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房地产行业报告-PDF版

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  • 毕马威:新家居寻求竞争存量蓝海—2024大湾区家居建材影响力20品牌报告(66页).pdf

    新家居寻求竞争存量蓝海 2024大湾区家居建材影响力20品牌报告 2024 毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)中国合伙制会计师事务所,毕马威企业咨询(中国)有限公司中国有限责任公司,毕马威会计师事.

    浏览量24人已浏览 发布时间2024-05-23 66页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 建筑工程行业专题报告:建筑央国企矿产资源业务梳理-240522(19页).pdf

    请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/建筑工程 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2024 年 05 月 22 日 Table_InvestInfo .

    浏览量5人已浏览 发布时间2024-05-23 19页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 建筑与工程行业:从佛朗斯股份看叉车租赁行业-240522(27页).pdf

    行业研究丨深度报告丨建筑与工程 Table_Title从佛朗斯股份看叉车租赁行业%1请阅读最后评级说明和重要声明 2/27 丨证券研究报告丨 报告要点 Table_Summary叉车租赁行业来看,其特.

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  • 中国涂料工业协会:2024粉末涂料涂装产业白皮书(142页).pdf

    粉末涂料涂装产业白皮书指导单位中国涂料工业协会编写单位中国涂料工业协会粉末涂料涂装分会上海觅途管理咨询有限公司粉末涂料涂装产业白皮2024粉末涂料涂装产业白皮书特别支持单位(按照拼音首字母排序)阿克苏.

    浏览量76人已浏览 发布时间2024-05-22 142页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 房地产行业:吹响去库存号角-240519(15页).pdf

    免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 吹响去库存号角吹响去库存号角 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地.

    浏览量18人已浏览 发布时间2024-05-22 15页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 房地产行业专题报告:地产长期格局确立细分领域长牛-240519(28页).pdf

    分析师杨凡研究助理吴贵伦邮箱邮箱电话13916395118电话13261969587证书编号S1230521120001证券研究报告地产长期格局确立细分领域长牛房地产行业专题报告行业评级:看好2024.

    浏览量7人已浏览 发布时间2024-05-22 28页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 房地产行业深度:行业现状、政策分析、修复路径及相关企业深度梳理-240520(32页).pdf

    1/32 2024 年年 5月月 20 日日 行业行业|深度深度|研究报告研究报告 行业研究报告 慧博智能投研 房地产行业深度:房地产行业深度:行业现状行业现状、政策政策分析分析、修修复路径复路径及.

    浏览量16人已浏览 发布时间2024-05-22 32页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 建筑材料行业:23年营收利润有所下滑期待24年基本面、估值双升-240519(27页).pdf

    行业行业报告报告|行业专题研究行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 建筑材料建筑材料 证券证券研究报告研究报告 2024 年年 05 月月 19 日日 投资投资评级评级 行业评级.

    浏览量5人已浏览 发布时间2024-05-21 27页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 房地产行业市场专题报告:日本经济、人口变迁与房地产市场发展之启示-240517(24页).pdf

    此报告仅供内部客户参考此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告证券研究报告 日本日本经济、人口变迁与经济、人口变迁与房地产市场房地产市场.

    浏览量13人已浏览 发布时间2024-05-21 24页 推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数推荐指数5星级
  • 建筑装饰行业:数据要素应用加快推进掘金建筑行业应用-240519(38页).pdf

    建筑装饰/行业深度分析报告/2024.05.19 请阅读最后一页的重要声明!数据要素应用加快推进,掘金建筑行业应用 证券研究报告 投资评级投资评级:看好看好(维持维持)最近 12 月市场表现 分析师.

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  • 香港特别行政区政府:香港2030+:跨越2030年的规划远景与策略(中英文版)(56页).pdf

    October 20212021年10月Strategy Transcending 2030Towards a Planning Vision and跨 越 2 0 3 0 年 的 規 劃 遠 景 與.

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  • 建筑行业深度研究报告:低空经济朝阳行业广阔空间设计规划有望先行-240517(21页).pdf

    证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 未经许可,禁止转载未经许可,禁止转载 行业研究行业研究 建筑建筑 2024 年.

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  • 建筑材料行业:水泥盈利或近底部位置重视积极变化-240517(17页).pdf

    1 行业行业报告报告行业专题研究行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 建筑材料建筑材料 水泥盈利或近底部位置,重视积极变化水泥盈利或近底部位置,重视积极变化 202021h221h2 以来水泥景.

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  • 深耕江浙系列报告:江苏省高端制造及外贸强省向新而行-240514(53页).pdf

    证券研究报告|深耕江浙|江苏省 http:/ 1/53 请务必阅读正文之后的免责条款部分 深耕江浙 报告日期:2024 年 05 月 14 日 江苏江苏省:省:高端制造及外贸强省,向新而行高端制造及外.

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  • 凯谛思:2024中国内地和香港特别行政区年度建造成本手册(65页).pdf

