住宅市场

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 地产服务地产服务 物业管理行业专题报告（三）物业管理行业专题报告（三） 超配超配 （维持评级） 2020 年年 07 月月 28 日日 一年该行业与一年该行业与上证综指上证综指走势比较走势比较 行业专题行业专题 非住宅物管， 更多元的业态。

2、 1 研究创造价值 物管业务稳定增长，强强联手成就非住宅物业龙头物管业务稳定增长，强强联手成就非住宅物业龙头 20192019 年年报点评年年报点评 方正证券研究所证券研究报告方正证券研究所证券研究报告 招商积余(001914) 公司研究 房地产行业房地产行业 公司财报点评 2020.04.15/推荐(首次) 分析师分析师 夏亦丰 执业证书编号： S1220518100001 E- 历。

3、流动的学生群体继续助推专建学生公寓的需求，如今前往欧洲留学的学生正呈增加之势。
然而专建学生公寓的供应依然严重匮乏，罗马、波尔图的供需比仅3%，佛罗伦萨、里斯本和塞维利亚也只有4%的水平。
各类替代型住宅产品的投资都在升温。
在2017年的全球房地产大宗投资市场，无论零售还是工业物业，投资额均不及住宅。
全球学生公寓投资在过去五年中增加了87%。
2017年欧洲八大市场的租赁住宅投资额突破270亿欧元，较2013年增加了19%。
其中德国市场的投资占比达到54%。
收益率方面，德国最低（2.1%），英国最高（4.3%），平均收益率为3.4%。
全球投资者都在寻求扩张，这对管理效率提出更高要求。
学生公寓领域的跨境投资占比较高，达到46%。
2017年最大宗住宅资产交易也是跨境性质，即黑石集团在西班牙的一笔价值103亿美元的投资。
美国市场替代型住宅的迅速扩张得益于相对统一的监管环境。
而欧洲国家众多，政策各有千秋，投资者着实需要费一番工夫理清思路。

4、请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行行 业业 研研 究究 行 业 深 度 研 究 报 行 业 深 度 研 究 报 告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 推荐推荐 ( 维持维持 ） 重点公司重点公司 重点公司重点公司 2020E 2021E 评级评级 招商积余 0.58 0.76 审慎推荐 南都物业 1.08 1.35 审慎推荐 新大正 1.8。

5、 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/深度研究 2020年02月17日 房地产 增持（维持） 陈慎陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 刘璐刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 韩笑韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 林正衡林正衡 021-28972087 联系人 1金地集团金地集团(。

6、动。
“多元化+存量市场+市占率提升”为海外普遍趋势：随着城镇化率的完成，海外楼市均呈现新房市场的萎缩、二手房存量市场的崛起；同时市场的调整及成熟加速了行业集中度提升及带来房企的多元化布局。
美英二手房成交占比超过80%；英国TOP10市占率达到近60%。
尽管各国房企均开启多元化布局，但从收入结构来看，美英房企传统开发类收入占比90%以上，日本随着租赁、商管等业务崛起，物业开发类收入占比已不到40%。
“中期需求稳定+多元化+区域分化”为国内中期趋势：随着城镇化率持续提升，改善及更新需求释放，中期国内住宅需求规模仍有望维持年均12.5亿平左右，同时在稳地价稳房价背景下，行业盈利中枢将逐步回归至市场平均水平。
龙头房企凭借融资、拿地等优势，有望持续扩大市场份额，且积极开展多元化试水，但住宅开发中期仍将是传统房企的主要收入来源。
区域布局上，一二线城市尽管兼具人口及产业支撑，但面临竞争激烈、地价高企、供应少等问题，而大多数三四线城市人口净流出、产业基础较为薄弱，缺乏中长期支撑，未来以一二线为中心的城市圈将成为房企争夺的主战场。

