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商业地产研究报告-PDF版

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  • 猫酷:商业地产数字化白皮书(2023-2024)(85页).pdf

    BUSINESS商业地产数字化白皮书1(2023-2024)前前 言言在21世纪的今天,商业地产行业已经成为全球经济的重要支柱之一。它不仅为社会提供了大量的就业机会,也为城市的发展注入了新的活力。然而,新冠疫情的爆发给这个行业带来了前所未有的挑战,也带来了新的机遇。疫情改变了消费者的行为模式,推动了线上线下融合的加速,也让商业地产行业重新审视和调整自己的发展策略。在这样的背景下,我们决定进行对商业地产行业的深度研究,以期对行业现状和未来趋势有更准确的理解。本报告旨在深入探究中国商业地产行业的发展状况,以及影响其市场走势的各种因素。我们将从宏观经济环境、政策环境、行业环境、市场竞争状况、投资环境以及消费者行为等多个角度进行全面分析,力图为读者提供最全面、最深入的行业洞察。在此过程中,我们将使用大量的数据和实例进行支撑,数据均来自于国家统计局以及公开数据整理,确保我们的分析和观点具有充分的依据。同时,我们也将关注行业的最新动态和趋势,以期为读者提供最前沿的信息。我们希望,通过本报告的阅读,您能够对中国商业地产行业有更深入的理解,对您的决策和投资提供有价值的参考。3contents目目 录录宏观环境宏观环境行业数字化行业数字化现状现状商业地产商业地产消费者洞察消费者洞察商业地产商业地产会员经营洞察会员经营洞察商业地产商业地产品牌洞察品牌洞察行业案例行业案例会员经营数字化会员经营数字化4一线城市(一线城市(4 4个)个)北京市、广州市、上海市、深圳市新一线城市(新一线城市(1515个)个)成都市、东莞市、杭州市、合肥市、昆明市、南京市、宁波市、青岛市、苏州市、天津市、武汉市、西安市、长沙市、郑州市、重庆市二线城市(二线城市(2929个)个)保定市、常州市、大连市、佛山市、福州市、贵阳市、哈尔滨市、惠州市、济南市、嘉兴市、金华市、临沂市、南昌市、南宁市、南通市、泉州市、厦门市、绍兴市、沈阳市、台州市、太原市、潍坊市、温州市、无锡市、徐州市、烟台市、长春市、中山市、珠海市三线城市(三线城市(4444个)个)安庆市、安阳市、蚌埠市、沧州市、常德市、滁州市、阜阳市、赣州市、桂林市、海口市、衡阳市、湖州市、淮安市、济宁市、揭阳市、荆州市、九江市、兰州市、连云港市、六安市、莆田市、三亚市、汕头市、上饶市、宿迁市、宿州市、泰安市、泰州市、唐山市、渭南市、乌鲁木齐市、芜湖市、咸阳市、襄阳市、盐城市、扬州市、宜昌市、银川市、湛江市、漳州市、肇庆市、镇江市、淄博市、遵义市四线城市(四线城市(3636个)个)鞍山市、包头市、宝鸡市、北海市、毕节市、滨州市、承德市、达州市、大同市、德阳市、东营市、鄂尔多斯市、鄂州市、汉中市、红河哈尼族彝族自治州、淮北市、淮南市、黄石市、吉林市、丽水市、娄底市、梅州市、内江市、黔东南苗族侗族自治州、曲靖市、衢州市、日照市、邵阳市、十堰市、铜陵市、西宁市、孝感市、永州市、运城市、枣庄市、张家口市五线城市(五线城市(1616个)个)安康市、保山市、防城港市、广安市、贵港市、钦州市、四平市、随州市、梧州市、湘西土家族苗族自治州、延安市、玉溪市、云浮市、张家界市、昭通市、资阳市二、数据统计口径二、数据统计口径猫酷数据覆盖1亿 购物中心用户及注册会员先锋数据库内上亿级客群。本报告在数据分析处理过程中尽可能秉持客观严谨原则,但不排除存在个别数据存在偏差的可能,分析结论作为研究对象及研究实事的一类认识,不可避免会与现实存在出入,仅供行业参考。四、商业分类标准四、商业分类标准本报告涉及的商业分类根据项目所属产品线定位、品牌效应、占地面积、所在城市等因素综合考量,共设置都市型、区域型、社区型三种项目类型。数据说明数据说明5三、城市分级标准三、城市分级标准本报告涉及的城市分级根据京东科技城市等级进行划分:一、数据来源一、数据来源本报告数据均来自于三类渠道:公开资料整理、猫酷科技会员及品牌库公开资料整理、猫酷科技会员及品牌库数据、数据、先锋自有及整合运营先锋自有及整合运营商、合作商、合作方数据。方数据。数据说明数据说明五、数据库样本选择五、数据库样本选择消费者洞察样本选择说明:消费者洞察样本选择说明:消费者洞察部分基于先锋自有数据,同时整合运营商、合作方数据,通过商圈业态、消费偏好等交叉分析,反映人群画像及到访商圈和商业项目的主要商业特征;本报告涉及样本总量共计覆盖156个城市,570个商业项目,样本量不区分男女,约覆盖880w 人。会员经营洞察样本选择说明:会员经营洞察样本选择说明:项目选择:样本覆盖百货、购物中心、奥特莱斯、商业街区、免税店五大类型,不含家居建材、专业市场等商业类型。时间选择:样本选取开业时间在2023年1月1日之前的商业项目,涉及2022年可同比数据的维度统计,样本选择开业时间在2022年1月1日之前的商业项目。样本分布如下:都市型区域型社区型总计一线城市一线城市418641168新一线城市新一线城市758640201二线城市二线城市347216122三线城市三线城市11721194四线城市四线城市7271145五线城市五线城市213318总计总计170170356356122122648648业态品牌样本选择说明:业态品牌样本选择说明:品牌选择:样本覆盖上述项目选择下所有做过会员积分且有积分记录的品牌店铺以及先锋消费者洞察抽样样本实际线下到访过的品牌店铺。时间选择:样本选取开业时间在2023年1月1日之前的商业项目,涉及2022年可同比数据的维度统计,样本选择开业时间在2022年1月1日之前的商业项目。样本项目数样本涉及品牌数样本涉及门店数餐饮美食683283819884儿童母婴5809787064服装鞋帽613194020393国际精品128128848家居家用4484791953美妆个护5725163036商超388115682生活服务6386754955数码电子571742589休闲娱乐4872771379珠宝配饰5774895892总计总计5685568585098509686756867567宏观环境宏观环境宏观环境0101宏观经济环境据国家统计局数据,2023年国内生产总值达1260582亿元,实际增速为5.2%,随着两会召开,国内各地方政府陆续公布了2023年经济发展成绩单以及2024年的GDP增速预期目标。2024年国内各地GDP增长目标普遍较2023年有所下调,这可能因为2023年的高增长得益于2022年的低基数,以及疫情后的消费反弹,这些因素在2024年的影响作用将开始减弱。2023年国内房地产业增加值为73723亿元,同比减少了43亿元,占GDP的比重由22年的6.1%降至23年5.8%,这也是房地产业构成比重连续第三年出现下滑。房地产衰退预估短期不会结束,民营企业弱势状况还会继续,国内消费疲软将继续拖累经济增速。GDP增长放缓可能会对商业地产的投资和消费者购买力产生一定影响。1 1、GDPGDP:20232023年全国经济增速为年全国经济增速为5.2%5.2%,20242024年国内生产年国内生产总值增长目标在总值增长目标在5%5%左右左右126058212047241149237 10135679865159192818320367463956888586435635.2%3.0%8.4%2.2%6.0%6.8%7.0%6.9%7.0%7.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0.0.0.0.0.0 .0000004000006000008000001000000120000014000002023202220212020201920182017201620152014GDP(亿元)实际增速图图表表1 1:20142014-20232023年国内生产总值年国内生产总值(GDPGDP)及实际增速及实际增速数据来源:国家统计局8宏观环境01012 2、社会消费品零售:社会消费品零售总额、社会消费品零售:社会消费品零售总额471495471495亿元,亿元,比上年增长比上年增长7.2%7.2%据国家统计局数据,2023年社会消费品零售总额为471495亿元,同比增长7.2%,增速由负转正,最终消费支出对新增GDP贡献率达到82.5%,对中国经济平稳恢复发挥了基础性作用。考虑同比数据基数效应,2024年社会消费品零售总额增长将恢复常态化。网络消费的影响:网络消费的影响:2023年全国网上零售额154264亿元,比上年增长11.0%,占社会消费品零售总额的比重为27.6%,其中,实物商品网上零售额130174亿元,增长8.4%。网络购物在社会零售中的地位越来越重要,占社零比重逐年提升。图图表表2 2:20142014-20232023年社会消费品零售总额及增速年社会消费品零售总额及增速471495439733 4408233919814080173777833473273158062865882594877.2%-0.2.5%-3.9%8.0%8.8.0.2.4.7%-10.0%-5.0%0.0%5.0.0.0 .0%.000001000001500002000002500003000003500004000004500005000002023202220212020201920182017201620152014社会消费品零售总额(亿元)名义增速图图表表3 3:20192019-20232023年全国网上零售额年全国网上零售额、实际增速及占社零比重实际增速及占社零比重15426413785313088411760110632411.0%4.0.1%-0.8.5.6.2$.5#.6 .7%-10.0%0.0.0 .00.0.0P.0000040000600008000010000012000014000016000018000020232022202120202019全国网上零售额(亿元)同比实际增速占社零总额的比重数据来源:国家统计局数据来源:国家统计局9宏观环境0101消费品类型:消费品类型:根据国家统计局的数据,2023年汽车类仍然是最大的零售消费品市场,金银珠宝类(增长率13.3%)、服装鞋帽针纺织品类(增长率12.9%)、体育娱乐用品类(增长率11.2%)、烟酒类(增长率10.6%)是增长最快的几类消费品,建筑及装潢材料类、文化办公用品类消费品同比负增长。全国网上零售额中,吃类、穿类、用类商品分别增长11.2%、10.8%、7.1%,线上吃类消费增长放缓,线上穿类、用类消费呈W型复苏。10图表图表4 4:20232023年社会消费品零售总额构成年社会消费品零售总额构成绝对量绝对量同比增长同比增长(亿元)(亿元)(%)(%)社会消费品零售总额社会消费品零售总额4714954714957.27.2 其中:除汽车以外的消费品零售额4228817.3 其中:限额以上单位消费品零售额1785636.5 其中:实物商品网上零售额1301748.4按经营地分 城镇4074907.1 乡村640058.0按消费类型分 餐饮收入5289020.4 其中:限额以上单位餐饮收入1335620.9 商品零售4186055.8 其中:限额以上单位商品零售1652075.5 粮油、食品类188875.2 饮料类29913.2 烟酒类550710.6 服装、鞋帽、针纺织品类1409512.9 化妆品类41425.1 金银珠宝类331013.3 日用品类75762.7 体育、娱乐用品类118611.2 家用电器和音像器材类87190.5 中西药品类67105.1 文化办公用品类4126-6.1 家具类15162.8 通讯器材类68147.0 石油及制品类232196.6 汽车类486145.9 建筑及装潢材料类1569-7.82023年社会消费品零售总额主要数据2023年指标指标图图表表5 5:网上零售额中吃穿用类商品增速:网上零售额中吃穿用类商品增速11.2.1.82.70.9.8%3.5%8.3%-15.1.4%7.1%5.7.5.0.8%-20.0%-10.0%0.0.0 .00.0.0 232022202120202019吃类商品穿类商品用类商品数据来源:国家统计局数据来源:国家统计局宏观环境01013 3、消费者信心指数:、消费者信心指数:20242024年年1 1月份中国消费者信心指数为月份中国消费者信心指数为88.9088.90,市场信心较为低迷,市场信心较为低迷消费者信心指数是衡量了消费者对当前经济状况的满意程度以及对未来经济趋势的预期。该指数在0到200的范围内度量消费者的信心,其中200表示极度乐观,0表示极度悲观,而100表示中立。根据TRADING ECONOMICS数据,2024年2月份中国消费者信心指数为89.1,相比前一个月的88.9有所上升,自2022年4月指数跌破100以来,消费者信心始终处于恢复过程。由于新冠疫情带来的长久性影响,全球消费市场处于低迷期,中国仍旧是消费者信心最高的几个国家之一,但在相对消极的市场期望下,消费者可能会选择减少消费支出,以应对可能的经济风险;11图图表表6 6:近五年中国消费者信心指数变化:近五年中国消费者信心指数变化数据来源:TRADING ECONOMICS官网宏观环境01014 4、居民收入水平:居民收支上涨,支出增速超过收入,、居民收入水平:居民收支上涨,支出增速超过收入,带动消费稳步恢复带动消费稳步恢复根据国家统计局数据,2023年全国居民人均可支配收入为39218元,实际增长6.1%,中位数为33036元,增长5.3%,是平均数的84.2%,收入增速逐步恢复;全国居民人均消费支出为26796元,实际增长9.0%,支出增速高于收入增速。在居民消费支出构成中,教育文化娱乐消费支出占人均消费支出的比重为10.8%,增长17.6%,是支出增长幅度最大的品类之一,释放出消费回暖的积极信号。5 5、就业水平:、就业水平:20242024年年2 2月全国城镇调查失业率为月全国城镇调查失业率为5.3%5.3%,政府稳就业信心坚定政府稳就业信心坚定根据国家统计局数据显示,2024年2月全国城镇调查失业率为5.3%,全国城镇不包含在校生的1624岁劳动力失业率达到15.3%,25-29岁失业率达6.4%,30-59岁失业率达4.2%,连续三个月失业率环比增加。尽管压力依然存在,部分群体、部分行业就业的结构性矛盾问题突出,但随着经济活动恢复正常,2024年就业情况将有所改善。2024年,退出劳动力市场的人口规模将大于新进入劳动力市场的人口规模,这也为寻找工作的人们提供了更多就业空间。政府工作报告中提出的2024年就业预期目标是城镇新增就业1200万人以上,城镇调查失业率控制在5.5%左右。这一目标相比去年的“1200万人左右”有所提高,显示出政府对稳就业和增强市场信心的积极态度。12图表图表7 7:20142014-20232023国内居民人居可支配收入国内居民人居可支配收入、居民人均消费支出及实际增速居民人均消费支出及实际增速-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0.0.0.000010000150002000025000300003500040000450002023202220212020201920182017201620152014居民人均可支配收入居民人均消费支出收入实际增速支出实际增速数据来源:国家统计局宏观环境0101政策环境1 1、20232023年:保稳提质增能,年:保稳提质增能,20242024年:定为“消费促进年”年:定为“消费促进年”2023年,商务部围绕恢复和扩大消费举办了一系列活动。2024年商务部将紧扣中央经济工作会议讲的“持续扩大”这个关键词,增强消费市场回升势头,并将2024年定为“消费促进年”。商务部将与相关部门和各方一道,营造浓厚消费氛围,为居民提供更多元、更丰富的消费体验。随着疫情防控措施的解除,国家在增强消费能力、改善消费环境、创造消费场景等方面出台了系列的促消费政策。稳定扩大传统消费:稳定扩大传统消费:政策联动、综合施策,以提高技术、能耗、排放等标准为牵引。推动打通以旧换新的难点堵点,组织举办“2024全国家电消费季”,稳定和扩大传统消费。持续优化消费环境:持续优化消费环境:推动国际消费中心城市培育建设,完善优质商圈、便民生活圈建设,提升城市消费能级;完善商业设施建设,构建顺畅流通网络,提升农村消费能级。提供多元消费体验:提供多元消费体验:商务部将突出节庆时令,结合传统节日、公休假日等消费旺季,组织举办网上年货节、数商兴农庆丰收、冰雪消费季等活动。此外,商务部还将突出地方特色,指导和支持各地发掘自身优势,结合地方特色民俗,培育标志性活动品牌,如京津冀消费季、上海“五五购物节”、浙江“浙里来消费”、重庆“爱尚重庆”等。培育壮大新型消费:培育壮大新型消费:大力发展数字消费,支持直播电商、即时零售等新业态新模式健康发展,开展“直播购物节“等活动;推动国货”潮品“消费,顺应时尚化、定制化、个性化的消费需求,打响”国货潮品购物季“。13宏观环境01012 2、消费基础设施、消费基础设施REITsREITs开闸,优质资产是消费类开闸,优质资产是消费类REITsREITs的的压舱石压舱石REITs是商业地产行业投融管退闭环的重要通道,对行业的可持续发展至关重要,因此国内对于REITs的出台期待已久。在国家对房地产融资严控的政策背景下,REITs的出台意味着将商业地产从房地产领域剥离出来,给予了消费基础设施新的定位,成为了政策支持与鼓励对象,为商业地产的健康发展提供了有利条件。2023年3月,国家发改委发文支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。之后,华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT等首批项目正式获批,消费基础设施REITs资产运营良好,分派率略高于其他产权类REITs。从原始权益人的企业性质来看,央国企融资优势明显。申报企业项目均为头部企业成熟发展项目,发起人为央国企的CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比超八成,民企中仅少数企业有产品发行,出租率、客流值、营业收入/利润等均在行业前列,为其他商业地产的REITs发行起到良好的示范效应,同时也为中国商业地产行业的高质量转型,提供新的发展思路。14图表图表1 1:已获批消费:已获批消费REITsREITs项目底层资产概况项目底层资产概况指标华润商业REIT中金印力REIT华夏金茂REIT嘉实物美REIT底层基础资产青岛万象城杭州西湖印象城长沙览秀城大成、玉蜓桥、华天、德胜门资产类型购物中心购物中心购物中心社区商业物业运营管理方华润万象生活印力集团中国金茂物美商业商业建筑面积(平方米)301,186.70144,125.80102,741.6077,894.30底层资产评估值(亿元)81.539.610.7102023年出租率*98.80.10.40.70 23年营业收入(万元)*50,241.6016,341.305,770.103,377.60基金拟募集规模(亿元)69.235.810.910*数据来源:中国证监会、沪深交所、企业公报,华润商业出租率和营业收入为1-9月数据,其他REITs为1-6月数据未来存量盘活及资产增值或将成为头部企业的核心KPI,优质资产的资产价值体现在两个方面:现金流(长期稳定的回报率)与稀缺性(穿越周期的抗风险能力)。目前正在进行公募消费REITs申报的拟入池资产,基本具有以下特征:1、收益方面,收益率高于行业基准。目前,购物中心实际资产收益率并不低,私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。2、从企业内部角度,企业更倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目,这类项目风险、收益相对适中。3、拟入池资产优先考虑风险更低的优质资产,多为抗周期能力较强的一二线核心资产,宏观环境01013 3、政策支持通过经营性物业贷款满足企业合理融资需求,政策支持通过经营性物业贷款满足企业合理融资需求,优秀商业地产企业受益明显优秀商业地产企业受益明显在2024年最新的政府工作报告中提出,优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。2024年1月24日,中国人民银行办公厅、国家金融监管总局办公厅联合印发关于做好经营性物业贷款管理的通知,通知提到“2024年底前,对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业,全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上,除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外,还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”经营性物业贷款在过去已有实践,此次通知的出台完善了相关管理规范,对商业银行经营性物业贷款业务的管理口径、贷款期限、贷款额度、贷款用途和风险管理等方面做出了明确要求。头部商业地产企业持有较多优质商办资产,合理利用经营性物业贷款可有效缓解企业债务压力、增加企业流动性,是对融资渠道的有效补充。4 4、土地政策支持城市更新的规划、土地政策支持城市更新的规划在新增土地稀缺的背景下,空间结构从增量扩张转向存量提质。城市更新项目如旧改、棚改、城中村改造等,是商业地产发展的重要途径。自然资源部发布了支持城市更新的规划与土地政策指引(2023版),旨在贯彻落实党中央、国务院决策部署,加强规划与土地政策融合,提高城市规划、建设、治理水平,支持城市更新,营造宜居韧性智慧城市。1516行业数字化现状行业数字化现状行业数字化现状0202行业环境1 1、供应市场:新增供应整体趋缓,头部消费城市供应端发、供应市场:新增供应整体趋缓,头部消费城市供应端发力;优质运营商占据主导地位力;优质运营商占据主导地位从市场表现来看,2023年,房地产市场仍处于调整期,企业投资、开工意愿仍显不足,但宏观经济恢复带动商铺及写字楼租赁需求温和复苏。据中指研究院“2024中国商业地产百强企业”研究表明,2023年全国300城商办用地供需均缩量,推出及成交规划建筑面积同比分别下降14.1%、14.9%;商办物业投资开工规模下滑,全年全国商业营业用房及办公楼开发投资额同比分别下降16.9%、9.4%,新开工面积同比分别下降20.4%、18.5%。存量购物中心:存量购物中心:根据中指数据,截至2023年12月,全国3万方以上已开业购物中心总数超6100个,总建筑面积超5.3亿平方米。从购物中心分布来看,五大城市群(长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群)已开业购物中心数量超3700个,总建筑面积近3.2亿平方米,占全国购物中心存量比重约60%,其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多购物中心,其他城市群仅部分核心城市商业发达。新开购物中心:新开购物中心:根据赢商大数据,2023年全年新开业商业项目394个,体量3413.45万平方米,其中购物中心(3万方及以上,包含新建项目及存量改造项目)384个,独立百货10个。虽然数量同比小幅下降约4.5%,但跌幅有所放缓。从全年开业情况来看,上半年项目入市相对谨慎,下半年复苏信号持续加强,12月份共102个项目集体开出,占全年新开项目的27%,开业量气氛达到高峰。17图图表表1 1:20142014-20232023开业购物中心数量及增速开业购物中心数量及增速384402549396542581575508409349-4.5%-26.88.6%-26.9%-6.7%1.0.2$.2.2A.3%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0.0 .00.0.0P.0.0002003004005006007002023202220212020201920182017201620152014开业数量增速*数据来源:赢商大数据行业数字化现状0202新开业项目七大区分布结构整体稳定,华东区遥遥领先占据榜首地位,华南、华中、华北、西南依次排列,占比均为10% ;西北区、东北区仍处末位。华东区从过去的“三足鼎立”到“双足鼎立”,江苏、浙江分别开出了42个、33个项目,上海开出15个项目;山东、安徽均有20 个项目。华南区第二,占比19%,广东58个,看点集中在广州、深圳,开业量分别为19个、11个,前者冲上全国城市开业量榜首。海南开业量持续活跃,2022年、2023年连续两年新开项目10个,且不断向高端看齐。华中区第三,四个省份开业量相当均衡,湖南、湖北、河南、江西分别为13个、12个、12个、10个。华中区聚集了中国单体规模最大永旺梦乐城永旺梦乐城武汉江夏、南昌武商MALL、南昌红谷滩万象天地、河南许昌的胖东来天使城等市场高关注项目。18图图表表2 2:20232023年开业项目大区分布年开业项目大区分布1231.48531.28396.5439.34345.93298.41170.511477447433832130200400600800100012001400华东区华南区华中区华北区西南区西北区东北区商业建筑面积(万方)数量(个)*数据来源:赢商大数据行业数字化现状02022 2、需求市场:全国平均空置率延续下降趋势,商铺租金恢、需求市场:全国平均空置率延续下降趋势,商铺租金恢复上涨复上涨19出租率:出租率:据中指研究院“2024中国商业地产百强企业”研究表明,2023年全国商业营业用房及办公楼销售面积同比分别下降12.0%、9.0%;另据仲量联行数据分析,超半数城市的空置率下降,全国平均空置率全年亦延续下降趋势;一线城市(北上广深)的空置率普遍较低,消费回暖带动市场去化。商铺租金:商铺租金:2023年消费市场复苏带动实体商业经营情况有所好转,重点城市商铺租赁需求保持稳步释放态势,租金恢复上涨,但与疫情前仍有差距。根据中指研究院全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据,由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的,构成百大购物中心(百MALL)商铺租金指数。2023年下半年,百MALL商铺平均租金为27.10元/平方米/天,环比上涨0.32%。一线城市中68.2%的商圈(购物中心)租金环比上涨,25.0%的商圈(购物中心)租金环比下跌,6.8%的商圈(购物中心)租金环比持平;二线城市中64.7%的商圈(购物中心)租金环比上涨,27.5%的商圈(购物中心)租金环比下跌,7.8%的商圈(购物中心)租金环比持平。2023年下半年,消费市场加速恢复,购物中心客流进一步恢复,尤其是周末和节假日,餐饮、休闲娱乐等体验业态店铺人气旺盛。购物中心店铺空置情况较上半年进一步改善,部分客流较大的购物中心优质铺位较为抢手,租金报价有所上调;整体来看,重点城市典型购物中心租金水平环比保持小幅上涨态势。3 3、融资环境:存量市场大宗交易规模延续缩量态势,险资加、融资环境:存量市场大宗交易规模延续缩量态势,险资加码优质不动产投资码优质不动产投资2023年房地产市场仍处调整期,资产价格波动下行,买家投资行为整体保持谨慎,国内大宗交易市场延续2022年缩量态势。根据中指数据,2023年共监测到大宗交易151宗(包含写字楼、商业、酒店、综合体、工业厂房、产业园区、公寓等,不含地块、住宅。此外,不含交易金额在1亿元以内的交易,不含关联交易等非市场化行为产生的交易),同比降幅近一成;以披露金额的交易计算,交易金额约1038亿元。分城市来看(部分资产包类交易,其内含资产分布在不同城市,故在按城市统计交易笔数时存在重复计算),一线城市共监测到大宗交易91宗,占比55.8%,上海、北京依旧是交易最为活跃的城市;二线城市共监测到大宗交易56宗,占比34.4%,其中杭州、南京等城市交易相对活跃;三四线城市共监测到大宗交易16宗,占比9.8%。写字楼标的依旧最受投资者青睐。分物业类型来看,以写字楼为标的的交易宗数占28.5%,其次为商业、工业厂房,占比均在15%-20%之间,酒店、综合体占比在10%-15%之间,其他物业类型合计占比12.6%。部分房企仍面临现金流压力,继续选择出售资产回笼资金。根据中指数据,2023年,以披露卖家的大宗交易计算,卖家为房企的交易宗数占比约五成;随着行业持续调整,去年以来卖家对交易价格的预期也有所下降;此外,法拍市场挂拍量也有所增加,其中不乏优质商办资产。从买家类型来看,部分险资企业持续关注优质商办物业资产。2023年共监测到10宗买家为险资企业的交易,其中8宗监测到交易金额,共计234亿元。与此同时,部分商业地产企业通过收购合作项目剩余股权,增持优质商办资产;此外,部分企业基于对消费基础设施公募REITs前景的看好,积极收购优质零售商业项目扩充资产池。行业数字化现状02024 4、轻资产趋势:强代表企业继续发力轻资产拓展,扩大管理、轻资产趋势:强代表企业继续发力轻资产拓展,扩大管理规模,提升盈利能力规模,提升盈利能力在外部环境承压的情况下,商业地产百强代表企业普遍发力轻资产拓展,实现管理规模的增长,管理能力价值持续释放。拓展轻资产项目也有助于企业提升盈利能力。与重资产拓展相比,轻资产运营毛利较高,提高轻资产业务的占比有助于企业优化利润结构。值得注意的是,在当前房企资金承压的情况下,轻资产业务拓展更加注意选择经营情况良好,资金充裕的合作方;在项目选择上,也侧重于高能级城市和城市核心区位、具备发展潜力的项目,以顺利推进项目招商及运营。20行业数字化现状020221消费趋势1 1、消费预算缩减,消费降级明显,业态新趋势显现、消费预算缩减,消费降级明显,业态新趋势显现近期各大银行均推出利率可观的消费贷,旨在进一步释放消费需求。根据央行金融统计数据报告显示,2018年,我国居民短期贷款增加2.4万亿元,到2023年,萎缩到只有1.8万亿元,同比减少26%,但截至2023年年末,我国居民储蓄达284万亿元,同比2018年增长超六成。消费者对预期收入的增长情况不明朗,预防性储蓄动机增强,用于消费的可支配收入相对减少,主要表现在消费降频(购买的消费品及价格不变,但减少购买数量)和消费降档(购买的数量不变,但选择同品类里更具性价比的消费品)。广大的中产阶级在消费预算缩减后减少了奢侈品的消费频次。根据贝恩公司发布的2023年中国奢侈品市场报告数据显示,2023年中国内地奢侈品市场销售额超2022年,预计实现了12%的增长,但仍不及2021年水平,恢复情况不及预期。顶奢集团通过涨价、扩店及门店创新,仍保持业绩增长,但增速明显放缓。涨价营销:涨价营销:疫情导致的供应链中断推高了原材料、能源、劳动力和物流等成本,通货膨胀压力增大,在各叠加作用下,奢侈品牌希望通过不同程度的涨价来保持自己的利润率。扩店布局:扩店布局:23年重奢净开店率保持正增长,各大品牌仍在持续布局中国市场。门店创新:门店创新:各大品牌通过打造结合“概念与体验”的旗舰店,全方位展示品牌版图及文化影响力,加码线下体验创新。图表图表1 1:顶奢集团业绩表现:顶奢集团业绩表现*数据来源:各企业财报及网络公开信息整理行业数字化现状020222图表图表2 2:轻奢集团业绩表现轻奢集团业绩表现*数据来源:各企业财报及网络公开信息整理与顶奢集团的业绩上涨相反,三大轻奢集团最新业绩平均同比下滑3%,轻奢市场份额被不断压缩,奢侈品品牌的马太效应愈加明显。更具性价比及产品时尚度的小众潮牌、设计师品牌不断涌现,潮流服饰平价而有设计感,更受消费者青睐。例如成都本土潮牌1807,2023年于武汉、重庆、西安、南京、杭州等开出线下门店。此外,CHICPARK等潮流女装,也在全国开出多家门店。电子产品的消费频次随预算缩减而下降。根据IDC数据,中国智能手机出货量在2023年减至2.71亿台,同比增速仍为负。Techinsights预测,2023年的换机率跌至最低点,达23.5%,换机周期延长至51个月。消费降级后,平替产品受消费者欢迎,极具性价比的国货护肤品牌迎来发展风口,挤占国际品牌的市场份额。2019年天猫双11护肤赛道销售前五的品牌中无一国货品牌,但2023年国货品牌(珀莱雅、薇诺娜)占据两席问鼎榜单。2 2、消费偏好发生代际转换,消费结构转型升级,、消费偏好发生代际转换,消费结构转型升级,z z世代对服世代对服务消费的需求上行务消费的需求上行在满足基础生理和安全需求后,消费者必然转向精神层面的消费体验与满足。此时,提供情绪价值的体育、娱乐等消费类型就迎来窗口期,消费偏好发生变化,增长强劲的服务消费蕴含众多流量密码,解除服务消费的时间和空间的限制,挖掘服务消费的新触点,是当下消费发展的趋势。赛事经济:赛事经济:杭州网数据显示,亚运会期间杭州地铁累计开行列车88.957列次,线网累计客运量达6,876.9万人次。其中,9月28日,杭州地铁线网单日客流量首次突破500万,达503.2万人次。假日经济:假日经济:据文化和旅游部数据,2024年元旦节假期,全国国内旅游市场出游人数1.35亿人次,按可比口径较2019年增长9.4%;旅游收入797.3亿元按可比口径较2019年增长5.6%。节假日对经济恢复的助力格外明显,出行人数和旅游收入都基本恢复到疫情前水平。行业数字化现状0202演艺经济:演艺经济:全国演出市场供给需求旺盛,市场活跃。线下演出有效拉动城市旅游、餐饮、住宿等,推动城市零售商业向好发展。夜间经济:夜间经济:多个城市及品牌开展夜经济活动,延长消费时间。从10月起,喜茶在广州、深圳两地多家门店开始24小时营业制。北京开展“2023北京消费季夜京城”活动,开展百余项促进夜间消费主题活动;成都着力提升夜游锦江、博物馆奇妙夜等多个夜间消费点位知名度,丰富夜间消费供给;广州从夜间消费四方面提出18条具体措施,擦亮“羊城夜市”消费品牌。3 3、消费融资市场降温,融资金额和数量呈下降趋势,食品、消费融资市场降温,融资金额和数量呈下降趋势,食品、咖啡茶饮、宠物赛道受青睐咖啡茶饮、宠物赛道受青睐全年投融资赛道总体降温:全年投融资赛道总体降温:据仲量联行和iBrandi品创投融资追踪数据,2023年投资事件与投资总金额同比大幅缩减,单笔融资金额同比下降、投资类别减少。第四季度仅餐饮食品、美妆个护、宠物等少量新消费类别获得投资。餐饮食品占比过半:餐饮食品占比过半:2023年第四季度餐饮食品融资数量继续占据榜首,全年占比近六成。在食品方面,零食连锁依然受欢迎,零食很忙新获10.5亿战略融资,为今年新消费赛道最大笔投融资。在饮料方面,新茶饮、咖啡、酸奶赛道备受资本青睐。陪伴类消费赛道增长明显:陪伴类消费赛道增长明显:宠物赛道全年共计23起,其中亿级融资4起,包含宠物医疗、宠物服务、宠物智能用品等类别。少子化的社会背景下,主打陪伴的宠物经济更受资本市场青睐。图图表表3 3:新消费领域融资金额及数量:新消费领域融资金额及数量(不完全统计不完全统计)图片来源:仲量联行2023年中国零售地产市场报告23行业数字化现状0202未来展望1 1、商业改造:老旧低效商业规模大,存量改造需求旺盛;城、商业改造:老旧低效商业规模大,存量改造需求旺盛;城市更新把握消费者情绪价值市更新把握消费者情绪价值近十年,我国商办用房开工量整体呈下降态势,商业地产市场进入存量时代,尤其是在高能级城市,增量开发空间收缩,未来将更为依赖存量运营。与此同时,高能级城市商业地产发展较早,早期开发的项目已无法满足当代企业和消费者的办公、消费需求,进而产生闲置,造成资源浪费,因此对存量商业项目进行更新势在必行。存量改造项目,数量年年见涨,从开始的一年寥寥数个,到2023年的50多个,改造水平也显著提升,从老旧百货商场升级,到厂房/农场物业改造成特色商场、非标商业,更是有购百变身创新型商办空间的新举措,为存量商业改造提供了全新的思路。当下,老旧百货、商场升级焕新仍是存量改造的主要形式。上海百联西郊购物中心焕新为“超级社区能量场”,软硬件全面升级、引入众多首店加持,丰富场景体验,打造屋顶空中乐园、近4500的超级鸟局。从项目层面来看,随着市场竞争更加激烈,越来越多项目改造成为部分传统盒子项目如“城市奥莱”、“办公/酒店 商业”等;从主力店转型上看,传统主力店业态如:百货、超市、快时尚等业态吸客能力下滑,部分转变为美食广场、电子娱乐、休闲服务业态等,增强对目标客群的吸引力。而且传统主力店的承租能力较弱,部分表现较好的商场将主力店打造为新能源汽车专区、美妆区等承租能力更强的业态,以提升商场坪效,增加收益。随着年轻一代成为消费主力军,他们对购物体验的要求不断提升,既要品质又要个性,于是催生了新一轮商业提档升级,“情绪价值”是商业的突破口,融入在地文化为城市更新项目注入了个性“灵魂”。上海龙华会,是沪上首座对望千年古刹的街区商业,项目一方面对原龙华旅游城片区的存量建筑进行改建更新,另一方面将江南水乡“重檐坡顶”的特色与低密街区融合,打造了一座民俗故事、文化碰撞、青年潮流、绿色生态兼容的城市理想街区。苏州仁恒仓街,位于姑苏区平江历史文化街区,也是一座富有姑苏韵味的城市更新范本。项目由地面错落有致的现代园林开放式街区 地下三层购物中心构成,融合潮奢大牌、精致市集、艺术展览、快闪表演等内容,将商业与在地文化、艺术氛围完美融合。2424行业数字化现状02022 2、非标商业:聚焦个性消费和细分场景,关注消费者情感、非标商业:聚焦个性消费和细分场景,关注消费者情感诉求诉求在现代商业地产的宏大舞台上,大型的标准化购物中心必然扮演着不可动摇的角色。现在的市场环境变化太快了,但这两年的各种小型非标商业如一股清新之风,以其敏捷和创新的特质,掀起了一场关于商业空间和消费体验的革命,倒逼商业地产企业探索消费新趋势,关注更为个性化、多元化的市场,探索策展经济、次元文化等细分赛道,打造有个性、不复制的非标商业。与大中型购物中心相比,非标商业通常在建筑设计、项目定位与品牌组合上更具独特性,核心是策划和社群营销的能力,因而更契合当下年轻消费者的个性化审美与消费偏好,而标准化购物中心的核心是品牌组合和运营标准。小型非标商业擅长通过连贯的故事线,将品牌理念、产品特色及顾客体验紧密联系起来。杭州玉鸟集是一个新型艺文度假街区,约2.1万平方米体量,由1个原野公园,3个广场(村民广场、玉鸟广场、谷仓广场)、2条街巷和1个地标型建筑大谷仓组成的开放式商业街区,融入良渚文化和元素,集文化、艺术、生活、轻度假为一体。小型非标商业往往不追求快速的营销效果,而是更注重长期的品牌建设和顾客关系维护。在非标商业模式下,消费者不仅仅是购物的参与者,更是文化体验的创造者。非标商业常常与当地社区和文化紧密相连,它们不仅是购物的场所,更是文化交流和社区互动的平台。如杭州天空藤集是漫游式城市公园型商业,融合了天空藤集MALL、天空小藤街、体育中心、文化中心、天空公园等多个复合场景,传递出全新的体验式购物模式。3 3、头部效应:行业头部集中趋势加剧,商业并购将趋活跃、头部效应:行业头部集中趋势加剧,商业并购将趋活跃在宏观经济与消费市场的调整期和波动期,行业头部企业资源整合能力强、创新能力强、抗压能力强,在激烈的市场竞争中逆势增长,更具核心竞争力。而REITs政策出台打通了商业地产资本化退出通道,预料随着首批获批REITs的成功上市与REITs市场的不断成熟,未来优质商业资产与具有较大升值潜力的商业资产将有机会增发REITs或成为REITs并购的重要目标。2525行业数字化现状02024 4、商业智能:数字化已成行业共识,人工智能创造商业新、商业智能:数字化已成行业共识,人工智能创造商业新机遇机遇2023年1月国务院印发“十四五”数字经济发展规划,提出到2025年全国网上零售额达到17万亿元,要求引导批发零售、住宿餐饮等传统业态推进数字化转型,大力发展数字商务,要“培育众包设计、智慧物流、新零售等新增长点”,“促进品牌消费、品质消费,培育高质量的数字生活服务市场”,“支持社交电商、直播电商、知识分享等健康有序发展”。随着人工智能技术的不断提升,在商业领域的应用更趋广泛,必将深度影响行业的创新发展,为打造商业新场景、延展商业新空间、构建商业新生态提供了全新动能。图片来源:火烧联赢&胡润百富2023中国新零售白皮书2627商业地产商业地产消费者洞察消费者洞察商业地产 消费者洞察0303消费者洞察从数据来看,女性是客流主力,而随着城市能级的降低,女性对客流的贡献度持续走高。城市能级较低的情况下,男女角色分工更偏传统,女性更爱消费;而男性占比则与之相反,在“他经济”浪潮席卷之下,一线城市男性占比近半,高于其他线城市;且在相同城市能级下,项目能级越高则男性客流占比越高。图表图表 8 8:各能级城市女性客群占比各能级城市女性客群占比*本章注释:本章客群画像、客群行为偏好、客群业态偏好均基于先锋数据库内上亿级客群性别样本进行机器学习建模和标签管理,进一步通过样本客群中手机上传的APP及线下位置数据分析预测得出,反应到访客群特征而非消费情况。性别特征:性别特征:女性仍是主要群体,城市及项目能级越高,男性占比越高。女性仍是主要群体,城市及项目能级越高,男性占比越高。一线城市一线城市新一线城市新一线城市二线城市二线城市三四五线城市三四五线城市54.9V.3Y.5b.0U.3Y.5a.2d.3W.3a.9c.0d.2%都市型都市型区域型区域型社区型社区型28年龄特征:年龄特征:2525-3434岁是消费市场的主力军;繁华都市圈吸纳岁是消费市场的主力军;繁华都市圈吸纳追逐时尚的年轻群体,便利就近的社区商业满足年长者的追逐时尚的年轻群体,便利就近的社区商业满足年长者的日常刚需。日常刚需。在一线城市中,25-34岁为商业客群的主力,占比均超35%,其次为35-44岁占20%以上;从年龄段偏好来看:24岁以下偏爱都市级项目,25-34岁在区域级及都市级商业占比相对更高,对于时尚及繁华45岁以上人群相更青睐于便利度高的社区商业。图表图表 9 9:一线城市各类项目到访客群主要年龄段占比:一线城市各类项目到访客群主要年龄段占比在新一线城市中,客群较一线城市有年轻趋势,25-34岁依然是客流的主力人群最高占比达38.5%,且18-24岁占15%以上,较一线城市更高;年龄段偏好上,45岁以上依然常逛社区商业,25-34岁则青睐都市及区域商业。图表图表 1010:新一线城市各类项目到访客群主要年龄段占比:新一线城市各类项目到访客群主要年龄段占比9.4.56.1 .8.4%9.1.87.3!.2.6%8.8.55.5!.3.8%0.0%5.0.0.0 .0%.00.05.0.0岁以下18-24岁25-34岁35-44岁45岁及以上都市级区域级社区级9.6.08.5.0.0.1.78.0.4.8.0.05.9.0.1%0.0%5.0.0.0 .0%.00.05.0.0岁以下18-24岁25-34岁35-44岁45岁及以上都市级区域级社区级商业地产 消费者洞察030329在二线城市中,25-34岁依旧是关键客群,最高占比高达39.6%,而18-24岁年轻群体占比高于一线及新一线,年轻客群对时尚度的需求更高;年龄段偏好上,25-34岁客群对都市和区域级偏好度较高,二线城市受交通便利度等因素影响,45岁以上客群在家门口就近消费的特征更为显著。图表图表 1111:二线城市各类项目到访客群主要年龄段占比:二线城市各类项目到访客群主要年龄段占比在三四五线城市中,25-34岁仍是主力客群,且占比最高达39.6%,超过其他高能级城市;低线城市商业量级有限,且主要分布于城区内,交通便利度也会削弱年长客的占比,使得年龄段更集中于25-34岁的有消费力且对时尚度要求更高的群体。年龄段偏好上,都市级商业更受年轻客群追捧。图表图表 1212:三四五线城市各类项目到访客群主要年龄段占比:三四五线城市各类项目到访客群主要年龄段占比城市能级越高,商业成熟度越高,在交通便利度、城市设施基础上更完善,对各年龄层的友好度更高,且区域级商业即可满足客群消费需求;而在低线城市中,受商业量级限制及分布情况影响,年长客群占比被削弱,拥有丰富品牌及时尚度的都市级商业更受年轻客群追捧。10.3.09.6.5.6.6.68.7.1.9.3.65.2.1 .8%0.0%5.0.0.0 .0%.00.05.0.0岁以下18-24岁25-34岁35-44岁45岁及以上都市级区域级社区级10.6 .79.6.3.8.2.49.2.2.1.0.83.4.7$.1%0.0%5.0.0.0 .0%.00.05.0.0E.0岁以下18-24岁25-34岁35-44岁45岁及以上都市级区域级社区级商业地产 消费者洞察030330家庭特征:已婚客占到访客流家庭特征:已婚客占到访客流6 6成,随城市能级降低占比增成,随城市能级降低占比增高;区域、社区型商业更受已婚家庭客喜爱。高;区域、社区型商业更受已婚家庭客喜爱。在二线城市中,区域型商业家庭客占比略低于新一线,但仍高于都市及社区型商业,整体已婚比例高于一线及新一线;在三四五线城市中,家庭客上涨显著比例接近7成,其中以社区型商业最受家庭客青睐占比高达69.5%。图表图表 1313:一线:一线&新一线城市已婚客群占比新一线城市已婚客群占比图表图表 1414:二线:二线&三线城市已婚客群占比三线城市已婚客群占比在一线城市中,区域型商业家庭客占比最高,其次为社区型商业。相较于一线城市,新一线城市已婚家庭客比例略有上涨,但区域型商业仍是占比最高类型,社区型商业紧随其后。在各线城市及商业类型中,已婚家庭客都作为主力客群高于未婚群体。相比于区域型项目,城市型项目定位往往更具个性化,引领全城潮流的定位吸引更多的年轻群体,因此已婚率相对区域型稍低,而区域型本身定位以家庭客,已婚群体在区域型商业二线以上城市家庭客群则更愿意选择在距离及品类同时能得到满足家庭消费的区域型商业,三四五线城市家庭客则更偏爱社区商业。69.5%社区型区域型67.7%都市型66.0%区域型66.9%都市型65.9f.5%社区型三四五线城市二线城市66.5%社区型区域型67.0%都市型63.5%区域型65.8%都市型61.2e.5%社区型一线城市新一线城市65.8%合计64.9%合计68.1%合计66.2%合计商业地产 消费者洞察030331据七普数据,全国014岁人口为2.53亿人,占全国总人口数的17.95%;而儿童产业研究中心数据显示,我国80%的家庭中,儿童消费已占家庭支出的30%至50%,有孩家庭消费围绕儿童展开,儿童消费市场每年约为3.95.9万亿元,在“三孩”政策的加持下,儿童经济成为提振消费的“新风口”,众多商业开始更加关注儿童消费,纷纷增设亲子模块,从而带动家庭消费实现“1 2”、“1 4”的虹吸效应,并且为充分吸引儿童流量资源,不仅对相关配套设施做贴心设计,还在业态设置及配比等方面迎合80/90家长群体的育儿观念。有孩特征:有孩家庭占比随城市能级降低而升高,区域型有孩特征:有孩家庭占比随城市能级降低而升高,区域型商业最受有孩家庭客青睐。商业最受有孩家庭客青睐。图表图表 1515:各线城市有孩客群占比:各线城市有孩客群占比都市型商业在客群定位时引领全城潮流,以北京的SKP为例,场内鲜有亲子业态供有子女家庭到访,因此有孩占比更低,区域型商业如北京的体量适中更有人情味儿为消费者提供舒缓气氛,又有亲子业态相较于社区型商业满足了周边不同人群的多品类需求,其功能定位也多以家庭为主导,特别是在疫情后,越来越受到有孩家庭客群的青睐。城市级别越低有孩家庭客群占比越高,三四五线城市中区域型商业有孩家庭客占比高达52%,儿童业态是低线城市商业带动家庭消费的重要组成。商业地产 消费者洞察030332三三四四五五线线城城市市职业特征:高知职业特征:高知&白领偏爱高线城市,低线城市消费主力来白领偏爱高线城市,低线城市消费主力来源于稳定收入群体源于稳定收入群体图表图表 1616:各线城市高学历客群占比:各线城市高学历客群占比从城市能级来看,一线城市整体客群学历高于其他城市客群,但近些年新一线城市对人才争夺的势头逐渐高涨,高学历人群在政策及新兴行业的吸引下落户新一线,从而新一线都市型商业高知客群占比小幅超一线城市,而三四五线城市商业客群整体高知人群占比不及15%。从商业能级上来看,商业能级越高越能吸引高知人群。27.5.5%一线城市|都市型27.6.6%新一线城市|都市型21.3!.3%二线城市|都市型15.2.2%三四五线城市|都市型24.3$.3%一线城市|区域型20.9 .9%新一线城市|区域型19.3.3%二线城市|区域型14.4.4%三四五线城市|区域型21.7!.7%一线城市|社区型20.2 .2%新一线城市|社区型18.7.7%二线城市|社区型13.9.9%三四五线城市|社区型一一线线城城市市新新一一线线城城市市二二线线城城市市三四三四五线五线城市城市在各线级城市中,公司白领成为众多到访客群职业中占比最高的职业,占比均超30%,在一线城市中白领贡献了到访客群一半的客流;而随着城市能级的降低,白领及大学生群体占比亦随之降低,自由职业占比升高,而结合家庭组成数据来看,全职宝妈是主要组成;三四五线城市中拥有稳定收入机关单位工作人员也是主要消费群体之一。图表图表 1717:各线城市客群职业分布占比:各线城市客群职业分布占比高学历占比注释:本科及以上即为高学历商业地产 消费者洞察030333白领占比一一线线城城市市新新一一线线城城市市二二线线城城市市49.8I.8%一线城市|白领40.2.2%新一线城市|白领35.25.2%二线城市|白领30.90.9%三四五线城市|白领22.0.0%一线城市|自由职业23.6#.6%新一线城市|自由职业22.5.5%二线城市|自由职业25.1%.1%三四五线城市|自由职业9.6%9.6%一线城市|大学生6.9%6.9%新一线城市|大学生5.9%5.9%二线城市|大学生3.5%3.5%三四五线城市|大学生7.8%7.8%一线城市|工人9.7%9.7%新一线城市|工人9.5%9.5%二线城市|工人7.0%7.0%三四五线城市|工人4.7%4.7%一线城市|机关单位6.9%6.9%新一线城市|机关单位8.0%8.0%二线城市|机关单位14.7.7%三四五线城市|机关单位消费者线下消费习惯行为习惯特征二:小城居民更有闲,逛街时间久,商业能级行为习惯特征二:小城居民更有闲,逛街时间久,商业能级越高停留时间越长。越高停留时间越长。发达城市商业相对更完善,人们更愿意在商业中获得消费体验和多元化需求的满足感,尤其在家门口的社区商业可以满足日常就餐、超市生活采买等,因此发达城市商业到访表现出高频特征;而在低线城市商业分布不够完备,日常采买仍多到访于街边店或菜市场等场景,消费者到访商业的频次相对不高。行为习惯特征一:发达城市客群更爱逛,家门口社区商业行为习惯特征一:发达城市客群更爱逛,家门口社区商业最频繁最频繁图表图表 1818:各线城市到访客群月到访频次统计:各线城市到访客群月到访频次统计(单位:次单位:次/月月)*月到访频次计算说明:为各级城市月均到访任意商业项目的总次数;人均停留时长计算说明:为各级城市单次到访商业项目停留时长均值;11.5小时是各级城市各级商业到访客群平均游逛时长。从各能级城市对比来看,能级越低客群停留时长越久,低线城市客群在到访商业时目的性不如高线城市强,对于小城客群而言,逛街是放松休闲的方式,因此在停留时间更长。从商业能级对比来看,二三线城市大而全的都市型商业客群停留时长更久,而一线城市充满人情味的区域型商业更能留客。图表图表 1919:各线城市到访客群人均停留时长统计:各线城市到访客群人均停留时长统计(单位:分钟单位:分钟/次次)城市等级都市级区域级社区级一线城市2.0 3.3 7.1 新一线城市1.9 2.6 7.9 二线城市1.5 3.4 6.2 三四五线城市1.9 4.0 4.5 城市等级都市级区域级社区级一线城市63.6 74.4 55.4 新一线城市80.7 77.5 59.6 二线城市86.4 61.6 52.2 三四五线城市84.0 64.7 53.6 商业地产 消费者洞察030334行为习惯特征三:餐饮时段是客群到访的高峰时段,一线行为习惯特征三:餐饮时段是客群到访的高峰时段,一线城市饭点逛,低线城市全天逛城市饭点逛,低线城市全天逛图表图表 2020:各能级城市到访客群到访商业项目时段曲线图:各能级城市到访客群到访商业项目时段曲线图一线城市各级商业在午晚餐呈现到访高峰,尤以晚餐为时段峰值最高,一线城市白领客为主,下班时间才有更多时间逛,其中区域型商业特征最为显著;新一线城市都市型商业客群相较于一线下午时段到访占比更高,而区域型与一线趋势近似,社区型相对平稳。相较于一线城市19:00较18:00下降了2个百分点,二线城市区域型商业到访占比19:00与18:00时段基本持平,夜间高峰持续时间更久;在三四五线城市,就餐时段虽有涨幅但全天客流整体平稳,且与其他线城市相反,小城人专门拿出时间逛街,15:00区域商业出现小高峰,16:00都市型商业出现进场高峰。3.5%5.5%7.5%9.5.5.5%都市级区域级社区级3.5%5.5%7.5%9.5.5.5%都市级区域级社区级3.5%5.5%7.5%9.5.5.5%都市级区域级社区级3.0%5.0%7.0%9.0.0.0%都市级区域级社区级整体来看除三四五线城市外,其他线城市午间12:00和晚间18:00商业客流进场呈现高峰,对比之下,客流进场起伏程度最明显的是一线城市,且从午晚餐时段的进场占比来看,一线城市客群就餐对商业依赖度较强,而三四五线城市就餐场景优先为家中或便利度高的街边店,而小城人生活节奏慢时间充裕可以全天到访。一线城市新一线城市二线城市三四五线城市*到访时段计算说明:各级城市各等级项目客群到访时段为各级城市各等级项目客群到访商业项目各时段的次数占比商业地产 消费者洞察030335走出“口罩”阴霾后,线下消费回暖,餐饮业复苏走在前沿,以超50%的到访占比位列TOP1。在一线城市中工作节奏快,通勤时间长,无论是日常工作就餐或是亲友聚会对商业内餐饮业态依赖度较强;在新一线城市,娱乐业态占比高于其他线城市,而典型城市如成都、长沙等本身夜生活较为丰富,年轻客群对娱乐偏好度更高,游玩意愿度也更高;二线城市对餐饮偏好度高于新一线,采买倾向于社区商业,亲子则倾向于区域商业;三四五线城市餐饮偏好度仍占比最高,但纵向对比下,零售及亲子高于其他线城市,他们有时间线下采买,会有更多精力及消费投入到子女身上。到访业态偏好特征一:美食消费位居到访业态偏好特征一:美食消费位居C C位,新一线娱乐占比更高位,新一线娱乐占比更高图表图表 2121:各级城市到访客群四大业态偏好:各级城市到访客群四大业态偏好NO.1NO.1NO.4NO.4NO.3NO.3NO.2NO.2一一线线城城市市56.91.5%9.5%2.1V.11.9%9.7%2.3V.41.4.0%2.1%餐饮零售娱乐亲子都市级都市级区域级区域级社区级社区级新新一一线线城城市市52.93.2.0%2.9R.32.9.8%3.0Q.72.9.5%3.0%餐饮零售娱乐亲子二二线线城城市市53.33.7.1%2.9S.23.9%9.8%3.1R.04.7.4%2.8%餐饮零售娱乐亲子三三四四五五线线城城市市50.36.4.1%3.2I.65.5.1%3.8I.46.8.4%3.4%餐饮零售娱乐亲子消费者线下消费偏好商业地产 消费者洞察030336*餐饮分类注释:特色美食是将无法置入各类菜系中的餐饮放入特色餐饮中,如海鲜、肉蟹煲、火锅、烧烤等菜品;饮品店包含茶饮、咖啡、甜品、糕点等除三四五线城市外,一二线城市对小吃快餐偏好度最高占比近3成,其中一线城市尤其依赖,与其对日常工作餐“短平快”的需求有较大关联,此外饮品店占比也随着城市的发达程度提升而提升,消费力更强,对下午茶这种“额”外的餐饮消费接纳度更高;而三四五线城市客群则更务实,于他们而言外出就餐时有两种情况,一是家中空间不够或需要正式场合就餐,因此中餐厅是首选,二是家中不便,如烧烤、烤肉等需要特定工具的,从而呈现出都市型商业特色餐饮偏好度高于其他城市占比的特征;外国餐厅同样随城市能占比提升而走高,发达城市对餐饮不仅限于口味,还有情绪价值、情调和社交。到访业态偏好特征二:小吃快餐霸榜美食偏好到访业态偏好特征二:小吃快餐霸榜美食偏好TOP1TOP1,低线,低线城市就餐更务实,发达城市就餐爱格调城市就餐更务实,发达城市就餐爱格调图表图表 2222:各级城市到访客群餐饮偏好:各级城市到访客群餐饮偏好NO.1NO.1NO.4NO.4NO.3NO.3NO.2NO.2NO.5NO.5一一线线城城市市27.8#.4#.5.0%7.2(.5.8.9.7%7.2(.8#.0.9.1%7.1%小吃快餐中餐厅饮品店特色美食外国餐厅都市级区域级社区级新新一一线线城城市市27.2&.1#.2.0%5.4(.1.6!.3.6%4.4(.0.5!.2.7%4.7%小吃快餐中餐厅饮品店特色美食外国餐厅二二线线城城市市28.8&.2!.7.4%5.9).0.1.4.8%4.6(.3(.1!.7.0%4.9%小吃快餐中餐厅饮品店特色美食外国餐厅三三四四五五线线城城市市26.81.9.9.1%3.3(.92.2.3.4%3.2.72.2.1.8%3.2%小吃快餐中餐厅饮品店特色美食外国餐厅商业地产 消费者洞察030337三年疫情让消费回归理性,客群在消费决策上更加保守,倾向于花“小钱”满足口腹之欲;同时美团关键词数据显示“性价比”热度仅次于“好吃”,再加上“实惠”、“划算”等同类词汇,整体提及超过100万次,其已经成为“好吃”外大众餐饮消费的第一驱动力。随着餐饮市场的发展,小吃快餐的品类及丰富度也在不断的优化和开发,该品类受到的关注度也不断提升,于餐饮创业者而言成本低,小吃快餐规模发展也更迅速;于消费者而言,在一线城市能适应快节奏,在二、三线城市能满足丰富的口味需求;且小吃快餐在各线城市的区域型商业中更受青睐,这也与区域型商业服务家庭定位更具烟火气有关。地方菜系在本地城市中有着天然优势,因此在小吃快餐之后中餐厅位列一二线城市TOP2,同时受“性价比”影响,地方菜中餐厅也会推出跨系菜品和融合菜品从而满足消费者多元需求;而三四五线城市家庭客群为主的消费群体对中餐厅这种能适应“老中小三代”口味的炒菜的场合偏爱度更高,中餐厅在低线城市也作为亲友聚会,商务宴请等场合而受到消费者偏爱。火锅、烧烤类的特色美食口味丰富受众广泛,该类别餐饮就餐环境往往更具烟火气,在一线及新一线中不仅是饱腹功能还兼具社交属性,约上三五好朋友吃顿火锅,惬意的聊聊天、交交心是消费者喜欢的消遣方式,而“情绪价值”也是能够让消费者买单的重要因素。此外特色美食在都市/区域型项目中布点更多,受关注程度更高,受各能级城市人群关注度:一线新一线三四五线二线。疫情后影响的不只有“小吃”需求增高,“小喝”需求也在不断扩张,“秋天第一杯奶茶”话题冲上各大平台热搜,2023年的现制饮品行业在持续增长和高速迭代中保持高歌猛进,2023年恢复3年复合增长率近20%的水平,其中以瑞幸为代表的品牌纷纷推出联名营销,在一线及新一线城市产生极大的反响,与之相匹配的数据显示对饮品偏爱度一线城市更高,到访占比最高达23.5%,此外,近年来部分饮品店也在不断迭代升级丰富“简餐 饮品”、“社交 休闲 饮品”、“花样甜品”等多元素以谋求年轻消费者的青睐,已经成为一线/新一线白领的办公地、三两好友小聚之地。外国餐厅在发达城市到访率更高,在都市型商业到访率更高,这与其在发达城市、高端商场布局点位数量更高有关,也与发达城市消费者对新鲜事物接纳及探索力有关,部分外国餐厅为了适应本土化、又能满足口味多元化,推出“四手联乘玩法”碰撞出“1 12”的效果,近年来部分外国餐厅下沉到低线城市后营收数据也表现出不错的成绩,在未来随着商业的不断发展,相信会有更多外国餐厅会不断下沉至低线城市。商业地产 消费者洞察030338到访业态偏好特征三:超市、服饰刚需消费为主,宠物消费到访业态偏好特征三:超市、服饰刚需消费为主,宠物消费日渐不容忽视日渐不容忽视生活采买、服饰鞋靴刚需消费为主,综合占比超50%,各级城市客群到访占比差距不大;而珠宝钟表、化妆护理类在二三线的到访占比高于一线、新一线城市,低线小城人生活压力不大,在满足基础生活的同时能有闲钱装点外表;奢侈品、箱包、宠物消费则随着城市发达度提升而提升,宠物消费逐渐成为不可或缺的部分。图表图表 2323:各级城市到访客群零售偏好:各级城市到访客群零售偏好*零售分类注释:零售店铺包括但不限于办公文具、乐器、零食干果、水果生鲜、图书音像、文化用品、烟酒茶等一一线线城城市市三三四四五五线线城城市市二二线线城城市市新新一一线线城城市市28.2 .7.7.2%6.7%5.7%5.5%3.30.8.3.2.6%6.3%5.3%6.2%3.32.1.6.8.2%6.3%5.4%5.5%3.2%超市便利服饰鞋靴零售店铺数码家电珠宝钟表化妆护理车辆居家日用都市级区域级社区级1.4%1.3%1.0%0.7%1.0%0.9%0.8%1.0%0.8%奢侈品箱包配件宠物店NO.1NO.1NO.7NO.7NO.5NO.5NO.3NO.3NO.8NO.8NO.4NO.4NO.2NO.2NO.6NO.6NO.9NO.9NO.10NO.1025.5.2.8.7%6.8%6.7%5.4%3.3).0 .8.3.6%6.4%6.0%5.1%3.40.1.6.4.8%6.0%6.9%4.4%3.2%超市便利服饰鞋靴零售店铺数码家电珠宝钟表化妆护理车辆居家日用1.1%1.2%0.4%0.4%0.8%0.3%0.4%0.9%0.2%奢侈品箱包配件宠物店28.6!.4.5.7%6.7%5.9%5.9%2.90.6 .0.1.0%7.1%5.7%5.4%2.80.1 .2.3.6%7.6%6.5%4.5%2.8%超市便利服饰鞋靴零售店铺数码家电珠宝钟表化妆护理车辆居家日用0.5%0.9%0.1%0.5%0.8%0.1%0.5%0.8%0.1%奢侈品箱包配件宠物店30.7 .7.3.0%6.9%6.2%5.3%3.12.0 .5.8.5%6.7%5.3%3.8%2.60.8!.7.2.6%6.6%6.1%3.8%2.4%超市便利服饰鞋靴零售店铺数码家电珠宝钟表化妆护理车辆居家日用0.2%0.5%0.1%0.2%0.5%0.1%0.1%0.6%0.1%奢侈品箱包配件宠物店商业地产 消费者洞察030339化妆护肤热度较疫情期间有所增长,据青眼情报数据显示,2023年中国化妆品行业整体规模为7972亿元,同比增长5.2%。随着“平替”、“性价比”、“成分党”、“护肤新概念早C晚A”的护肤品消费理念的盛行,2023年国货美妆销售额同比增长21.2%,市场份额达50.4%,首次超过外资化妆品品牌,其中线上渠道凭借抖音和快手的高速增长,市场规模达4045.9亿元,反超线下渠道。而国货品牌销量也多为线上,线下门店多为外资品牌,随着化妆护理消费的重心由线下转移至线上,门店到访排名第七以至低于客单更高的珠宝钟表。各线城市对珠宝钟表的关注度尤其国人对黄金的热衷度逐渐升高,头部黄金珠宝品牌在2020年2022年期间线下门店逆势扩张,其中周大福(内地)在近三年期间净增3600 门店,老凤祥1700 门店,老凤祥的新增的1700 门店中有96%为经销商模式,经销商更下沉,三四线城市布点居多,而与之相匹配的小城人“压力小、有点闲钱”更愿意购入珠宝首饰,奢侈品、箱包类门店不够下沉从而到访占比不及一线城市,同时小城人的“小额度闲钱”还未能与一线城市更有消费力的客群相睥睨,因此一线城市奢侈品、箱包类占比更高。宠物成为当代部分群体不可或缺的“家人”,近年来宠物行业也迎来爆发式增长,根据宠物行业相关数据统计,截止2023年11月全国线下宠物门店较年初共新增43864家,同比增长60%,一线/新一线城市布点居多,在到访偏好数据上,宠物业态到访率以一线新一线二线三四五线,年轻客群把一部分育儿精力转移至宠物,为宠物消费意愿在未来还会不断攀升。随着新能源市场的发展,更多的新能源车辆品牌入驻购物中心,同时在政策扶持及环保理念的加持下,消费者对新能源车辆消费热情只增不减,国内车辆中新能源市场占率由2020年的5.6%增长至2023年的33.7%,比亚迪销量一跃成为全球新能源车销量TOP1,而以理想为代表的增程式新能源车品牌线下零售店由2023年8月份的340 门店,在2024年1月已经增加至470 门店,门店量级增长37%,布点以一线、新一线为主,而其热情也同样反映在本次到访数据中,一线城市客群到访占超过化妆护理比高达6.2%,且城市能级越高到访占比越高,更受都市型/区域型商业客群青睐。商业地产 消费者洞察030340图表图表 2424:各级城市到访客群娱乐偏好:各级城市到访客群娱乐偏好NO.1NO.1NO.4NO.4NO.3NO.3NO.2NO.2*娱乐分类注释:玩乐包括但不限于电影院、KTV、电玩城、密室逃脱、DIY等;养生包括但不限于按摩、足疗、洗浴、汗蒸等;运动包括但不限于健身中心、篮球馆、武术格斗、游泳馆等;休闲包括但不限于保龄球、高尔夫球、溜冰场、赛车等一一线线城城市市42.6&.0#.7%7.6.7&.7%.1%7.6A.6&.5$.3%7.5%玩乐养生运动休闲都市级区域级社区级新新一一线线城城市市48.9.2.3%7.6R.5&.7.8%7.0P.8.2.8%7.2%玩乐养生运动休闲二二线线城城市市43.31.2.6%9.9D.8).4.9%9.9D.51.6.7%9.1%玩乐养生运动休闲三三四四五五线线城城市市46.50.7.9.0E.24.3.4.1G.20.3.1.4%玩乐养生运动休闲一线城市客群更爱运动,在运动场景的到访占比高于其他等级城市,这源于一线城市的客群通常面临更快的生活节奏和更大的工作压力,他们更愿意通过积极的运动方式来缓解压力,同时,一线城市的运动设施相对更为先进,社交圈也更活跃,客群的运动意识也更领先于非一线城市。到访业态偏好特征四:到访业态偏好特征四:一线城市运动活力满满,新一线城一线城市运动活力满满,新一线城市有闲有钱去消遣,小城市悠享养生休闲市有闲有钱去消遣,小城市悠享养生休闲从数据表现上来看,五花八门的玩乐撑起不同等级城市客群日常娱乐的半边天,相较而言,发达城市客群更热衷运动,新一线城市客群有闲有钱更爱探索花式玩法,低线城市客群则更倾向慢节奏的养生休闲。商业地产 消费者洞察030341新一线城市客群在玩乐上的占比在5成左右,均高于其他等级城市,他们比上游城市客群有时间,比下游城市客群有资金,因此他们更有闲有钱去探索多种玩乐活动。随着城市能级的下降,客群对运动的关注度有所下降,在养生、休闲上的占比逐渐上升,尤以三线及以下城市更为突出,可见低线城市客群在相对宽松的生活环境下会有更多的时间和精力去追求慢节奏的娱乐。到访业态偏好特征五:育儿满足基础开销不是终点,为下到访业态偏好特征五:育儿满足基础开销不是终点,为下一代谋发展也是父母考虑的重点一代谋发展也是父母考虑的重点亲子购物是客群到访亲子业态的主要类别,在各线城市中占比超5成,随城市能级升高而降低;其次为亲子教育,其占比接近3成,随城市能级升高而升高;基础购物是亲子消费的主要到访业态,但教育也是父母为培养下一代要重点投入的部分。图表图表 5050:各级城市到访客群亲子偏好:各级城市到访客群亲子偏好NO.1NO.1NO.4NO.4NO.3NO.3NO.2NO.2一一线线城城市市57.0.7.6%2.7R.80.0.7%2.4R.32.1.6%3.0%亲子购物亲子教育亲子游乐亲子服务都市级区域级社区级新新一一线线城城市市64.4 .5.9%2.2e.2.9.1%1.8c.6.0.3%2.1%亲子购物亲子教育亲子游乐亲子服务二二线线城城市市67.5.2.6%1.8d.7 .5.6%2.2e.5!.2.3%2.0%亲子购物亲子教育亲子游乐亲子服务三三四四五五线线城城市市69.9.7.2%2.3p.5.2.3%2.0q.0.3.7%1.9%亲子购物亲子教育亲子游乐亲子服务商业地产 消费者洞察030342当Z世代逐渐步入适婚适育年龄,新一代父母促生了全新的消费观念及消费习惯,相较于金钱的付出,年轻一代的父母更重视亲子陪伴,随着城市能级的提升,建立在陪伴基础上的亲子教育及亲子活动表现更为突出。亲子教育在一线城市家长占据更重的地位,而为让子女能够拥有有更好的未来,一线城市中“内卷”、“鸡娃”是父母培养下一代的主流,社会培训机构即成为弥补父母所不能及的选项,社区商业客群更关注亲子教育。相比于一线城市的“卷”,小城人对子女教育的压力显得没那么大,各大连锁品牌的社会教育机构在低线城市布点少,尤其在三四五线城市中,各级商业到访的消费者较高线城市更愿意带子女游玩,能够让子女有个快乐童年。商业地产 消费者洞察03034344商业地产商业地产会员经营洞察会员经营洞察根据项目日常会员经营的工作内容及需要,本章分析维度由会员成长会员成长、会员消费会员消费、会员活跃会员活跃、积分运营积分运营四个大类组成,每个维度下的各项指标将展示行业标准值,部分指标将标注优秀值及标杆值,提供健康度自测标准。一、分析维度一、分析维度本章评价指标的详细释义可参见下表。