    中国大陆 及香港地区 2024年凯谛思香港有限公司年度建造成本手册2024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区此与建筑业有关的信息手册由下列机构编制:凯谛思香港有限公司海港广场2号,17楼伟业街180号 观塘,九龙 香港 电话:(852)2911 2000电邮:info-网站: Arcadis Hong Kong Limited 2024 版权所有。未经凯谛思香港有限公司事先书面许可,不得以任何形式重新制作或复制本刊物的任何部分。本文所载信息仅供参考及一般指引使用。我们尽力确保其内容准确无误,如因错误或疏忽导致的任何失误,凯谛思不承担相关责任。如果需要就个别项目提供意见,我们愿意提供协助。除非另有说明,本手册中的成本为于2023年第4季度的香港成本。凯谛思香港有限公司感谢Knight Frank莱坊和Baker McKenzie FenXun为本刊物提供更多数据及资料。电子版年度建造成本手册扫描下方二维码下载PDF版年度建造成本手册ISO 9001:2015Certificate No.:FS684805ISO 14001:2015Certificate No.:EMS685471ISO 45001:2018 Certificate No.:OHS6854722024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区2023年房地产评论 89房地产指示标 99总楼面面积计算 香港 101总建筑面积计算 中国大陆 103建造面积(CFA)定义 105 公用事业费用 亚洲部分城市 109办公室目录 113健康与安全管理体系 122质量管理体系 123环境管理体系 124关于我们 3建筑成本-香港 7屋宇设备成本-香港 9各类设计及建筑的空调与机械通风成本 香港 11装修成本-香港 13附属设施的单位成本 香港 15 建筑成本 亚洲部分城市 17屋宇设备成本 亚洲部分城市 23主要价格 亚洲部分城市 29建筑工程配置概述 352024年展望 41建筑成本趋势 香港 47材料价格 香港 51劳动力指数 香港 54劳动力工资 香港 55估算经验法则和设计规范 57建造活动 香港 63建筑产值 香港 64香港一般建筑保险 65香港建筑物条例或建筑物规例的指明表格 67香港建筑物规例概要 71上盖面积百分率及地积比率 香港 72中国大陆:绿色建筑、气候变化和监管发展 75 采购策略和合同格式 81建造工程工作量预测 86目录2般建筑数据1建筑成本数据3房地产4其他信息3 2024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区4关于我们凯谛思是全球领先的自然环境和建筑资产设计及咨询公司。凭借我们对市场的深刻见解和充分整合的设计,咨询,工程,项目及管理服务,我们与客户携手合作,致力于为其自然和建筑资产的整个生命周期提供卓越和可持续的服务成果。凯谛思在成本管理方面具备长期领先地位,确保我们客户的项目在交付时具有竞争优势、超越项目要求、并满足可持续发展的需求。在大中华地区,我们的成本管理服务积淀深厚,早在1949年,我们就在香港成立了第一间办事处。1984年,我们进入中国大陆市场,将现代成本管理技术引入新型的建筑市场。最初,我们的客户来自香港和在中国投资的外国开发商,但多年间,我们的客户群已扩大至包括国有企业和本地开发商。我们致力于进一步扩展我们的专业知识,包括全生命周期成本核算等新领域,为越来越多寻求高质量成本管理解决方案的亚洲客户在全球其他地区开展项目时提供支持。此外,我们调整了运营模式,以促进创新、简化知识转移和共享最佳实践。我们致力于确保客户能够获得我们最好的资源,以根据他们要求的成本提供最合适的解决方案。凯谛思香港有限公司我们的核心价值观以人为本 我们彼此关怀,营造安全、相互尊重的工作环境,我们的员工可以在其中获得成长、发挥才能、取得成功。诚信 我们的工作始终保持最高的专业和道德标准,并通过坦诚和负责任的态度建立信任。客户成功 我们对客户的成功充满热情,并凭借见解、敏捷性和创新共同创造价值。协作 我们重视多样性的力量和我们的全球能力,整个凯谛思齐心协力来实现卓越。可持续发展 我们对客户和大众所采取的行动基于环境责任以及社会和经济的发展。3 2024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区建筑成本数据建筑成本-香港屋宇设备成本-香港各类设计及建筑的空调与机械通风成本 香港装修成本-香港附属设施的单位成本 香港建筑成本 亚洲部分城市屋宇设备成本 亚洲部分城市主要价格 亚洲部分城市建筑工程配置概述12024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区8 87 1建筑成本数据建筑类型港元/每平方米建造面积建筑屋宇设备合计住宅高层公寓,公营房屋10,050-11,7302,150-2,57012,200-14,300中档高层公寓21,130-23,4804,370-5,82025,500-29,300高档高层公寓27,650-31,1805,350-6,92033,000-38,100中档联排别墅30,450-34,6504,750-5,75035,200-40,400高档别墅44,200up6,800up51,000up办公楼/商业大厦中档、中/高层写字楼19,000-21,0506,500-7,75025,500-28,800高档、高层写字楼23,400-26,2506,900-8,35030,300-34,600中档、购物中心18,750-22,1506,350-7,25025,100-29,400高档购物商场25,400-29,3007,000-8,30032,400-37,600建筑成本-香港酒店三星级经济酒店,中端市场24,100-24,8008,000-9,30032,100-34,100四/五星级商务酒店24,700-28,1508,400-9,95033,100-38,100五星级豪华酒店30,000-32,9508,500-10,05038,500-43,000工业自营厂房,低层建筑,轻工业16,300-20,2502,800-3,55019,100-23,800其他地下停车场(3层)24,700-29,1503,100-3,95027,800-33,100多层停车场,地上(4层)14,000-16,0002,800-3,70016,800-19,700学校(中、小学)18,200-18,9503,300-4,15021,500-23,100学生宿舍19,250-21,3005,150-6,10024,400-27,400体育俱乐部、多用途体育/休闲中心(旱地运动),包括空调、家具、配件和设备25,550-28,0506,450-7,95032,000-36,000综合医院-公营30,750-32,9009,250-11,10040,000-44,000以上价格于2023年第四季度水平。2024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区10109 1建筑成本数据建筑类型港元/每平方米建造面积机械设备电气设备消防设备升降机/自动梯液压系统全部设备住宅高层公寓,公营房屋N/A730-850170-220300-350950-1,1502,150-2,570中档高层公寓950-1,2001,200-1,400420-670450-7501,350-1,8004,370-5,820高档高层公寓1,300-1,6001,450-1,750450-720550-8501,600-2,0005,350-6,920中档联排别墅1,400-1,7001,500-1,800100-200N/A1,750-2,0504,750-5,750高档别墅2,200 up2,500 up100 upN/A2,000 up6,800 up办公楼/商业大厦中档、中/高层写字楼2,100-2,4002,350-2,800650-800700-900700-8506,500-7,750高档、高层写字楼2,200-2,7002,500-2,900650-800850-1,100700-8506,900-8,350中档、购物中心2,200-2,4001,950-2,300650-800850-900700-8506,350-7,250高档购物商场2,300-2,6502,400-2,850650-900900-1,100750-8007,000-8,300屋宇设备成本-香港酒店三星级经济酒店,中端市场2,450-2,8002,350-2,600700-900600-7001,900-2,3008,000-9,300四/五星级商务酒店2,600-2,9002,500-2,800700-900600-8502,000-2,5008,400-9,950五星级豪华酒店2,600-2,9002,600-2,900700-900600-8502,000-2,5008,500-10,050工业自营厂房,低层建筑,轻工业350-500 850-1,000600-750500-650500-6502,800-3,550其他地下停车场(3层)800-1,000900-1,100550-700350-450500-7003,100-3,950多层停车场,地上(4层)500-750900-1,100550-700350-450500-7002,800-3,700学校(中、小学)800-1,0001,100-1,300600-800250-350550-7003,300-4,150学生宿舍850-1,0501,800-2,000700-900350-4501,450-1,7005,150-6,100体育俱乐部、多用途体育/休闲中心(旱地运动),包括空调、家具、配件和设备2,500-3,0002,100-2,700800-950350-450700-8506,450-7,950综合医院-公营3,200-4,0003,000-3,400850-1,000500-7001,700-2,0009,250-11,100以上价格于2023年第四季度水平。121211 各类设计和建筑的空调与机械通风成本 香港中央变风量系统(VAV)港元/每吨制冷中央定风量系统(CAV)中央变制冷剂流量多联系统(VRV)分体式37,00035,00020,00014,00046,00040,00026,00019,0005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,0000医院学术机构写字楼住宅楼酒店45,00036,00037,00014,00036,00060,00042,00047,00019,00042,000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000港元/每吨制冷2,0001,8009008002,6002,1001,5001,200300025002000150010005000中央变风量系统(VAV)港元/每平方米建造面积中央定风量系统(CAV)中央变制冷剂流量多联系统(VRV)分体式医院港元/每平方米建造面积学术机构写字楼住宅楼酒店3,3004,0001,8002,0002,0002,6008001,5002,1002,500050010001500200025003000350040004500141413 装修成本-香港建筑类型港元/每平方米酒店公共区域(房屋前面)三星级酒店11,500-17,000四星级酒店17,000-24,000五星级酒店24,000 以上客房:三星级酒店9,500-11,200四星级酒店11,500-15,000五星级酒店15,500 以上备注:1.包括家具、地板、墙面和天花板、窗帘、卫生设备和灯具。2.不包括烟道、运营设备(如餐具、陶器、布草、器皿等)写字楼一般写字楼7,500-11,500行政写字楼12,500-15,500高级写字楼15,500 以上备注:1.一般写字楼可以使用本地或中国大陆的家具。2.包括家具、隔断、电气工程,空调、消防设施和吊顶的小幅改动以适应布局。3.不包括电话、数据布线、办公设备(如电脑、复印机、传真机、不间断电源系统UPS等)。建筑类型港元/每平方米百货公司一般百货公司9,500-14,500高级百货公司15,500 以上备注:1.包括电气工程、额外的风机盘管(FCU)和消防设施的小幅改动以适应布局。2.不包括外观改造、数据布线、运营设备(如电脑、P.O.S.、办公设备)、以及开业费用。餐厅一般餐厅13,500-21,000高级餐厅25,000 以上备注:1.包括家具、地板、墙面和天花板、电气工程、空调和消防设施安装的小幅改动以适应布局。2.不包括烟道、运营设备(如餐具、陶器、布草、器皿等)每平方米的成本是基于外墙内表面的装修面积。以上价格于2023年第四季度水平。161615 附属设施单位港元壁球场单个球场,带玻璃后墙,包括相关机电设备,但不包括任何公共设施(不包括围护结构)。每个球场790,000网球场 单个球场,铺设丙烯酸面层,链式围网。每个球场1,700,000单个球场,铺设人工草皮,链式围网。每个球场1,900,000照明另计。每个球场680,000游泳池半标(奥运会标准)室外游泳池(25米 x 10.5米),地面建造,全瓷砖;配有5米宽的甲板、相关泳池设备、及臭氧系统。每个游泳池11,300,000游乐场设备户外游乐场设备,包括各种活动。每套350,000to 840,000附属设施的单位成本 香港附属设施单位港元桑拿房可容纳4至6人的桑拿房,所有配件齐全(不包括围护结构)每间330,000蒸汽浴室 可容纳4至6人的蒸汽浴室,所有配件齐全(不包括围护结构)每间330,000高尔夫球场(基于18洞高尔夫球场的平均成本)不包括相关建筑和设备。每洞8,000,000-14,000,000绿化屋顶专有的轻型绿化屋顶系统;带自动灌溉系统(不包括屋顶及屋顶结构)每平方米2,000-5,000垂直绿化垂直绿化系统;线框式,带自动灌溉系统(不包括后方支撑墙)。每平方米5,000-10,000以上价格于2023年第四季度水平。181817 以上单价于2023年第四季度水平,包括开办费,但不包括不可预见费。建筑成本 亚洲部分城市建筑类型美元/平方米建造面积上海 北京 广州/深圳重庆/成都住宅中档高层公寓685-755603-662573-658568-658高档高层公寓1,546-1,6851,461-1,663931-1,062917-1,124中档联排别墅946-1,030863-935868-1,038775-910高档别墅1,663-1,7651,658-1,7301,666-1,952986-1,120办公楼/商业大厦中档、中/高层写字楼878-1,160860-1,158817-933891-1,024高档、高层写字楼1,128-1,5431,397-1,9021,195-1,5021,123-1,493中档、购物中心不适用不适用不适用不适用高档购物商场1,193-1,6081,162-1,6001,151-1,6681,071-1,478酒店三星级经济酒店,中端市场961-1,171951-1,1711,044-1,184972-1,188四/五星级商务酒店1,549-2,0961,620-2,1391,688-2,4851,745-2,158五星级豪华酒店2,094-2,5032,062-2,6552,272-2,5822,148-2,554工业工业厂房,仅毛坯(常规单层框架建筑)270-331265-324306-376439-546自营厂房,低层建筑,轻工业418-524513-588不适用不适用其他地下停车场(3层)718-1,001735-807 540-883419-580多层停车场,地上(4层)368-514442-446384-436334-408学校(中、小学)549-692511-660434-564442-487学生宿舍402-548362-511400-510310-443体育俱乐部、多用途体育/休闲中心(旱地运动)926-1,137876-883742-841698-765综合医院-公营1,414-1,8231,151-1,4421,124-1,4481,116-1,382使用的汇率:1美元=人民币 7.20人民币 7.20人民币 7.20人民币 7.20202019 建筑类型美元/平方米建造面积香港澳门 新加坡 吉隆坡#住宅中档高层公寓3,270-3,7502,480-3,0331,890-2,185310-610高档高层公寓4,230-4,8803,463-5,2913,150-4,335700-1,460中档联排别墅4,510-5,1704,224-5,0412,445-2,740220-360高档别墅6,530 up5,153-6,7043,110-4,150745-1,015办公楼/商业大厦中档、中/高层写字楼3,270-3,6902,854-3,6852,445-2,780590-775高档、高层写字楼3,880-4,4303,685-4,0312,780-3,000920-1,320中档、购物中心3,210-3,7602,687-4,0312,630-2,925430-645高档购物商场4,150-4,8104,224-5,0982,925-3,185680-1,035酒店三星级经济酒店,中端市场4,110-4,3703,755-4,2533,110-3,405990-1,455四/五星级商务酒店4,240-4,8805,098-6,0944,000-4,6651,290-2,265五星级豪华酒店4,930-5,5106,904-7,2034,000-4,6651,895-2,540工业工业厂房,仅毛坯(常规单层框架建筑)不适用不适用1,150-1,335320-450自营厂房,低层建筑,轻工业2,450-3,050不适用不适用420-535其他地下停车场(3层)3,560-4,2402,229-3,2691,370-1,780305-545多层停车场,地上(4层)2,150-2,5201,232-1,622850-1,260200-355学校(中、小学)2,750-2,9602,466-2,854N/A250-320学生宿舍3,120-3,5101,953-2,2712,295-2,405295-375体育俱乐部、多用途体育/休闲中心(旱地运动)4,100-4,610N/A2,815-3,000590-750综合医院-公营5,120-5,630N/A3,965-4,150815-1,185使用的汇率:1美元=港元 7.81澳门元 8.01新加坡元 1.35林吉特 4.67以上单价于2023年第四季度水平,包括开办费,但不包括不可预见费。联排别墅不包括空调、橱柜和家电。#价格为消费税净额。价格为消费税净额,不包括新冠疫情造成的成本影响 每层6-12个单元,每单元46-83平方米;不包括空调、橱柜和家电。资料来源:新加坡-Asia Infrastructure Solutions Singapore Pte.Ltd;吉隆坡-JUBM Group。建筑成本 亚洲部分城市(接上表)222221 价格包含12%增值税。价格以班加罗尔的项目为基础,为消费税净额。孟买的成本通常高出8%。#价格不包括增值税。建筑类型美元/平方米建造面积马尼拉 印度 曼谷#胡志明#雅加达#住宅中档高层公寓983-1,315693-841698-866573-710880-997高档高层公寓1,305-2,3521,118-1,4101,117-1,536900-1,2131,211-1,367中档联排别墅866-1,060493-551559-698567-659464-605高档别墅1,682-2,864624-701698-977823-9251,267-1,417办公楼/商业大厦中档、中/高层写字楼884-1,173517-574698-838745-852867-962高档、高层写字楼1,280-1,660600-761977-1,257859-1,1571,364-1,509中档、购物中心755-939527-585670-894628-768747-828高档购物商场1,029-1,456684-806894-1,061785-959822-892酒店三星级经济酒店,中端市场1,123-1,3881,002-1,0801,173-1,2571,185-1,4331,514-1,787四/五星级商务酒店1,281-2,1321,421-1,8111,536-1,8151,365-1,6522,061-2,226五星级豪华酒店1,780-3,3781,952-2,2811,955-2,2341,766-2,0962,183-2,399以上单价于2023年第四季度水平,包括开办费,但不包括不可预见费。资料来源:印度-Arkind LS Private Limited;曼谷-Mentabuild Limited;胡志明-DLS Consultant Company Limited;雅加达-PT Lantera Sejahtera Indonesia。工业工业厂房,仅毛坯(常规单层框架建筑)502-646456-563503-670306-381414-450自营厂房,低层建筑,轻工业674-847426-563不适用347-453447-494其他地下停车场(3层)585-761339-395614-838630-743621-764多层停车场,地上(4层)463-722280-332335-503406-440401-526学校(中、小学)659-910353-413559-838560-685不适用学生宿舍738-935366-451419-559534-678不适用体育俱乐部、多用途体育/休闲中心(旱地运动)1,111-1,618682-770不适用1,077-1,3171,267-1,901综合医院-公营1,338-1,564771-891不适用不适用不适用使用的汇率:1美元=菲律宾比索 55.57印度卢比 82.98泰铢 35.81越南盾 24,440印尼盾 15,599建筑成本 亚洲部分城市(接上表)242423 以上单价于2023年第四季度水平,不包括不可预见费。*一般不包括空调。*不包括特殊电源。购物中心141-183141-206112-165106-155公寓172-225172-231147-275103-181消防设备写字楼233-318186-273230-340244-294工业162-261152-227140-267136-235酒店297-387225-379279-416280-375购物中心265-383221-387243-375267-379公寓58-10571-13677-29162-114升降机/自动梯写字楼279-538291-571283-496305-561工业135-382143-396146-427153-355酒店219-484229-515243-466254-437购物中心325-484323-515291-456309-461公寓165-285173-286126-437142-246建筑类型上海北京广州/深圳重庆/成都人民币/每平方米建造面积人民币/每平方米建造面积人民币/每平方米建造面积人民币/每平方米建造面积机械设备写字楼797-982782-1,212752-1,116753-1,017工业*176-289169-277152-279145-236酒店1,007-1,276960-1,2111,038-1,323973-1,331购物中心780-917798-979700-892890-1,014公寓319-410141-455149-402150-296电气设备写字楼625-684494-893514-771503-713工业*314-430335-473313-450279-377酒店682-844755-991700-931625-875购物中心544-662505-725485-676557-711公寓264-375266-417279-490240-354液压系统写字楼112-16098-144103-17990-124工业90-12696-14187-12193-127酒店377-503380-485382-490368-489屋宇设备成本 亚洲部分城市262625*一般不包括空调。*不包括特殊电源。购物中心700-850600-80058-10550-55公寓1,350-2,0001,500-2,000103-24170-110消防设备写字楼650-800不适用38-8880-100工业600-750不适用28-6370-80酒店700-900920-1,13034-7080-110购物中心650-900610-82046-6970-90公寓420-720250-30027-6730-40升降机/自动梯写字楼700-1,100不适用82-212170-400工业500-650不适用53-13470-190酒店600-850610-82065-106140-330购物中心850-1,100460-72074-116120-130公寓450-850460-61052-14780-120建筑类型香港澳门 新加坡 吉隆坡*港元/每平方米建造面积澳门元/每平方米建筑面积新加坡元/每平方米建筑面积林吉特/每平方米建筑面积机械设备写字楼2,100-2,700不适用215-332400-570工业*350-500不适用41-153110-210酒店2,450-2,9002,610-3,010277-361380-680购物中心2,200-2,6502,370-2,960188-314380-550公寓950-1,600910-1,210117-220150-230电气设备写字楼2,350-2,900不适用199-361370-530工业*850-1,000不适用68-173190-220酒店2,350-2,9002,610-3,110355-471380-610购物中心1,950-2,8502,610-2,960205-393370-520公寓1,200-1,7501,010-1,300137-299140-240液压系统写字楼700-850不适用34-7260-80工业500-650不适用23-4760-70酒店1,900-2,5001,800-2,210155-218220-310屋宇设备成本 亚洲部分城市(接上表)以上单价于2023年第四季度水平,不包括不可预见费。价格为消费税净额,不包括BAS和新冠疫情造成的成本影响*价格为消费税净额。资料来源:新加坡-Asia Infrastructure Solutions Singapore Pte.ltd.吉隆坡-JUBM Group.282827 建筑类型 马尼拉 印度 曼谷#胡志明#雅加达#菲律宾比索/每平方米建造面积印度卢比/每平方米建造面积泰铢/每平方米建造面积越南盾/每平方米建造面积印尼盾/每平方米建造面积机械设备写字楼4,000-8,6006,004-8,3343,450-3,9002,834,000-4,028,0001,062,000-1,222,000工业*800-1,6002,819-5,3191,550-1,700不适用481,000-768,000酒店3,500-13,0506,955-8,3403,800-5,200不适用1,095,000-1,421,000购物中心3,000-7,0206,127-8,4942,800-3,2003,188,000-3,228,000934,000-1,123,000公寓1,540-5,5103,161-4,4862,800-3,4002,105,000-2,889,0001,045,000-1,327,000电气设备写字楼3,500-8,7125,394-8,2034,400-4,9002,881,000-3,450,000858,000-1,095,000工业*2,000-3,5003,175-5,8301,950-2,200不适用608,000-757,000酒店4,900-10,2005,982-9,0264,600-5,800不适用884,000-1,217,000购物中心3,060-6,8005,142-7,6114,600-4,8002,612,000-3,265,000746,000-940,000公寓3,957-6,7002,720-3,9424,300-4,5002,423,000-3,061,000984,000-1,149,000液压系统写字楼1,260-2,410891-1,519780-990426,000-795,000216,000-304,000工业820-1,440614-1,186750-800不适用144,000-221,000酒店2,310-7,0104,690-7,8051,400-2,200不适用1,034,000-1,217,000*一般不包括空调。*不包括特殊电源。变压器包括在电气设备中。以上单价于2023年第四季度水平,不包括不可预见费。#价格不包括增值税。价格以班加罗尔的项目为基础,为消费税净额。孟买的成本通常高出8%。购物中心1,250-1,6401,336-2,671790-990350,000-630,000205,000-315,000公寓2,310-4,6902,116-3,2371,200-1,520850,000-985,0001,045,000-1,237,000消防设备写字楼1,190-2,0701,410-2,032780-890819,000-1,349,000741,000-923,000工业1,080-3,000645-980730-790不适用155,000-221,000酒店1,320-2,6301,639-2,315780-930不适用343,000-426,000购物中心1,310-2,0801,349-1,722780-890748,000-916,000287,000-336,000公寓1,140-1,880754-991750-930659,000-817,000326,000-355,000升降机/自动梯写字楼1,800-4,9301,104-1,4691,100-1,400790,000-1,518,000458,000-1,100,000工业0-730735-965不适用不适用不适用酒店1,800-3,5001,655-2,4411,100-1,400不适用730,000-1,139,000购物中心1,600-2,3001,936-2,512500-7001,622,000-2,278,000336,000-907,000公寓850-4,760995-1,316600-800889,000-1,300,000741,000-923,000屋宇设备成本 亚洲部分城市(接上表)资料来源:印度-Arkind LS Private Limited;曼谷-Mentabuild Limited;胡志明-DLS Consultant Company Limited;雅加达-PT Lantera Sejahtera Indonesia。