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房地产政策分析报告-PDF版

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  • 房地产行业政府收储系列研究(1):政策暖风频吹回购稳定市场-240710(20页).pdf

    请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2024 年 07 月 10 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo 2312.392564.862817.333069.803322.273574.742023/72023/102024/12024/4房地产海通综指 资料来源:海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 第 27 周新房成交同比增速回升,供销比回落2024.07.07 TOP100房企6月销售数据点评环比提升明显,同比降幅再收窄2024.07.02 第 26 周新房成交同比增速回落,供销比回升2024.07.01 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email: 证书:S0850510120001 联系人:陈昭颖 Tel:(021)23183953 Email: 政府收储系列研究(政府收储系列研究(1):政策暖风频吹,):政策暖风频吹,回购稳定市场回购稳定市场 Table_Summary 投资要点:投资要点:去库存重归政策视野。去库存重归政策视野。时隔九年中央再度提出房地产去库存相关提法。我们认为,政府再度提出化解库存,为解决当前房地产市场库存高企、价格承压问题正式定调。三大方向去库存框架结构。三大方向去库存框架结构。去库存主要是“三大方向”发力,递进层次而言属于先居民端、后政府端,少数情况下也会考虑企业端(非地产领域企业进入地产领域)。1)居民端。)居民端。政策偏需求侧,属于政府放开居民需求限制,推动居民在居住领域有序释放购买力。但居民端政策会受到居民人均居住面积、购买力、杠杆水平、购买意愿等因素影响。2)政府端。)政府端。偏供需两侧发力,即通过央行提供结构性货币政策工具、地方政府发行专项债、申请银行贷款、使用自有资金等方式,政府以拆旧、回购、重组等手段向房地产市场注入流动性,化解库存问题。本文重点研究了政府对开发商存量商品房、居民二手房的收储模式。同时认为除三大工程外,加大收储力度是后阶段政策发力点。3)企业端。企业端。非房地产企业回购存量住房用作租赁住房。我们认为,非房地产企业下场去库存,丰富参与主体类型,进一步加速盘活市场存量资产。居民端限制已陆续取消,政府端发力已经打开。居民端限制已陆续取消,政府端发力已经打开。1)首付比例已降至历史最低,大部分城市已取消限购。)首付比例已降至历史最低,大部分城市已取消限购。2024 年 5 月 17 日,央行明确规定首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。此次政策调整后,居民按揭购房贷款政策进入近十年最为宽松时期。与此同时,主要城市限购等资格要求也不同程度全面打开。2)政府端发力有望成后续趋势。)政府端发力有望成后续趋势。我们认为在居民端杠杆和预期调整存在偏慢,政策效果不突出,行业存在超调风险时,政府端加大主动性去库存力度是后阶段主要可关注方向,其中政府收储已经成为目前主要行动方向。房地产收储,长期意义明显。房地产收储,长期意义明显。1)稳定价格预期。)稳定价格预期。我们认为政府下场收储等于告知市场最终无限信用人认可当前价格,且具备足够信用和流动性与市场卖方进行博弈。我们认为如果市场认为最终信用人不会长期亏损,合理思维应该是将挂牌价放臵政府收购价之上。基于以上判断,我们认为政府收房长期看对扭转市场下行和稳定价格预期有重要作用。2)稳定二线城市需求。)稳定二线城市需求。考虑从商业银行资产安全与租金收益率要求,我们认为资金最终投向大部分应该会更倾向于二线及周边城市。23 年以上市场规模大致 4 万亿,按当前 5000 亿再贷款规模测算可稳定 10%以上市场需求,对于修复市场、稳定企业主体具有重大意义。维持优于大市评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变,优质公司相维持优于大市评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变,优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注:1)开发类:A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团;H 股-中国海外发展;2)商住类:华润臵地、龙湖集团、新城控股;3)物业类:万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正;4)文旅类-华侨城 A。风险提示:风险提示:政策不及预期风险、基本面下行风险。政策不及预期风险、基本面下行风险。3799 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目目 录录 1.“去库存”重归政策视野.5 2.三大方向发力,推动“去库存”目标.5 2.1 三大方向去库存框架结构.6 2.2 居民端限制已陆续取消,但购买力释放需要时间.7 2.2.1 首付比例已降至近十年最低,大部分城市取消限购.7 2.2.2 受制于杠杆水平,购买力释放需要时间.8 2.3 政府端发力有望成趋势,推动市场稳步进入新均衡.9 3.政府端推动去库存,大门已经打开.11 3.1 PSL 重启投放,低成本资金支持三大工程.11 3.2 回购存量资产,多项配套政策支持.11 4.房地产收储,长期意义明显.17 4.1 无限信用人增信市场,传达行业底部信号.17 4.2 对稳定二线城市交易规模或有更直接意义.17 5.投资建议.18 6.风险提示.19 8XdXpOsNqPpRrNoPyRnPwPrNoR6M8Q9PtRrRnPsOjMqQoRlOnMnM9PpOnNxNpOyRvPsRrP 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录图目录 图 1 2015 年中央经济工作会议后,房地产去库存效果显著.5 图 2 新行业背景下,未来统筹研究房地产政策方向.5 图 3 三大方向去库存框架结构.6 图 4 关键利好政策时点对应销售累计同比情况.7 图 5 近年我国住户存款占总存款比重持续提高.8 图 6 近年我国住户存款同比增速高于总存款同比增速.8 图 7 目前居民住房杠杆处于相对高点.9 图 8 政策有望引导行业缩表稳定.9 图 9 2023 年 12 月、2024 年 1 月 PSL 重启投放.11 图 10 政府收储模式展望.12 图 11 保障性住房再贷款模式展望.13 图 12 政府从开发商端收购新房模式展望.14 图 13 政府从居民端收购旧房模式展望.15 图 14 2024 年 5 月各地住宅收益率情况.15 图 15 收储过程的价格博弈.17 图 16 全国商品房销售面积累计情况.17 图 17 商品住宅销售面积分线累计同比(%).17 图 18 一线城市商品住宅销售面积当月按年分布(万平).18 图 19 二线城市商品住宅销售面积当月按年分布(万平).18 图 20 三四线城市商品住宅销售面积当月按年分布(万平).18 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 表目录表目录 表 1 2014-16 年、2023 年与 2024 年房地产信贷政策的政策对比.8 表 2 重点限购城市限购要求.8 表 3 不同类型政策方向汇总.10 表 4 四个精准原则具体内容.13 表 5 郑州近两年部分回购折价率情况.14 表 6 郑州、南京房地产以旧换新政策情况.16 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 房地产 供求关系新变化 消化存量房产 优化增量住房 1)有序去库存 2)完成保交楼工作 3)推动行业债务有序化解 1)有效提升住房品质,满足群众需求 3)优化商品房与保障房两大市场供应关系 4)优化住房供应与城市更新关系 2)平衡土地出让与去库存关系 4)不合时宜的限制性政策加速去除 1.“去库存去库存”重归政策视野重归政策视野 2024 年 4 月政治局会议提出 要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。本次消化存量房产提法是自 2015 年以来,中央再度对房地产去化问题明确表态。回顾上轮,2015 年中央经济工作会议提出五大任务,其中一项为 化解房地产库存。此后,全国各地 100 多城市相继出台去库存政策,包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革、房票等。2016 年,我国房地产库存水平出现明显下降趋势,同期全国房地产销售面积累计同比数据上涨显著,大中城市房地产销售价格当月同比数据回正。图图1 2015 年中央经济工作会议后,房地产去库存效果显著年中央经济工作会议后,房地产去库存效果显著 资料来源:wind、中央政府网,海通证券研究所 上图商品房待售面积数据显示,当前房地产高库存情况与上一轮类似。基于以上基本面背景,时隔九年中央再度提出房地产去库存相关提法。我们认为,政府再度提出化解库存,为解决当前房地产市场库存高企、价格承压问题正式定调。图图2 新行业背景下,未来统筹研究房地产政策方向新行业背景下,未来统筹研究房地产政策方向 资料来源:海通证券研究所 2.三大方向发力,推动三大方向发力,推动“去库存去库存”目标目标 从历史角度来看,我们认为我国房地产市场去库存主要存在居民端、政府端、企业端(非地产领域企业进入地产领域,弥补需求不足)三大方向发力解决市场供需问题。人民群众对 优质住房新期待 统筹研究统筹研究 行业背景行业背景 2015 年中央经济工作会议召开年中央经济工作会议召开 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 2.1 三大方向去库存框架结构三大方向去库存框架结构 从去库存“三大方向”发力的递进层次而言,我们认为一般属于先居民端、后政府端,少数情况下也会考虑企业端(非地产领域企业进入地产领域)。居民端居民端 整体而言,居民端政策偏需求侧。本质而言属于政府放开居民需求限制,推动居民在居住领域有序释放购买力。但居民端政策会受到居民人均居住面积、购买力、杠杆水平、购买意愿等因素影响。政府端政府端 政府端政策偏供需两侧发力。其中拆旧政策包括棚改、城市更新等。该类政策一方面有利短期刺激需求,补贴居民,另一方面也不排除会在中长期新增供给。因此,类似手段更适合行业长期需求未被充分满足背景下推动。回购包括政府购买存量房产或者购买土地。该方案一定程度上等于净减少市场库存,对于去库存具备积极意义。与此同时,回购模式有利于价格预期逐步平稳,属需求侧较好发力方式。回购进展快慢以及效果会受制于企业出售资产意愿,财政发力规模,以及回购行为性质(救助性质还是市场化行为)。