二、指标解释二、指标解释类别类别核心指标核心指标指标定义指标定义会员成长会员总量统计期内会员数量的累计值会员新增量统计期内新增会员的数量值会员消费消费会员数在统计期内至少有过一次消费积分的会员人数新增消费会员数开卡时间在统计期内且至少有过一次消费的会员新增会员消费转化率统计期内新增消费会员数/会员新增量会员消费额统计期内会员所产生的消费金额绝对值人均消费额统计期内会员消费额/消费会员数人均消费笔数统计期内会员平均消费笔数客单价统计期内消费总金额/消费人天数笔单价统计期内消费总金额/消费总笔数连单率统计期内消费总笔数/消费人天数会员复购统计期内至少有过两次消费的消费行为会员活跃线上活跃人数统计期内打开过应用界面的人数(不包含游客)积分运营积分消耗比统计期内积分消耗量/积分获得量指标指标定义定义标准值优秀值标杆值所选样本在当前维度的平均值当前维度排名前20%样本的门槛值所选样本在当前维度的最高值指标说明商业地产 会员经营洞察040445自疫情后,越来越多的商场更加注重私域流量池的建立;从2021-2023年,多数商场的会员规模快速扩张,【图表 1】展示了各线城市与各商业类型的会员总量的统计值;所有商场平均会员总量由2022年的14.41万人,提升到2023年的23.94万人;其中:百万以上会员总量的商场由2022年的5个上升到2023年的11个;50万-100万之间的会员总量的商场由2022年的29个,提升到2023年的56个;同时,不足10万会员总量的项目占比由2022年的55.76%下降到35.27%;按照目前商场的会员总量,多数商场会员总量规模足够大,已经达到会员运营阶段,但目前多数商场还停留在会员扩展阶段,未进入深度运营阶段,导致在会员规模足够大的情况下,会员的流失率超85%(具体可见后页的会员流失率分析)。按城市等级、商业能级分类来看,城市等级越高,会员总量越高;商场能级越高,会员总量越高;符合商业会员经营的一般规律。会员总量会员总量-超超100100万会员项目由万会员项目由5 5个增至个增至1111个,不足个,不足1010万会员万会员项目同比下降项目同比下降355%,会员规模快速扩张会员规模快速扩张图表图表 1 1:20232023年平均会员总量(人)年平均会员总量(人)城市线级城市线级参考值参考值都市型都市型区域型区域型社区型社区型线级城市线级城市平均平均同比增减同比增减一线城市标准值49.04万23.55万10.30万26.69万73.65%优秀值95.70万37.95万19.72万标杆值167.66万148.95万57.75万新一线城市标准值31.62万22.81万9.86万23.52万-优秀值56.14万40.70万18.52万标杆值111.23万78.46万26.64万二线城市标准值31.38万23.59万8.15万22.69万42.97%优秀值47.31万43.37万19.60万标杆值107.05万222.49万27.58万三线城市标准值22.99万23.23万9.04万21.54万70.68%优秀值42.78万32.85万19.71万标杆值63.13万53.07万31.89万四/五线城市标准值16.85万18.99万7.93万16.23万99.14%优秀值27.07万28.26万9.37万标杆值48.43万42.88万23.56万商业类型平均34.52万23.81万9.49万23.94万66.13%会员成长商业地产 会员经营洞察040446都市型项目随城市线级由高到低呈现会员量由高到低的梯度分布;区域型突破这一梯度规律,新一线、二线城市超越一线;区域型项目在各线级城市上表现趋同。【图表 2-5】展示了各线城市与各商业类型的存量会员的性别及年龄画像;总体从性别来看,女性占比稍高;从城市等级细分看性别,城市等级越高,男性占比越高;表明随着城市等级的提升,男性对消费的认知逐渐提升;按商业能级细分看,商业能级越高,女性占比越高,表明在高消费力上,女性的消费力更强;总体从年龄来看,30-39岁客群占比最高,为38.80%;其次是18-29岁之间的客群,占比为25.47%;但40岁以上客群的占比不高,表明年龄大的客群对线上电子化运营接受度不高;按城市等级看,城市等级越高,核心客群(30-39岁)占比越高,同时,40岁以上客群占比越高,表明高等级城市高年龄客群的开放度/接受新事物的能力越高;按商业能级看,商业能级越高,高年龄段客群越高,高年龄段的消费力较高。会员画像会员画像-女性占比稍高,女性占比稍高,1818-3939岁为主力客群岁为主力客群图表图表 2 2:20232023年各城市等级会员总量画像(性别)年各城市等级会员总量画像(性别)城市等级城市等级1818岁以下岁以下1818-2929岁岁3030-3939岁岁4040-4949岁岁5050-5959岁岁6060岁以上岁以上一线城市14.44.47B.87.25%4.26%1.70%新一线城市19.54&.878.77.37%3.16%1.30%二线城市20.64.507.40.45%3.06%0.95%三线城市32.06%.940.16%8.27%2.87%0.71%四五线城市18.92.985.84.82%4.68%1.77%总计总计19.22.22%.47%.478.808.80.50.50%3.57%3.57%1.33%1.33%商业能级商业能级1818岁以下岁以下1818-2929岁岁3030-3939岁岁4040-4949岁岁5050-5959岁岁6060岁以上岁以上都市型11.27(.16A.56.94%4.28%1.79%区域型24.65$.206.62.47%3.08%0.98%社区型27.07.658.52.56%3.00%1.19%总计总计19.22.22%.47%.478.808.80.50.50%3.57%3.57%1.33%1.33%图表图表 3 3:20232023年各商业能级会员总量画像(性别)年各商业能级会员总量画像(性别)图表图表 4 4:20232023年各城市等级会员总量画像(年龄)年各城市等级会员总量画像(年龄)图表图表 5 5:20232023年各商业能级会员总量画像(年龄)年各商业能级会员总量画像(年龄)商业地产 会员经营洞察04044750.30P.30%一线城市|男性占比47.08G.08%新一线城市|男性占比49.51I.51%二线城市|男性占比46.68F.68%三线城市|男性占比46.32F.32%四/五线城市|男性占比48.59H.59%总计总计|男性占比男性占比49.70I.70%一线城市|女性占比52.92R.92%新一线城市|女性占比50.49P.49%二线城市|女性占比53.32S.32%三线城市|女性占比53.68S.68%四/五线城市|女性占比51.41Q.41%总计总计|女性占比女性占比46.31F.31%都市型|男性占比50.31P.31%区域型|男性占比52.38R.38%社区型|男性占比48.59H.59%总计总计|男性占比男性占比53.69S.69%都市型|女性占比49.69I.69%区域型|女性占比47.62G.62%社区型|女性占比51.41Q.41%总计总计|女性占比女性占比【图表 6】呈现了不同商业不同城市在2023年会员增长表现;对比2022年的会员新增量,2023年各城市等级、商业能级的会员新增量有较高提升;但分城市等级来看,一线、新一线的会员增长率低于其他城市;且2023年的一线城市、新一线城市的平均新增量不及二线/三线城市,表明高线城市的会员新增量增长放缓,二/三线城市会员增长强劲;【图表 7】及【图表 8】分别呈现了不同商业不同城市在2023年各月份会员增长表现;总体来看,2023年的下半年会员增长量有提升,特别是二、三、四五线城市,下半年会员增长速度明显提升;按商业能级来看,市级商业下半年新增人数放缓,逐渐被区级商业赶超,表明2023年的下半年,区级商业增长强劲。会员新增会员新增-二三线城市二三线城市/区域型商业会员增长强劲区域型商业会员增长强劲图表图表 6 6:20232023年平均新增会员(人)年平均新增会员(人)城市等级城市等级参考值参考值都市型都市型区域型区域型社区型社区型线级城市线级城市平均平均同比增减同比增减一线城市标准值8.41万5.38万2.75万5.48万67.07%优秀值15.16万8.83万4.02万标杆值30.71万34.10万27.75万新一线城市标准值7.27万6.23万2.81万5.94万-优秀值12.87万9.83万5.28万标杆值23.95万35.19万8.55万二线城市标准值6.89万6.91万3.18万6.42万97.54%优秀值11.02万8.49万5.99万标杆值18.88万83.12万10.30万三线城市标准值5.94万6.50万3.63万6.12万121.74%优秀值14.11万10.26万6.15万标杆值22.06万13.49万8.23万四/五线城市标准值2.75万6.72万3.76万5.49万180.10%优秀值3.66万10.41万5.83万标杆值8.00万14.96万7.29万商业类型平均7.14万6.27万3.02万5.89万91.86%商业地产 会员经营洞察040448会员新增会员新增-二线城市二线城市/区域型商业会员增长强劲区域型商业会员增长强劲2,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002023年各城市等级平均新增会员量(按月)一线城市新一线城市二线城市三线城市四五线城市01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002023年各商业能级平均新增会员量(按月)都市型区域型社区型图表图表 7 7:2023年各城市等级平均新增会员量(人)图表图表 8 8:2023年各商业能级平均新增会员量(人)商业地产 会员经营洞察040449从消费会员性别画像看,城市等级越高,男性占比越高,表明随着城市等级的提升,男性的消费力有提升;商业能级越高,女性占比越高,表明女性的消费力较男性高;从消费会员年龄画像看,城市等级越高,30岁以上客群占比越高,30岁以上客群的消费力强;商业能级越高,18岁以上客群占比越高。图表图表 9 9:20232023年各城市等级年各城市等级/商业能级客群消费画像(性别)商业能级客群消费画像(性别)1818岁以下岁以下1818-2929岁岁3030-3939岁岁4040-4949岁岁5050-5959岁岁6060岁以上岁以上一线城市10.40!.04E.94.31%4.53%1.78%新一线城市13.89.99B.10.98%3.11%0.93%二线城市13.080.04A.01.02%3.10%0.76%三线城市25.84&.235.06%9.55%2.72%0.61%四五线城市17.89&.807.27.01%4.80%1.23%总计总计13.56.56%.58%.58B.52B.52.45.45%3.70%3.70%1.20%1.2018岁以下岁以下1818-2929岁岁3030-3939岁岁4040-4949岁岁5050-5959岁岁6060岁以上岁以上都市型6.22.76E.11.94%4.42%1.56%区域型21.69#.829.19.61%2.90%0.78%社区型17.04.44D.88.12%3.31%1.21%总计总计13.56.56%.58%.58B.52B.52.45.45%3.70%3.70%1.20%1.20%图表图表 1010:20232023年各城市等级年各城市等级/商业能级客群消费画像(年龄)商业能级客群消费画像(年龄)会员消费画像会员消费画像-对比会员画像,女性对比会员画像,女性/高年龄消费意愿高年龄消费意愿/消费力高消费力高【图表 9】【图表 10】呈现了不同商业不同城市消费会员的性别/年龄的画像;对比累计会员的画像,女性占比由累计会员的52.41%提升到消费会员占比的56.91%,消费会员的女性占比更高,表明在消费上,女性更愿意消费;同时,对比年龄段分析,高年龄段占比更高,高年龄段的消费力更强;商业地产 会员经营洞察04045046.30F.30%一线城市|男性占比47.98G.98%新一线城市|男性占比43.06C.06%二线城市|男性占比36.836.83%三线城市|男性占比36.556.55%四/五线城市|男性占比43.09C.09%总计总计|男性占比男性占比53.70S.70%一线城市|女性占比59.02Y.02%新一线城市|女性占比56.94V.94%二线城市|女性占比63.17c.17%三线城市|女性占比63.45c.45%四/五线城市|女性占比56.91V.91%总计总计|女性占比女性占比42.20B.20%都市型|男性占比43.62C.62%区域型|男性占比48.11H.11%社区型|男性占比43.09C.09%总计总计|男性占比男性占比57.80W.80%都市型|女性占比56.38V.38%区域型|女性占比51.89Q.89%社区型|女性占比56.91V.91%总计总计|女性占比女性占比【图表 11】呈现了不同商业不同城市在2023年会员消费表现;对比2022年消费数据,2023年消费人数有较大提升;2023年的消费会员数量从城市等级及商业等级来看,仍是城市等级越高,商业能级越高,消费人数越大。从标杆项目来看,部分城市等级的区域型标杆商业会员消费值超都市型商业;同时,二线城市的都市型、区域型商业的标杆值接近/超过一线城市;表明商业的发展逐步往下沉市场走。【图表 12】呈现了2023年每月各城市等级的平均消费会员量;按月看,二三线城市会员消费人数增长明显,且分别在4月和7月后,消费人数超过一线城市;【图表 13】呈现了2023年每月各商业能级的平均消费会员量;都市型商业的消费人数高于区域型商业,区域型商业消费人数高于社区型商业;对比区域型的标杆商业消费人数,表明区域型的个别商业(标杆商业)发展较好,区域型消费人数平均值仍低于都市型商业。会员消费人数会员消费人数-区域型标杆商业直追都市型标杆商业区域型标杆商业直追都市型标杆商业图表图表 1111:20232023年平均消费会员量(人)年平均消费会员量(人)城市线级城市线级参考值参考值都市型都市型区域型区域型社区型社区型线级城市线级城市平均平均同比增减同比增减一线城市标准值9.29万3.84万1.55万4.72万69.78%优秀值16.56万6.25万2.88万标杆值24.13万30.71万7.61万新一线城市标准值5.66万3.32万1.34万3.83万-优秀值8.11万6.36万1.85万标杆值18.84万11.02万7.42万二线城市标准值6.19万4.31万1.48万4.69万74.35%优秀值10.41万7.70万4.15万标杆值28.76万28.51万5.92万三线城市标准值2.59万4.04万0.78万4.09万98.54%优秀值4.63万6.33万1.36万标杆值8.87万15.65万1.88万四五线城市标准值1.86万3.05万1.16万2.06万85.59%优秀值1.13万4.15万2.41万标杆值8.47万12.70万3.36万商业类型平均6.12万3.72万1.25万3.96万59.04%会员消费商业地产 会员经营洞察040451消费会员消费会员-区域型标杆商业直追都市型标杆商业区域型标杆商业直追都市型标杆商业图表图表 1212:20232023年平均消费会员量(人)年平均消费会员量(人)02,0004,0006,0008,00010,00012,000平均消费会员量(按月)一线城市新一线城市二线城市三线城市四五线城市02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000平均消费会员量(按月)都市型区域型社区型图表图表 1313:20232023年各商业能级平均消费会员量(人)年各商业能级平均消费会员量(人)商业地产 会员经营洞察040452【图表14】展示的【新增会员消费比例】的计算方式是新增消费会员人数/新增会员人数*100%;表现的是新增会员的消费转化情况;从数据表现来看,2023年新增会员消费比例较2022年有提升,从商场表现来看,越来越多的商场注重新会员的首次消费,在营销侧会注重引导当天注册会员当天的消费(从数据表现来看,当天开卡更易引导当天消费),抓住会员消费转化的红利期,从而培养消费积分的习惯,提升消费积分的粘性。城市线级城市线级参考值参考值都市型都市型区域型区域型社区型社区型线级城市线级城市平均平均同比增减同比增减一线城市标准值38.68%.201.810.09Q.82%优秀值62.59H.36P.31%标杆值77.73q.62.88%新一线城市标准值25.18.13.53 .39%-优秀值41.64!.78(.64%标杆值74.99g.49Y.76%二线城市标准值33.21.79 .12#.504.36%优秀值60.99).00P.25%标杆值75.14.71W.42%三线城市标准值17.87!.34%9.82.80%6.17%优秀值27.12).51.89%标杆值48.82Y.33.89%四五线城市标准值17.72.87.75.794.04%优秀值43.96!.40.85%标杆值45.17c.96y.06%商业类型平均29.20 .13!.41.75#.91%新增消费会员新增消费会员-一线城市与其他城市拉开差距,消费力独占鳌头;一线城市与其他城市拉开差距,消费力独占鳌头;消费会员群体内新增会员消费人数占消费会员群体内新增会员消费人数占4 4成成图表图表 1414:20232023年新增会员消费比例年新增会员消费比例商业地产 会员经营洞察040453*【新增会员消费比例】的计算方式是新增消费会员人数/新增会员人数*100%图表图表 8 8:20232023年消费会员转化率年消费会员转化率标准值标准值都市型都市型区域型区域型社区型社区型城市平均城市平均同比增减同比增减一线城市37.15C.62.89A.17.08%新一线城市40.30B.86A.03A.90%-二线城市37.545.068.036.002.56%三线城市41.007.01c.548.508.83%四五线城市32.92G.908.19C.931.26%商业类型平均41.24.45D.00A.079.33%图表图表 1515:20232023年消费会员新增比例年消费会员新增比例【图表 16】的【消费会员转化率】定义为(消费会员/会员总量*100%),代表会员中有消费的人数占比;对比2022年,该指标有些许提升;结合会员总量看,2023年会员总量对比2022年有大幅提升,表明2023年消费人数提升较高。城市线级城市线级参考值参考值都市型都市型区域型区域型社区型社区型线级城市线级城市平均平均同比增减同比增减一线城市标准值18.69.70.04.82E.67%优秀值26.50%.09#.61%标杆值38.31H.794.81%新一线城市标准值15.85.21.05.72%-优秀值20.81.56.33%标杆值37.949.19V.34%二线城市标准值26.35.59.86$.320.75%优秀值34.76.54(.81%标杆值44.927.18P.81%三线城市标准值9.32.81%7.64.04.94%优秀值17.95(.22.97%标杆值20.978.33.89%四五线城市标准值11.16.77%5.91.23A.26%优秀值17.50.24.27%标杆值43.964.44%.85%商业类型平均15.54.02.75.088.10%图表图表 1616:20232023年消费会员转化率年消费会员转化率【图表 15】展示的【消费会员新增比例】的计算方式是新增消费会员/消费会员*100%;表现的是所有消费会员中,新增会员的占比情况;2023年,所有消费会员中,新会员占比近4成,反之,老会员占比近6成;商业地产 会员经营洞察040454图表图表 1717:20232023年均会员消费额(元)年均会员消费额(元)城市线级城市线级参考值参考值都市型都市型区域型区域型社区型社区型线级城市线级城市平均平均同比增减同比增减一线城市标准值10.03亿1.45亿0.40亿3.37亿85.16%优秀值12.17亿1.60亿0.73亿标杆值92.69亿35.29亿2.96亿新一线城市标准值3.15亿0.65亿0.22亿1.69亿-优秀值4.47亿1.16亿0.39亿标杆值46.40亿4.99亿1.05亿二线城市标准值3.52亿0.87亿0.28亿1.64亿24.24%优秀值5.91亿1.60亿0.78亿标杆值30.43亿3.90亿0.90亿三线城市标准值0.77亿0.71亿0.05亿0.66亿53.49%优秀值1.46亿0.96亿0.02亿标杆值1.61亿1.87亿0.31亿四五线城市标准值0.64亿0.44亿0.14亿0.41亿20.83%优秀值0.67亿0.65亿0.36亿标杆值2.08亿2.2亿0.77亿商业类型平均2.08亿0.88亿0.27亿1.78亿30.88%【图表17】展现的是2023年平均会员消费金额;全年平均数据来看,各线城市及商业类型在2023年度的平均消费额对比2022年有较高提升;分城市等级来看,一线城市的平均会员消费金额较其他线级城市高很多,大部分高端商业开在一线城市,其高客单带动高消费金额;三四五线城市的平均消费金额偏低,表明低线城市的客群消费力仍不足;从标杆商业和优秀商业会员消费值看,标杆商业的消费额遥遥领先,且从去年的增幅来看,标杆商业的增幅较其他商业增幅较大;【图表18】【图表19】分别展现各城市等级、各商业能级的每月消费金额值;都市型商业消费额高于区域型商业高于社区型商业;从月均消费额的趋势看,2023年1月份及12月份,为消费额的最高月份。会员消费额会员消费额-标杆商业会员消费额遥遥领先标杆商业会员消费额遥遥领先商业地产 会员经营洞察040455图表图表 1818:各线城市项目月度平均会员消费额(元):各线城市项目月度平均会员消费额(元)05101520253035401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月百万一线城市新一线城市二线城市三线城市四五线城市图表图表 1919:各商业类型项目月度平均会员消费额(元):各商业类型项目月度平均会员消费额(元)01020304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月百万都市型区域型社区型会员消费额会员消费额-首尾形成消费窗口期;一线城市月均会员消费首尾形成消费窗口期;一线城市月均会员消费遥遥领先遥遥领先商业地产 会员经营洞察040456都市型商业月均会员消费遥遥领先【图表 20】和【图表 21】展示了近两年年度个人消费额的变化情况,对比两年的数据表现,都市型商业的个人消费额有提升;但区域型、社区型商业个人消费额有下降,表明2023年,用户消费呈现分化趋势,在高端消费上消费增强,在区域/社区型商业消费力下降,此种表现,有可能与2023年居民收入分化有关,高收入者通胀,中低收入者通缩。个人消费个人消费-消费力呈现分化趋势,高端消费增强,低端消费下降消费力呈现分化趋势,高端消费增强,低端消费下降图表图表 2020:20232023年人均消费额(元)年人均消费额(元)图表图表 2121:20222022年人均消费额(元)年人均消费额(元)提示:此处的人均消费额是根据所选各样本的人均消费额进行算数平均所得。9,883 6,460 6,635 4,529 41983,630 2,229 2,089 1,592 18042,854 2,589 1,750 1,603 201002,0004,0006,0008,00010,00012,000一线城市新一线城市二线城市三线城市四五线城市都市型区域型社区型85497097258334424382255320622193245930015199070100020003000400050006000700080009000一线城市二线城市三线城市四五线城市都市型区域型社区型商业地产 会员经营洞察040457【图表23】展现的是2023年新老会员的人均消费金额;其中,新会员代表2023年新开卡的会员;老会员代表2023年以前开卡的会员;对比前页数据来看,新会员的消费转化率为22.75%,即10个新开卡会员中平均有2-3人愿意消费,表明新会员的消费意愿较强;但从新老会员的人均消费金额看,新会员的消费力不及老会员;按城市等级看,城市等级越高,新老会员的人均消费额差额越大;商业能级越高,新老会员的人均消费额差额越大(老会员复购次数高,商业能级越高,单次消费金额高,导致新老会员的消费金额差距越大)。图表图表 2323:20232023年新老会员的人均消费金额(元)年新老会员的人均消费金额(元)城市线级城市线级客群分类客群分类都市型都市型区域型区域型社区型社区型线级城市平均线级城市平均一线城市新会员5,778 2,208 1,371 2,915 老会员12,413 6,016 3,417 7,040 新一线城市新会员6,138 1,788 2,046 3,443 老会员9,692 2,632 3,457 5,395 二线城市新会员4,068 1,594 2,362 2,437 老会员8,361 2,499 2,128 4,284 三线城市新会员4,843 1,032 1397 1,582 老会员4,476 1,754 2376 2,011 四五线城市新会员3,0081,7431,7561,897老会员4,5572,1142,4462,460商业类型平均新会员5,3741,6911,7792,687老会员9,5333,1793,1404,868新老客群个人消费新老客群个人消费-新会员消费意愿强,老会员消费力强新会员消费意愿强,老会员消费力强商业地产 会员经营洞察0404584.94 5.57 5.53 5.91 5.88 5.98 6.36 6.76 6.69 5.56 6.34 7.28 7.41 5.65 6.16 0.001.002.003.004.005.006.007.008.00一线城市新一线城市二线城市三线城市四五线城市都市型区域型【图表24】、【图表 25】展现的2023年、2022年的各城市等级/商业能级的人均消费笔数;从对比数据看,一线城市人均消费笔数有些许下降,但三、四五线城市的人均消费笔数有提升;从2023年的人均消费笔数看,一线城市、新一线城市、二线城市社区型商业的人均消费笔数高于区域型商业高于都市型商业,符合商业分发展规律;三、四五线城市的都市型商业人均消费笔数高于高线城市,表明低线城市都市型商业数量少,复购高。图表图表 2525:20222022年人均消费笔数年人均消费笔数图表图表 2424:20232023年人均消费笔数年人均消费笔数5.0 6.8 4.9 4.56.0 6.6 6.2 66.5 5.8 6.3 4.10.01.02.03.04.05.06.07.08.0一线城市二线城市三线城市四五线城市都市型区域型消费笔数消费笔数-低线城市都市型商业稀缺,会员复购高低线城市都市型商业稀缺,会员复购高商业地产 会员经营洞察040459客单价客单价/笔单价笔单价/连单率连单率-消费降级的大环境下,客单价消费降级的大环境下,客单价/笔单价有下降笔单价有下降标准值标准值都市型都市型区域型区域型社区型社区型城市平均城市平均同比增减同比增减客单价(元)一线城市353212318291717-12.67%新一线城市28416936131470-二线城市2093480371970-7.00%三线城市998357401420-28.12%四五线城市1184488489572-5.14%商业类型平均26666876421208-16.52%笔单价(元)一线城市24929086011236-7%新一线城市22935304751170-二线城市1643355277748-4.35%三线城市728256301303-28.20%四五线城市909371385437-3.53%商业类型平均2047511481916-8.58%连单率(次)一线城市1.481.391.451.43-0.69%新一线城市1.431.411.351.40-二线城市1.381.381.331.370.74三线城市1.381.401.331.39-0.71%四五线城市1.311.371.251.34-0.74%商业类型平均1.421.391.371.40-1.41%图表图表 2626:20232023年会员平均客单价年会员平均客单价/笔单价笔单价/连单率连单率【图表26】数据呈现了2023年会员平均客单价/笔单价/连单率数据。对比2022年的数据,2023年与2022年的连单率数据差异不大;但客单价、笔单价较2022年有下降;分商业类型对比来看,都市型的商业客单价变化不大,但区域型的客单价大幅下降,社区型的商业客单价小幅下降,总体导致客单价由2022年1447元下降到2023年1208元。从2023年各指标来看,客单价/笔单价/连单率基本与城市线级呈现正相关关系(即城市线级越高,客单价/笔单价/连单率越高),基本符合商业发展规律,但三线城市的客单价、笔单价不及四五线城市,表明三线城市的商业发展不足。商业地产 会员经营洞察040460标准值标准值都市型都市型区域型区域型社区型社区型城市平均城市平均同比增减同比增减一线城市32.021.430.721.45%-17.86%新一线城市32.22).893.581.49%-二线城市34.349.96B.568.48%-20.23%三线城市39.412.13.902.75%-41.34%四五线城市36.95).10B.502.82%-28.25%商业类型平均33.222.724.253.08%-49.21%图表图表 2727:20232023年复购会员占比统计年复购会员占比统计【图表28】及【图表29】分别是各性别、各年龄段的年消费金额分布;总体来看,年消费3000元以下的人占比近78%;年消费5万元以上,占比不足2%;按性别分类来看,消费越趋高端,女性所占比比男性占比呈现倍数级增长,表明高消费中,女性的消费力更强;从年龄消费分布看,消费越趋高端,30-49岁年龄段占比越高,表明高消费中,30-49岁之间为高消费的主力军。消费分布消费分布-消费贡献二八现象,核心会员贡献大消费贡献二八现象,核心会员贡献大【图表 27】表示的是会员复购率,其计算公式为在2022年和2023年都至少有过一次消费的会员人数/2023年的消费会员人数*100%。按城市等级来看,复购率最高的二线城市;一线、新一线城市复购会员占比最低,结合上页数据看,一线、新一线的商业客单价较高,表明高客单降低复购人数,从而降低复购率;按商业能级看,社区型的商业复购率最高,满足商业的一般规律。会员复购会员复购-高客单降低复购,高线城市复购率低高客单降低复购,高线城市复购率低商业地产 会员经营洞察040461个人消费个人消费区间区间0-10001001-30003001-60006001-2000020001-5000050001-100000100001-300000300001-10000001000000以上18岁以下 10.48%2.86%1.08%0.86%0.20%0.04%0.02%0.00%0.00-29岁11.93%3.09%1.26%1.27%0.52%0.16%0.09%0.02%0.000-39岁24.98%8.48%3.73%3.90%1.45%0.42%0.22%0.05%0.01-49岁9.08%3.58%1.65%1.82%0.70%0.23%0.13%0.03%0.01P-59岁2.18%0.85%0.40%0.44%0.18%0.06%0.04%0.01%0.00岁以上0.79%0.30%0.14%0.15%0.07%0.03%0.02%0.00%0.00%总计59.45.16%8.24%8.45%3.11%0.93%0.51%0.12%0.02%图表图表 2929:各年龄消费会员消费金额分布:各年龄消费会员消费金额分布个人消费个人消费区间区间0-10001001-30003001-60006001-2000020001-5000050001-100000100001-300000300001-10000001000000以上男26.53%7.45%2.90%2.84%0.99%0.29%0.17%0.04%0.01%女32.10.80%5.50%5.94%2.29%0.69%0.37%0.09%0.02%总计58.63.25%8.40%8.78%3.28%0.97%0.53%0.13%0.03%图表图表 2828:各性别消费会员消费金额分布:各性别消费会员消费金额分布消费分布消费分布-消费贡献二八现象,核心会员贡献大消费贡献二八现象,核心会员贡献大商业地产 会员经营洞察040462城市线级城市线级参考值参考值都市型都市型区域型区域型社区型社区型线级城市平均线级城市平均一线城市标准值18,858 10,149 3,840 10,766 优秀值38,085 14,452 7,533 标杆值129,154 94,262 36,569 新一线城市标准值14,662 12,563 5,306 11,542 优秀值31,852 25,098 10,243 标杆值84,606 86,271 34,402 二线城市标准值18,439 18,146 4,390 15,886 优秀值41,402 35,620 7,524 标杆值90,724 97,443 27,681 三线城市标准值11,922 22,937 3,465 18,724 优秀值28,049 35,639 5,708 标杆值70,789 48,961 7,424 四五线城市标准值8,423 17,566 3,580 11,677 优秀值21,017 39,270 7,490 标杆值33,911 52,838 17,703 商业类型平均15,804 15,352 4,414 12,967【图表 30】的线上活跃人数定义为在2023年内打开过商场应用(公众号/小程序)的月均人数(应用页面的注册用户(UID)人数,不包含游客);按城市类型看,二/三线城市项目较一线/新一线城市项目的月活跃人数高,表明二三线城市的居民时间较充裕且购买力较强,有更多的时间和精力用于线上浏览,其商业活力高于一线/新一线城市;分不同城市的标杆项目看,高线城市的月活均值虽然低于低线城市,但高线城市的标杆项目的月活人数仍然最高,城市等级越高,其标杆商业的规模/经营能力/营销能力越高,故其用户的活跃度更高。按商业能级看,对比往年,商业能级越高,月活跃人数越高,但2023年都市型/区域型的月活跃人数趋近,表明区域型商业在线上的运营越来越成熟,在用户的活跃上提升较高。线上活跃线上活跃-下沉市场(二三线下沉市场(二三线/区级)线上活跃迸发出更大的区级)线上活跃迸发出更大的活力活力图表图表 3030:20232023年平均线上月活跃人数(人)年平均线上月活跃人数(人)会员活跃商业地产 会员经营洞察040463【图表31】&【图表32】展现的是2023年各城市/各能级商业不同积分渠道的人数占比。总体看,POS机积分占比仍最高,其次是无感积分;扫码/客服台积分占比较低。对比2022年积分渠道分布可以看出:无感积分的占比越来越高,扫码、拍照、POS积分占比有下降;从城市等级来看,三、四五线城市积分渠道还是以POS机为主,扫码、拍照、和无感积分渠道占比较少。积分渠道积分渠道-无感积分逐渐成为主流积分渠道无感积分逐渐成为主流积分渠道一线城市一线城市新一线城市新一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市四五线城市四五线城市平均平均pos机8.68&.026.06c.13W.93).11%客服台积分14.77.14.96$.94.94.87%拍照35.27 .76.82%2.75%4.11!.05%扫码12.19%6.05%5.16%0.54%0.45%6.89%支付宝/微信积分29.090.042.00%8.64%9.58&.08%图表图表 3131:20232023年各线级城市会员获得积分人数的渠道分布年各线级城市会员获得积分人数的渠道分布图表图表 3232:20232023年各商业类型会员获得积分人数的渠道分布年各商业类型会员获得积分人数的渠道分布从【图表 32】为各商业能级会员获取积分人数的渠道分布;可以看出:都市型商业无感积分占比最高,其次是拍照积分占比相当;区域型商业的POS占比最高,其次是客服台积分及无感积分;社区型商业的无感积分占比最高,其次是拍照积分。都市型都市型区域型区域型社区型社区型平均平均pospos机机12.05D.76%7.40).11%客服台积分客服台积分13.71.78.70.87%拍照拍照30.02.833.66!.05%扫码扫码12.06%3.52%0.23%6.89%支付宝支付宝/微信积分微信积分32.16.12F.00&.08%积分运营商业地产 会员经营洞察040464图表图表 2525:20232023年日常积分消耗比统计(排除积分清零积分)年日常积分消耗比统计(排除积分清零积分)积分是商业购物中心提高会员忠诚度的常用方式,通过积分进行营销活动也越来越常见。商场通过积分可以带来用户消费价值留存,增强消费者粘性,其次通过积分价值的具像化体现,提升购物中心品牌价值等;同时消费者通过积分兑换礼品,可提升消费体验;从商场和消费者双方看,完善的积分模式,是实现商场和消费者双赢的基础;【图表33】【图表34】展现的是2023年各城市等级/各商业能级下会员获得积分的分布;由于近6成会员消费金额在1000元以下,导致新增积分段0-1000积分占比63%;其次是1001-3000积分段,占比18%;商业能级越高,城市能级越高,获得的积分值越高。低线城市由于积分增加/消耗模式不完善,导致会员对积分的价值感知度较低,积分增加值低,需提升引导用户进行消费积分。积分获取与消耗积分获取与消耗-完善的积分模式是实现双赢的基础完善的积分模式是实现双赢的基础0 0-1000100010011001-3000300030013001-6000600060016001-20000200002000120001-50000500005000150001-100000100000100001100001-300000300000300001300001-1000000100000010000001000000以上以上都市型53.73.79%9.19.48%4.47%1.38%0.75%0.18%0.04%区域型69.31.31%6.39%5.27%1.30%0.27%0.12%0.03%0.00%社区型71.59.54%5.71%4.73%1.05%0.24%0.12%0.01%0.00%总计总计63.09.28%7.49%7.36%2.58%0.72%0.38%0.09%0.02%0-10001001-30003001-60006001-2000020001-5000050001-100000100001-300000300001-10000001000000以上一线城市 56.50.67%8.46%9.36%3.90%1.23%0.68%0.17%0.04%新一线城市62.81.67%7.64%7.83%2.84%0.73%0.38%0.09%0.01%二线城市 65.31.94%7.23%6.64%2.01%0.54%0.26%0.06%0.01%三线城市 71.78.90%5.95%4.38%0.82%0.12%0.04%0.01%0.00%四五线城市69.60.30%6.49%4.60%0.84%0.12%0.04%0.01%0.00%总计63.09.28%7.49%7.36%2.58%0.72%0.38%0.09%0.02%图表图表 3333:20232023年各商业类型会员获得积分数分布年各商业类型会员获得积分数分布图表图表 3434:20232023年各城市等级会员获得积分数分布年各城市等级会员获得积分数分布商业地产 会员经营洞察040465标准值标准值都市型都市型区域型区域型社区型社区型城市平均城市平均同比增减同比增减一线城市42.287.148.008.58%-19.14%新一线城市34.731.355.553.35%-二线城市34.771.73.780.78%-44.65%三线城市31.20$.93.72$.62%-44.92%四五线城市17.38#.86.27!.72%-40.59%商业类型平均35.440.41).841.57%-33.58%积分获取与消耗积分获取与消耗-合理的积分模式是实现双赢的基础合理的积分模式是实现双赢的基础积分清积分清零零礼品兑礼品兑换换积分抵积分抵停车费停车费电商电商活动扣活动扣积分积分积分抵积分抵线下消线下消费费积分游积分游戏戏积分抵积分抵团购团购抽奖积抽奖积分兑换分兑换积分换积分换停车券停车券满赠扣满赠扣除积分除积分会员礼会员礼品站抵品站抵扣扣服务预服务预定定积分换积分换电影票电影票积分换积分换现金券现金券一线一线城市城市40.394.48.44%4.01%0.20%1.29%0.99%0.21%0.04%0.12%0.21%0.10%0.02%0.01%0.00%新一新一线城线城市市42.39$.60.93%0.77%6.96%3.91%0.52%0.41%0.76%0.31%0.00%0.12%0.00%0.00%0.02%二线二线城市城市43.562.01!.65%0.47%0.10%0.01%0.47%1.18%0.19%0.01%0.00%0.06%0.00%0.00%0.00%三线三线城市城市42.935.23.00%0.05%0.23%0.00%1.38%0.07%1.09%0.00%0.01%0.02%0.00%0.00%0.00%四五四五线城线城市市31.145.06(.54%0.14%0.17%0.00%2.52%0.03%0.78%1.56%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%总计总计41.341.91.92%2.46%1.74%1.61%0.87%0.39%0.30%0.20%0.12%0.09%0.01%0.01%0.01%【图表35】积分消耗比的定义为:2023年内积分消耗量/2023年内积分获取量,积分消耗比随城市等级下沉而递减,高线城市的都市型/区域型商业相对有着更强的管理能力、采购资源/渠道、客户运营预算,会员经营成熟度高。【图表36】【图表37】分别展示2023年各城市等级/商业能级下积分消耗渠道比,其中,积分清零占比最高;其次是礼品兑换及积分抵停车费;按城市等级/商业能级看,一线城市/都市型商业的积分消耗渠道较多,积分清零占比对比较低。图表图表 3535:20232023年各城市等级年各城市等级/商业能级下会员积分消耗比(排除积分清零)商业能级下会员积分消耗比(排除积分清零)图表图表 3636:20232023年各城市等级会员积分消耗渠道比年各城市等级会员积分消耗渠道比商业地产 会员经营洞察040466图表图表 3838:20232023年会员流失率年会员流失率从前页的会员总量看,目前多数商场的会员总量已经累计到一定程度,商场在增加会员数量的同时,激活存量会员,提升会员的消费黏性,才是后续商场会员价值运营的关键所在。【图表38】会员流失率的定义为:会员流失人数(年度未消费会员)/截至到年底会员的总人数,总体流失率近86%;这个指标虽较2022年有些许下降,但总体流失率仍较高;结合前页内容分析,2023年流失率有些许下降,主要是由于2023年新会员的消费人数占比提升,导致2023年的流失率有下降;按城市等级看,二线城市会员流失率最低,由于二线城市的会员消费人数与一线城市相当,但会员总量不及一线城市,故会员流失率最低;三、四五线城市社区型商业会员流失率超90%;一般来看,社区商业为高频低消,会员流失率更低,但从图表38来看,商业能级越低,会员流失率越高,表明社区型商业在会员的维护上较差,会员的稳定性低。会员流失率会员流失率-会员数量运营转消费质量运营,降低流失率会员数量运营转消费质量运营,降低流失率标准值标准值都市型都市型区域型区域型社区型社区型城市平均城市平均同比增减同比增减一线城市81.31.30.96.18%-0.97%新一线城市84.15.79.95.28%-二线城市73.65.41.14u.68%-3.79%三线城市90.68.19.36.96%-13.41%四五线城市88.84.23.09.77%-7.41%商业类型平均84.46.08.25.92%-0.28%积分积分清零清零礼品礼品兑换兑换积分抵积分抵停车费停车费电商电商活动扣活动扣积分积分积分抵积分抵线下消线下消费费积分积分游戏游戏积分积分抵团抵团购购抽奖积抽奖积分兑换分兑换积分换积分换停车券停车券满赠满赠扣除扣除积分积分会员礼会员礼品站抵品站抵扣扣服务服务预定预定积分积分换现换现金券金券积分换积分换电影票电影票都市型41.771.19.17%3.54%2.49%2.37%0.26%0.53%0.28%0.07%0.00%0.04%0.00%0.00%0.00%区域型40.474.36 .80%0.20%0.21%0.06%2.20%0.12%0.28%0.41%0.40%0.20%0.03%0.00%0.02%社区型40.27.893.77%0.98%0.39%0.00%0.45%0.30%0.52%0.04%0.00%0.19%0.00%0.17%0.00%总计41.341.91.92%2.46%1.74%1.61%0.87%0.39%0.30%0.20%0.12%0.09%0.01%0.01%0.01%图表图表 3737:20232023年各商业能级会员积分消耗渠道比年各商业能级会员积分消耗渠道比商业地产 会员经营洞察04046768商业地产商业地产品牌洞察品牌洞察商业地产 品牌洞察050569消费者业态偏好洞察业态偏好特征一:二业态偏好特征一:二/三线城市享受型消费崛起,有望成为三线城市享受型消费崛起,有望成为新增长空间新增长空间图表图表 1 1:各线城市客群业态偏好:各线城市客群业态偏好4,160 2,394 4,880 3,045 3,172 1,207 781 1,221 1,114 749 1,181 1,227 995 36 54 734 632 1,219 1,128 701 669 478 781 851 534 一线城市新一线城市二线城市三线城市四五线城市2023年各消费业态店均消费人数商超餐饮美食国际精品生活服务休闲娱乐服装鞋帽儿童母婴数码电子美妆个护珠宝配饰家居家用【图表1】【图表2】展现的是2023年各线城市客群及各能级商业客群各业态的店均消费人数;从各业态的人均消费人数来看,商超的店均消费人数最高,其次是餐饮美食;分不同城市等级看,高线城市的国际精品消费人数高,二、三线城市在生活服务、休闲娱乐、美妆个护等业态上消费人数较一线城市高,表明二、三线城市对享受型的消费意愿更强;分不同商业能级来看,市级商业在国际精品的消费人数超过餐饮;且部分业态的区级商业店均消费人数超市级商业。图表图表 2 2:各能级商业客群业态偏好:各能级商业客群业态偏好3,297 3,826 1,273 1,232 563 128 1,125 1,084 490 753 993 438 541 337 214 500 774 337 483 348 222 市级区级社区级2023年各消费业态店均消费人数商超国际精品餐饮美食生活服务服装鞋帽休闲娱乐儿童母婴数码电子珠宝配饰美妆个护家居家用业态偏好特征二:得益于疫情调整,开放活跃的市场重新业态偏好特征二:得益于疫情调整,开放活跃的市场重新焕发生机,各业态消费回升焕发生机,各业态消费回升图表3表示2023年与2022年各业态店均消费人数的增长分析;疫情3年,推动了网络渠道蓬勃发展和线上消费大幅成长,因线上购物“便宜”、“方便”“省时省力”使得线上消费成为一种习惯,对线下消费产生了较大的影响;但疫情结束,线下消费常态化,且线上价格优势不再成为核心竞争力,线下的体验感/线下营销等优势更多消费群体线下即时消费将回归常态;从猫酷服务的商场来看,越来越多的商场更加注重线下的体验感,注重商场美陈、营销活动、商场服务等,引导更多的用户到场消费,2023年,11个业态中的店均消费人数,全部呈现正增长;从各业态的消费场景看,商超和餐饮线上可替代性较低,所以这两个业态消费人数增长最高;图表4/图表5分别表示商超及餐饮的各二级业态2023年与2022年店均消费人数的增长分析;分二级业态看,商超中,大众平价超市增长最为迅速,结合上一章节的分析,2023年消费力呈现分化趋势,高端消费力在增强,大众消费力在下降,所以在商超消费的表现上,消费人数虽然呈现上升态势,但大部分客群的消费力并未呈现上升趋势,反而消费更加注重价格和性价比;餐饮中,正餐增长人数最高,是由于2022年疫情导致正餐消费人数少,对比2022年,导致2023年正餐消费人数增长最多;增长人数次高的是饮品烘焙,2023年由于新茶饮、咖啡、茶馆带飞饮品赛道,导致饮品烘焙增长迅速。70商业地产 品牌洞察0505539 480 465 403 348 331 0200400600正餐饮品烘焙自助餐简餐/快餐火锅烧烤2023年&2022年餐饮消费人数对比分析2,243 1,351 275 249 11 01,0002,0003,000大众平价超市生鲜及进口大卖场精品百货主题百货2023年&2022年商超店均消费人数对比分析1,320 437 357 317 160 111 104 101 87 81 48 02004006008001,0001,2001,400商超餐饮美食 生活服务 休闲娱乐 珠宝配饰 服装鞋帽 儿童母婴 国际精品 数码电子 美妆个护 家居家用2023年&2022年各业态店均消费人数增长分析图表图表3 3:20232023年与年与20222022年各业态消费人数对比分析年各业态消费人数对比分析(人人)图表图表4 4:20232023年与年与20222022年各商超业态消费人数年各商超业态消费人数对比分析对比分析(人人)图表图表5 5:20232023年与年与20232023年各餐饮业态店均消费人数年各餐饮业态店均消费人数对比分析对比分析(人人)71商业地产 品牌洞察0505图表图表6 6:20232023年与年与20222022年各业态店均消费金额对比分析年各业态店均消费金额对比分析(元元)业态偏好特征三:业态偏好特征三:2323年国际精品以高客单的增长导致消费额年国际精品以高客单的增长导致消费额”遥遥领先遥遥领先”图表6表示2023年及2022年各业态店均会员消费金额的对比;2023年与2022年各业态的消费金额对比分析看,由于2023年各业态的消费人数均有提升,2023年11个业态店均消费金额均有上升;分各业态增长幅度看,由于2023年国际精品的高客单,且从后续图表8可以看到,2023年国际精品的客单价增长最高,导致国际精品的店均消费金额对比其他业态遥遥领先,且增幅最大;其次,增长幅度较大的为珠宝配饰及数码电子,也是由于其客单价的高增长,带动消费额的增长。0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0004,500,00005,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,00030,000,00035,000,0002023年/2022年各业态店均消费金额(元)2023年2022年增幅72商业地产 品牌洞察05051.52 1.36 1.36 1.31 1.24 1.61 2.36 1.57 1.56 1.59 1.39 0.000.501.001.502.002.50餐饮美食儿童母婴服装鞋帽国际精品家居家用美妆个护商超生活服务数码电子休闲娱乐珠宝配饰2023年各业态会员消费人均次数1.451.321.341.311.591.622.231.531.511.371.29-3.00-2.00-1.000.002022年各业态会员消费人均次数图表图表7 7:20222022年与年与20212021年各业态人均次数对比分析年各业态人均次数对比分析(次次)业态偏好特征四:业态偏好特征四:20232023年体验类业态不断满足升级的消费年体验类业态不断满足升级的消费需求,成为吸忠神器需求,成为吸忠神器图表7表示2023年及2022年各业态消费人均次数的对比;总体来看,目前统计的11个业态中有8个业态消费的人均次数有提升,仅美妆个护/家居家用/国际精品人均消费次数有下降,表明2023年多数业态会员忠诚度有所提升;从2023年各业态对比分析,商超的人均消费次数最多,其次是休闲娱乐、美妆个护等是体验感强的业态,人均消费次数多;对比2022年人均消费次数,商超、休闲娱乐等体验类业态增长较高,表明在2023年多数体验类业态不断满足各种需求,引导客户线下到场/消费。73商业地产 品牌洞察0505168 580 865 1,158 1,451 1,761 4,298 4,476 4,626 6,938 24,130 0.010,000.020,000.030,000.0餐饮美食休闲娱乐商超服装鞋帽儿童母婴美妆个护数码电子生活服务珠宝配饰家居家用国际精品2022年各业态客单价1655001,1121,2261,5531,7003,5393,8784,3477,93918,672-20000-15000-10000-500002021年各业态客单价图表图表8 8:20222022年与年与20212021年各业态客单价对比分析年各业态客单价对比分析(元元)业态偏好特征五:消费品两极分化加剧,业态偏好特征五:消费品两极分化加剧,“大牌普涨”与“生活“大牌普涨”与“生活需求下降”共存需求下降”共存图表8表示2023年及2022年各业态会员客单价的对比;总体来看,2023年消费客单价较2022年有些许提升;分业态来看,目前统计的11个业态中有8个业态客单价有提升,3个业态的客单价有下降;按上涨幅度看,国际精品上涨幅度最高;其次是珠宝配饰、生活服务、数码电子类等高消费业态上,客单价有上涨;反之,在家居家用、儿童母婴、商超等生活需求类的消费上,客单价有下降;结合上一章节的不同等级商场的会员的消费力看,2023年存在着消费力分化趋势,高端消费增强,大众消费下降;分不同等级品牌看,“大牌普涨”与“生活需求下降”共存,这种消费品的两极化将进一步重塑市场格局。74商业地产 品牌洞察0505业态偏好特征六:业态偏好特征六:12%的复购会员带动的复购会员带动29)%的消费金额的消费金额品牌搭建会员体系,就是通过后续的持续经营来拉动会员复购,若会员复购人数太低,那搭建会员体系将无任何意义;同时,随着获客成本的增加,提升会员复购人数成为商场/品牌经营中的重要部分;图表9表示2023年及2022年各业态店均会员复购人数的对比;2023年,11各业态中,店均的复购人数较2022年有提升;图表10表示2023年及2022年复购会员各消费指标的对比分析;2023年复购会员的人数/人均消费次数/客单价等指标均高于2022年;图表11表示2023年复购会员人均消费金额分析;对比一般会员,复购会员的消费次数、人均消费金额明显高于一般会员,12%左右的复购会员带动的消费金额占比约30%。36 44 67 69 75 90 140 175 223 235 1,539 05001,0001,5002,000数码电子家居家用服装鞋帽美妆个护儿童母婴珠宝配饰休闲娱乐国际精品生活服务餐饮美食商超2023年各业态店均复购人数28345053545768130133163931-1,000-50002022年各业态店均复购人数图表图表9 9:20232023年与年与20222022年各业态复购会员人数对比分析年各业态复购会员人数对比分析(人人)75商业地产 品牌洞察0505国际国际精品精品家居家居家用家用数码数码电子电子珠宝珠宝配饰配饰生活生活服务服务美妆美妆个护个护服装服装鞋帽鞋帽儿童儿童母婴母婴商超商超休闲休闲娱乐娱乐餐饮餐饮美食美食所有会员人均消费额30,575 8,462 5,953 5,604 6,802 3,012 1,609 1,814 1,371 929 244 复购会员人均销售额81,451 27,525 24,649 16,513 16,264 8,925 5,496 4,662 4,098 3,616 744 复购会员人均消费/所有会员人均消费2.66 3.25 4.14 2.95 2.39 2.96 3.42 2.57 2.99 3.89 3.05 图表图表1010:20232023年及年及20222022年复购会员消费指标对比分析年复购会员消费指标对比分析图表图表1111:20232023年复购会员人均消费金额分析(元)年复购会员人均消费金额分析(元)2023复购会员的相关指标复购会员人数客单价(元)人均次数消费人数占比消费金额占比9,985,2961,756.533.4212.30).26 222022复购会员的相关指标复购会员的相关指标复购会员人数客单价(元)人均次数消费人数占比消费金额占比6,186,6411,594.723.2711.37&.84v商业地产 品牌洞察0505业态偏好特征七:户外运动兴起,从年轻化走向全民化,衍业态偏好特征七:户外运动兴起,从年轻化走向全民化,衍生众多消费需求生众多消费需求图表12/14表示不同性别的客群消费业态占比;从总体的消费人数上看,女性在消费人数上远高于男性,是消费的主力客群;从不同性别上消费业态占比看,男性在餐饮/数码电子上的消费占比较女性高,反之,女性在服装鞋帽/生活服务/儿童母婴/珠宝配饰/美妆个护等业态上,消费占比较男性高,满足不同性别的消费偏好需求;图表13/15表示不同性别2023年对比2022年消费人数增长TOP10二级业态;随着疫情的开放,全民运动健康的意识加强,户外运动从小众化走向大众化,从图表13/15看,餐饮/运动服饰分别在男/女性增长的TOP10业态中,表明随着户外运动兴起,衍生众多消费需求,如餐饮消费、运动服饰、时尚运动等;图表16表示各年龄段各业态的消费人数占比;可以看到,随着年纪越大,对餐饮/娱乐/生活服务等娱乐性/享受型的业态偏爱度有下降;对服装鞋帽、商超、数码电子、国际精品、家居家用等满足生活品质类需求的业态偏爱度提升。图表17表示2023年对比2022年不同年龄段消费人数增长的TOP10二级业态;49岁以下客群,偏爱奶茶、创意零售、咖啡等店铺;49岁以上客群更偏爱快时尚、时尚运动、中式快餐等店铺;结合上述说明,2023年户外运动兴起,对比各年龄段看,2023年50岁以上对时尚运动的偏好高于年轻人,表明运动的消费从年轻化逐渐走向全民化。77商业地产 品牌洞察050551%8%6%5%4%2%2%2 23年男性会员消费业态占比餐饮美食服装鞋帽生活服务商超儿童母婴珠宝配饰数码电子国际精品休闲娱乐美妆个护家居家用42!%6%6%5%3%3%2 23年女性会员消费业态占比餐饮美食服装鞋帽生活服务儿童母婴珠宝配饰商超美妆个护国际精品休闲娱乐数码电子家居家用图表图表1212:男性会员消费业态占比:男性会员消费业态占比67569561368633068422002118430214224212600311288192893883410400000800000简餐/快餐饮品烘焙正餐配套零售超市火锅运动服饰快时尚烧烤休闲体验2023年对比2022年男性消费人数增长TOP10业态125397812175965757184693633107842450232448252425732414782319910500000 1000000 1500000饮品烘焙简餐/快餐配套零售正餐超市儿童零售箱包配饰男女装综合快时尚运动服饰2023年对比2022年女性消费人数增长TOP10业态图表图表1313:男性会员消费人数增长:男性会员消费人数增长TOP10TOP10二级业态二级业态图表图表1414:女性会员消费业态占比:女性会员消费业态占比图表图表1515:女性会员消费人数增长:女性会员消费人数增长TOP10TOP10二级业态二级业态78商业地产 品牌洞察0505消费人数差NO1NO2NO3NO4NO5NO6NO7NO8NO9NO1060岁及以上中式快餐快时尚特色小吃 西式快餐奶茶时尚运动大众平价超市创意零售面包蛋糕休闲服饰50-59岁快时尚时尚运动 特色小吃 休闲服饰 西式快餐奶茶中式快餐 创意零售大众平价超市咖啡店40-49岁奶茶西式快餐 特色小吃 创意零售快时尚时尚运动咖啡店中式快餐 休闲服饰大众平价超市30-39岁奶茶创意零售 西式快餐 特色小吃咖啡店中式快餐快时尚大众平价超市时尚配饰 时尚运动18-29岁奶茶创意零售 西式快餐 特色小吃咖啡店时尚配饰快时尚大众平价超市川渝火锅 面包蛋糕18岁以下奶茶西式快餐 创意零售 特色小吃 中式快餐咖啡店时尚配饰大众平价超市快时尚时尚运动图表图表1717:20232023年对比年对比20222022年不同年龄段消费人数增长年不同年龄段消费人数增长TOP10TOP10二级业态二级业态47.82G.49D.73C.48.20B.42.62.32.80.71&.45.83%9.79%9.61%9.39%8.42%6.43%6.85%0.00 .00.00.00.000.00岁以下18-29岁30-39岁40-49岁50-59岁60岁以上2023年各业态消费人数占比(按年龄)餐饮美食服装鞋帽生活服务儿童母婴商超珠宝配饰休闲娱乐美妆个护数码电子国际精品家居家用图表图表1616:20232023年各年龄段各业态消费人数占比年各年龄段各业态消费人数占比79商业地产 品牌洞察050580行业案例行业案例会员经营数字化会员经营数字化商业地产 行业案例0606云端体验 活生生活随着消费需求的不断升级和线上电商的发展完善,颐堤港关注的不仅是逐渐回暖的商圈,攒动的人流,更试图用数字化创新的方式,提供给消费者更多的可能性。升级后的线上商城高效便捷,安全贴心,与线下购物互为补充,相辅相成,满足消费者更多元的需求,让购物更便捷、更安心。电商作为颐堤港发力新零售的重要一步,不仅体现了太古地产对品质的把握与坚持,更是打造差异化竞争优势的一大决心。特色特色亮点亮点支持多种形式快速搜索支持多种形式快速搜索精选店铺模块,点击【探索更多】后进入内页,支持按店铺首字母、业态、所在楼层、名称快速搜索。视觉信息传达更直观视觉信息传达更直观店铺封面采用大图卡片设计,用户通过图片即可迅速了解店铺主营、LOGO、楼层、商品数、是否有优惠活动等关键信息,缩短信息获取路径。配合多种营销策略落地配合多种营销策略落地搜索落地页支持配置广告,如优惠好物、销售热榜、新人补贴等。排行榜在消费决策类产品中转化效率最高(相比图文、视频、直播),它用官方标准化的规则和权威的数据呈现榜单排名,人工干预较少,引导用户高效转化,具有明显的为头部商品倒流的效果。种草定位就是精选优质好货,追求品质与调性。将产品推荐给大量潜在的用户,提高产品的曝光度和销售机会。榜单种草内容内容展示展示升级前升级后81颐堤港电商升级背景背景介绍介绍商业地产 行业案例060682荟 聚 绿 色 能 量立足城市空间的可持续实践2023年5月,北京荟聚发起绿色能量限时环保计划,联合可持续的租户,旨在降低可持续生活方式的门槛,通过便利轻松、多元有趣的可持续生活激励机制,为更多人带来可持续的生活灵感。特色特色亮点亮点绿色能量绿色能量-区别与会员积分的流通货币,玩家完成绿色任务得绿色能量,消耗绿色能量可在绿色小程序内兑换礼品和参与公益。营销策略营销策略-以任务体系基础功能搭建为主,用户产生绿色行为增加绿色能量奖励,绿色小店消耗绿色能量派发福利,公益活动传播品牌形象,完整打通绿色能量产生和消耗的链路,传递可持续生活方式和理念。高热话题高热话题科学的减碳记录科学的减碳记录公益项目加持公益项目加持丰富会员权益丰富会员权益打通场内运营场景打通场内运营场景0102030405内容内容展示展示#绿色任务绿色任务每日签到健康步行绿色活动新能源车绿色消费自带杯子公益兑礼绿色成就#绿色小店绿色小店绿色能量兑换福利兑换福利参与限时秒杀、公益换礼、常规绿色换礼。商户券绿色商品定制礼更多#绿色公益绿色公益节能减排类公益节能减排类公益案例介绍:会员捐赠绿色能量可参与到碳中和项目中,用户将会获得一张电子版碳中和证书。捐绿色能量兑公益证书生态环保类公益生态环保类公益绿色能量消耗申请种树案例介绍:会员消耗绿色能量兑换树苗,由购物中心统一安排种植到指定地点,并给用户颁发电子版植树证书。#绿色成就绿色成就用户激励机制记录会员在本次活动中的减碳贡献、申请种树及获得证书的成就记录,数字越大对地球绿色环保事业的贡献越多,会员可生成自己的绿色成就贡献海报、主动分享至朋友圈,分享他们的可持续成就,呼吁更多人加入选择益于地球的可持续生活方式。背景背景介绍介绍商业地产 行业案例0606让环保行为“看得见,可量化”6月30日,新天地会员平台iTiandi绿心社区焕新上线,会员通过在上海新天地内进行的低碳可持续行为可获取绿心,绿心作为会员奖赏的一种积分形式,可参与绿色项目捐赠、可持续礼品兑换、参与社群活动等。截至11月初,绿心社区的访问会员已超过5万人。特色特色亮点亮点内容内容展示展示步行减碳 5000步=1 绿色消费 绿色公约门店消费1次=1 光盘打卡 拍照上传=1 自带杯 1=1 新能源停车 绿色出行1次=1 扫码签到 打卡即可获 积分兑换绿色能量兑换绿色礼品 兑换免费工作日午餐 兑换菜品 捐赠公益项目 绿色能量获取渠道绿色能量获取渠道绿色能量消耗渠道绿色能量消耗渠道6 6大绿心场景大绿心场景步行减碳绿色消费光盘打卡自带杯新能源停车绿色活动全国十个项目合计近2000家租户成为绿心商户,融入到6大绿心场景的体验中,同时也让项目及商户与会员之间建立了新的链接和互动渠道。创新绿色运营创新绿色运营有效减少碳排放有效减少碳排放自新场景上线以来,步行减碳场景参与人次过万,全场景合计减少碳排放超3200kg,相当于约2019棵沙棘树一年的碳吸收量。83背景背景介绍介绍新天地绿心社区商业地产 行业案例0606随着市场竞争愈发激烈,用户消费需求及心理不断变化,只有通过科学调查,了解人群特征,找到痛点与未满足需求,分析流失用户原因,进行品牌与营销优化,进而达到销售转化的目的。AI外呼,从降本、增效和体验的业务角度,可有效助力品牌增效提质。特色特色亮点亮点AI外呼#全链条服务:全链条服务:数据数据 渠道渠道 运营一体化运营一体化高效触达渠道高效触达渠道AI语音外呼 短信京东物流面贴/DM单朋友圈广告投放短视频平台投流专业运营能力专业运营能力150人 专业运营团队活动策划、活动监测数据复盘全链条服务全域大数据全域大数据京东5.8亿用户数据、线下生态8亿 智能终端数据#营销数据全程可追溯可复盘营销数据全程可追溯可复盘活动方案设计活动方案设计投放人群洞察投放人群画像投放人群数量投放渠道选择活动情况监测活动情况监测曝光人次、点击转化统计曝光人群数据统计活动参与统计消费转化统计活动数据复盘活动数据复盘活动投放数据分析ROI专项分析客群拉回分析消费提升分析#等保三级认证等保三级认证 数据加密处理数据加密处理国家信息系统安全等国家信息系统安全等级保护三级评测级保护三级评测内容内容展示展示以标签/京东电商购买用户与项目会员撞库等形式找出一批潜在流失的高价值会员,通过AI外呼告知商场的活动,引导会员领券到场消费。某项目520结合线上下资源主推高化吸引消费者到店消费,通过CDP筛选客群用户利用AI外呼有效触达消费者,吸引用户到场消费、打卡。根据实际客户沟通情况引导高化及线下活动带动会员消费及活跃。数据分析人群圈定营销触达数据复盘(1)提高沟通效率(2)大幅降低人力成本(3)潜在流失会员拉回1520520高化券包高化券包 高化100-60电子券*2高化1000-200电子券*22IPIP活动活动 IP展-到场免费领气球消费满99元领取冰淇淋人群圈定人群总量:20,000人用户行为(同时满足):1、指定日期内消费大于1次(化妆品、女装、饰品、快时尚);2、指定日期内无消费(上述业态)用户消费:指定日期内消费金额Top 20000;京东提供京东提供AES256AES256加加密方案技术支持密方案技术支持#活动效果活动效果#活动规则活动规则#利益点利益点#活动流程活动流程84背景背景介绍介绍价值客群精准营销商业地产 行业案例0606前滩太古里作为上海首个“太古里”项目,诠释了时尚、潮流、艺术与自然融合所造就的独特城市生活理念。用户只需通过前滩太古里小程序首页进入AR导航界面,点选目的地,并根据向导完成定位,屏幕中地面上便会浮起导航箭头指引路线,一触直达;而当用户途经转向路口或到达目的地附近时,系统还会贴心给出语音提醒,避免走过错过。AR导航体验赋能前滩太古里,助力其打造成更智能、更具温度的生活空间,让消费者尽享畅快逛街体验,为商家打造革新的营销入口。85特色特色亮点亮点内容内容展示展示输入心仪店铺目的地精准直达1基于视觉定位和空间计算技术,通过手机摄像头捕捉周边环境信息,无需选定楼层即可确定当前位置实现快速准确定位2贴心快捷导览设计停车场、艺术点位、服务设施一目了然3(1)实时精准定位(2)体验流程便捷AR导航背景背景介绍介绍指尖上的贴心陪伴商业地产 行业案例060686在五周年店庆期间,西安大悦城创新联动支付宝上线了全国购物中心首个支付宝专用金。这一专项业务旨在实现购物中心全场通用的企业级团购和丰富营销业务场景的落地,以解决传统购物中心场景下,商场方难以统筹商户收款、协同组织SP活动、共建私域流量池、打通会员和企业级团购客户等B端C端问题。在助力业绩增长的同时,未来也可以打通大悦城其他其他资源,如同体系地产缴纳物业费等,上线后已有多个购物中心也开始进行相关业务的借鉴和开发。背景背景介绍介绍既可个体充值,也可企业团 体充值,C端B端双端强化锁客能力。兼顾兼顾C C端和端和B B端端支付宝全链路深度参与,规避合规性风险的同时,保障资金安全。无合规性风险无合规性风险无需新增支付通道及增加收银设备,凡支持支付宝付款的商户皆可参与储值卡核销。使用范围广泛使用范围广泛专用金核销,资金即时到账,降低商户押款顾虑的同 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  • 观点指数研究院:2023年度商业地产表现报告(78页).pdf