7、度地方政策分析中央发布中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标的建议、中共中央政治局召开会议等材料。
地方政策：2020上半年：疫情期间各地政府扶持稳定市场发展、通过出台人才政策、公积金政策等措施，有限放宽调控。
2020下半年：疫情影响逐渐减退，调控出现分化，部分过热区域开始收紧调控，主要集中在珠三角、长三角。
具体地方政策如图1所示。
二、金融货币政策全年宽松，增速收窄图2 金融货币资金分析2020年1月6日，降准0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元;2020年3月16日实施普惠金融定向降准0.5至1个百分点，共释放长期资金5500亿元。
2020年公开市场操作，净投放为-1680亿元。
合计约1.3万亿元。
三、流动性新政降企业、银行杠杆，收紧企业、个人贷款图3 商品住宅流动性新政：房地产贷款要求2020年12月31日，央行与银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产 贷款集中度管理制度的通知，将根据银行 业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。
第一档为中资大型银行，第二档为中资中型银行，第三档为中资小型银行和非县城农合机构，第四档是县城农合机构，最后一档为村镇银行。
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数据来源：世联行：粤港澳大湾区商品住宅市场年度报告(101页)。

8、湾区的整体销售情况为求大于供，形成价格上行整体格局。
2020年，湾区9城住宅供应面积7601万平米，成交面积共计7814万平米，分别同比增2%、8%;成交金额共计14994亿元，同比20%; 成交价格19188元/平米，同比11%。
直接对冲了全年M2的增速。
图2 大湾区9城住宅供应与销售面积及销售金额与销售均价分析2020年，市场供求面积过1000万平米的城市有广州、佛山、惠州;市场供求低于500万平米的城市有深圳、珠海;2020年供应增长较快 的城市广州、东莞、深圳、江门、惠州;销售增长较快的城市有广州、东莞、深圳。
总的来说广佛惠成为供应主体，广州供销两端突出。
图3 大湾区9城住宅销售金额与销售均价分析大湾区销售排名前15的房企有9家在广州销售占比过24%，有5家在佛山销售占比过30%，有5家在深圳销售占比过20%，有5家在东莞 销售占比过20%，有4家在惠州销售占比过20%。
大湾区9城，销售金额过2000亿的有广州、佛山、深圳、惠州第一梯队;销售金额1000-2000的有东莞、珠海;销售在1000亿以下 的有中山、江门、肇庆。
2020年销售金额增长较快的城市有东莞、广州、深圳、惠州、江门、珠海、佛山;销售价格增长较快的城市有东莞、珠海、佛山、惠州。
综上， 广佛深莞，是房企主要出货城市，销售金额广州深圳依旧领先。
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9、观(10.3%)，而大公司(7.7% - 9.6%)。
其他行业团体对大小公司的看法则更为复杂。
根据公司报告，按公司规模划分的预期平均年收入增长率：二、预计到2020年，利润仍将增长在7个行业集团中的6个，大多数公司预计利润在2020年将增长(62%到69%)，尽管一些公司预计利润将下降(7%到10%)。
建筑师仍然与其他行业集团不同，只有46%的人预计利润会增长，16%的人预计利润会下降，这与去年的预期一致(分别为46%和20%)。
公司(%)预计2020年的收入和利润将发生同比变化：三、国民经济前景的改善所有行业集团的大多数公司都乐观地认为，2020年对其服务的需求将增加(58%至69%)。
尽管如此，每个行业集团的大多数企业都认为当地经济不会发生变化，只有多达四分之一的企业预计当地经济会有所改善(19% - 26%)。
与2019年(11%至18%)相比，更大比例的企业(15%至23%)保持了对国民经济的乐观前景，而对经济下滑的预期与一年前(35%至61%)相比明显不那么普遍(24%至43%)。
企业(%)预计2020年需求和经济将发生逐年变化：文本由木子日青 原创发布于三个皮匠报告网站，未经授权禁止转载。
数据来源：Houzz：2020年美国住宅改造与设计行业现状报告。

10、是因为可穿戴设备没电了。
2. 隐私中心。
人工智能敏感数据留在本地，不会离开大楼。
这种谨慎的设计消除了许多存在于其他系统中的令人不安的隐私问题。
由于这种舒适，人工智能已被部署在数千套公寓中，居民接受率达85%。
这一比例远高于其他领域的高级技术普及率，比如皮尤研究中心2017年的一项调查显示，只有42%的老年人表示自己拥有智能手机。
缺乏运动检测警报：流感大流行给居民带来直接的健康风险，但也有间接的风险，比如摔倒。
由于社交距离准则，工作人员接触有限，摔倒可能不会被发现。
毕竟，缺乏运动是老年人跌倒的主要原因，因为随着体育活动和运动的减少，发生事故的几率会上升。
随着疫情的蔓延，这种危险会增加，因为居民在自己家里呆的时间更长，与工作人员和朋友的联系也会更加隔绝。
因此，人工智能系统的好处是能够快速识别不活动的居民，并向工作人员和家属提供即时警报。
辅助生活和记忆护理警报：大流行增加了监测居民健康变化的复杂性，并可以在居民日常状况发生变化时通知工作人员。
在保护隐私的同时，卡斯帕。
人工智能系统支持员工:人工智能的关键健康指标：文本由木子日青 原创发布于三个皮匠报告网站，未经授权禁止转载。
数据来源：Caspar：家庭的照顾者：人工智能公寓和住宅将如何改变老年人的生活。