重组代表政府下场推动市场债务问题全面解决。在 2008 年美国次贷危机期间,美联储购买银行端不良资产,推动两房公司重组都属于相关案例。重组属于比较明确供给侧政策,代表政府将进一步推动市场主体稳定,债务预期稳定。重组行为通常伴生大量货币投放。图图3 三大方向去库存框架结构三大方向去库存框架结构 资料来源:海通证券研究所 三大三大方向方向 居民端居民端 政府端政府端 企业端企业端 (非地产领域)(非地产领域)限贷限贷 限购限购 认定认定标准标准 主要方式:主要方式:1)调节居民端住宅购买杠杆水平;2)准入机制放开;3)补贴标准提升;4)税费减免等;拆旧拆旧 回购回购 重组重组 准入机制准入机制 员工补贴员工补贴 直接购买直接购买 主要方式:主要方式:1)拆迁改造、城市更新;2)现房和土地购买;3)直接买入银行或者企业不良资产或者债券;4)参与和推动企业债务重组;主要方式:主要方式:1)补贴员工购房、租房;2)鼓励和推动企业购房;3)鼓励和推动非地产领域企业参与地产企业债务重组;行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 央行调降LPR 利率 央行调降LPR 利率 央行调降LPR 利率 企业端 企业端去库存,即非房地产企业回购存量住房用作租赁住房。目前企业批量购买存量闲臵房屋用作宿舍型保租房,住房租赁企业批量购买存量闲臵房屋用作保障性或商业性租赁住房,均可申请住房租赁团体购房贷款作为购买存量房的资金来源。我们认为,非房地产企业下场去库存,有利丰富参与主体类型,进一步加速盘活市场存量资产。企业端政策历史上看相对少,但也并非不存在。上海在 2024 年 5 月 27 日正式出台支持企业自购自租政策,即企业在购买小户型二手房供员工租房时,将不受限购政策的约束。2024 年 6 月 2 日,苏州发布 16 条措施,加快构建房地产发展新模式。其中提到,鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。2.2 居民端限制已陆续取消,但购买力释放需要时间居民端限制已陆续取消,但购买力释放需要时间 本轮自 2022 年 7 月政治局会议谈保交楼以来,对房地产居民端各类需求限制政策已明显放开。市场基调已从此前要求限制投资炒作,逐步转为积极去库存,保障居民合理需求有效释放。但是从实际效果看,虽然政策放松口径不断扩大,但成交规模并没有明显止跌。我们认为产生以上现象的原因:1)一方面是居民房价预期扭转需要时间;2)居民端杠杆较上轮有提升,短期更大程度释放需求需要更长修复时间。图图4 关键利好政策时点对应销售累计同比情况关键利好政策时点对应销售累计同比情况 资料来源:wind、中国政府网、央广网、央视网援引第一财经、人民网、中国人民银行,海通证券研究所 2.2.1 首付比例已降至近十年首付比例已降至近十年最低,大部分城市取消限购最低,大部分城市取消限购 如前文所述,居民端发力推动去库存行为主要依靠居民端杠杆调节,购买准入程度以及税收和其他方式补贴购买力来进行。2024 年 5 月 17 日,央行明确规定降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%,二套住房商业性个人住房7 月政治月政治局会议:局会议:房 地 产房 地 产新形势新形势 换房退税政策 交易商协交易商协会第二会第二支箭债支箭债券融资延券融资延期并扩容期并扩容 证监会 第证监会 第三支箭 股三支箭 股权 融 资 调权 融 资 调整优化整优化 中央经济工作会议:供需两侧稳定市场 四 项行动 精准发力 不动产私募基金试点 第五次全面降准 央行调降LPR 利率 延长金融支持房地产有关政策期限 国务院常务会国务院常务会议:超大特大城议:超大特大城市城中村改造市城中村改造 7 月政治局会议:提高保交楼站位,稳定房地产市场 公安机关服务保障高质量发展 26 条措施 三部委联合推动三部委联合推动认房不认贷认房不认贷 央行、金管央行、金管局调整优化局调整优化差差别化住房别化住房信贷政策信贷政策 金融机构座谈会:四大层次措施 中央经济工作会议:防范行业风险,发展新模式 12 月政治局会议:先立后破 建立城市房建立城市房地产融资协地产融资协调机制调机制 央行调降LPR 利率 金融支持租赁 优化经营性物业贷款 两会 4 月政治局月政治局会议:推动会议:推动市场去库存市场去库存 517楼市新政楼市新政 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。结合下调个人住房公积金贷款利率和取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限政策来看,此次政策调整后,居民按揭购房贷款政策进入近十年最为宽松时期。目前,除北上广深等 8 个城市外,其他城市均已选择执行 20%、30%的首付底线政策,截至 24 年 1 季度 75 个城市下调首套房贷利率下限,64 个取消下限。我们预计此次调整后将有更多城市跟进落实。各地银行在商贷利率下限调控上已被赋予充分权限,有望给予不同程度折扣优惠。表表 1 2014-16 年、年、2023 年与年与 2024 年房地产信贷政策的政策对比年房地产信贷政策的政策对比 2014-16 年年 2023 年年 2024 年年 住房标准认定“认贷不认房”“认房不认贷”“认房不认贷”首付比例 首套 30 %二套 400%商贷利率 首套 贷款基准利率的 0.7 倍 LPR-20BP 取消下限 二套 LPR 20BP 资料来源:中国人民银行网站、中国政府网、21 财经网,海通证券研究所 限购方面,目前国内城市中除北京、上海、深圳、海南省和部分城市少数区外,基本已经全面放开限购。我们认为,从居民端限制政策放开力度而言,与上轮水平基本同步。表表 2 重点限购城市限购要求重点限购城市限购要求 北京北京 上海上海 深圳深圳 现有住房限购政策的基础上,允许以下居民家庭或成年单身人士,在五环外新购买 1 套商品住房:1)本市户籍居民家庭已在京拥有 2 套住房的;2)本市户籍成年单身人士,已在京拥有 1 套住房的;3)连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士,已在京拥有 1套住房的。沪籍:1)单身/离异 1 套;2)家庭 2 套;二孩及以上的多子女家庭可再购买 1 套住房 非沪籍:1)家庭:连续缴纳 36 个月本市社保/个税,1 套;二孩及以上的多子女家庭可再购买 1 套住房 2)单身:连续缴纳 36 个月本市社保/个税,新房外环外/二手房全域,1 套;3)符合新城以及南北转型等重点区域人才条件,并连续缴纳24 个月本市社保/个税(临港新片区 12 个月),1 套 深籍:1)单身/离异 1 套;2)家庭 2 套,二孩及以上的多子女家庭可在非核心区域再购买 1 套住房,取消落户年限以及缴纳个税/社保年限要求;非深籍:家庭及成年单身人士(含离异)连续缴纳 36 个月本市社保/个税,1 套;在非核心区域购买住房,个税/社保缴交年限要求由 3 年调整为 1 年 资料来源:各地住建网站、上海本地宝,海通证券研究所 2.2.2 受制于杠杆水平,购买力释放需要时间受制于杠杆水平,购买力释放需要时间 过去居民杠杆处于低位,释放潜力大。2015 年与 2017 年两轮三年棚改计划,居民杠杆被有效撬动。个人住房贷款余额从 2008 年底的 2.98 万亿增长至 2023 年底的 38.2万亿。我们认为,目前个人住房贷款总量处于相对高点。居民端需求侧政策刺激空间、释放高度和持续时间均有考验。图图5 近年我国住户存款占总存款比重持续提高近年我国住户存款占总存款比重持续提高 资料来源:Wind,海通证券研究所 图图6 近年我国住户存款同比增速高于总存款同比增速近年我国住户存款同比增速高于总存款同比增速 资料来源:Wind,海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 相对而言,目前居民存款总量仍保持相对高位。近几年,我国境内住户存款增长带动整体境内存款的增长,境内住户存款占境内总存款比重持续提高,从 2015 年 1 月的42.0%增长至 2024 年 4 月的 49.6%,提升 7.6 个百分点。我们认为,随着后阶段政策持续发力,一旦居民房价预期平稳或者扭转,居民存款依旧具备向地产市场转移的潜力和空间。以上特征有利于推动市场供需恢复平衡。图图7 目前居民住房杠杆处于相对高点目前居民住房杠杆处于相对高点 资料来源:Wind、中国广播网、中国政府网、人民网、中国人民银行官网,海通证券研究所 2.3 政府端发力有望成趋势,推动市场稳步进入新均衡政府端发力有望成趋势,推动市场稳步进入新均衡 我们在 2022 年行业深度报告大并购、稳需求、优格局后阶段行业趋势推演中提出过后阶段政策走向逻辑。强调基于以上监管层发言和目前市场基本面(按照行业四象限分析方法市场已经进入双降区间,即投资增速下行房价下行),我们判断后阶段在政策组合中将采取:“强供给侧强供给侧强需求侧强需求侧”模式。模式。在第一阶段已经有所成效,至少可以保障市场主体稳定(体现为融资白名单机制确保主体融资能力),不至于出现较大供给断档之后,政策将开始尝试适度加大刺激需求侧,推动经济活力。其目的在于稳定经济、保障合理住房需求,同时也有利于化解和防止房地产市场债务问题扩大。按照下图所示,即在实现 1号箭头所指示路径后,我们预期市场会按照 2 号箭头路径推动经济走向稳定。图图8 政策有望引导行业缩表稳定政策有望引导行业缩表稳定 资料来源:海通证券研究所 有利保障地产投资和后续供应稳定 有利保障地产销售和价格稳定 稳定区间稳定区间 缩表后推动市缩表后推动市场新均衡场新均衡 降低市场泡沫降低市场泡沫 和确定产能主体和确定产能主体 供需两弱供需两弱 供弱需强,容易造供弱需强,容易造成涨价风险成涨价风险 供给侧政策供给侧政策 需求侧政策需求侧政策 增强区间增强区间 稳定区间稳定区间 增强区间增强区间 个人住房贷款总量处于低位个人住房贷款总量处于低位 居民杠杆主导居民杠杆主导 2008.11 国务院常务会议:国务院常务会议:两年两年 4 万亿元的投资计划万亿元的投资计划 调控周期调控周期 2014.9 央行:认贷不认房、央行:认贷不认房、七折利率七折利率 2015.6 国务院:国务院:2015-2017年三年棚改计划年三年棚改计划 2017.5 国务院:国务院:2018-2020年三年棚改计划年三年棚改计划 居民居民 政府政府 本轮本轮 2023.8 央行:认房不央行:认房不认认贷、降低首付比例贷、降低首付比例 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 10 考虑前文所述,需求侧发力的主要方向包括:居民、政府、企业(非地产领域)。我们认为在居民端杠杆和预期调整存在偏慢,政策效果不突出,行业存在超调风险时,政府端加大主动性去库存力度,是后阶段主要可关注方向。