303029 中国大陆及香港地区 2024年度建造成本手册建筑成本数据1描述单位上海北京广州/深圳重庆/成都人民币人民币人民币人民币1.地下室开挖深度2米303539362.地基开挖深度1.50米304039363.转移开挖材料220160160654.碎石垫层210立方米立方米立方米立方米2201951805.大体积混凝土等级156506265905006.钢筋混凝土等级307307366605307.立方米立方米 低碳钢钢筋千克5.565.55.58.高强钢筋千克5.56.15.45.59.木模板于楼板平方米9590907510.木模板于柱和墙平方米9085707511.112.5毫米厚砖墙平方米105*80808012.12.“Kliplok Colorbond”0.64毫米压型钢板平方米 不适用不适用不适用不适用*双层玻璃窗的价格。*120mm厚混凝土砌块墙的价格。以上单价于2023年第四季度水平,基于固定总价合同费率,不包括开办费和不可预见费。13.铝制平开窗,单层玻璃平方米 780850*700760*14.钢结构-梁、支柱等千克1114131015.钢制品-角钢、槽钢、扁钢等千克9.512.511916.25毫米水泥和沙子(1:3)铺装平方米3534353417.20毫米水泥和沙子(1:4)抹墙面平方米3534353418.瓷砖铺设于找平层(找平层另行计量)平方米16015516015019.12毫米纤维石膏板天花内衬平方米16016217015020.抹灰表面刷两层乳胶漆平方米42343535平均预期开办费%6-125-126-125-12主要价格 亚洲部分城市323231 中国大陆及香港地区 2024年度建造成本手册建筑成本数据1描述香港澳门新加坡 吉隆坡*单位港元澳门元新加坡元林吉特1.地下室开挖深度2米2301503020-362.地基开挖深度1.50米210立方米立方米1803020-363.转移开挖材料290立方米15030-3722-394.碎石垫层950立方米1,30069.573-1105.大体积混凝土等级151,2001,500268-282270-3406.钢筋混凝土等级301,3001,400184-191310-3607.低碳钢钢筋12.5立方米立方米千克7.51.90-2.004.2-5.38.高强钢筋千克12.57.51.90-2.004.2-5.39.木模板于楼板平方米4302805642-5410.木模板于柱和墙平方米4302805642-5411.112.5毫米厚砖墙平方米44045045-5052-6312.“Kliplok Colorbond”0.64毫米压型钢板平方米1,200不适用5685-120 价格为消费税净额,不包括新冠疫情造成的成本影响 贫混凝土垫层的价格。13.铝制平开窗,单层玻璃平方米4,4004,000380400-68014.钢结构-梁、支柱等千克35306.6-7.47.6-15.015.钢制品-角钢、槽钢、扁钢等千克43406.6-7.47.6-15.016.25毫米水泥和沙子(1:3)铺装平方米17012029.521-2717.20毫米水泥和沙子(1:4)抹墙面平方米17515030.522-3518.瓷砖铺设于找平层(找平层另行计量)平方米4304508673-12019.12毫米纤维石膏板天花内衬平方米58065038.842-5520.抹灰表面刷两层乳胶漆平方米1502005.0-5.53.6-5.6平均预期开办费-15 1014-186-15 价格包括倾倒费。*价格为消费税净额。主要价格 亚洲部分城市(接上表)以上单价于2023年第四季度水平,基于固定总价合同费率,不包括开办费和不可预见费。资料来源:新加坡-Asia Infrastructure Solutions Singapore Pte.Ltd;吉隆坡-JUBM Group。343433 中国大陆及香港地区 2024年度建造成本手册建筑成本数据1描述单位马尼拉印度曼谷#胡志明#雅加达#菲律宾比索印度卢比泰铢越南盾印尼盾1.地下室开挖深度2米立方米300-450273125-16072,40070,0002.地基开挖深度1.50米立方米538259150-19072,400100,0003.转移开挖材料立方米350-700不适用125-16084,70050,0004.碎石垫层立方米1,400-1,800 5,100-5,400680-790686,700650,0005.大体积混凝土等级15立方米4,5006,9002,300-2,7001,847,3601,100,0006.钢筋混凝土等级30立方米6,500-7,5008,6502,800-3,4702,199,1351,200,0007.低碳钢钢筋千克54-5675.6828-3121,38013,8008.高强钢筋千克54-5670-7328-3121,38014,0009.木模板于楼板平方米950-1,200722-765450-500240,000250,00010.木模板于柱和墙平方米1,200816-842450-500290,000220,00011.112.5毫米厚砖墙平方米1,297-1,340650-890318,840275,00012.“Kliplok Colorbond”0.64毫米压型钢板平方米1,5001,972-2,0191,200465,000-655,000370,000 阳极氧化铝价格;6毫米厚。价格以班加罗尔的项目为基础,为消费税净额。孟买的成本通常高出8%。13.铝制平开窗,单层玻璃平方米16,000 6,654-7,0507,6006,630,7501,750,00014.钢结构-梁、支柱等千克18015055-8047,20040,00015.钢制品-角钢、槽钢、扁钢等千克16015055-8047,20042,00016.25毫米水泥和沙子(1:3)铺装平方米450-700571-632220-275108,000100,00017.20毫米水泥和沙子(1:4)抹墙面平方米500-700504-540250-295148,000100,00018.瓷砖铺设于找平层(找平层另行计量)平方米 1,800-2,200 1,918-1,9741,200665,000250,00019.12毫米纤维石膏板天花内衬平方米 1,400-1,700 1,570-1,741850-950255,700220,00020.抹灰表面刷两层乳胶漆平方米500-800225-250140-18096,00035,000平均预期开办费-189-1312-188-128-10#价格不包括增值税。主要价格 亚洲部分城市(接上表)以上单价于2023年第四季度水平,基于固定总价合同费率,不包括开办费和不可预见费。资料来源:印度-Arkind LS Private Limited;曼谷-Mentabuild Limited;胡志明-DLS Consultant Company Limited;雅加达-PT Lantera Sejahtera Indonesia。不适用363635 建筑类型一般技术规格住宅中档高层公寓公寓单元附设精装修,内配空调、橱柜及家用电器,但不包括装饰灯具及活动家具。高档高层公寓公寓单元附设高档精装修,内配空调、橱柜及家用电器,但不包括装饰灯具及活动家具。中档联排别墅别墅附设精装修,内配空调、橱柜及家用电器,但不包括装饰灯具、活动家具、花园及车库。高档别墅别墅附设高档精装修,内配空调、橱柜及家用电器,但不包括装饰灯具、活动家具、花园及车库。办公楼/商业大厦中档、中/高层写字楼钢筋混凝土结构,幕墙/窗墙,公共区域附设精装修,租户区域设砂浆层地面,油漆墙和天花。高档、高层写字楼钢筋混凝土结构,幕墙,公共区域附设精装修,租户区域附设架空地板,油漆墙和吊顶。中档、购物中心公共区域附设精装修,配机电设备,但不提供店铺精装修。高档购物商场酒店三星级经济酒店,中端市场1)包括室内精装修、家具(固定和活动)、装饰灯具(吊灯等)2)不包括运营用品和设备(OS&E)四/五星级商务酒店五星级豪华酒店工业工业厂房,仅毛坯(常规单层框架建筑)钢筋混凝土结构,钢结构屋顶包括机电设备主要分布系統,但不包括空调和租户精装修自营厂房,低层建筑,轻工业钢筋混凝土结构,内设辅助办公室,简单装修,配机电设备,但不包括空调。建筑工程配置概述383837 建筑类型一般技术规格其他地下停车场(3层)钢筋混凝土结构多层停车场,地上(4层)钢筋混凝土结构,自然通风,无外立面围护学校(中、小学)政府标准和规定学生宿舍大学标准体育俱乐部、多用途体育/休闲中心(旱地运动)旱地运动(无游泳池),依据“休闲中心”的设计方案,包括主体育馆、附属体育设施、更衣室及淋浴室、餐厅/咖啡厅等。包括空调、家具、配件和设备(FF&E)综合医院 公营不包括医疗和运营设备备注:1.上述各类别的费用均按固定价格竞争性投标的平均数计算。需要明确注明,建筑物的实际成本还取决于设计和许多其他因素,并可能与所示数字有所不同。2.每平方米的成本是基于建造面积(CFA)测量到外墙/外围的面积,包括升降机井、楼梯井、阳台、设备房、水箱等。3.费用包括地基和下部结构。4.所有建筑物均假设没有地下室(除非另有说明),并建在平地上,依据一般土壤和场地条件。费用不包括场地平整工程、室外工程、土地成本、专业费用、财务及法律费用。5.每一类建筑物的标准因地区而异,并不一定遵循彼此的标准。6.汇率的波动可能导致以美元为单位的建造成本的变化。建筑工程配置概述(接上表)2024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区一般建筑数据22024年展望(中国大陆、香港、澳门)建筑成本趋势 香港材料价格 香港劳动力指数 香港劳动力工资 香港估算经验法则和设计规范建造活动 香港建筑产值 香港香港一般建筑保险香港建筑物条例或建筑物规例的指明表格香港建筑规例摘要上盖面积百分率及地积比率 香港中国大陆:绿色建筑、气候变化和监管发展采购策略和合同格式完成工程预测424241 中国大陆及香港地区 2024年度建造成本手册一般建筑数据22024年展望中国大陆截至2023年底,房地产投资和商业楼宇销售额同比下降分别是9.6%和6.5%。根据国家统计局的数据,住宅竣工面积下降了7.2%,新开工面积下降了20.4%。然而,受交通和工业项目基础中国国家统计局数据显示,2023年,中国国内生产总值(GDP)增速为5.2%,比2022年高出2.2个百分点。主要是由新冠疫情后重新开放的经济增长带动的。全年最终消费支出对经济增长的贡献率达到82.5%,同比显著提高43.1%。设施建设的推动,2023年建筑产值增长5.8%。2023年7月的中共中央政治局会议指出,中国房地产市场供求关系发生了重大变化。一系列宽松政策已经实施,房地产过热时期的限制性政策已经解除。尽管目前还没有明显迹象,但在2024年,预计房地产市场将逐步复苏。中国经济正在经历转型,新动力正在形成。其中,绿色转型、城市更新和产业升级将是未来中国经济增长的关键驱动力。此外,中国的低碳转型路线图旨在2030年前达到二氧化碳排放峰值,2060年前实现碳中和,这为绿色产业创造了许多新的机会。建筑业工资保持稳定。基础建筑产品的价格同比波动较大,钢材下降4.0%,钢筋下降3.5%,混凝土下降4.6%,水泥下降10.4%,铜上涨5.2%,铝上涨6.8%。此外,投标价格在2023年平均下降了3%。由于消费价格指数稳定,预计未来一年建筑业工资增长将保持稳定。此外,随着房地产市场的逐步复苏,材料价格已降至较低水平。我们预计,主要建筑材料的成本回升将导致2024年和2025年的建造成本每年约有2%的小幅增长。香港在经历了2022年的持续下降后,香港本地生产总值(GDP)连续三个季度增长,并在2023年第三季度达到峰值,同比增长4.1%。消费者价格指数(CPI)总体呈上升趋势,2023年11月录得同比上涨2.6%。公营和私营部门的建造活动2023年,香港的建造活动水平出现复苏迹象。已完成工程总值,包括私营和公营部门的已完成工程、以及于项目用地外完成工程都有所增加。具体而言,在截至2023年第三季度的过去一年,每季度别增长了9.6%、25.4%、3.4%和4.3%。截至2023年10月的12个月内,已获批和获工程展开通知的楼面面积分别同比增长59%和49%。然而,同期已完成的私人工程面积减少了14%。使用最新的过去六个月数据与前六个月比较,已获批和获工程展开通知的私人工程面积分别减少23%和10%。然而,同期完成私人工程的面积增加了21%。据观察,已获批和获得工程启动通知的工程面积有所减少,住宅开发更为明显,分别减少了56%和12%。考虑到当前房地产市场的形势,2024年,私营部门建造活动水平的前景并不乐观。香港立法会批准从基本工程储备基金拨款共970亿港元,在2022-2023财政年度进行拟议的公共工程。批准的资金比上一财政年度批准的资金减少了24%。截至2024年2月,2023-2024财政年度的获批拨款为993亿港元,依旧维持在较低水平。随着大部分往年获得较高拨款支持的工程项目的完成(2019-2020至2021-2022财政年度从1,070亿元至1,670亿元不等),以及基本工程没有足够的拨款,预计未来几年公营部门的建筑工程产值水平可能会下降。444443 根据香港特区政府统计处2023年8月至10月的数据,除瓦工、木工及抹灰工外,其他工种的工资同比普遍上升0.3%至4.8%。2023年10月,香港建造业雇员总工会宣布,在2023年至2024年期间,15个主要工种的工资上调3.1%至7.1%。此外,建筑业的失业率从2022年第四季度的4.9%下降到2023年第四季度的3.7%,表明劳工短缺情况仍在持续。为满足建筑业未来的劳工需求,在保障本地工人优先就业的前提下,香港政府2023年根据输入劳工计划批准了6349个输入建筑工人配额。据信,新的劳工将缓解劳工短缺问题,进而稳定人工成本。展望未来展望2024年的短期前景,公营部门仍将得到前几年批准的项目资金支持,凯谛思对公营部门的建造活动水平持谨慎乐观态度。同时,私营部门的表现将取决于房地产市场复苏的速度。由于俄乌冲突、全球通货膨胀、以及本地建筑工人短缺,尽管有新劳工输入,预计材料和人工成本的上升趋势将在未来一年继续。考虑到这些因素,预计到2024年和2025年,建造成本将以每年2%的速度增长。住房和土地供应根据行政长官2023年施政报告,政府会继续纾缓住房问题,缩短公屋轮候时间。预计未来10年的公屋供应目标为308,000个单位。香港政府已找到足够的土地,开发约41万个公屋单位,比其供应目标多10万个单位。此外,2023年12月,香港政府发表香港主要运输基建发展蓝图,其中包括在北部都会区的运输提案中增加两条铁路及一条主要道路(即北环线东延段、新界东北线、及北部都会区公路-新界北新市镇段)。预期这些基建项目将进一步改善全港的交通网络,并推动发展。根据长远房屋策略,预计未来10年私人住宅的供应目标为132,000个单位。未来五年,香港政府的目标是提供充足土地,通过土地出售和铁路物业发展项目提供约80,000个单位。预计未来三至四年,一手私人住宅单位的供应量约为107,000个。然而,根据中原城市领先指数,住宅物业价格指数下跌22%,表明香港的物业价格在2021年8月至2023年12月期间大幅下跌。下降可能会对房屋市场和私人物业的开发产生各种影响。材料和人工成本根据凯谛思投标价格指数(TPI),截至2023年第四季度,投标价格同比增长4%。钢材价格在经历前几年的持续增长后,从2022年第一季度的峰值回落,2023年8月至10月,钢材价格与峰值相比下降了28%,与一年前同期相比下降了13%。另一方面,同期的柴油、沙子、地砖和uPVC管材的价格逐渐上涨了2%至7%。相比之下,胶合板模板和混凝土的价格略有2%至3%的下降。硅酸盐水泥价格在上述时期保持相对稳定。2024年展望464645 澳门2024年展望自疫情限制措施解除以来,澳门博彩业再次蓬勃发展。截至2023年11月,幸运博彩累计毛收入1,645亿澳门元,同比增长324.9%。2023年第三季度,澳门本地生产总值(GDP)达到915亿澳门元,同比实际增长116.1%。GDP恢复到疫情前的77.4%。与此同时,2023年前10个月,平均综合消费者价格指数(CPI)同比微增0.87%。2022年12月,澳门政府与六家现有特许经营公司签署了为期10年的新博彩合同,特许经营公司从而增加了投资。因此,根据澳门经济季刊的数据,2023年上半年,建筑投资增长了28.5%。由于现有的六家特许经营公司增加了建造投资,私营部门的机会十分乐观。根据澳门特别行政区2024财政年度施政报告,澳门政府承诺增加对公共建造业的投资,包括公屋和公共设施。澳门新城及公用事业发展潜力巨大。公营部门的建造活动稳定乐观,目前计划的建造工程包括澳门半岛与新城A区的连接桥、A区公屋、澳门轻轨高架桥、澳氹隧道等。根据澳门统计暨普查局的数据,2023年第三季度建筑材料的整体价格同比下降0.5%,主要原因是钢材价格持续下跌,同比下跌8.8%。2023年第三季度,建造业工资指数同比下降2.3%,这主要是由于电工、瓦工和抹灰工的工资下降。展望2024年,澳门经济有望将保持上升趋势,并恢复到疫情前水平。虽然投资环境积极,但全球通货膨胀、货币政策、中东冲突和俄乌冲突仍是潜在的不利因素。随着新冠疫情影响的减弱和建筑市场需求的增加,预计未来一年建筑材料价格和建造业工资将逐步上涨。预计2024年和2025年建造成本将分别增长1.5%和2.0%。建造成本趋势预测地区202320242025中国大陆(-)3%( )2%( )2%香港( )4%( )2%( )2%澳门( )2%( )1.5%( )2 24年展望484847 年份指数(基数:1970年第1季度=100)第一季度第二季度第三季度第四季度20111,3851,4251,4521,49120121,5111,5521,5951,63220131,6881,7131,7471,78620141,7891,8081,8571,90320151,9461,9581,9631,98420161,9921,9921,9931,98620171,9751,9681,9571,94620181,9201,9101,8851,86820191,8481,8351,8181,80020201,7851,7751,7571,74020211,7401,7601,7801,78020221,8101,8201,8401,86020231,8821,9101,9251,935资料来源:香港特别行政区政府建筑署,访问 www.archsd.gov.hk了解更多信息年份指数(基数:1970年第1季度=100)第一季度第二季度第三季度第四季度20111,2731,3201,3691,40820121,4141,4381,4671,49620131,5161,5321,5591,59020141,6211,6481,6791,70320151,7321,7611,7771,77520161,7751,7761,7831,78120171,7791,7761,7731,76820181,7551,7271,7081,69820191,6951,6861,6751,65220201,6411,6231,6181,62520211,6311,6201,6401,67920221,6961,7261,7441,76320231,7851,8061,811建筑成本趋势 香港建筑署建筑工程投标价格指数5008001,1001,4001,7002,000 23 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22年份年份凯谛思投标价格指数7009001,1001,3001,5001,7001,9002,100 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23505049*仅2023年1月-10月资料来源:香港特别行政区政府土木工程拓展署,访问 www.cedd.gov.hk/eng/publications/standards-spec-handbooks-cost/index.html 了解更多信息。年份路政署建造成本指数(1975年11月价值=100)20111,07520121,12720131,19120141,25620151,28220161,32320171,42920181,50120191,47720201,45520211,59720221,7072023*1,687年份土木工程拓展署土木工程投标价格指数(2010年第一季度=100)第一季度第二季度第三季度第四季度2011129129111104201213213313114820131341351401372014143142146154201516114614313320161421361221282017127129122122201811810011794201994102981032020113110110104202112113013613020221311431271392023157156155*建筑成本趋势 香港年份路政署建造成本指数9001,1001,3001,5001,7001,9002313141516171819202122 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23土木工程拓展署土木工程投标价格指数80100120140160180年份*临时数据资料来源:香港特别行政区政府土木工程拓展署,访问 www.cedd.gov.hk/eng/publications/standards-spec-handbooks-cost/index.html 了解更多信息。525251 镀锌软钢板钢筋资料来源:香港特别行政区政府统计处,访问 www.censtatd.gov.hk 了解更多信息。沙子普通硅酸盐水泥资料来源:香港特别行政区政府统计处,访问 www.censtatd.gov.hk 了解更多信息。材料价格 香港1314151617181920212223年份港元(000)/吨5101520251314151617181920212223年份港元(000)/吨 High Tensile Steel Bars,10mm-40mm01234567891314151617181920212223年份港元/吨0501001502002503003501314151617181920212223年份港元/吨6006505507007508008509009501000545453 资料来源:石油输出国组织(OPEC),访问 www.opec.org 了解更多信息。资料来源:香港特别行政区政府统计处,访问 www.censtatd.gov.hk 了解更多信息。资料来源:国际货币基金组织,访问 www.imf.org 了解更多信息。年份指数(基数:2003年4月=100)第一季度第二季度第三季度第四季度201190909194201295959610220131091111131152014117121126133201513814114314520161461501521532017154157154152201814914814914920191491491521532020155156153150202115415515515620221561551551542023155155156材料价格 香港劳动力指数 香港A级铜原油0246810121314151617181920212223年份美元(000)/吨年份 OPEC Basket Price0204060801001201401314151617181920212223美元/桶8090100110120130140150160 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23年份指数565655 资料来源:香港特别行政区政府统计处,访问 www.censtatd.gov.hk 了解更多信息。资料来源:香港特别行政区政府统计处,访问 www.censtatd.gov.hk 了解更多信息。结构建筑-基础工程建筑-装饰工程机电工程4007001,0001,3001,6001,9002,2002,5001314151617181920212223港元/天年份 钢筋工 木工(模板)混凝土工4006008001,0001,2001,4001,6001314151617181920212223港元/天年份 普通焊接工 瓦工 普通工人13141516171819202122234006008001,0001,2001,4001,600港元/天年份 抹灰工 细木工 油漆工4006008001,0001,2001,4001,6001314151617181920212223年份港元/天 水管工 电气装配工 机械装配工劳动力工资 香港585857 建造面积与总楼面面积比 建筑类型 建造面积:总楼面面积住宅 1.15-1.25:1办公楼/商业大厦l 1.15-1.25:1酒店 1.30-1.45:1上述比率不包括相关的停车场面积。五星级酒店的功能区分布功能区 占酒店总建造面积的百分比房屋前面 15-20%客房楼层 50-60%房屋后面 25-30%典型甲级办公空间尺寸组成部分 尺寸幕墙到核心墙的距离 9-13 米人口 9平方米使用建筑面积/人平均等待升降机时间 30-40秒结构基本材料密度材料 密度混凝土 2,400 千克/立方米水泥 1,450 千克/立方米沙子 1,600 千克/立方米骨料 1,600 千克/立方米钢材 7,843 千克/立方米平均负荷货车(24吨)10.0 立方米混凝土卡车(24吨)5.5 立方米卡车(24吨)200-1,450 立方米工程桩布置平均指标-钻孔灌注桩建筑类型 平米建造面积/每平米桩的截面面积住宅 200-330 办公楼/商业大厦 200-300酒店 200-330工程桩布置平均指标-H型钢桩建筑类型 平米建造面积/桩数量住宅 60-120 办公楼/商业大厦 60-110酒店 60-120工程桩布置平均指标-预钻孔H型钢桩建筑类型 平米建造面积/桩数量住宅 70-150 办公楼/商业大厦 70-140酒店 70-150所有桩比适用于具有正常土壤条件的高层建筑。建筑结构-混凝土比例混凝土/楼面面积 0.4 立方米/平方米 至 0.5 立方米/平方米 模板/楼面面积 2.2 平方米/平方米 至 3.0 平方米/平方米钢筋 160公斤/立方米 至 250公斤/立方米平均外墙/楼面面积比例住宅公寓 1.2 平米/平米办公楼,酒店 0.4 平米/平米工业 0.4 平米/平米香港香港(接上表)估算经验法则和设计规范606059 平均内墙/楼面面积比例 住宅公寓 1.0 平米/平米 办公楼 0.5 平米/平米酒店 1.5 平米/平米以上比例数据仅供参考用途,不考虑具有特殊形状、配置或占地面积很小的建筑物。平均照度 建筑类型 勒克斯住宅公寓 300 办公楼 500零售 400酒店 300学校 300-500平均功率密度建筑类型 伏安/平方米建造面积住宅 80-100 办公楼 70零售 300-400酒店-住宿区域 30酒店-餐饮区域 550学校 50平均冷负荷建筑类型 平米制冷区域/冷吨住宅 18-23 办公楼 14-18零售 12-14酒店 23学校 23停车位尺寸车辆类型 长度 宽度 最小净空高度 私家车和出租车 5 米 2.5 米 2.4 米轻型货车 7 米 3.5 米 3.6 米中型/重型货车 11 米 3.5 米 4.7 米货柜车辆 16 米 3.5 米 4.7 米客运巴士和公共巴士 12 米 3.5 米 3.8 米小巴 8 米 3 米 3.3 米最小净空高度是指地板和天花板最下部(包括任何照明装置、通风管道、导管或类似装置)之间的空间。运动场地的指导尺寸 长度 宽度网球场 40 米 20 米壁球场 10 米 6.4 米篮球场 34 米 20 米排球场 36 米 20 米羽毛球场 20 米 10 米溜冰场 61 米 26 米足球场 120 米 90 米以上尺寸仅适用于具有适当净空的单一场地。不可有观众座位或支持区域。香港(接上表)香港(接上表)估算经验法则和设计规范(下页继续)626261 建筑类型 中国大陆 香港*住宅公寓2.02.0办公楼/商业大厦办公楼2.03.0购物商场3.55.0酒店酒店2.02.0工业工业,轻型4.05.0其他停车场,私家车2.53.0学校2.53.0剧院、体育馆等4.05.0医院2.02.5资料来源:中华人民共和国住房和城乡建设部建筑结构荷载规范GB 50009-2012*香港特别行政区政府屋宇署横载及外加荷载作业守则2011抗震设防烈度区划根据中华人民共和国国家标准GB 50011-2010(建筑抗震设计规范)2016的规定,在抗震设防烈度分类中被划分为6级或6级以上的地理区域应在结构和基础的设计中纳入抗震措施。地理区域烈度级别地理区域烈度级别北京7-8香港7长沙6澳门7成都7-8青岛6-7重庆6-7上海7大连6-8沈阳7佛山7深圳6-7广州6-7苏州6-7海口8天津7-8杭州6-7武汉6-7横琴7西安8中国抗震设防烈度区划资料来源:中国地震数据中心()建筑设计的最小外加荷载(千帕)中国大陆和香港中国大陆估算经验法则和设计规范级别 5级别 6级别 7级别 8级别 9646463 年份完成工程平方米获准开工平方米20111,650,0001,232,00020122,507,0002,343,00020131,472,0001,437,00020141,908,0001,679,00020151,897,0002,445,00020162,134,0001,597,00020172,379,0001,900,00020182,600,0001,358,00020192,028,0002,020,00020202,048,0001,572,00020211,445,0002,104,00020223,162,0001,156,0002023*2,302,0001,415,000*仅于2023年1月至11月#仅限首次提交资料来源:香港特别行政区政府统计处和香港特别行政区政府屋宇署,访问 www.censtatd.gov.hk and www.bd.gov.hk 了解更多信息。