11、尤其是酒店、零售贸易以及专业和商务服务行业的某些部门。
这些行业的工人往往处于最低工资阶梯，并且比房主更可能是房客。
同时，由于消费支出转向耐用品而不是服务(例如娱乐)，电子商务销售额在2020年加速增长。
图1 GDP和组成部分：季节性调整后的年化变化率住宅房地产房地产市场一直是经济复苏的一个重要因素。
现屋销售额上升至564万套，是自2006年以来的最高水平。
2020年住宅建设支出增长6%，非住宅建设支出下降11%。
由于抵押贷款利率低，买家更喜欢更大的房屋和更多的空间，单户住宅销售的增长速度快于共管公寓。
为住房和中低收入和少数族裔借款人服务，许多人受到了疫情的严重打击。
大约有800万房主有FHA保险的抵押贷款，其中大约10%，超过80万，在新冠疫情期间拖欠贷款，延期和拖欠贷款。
FHA一直在努力通过为受到威胁的房主提供一系列的宽容政策和减轻损失的工具来避免止赎危机。
图2 年内投资变动百分比资本市场2020年提供了股市和经济是非常不同的证据。
世界充斥着资本，几乎没有其他选择，这导致了令人兴奋和破纪录的股市表现。
2020年，道琼斯指数上涨7.3%，标准普尔500指数上涨16.3%，纳斯达克指数上涨43.6%。
到今年年底，仍有近1100万2人失业。
2020年2月，美国经季节性调整后的失业率为50年来最低点的3.5%。
到今年4月，该指数已飙升至14.7%。
随后的每个月都跌至11月3日的6.7%。

12、在美洲，特别是在美国的投资是最大的推动力。
欧洲、中东和非洲地区投资的稳步增长也令人印象深刻。
从2010年到2020年，欧洲、中东和非洲的投资从18亿美元增至630亿美元，增长了两倍。
2020年，欧洲、中东和非洲地区的多户家庭投资同比下降12%。
这是该行业恢复力和资本市场吸引力的另一个指标。
亚太地区的多户家庭投资远小于全球其他地区。
然而，到2020年，投资同比增长49.4%，达到106亿美元。
随着多户型/住宅行业在世界范围内日趋成熟，投资者可获得的产品也越来越多，所有指标都表明，未来的投资量将大大增加。
多户型/住宅是2021年第二受欢迎的房地产行业在全球范围内，25%的调查对象将多户型/住宅列为他们投资的首选物业类型。
工业和物流显然是最受欢迎的。
在美洲，多户型/住宅居第二位，29%的投资者表示偏好。
它在欧洲、中东和非洲地区也排名第二(24%)，仅次于办事处。
在亚太地区排名第三，为4%。
在世界许多其他地区，多户/住宅部门仍在兴起，投资急剧增长。
欧洲、中东和非洲和亚太地区的投资额在过去五年中增长了50%。
该调查清楚地证实了投资者的强烈兴趣，这可能会刺激该行业在全球的进一步发展和成熟。
在欧洲、中东和非洲，荷兰的利益最大，近60%的受访者更喜欢多户/住宅。
德国受访者对该行业的偏好高于平均水平，而法国、北欧和中欧则较低。
报告小结多户/住宅是继美洲工业和物流以及欧洲、中东和非洲地区(EMEA)的。