表表 3 不同类型政策方向汇总不同类型政策方向汇总 政策类型政策类型 可能变化可能变化 出现概率出现概率 供给端政策 财税政策 土地增值税 税率变化 暂无可能 保障性住房 建设规模 保证合理建设规模和标准 按照计划 城市更新和旧城改造 三大工程 已在已在推进推进 长租公寓建设 纳保机制 已在已在推推进进 融资能力 REITS 等通道打开 已在已在推进推进 配套和建设标准 各类型住房建设特点 已在已在推进推进 企业端差别化信贷 三道红线 对各类型指标定义进行窗口指导 必要时可考虑 贷款双集中 对各类型指标定义进行窗口指导 必要时可考虑 按揭发放速度 对符合标准企业提高放款速度 已在已在推进推进 资本金要求 降低资本金要求 暂无概率 开发贷款审批 对符合标准企业提高放款速度 已在已在推进推进 增大融资渠道 REITS 底层资产更多通道打开 存在趋势 供应链融资 缓解产业链信用问题,保障合理竣工 暂无概率 股权融资 对符合标准企业放开 A 股境内融资 按照计划 境外融资 增大境外债市场内资参与额度 暂无概率 债务重组 指导问题企业债务重组 存在趋势 政府土地回购 收购开发商土地 存在趋势 土地 土地双集中 制度修改 已在已在推进推进 开竣工时限 完善制度设计 必要时可考虑 售价标准限定 根据市场情况调整销售限价 已在已在推进推进 保证金要求 适度放宽拿地前保证金要求 存在趋势 土地出让金付款标准 根据市场情况调整 必要时可考虑 需求端政策 财税政策 换房退税 出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房 已在已在推进推进 购房补贴 扩大受益人群 已在已在推进推进 房产税 扩大试点城市范围 暂无调整必要 二手房营业税 优惠税力度调节 已在已在推进推进 契税 优惠税力度调节 已在已在推进推进 二手房个人所得税 优惠税力度调节 暂无调整必要 印花税 优惠税力度调节 存在趋势 普通住房认定标准 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 居民端差别化信贷政策 房贷利率 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 首套房贷款比例 不同城市根据自身特点调节 已在已在推推进进 首套房利率 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 首套房公积金贷款额度 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 二套房贷款比例 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 二套房利率 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 二套房公积金贷款额度 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 二次以上购房贷款 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 管制干预 不符合条件的外地居民购房 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 二次以上本地居民购房 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 二手房挂牌价 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 限外令 不同城市根据自身特点调节 概率低 户籍制度 人才引进 放宽人才引进标准 已在已在推进推进 购房与户籍挂钩 放宽落户标准 已在已在推进推进 网络管理 房产网络信息 保障联网信息透明公开 已在已在推进推进 政府收储 政府收购商品房和二手房 不同城市根据自身特点调节 已在已在推进推进 货币政策 利率 LPR 变动 降低 LPR 存在趋势 准备金率 准备金率波动 降准 存在趋势 资料来源:海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 11 3.政府端推动去库存,大门已经打开政府端推动去库存,大门已经打开 政府端去库存,即通过央行提供结构性货币政策工具、地方政府发行专项债、申请银行贷款、使用自有资金等方式,政府以拆旧、回购、重组等手段向房地产市场注入流动性,化解库存问题。3.1 PSL 重启投放,低成本资金支持三大工程重启投放,低成本资金支持三大工程 2023 年中央经济工作会议提出加快推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等三大工程。我们认为,三大工程是房地产新模式的起始点,在解决民生问题的同时释放住房存量空间,稳定投资水平,引导发展更为匹配的供需结构。我们认为需要关注后阶段三大工程的资金到位情况与改造模式方案,以上因素为推动三大工程建设的关键。2023 年 12 月,国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增 PSL达 3500 亿元;2024 年 1 月,国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增 PSL 达 1500 亿元,两月累计净新增 PSL 达 5000 亿元。图图9 2023 年年 12 月、月、2024 年年 1 月月 PSL 重启投放重启投放 资料来源:Wind,海通证券研究所 2024 年 1 月,央行公告发布的盘点央行的 2023|稳健的货币政策精准有力披露,新增抵押补充贷款额度 5000 亿元,为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。我们认为,PSL 本质是央行投放基础货币,相当于通过政策银行专项贷款流入地方政府,后通过货币化安臵手段流入居民端,以上链条最终激活购房需求。截至 5 月 27 日,国开行已发放三大工程贷款 1047.76 亿元。其中,国家开发银行发放保障性住房开发贷款 8.19 亿元,支持福州、青岛、宁波等地 3 个项目,新建保障性住房超过 3100 套;发放城中村改造专项借款 1002.47 亿元,涉及北京、上海、广州、武汉等 34 个城市的 376 个项目,支持建设安臵房 100 万套,惠及村(居)民 53万户;发放平急两用公共基础设施建设贷款 37.1 亿元,在深圳、石家庄、重庆等25 个城市落地平急两用项目 36 个。截至 5 月 20 日,农发行累计投放城中村改造专项借款 780.53 亿元,涉及建设安臵房 70 万套,惠及村(居)民 36.6 万户。截至 4 月末,农发行对接保障性住房项目 15个,审批保障性住房开发贷款 2.04 亿元;支持平急两用公共基础设施建设项目 33个,发放贷款 72.04 亿元。3.2 回购存量资产,多项配套政策支持回购存量资产,多项配套政策支持 我们认为,政府以回购方式去库存,主要发力点体现在回购开发商库存土地、回购开发商新建商品房、回购居民二手商品房等方面。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 12 图图10 政府收储模式展望政府收储模式展望 资料来源:海通证券研究所 回购开发商库存土地回购开发商库存土地 2024 年 5 月 17 日,自然资源部表示准备出台妥善处臵闲臵土地、盘活存量土地的政策措施,具体体现在支持企业优化开发、促进市场流通转让、支持地方以合理价格收回土地三个方面。政府收回闲臵土地、流拍土地,后续可用于保障性住房建设,也可用于建设公共配套服务设施,改善周边住宅配套条件等。2024 年 5 月 22 日,自然资源部发布土地储备管理办法(征求意见稿),为后续政府收购土储的定价标准与资金来源做好制度铺垫。土地储备管理办法(征求意见稿)规定,收购土地的补偿标准,由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商,经同级自然资源主管部门和财政部门确认;重启土储专项债,土地储备专项债券资金管理执行财政部、自然资源部有关地方政府土地储备专项债券管理的规定。我们认为,三四线城市房产去化周期长、资产质量偏低,政府下场收购开发商手里的下沉土地资产,将有效解决开发商资产难去化问题并提供给予一定流动性支持。同时,4 月 29 日自然资源部发布关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知,规定商品住宅去化周期超过 36 个月的,应暂停新增商品住宅用地出让;去化周期在 18 个月(不含)-36 个月之间的城市,按照盘活多少、供应多少的原则。我们认为,我国房地产市场呈现结构性供过于求的特点,政策针对三四线城市土地供应存在限制新增、消化存量的导向,对症下药解决当前库存问题的难点痛点。回购开发商新建商品房回购开发商新建商品房 2023 年 2 月,人民银行设立租赁住房贷款支持计划,额度为 1000 亿元。租赁住房贷款支持计划采取先贷后借的直达机制,实施期为 2023 年 2 月至 2024 年末,按季操作,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等 8 个试点城市发放租赁住房购房贷款。金融机构按照自主决策、自担风险原则,发放租赁住房购房贷款,贷款利率原则上不超过 3%,对于符合要求的贷款,人民银行按贷款本金的 100%予以资金支持,利率为 1.75%。2024年5月17日人民银行推出四项政策措施,其中一项为设立保障性住房再贷款,激励 21 家全国性银行机构按照市场化原则,向城市政府选定的地方国有企业发放贷款,支持以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作保障性住房。保障性住房再贷款规模3000 亿元,利率 1.75%,期限 1 年,可展期 4 次。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的 60%发放再贷款,可带动银行贷款 5000 亿元。人民银行已于 6 月 3 日向 21 家全国性银行印发了关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知。通知指出,原租赁住房贷款支持计划不再实施,已发放的租赁住房贷款支持计划资金利率和期限保持不变,租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理,并在全国范围全面推广。人民银行披露,截至 2024 年 3 月末租赁住房政府收储 商品房 土地 开发商 居民 开发商 保障性住房再贷款 住房租赁团体购房贷款 地方政府专项债券 收储对象 资产类型 资金来源 一二线城市 三四线城市 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 13 贷款支持计划投放 20 亿元。租赁住房贷款支持计划作为试点计划,相关设臵基本与保障性住房再贷款类似,且人民银行对贷款本金 100%予以支持,但投放进度并不理想。我们认为,在试点计划的经验基础上,保障性住房再贷款政策落地会更行之有效,但后期也应密切关注资金实际到位情况。图图11 保障性住房再贷款模式展望保障性住房再贷款模式展望 资料来源:中国政府网、21 财经网,海通证券研究所 此外,实际操作中将按照央行所规定的四个精准原则完成,做到收购主体精准、收购对象精准、收购用途精准、资金用途精准。表表 4 四个精准原则具体内容四个精准原则具体内容 内容内容 收购主体精准 一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为主体,企业和所属集团不能为地方政府融资平台,要符合商业银行授信要求,严格避免新增地方政府隐性债务。