    1表现力指数2023 年度商业地产表现报告2表现力指数2023 年度商业地产表现报告前 言年初至今,疫情阴霾褪去,政策持续出台优化营商环境,商业地产全产业链复苏明显。社会消费品零售额等为代表的消费数据均录得明显增长。商业资产交易热度也有所提升,办公楼依然是最受投资者欢迎的商业资产类别。购物中心方面,聚焦零售品牌的引入,同时奢侈品限时店的热度不退。住房租赁行业在政策和金融等多方支持下,也进入了新的发展周期,公募 REIT 产品给行业提供了完整的商业闭环。文旅业因为疫情管控的放开呈现井喷式增长,但由于观念改变以及消费主力转换,人均消费明显减少于复苏与变化中,观点指数研究院继续通过专业深度的数据研究与调研分析,于 2023 观点商业年会现场重磅发布表现力指数 2023 年度商业地产表现报告,解构商业地产全产业链的发展变化,把脉行业风向与机遇。同时,相关报告研究成果汇集成“表现力指数 2023 年度商业地产表现”,并在商业年会现场权威发布,为行业发展提供优秀的样本力量。3表现力指数2023 年度商业地产表现报告目 录前言市场综述研究成果构成研究成果说明&活动办法2023 年度商业地产企业表现商业地产企业表现报告商业地产金融商业地产零售业态发展消费品牌商办运营办公空间服务住房租赁文旅发展ESG 发展数字化发展表现力指数 2023 年度商业地产表现249101113202532414853596470764表现力指数2023 年度商业地产表现报告从项目开业和企业业绩数据来看,零售商业市场保持着积极向上的趋势。市场综述消费大浪潮今年,全国主要大城市均在发力刺激当地消费,并出台了许多政策。不少政策均强调首店经济,与普通门店相比,首店首发具有不可替代性与新奇度,代表着崭新的时尚理念和更高价值的产品,可以满足消费者日益增长的个性化、品质化需求。从数据来看,社会消费品零售累计总额持续增长,但 6 月开始增速放缓。其中,网上零售额持续保持正增长,超市零售额于 5 月出现负增长。房地产到位资金和投资增速持续下滑,办公楼和商业营业用房的新开施工、存量施工面积仍处于负增长状态。但办公楼和商业营业用房的竣工面积回升至正增长状态。销售端,办公楼和商业营业用房的销售增速均出现大幅度的下滑。具体来看,办公楼现房的销售额增速小于销售面积增速,而办公楼期房的销售额增速大于销售面积增速。所以从现阶段来看,办公楼的现房单价处于下跌状态,而市场对未来的单价具有一定信心,但该信心在减弱。今年,商办市场进入下滑区间,空置率高企导致主要企业的收入下滑。同时,也使得商办大宗交易市场趋于冷清。类似的,办公空间市场也陷入了困境,主要企业濒临破产。相反的是,零售商业市场的项目开业数持续增长,主要企业的业绩保持稳定。融资方面,CMBS/CMBN 发行的锐减,促使政策端加大对商业不动产融资的支持,消费基础设施公募 REITs 将试行,多个商业发展商积极试水。据国家统计局数据,今年 1-7 月份,我国的 CPI 指数呈现持续下滑的趋势,7 月份的 CPI 同比为-0.3%,首次进入负值区间。其中,食品烟酒类,受猪肉价格下滑的影响,也于 7 月份首次进入负值区间,同比下降 0.5%。2023 年 9月份,全国居民消费价格同比持平。此前国家统计局新闻发言人曾提及,当前中国经济不存在通缩,下阶段也不会出现通缩。目前,经济运行整体在恢复,广义货币在增长、市场流动性总体充裕。虽然 7 月的CPI 同比有所下降,但是环比由上月的下降转为上涨。CPI的同比下滑,主要是因为食品价格由上涨转为下降,以及上年同期的基数较高。但通胀仍是全球许多国家需要克服的难题。就美国而言,7月 CPI 同比上涨 3.2%,剔除波动较大的食品和能源价格后,7月核心CPI同比上涨4.7%,仍高于美联储2%的通胀目标。就国内的环境而言,即不存在通胀,也不存在通缩,物价的稳定有利于消费景气的回升。自疫情防控政策开放以来,我国的消费情况总体呈现持续回升的态势。据国家统计局数据,2 月份以来,社会消费品零售总额累计增速持续为正,一举扭转上年 12 月份处于负值区间的形势。且增长幅度在 4 月份达到巅峰,但 6、7物价下行利于消费景气的回升,社零总额增长放缓后劲不足15表现力指数2023 年度商业地产表现报告月份正增长幅度出现收缩,8、9 月份趋于稳定增长。具体来看,今年 4-9 月份的网上零售额累计额均保持 2 位数正增长,其中 5 月份同比增长率最高,为 13.8%;2 月份同比增长率最低,为 6.2%。类似的,6、7 月份正增长幅度出现收缩,8、9 月份趋稳。国家统计局数据显示,今年房地产本年实际到位资金合计累计增长率持续为负,且增速保持在两位数,7 月份该增速为-13.2%,9 月份扩大到-14.4%。对应的,今年房地产投资累计增长率也为负,但幅度均小于房地产本年实际到位资金合计累计增长率。其中,办公楼和商业营业用房投资累计增长率自 2 月份以来均为负增长。自去年 8 月份以来,办公楼的投资累计增长率均低于房地产投资累计增长率,但 5 月份开始,前者的增长率高于后者,8 月和 9 月则又有转换。而商业营业用房投资累计增长率持续下滑。这与办公楼空置率高企,零售购物中心出租率趋稳的现状形成强烈的对比。今年 9月,办公楼投资累计同比增长率为-11%,商业营业用房投资累计同比增长-17.6%。具体来看,办公楼新开工施工面积累计增长率均基本为负,但整体增速要比去年下半年高。不过,这也没有带动办公楼施工面积累计增长率的大幅度增长,全年的增长率在-5%和-6%之间。形成对比的是,办公楼竣工面积累计增长率于 4 月份开始为正,为 9.8%,接下来几个月也持续为正。办公楼竣工面积的大幅度增长,也佐证了办公楼市场的颓势。从消费品类来看,餐饮和商品零售也在 2 月份开始复苏。国家统计局数据显示,餐饮收入同比增速由 2 月份的 9.2%扩大至 9 月份的 18.7%,并于 5 月份达到顶峰 22.6%。商品零售累计增长率也从 2 月份的 2.9%,扩大至 9 月份的5.5%,在 5 月份达到顶峰 7.9%。可以看到,疫情防控政策开放对餐饮消费的刺激是巨大的,旅游业的兴旺也刺激了餐饮消费的增长。从零售业态来看,限额以上百货店、专业店的累计零售额增速自 2 月份以来保持正增长,且幅度不断扩大,在 5 月份达到顶峰后进入收缩期;限额以上的专卖店累计零售额也保持类似的趋势,但其 2 月份的增速为-5.4%。需要关注到的是,今年以来,限额以上超市和便利店的累计零售额增速持续下滑,超市的增速在 5 月份进入负值区间。今年,有多家超市品牌在多个城市均有闭店,如家乐福和沃尔玛,受新零售模式的冲击,多家超市进入转型期。数据来源:国家统计局,观点指数整理数据来源:国家统计局,观点指数整理数据来源:国家统计局,观点指数整理数据来源:国家统计局,观点指数整理商业不动产竣工面积恢复正增长,办公楼空置率继续上升26表现力指数2023 年度商业地产表现报告类似的,今年的商业营业用房新开工施工面积累计增长率均为负数,但较去年有所提高。商业营业用房施工面积累计增长率稳定在-7%和-10%之间。值得注意的是,商业营业用房竣工面积累计增长率在 3 月份由负转正,且幅度持续扩大,至 7 月份达到最高,为 5.7%。这与限额以上百货店、专业店、专卖店和便利店零售总额持续增长的数据相印证。从数据上看,零售商业的竣工和销售额均在持续复苏,这与政策持续进行消费刺激有关。据国家统计局数据,今年 1-9 月,办公楼销售额累计增长率和办公楼销售面积累计增长率均为负数,两者的幅度比较接近。具体来看,办公楼现房销售额累计增长率也均为负数,但办公楼现房销售面积累计增长率从 4 月份开始,已有转正的现象。两者对比来看,4 月份开始,办公楼现房销售额累计增长率已经无法跟上现房销售面积的步伐。相反的是,3 月份开始,办公楼期房销售额累计增长率逐渐超过了期房的销售面积,这表明,市场对未来办公楼单价的看多,看多程度在 5 月份达到最大,于 7 月份达到最小,意味着市场对未来办公楼单价的走势呈现悲观态度。这不难理解,在办公楼需求未大幅度回升的情况下,竣工面积的大幅度增长,或将持续推高办公楼空置率,进而对单价的下行造成压力。零售商业端,商业营业用房销售额和销售面积均出现大幅度下滑,但谷底在今年 3 月份左右出现。2 月份开始,商业营业用房销售额累计增长率大于销售面积,其中,现房和期房的销售额累计增长率均大于销售面积。意味着商业营业用房的单价呈现上涨趋势。而在今年 2 月份之前,商业营业用房销售额累计增长率是小于销售面积增速的。也就是说,商业营业用房的单价由跌转涨,而 2 月份刚好是数据来源:国家统计局,观点指数整理数据来源:国家统计局,观点指数整理分水岭。由供小于求推高单价这个理论出发,今年商业营业用房的竣工面积不能满足市场需求;商业营业用房销售额和销售面积均出现大幅度下滑,主要是因为供给不足造成的。在商办领域,据戴德梁行数据,截至今年上半年底,北上广深的甲级写字楼空置率分别为 16.9%、18.6%、18%、24.5%,均较去年底有不同程度的上升。写字楼市场的供需关系进一步扭曲。从出租率水平来看,截至 2023 年 6 月 30 日,瑞安房地产办公楼物业组合的平均出租率维持在 88%,相较去年的 12月 31 日,下滑 1 个百分点;陆家嘴集团在上海的甲级写字楼期末出租率从 2022 年底的 85%下滑至 80%,租金水平从 8.15 元/平方米/天下滑至 8.12 元/平方米/天。商办大宗交易方面,据观点指数不完全统计,2023 年 1-9月内地共计发生 27 宗商办资产大宗交易,成交总金额为261.9亿元,平均每单10.07亿元(不含复星国际中心项目)。对比去年同期,商办资产交易案例数、交易总金额以及平均每单交易金额数值分别同比下降 15.63%、50.59%以及41.09%。交易金额超 50 亿元的商办资产交易数量远不及去年同期,资方对大额的交易持观望态度。另外,今年的办公空间市场有所波动。行业遭遇困境时,部分企业也仍在继续深耕。如 BEEPLUS 和寰图在接受观点新媒体采访中,屡次提及资管模式,IWG 作为行业的老玩家持续看好灵活办公模式在中国的增长潜力。商办市场承压,大宗交易锐减37表现力指数2023 年度商业地产表现报告据观点指数统计,年中全国范围内共开业 33 个零售商业项目,总体量约 200 万平方米,环比上个报告期有数量和体量上的明显增长。一线城市开业项目数量占比约 3 成,除上海仅有 1 个项目开业外,其余三个一线城市开业项目均超过 1 个。二线城市占比最大,接近 5 成,杭州、武汉及西安等城市均有较多项目贡献,三线城市开业项目则相对较少。其中,大悦城、华润万象生活、龙湖集团、印力集团、珠海万达商管等样本企业于年中均有新项目开业,占全国开业项目数量的比例接近 5 成。整体来看,零售商业开店的热情不减。从具体表现来看,目前恒隆上半年的商场组合收入增长13%,高端商场的收入上升 16%,次高端商场则微跌 3%。关于收入上涨的主要原因,其表示是上海以外的高端商场受惠于租户销售额上升,整体租赁收入增长了 11%,次高端商场收入稍有下跌主要是出租率下滑所致。太古方面,2023 上半年其内地零售物业租金收入总额上升30%至 20.42 亿港元。具体项目上,6 个主要的太古汇、太古里系列项目均录得不同程度的零售额增长。其中,上海的 2 个项目上海兴业太古汇和上海前滩太古里的变化最为明显,后者的增长幅度超过 100%。出租率方面,截止今年上半年底,太古旗下的零售商业项目均保持较高的出租率,平均出租率为 97%,整体表现稳定。其中,部分项目更是达到满租状态,如广州太古汇和北京颐堤港。从部分项目开业和企业业绩数据来看,零售商业市场保持着积极向上的趋势,与上面提到的零售商业宏观数据相符合。品牌方面,观点指数观察下的样本项目继续优化租户结构,在店铺引入上涵盖了 11 种业态,主要以奢侈品、服饰这 2类为主,餐饮、娱乐休闲业态的引入较少。其中,大部分是来自国外的品牌,国内品牌的占比较小。奢侈品方面,主要涵盖服饰、皮包、配饰等全系列品牌,如古驰、范思哲等品牌的限时店、精品店或新店。今年,全国主要大城市均在发力刺激当地消费,并出台了许多政策。北京将全面落实商业消费空间布局专项规划,商圈提质上,推动各区“一圈一策”方案落地,常态化推进传统商场升级改造,用好“一店一策”支持政策,加快推动京西大悦城、通州远洋乐堤港等项目落地。该规划整体上对新旧项目发展做出了针对性指导,助力商圈升级。此外,重点关注首店发展,给予不同等级首店不同的资金支持。上海年初发布了2023 年上海建设国际消费中心城市工作要点,其中提出,要打造“东西”两片国际级消费集聚区,推出一批业态多元、功能复合、主题鲜明、文化融合的消费新地标。做强首发经济、品牌经济、夜间经济和直播经济,扩大文旅消费、体育消费、餐饮消费和大宗消费等内容。广州则发布了全国首部国际消费中心城市建设专项规划 广州市培育建设国际消费中心城市发展规划,该规划提出了具有广州特色的消费体系与消费空间布局,持续探索国际消费中心城市建设,提升城市商业影响力。实施“全球优品汇聚”行动,充分发挥广交会及各类专业展会等平台的引流作用,持续发力“首店首发”经济,增强对全球消费品牌的汇聚能力。整体来看,这几大城市的政策均有提到“首发首店经济”。与普通门店相比,首店首发具有不可替代性与新奇度,代表着崭新时尚的理念和更高价值的产品,可以满足消费者日益增长的个性化、品质化需求。在支持消费基础设施建设方面,据 wind 数据,截至 2023年 9 月 6 日,今年共发行 38 单 CMBS/CMBN,同比减少39.68%;总发行金额为 658.46 亿元,同比减少 37.57%。CMBS/CMBN 一直以来都是商业不动产良好的退出渠道,对商业不动产的融资或滚动开发起到关键作用。但今年以来,CMBS/CMBN 发行规模锐减,使得许多商业不动产面临着一定的长期资金融资难题。零售商业开业项目数保持增长,主要企业业绩稳定政策鼓励首店经济,加大对消费基础设施建设支持458表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年 7 月 31 日,国家发改委发布关于恢复和扩大消费措施二十条,其中提到在完善消费设施方面,加快培育多层级消费中心,着力补齐消费基础设施短板,完善消费基础设施建设支持政策。今年年初,证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知;同日,国家发改委发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知。两个文件均提出,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。这意味着,商业不动产(消费基础设施)正式纳入基础设施类公募 REITs 的试点范围,这将极大推动消费基础设施的建设。其中,万科、百联股份和天虹股份正在试水消费基础设施公募 REITs。9表现力指数2023 年度商业地产表现报告研究成果构成2023年度商业地产表现,表彰的是中国商业地产中的极具表现力的杰出企业和机构,对商业地产项目、品牌、金融等进行深入挖掘,寻觅行业中不断耕耘的领跑者,对这些优秀的企业、项目、人物进行盘点与总结。在这份权威研究成果中,行业标杆们用数据展现实力,用成绩续写辉煌:2023 年度商业地产企业表现2023 年度消费品牌表现2023 年度商业地产管理能力表现2023 年度商办运营商表现2023 年度商业地产品牌价值表现2023 年度商办资产运营表现2023 年度商业地产创新能力表现2023 年度办公空间服务商表现2023 年度商业不动产投资管理机构表现2023 年度商业地产企业 ESG 发展表现2023 年度购物中心运营商表现2023 年度商业地产企业数字化发展表现2023 年度购物中心运营表现2023 年度商业地产表现10表现力指数2023 年度商业地产表现报告研究成果说明活动办法中国内地区域通过提名和企业自荐的方式,参与企业填报各种基本资料和数据,并经专家初步评审,列出首批入围企业名单。观点指数研究院根据“表现力指数 2023 年度商业地产表现”研究体系进行全方位研究,并结合调研、专业权威机构意见等最终确定本次“表现力指数 2023 年度商业地产表现”的企业名单。2023 观点商业年会举行“表现力指数 2023 年度商业地产表现”发布仪式,盘点并表彰这一年极具表现力和指标意义的商业企业、项目、团队和人物。届时,论坛的主办方暨合办方的支持媒体集中展示所有的企业名单。除此之外,论坛主办方甄选部分企业的经典案例、项目及代表性人物参与大会议程及嘉宾对话,把脉行业风向与前景,共话商业地产前路发展。营运和财务指标统一截取时间为 2023 年 9 月 30 日。在中国内地针对商业不动产物业进行投资或管理运营的企业及机构。企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报,同时无法从第三方获取准确讯息,研究成果名单予以排除。2023 年在运营、管理或服务的各类商业不动产项目或物业。筛选城市范围第一个阶段:调研和申报资料((2023.09-2023.10)第二个阶段:综合研究(2023.09-2023.10)第三个阶段:研究结果名单展示(2023.11.2)口径统计时间企业样本选取标准数据获取方法项目样本选取标准11表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度商业地产企业表现12345678910111213141516171819202122232425华润万象生活恒隆地产凯德集团印力集团龙湖集团太古地产珠海万达商管中粮大悦城招商商管新鸿基地产中海商业新城控股越秀商管保利商旅光大安石嘉里建设融创商业世纪金源商管集团九龙仓世茂商业瑞安新天地合生商业集团新世界中国恒基兆业陆家嘴商业26272829303132333435363738394041424344454647484950金地商置中国金茂中国国贸旭辉商业金融街资管宝龙商业金科商业集团复悦商管金隅商管领展星盛商业仁恒商业北辰实业合景泰富商业资管首创钜大绿地商业益田旅游商业集团碧桂园文商旅卓越商业金鹰国际王府井集团恒太商业银泰置地爱琴海集团绿景资产12表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度商业地产企业表现51525354555657585960616263646566676869707172737475长江实业南国置业粤海天河城集团百联集团一元股份鸿荣源壹方商置莱蒙商管华联集团SM 中国时代商业正佳集团五矿地产英格卡购物中心凯华地产佳兆业商业远洋商业中骏商管弘阳商业国瑞商业东百集团京基集团建发商业北投商业雅居乐商管华发商业767778798081828384858687888990919293949596979899100象屿商发圆融发展联发商置美的商业龙光商业上实城开鲁能商旅茂业商业百盛商业福星惠誉商业砂之船永旺梦乐城富港集团环球港商业先番企业苏州恒泰曲江文商集团华贸集团荣盛商业金铂商业金大地集团崇邦集团方圆商管华宇商业宏发商业13表现力指数2023 年度商业地产表现报告商业地产企业表现报告优质的资产不仅对企业营收有所裨益,同时还能提升企业的流动性,兑现更高的商业地产价值。2023 年,商业地产行业迎来了新的机遇与挑战。一方面,疫后消费需求的释放带来较强的商业活力,另一方面新的市场环境也促使企业必须寻求突破。在大消费时代的激烈竞争中,机遇和方向的把握尤为重要。企业只有通过对市场前景的准确研判,凭借杰出的商业运作能力,并在不断的改革创新中切合行业发展方向,才能成为商业地产行业中的常青树。基于此,观点指数通过对 2023 年度商业地产市场的表现进行研究,发布 表现力指数2023 年度商业地产企业表现 研究成果。其中,华润万象生活、恒隆地产、凯德集团表现出色,继续在本年度中位居前列。位居首位的华润万象生活期内继续表现出强劲的商业能力,上半年购物中心板块的业主端租金收入达 105.0 亿元,同比增长 52.1%,商业管理能力毋庸置疑。此外,单个项目的创收能力也十分出色,数据显示,上半年华润万象生活在营的 88 个购物中心项目中,有 74 个项目零售额排名当地市场前三,占比高达 84.1%,而其中 37 个项目的零售额更是在当地市场排名第一。华润万象生活取得突出成绩的背后,离不开华润在商业地产领域多年积累的经验。作为国内较早发展商业地产的企业,其在行业中有较强知名度和号召力,而长期积累下来的品牌资源优势也十分突出。如奢侈品牌资源方面,华润万象生活上半年就与超过 115 个国际奢侈品牌合作,合作店铺数超 500 家,较去年底增长 6.4%。2023 年,疫情影响消散之后,国内商业地产市场也在调整与变化中再次焕发活力。近年来,商业地产商们直面市场冲击,在收入效益、项目运营上备受考验。虽然迎来了最大复苏机遇,但挑战依然如影随形。从观点指数监测的样本数据来看,前三季度商业地产商的投资物业总收入为 1367.43 亿元,平均值为 22.42 亿元,中位数为 13.17 亿元。华润万象生活问鼎,恒隆凯德各放异彩收入分化进一步加大,市场挑战仍存12恒隆地产则依然是内地高端商业运营商中的佼佼者,上半年仅零售商场方面的收入就达到 24.96 亿元,同比增幅达13%。其中,得益于消费者对奢侈品需求的增加,恒隆旗下位于上海的两座王牌高端商场录得 18%的增幅,总收入超 15 亿元,占中国内地总收入的比例超过 60%。而上海以外的高端商场同样受惠于租户销售额上升,整体的租赁收入增长达 11%。可以发现,在高端商业运营方面,恒隆的顶奢地位依然难以撼动。观点指数认为,恒隆能在市场变幻中保持优势地位,离不开其对高端产品线精细运营的坚持、稳健理性的扩张策略以及合理的资金运用等优秀特质。凯德集团则继续以多元化的投资物业组合,构建起强大的商业护城河。内地方面,凯德持有运营着购物中心、办公楼、灵活办公、酒店及服务式公寓等多种商业资产,且大多位于核心一二线城市。在现有优势下,凯德还在持续探索新经济领域的投资机会,借此持续扩大管理资产规模。14表现力指数2023 年度商业地产表现报告为更加深入地研究企业的表现,观点指数剔除样本池中规模较小且非典型的企业,选取了 15 个代表性样本,类型涵盖了以购物中心或商办等主流业态为重的头部企业,同时也兼顾了内资与港资这两种不同发展模式的企业。收入同比回升成主旋律,港资租金水平优势突出3可以看到,目前的商业地产市场更多是中小收入规模的企业为主,除头部企业外,绝大部分企业的收入在 30 亿元以下,这也意味着头部企业占据最大的市场份额,掌握着更多的话语权,与此同时腰部及底部企业的生存空间面临挤压。观点指数认为,这种趋势在轻资产模式盛行的阶段将更为明显。一方面,头部企业可以通过输出商管业务寻找新的增长点。在市场上获取项目时,合作方更多看的是背后的商业经验,这类头部企业在竞争中更具优势。而大部分非头部企业,普遍在轻资产市场竞争中处于弱势地位,而自持独立开发也面临较大的资金压力,并承担较大的市场风险。在充满不确定性的市场环境下,无论是哪种商业地产企业都需要凭借自己的市场预判、较优的商业项目运营能力,才能在大浪淘沙中生存。为了更好地研究企业表现,观点指数选取了 20 家具有代表性的企业,对比其 2023 年及 2022 年的投资物业收入情况。期内,样本企业收入呈现明显的同比上升趋势,20 家样本中有 18 家企业均为上升状态,仅有 2 家企业录得较低幅度的下滑,下降幅度均不超过 10%。虽然实现增长,但大幅增长的情况并没有普遍发生。据观点指数统计,增速在 10%以下的企业占比最多,为 6成左右,其余 4 成样本企业增速则在 10-40%区间内。观点指数认为,这背后实际上反映了国内商业地产市场仍处收入区间分布上,10 亿元以下的企业占比最大,占比近 4成;其次是 10-30 亿元收入的企业,占比约占 3 成;30-50亿元收入的企业接近两成;50 亿元以上收入的企业则占全部样本企业的比例不足 1 成。数据来源:观点指数整理数据来源:观点指数整理数据来源:观点指数整理于修复阶段,消费市场较为疲软,这点在宏观商业数据上也有所反映。社会消费品零售数据方面,今年 3 月录得 37855.40 亿元,同比增长 10.6%,而最新的 9 月数据显示,该项指标录得39826.00 亿元,同比增长 5.5%,增速对比年初有所下滑,较高增速在年内并未长期持续。至于商业地产投资,从商业营业用房和办公楼的投资完成额表现来看,市场还是趋于谨慎。截止今年 9 月,两项指标的开发投资额保持相对稳定的增长,但增速有所下降。其中,办公楼开发投资额录得 3437.00 亿元,累计增速-11.00%;商业营业用房则为 6269.00 亿元,累计增速-17.60%。15表现力指数2023 年度商业地产表现报告首先从收入上看,包含商管企业在内的样本企业整体收入均达到 10 亿元以上水平。其中收入最高的企业 O 目前以商管业务为主,截至 2023 年 6 月 30 日全国累计运营超480 个商业项目。此外,据观点指数统计,2023 下半年该企业将新开业超 20 个商业项目。增速方面,15 家样本企业中的绝大部分均实现收入同比增长。内资企业中,增速最快的为内资企业 N,增速约38%,主要得益于市场回暖带来的业绩复苏,以及发力新项目带来的成果收获。该企业旗下有购物中心、写字楼及酒店业务,其中占比最大的购物中心业务上半年实现销售额约 164 亿元,同比增长 44%,客流量 1.3 亿人次、同比增长 50%,营业收入约21.5 亿元、同比增长 32%。开业投资方面,该企业今年以来也较为活跃,并在布局上有所突破。此前主要涉足华北、华东区域,但今年以来加大了对华南地区的投资力度,并有新项目入市。增速次之的为企业 K,同比增长约 36%,该企业同为内资企业,主要以零售商业业务为主,自持运营及轻资产输出都较为突出。截止今年上半年,其自持运营方面累计开业73 个商业项目,建筑面积 699.5 万平方米,轻资产输出则已开业 64 个项目,开业面积 352.0 万平方米,并陆续传来新项目签约消息,处于稳步发展的阶段。港资方面,企业增速普遍在 10%左右,大部分企业的增长来源于复苏后的提升。其中增速最大的为企业 G。其主要在内地以高端商业开发运营为核心,上半年零售物业的销售额明显回升,大幅超越疫情前水平,录得的租金收入也有较大幅度上涨。增速最慢的港资企业为企业 D,不同于其他港资企业在内地的高歌猛进,其采取相对保守的策略,虽然在内地持有运营标杆项目,但近年来并无新拓展,因此在近几年疫情冲击下风险抵御能力较其他港资企业略低,今年的复苏幅度也相对有限。单位面积租金水平上,以自持物业为主的港资企业明显有更优秀的表现,排名前三的企业均为港资企业,均超过2000 元/平方米,共同点在于大量物业分布于上海、广州等商业发达城市,整体租金水平较高。未来发展上,这类型企业依然以内地一二线城市为投资重数据来源:观点指数整理点,如企业 G 今年以来陆续通过合作方式获取上海多个项目股权,巩固布局优势,谋求长远发展。投资物业资产值是衡量商业地产企业发展质量的重要因素之一,在观点指数的样本池中,资产值在 200 亿元以下的企业占比 46%,200-500 亿元的企业占比 28%,剩余的企业投资物业资产值在 500 亿元以上,占比约 26%。资产值规模较高的企业中,以零售商业占主导地位的内资企业居多,长期的自持开发运营积累的可观商业资产,也使得他们在房企现金流普遍吃紧的当下有更强的融资能力。此外,商业发展的步伐也仍在迈进。以中海商业为例,其十四五期间年均入市 17 个项目,面积约 108 万平方米,近三年年均有超15个项目入市,新增入市体量超80万平方米。观点指数认为,优质的资产不仅对企业营收有所裨益,同优质资产打造企业护城河,公允值变动整体平缓4数据来源:观点指数整理16表现力指数2023 年度商业地产表现报告究其原因,公允价值变动增幅较大的企业期内主要通过资产管理运作手段,提升资产价值,加之多元资产组合带来的较强抗风险能力,进而实现可持续性收入的稳步增长,以此实现投资物业公允价值的正向增长。以公允价值录得正值增长的一家样本企业为例,在市场环境改善的背景下,其租金收入增长态势良好,2023 年上半年营收 32.5 亿元,同比增长 12.1%,一定程度上带动投资物业资产估值的上升。但需要注意的是,当前国内商业地产市场依然充满机遇与挑战。观点指数认为,企业管理层需要对市场前景做出准确预判,并在此基础上制定适应自身发展的战略,同时增强项目运营能力,运营好旗下的优质资产,才能实现长期健康可持续的发展目标,在商业道路上走得更稳、更远。数据来源:观点指数整理时还能提升企业流动性,兑现更高的商业地产价值。而企业通过打造并运营高价值的商业资产,获得可持续性的高收益回报,也能获得行业认可与资本青睐。期内,在国内消费基础设施 REITs 相关政策出台的背景下,华润、合生、大悦城等企业纷纷积极研究并推进相关业务的进行,这背后不乏优质商业资产的支撑。日前有消息透露,华润首批消费基础设施公募 REITs 的筹备工作已进入尾声,底层资产为公司持有的青岛某购物中心。随着消费基础设施公募 REITs 获得政策支持,华润这类企业可以通过资产管理平台搭建、资产管理能力建设,推动向资管业务转型,打造新的业绩增长极。此外,投资物业公允值作为因资产公允价值变动而产生的数值,也能衡量企业在市场环境下的变化以及运营能力表现。观点指数选取的 24 家样本企业中,有 8 家企业录得公允值亏损,而剩余的 16 家企业则录得收益,但整体的变动幅度依然在合理区间内。17表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度商业地产管理能力表现12345678910恒隆地产凯德集团印力集团龙湖集团华润万象生活中海商业新鸿基地产招商商管新城控股旭辉商业11121314151617181920珠海万达商管越秀商管中粮大悦城嘉里建设金地商置领展世茂商业恒基兆业世纪金源商业集团新世界中国18表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度商业地产品牌价值表现12345678910太古地产恒隆地产华润万象生活龙湖集团新鸿基地产凯德集团珠海万达商管保利商旅九龙仓中粮大悦城11121314151617181920中海商业印力集团招商商管新世界中国瑞安新天地新城控股华联集团嘉里建设越秀商管光大安石19表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度商业地产创新能力表现12345678910华润万象生活龙湖集团印力集团中海商业恒隆地产招商商管新鸿基地产瑞安新天地保利商旅新世界中国11121314151617181920复悦商管旭辉商业金地商置融创商业中国金茂越秀商管中粮大悦城合景泰富商业资管卓越商业华联集团20表现力指数2023 年度商业地产表现报告多家商业地产零售业态发展商在期内对外公布其申报消费基础设施公募 REITs,底层资产标的涉及上海、杭州、青岛等地。商业地产金融REITs 试水报告期内,观点指数收录的地产资管融资事件主要有27起,涉及金额 3866.92 亿元。募资对象以国际资本,如国家养老金和主权基金为主,并且将主要投向大中华区域。另外,在港上市的机构,也积极在香港以及国际上融入资金,以置换存量的高成本负债。观点指数收录的并购事件有 11 起,涉及披露金额为 149.73亿元,资产类型主要有办公楼等。主要挂牌事件共有 8 起,涉及披露金额 65.95 亿元,资产类型主要为写字楼等。报告期内,资管机构收购办公楼资产用于租赁住房的改造,这或将成为未来办公楼资产收购的动因之一。据 wind 数据,截至 2023 年 9 月 6 日,今年共发行 38 单CMBS,同比减少 39.68%;总发行金额为 658.46 亿元,同比减少 37.57%。发行利率平均为 2.19%,同比上升6.3%。观点指数收录的主要 ABS 项目有 5 单,涉及金额202.78 亿元,涉及华润置地、复星和金融街等企业,这些企业通过发行 CMBS 来为项目筹措长期资金,一方面可提前收回前期的大额垫资,另一方面可降低长期资金的融资成本。要关注到的是,报告期内,多家零售业态发展商发布其申报消费基础设施公募 REITs,其中涉及印力、华润置地和万达等企业,底层资产标的涉及上海、杭州、青岛等地。同时,随着公募 REITs 的常态化发行,许多问题逐渐暴露,证监会将推进相关的立法出台。前三季度,观点指数收录的地产资管融资事件主要有27起,涉及金额 3866.92 亿元,融资类型涉及债券、股票再融资以及基金募集。其中,资管公司设立的基金,募资对象以国际资本,如国家养老金和主权基金为主,并且将主要投向大中华区域。另外,在港上市的机构,也积极在香港以及国际上融入资金。机构扩大募资范围,寻找低成本资金121表现力指数2023 年度商业地产表现报告报告期内,基汇资本完成基汇房地产基金 VII 的募集,总募资额为 30 亿美元。该基金为机会型投资基金,主要专注于大中华区及亚太区其他国家,资产类型包括写字楼、零售、酒店等。基汇房地产基金 VII 的投资者包括此前已参与投资基汇亚太房地产基金的一众国家主权财富基金、捐赠基金、养老基金和顶级机构投资者等,这些投资者能带来长期稳定且成本低廉的资金。鉴于欧美商业房地产的风险较大,基汇资本专注于大中华区的投资,能在一定程度上规避欧美商业房地产市场因利率攀升幅度过快而带来的风险。不仅是基汇资本在全球募集资金,领展也积极于全球市场有所动作。继年初 165.72 亿元供股后,领展迎来另一笔巨额融资上市。8 月 28 日领展公告称,已向香港联合交易所有限公司申请批准 50 亿美元(约 365.3 亿元人民币)有担保欧洲中期票据计划,自 2023 年 8 月 25 日起计为期12 个月仅以向专业投资者发行债务证券的方式上市。惠誉表示,领展自完成供股后,信贷指标有所改善,按净债务对投资物业价值衡量的贷款价值比率从 2022 年 9 月底的22.7%,降至 2023 年 3 月底的 19.7。欧洲票据融合了贷款和债券的优点,以短期资金的滚动满足中期的资金需要,即借款人使用中期资金但只需支付短期资金所需要的利率,所以其利息支付低于一般的中期债务。另外,欧洲中期票据不发生承销费用,这也降低了一定的成本。另外,其他港资商业发展商也在香港市场积极融资。恒隆地产和太古地产均将准备发行 286 亿元左右的中票。观点指数认为,太古地产持续看好内地市场,且积极实施其1000亿港元投资计划,所以今年在资本市场上较为活跃。2023 年上半年,太古地产中国内地零售物业租金收入总额上升 30%至 20.42 亿港元。内地办公楼方面,广州太古汇办公楼及北京颐堤港一座的出租率维持 92%的高水平,上海香港兴业中心一座及二座出租率为 98%。太古地产主席白德利表示,中国内地及东南亚的投资为太古核心计划,多年来,太古在上述地区继续拥有良好的投资渠道。而去年太古公布 1000 亿港元投资计划,在香港、内地和东南亚发展一系列新项目,目前仍然对这些地区充报告期内,观点指数收录的并购事件有 11 起,涉及披露金额为 149.73 亿元,资产类型涉及购物中心和办公楼等,并购标的主要位于北上广深以及香港。其中,购物中心资产的并购主要发生在北京,写字楼资产的并购主要发生在上海。报告期内,博枫完成一处位于上海市静安区租赁住宅项目的收购。据悉,该项目为静安聚源大厦,此前由朗诗寓运营。该项目地上建筑面积约 1.8 万平方米,未来将提供约280 套高品质租赁住宅,并预计于 2024 年入市。在全球办公室市场景气不佳的情况下,博枫转战中国租赁住房业务,甚至是写字楼改租赁住房业务,或许是另外一个新的增长点。今年中国内地的办公楼市场空置率高企,大量写字楼资产被摆上拍卖架等待拍卖,折价幅度创历史新高。博枫在此时进行写字楼收购改造业务,一来可以以低价入手写字楼资产,二来改造成公寓进行出租,也符合国家政策。另外,博枫还可以在未来通过公募 REITs 退出以回收资金。报告期内,观点指数收录的主要挂牌事件共有 8 起,涉及披露金额 65.95 亿元,资产类型主要为写字楼和购物中心,标的位置主要集中在重庆、上海和深圳等地。其中,多数为网络拍卖,并且有多起流拍,流拍资产的折价程度较高。写字楼资产被抛售,商改住成收购动因2满信心。22表现力指数2023 年度商业地产表现报告期内,吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者拟出售位于上海市虹口区的吉汇大厦。吉汇大厦前身为虹口 SOHO。2017 年 SOHO中国以 35.73 亿元的价格(高出成本 53%)出售虹口SOHO,买家正是上述企业。据悉,吉汇大厦位于上海市四川北路商圈,于 2015 年年底竣工,总建面约 9 万平方米,可租面积约 7 万平方米,是集办公、商业于一体的综合体。报告期内,观点指数收录的主要 ABS 项目有 5 单,涉及金额 202.78 亿元,涉及华润置地、复星和金融街等企业。据 wind 数据,截至 2023 年 9 月 6 日,今年共发行 38 单CMBS,同比减少 39.68%;总发行金额为 658.46 亿元,同比减少 37.57%。发行利率平均为 2.19%,同比上升6.3%。在 CMBS 发行锐减的当年,华润置地太原万象城类 REITs成功发行,拟募集资金 80 亿元,首期募资 43.58 亿元。其中优先 A 级 21.35 亿,占比 48.99%,发行利率 3.3%;优先 B 级 4.35 亿,占比 9.98%,发行利率 3.49%;优先C级3.92亿,占比8.99%,发行利率3.60%;权益A级7.13亿,占比 16.36%,不超 5 年;权益 B 级 6.83 亿元。本期产品标的物业为华润太原万象城,系华润华北区域的最大万象城商业项目。在今年 4 月 3 日,北京产权交易所披露,华润置地(成都)有限公司拟挂牌华润置地(太原)有限公司 100%股权,彼时就已经在为太原万象城资产证券化铺路。另外,金融街旗下的海伦中心 CMBS 和金融大厦 CMBS正式成立,募集规模合计 43.7 亿。上半年,金融街的物业租赁业务实现营业收入 8.90 亿元,同比增长 10.05%;物业租赁业务毛利率为 89.36%,较去年同期上升 1.30 个百分点。目前,金融街的投资性房地产余额为394.86亿元,同时其长期有息负债余额为 663.53 亿元。大额的投资性房地产余额为其提供了发行 CMBS 的基础,也给其带来了大量的长期融资资金,并有效降低长期负债成本。同时,一些企业也因为流动性的问题在持续通过 CMBS 回流资金。德邦资管-复星 BFC 外滩金融中心 S2 栋第 1-8 期资产支持专项计划(类 REITs),拟发行总额为人民币 80 亿元,发行人为复星投资有限公司,其母公司为复星国际。管理层在复星国际的 2023 年中期业绩会上表示,有关未来发展,会更注重在全球化能力的建设上,要继续退出重资产,继续降低负债,以轻资产运营为主,聚焦在研发与创新创意上。事实上,复星国际在业绩报告里也提及对于 2023 年非战略及非核心资产的退出问题,报告期内,总部层面完成资产退出实现现金回流超 140 亿元,合并报表层面完成资产退出实现现金回流超 200 亿元,在一定程度上补充了企业内部的资金流动性。发展商发行 CMBS 回流资金3吉宝在中国的办公资产买卖并非首次。2018 年,吉宝旗下首峰亚洲宏观趋势基金三期与安联不动产合作,以 4800 万美元的股权对价收购了上海的新湾财智中心;一年后,吉宝再次以4.93亿元的价格收购了上海张江微电子港3号楼,吉宝将项目进行改造出租,来满足张江园区内企业对于办公空间的需求。据戴德梁行数据,截至今年上半年底,北上广深的甲级写字楼空置率分别为 16.9%、18.6%、18%、24.5%,均较去年底有不同程度的上升。在写字楼市场如此萧条的情况下,吉宝抛售办公资产,将注意力逐渐转向仓储、养老和数据中心等业态。23表现力指数2023 年度商业地产表现报告报告期内,多家零售发展商发布其申报消费基础设施公募REITs,其中涉及印力、华润置地和万达等企业,底层资产标的涉及上海、杭州、青岛等地。试水消费基础设施公募 REITs,监管层推进相关立法建设4其中,百联股份发布公告称,拟以上海又一城购物中心项目开展公开募集基础设施证券投资基金(REITs),认为此举有助于公司将运营模式“由重转轻”,充分盘活存量资产,以更充裕的流动资金丰富公司业务结构、驱动公司战略转型。另外,据公开消息,万科在一次路演活动中提及,正在尝试发行商业地产 REITs,目前正处于首批申报阶段,由万科旗下商业地产公司印力集团操刀,底层资产为杭州的一处购物中心。另外,上海的项目也在考虑进行公募 REITs上市。不同的是,华润置地申报首批消费基础设施公募 REITs 的筹备工作已经进入尾声,底层资产为公司持有的青岛某购物中心,资产运营及物业管理方为华润万象生活。其目前已经成立专项的项目公司并进行资产重组,为下一步设立ABS 资产支持计划及最终的公募基金发行、上市做准备。同时,国家发改委也在积极推进消费基础设施公募REITs。9 月 4 日,国家发展改革委在召开新闻发布会时提及,各地上报了一批民间投资基础设施 REITs 项目,涵盖消费基础设施、仓储物流、产业园区等多个行业类别,正在力争尽快向证监会推荐更多符合条件的民间投资项目。其中,天津已出台政策,完善消费基础设施建设支持政策,加强金融对消费领域的支持,支持符合条件的相关基础设施发行不动产投资信托基金(REITs)。但也需认识到,内地的公募 REITs 发展仍不成熟,而且消费类基础设施公募 REITs 涉及到多个发行痛点,相关法律仍未完善。7 月 6 日,证监会债券监管部主任周小舟参加活动时表示,REITs 试点阶段采用了“公募基金资产支持证券”的契约型产品结构,是现有法律制度条件下的积极探索和有益创新。经过三年多的试点实践,REITs 发行、交易等各项制度初步经受住了市场检验。但随着常态化发行的深入推进,市场达到一定规模,亟需加快推进 REITs专项立法。上述人士提及,从全球市场来看,公司型和契约型组织形式并存。为优化 REITs 产品结构,提升 REITs 治理效率,需要加快建立包容契约型 REITs、公司型 REITs 在内的法律制度体系。24表现力指数2023 年度商业地产表现报告ESR高和资本光大安石国寿资本黑石集团凯德集团领展平安不动产深创投不动产基金越秀房托2023 年度商业不动产投资管理机构表现(排名不分先后,按拼音排序)25表现力指数2023 年度商业地产表现报告消费者需求的变化如消费支出更为谨慎,甚至出现消费降级现象,这也给企业带来挑战。如何抓住消费者,对于零售商业运营者而言无疑是个难题。商业地产零售业态发展开拓新局在复苏的大环境下,今年以来消费数据录得回升,但整体增长疲软,商业地产的投资热度也有所下降。大宗交易市场上,零售类物业的成交主要集中在重点一二线城市,其中出于偿债压力出售的物业占据一定比重。零售商业市场方面,项目的入市热度不低,有超过千万平方米的新项目入市,涵盖购物中心、社区商业、街区商业等不同类型业态。在新的市场格局下,企业对于产品线也进行了创新性探索。业绩表现上,以零售商业业务为主的企业,上半年零售商业收入实现同比回升,不过当前市场和行业存在诸多不确定,未来企业的业绩依然面临挑战。而随着消费需求的变化,项目愈发重视对品牌引入的选择,期内各种营销也层出不穷。不过各种运营策略背后,流量转化和业绩创收依然是最终目的。不过从全国 50 家以百货业态为主的大型重点零售企业的零售额来看,截止 9 月的增长幅度为 5.9%,延续了上月平稳较好增长的态势,消费复苏仍在持续进行。开发端,市场的投资热度也有所下降。最新的9月数据显示,今年以来,诸多商业促进政策发力,加之大众消费力的释放,国内的商业复苏较为明显。从市场数据来看,社会消费品零售总额的累计增速相比去年有明显回升,最新 9 月数据显示,该项数值录得342107亿元,相比去年同期增长6.8%,恢复至较为平稳的状态。商业市场缓步复苏,资产处置类交易热度不减1数据来源:国家统计局,观点指数整理数据来源:中华全国商业信息中心,观点指数整理26表现力指数2023 年度商业地产表现报告商业营业用房开发投资完成额累计值为 6269 亿元,累计增速-17.6%,依然在负值水平。大宗交易市场方面,期内录得多宗零售类商业资产成交。据观点指数不完全统计,期内共有 20 个零售商业/综合体项目成交,总交易金额 174.32 亿元,成交面积 226.4 万平方米。城市分布上,北京、上海及天津为交易数量排名前三的城市。其中,上海作为商业化程度、消费力较强的一线城市,稳居零售商业物业交易市场受青睐城市首位,期内录得的大宗交易数量最多。在达成的交易中,远洋集团出售朝阳远洋未来广场予居然之家,为期内资产交易金额最大的事件,成交价19.63亿元。据观点指数了解,卖方远洋集团主要是为缓解债务压力出售资产套现,而后者居然之家则是为了持续推进购物中心连锁发展,探索业务第二增长曲线。目前国内零售商业资产交易方面,回笼资金需求下的物业成交案例较多。出售资产套现以偿还债务、减轻资金压力,成为许多卖家交易的主要驱动力。接手方则出现不少投资机构或国资身影,这也反映出市场向头部集中的趋势,对于投资者而言,有更大的议价空间,有机会获得发展潜力较大的优质商业资产。政策层面,2023 年至今,国内主要消费商业城市及相关商业部门继续出台相关政策,促进消费复苏及商业发展。数据来源:国家统计局,观点指数整理数据来源:公开资料,观点指数整理来源:公开资料,观点指数整理27表现力指数2023 年度商业地产表现报告据观点指数了解,从城市层面来看,大部分政策主要围绕刺激大众消费、城市商圈打造升级及首店经济发展等三方面进行。而商业经济发展层面上,则主要围绕推动消费基础设施 REITs 的申报发行。整体来看,在当下整体市场趋势向好,线下消费疫后反弹且向常态化回归之际,项目的区位硬件、运营能力等因素也愈发受到关注,样本企业正着力通过资产运营提升项目的表现,如星盛商业强调将继续强化运营能力,打造优质项目。与此同时,消费者需求的变化如消费支出更为谨慎,甚至出现消费降级现象,这也给企业带来挑战。如何抓住消费者,对于零售商业运营者而言无疑是个难题。数据来源:公开资料,观点指数整理数据来源:公开资料,观点指数整理零售商业项目供应方面,据观点指数不完全统计,2023 年1-7 月,全国范围内共开业零售商业项目 140 个左右,新增商业面积超过 1000 万平方米,涵盖购物中心、社区商业、街区商业等多业态,年初和年中开业数量较为集中。主要以中小体量为主,大体量项目相对较少。购物中心之外,社区商业、街区商业等主要为中小体量商业,如保利期内开业的杭州保利时光里,以及印力的武汉歌笛湖印象里。而目前市场上的大体量项目主要是集购物、游乐于一体的文旅综合体,或者包括 MALL、街区等全业态的大型商业综合体,项目业态丰富度较高,差异性也较为明显。值得注意的是,新开业项目中,不少是由存量项目改造而来。据观点指数不完全统计,期内开业项目中,有超过 20 个项目是存量改造型商业项目。北京华联除 SKP 之外的新产品线 DT51,原址为北京朝阳区大屯路附近一栋 7 层旧建筑,以“青春版 SKP”为定位打造,半数店铺留给自营买手集合店,是小众新奇商品的集结地。而印力集团期内开业的天津和平印象城同样为存量改造项目,由原百盛、沃尔玛、国美电器、万达影城四栋空置楼宇提升改造,体量约为 13 万平方米,开业后成为天津首个集“室外步行街”、“口袋公园”、“传统盒子 Mall”、“屋顶公园”四大消费体验场景于一体的商业综合体。观点指数发现,在存量项目改造上,不少运营商倾向于在现有产品线上进行创新,非标属性较强,这与存量项目本身特性有关,比起新项目,这类项目需要根据现有条件进行规划设计。在区位条件、体量、室内动线等无法改变的情况下,通过招商调改,调整品牌级次,更换视觉标识等方式,强化成熟产品线的高认知度,成为要点。此外,今年以来商业地产企业在产品线创新上有所突破,如对奥莱这类业态进行探索。华润万象生活表示其对于奥莱的定位是属机会型产品,如果有好的项目和合作机会,会积极尝试。中骏商管期内也开业了首个创新奥莱项目,即北京西长安中骏世界城。地区分布上,经济发达的华东和华南地区开业数量较多,其中华东开业项目数量占比更是超过 40%。观点指数认为,新开业体量超千万,企业注重新产品线开拓2这与较多商业地产企业均在华东地区有所布局,项目储备也较为充足有关。28表现力指数2023 年度商业地产表现报告从 12 家样本企业的零售商业收入情况来看,大部分企业2023 年上半年实现同比增长,增幅从 1%到 50%不等,但与此同时也有 2 家企业同比有轻微下滑。可以看到,消费市场的复苏对大部分样本企业旗下项目的租金增长都有明显拉动作用。项目运营层面,首店依然是期内业态引入的重点,从观点指数观察的部分重点一二线消费城市来看,上海是最具首店吸引力和竞争力的一线城市,广州、深圳和部分二线城而对于轻资产发展,样本企业各展所长。以龙湖为例,作为行业内较早发展商业的企业,其具备较为丰富且成熟的TOD 操盘经验,在轻资产进程中不少项目就以此为抓手,与本土企业或当地城投公司合作,进行轻资产输出。期内龙湖开业的北京首个轻资产项目龙湖北苑天街,就是与北京朝阳国资公司合作,以承租经营的轻资产模式接手改造的商业项目。对于印力而言,其可以承接万科集团项目和进行第三方外拓,在项目获取上较其他企业有明显优势。最新数据显示,截至 6 月底,印力累计输出管理项目 88 个,管理面积 481万平方米,期内新获取了临港 101 商业地块项目、唐镇邻里中心项目等。此外,无论是以购物中心、还是奥莱业态为主的企业,期内均实现了业绩增长。如首创钜大收入约 6.25 亿元,同比增长 36%,完成奥莱营业额 53.18 亿元,同比增长 42%;客流 2695 万人次,同比增长 34%。据观点指数了解,实现同比增长的企业主要依靠新项目开业带来的租金增长,或者项目销售额提升带来的租金分成增加实现。虽然上半年的复苏表现让不少企业受益,但也要注意到复苏后劲不足的问题。部分样本企业表示积压的需求初步释放后,全国零售销售缓慢回升,消费者对非必需性消费仍保持谨慎态度,后续的销售面临较大压力,租金回升幅度有限。在管规模方面,据观点指数统计,目前样本企业中,珠海万达商管、新城控股、印力集团及宝龙商业在管面积均超过千万,规模位于前列的企业基本为以轻资产业务为主或实行轻重并举战略。期内,不少样本企业继续在轻资产输出上有所收获,除华润万象生活、珠海万达商管外,也不乏新城控股、龙湖集团这类持有大量商业资产的企业,此外碧桂园文商旅作为后起之秀更是有大量项目签约,期内签约超 15 个项目,是样本企业中获取轻资产项目最多的企业。企业业绩回升明显,轻资产拓展各展所长首店与市集百花齐放,商业新玩法考验运营能力34数据来源:企业公告,观点指数整理数据来源:公开资料,观点指数整理数据来源:公开资料,观点指数整理29表现力指数2023 年度商业地产表现报告首店引入的类型上,零售和餐饮类的店铺数量最多。值得注意的是,短期店铺在期内占据重要的地位,这类店铺一般会以限定、新品发布、个性化定制为卖点,能通过引流直接产生进阶销售,提升消费者的消费频率,对于品牌产品和形象推广也能起到一定作用。期内,观点指数监测的部分样本项目就有在上述类型店铺引入上发力。如上海静安嘉里中心引入美国加州的运动品数据来源:公开资料,观点指数整理牌 VUORI 中国首家限时快闪店、深圳万象天地开业高端生活方式品牌 melt season 全国首家主题限时店“帷幕”等。首店成为零售商业项目引流利器的同时,运营商的选择也更为谨慎。不同于此前单纯追求首店效应,业态类型以及与项目的适配度,也成为选择的重要标准。另一方面,造节营销在期内依然盛行。如五一期间上海恒隆广场开启“GAME OF WONDER”欢乐庆典活动,以创意游戏装置等丰富消费者体验。此外还有知名品牌呈献独家、首发及限量臻品等。此外,近年来兴起的市集目前处于百花齐放状态,不仅有融合了餐饮、服装、手工艺的综合性市集,还有围绕咖啡、啤酒、手办等品类主题型市集,客群更加精准和垂直。观点指数认为,对商场来说,市集已经是市场活动的一个必选项,既能为内部商户带来客流,也能灵活更新外部品牌保持新鲜感。不过也需要注意到,经过近几年的发展,有所同质化,大众消费者对这一形态商业的新鲜感正在下降,如何长期吸引客流也成为了运营者需要思考的问题。市如南京,引入的数量相差不大,可以看到头部的二线城市在首店经济上也具备一定实力。30表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度购物中心运营商表现SM 中国恒隆地产华润万象生活凯德集团龙湖集团太古地产新鸿基地产印力集团中粮大悦城 珠海万达商管(排名不分先后,按拼音排序)31表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度购物中心运营表现北京 DT51北京世纪金源购物中心长春万象城广州 K11昆明恒隆广场上海前滩太古里世纪汇广场武汉越秀 IFC 国金天地武商梦时代厦门海上世界(排名不分先后,按拼音排序)32表现力指数2023 年度商业地产表现报告消费赛道相关企业正在积极应对市场变化,在扩张规模、稳固提升业绩的同时,持续探索新的增长点。消费品牌创新运营2023 年,消费市场迎来全新的局面。整体来看,经济复苏给行业带来了新的机遇,但企业依然面临消费信心不足、市场变化等多重挑战。观点指数认为,今年虽然消费宏观市场数据表现不错,但企业间冷暖不均、分化明显。其中,产品力、品牌力、经营能力较优的消费品牌,在今年市场回暖之际得以恢复并实现反弹;而相关能力有所欠缺的,则需要面临竞争对手的多方挤压,压力依然较大。在此背景下,消费赛道相关企业正在积极应对市场变化,在扩张规模、稳固提升业绩的同时,持续探索新的增长点。为更好把握消费行业变化,本报告主要聚焦于零售、餐饮和品质生活几大品类,针对餐饮、零售、商超、电影院线、文创书店等行业赛道进行研究。按消费类型划分,9 月份商品零售实现 35539 亿元,同比增长 4.6%;餐饮方面收入则实现 4287 亿元,同比增长13.8%。将视野放宽到 1-9 月份,商品零售实现 305002 亿元,同比增长 5.5%;餐饮收入实现 37105 亿元,同比增长18.7%。可以发现,最主要的餐饮和零售两大板块虽然都实现了同比增长,但餐饮业态的恢复更为明显,这与疫情下餐饮受限更大有关,因此疫情影响消除后的提升也更为明显。零售业态上,1-9 月,服装类、金银珠宝类、家用电器类市场增长较好,均实现同比两位数增长,其余多数品类也呈现同比正增长。值得关注的是,今年的服务消费也实现较快增长,主要是暑期居民出游热度较高,带动了餐饮、住宿、旅游、交通2023 年以来,消费市场迎来强势复苏,各项数据录得增长。首先,社会消费品零售总额相对稳健,最新的 9 月录得 39826 亿元,同比增长 5.5%;而 1-9 月的社会消费品零售总额则为 342107 亿元,同比增长 6.8%,处于复苏回暖状态。宏观层面:消费市场复苏提速1数据来源:中华商业信息中心、观点指数整理33表现力指数2023 年度商业地产表现报告作为刚需型的消费,餐饮一直以来是大众消费的重点。2023 年上半年,随着政策放松后的客流恢复,叠加春节、五一和端午等节日因素,餐饮市场迎来强势复苏。据国家统计局数据显示,2023 年上半年,餐饮收入 24329亿元,增长 21.4%,全国餐饮收入总规模超过 2019 年同期。茶饮赛道上,期内蜜雪冰城、茶百道等头部企业继续积极拓店。据观点指数了解,仅上半年蜜雪冰城就新开超 3000家门店,而喜茶在开放加盟后,扩张速度也有明显提升,新开超 1500 家门店。此外,也可以看到新近品牌如霸王茶姬的快速扩张,该品牌主打新中式国风茶饮,以原叶鲜奶茶为主打,覆盖纯茶、鲜果茶及周边相关衍生产品。市场复苏推动各大零售业态品牌业绩回升,但与此同时企可以看到,为抢占市场,越来越多的咖啡品牌放开了门店加盟业务。据观点指数观察,咖啡品牌扩张采取的策略主要是先推出爆品形成用户口碑,借此大范围推广抢占消费者,形成品牌效应后再吸引加盟商加盟。加盟模式盛行之下,可以发现不同的品牌采取的加盟方式有所差异。以瑞幸咖啡为例,加盟商需满足拥有租赁合同期内正在经营的商铺,或自有产权商铺等条件。与此同时,咖啡品牌的联名跨界营销也成为巩固消费者,拉动销售额的重要手段。期内热度最高的为瑞幸和茅台联名的酱香拿铁,据瑞幸咖啡官方微博,该单品首日销量突破 542 万杯,单品首日销售额突破 1 亿元,刷新单品记录。据观点指数统计,瑞幸今年以来已联名 12 次,这也成为其制造话题与拉动销售的重要手段。而白酒行业也在寻求创新突破,期内茅台集团持续塑造时尚化、年轻化标签,吸引年轻消费客群。继去年推出了出圈产品茅台冰淇淋后,今年还与德芙、瑞幸咖啡联名。从茅台跨界合作主要选择冰淇淋、咖啡、巧克力等年轻人青睐的消费品来看,主要还是想培养年轻消费客群的消费习惯。就规模而言,目前蜜雪冰城的门店领先于其他茶饮品牌,在营门店数量超过万家,位居茶饮品牌前列,这与其平价的定位、选址、加盟方式等有关。在茶饮品牌加速扩张的同时,还有部分品牌选择冲击资本市场。期内茶百道向港交所递交了上市申请,但还未有最餐饮:加盟拓店与跨界联名零售:业绩回温与寻觅商机23数据来源:公开资料,观点指数整理数据来源:公开资料,观点指数整理等相关服务消费较快增长。可以看到,今年以来大众消费热情上升,由此产生的需求也拉动市场数据的增长。不过,与此同时,疫情后大众的消费观念有所转变,理性、绿色等消费盛行,把握新趋势,挖掘消费潜力成为市场突围的关键。新进展。资本市场上,目前已上市的新茶饮品牌只有奈雪的茶一家,但其表现并未给投资者带来惊喜,预计同类企业茶百道的上市之路将面临一定挑战。咖啡饮品方面,去年成立的库迪咖啡拓店迅速,仅上半年就开了近 3500 家,超过了此前扩张最快的瑞幸咖啡,此外星巴克等品牌则保持相对稳定的开店速度。34表现力指数2023 年度商业地产表现报告业也迎来新挑战。国内企业方面,2023 年上半年安踏营收再创新高,同比上升 14.2%至 296.5 亿元,净利润同比上涨 39.8%至 52.6 亿元,毛利率上升 1.3 个百分点至63.3%,达到历年最高水平。李宁则是喜忧参半,上半年总收入增长至 140.19 亿元,较2022 年同期上升 13.0%,创历年新高。但与此同时,毛利率和净利润双降,净利润录得21.21亿元,同比减少3.11%,毛利率也下降 1.2 个百分点至 48.8%。国外企业方面,第二财季阿迪达斯大中华区营收 7.66 亿欧元,同比增长 16.4%,线下全渠道实现双位数增长,但今年上半年整体营收为 16.50 亿欧元,同比仅微幅增长 1%。而耐克大中华区在 2022 年 12 月至 2023 年 5 月的营收为38.04 亿美元,较去年同期仅增长 2.2%,增速远低于安踏、李宁。也有表现不错的国外品牌,lululemon 2023 年第二季度中国地区的增势尚好,销售额同比大涨 18%到 22 亿美元,毛利率提升至 58.8%,净利润也录得 18%的增长。而优衣库在中国内地市场的销售额也高于预期,2023 财年第三季度同店销售额同比增长超过 40%。观点指数认为,作为消费中的核心赛道之一,服饰市场的竞争格局正变得更为多样,品牌需要在激烈竞争中找到新的增长机会。珠宝赛道上,得益于金价的持续上涨和居民保值避险需求的增加,实物黄金投资消费呈现放量式增长。本土黄金珠宝品牌中,营收实现上升的上市企业占比较大,如周大福2023 年二季度整体零售值同比上年增长 29.4%。企业业绩回升受益于国内的珠宝消费需求持续释放。一方面,线下消费场景恢复,前期积压的婚庆、送礼、自戴等多方面需求得以逐步释放;另一方面,金价持续上涨也让数据来源:企业公告,观点指数整理数据来源:企业公告,观点指数整理大众珠宝消费形成正向循环。观点指数认为,聚焦消费者的需求依然是珠宝行业长期发展的关键所在。奢侈品市场上,LVMH、爱马仕 Herms 继续领先,录得两位数增长。其中,包括中国市场在内的亚洲地区仍然是LVMH 集团的第一大市场,贡献了 34%的收入;而爱马仕在大中华区和整个亚洲地区也继续保持强劲的增长势头。期内,不少奢侈品集团选择以收购的方式扩大业务规模。开云集团、历峰集团分别进行新的收购,前者以 17 亿欧元的价格收购 Valentino 30%的股份;后者收购意大利奢侈鞋履品牌 Gianvito Rossi。可以看到,目前中国市场依然是奢侈品的重要市场,今年不少奢侈品集团团队陆续到访中国进行市场考察,此外奢侈品也纷纷于购物中心和机场布局门店。而美妆领域,国外美妆集团也有相关投资动作。雅诗兰黛集团于今年首次投资国产美妆品牌 codemint 纨素之肤,表现出对中国新锐品牌的热情。今年以来,零售商超行业依然面临着较大的生存考验,闭店潮仍在继续。据观点指数统计,今年上半年不少商超企业都有门店关闭,如华联超市关闭 79 家门店、永辉超市也缩减了 29 家门店。业绩方面的表现也未尽如人意,国内大部分零售商超企业上半年的营业收入同比均处于下滑的状态。以头部商超永辉超市为例,虽然接连亏损2年后终于在上半年扭亏为盈,实现了 3.74 亿元的净利润,但营业收入却有所下滑,同比下降 13.76%至 420.27 亿元。商超:传统式微下会员店提速435表现力指数2023 年度商业地产表现报告数据来源:公开资料,观点指数整理数据来源:企业公告,观点指数整理2023 年以来,中国电影行业迅速走出疫情阴霾,大众的观影欲望也较此前有较大提升,带动了电影市场的快速复苏。据国家电影局数据,今年上半年全国电影票房 262.71 亿元,同比 2022 年上半年的 171.81 亿元增长 52.9%,恢会员店的运作逻辑是面向会员低利润售卖高端商品。直采直供的供应链与精细化运营的模式背后,考验的是企业的议价和对利润空间的把握能力,具备较高的准入门槛。观点指数认为,目前国内会员店市场上山姆依然处于头部地位,但越来越多会员店企业的加入,势必会加剧市场份额的争夺。外资企业方面,截至 6 月 30 日,家乐福中国门店数量已缩减至仅剩 41 家,在不考虑计提商誉减值等因素的影响下,其经营利润二季度环比一季度减少亏损。值得注意的是,同为外资的沃尔玛旗下山姆会员店业务则迎来了增长。2023 年 2 月 1 日至 4 月 30 日,沃尔玛中国的净销售额为 53 亿美元,同比增长 28.3%,高于全球业务增长比例,主要得益于山姆会员店的拓展和线上渠道销售表现。据沃尔玛中国公众号显示,今年 5 月山姆会员店在国内已开设 43 家门店,预计年底门店总数将达 48 家,山姆会员数也已突破 400 万。当前,会员店新战场呈现出山姆高歌猛进,Costco、盒马等主要竞争对手一路追赶的局面。以上头部玩家均主要在一二线城市发展会员店业务,处于抢占市场份额的阶段。电影院线:持续修复中把握机遇5复至 2019 年同期的 83.9%;观影人次 6.04 亿,同比增长51.8%,恢复至 2019 年同期的 74.5%。可以看到,虽然今年电影票房表现有较大惊喜,但与疫情前相比还有一定差距。上市影视公司表现方面,万达影院、金逸影视等头部企业录得营收同比增长,不过也有个别企业如博纳影业录得营收下滑。究其原因,是因为博纳影业今年上半年上映的电影数量明显高于去年同期,但票房表现不佳。电影院线表现上,万达电影表现较为突出。业绩数据显示,截至今年 6 月末万达影院旗下国内影院实现票房 36.5 亿元(不含服务费),同比增长 49.7%,恢复至 2019 年同期的 93.5%;观影人次 0.88 亿元,同比增长 54.4%,恢复至2019 年同期的 96.4%。2023 上半年,万达影院新开业直营影院 6 家,轻资产影院29家,期末在国内拥有已开业影院857家,其中直营708家,轻资产影院 149 家。其中轻资产影院快速发展,市场份额提升至 1.4%。观点指数认为,与电影投资、制作的高风险不同,电影院线属于电影行业的渠道环节,如若布局合理,并能够吸引稳定客群,电影票房收入就有一定保障,能较大程度享受行业复苏成果。据国家电影局 10 月 7 日发布的数据显示,今年国庆档电影票房达 27.34 亿元,观影人次为 6510 万,国产影片票房占比为 95.78%。虽然取得不错成绩,不过与往年对比,今年国庆档表现仍未恢复到最佳水平,票房低于疫情前 2019 年同期的 44.66亿元,也低于 2021 年同期的 43.89 亿元和 2020 年同期的39.67 亿元,电影市场的修复仍需时间。36表现力指数2023 年度商业地产表现报告据观点指数了解,今年文创书店的热度有所下降,但依然有项目开业。如上海蟠龙天地期内引入了猫的天空之城,深圳湾睿印 RAIL IN 则引进了方所全国首家城市文化客厅概念店。期内,奢侈品品牌与书店、咖啡业态的跨界成为热点。LV于 6 月 25 日-7 月 9 日期间在上海联合三家咖啡馆打造路易威登限时书店,消费者在书店购买两本品牌书籍,便能获得印有 LV 品牌 LOGO 的帆布包,收获不少话题度。LV 之外,书店业态的融合探索也体现在其他品牌身上。如高端香氛闻献开设了社区书店愚园书室、女装品牌 ICICILE 之禾打造了有机织物主题书店、奈雪的茶在高校旁落地了茶饮 阅读常规营业书屋。实际上,在此之前书店 业态的多元化探索层出不穷。较文创书店:业态降温与多元探索6为常见的是书店 咖啡的模式,进驻购物中心的书店品牌有覔书店、西西弗书店、茑屋书店、钟书阁等,均采取书店 咖啡馆的模式,阅读场景延伸消费也成为不少书店盈利的重点模式。以茑屋书店为例,据观点指数了解,内地的茑屋更多的是由日本茑屋授权的 FC 加盟,由地产商自营,盈亏自负。该商业运作模式下,其盈利的 20%来自图书音像制品的销售,80%来自于特许经营业务。值得注意的是,在国内文创书店市场上,企业想要长久发展并非易事。首先目前书店品牌众多,不仅有前檐书店、西西弗书店、钟书阁、言几又等国内书店品牌,其次还有茑屋书店等外来品牌,此外电商也在挤压实体书店的生存空间。观点指数认为,就目前发展情况来看,文创书店的未来,重点还是在于是否能探索出成功的多元化业务模式,解决最为关键的盈利问题。37表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度餐饮品牌表现翠华餐厅翠园海底捞肯德基麦当劳蜜雪冰城奈雪的茶瑞幸咖啡陶陶居星巴克(排名不分先后,按拼音排序)38表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度运动服饰品牌表现361 度KAPPA 卡帕Lululemon阿迪达斯安德玛安踏彪马李宁耐克特步(排名不分先后,按拼音排序)39表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度电影院线品牌表现CGV 影城UME 影城百丽宫影院博纳国际影城横店电影城金逸影城上影影城 SFC万达影城幸福蓝海国际影城中影国际影城(排名不分先后,按拼音排序)40表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度文创书店品牌表现诚品书店大众书局当当书店樊登书店猫的天空之城茑屋书店西西弗书店&矢量咖啡新华书店中信书店钟书阁(排名不分先后,按拼音排序)41表现力指数2023 年度商业地产表现报告除新增项目带来的收入增长外,商办运营商在营办公项目仍维持较强的创收能力。商办运营抗压前行今年样本企业有不少办公项目入市,如北辰新空间、鸿寿坊、沈阳中海广场写字楼、中海九樾-环宇大厦写字楼、凯德晶萃广场办公楼等等。在新增供应等因素影响下,三季度一线城市写字楼空置率环比以及同比均出现不同程度的上升。12 家商办运营商今年上半年写字楼部分的平均出租率为84.37%,相较去年下降了 0.29 个百分点。上半年 10 家样本企业内地写字楼租赁端共计录得营收 70.93 亿元,同比增长 7.31%。在营办公项目仍维持较强的创收能力。嘉里建设、太古地产以及中海地产等企业均有新获得的综合用途性质地块,同时关注到部分商办运营商轻资产扩张动作频频,企业继续加速布局办公市场。据观点指数统计,相较去年同期,商办资产交易案例数、交易总金额以及平均每单交易金额数值均出现不同程度的下降,投资者对商办资产投资保持谨慎态度。同时关注到近年来办公资产已成为房开企业快速回笼资金的重要方式。进入 2023 年,办公楼市场并没有迎来预想的复苏,受宏观经济、市场新增供应等多方因素影响,办公楼市场去化端持续承压。国家统计局数据显示,2023 年 1-9 月,全国办公楼开发投资额累计 3437 亿元,同比下滑 11%;办公楼销售额累计值 2640 亿元,同比下滑 16.1%。整体来看,商办投资市场表现欠佳。办公物业供应持续增长,一线城市写字楼空置率仍走高1数据来源:国家统计局,观点指数整理数据来源:国家统计局,观点指数整理42表现力指数2023 年度商业地产表现报告办公项目建设方面,截止到 9 月,全国办公楼新开工面积累计值为 1938 万平方米,同比下降 20.2%。从新开工数据的变动可以发现办公楼的开发速度有所下滑,市场开发渐趋理性。办公楼竣工面积 1461 万平方米,同比上升 15%,这也意味着相较去年,今年办公市场新增供应继续增长,新增办公面积推动办公市场存量进一步攀升,未来办公市场去化端将承受压力。此外,第一太平戴维斯数据显示,三季度北京、上海、广州、深圳分别迎来 38.1 万平方米、107 万平方米、2.5 万平方米以及 27.7 万平方米的新增供应面积,推动一线城市甲级写字楼总存量面积进一步增长。截至三季度末,北京、上海、广州及深圳办公市场总存量面积分别攀升至 1502.1 万平方米、1793 万平方米、728.1万平方米以及 1071.9 万平方米。观点指数了解到,今年样本企业也有不少办公项目入市。如 9 月,由购物中心项目改为写字楼项目的北辰新空间项目正式入市,总建面约 3 万平方米;近期瑞安办公旗下位于普陀区长寿社区W060102单元D5-1地块的商办项目鸿寿坊正式竣备,即将正式投入使用。上半年中海地产新增三座写字楼项目投入运营,分别为昆明中海国际中心,总建面 11.3 万平方米;沈阳的中海广场写字楼,总建面 8.4 万平方米;以及合肥的中海九樾-环宇大厦写字楼,总建面 4 万平方米;招商蛇口新增深圳新时代二期时间广场项目入市,经营建筑面积约为7.8万平方米;以及凯德集团上海 LuOne 凯德晶萃广场办公楼正式启用,办公楼面积约 4.5 万平方米;等等。同时,据观点指数不完全统计,今年以来重点城市持续推进办公物业建设进程,其中包括上海张江科学之门、太平洋新天地 T1 大厦、徐家汇中心 ITC、成都中海天府中心等重点项目,预计下半年以及明年重点城市将继续迎来办公物业入市,办公市场供应继续扩大。此外,第一太平戴维斯数据显示,今年下半年北京甲级写字楼市场将迎来大规模入市,预计将新增 51 万平方米办公面积,上海业主计划有 87 万平方米的供应,深圳预计将迎来 83.3 万平方米,广州则是 60.4 万平方米。一线城市甲级写字楼空置率方面,第三季度深圳以 28.3 的空置率位于一线城市首位,同时值得注意的是其写字楼空置率已连续多个季度位居高位,上海写字楼则凭借 19.1%的空置率水平位居一线城市最低位。2023 年第三季度,一线城市甲级写字楼平均空置率 22%,环比二季度 20.5%的平均空置率上升 1.4 个百分点,同比上升 4.7 个百分点。数据来源:第一太平戴维斯,观点指数整理来源:观点指数不完全统计数据来源:第一太平戴维斯、观点指数整理43表现力指数2023 年度商业地产表现报告数据来源:企业公告,观点指数整理数据来源:企业公告,观点指数整理具体来看,北京、上海、广州及深圳空置率环比二季度分别上升 1.2 个百分点、3.1 个百分点、0.1 个百分点以及 1.3个百分点;同比分别上升 3.7 个百分点、4.5 个百分点、5.7个百分点以及 4.9 个百分点。可以发现,第三季度一线城市写字楼空置率环比以及同比均出现不同程度的提升,其中广州写字楼空置率环比上升幅度较小,办公市场租赁端相对稳定。而上海空置率数值环比增长较快,主要是由于第三季度高供应入市所致。空置率上升下,一线城市的办公租金表现同样承压。三季度四大一线城市平均办公租金单价为 207.85 元/月/平方米,环比二季度下降 2.31%,同比下滑 5.36%,一线城市办公市场租赁端供需失衡,办公租金继续下滑。具体来看,三季度北京以 310.4 元/月/平方米的租金单价水平位居一线城市首位,同时北京已连续多季度处于首位。环比上,北京、上海、广州及深圳办公租金变动情况分别为-0.67%、-2.82%、-1.09%以及-5.59%;同比变动情况分别为-6.37%、-4.17%、-5.47%以及-4.85%。在此环境下,更为考验商办运营商的项目去化能力以及资产管理能力,从企业披露的2023年中期业绩报告可以发现,写字楼租赁端业绩分化明显。据观点指数不完全统计,中海商业在管规模位居样本企业首位。中海商业披露的 2023 年中期业绩显示,其在管写字楼项目共计 70 栋,管理规模 457 万平方米,年内租赁面积54 万平方米。此外,管理规模超 100 万平方米的商办运营商还包括华润万象生活、陆家嘴集团、合生商业集团、越秀商管、招商商管、凯德集团以及合景商业资管等,规模优势明显。办公物业出租率表现上,图中提及的 12 家商办运营商2023 年上半年写字楼项目平均出租率为 84.37%,相较去年同期的 84.65%下降了 0.29 个百分点。具体来看,上半年写字楼租赁业务平均出租率超 90%的商办运营商包括太古地产及金茂商业。