*数据截止第三季度,仅为临时数据。资料来源:香港特别行政区政府统计处,访问 www.censtatd.gov.hk 了解更多信息年份名义价值港元 百万以固定市场价格(2000年)计算的价值港元 百万2011128,535108,2632012161,449126,414 2013176,575129,868 2014199,737138,2852015223,947146,9782016236,491149,9732017249,919148,9432018252,176143,1362019236,437131,1112020229,869127,1462021233,721126,606 2022249,108132,5892023*199,034107,041建造活动 香港建筑产值 香港00.511.522.533.51314151617181920212223*总楼面面积(百万平方米)完成工程 获准开工040801201602002402801314151617181920212223*实际 贴现价值刚完成工程的建筑工程产值(港元 百万)666665 本部分提供有关香港建筑保险的信息。在香港,建筑工程合约通常会载有保险条款,例如雇员补偿保险、第三者责任保险、工程保险,有时亦会包括专业责任赔偿保险。对于雇主来说,保险可确保合同赔偿由有能力支付的金融机构支持。对于承建商来说,它提供了一定程度的保护,以确保在发生事故时有能力支付。保险可由承建商投保(承建商控制的保险计划或CCIP),也可由雇主办理(雇主控制的保险计划或ECIP)。CCIP是香港最常见的保险安排,因为承建商控制所有场地作业,并能够更好地管理自己的现场安全和风险。由于安全记录不佳会对承建商在购买保险的保费谈判中不利,CCIP为更好的安全风险管理提供了激励。而ECIP将保险计划的控制权交给雇主,优势是在整个项目基础上提供全面保险,从而最大限度地减少保险范围的重叠和缺口。雇员补偿雇员补偿条例第40(1)条规定,除非雇主已投保雇员补偿保险,否则不得雇用任何雇员。如不遵守此项规定,最高刑罚为监禁两年及罚款10万港元。根据条例,总承建商须为其雇员及分包商的所有雇员投保,每次事故的赔付限额为2亿港元(如雇员人数少于200人,则为1亿港元)。由于受伤工人可能会试图起诉雇主,雇主将希望确保承建商与雇主联名投保。香港一般建筑保险承建商全险承建商全险一般包括(i)第三方保险,承保因实施工程而造成的人员伤害(承建商自己的工人除外)或财产损害(工程以外),可能是也可能不是由承建商的违约引起的。保单通常规定每次事故的最高赔偿额,但事故次数不限;(ii)合约工程保险,承保由保单不排除的风险对工程本身造成的损害;(iii)工厂和设备保险,承保承建商在工程中使用的工厂和设备。工厂和设备保险在合同条件下通常不需要,由承建商自愿购买。专业责任保险对于涉及承建商设计的建筑合约,雇主通常要求承建商独立稽核工程师及其设计顾问和独立稽核工程师购买保险,以确保他们的设计责任得到承保。就政府合约而言,专业责任保险一般涵盖承建商在建造期间及之后6年的设计责任。686867 表格编号用途相关规例章节BA1申请名列认可人士名册/结构工程师名册/岩土工程师名册/检验人员名册建筑物条例 3(6)BA1A申请将姓名保留于认可人士名册/结构工程师名册/岩土工程师名册/检验人员名册建筑物条例 3(9B)BA1B申请将姓名重新列入认可人士名册/结构工程师名册/岩土工程师名册/检验人员名册建筑物条例 3(12)BA2申请注册为一般建筑承建商专门承建商建筑物条例8BBA2A申请续期注册为注册一般建筑承建商注册专门承建商建筑物条例8C(2)BA2B申请重新名列一般建筑承建商名册/专门承建商名册建筑物条例8D(2)BA2C申请批准技术董事其他高级人员获委任就建筑物条例行事的人代注册一般建筑承建商注册专门承建商行事建筑物条例8BBA4 认可人士及或注册结构工程师及或注册岩土工程师委任通知书建筑物条例4,建筑物(管 理)规例23BA5申请批准建筑工程及或街道工程图则及制备图则证明书建筑物条例14(1)(a),建筑物(管理)规例29&18A资料来源:香港特别行政区政府屋宇署。访问 www.bd.gov.hk 了解更多信息。BA6认可人士及或注册结构工程师的稳定性证明书建筑物(管理)规例18BA7因意外或紧急情况而须进行紧急工程通知建筑物条例19,建筑物(管 理)规例28BA8提出同意展开及进行建筑工程或街道工程的申请建筑物条例14(1)(b),建筑物(管理)规例31BA8A提出同步同意展开建筑工程的申请建筑物条例14(1)(b),建筑物(管理)规例31BA9就进行建筑工程或街道工程申请重新同意建筑物条例20BA10注册承建商聘任通知、展开建筑工程或街道工程通知及注册承建商承担责任书建筑物(管理)规例20,建 筑物条例9BA11注册承建商不再受聘进行建筑工程或街道工程通知及该注册承建商进行的部分建筑工程或街道工程证明书建筑物(管理)规例24BA12建成新临时建筑物、新建筑物或其部分的建筑工程竣工证明书及就该建筑物或其部分申请临时占用许可证建筑物(管理)规例25,建 筑物条例21BA13建成新建筑物的建筑工程竣工证明书及申请占用该建筑物的许可证建筑物(管理)规例25,建 筑物条例21BA14无建成新建筑物的建筑工程或街道工程竣工证明书建筑物(管理)规例25&26BA14A拆卸工程竣工证明书建筑物(管理)规例25BA14B拆卸工程竣工证明书(简化程序)建筑物(管理)规例25BA14C无建成新建筑物的建筑工程竣工证明书(简化程序)建筑物(管理)规例25香港建筑物条例或建筑物规例的指明表格707069 表格编号用途相关规例章节BA15拟对建筑物的用途作重大更改通知建筑物条例25,建筑物(管理)规例47BA16申请对建筑物条例及或根据该条例所订规例的规定作出变通及或豁免受其规限建筑物条例42BA17申请建立临时建筑物准许证建筑物(规划)规例51BA18申请搭建承建商屋棚准许证建筑物(规划)规例53BA19申请建立围板、有盖人行道或门架的许可证建筑物(规划)规例64BA20聘任适任技术人员监督拆卸工程通知建筑物(拆卸工程)规 例8BA21认可人士、注册结构工程师或注册岩土工程师指定另一名认可人士、注册结构工程师或注册岩土工程师在他暂时不能行事期间代为行事通知建筑物条例4(2),建 筑物(管理)规例23(2)BA22申请授权进行及或保养地下水排水工程建筑物条例28B(1)BA23申请批出贮油装置牌照将贮油装置牌照续期建筑物(贮油装置)规 例6(1)&7(3)BA24通知建筑事务监督更改营业地址建筑物(管理)规例45资料来源:香港特别行政区政府屋宇署。访问 www.bd.gov.hk 了解更多信息。BA25申请注册为注册小型工程承建商(公司)建筑物(小型工程)规 例10(1)(Bb)BA25A申请续期注册为注册小型工程承建商(公司)建筑物(小型工程)规 例14(1)BA25B申请重新记入小型工程承建商(公司)名册建筑物(小型工程)规 例18(1)BA25C为注册小型工程承建商(公司)申请注册额外的小型工程级别及或类型建筑物(小型工程)规 例21(2)BA25D注册小型工程承建商(公司)申请核准提名额外的获授权签署人技术董事建筑物(小型工程)规 例24(1)BA25E小型工程承建商(公司)就注册事宜申请覆核建筑事务监督的决定或小型工程承建商注册事务委员会的建议建筑物(小型工程)规 例26BA26申请注册为注册小型工程承建商(个人)建筑物(小型工程)规 例10(1)(a)BA26A申请续期注册为注册小型工程承建商(个人)-申请详情建筑物(小型工程)规 例14(1)BA26B申请将姓名重新记入小型工程承建商(个人)名册建筑物(小型工程)规 例18(1)BA26C为注册小型工程承建商(个人)申请注册额外的第III级别小型工程项目建筑物(小型工程)规 例21(1)BA26D小型工程承建商(个人)就注册事宜申请覆核建筑事务监督的决定或小型工程承建商注册事务委员会的建议建筑物(小型工程)规 例26香港建筑物条例或建筑物规例的指明表格727271 资料来源:香港特别行政区政府建筑物条例。访问 www.legislation.gov.hk 了解更多信息。资料来源:香港特别行政区政府建筑物条例。访问 www.legisla-tion.gov.hk 了解更多信息。说明规例数量管理49上诉13建造46拆卸工程14能源效率5小型工程96小型工程(费用)20检验及修葺35贮油装置15规划74私家街道及通路28垃圾及物料回收房及垃圾槽30卫生设备标准、水管装置、排水工程及厕所97通风系统8住宅建筑周围的空地项地盘类别须有的空地1.甲类地盘不少于建筑物有盖面积的一半。2.乙类地盘不少于建筑物有盖面积的三分之一。3.丙类地盘不少于建筑物有盖面积的四分之一。定义甲类地盘:紧连一条阔度不少于4.5米的指明街道或紧连多于一条该类街道的、并非乙类地盘或丙类地盘的地盘。乙类地盘:紧连2条阔度均不少于4.5米的指明街道的街角地盘。丙类地盘:连3条阔度均不少于4.5米的指明街道的街角地盘。香港建筑物规例概要上盖面积百分率及地积比率 香港747473 建筑物高度(米)住宅建筑上盖面积百分率地积比率甲类地盘乙类地盘丙类地盘甲类地盘乙类地盘丙类地盘不超过15米66.675803.33.754.015米至18米6067723.64.04.318米至21米5662673.94.34.721米至24米5258634.24.65.024米至27米4955594.44.95.327米至30米4652554.65.25.530米至36米4247.5505.05.76.036米至43米3944475.46.16.543米至49米3741445.96.57.049米至55米3539426.37.07.555米至61米3438416.87.68.061米以上33.3337.5408.09.010.0资料来源:香港特别行政区政府建筑物条例。访问 www.legislation.gov.hk 了解更多信息。非住宅建筑上盖面积百分率地积比率甲类地盘 乙类地盘 丙类地盘 甲类地盘 乙类地盘 丙类地盘10010010055597.597.597.55.85.85.89595956.76.76.79292927.47.47.48990908.08.18.18587888.58.78.88082.5859.59.910.27577.58010.510.811.26972.57511.011.612.06467.57011.512.112.66062.56512.212.513.06062.565151515上盖面积百分率及地积比率 香港767675 提供者:Rico Chan先生 Baker McKenzie合伙人 852 2846 提供者:Rico Chan先生 Baker McKenzie合伙人 852 2846 2014年,中国颁布了首个国家绿色建筑评价标准。在推动绿色建筑发展方面,中国与世界各国有着共同的可持续发展目标,即保护环境、减少废物、建筑使用者福祉、节约能源、适应和减缓气候变化的影响。如今,气候变化是世界各国政府和企业面临的首要问题,低碳转型和适应可再生能源正在成为中国绿色建筑发展的衡量标准、驱动因素和方向。多年来,中国一直是世界上最大的二氧化碳和其他温室气体排放国。当中国国家主席习近平在2020年9月的第75届联合国大会上宣布,中国将在2030年达到碳排放峰值,并在2060年实现碳中和时,对全球气候变化运动来说是一个非常重要的时刻。中国一直积极支持国际社会在应对气候变化和脱碳方面的发展。当联合国商定并颁布了1992年联合国政府间气候变化专门委员会、1997年京都议定书和2015年巴黎协定这三大最重要的应对气候变化国际公约时,中国都在一年内正式加入。自宣布2030/2060年的脱碳承诺以来,中国发布了一系列国家政策文件,以落实和履行这些承诺,例如:中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(2021年3月)关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见(2021年9月)2030年前碳达峰行动方案(2021年10月)国家适应气候变化战略(2022年5月)碳达峰碳中和标准体系建设指南(2023年5月)与这些宏观的脱碳政策文件相结合,一系列国家政策文件也相继出台,积极推进和实施建筑物及建筑行业的脱碳工作,如:中国内地:绿色建筑、气候变化和监管发展2020年绿色建筑创建行动方案(2020年7月)关于推动城乡建设绿色发展的意见(2021年10月)2023年2月,最高人民法院发布了关于完整准确全面贯彻新发展理念、为积极稳妥推进碳达峰碳中和提供司法服务的意见,指导地方法院审理碳排放、绿色建筑、绿色金融等案件。绿色建筑认证和绿色建筑法规 节能高效是中国绿色建筑制度的首要重点。中国通过1997年的节约能源法和2008年的民用建筑节能条例确立了这方面的国家法律框架。所有民用建筑都必须符合建筑材料、设备、工艺的相关强制性节能标准和规范,否则地方建设主管部门在建筑设计、规划、开工、竣工阶段给予相关批准。具体而言,2023年6月,(固定资产投资项目节能审查办法开始实施,要求固定资产投资项目开发商在特定阶段取得节能审查机关出具的节能审查意见。未按照本办法规定进行节能审查或者节能审查未获通过的项目,开发单位不得开工,擅自开工建成后不得投入生产或者使用。概述(下页继续)787877 提供者:Rico Chan先生 Baker McKenzie合伙人 852 2846 提供者:Rico Chan先生 Baker McKenzie合伙人 852 2846 中国内地:绿色建筑、气候变化和监管发展住宅和商业建筑是碳排放的主要来源,因为在建筑物中的生活和经济活动消耗了大量的电力(及在中国较冷地区用于供热的化石燃料)。为了解决建筑的运营碳排放问题,中国于2013年颁布了首个绿色建筑行动计划,并于2014年颁布了首个国家绿色建筑评价标准体系。新版绿色建筑评价标准(GB-T50378-2019)于2019年更新。它为不同类型的民用建筑提供了技术标准。建筑可获得基本级、一星级、二星级、三星级(最高等级)的绿色建筑等级。与其他国际评级体系类似,中国绿色建筑评级分为两个阶段:在设计阶段进行初步评级,然后在建设完成后进行正式评级。目前,只有有限类型的建筑物被强制要求达到一定的绿色建筑等级。根据2020年绿色建筑创建行动方案和其他政策文件,中国的目标是在2022年底和2025年底,分别有70%和100%的所有新建建筑达到绿色建筑评级。除了获得绿色建筑评级的各种强制性要求外,地方政府还为绿色建筑提供财政激励,例如在计算项目容积率时,免除用于建造绿色建筑设施的总建筑面积,以及为能够获得更高绿色建筑评级的项目提供现金补贴。中国所有地区现在都有不同程度的绿色建筑条例,例如广东省绿色建筑条例(2021年1月)。2023年,中国省级政府至少发布了3项新的建筑条例。中国最先进的绿色建筑条例,即深圳经济特区绿色建筑条例,已于2022年7月1日生效。它规定了一个全面的绿色建筑监管地方制度,比所有其他国家级和地方级绿色建筑条例更先进、严格。其主要特点包括:将绿色建筑列为战略性新兴产业,并责成深圳市房地产和建设部门制定绿色建筑发展规划。除商业及住宅建筑外,工业楼宇亦受到监管。对所有新建建筑制定更高的绿色建筑认证标准,即所有新建建筑不低于一星级标准,国家投资新建建筑不低于二星级标准。为所有新建建筑制定更高标准,包括碳排放、能源及水消耗量、室内空气质量、噪音控制,并在不符合应用标准的情况下强制进行能源审计和改造。要求公用事业公司和建筑业主/使用者向当地绿色建筑管理部门提供能源、水和其他资源的消耗数据。为主要/标志性建筑制定具体的碳排放指标,并(在不久的将来)将建筑行业的一些主要参与者纳入碳排放配额管理制度。除了对建筑开发商进行监管外,建筑使用者、管理人员和专业人员还被要求在建筑施工、使用及拆卸方面承担与绿色建筑相关的法律义务。对绿色建筑设施和技术需要的建筑面积提供容积率优惠。对购买绿色建筑标准高于一星级的住宅,允许提高住房公积金按揭贷款额度。为了应对国际和国内日益高涨的气候变化意识,一些主要的商业地产业主和租户开始采用绿色租赁。然而,对于在房地产租赁中采用绿色租赁,目前政府还没有任何监管要求或激励措施。绿色建材 从建筑的整个生命周期来看,建筑施工阶段“嵌入”的碳排放往往远高于建筑运营阶段。2022年11月发布了建材行业碳达峰实施方案,以解决建筑材料中的嵌入碳排放问题。实施方案规定了加强绿色建筑材料认证和使用的监管框架措施,促进绿色建筑技术发展,并支持在建筑材料生产中使用可再生能源。(下页继续)808079 提供者:Rico Chan先生 Baker McKenzie合伙人 852 2846 提供者:Rico Chan先生 Baker McKenzie合伙人 852 2846 实施方案明确了相关措施,以加强绿色建筑材料认证和使用的监管框架,促进绿色建筑技术发展,并鼓励在建筑材料生产中使用可再生能源。为此,印发了关于扩大政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策实施范围的通知(2022年10月)、关于印发政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策项目实施指南的通知(2023年3月)、鼓励外商投资产业目录(2022年版)和质量强国建设纲要(2023年2月),为绿色建材的投资和使用提供激励措施。此外,建材行业稳增长工作方案于2023年8月出台。该计划概述了推广绿色建材的各项步骤,包括开展绿色建材下乡活动,扩大城市绿色建材推广应用,以及完善绿色建材产品认证制度。建筑物碳排放 继1998年加入京都议定书以来,2011年,北京、天津、上海、重庆、广东、湖北和深圳设立了七个地方碳排放权交易点。在北京、上海、深圳试点部分建筑、酒店项目参与地方碳排放权交易。2019年,建筑碳排放计算标准(GB/T51366-2019)颁布。2021年9月,建筑节能与可再生能源利用通用规范(GB55015-2021)进一步发布。这些通则在以下几个方面非常重要:自2022年4月1日起,所有建筑类型的能源效率和碳排放标准将强制大幅提高 国家和地方政府将开始建立在线平台,收集、分析和报告建筑物的碳排放数据。根据地方碳排放权交易试点经验,中国于2020年发布了碳排放权交易管理办法(试行),在上海建立国家碳排放权交易系统(ETS)。国家碳排放权交易于2021年7月开始,而各地方交易点的交易仍会继续。在这个阶段,只有主要的发电公司被要求参与国家碳排放权交易市场的碳排放配额交易。其他碳排放量大的行业(如钢铁、水泥和化工)也将被要求参与全国碳排放权交易。如果上述2021年建筑节能与可再生能源利用通用规范等能够成功建立起建筑行业碳排放数据的在线平台,将极大地促进更多建筑项目在地方碳排放权交易平台上进行碳排放权交易,未来也可能在全国碳排放权交易平台上进行交易。建筑绿色金融 中国充分意识到金融在实现气候变化转型目标方面的重要作用。2016年,中国人民银行等部委发布了关于构建绿色金融框架的指导意见,为中国发展绿色金融建立了支持性政策框架。此后,中国出台了许多支持绿色金融的国家和地方法规和政策文件,如2021年湖州市绿色金融促进条例、2021年深圳经济特区绿色金融条例、及2023年关于加快推动绿色建筑产业与绿色金融协同发展的通知。中国是全球绿色债券和绿色金融发行量第二大的国家,2022年共发行1550亿美元,截止2023年第一季度末,未偿总额为3.5万亿美元。在所有这些国家和地方法规中,绿色建筑都被列为获得绿色金融支持的具体领域之一。建筑项目证明其能够满足条例和贷款人设定的绿色融资标准的主要方法是获得所需的国家或地方绿色建筑评级。中国内地:绿色建筑、气候变化和监管发展828281 概述在过去十年中出现了一系列的合约采购方法。每种方法都有其特有的特点、好处和限制。没有一种方法适合于所有情况。采购安排的成功关键在于将正确的采购方法与所涉特定合约结合起来。这就要求系统地确定客户的要求,并评估与采购战略有关的决策标准。采购决策的通用标准 速度:进展快的项目通常倾向于提供设计和建设过程重叠的安排,例如设计和建造合约和管理合约。成本确定性:预算的可靠性是大多数客户最关心的问题之一。传统的总价合约工程量清单与设计和建造合约提供了最高程度的价格确定性。复杂程度:技术先进或服务水平高的项目通常倾向于采用传统的承包方式,即在招标阶段之前就已将设计做好。采购安排,例如允许管理承包商尽早参与的施工管理和管理合约,也被认为适合复杂的项目。责任:对于使用传统承包的项目,承建商被雇用来建造客户的设计团队已经做好的内容。因此,任何关于工程质量的争议都必须首先解决为设计或工艺问题。相比之下,设计和建造合约提供了最明确的责任划分,设计和建造承包商将是唯一的责任点。香港通用的标准合约格式 2005年,香港建筑师学会、香港营造师学会及香港测量师学会联合发布了一份新的建筑合约标准格式,特别适用于须提供工程量清单的私人工程项目。2006年,这三个机构发布了另一种建筑合约标准格式,专门针对没有工程量清单的私人项目。就公共工程而言,合约条件通常以下面其中一种标准格式为依据:香港特别行政区政府,建筑工程合约通用条款1999年版香港特别行政区政府,土木工程合约通用条款1999年版香港特别行政区政府,机电工程合约通用条款1999年版香港特别行政区政府,设计和建造合约通用条款1999年版新工程合约(NEC)NEC是“新工程合约”的缩写,是由英国土木工程师学会发布的一套合同。香港政府过去有自己的标准合约格式,但现在在香港的公营部门中,NEC格式越来越受欢迎。发展局一直推行“合作伙伴关系”,在香港的公共工程交付中引入“新工程合约”(NEC)格式,旨在提高管理效率和成本效益。截至2022年11月,共有超过400份公共工程合约采用NEC格式,总价值超过2500亿港元。.近年来,NEC也被非公营机构如机场管理局、中电、港铁等采用。采购策略和合约格式848483 新工程合约(NEC)(接上)采购策略和合同格式因香港政府在不同类别的工程(包括建筑工程、土木工程等)广泛使用NEC格式,该合约格式继续产生重要影响。NEC合约套件不仅包括雇主与承建商之间的建造和工程合约,亦包括雇主根据NEC合约聘请顾问或其他供应商的专业服务合约。NEC合约系列中的工程与建造合约(ECC)包含标准选项,涵盖总价合约、目标成本合约、退还成本合约和管理合约。ECC合约称与传统建造合约有根本不同,因为它促进了良好的管理,并鼓励协同合作。例如,项目经理和承建商都有义务发出预警,并召开预警会议,以减轻合同范围变化的影响。还非常重视项目经理必须接受并由承建商不断更新的方案。项目经理应持有并管理风险登记册,以记录合约期间出现的风险以及如何处理这些风险的决定。2017年,NEC4合约系列在NEC3合约系列的更新基础上发布。考虑到用户和行业专家的建设性意见,NEC3合约进行了更新,对提高合约管理的灵活性、清晰度和易用性进行修改。香港政府自2018年起开始使用NEC4。2023年,新工程合约-工程与建造合约(NEC ECC)香港版发布,包括符合香港管治程序和法例的具体要求的措施。起草NEC ECC香港版的三个主要目标是 (1)提高NEC在香港的相关性 (2)确保全港公私营工程合约的文件编制保持统一性 (3)激发在香港使用NEC的信心,让人们从更好的项目交付中受益凯谛思是NEC在香港第一个试点项目福民路明渠改善计划的顾问。我们与该试点项目的项目团队的合作表明,不仅NEC带来了灵活性和促进良好项目管理的优势。成功在于改变思维和态度,并在项目利益相关者之间建立互信。868685 采购策略表项目标准相对适合程度参数目标传统管理承包建造工程管理设计和建造时间提前完工低高高高成本施工前价格确定高低低高质量设计受尊重高高高低变化避免高昂的变更成本高中中低复杂性技术先进或高度复杂的建筑中高高低责任合同责任划分的单一程度低低低高专业责任设计团队向主要方面汇报的需要高高高低风险规避转移全部风险的意愿低低低高受损恢复直接从承建商处收回成本的设施中低低高可建造性承建商对经济建设的投入低高高高下面的图表显示了建造项目的支出比率。支出比率是平均比率,并因考虑到具体项目情况而变化。建造工程工作量预测0 0%0 0%Project PeriodProgress Payments付款进度工期合同期累计工作量合同期累计工作量 5%1UA%2P%3e %4pi%6uw0%85E$P200 24年度建造成本手册中国大陆及香港地区房地产32023年房地产评论房地产指示标总楼面面积计算 香港总建筑面积计算 中国内地建造面积(CFA)定义房地产90909089 32024年度建造成本手册中国大陆及香港地区提供者:提供者:(下页继续)2023年房地产评论经济 2023年,香港经济较2022年有明显好转。在入境旅游和本地需求强劲复苏的带动下,香港本地生产总值(GDP)恢复增长,第三季度同比增长4.1%。此前,随着边境管控和其他与新冠疫情相关的限制措施的放宽,香港第一季度和第二季度的增长分别为2.9%和1.5%。然而,香港的出口贸易继续受到全球经济形势和高利率环境的影响。2023年,香港商品出口仍然疲软。第三季度,由于库存水平高,中国大陆、美国和欧洲的需求萎缩,商品出口总额同比下降8.6%。鉴于经济前景艰难,香港政府在11月份将实际GDP增长预测下调至3.2%。9月至11月,香港的失业率较低,为2.9%,较去年同期下降0.8个百分点,这要归功于疫情后旅游业和私人消费的复苏,但随着人口老龄化和劳动人口外流,劳动力继续萎缩。因此,香港政府今年推出了各种劳工计划,以吸引内地和海外各阶层的人士来港工作。通货膨胀保持缓和,第三季度整体消费者价格指数(CPI)同比上涨1.6%,而第二季度同比上涨1.7%。通过香港政府各种鼓励消费的措施,第三季度私人消费支出同比增长6.3%。重新开放以来,香港入境旅游和零售销售大幅回升,但仍低于新冠疫情前的水平。10月份,赴港游客总数达到3,458,778人,同比增长4,195%。零售总额达337.7亿港元,同比增长5.6%。货币汇率、航空公司运力和游客消费行为的变化阻碍了香港旅游业的复苏情绪。2023年,房地产市场继续受到多重不利因素的影响,不利因素包括利率上升、开发商存量、港股表现不佳以及经济放缓等。由于利益相关者均持“观望态度”,市场活动保持平静,销售和租赁市场的交易量均较低。展望未来,预计2024年香港经济增长的主要驱动力仍是入境旅游和本地需求。随着航空运力的不断提升,入境游客人数应会进一步回升。尽管如此,由于IPO表现平平、房地产市场表现不佳,香港经济的增长速度可能会低于此前预期。房地产92929291 32024年度建造成本手册中国大陆及香港地区住宅2023年,香港住宅市场低迷,房地产价格和交易量均大幅下降。2月,重新开放后不久,市场活动回升,但由于经济复苏慢于预期,加之多重不利因素影响(例如加息、未售存量、港股表现不佳等),市场情绪和房地产价格在年中有所下降。香港政府统计数据显示,整体住宅价格2023年下降5.6%,2023年11月录得同比下降6.6%,达到6年来低点。交易量也保持低位,2023年共有43,002宗住宅交易,同比下降4.5%。由于开发商提供大幅折扣和灵活的抵押贷款计划,以清理未售出的库存,2023年,一手市场继续成为人们关注的焦点。一些开发商愿意为买家提供更长的时限,并向中介提供更高的佣金,以在充满挑战的市场中提高竞争力。10月,香港特区行政长官在2023年施政报告中宣布放宽楼市“降温措施”,包括放宽印花税,以及为非本地人才推行“先免后付”计划,但没有任何其他需求刺激,价格和交易量继续下滑,影响依然十分有限。经济形势暗淡、未来加息或降息的时间不确定,我们认为放宽降温措施不太可能扭转房价下跌的趋势。当地政府倡导海外专业人士和人才流入,在此影响下,租赁市场在2023年反而出现了上升趋势,这得益于当地政府于2022年12月推出的“高端人才通行证”计划。2023年1月至11月,该计划共收到60,497份申请,47,681份申请获得批准。大学教育资助委员会的统计数据显示,2022/23学年就读于教资会资助项目的大陆学生人数同比增长9.5%。在大陆学生和外籍人士涌入的推动下,租赁市场表现出了韧性和强劲的势头。2023年11月,整体租金同比上涨6.4%和5.9%。展望2024年,高利率环境将继续影响房价,出现更多止赎房产。随着政府放宽楼市“降温措施”和更多中国大陆人才的涌入,预计交易量将稳步上升。我们预计香港的住宅物业价格将呈L型趋势,上半年呈下降趋势,下半年保持平稳。鉴于供应短缺和中国大陆买家的回归,2024年上半年大规模住宅价格将下降5%,豪华住宅物业价格保持稳定。交易量方面,预计一手和二手交易总量将小幅回升至48,000-53,000笔,其中一手交易占比30%。另一方面,我们预计在海外人才需求的推动下,租赁势头将保持强劲。预计2024年普通住宅租金将上涨5%-8%,而豪华住宅租金将上涨3%-5%。2023年房地产评论提供者:提供者:房地产94949493 32024年度建造成本手册中国大陆及香港地区办公 在商业环境的不确定性增加和全球经济疲软的情况下,2023年的大部分时间里,租赁势头依然疲软。由于租赁需求萎缩和空置率飙升,写字楼租金继续承压。莱坊研究公司的数据显示,2023年12月,港岛和九龙的租金同比分别下降6.9%和0.8%。2023年,租户继续在黄金地段以可负担的租金寻求写字楼升级,向优质品质迈进的趋势持续存在。一方面,一些对成本不太敏感的租户利用用户青睐的环境和较低的租金水平,在黄金地段整合和升级办公空间。另一方面,由于租户优先考虑成本和运营优化,分散和缩小规模的趋势仍在继续。考虑到大量的新供应,特别是2024年CBD约为120万平方英尺的新建供应,我们预计中环的空置率将进一步上升,至前所未有的高水平。这将给房东施加压力,要求他们降低租金预期,并提供灵活的租赁方案,以留住和吸引租户。高利率环境和全球不确定性将继续影响对写字楼的需求。我们预计,在没有任何积极催化剂的情况下,2024年的租赁需求将持续疲软,港岛全年的体租金将下降3%。2023年房地产评论办公(接上)与此同时,九龙写字楼市场在2023年已显示出逐步改善的迹象,但需求的增长目前只能支持触底维稳,尚未能为市场带来回升。展望2024年,九龙写字楼市场的人气预计将逐步改善,整体租金预计将小幅上涨0%至2%。零售业2023年,受游客人数回升和劳动力市场改善的提振,香港零售市场保持稳定。根据最新官方统计,2023年前11个月,零售总额达到3,700亿港元,同比增长17.1%。然而,零售额的同比增长主要是由低基数效应造成的。有担心指出,由于游客人数低于预期以及香港居民前往中国大陆的趋势加剧等因素,该上升趋势可能无法持续。同样,尽管餐饮业在第三季度表现稳定,但新的挑战和潜在威胁仍然存在。