收购对象精准 严格限定为已建成未出售的商品房,资产负债和法律关系清晰 收购用途精准 收购的商品房定向用于保障性住房 资金用途精准 地方国有企业获得的贷款资金要单列账目、单独核算、专款专用、封闭管理。资料来源:中证网,海通证券研究所 我们认为,由于银行发放贷款风险自担、自主决策,出于对底层资产质量的考量,银行或将更多向一、二线城市投放信贷资源。收房平台收购已建成未出售的商品房后开发商对应获得资金,开发商一方面可接续开发贷还贷,一方面可进行土地再投资或保交楼工作。我们认为,保障性住房再贷款政策,或将使在一、二线城市布局资产且仍具备拿地能力的房地产企业受益。人民银行 保障性住房再贷款 3000 亿元利率=1.75%再贷款 2000 亿元利率1.75%无优惠再贷款利率支持,银行更注重项目品质选择 全国性银行 5000 亿元 利率 1.75%,期限 1 年,可展期 4 次 地方国企 放贷 先贷后借 风险自担 再贷款 一个城市不超过两家,不得为政府融资平台 支持收购已建成未出售的商品房用作保障性住房 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 14 图图12 政府从开发商端收购新房模式展望政府从开发商端收购新房模式展望 资料来源:海通证券研究所 收购定价方面,考虑央行要求精准支持、自愿参与、以需定购、合理定价。我们预计政府补贴之后合理覆盖资金成本或是定价主要依据。以郑州为例,从 2022 年下半年开始到 2023 年,回购规模粗略估计在 3 万套以上,回购项目涵盖所有央企、民营等多种类型开发商,回购物业类型主要为公寓,住宅回购较少,回购价格与项目工程进度有关,以 7 折-8 折居多,个别项目低至 6 折。表表 5 郑州近两年部分回购折价率情况郑州近两年部分回购折价率情况 项目名称项目名称 区域区域 回购价格(元回购价格(元/平)平)回购前均价回购前均价(元(元/平平)折价率折价率 新时代广场 郑东新区 8200 14000 59%新发展楷林广场 郑东新区 9800 12200 80%瀚宇天悦城 金水区 7800/8700 10000 78%/87%瀚海思念城 金水区 9100 10700 85%康桥铂舍 金水区 7500 9500 79%中海湖滨世家 惠济区 6000 /东亚京尊 管城区 5200 6500 80%正商中州城 管城区 6200 8900 70%金科城 高新区 6400 10800 59%泰宏建业国际城 二七区 6000 8500 71%资料来源:中指研究院,海通证券研究所 考虑 2024 年 1Q 房地产市场价格较 2023 年仍有明显回落,预计 2024 年折扣率会有所下降。此外,广州采取土地成本 建安成本。合肥发布房票安臵实施方案,合肥市不再提供安臵房用地,征收人将向被征收人提供房票,以补偿其征收的房产。这些房票可以在全市统一的房源超市内使用,用于购买房屋。各地均有根据各地操作便利度来推进的定价和收储模式。回购居民二手商品房回购居民二手商品房 2024 年 1 月,人民银行、国家金融监督管理总局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见,提出住房租赁团体购房贷款这一金融工具。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲臵房屋用作宿舍型保障性租赁住房,专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲臵房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的,鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下,发放住房租赁团体购房贷款。收房平台 开发商 现金 银行 人民银行 再贷款支持 开发贷还贷 发放贷款 已建成未出售商品房 转保障性住房 政府 土地再投资或保交楼 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 15 利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋,贷款存续期内,房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过 30 年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%,贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。目前全国各地积极响应房地产以旧换新政策,并出现主流的三种模式,包括直接收购用作保障房、通过与中介合作加快旧房出售并购买新房、对相关购房者发放契税补贴。我们认为,收购模式下的以旧换新,或将成为政府从居民端回购商品房的主要操作模式。按规定,收房平台收购居民存量二手房用作保租房或商业租赁住房可申请住房租赁团体购房贷款。我们认为收房平台可最低以 20%的资本金在市场低点购入资产,通过 30 年期限贷款以时间换空间,在不使过多资金沉淀的同时保障长期收益。图图13 政府从居民端收购旧房模式展望政府从居民端收购旧房模式展望 资料来源:海通证券研究所 我们认为,由于住房租赁团体购房贷款是商业银行按照市场化原则发放的,贷款利率自主评定,因此收购项目需考虑租金收益是否能够覆盖成本。根据 wind 统计数据,2024 年 5 月,一线城市住宅租金收益率均位于 2.5%以下,而部分二三线城市由于在本轮下行市场中房地产逐渐去除金融属性,住宅租金收益率已达到 3%以上的水平。综合考虑商业银行资产安全问题与租金收益率标准,我们认为在该项政策下二线城市或将更多受益。图图14 2024 年年 5 月各地住宅收益率情况月各地住宅收益率情况 资料来源:Wind,海通证券研究所 以郑州与南京实施的以旧换新方案为例。4 月 1 日,郑州市房管局等六部门联合印发郑州市促进房产市场卖旧买新、以旧换新工作方案(试行),提出 2024 年全市计划完成二手住房卖旧买新、以旧收房平台 开发商 住房租赁团体购房贷款 居民 现金 存量二手房 新房 新房价值要求高新房价值要求高于存量二手房于存量二手房 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 16 换新1 万套的目标,其中通过郑州城市发展集团有限公司收购二手住房,试点期间完成 500 套,计划全年完成 5000 套;通过市场化自由交易,计划全年完成 5000 套。对通过以上两种方式换购新建商品住房的,郑州市现行的契税补贴 30%政策延续到 2024年 12 月 31 日。郑州试点阶段初步设臵为 2024 年 4 月 20 日至 6 月 30 日,5 月 10 日郑州宣布提前结束试点工作,开始全面展开二手房以旧换新。4 月 27 日,南京安居建设集团发布开展存量住房以旧换新试点活动的公告,宣布即日起至 2024 年 12 月 31 日,首批试点限额 2000 套。总结郑州模式与南京模式的相同之处。首先,郑州与南京都要求购臵新房总价款大于出售旧房总价款,以保证增量资金进入房地产市场。其次,郑州与南京关于收购存量住房的后续安排都是转为租赁住房,则收房平台可申请住房租赁团体购房贷款用以收购资产,降低资金成本并平抑市场风险。其三,郑州与南京都给予居民较高福利,免去居民端交易中介费与旧房评估费。郑州与南京不同在于,郑州对收旧要求较高,对购新范围限制更少。郑州收购旧房,试点时期要求房龄 15 年以内,区域在三环内,建筑面积不超过 120 平,全面展开时期要求房龄 20 年以内,优先收购三环内,建筑面积不超过 120 平;对应购新范围,试点时期要求主城区范围内的现房,全面展开时期要求建成区范围内的期房或现房。南京收购旧房,要求位于南京市主城六区,不含自建住房、商业、办公、公寓等,对应购新范围限制在安居集团等部分指定公司旗下的房产。我们认为,郑州对收购旧房要求更高,便于后期用作租赁住房的收益率管理,更可持续发展;对于购新范围基本无限制,更符合广泛居民的需求。我们认为,郑州的以旧换新模式或将更可能成为全国推广的范例。表表 6 郑州、南京房地产以旧换新政策情况郑州、南京房地产以旧换新政策情况 郑州(试点期间)郑州(试点期间)郑州(全面展开)郑州(全面展开)南京南京 活动时间活动时间 2024/4/20 至 2024/5/9 2024/5/10 至 2024/12/31 2024/4/27 至 2024/12/31 收购主体收购主体 郑州城发安居有限公司 郑州城发安居有限公司、市场主体 南京臵新资产管理有限公司 计划完成量计划完成量 郑州城市发展集团收购 5000 套,市场化交易 5000 套,全年收购 10000 套。试点阶段限额 500 套。首批试点限额 2000 套 主要收旧要求主要收旧要求 1)自房屋竣工备案日起至今不超过 15 年 2)区域为金水区和郑东新区,且在三环内 3)建筑面积不超过 120 平米(含)1)自房屋竣工备案日起至今不超过20年 2)区域为市内八区,优先收购三环内 3)建筑面积不超过 120 平米(含)位于南京市主城六区,不含自建住房、商业、办公、公寓等 购新范围购新范围 1)已取得房屋竣工验收备案证明的现房 2)房屋位于郑州市主城区范围内 1)已取得商品房预售许可证或商品房现售备案证等 2)房屋位于郑州市建成区范围内 截至 2024 年 6 月 16 日,购新范围包括浦口国资集团、新居集团、交通集团、南部新城集团、高淳建发集团、奥体建设、安居集团、南京公用集团、栖霞建设等旗下的房产 以旧换新安排以旧换新安排 新房总价款大于二手房总价款 可用一套或多套存量住房臵换一套或多套新建商品住房,臵换总价不高于所购新建商品住房总价的 80%收购收购旧房后续用途旧房后续用途 用作保障性租赁住房 用作租赁住房 居民福利居民福利 30%契税补贴,无中介费,无评估费 无中介费,无评估费 目前进度目前进度 截至 5 月 20 日,报名 3676 组,有效登记 1629 组,完成新房意向认购数量 199 组 截至 5 月 20 日,微信小程序“宁换新”平台登记意向报名约 4150 组,初审符合条件的登记约 3430 组;案场累计来访约 2230 组,缴纳新房意向认筹金的换房人 515 组,已有 52组客户确认成交。资料来源:郑州市住房保障和房地产管理局官网、中原网、河南省人民政府门户网站、中房网、郑州市住宅与房地产业协会官网、南京安居建设集团官网、微信小程序宁换新平台、城乡建设部官网、凤凰网房产网,海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 17 4.房地产收储,长期意义明显房地产收储,长期意义明显 4.1 无限信用人增信市场,传达行业底部信号无限信用人增信市场,传达行业底部信号 从博弈论角度看,政府下场收储等于告知市场最终无限信用人认可当前价格,且具备足够信用和流动性与市场卖方进行博弈。如果市场认为最终信用人不会长期亏损,那合理思维应该是将挂牌价放臵政府收购价之上。基于以上判断,政府收房长期看对扭转市场下行和稳定价格预期有重要作用。图图15 收储过程的价格博弈收储过程的价格博弈 资料来源:海通证券研究所 4.2 对稳定二线城市交易规模或有更直接意义对稳定二线城市交易规模或有更直接意义 我们认为当前政府收购开发商已建成商品房或对二线城市意义更大。