其中太古地产今年上半年写字楼租户行业分布占比前三的行业分别为银行业/金融/证券/投资、贸易以及科技/媒体/电讯。同比来看,12 家商办运营商中上半年写字楼租赁业务平均出租率实现增长的企业占比为41.67%,其中包括中海商业、华润万象生活、招商商管、恒隆地产以及金融街资管。从企业披露的数据来看,其中中海商业 2 年以上租约面积占比 70%,世界 500 强客户租赁面积占比超 20%;金融街资管整体出租率的提升主要依托其在北京和上海的写字楼项目维持高水平出租率;恒隆地产出租率水平得到增长,主要基于近年在昆明和武汉落成的办公楼出租率上升。观点指数认为,写字楼租赁业务维持稳定依赖于商办运营商的项目管理能力,项目租户结构、租户维护以及租约结构等因素。但同时超半数企业写字楼项目平均出租率出现下滑,也意味着办公市场租赁端去化难度加大,进入调整期。商办运营商业绩分化明显,写字楼创收能力在线244表现力指数2023 年度商业地产表现报告营收上,今年上半年 10 家样本企业内地写字楼租赁端共计录得营收 70.93 亿元,同比增长 7.31%(其中太古地产2023 年上半年和 2022 年上半年办公收入均按 1 港元 0.9355 人民币计算),一定程度得益于样本企业有新增项目入市,带来了部分提升,同时在营办公项目也保持较强的创收能力。其中,陆家嘴集团和中海商业凭借规模优势,办公物业收入均超 10 亿元。其中中海地产 2023 年中期业绩报告显示,其上半年写字楼租金收入为 16.5 亿元。同时,官微披露写字楼收入部分一线城市占比 53%,5 年复合增长率达 9.2%。具体来看,图表中 50%的商办运营商办公收入实现同比增长,其中不乏华润万象生活、陆家嘴集团、招商商管、恒隆地产以及大悦城地产,上半年办公物业收入分别录得 9亿元、18.63 亿元、5.89 亿元、5.8 亿元以及 2.45 亿元。其中华润万象生活办公收入中有 92.4%的收益由物业管理部分贡献。目前其商业运营写字楼 26 个,总建筑面积为170 万平方米。同时,华润万象生活财报显示,今年上半年写字楼业务毛利率为 37.7%,相较去年同期上升 5 个百分点,这也说明写字楼业务盈利能力依然在线。观点指数关注到,办公收入同比下滑的企业中,大多数降幅均控制在 10%以内,整体仍属稳定。北辰实业今年上半年录得办公收入 2.22 亿元,同比下滑20.38%。观点指数翻阅其财报发现,其位于北京朝阳区的5 个办公项目收入均出现下降,其中降幅最大的是北辰世纪中心,营收同比下降 33.72%。面临外部的市场压力,今年样本企业在项目扩张上仍有不错的表现。6 月 20 日,嘉里建设购入位于上海市黄浦的余下地块,总交易金额为 87.83 亿元,本次收购主要做综合发展用途。至此,嘉里建设获得了整个上海金陵路项目的土地使用权,包含 10 宗相连地块,总代价超过 221 亿元,总建筑面积合计约 50.65 万平方米。上海金陵路项目作为嘉里建设在内地投资最大规模的综合项目继续改造升级,企业加速布局办公市场3用途项目,已于 8 月正式开工。据了解,余下地块将分阶段推出以做出租,预计带来可观的经常性租金收入,也将助力扩大嘉里建设在内地的商业版图。同时,观点指数注意到太古地产在内地的扩张脚步不断。9 月初,太古地产宣布入股上海前滩 21 号地块(规划的建筑面积约 38.99 万平方米,其中办公 9.2 万平方米)与洋泾地块(地上地下总商业面积近 30 万平方米),总代价约97.09 亿元。此外,部分企业加速轻资产扩张,如年内中海商业以及华润万象生活有新签轻资产项目。年初中海商业宣布中标并签约上海世博 CK 商办项目和深圳宝安星通大厦两个轻资产项目,拓展商业面积超 25 万平方米。7 月,中海商业与阳光大地集团达成合作,主要涉及其在太原第二个轻资产项目太原中海商务广场,同时该项目也是上海商业在太原布局的首个商办 商业综合体项目,总建筑面积超 8 万平方米。可以发现,今年轻资产扩张方式给中海商业写字楼业务带来更多的管理规模扩充。值得注意的是,9 月中海地产以最高限价 127.897 亿元成功获得海珠区上涌果树公园北侧地块,折合楼面价 35161元/平方米(未扣除配建),溢价率约 15%。扣除配建后,折算楼面价约 52192 元/平方米。该地块计容建筑面积约为363744平方米,规划为商务用地(B2)、商业用地(B1)、服务设施用地(R22)、住宅用地(R21)等综合体。项目改造升级方面,观点指数注意到,凯德集团早前收购的北京苏宁生活广场(现更名为凯德汇新大厦)和北京东三环的博瑞大厦 A 座(现更名为北京凯德星贸)两个项目均已启动改造升级,同时开启全面招商,并计划引入旗下共享会议室等办公产品。9 月 8 日,北京凯德星贸项目完成第一阶段的资产升级改造计划,目前办公楼整体升级进度近 8 层,预计 10 月将完成项目的整体改造,其中项目引入的 Bridge 奕桥共享空间也即将亮相。在旗下商办项目中引入共享办公产品的商办运营商还有恒基兆业。9 月,恒基兆业集团旗下 BCos 上海恒基星扬西岸中心开业,新开业的办公空间位于上海恒基星扬西岸中心3-5 层,总面积超八千平方米。45表现力指数2023 年度商业地产表现报告从企业披露的数据来看,今年上半年有不少样本企业完成了办公物业的出售,借此获得资金补充。商办资产大宗交易方面,据观点指数不完全统计,2023 年1-9 月内地共计发生 27 宗商办资产大宗交易,成交总金额为 261.9 亿元,平均每单 10.07 亿元(不含复星国际中心项目)。和去年同期相比,商办资产交易案例数、交易总金额以及平均每单交易金额数值分别同比下降 15.63%、50.59%以及 41.09%。办公资产大宗交易热度下降,投资者对商办资产投资保持谨慎。从成交物业城市分布来看,上海商办资产交易总金额贡献35.18%,稳居市场首位。作为一线城市写字楼大宗交易的榜首城市,上海依旧是各类资本争相布局的热门城市。其次是北京,成交金额贡献 30.31%。其中,今年商办资产交易最大金额由中邮人寿创造(除广州复星国际中心项目外,该交易未披露金额)。9 月 28 日,大悦城控股发布关于北京昆庭资产管理有限公司挂牌转让的最新进展公告,北京昆庭主要持有北京中粮置地广场,该项目包括位于北京市东城区安定门外大街的三幢商务写字楼(总建筑面积约为8.1万平方米)及377个停车位。目前,西单大悦城与中邮人寿签署了产权交易合同,成交价格为 42.56 亿元。其次是友邦人寿,今年年初,友邦人寿投资了 DNE(DJ 商办资产投资趋理性,房企成办公资产出售主力4观点指数认为,商办运营商将旗下写字楼项目中的部分楼层改造为共享办公空间的方式,在一定程度上能有效助力项目的去化,同时为租户提供精细化管理服务。数据来源:观点指数不完全统计来源:观点指数不完全统计NEW EASE HOLDINGS LIMITED)金创项目基金,主要资产为上海金创大厦的 4 栋物业组合,总投资金额超 32 亿元。据了解,该项目主要为上海张江高科技园区科创研发企业提供研发办公场所。观点指数注意到,友邦人寿参与办公市场投资的积极性不减。早在去年年底,友邦人寿就以 50.3 亿元获得上海北外滩 89 街坊地产项目。今年年初,友邦人寿与上海实业集团就该项目进行交接。该项目正式揭牌为友邦金融中心,友邦人寿将为建设和后续的运营继续提供资金,预计项目总投资不超过人民币 87 亿元。据观点指数统计,今年 1-9 月,交易金额超 10 亿元的商办资产交易标的包括广州松日总部大楼、上海金创大厦、绿地外滩中心、天津科技广场、北京寰宇中心、广州复星国际中心、广州云汇商业办公楼、上海晶耀前滩写字楼项目、深圳中洲滨海中心西塔项目以及中粮置地广场,可以发现大单交易的商办资产主要集中在一线城市。广州复星国际中心项目资产收购方为知识城集团,本次交易未披露具体交易金额。不过早在 2019 年,复星国际已将南塔地块(总建筑面积约 11 万平方米)出售给丰树集团,交易总价为 42.9 亿元,交易单价约 3.9 万元/平方米。参考南塔的价格以及目前广州琶洲办公物业出售均价粗略计算,本次交易金额或超 50 亿元。对比去年同期,大单商办资产交易数量大幅缩减。去年 1-9月,交易金额超 50 亿元的商办资产交易案例包括上海复星外滩项目、北京远洋锐中心以及新梅太古城大悦商务中心等。而今年远不及去年同期,资方对大额的办公资产交易持观望态度。此外,近年办公资产已成为房开企业快速回笼资金的重要方式。46表现力指数2023 年度商业地产表现报告12345678910中海商业嘉里建设华润万象生活招商商管凯德集团陆家嘴商业恒隆地产新鸿基地产越秀商管合景泰富商业资管11121314151617181920金融街资管新世界中国卓越商办管理瑞安办公恒基兆业太古地产金地商置合生商业集团中国金茂北辰实业2023 年度商办运营商表现47表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度商办资产运营表现BFC 外滩金融中心北外滩来福士成都中海国际中心广州国际金融中心广州周大福金融中心青岛卓越世纪中心 T1T2深圳平安金融中心正大中心中国华润大厦中信大厦(排名不分先后,按拼音排序)48表现力指数2023 年度商业地产表现报告行业前期走了很多弯路,但企业正积极创造可持续发展的竞争优势,为实现稳定增长奠定基础。办公空间服务坚守与创新今年以来,受经济大环境以及办公租赁需求下滑等因素的影响,行业部分企业出现失信、违约、破产等情况,这无疑给行业的发展带来负面影响。头部企业负面消息缠身也将影响着投资者对行业发展的信心以及投资态度。值得一提的是,国内其他领域的企业开始加速进入共享办公市场,将给市场格局带来变化,行业竞争加剧。从企业披露的数据来看,对比去年同期,WeWork、创富港以及 IWG 在营收上实现不同程度的增长,除来自新增办公空间项目带来的额外营收外,企业在项目经营层面积极作为也提供了一定助力。净利润上,对比去年同期,WeWork 和优客工场亏损金额有所收窄。盈利难是行业面临的重点难题,如何提升盈利能力成为破局的关键,目前也有部分企业陆续通关盈利关卡。项目布局方面,据观点指数统计,今年 1-9 月新开项目数对比去年同期下降12.9%,剔除新增跟进样本企业的影响,同比下降 16.13%,样本企业开业积极性不及去年同期。扩张上,样本企业拓店积极性不减,这与行业逐渐出现好转不无关系,期内,优客工场、创富港、IWG、BEEPLUS 等企业均有拓店动作。2023 年,受经济大环境的影响,商业办公细分领域的办公轻资产化明显,需求增长助力行业发展1空间服务也即共享办公行业,亟待转型升级。在经济和资本双重寒冬的冲击下,办公空间服务商负面消息缠身,其中包括失信、违约、破产等。共享办公行业头部企业频繁传出负面消息,这无疑会给整个行业的发展带来负面影响,同时也影响着投资者对行业发展的信心以及投资态度。在疫情的影响下,越来越多的企业意识到灵活办公的重要性。如早前有消息透露,继携程之后,去哪儿网也开始实行居家办公制度。去哪儿回应表示,让员工可以自己选择办公地点是去哪儿此次的尝试,分组进行是希望“探索更酷的工作方式,在不同模式下,找到工作效率与生活幸福指数间最大的平衡”。其还表示,公司上下已经为混合办公形式做好了包括技术系统、沟通软件、协同办公文档、线上会议等多种支持。需求方面,据工信部数据,截至 2022 年末,中国中小微企业数量已超过 5200 万户,对比 2018 年末增长 51%。2022年平均每天新设企业 2.38 万户,是 2018 年的 1.3 倍。可以发现,中小微企业规模继续扩大,也将给办公市场继续带来可观的租赁需求。当潮水褪去,办公空间服务行业在办公需求的支撑下,也开始回归理性。基于此,虽然行业发展遇到阻碍,但发展前景仍然值得期待。值得注意的是,近几年其他领域企业同样关注到共享办公市场的发展,开始积极布局。如星巴克推出共享空间;恒基兆业集团旗下 BCos 上海恒基星扬西岸中心开业,BCos(Being Cospace)是恒基兆业地产集团旗下的高端共享办49表现力指数2023 年度商业地产表现报告公空间品牌;等等。在行业头部企业出现负面消息、现有市场参与者积极打造自身品牌优势,以及国内其他领域企业加速进入市场的情况下,观点指数认为共享办公市场的竞争加剧,格局将出现明显变化。此前 BEEPLUS 在接受观点新媒体采访中提到,BEEPLUS是百分百轻资产路线。同时定位为存量资产运营商。其表示,目前还是以轻资产为主,未来夯实基础品牌能力之后,不排除用基金的方式做重资产平台,因为太轻了也会有轻的问题。据观点指数了解,BEEPLUS 上半年已经完成 C 轮战略股权融资,珠海市大横琴集团为其主要投资方。融资完成后,大横琴集团、鸥翎投资Ocean Link、怡骏科创、挑战者资本、华盖资本等是蜜蜂科技 BEEPLUS 的主要投资方。同样,IWG 在商业模式上也已经转型。IWG 表示,现在很少像过往一样与大业主签订传统租约,已经转型,像酒店管理一样进行品牌和管理的输出,采取轻资产模式。同时,IWG 继续看好灵活办公模式的发展前景。其表示,企业客户、员工、政府以及业主各个利益相关方都能用更“健康”的方式连接与发展,所以,灵活办公在未来前途广阔、发展潜力巨大。IWG 认为,这三年以来大型公司的办公布局策略发生了很多变化,从原来集中在某一个物理空间,到现在越来越多采取灵活、分布式的办公,来应对经济环境的不确定性和业务的不稳定性。所以,灵活办公主要适用于跨地区和跨国公司的办公室布局策略,满足企业客户办公空间需求的变化。虽然前期行业走了很多弯路,企业在发展道路上交了很多学费。但从企业口中不难发现,其正积极创造可持续发展的竞争优势,为实现稳定增长奠定基础。同时,企业轻资产化趋势明显。WeWork、IWG、优客工场以及创富港 2023 年上半年的业绩数据已完成披露,三家企业上半年营业收入分别录得16.93 亿美元、17 亿英镑、2.7 亿元以及 3.6 亿元,同比分别增长 7.15%、14%、-9.09%以及 5.57%。其中创富港营收组成为租赁及商务服务业务收入。优客工场收入结构中营销及品牌服务收入占比从去年上半年的 33.02%增长至 57.36%,其他服务收入从 12.72%增 长 至 16.44%,工 作 区 会 员 收 入 从 54.26%下 降 至26.21%。对比去年同期,WeWork、IWG 以及创富港在营收上实现不同程度的增长,除了得益于新增办公空间项目带来的额外营收外,企业在项目经营层面保持稳定也是积极因素之一。IWG 集团官方数据显示,2023 年上半年,集团录得 17 亿英镑(约人民币151.71亿元,按1英镑8.9241人民币计算)的收入,同比增长 14%,刷新集团记录。EBITDA1.98 亿英镑(约人民币 17.67 亿元),同比增长 48%。同时净债务继续下降,今年上半年减少了5400万英镑至65800万英镑。共享办公相比传统写字楼有一定优势,但不可否认的是,内地共享办公正进入调整期。规模不再是企业唯一关注的指标,如何调整业务发展方向实现多元创收以及可持续发展,成为企业重点考虑的方向。从企业披露的数据来看,办公空间服务企业的营收来源主要通过租赁办公场地给其他企业并收取租金实现,营收结构较为单一。当宏观环境下行以及办公租赁需求下滑时,需要租赁的办公场地收缩,企业的营收也随之受到影响。因此,目前有不少企业正探索如何改善营收结构,如上文提及的企业轻资产化趋势明显,通过管理服务输出或加盟从披露的业绩数据来看,部分企业面临盈利难题,企业间的经营业绩分化程度加大。积极探索多元创收路径,部分企业营收实现增长2数据来源:企业公告,观点指数整理50表现力指数2023 年度商业地产表现报告8 月 26 日,据 WeWork 官 微 消 息,WeWork 中 国 早 在2020 年末与 WeWork 分离,独立为一家专注在中国市场提供高品质的灵活办公空间和综合性办公服务的企业,且拥有独立经营和管理能力,而非 WeWork 的分公司或子公司。目前,WeWork 中国的办公空间产品布局全国 12 座城市,为 6000 多家企业和 70000 多名会员提供专业服务。盈利难是共享办公行业面临的难题,如何提升盈利能力成为破局的关键。目前也有部分企业陆续通关盈利关卡。早前 BEEPLUS 在接受观点新媒体采访中表示,BEEPLUS 实现集团全口径盈利,同时营收和利润同比去年有良好增长。2022 年全年 IWG 实现盈利 3.2 亿英镑。创富港 2023 年上半年的中期业绩则显示,上半年录得营业利润 1805.40 万元,同比下降 31.58%,净利润 1630.18 万元,同比下降 32.30%,毛利率为 37.69%。在财报中,创富港表示营业利润及净利润的下滑除了受到税金及附加、其他收益和投资收益的影响外,总成本费用2353 万元的增长,也导致利润下降 480 万元。其中总成本费用增长中,用于门店扩张的营业成本增长 1159 万元,创富港营业总成本同比增长 7.31%,净利润上,上半年 WeWork 和优客工场亏损金额对比去年同期有所收窄。新增项目开业上,观点指数选取 19 家办公空间服务商作为样本,监测今年以来的开业情况。1-9 月,样本企业新开项目 27 个,其中优客工场、创富港、ATLAS 寰图、高格办公空间、WeWork 中国等企业均有新增项目入市。新开项目数对比去年同期下降 12.9%,剔除新增跟进样本企业,同比下降 16.13%,样本企业开业积极性不及去年同期。观点指数认为,样本企业新开项目数的缩减与宏观经济、办公市场租赁需求增长动力不足等不无关系。具体来看,1-9 月新开项目数最多的企业为创富港,新开项目数贡献占比 37.04%,截至 6 月 30 日,创富港全国签约门店数量 254 家,全国签约门店建筑面积合计 35.61 万平方米,项目主要分布在深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等九大城市。其次是优客工场,贡献占比 18.52%。据观点指数统计,对比去年同期,Distrii 办伴、梦想加、LIMO 零秒空间等企业新开项目数量均出现收窄。新入市项目规模上,今年 1-9 月入市的办公空间产品以万平米以下的小体量项目居多。同时在产品打造方面,新开项目的办公空间打造主要以独立办公室、共享会议室以及共享工位为主,观点指数注意到今年以来企业减少共享工位的着墨,更多的空间面积用于打造独立办公室。亏损金额收窄,企业分化程度扩大项目入市放缓,企业扩张速度不减34数据来源:企业公告,观点指数整理模式收取管理服务费用以及品牌加盟创收,这也是实现多元创收的重要方式。截止中期业绩报告期末,创富港资产总计 18.21 亿元,货币资金 1162.61 万元,投资性房地产 1.19 亿元,负债总计16.30 亿元,资产负债率 89.54%。51表现力指数2023 年度商业地产表现报告城市分布上,深圳的新开项目数以 14.81%的贡献占比位居首位,其次是上海和珠海,占比均为 11.11%。对比去年同期,可以发现四大一线城市依然是企业项目分数据来源:观点指数不完全统计来源:观点指数不完全统计布的热门城市,中心城市灵活办公市场吸引力持续在线,同时以珠海、杭州为代表的新一线及二线城市重视度提升。此外,今年 1-9 月,样本企业在城市选择上分布更广,企业开店城市下沉有望带动办公经济均衡发展。项目扩张上,样本企业扩张速度不减,上海、深圳、杭州等区域也是样本企业今年以来项目布局的重点城市。期内优客工场、创富港、IWG、以及 BEEPLUS 等办公空间服务商在项目扩张上有不错的表现。其中包括创富港在广州、深圳、香港、北京、杭州等重点城市均有新签约项目;BEEPLUS 签约 BEEPLUS 无锡科创中心和 BEEPLUS 市北科创金融中心项目;创联工场 10000平方米新项目落地青岛府都大厦;高格为白马湖未来创新中心提供代理和招商工作、入驻云龙区绿地商务城;ATLAS 寰图与宸一资本成立合资公司,获托管上海西南商城等。据 IWG 官方消息,其今年上半年新签 400 家办公中心,进一步扩充全球业务布局。内地方面,据观点指数不完全统计,期内 IWG 新签约的办公空间项目包括上海长风中心、广州“在云端尚境”的 HQ 中心,以及进驻常州高铁新城的宇洋达大厦。此外,年内将落成雷格斯威海中央绿轴商务中心、HQ 上海中设广场中心以及 HQ 上海融创西环中心 3 大全新办公中心,其中位于上海的两个项目均属于 IWG 集团新发展的特许加盟中心。值得一提的是,6 月 BEEPLUS 与南通市崇川高新产业园区发展(集团)有限公司就南通市崇川区的 BEEPLUS 市北科创金融中心项目达成签约,BEEPLUS 将负责整栋写字楼的物业管理服务,包括园林、停车场物业服务等。合作项目将打造成多种经济业态的混合楼宇,这也是BEEPLUS 在产业中心、产业社区之外推出的全新写字楼园区产品线。52表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度办公空间服务商表现12345678910IWG 集团WeWork 中国ATLAS 寰图创富港优客工场高格办公空间蜜蜂科技 BEEPLUS腾讯众创空间梦想加氪空间53表现力指数2023 年度商业地产表现报告在政策红利以及行业持续向好发展等因素吸引下,更多外部企业集中布局住房租赁市场,为行业注入新活力。住房租赁发展新局据观点指数统计,18 家样本企业的平均出租率为 92.4%,合计在管房源规模达 98.75 万间。同时今年上半年,6 家集中式样本企业合计营收 64.84 亿元,不少企业在营收上实现不同程度的增长。上半年四支保租房 REIT 基金合计收入 1.41 亿元,基金净利润合计 4384.05 亿元。同时,四支保租房 REIT 可分配金额表现均超预期。近两年,行业向好发展以及保租房 REIT的火热,吸引了资金频频进军长租公寓市场,资产再获关注。政策端,则继续围绕保租房为核心颁布相关的支持以及监管规范文件。今年1-9月,政策主要覆盖住房租赁金融支持、保租房筹集、公积金优化等方面,持续有效激活住房租赁市场活力。观点指数统计到今年 1-9 月样本企业共计新开业 101 个租赁项目,开店数同比增长 24.69%,样本企业对租房市场发展信心不减。同时新开项目的产品类别中,对中高端租住市场的关注度有所提升。从企业披露的 2023 年中期业绩可以发现,住房租赁业务实现稳定增长。据观点指数统计,18 家租赁企业平均出租率为 92.4%,合计在管房源规模达 98.75 万间,其中规模超十万间的租赁企业有相寓、泊寓以及冠寓,在五万到十万区间的企业包括乐乎公寓、魔方公寓等,租赁行业规模化效应逐渐成型。从已披露运营数据的租赁企业来看,分散式企业相寓以25.7 万间的在管房源数规模位居首位。分散式租赁房源主要是从个人房东手中获得,所以相较集中式租赁产品而言,其在房源获取端更为灵活便捷,这也是分散式企业占据规模优势的重要原因之一。分散式头部企业自如虽没有披露最近的在管房源体量,不过公开消息显示,其业务布局 10 座城市,服务 50 万业主和 500 万自如客,管理房源超 100 万间。早前 7 月也有消息指出自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明租赁企业运营成果显著,集中式企业表现亮眼1数据来源:企业公告,观点指数收集整理54表现力指数2023 年度商业地产表现报告书。同时观点指数也关注到近期自如在天津和北京的关联公司先后完成了增资。此外,目前魔方生活服务境外发行上市备案信息已获确认,哪家租赁企业能够成功实现上市值得关注。出租率方面,截至 2023 年上半年底,相寓、泊寓、冠寓以及招商伊敦成熟期项目平均出租率水平分别为 96.5%、95.9%、95.9%以及 79%,相较去年同期均实现不同程度的上涨,整体来看,租赁企业在项目运营管理方面有着不错的表现。房间单价水平和出租率是营收的两大关键指标,出租率稳步增长以及房间单价基本维持稳定的情况下,租赁企业在营收上会有不错的表现。图表中 6 家租赁企业 2023 年上半年合计营收 64.84 亿元,其中集中式租赁企业泊寓、冠寓、招商伊敦以及金地草莓在营收方面均实现不同程度的上涨,这除了企业新拓规模带来的收入增长外,与整体租赁市场发展向好也不无关系。相较来看,分散式企业在营收增长端较为乏力。相寓上半年营收 28.29 亿元,同比下降 5.13%,从我爱我家中期业绩可以发现,上半年相寓贡献的收入占比达 45.15%,同时也带来了 29.82 亿元的营业成本,上半年相寓毛利率-7.47%,同比下降 1.01 个百分点。虽然相寓继续亏损,但我爱我家管理层对该业务保持乐观,并表示未来5到10年,相寓在管房源数量会保持稳步上升。今年 5 月,我爱我家曾表示相寓独立上市是公司一直明确的战略目标,今年将会启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。上半年四支保租房 REIT 基金合计收入 1.41 亿元,基金净利润合计 4384.05 亿元。可分配金额方面,从观点指数整理的图表中可以发现,四支保租房 REIT 表现均超预期,其中华润有巢 REIT 在可分配金额以及分派率方面有不错的表现。同时,四支基金已先后完成不同金额的分红。从企业披露的数据中可以简单测算租赁企业的平均单价水平。今年上半年图中提及的 4 家租赁企业平均房间单价水平为 2327.3 元/间/月,相较去年同期下降 1.33%。其中观点指数注意到冠寓以及相寓的房间租金单价水平出现不同程度的下滑,整体租金下滑维持在 10%以内,租金走势基本维持稳定。观点指数判断,这与今年以来新开门店数增长不无关系,在新增入市项目数增长的情况下,样本企业为吸引以及留住客源会采取多样优惠政策。其中招商伊敦以 4008.98 元/间/月的房间单价水平位居首位,这与其项目城市布局以及产品定位离不开关系。同时注意到,聚焦于普通白领租房人群的泊寓和冠寓的房间租金单价水平相差不大。数据来源:企业公告,观点指数收集整理企业公告,观点指数整理数据来源:基金公告,观点指数整理期内,上市一周年的保租房 REIT 基金在可分配金额等方面有着不错的表现。保租房 REIT 上市一周年业绩亮眼,外资加快布局租房市场255表现力指数2023 年度商业地产表现报告来源:观点指数不完全统计来源:观点指数不完全统计9 月 12 日,住建部表示,今年全国筹集保障性租赁住房204 万套(间)的任务目前已完成 72%。从全国看,各地近两年共已建设筹集保障性租赁住房 508 万套(间),完成投资超过 5200 亿元,可解决近 1500 万新市民、青年人的住房困难。按照住建部安排,未来将继续鼓励各地在产业园区或城市建设重点片区建设保障性租赁住房,鼓励在轨道交通站点周边,鼓励利用闲置商业办公楼等建设保障性租赁住房,多措并举扩大供给。多维政策护航,非居改保受关注3基金能否持续可分配和经营业绩分隔不开,从四支基金底层资产项目的经营层面来看,二季度末四支保租房 REIT 底层资产平均出租率 97.97%,四支保租房 REIT 平均出租率水平均维持在 95%以上。其中注意到,中金厦门安居REIT出租率数据表现较为突出。二季度末,平均出租率达 99.64%,位居首位,同时环比一季度增长 0.15 个百分点。基金底层资产平均租金表现上,华润有巢 REIT 和华夏北京保障房 REIT 底层项目基于城市区位优势,在项目租金上有不错的表现,截至二季度末,两者底层项目的平均租金分别为 70.25 元/平方米/月以及 52.88 元/平方米/月。基金扩募方面,华润有巢表示已从存量和增量两个方面规划了可持续的扩募计划,中金厦门安居 REIT 表示,有意向将成熟的资产不断装入中金厦门安居 REIT。此外,仲量联行统计数据显示,今年一季度,上海共计录得 13 宗大宗资产交易,其中长租公寓交易为 3 宗,仅次于产业园区和办公楼。2022 年全年,74 单大宗交易有 15 单均为长租公寓,成交单数占比超过 20%,仅次于办公业态,交易额达到 65.5 亿元,同比增长 263.89%。关注近两年的大宗交易市场可以发现,长租公寓资产再次收获投资者关注,同时也注意到越来越多的企业开始布局,租赁市场新兴力量发展势头强劲。据观点指数不完全统计,今年 1-9 月住房租赁市场共计完成 5 宗资产交易案例(含收购非居项目改造为住房租赁案例)。其中资产收购方领盛投资已推出全新长租公寓品牌COZI 可遇,该品牌由领禾盛铭全新打造,将对领盛投资旗下长租公寓资产进行统一管理运营。其首个项目 COZI 可遇虹桥年内已完成亮相。同时城璟租住集团也已推出长租公寓品牌布局 Ease Living城璟租住长租公寓市场。6 月,城璟租住集团与开元旅业此外,从观点指数统计到的今年 1-9 月住房租赁行业新品牌可以发现,随着住房租赁行业热度的不断攀升,企业开始密集推出新品牌布局住房租赁市场。市场参与主体多元化发展的趋势,在推动行业构建良性竞争环境的同时,也让住房租赁老玩家面临更大的发展机遇和挑战。观点指数认为,在多方红利加持下,住房租赁市场向好发展是吸引外部企业集中布局长租公寓市场的重要原因,同时保租房公募 REIT 的火热也是关键因素。集团达成战略合作,正式完成收购后者所持有的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目,该项目是城璟租住集团首个重资产长租公寓项目。可以发现,资产收购成为不少企业进军长租公寓市场的敲门砖。56表现力指数2023 年度商业地产表现报告来源:观点指数不完全统计今年 1-9 月,政策端继续推出多个文件支持和规范住房租赁市场发展。观点指数注意到,今年上半年中央层面政策聚焦于加大住房租赁市场金融支持力度。其中央行联合银保监会发布的关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)(下文称意见)中指出,支持住房租赁供给侧结构性改革;重点支持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展;建立健全住房租赁金融支持体系等。为租赁住房的投资、开发、运营和管理等全生命周期提供多层次、多元化的金融产品和服务体系。同时融资渠道涉及银行、资本市场等,覆盖信贷、债券、REITs 等多元化融资工具。中央层面通过对住房租赁市场多维度的支持政策,有效增加保障性租赁住房供给。同时,观点指数关注到中央层面对住房租赁市场另一发力重点在于城中村改造。从 4 月 28 日中央政治局召开会议,到 7 月 21 日国常会中审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见(以下简称“意见”),到 7 月 24 日中央政治局召开会议再提城中村改造,再到 7月 28 日城中村改造工作部署电视电话会议。今年以来城中村改造工作受到较多的关注。7 月 24 日的中央政治局会议中提到,要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。同时注意到,国常会通过的意见主要是针对国内超大特大城市,会议上指出要把城中村改造与保障性住房建设结合好。城中村改造方式已然成为重点城市保租房筹集的重要方式。地方层面,不少城市主要集中在公积金政策、优惠政策、57表现力指数2023 年度商业地产表现报告数据来源:观点指数统计数据来源:观点指数统计管理规范以及闲置资产盘活等方面颁布相关政策文件。如今年北京、上海、广州、成都、重庆等城市在优化公积金政策方面做出明确规定;广州、成都、青岛等城市在平台监管等方面做出规定。其中值得注意的是,非居改保方式成为保租房筹集的重要渠道,今年以来,广州、深圳、漳州、天津等城市先后颁布相关政策文件鼓励非居改保项目的落地。所谓非居改保,也就是存量改造新模式,政策端鼓励闲置和低效利用的商业、办公、旅馆(酒店)、厂房等非居住房改建保障性租赁住房,有效提升非居用房的使用效益。举例来看,天津颁布的市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知规定,利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房和仓储(三类用地除外)、科研教育等非居住存量房屋改造建设保障性租赁住房,以及利用自有土地建设保障性租赁住房不增收土地价款。深圳在 8 月初公布的四大政策文件中明确了保障性住房建设筹集的主渠道,其中包括非居住存量房屋改建。近年来,政策、运营以及资本等多方面资源组合,加速住房租赁市场新格局的形成,也推动行业规范化、规模化以及专业化发展。据观点指数不完全统计,今年 1-9 月,样本企业共计新开业 101 个租赁项目,开店数同比增长 24.69%,剔除新增跟进样本企业的影响,开店数同比增长 19.75%,开店项目数较去年同期有所提升,样本企业对租房市场发展信心不减。其中新开店企业包括房企系、酒店系、创业系等背景的租赁企业,新增入市项目囊括多种租住产品。其中开店项目数最大的租赁企业是安歆公寓,1-9 月新开项目数 19 家,贡献占比达 17.76%,同时龙湖冠寓和城家公寓新开门店数贡献占比均超 10%。关注新开项目产品类型可以发现,相较去年同期,租赁企业对中高端租赁市场的关注度有所提升,招商伊敦、乐璟生活社区、城家公寓、乐乎公寓等租赁企业期内均有相关租住产品落地。新开项目体量上,超千套的大体量项目数量有所增长。期内新开项目泊寓院儿海湾社区、安歆青年社区无锡新城人才公寓、魔方公寓昌平沙河地铁站店、上海虹桥乐贤居城家公寓以及泊寓院儿厦门海湾社区等项目,均是千套以上大规模社区。其中泊寓院儿海湾社区项目占地面积 13.6 万平方米,提供 8000 间租赁房源,规划 9000 平方米商业面积,是厦门规模最大的租赁社区。观点指数认为,基于大体量项目的规模效应、租户管理、经济效益等方面优势,租赁企业逐渐加大在大体量项目上的布局。项目开业方面,观点指数选取28家住房租赁企业作为样本,监测今年以来的开业情况。从观点指数统计的每月样本企业项目入市情况可以发现,今年1-9月租赁企业开店高峰期集中在3-7月,与去年相比,开店高峰期明显前置。观点指数判断,上半年城市青年新增以及换租需求集中释放,同时 6-8 月迎来毕业租房热潮,中高端服务式市场受关注,企业开店热潮前置458表现力指数2023 年度商业地产表现报告高校毕业生租房需求持续释放,同时毕业季期间租赁企业推出多项优惠政策吸引新租户签约。城市租金表现方面,北京、上海及深圳住宅挂牌租金水平明显高于全国其他城市,其中北京今年 1-9 月的平均水平为 123.20 元/平方米/月,居各城市首位。观点指数监测的十个城市今年 1-9 月的平均租金水平为数据来源:全国房价行情网,观点指数整理69.07 元/平方米/月,相较去年同期的 66.17 元/平方米/月增长 4.39%,同时观点指数统计的十城中,70%的城市 1-9 月份平均挂牌租金同比出现上涨,租赁市场实现稳步增长。分月度来看,1 月处于春节假期期间,租房市场房源供给量以及重点城市挂牌租金下滑,市场表现较为冷淡。随着节后返工带来的租房小热潮来临,业主房源挂牌积极性回升,重点城市住宅挂牌租金呈现波动回升的走势。同时,为迎接毕业季租房热潮,业主租赁房源挂牌积极性波动上升,租赁企业积极部署项目入市工作。据观点指数观察,毕业季期间重点城市租房需求集中释放,为快速抢占毕业生客源,租金优惠政策以及毕业季相关优惠活动,成为企业吸引客源的有力抓手。随着毕业季租房热潮过后,租房需求开始下降,挂牌租金也开始随之下滑。59表现力指数2023 年度商业地产表现报告报告期内,无论是从宏观还是微观上,均可窥见文旅行业已经一甩前三年的颓势,进入强复苏时代。文旅发展蓬勃生机文旅行业整体发展状况方面,2023 年 1-9 月全国旅游市场的出游人次、旅游收入、人均消费较去年有了大幅回升,复苏态势一路向好,且 6-8 月暑假期间旅游市场复苏继续提速,多数目的地接待游客人数已达到历史最高水平。今年前三季度总共发布 30 条旅游消费相关的政策,其中 3、4、8 月的颁布数量较多,三季累计共 10 起。政策内容主要为发放文旅消费券、大力举办文旅相关活动、创新夜间文旅消费场景等。多省市还对企业进行了资金及信贷扶持,且主要集中于三季度。从集中签约项目的布局区位来说,可以发现签约项目大多位于三四五线城市,观点指数认为,签约项目的地理位置与当下的文旅的发展趋势有关。此外,签约项目中多了跨业态融合的身影,其中不乏“农业 旅游”、“影业 旅游”、“潮玩 旅游”、“工业 旅游”等。郑州海昌开业当天客流超 2 万人次,中秋节当天度假区累计接待游客 2.5 万人,整个中秋国庆 8 天假期累计接待游客 16.5 万人,而上海海昌则通过国潮电音节等国风文化吸引 Z 世代等消费群体,得益于此黄金周期间累计接待游客数近 18 万人次。此外,从伟光汇通年内签约落地的 4 个项目均位于云南来说,也展示了其回“乡”深耕的战略部署。据观点指数统计,2023 年上半年样本企业的营收均强势复苏,较同期有较高增长,且多家旅企如复星旅文、华强方特、中青旅、宋城演艺等归母净利润均扭亏为盈。今年上半年,全国旅游市场有了明显提升,表现为一二季度的出游人次、旅游收入、人均消费呈现较大幅度的增长,同比增长率方面也由负转正。具体数据上,2023 年上半年国内旅游总人次达 23.84 亿,国内旅游收入达 2.3 万亿元,分别恢复至 2019 年同期的77%、83%。其中可以发现二季度较一季度也有一定程度的上升,观点指数认为这与二季度密集分布了五一、端午两个假期有关,这两个假期的出游人次均恢复至 2019 年的 110%以上,五一假期的旅游收入也同比增长了 128.9%。宏观旅游消费市场高开稳升,多因素叠加促进文旅消费1数据来源:文旅部,观点指数整理60表现力指数2023 年度商业地产表现报告此外,据文旅部数据显示,今年暑期(6-8 月)旅游市场复苏继续提速。多数目的地接待游客人数达到历史最高水平,国内旅游人数达 18.39 亿人次,旅游收入达 1.21 万亿元。暑期旅游产品价格也普遍上涨,暑期全国(不含港澳台)进港机票均价同比上涨 14.17%,酒店客房均价同比上涨46.88%,景区门票均价同比上涨 4.63%。今年四季度文旅市场同样迎来了“开门红”,旅游收入方面已经恢复到 2019 年同期水平。据观点指数统计,中秋国庆是今年法定节假日中旅游收入唯一恢复到疫情前同期水平的假期。具体来说,该假期国内旅游出游 8.26 亿人次,按可比口径同比增长 71.3%,按可比口径较 2019 年增长 4.1%;实现国内旅游收入 7534.3 亿元,按可比口径同比增长129.5%,按可比口径较 2019 年增长 1.5%。除此之外,演唱会、音乐节等大型活动的举办,带动了城市的文旅消费,娱乐市场的热度传递到全国各地的旅游业。8 月 7 日,西安发布消息称 TFBOYS 演唱会前后,西安住宿线上提前预订量较去年同期大幅增长,尤其是 8 月 6 日至 7 日出行总订单量同比增长 738%;门票收入 3576 万元,直接带动 4.16 亿元的旅游收入,其中购物 文化娱乐 旅游景区游览占比 24%。此外据携程数据显示,截至 7 月 23日,8 月 5 日-8 月 6 日期间,西安景区门票预订量同比增长超 38 倍,整体度假产品订单量同比增长超 16 倍。无独有偶,据 OTA 平台携程数据显示,周杰伦天津演唱会累计带动综合消费超 30 亿元,呼和浩特演唱会前后4 天时间共接待游客数达 126.17 万人次,实现旅游收入28.8 亿元。当地政府、景区同样抓住间接性收入的市场利好机遇,如湖南衡阳薛之谦演唱会期间,当地提供连续三天的免费公交车,且持有薛之谦衡阳站演唱会实名制门票的游客,还可凭票享受南岳衡山中心景区、南岳大庙景区门票半价优惠。结合今年暑期游客接待情况及产品价格上涨的趋势,叠加今年上半年文旅产业全面复苏及娱乐市场利好影响,短期游热度回升,观点指数预计三季度和四季度旅游消费也将维持稳定上升趋势。据观点指数不完全统计,今年前三季度总共发布 30 条旅游消费相关政策,其中 3、4、8 月的相关政策颁布数量较多,三季累计共 10 起。政策内容主要为发放文旅消费券、大力举办文旅相关活动、创新夜间文旅消费场景等。报告期内,共录得发放旅游消费补贴支持 3.2 亿元,同比下降 43.76%,广州出台相关支持政策最多,进而推动其文旅消费迅速提升。作为广东经济的重要支柱城市,今年上半年其 GDP 总量和增速均不及以高新产业为主的深圳,但正因如此,更需要在疫情放开后以补贴的方式促消费,加快复苏进程。文旅部数据显示,上半年广州接待市民游客 0.97 亿人次、实现文旅消费总额 1357 亿元,同比分别增长 58.2%、49.0%;主要宾馆酒店平均入住率达六成,同比增长近20%;旅行社接待情况和营业收入增幅分别达 333.9%、197.9%;大中型演出数量和前来举办演唱会的演出艺人数量均居全国第一。非旅游消费相关政策方面,1-9 月共计 47 起,其中旅游建设类政策三季度共占 16 起,内容包括但不限于打造文旅品牌、开发投资文旅综合体、创立旅游产业基金等。此外,多省市还对企业进行了资金及信贷扶持,且主要集中于三季度,政策涵盖了对重点文旅项目的建设单位给予扶持资金;对评定为国家不同等级的企业可获取相应等级的奖励;加大文旅重点领域信贷投放;对不同地区企业给一二季度注重客体消费,三季度促进主体供给2数据来源:观点指数整理61表现力指数2023 年度商业地产表现报告报告期内,共录得 10 起集中签约事件,均分布在二三季度。如前文所提及的明星音乐节、演唱会等演出形式,在短期内为当地带来了远超法定节假日的经济效益。观点指数认为,这也促使各省市积极引进丰富的文艺演出,来推动文旅产业的发展。上述 10 次重大项目集中签约会共计签约文旅项目 230个,总投资金额为 2518.68 亿元,同比增长 206.67%、117.33%,平均每次签约会达成 23 个项目,平均集中投资规模达 251.87 亿元。其中,投资规模最大及签约项目最多的均是福建文旅经济发展大会,此次会议共成功洽谈 94 个文旅招商合作项目,涵盖海洋旅游、生态康养、数字文旅、乡村振兴等领域,总投资 1101 亿元;现场签约项目 40 个,其中招商引资项目 33 个,总投资 569 亿元。从集中签约项目的布局来看,项目大多位于三、四、五线城市。观点指数认为,上述地理位置的偏好与当下的文旅趋势有关。随着地方与国家层面关于乡村旅游发展、资金倾斜相关政策的持续出台,促使企业运用短视频平台、OTA 平台等多种途径对项目进行宣传与营销,进而吸引更多游客“入乡”,且随着乡村休闲旅游、反向旅游等旅行方式的热度不断飙升,游客们也更偏好于去冷门小众的城市旅游,进而促使更多企业选择在下沉市场中分一杯羹,形成良好的正向循环。集中签约项目布局下沉,“旅游 多业态”融合焕发活力3予倾斜支持等。期内,同样值得关注的是,自今年 6 月起地方及国家层面的政策颁布均充分借力娱乐产业的发展对文旅市场的利好。62表现力指数2023 年度商业地产表现报告除了文旅项目集中签约以外,年内前 9 月共录得 38 起单个项目签约,与去年同期相比,累计多了 16 起,增长72.73%。期内,在已披露投资金额的签约项目中,金额最大的一笔是于8月11日签约的济南埠村国际综合休闲度假区项目,总投资额约为 106 亿元,该项目由济南市章丘区政府、济南文旅集团共同打造,将依托济南野生动物等资源,引入现代康养医养、主题游乐、休闲度假等业态。可以发现,8-9 月的已签约的如甘肃礼县、甘肃将台乡、湖南永州、四川绵竹、辽宁大连、江西南昌等多个项目,均表示要巧妙运用当地的自然生态资源,并引入多业态,这和以往的新增项目主要以限定主题的乐园为主有明显不同。有别于传统的文旅业态,这种“文旅 生态”的形式利用生态优势吸引游客光顾,进而以多业态的方式引导游客消费。观点指数认为,这是一种很好的刺激消费的形式,一定程度上能有效解决旅游人次高,但消费支出少的问题。其中值得注意的还有签约项目中多了跨业态融合的身影,其中不乏“农业 旅游”、“影业 旅游”、“潮玩 旅游”、“工业 旅游”等。如电影业中影、消费品牌泡泡玛特等开始涉足线下主题乐园等项目,文旅产品的供给中也有教育业新东方根据不同区域定制旅游路线的“旅行团”、工业与文旅融合发展开发的大武口工业遗址公园等。实际上这不是签约项目独有的特征,其余旅游产品如旅游线路的设计也与过往不同,不再是旅企联合OTA平台的“专利”,反而多了跨界企业的参与。数据来源:公开资料,观点指数整理报告期内,5 家样本企业如海昌海洋公园、中青旅等签署了战略合作协议。其中海昌海洋公园与沙特阿拉伯建立合作,这是其第三次出海,此前也与越南、菲律宾打造当地主题文旅项目,而这次是首次在海外与国家级投资部门进行合作。此外郑州海昌海洋公园是赶在中秋国庆假期开始前开业运营的,开业及黄金周的双重红利使得园区迎来了第一波客流小高峰。据相关数据统计,郑州项目开业当天客流超 2 万人次,中秋节当天度假区累计接待游客 2.5 万人,整个中秋国庆 8天假期累计接待游客16.5万人,其中70%以上是亲子家庭。上海海昌海洋公园则通过国潮电音节、民族市集等国风文化吸引 Z 世代等消费群体,黄金周期间累计接待游客近 18万人次。此前海昌表示,与主打亲子游的上海海昌不同,郑州海昌的目标客群是全年龄段,因此开业时间之巧妙也是海昌中原布局的第一步。与上海海昌先布局一期度假园区,再升级布局二期及周边酒店配套服务类似,郑州海昌布局的第二步也是继续扩容度假区,如虎鲸剧场、欢乐海水世界、未来世界等,有望于明年开业。样本企业年内扎根稳运营,加强“大本营”部署463表现力指数2023 年度商业地产表现报告数据来源:wind,观点指数整理据观点指数统计,2023 年上半年样本企业的营收均强劲复苏,较同期有较高的增长,且多家旅企如复星旅文、华强方特、中青旅、宋城演艺等归母净利润均实现扭亏为盈。海昌海洋公园的亏损明显收窄,而华侨城整体亏损规模扩大,归母净利持续承压,其旅游业的综合营业收入为103.06 亿元,占整体营业收入的 53.02%,在行业整体复苏的大趋势下仍同比下滑了 2.3%。此外,旅游综合业务营业利润也处于低位,主营利润从上年同期的 26.81 亿下降上半年多数旅企业绩强劲复苏,少数旅企依然承压5年内,伟光汇通同样加快了项目布局的速度,截至目前共计 4 个项目,包括于云南曲靖打造沾益区西河公园休闲度假产业综合项目和南中爨城户外休闲度假产业综合项目、于云南楚雄州开发打造侏罗纪文旅产业园项目,及于云南文山州开发盘龙河北段户外休闲旅游度假项目。从项目地理位置来说,4 个项目均落地云南,这也展示了起步于云南的伟光汇通回“乡”深耕的战略部署。据复星旅文披露,截至 8 月 28 日,三亚亚特兰蒂斯项目所有营收基本与 2019 年全年的收入持平。此外,复星旅文Club Med地中海俱乐部推出的“白日方舟”产品线同样值得关注。“白日方舟”将选址聚焦在一线及新一线城市,为城市本地家庭、年轻客群及游客提供日常生活半径内的城市精致度假。据携程消息,10月8日起,“地中海白日方舟”全球首店南京仙林度假村,将在携程开启预售,并预计于 10 月底正式营业。实际上,城市度假酒店与主题度假酒店等有所不同,其目标客群是探索城市空间的旅行者,一般在短暂的假期或双休日入住,通常建立在丰富的城市文化广场、都市氛围的基础上,并为游客提供参与文化活动、购物体验、娱乐和博物馆、名声古迹的游历。因此观点指数认为,在接下来没有法定节假日的 11、12 月,这类型城市度假酒店会迎来不错的客流量。到 21.4 亿元,营业成本微增 3.78%至 81.66 亿元,旅游综合业务毛利率下降 4.64%至 20.77%。以“文旅 地产”为运作模式的华侨城,其在地产行业一路高歌向前的时代大力发展自身,受益于此,文旅业务也得到不小的发展。但是在房地产行业遇冷之际,加之文旅业务高投入、回报周期长、设施设备更新换代时间快等问题,使得并驾齐驱的“两翼”发展模式反而承压。纵观旅业其他项目如迪士尼、环球影城等有大 IP 支撑的主题公园、以海洋为项目主题的海昌海洋公园、主打古风表演的宋城演艺等,可以看出华侨城欢乐谷对 Z 世代的适应性产品略有不足。同样有大量项目为大型游乐设施设备的华强方特,据其2023 年中报披露,上半年公园业务实现收入同比增长 174%。华强方特除了有传统意义上的如方特欢乐世界、方特水上乐园等游乐场以外,多个项目中还设有原创 IP“熊出没”的主题园区以及有如自贡恐龙王国、绵阳方特东方神画等主题乐园。观点指数认为,在当前文旅复苏的红利期,旅企全方位的布局及非旅企跨界入局形成了多方争夺市场份额的局面,如若缺少创新性,会“力不从心”。其余样本企业方面,期内变化率增幅最大的是宋城演艺,其丽江千古情和桂林千古情景区热度持续飙升,人次和收入均已反超历史同期最高水平,其中桂林千古情景区的散客人数增长迅猛,五一期间散客人数达到 2019 年同期的275%。暑假旺季以来,各个项目阶段性恢复比例提升也同样显著,其中杭州宋城已基本恢复到 2019 年同期水平,同样整体的人次和收入指标已超越 2019 年同期的水平。64表现力指数2023 年度商业地产表现报告对于商业地产而言,可持续发展不仅可以为企业降低运营支出,也可为企业拓宽融资渠道带来绿色资金。ESG 发展价值重塑目前,可持续发展理念已在地产行业生根发芽,各家企业也纷纷披露ESG报告并积极响应国家“碳中和”、“碳达峰”等政策,并做出相应减少碳排放的承诺。国家层面同样出台了相应的政策,鼓励上市企业进行 ESG 报告的披露。期内,多家商业地产企业的评级上调,且评级的重要性日益凸显。这是因为评级提供了对这家企业可持续性和社会责任表现的客观评估。从环境、社会到治理方面,企业可根据等级的“反馈”,不断完善自身,平稳发展。近年来,地产企业作为碳排放的“大户”,从建材原料的开采到建筑落成后的运营,各个环节都需要耗费大量能源,同时也因行业涉及范围广,所以碳排放量可压缩的空间多。据观点指数统计,部分企业降低能耗效果较好,温室气体排放差距不大。报告期内,共录得9起商业地产企业的绿色债券融资事件,总发行金额为 134.18 亿元,仅占房地产行业年内债券发行额的 0.03%,发行规模较低。此外,据统计,发行绿债的商业地产企业类型大多为零售商,且底层资产也主要为购物中心,以办公楼作为底层资产发行绿债的也仅金茂一家,文旅企业则并无发行绿债的相关实践。在商业地产领域,绿色建筑正逐渐成为新常态。而由于供ESG 报告是衡量一家企业长期价值标准的非财务指标,报告会从企业的内部治理、社会关系、环境关系、财务稳定性、风险管理、相关利益方的利益平衡等多个维度,反映企业在经营过程中各相关利益方如股东、客户、员工方面所获得的价值。目前,可持续发展理念已在地产行业生根发芽,各家企业也纷纷披露ESG报告并积极响应国家“碳中和”、“碳达峰”等政策,并做出相应减少碳排放的承诺。监管与市场的变化也吸引着投资者转向更环保、更符合 ESG 要求的地产投资组合。而在政策方面,国家近些年也就 ESG 报告的披露出台了相关的政策。报告披露量不断上升,上市商业地产企业占比超 80%1需上的不平衡,导致目前绿色资产的供应不足以满足企业租户设定的零碳目标。也正是因为此种供应上的差距,导致绿色溢价的产生。65表现力指数2023 年度商业地产表现报告7 月 25 日,国资委发文进一步规范央企上市公司的 ESG 信息披露,对央企控股上市公司的 ESG 专项报告提出了全面的指标体系与披露模板,提出中央企业探索建立健全 ESG体系,力争到 2023 年央企上市公司 ESG 报告披露全覆盖。可以了解到,这项政策并非首次提出,是对 2022 年颁布的提高央企控股上市公司质量工作方案的进一步补充。因此,观点指数对 32 家上市商业地产企业的 ESG 报告披露情况进行了相应的统计,可以发现随着政策的不断出台,商业地产行业的 ESG 报告披露率逐年上升,预计接下来其他企业会不断加入 ESG 报告披露的行列。据统计,上市商业地产企业自 2022 年以来,以自身或集团为主体披露与 ESG 相关的绿色金融框架或可持续发展报告数量占样本商业地产企业披露量的 80%以上。数据来源:wind,观点指数整理评级方面,目前全球 ESG 评级百花齐放,其中影响力和话语权较高的主要是明晟 MSCI 和晨星 Sustainalytics,且二者评级结果存在较高相关性。对于房地产行业来说,MSCI 的 ESG 评价模型主要从绿色建筑机遇、人力资本开发,公司治理,雇员健康与安全等角度出发。其中,8 月 9 日,晨星 Sustainalytics 发布的报告显示,中国金茂 ESG 风险评级为低风险,ESG 风险分数降至 14.1,位列中国内地房企第一名、全球参评企业前 7%。且根据MSCI 评级,期内上调了多家商业地产企业的评级,如招商蛇口 MSCI 获评 A 级,是 A 股房地产行业上市企业中的最高评级,中海的 ESG 评级同样有所上调,从原来的“BB”ESG 评级重要性凸显,港股企业评级普遍高于 A 股266表现力指数2023 年度商业地产表现报告数据来源:企业公告,观点指数整理现阶段,ESG 已全面融入现代商业活动中。其中,最直接的体现便是在企业的融资端。ESG 能立足于经营实践,一定程度上得益于绿色债券、绿色信贷、绿色基金以及绿色资产证券化产品的蓬勃发展。绿色金融对融资标的及筹资目的都有特殊要求,通常需要近年来,地产企业作为碳排放的“大户”,从建材原料的商业地产企业绿债发行劲头不足,样本总发行额超 134 亿部分企业降能耗效果显著,温室气体排放差距则不大43上升至“BBB”。实际上,ESG 评级的重要性在于其提供了对这家企业可持续性和社会责任表现的客观评估,其中也包含了风险管理评估。因此具体来说,环境(E)与社会(S)方面,有利于企业了解其现下 ESG 发展的实际情况,通过及时调整可持续发展战略,促进企业长远发展。此外,评级同样对企业的治理(G)层面起到促进作用。评级结果可使企业改进治理结构和流程,增强信息的披露程度,提高透明度,从而提高决策效率,降低潜在风险发生的可能。而从利益相关者出发,ESG 评级结果也有助于投资者进行相应的投资参考,进而降低损失的可能性。其中,值得注意的是港股企业的 ESG 评级无论是最高评级,抑或是单家企业的评级,普遍都要高于 A 股企业的评级。观点指数认为,这与企业开始进行绿色发展的时间先后有关,此外港交所对上市公司的 ESG 信息存在强制披露要求,内地证监会对于 ESG 的信息披露则趋向自愿和政策鼓励,而非强制,所以港股对比 A 股企业会更早进行 ESG 的相关实践,因而相应的投入也更多,评级也更高。开采到建筑落成后的运营,各个环节都需要耗费大量能源,同时也因行业涉及范围广,所以碳排放量可压缩的空间多。一般而言,根据企业披露的 ESG 报告可获知其碳排放及能源消耗的情况。不过,由于上市企业对具体量化指标的披露程度较低,且统计口径存在差异,故观点指数只选取其中百万元营业收入综合能源消耗量和百万元营业收入温室气体排放量这两个指标作为分析依据。从具体数值来看,中国海外发展、招商蛇口、中国金茂、恒隆地产、太古地产等上市企业,百万元营收综合能源消耗量均低于 4 吨标煤/百万元,明显低于其余上市企业的数值。换而言之,这部分企业每产生 100 万元营收所消耗的能源更少,也即提高了能源的使用效率,达到了初步的可持续发展。但综合来说,百万元营收温室气体排放量这个指标的降低,才是进阶的可持续发展。纵观所统计的这部分商业地产企业,可以发现企业的碳排放量指标差距并不大,也即是碳减排的表现并不突出,而实际上只有减少二氧化碳等温室气体的排放才能真正达到“双碳”的目标。67表现力指数2023 年度商业地产表现报告建立在绿色发展的基础上,其募资资金必须 100%用于绿色项目,因此绿色金融产品在推动地产企业实现低碳发展上发挥着重要作用。就房地产行业而言,在近年政策的连续调控下,企业的传统融资渠道正在变窄,有息负债规模受到严格限制,绿色融资成为企业融资渠道的有效补充,其中绿债又是绿色融资的最主要来源。除此之外,以绿债进行融资,不仅可以解决地产企业的资金短缺问题,提升企业的竞争力,还可以促进房地产行业进行经济结构调整和升级,借助其严格的募集资金流向要求,引导地产企业不断发展绿色建筑。虽然得益于政策和市场投资者的大力支持,绿色债券的发行利率要比普通债券品种更低,但是房企进行低碳绿色转型、绿色建筑工程以及审批认证产生的增量成本,同样不容忽视。报告期内,共录得 9 起商业地产企业的绿色债券融资事件,总发行金额为 134.18 亿元,对比年内整个房地产行业4358.99 亿元的债券的发行金额显得渺小。从占比来看,绿债的发行金额仅占 0.03%。观点指数认为,目前绿债发行较少的原因主要有二:其一是由于前文提及的绿色资金有着严格的募集资金流向要求,其二则是境内地产企业的绿色债券融资尚处在起步阶段,现有绿债市场参与者多以地方国企为主,境内发行绿色债券的既有案例及经验较少。相较于在境内发行,商业地产企业更倾向于在境外发行绿债,如远洋集团等。此外,还可以注意到,发行绿债的商业地产企业类型大多为零售商,且底层资产也主要为购物中心,以办公楼作为底层资产发行绿债的也仅金茂一家,文旅企业则并无发行绿债的相关实践。可以看出,中国内地一线城市甲级办公楼市场的租金绿色溢价区间在2%-10%,其中高级别绿色认证(如LEED金级、白金级)的资产溢价表现则更为突出。而根据经济学中的供求关系可知,当需求大于供应,也即对于商业地产而言,可持续发展不仅可以为企业降低运营支出,也可为企业拓宽融资渠道带来绿色资金。此外,绿色建筑的租金也获得相应的提高,进而增加收入。绿色建筑是指这栋建筑从规划到设计、施工、运维、翻新、拆除的全寿命期内,尽可能减少能源的使用及环境的污染,提高建筑的资源运用效率,甚至做到零碳建筑。如 10 月 8 日,据公开市场信息,雄安的零碳建筑自贸试验区交流展示中心即将投入使用。据了解,该展馆自规划阶段就明确了零碳建筑正向设计理念,即适应气候条件,利用自然资源禀赋,在满足室内环境参数、碳排放目标要求下,采用性能化设计手法,依托被动技术和主动技术,同时选用低碳建材、低碳结构以及材料减量化等设计手段,结合碳排放权交易、碳汇等碳抵消方式,达到零碳建筑的设计目标。据此前世邦魏理仕数据显示,过去五年,北京和上海的新建办公楼中超过 50%为绿色建筑,而在深圳、广州、成都等其他主要城市,这一比例也已经达到 30%左右。在商业地产领域,绿色建筑正逐渐成为新常态。而由于供需上的不平衡,导致目前绿色资产的供应不足以满足企业租户设定的零碳目标。也正是因为此种供应上的差距导致绿色溢价的产生。绿色建筑存量差异产生绿色溢价5数据来源:仲量联行,观点指数整理68表现力指数2023 年度商业地产表现报告供不应求时,会导致商品涨价进而减少对商品的需求或采用其他替代品。这个经济学理论也很好的解释了当某个城市绿色认证的甲级写字楼存量充足时,其租金溢价要低于存量低的城市。69表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度商业地产企业 ESG 发展表现恒隆地产华润万象生活嘉里建设凯德集团领展瑞安房地产太古地产新世界越秀房托中海商业(排名不分先后,按拼音排序)70表现力指数2023 年度商业地产表现报告对于仍涉及诸多重资产的商业地产、文旅企业而言,数字化的持续发展可有效促进资源的流通,还可提高组织沟通协调的效率,重要性日益显著。数字化发展动力不足从部分披露的数据可以发现,大多商业地产企业今年上半年的研发投入同比去年小幅减少,纵览整个地产行业,研发投入的减少并不是商业地产业态的特有表现,而是整体的行业趋势。而且值得注意的是,2023 年上半年研发费用占营业收入的比例也小幅降低。零售商业方面,大多数购物中心平台接口均有微信小程序,内容大同小异,主要是会员权益的补充。同时,部分购物中心还设有线上商城的入口,消费品牌方面也有服装品牌利用大数据分析,以锁定目标消费者进而实现精准营销。实际上,零售商业企业并未实现真正的数字化转型,仅靠会员系统等小程序的上线只能算作信息化的渠道,彻底的数字化转型仍需技术和业务上更高的协作。办公空间方面,运营企业会格外关注租户的质量及智慧楼宇的搭建,通过建立大数据平台,整合楼宇大数据,打破信息资源孤岛壁垒,形成业务协同和资源共享,通过信息化手段辅助楼宇实现高效科学的管理决策。租赁企业则偏好于开发资产投入类的决策判断系统、数字化公寓管理系统等。文旅方面,企业则更倾向于从多方面进行数字化布局。于技术端,企业与科技服务商合作,将 AI 技术进行适应性的修改与应用,进而打造出相应的票务、直播等数字化平台;于供给端,企业通过打造数字 CD、数字藏品、元宇宙世界等数字文旅项目完善产品链;于需求端,则根据游客的偏好需求开设数字化的联名 IP 活动。期内,只有部分商业地产及相关行业企业披露了 2023 上半年研发费用情况,对数字化相关的如“研发费用”等相关科目披露较少,在中报中也只用寥寥几笔带过。但从这部分披露的数据可以发现,大多企业今年上半年的研发投入与去年相比小幅减少,实际上纵览整个地产行业,研发投入的减少并不是商业地产业态的特有表现,而是整体的行业趋势。而且值得注意的是,2023 年上半年研发费用占营业收入的比例也小幅降低。观点指数认为,以上两项均降低的原因主要有三:其一是营业收入的增加,今年上半年无论是零售商业、文旅还是科研投入减少成趋势,消费回暖后更应发展数字化1数据来源:wind,观点指数整理71表现力指数2023 年度商业地产表现报告虽然商业地产企业今年的数字化投入减少,但这部分企业搭建的数字化平台与运营的智慧项目,入局早、降本增效效果明显,发展水平相比房开要更为成熟。零售商与消费品牌共建智慧商场,数字化转型仍需“辅助”2租赁企业,大部分企业的营收与规模均较去年同期有所回暖;其二是研发投入的减少,因为科技研发投入多但产出慢,而年内多个项目零售额、游客数等指标大幅增长的正反馈下,企业会选择加快项目供给的脚步,而对于数字化相关科目的费用支出持谨慎态度;其三则是较多数字化转型早的企业在过去数年已完成了初期耗资较高的数字园区建设、数字平台建设等。如宋城演艺今年上半年的研发费用占营业收入的比例下降明显,主要是因为营收的大幅增长,该项目同比增长了562.85%,且其在中报中披露了旗下各景区均增加了演出的场次,而十一假期期间的演出场数更是去年同期的四倍。除了加强存量景区的运营外,年内还将加速宋城佛山项目的建设。据观点指数不完全统计,数字化方面年内仅与易现先进科技达成战略合作,在杭州宋城景区上线 AR 互动小程序,要注意到这并非是在所有景区上线,该项合作更倾向于是“试水”之举,也体现了企业对于数字化投入的保守与谨慎。报告期内,华强方特也加快了项目的布局,有多个项目签约、开工、开园,但数字化方面的动态依然较少,如今年 9 月6 日推出的“方元数藏”平台,但这个平台实际上是去年宣布入局的。对于大部分企业而言,其研发费用的减少、研发费用占营收比例的下降是有迹可循的。但消费回暖的背后蕴含机遇,且结合现下理性消费的趋势来看,商业地产企业更应该善加利用数字化技术,将项目策划、设计到建设、运营再到升级的各个环节紧密衔接起来,形成有机的整体,通过数据共享和信息交互,实现资源的流动及价值最大化,提高商业地产的运作效率和用户体验。此外,商业地产企业的核心业务仍涉及诸多重资产,资源的流通及组织沟通协调的效率尤为重要,例如数字营销、智慧决策等。因此对于商业地产企业而言,数字化发展的重要性日益显著。此外,受宏观经济因素、消费降级等影响,Z 世代也逐渐成为消费主力,购物中心等商业体面临着用户粘性差、客户流失率高等问题,这也迫使商业地产企业在近些年不断加快数字化转型的进程。零售商业方面,以购物中心为例,可以看到大多数平台接口均有微信小程序,内容大同小异,主要作为会员权益的补充,其中不乏有停车缴费服务、各项优惠的推送、商场相关店铺的信息、楼层指引、会员积分等服务,同时部分购物中心还设有线上商城的入口,如万达广场、万象城、凯德广场等,而这项功能也可有效地实现线下实体营销向线上延伸拓展。观点指数认为,对于零售商业企业而言,数字营销是其实现数字化转型一个最直接的切入点,且在品牌商终端渠道越来越丰富的背景下,顾客对购物中心实体渠道的依赖度大大降低。而平台的搭建正好可以利用微信或 APP 推送该商场近段时间各种特价产品、满减活动、积分兑换等多种优惠信息,以此加强顾客与商场的联系,进而促进线下消费的成交率。零售商目前主要通过自主研发或与第三方平台合作开发等方式搭建数字化平台,但是平台的构建之初大多是为了抵御此前疫情对线下购物的冲击,因此对于大部分商业企业而言,这部分的研发投入仅属运维费用等小额投入,观点指数认为这同样也使得今年上半年企业研发费用降低。除了购物中心自身的数字化转型外,入驻其中的消费品牌的数字化运营及实践同样值得关注。72表现力指数2023 年度商业地产表现报告例如多家餐饮门店均引进了机器人,用以提示排队进度、引导消费者就餐;对于彩妆品牌也引进了 AR 提供试妆,顾客可以自主选择各品牌的化妆品,也可以随心搭配眼影、眼线、唇彩等,并展示化妆前后对比图;对于家居产品、家装服务等,则结合了门店直播、在线 3D 搭配等场景,为消费者提供全套家庭数字化场景解决方案。同时还不乏服装品牌通过大数据分析,确定目标消费者,并在社交媒体平台发布相关的时尚穿搭指南,进行精准推送,从而吸引顾客进行线下试穿,实现线上线下相互导流,并实现销售增长。购物中心和消费品牌的数字化转型也推动了智慧商场的构建,应用的 5G、物联网、大数据、云计算、人工智能、虚拟现实等新技术,可实施全场景、全链条、全用户、全品类的数字化,通过深挖信息进行数据分析及用户画像,促进价值转化,提升消费者体验,进而改善门店及商场整体的经营。而此前观点与企业的采访调研中,企业也有提及完整的数字化转型是对既有业务的优化升级,并加之新兴业务的辅助。所以实际上如若从严格定义上来说,仅靠会员系统的开发、商城的线上迁移延伸等,其实并不算真正意义上的数字化转型,只能算作是信息化的过程,而新兴业务的产生才能打造出“第二增长曲线”,也才能从根源上应对消费降级对营收造成的不利影响。此外,目前顾客到商场大多是纯逛或吃饭,其对于各店铺的购物消费有了明显下降。因此,零售企业也应该好好把握消费回暖的红利期,开拓与零售商不同,办公空间企业会格外关注租户的质量及智慧楼宇的搭建,通过建立大数据平台,整合楼宇大数据,打破信息资源孤岛壁垒,形成业务协同和资源共享,通过信息化手段辅助楼宇实现高效科学的管理决策。6 月 28 日,阿里商办合作签约杭州轩耀商业地产,正式进驻杭州。据了解,阿里商办已经入驻北京、上海、南京、成都、长沙、深圳、郑州、西安、武汉、海口、重庆、太原等多个全国一二线中心城市。如租户的选择方面,传统的商办中介更多的是依靠经验、时间,资源引进租户,这种方式面临着成本耗费大但成效不明显的情况。数字化中介平台的出现则可以较好地解决这部分问题,通过不断完善技术和建设基础数据,改善交易环节中出现的问题,如为租户提供合适的房源,进行线上选址决策,同时也可为办公空间企业提供合适且稳定的租户,降低获客成本及空置率,从而推动写字楼市场良性循环和健康发展。期内,优客工场涉足长租公寓数字化领域,并与远洋集团联手打造位于秦皇岛北戴河新区远洋蔚蓝海岸度假区的度假民宿项目,还与华侨城就茂名电白的箐侨公寓进行合作,利用优客工场核心成员企业希遇科技所开发的“由你公寓”平台,并结合大数据、物联网、云计算等技术,实现线上、线下管理运营,大幅提高经营效率及租客体验。办公空间企业打“内外”组合拳,租赁企业偏好开发决策类系统3出新的业务,靠增加传统供给填补不了消费的需求,或许只有靠“出新”才能如愿。73表现力指数2023 年度商业地产表现报告观点指数认为,住房租赁方面,企业更多的是开发资产投入类的决策判断系统、数字化公寓管理系统等,于企业端可以帮助其进行资产决策,例如旭辉瓴寓研发的系统,可通过实时监控市场供求,结合AI算法,实现精准定价。此外,还可以利用管理系统实现对公寓设备的安全监控、广告精准投放等;于用户端,租客可通过线上平台进行在线找房、缴费、设备报修等。此外值得关注的是,创富港所打造的平台中包含了内部治理中的业财一体化建设,这是在大多企业的数字化转型过程中没有体现的。对比房开企业的业财一体化建设,创富港的小蝶云财税平台建设可通过凭证自动生成、报表实时查看、数据采集自动成账等功能,减少财会人员的人力资源成本,提高工作效率。报告期内,共录得 10 起数字文旅相关事件,主要分布在下半年。可以发现文旅企业相比商业地产企业而言,更为重视数字化的发展。技术、供需端全方位发力,旅企持续进行数字文旅建设4此外在智慧办公方面,以创富港为例,通过物联网构建实体智慧空间,实现了AI人脸识别设备、智能门锁、控电开关、费控电表等设备的智能管理,还可以实时监测联办空间的使用情况,最大程度地利用有限的空间资源,进而提高资源利用率,促进会员高效率工作,带来良好的服务体验。74表现力指数2023 年度商业地产表现报告从具体动态可以看到,旅企更倾向于从多方面进行数字化布局。于技术端,与科技服务商合作,将 AI 技术进行适应性修改与应用,进而打造出相应的票务、直播等数字化平台;于供给端,企业通过打造数字 CD、数字藏品、元宇宙世界等数字文旅项目,完善产品链;于需求端,则根据游客的需求偏好开设数字化的联名 IP 活动。对于旅企而言,各种 IP 的打造是现阶段发展的新内核,以数字化的手段助力 IP 的开发,进而实现沉浸式、体验型文化旅游消费,更是一种良好的产业发展模式。值得注意的是,海昌海洋公园首次试运行无人驾驶游览车。园内,无人驾驶乘用车和零售车将驶进主题公园,提供短驳游览的便民服务,并根据园内客流潮汐,通过监控中心远程调度无人零售车。园外,以政府配发无人公交、无人出租车为契机,协同规划地铁至园区的行驶路线,满足游客出行接驳的需求。观点指数认为,无人驾驶技术不仅可以减少人力的浪费,且可通过约车的方式大大减少等待、跨多主题区步行的时间。上海海昌海洋公园作为上海市首批 21 家数字景区,本次通过拓展提供智慧出行、科技惠民的解决方案,不断完善智慧景区的内容提供。同样重视数字化运营与管理的企业还有豫园股份。此前豫园股份旗下的豫园商圈和“大豫园片区”就有打造线上线下一体化的智慧消费生态体系。豫园股份在回复上交所向特定对象发行股票的问询函中也有提及,此次所募集金额将用于提升公司数字化运营能力等方面,进而提高现有业务运营效率。此外,观点指数认为,如广西沉浸式溶洞项目的元宇宙、AR 等数字化技术不仅有助于文商旅企业吸引更多的游客、增加营收,还能从项目层面助力景区、主题公园等IP的输出,并结合世界文化遗产资源及 IP 价值,依托 5G 算力网络,实现沉浸式虚实场景互动。总的来说,“文旅 数字”已逐渐发展成旅游行业的另一个增长点,旅企需持续发力数字文旅建设才能贴合现下旅游消费的趋势。75表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 年度商业地产企业数字化发展表现保利商旅恒隆地产华润万象生活凯德集团龙湖集团新城控股印力集团中海商业中粮大悦城珠海万达商管(排名不分先后,按拼音排序)76表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 商业地产年度影响力企业2023 商业地产年度影响力企业2023 商业地产年度影响力企业2023 商业地产年度影响力企业2023 商业地产年度影响力企业2023 商业地产年度影响力企业2023 商业地产年度创新力企业2023 城市地标综合体年度典范表现2023 年度值得期待商业综合体2023 商业地产运营年度创新表现中海商业招商商管南国置业希慎兴业中粮大悦城中信和业恒基(中国)投资有限公司世纪汇广场上海真如环宇城 MAX合景悠方(成都)2023 年度商业地产表现77表现力指数2023 年度商业地产表现报告2023 城市地标项目年度典范表现2023 城市地标项目年度典范表现2023 城市地标项目年度典范表现2023 商业地产城市更新年度典范项目2023 商业地产城市更新年度典范项目2023 长租公寓年度典范表现2023 年度租赁企业数字化发展表现2023 年度杰出表现资产管理平台2023 商业资产优化年度杰出表现2023 年度典范商业街区品牌2023 杰出产办资产管理典范企业2023 年度商业地产服务商 ESG 发展表现2023 年度影响力消费品牌北京环球金融中心广州星寰国际商业中心上海星扬西岸中心及星瀚广场重庆方圆 LIVE苏州雅辰悦居酒店中国电建地产悦生活公寓自如资管国寿不动产经营管理有限公司京城大厦喜街蜜蜂科技 BEEPLUS阳光海天梦洁2023 年度商业地产表现78表现力指数2023 年度商业地产表现报告关于观点指数研究院观点指数研究院作为观点机构旗下的数据研究部门,长期跟踪行业企业表现、行业动态、经济走势,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据,同时结合专业分析,生产原创、深度的企业报告,解读经营策略。观点指数将实时、准确的数据与深度的分析相结合,采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计等途径,构建独特的观点指数数据分析模型体系,并于全年不同时点、不同方向、不间断推出各种专业研究报告与行业权威研究成果。通过对企业官网、各大数据平台、行业资讯动态等多渠道实时跟踪,主动获取海量数据信息并进行整理,及时为用户提供准确、全面的专业内容。基于此,观点指数研究院以全角度视野,把握行业发展走势,对相关资本金融、土地、商业市场等动态、结构、信息,以及复杂的市场和交易数据,进行深入分析。同时,以敏锐的市场眼光,独特的视角,剖析各业态之下的市场万象,如物业、产业、文旅、创新业务等,为企业谋划决策提供参考,共享行业发展红利。扫一扫,了解指数