2023年第一季度至第三季度,餐厅收入总额821亿港元,同比增长33.9%。然而,自边境重新开放以来,香港居民的出境旅行,特别是前往中国大陆的旅行大幅增加,这向餐饮业和零售业都发出了令人担忧的信号。提供者:提供者:房地产96969695 32024年度建造成本手册中国大陆及香港地区零售(接上)随着中国大陆游客消费习惯的改变,零售市场也发生了结构性变化。由于来港目的主要为购物的大陆游客数量减少,更多游客是为了深入的旅游体验,2023年1月至11月,香港奢侈品销售额总计546亿港元,比去年同期增长55.4%,但比2018年疫情前的水平低29%。新冠疫情爆发后,零售业务的销售额显著下降,导致租金下跌。因此,零售店的资产价值大幅下降,其中许多商店的资产价值比峰值水平减少70%至80%。零售商正在以低了许多的租金价格逐步填补空置店铺,尤其是在核心地区。展望2024年,我们预计香港本地居民北上深圳购物的趋势将超过大陆来港游客的数量。对于香港零售市场来说,这仍将是一个巨大挑战。这种不平衡将继续给香港零售商的业务带来压力。在与大陆的购物中心的激烈竞争中,香港零售业需要寻求新的身份和优势。总体而言,我们预计零售租金将在2024年保持平稳,商店空置率只会略有下降。2023年房地产评论提供者:提供者:工业2023年,在全球经济受到阻力和充满挑战的外部贸易条件下,工业地产市场的租赁势头总体有所放缓。然而,由于市场基本面稳固且空置率较低,工业地产市场的租金表现具有韧性。物流业全年租赁活动相对较为活跃。在物流业的影响下,一般工业楼宇和现代物流空间的租金继续增长。2023年第四季度,一般工业楼宇的平均月租金为每平方英尺12.9港元,同比上升6.6%,而现代物流空间的平均月租金为每平方英尺17.8港元,同比上升8.5%。2023年,租赁活动主要受到物流领域大额交易的支持。例如,在位于青衣的嘉民领达中心,一位租户以每月每平方英尺17.0港元的价格租用了78,344平方英尺的空间。此外,另一租户在丰树青衣物流中心租用了59,555平方英尺的空间,每月约16.5港元。房地产98989897 32024年度建造成本手册中国大陆及香港地区工业(接上)由于富有的收藏家、博物馆和画廊对艺术品的需求不断增加,香港艺术品市场的物流和设施一直在稳步扩展。2023年起,对专业艺术品物流服务和储存的需求大幅增加。这些用户通常选择现代化的物流大楼,这些建筑具有大楼面面积、坡道通道和更高的安全级别。此外,电动汽车带来的工业租赁需求持续扩大。特别是葵涌、荃湾及沙田等地,汽修店面的需求较大。2023年,市场出现了大量新的工业空间供应,位于赤鱲角香港国际机场的菜鸟智慧港于9月获得占用许可,为市场增加了410万平方英尺的空间。2023年房地产评论工业(接上)展望未来,由于地缘政治局势持续紧张,我们预期未来一年香港的商品出口仍将疲软。预期短期内,外部商品需求走低将继续影响香港的出口表现。总体而言,预计市场将对租户有利,由于大量供应,工业租金将在2024年面临压力。我们预计整体租金水平将下降1%至3%,而空置率将上升。提供者:提供者:房地产10010010099 32024年度建造成本手册中国大陆及香港地区香港甲级写字楼价格房地产指示标香港甲级写字楼空置率05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,00020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023HK$per sq ftSource:Knight Frank ResearchAdmiraltySheung WanTsim Sha TsuiCentral0%5 %0 012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023Vacancy RateAdmiraltySheung WanTsim Sha TsuiCentralSource:Knight Frank Research每平方英尺港元空置率中环中环金钟金钟上环上环尖沙咀尖沙咀资料来源:Knight Frank Research资料来源:Knight Frank Research香港甲级写字楼租金市值香港甲级写字楼供应0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,00020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023E2024FInternal Floor Area(sq ft)Hong Kong IslandKowloonNew Territories020406080100120140160HK$per sq ft per month(net efective)20012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023Source:Knight Frank ResearchAdmiraltySheung WanTsim Sha TsuiCentral每月每平方英尺港元(净有效)内部楼面面积(平方英尺)中环港岛九龙新界金钟上环尖沙咀资料来源:Knight Frank Research房地产102102102101 32024年度建造成本手册中国大陆及香港地区总楼面面积计算 香港装置建筑物(规划)规例附注总楼面面积计算建筑面积外墙外表面内的面积地下室计算建筑面积阳台/工作平台*计算建筑面积在以下情况,不计算楼面面积:1.不少于40%的外围周长露天的住宅阳台;2.最多可折算50%的面积;3.该类平台(包括每个住宅单位的该类平台部分)可豁免的最大面积为0.75平方米;4.任何公用设施平台的面积(包括可从总楼面面积及场地覆盖面积内豁免的部分)不得少于1.5平方米;5.此类阳台(包括每个住宅单元此类阳台的一部分)的豁免面积总和为1m或该单元可用楼面地面积的2.5%,以较大者为准,最大不超过3m;6.任何阳台的面积(包括可从总楼面面积及场地覆盖面积内豁免的部分)不得少于2平方米。幕墙/覆盖层不计算建筑面积在以下情况,则无须考虑:1.幕墙系统本身不构成主建筑结构系统的一部分;2.该系统不会导致楼层面积增加;3.对于住宅建筑物,该系统从结构构件外表面的伸出物不超过200毫米,对于非住宅建筑物,不超过250毫米;4.系统所用玻璃的外部反射度不超过20%。外墙饰面(包括窗台)*不计算建筑面积非结构预制外墙,视乎条件而定,可被排除在总楼面面积计算之外。机房不计算建筑面积视乎合理的机房布局而定楼梯及升降机井计算建筑面积只服务于无须计入总楼面面积地区的楼梯及升降机井除外有盖公共停车场*计算建筑面积地下公共停车位可以豁免或地上-需要在租约项下提供,并作为通用协议的一部分。或地上-需要在政府认可的资助出售/租赁单位租约中提供,由香港房屋协会或市区重建局提供。免责声明:总楼面面积的计算须遵守各项法例及作业指引。所有须计入的或无须计入进总楼面面积计算的内容均受不同项目条件的制约。以上只是简要的摘要,使用者应向获授权人士寻求专业意见。凯谛思不承担因未经请求使用上述信息而可能产生的任何责任。*总计可获宽免以总楼面面积的10%为上限,并要以可持续发展设计为前提。非强制性或非必要的机房,如空调机房、空气处理机组机房,受总楼面面积的10%的上限和可持续设计的先决条件。#前提是停车位能够进行电动汽车充电。有盖私人停车场不计算建筑面积只适用于为楼宇使用者提供的、根据本地标准要求的地下车位。如果在地上,只有50%的面积可以豁免。只有当因场地限制而造成地下停车场建设从技术上不可行、或不会对环境或视觉造成不利影响的情况下,地上面积才能100%豁免。大堂*计算建筑面积在一定条件下,电梯大堂可酌情考虑。隔火层不计算建筑面积上落客货区不计算建筑面积如果当地标准/租约要求,并在底层或地下建造,则适用。如果在地面上,只能免除50%的面积。垃圾房、垃圾存储间、垃圾槽、垃圾漏斗室不计算建筑面积屋顶有遮挡的地方计算建筑面积无须考虑机房面积和只服务于不计入总楼面面积的楼梯的面积。康乐设施*计算建筑面积根据不同情况,可不计入为值班人员和管理人员提供的空间*计算建筑面积根据不同情况,可不计入“组装合成”建筑法(模块化集成结构)计算建筑面积在递交申请后,楼面面积的10%或可获宽免。房地产104104104103 32024年度建造成本手册中国大陆及香港地区总建筑面积计算 中国内地总建筑面积计算 中国内地免责声明:总建筑面积的计算须遵守各项法例及作业指引。所有计算或不计算进总建筑面积计算的内容均受不同项目条件的制约。以上只是简要的摘要,使用者应向获授权人士寻求专业意见。凯谛思不承担因未经请求使用上述信息而可能产生的任何责任。装置国家标准-建筑工程建筑面积计算规范(GB/T 50353-2013)北京、上海、广州附注一般建筑面积计算建筑面积外保温层外表面内的面积上海:外保温层不计入容积率计算地下室计算建筑面积1.北京:不计算建筑面积2.上海:不计算建筑面积3.广州:计算建筑面积,除非面积单纯用于机房或停车场。阳台/工作平台计算建筑面积幕墙/面层计算建筑面积装饰性幕墙除外外墙饰面(包括飘窗)不计算建筑面积机房计算建筑面积楼梯和电梯井计算建筑面积有顶盖公共停车场计算建筑面积有顶盖私人停车场计算建筑面积大厅计算建筑面积雨篷计算建筑面积雨篷挑出宽度不超过2.1米,则不计入。避难层计算建筑面积1.上海:不计算建筑面积2.广州:仅避难层上的避难区域面积可不计算建筑面积架空底层下的空间计算建筑面积如用途为人行道、绿地、公共设施或其他公共功能,则不计算建筑面积计算。有顶盖的人行道计算建筑面积上落客货区计算建筑面积如没有顶盖,则不计算建筑面积。垃圾房、垃圾道等计算建筑面积如没有顶盖,则不计算建筑面积。坡屋顶内的楼层空间计算建筑面积净高1.2米以下的不计算建筑面积。有顶盖区域的屋顶计算建筑面积1.上海:如果屋顶上的工程面积不超过普通楼层的1/8,则不计算建筑面积2.广州:楼梯、电梯大堂、水箱间可不计算建筑面积休闲设施计算建筑面积为值班人员和管理人员提供的空间计算建筑面积室外楼梯计算建筑面积如没有顶盖,则不计算建筑面积。房地产106106105 32024年度建造成本手册中国大陆及香港地区建造面积(CFA)定义根据图纸测量的建造面积定义为,满足建筑功能要求的有盖面积,测量范围为外墙外表面或外周边。包括下列装置所占用的面积:间隔物 立柱 楼梯间 电梯井 机房 水箱 阳台 工作平台 垂直管道 2.2米以上的服务楼层等不包括下列装置所占用的面积:窗台(飘窗)从建筑物中伸出的花盆 雨篷、屋檐和遮阳篷覆盖的区域楼梯、自动扶梯和停车场坡道等斜面应按平面测量。建造面积的测量由凯谛思定义。2024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区其他信息4公用事业费用 亚洲部分城市办公室目录健康与安全管理体系质量管理体系环境管理体系其他信息110110110109 42024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区公用事业费用 亚洲部分城市以上价格于2023年第三季度水平。中国香港的收费基准 电(基于中电控股有限公司的电价计划)住宅(双月消耗):0-400千瓦时=美元 0.11/千瓦时;400-1,000千瓦时 =美元 0.13/千瓦时;1,000-1,800千瓦时=美元 0.15/千瓦时;1,800-2,600千瓦时 =美元 0.19/千瓦时;2,600-3,400千瓦时=美元 0.22/千瓦时;3,400-4,200千瓦时 =美元 0.23/千瓦时;Above 4,200千瓦时=美元 0.23/千瓦时 水-住宅:0-12立方米=免费;12-43立方米=0.53美元/立方米;43-62立方米=0.83美元/立方米;62立方米以上=1.16美元/立方米中国澳门收费基准 电 电价由需求费用、消耗费用、燃料条款调整和政府税组成。水-住宅:消耗费用:28立方米或以下=0.56美元/立方米;29-60立方米=0.64美元/立方米;61-79立方米=0.75美元/立方米;80立方米以上=0.90美元/立方米其他费用(取决于水表尺寸15毫米至200毫米):水表租金=0.34美元-57.64美元/月 水-商业/工业:仅对普通用户(如商业、政府大楼、学校、协会、医院和其他)收费。不包括特殊用户(如博彩业、酒店、桑拿、高尔夫球场、建筑、公共基础设施和其他临时消费)。中国重庆收费基准 无铅汽油=无铅汽油价格为无铅95号价格城市汇率电住宅商业/工业1美元=美元/千瓦时美元/千瓦时香港港元 7.810.110.13澳门澳元8.010.180.18上海人民币 7.200.136(高峰)/0.043(平时)4.725 基本电价0.082(夏季)/0.077(非夏季)北京人民币 7.200.060-0.0980.169-0.171(高峰)/0.105-0.107(平时)广州人民币 7.200.082-0.1230.041-0.255重庆人民币 7.200.073-0.1140.09-0.208(下页继续)中国上海收费基准 电-住宅(年消耗):0-3120千瓦时=0.108美元/千瓦时(高峰)/0.043美元/千瓦时(平时);3120-4800千瓦时=0.119美元/千瓦时(高峰)/0.060美元/千瓦时(平时);4800千瓦时以上=0.136美元/千瓦时(高峰)/0.086美元/千瓦时(平时)电-商业/工业(年消耗):两部制电价系统;每10千伏安计价 无铅汽油=无铅汽油价格为无铅95号价格中国北京收费基准 电-住宅(1千伏以下):1-240千瓦时=0.060美元/千瓦时;241-400千瓦时=0.084美元/千瓦时;400千瓦时以上=0.098美元/千瓦时 电-商业/工业(1-10千伏):中央区域:0.171美元/千瓦时(高峰);0.107美元/千瓦时(平时)其他区域=0.169美元/千瓦时(高峰);0.105美元/千瓦(平时)水-住宅:(年消耗)1-180立方米=0.617美元/立方米;181-260立方米=1.094美元/立方米 61立方米以上=1.112美元/立方米 水-商业/工业:中央区域:1.172美元/立方米;其他区域=1.112美元/立方米中国广州收费基准 无铅汽油=无铅汽油价格为92号汽油 95号汽油=1.23美元/升水燃料住宅商业/工业柴油含铅汽油无铅汽油美元/立方米美元/升美元/升美元/升美元/升 0.592.62不适用3.100.56-0.900.752.10不适用1.860.479-0.8100.691.04不适用1.160.617-1.1121.112-1.1721.05不适用1.170.275-0.550.481.08不适用1.130.271-0.8130.551.05不适用2.17其他信息112112112111 42024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区公用事业费用 亚洲部分城市以上价格于2023年第四季度水平。泰国曼谷收费基准 无铅汽油=95汽油 每月耗电量不超过150千瓦时的正常电价城市汇率电住宅商业/工业1美元=美元/千瓦时美元/千瓦时新加坡新加坡元1.330.220.22吉隆坡林吉特 4.670.047-0.1220.081-0.109曼谷泰铢 35.810.065-0.1230.087-0.089马尼拉菲律宾比索 55.570.209-0.2380.220胡志明越南盾 24,4400.1250.107/0.068班加罗尔印度卢比 82.100.095-0.1320.126-0.182新德里印度卢比 82.10up to 0.1350.22雅加达III印尼盾 15,5990.087-0.1190.064-0.093马来西亚吉隆坡收费基准 燃料=2023年12月14至20日价格。无铅汽油95Ron。水(生活用水):按独立水表计算生活用水费用。电(商业/工业):低压新加坡收费基准(所有价格为消费税净额)电价以低压供电为基准。生活用水费自2018年7月1日起生效。包括节约用水税、水费、卫生器具费,为前40立方米的平均价格 生活用水费自2018年7月1日起生效。包括节约用水税、水费、卫生器具费,为前40立方米以后的平均价格 非生活用水费自2018年7月1日起生效。费率包括节约用水税、水费、卫生器具费 柴油=2021年10月27日的价格 无铅汽油=2021年10月27日98无铅汽油的价格水燃料住宅商业/工业柴油含铅汽油无铅汽油美元/立方米美元/升美元/升美元/升美元/升2.21/2.962.211.96不适用2.610.122-0.4280.561-0.6120.460不适用0.4390.237-0.4040.265-0.4410.844不适用1.34070.443-0.4552.291.123不适用1.2480.2740.872/0.4950.83不适用0.940.76-0.961.851.080不适用1.3010.09-0.740.62-2.81.090不适用1.3000.067-0.4780.438-2.5001.039不适用0.856菲律宾马尼拉收费基准 电 住宅:52千瓦时-669千瓦时 商业/工业:9,902千瓦时 水 住宅:15立方米-19立方米 商业/工业:3立方米印度尼西亚雅加达收费基准 印尼住宅用建筑包括住宅楼、宗教建筑、非营利组织建筑和政府医院 印尼商业建筑包括豪华住宅、公寓、写字楼、酒店、商业建筑和工厂。越南胡志明收费基准(价格不包括增值税)资料来源:新加坡-Asia Infrastructure Solutions Singapore Pte.Ltd;吉隆坡-JUBM Group;曼谷-Mentabuild Limited;胡志明-DLS Consultant Company Limited;班加罗尔/新德里-Arkind LS Private Limited;雅加达-PT Lantera Sejahtera Indonesia。其他信息114114114113 42024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区中国办公室目录香港凯谛思香港有限公司香港九龙观塘伟业街180号海港广场2号 17楼全球定位:22.310065,114.221216电话:(852)2911 2000传真:(852)2911 2002电子邮件:info-联系人:方剑豪保定北京凯谛思工程咨询有限公司保定分公司河北省保定市竞秀区朝阳北大街2238号汇博上谷大观B座808-811室邮编:071000全球定位:38.918742,115.467576电话:(86 312)588 1301传真:-电子邮件:联系人:Kenn Ng/张海波北京北京凯谛思工程咨询有限公司北京市西城区宣武门外大街10号庄胜广场中央办公楼南翼1225-1242室邮编:100052全球定位:39.896738,116.375676电话:(86 10)6310 1136传真:-电子邮件:联系人:Kenn Ng/胡平长沙凯谛思工程咨询(上海)有限公司长沙分公司中国湖南省长沙市天心区湘江中路二段36号华远国际中心2315-2317室邮编:410002全球定位:28.195233,112.976893电话:(86 731)8277 2500传真:-电子邮件:联系人:陈勇成都凯谛思工程咨询(成都)有限公司四川省成都市锦江区东大街下东大街段258号西部国际金融中心2号楼11-11室邮编:610011全球定位:30.652994,104.078937电话:(86 28)8671 8373传真:(86 28)8671 8535电子邮件:联系人:Marco Foo 重庆凯谛思工程咨询(成都)有限公司重庆分公司重庆市渝中区青年路38号国贸中心3407-3410室邮编:400010全球定位:29.556331,106.574332电话:(86 23)8655 1333传真:(86 23)8655 1616电子邮件:info-联系人:Marco Foo(下页继续)其他信息116116116115 42024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区大连北京凯谛思工程咨询有限公司大连分公司辽宁省大连市中山区长江路280号裕景国际中心3401A室邮编:116001全球定位:38.923275,121.634264电话:(86 411)8800 8018传真:-电子邮件:info-联系人:Kenn Ng/Pan Jing佛山凯谛思工程咨询(深圳)有限公司佛山分公司中国广东省佛山市禅城区祖庙路29号岭南天地商业大厦10楼1002-1004室邮编:528000全球定位:23.031224,113.11278电话:(86 757)8203 0028传真:(86 757)8203 0029电子邮件:info-联系人:Ricky Ho/Brandon Wan广州凯谛思工程咨询(深圳)有限公司广州分公司广州市荔湾区人民中路555号美国银行中心3A楼10-18单元邮编:510145全球定位:23.123148,113.253628电话:(86 20)8130 3813传真:(86 20)8130 3812电子邮件:info-联系人:许伟斌/Ricky Ho海口凯谛思工程咨询(深圳)有限公司海口分公司海南省海口市国贸大道2号时代广场10楼C单元邮编:570100全球定位:20.029509,110.326235电话:(86 898)6652 7808传真:(86 898)6652 7809电子邮件:info-联系人:Kenneth Lo/易政刚杭州凯谛思工程咨询(上海)有限公司杭州分公司浙江省杭州市民心路100号万银国际1306室邮编:310016全球定位:30.251755,120.218913电话:(86 571)2829 7766传真:-电子邮件:info-联系人:Alex Zou/Lu Wei横琴凯谛思工程咨询珠海横琴有限公司广东省珠海市横琴新区吉临路59号信德口岸商务中心办公楼部分9层916、917、918单元邮编:519031全球定位:113.552477,22.145224电话:(86 756)868 8986传真:(86 756)868 8969电子邮件:info-联系人:Stanley Wan澳门凯谛思澳门有限公司澳门南湾大马路594号澳门商业银行大厦12楼全球定位:22.192210,113.541252电话:(853)2833 1710传真:(853)2833 1532电子邮件:info-联系人:Winnie Wong办公室目录(下页继续)其他信息118118118117 42024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区南京凯谛思工程咨询(上海)有限公司南京分公司南京市中央路201号金茂广场南塔1104室邮编:210009全球定位:32.071984,118.783443电话:(86 25)57911860传真:(86 25)6698 1860电子邮件:info-联系人:Wu Tao/Jia Xiao E青岛凯谛思工程咨询(上海)有限公司青岛分公司山东省青岛市市南区香港中路9号青岛香格里拉中心办公楼2701室邮编:266071全球定位:36.064884,120.378583电话:(86 532)8280 1818传真:-电子邮件:info-联系人:Lu Mei Hua 上海凯谛思工程咨询(上海)有限公司上海市长宁区遵义路150号南丰城C栋10楼邮编:200051全球定位:31.207363,121.407984电话:(86 21)6026 1300传真:-电子邮件:info-联系人:Joe Chan/David Choy沈阳北京凯谛思工程咨询有限公司沈阳分公司辽宁省沈河区青年大街1-1号沈阳市府恒隆广场办公楼1号3013-3015室邮编:110063全球定位:41.799603,123.433787电话:(86 24)3195 8880传真:-电子邮件:info-联系人:Kenn Ng/Simon Chow深圳凯谛思工程咨询(深圳)有限公司广东省深圳市华富路1018号中航中心1001室邮编:518031全球定位:22.543241,114.082051电话:(86 755)3635 0688传真:(86 755)2598 1854电子邮件:info-联系人:Kenneth Lo/Ricky Ho苏州凯谛思工程咨询(上海)有限公司苏州分公司江苏省苏州市苏州大道西118号苏悦广场906室邮编:215021全球定位:31.315966,120.669099电话:(86 512)8777 5599传真:-电子邮件:info-联系人:David Choy/Zhang Rui办公室目录(下页继续)其他信息120120120119 42024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区天津北京凯谛思工程咨询有限公司天津分公司天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心津塔写字楼40楼4003室邮编:300020全球定位:39.129619,117.202758电话:(86 22)2329 8611传真:-电子邮件:info-联系人:Kenn Ng/Sun Ying武汉凯谛思工程咨询(上海)有限公司武汉分公司湖北省武汉市江岸区中山大道1627号中信泰富大厦1703室邮编:430010全球定位:30.616813,114.317276电话:(86 27)5920 9299传真:(86 27)5920 9298电子邮件:info-联系人:Marco Foo 西安凯谛思工程咨询(深圳)有限公司陕西省西安市雁塔区二环南路西段64号凯德广场东塔11层1101-07、1101-10室邮编:710065全球定位:34.230397,108.934893电话:(86 29)8720 4885传真:-电子邮件:info-联系人:Marco Foo(接下页)菲律宾马尼拉凯谛思菲律宾公司12th Floor Quadrants B&C,8 Rockwell Hidalgo Drive,RockwellCenter,Brgy.Poblacion,Makati City 1210Philippines全球定位:14.56357,121.03680电话:(00 63 2)7908 2888电子邮件:info-联系人:Darneil Perez/Brian Parsons/Monina Munsayac/Katherine Ann Resurreccion/Paul Magbanua CEBU9th Floor,JEG TowerOne Acacia St.Corner Archbishop Reyes Avenue,Cebu City 6000Philippines全球定位:10.65042,123.85114电话:(00 63 2)7908 2888电子邮件:info-联系人:Darneil Perez/Brian Parsons/Monina Munsayac/Katherine Ann Resurreccion/Paul Magbanua/Philip Balingit办公室目录其他信息122122122121 42024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区凯谛思总部(荷兰)凯谛思“Symphony”Gustav Mahlerplein 97-1031082 MS AmsterdamP.O.Box 78951008 AB AmsterdamThe Netherlands电话:(31 20)201 1011传真:(31 20)201 1002电子邮件:Website:健康与安全管理体系根 据 国 际 公 认 的ISO45001标准,我们实施了健康与安全管理体系,这是我们综合管理体系的一部分。2012年,凯谛思在香港成功通过健康与安全认证。此后,凯谛思将健康与安全体系推广至中国大陆和澳门,在凯谛思的每个办事处都配备了一名健康与安全协调员,协助规划、实施、监测和报告健康与安全问题。积极的决策和正确的行为结果是我们执行健康与安全管理的基础,在我们组织的各个层面都得到推广和强调。在相互支持的氛围中,我们鼓励员工积极识别可能影响我们或被我们影响的健康与安全相关的内外部因素和条件,还可通过凯谛思员工援助计划(EAP),赋能员工关注自己的心理健康和福祉。凯谛思致力于使我们的企业成为一个安全、健康和可持续的工作场所,我们努力超越自己,在所做一切中实现零事故,确保员工和利益相关者的健康、安全和福祉。我们还继续确保工作流程、程序和工作系统保持最高标准,并持续提高我们的健康和安全表现。办公室目录其他信息124124124123 42024年度建造成本手册 中国大陆及香港地区质量管理体系环境管理体系作为一个有社会责任感的公司,我们关心环境,致力于以环保的方式进行所有的活动。我们的管理体系通过了ISO 14001:2015,我们的目标是减少运营的碳足迹,将全球变暖限制在1.5C,到2035年实现净零排放。2020年,我们成立了亚洲核心可持续发展团队,以帮助推动和实施亚洲可持续发展战略。今年,已经举办了一系列可持续发展知识会议,分享废物管理和气候变化等环境主题,邀请感兴趣的员工通过线上会议参加。为了表明我们对环境的关注,我们的环境数据与财务数据同等重要,并会在年底对这些数据进行外部审计。对凯谛思来说,环境保护和资源节约是我们的首要目标。为尽最大努力保护环境,我们继续制定更环保的标准和做法,以充分利用我们所获得的每一个机会。1993年,我们在香港办事处推出质量管理体系,并在2018年完成了向ISO 9001:2015标准的转换。ISO9001认证体系已扩展至澳门及18个中国办事处。凯谛思制定了年度目标,以确保达到或超过客户的期望。在每季度审计时,对这些目标的执行情况进行审查。质量管理文件也定期评审,并在必要时更新,以实现体系的持续有效性。为了提高运营效率,我们现在专注于与文件和质量活动相关的工作和流程的数字化。如今,有效的质量管理体系是每个企业的核心要素之一。凯谛思全力提供的不仅是工程造价服务,而且是最高质量的服务,以满足客户的要求。关于凯谛思凯谛思是全球领先的自然环境和建筑资产设计及咨询公司。我们通过可持续发展、聚焦和规模化、以及数字化影响力,为客户提供有效的解决方案,最大限度地影响客户及其服务的社区。我们在全球拥有36,000名员工,服务遍布70多个国家,年收益达42亿欧元。凯谛思凯谛思Arcadis ArcadisArcadisAS ArcadisAsia关注我们凯谛思香港有限公司香港九龙观塘伟业街180号海港广场2号 17楼电话:(852)2911 2000传真:(852)2911 2002电子邮件:info-info-