2024 年 1-5 月商品房销售面积 3.66 亿平方米,累计同比 2023 年下降 20.3%,跌幅较 2024 年 1-4 月扩大 0.1 个百分点。从住宅口径的分线数据来看,2024 年 1-5 月,一线城市商品住宅销售面积 995 万平方米,累计同比下降 33.9%;同期二线城市商品住宅销售面积 5751 万平方米,累计同比下降 45.3%;同期三四线城市商品住宅销售面积 23997 万平米,累计同比下降16.2%。图图16 全国商品房销售面积累计情况全国商品房销售面积累计情况 资料来源:Wind,海通证券研究所 图图17 商品住宅销售面积分线累计同比(商品住宅销售面积分线累计同比(%)资料来源:CREIS,海通证券研究所 我们认为,一线城市优质板块具备强劲需求,且近期政策加码力度较大,在政策托底作用下新房销售规模有修复空间。从收储的现实操作空间看,当前不一定具备较强可操作性资产(收益率较难达标)。二线代表城市去年同期高基数效应仍较为明显,今年二季度同比降幅预计仍较大。这类市场规模大且同比调整压力较大,一定程度拖累城市整体修复节奏。除此之外,二政府收储 评估价 居民 开发商 稳定价格预期 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 18 线城市中,多个城市政策优化空间有限,且短期库存承压,市场恢复仍需要较长时间。从收储角度看,目前部分二线城市租金收益率接近 2.5%上下水平(图 14 显示),具备收储的实际操作空间。如果能够有效推动政策落地,对于稳定市场供需结构,有效推动行业新均衡具备实际意义。图图18 一线城市商品住宅销售面积当月按年分布一线城市商品住宅销售面积当月按年分布(万平)(万平)资料来源:CREIS,海通证券研究所 图图19 二线城市商品住宅销售面积当月按年分布二线城市商品住宅销售面积当月按年分布(万平)(万平)资料来源:CREIS,海通证券研究所 而三四线城市,我们认为新房销售面积继续大幅下滑的空间或有限,短期销售规模有望稳定在低位。高基数影响逐渐减弱下,二季度销售面积同比降幅或将收窄。从收储角度看,三线及以下城市更大发力方向或应该着眼于收购开发商库存土地。图图20 三四线城市商品住宅销售面积当月按年分布三四线城市商品住宅销售面积当月按年分布(万平)(万平)资料来源:CREIS,海通证券研究所 考虑不论保障性住房再贷款还是住房租赁团体购房贷款,资金来源中商业银行均要参与。从商业银行资产安全与租金收益率要求看,资金最终投向大部分应该会更倾向于二线及周边城市(逻辑是一线城市如果能达到 3%以上收益水平大概率市场自身可以消化,三线及以下城市不是商业银行首选目标)。考虑 2023 年,二线城市大致对应住宅销售规模在 4 万亿元上下(2024 年市场仍在下滑,预计总量数据比以上规模更低),且是上市公司重要土储区域。因此,如果当前 5000 亿再贷款能够在以上 4 万亿销售规模区域内有效推广收储,相当于稳定 10%以上市场需求,对于修复市场、稳定企业主体具有重大意义。5.投资建议投资建议 维持优于大市评级。维持优于大市评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变,优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注:1)开发类:A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团;H 股-中国海外发展;2)商住类:华润臵地、龙湖集团、新城控股;3)物业类:万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正;4)行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 19 文旅类-华侨城 A。6.风险提示风险提示 行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 20 信息披露信息披露 分析师声明分析师声明 涂力磊 房地产 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息,本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解,清晰准确地反映了作者的研究观点,结论不受任何第三方的授意或影响,特此声明。分析师负责的股分析师负责的股票研究范围票研究范围 重点研究上市公司:城建发展,华侨城 A,中国国贸,新湖中宝,华润臵地,保利物业,碧桂园服务,天健集团,建发股份,卓越商企服务,融创服务,万物云,保利发展,锦和商管,华发股份,金地集团,越秀地产,龙湖集团,中国海外发展,招商蛇口,张江高科,美的臵业,越秀服务,首开股份,万科 A,绿城中国,中国金茂,建发国际集团,新城控股,华润万象生活 投资投资评级评级说明说明 1.投资评级的比较和评级标准:投资评级的比较和评级标准:以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准,报告发布日后 6 个月内的公司股价(或行业指数)的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅;2.市场基准指数的比较标准:市场基准指数的比较标准:A 股市场以海通综指为基准;香港市场以恒生指数为基准;美国市场以标普 500 或纳斯达克综合指数为基准。类类 别别 评评 级级 说说 明明 股票投资评股票投资评级级 优于大市 预期个股相对基准指数涨幅在 10%以上;中性 预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与 10%之间;弱于大市 预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下;无评级 对于个股未来 6 个月市场表现与基准指数相比无明确观点。行业投资评行业投资评级级 优于大市 预期行业整体回报高于基准指数整体水平 10%以上;中性 预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与 10%之间;弱于大市 预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。法律声明法律声明 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。市场有风险,投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考,不构成投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下,海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送,未经海通证券研究所书面授权,本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品,或再次分发给任何其他人,或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容,务必联络海通证券研究所并获得许可,并需注明出处为海通证券研究所,且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。根据中国证监会核发的经营证券业务许可,海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。

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  • 住房城乡建设部&财政部:全国住房公积金2023年年度报告(22页).pdf

    3 全国住房公积金 2023 年年度报告1 2023 年,住房公积金行业坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的二十大精神,认真落实中央经济工作会议、中央金融工作会议决策部署,完整、准确、全面贯彻新发展理念,坚持人民至上,坚持稳中求进工作总基调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动住房公积金制度惠及更多群体,租购并举解决缴存人基本住房问题,推进住房公积金数字化发展,提升服务标准化规范化便利化水平,住房公积金制度运行安全平稳。根据住房公积金管理条例和住房城乡建设部、财政部、中国人民银行关于健全住房公积金信息披露制度的通知(建金201526 号)有关规定,现将全国住房公积金 2023 年年度报告公布如下。一、机构概况(一)根据住房公积金管理条例规定,住房城乡建设部会同财政部、中国人民银行负责拟定住房公积金政策,并监督执行。住房城乡建设部设立住房公积金监管司,各省、自治区住房城乡建设厅设立住房公积金监管处(办),分别负责全国、省(自治区)住房公积金日常监管工作。(二)直辖市和省、自治区人民政府所在地的市,其他 4 设区的市(地、州、盟)以及新疆生产建设兵团设立住房公积金管理委员会,作为住房公积金管理决策机构,负责在 住房公积金管理条例框架内审议住房公积金决策事项,制定和调整住房公积金具体管理措施并监督实施。截至 2023 年末,全国共设有住房公积金管理委员会 341 个。(三)直辖市和省、自治区人民政府所在地的市,其他设区的市(地、州、盟)以及新疆生产建设兵团设立住房公积金管理中心,负责住房公积金的管理运作。截至 2023 年末,全国共设有住房公积金管理中心 341 个;未纳入设区城市统一管理的分支机构99个。全国住房公积金服务网点3675个。全国住房公积金从业人员 4.42 万人,其中,在编 2.66万人,非在编 1.76 万人。(四)按照中国人民银行的规定,住房公积金贷款、结算等金融业务委托住房公积金管理委员会指定的商业银行办理。二、业务运行情况(一)缴存。2023 年,住房公积金实缴单位 494.76 万个,实缴职工 17454.68 万人,分别比上年增长 9.29%和2.80%。新开户单位 77.15 万个,新开户职工 2017.11 万人。2023 年,住房公积金缴存额 34697.69 亿元,比上年增长 8.65%。截至 2023 年末,住房公积金累计缴存总额 291623.52 5 亿元,缴存余额 100589.80 亿元,分别比上年末增长 13.50%、8.80%。