第一太平戴维斯：2018全球住宅报告(24页).pdf

1、聚焦 | 2018 学生公寓 老年公寓 租赁公寓 | 住户需求 全球住宅报告 第一太平戴维斯世界研究部 3 到2030年， 20-39岁人口占发达国家总 人口的比例将达到23%。 65岁以上人口 的比例将升至23%。 这两大群体逐渐成 为房地产的需求主力， 因此了解其需求 有着重要意义。 爱丁堡、 阿姆斯特丹、 哥本哈根这三座年 轻的城市， 人口红利开发潜力巨大， 为专 建租赁住宅的需求提供着坚实保障。 西 班牙和德国的城市老龄化速度较快， 或 为新型老年公寓的发展提供空间； 但对 此类产品的需求在欧洲各国普遍存在。 全球流动的学生群体继续助推专建学生 公寓的需求， 如今前往欧洲留学的学生 正

2、呈增加之势。 然而专建学生公寓的供 应依然严重匮乏， 罗马、 波尔图的供需比 仅3%， 佛罗伦萨、 里斯本和塞维利亚也 只有4%的水平。 各类替代型住宅产品的投资都在升温。 在2017年的全球房地产大宗投资市场， 无论零售还是工业物业， 投资额均不及 住宅。 全球学生公寓投资在过去五年中 增加了87%。 2017年欧洲八大市场的租赁住宅投资 额突破270亿欧元， 较2013年增加了 19%。 其中德国市场的投资占比达到 54%。 收益率方面， 德国最低 （2.1%） ， 英 国最高 （4.3%） ， 平均收益率为3.4%。 全球投资者都在寻求扩张， 这对管理效 率提出更高要求。 学生公寓领域的

3、跨 境投资占比较高， 达到46%。 2017年最 大宗住宅资产交易也是跨境性质， 即黑 石集团在西班牙的一笔价值103亿美元 的投资。 美国市场替代型住宅的迅速扩张得益 于相对统一的监管环境。 而欧洲国家众 多， 政策各有千秋， 投资者着实需要费一 番工夫理清思路。 本 报告讨论的是不同年龄段 人群的居住需求。 我们重 点关注年轻群体与老年群 体。 他们的需求将部分房地产领域推 入快速增长通道。 世界各地的房价都在上涨， 城市 尤其如此。 买房对很多年轻人来说沦 为不切实际的空想， 其 “房客” 身份的 持续时间要远远久于前几代人。 然而租房正日益成为一种生活 方式。 Y一代向往城市生活， 在

4、全球范 围流动， 定居节点也明显推迟， 灵活创 新的住房租赁产品俨然是为他们量身 定制的。 拥有大量资产净值的空巢老人 也在追求新的生活方式。 他们寿命更 长， 身体也更健康， 其追求的东西跟Y 一代有很多相似之处： 充满活力的城 市环境、 配套齐全的优质住所以及社 区归属感。 不少老人想要靠近在他乡异国 打拼的成年子女。 这一需求如今也已 得到创新型住宅模式的回应。 学生公寓正是细分资产蜕变为主 流资产的成功案例。 其发展模式或将 在其他住宅衍生品领域得到复制。 市场不断涌现全新的混合型租 赁模式， 积极响应住户的需求演变， 这 也使得传统住宅资产面临挑战。 这些 新型产品可以带来稳定收益，

5、 因此受 到投资者追捧， 而投资又将继续推动 相关领域的发展。 年轻群体与老年群体成为部分房地产领域快速增长的需求支撑 一代人， 开一扇门 概述 封面图片： 阿姆斯特丹市的学生酒店公寓 （The Student Hotel） 前言 4 板块概述 来源： 欧盟统计局、 澳大利亚统计局、 加拿大统计局、 新西兰统计局、 美国人口普查局 业主 租客 市场驱动力 人们的生活方式在不断变化， 社会趋势以及人口结构的调整也在改变 人们的栖息场所。 这一形势正助推着替代型居所的需求 Y （与Z） 一代的崛起 千禧一代并没有确切的定义， 一般界定为在20世纪80年代早 期至千禧年前后出生的人， 现龄15至34

6、岁之间。 到2025年， 千禧一 代占世界总人口的比例将达到50%， 占劳动人口的比例更将高达 75%。 他们将成为房地产的需求主力， 因此了解他们的需求与抱负 有着重要意义。 Y一代的特征： 数字技术的使用率与熟悉度均有提升 与上几代人同龄时期相比， 单身几率更大 独立生活节点推迟， 且最终选择租房的几率更大 向往城市生活 成年后初入职场偏赶上全球金融危机爆发 无拘无束， 跳槽较为频繁 对待政治、 经济问题的心态更加开明 受教育程度高于前几代人 Y一代是最先熟悉数字技术的一代， 之后的Z一代则是在技 术环境下成长起来的第一代。 2018年， 欧盟共有约8,200万Z一代 人、 约9,900万