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    12024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|流 动 的 需 求寻觅企业升级搬迁轨迹,探寻挖掘市场租赁需求 流动的需求|武汉甲级写字楼市场专题报告|2024年4月 22024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|第一太平戴维斯|武汉甲级写字楼市场专题报告|流动的需求 信息图表信息图表32024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|制造业制造业金融业金融业服务业服务业20.1%4.4.5.3.0%4.8%3.9%3.1%3.5%2.9%2.5%2.4%1.9%5.9%传统金融非传统金融房地产建筑科技互联网专业服务消费服务消费制造工业制造文体娱乐零售贸易第三方办公服务医药与生命科学交运仓储其他信息图表一|租户普查|行业分析1,230 710 930 650 700 430 660 420 790 310 3,410 540 600平均租赁面积平均租赁面积注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月图表:图表:20232023年武汉甲级写字楼租户行业分析及平均租赁面积(按租赁面积,平方米)年武汉甲级写字楼租户行业分析及平均租赁面积(按租赁面积,平方米)图表:武汉甲级写字楼前五大租户及对比(按租赁面积)图表:武汉甲级写字楼前五大租户及对比(按租赁面积)20232021房地产建筑17.517.5.618.6.016.0%金融业24.524.5$.724.73.533.5%服务业15.815.8.512.5.216.2%科技互联网16.316.3!.421.4%8.18.1%制造业7.07.0%6.76.7%9.89.8 1642024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|23.5.0.6.9%7.5%7.4%6.8%5.2%3.7%3.4%2.7%2.5%1.9%制造业金融业房地产建筑第三方办公文娱传媒科技互联网交运仓储制药与生命科学服务业酒店餐饮零售贸易公共机构其他信息图表二|租户普查|内外资分析注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月26.4.5.8.7%4.2%3.5%2.9%2.8%1.9%1.2%1.1%1.1%1.0%金融业房地产建筑服务业科技互联网制造业能源化工零售贸易文体娱乐制药与生命科学公共机构第三方办公交运仓储其他外资企业14.114.1%图表:图表:20232023年武汉甲级写字楼租户内外资行业分析及平均需求面积(按租赁面积,平方米)年武汉甲级写字楼租户内外资行业分析及平均需求面积(按租赁面积,平方米)420 950 840 3,570 3,670 630 740 510 560 1,320 2904101,1009505906506901,4303205905609503,160500平均租赁面积平均租赁面积行业占比行业占比平均租赁面积平均租赁面积行业占比行业占比85.985.9%中资企业52024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|信息图表三|租户普查|面积段及大面积租户分析6.5%3.7%4.37.9B.6A.8.2.5.8.1.5.6%3.9%4.6%5.4.1.1.1%2.5%3.9%4.0 16202120233,000注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月图表:武汉甲级写字楼租赁面积段分析(图表:武汉甲级写字楼租赁面积段分析(20232023年,按企业个数)年,按企业个数)图表:大面积租户(图表:大面积租户(3,0003,000平方米及以上)企业个数平方米及以上)企业个数及及租赁面积占比(租赁面积占比(20232023年)年)图表:大面积租户(图表:大面积租户(3,0003,000平方米及以上)行业类型分析(平方米及以上)行业类型分析(20232023年,按企业个数及租赁面积)年,按企业个数及租赁面积)按企业个数按承租面积20234.04.00.230.2 213.93.91.331.3 162.52.5 .920.9%按企业个数按承租面积房地产建筑20.020.0.617.6(.028.0%传统金融27.827.8%专业服务13.313.3.612.6%科技互联网12.012.0.612.6%能源化工与公共事业4.04.0%4.84.8%新兴金融4.04.0%4.74.7%第三方办公5.35.3%5.75.7%其他13.313.3.314.3b024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|信息图表四|租户普查|商务区行业分析*汉阳及四新均属于新兴商务区且样本量较少,故此处将两区域合并分析。注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月7 7武 昌 滨 江武 昌 滨 江8 8街道口街道口9 9大 汉 阳大 汉 阳*4 4航空路航空路5 5光谷光谷6 6王 家 墩王 家 墩 C B DC B D1 1建 设 大 道建 设 大 道2 2中南中北路中南中北路3 3汉 口 沿 江汉 口 沿 江图表:武汉甲级写字楼各商务区租户行业分析(图表:武汉甲级写字楼各商务区租户行业分析(20232023年,按租赁面积)年,按租赁面积)核心商务区次级商务区新兴商务区传统金融传统金融31.731.7%房地产建筑15.1%专业服务9.8%新兴金融8.1%科技互联网7.5%传统金融传统金融27.227.2%专业服务22.2%房地产建筑8.7%新兴金融8.0%科技互联网7.6%房地产建筑房地产建筑26.926.9%传统金融15.6%专业服务11.5%科技互联网9.0%新兴金融5.6%科技互联网科技互联网13.213.2%房地产建筑12.3%传统金融12.1%专业服务10.1%文体娱乐9.1%科技互联网科技互联网56.256.2%房地产建筑13.2%传统金融11.1%文体娱乐6.5%专业服务3.3%房地产建筑房地产建筑42.542.5%传统金融19.9%科技互联网11.2%专业服务6.9%零售贸易4.8%传统金融传统金融30.130.1%房地产建筑23.7%能源化工11.1%专业服务7.8%科技互联网7.5%消费服务消费服务27.427.4%科技互联网25.6%专业服务11.0%传统金融8.1%零售贸易7.7%科技互联网科技互联网19.919.9%房地产建筑19.6%消费制造14.5%专业服务12.7%能源化工8.4%3 34 41 16 67 72 25 58 89 972024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|信息图表五|租赁行为分析|搬迁与升级注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月图表:武汉甲级写字楼新增租赁需求行为分析(图表:武汉甲级写字楼新增租赁需求行为分析(20202020至至20232023年,按租赁面积)年,按租赁面积)2020202120222023新成立新成立扩租扩租搬迁搬迁升级升级升级及搬迁升级及搬迁2023202313.9.9$.7$.7.1.1F.4F.4a.5a.5 2218.5(.8%8.6D.1R.7 2121.41.4%8.78.4G.1 2016.4B.9.0(.7.7%升级28.828.8%同商务区内同商务区内搬迁及升级占比(按企业个数)搬迁71.771.7%升级7.27.2公里公里搬迁1.41.4公里公里升级62.262.2%搬迁29.029.0%图表:武汉甲级写字楼新增租赁需求企业租赁搬迁及升级分析(图表:武汉甲级写字楼新增租赁需求企业租赁搬迁及升级分析(20222022至至20232023年)年)新旧办公场所之间平均距离平均距离地铁通达性提升地铁通达性提升占比(按企业个数)82024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|第一太平戴维斯|武汉甲级写字楼市场专题报告|流动的需求 租户普查租户普查92024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|甲级写字楼租户普查|调研综述数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月武汉甲级写字楼市场在历经快速发展、疫情冲击、缓慢复苏多个阶段的不断更迭,市场量变与质变的交互作用与融合正在持续发酵。第一太平戴维斯研究部通过多年数据累积,选取市场重要时点,探析武汉甲级写字楼市场需求格局的改变。深入租户普查维度,选取2016、2021以及2023年三个年份为研究时点进行市场对比,其选取说明如下:本次租户普查调研涉及武汉42 42个甲级写字楼项目,样本总建筑面积292292.1 1万平方米,调研企业个数近2,000家,企业总承租面积逾170170万平方米。42 42栋栋甲级写字楼甲级写字楼市场样本市场样本调研样本调研样本符合甲级写字楼标准,截至2023年四季度已交付并运营的项目2,0002,000家企业家企业企业个数企业个数面积定义面积定义本文租赁面积均指建筑面积292.292.1 1万平方米万平方米样本总面积样本总面积研究对象研究对象符合上述标准的甲级写字楼项目中,正常经营的终端需求租户17 170 0 万平方米万平方米总承租总承租面积面积统 计 时 间 截 至统 计 时 间 截 至2023年第四季度20162016年年2016年是武汉甲级写字正式迈入第一轮供应高峰周期前迈入第一轮供应高峰周期前的时间节点,市场处于供应与需求平稳供应与需求平稳的状态;20212021年年第一太平戴维斯于疫情后首次发布疫情后首次发布武汉甲级写字楼租户专题报告,剖析后疫情时代租户结构后疫情时代租户结构变化;20232023年年经济不确定性下,市场租赁需求持续萎缩需求持续萎缩,带动市场存量租户加速流动存量租户加速流动,租赁需求行为发生改变;102024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|0%5 %05%金融业房地产建筑消费类*科技互联网专业服务工业制造第三方办公服务医药与生命科学其他20162021202220230%5 %05%趋势线金融业U型反弹,消费行业提振明显,专业服务扩张强劲*消费类行业主要包含消费服务、酒店餐饮、消费制造、文体娱乐及零售贸易类。注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月图表:图表:武汉甲级写字楼租户结构行业分析(按租赁面积)武汉甲级写字楼租户结构行业分析(按租赁面积)金融:微金融:微U U回温回温,持续支撑持续支撑疫情后金融业对甲级楼宇需求的支撑作用有所减弱,行业整合带动占比下滑。但在租赁面积的绝对值上,金融业依然占有明显优势,为市场存量去化的源动力之一。房地产建筑:倒房地产建筑:倒U U走势走势,进退同步进退同步房地产建筑业整体表现较为平稳,市场大规模退租后,行业占比依然维持在15%至20%的区间内。国资背景相关企业支撑行业需求,民营房地产企业则以降本增效、资源整合为主基调。消费类:趋势上扬消费类:趋势上扬,回升明显回升明显本文将消费服务、酒店餐饮、消费制造、文体娱乐、零售贸易类统称为消费类相关行业。该行业占比近三年间稳步上扬,行业扩张与提振消费、拉动需求的大趋势同频。科技互联网:回归平稳科技互联网:回归平稳,谨慎扩张谨慎扩张以在线教育为主的科技互联网行业疫情后疯狂扩容,行业在2021年行业占比首次突破20%。伴随相关政策落地,科技互联网行业在退租潮的衍生下,需求逐步回归平稳化。专业服务:势头强劲专业服务:势头强劲,支撑需求支撑需求以律师事务所为代表性的专业服务企业,新设立、升级及搬迁的需求持续攀升。2023年,专业服务行业超越传统金融业,攀升至全年甲级写字楼市场新增租赁行业贡献的首位。112024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|中资企业持续主导,成本差异缩减带动外资向非新区域聚集图表:武汉图表:武汉甲级写字楼内外资分析(按租赁面积)甲级写字楼内外资分析(按租赁面积)注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月中资外资201672 72( 28%vs vs2023202386 86 14%vs vs202187 87 13%vs vs外资中资27sBX%u%9%8x%核心商务区次级商务区新兴商务区中资持续主导中资持续主导,行业属性与区域能级挂钩行业属性与区域能级挂钩目前,武汉甲级写字楼市场租户中有86%为中资企业。细分行业上,虽然近几年排名前后有所变更,但金融业、房地产建筑业以及科技互联网行业仍稳居中资行业的前三位。中资企业的选址主要基于行业属性,超过七成的中资金融企超过七成的中资金融企业落户于建设大道业落户于建设大道、中南中北路及汉口沿江三大核心商务区中南中北路及汉口沿江三大核心商务区。以航空路及光谷为代表的次级商务区则是医药业与科技互联网行业的聚集地。新兴商圈内甲级写字楼租户的行业属并不突出,各行业占比较为平均。外资贡献缩减外资贡献缩减,品牌议价获取选址红利品牌议价获取选址红利外资企业租赁面积持续压缩,租赁份额从2016年的近三成下跌至目前14%的水平。外资企业写字楼租赁持续以制造业外资企业写字楼租赁持续以制造业、金融金融业及房地产建筑业业及房地产建筑业为三大源动力。商务圈能级在外资企业的选址策略上变化明显。基于对租赁成本更高的敏感性,叠加市场需求持续不振,优质外资企业的品牌议价能力持续加深,核心及次级商务区的新项目成为外资企业制定不动产策略中更具性价比的优质选择。122024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,00090分位数平均数10分位数中位数20232021租户平均面积缩减,细分行业多元变化图表:武汉甲级写字楼租户面积段分析(按企业个数)图表:武汉甲级写字楼租户面积段分析(按企业个数)金融业服务业科技互联网房地产建筑制造业第三方办公零售贸易医药与生命科学交运仓储公共组织酒店餐饮文体娱乐图表:武汉图表:武汉甲级写字楼主要行业租赁面积分析甲级写字楼主要行业租赁面积分析注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月甲级写字楼租甲级写字楼租户平均租赁缩减户平均租赁缩减截至2023年第四季度末,武汉甲级写字楼租户平均租赁面积为744平方米,较2021年下降4.6%。租赁面积在行业细分上呈现多元变化趋势租赁面积在行业细分上呈现多元变化趋势行业细分上,金融业金融业、服务业服务业、房地产建筑业的平均租赁面房地产建筑业的平均租赁面积水平较为稳定积水平较为稳定,平均承租面积的波动均在-10%至10%之间。市场去库存压力加速楼宇运营商与头部第三方办公品牌的合作,带动第三方办公空间第三方办公空间平均承租面积由不足2,500平方米攀升至超过3,000平方米,增幅达到31.3%。与此同时,伴随着消费逐步回温,文体娱乐文体娱乐、以消费制造为以消费制造为主导的制造业主导的制造业等行业承租面积均有超过20%的增幅。与2021年相比,科技互联网行业科技互联网行业平均租赁面积出现较大降幅,平均租赁面积由1,210平方米降至650平方米,降幅超过45%。图表:武汉甲级写字楼租户平均租赁面积图表:武汉甲级写字楼租户平均租赁面积平均面积平均面积780780平方米平方米744744平方米平方米202120236.5%3.7%4.37.9B.6A.8.2.5.8.1.5.6%3.9%4.6%5.4.1.1.1%2.5%3.9%4.0 16202120233,000132024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|25.8.0.1%5.1%4.5%1.1%4.5%1.80.8.6.6.6%5.7%4.9%4.8%4.7%2.5%1.7%0.0.0 .00.0.0P.0%传统金融房地产建筑科技互联网专业服务第三方办公运营文体娱乐能源与公共事业新兴金融消费制造交运仓储20212023专业服务大面积贡献翻倍增长,科技互联网断崖式缩减租赁面积占比租赁面积占比31.331.30.230.2%企业个数占比企业个数占比3.93.9%4.04.0%图表:武汉甲级写字楼大面积租户占比分析图表:武汉甲级写字楼大面积租户占比分析注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月20212023排名变化10 102 21 13 35 57 74 46 68 89 92023年排名图表:武汉甲级写字楼承租面积大于图表:武汉甲级写字楼承租面积大于3 3,000,000平方米的平方米的大面积租户行业排名(按承租面积)大面积租户行业排名(按承租面积)租赁面积超过3,000平方米的企业个数占比小幅增长0.1个百分点,面积贡献率上占比下降1.1个百分点。趋势变化源于大面积租户的平均租赁面积轻微缩减。行业分析上,大面积租户依然集中于传统金融、房地产建筑、科技互联网、专业服务等行业。第三方办公、能源与公共事业等均有明显增长。其中,专业服务类大面积租户占比翻倍专业服务类大面积租户占比翻倍,占比由占比由5 5.1 1%快速上升至快速上升至12 12.6 6%,成为大面积去化的主要推动力。在线教育行业退租潮带动科技互联网行业大面积占比贡献率科技互联网行业大面积占比贡献率断崖式下滑断崖式下滑,从从20212021年的年的40 40.1 1%下降至下降至12 12.6 6%。文体娱乐、消费制造则是2023的新上榜的大面积租户行业。新上榜新上榜NANA112不变1232142024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|租赁行为租赁行为 第一太平戴维斯|武汉甲级写字楼市场专题报告|流动的需求 152024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|甲级写字楼租赁行为|调研综述数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月近三年,市场新增租赁需求表现疲软,在去化数值上持续下滑的同时,企业的租赁行为也发生变化。除在市场供应过剩、租金下行周期中持续主导的升级需求外,企业在甲级楼宇之间的搬迁也表现得更为活跃,存量租户的搬迁在市场去化中起到了至关重要的作用。第一太平戴维斯研究部通过整合2022至2023年连续八个季度的市场数据,共计逾2,000条新租及退租的甲级楼宇成交案例,对企业搬迁及升级量化分析,对租赁轨迹进行深入探讨。本次租赁行为分析涉及武汉42个甲级写字楼项目,样本总建筑面积292.1万平方米,累计调研市场租赁及退租案例共计超过2,000条,案例涉及面积超过100万平方米。调研样本调研样本符合甲级写字楼标准,截至2023年四 季 度 已 交 付 并 运 营 的 项 目面积定义面积定义本文租赁面积均指建筑面积研究对象研究对象符合上述标准项目中,2022年一季度至2023年四季度的市场租赁案例统计时间统计时间2022年一季度至2023年四季度42 42栋栋甲级写字楼甲级写字楼市场样本市场样本2 2,000,000 条成交、退条成交、退租案例租案例新租、退租案例新租、退租案例292.292.1 1万平方米万平方米样本总面积样本总面积10 100 0 万平方米万平方米租赁案例面积租赁案例面积162024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|升级需求持续主导,企业搬迁活跃度提升图表:武汉甲级写字楼新增租赁需求图表:武汉甲级写字楼新增租赁需求租赁租赁行为分析(行为分析(20202020至至20232023年,按租赁面积)年,按租赁面积)0 0Pp 20202120222023新成立扩租搬迁升级升级及搬迁2023202313.9.9$.7$.7.1.1F.4F.4a.5a.5 2218.5(.8%8.6D.1R.7 2121.41.4%8.78.4G.1 2016.4B.9.0(.7.7%注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月武汉甲级写字楼市场增量在2017年后呈几何级数增长,存量规模快速攀升。虽然市场租赁需求也呈现多元化发展趋势,并在疫情后逐步回暖,但需求增长速率依然滞后于市场供应端。租赁市场持续向租户端倾斜。2022年市场步入第二轮供应高峰,租金随之进入疫情后的第二轮加速下行期。2020年至2023年,甲级写字楼平均租金指数下跌超过25%。截至2023年底,甲级写字楼平均账面租金水平已经跌破90元每平方每月。从新增需求的租赁行为上,企业升级依然占据主导。此外,租户搬迁需求在2023年明显提升。2023年,按租赁面积统计,升级及搬迁占比分别达到46.4%和15.1%,占比共计超过六成。两类需求同比分别增长2.3和6.5个百分点。搬迁办公场所变更发生在两个甲级楼宇之间或在原甲级楼宇内部办公场所变更发生在两个甲级楼宇之间或在原甲级楼宇内部进行置换进行置换。升级企业从非甲级楼宇搬迁至甲级楼宇中企业从非甲级楼宇搬迁至甲级楼宇中。172024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|#1 1#2 2#3 3#4 4#5 5金融业搬迁最大化租赁边际效益,服务业升级提升企业形象图表:武汉甲级写字楼企业搬迁及升级图表:武汉甲级写字楼企业搬迁及升级行为行为需求行业分析(需求行业分析(20222022至至20232023年,按承租面积)年,按承租面积)20.2.7.9.6.1%4.2%3.7%3.2%1.8%3.6%金融业科技互联网制造业房地产建筑服务业医药与生命科学零售贸易文体娱乐能源与公共事业其他搬迁注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月升级26.1 .7.9.4.0%6.4%5.1%2.1%1.7%3.6%服务业科技互联网金融业房地产建筑文体娱乐零售贸易制造业能源与公共事业医药与生命科学其他23.3.7.0.5%9.0%7.8%5.7%2.3%2.0%3.7%服务业科技互联网金融业房地产建筑文体娱乐制造业零售贸易医药与生命科学能源与公共事业其他搬迁及升级企业在不动产决策对于搬迁或升级的选择上,行业上呈现出差异性。从行业的分布看,企业搬迁在不同行业之间的表现更为均衡。升级需求中,服务业及科技互联网行业的意愿趋势更为显著。搬迁金融业对于门户形象要求保持在行业前列,即使在降本增效、资源整合的前提下,金融企业依然保持在甲级楼宇中的“占有率”。因此,金融业在办公场所变更时,大多选择搬迁至性价比更高的甲级楼宇中,将租赁成本边际效用最大化。升级企业升级需求的迸发开始于疫情后科技互联网行业的快速扩张,但随着行业整体回归平稳,该行业在企业升级中的贡献率顺势下滑。但该行业仍在持续剥离业务板块,将更基于市场化的业务部门,升级搬迁至位于成熟商务板块中的甲级楼宇中。此外,2022年至2023年间,服务业升级表现最为活跃,且多偏好于拎包入驻的精装户型。182024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|升级25.525.5E.745.7(.828.8%企业搬迁寻访同区域熟识度,升级场所灵活度更高图表:武汉甲级写字楼企业搬迁及升级行为区域变化分析(图表:武汉甲级写字楼企业搬迁及升级行为区域变化分析(20222022至至20232023年,按企业个数)年,按企业个数)依据武汉写字楼市场商务区的划分标准及武汉两江四岸的城市格局,我们对企业办公场所升级或搬迁路径分为三种类型。同商务区内变更同商务区内变更,其中包含同楼宇内的办公室置换同楼宇内的办公室置换;跨商务区跨商务区,但不但不跨跨江域的场所变更;江域的场所变更;跨商务区跨商务区,同时也跨越江域的搬迁或升级同时也跨越江域的搬迁或升级。跨商务区但不跨江跨商务区且跨江同商务区(含同楼宇)搬迁7.37.3!.021.0q.771.7%搬迁及升级20.620.68.938.9.540.5%注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月搬迁原办公场所已经落位于甲级写字楼的企业,在执行办公室搬迁的时候,71 71.7 7%的企业会选择在同商务区的就近甲级楼宇的企业会选择在同商务区的就近甲级楼宇设设置新场所或在同楼宇中置换新的办公室置新场所或在同楼宇中置换新的办公室。仅有7.3%的企业会选择跨江而置,将办公室搬迁至全新的商务区。升级企业升级至甲级楼宇,在商务区圈层的选择上则表现的更加灵活,近三成的企业升级至同区域的甲级楼宇,更有四分之更有四分之一的一的企业可以接受跨越商务区并跨越江域去升级办公场所企业可以接受跨越商务区并跨越江域去升级办公场所。192024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|升级9.49.4公里公里1.61.6公里公里7.27.2公里公里就近原则为搬迁首选,升级办公体验优于距离同商务区跨商务区整体平均搬迁3.93.9公里公里0.40.4公里公里1.41.4公里公里搬迁及升级7.47.4公里公里1.01.0公里公里5.65.6公里公里注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月企业在办公室选址中,除了商务区的区位选择外,企业往往也会对于新旧办公场所的直线距离进行勾勒。整合升级及搬迁两类办公选址行为,企业新旧办公场所之间的平均距离为企业新旧办公场所之间的平均距离为5 5.6 6公里公里。细化至两类不同的租赁行为,对于距离的敏感度差异化明显。图表:武汉甲级写字楼企业搬迁及升级行为平均距离分析(图表:武汉甲级写字楼企业搬迁及升级行为平均距离分析(20222022至至20232023年)年)搬迁企业从原始甲级办公场所搬迁至新场所,对于距离的敏感度远高于企业升级。企业搬迁行为中企业搬迁行为中,新旧场所之间的平均距新旧场所之间的平均距离为离为1 1.4 4公里公里,其中同区域搬迁不仅占据整体搬迁七成以上的需求。同区域搬迁平均可接纳直线距离平均数值为同区域搬迁平均可接纳直线距离平均数值为0 0.4 4公里公里。跨区域的平均直线距离也仅为跨区域的平均直线距离也仅为3 3.9 9公里公里,约等于企业天地1号与恒隆广场的车行距离。升级企业升级需求对于全新办公场所的距离偏好相对较弱。一是相较于乙级写字楼或商务园区,甲级写字楼存量较小,选择更具局限性;二是升级需求中,企业对于办公场所整体格局和品质感提升品质感提升的需求度会更为迫切。从直线距离来看,企业企业升级平均直线距离为升级平均直线距离为7 7.2 2公里公里,为搬迁平均距离的逾为搬迁平均距离的逾5 5倍倍。202024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|三公里为企业搬迁黄金范围,近半数升级发生在五公里外注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月基于上述的距离分析,进一步细化距离分割,搬迁与升级办公的办公选址策略得到更为具象的分析。升级搬迁的企业中,有一半的企业在半径一半的企业在半径3 3公里以内选取新的办公地点公里以内选取新的办公地点。企业搬迁仍表现出对于距离更高的敏感度。升级47.847.8.913.98.338.3%搬迁6.56.5.910.9.682.6%搬迁及升级36.636.6.013.0P.450.4%3至5公里超过5公里3公里以内图表:武汉甲级写字楼企业搬迁及升级图表:武汉甲级写字楼企业搬迁及升级行为行为距离距离半径圈层半径圈层分析(分析(20222022至至20232023年,按企业个数)年,按企业个数)搬迁企业搬迁全新办公场所,对于新选址的落位对于新选址的落位,有超过八成租有超过八成租户是选在直线半径在户是选在直线半径在3 3公里以内的项目公里以内的项目。此类搬迁偏好源于企业在商务区中形成的成熟上下游网络以及企业联动性。与此同时,伴随着区域半径的递增伴随着区域半径的递增,企业搬迁意向也逐步减弱企业搬迁意向也逐步减弱。搬迁半径3至5公里与5公里以上的企业占比分别为10.9%与6.5%。升级企业升级至甲级楼宇时,市场表现出现两极分化。近四成的近四成的企业升级意愿落位于原办公地点辐射半径企业升级意愿落位于原办公地点辐射半径3 3公里以内公里以内。另外近另外近一半的企业选址在一半的企业选址在5 5公里以外的甲级写字楼项目公里以外的甲级写字楼项目。3至5公里内的升级搬迁仅占比13.9%,企业升级办公场所该区域的楼宇偏好较低。212024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|企业办公场所升级与地铁通达性提升需求粘性更高注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月升级63.763.7X.558.5b.262.2%搬迁46.246.2.222.2).029.0%搬迁及升级61.561.5A.041.0S.253.2%图表:武汉甲级写字楼企业搬迁及升级行为图表:武汉甲级写字楼企业搬迁及升级行为地铁通达性改善分析地铁通达性改善分析(20222022至至20232023年,按企业个数)年,按企业个数)办公策略选址中,地铁通达性同样是企业选址全新办公地点不可忽略的决策要素之一。从整体数据来看,有一半的企业一半的企业在搬迁或升级至新办公地点后在搬迁或升级至新办公地点后,地铁通达性有所提升地铁通达性有所提升。搬迁按照租赁行为类型来看,企业搬迁依然以就近原则为依托。研究发现,同商务区内的搬迁中,企业对于地铁通达性的提升没有明显偏好,仅有两成企业仅有两成企业在搬迁至同商务区新办公场所后,轨道交通变得更为便利,而跨区域搬迁中而跨区域搬迁中,此类企业此类企业占比达到占比达到46 46.2 2%。升级企业升级办公场所,跨区域升级对于地铁通达性的偏好度更跨区域升级对于地铁通达性的偏好度更高高。从整体来看,有超过六成超过六成的企业选择在跨区升级中同时提升办公的轨道交通的通达性,比例为搬迁行为的两倍。同区域内的办公场所升级中,亦有58 58.5 5%的企业的企业地铁通达性得到明显提升。同商务区跨商务区整体平均222024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|市场洞察市场洞察 第一太平戴维斯|武汉甲级写字楼市场专题报告|流动的需求 232024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|同区域场所变更热度上升,升级办公与地铁粘性更高注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月图表:武汉甲级写字楼搬迁及升级行为区域及图表:武汉甲级写字楼搬迁及升级行为区域及地铁通达性交叉分析地铁通达性交叉分析(20222022至至20232023年,按企业个数)年,按企业个数)升级搬迁搬迁及升级发现#1同商务区内同商务区内企业搬迁企业搬迁、办公升级均呈办公升级均呈上升趋势上升趋势从2022年至2023年的数据整合上看,企业在同商务区中搬迁及升同商务区中搬迁及升级的企业个数占比级的企业个数占比由由35 35.2 2%(20222022年年)上升至上升至46 46.8 8%(20232023年年)。企业升级办公场所上,同区域偏好同比上涨更为明显。2022年,25 25.2 2%的企业在升级办公地点会选在与原始办公地点在同一商务区内,而20232023年年,此此数值上升至数值上升至33 33.8 8%。发现#2跨区域变更办公场所与地铁通达性提升具有更高粘性跨区域变更办公场所与地铁通达性提升具有更高粘性办公场所变更更加遵守就近原则外,企业在选择全新商务区中的项目作为备选时,对于地铁通达性能否提升的关注更高。2022年跨区域升级及搬迁在地铁通达性改善上的企业个数占比为占比为59 59.3 3%,而而20232023年占比提升至年占比提升至64 64.5 5%。其中,升级至甲级写字楼的办公场所变更对于地铁的依赖性依然更高,无论是同区域还是跨区域,企业占比均有不同程度的提升。20222022-20232023202220222023202320222022-202320232022202220232023同区域同区域跨区域跨区域新旧办公场所区域分析占比40.55.25.2F.8F.8Y.5d.8S.2%地铁通达性提升占比41.0I.03.9a.5Y.3Y.3d.5d.5 222022-20232023202220222023202320222022-20232023202220222023同区域同区域跨区域跨区域新旧办公场所搬迁区域分析占比71.7q.2r.2(.3(.8.8%地铁通达性提升占比22.28.1.5F.2A.2P.0 222022-20232023202220222023202320222022-202320232022202220232023同区域同区域跨区域跨区域办公场所升级区域分析占比28.8%.2%.23.83.8q.2t.8f.2%地铁通达性提升占比58.5W.4W.4Y.6Y.6c.7a.3a.3g.6g.6$2024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|图表:武汉甲级写字楼搬迁及升级行为图表:武汉甲级写字楼搬迁及升级行为平均距离及行为半径交叉分析平均距离及行为半径交叉分析(20222022至至20232023年,按企业个数)年,按企业个数)商务区边界融合,选址距离拥有黄金三公里2022202220232023总计总计搬迁1.6 1.6 1.2 1.2 1.4 升级7.4 7.4 6.8 6.8 7.2 升级及搬迁6.2 4.9 5.6 2022202220232023总计总计3公里以内38.38.38.3%3至5公里12.6.6.9%超过5公里49.1F.1G.8 22202220232023总计总计3公里以内78.0 x.0.1.1.6%3至5公里13.6%8.9.9%超过5公里8.5%8.5%5.1%5.1%6.5%自2022年起,存量租户的升级及搬迁需求进入快速释放的黄金时期。租户选址上,商务区之间的边界感有所弱化。企业办公场所的搬迁与升级逐步跨越边界限制,回归距离量化本质。2022202220232023总计总计3公里以内46.9T.5P.4%3至5公里12.8.3.0%超过5公里40.32.26.6%注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月升级搬迁搬迁 升级平均距离发现#4企业搬迁表现持续两极分化企业搬迁表现持续两极分化,升级办公距离范围表现平稳升级办公距离范围表现平稳按照距离段分析,企业搬迁距离选择在3公里以内的个数占比同比增长至86.1%,而超过5公里的搬迁占比大幅下滑,由8.5%下滑至5.1%。相较于搬迁需求,升级需求的核心诉求仍集中于办公品质、企业品牌门面的提升。因此,距离优先级占比的变化并没有搬迁需求明显,但也可看出两极变化的轻微浮动。发现#3选址距离选址距离“话语权话语权”加重加重企业制定全新办公选址策略上,距离的“话语权”逐步加深。搬迁及升级的新旧办公场所之间的平均直线距离分别由2022年的1.6公里、7.4公里下降至2023年的1.2公里及6.8公里,同比下滑25.0%和8.1%。252024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|搬迁升级距离与平均面积需求呈现不同走势注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月升级-双V型搬迁-X型82.6.9%6.5F1.5 704.6 773.6 -100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 700.0 800.00.0.0 .00.0.0P.0.0p.0.0.00.0%3公里以内3-5公里超过5公里企业个数占比平均需求面积38.3.9G.8Y4.9489.7567.90.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.00.0.0 .00.0.0P.0.0p.0.0.00.0%3公里以内3-5公里超过5公里企业个数占比平均需求面积图表:武汉甲级写字楼搬迁及升级行为距离分析图表:武汉甲级写字楼搬迁及升级行为距离分析及平均需求面积及平均需求面积(20222022至至20232023年,按企业个数)年,按企业个数)搬迁-X型走势搬迁距离与企业平均需求面积呈现出X型变化,企业需求面积越企业需求面积越大大,对于远距离的包容度越高对于远距离的包容度越高。升级-双V走势企业升级的平均面积及占比则呈现出“双V”变化趋势。企业距离偏好在3公里以内以及超过5公里占比均在40%左右,且平均需求平均需求面积亦呈现出双端上扬面积亦呈现出双端上扬。搬迁及升级搬迁及升级按企业个数(按企业个数(%)按租赁面积(按租赁面积(%)平均租赁面积(平方米)平均租赁面积(平方米)3公里以内50.4H.9S5.3 3至5公里13.0.7S8.5 超过5公里36.68.3W7.9 基于黄金三公里概念,企业搬迁和升级的合计分析中,超一半企业选在3公里以内实行搬迁或升级。而选在3至5公里范围内实行办公变更的企业,无论从企业个数或是租赁面积占比均为最低。相较于其他距离,3至5公里属于场所变更的“尴尬”区域。发现#5市场搬迁与升级办公呈现不同走势市场搬迁与升级办公呈现不同走势搬迁 升级262024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|文体娱乐零售贸易酒店餐饮专业服务科技互联网公共机构房地产建筑交运仓储能源与公共事业消费服务传统金融新兴金融消费制造医药与生命科学工业制造0 0%行业租赁行为分析及需求面积中位数图表:武汉甲级写字楼各行业搬迁及升级行为占比及面积中位数分析(图表:武汉甲级写字楼各行业搬迁及升级行为占比及面积中位数分析(20222022至至20232023年,按企业个数)年,按企业个数)注:报告百分比数据精准到千分位,四舍五入可能导致数据加总不等于100%。数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月基于同一行业中升级及搬迁的企业个数需求,我们将行业类型分为四类:搬迁强偏好型代表行业:工业制造业工业制造业所有行业中,工业制造企业搬迁偏好表现最为强烈。基于连续八个季度的搬迁和升级数据,工业制造行业中有七成公司选择搬迁搬迁至更优质的甲级楼宇中。偏好均衡型代表行业:医药与生命科学医药与生命科学、消费制造消费制造、新兴金融新兴金融、传统金融传统金融医药相关、消费制造与金融业选址偏好上表现的更为均衡,企业在搬迁和升级之间的占比保持在保持在40 40%至至60 60%。代表行业:科技互联网科技互联网、专业服务专业服务、酒店餐饮酒店餐饮、零售贸易零售贸易、文体娱乐文体娱乐上述行业属于升级强偏好升级强偏好型,升级在两类行为中的个数占比超过八成超过八成。其中,科技互联网行业以及专业服务的升级需求成为近年来市场去化的核心动力之一。升级强偏好型升级偏好型代表行业:消费服务消费服务、能源与公共事业能源与公共事业、交运仓储交运仓储、房地产建筑房地产建筑、公共机构公共机构上述五大代表行业表现出较为明显的升级需求偏差。企业的品牌形象以及资源整合的不动产策略,进而促使此类企业的升级需求加速释放。图例图例横轴横轴:升级占比(按企业个数)纵轴纵轴:搬迁占比(按企业个数)气泡大小气泡大小:搬迁升级面积中位数272024年武汉甲级写字楼专题报告|流动的需求|结语数据来源:第一太平戴维斯研究部,2024年4月在市场持续以价换量以及企业降本增效的多重推动下,如何挖掘以及稳固企业租赁需求已经成为业主、代理行等各方市场参与者面临的严峻挑战。伴随市场新增租赁需求量不断下滑,价格无疑仍是锁定目标客户的最有利武器,但了解客户的“流动性”将为企业制定租赁策略及业务目标时,提供更具前瞻性的视角。第一太平戴维斯研究部基于多年数据累积及分析,首次发布基于武汉甲级写字楼2022至2023年连续八个季度的租赁交易数据,对于企业搬迁及办公场所升级两类主导市场的租赁行为进行分析解读,剖析企业流动路径,希望基于详实的数据及严谨的分析逻辑,为业主方、运营方、代理行等提供更有支撑力的决策依据,共同助力武汉楼宇经济的发展。-25-