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    中国|2024年第一季度转型驱动重蓄动能大中华区物业摘要 54 北京55 上海56 广州57 成都59 北京60 上海61 广州62 深圳63 香港18 北京19 上海20 广州21 深圳22 成都23 天津24 青岛25 重庆26 沈阳27 武汉28 西安29 杭州30 南京31 香港32 台北34 北京35 上海36 广州37 深圳38 成都39 天津40 青岛41 重庆42 沈阳43 武汉44 西安45 杭州46 南京48 北京49 上海50 广州51 深圳52 香港目录09 “向上突破”的深圳产业园13 中国房地产科技市场正在崛起15 升级香港的海运设施事不宜迟办公楼住宅物流地产酒店零售地产11 聚焦下的上海长租公寓市场专题文章广东跨境电商行业蓬勃发展,催生物流仓储新风口2二零二四年第一季度大中华区物业摘要 今年以来,中国经济延续了回升向好态势。一季度国内生产总值(GDP)同比增长5.3%,增速比2023年四季度和一季度分别提高0.1个和0.8个百分点;工业增加值增长6%,比四季度提高0.8个百分点;固定资产投资增长4.5%,比2023年全年提高1.5个百分点。这是在高基数前提下实现的中高速增长,既高于境内外市场机构和国际组织预测,又好于世界其他主要经济体,为实现“5%左右”的GDP全年增速目标实现了良好开局,也为宏观经济减少大幅波动及接近潜在增长水平积累了更多的积极因素。但是,正如政治局会议所指出的那样,经济持续回升向好仍面临诸多挑战,主要是有效需求仍然不足,企业经营压力较大,重点领域风险隐患较多,国内大循环不够顺畅,外部环境复杂性、不确定性明显上升。展望未来,政策端预计将继续保持稳定性和连续性,避免过强刺激和过快收缩。存款准备金率和政策利率仍有下行空间,择机用好储备工具,带动社会综合融资成本、实体经济和企业主体信贷成本稳步合理下降;包括中央预算内投资、地方政府专项债券、增发国债、超长期特别国债等在内的多路资金将合理安排发行节奏并加强预算执行管理和财政运行监测。房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化,由总量扩张转为存量上的改造和增量上的优化相结合。编者按姚耀中国区研究部总监庞溟大中华区研究部总监兼首席经济学家3二零二四年第一季度大中华区物业摘要 经济和政策动态展望未来,政策端预计将继续保持稳定性和连续性,避免过强刺激和过快收缩。存款准备金率和政策利率仍有下行空间,择机用好储备工具,带动社会综合融资成本、实体经济和企业主体信贷成本稳步合理下降;包括中央预算内投资、地方政府专项债券、增发国债、超长期特别国债等在内的多路资金将合理安排发行节奏并加强预算执行管理和财政运行监测。房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化,由总量扩张转为存量上的改造和增量上的优化相结合。甲级办公楼市场:随着中国经济向常态化回归,国内经济正逐步由恢复性增长转向扩张性增长,各产业向中高端发展明显。2024年一季度,中国经济起步平稳,表现出稳中有升的态势,国民经济基础得到进一步巩固。然而,仍面临外部不稳定和内部需求不足等挑战。在此背景下,全国办公楼市场第一季度的租赁需求仍在恢复,但观察到一定的流动需求。众多企业利用租金下调机会,对办公空间进行了升级或扩租。尽管整体市场租金持续承压,市场空置率环比出现了微降。随着企业盈利情况不断改善,投资信心持续加强,办公楼市场需求面的积极因素有望进一步累积。2024年第一季度,全国主要城市的办公楼市场活跃度和问询量均有所提升。受益于稳增长政策的推动,企业流动性需求在办公楼租赁市场低价策略的刺激下释放,全国主要城市净吸纳量录得72.2万平方米。一线城市净吸纳量录得35.0万平方米,环比有小幅回撤。北京甲级办公楼市场录得7,800平方米的净吸纳量。金融街和望京子市场的业主目前面临着较大空置压力,区域内部分主力租户退租,叠加新租需求疲弱,导致空置面积短时难以填补。上海办公楼净吸纳量录得58,500平方米,市场活跃度稳步复苏。深圳市场总体保持稳定,自用需求支撑作用明显,成本节约型搬迁及续租占据主导。广州净吸纳量录得4|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 约8.5万平方米,新经济业态需求持续释放,租赁市场问询与带看量增长。1.5线及二线城市第一季度共录得净吸纳量37.1万平方米,环比增长25.7%。成都办公楼市场流动维持相对平稳,超七成新租面积源自现有企业以更低租金实现楼宇升级或扩张。西安甲级办公楼净吸纳量小幅下滑,去化趋缓,中大面积新租需求稍有回落。金融业、专业服务业以及科技互联网公司持续成为第一季度租赁主力,为市场增添信心。传统金融与非传统金融类公司租赁成交基本持平,以中资企业为主。个别城市录得小额贷款领衔季内金融业需求增量。专业服务业中,教育咨询类成交相较于上季度有明显回升,西安的教育留学细分领域占专业服务增量需求的32.2%。在强政策刺激下,科技互联网细分领域动能增长,北京录得数笔3,000-5,000平方米面积段的科技互联网行业租赁成交,涵盖半导体、游戏等细分领域。新质生产力代表的电子信息、生物医药和新能源领域正在稳步提升。新能源汽车相关行业以及其他能源领域企业在上海、成都等城市都展现出相对活跃的租赁需求。另外,深圳加快建设国家新一代人工智能创新发展试验区,人工智能领域相关产业在政策引导落实下集聚前海,一季度该片区甲级办公楼录得数笔业内企业租赁成交。第一季度,全国一线城市甲级办公楼市场共入市约48.3万平方米的面积,总量不足上季度的四成。深圳占一线城市新入市总量的59%,共有四座甲级办公楼投入使用,增加了约28.6万平方米办公空间。这些新入市项目受到自用需求支撑,同时约三分之一的存量项目空置率有所减少,因此深圳市办公楼空置率相对平稳。上海一季度共有两个项目竣工,总建筑面积达97,800平方米。新增供应的交付导致中央商务区空置率环比上升0.4个百分点至15.3%。广州仅有一个面积为10万平方米的新甲级办公楼项目落成。供应节奏的合理化以及新经济业态的扩张使得全市办公楼空置率环比持平。1.5线及二线城市新增供应体量共计录得17.3万平方米,仅为上季度的一半。成都天府新区商务区西区(天西)迎来首个甲级办公楼项目,新增办公面积约4.3万平方米。随着区域内商业地产的逐步交付,天西片区办公供应将逐步引起关注。重庆录得新增供应13万平方米,造成空置面积阶段性增加,全市甲级办公楼平均空置率上升1.5个百分点,收至28.1%。第一季度,全国主要城市办公楼市场租金录得不同程度的环比降幅。受租金在过去几个季度持续调整的影响,当前低租金环境激发了2024年第一季度市场活跃度的提升,租户积极把握搬迁及升级机会。一线城市中,北京的租金降幅最大,环比下降4.6%。业主已然意识到直接降租是促成交易的有效方法。为了吸引有限的租赁需求,高品质办公面积的租金将持续下降,并逐步趋近于仅包括运营与财务利息成本的办公物业底线价格。上海市中央商务区租金环比下降2.4%,供应压力使租赁市场仍偏向租户方,租户期待更多降价空间,议价能力继续上升。在深圳,部分通过降低租金门槛推动去化的项目,租金降幅有所收窄。广州租金跌幅也有收窄,环比下降了0.4%,但仍处于摸底阶段。甲级办公楼租金,2024第一季度增长值(环比)-5%-3%-1%1%3%5%深圳上海北京广州武汉南京沈阳成都苏州青岛昆明杭州西安天津重庆数据来源:仲量联行全国1.5线与二线城市的甲级市场租金持续承压,通过低价策略撬动降本增效需求。南京整体市场租金继续下调,有限的新增租赁需求压缩了业主的谈判空间,不得不提供更为优惠的价格促进成交。成都甲级办公楼平均新成交租金收至91.0元/平方米/月,环比跌幅高达2.1%,较去年四季度小幅扩大。新租价格的不断下降致使续租谈判难度加大。重庆的甲级办公楼租金环比下降了1.1%,国资背景的资产管理方出于区域增量税源考虑,对企业办公楼租金给予了较大优惠和减免。优质零售物业市场:2024年第一季度,随着去年补偿性消费褪去,居民的消费倾向正在回归常态。国家统计局数据显示,一季度社会消费品零售总额突破12万亿,同比增长4.7%,低于上年同期的增速。一季度消费对GDP增长的贡献率为73.7%,依旧对经济增长发挥了重要的支撑作用。节假日继续去年强劲势头,继续扮演着刺激消费增长的重要角色。春节假期旅游人数和消费金额均超2019年水平,在春节的推动下,一季度服务消费亮眼。但随着假期效应减弱,3月消费边际倾向显现下降趋势,这反映消费者信心仍显不足,消费的持续增长还需要稳健的宏观经济基本面和刺激政策的长短期双向支撑。在商业地产板块,商品零售消费的疲软,导致零售地产供需两端基本面趋紧,零售商的开到信心仍待修复与5|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 提振。供应端:一季度整体供应增量较低。据仲量联行统计,一季度中国21城优质零售地产新增供应共计81.7万平方米,同比下降23.6%。供应降低一方面是由于去年延期项目集中入市导致同比基数高,另一方面也在一定程度反映出市场主体对未来开发与投资的前景担忧。分城市来看,北京以38.3万平方米的优质零售供应,排列第一。继去年百万体量供应后,北京新增势头不减,恢复速率大幅领先其他城市。其他城市一季度稍显平淡,多个城市未录得新项目开业。项目端来看,本季度多项目为改造类项目。例如天津和平吾悦广场、武汉中商世界里鹏程销品茂、北京王府井喜悦购物中心等。商业存量时代的到来,商业市场已由增量扩张进入到存量优化阶段,这些项目占据优越区位,随着空间改造、业态更新,也将带动当地商业界面焕新。需求端:春节假期8天全国国内旅游出游4.74亿人次,总花费6,326.9亿元,同比2023年、2019年均大幅增长。春节效应下,各大城市旅游消费多项指标创新高,拉动餐饮业,旅游出行、电影市场、文艺演出等服务消费增长。投射于商业地产中,相匹配的商业业态的实体商业租赁需求表现较好。但从人均消费支出来看,春节假期期间人均旅游消费支出为1334.8元/人,可比口径恢复至2019年同期的90.5%。一季度整体的消费延续了去年的理性之风。消费信心的恢复在于经济基本盘的复苏,在当前经济增速放缓的背景下,消费者越来越倾向于寻找那些能够满足功能需求、又提供情绪价值,同时还得符合预算或者性价比较高的产品甚至是服务。但在面临经济压力时,消费者对健康和快乐的追求并未改变,表明在消费决策中,除了经济因素,长期福祉同样重要。在此消费趋势下,零售商和品牌需要创新商业模式,以适应当下消费者的这些新兴需求。商场的规划设计和业态布局也需逐2008至2022年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2023年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源:仲量联行21城市优质零售物业供求指标08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24F千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000步变化,跟上迭代的消费节奏。空置率:一季度新增供应压力较小,且新项目多为区域性优质项目,以较高的开业率入市,市场平均空置率连续四个季度回落。据仲量联行统计,截至2024年第一季度,中国21城优质零售地产市场平均空置率报10.3%,环比回落0.2个百分点。分城市来看,A类城市(四大一线城市)平均空置率报7.2%,环比降幅为0.2个百分点,其中北京空置率环比下跌0.6个百分点,达5.6%,回到疫情前的水平,北京优质零售市场复苏步伐加快。B类城市(长江经济带六大1.5线城市)的平均空置环比下降0.3%,主要由于部分城市高空置率项目退市调整,拉低整体空置。C类城市(其他1.5及2线城市)的空置率环比持平。租金:一线城市中,北京已经连续四个季度租金录得正增长,且一季度延续这一势头,A类一线城市租金企稳。BC类城市的租金走势依旧在负增长区间徘徊,二三线城市零售商业空置率仍处历史高位,“以价换量”仍是多数二三线城市商场的招商策略,以此填补空铺。同时,季内商品零售的消费恢复程度不及预期,对于首层租金造成下行压力。据仲量联行统计,一季度年中国21城优质购物中心的首层平均租金环比下降0.2个百分点,总体而言租金仍未止跌回稳。入境游:旅游带来的经济效应不可小觑,在国内国际大循环的背景下,消费不仅要壮大内部的基本盘,还需引入外部消费力转化的增量。中国陆续开放入境免签,在政策利好下,中国入境游恢复态势喜人。今年一季度,全国移民管理机构累计查验出入境人员超1.41亿人次,同比上升117.8%;其中港澳台居民5,911.5万人次、外籍人员1,307.4万人次,同比分别上升100.4%、305.2%。春节间,港澳居民与内地居民“北上南下”双向奔赴热潮持续,深圳大小商圈内,随处可见港客身影,带来可观的消费增量,也救活了部分运营承压的购物中心。“港人北上”消费已从大湾区拓展至长沙等邻近高铁可达城市,成为当地消费新亮点。免税经济:免税消费热度持续提升,海南探索国际消费中心城市的免税消费中国样板。据海口海关统计显示,今年春节期间,海口海关共监管离岛免税购物金额6|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 24.9亿元,购物人数29.8万人次,人均消费8,358元。与2023年春节假期相比,今年春节假期海南离岛免税购物金额增长近六成,购物人数增长近九成。免税经济的火热也为消费添新的热度。中免旗下的大型免税购物中心,销售额保持领先,并在建筑设计、场景营造等方面丝毫不落于优质商业之下风。供需两端的免税经济热,必然成为未来中国消费市场的重要支点。未来展望:据仲量联行预测,从二季度开始,21城预计迎来逾一千万平方米的新增供应,整体供应节奏将加快。其中,北京、上海以超百万的供应排名前两位,深圳也有近90万体量的新增供应,一线城市将继续占据市场开发的主导地位。中西部城市,武汉、成都、西安将有超60万方的供应,同比去年将有明显提升。从项目端来看,武汉SKP、南京IFC、西安万象城等城市地标高端项目值得期待。在供应压力下,我们预计空置率在2024年末会有小幅回升,也预计将有部分商业延迟开业。事实上,一季度城市间表现较为分化,租赁需求逐步恢复常态后,包括西安、广州等重点城市空置率已经开始小幅上涨。在补偿性消费褪去和基数效应下,三月以来消费增速下滑明显,尤其是商品零售额的增速,这或为商业市场的发展带来不利的因素。同时,消费者信心虽然连续几个月回升,但是总的消费者信心指数还在临界值以下。增强居民消费的能力和信心,不仅需要积极政策的支持,更需要经济基本面的改善回升,这也是一项长期的任务。住宅市场:2024年第一季度,中国住宅市场持续调整,购房者置业情绪和开发商投资意愿度维持低位。全国各地房地产政策延续宽松基调,持续围绕“防风险、稳市场、促转型”三大维度加速落实优化相关楼市政策。防风险方面,自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来,各地房地产项目“白名单”稳步推进。截至2024年一季度末,各地推送的白名单项目中,已有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元。稳市场方面,包括北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、成都在内的多个一、二线城市陆续放松限购政策;多个二、三线城市陆续调整优化公积金贷款购房政策。促转型方面,包括保障性住房建设、城中村改造和 平急两用 公共基础设施建设在内的“三大工程”是今年的工作重点之一。2023年12月至2024年一季度间,央行开启抵押补充贷款(PSL)投放累计5000亿元,用于为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。此外,货币政策于2024年第一季度继续发力。为切实降低金融机构和实体经济的融资成本,中国人民银行于2024年2月5日超预期降准0.5个百分点,释放长期流动性超1万亿元。此外,为有效提振居民住房信心和能力,2024年一季度央行也针对5年期以上贷款市场报价利率(LPR)超预期下调了25个基点至3.95%。一季度,房地产投资市场持续调整,房企投资信心仍显不足。2024年1-3月,全国房地产累计开发投资2.2万亿元,同比下降9.5%;其中住宅投资1.7万亿元,同比下降10.5%。1-3月份,住宅累计新开工面积1.25亿平方米,同比下降28.7%;住宅累计施工面积47.46亿平方米,同比下11.7%。同期,全国住宅累计竣工面积1.11亿平方米,高基数下同比下降21.9%。2024年一季度,购房者置业意愿仍处低位,同时受制于有限的新增供应,全国住宅市场成交量继续下滑。2024年1-3月份全国商品住宅销售面积约1.9亿万平方米,同比下降23.4%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示,2024年一季度20城市一手住宅供应面积环比下降39.3%,供应缩量之下,一季度成交面积环比也下降了40.5%。2024年一季度,受购房者整体置业需求信心依旧不足的影响,各线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大。3月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%,降幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京和上海分别上涨0.8%和4.3%,广州和深圳均下降5.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.0%和3.4%,降幅比上月分别扩大0.9和0.7个百分点。二手住宅方面,3月份,一线城市二手住宅销售价格同比下降7.3%,降幅比上月扩大1.0个百分点,其中北京、上海、广州和深圳分二十城市大众住宅市场季度成交量 注:1)4个一线城市包括北京,上海,广州和深圳。16个二线城市包括长沙,成都,重庆,大连,杭州,南京,宁波,青岛,沈阳,苏州,天津,武汉,无锡,厦门,西安以及郑州;2)重庆大众市场成交量包含所有商品房,重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源:中国房地产指数系统成交面积(万 平方米)4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0001Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q181Q193Q191Q203Q201Q213Q211Q223Q221Q233Q231Q247|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 别下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和5.7%,降幅比上月分别扩大0.8和0.6个百分点。一季度,受住宅市场销售势头尚未企稳修复、房企投资信心偏弱的影响,全国土地市场供求两端规模持续缩量,与此同时,城市及板块之间土拍热度被保持分化。一季度,一线城市住宅用地平均溢价率小幅上扬至6.6%,核心城市的核心地段土地保持热度。二线城市住宅用地平均溢价率为1.8%;三、四线城市住宅用地平均溢价率为2.8%。按拿地企业性质来看,国央企仍是拿地主力,民营房企整体拿地依旧审慎。展望2024年,为力争实现全年5.0%左右的经济增长目标,预计中央将持续加强和改善宏观调控、实施更为积极的财政政策和稳健的货币政策。“三大工程”在一定程度上有望能够对冲房地产市场下行风险对宏观经济的影响。但房地产市场仍处于深度调整之中,整体楼市的恢复仍依赖于购房者预期恢复。8|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 深圳以其产业创新发展特质闻名于世。近年来,面对有限的产业用地资源,深圳开始发展“垂直工厂”,以促进土地高效利用,实现高质量发展。垂直工厂,又称“工业上楼”,是指将研发、办公、试验、生产等功能整合在多层建筑内的产业空间载体形式,其主要特点是层高增加、承重能力增强、空间布局更合理以及拥有高效的垂直货运系统。深圳产业空间的演变随着深圳产业的发展,深圳的产业空间载体也从1.0版本发展到3.0版本,在此过程中各类建筑硬件标准也逐步得到提升。1.0版本的产业空间以轻工制造业的单层厂房为主,而2.0版本则增加了办公空间和居住配套设施,初步形成了现在所认知的“产业园”形式。作为新一代优质产业空间载体,产业园2.5和3.0项目在空间上实现向上延伸,在硬件标准和配套设施上更加完善。其中,产业园3.0项目被认为是深圳“垂直工厂”的雏形,拥有综合性产业生态系统和复合型功能设施。尽管深圳整体产业园规模庞大,但缺乏足够的优质产业园项目。如图1所示,深圳主要产业平台内产业园总体量约为8,605万平方米。其中,产业园1.0和2.0两类项目总体量占比约90%。然而,这两类项目硬件标准相对较低,难以满足各类新兴产业的发展需求。相比之下,产业园2.5和3.0项目仅占总体量的10%。深圳产业空间载体亟待升级重塑。新一代产业园需求近年来,战略性新兴产业正逐步成为驱动深圳高质量发展的重要动能引擎,2023年深圳战略性新兴产业增加值占本地GDP的比重已经超过41%。“向上突破”的深圳产业园然而,土地资源稀缺对深圳进一步发展构成挑战。深圳市面积仅为1997.47平方公里(未包含深汕特别合作区),显著小于北京、上海和广州三个一线城市,辖区内土地资源较为有限。此外,根据第三次国土调查结果显示,深圳陆域开发强度(即城市建设用地占城市总面积的比例)已经达到50%,远超30%国际警戒线。通过优化产业空间布局和土地利用模式,在空间上将产业链上下游进行垂直化布局整合,将产业空间的“存量”变为“增量”的“垂直工厂”举措,已是“箭在弦上”。与此同时,新兴产业发展催生的新型产业园需求,贯穿研发、试制试验、生产等全流程生产环节。在研发和中试阶段,先进设备和实验室设施需要较高的层高;而在生产阶段,大型设备和生产线则要求建筑有更强的承重能力;更合理的空间布局也有助于最大化利用空间并提高生产效率;为方便货物运输和物流配送,还需要求产业空间拥有快速、高效的垂直货运系统。此外,新一代产业园还要满足促进产业协同合作、缩短供应链,加快技术交流和应用的需求。新一代产业园围绕汇聚的研发和创新要素,依靠知识网络的引领,可以形成新形态的产业空间集群,赋能产业链图1 深圳市主要产业平台内各类产业园体量数据来源:仲量联行研究部整理注:“深圳主要产业平台”指深圳国家高新区下属的五个园区以及深圳市科技创新“十四五”规划中定义的“创新聚集区”。96建筑面积,万平方米占全市产业园总量比重1%9(b0%产业园3.0产业园2.5产业园2.0产业园1.0各类产业园总体量9|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 上下游纵向协作与产业间横向协同配套。产业园未来之路优质的产业空间载体承担了为创新企业提供高品质产业生态运营载体的重要使命,基于不同生产工艺与设备需求,客制化设计建设新型产业园的软硬件设施或将成为未来产业空间载体核心竞争力之一。未来的新型产业园将会是充分满足新兴产业发展需求的产业空间载体。作为产业园区建设的先行者,深圳在设计和建设新型产业园区方面的经验和启示,可以为其他正在进行产业转型升级的城市提供借鉴。张栋磊华南区研究部高级分析师图2 深圳市重点产业载体内产业园项目全景地图数据来源:仲量联行研究部整理产业园 3.0 项目产业园 2.5 项目产业园 2.0 项目产业园 1.0 项目光明区宝安区南山区龙华区罗湖区福田区龙岗区坪山区盐田区大鹏新区曾丽华南区研究部总监10|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 近年来,上海的长租公寓市场呈现出高速增长态势。这一增长势头主要由人口趋势、购房门槛和政策导向等多重驱动力所驱动。据仲量联行统计,截至2023年底,上海长租公寓存量项目约500个,房源套数共18.7万套,相比2022年增长57%。尽管今年新增供给主要集中在上海的非核心区域,但这些新项目仍深受市场青睐。这主要聚焦下的上海长租公寓市场来源:仲量联行,数据截至2024年1月预测图1:2023年上海在运营长租公寓分布图图2:上海各行政区长租公寓未来总量在运营长租公寓地铁线路中央商务区非中央商务区0.3%0.3%1.4%1.7%2.4%2.5%2.9%3.4%3.7%3.9%5.8%6.3%7.3%9.7.70.70,00040,00060,00080,000100,000120,000金山区崇明区黄浦区虹口区奉贤区长宁区普陀区静安区杨浦区嘉定区徐汇区宝山区松江区青浦区闵行区浦东新区上海各行政区长租公寓未来总量现有存量套数新增R4供应(2024-2025年)新增R2自持供应(2024-2025年)得益于这些项目较高的交通便捷度,多样的户型布局,以及丰富的生活配套资源。随着社会及经济活动于2023年内逐步趋稳,长租公寓市场的租赁势头也随之稳步回升。尽管2023年新增供应节奏明显提速,但得益于白领、自由职业者以及学生群体等人群稳健的租赁需求,这些新增房源仍得以被快速吸纳。2023年全年,开业6个月以上的项目平均出租率维持在89%至90%之间的高位。随着更多优质长租公寓项目接连入市,我们注意到,越来越多的有孩家庭、国企中高层等人群对这些房源表现出了浓厚的兴趣。后者的租住观念正从传统的商品住宅11|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 施奕齐华东区研究部高级分析师向长期租赁过渡,继而为上海长租公寓市场的健康平稳发展提供了强有力的支撑。在此背景下,2023年全年上海长租公寓市场净吸纳量达创新高的5.1万套,远高于2022年的2.1万套。未来供给方面,我们预计2024年至2025年期间,上海将迎来共计16.4万套新增长租公寓入市,分别来自租赁住宅用地(即R4用地)和普通商品住宅用地自持部分(即R2用地)。我们预测,截至2025年底,浦东新区、闵行区和青浦区将占全市总长租公寓房源的58%。未来大部分新增房源(64.7%)将集中在外环外,其次为内中环间和中外环间,未来供应套数将分别占总新建套数的19.6%和14.2%。而内环内未来供应套数则相对非常有限,仅占新建总量的1.5%。2023年,内外投资机构加速布局上海长租公寓市场,推动大宗成交总额继续攀升。2023年全年,上海共录得14单大宗成交涉及长租公寓,交易总对价达创纪录的72亿元人民币,同比增长18%。展望2024年,预计上海长租公寓投资交易将更加活跃,强劲的租赁需求基本面及相对稳定的运营表现必将吸引更多的投资机构逐鹿上海长租公寓市场。图3:2021-2023年上海长租公寓市场大宗交易示意图2023年成交成交年份2022年成交2021年成交12|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 经过多年的发展,中国已经成为全球最重要的房地产科技市场之一。根据仲量联行房地产科技数据库的统计结果,2013年之后,投资市场对于房地产科技的热度不断上升,近10年累计发生了超过1860余起投资事件,累计交易金额超过585亿美元,年均复合增长率为62%。这一趋势推动了房地产科技创新企业数量和类型的爆发式增长。这些企业中超过八成都位于长三角、大湾区以及京津冀这三个城市群,并以北京、上海、深圳等房地产市场发达且科技实力雄厚的一、二线城市为首聚集。中国房地产科技市场正在崛起与此同时,科技创新在企业房地产战略中的重要性日益凸显,这一点已经从企业房地产科技预算的持续增长中得到了印证。根据仲量联行2023年针对中国市场的房地产科技调研结果,92%的企业租户和87%的投资者以及开发商表示,企业在未来三年将进一步增加在房地产科技方面的预算,并且这一增长趋势将超过其他类型的不动产预算。由此可见,房地产科技在提升企业竞争力和实现可持续发展方面的价值得到了越来越多企业的认可。图1:过去十年房地产科技投资事件数量和金额变化数据来源:仲量联行中国房地产科技企业数据库,鲸准ESG是企业普遍关注的房地产科技投资方向。房地产是对全球碳排放影响最大的行业之一,同时也是支持实现社会价值目标的重要载体。为了实现可持续发展目标,与ESG相关的房地产科技投资已经成为一种趋势,越来越多的企业开始关注并积极参与其中。在房地产科技领域,可持续创新技术主要应用在设计与施工以及物业与设施管理这两个碳排放最高的场景。此外,还包括了综合能源服务、碳资产管理以及风险预警等解决方案。这些技术的应用,不仅有图2:未来三年房地产科技预算增幅数据来源:仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷(中国企业)略有下降保持不变略有增加显著增加013%投资者/开发商企业租户2%6V6|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 章蔚君中国区研究部房地产科技洞察负责人图3:未来三年房地产科技预算增幅具体领域数据来源:仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷(中国企业)助于降低碳排放,还能提高企业抵御风险的能力,从而实现可持续发展。降本增效和用户满意度是衡量房地产科技应用成效的关键指标。尤其在市场竞争日益激烈和运营成本不断上升的情况下,企业更加重视科技产品在成本控制、提升效率和竞争力方面发挥的作用。从评价结果来看,虽然80%的中国受访企业认为他们目前部署的房地产科技解决方案是“成功”的,即已经实现了大部分目标,但其中仅有20%的企业认为“非常成功”,远低于全球的平均值35%。这说明当前中国市场上仍然存在较大的需求缺口,缺乏能够满足企业需求的成熟房地产科技解决方案。然而,这也预示着未来的中国房地产科技市场还有巨大的提升空间和潜力。0 0%员工参与度和体验员工的身心健康灵活管理空间需求和使用情况优化建筑性能和维护利用数据分析辅助决策以提高合规性并降低风险管理、改善和报告环境可持续性0 %施工项目管理/工作流程工具改进的资产选择和策略分析了解您的客户(KYC)/反洗钱(AML)和监管合规新的施工技术或材料衡量、报告和改善自有资产的能源效率或碳排放改善项目安全的技术投资者/开发商企业租户14|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 2023年,香港从疫情的束缚中解放出来。随着所有相关的社交和旅行限制的解除,香港预计整体经济将迎来强劲复苏。然而,自2022年第二季度结束以来,贸易总额持续下降16个月,给经济复苏带来了阴影。年底总贸易量下降了6.7%,紧随2022年的7.9%下降。仔细观察香港的贸易数据,却能发现去年升级香港的海运设施事不宜迟图1:香港2018年至2023年的总贸易量资料来源:政府统计处、仲量联行02,0004,0006,0008,00010,00012,0002018(疫情前)20192020202120222023(所有疫情相关限制解除)贸易总额(十亿港元)空运海运陆运河运其他-0.6%贸易总额2023 与2018 相比47.2.59.8A.8.1.0%贸易表现其实不如预期失望。尽管贸易总额下降,2023年的总贸易价值相对于2018年疫情前的水平表现相对良好,占2018年的贸易价值的约99%,显示贸易量逐渐恢复到疫情前水平的趋势。在各种运输方式中,香港的航空货运量在2023年第三季度展现出了显着的复苏,录得7.3%的增长。这显着的复苏伴随着其在总贸易中所占比重的增加,从2018年的41.8%上升至2023年的47.2%(图1)。相比之下,航运货物的份额出现下降,从2018年的15.1%降至2023年的10.5%。香港航运货物份额的下降可以归因于较高的运营成本和港口基础设施老化。自2021年上海自由贸易试验区允许符合条件的外国国际集装箱班轮公司沿海航运规定以图2:2023年物流绩效指数00.511.522.533.544.55物流绩效指数清关基础设施国际货运运输能力追踪货物准时香港新加坡中国内地印度越南资料来源:世界银行、仲量联行15|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 来,由于直接将货物来回运往中国内地的成本更低,香港作为转运枢纽的物流竞争力逐渐下降。这种成本优势来自智能港口系统的广泛实施带来的运营效率提高和劳动力成本降低,例如上海的洋山港和山东的青岛港。随着中国内地港口逐渐步向全自动化,香港的港口系统仍然严重依赖人工操作。世界银行2023年的物流绩效指数(图2)显示,中国内地的基础设施得分与香港持平。这表明香港作为中国内地与其他地区之间首选中转枢纽的优势正在减小。在2023年发布的 海运及港口发展策略行动纲领 中,香港政府采取了积极的态度正视目前本地海运行业的弱点,例如将数字平台港口社区系统扩展到所有航运货物,而不仅仅是冷链货物。尽管这些建议具有潜在的好处,但它们似乎不足以解决与不断与高昂成本相关的潜在问题。为了增强运营效率,政府必须积极推动全面海事物流的数字化转型,包括实际港口操作。例如,政府可以考虑采购先进设备,如自动引导车辆(AGVs)或计算机控制的电动场地起重机,然后以较低的租金成本租赁给物流运营商,以激励技术采用。政府还可以通过将物联网(IoT)技术应用于现有港口基础设施,发起一项全面的港口区域振兴计划。由于港口区域目前由各个私人地主经营,政府可以通过向愿意参与该计划的私人业主提供税收减免作招徕,促进更多的合作和协调。区紫容香港研究部助理经理16|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二四年第一季度大中华区物业摘要 办公楼二零二四年第一季度大中华区物业摘要 17|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“全市整体租金持续下降,进而刺激租赁活动提升。”米阳,华北区研究部负责人低租金环境带动需求回升。受租金在过去几个季度持续下调的影响,当前低租金环境激发了2024年第一季度市场活跃度的提升。业主与租户之间的议价过程仍不失激烈,然而平均谈判周期显著缩短。金融和TMT行业仍为租赁需求支柱,TMT行业租户贡献了近一半的甲级办公楼市场非续租成交。中关村和奥林匹克区域录得若干笔3,000-5,000平方米面积段的科技行业租赁成交,细分领域包括半导体、游戏等。全市空置率本季度维稳。本季度无新增供应入市。目前,金融街和望京子市场的业主仍面临着较大空置压力,区域内部分主力租户退租,叠加新租需求疲弱,导致空置面积短时难以填补。全市甲级办公楼市场整体空置率下降了0.1个百分点至11.7%。受到金融街和望京总计超过3万平方米负净吸纳量影响,全市甲级办公楼市场仅录得7,800平方米的净吸纳量。