表表 1 2021 2023 3 年分地区住房公积金缴存情况年分地区住房公积金缴存情况 地区地区 实缴单位实缴单位 (万个)(万个)实缴职工实缴职工 (万人)(万人)缴存额缴存额 (亿元)(亿元)累计缴存总额累计缴存总额 (亿元)(亿元)缴存余额缴存余额 (亿元)(亿元)全国全国 494.76494.76 17454.6817454.68 34697.6934697.69 291623.52291623.52 100589.80100589.80 北京 47.46 946.82 3,154.35 26,609.27 7591.80 天津 10.93 322.97 670.32 6,979.86 2055.17 河北 9.24 572.18 942.59 8,342.26 3402.70 山西 5.73 376.68 633.44 5,300.01 2068.04 内蒙古 5.46 301.41 623.16 5,148.38 2065.65 辽宁 12.21 513.65 998.32 10,882.73 3430.26 吉林 5.05 257.01 445.01 4,476.27 1687.32 黑龙江 4.61 294.86 576.46 5,763.15 2125.72 上海 56.01 944.26 2,473.10 19,418.42 7745.01 江苏 54.58 1,631.80 3,037.47 24,605.22 7934.02 浙江 44.53 1,152.88 2,467.11 19,602.24 5590.46 安徽 9.97 547.06 1,033.50 9,059.68 2743.12 福建 18.01 493.74 987.97 8,253.67 2593.34 江西 6.75 346.49 668.06 5,143.80 2155.81 山东 29.34 1,170.51 1,990.35 16,205.57 5910.68 河南 11.65 731.91 1,115.29 9,379.36 3951.97 湖北 13.07 588.90 1,239.87 10,000.17 4119.72 湖南 9.77 547.28 966.13 7,915.41 3405.32 广东 64.07 2,258.04 3,894.19 31,532.94 9648.24 广西 7.97 369.10 692.78 5,851.09 1904.90 海南 5.72 135.57 211.72 1,663.74 683.40 重庆 6.34 323.32 575.74 5,039.63 1708.33 四川 19.05 845.57 1,594.73 13,107.45 4774.47 贵州 7.19 307.45 569.29 4,531.98 1680.55 云南 7.06 312.85 711.29 6,595.74 2066.43 西藏 0.72 46.61 160.98 1,149.75 540.46 陕西 10.13 494.45 850.86 6,644.52 2650.93 甘肃 4.12 210.90 424.17 3,730.44 1467.81 青海 1.34 61.64 167.54 1,468.88 477.53 宁夏 1.42 78.56 164.53 1,461.88 475.04 新疆 4.60 239.80 589.51 5,233.35 1725.69 新疆兵团 0.66 30.41 67.84 526.68 209.91 6 表表 2 20232 2023 年分类型单位住房公积金缴存情况年分类型单位住房公积金缴存情况 单位性质单位性质 缴存单位缴存单位(万个)(万个)占比占比 (%)实缴职工实缴职工 (万人)(万人)占比占比 (%)新开户职工新开户职工 (万人)(万人)占比占比 (%)国家机关和 事业单位 72.05 14.56H35.90 27.712.27 13.50%国有企业 27.12 5.48054.97 17.508.17 9.82%城镇集体企业 5.05 1.02#0.49 1.32.83 1.13%外商投资企业 11.69 2.3608.46 6.921.30 7.01%城镇私营企业及其他城镇企业 307.48 62.15g30.48 38.5646.79 56.85%民办非企业单位和社会团体 11.89 2.4017.47 1.82Q.72 2.56%其他类型单位 59.48 12.0276.90 6.174.02 9.12%合计合计 494.76494.76 100.000.00454.6817454.68 100.000.00 17.112017.11 100.000.00%图图 1 1 2012019 92022023 3 年年住房公积金缴存住房公积金缴存额额 (二)提取。2023 年,住房公积金提取人数 7620.10 万人,占实缴职工人数的 43.66%;提取额 26562.71 亿元,比上年增长 24.34%;提取率276.55%,比上年提高 9.66 个百分点。截至 2023 年末,住房公积金累计提取总额 191033.72亿元,占累计缴存总额的 65.51%。7 表表 3 3 2022023 3 年分地区住房公积金提取情况年分地区住房公积金提取情况 地区地区 提取额提取额 (亿元)(亿元)提取率提取率 (%)住房消费类住房消费类 提取额提取额 (亿元)(亿元)非住房消费类非住房消费类提取额提取额 (亿元)(亿元)累计提取总额累计提取总额 (亿元)(亿元)全国全国 26562.7126562.71 76.5576.55 19780.2919780.29 6782.6782.4 42 2 191033.72191033.72 北京 2554.76 80.99 2138.21 416.55 19017.47 天津 579.45 86.44 415.61 163.84 4924.68 河北 679.21 72.06 417.66 261.55 4939.55 山西 464.76 73.37 329.83 134.93 3231.97 内蒙古 462.22 74.17 299.92 162.30 3082.73 辽宁 851.80 85.32 545.27 306.53 7452.47 吉林 352.55 79.22 214.95 137.61 2788.96 黑龙江 454.32 78.81 253.72 200.60 3637.43 上海 1644.51 66.50 1293.13 351.38 11673.41 江苏 2269.64 74.72 1748.51 521.13 16671.20 浙江 1896.91 76.89 1557.57 339.34 14011.78 安徽 798.28 77.24 585.19 213.10 6316.55 福建 764.60 77.39 582.92 181.68 5660.33 江西 461.29 69.05 315.87 145.42 2987.99 山东 1478.04 74.26 1085.06 392.99 10294.89 河南 840.64 75.37 536.15 304.49 5427.39 湖北 941.97 75.97 618.39 323.57 5880.45 湖南 704.96 72.97 434.34 270.63 4510.09 广东 2992.17 76.84 2475.30 516.87 21884.70 广西 527.84 76.19 394.24 133.60 3946.19 海南 150.76 71.21 108.13 42.62 980.34 重庆 462.51 80.33 338.19 124.32 3331.30 四川 1273.78 79.87 923.02 350.76 8332.98 贵州 464.49 81.59 355.07 109.42 2851.43 云南 597.92 84.06 443.72 154.19 4529.30 西藏 109.45 67.99 85.54 23.91 609.29 陕西 587.91 69.10 432.12 155.80 3993.59 甘肃 355.38 83.78 247.42 107.95 2262.64 青海 135.90 81.11 90.42 45.48 991.35 宁夏 136.36 82.88 97.35 39.01 986.84 新疆 517.10 87.72 384.64 132.46 3507.66 新疆兵团 51.21 75.48 32.84 18.37 316.77 8 图图 2 22 201019 920202323 年住房公积金提取额年住房公积金提取额 1.1.提取用于租赁住房和老旧小区改造提取用于租赁住房和老旧小区改造 2023 年,支持 1846.09 万人提取住房公积金 2031.28 亿元用于租赁住房。支持 4.42 万人提取住房公积金 8.26 亿元用于老旧小区改造。图图 3 3 租赁住房提取租赁住房提取 9 2.2.提取用于购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购提取用于购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购房贷款本息房贷款本息 2023 年,支持 4616.66 万人提取住房公积金用于购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购房贷款本息,共计17626.43 亿元。图图 4 4 购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购房贷款本息提购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购房贷款本息提取取 3.3.离退休等提取离退休等提取 2023 年,支持 1092.89 万人因离退休等原因提取住房公积金,共计 6782.42 亿元。10 表表 4 20234 2023 年分类型住房公积金提取情况年分类型住房公积金提取情况 提取原因提取原因 提取人数提取人数 (万人)(万人)占比占比 (%)提取金额提取金额 (亿元)(亿元)占比占比 (%)住房 消费类 购买、建造、翻建、大修自住住房 653.87 8.58 4840.91 18.22 偿还购房贷款本息 3962.79 52.00 12785.52 48.13 租赁住房 1846.09 24.23 2031.28 7.65 老旧小区改造 4.42 0.06 8.26 0.03 其他 60.05 0.79 114.32 0.43 非住房消费类 离退休 381.09 5.00 5194.14 19.55 丧失劳动能力,与单位终止劳动关系 241.13 3.16 415.59 1.56 出境定居或户口迁移 34.29 0.45 93.40 0.35 死亡或宣告死亡 15.91 0.21 121.19 0.46 其他 420.47 5.52 958.09 3.61 合计合计 7620.107620.10 100.00100.00 26562.7126562.71 100.00100.00 (三)贷款 1.1.个人住房贷款个人住房贷款 2023 年,发放住房公积金个人住房贷款 286.09 万笔,比上年增长 15.48%;发放金额 14713.06 亿元,比上年增长24.25%。截至 2023 年末,累计发放住房公积金个人住房贷款4768.54 万笔、151858.01 亿元,分别比上年末增长 6.38%和 10.73%;个人住房贷款余额 78060.74 亿元,比上年末增长 6.96%;个人住房贷款率377.60%,比上年末减少 1.34 个百分点。