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    塑造韧性百年之计 始于 足 下中国商业地产的碳足迹与脱碳路径 世邦魏理仕中国区研究部2024年4月专题报告2 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下目录0305国际与国内政策监管推动双碳目标达成房地产碳足迹1122租户脱碳路径业主脱碳实践双碳战略落地全面提速,数据是痛点碳盘查碳核查提高能源使用效率可再生能源替代办公空间策略供应链脱碳碳抵消可持续楼宇认证智慧楼宇系统绿色租赁公开最佳实践3 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下国际与国内政策监管推动双碳目标达成过去一年是全球将气候问题从目标迈向行动的关键一年,从国际到国内,从政府到企业,各方参与者在共同努力,推动碳达峰碳中和目标的达成。从国际上看,房地产产业链占碳排放总量比重超过三分之一,我国这一比例甚至可达一半。因此,房地产行业的脱碳行动势在必行。中国碳达峰碳中和战略的主要目标及时间节点2025单位国内生产总值能耗比2020年下降13.5%单位国内生产总值二氧化碳排放比2020年下降18%非化石能源消费比重20%十四五2030单位国内生产总值能耗大幅下降单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降65%非化石能源消费比重25%碳达峰2060能源利用效率达到国际先进水平碳中和目标实现非化石能源消费比重80%碳中和信息来源:政府公开信息,世邦魏理仕研究部整理4 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下国际与国内近期碳政策大事件国家核证自愿减排量(CCER)生态环境部、市场监管总局联合发布温室气体自愿减排交易管理办法(试行),保障全国温室气体自愿减排交易市场有序运行加快建立产品碳足迹管理体系国家发改委提出建立符合国情实际的产品碳足迹管理体系,完善重点产品碳足迹核算方法规则和标准体系,建立产品碳足迹背景数据库,推进产品碳标识认证制度建设等目标国家碳达峰试点建设方案国家发改委确定25个城市和10个园区为首批碳达峰试点城市和园区,聚焦破解绿色低碳发展面临的瓶颈制约,探索不同资源禀赋和发展基础的城市和园区碳达峰路径,为全国提供可操作、可复制、可推广的经验做法碳排放权交易管理暂行条例自2024年5月1日起施行,从六个方面构建了碳排放权交易管理的基本制度框架:一是注册登记机构和交易机构的法律地位和职责;二是碳排放权交易覆盖范围以及交易产品、交易主体和交易方式;三是重点排放单位确定;四是碳排放配额分配;五是排放报告编制与核查;六是碳排放配额清缴和市场交易联合国气候变化公约第二十八届会议(COP28)召开发布首份全球盘点报告欧盟碳边境调节机制(CBAM)欧盟决定从2023年10月起试运,2026年将全面实施国际国内5 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性房地产碳足迹6 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下双碳战略落地全面提速数据是痛点来自监管机构、投资者与消费者的期望和要求,使得可持续发展成为企业的战略要务,并在过去一年加速落地。CBRE2023年中国办公楼租户调查显示,能源审计、资源循环利用和设定净零目标等与双碳战略紧密相关的事项,是租户实施力度提升最大的房地产可持续发展目标。而根据CBRE近期对亚太区主要房地产业主和投资者首席可持续发展官(CSO)的调查,气候行动也是业主首要关注的可持续发展目标。但缺乏运营、环境影响和财务等方面的数据,是企业实践“双碳”战略的道路上面临的主要挑战。租户、业主和投资者都需要完善的数据,以评估碳排放现状、采取措施的功能效果、财务成本和收益,从而做出合理的决策。因此,碳足迹的跟踪和报告成为企业实现双碳目标的第一步也是关键一步。租户在房地产策略中优先关注的可持续发展目标房地产业主和投资者优先关注的可持续发展目标注重员工健康2023(左轴)采用本地供应商或进行可持续采购可再生能源利用在租赁尽职调查中涵盖绿色要素进行能源审计资源利用或减少浪费计划租用绿色认证楼宇污染减排计划设定零碳目标80 %0128402022(左轴)同比提升百分点(右轴)气候行动可持续的城市和社区经济实用的清洁能源良好的健康与福祉产业、创新和基础设施负责任的消费和增长体面工作和经济增长促进目标实现的伙伴关系性别平等清洁饮水和卫生设施72a41%9%6%信息来源:世邦魏理仕研究部,2023年7 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下什么是碳足迹碳足迹跟踪和报告流程房地产碳足迹是指企业在建材生产、施工、运营等活动过程中引起的温室气体排放的集合。企业通过测量自身碳足迹,控制和约束行为以达到脱碳的目的。什么是碳盘查企业自发地收集、审查、整理建造或运营期间的碳足迹相关信息,根据国家规范进行总体的碳排放计算并制作计算分析报告,供企业内部使用。什么是碳核查企业在完成碳盘查后,其结果可用于内部评估温室气体排放现状,估算实施相关措施后的减碳量,并为后续开展脱碳规划提供决策依据使用。如果企业还需要就碳盘查结果与关注其应对气候变化工作的政府管理部门、供应商、客户、投资人、公众及其他利益相关方沟通,则需要第三方机构对碳盘查结果进行审核,获得项目全生命周期碳咨询分析报告书,从而完成碳核查全过程。?确定边界统计测算审查认证碳盘查碳核查8 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下碳盘查企业房地产碳足迹的边界包括哪些?统计企业房地产碳足迹时,首先需要明确统计数据覆盖范围,全生命周期可涵盖四个阶段,分别为:建材生产阶段、施工阶段、运行阶段及拆除阶段,其中拆除过程同属施工过程,一般将其纳入至施工阶段中进行核算。将企业房地产碳足迹分析与财务分析进行类比,装修(涵盖建材生产、施工和拆除)阶段的碳足迹和资本性支出(CapEx)类似,统计及报告时间限于项目建设期间,包含土建及装修阶段;而运营阶段的碳足迹则与运营费用(OpEx)类似,从项目启用开始贯穿整个使用期,一般以年为单位进行统计和报告。建材生产涉及多个高碳排行业,因而是碳排放的重要来源。施工碳足迹主要成分是项目施工过程中的能耗。运行碳足迹则主要受项目运行过程中的能耗影响,因时间跨度长,也导致了高占比的碳排放。要实现企业房地产全面脱碳,需要在生命周期每个阶段推进。企业房地产碳足迹如何区分范围一、二、三?根据温室气体排放的产生方式,碳足迹可分为范围一、二、三。范围一为自身的直接排放,包含项目的化石燃料燃烧,公司自有车辆汽油燃烧、以及冷媒、化粪池、灭火器逸散等,在房地产碳足迹中占比很小。范围二为能源间接排放,包含各设施设备如照明、空调、采暖、水泵等用电产生的间接排放,以及北方采暖涉及热力消耗产生的间接排放等,是运行阶段碳足迹的主要成分。范围三为企业供应链上下游活动的间接排放,又称“隐含碳”,理论上这是碳足迹最大的组成部分,但因为数据较难获取,可统计项目一般限于建造过程使用的主要装修材料、公司日常运营过程的物流和员工通勤差旅运输、日常使用的办公用品等产品和自来水及污水处理等服务。“隐含碳”是装修阶段碳足迹的主要成分,而在运行阶段碳足迹中占比较小。参考CBRE分别为某国际生命科学企业办公室装修阶段和某国内大型专业服务企业办公室运行阶段的碳盘查结果,我们可以了解企业碳足迹构成。尽管不同企业碳足迹构成因行业属性、企业规模、装修和运行标准、员工办公行为等因素而异,但该数据结果显示的碳足迹主要构成项目对大部分办公用户都具有代表性和适用性。企业房地产全生命周期碳足迹建材生产阶段施工阶段运行阶段某企业办公室装修阶段碳足迹构成某企业办公室运行阶段碳足迹构成32)%5%7I%6%60%3%3%3%1%3%1%0.3%施工过程电力石膏板龙骨岩棉玻璃乳胶漆材料运输施工人员通勤汽油化粪池、冷媒、灭火器等逸散外购电外购热外购冷员工通勤差旅办公用品快递运输、自来水及污水处理范围2范围3范围3范围1范围信息来源:世邦魏理仕研究部,2023年9 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下如何选择碳核查标准及认证机构?碳核查标准及认证机构的专业性和影响力直接决定其颁发认证的使用价值和范围。目前使用范围最广,受认可程度最高的标准主要来自国际标准化组织(ISO)、英国标准协会(BSI)等国际机构,而国内认证机构按照特定国际标准所核查的结果及其认证,也具有相等的资质。随着碳核查报告用途日益广泛与细分,国内专门针对房地产建筑领域的碳核查标准和机构将不断发展与完善。碳核查标准分为两类,温室气体量化标准体现企业碳足迹的现状,而碳中和标准则体现企业采取脱碳措施所达到的效果,两大类型中的不同标准因其适用范围而在内容上也存在差异。企业应根据其未来使用目的,在启动碳盘查工作之前,即选择与目的对应的碳核查标准,并按其要求规划布局统计测算工作。如果未能确定使用目的,则适宜选择使用范围尽可能广的标准。碳核查温室气体量化标准碳中和标准标准分类标准名称国内/国际主要特点ISO14064PAS2050GHG ProtocolISO 14067温室气体产品碳足迹量化要求和指南(征求意见稿)PAS 2060标准碳中和协议 The Carbon Neutral Protocol大型活动碳中和实施指南(试行)国际国际国际国际国内国际国际国内统一标准核算温室气体排放量,同时服务于温室气体排放贸易。国际上核算组织层面温室气体排放应用度较高的标准之一实现了使用一种统一的方法评价商品和服务在其整个生命周期内的温室气体排放量的愿望,用于碳足迹核查为产品整个life cycle(生命周期)碳排放盘查提供标准方法,包括整个供应链针对产品碳足迹的量化和外界交流而制定的标准为产品研究和开发、技术改进、产品碳足迹绩效追踪和沟通提供信息作为一个国际开放标准,提供了一套碳中和证明的实施规则,为产品、企业经营、服务和活动证明碳中和提供了规范要求作为最早发布的一个国际开放标准,率先为企业实现碳中和提供了一套明确的指导方针,此后每年都继续致力于为可信的碳中和行动提供一个强有力的框架填补了我国在这方面的空白10 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下企业在哪些场景会用到碳核查报告?碳交易企业在碳交易之前,需要确定购买多少碳配额或碳信用可以抵消其已产生的碳排放量,从而实现碳中和,在此过程中需要碳核查报告的审定和背书。政策限制或鼓励政府在对企业进行财政补贴和合规条件评价时,需要有关部门提供的碳核查报告作为支持和证明。投融资碳排放数据披露已成为上市公司ESG报告的标配内容,为了提高规范性和公信力,在评级和标准机构的指引下,越来越多的上市公司会附录数据来源的碳核查报告及认证机构以提高公信力。供应链管理对供应链脱碳有要求的企业,在选择供应商时会要求供应商出示碳核查报告,如欧盟碳关税(CBAM)就对碳核查报告披露提出具体要求。11 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下塑造韧性租户脱碳路径12 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下了解自身的碳足迹及识别产生重大影响的重点领域后,租户可以制定脱碳路径计划。在上一章中我们了解到,范围二碳排放是房地产运营阶段碳足迹的主要成分,也是租户较容易通过自主行为实现脱碳的领域,而能源又是其中的重点,因而租户在能源领域的脱碳行动所取得的效果最明显,应首要考虑。范围三碳排放则需要与供应链的上下游伙伴合作完成。在全面实施这些措施后,租户仍有部分碳足迹的留存,在此情况下,则需要最后寻找可信而高质量的渠道进行碳抵消。因此,我们建议租户按照以下步骤进行规划布局:租户脱碳路径提高能源使用效率可再生能源替代办公空间规划供应链脱碳碳抵消13 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下审计内容提高能源使用效率步骤一能源审计提高能源使用效率是见效最明显也是最快的脱碳措施。在决定使用和投资哪些节能项目之前,我们建议租户先从收集数据做起,进行系统的能源审计,通过定期人员检查,获得诸如资产和设施使用寿命、运行现状、主要碳排放位置等信息。以下为CBRE近期协助北京默沙东研发大厦的能源审计案例,从中我们可以了解能源审计的内容及对下一步采取行动的指导作用。如果租户自身已具备成熟完善的能源和设施管理系统,则可以随时抓取和展现相关实时数据。相关建筑及能源系统概况用能单位的能源管理状况用能单位的能源计量与统计状况用能单位的建筑能耗分析主要用能系统和用能设备分析节能潜力分析能源管理与节能技改建议审计成果评估被审计方能源利用的现状,含能源管理、能源计量、能源系统运行等排查能源利用方面存在的问题和薄弱环节寻找节能方向,挖掘节能潜力,提出节能措施和建议,例如:更换锅炉房部分老化的管道保温材料及制冷机房部分零件 全部采用LED光源 根据室外通风和气温情况,调节新风系统 安装智慧能源计量和管理系统 对建筑不同功能区域的分区控制为同类建筑的合理用能水平提供依据14 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下步骤二投资节能项目凭借准确的数据,租户可以评估并确定需要更换、升级或改造哪些资产和设施,并且排列任务优先级,以达到最佳的节能效果。尤其是在资金有限的条件下,识别优先能源项目以进行重点投资显得更为重要。以下案例介绍了CBRE为北京贵宾楼提供服务,完成节能任务的过程。此次改造过程中,CBRE基于对过往使用数据的仔细评估,建议客户选用规格适中又不影响功能效用的设备和系统,同时充分借用外部自然条件或内部回收能源等方式解决楼内需求,从而达到节能效果。具体措施包括:需要指出的是,除了实现碳减排,节能还会产生其他的社会效益,因而受到政府的重视,政府通常会设立相关标准和规则,以认定和补贴奖励节能的优秀实践。该项目在改造后符合政府节能补贴标准,并获得相关奖励。缩减冷负荷配置 通过运行数据分析,发现原配置冷水机组大部分时间闲置,更换设备单位面积冷负荷下调25%,不但降低了建筑日常运营的能耗水平,而且减少相应建筑空间利用以及相应变配电系统,从而节省了工程造价;磁悬浮冷水机组的选用 核心部件采用磁悬浮无油压缩机,可以消除机械摩擦损失,在空调负荷低时更明显;变频技术应用 依据冷冻水侧负荷需求、温度、运行时间设定等,对冷冻水泵运行频率、冷却塔风机进行变频调节。依据餐厨操作情况,对排油烟风机及对应补风系统进行变频调节;全空气系统 通过双风机(AHU风机 排风机)系统形式,加大新风比运行,充分利用室外气温条件,节省空调能耗;集中新风与排风热管式热回收系统 集中新风与集中排风进行热量交换后送入,采用新排风风道完全分隔的热管式热回收系统,减少空调能耗。供水系统 纯铜储水箱 供水泵组方式造成水压浪费,项目自身具备市政供水安全性及水质条件优势,故采用免除储水箱环节的节能供水方案,并充分利用原有水压,降低供水泵能耗;冷却塔免费供冷系统 项目内区存在冬季供冷需求,通过冷却塔免费供冷系统设置,无需开启冷机,仅借助室外气温条件即可提供空调冷水;15 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下太阳能发电含分布式光伏发电和光热发电太阳热能从太阳获得的能量转化为热能而不是电能风电大型涡轮机将风的动能转化为电能地热能利用水井和热泵技术从地热提取能量生物质发电包括木材、木炭、藻类和肥料等有机材料产生的热量和能量。虽然也会产生温室气体排放,但排放量低于化石能源在商业地产中的可行性企业初始投资可行可行不可行不可行可行低中高中高可再生能源替代步骤一选择获取可再生能源的方式在尽可能减少能源的使用之后,租户可通过以可再生能源替代传统消耗的能源,进一步实现能源环节的脱碳。租户可以在能耗现场附近安装分布式设备生产可再生能源;也可在市场采购通过集中式设备生产的可再生能源,通过电网、管道等基础设施远程输送到使用现场。以下可再生能源可通过现场附近生产和远程输送两种方式获取;而核电和水电虽然也是可再生能源,但一般房地产项目只能通过远程输送获取。综合考量,太阳能发电对于房地产的可行性最高且成本最低。16 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下绿电(实体能源采购 PPA)绿色电力(简称“绿电”)泛指可再生能源发电项目所产生的电力,具有“证电合一”的特点,电力用户通过电力交易中心或者与新能源开发商签署直接购电协议(PPA),同时获得电能使用权和“绿证”。2023年,北京、天津和上海相继明确,企业购买使用的绿电碳排放量核算为零,从而起到碳抵消效果。按照CDP要求,企业当年财务报告期的12个月,加上前6个月和后3个月内发电所产生的绿证,可有效抵消期间碳排放量。随着绿电的不断普及和相关技术的不断完善,其价格将长期边际下行。绿证(虚拟能源采购 vPPA)绿色电力证书(简称“绿证”)是能源消费者做出可再生能源使用声明的凭证,具有“证电分离”的特点,主要有国内绿证GEC、国际绿证APX TIGR和I-REC三种。企业从交易平台、中介或新能源开发商购得绿证,即宣称自身使用了绿色能源。并不依托于绿电的物理传递。目前由于国内绿证应用场景有限,价格明显低于国外绿证。未来随着全国电碳市场打通,国内绿证交易与国际接轨,以及相关顶层法规的完善,绿电和绿证的价值都将得到体现。如果租户条件不允许自己生产可再生能源,可通过两种形式采购外部可再生能源:17 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下步骤二投资和安装可再生能源设备分布式太阳能光伏是目前最具技术和商业可行性的可持续能源类型。由于得到规模化的应用,分布式光伏的成本近年已大幅降低,尤其在光伏技术领先的中国。使用方的能源可在多大程度上被光伏发电替代,取决于其用电需求、用电方式、光伏发电板的可用面积、发电效率以及周边气候自然条件等因素。以下案例介绍了汉能清洁能源展示中心通过光伏发电实现电力自给自足的全过程。该项目坐落于北京奥林匹克森林公园北园,占地面积 7119 平方米,展示面积超过 1100 平方米,是一个全太阳能动力的绿色建筑,秉持“自发自用、盈余储能、余电上网”的三级能效理念,技术上有以下亮点:薄膜发电建筑一体化(BIPV)技术 使用光伏幕墙,采用玻璃基铜铟镓硒芯片,将其建筑外立面的玻璃幕墙赋予发电性能,并通过电气等集成系统拼接成一面发电墙,加上曲面屋顶的柔性薄膜发电组件应用,总装机容量达270千瓦,年发电量约20万千瓦时,每年可节约104吨标准煤,减少二氧化碳排放314吨;智能微网管理系统通过太阳能气象站实时监控当前气温、日辐照度、风速和空气质量等数据,在智能微网后台运行计算,分析出经济效益最大化的供电策略,在实现自身发电、用电、储电、售电的智能化管理和最优化运行的同时,实时与总部进行能源互联和共享;全球首个 LEED Zero Carbon 零碳认证该项目因自身产生的能源多于使用的能源,从而抵消从能源消耗到人员交通的碳排放,因而达成建筑“净零”的目标,并在CBRE帮助下获得全球首个 LEED Zero Carbon 零碳认证。18 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下办公空间策略租户可以通过合理规划办公空间设计和日常管理,实现脱碳,具体措施包括:作为全球领先的商业地产服务和投资机构,CBRE着力践行2040年实现净零的承诺。2021年,CBRE北京办公室迁址正大中心,致力打造一个完全符合国际最高环保和健康标准的绿能办公室,通过提高使用率、支持远程办公和会议、采用数字化能源/碳排放管理系统、实施全面变革管理,并且采购绿证用于碳抵消,最终达到办公室运营净零排放。提高使用率 运用物联网等房地产科技,收集和分析反映员工行为模式的数据,以科学制定办公场所的设计和策略,并采用共享、灵活的办公场所布局,从而提高空间和设施使用率,减少因空间、能源浪费造成的碳排放;支持远程办公和会议 通过完善数字基础设施、线上办公和视频会议等工具,为远程工作提供便利,减少不必要的通勤和差旅,从而减少相关碳排放;自动化和大数据 通过自动化调节照明、温控、新风等设备,以及通过能源管理平台和系统跟踪和分析能源使用数据,降低能耗,从而减少相关碳排放;员工行为变革与管理低碳办公空间建立在员工科学的使用习惯之上,因此办公空间的减碳过程也需要与管理制度的制定、组织文化的变革同步;可持续认证 可持续认证为办公空间的设计、装修和运营提供可靠的规范和标准,也能提升企业低碳的辨识度。企业可在自有办公空间采用广受认可的可持续认证室内装修标准,如LEED ID C,WELL、FitWel、RESET、碳中和认证等,也可选择租赁具有可持续认证的楼宇(详见第20页内容);绿色租赁 与业主紧密合作,包括共享能耗、水和废物排放等数据,共同制定脱碳目标和装修、废物处理、循环利用等管理规则,采购和使用可再生能源等,这些内容都可以在租约谈判阶段提出并与业主协商(第27页将从业主视角详细分析)。CBRE北京办公室全面采用智能照明控制节能 22,400 度电每年耗电量减少42,000 kwh每年减排32.58 吨碳排放办公空间革新解决方案 CBRE Workplace 360整体办公面积减少达 30%办公室投入使用后,总体节能减排 15%8%空调自控节能 16,800 度电6%节能型配电变压器 2,800 度电1%每年减排12.81 吨标煤每年减排141.54 棵树CCO219 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下减少购买的商品和服务的数量以低碳方式安装/使用具体操作上,由于不同类型建筑材料碳排放因子(单位商品/服务/消费活动中的温室气体含量)不同,可通过对比设计方案的不同材料测算碳排放量,作为确定设计方案的标准之一,包括但不限于:隔断 采用石膏板隔墙替代玻璃隔墙,每平方米的数值可大幅降低;饰面 乳胶漆、木饰面比背漆钢化玻璃的碳排放更低;地毯 已陆续有地毯供应商可以提供碳中和的产品,意味着装修项目中该建材可实现零碳。同一类型建筑材料,不同供应商的不同单品碳排放量亦有差异,可将绿色建材产品认证级别纳入采购标准。国家已对六大类的51种建材产品进行绿色评价,未来更多产品的标准将陆续出台。相对于自身组织边界内部产生的运营碳(范围一和范围二),隐含碳(范围三)的测量和降低的难度更大。租户可通过以下方式,减少范围三排放,尤其是建筑材料这项企业房地产活动中最重要的隐含碳:供应链脱碳向已经脱碳的供应商采购20 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下碳抵消租户在采取上述减碳措施后,可能仍然无法达到零碳,在此情况下,就需要通过碳抵消实现净零目标。什么是碳抵消?碳抵消主要是指获得批准的减排活动项目(如2023年10月生态环境部公布批准的海上风电、光热发电、林业碳汇、红树林营造四类),经过核查后产生的减排量在碳交易市场进行交易,从而用作排放量的抵消。如何进行碳抵消?目前国内有碳排放配额(CEA)和自愿减排量(CCER)两种碳抵消机制:碳排放配额 是政府为重点控制排放(控排)单位在特定时期内分配的碳排放限额,交易配额和实际排放之间的缺口和盈余可在碳市场上进行交易,控排单位购买实现抵消。目前仅电力行业可购买CEA,十四五期间将增加钢铁、建材、石化、有色、造纸、航空等七大行业,可见业主和大部分租户不在覆盖范围,但电力、钢铁、建材、石化等行业都和房地产运营碳或隐含碳密切相关;自愿减排量 又称碳信用,是已经实现的减排量,通过国家审定和核证,可在碳市场上进行交易,控排和非控排单位均可购买以实现抵消,因而是业主和大部分租户常用的碳抵消机制。根据目前的规定,控排单位通过购买自愿减排量仅能抵消部分碳排放,不超过总碳排的5%。非控排单位则没有限制。21 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下如何衡量碳抵消的成本与风险?对于使用范围更广泛的碳信用,由于国家对绝大部分行业仍采取自愿机制,此前企业购买需求不强。但随着企业脱碳意识的不断增强,近期市场成交量大幅跃升。随着减排活动项目签发重启,未来供应端和需求端都将显著扩容,市场交易活跃度将不断提升。除了碳信用价格本身,聘请第二方验证和第三方审核发证,以及委托居间机构寻找可交易碳信用额度以完成交易过程,由此产生的费用对交易成本也有显著影响。在决定购买碳信用之前,还需考虑以下事项:有效期限 所购碳信用额度可抵消多长时间以内的碳排放量?可以储存多长时间?确保符合企业的使用期限要求;透明度与公信力 确保碳抵消项目的组织透明度,数据信息可查且具备有关部门认证。国务院日前公布碳排放权交易管理暂行条例将进一步推动市场规范化。碳抵消与技术减碳成本的差异,体现为运营支出(OpEx)和资本支出(CapEx)的区别。碳抵消尽管在单次成本上远低于技术减碳,但只能满足当期的脱碳要求,需要持续投入;而技术减碳的影响则具有延续性,成本可在较长的时间跨度内分摊。单次成本技术难度政策鼓励/限制对脱碳影响提高能源使用效率可再生能源替代办公空间规划供应链脱碳碳抵消中高(分布式)/低(购买绿电)中中低提升空间大高(分布式)/低(购买绿电)中低低鼓励多鼓励多(分布式)/鼓励少(购买绿电)鼓励多鼓励多有一定限制高高中中(影响范围三)低(影响当期)25 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下业主脱碳实践23 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下租户脱碳意愿的不断提升,对业主的脱碳表现和能力也提出了更高要求。根据CBRE分别对租户和业主的调查,租户达到净零的时间目标大幅领先于业主,这也对业主脱碳行动构成了一定压力。有鉴于此,越来越多的业主着力于打造和展示可持续楼宇特征,采取脱碳行动和激励租户低碳、节能、降废等行动,以推广可持续发展观,树立业主对环境和社会负责任的形象,吸引优质租户,同时实现业主自身的净零目标。业主脱碳实践业主和租户设定的净零目标日程60 %0 30204012S%70Q 50未设定可持续楼宇认证智慧楼宇系统绿色租赁信息来源:世邦魏理仕研究部,2023年业主租户24 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下可持续楼宇认证是业主资产特征的有力表现和证明,租赁和使用具有可持续认证的楼宇也是租户实践房地产脱碳策略中最直观的表现。根据CBRE在2023年的办公楼租户调查,有明确意愿搬迁至可持续认证楼宇的租户占比达到66%,比2022年增加16个百分点。与此同时,愿意对可持续楼宇支付租金溢价的租户占比自2022年的3%提升至16%,其中已设置净零目标的租户,以及金融、专业服务、医药及生命科学等行业的租户愿意支付租金溢价的占比显著高于平均,这些通常是业主目标吸引的优质租户。由此可见,除了获得租金溢价,可持续认证还可帮助业主优化租户结构。目前市场的可持续楼宇认证越来越完善且多元化,不同认证各有侧重点(见下页)。可持续楼宇认证租户目前对具备可持续认证(如LEED、WELL等)的办公楼物业有何看法2022202347P!%30 %在租金相近的情况下,有意愿搬迁至该类办公楼中有意愿为搬迁至该类办公楼并支付租金溢价认为其他建筑属性如区位、设施更重要,但偏好绿色楼宇不确定/不关注信息来源:世邦魏理仕研究部,2023年25 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下LEED认证是一个评价绿色建筑的工具。旨在设计、施工及运营过程中有效地减少对环境和用户的负面影响WELL是IWBI创建的一个基于性能的评级系统。旨在衡量影响人类健康的建筑物特征。通过改善生活空间来提升健康和生活质量中国绿色建筑评价标准旨在建筑全寿命周期内,最大限度地节约资源、保护环境和减少污染,提供健康、适用和高效的使用空间BREEAM帮助业主、设计方、施工方、运营方、基础设施和城市总体规划实现可持续发展目标,改善环境、社会和经济的可持续性,公正评估、奖励和激励改善建筑环境的行动PARKSMART可持续停车认证通过对停车设施更明智的选址、设计和运营,推动可持续交通TRUE 零废弃物认证通过改变废弃物在社会中的流通方式,确保所有的产品最终被重新利用和转移,而不是在垃圾填埋场结束SITES 可持续景观认证是一个针对可持续场地设计与维护的综合计划。SITES可以满足场地最佳实践的各种要求,创建更好的弹性社区EDGE是世界银行开发的,帮助设计团队和项目业主找到实现节能、节水、节材目标的最有性价比的评级系统RESET是一系列围绕数据质量和数据透明度的标准和评估工具及服务,旨在帮助建筑环境(空气、水、能源、废弃物)变得更健康、更可持续Fitwel 是一个通过优化建筑设计和运行提升健康和工作能效的建筑评价系统。通过有针对性地改进工作场所设计和运营,优化建筑居住者的健康和生产力26 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下智慧楼宇系统随着物联网和数字化技术的不断发展完善,业主通过测量仪器和传感器收集数据,并用智慧楼宇系统阅读、整合和交叉分析数据,可以衡量、评估和表现对脱碳措施的投入、回报和效果,将其运用于脱碳策略的规划、实施和回顾调整的全生命周期内。在选择和上线智慧楼宇管理系统时,业主最关注其两方面的性能表现:输入端的兼容性 实时、自动地对接、集合各种数据来源,并进行清洗和标准化处理的能力;输出端的易用性 在不同应用场景和需求下,能快速地选取针对性的指标维度,按照特定报告(如ESG报告、碳审计报告等)模板和格式,导出和展示数据结果,需要时还可连接外部数据(如碳排放因子数据库、各类评估基准等)进行交叉对比分析。CBRE在全球多个市场的在管物业推广上线可持续数据管理系统Deepki,在打造竞争力上分以下三阶段:阶段一:已上线功能连通能源之星资产组合管理工具(Energy Star Portfolio Manager)基于本土的碳排放计算气候风险分析物联网传感器连接(室内空气质量、室内环境质量等)可视化平台和工具定制化报告阶段二本土法律、合规、财政奖励/惩罚计算工具相关行动方案的税费计算本国的相关指标基准阶段三LEED预评估工具与CDP一致的报告格式数据和客户主机可视化工具整合对资产进行风险评级智慧管理系统应用场景跟踪表现楼宇及空间的结构、设计等指标建材、设施、设备的品种、供应商和使用量等数据能源、排废和水资源等成本和使用过程/实时数据碳因子数据库监督合规国际、国家、地方政策法规相关认证、评级、标准披露和报告要求识别风险地理、气候、交通等外部环境数据空间使用、人员活动与物流运输数据制定策略将设备、应用、数据统一集中管理,系统根据外部环境条件等检测数据,自动实时响应并决策通过模型算法进行机器学学习和预测,分析计算最优策略27 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下绿色租赁在实践中,租户的脱碳行动往往受制于所在楼宇的硬件基础和业主运营能力,尤其在获取楼宇运营排碳指标上比较被动。前述企业租户的脱碳路径,大部分都需要业主的支持与配合,其中如提高能源效率和可持续能源替代等,还需要业主承担对改造和优化的投资。因此,租户和业主之间建立紧密的合作,对双方净零目标的达成都有至关重要的作用。CBRE预期,租户与业主之间的合作将通过绿色租赁得到有效的推进和落实。通过在租赁条款中明确业主和租户的相关义务和权利,租赁双方共享绿色改造和运营所带来的成本和收益,更主动地参与脱碳行动,成为“绿色共同体”。国内商业地产的绿色租赁尚处于起步阶段,但近两年行业内的关注度和实践意愿提升迅速。CBRE2023年办公楼租户调查结果显示,19%的受访租户计划在未来租约中放入绿色条款,绿色装修、废弃物处理和循环利用、碳排放和能耗数据披露相关条款、可再生能源使用等和脱碳息息相关的实践,都可以租赁条款的形式,在租户和业主的谈判阶段提出讨论,并在租户入驻后得到落实。CBRE亚太区首席可持续发展官(CSO)调查租户关注的绿色租约要素使用可持续环保材料进行装修要求业主制定管理和消除有害物质的措施共享有关能源、水和废物排放的数据在楼宇中使用可再生能源要求业主实施全面循环利用系统与业主在租期内就环境改善目标达成共识业主对碳排放数据的披露业主同意租赁期内维持楼宇ESG评级认证3844(%$ %信息来源:世邦魏理仕研究部,2023年的业主认为应与租户合作推动ESG相关的共同议程61( 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下公开最佳实践近两年,越来越多领先的商业地产业主在脱碳措施的不同领域做出尝试和努力。CBRE对14家领先的上市公司业主(其中8家为内资,6家为港资)发布的2022年ESG报告进行对比研究,发现所有业主都已披露自身的范围一、二的碳排放数据,其中中海、太古、恒隆、新鸿基和嘉里等业主率先披露范围三碳排放数据,可见它们对脱碳行动的重视。前述三种业主脱碳实践中,可持续楼宇认证是大型商业地产业主使用范围最广的举措,以及在脱碳领域的必修课和实践最低门槛。智慧楼宇系统也是业主重点投资的领域,71%的业主在ESG报告中介绍了其智慧楼宇系统与脱碳目标结合的实践,其中内地业主表现更为积极。而绿色租赁也受到了一定的关注,有一半业主提到其在推行绿色租赁方面做出的目标或行动。与此同时,领先的商业地产业主也为配合租户的脱碳行动不断打造和完善其基础设施和配套服务,其中提高能源使用效率的提及率达到100%,其后依次为在建筑材料、办公空间规划和分布式可再生能源设施领域对租户的支持。值得一提的是,有36%的业主(全部为港资业主)已开始通过采购绿电完成其部分或全部楼宇的可再生能源替代。CBRE预期,未来将有更多业主把净零目标落实到行动,产生越来越多的最佳实践,并通过ESG报告、招商引资说明书等材料在行业内得到推广,这对业主在政府、租户、投资者、供应商、员工、消费者等利益相关群体中树立品牌形象有重要而积极的作用。部分上市房企ESG报告提及脱碳措施碳排放披露可持续楼宇认证智慧楼宇系统绿色租赁支持租户脱碳 提高能源使用效率 可再生能源替代(分布式)可再生能源替代(采购绿电)办公空间规划 供应链脱碳(建筑材料)范围1/2范围2范围1/2/3范围1/2范围1/2范围1/2范围1/2范围1/2范围1/2/3范围1/2/3范围1/2范围1/2/3范围1/2/3范围1/2/3华润陆家嘴中海越秀大悦城金茂保利龙湖太古恒隆九龙仓香港置地新鸿基嘉里信息来源:上市公司2022年ESG报告,世邦魏理仕研究部整理29 世邦魏理仕研究部2024 CBRE,INC.塑造韧性百年之计,始于 足 下总结租户和业主在脱碳路径上有共通之处,也有各自特点。我们建议商业地产各类型参与方按照以下流程实践脱碳并最终实现净零排放:碳足迹管理建立碳足迹跟踪和报告的内部机制和体系启动碳盘查/碳核查绿色租赁业主与租户通过合作推动ESG相关的共同议程将绿色条款纳入租赁尽职调查和租赁合同中装修脱碳在建设、装修的施工过程中,将建筑材料生产和安装的碳排放量纳入设计方案的选用标准获得可持续楼宇/空间认证提高能源使用效率进行系统的能源审计评估并确定投资节能改造和建设项目租户:优化办公空间设计和日常管理可再生能源替代整租租户:推荐采用太阳能发电散租租户:推荐采购外部可再生能源业主:通过生产和外购可再生能源,一方面满足自身使用需求,另一方面支持租户使用需求智慧运营衡量、评估对脱碳措施的投入、回报和效果,将其运用于脱碳策略的规划、实施和回顾调整的全生命周期内碳抵消及公开购买碳配额/碳信用通过ESG报告等公开材料披露和推广最佳实践联系我们业务线季一丁中国区不动产管理部负责人李绅豪中国区不动产管理部技术与可持续发展负责人研究部谢晨中国区研究部负责人孙祖天华北区研究部及中国区ESG研究负责人熊蓉晖中国区项目管理部负责人免责声明除非特别注明,本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性,但并未对此资料进行核实,亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用,不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利,未经本公司事先书面许可,任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用,世邦魏理仕概不负责。