全市平均租金下降至287元每平方米每月。甲级办公楼市场平均租金环比下降4.6%,同比下降11.4%。业主已然意识到直接降租是促进成交落地的唯一有效方法。目前,内部反馈机制较为迅速的业主为了尽快回填空置面积已进行大幅调价。投资者对于北京的办公物业项目仍持有谨慎态度,但市场活跃度稳中有升。2024年开局,友邦人寿在北京首次直接投资地产项目,收购了凯德投资所持有的北京凯德星贸办公楼项目95%的股权,交易总对价近24亿元人民币。办公项目之间竞价激烈,租金持续下行。由于项目之间的价格竞争异常激烈,预计2024年全市甲级办公楼租金下降7.8%。延续年初的趋势,进一步的租金减免将激发搬迁需求,并帮助寻求降本增效的租户加速决策。因此,我们预计2024年整体需求和净吸纳量水平将有所提升。位于丽泽的甲级办公楼项目国家金融信息大厦将于2024年入市,建筑面积为22.8万平方米。该项目于2023年末举行封顶仪式,今年将完成后续内部装修工作。由于丽泽近期入市项目仍存在较大的空置面积,预计新项目入市将进一步增加该区域供应压力。每平方米每月有效租金基于建筑面积*312元-11.0%租金周期跌幅加快北京备注:北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。*CBD甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行0204060801001204Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数资本值指数指数总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%6%3%9004006008001,0001,200192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化18二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“具有吸引力的租金及激励政策仍是激发租赁需求的主要驱动力。”姚耀,中国区研究部总监升级需求趋势保持,同时向非中央商务区搬迁持续。2024年一季度净吸纳量录得58,500平方米。带看量在春节假期过后有所上升。中央商务区净吸纳量录得1,300平方米。纵观整体市场,升级需求较为突显。部分乙级办公楼内租约即将到期的租户以及灵活办公空间内的租户,利用租金下行的窗口期寻求搬迁至周边甲级办公楼的机会。非中央商务区净吸纳量录得57,200平方米。整体市场仍延续成本节约型的需求。其中,部分中央商务区内的租户考虑搬迁至非中央商务区。同时,部分业主在续租条款方面愿意提供更多的可谈空间。本季度,新能源汽车以及其他新能源领域企业在非中央商务区市场上展现较为活跃的租赁需求。2024年一季度,两个项目共计交付97,800平方米。中央商务区虹桥板块内录得一个项目交付,建筑面积为39,100平方米。新增供应叠加有限的净吸纳量,使得中央商务区空置率环比上升 0.4 个百分点,达到 15.3%。非中央商务区内一个项目竣工入市,建筑面积录得58,700平方米。该项目位于徐汇非中央商务区,吸引了周边区域较大面积租户的升级和搬迁需求。加上其它来自中央商务区的搬迁需求,非中央商务区的空置率环比下降了 0.2 个百分点,达到29.6%。租户秉持成本导向策略使得整体租金继续下行。供应压力以及租户的成本导向使得整体租金继续下降。市场仍偏向租户方,租户期待更多降价空间,同时议价能力继续上升。中央商务区租金环比下降2.7%,业主愿意提供更多的激励政策以保留租户。非中央商务区部分项目仍面对较高的空置率,租金环比下降了2.2%。业主积极调整租赁策略以提升其竞争力,同时吸引潜在租户从楼龄较老的中央商务区项目搬迁。租金下跌有望带动问询量回升。短期内,租金预计仍将下行。由于成本节约仍是主要需求类型,租赁需求仍将以价格驱动为主。部分企业利用市场的有利条件考虑重新评估租赁策略,市场需求有望复苏。金融服务、专业服务以及科技互联网等传统行业仍将支撑上海的租赁需求。同时,新增需求有望来自人工智能、自动驾驶、新能源以及高端制造业企业。每平方米每月有效租金基于建筑面积*265元-8.1%租金周期跌幅加快上海备注:上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场,数据根据浦东中央商务区板块边界调整有所调整。*中央商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数607080901001101201301404Q194Q204Q214Q224Q234Q24净吸纳量落成量未来供应空置率总建筑面积 千平方米百分比0%4%8 00200300400500192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化19二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“空置压力减缓,租金跌幅略见收窄。”曾丽,华南区研究部总监净吸纳量主要由升级搬迁需求带动。春节假期结束后,广州办公楼租赁市场问询与带看量增长。但由于大部分租户仍秉持成本控制策略,续租仍是其主要选择。甲级办公楼项目优惠的租金水平继续吸引有升级需求的非甲级楼宇租户搬入。科技互联网和专业服务行业的个别细分行业的营收前景相对看好,成为租赁市场增量需求亮点。留学教育服务企业和游戏企业在一季度录得数笔大面积扩租成交。一季度全市空置率维持稳定。本季度仅广州国际金融城的汉银广场一个甲级办公楼项目竣工入市,总存量增加约10万平方米。由于该新项目入驻率较为理想,整体空置率面临较小压力。一季度,近半数存量项目的入驻率有所提高。尤其是琶洲的租赁市场相对活跃,空置率明显下降。因此,全市空置率维持在 21.3%,与上一季度持平。租金降幅环比收窄。由于成本导向型需求占市场主导,一季度全市办公楼租金水平仍处于摸底阶段。不过,对于入驻率明显得到提升的项目,业主对租金的谈判空间有所收窄。因此,全市办公楼租金水平环比跌幅收窄至0.4%。由于投资者对入驻率、租金和回报率的预期顾虑仍存,广州一季度办公楼投资热情依然处于低位。因此,一季度全市收益率环比略有上升。成本导向型搬迁趋势预计将持续。包括手游、教育咨询在内具有营收潜力的企业预期会继续支撑增量租赁需求,但成本导向的升级搬迁预计仍将主导租赁需求。因此,业主可能会继续降租以吸引租金敏感型租户。在未来12个月内,预计将有近 93万平方米的新增供应入市。由于仅有约 40%的面积可供出租,预计全市空置率增幅将较平缓。每平方米每月有效租金基于建筑面积*165.2元-4.5%租金周期跌幅放缓广州备注:广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。*珠江新城核心商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数808590951001051104Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比0 0004006008001,0001,200192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化20二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“成本导向型搬迁主导深圳办公楼租赁需求。”曾丽,华南区研究部总监成本导向型搬迁租赁成交有所上升。面对宏观经济不确定性和经营成本压力,较多企业维持审慎的经营策略。2024年第一季度,全市甲级办公楼市场净吸纳量约20万平方米,其中超过40%由总部型企业自用贡献。相对成熟项目续租和新近入市项目新租之间的租金价差扩大,促进了更多成本导向型租赁成交。此外,部分非甲级办公楼租户借机升级搬迁至价格较优惠的甲级办公楼。整体空置率维持稳定。一季度,共有四座甲级办公楼竣工入市,合计新增约28.6万平方米供应,新增供应面积大致均匀分布在罗湖、福田、南山三个子市场。由于新落成项目较多的自用去化,加之存量项目以价换量策略助力,本季度全市整体空置率为25.6%,与上季度基本持平。以价换量策略下租赁继续下跌。一季度,前期大幅降价成功换取去化的项目租金维持稳定。而部分租金水平较高的标杆项目为了挽留到期租户,租金开始出现较大降幅。机构投资者普遍对市场持谨慎态度,深圳办公楼投资市场需求平缓。部分研发办公项目受到自用产业类型买家的关注。面对新增供应压力租金维持下行。未来12个月,深圳预计还将有约150万平方米的新增甲级办公楼供应入市。尽管有相对较高自用比例的需求支撑,但市场需求的非均衡复苏仍将对空置去化形成挑战,从而推高全市整体空置率水平。短期内租金水平预计维持下行通道。预期部分租金水平较高的标杆项目降价趋势将持续,带动其他非标杆项目跟进降价,但两者之间的租金价差有望收窄。每平方米每月有效租金基于建筑面积*168元-8.8%租金周期跌幅加快深圳备注:深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼。*福田区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指深圳全市的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数0204060801001204Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%5 %0001,0001,5002,0002,500192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化21二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“以价换量,办公需求流动维持低位平稳。”杜婷,成都研究部董事需求端流动修复,头部科技企业持续向“西”布局。自2023年第三季度,甲级市场租金呈现下降走势,城市内部升级性需求开始激活。在一季度近15万平方米新租面积中,超七成源自现有企业以更低租金实现楼宇升级或扩张。价位调整策略部分缓解城市新入增量放缓现象。本季度,全市甲级办公楼净吸纳量录得2.2万平方米,同比平稳。头部互联网企业职能部门的转移仍为2024年关注重点。而在头部企业牵引作用下,市场观测到多宗下游及左右岸节点企业西迁案例。直播电商赛道历经几年发展与筛选,市场格局逐步稳定,部分龙头企业开始走出文创园区,成为商业办公楼需求端全新亮点。天府新区商务区西区迎来首个甲级办公楼项目交付。供应端持续聚焦天府新区。本季度,天府新区商务区西区(天西)迎来首个甲级办公楼项目:电建西部科创中心,新增办公面积约4.3万平方米。伴随区域内商业地产的逐步交付,天西片区办公供应将逐步走入大众视野。空置率方面,供需均呈低位水平。截至季度末,甲级办公楼市场空置率录得30.5%,环比小幅上涨0.1个百分点。全市新租跌幅小幅扩大,续租价格开始承压下行。步入2024年,企业租赁预期维持下行,叠加第三方办公退租所带来的空置压力攀升,全市甲级办公楼降租情绪持续。2024年第一季度,成都甲级办公楼平均新成交有效租金收至84元/平方米/月,环比跌幅高达2.1%,较去年四季度小幅扩大。新租价格的不断下降带动续租谈判难度加大。自2023年第四季度起,成都市场多数楼宇出现平续现象,部分高空置项目续租价格更是下降约3-5%。短期关注第三方办公波动,长期回归“效率”运营。展望2024年,天府新区新增供应维持高位,全市空置率预计仍将上行。对于成熟商务区而言,第三方办公品牌调整继续,且考虑到其结构占比,未来该领域波动或将持续影响市场基础盘。市场租金下行压力依然明显。中长期来看,城市产业的结构性调整将持续影响办公楼需求端。对于市场各主体而言,破除传统盈利预期、业务及运营模式。于全新周期中,提升审时度势的敏锐度以及应对策略的调整速度将成为未来关键。每平方米每月有效租金基于建筑面积84元-8.2%租金周期跌幅加快成都备注:成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数8284868890929496981001024Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率01002003004005006007000%5 %052021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化22二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“受益于各项经济指标稳步增长,办公楼市场正在经历温和复苏期,活跃度逐渐回温。”米阳,华北区研究部负责人市场活跃度缓慢上升,科技互联网企业支撑需求。天津甲级办公楼市场楼内扩租案例增多,推高甲级吸纳量至10,311平方米,较去年一季度上升约40%。尽管市场上大部分中小面积企业的活跃度仍处于缓慢复苏阶段,需求相对疲软,但大面积租赁成交在一季度经历了漫长的谈判周期后得以落地,从而提升了净吸纳量。科技互联网行业成为一季度成交占比最高的行业,录得多宗科技互联网企业的扩租案例。例如,某头部推荐引擎公司在一季度的扩租面积超过8,000平方米。此外,留学教育相关服务继续扩张,推动一季度专业服务业成交占比上升至26%。无新项目入市,空置率小幅下降。甲级市场本季度无新增供应,同时,存量市场也处于稳定的去化周期中。截至2024年三月底,甲级办公楼市场空置率下降0.7个百分点至35.9%。降本增效主导需求,租金下行态势持续。一季度,办公楼市场的问询量相对稳定,但降本增效类租户仍然是市场上的主流需求。由于客户租金预算的降低,市场租金将继续保持下行趋势。另一方面,经历了2023年的较大幅度降租后,大部分业主在一季度这个传统淡季选择了较为保守的租赁策略,以观望市场未来走向,这将导致谈判周期进一步延长,租金下降幅度收窄。甲级办公楼市场的净有效租金环比下降了0.7%,录得80元/平方米/月。供应增加助推租金下行,灵活租赁策略刺激需求。供需压力的影响,叠加企业租赁预算持续降低,市场租金将继续处于下行通道,预计2024年全市办公楼租金将下降2.8%。在此背景下,短期内更灵活的租赁策略将刺激市场存量需求,使客户做出搬迁或升级的选择。每平方米每月有效租金基于建筑面积80元-3.3%租金周期跌幅放缓天津备注:天津办公楼市场是指天津甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数75808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0 0P0100150200250192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化23二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“整体市场观望情绪较重,新租需求疲软影响市场表现。”陈晨,青岛研究部高级经理租赁市场活跃度下降,新租需求疲软影响整体市场表现。2024年一季度,青岛办公楼市场整体净吸纳量仅有约1,500平方米,甲级和乙级市场的去化表现均达到近三年新低。新租需求疲弱是市场承压的主要原因,此外,一季度较为集中的退租情况也给市场情绪带来一定负面影响。从需求的分布特征来看,甲级办公楼市场的增量需求主要选址于近几年新交付的项目,而退租情况则更多地来自于楼龄较长的项目,且以中小面积段为主,表明中小企业面临的经营压力尤为突出。两栋小体量乙级办公楼入市,为市场带来约6万平方米的新增供应。位于金家岭金融区的东部新天地,以及位于浮山新区的海信浮山国际1号楼于一季度投入使用,推高全市整体办公楼市场存量至610万平方米。由于非核心区位的原因,两个新项目目前实际入驻率偏低,受此影响,截至一季度,全市整体办公楼市场空置率同比上升0.7个百分点至32.1%,达到历史新高。观望情绪带动下市场租金降幅趋缓。一季度,整体市场平均有效租金为74元/平方米/月,环比下降0.7%。甲级市场平均有效租金为106元/平方米/月,环比下降0.6%。降幅趋缓主要是由于弱需求导致市场活跃度下降,在没有真实博弈的印证下,业主方观望情绪较重,市场租金报价保持稳定。本季度投资市场无大宗成交,资本化率暂保持不变。租金维持下行通道,甲级办公楼市场供需稳定。2024年,青岛办公楼整体市场租金预计仍有约3%-5%的下降空间。对于乙级市场而言,新入市且具备硬件优势的项目因为高性价比可以获得更多市场关注。对于甲级市场而言,租金持续下探将有助于撬动办公升级需求,同时,受到自用需求及低租金的带动,甲级办公楼市场的去化表现预计将略好于过去五年平均水平。每平方米每月有效租金基于建筑面积74元-4.5%租金周期跌幅加快青岛备注:青岛办公楼市场是指青岛甲级和乙级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指青岛中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数607080901001101201301404Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比01002003004005006007000%5 %052021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化24二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“一季度,尤其在春节以后,企业观望情绪加重,导致全市主要项目以前期蓄客为工作重心,市场录得的成交案例较少。”万嘉栋,研究部高级经理传统淡季需求环比走弱,同比实现正增长。季内,甲级办公楼净吸纳量仅实现1.3万平方米,环比下降72.4%,弱扣除总部自用楼宇影响,租赁端净吸纳量同比由负转正,增长1.5万平方米。按行业成交面积分,金融业(21.2%),科技互联网(17.7%)和专业服务业(16.6%)位列需求前三大来源。近年来,互联网大厂加速增资小贷领域持续注资。目前全国注册50亿以上的小贷公司中,8家位于重庆,受行业上下游办公扩张影响,一季度,来自小贷公司的办公需求贡献重庆金融业过半的成交增量。新牌坊与江北嘴分别迎来项目交付,新增供应共计13万平方米。重庆新牌坊子市场迎来地标性租赁项目重庆国际都会交付,为市场带来10.0万平方米优质办公空间。至此,新牌坊甲级办公楼存量增至35.8万平方米,超越大石化跃居为重庆第四大商务聚集区。与此同时,江北嘴子市场录得科技金融中心4号楼入市,新增供应3.0万平方米,楼宇体量较小且预计后期大部分面积将作为企业总部使用,因此对区域造成的空置压力十分有限。全市层面,季末甲级办公楼平均空置率上升1.5个百分点,收至28.1%。办公楼资产表现持续承压,租金继续下降。市场下行,第三方办公运营商空置压力高企,其相对脆弱的资金链迫使其采用低价策略压低利润空间以抢占市场空间。一季度,重庆甲级办公楼同口径平均租金环比下降1.1%,同比下降5.8%,有效租金降至71元/平方米/月。供应上升,首批第三方办公即将迈入续租谈判。展望2024年,预计城市北部商务市场将不断加码供应,市场有望陆续迎来临空金融总部、太阳座、悦来汇、俊豪ICFC等楼宇交付,其中国资背景项目将成为供应主力,预计全年供应将超过35万平方米。2018年开始首批入驻重庆办公楼的第三方办公品牌即将集体迈入续租谈判期,部分运营商品牌面对当下甲级楼宇续租成本与市场租金的“倒挂”,囿于本身的“现金流敏感”特性,其承租稳定性或将降低,转向成本更低的乙级办公楼、产业办公楼或非标物业等载体。每平方米每月有效租金基于建筑面积71元-5.8%租金周期跌幅加快重庆备注:重庆办公楼市场是指重庆甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数8284868890929496981001024Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比0%5 %05%-50050100150200250300350192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化25二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“市场缓慢去化,整体租金持续承压。”齐旋婷,沈阳研究部分析师租户换租意愿增强,低价搬迁趋势延续。本季度,市场问询量及带看量较上季度均有改善。低租金的市场环境促进了企业流动性需求的提升,小面积段租户搬迁依旧是市场需求主流。但企业对租赁决策保持谨慎,签约转化率尚未明显提升,导致市场成交量表现平淡。金融和专业服务业继续支撑市场成交。保险和基金类企业抓住租金窗口期进行办公空间的整合升级,贡献较大租赁成交。TMT、贸易零售类企业录得新增租赁需求。市场连续三个季度未录得新增供应,整体市场空置率维持平稳。截至一季度末,沈阳优质办公楼市场总体量为371万平方米,其中甲级办公楼总体量为152万平方米。新增供应压力暂停,市场得以消化存量。整体市场空置率略微下降至32.7%,其中甲级办公楼市场空置率为37.2%,环比下降0.3个百分点。整体办公楼租金仍在下行区间。空置率持续高企,业主积极通过直接或间接降租“以价换量”,提供续租优惠以留住现有租户。全市整体租金继续下探至57元/平方米/月,环比下降1.8%。甲级办公楼租金跌幅扩大,环比下降1.8%至70元/平方米/月。未来市场持续迎来供应增量,或促使租金继续探底。2024年,沈阳优质办公楼市场新增体量预计为28万平方米。未来三年,大量优质供应陆续进入市场,供应端的持续放量或令存量去化面临更大压力,空置率将持续走高。新增需求未现明显复苏动力,对于需求存量的竞争或将导致租金下探的趋势短期内难以扭转。降本增效仍将是企业选址的首要考量,直接降租、精准供给或是业主方竞得优质租户、提升成交转化率的关键。每平方米每月有效租金基于建筑面积70元-6.1%租金周期跌幅加快沈阳备注:沈阳办公楼市场是指沈阳甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指沈阳中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数75808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率28024680100150200250300192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化26二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“第一季度,武汉优质办公楼市场新增供应处于低位,空置率有所下降,但租金降幅微扩。”冯莉,武汉研究部经理专业服务业、金融业与第三方办公运营商为本季度需求主力。2024年第一季度,全市优质办公楼市场实现缓慢去化,专业服务业及金融业等重点行业的需求有所回暖。从成交来看,专业服务业需求稳定增长,贡献了甲级办公楼市场成交总量的26%,本季度录得多个大型会计事务所及留学教培机构积极落地升级需求。金融行业同样显现出韧性,新租占比达19%,以银行及证券期货类企业的升级搬迁需求为主,多成交于汉口区域,但寿险行业持续面临挑战。第三方办公运营商活跃度不减,积极拓展项目版图,占第一季度总增量需求的17%。武汉优质办公楼市场供应量有所放缓,全市空置率小幅下降。第一季度,市场供需均处于低位。武汉优质办公楼市场仅录得一个新项目竣工入市,新增供应面积约7.6万平方米。截至3月底,武汉优质办公楼市场总体量为894.4万平方米,其中甲级市场存量为304.5万平方米。空置率方面,武汉全市空置率环比下降0.3%至40.0%。其中甲级办公楼空置率下降0.5%至36.3%,乙级办公楼空置率微降0.2%至41.8%。截至三月底,全市优质办公楼市场净吸纳量达7.4万平方米,其中甲级办公楼为1.6万平方米,较上季度略有回升。短期内供过于求的局面难以扭转,租金持续处于下行通道。租金方面,在价格竞争下,部分核心板块的标杆型项目也开始跟随市场调整租赁政策,本季度租金的环比跌幅较上季度有所扩大。甲级办公楼净有效租金为82.1元每平方米每月,环比下降3.2%;乙级办公楼为66.7元每平方米每月,环比下降1.1%。投资方面,一季度在汉口录得一宗成交。在租赁市场整体承压的情况下,部分楼宇建成后,业主会倾向于整租或者整售处置,以控制招商运营的成本和风险,在价格和销售方式上也更灵活,对自用客户而言或许是一个合适的时机。2024年武汉优质办公楼市场持续面临挑战,租金延续走弱趋势。2024年市场持续面临新增供应高位的挑战,其中部分项目为总部楼宇或销售型楼宇,自用面积能一定程度支撑市场吸纳,因此预计2024年净吸纳量将较去年有所提升。但供应压力叠加需求波动等因素将在年内驱动租金延续走弱趋势,短期内将维持租户主导型市场。近日召开的全国两会上提出,“发展新质生产力”是2024年政府工作任务的重点。其涉及的新能源汽车、新材料、生物医药以及人工智能等细分行业继而成为备受关注的领域,在政策支持下有望进入高速发展期,并为办公楼市场带来新的增长动力。每平方米每月有效租金基于建筑面积*82元-10.0%租金周期跌幅加快武汉箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指武汉中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数02040601001204Q194Q204Q214Q224Q234Q2480总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%5 %05E00200300400500600192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:武汉办公楼市场是指武汉甲乙级办公楼市场。27二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“新租活跃度较低,供给端扩容近在咫尺,甲级市场持续承压,租金维持下行通道。”敬硕桐,西安研究部分析师地产建筑、专业服务及科技互联网等传统支柱引领增量需求。继“北跨”行动后,西安再度铺排350个市级重点项目。基建项目投资带动基建施工安装类企业需求增长。季内建筑工程与基建板块增量面积同比扩大144.5%,约六成的增量需求均来自国央企或政府平台公司。本季度,教育留学细分赛道分别占专业服务增量及总增量需求的32.2%和6.3%。法律服务类需求预期持续向好,另有某头部律所首次进驻西北地区,推动律所新租需求稳健,近半年增量面积近1万平方米。供应端暂停,市场空置压力再度放缓。自开年以来,企业观望情绪较重,决策周期延长实属常态。春节长假后,市场进入传统淡季,推动去化进程趋缓。一季度,西安甲级办公楼净吸纳量录得1.9万平方米,同比小幅下滑。季内无新增甲级项目入市,空置压力同步放缓,带动空置率环比下降0.9个百分点,收至26.2%。甲级市场持续承压,租金维持下行通道。在企业不动产预算趋紧、市场竞争不断加剧的情况下,价格竞争成为众多业主驾轻就熟的 降本 策略。由于多个未来项目临近入市,叠加联合办公及二房东低价分流,本季度甲级办公楼甲写平均租金仍承压,报91.8元/平方米/月,同口径环比下降0.7%。办公楼租金下行预期未见扭转迹象。下半年,西安甲级办公楼市场仍将迎来新一轮集中供应。二级租赁市场的续租成本与市场租金的“剪刀差”或将促使部分品牌退出甲级办公楼,低成本物业内的布局。而新入局的低价联合办公空间势必将影响一级租赁市场。随着供给侧持续扩大,市场租金预期将持续承压,全年甲级办公楼平均账面租金跌幅或将扩大。每平方米每月有效租金基于建筑面积*85元-2.8%租金周期跌幅加快西安箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数808284868890929496981001024Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%5 %050100150200250300350400450192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:西安办公楼市场是指西安甲级办公楼市场。28二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“办公楼供需压力持续,文体娱乐行业活跃度明显增长。”孙懿文,杭州研究部经理市场搬迁需求活跃,金融行业持续稳健为市场增添信心。2024年第一季度,杭州整体办公楼市场净吸纳量约为63,286平方米。由于业主灵活调整租金策略,整体市场的搬迁需求较去年更为活跃。从行业需求表现来看,科技互联网的需求占比29%,主要为中小型互联网企业;金融的需求占比为26%,持续维持稳健增长。值得一提的是,随着城市文化传媒产业的恢复不断向好,文体娱乐类企业的租赁需求活跃度明显增长。第一季度杭州有一个优质办公楼新增供应入市,甲级办公楼空置率下降。第一季度,杭州未有甲级办公楼新增供应,甲级办公楼市场平均空置率为24.1%,下降1.1个百分点。本季度未来科技城板块迎来了万科未来天空中心二、三期的交付入市,共计带来约12万平方米的乙级办公楼新增供应。由于新项目体量较大,乙级办公楼空置率为28.2%,环比上升了1.7个百分点。第一季度,整体办公楼市场空置率微升至26.3%。第一季度杭州甲乙级办公楼租金水平维持下行。截至2024年3月底,杭州甲级办公楼平均净租金为134.7元每平方米每月,季度环比下降0.7%。乙级办公楼平均净租金为102.8元每平方米每月,季度环比下降1.2%。第一季度,未来科技城、黄龙和运河商务区的平均净租金跌幅较为显著,钱江世纪城和钱江新城板块的租金较为平稳。预计2024年全年,杭州将有11个新增供应项目交付入市。尽管业主持续发力维护项目内租户的稳定性,但在市场环境波动和过往一年大量的供应压力下,市场租金下行趋势暂时未见放缓,预计2024年全年杭州甲乙级办公楼的租金仍将处于下行周期,同时乙级办公楼的降幅将更为显著。而新的一年杭州的办公楼供应放量依然处于高位,预估2024年全年市场将迎来近70万平方米的优质办公楼新增供应。钱江世纪城板块依然有不少办公楼即将交付入市,位于武林板块的杭州恒隆广场部分办公楼也有望在2024年年底交付。每平方米每月有效租金基于建筑面积129元-3.9%租金周期跌幅加快杭州箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指杭州中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数607080901001101201301404Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%5 %000200300400192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:杭州办公楼市场是指甲级办公楼市场。29二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“金融业、专业服务业以及科技互联网公司成为第一季度租赁主力,中短期内南京办公楼市场仍处于恢复期。”高悦,南京研究部高级分析师升级搬迁主导本季度南京优质办公楼市场租赁需求。第一季度整体市场办公楼净吸纳量约为0.6万平方米,其中甲级办公楼净吸纳量约为0.4万平方米。年初许多企业利用租金下调的窗口期升级或扩租办公空间,升级搬迁和扩租成为第一季度南京办公楼市场的主要需求来源,租赁成交量在搬迁类型中占比分别为46%和27%。金融类企业租赁需求优于上季度,承租能力最强,租赁成交量占比约36%,传统金融与非传统金融类公司租赁成交基本持平,以中资企业为主。专业服务业成交占比约26%,其中教育咨询类成交相较于上季度有明显回升。科技互联网类成交占比约9%,主要成交于河西板块。2024年第一季度南京优质办公楼市场空置率有所回落。截至季末,南京办公楼市场总体量约为511万平方米,其中甲级办公楼市场总体量约为248万平方米。由于新项目尚未完工,南京持续消化存量市场,整体空置率环比下降1.2个百分点至约23.1%。甲级办公楼平均空置率环比下降2.5个百分点至28.3%,同比下降4.7个百分点;乙级办公楼空置率微降至18.1%,同比上升2.0个百分点。企业追求极致性价比,整体市场租金继续下调。由于市场恢复速度低于预期,有限的新增租赁需求进一步压缩业主的谈判空间,不得不提供更为优惠的价格促进成交。南京甲级办公楼市场租金环比下降1.5个百分点,净有效租金录得3.5元每平方米每天;乙级办公楼市场的净有效租金录得2.8元每平方米每天,环比下降1.9个百分点。2024年南京办公楼市场将迎来供应高峰。预计将有6个新增项目入市,总规模约在61万平方米,包括位于新街口板块的金陵中环T1,河西板块的德基世界贸易中心以及金地威新中心、鼓楼板块的华贸中心等项目均有望于2024年交付,预计将推升整体市场空置率。在大规模供应及需求疲软的压力下,办公楼租户获得更多的议价能力,预计市场租金延续跌势。业主除了在物业管理、运营管理等方面提供更好的服务外,营造更好的生态圈、改善相关的办公配套等增值服务均能够帮助办公楼市场维稳。每平方米每月有效租金基于建筑面积106元-5.4%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指南京中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数75808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比0%5 %0500200300400500600700192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。30二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“新供应加剧竞争的同时租赁市场需求疲软。”钟楚如,香港研究部资深董事新落成项目推动正净吸纳量。2024年第一季度,甲级办公楼市场情绪相对疲弱,整体需求在市场活动水平较低的情况下保持低迷。然而,新租赁和扩张案例在整个行业中呈现环比改善。整体市场在第一季度的净吸纳量为28万平方尺,主要由于新落成项目中的预租楼面得以落实。追求高品质办公空间的趋势继续主导,尤其是在有大量优质的办公空间可供选择的边缘分区市场。在为数不多的新租赁案例中,LVMH从鲗鱼涌的多盛大厦搬迁并扩张到同区的太古坊二座,承租约47,200平方尺楼面。三个甲级办公楼项目于2024年第一季度落成。