11 表表 5 20235 2023 年分地区住房公积金个人住房贷款情况年分地区住房公积金个人住房贷款情况 地区地区 放贷笔数放贷笔数(万笔)(万笔)贷款发放额贷款发放额(亿元)(亿元)累计放贷笔数累计放贷笔数 (万笔)(万笔)累计贷款总额累计贷款总额 (亿元)(亿元)贷款余额贷款余额(亿元)(亿元)个人住房个人住房贷款率贷款率 (%)全国全国 286.09286.09 14713.0614713.06 4768.544768.54 151858.01151858.01 78060.7478060.74 77.6077.60 北京 7.63 592.35 151.52 9491.64 5108.40 67.29 天津 5.64 332.01 122.71 4235.41 1692.53 82.35 河北 8.77 445.25 142.53 4280.57 2344.31 68.90 山西 7.04 296.70 88.87 2658.84 1520.79 73.54 内蒙古 6.82 298.74 135.01 3157.02 1329.20 64.35 辽宁 8.84 376.16 218.46 5566.82 2424.82 70.69 吉林 4.44 190.58 91.72 2418.00 1170.84 69.39 黑龙江 4.16 154.98 110.06 2694.72 1098.78 51.69 上海 11.02 832.46 322.14 12584.01 6022.29 77.76 江苏 30.09 1625.27 437.48 14174.93 6918.03 87.19 浙江 16.25 981.67 266.09 10075.55 4985.80 89.18 安徽 9.48 395.63 179.29 4731.69 2234.14 81.45 福建 8.16 446.30 132.98 4455.72 2273.16 87.65 江西 8.08 399.97 107.47 3184.45 1719.54 79.76 山东 20.19 896.54 306.72 8906.28 4620.29 78.17 河南 11.57 508.93 179.83 5122.95 2831.63 71.65 湖北 14.80 820.53 191.50 6248.23 3378.48 82.01 湖南 10.72 507.01 178.28 4774.65 2631.61 77.28 广东 20.20 1191.30 290.68 12077.26 7172.49 74.34 广西 6.44 280.38 100.33 2742.39 1648.43 86.54 海南 2.48 145.59 25.69 989.28 648.38 94.88 重庆 6.78 343.60 85.16 2732.72 1634.74 95.69 四川 14.57 644.10 226.92 6782.12 3713.72 77.78 贵州 6.53 274.29 101.95 2859.68 1576.76 93.82 云南 7.16 353.66 151.95 3722.52 1608.73 77.85 西藏 0.63 43.45 12.43 566.56 277.54 51.35 陕西 9.74 548.57 113.02 3593.90 2208.09 83.30 甘肃 5.19 223.25 97.28 2234.61 1004.04 68.40 青海 1.41 67.89 33.25 808.11 345.72 72.40 宁夏 1.50 76.03 33.79 836.37 302.34 63.65 新疆 8.79 381.33 123.56 2881.01 1445.86 83.78 新疆兵团 0.96 38.53 9.91 269.98 169.26 80.64 12 表表 6 20236 2023 年分类型住房公积金个人住房贷款情况年分类型住房公积金个人住房贷款情况 类别类别 发放笔数发放笔数 (万笔)(万笔)占比占比 (%)金额金额 (亿元)(亿元)占比占比 (%)房屋房屋 类型类型 新房 174.40 60.96 8970.80 60.97 存量商品住房 101.22 35.38 5241.31 35.62 建造、翻建、大修自住住房 0.26 0.09 13.14 0.09 其他 10.20 3.56 487.81 3.32 房屋建房屋建筑面积筑面积 90 平方米(含)以下 61.19 21.39 3196.81 21.73 90 至 144 平方米(含)198.02 69.22 10012.70 68.05 144 平方米以上 26.87 9.39 1503.55 10.22 支持购支持购房套数房套数 首套 237.37 82.97 12158.93 82.64 二套及以上 48.72 17.03 2554.13 17.36 贷款贷款 职工职工 单缴存职工 144.24 50.42 6617.91 44.98 双缴存职工 141.31 49.39 8069.40 54.85 三人及以上缴存职工 0.53 0.19 25.75 0.18 贷款职贷款职工年龄工年龄 30 岁(含)以下 99.20 34.68 4985.03 33.88 30 至 40 岁(含)133.55 46.68 7220.19 49.07 40 至 50 岁(含)43.47 15.19 2114.59 14.37 50 岁以上 9.87 3.45 393.25 2.67 贷款职贷款职工收入工收入水平水平 低于上年当地社会 平均工资 3 倍 275.60 96.33 14026.89 95.34 高于上年当地社会 平均工资 3 倍(含)10.49 3.67 686.17 4.66 13 图图 5 25 201019 92022023 3 年个人住房贷款发放情况年个人住房贷款发放情况 2.2.支持保障性住房建设试点项目贷款支持保障性住房建设试点项目贷款 近年来,支持保障性住房建设试点项目贷款工作以贷款回收为主。2023 年,未发放试点项目贷款,回收试点项目贷款 0.75 亿元。截至2023 年末,累计向373个试点项目发放贷款 872.15亿元,累计回收试点项目贷款 871.39 亿元,试点项目贷款余额 0.76 亿元。371 个试点项目结清贷款本息,83 个试点城市全部收回贷款本息。(四)国债。2023 年,未购买国债,兑付、转让、收回国债 1.85 亿元;截至 2023 年末,国债余额 3.04 亿元。14 三、业务收支及增值收益情况(一)业务收入。2023 年,住房公积金业务收入 3029.68亿元,比上年增长 5.62%。其中,存款利息 639.20 亿元,委托贷款利息 2382.36 亿元,国债利息 0.04 亿元,其他 8.08亿元。(二)业务支出。2023 年,住房公积金业务支出 1589.08亿元,比上年增长 8.83%。其中,支付缴存职工利息 1459.02亿元,支付受委托银行归集手续费 30.10 亿元、委托贷款手续费 73.65 亿元,其他 26.31 亿元。(三)增值收益。2023 年,住房公积金增值收益 1440.60亿元,比上年增长 2.29%;增值收益率41.49%。(四)增值收益分配。2023 年,提取住房公积金贷款风险准备金5276.90 亿元,提取管理费用 127.64 亿元,提取公租房(廉租房)建设补充资金 1036.19 亿元。截至 2023 年末,累计提取住房公积金贷款风险准备金3356.90 亿元,累计提取公租房(廉租房)建设补充资金7560.20 亿元。(五)管理费用支出。2023 年,实际支出管理费用 115.67亿元,比上年增长 0.73%。其中,人员经费666.56 亿元,公用经费79.72 亿元,专项经费839.38 亿元。15 表表 7 20237 2023 年分地区住房公积金增值收益及分配情况年分地区住房公积金增值收益及分配情况 地区地区 业务收入业务收入(亿元)(亿元)业务支出业务支出(亿元)(亿元)增值收益增值收益(亿元)(亿元)增值收增值收益率益率 (%)提取贷款提取贷款风险准备风险准备金金 (亿元)(亿元)提取管理提取管理费用费用 (亿元)(亿元)提取公租房提取公租房(廉租房)建(廉租房)建设补充资金设补充资金(亿元)(亿元)全国全国 3029.683029.68 1589.081589.08 1440.601440.60 1.491.49 276.90276.90 127.64127.64 1036.191036.19 北京 231.30 115.25 116.05 1.59-1.59 5.31 112.33 天津 56.00 34.14 21.86 1.09 1.16 3.96 16.76 河北 101.03 52.37 48.66 1.49 2.38 7.70 38.57 山西 63.53 32.35 31.18 1.57 3.14 3.48 24.56 内蒙古 59.49 30.80 28.69 1.44 11.45 4.07 13.13 辽宁 102.81 54.02 48.78 1.45 5.80 5.04 37.94 吉林 50.40 26.24 24.16 1.47 3.62 3.42 17.11 黑龙江 61.33 32.00 29.33 1.42 0.01 2.90 26.42 上海 245.25 119.43 125.82 1.71 98.94 2.00 24.87 江苏 237.17 129.20 107.97 1.43 44.35 8.02 55.42 浙江 170.22 91.52 78.69 1.48 36.11 4.66 37.92 安徽 77.53 43.06 34.47 1.31 1.70 3.48 29.29 福建 78.84 49.80 29.04 1.17 7.15 1.94 20.08 江西 65.23 32.49 32.74 1.59 2.62 3.21 26.92 山东 177.26 93.81 83.46 1.48 0.96 6.56 75.93 河南 114.44 61.95 52.48 1.38 1.34 4.66 46.48 湖北 127.67 63.93 63.74 1.60 10.65 7.67 45.42 湖南 104.93 51.50 53.43 1.62 3.73 6.57 43.14 广东 298.39 154.11 144.28 1.56 6.48 8.08 129.72 广西 56.33 28.84 27.50 1.51 1.70 2.79 23.04 海南 21.31 10.89 10.42 1.58 6.25 0.99 3.18 重庆 51.87 29.30 22.57 1.36 1.83 2.44 18.30 四川 148.45 73.64 74.82 1.62 8.31 7.60 58.89 贵州 50.60 27.89 22.71 1.39 0.89 2.45 19.37 云南 62.24 32.88 29.35 1.46 1.30 5.65 22.40 西藏 10.47 6.97 3.50 0.68 2.19 0.15 1.38 陕西 77.33 41.66 35.67 1.42 7.11 5.06 23.45 甘肃 42.61 24.26 18.36 1.28 1.42 3.10 13.85 青海 14.13 6.57 7.57 1.64 3.65 0.76 3.16 宁夏 13.08 7.18 5.91 1.28 0.14 0.76 5.00 新疆 52.34 27.78 24.57 1.46 1.50 2.89 20.18 新疆兵团 6.11 3.28 2.83 1.41 0.59 0.27 1.97 16 四、资产风险情况(一)个人住房贷款。截至 2023 年末,住房公积金个人住房贷款逾期额 18.68 亿元,逾期率90.02%。2023 年,使用住房公积金个人住房贷款风险准备金核销呆坏账 0 元。