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1920202021202220232024固定资产投资(累计同比)电气机械和器材制造业汽车制造业仪器仪表制造业化学原料和化学制品制造业计算机、通信和其他电子设备制造业制造业中国物流地产消费来源:国家统计局,中华人民共和国商务部,中华人民共和国海关,中华人民共和国交通运输部注:电商渗透率=线上商品零售总额/社会消费品零售总额中国消费零售市场在2023年展现出稳健的恢复势头,得益于扩大内需战略及一系列利好政策的推动,境内消费活力得到持续释放。消费对经济的拉动作用日益显著,消费品物流总额同比增长8.2%,其中餐饮、零售等行业回升态势尤为明显。此外,快递业务保持旺盛,除了长三角、珠三角地区保持稳定增长外,河南相较于2019年也有显著涨幅。回顾全年,电商在主导线上消费类需求方面表现出稳健的增长态势,电商零售交易额及电商渗透率均实现同比提升。各大电商平台及第三方物流服务企业(3PL)在全国仓储租赁市场中依然保持较高的活跃度。直播电商带动的线上消费模式逐渐步入常态化。除了传统电商平台不断拓展直播销售品类外,抖音、快手、小红书等短视频及社交内容平台也凭借自身庞大的流量基础,在年内加速拓展直播销售业务。与此同时,C2M模式日趋成熟,这种“去中间化”的销售方式逐渐降低了商家对前置仓的依赖,为消费市场带来了变化与机遇。0%1%2%3%4%5%西藏内蒙古青海宁夏云南贵州山西湖南甘肃重庆陕西广西海南四川湖北安徽山东江西吉林辽宁黑龙江江苏北京福建河南天津河北浙江广东上海快递业务收入占GDP比重201920236持续激活新消费15!#%)%2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月中国电商渗透率20192020202120222023中国物流地产贸易2023年,中国外贸表现稳健,贸易额在近三年维持在较高水平。出口产品在原有高基数上仍呈现出稳中有进的态势。值得关注的是,得益于中欧班列的高效运行以及航空货运的稳步复苏,中国与“一带一路”沿线国家的进出口增长势头强劲,显著超过其他地区。在出口产品方面,机电类产品发展强劲,“新三样”产品出口额首次突破万亿元大关,实现近30%的明显增长。同时,跨境电商出口亦展现出亮眼的成绩,以希音、拼多多、抖音等电商巨头为代表,引领了出海热潮。这些电商巨头的扩张,带动了电商出口规模增长19.6%,远超外贸出口整体0.6%的增速。值得特别关注的是,几家领先的跨境电商企业在华南地区积极布局集货仓和集货基地。例如,希音在广东佛山设立了中心仓及多个卫星仓,并计划未来建设湾区供应链总部,这将为区域内带来巨大的仓储需求。这些举措不仅彰显了跨境电商行业的蓬勃发展,也为相关地区的仓储租赁市场注入了新的活力。来源:国家统计局,中华人民共和国商务部,中华人民共和国海关,国联证券注:出口跨境电商渗透率=出口跨境电商总额/贸易出口总额5.0%6.2%6.4%6.5%7.7%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.01015202520192020202120222023万亿元出口跨境电商贸易出口总额出口跨境电商渗透率17.2 17.9 21.7 23.6 23.8 14.3 14.3 17.4 18.0 18.0 0510152025303540452019/122020/122021/122022/122023/12万亿元人民币贸易进出口出口额进口额7积极寻求新突破02租赁市场中国物流地产全国市场供应在第一太平戴维斯对国内31个主要城市的追踪研究中,2023年非保税高标仓市场的总存量已突破9000万平方米大关。其中,华东市场凭借超过全国三分之一的存量规模,稳居市场领头地位。在过去的四年里,华东市场持续保持较高的新增供应态势,由于供应量大增,部分开发商选择采取“以价换量”的策略以稳定空置率。华北市场也自2021年起持续放量,至2023年,廊坊、天津等地的供应势头依然未减,北京也迎来了超过30万平方米的供应小高峰。相比之下,与其存量相近的华西市场自2020年起供应增速逐渐放缓,呈现出阶梯式下降的趋势,这为市场进一步去化提供了有效的空间。华南市场全年持续放量,区域总存量成功突破1000万平方米大关。同时,在跨境电商强劲需求的推动下,市场整体去化速度较快。华中市场2023年新增供给明显放缓,同时作为全国重要的交通中枢,运输需求与消费需求并存。但基于前三年较持续的新增供应,市场依旧面临去化压力,整体空置率相较于其他市场处于高位。供应仍处高位,区域分化显现华东:上海、苏州(包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域)、南京、嘉兴、宁波、无锡、杭州、南通华北:北京、天津、廊坊、沈阳、济南、青岛华南:广州、深圳、东莞、佛山、惠州华西:成都、重庆、西安、昆明、贵阳华中:武汉、郑州、长沙0.02.04.06.08.010.012.014.020192020202120222023百万平方米非保税高标仓历史新增供应华东华北华南华西华中9来源:第一太平戴维斯研究部中国物流地产市场需求关注租金敏感本年度内,由于大量新增供应的涌现,为租户提供了更为充裕的市场选择,供求关系的调整使得租户在谈判中的议价能力得以增强。部分项目开发商在降低租金的同时,还延长了免租期,以这种组合策略吸引长期稳定的租户入驻。全年经济缓慢复苏,加之多个市场录入大量新增供应,供需关系进一步调整。多重因素影响下租户活动展现四大特征:租约灵活性随着电商租户比例上升,市场租约更为灵活。同时,对于选择签订中长期合约的租户,部分开发商还提供了相对灵活的退租条款,从而降低了潜在的违约成本,进一步增强了租户的签约信心。增值服务部分租户在遴选仓库时,除了对仓储的地理位置、空间布局、设施配备等硬件条件进行综合评估外,亦会着重考量开发商的“软实力”。具体而言,开发商的资源协调能力、服务运营能力等,均成为租户重要的考量维度。节能减碳近年来,市场中获得LEED认证的仓库数量呈现显著增长态势。在考量长期运营成本方面,一些租户对于租赁绿色仓库的意愿日益增强,以实现可持续发展和环保效益的最大化。10中国物流地产全国租金表现2023年全国租金市场整体承压。据第一太平戴维斯的主要追踪数据显示,年内城市租金面价下调幅度约4.3%。相较于全国其他区域,华南地区租金更具韧性,持续强劲的租赁需求支撑区域内租金在2023年持续上涨。租金的下滑也在一定程度上减缓了一线城市的需求外溢现象。一些对区位和价格进行综合考虑的客户倾向于留在本地租赁,从而缓解了部分项目的空置情况,为市场带来了一定的稳定效应。来源:第一太平戴维斯研究部未来去化仍需时间,租金走势逐渐趋缓指数基期:2015上半年一线城市:北京、上海、广州、深圳卫星城市:天津、廊坊、苏州(包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域)、嘉兴、佛山、东莞、惠州其他城市:沈阳、青岛、济南、无锡、南京、宁波、杭州、南通、西安、成都、重庆、昆明、贵阳、武汉、郑州、长沙11809010011012013014015015161718192021222324H1/2015=100全国非保税高标仓租金指数一线城市卫星城市其他城市中国物流地产2023年非保税高标仓重点城市表现华北、华东市场集中供应下去化承压12来源:第一太平戴维斯研究部注:苏州板块包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域-5%0%5 %05%(0.5)0.00.51.01.52.02.53.03.5天津廊坊北京沈阳济南青岛苏州上海嘉兴杭州南京无锡宁波南通武汉郑州长沙成都重庆西安昆明贵阳广州佛山东莞惠州深圳华北华东华中华西华南百万平方米供应量(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)中国物流地产华北市场来源:第一太平戴维斯研究部注:济南城市版块包含部分位于德州齐河县的项目总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平北京2.70 59.2 11.8%天津6.0924.9 23.2%廊坊4.26 24.8 51.3%沈阳1.89 17.218.5%济南1.82 26.320.8%青岛1.46 27.64.1%沈阳 沈阳非保税高标仓市场总存量保持在约189万平方米,年内新增项目较少,同时市场需求稳健,净吸纳量维持在较好水平。电商、食品消费及装备制造业为其主要的租户来源。未来随着沈阳从传统重工业向高端制造逐渐转型,区域内高标仓需求或将有所提升。天津 作为华北区域最大的物流存量市场,全年来看天津放量明显,全年录入超过85万平方米新增供应。与廊坊相比,天津在承接北京需求上稍显逊色,开发商也多以低价填仓为主要策略。武清、滨海新区、北辰、西青发展时间较长,已形成较成熟的物流市场,非保税高标仓市场规模高于其他子市场。新兴的蓟州子市场有望更好地服务天津北部的需求,并连接北京。但随着北京、廊坊在年内相继持续放量,天津未来承接外溢需求空间或被部分压缩。廊坊 廊坊在2023年录入约146万平方米新增供应。虽然供应压力较大,但在租金优势下仍是布局环京市场的不二之选,整体去化表现良好。廊坊自2021年起供应急剧攀升,广阳、安次、固安和北三县为主要供应子市场。北京 2023年北京非保税高标仓市场韧性犹在,新增放量后存在一定去化压力。租金仍在华北地区处于高位,较高租金压力下年内也出现部分租户外迁趋势。电商、3PL及部分医药企业为北京本地主要租户类型。近两年平谷大量物流用地供应,平谷区也将在2024年迎来大量新增供应,北京物流市场格局也将迎来相应变化。济南 济南非保税高标仓市场2023年新增有限。市场承压下净吸纳量下行,空置率自2022年同期以来持续上升。作为全国重要的工业及物流枢纽城市之一,济南高标仓市场主要服务区域内的消费需求。青岛 青岛非保税高标仓的主要租户是当地家电和家具制造业零售商,总存量保持在146万平方米。近年来青岛重点发展现代物流业,来自RCEP相关国家航线及中欧班列的货运需求日益增加,其中胶州子市场的表现尤为良好。13中国物流地产华东市场来源:第一太平戴维斯研究部注:苏州板块包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域;杭州城市板块包含部分湖州及绍兴项目总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平上海7.4649.4 16.3%苏州11.8137.8 29.1%无锡2.4231.3 3.8%嘉兴4.2332.5 31.8%宁波2.41 32.2 14.5%杭州2.8935.5 10.8%南京2.44 31.3 20.5%苏州 苏州区域凭借超过1100万平方米的市场存量,成为中国最大的物流市场。2023年区域内放量较大,仅苏州市区新增供应就超过120万平方米,多位于吴江子市场,未来租金预计面临上涨压力。相较上海而言,更为合理的租金水平和产业集群吸引了其他地区的制造企业搬迁至苏州区域,并使当地的仓储市场受益。上海 2023上海非保税高标仓集中放量,年内录入新增创五年内新高,超88万平方米,其中金山、青浦子市场的新项目占近70%。年内供需关系发生变化,市场租金下调1.4%,同时也在年末稳定了部分租户的外迁。净吸纳也在4季度回升至2023年最好水平,相比去年同期也有大幅度提升。其中,金山、松江等多个子市场见证了净吸纳量由负转正。2024年预计仍会维持较稳定的新增供应,前半年新增较多,其中也不乏一些来自头部开发商的大型项目,届时也将推升相应子市场的空置水平。杭州 杭州在2023年无新增供应,市场存量保持在超过289万平方米。作为全国直播电商基地,第三方物流和电商仍然是杭州的主要租户。同时杭州作为互联网产业发展的重要城市,也与湖州、绍兴一同吸引了一些高科技电子制造业需求。南京 南京市场存量约为244万平方米,主要位于江宁和六合两个子市场。2023年以来南京非保税高标仓供应下降,仅有江宁子市场录入新增供应。市场去化压力减缓的同时,空置率降至20.5%。南京都市圈密集的人口消费基础为南京仓储市场提供了稳定的需求。无锡 基于较为严格的物流用地出让条件,无锡市场物流新增供应有限,重点子市场的租金及空置率均保持平稳。物流和配送产业在无锡经济中有重要占比,电子信息与机械制造轻重制造并行发展的同时,区域内较高的经济水平也保证了消费力的稳健,相应制造及消费类的仓储需求应运而生。嘉兴 嘉兴市在2023年供应有所减缓,相比之下本地去化动能略显不足,租金与去年同期持平。区域内的租赁需求主要来自本土的制造业和上下游产业,同时基于其地理优势,可部分承接来自上海的溢出需求,以及长三角众多城市的中转需求。新入市的项目以吸引包括数字经济、医药健康、新能源的高端制造业租户入驻。一些包括光伏制造在内的高新技术企业也表现出较强的高标仓需求。14中国物流地产华南市场总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平广州3.35 42.17.1%深圳0.72 59.54.1%东莞2.78 43.90.4%佛山2.83 35.46.6%惠州1.21 35.517.0%来源:第一太平戴维斯研究部东莞 东莞非保税高标仓市场于2023年录入近50万平方米的新增供应,集中在麻涌子市场。东莞是大湾区重要的物流和配送中心,得益于深圳强劲的溢出需求和当地制造业的复苏,东莞的整体出租率接近满租。麻涌子市场更是积聚食品饮料制造企业,本地仓储需求较大。东莞高标仓开发商较多元化,第一产业、普洛斯开发建设的项目数量较多。惠州 相较深圳和东莞,惠州人口密度相对较低,租金水平也低于深莞,仓储需求主要来自当地的电子设备、汽车等制造企业。佛山 佛山近年来新增供应逐年放缓,市场有序去化的同时,空置率及租金均维持在稳健区间。除家电和汽车零部件等本地制造业外,仓储需求主要来自跨境电子商务公司。此外,三水、高明子市场租金较低,也可承接部分广州外溢需求。广州 广州2023年录入超100万平方米新增供应,多集中在花都、增城子市场。与深圳和东莞不同,广州拥有从增城到南沙较多的工业及物流用地储备,高标仓存量供应均位大湾区前列。回顾全年,广州本地市场需求强劲回暖,市场空置率下行至两年内最低水平。市场主要租赁需求来自于第三方物流和电子商务企业,同时发达的汽车产业也使一些传统燃油车及新能源车品牌保持活跃。深圳 深圳市场租金水平维持全国领先。由于土地资源极度有限,整体供应量较少,近年来当地政府持续进行物流用地升级,目前市场新建仓储项目已经达到6层。未来三年内深圳预计有超170万平方米新增入市,届时或将部分缓解本地租金压力15中国物流地产华西市场总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平西安3.57 23.613.9%成都5.87 22.86.9%重庆5.44 19.426.4%昆明1.1823.713.1%贵阳0.80 25.99.4%来源:第一太平戴维斯研究部注:西安城市版块包含部分位于咸阳的项目 成都城市版块包含部分位于眉山及德阳项目重庆 2023年重庆市新增供应减缓,整体进入存量市场,非保税高标仓市场存量达到超580万平方米。依靠中欧班列和西部陆海新通道,重庆成为内陆对外开放的重要枢纽城市,近年来重庆聚集新能源汽车等高端制造企业,已然成为重庆市场需求的中坚力量。贵阳 贵阳非保税高标仓市场规模较小,保持在约80万平方米。贵阳的未来与大数据产业紧密相连,促进技术创新和实体经济与数字经济的融合,这将有助于刺激相关物流发展,提升物流基础设施和服务水平。昆明 昆明非保税高标仓市场主要服务于本地消费和零售商,2023年以来总存量保持在近118万平方米。昆明市场入驻率维持稳定,但受到整体经济环境承压影响下,部分业主仍旧调低了未来的租金预期。成都 成都物流市场全年需求维持稳定,全市平均租金基本保持不变。2023年新增供应约25万平方米,自2020年以来供应平稳减少,为市场去化提供空间。2023年成都经济稳步回升,居民消费也出现回暖,各因素叠加影响下本地物流需求稳定增长,包括食品、先进制造业在内的租户表现活跃。未来成都物流市场供应量预计仍将处在低位,市场供需有望继续维持均衡状态。西安 2023年西安非保税高标仓市场约357万平方米存量,空置率降至13.9%。随着西安比亚迪制造工厂产能持续升级,以新能源汽车带动的高端制造业需求成为带拉动仓储市场的重要动力。16中国物流地产华中市场总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平郑州2.4723.517.1%武汉6.30 20.125.5%长沙1.68 24.725.6%来源:第一太平戴维斯研究部注:武汉城市版块包含部分位于孝感及鄂州的项目 长沙城市板块包含部分位于湘潭的项目长沙 长沙非保税高标仓市场近年来供应有限,2023年以来暂无新增供应。作为娱乐之都、华中重要的消费中心,以及其位于全国交通网络中心点的位置,市场仍具备一定的消费及转运需求。租金方面,自年初以来持续下调,同比下跌5.4个百分点。武汉 2023年武汉非保税高标仓市场新增仅为2022年的1/3,虽然新增有所减缓,但相较于华中其他城市,武汉市场空置率相对处于高位,市场仍面临一定去化压力。随着冷链、第三方物流行业需求的增长,未来供需平衡将继续改善,租金水平将逐步稳定。郑州 郑州市非保税高标仓存主要分布于经济技术开发区和新郑机场附近。作为国家冷链物流第一梯队,产业不断升级中冷链食品类物流保持稳定需求。1703投资动向中国物流地产市场转型下的战略升级2023年,全国高标仓管理市场格局发生显著变化。据数据显示,2023年管理规模排名前十的开发商所持有的资产比重,从2019年的71.6%下降至65.5%,多家物流地产开发商积极尽管普洛斯在资产管理规模上依旧保持领先地位,但过去五年中其市场占有率有所缩减。与此同时拓展全国布局,京东、东久新宜等企业成功跻身2023年开发商前十名,市场格局逐渐由一超多强转变为多元竞争态势。在土地资源稀缺和需求放缓的背景下,物流开发商纷纷减缓了扩张速度。与此同时,他们在新项目的规划中更加注重自动化、低碳化等标签的打造,旨在从环保和成本控制方面构建竞争优势。为更有效地抵御空置风险,众多开发商正逐步转向与股权合作伙伴共同开发的轻资产运营模式。他们通过运营及资源优势的整合,致力于锁定长期的优质租户,以实现更为稳健和可持续的发展。来源:第一太平戴维斯研究部注:本图表仅统计各业主在中国境内在管用于出租目的的非保税高标仓面积34.52(.43%0 0Pp0 232019普洛斯易商宝湾万科丰树京东安博嘉民东久新宜龙地其它19激烈竞争中迎接市场新格局中国物流地产基本面疲软下收益率走高尽管物流投资市场依旧保持着一定的吸引力,但投资者的情绪已逐渐转向理性,对资产价格和收益的考量愈发严格。从全球重点城市的物流收益表现来看,上海的市场收益率和现金回报率依然维持在中位数水平左右,即便在全年市场承受较大压力的情况下,其韧性依然显著。2023年,在频繁的电商大促活动推动下,年底包裹量有所回升。然而与此同时,物流公司的利润率却受到了快递平均票价下降的严重挤压,导致其对仓库租金的敏感度大幅上升。为维持出租率,自2023年下半年起,部分开发商不得不在租金方面作出妥协,这一举措在一定程度上影响了投资者的回报预期。来源:第一太平戴维斯研究部4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.020212223全国主要城市物流资产收益率,H1/2018-H2/2023上海北京广州深圳二线城市一线城市的资产收益率表现仍受到投资者持续关注0%5%东京香港科隆阿姆斯特丹法兰西岛洛杉矶北新泽西上海马德里伦敦悉尼首尔都市区休士顿芝加哥新加坡迪拜全球物流资产收益表现现金回报率资产收益率2004市场展望中国物流地产展望来源:第一太平戴维斯研究部,CREIS中指数据注:图表仅统计物流用地,工业用地指标下建设的物流设施不包含在内;苏州板块包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域未来短期内,部分市场仍将受到供应惯性的影响。然而,从中长期发展趋势来看,受物流土地供应紧张、政府建设要求提高等多重因素共同作用,市场供应预计将逐步趋于平缓。根据第一太平戴维斯对全国31个主要城市的追踪数据,2022至2023年间物流规划总建面相较于2020至2021年间的总面积,下降幅度超过20%。其中,华北和华西市场的降幅尤为显著,华东市场除嘉兴、无锡外,也呈现出不同程度的供应减缓趋势。鉴于物流仓储项目通常在用地规划完成后1至2年内入市,我们预测未来两年内物流项目的供应量将较近两年有所下降。与此同时,2024年各地政府继续发力扩大内需,通过促进消费和推动制造业升级等政策,增强消费内增动能。随着市场吸纳能力的回升,中长期或有望见证更多子市场回归供需平衡。短期供应惯性持续远期有望供需平衡221012345678北京天津廊坊沈阳济南青岛武汉郑州长沙东莞佛山广州惠州深圳成都昆明西安贵阳重庆上海南京南通嘉兴宁波无锡杭州苏州华北华中华南华西华东百万平方米物流规划建面物流规划建面2020-212022-23中国物流地产降本增效需求提升智慧升级必不可少数据要素”三年行动计划(20242026年)等一系列政策相继颁布实施,推动现代物流基础设施不断向智慧化方向转型升级。展望未来,不同行业对仓储运作效率与运营成本的需求将持续攀升。同时,随着AI大模型等新型技术的普及应用,将更好赋能仓储数智化转型,推动行业实现更高水平的发展。物流投资回归理性优质资产值得关注2023年,物流类投资回归理性,部分优质仓储物流资产因基金到期、资产权重调整等原因,开始在市场中出售。短期内,市场上涌现出较多的资产包,这在一定程度上增加了抛售压力。然而,从中远期来看,位于核心地段的高质量仓储资产,在专业开发商或运营商的背书下,仍能锁定较为稳定的出租率,具备长期的投资价值,值得投资者持续关注。电商退货常态化逆向物流衍生新需求随着中国电商业务的迅猛发展,退货所驱动的逆向物流已成为企业提升效率、降低成本的关键环节。目前,一些头部企业已设立专门的逆向物流仓库,以优化货物循环流程,提高运作效率。着眼未来,逆向物流的发展或将催生新型的仓储需求。如何更有效地辅助逆向物流中的货物调配,也将成为未来仓储建设与运营中必须认真考虑的重要因素。企业投资自建仓储推动老旧项目更迭一些具备规模的企业已积极展开自建仓储设施的投资筹备工作,预计在未来一至两年内,市场将迎来一波自建仓储设施的集中入市。部分自建仓设施为了满足企业自身供应链需求,内部设施配备相对完善,从而在运作效率和灵活度上具备优势。届时,这些新建仓储设施的入市也将间接推动市场中一些老旧项目的更迭,进一步促进整个仓储行业的升级。国际动荡因素影响企业租赁策略调整受中美贸易战、巴拿马运河持续干旱、红海危机等一系列国际事件的影响,货物运输关税上涨、港口拥堵等问题为国际货件运输带来了不小的挑战。在此背景下,从事进出口业务的企业利润空间受到挤压,进而可能在一定程度上影响其仓储租赁策略。面对复杂多变的国际形势,企业需灵活调整仓储策略,以应对潜在的市场风险。展望2323456第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立,具有悠久的历史传承以及强劲的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者,在全球设有逾600家分公司与联营机构,广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可,任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性,但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有,未经第一太平戴维斯研究部书面许可,不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。扫一扫 小程序查看更多研究报告24研究部James MacDonald高级董事中国区James.MacdonaldS乔璐高级分析师中国区Fiona.QiaoS产业及物流地产服务部罗瑾高级董事中国区Louisa.LuoS缪博文高级董事华东区Bowen.MiaoS林丽蓉董事华北区Carol.L周静董事武汉Andrew.ZhouS陈纹卿助理董事华西区SusanWQ.ChenS蔡子杰助理董事深圳Charlie.CaiS