13、赚钱】通道。
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5.个体工商店入驻选择个体工商店，需要填写经营者信息、店铺信息，随后经过平台审核，审核通过后入驻成功。
6.企业店入驻企业店铺分为：旗舰店、专营店、专卖店、卖场型旗舰店和普通企业店铺，共5种。
移动端目前仅支持普通企业店入驻(其他类型可通过电脑端访问快手电商官网入驻)，需填写企业主体信息、店铺信息，后经平台审核，通过则入驻成功。
平台会在13个工作日以内反馈审核结果，审核通过则直接进入工作台，审核未通过需商家根据错误提示修改入驻信息，重新提交审核等待结果。
摘自原文快手电商：2021快手电商运营白皮（197页）。

14、p护理人员和工作人员正在英勇地努力满足这些需求，但即使是他们的健康和福祉也受到了COVID 19的影响。
pp这使得脆弱的老年人得不到他们需要的支持，尽管老年住房工作人员尽了最大的努力。
为了解决这个问题，一位技术创新者正在为老年住房迈出下一步。

15、p全国房地产经纪人协会与全球75个不同国家的100多个有组织的房地产协会保持正式关系。
这个全球联盟网络给房地产经纪人与遵守NAR严格道德规范的专业人士合作的信心，是NAR 140万会员发展国际业务的强大网络和推荐平台。
pp为了更好地了解这些。

16、p在COVID19流感大流行期间，对优质内容的需求导致流媒体服务的使用增加。
这也导致了vpn和DNS代理的使用增加，用户为了访问地理位置受限的内容而伪造自己的IP地址。
由此产生的通过VPN和DNS代理的地理盗版增长破坏了制片厂内容所有者媒体。

17、空置旅馆汽车旅馆的一个明显适应性重用是多户型住房。
到2020年，由于COVID19大流行严重削减了休闲商务旅行和活动，酒店入住率骤降至3尽管一旦恢复常态，住宿需求将恢复，但来自短期租赁提供商的激烈竞争将继续挑战住宿业的生存能力。
另一方。

18、二多重政策利好打开行业市场空间pp1关于加强和改进住宅物业管理工作的通知进一步打开行业空间pp住房和城乡建设部中央政法委中央文明办等 10 部门联合印发关于加强和改进住宅物业管理工作的通知以下简称通知，从融入基层社会治理体系健全业主委员会。

19、新冠疫情大流行以各种方式影响了客户和保险行业，从新冠疫情爆发所直接造成的各种特定损失，到可能发生的更长期和潜在性的根本性变化即今后的市场运行方式。
本章节将重点介绍受到新冠疫情直接或间接影响的三个关键领域：理赔，条款和定价，及其所导致的可能。

20、家电市场趋势研究 魔镜市场情报 2021.04 CONTE N TS1. 大家电市场研究 2. 小家电市场研究 3. 重点品牌分析：小米 4. 数据与产品概况 数据来源： 平台：天猫淘宝 时间：2018.012021.03 一站式服务商用转。

21、 国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2022 年年 02 月月 25 日日 行业行业研究研究 评级：推荐评级：推荐维持维持 电力市场电力市场辅助服务：市场化势在必行，千亿市辅助服务：市场化势在必行，千亿市场场有望有望开启开启 公。

22、细 节 ,2019.11,日 本 养深圳老中原 解住宅密设计,目,录,前言Preface,卫生需求设计,Health requirements design,健康需求设计Health needs design,安全需求设计Safety r。

23、专业至上 服务至诚Professional Professional SincereSincere代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关朗诗集团投资开发模式解读朗诗集团发展战略简介产品策略介绍投资策略与开发模式介绍结论与启示。

24、驾驭亚洲市场风险2022 亚洲市场报告2022 亚洲市场报告 2目录贡献人员 自保建筑货运险数字经济责任险能源信用险金融机构网络安全酒店董事及高管责任生命科学与制药 航空大健康人力资本并购交易责任政治暴力财产险再保险财富解决方案与员工财务健。

25、投资者面临的一个关键问题是，这对不同类型房地产的长期财务可持续性意味着什么如果利率上升，这可能会引起人们的极大关注。
真正的绿色机器我们在COP26上启动的研究表明，脱碳房地产所需的投资规模。

26、不标准的茶叶，缘何难借电商东风2022年茶叶市场分析报告2022年3月魔镜市场情报数据说明 数据来源：魔镜市场情报 研究平台：天猫淘宝平台 研究时间范围：2019年1月至2022年2月 口径说明：本报告中茶叶主要包括黑茶乌龙茶绿茶红茶白茶黄。