(二)支持保障性住房建设试点项目贷款。2023 年,试点项目贷款未发生逾期。截至 2023 年末,无试点项目贷款逾期。五、社会经济效益(一)缴存群体持续扩大 2023 年,全国净增住房公积金实缴单位 42.04 万个,净增住房公积金实缴职工 475.12 万人,住房公积金缴存规模持续扩大。图图 6 26 201019 92022023 3 年实缴单位数和实缴职工人数年实缴单位数和实缴职工人数 17 缴存职工中,城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位占 53.47%,比上年提高 0.54 个百分点。新开户职工中,城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位的职工占比达75.55%;非本市职工 1180.19 万人,占全部新开户职工的58.51%。图图 7 20237 2023 年按单位性质分新开户职工人数占比年按单位性质分新开户职工人数占比 (二)支持缴存职工住房消费 支持租赁住房消费。2023年,租赁住房提取金额2031.28亿元,比上年增长 33.52%;租赁住房提取人数 1846.09 万人,18 比上年增长 20.04%。支持城镇老旧小区改造。2023 年,支持 4.42 万人提取住房公积金 8.26 亿元用于加装电梯等自住住房改造,改善职工居住环境。个人住房贷款重点支持购买首套普通住房。2023 年发放的个人住房贷款笔数中,首套住房贷款占 82.97%,144 平方米(含)以下住房贷款占 90.61%,40 岁(含)以下职工贷款占 81.36%。2023 年末,住房公积金个人住房贷款市场占有率1016.98%。图图 8 20238 2023 年按收入、套数、面积、年龄分贷款笔数占比年按收入、套数、面积、年龄分贷款笔数占比 2023 年,发放住房公积金异地贷款1125.40 万笔、1196.43 亿元;截至 2023 年末,累计发放异地贷款 170.53万笔、6442.77 亿元,余额 4271.18 亿元。19 (三)支持保障性住房建设 2023 年,提取公租房(廉租房)建设补充资金占当年分配增值收益的 71.92%。2023 年末,累计为公租房(廉租房)建设提供补充资金 7560.20 亿元。(四)节约职工住房贷款利息支出 住房公积金个人住房贷款利率比同期贷款市场报价利率(LPR)低 0.851.2 个百分点,2023 年发放的住房公积金个人住房贷款,偿还期内可为贷款职工节约利息12支出约2262.96 亿元,平均每笔贷款可节约利息支出约 7.91 万元。六、其他重要事项 2023 年,住房城乡建设部等部门认真落实“十四五”规划关于“改革完善住房公积金制度,健全缴存、使用、管理和运行机制”要求,租购并举解决住房公积金缴存人基本住房问题,进一步提升住房公积金管理运行水平。(一)租购并举支持新市民、青年人等缴存人解决住房问题 指导地方加大租房提取支持力度,鼓励大城市支持新市民、青年人全额提取每月缴存的住房公积金支付房租,推广按月提取住房公积金直接支付房租、帮助缴存人争取租金优惠等做法。指导地方优化住房公积金贷款政策,加强住房公积金与住房保障、房地产市场政策协同,支持缴存人刚性和改善性住房需求。20 (二)稳步扩大灵活就业人员参加住房公积金制度试点 指导重庆、成都、广州、深圳、常州、苏州等首批试点城市深化试点工作,围绕重点问题开展专题研究,提出试点政策工具箱,明确统一实施的基础性政策和可选用的支持性政策,完善试点工作机制。稳步扩大试点范围,增加济南、武汉、青岛、昆明、包头、晋城、湖州等 7 个试点城市,助力更多灵活就业人员稳业安居。截至 2023 年末,13 个试点城市有 49.37 万名灵活就业人员纳入住房公积金制度覆盖范围。(三)加快推进住房公积金数字化发展 推动住房城乡建设部关于加快住房公积金数字化发展指导意见(建金202282 号)实施,围绕构建便捷高效的数字化服务新模式,组建咨询服务团队开展现场服务指导,推进各地住房公积金业务流程优化、模式创新和履职能力提升,让数字化发展成果更多更公平惠及广大群众。以征信信息共享为抓手,指导各地建立健全住房公积金数据质量提升工作机制,为建立数据赋能的数字化管理新机制夯实数据基础。推进部门间数据共享,年内与公安部实现 8 项数据共享,为住房公积金业务办理提供数据支撑。(四)持续提升住房公积金服务效能 把为民办实事作为学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育的重要内容,通过整合职工缴存证明、21 异地贷款缴存使用证明、贷款结清证明等个人证明事项,实现在线实时出具,推动“亮码可办”,提升异地服务效能。新增“租房提取住房公积金”“提前退休提取住房公积金”等 2 项“跨省通办”服务事项,“跨省通办”服务事项增至13 项。上线个人住房公积金年度账单查询功能,向缴存人报告上年度个人缴存使用情况。全年共 1.05 亿人查询个人住房公积金信息,165.43 万人线上异地转移接续个人住房公积金 302.99 亿元。(五)规范和加强住房公积金行业管理 加强对城市住房公积金管理委员会的工作指导,推动管理委员会发挥好作用,提高决策科学性和监督有效性。指导地方多措并举推动单位依法缴存住房公积金,总结推广地方经验做法。落实京津冀协同发展、长三角区域一体化发展、成渝地区双城经济圈建设等国家战略部署,推动实现住房公积金区域一体化信息共享、政策协同。建立行业帮扶工作机制,组织四川、江苏、山东分别与西藏、青海、新疆生产建设兵团“结对子”,助力提升住房公积金管理运行水平。指导各地提高风险防控水平,持续加强个人住房贷款逾期风险和银行资金存储风险管控。进一步推动部分住房公积金行业分支机构纳入设区城市住房公积金管理中心统一管理,规范机构设置。编制年度体检评估指标(2023 版),组织开展住房公积金管理中心体检评估工作,不断提升行业管理服务水 22 平。(六)行业文明建设取得积极成效 深化行业精神文明创建,将行业文明建设与提升住房公积金服务、规范住房公积金管理有机结合,推动党建与业务融合,全行业干部职工的思想觉悟、道德水准和文明素养不断提升。全行业持续推进“惠民公积金、服务暖人心”全国住房公积金系统服务提升三年行动,推广服务意识强、服务效能好、群众满意度高的住房公积金星级服务岗先进经验,发挥典型示范引领作用。2023 年,全行业共获得地市级以上文明单位(行业、窗口)193 个,青年文明号 112 个,五一劳动奖章(劳动模范)27 个,工人先锋号 31 个,三八红旗手(巾帼文明岗)41 个,先进集体和个人 983 个,其他荣誉称号 1038个。23 注释:注释:1本报告数据为 2023 年度初步统计数,数据取自各省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团披露的住房公积金年度报告、全国住房公积金统计信息系统及各地报送的数据,对各省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团年度报告中的部分数据进行了修正。部分数据因小数取舍,存在与分项合计不等的情况,不作机械调整。指标口径按住房城乡建设部、财政部、中国人民银行关于健全住房公积金信息披露制度的通知(建金201526号)等文件规定注释。涉及的全国性统计数据未包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省。2提取率指当年提取额占当年缴存额的比率。3个人住房贷款率指年度末个人住房贷款余额占年度末住房公积金缴存余额的比率。4增值收益率指增值收益与月均缴存余额的比率。5提取住房公积金贷款风险准备金,如冲减往年提取的住房公积金贷款风险准备金,则按负数统计。6人员经费包括住房公积金管理中心工作人员的基本工资、补助工资、职工福利费、社会保障费、住房公积金、助学金等。7公用经费包括住房公积金管理中心的公务费、业务费、设备购置费、修缮费和其他费用。8专项经费指经财政部门批准的用于指定项目和用途,并 24 要求单独核算的资金。9个人住房贷款逾期率指个人住房贷款逾期额占个人住房贷款余额的比率。10个人住房贷款市场占有率指当年住房公积金个人住房贷款余额占全国商业性和住房公积金个人住房贷款余额总和的比率。11异地贷款指缴存和购房行为不在同一城市的住房公积金个人住房贷款,包括用本市资金为在本市购房的外地缴存职工发放的贷款以及用本市资金为在外地购房的本市缴存职工发放的贷款。12可为贷款职工节约利息指当年获得住房公积金个人住房贷款的职工合同期内所需支付贷款利息总额与申请商业性住房贷款利息总额的差额。商业性住房贷款利率按贷款市场报价利率(LPR)测算。

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    人才新政支撑中长期需求,短期影响有限9月后,上海出台了多项定向放松落户的新政,包括“在沪985高校落户新政”、“留学生落户新政”、“居转户新政”以及“引进人才落户新政”,均是对高端人才以及专业型人才落.

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  • 【研报】房地产行业:需求仍具韧性结构调控下α标的有望跃出-20201115(16页).pdf

    根据市场研究,43 城一手房成交面积合计约536 万方,同比3.5%,环比-8.7%。其中,一线(4 城)一手房合计成交面积79 万方,同比17.7%、环比-4.2%;二线(13 城)一手房合计成交面.

    浏览量52人已浏览 发布时间2020-11-17 16页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 【研报】房地产行业专题报告:政策因子变化打开长期估值空间-20201113(27页).pdf

    根据中国人民银行官网2020 年8 月23 日报道,2020 年8 月20 日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。1)2020H2 行业进入供给侧受.

    浏览量58人已浏览 发布时间2020-11-16 27页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 【研报】房地产行业:融资新规细则尚待落地无锡收紧楼市调控-20200831(29页).pdf

    请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 证券研究报告/行业动态报告 融资新规细则融资新规细则尚待落地,无锡收紧楼市调控尚待落地,无锡收紧楼市调控 报告摘要报告摘要: Table_S.

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  • 【研报】房地产行业:竣工高增兑现政策窗口期可期-20200219[16页].pdf

    请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 16 Table_MainInfo 研究报告 房地产行业 2020-1-19 竣工高增兑现竣工高增兑现,政策窗口期可期政策窗口期可期 行业研究行业周报 评级 看.

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