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    Mob研究院中购联铱星云商出品2024年1月2023年商业地产发展白皮书2023 MobTech.All rights reserved.引言2023总结:VUCA时代启点,群体主流观念巨变,商业进入.

    浏览量458人已浏览 发布时间2024-01-24 100页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 戴德梁行:2023年第四季度武汉写字楼与零售市场概况报告(17页).pdf

    戴德梁行戴德梁行-2*中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。7.9%6.4%4.7%3.5%2.7%2.0%4.2%8.5%59,94764,03352,53757,18.

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  • 戴德梁行:2023年第四季度天津写字楼与零售市场概况报告(16页).pdf

    戴德梁行戴德梁行-2中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。戴德梁行戴德梁行-3戴德梁行戴德梁行-5戴德梁行戴德梁行-6注:“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价(.

    浏览量53人已浏览 发布时间2024-01-16 16页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 同策研究院:2023上海市公寓市场研究报告(19页).pdf

    上海市公寓市场研究报告聚焦上海,根据统计,上海租房人口约占常住人口的40%,总规模超800万人,约350万户,其总量已达国际最高水平,占比与国际水平靠拢当前上海租赁住房总量水平与国际水平相当注:香港租.

    浏览量63人已浏览 发布时间2024-01-11 19页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 仲量联行:2024办公室搬迁指南(26页).pdf

    JLL Office Relocation Guide5机会空间还能让协作更轻松,生产效率更高。仲量联行办公室搬迁指南JLL Office Relocation Guide8JLL Office Re.

    浏览量39人已浏览 发布时间2024-01-05 26页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 仲量联行:请回答2024:北京商业地产市场年度总结及展望报告(17页).pdf

    研究部2024年1月请回答2024北京商业地产市场年度总结及展望北京商业地产市场年终总结系列已经连续发布第六年了,我们今年想做点不一样的略写总结回顾,着重预测展望。2023年的市场趋势、压力和挑战这一.

    浏览量195人已浏览 发布时间2024-01-02 17页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 戴德梁行:2023年第三季度杭州写字楼与零售市场概况报告(16页).pdf

    戴德梁行戴德梁行-2*中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。戴德梁行戴德梁行-3戴德梁行戴德梁行-5戴德梁行戴德梁行-6庆春钱江新城武林黄龙注:“平均租金”指基于建筑面积.

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