三个项目于2024年第一季度落成,包括中环The Henderson,湾仔太古广场六座以及黄竹坑伟华汇,为市场提供70.9万平方尺(净楼面面积)的新增楼面。受新竣工项目的部分影响,整体空置率从去年十二月底的12.8%上升至今年三月底的13.1%。中环空置率微升至10.6%。港岛东和九龙东的空置率分别下降至13.2%和18.0%。相反,湾仔/铜锣湾的空置率上升至10.4%。各个分区市场的租金普遍下降。2024年第一季度整体市场的租金季度环比下降2.7%,所有分区市场租金均下跌。值得注意的是,中环的租金下降4.9%。租金下行主要由于新落成项目带来的竞争,尤其是对空置率较高的优质项目。湾仔/铜锣湾,港岛东,和九龙东的租金分别下降0.6%,2.2%,和1.3%。投资市场依然低迷,本季度录得更多亏损出售的案例。投资额环比大幅下降96.2%,主要由于缺少重大交易和2023年第四季度的高基数效应。2024年第一季度,整体市场的资本值季度环比下跌3.0%。同时,投资回报率略微上升。一名本地投资者以1.05亿港元售出(尺价14,200港元,建筑面积)湾仔新银集团中心一个中低层单位,较2017年的买入价1.57亿港元折让约33%。2024年新供应涌入。预计2024年将继续保持为租户主导市场。虽然续约可能是租户的首选,但一些租户已利用租户友好的市场情况提升租赁空间品质。由于需求低迷和空置率高企,以及在2024年剩余时间内预计将有新供应涌入市场(约190万平方尺),大多数业主可能会保持租金疲软。展望未来,市场的主要趋势将涉及公司迁移和整合业务,转向更具成本效益的办公楼。尽管新项目的预租将对正净吸纳量产生积极影响,但由于扩张需求有限,租金预计将继续面临下行压力,2024年租金预计下降5-10%。每平方尺每月有效租金基于净楼面面积*50.6港元-7.5%租金周期跌幅放缓香港箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指香港甲级写字楼的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数0204060801001204Q194Q204Q214Q224Q234Q24百分比净吸纳量落成量未来供应空置率总建筑面积 千平方米0%2%4%6%8%-4,000-3,000-2,000-1,00001,0002,0003,0004,0005,0006,000192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。31二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“需求仍然活跃,但交易动态反映了对应租金压力的战略调整。”杨于萱,台北研究部分析师第一季度成交量22,793平方米,季增长43%,小型商办需求兴起。成交租户明显更倾向于较小面积:中小型企业寻求优化运营面积,办公室升级的需求不断增加;同时,一些企业也在应对租金上涨的趋势下,对原有的租赁面积进行调整。办公空间精致化及办公面积缩减影响了2024年第一季度市场的交易动态。超过60%的交易集中于面积小于660毛平米(约445净平方米)。此外,面积小于约1650平米(约1105净平方米)的交易比例也有大幅增长,从2023年第四季度的81%上升至2024年第一季度的92%,突显市场动态的演变以及租户采取的战略应对措施。新竣工大楼致办公楼面积增加,净吸纳动力减缓,空置率上升。2024年第一季度,库存吸纳速度减缓及新供应增加共同推动空置率上升。竣工项目包括信义子市场的巨蛋国际中心和其他子市场的元大金星,总计面积达54,337平方米。尽管经济正在复苏,租户仍以续租为主要策略。市场面临吸收新供应挑战,需较长时间消化楼地板面积。其他子市场保持了最强的吸纳力,领先于所有子市场,但由于新供应的影响,其空置率上升至7.1%,季度增长1.5%。在信义区,空置率也从5.0%上升至8.6%。租户选择性逐渐增加,办公空间的规格和配套能否满足最新市场需求将成为顺利出租的关键因素。房东通过灵活的租约条款应对市场竞争。受过去两个季度提高租金的竣工项目推动,其他地区子市场和敦南子市场呈现出最高的季度增长率。其中,其他地区子市场的租金显著增长达到3.0%。由于平均租金相对较优惠,房东能够在企业预算内争取较高租金,使该区域在租金增长表现上连续两个季度成为季度增长率冠军。尽管信义区在2024年第一季度的交易量占据主导地位,但租金增长率仅为0.4%,暗示该地区租金上涨前景相对有限。随着各个子市场的空置率上升以及来自新增供应的激烈竞争,房东们正在采取更加灵活的免租期来吸引租户。科技行业引领租赁市场交易量,新供应推动空置率和租金水平。尽管租户在决策过程中更加谨慎,但科技业作为经济的主要驱动力,预计将继续引领交易量。市场需求预计将保持稳健,但于新竣工大樓將导致空置率出现波动。展望2024年台北甲级办公室租赁市场,仍以汰旧换新、办公室升级趋势为主导。每平方米每月基于建筑面积新台币900元7.5%租金周期涨幅放缓台北箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指台北核心商業區区的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2024年的落成量是第一季度值,净吸纳量、空置率和未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数90951001051101151201254Q194Q204Q214Q224Q234Q24总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%1%2%3%4%5%6%70406080100120140160180200192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:台北办公楼市场通常指的是台北市核心商业区的甲级办公楼市场。32二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|零售地产二零二四年第一季度大中华区物业摘要 33|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“需求强劲复苏推动租金上涨。”米阳,北京及华北区研究部负责人市场情绪改善带动需求持续升温。消费回升助推租赁需求复苏,第一季度全市净吸纳量创下过去两年的新高。活跃的需求利好2023年以低开业率入市的新项目,大部分已将空置率降至10%以下,快速去化力得以显现。另外,餐饮、时尚、生活方式和新能源汽车等业态的新品牌陆续入驻,反映零售商信心恢复,积极扩张。零售商将稳定客流视作首位,更倾向选择成熟项目进行店铺扩张。成熟项目因此得以持续去化空置面积,在不断变化的市场格局中仍保持优势。空置率回归疫情前水平。第一季度,市区新增三个新项目,总面积达到18.3万平方米;郊区录得一个项目入市,面积达20万平方米。庞大的供应体量与零售商对新项目入驻的谨慎态度使得新项目开业率仍然承压。新项目实际平均开业率为70%,通过快闪店铺和主题街区提升开业形象。然而,市场需求旺盛带来的存量空置去化有效缓解了新增供应压力。全市空置率恢复至疫情前水平,市区空置率下降0.7个百分点至5.2%,郊区空置率下降0.3个百分点至6.4%。单季度租金涨幅创2019年来新高。大多数业主上调租金以达到高于2024年的营收预期,且2023年以低租金开业的新项目,已在第一季度实现稳定经营并计划逐步上调租金水平。市区租金环比上涨1.3%,郊区租金首次反弹至2021年水平,环比上涨2.8%。尽管如此,全市租金相较疫情前水平仍有一定距离。乐观的需求前景将进一步刺激租金增长。旺盛的需求预计将在全年延续。租赁活跃度攀升为业主提供更多品牌升级的机会,而高级次品牌租户通常承租力强,它们的租赁落地预计将带动租金稳定上涨。预计到2024年底,市区市场空置率预计将下降0.1个百分点,郊区市场下降0.5个百分点。整体租金水平预计将进入高增长通道,市区和核心市场的同比增长率分别为3.9%和2.3%。每平方米每月有效租金基于可租赁面积757元1.3%租金周期涨幅加快北京备注:北京零售市场是指北京城区零售市场。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数7080901001104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米0150300450600192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化34二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“高性价比品牌受到消费者青睐,保持扩张态势。”姚耀,中国区研究部总监2024年第一季度上海整体零售租赁势头有所放缓。随着消费者日益谨慎的态度,上海社会消费品零售总额增长进一步放缓,也导致零售品牌减缓了扩张的步伐。2024年第一季度上海市区的净吸纳量下降至-51,400平方米。随着理性消费逐渐成为主导,人们更加注重产品和服务的性价比。在此背景下,平价餐厅、杂货玩具以及本土快时尚品牌在一季度仍保持相对积极的扩张态势。值得关注的是,近期中式快餐品牌集中发力、积极扩张。这些品牌倾向于选择人气较旺的区域型商场和社区型商场,还加速进驻办公人群密集的商圈,以解决办公人群的用餐刚需。一季度上海市区内没有新增供应入市。在核心商圈,随着部分项目进入翻新改造阶段,整体空置率从11.4%下降至10.3%。由于品牌拓店趋于谨慎,非核心商圈空置率从12.2%略微上升至12.5%。项目分化加剧,一些标杆性区域型购物中心得益于其良好的运营管理水平和稳固的周边客群支撑,展现出更强的韧性。由于新增租赁需求放缓,零售租金整体仍处于下行通道。一季度,核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至46.2元每平方米每天。非核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至16.6元每平方米每天。领展以人民币23.838亿元收购上海七宝万科广场之余下五成权益,成为该项目的全资拥有人。物业的议定物业价值人民币52亿元,以此折算单价约为35,000元/。消费者将继续保持谨慎态度。预计2024年上海零售租赁需求将主要来自和大众追求 性价比 紧密相关的平价餐饮、快时尚品牌、平价超市和家居杂货;和文化娱乐体验相关的儿童娱乐、运动场馆等,以及和悦己消费相关的香水香氛、美容美体、本土女装服饰等业态。2024仍将有大量的新增供应入市,为后三个季度带来较大的供应压力。上海零售市场将持续面临入驻率和租金的压力,项目间的表现分化也将更加明显。每平方米每月有效租金基于可租赁面积1,405元-0.5%租金周期跌幅加快上海备注:上海零售市场包括上海核心和非核心市场。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8590951001051104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米0150300192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化35二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“消费理性恢复,但品牌扩张仍保持谨慎。”曾丽,华南区研究部总监餐饮消费持续火热带动相关租赁需求。在农历新年等节假日因素带动下,本季度购物中心客流在保持旺盛。全市1至2月实现社会消费品零售总额同比增长6.5%,其中餐饮收入同比增长9.4%。餐饮消费的加速推动了该业态租赁需求增长,其中咖啡茶饮和连锁中餐在本季度新店开业数量中的占比较高。零售业态方面,定位高端的标杆性购物中心持续升级租户结构,引进一系列高端服饰和美化品牌。例如,GUCCI、BOTTEGA VENETA等一线国际品牌将在K11设立广州第二家门店。太古汇及天环亦成功引入BYREDO、Aesop等多家高端香氛及护肤品品牌。全市空置率略有上升。本季度健康港星河COCO Park正式开门迎客。该项目建筑面积约11.6万平方米,位于荔湾区的新兴商圈,有望提升该地区的零售氛围。由于新项目去化相对缓慢,推高市区空置率至6.8%,较上季度上升1.3个百分点。郊区市场内部表现出现一定分化,大部分客流稳定的项目入驻率亦保持相对平稳,个别经营仍有改善空间的项目季度内租户调整较为频繁。因此,郊区市场本季度空置率环比小幅上升0.5个百分点至6.3%。租金仍见小幅下滑。在租户市场情况下,业主愿意提供租金优惠以吸引品牌,换取稳定的入驻率。在租赁需求相对稳定的市区,本季度租金环比微降0.3%。市郊市场方面,由于租赁需求仍待进一步复苏,加之承租能力相对较弱的体验型业态和非连锁的零售品牌占需求主力,租金环比下降1.3%。本季度,广州零售物业大宗投资市场氛围保持相对平缓,未见成交。考虑到租赁市场的缓慢复苏和租金增长的不确定性,投资者的投资收益率要求较上季度见涨。优质项目将带动市场复苏。短期内广州优质零售市场新供应较为稀缺,预计未来12个月全市总存量将保持不变。新增供应的放缓将有助于平衡租赁市场供需关系,因此年底全市空置率有望小幅收窄。但需求侧的不稳定因素仍将影响个别子市场表现。租金方面,不同能级的项目的表现将继续分化。核心项目在品牌吸引力和销售方面将展现出韧性,有望推动租金平稳增长。而其余项目则由于存量和空置压力,或将专注于灵活的租赁策略以稳定经营。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,213元0.4%租金周期跌幅放缓广州箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数809095851001051101151204Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米0150300450600750192021222324F租金同比增长率*注:增长率为同质比变化备注:广州零售地产市场是指广州优质零售市场 *指市区首层租金36二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“租赁需求延续结构性恢复态势。”曾丽,华南区研究部总监假日经济与深港融合支撑餐饮娱乐消费。2024年春节假期,深圳旅游接待人次、旅游收入创历史新高,较2023年春节分别增长76%、178%。据统计,假日期间深圳陆路口岸通关入境旅客超536万人次,其中港籍旅客占比超过六成,港人北上消费势头不减。餐饮及大健康、亲子娱乐等体验类消费场景备受外来旅客青睐。受益于旅客及本地人群消费偏好,本季度上述体验消费业态在购物中心的扩张趋势较为显著。餐饮、服务及娱乐类分别占季内总租赁成交面积的33%、13%和12%。其中,咖啡茶饮、美容美发、电子游戏等具备社交属性的高性价比消费子业态扩张最为积极。全市迎一座新商场开业。本季度,南山区迎来前海壹方汇正式开业。该项目以户外活动与社交空间为特色,将为前海商圈建设和消费注入新活力。与此同时,福田区的城市广场宣布关停改造。截至季度末,全市优质购物中心总存量为720万平方米。一季度全市空置率小幅下降0.2个百分点至2.9%。尽管大部分存量项目已达到较高入驻率,业主仍期望以更加丰富、新潮的品牌持续吸引客流,保持项目活力。生活服务、娱乐等体验业态的大面积需求,也助力部分空置率较高的项目加快去化。需求失衡难见扭转,租金仍呈小幅下行。受经营收入不如预期,零售商普遍仍持谨慎的扩张态度,业主需减轻租户成本压力以促进进去化。此外,体验型业态占据租赁需求主力,但其承租能力相对较弱,影响整体租金回升步伐。一季度全市租金环比下降0.4%。季度内未录得大宗资产成交。近期首批消费类C-REITs的成功发行为投资者提供了市场参考,综合零售市场租金表现,回报率要求见小幅上升。租金收益表现优异的核心物业及具备较大租金提升潜力的高性价比物业,为投资者的主要关注对象。年内优质零售市场将显著扩容。预计短期内租赁需求仍将呈结构性恢复的态势。一方面,大众消费习惯转变,餐饮娱乐等体验型业态的租赁需求将保持相对活跃;另一方面,零售商持续加强门店租售比管控,因此租赁需求将持续向区位核心、客流量理想的项目倾斜。未来12个月,深圳预计将有超90万平方米新增供应入市。尽管其中不乏知名开发商操刀的项目,但在整体零售需求复苏乏力的背景下,市场竞争压力加大不可避免,全市空置率或将上浮至4.5%。租赁供需端的不平衡预示业主或将继续让利租户,以维持相对稳定的经营。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*759元-0.7%租金周期跌幅放缓深圳箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8590951001051104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米01503004506007509001,050192021222324F租金同比增长率*注:增长率为同质比变化备注:深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场。*指市区首层租金37二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“零售租赁需求恢复缓慢,正餐、健身房、儿童教培业态加速更迭,改造项目高入驻率开业带动全市空置微降。”卢晓曦,成都研究部董事正餐、健身房、早教更迭提速,国际奢牌、黄金珠宝、户外运动相对活跃。消费降级使得人们减少大餐消费需求,正餐品牌退租增多,不乏连锁餐饮品牌,包括:湊湊火锅、大德会席、栖川山葵家等。外来餐饮首店继续入蓉,如:新斗记、裕莲茶楼、四面泰等,餐饮品牌洗牌速度加快。服务和儿童业态退租继续,由健身房和儿童教培等主力店退租引致。尽管需求偏弱,但国际奢牌、黄金珠宝、户外运动相对活跃。国际奢牌仍青睐成都,如:FENDI CASA、川久保玲进驻in99,DIOR MEN进驻太古里等。黄价上涨助推黄金消费热情,黄金品牌加速拓店。汤尤杯、世运会等赛事落地成都,户外运动品牌扩张,如:Salomon、迪卡侬等。改造项目高入驻率开业令市场空置微降,非标项目继续引领场景创新。成都迎来存量改造项目入市,该项目由泛悦Mall转型为优客广场,定位城市奥莱,体量约6.5万平方米,出租率接近满租,带动市场空置率降至12.2%,环比减少0.1个百分点。在消费呈“弱复苏”以及“消费降级”的双重趋势下,转型奥莱有望逆势而上。在场景创新方面,成都迎来高水准非标商业项目麓湖CPI试营业,约1.3万平方米,建筑为花园式独栋商业集群,主张绿色、环保及自然环境共生共融的美好生活社区,项目汇集品牌,包括:Snow Peak、SND等入驻,为年轻客群带来别样生活方式体验。需求恢复不及预期,空置去化速度缓慢,租金保持下行区间。今年1-2月成都社零总额1,531.7亿元,同比增长2.8%,增速低于全国2.7个百分点。分业态看,餐饮同比增长8.9%,低于全国3.6个百分点;商品零售同比增长1.5%,低于全国3.1个百分点。餐饮和商品零售恢复弱于全国,居民消费信心仍待提升。由于零售租赁需求恢复较缓,市场空置率保持较高水平,租金继续降低。一季度,成都优质购物中心首层平均租金报370.0元/平方米/月,环比降低0.3%。二季度市场将迎今年首个供应高峰,多元场景共融将激发消费潜能释放。二季度零售市场将迎来今年首个供应高峰,头部零售开发企业深耕成都区域型商圈和近郊商圈,如:成都光环购物公园、龙湖东安天街、温江旭辉Cmall等项目将入市,共约32.4万平米。位于大源商圈被文化综合体围绕的半开放式非标项目此地CyPARK也将于二季度亮相。通过传统商业与非标商业的有机互补,共同构成一个城市的三级商业体系,让消费载体和场景更加多元,共同激发消费潜力释放。每平方米每月有效租金基于可租赁面积370元租金周期跌幅放缓成都箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米01503004506007509001,050192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:成都零售物业市场指成都优质零售物业市场。-1.58二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“供需两端均释放出稳定复苏的积极信号,助力市场活跃度回归。”米阳,华北区研究部负责人春节假期促进消费复苏,娱乐业态持续扩张。根据天津市统计局及商务局的数据,春节假期期间,全市59家商业综合体和奥特莱斯累计客流量同比增长29.5%,销售额同比增长15.5%。2024年一至二月,天津市社会消费品零售总额同比增长了3.1%,延续了2023年稳定增长的态势。零售物业市场需求主要来自娱乐和餐饮业态。存量项目积极调改,并引入大面积娱乐业态,包括KTV和电影院等。受此影响,娱乐品牌新增店铺比例首次超过餐饮品牌,成为扩张趋势最为明显的零售业态。新增项目提振市场活力。一季度,天津零售市场迎来一个新项目入市,全市优质零售物业总存量上升至454万平方米。新项目积极招商,入市空置率较低,同时存量项目调改升级现有品牌,市场活跃度及需求正稳步回升。一季度录得全市零售市场净吸纳量为45,314平方米,较去年同期有显著提升。市场空置率保持平稳,于季度末录得13.0%。租金继续下行,短期内降幅扩大。截至2024年第一季度,天津优质零售物业首层平均净有效租金为294.1元/平方米/月,同比下降1.3%,环比下降0.3%。业主积极调整租赁策略以吸引新品牌入驻。本季度投资市场无大宗成交,资本化率暂保持不变。消费提质升级,市场活力回归。2024年,天津市商务部继续促进域内消费提质升级,开展“2024消费促进年”活动。此外,年内天津零售市场新增供应将达到63万平方米。政府积极推动市中心的老旧项目盘活,并加大外环社区型商业基础设施建设力度,将为市场带来新的活力,也为消费者提供更多选择。预计随着消费环境的不断改善,未来整体市场租金将逐渐企稳回升,回归增长轨道。每平方米每月有效租金基于可租赁面积294元-1.3%租金周期跌幅放缓天津箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数75808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米0150300450600750192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:天津零售市场是指天津优质零售市场。39二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“市场供需关系稳定,餐饮品牌加速更新迭代。”陈晨,青岛研究部高级经理春节客流激活消费市场,餐饮品牌加速更新迭代。一季度春节假期期间,青岛主要商圈及购物中心的客流量均有不同程度增长,已基本恢复至疫情前水平。但由客单价及消费频次反映出来的整体消费意愿仍有复苏空间。一季度,全市零售地产市场净吸纳量约为3,000平方米,略低于去年同期数据。从细分品类来看,餐饮业态在新开店铺和退租店铺中的比重相当,表明餐饮品牌正加速更新迭代,连锁化中小型的快餐简餐及大众正餐仍保持拓店趋势。一季度无新项目交付,市场供需关系稳定。截至2024年一季度,全市优质零售地产市场存量为588万平方米,其中非核心商圈的项目占31%,已成为存量物业中比重最大的部分,表明近两年下沉商业市场的快速发展。整体市场空置率保持不变,仅环比下降0.1个百分点至8.7%,在无新增供应影响下,市场供需关系正日趋稳定。租金降幅空间进一步压缩。截至2024年一季度,全市优质零售物业首层平均租金为194元/平方米/月,环比下降0.5%。项目间分化表现加剧,多数优质核心零售物业韧性突显,但部分尚在成熟中或者运营情况不理想的项目对整体市场租金水平仍有拖累。本季度投资市场无大宗成交,资本化率暂保持不变。不同品牌调整扩张策略,给市场需求复苏带来波动。鉴于宏观经济和需求环境的不确定性,不同业态品牌间的扩张策略将存在较大差异,时尚类品牌预计将保持稳健的扩张策略,而奢侈品牌在青岛市场的扩张将有所放缓。有上市计划的连锁餐饮类品牌仍将加速拓店,而部分进入成熟期的餐饮类品牌可能由提高店铺数量调整为提升单店效益。每平方米每月有效租金基于可租赁面积194元-2.3%租金周期跌幅放缓青岛箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数75808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米01503004506007509001,050192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化40二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“春节消费拉动零售端,重庆高端化妆品牌矩阵持续扩容,但商业租赁需求整体放缓,市场信心仍待修复。”吴晓川,重庆研究部高级分析师头部项目招商提档升级,高端化妆品矩阵持续扩容。年初不少头部优质项目焕新升级品牌组。重庆光环招商年初引入多家知名品牌,包括运动品牌lululemon、高性能鞋服品牌HOKA ONE ONE、莎莎苏ZSAZSAZSU等重庆或区域首店。北城天街X馆3F的动力空间亮相,并入驻了重庆首家Champion城市旗舰店、精致创意西餐Mars Canteen如栀等品牌店铺。万象城中区LG层的国际美妆精品店组合继续扩容,年初录得LOEWE、TOM FORD、YSL、GUERLAIN等品牌,目前中区已有超13家国际高化品牌签约或入驻。除此之外,新光天地一季度也录得Prada和Valentino香水美妆精品店开业,重庆高化产品矩阵继续升级扩容,有效提升重庆国际品牌资源的聚集。空置去化趋势延续,但商业租赁需求有所放缓。一季度市场未录得新增项目,同时一个高空置率项目(中迪广场)由于开发商倒闭做退市处理导致总样本调整,整体市场供应将在二季度加速。排除项目调整因素外,一季度实际录得空置率小幅下滑,空置面积去化速率较去年末有所放缓。租户议价权较强,租金依旧承压。在去年反弹后,租赁需求逐步恢复常态,零售开店需求回落,同时餐饮带来的新租需求逐渐透支,略显疲态。大面积娱乐、体验、生活成为租赁主力。在租金层面,商业租赁需求放缓的背景下,租户依旧保留较强的议价权,同时除头部少数优质项目外,多项目依旧延续“以价换量”的招商策略,租金继续承压。一季度重庆优质购物中心首层平均有效租金报352元/平方米/月,环比下降0.4%。消费信心仍待加强,优质项目有望提振市场情绪。当前市场环境下,消费信心持续疲软,市场复苏步伐不及早前预期。多项目空置率依旧处于高位,让利填空铺仍是市场主流操作,预计租金在年内保持下行通道。供应端,全年预计将有31.2万平方米的新增供应,其中包括龙湖云领天街、远东城、凯德广场九章等项目。供应总量保持低位,但项目品质上乘,有望带动区域消费热点。每平方米每月有效租金基于可租赁面积352元-1.4%租金周期跌幅加快重庆箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8590951001051104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米01503004506007509001,0501,200192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:重庆零售物业市场指重庆优质零售物业市场。41二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“核心商圈项目积极求变,推动市场提档升级。”齐旋婷,沈阳研究部分析师旅游经济持续利好消费市场,餐饮、户外引领租赁需求。春节假期,沈阳旅游市场火热,国内旅游收入同比增长254.85%,带动消费活力释放,商场客流明显增长,但租赁需求的增长相对理性。餐饮仍是需求主力业态,中小面积的快餐及茶饮品牌继续拓店。户外运动品牌需求活跃,如ARC TERYX、SALOMON和KOLON SPORT进入沈阳并开出多家门店。主打二次元元素的品牌成为新流量入口,积极进驻购物中心抢占市场份额。一季度无新增项目开业。本季度沈阳优质零售物业市场未录得新项目入市,总存量维持在699万平方米。市场整体保持平稳,全市空置率环比下降0.2个百分点至18.2%。其中,购物中心平均空置率录得16.2%,环比下降0.3个百分点。供应端增量放缓,存量项目积极调改。万象城新区经改造后于本季度开放,新增面积近万平。项目依靠自身招商优势引入多家时尚、餐饮及数码品牌,带动相关业态需求,焕新消费体验。租金维持下跌趋势。一季度,沈阳优质零售物业首层租金录得235元/平方米/月,环比下降0.3%,同比下降1.2%。鉴于品牌更为青睐核心商圈的优质项目,非核心项目采取更为灵活的租赁策略,在租金上给予更多议价空间以快速回填空置面积。季内未录得零售物业的大宗交易,资本化率暂保持不变。市场持续回暖仍需发力。2024年,沈阳优质零售物业市场预计将迎来23.5万平方米新增供应。核心商圈将迎来新力量推动区域商业氛围提升,但也会面临空置率上行压力。存量项目不得不继续深化调改,引入特色元素形成差异化竞争,以提升项目竞争力。尽管商场客流持续回升,但品牌拓店依旧谨慎。供需压力下,市场租金或继续小幅下调。每平方米每月有效租金基于可租赁面积235元-1.2%租金周期跌幅放缓沈阳箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数90951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24千平方米落成量未来供应0150300450600750192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:沈阳零售物业市场指沈阳优质零售市场。42二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“第一季度武汉优质零售业市场需求则基本延续了去年的结构性复苏发展态势,餐饮和服务业持续活跃。”冯莉,武汉研究部经理餐饮和服务业稳步续复苏,但在新项目的带动下,时尚业态主导市场需求。第一季度武汉优质零售业市场需求基本延续了去年的结构型复苏发展态势。在新项目的带动下,第一季度时尚业态持续主导市场需求,占总成交的1/3,主要受益于新开项目中商世界里销品茂购物中心延续自身的招商优势,时尚业态占比较高,带动了时尚业态需求。其次是餐饮行业,占总体成交的28%,持续支撑市场需求。中小面积的快餐茶饮及客单价较低的餐饮品牌持续活跃,而客单价较高的中高端餐饮依旧存在经营压力;最后是服务业态,美容美发和专业健身运动场馆延续了去年的扩张态势。2024年第一季度武汉优质零售业市场录得一个新项目入市。2024年1月,武汉零售市场迎来中商世界里销品茂购物中心焕新开业,该项目通过硬件和品牌升级,重新获得消费者的青睐,整体开业情况较好。截至3月底,全市优质零售业市场新增供应为16.0万平方米,总体量达到900.7万平方米。空置率方面,市场的马太效应进一步凸显,部分同质化竞争压力较大的中高端商圈市场承压,而学生和年轻人消费较集中的街道口商圈和光谷商圈则在年后活跃度加速反弹,全市空置率基本保持在13.0%。第一季度,武汉优质零售业市场首层非主力店租金小幅下降。第一季度,由于部分购物中心的首层业态及品牌组合持续面临调整,在时尚业态持续收缩,其他各业态需求表现都比较平稳的情况下,各购物中心逐步采取更加多元和开放的招商策略。截至到3月底,全市优质零售物业首层净有效租金为377元每平方米每月,租金小幅下滑。从投资市场来看,在市场租金面临下行压力及不确定性风险的情况下,投资机构会保持更加谨慎的态度。2024年武汉优质零售业市场新增供应处于高位,短期内供需压力仍存。2024年武汉优质零售业市场新增供应处于高位,短期内集中供应压力和业态调整压力难以避免,届时部分存量商业将直面挑战。但多个优质项目的入市有望进一步丰富武汉的奢侈品阵容,首店经济也有望呈现蓬勃发展的态势,为武汉实体商业注入新的活力。此外,年初武汉政府出台了 武汉市促进个体工商户发展的若干措施,有望培育出一批武汉本土知名小店和“网红店铺”,市场需求进一步得到释放。展望2024年,伴随着武昌迎来首个重奢项目的开业,武汉优质零售业市场三镇格局将孕育出新的变化。每平方米每月有效租金基于可租赁面积377元-0.6%租金周期跌幅放缓武汉箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米01503004506007509001,0501,2001,350192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:租金为购物中心首层零售业态平均租金。武汉零售物业市场指武汉优质零售物业市场。43二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“商业信心仍显不足,整体租赁需求疲软,致空置率小幅上涨,租金承压下行。”甘甜,华西区研究部高级分析师商业租赁需求趋弱,业态分化明显,餐饮和娱乐业态表现优于商品零售。一季度租赁需求仍疲软,退租大于新租,致净吸纳量录得负值。但业态分化现象明显,餐饮和娱乐是新租需求的主要来源,分别占新租面积的31.2%和22.0%,居所有业态的前两位。但面对激烈的市场竞争,也有不少正餐退租,相比之下,娱乐业态的扩张态势更加明显。服饰作为商品零售的代表,拓店态度谨慎。部分服饰品牌精简人员、提高拓店要求、放缓扩张脚步。其中快时尚延续退租趋势,季内再录得Zara退租案例。相反,迎合年轻世代需求的新晋潮流品牌表现相对活跃,a blueberry和nice rice均在西安开出首店。一季度无新入市项目,空置率小幅回升,零售市场承压。西安零售商业市场持续承压,一季度西安市社会消费品零售总额仅同比增长0.1%。虽餐饮品牌的拓店意愿高于商品零售,但市场竞争也加速优胜劣汰,季内录得不少正餐退租,叠加商品零售租赁需求走弱,本季优质零售地产平均空置率环比小幅上涨0.2个百分点至11.4%。季内无新项目入市,市场总存量维持718.1万平方米。运营商作出租金让步,以吸引商户降低空置。在招商压力下,运营商在租金上作出妥协和调整。对于同品类的换租,运营商愿意给出更优惠的租金条件,同时也尝试引入面积需求较大但承租能力较弱的娱乐业态,以填补原来零售或餐饮的空位。故西安优质购物中心首层平均租金环比下降0.4%,报354.6元/平方米/月。投资市场方面,受租赁市场下行趋势影响,物业资本值下跌,投资者要求的投资回报率环比小幅上涨。市场情绪略显低迷,优质项目有望提振市场信心。消费意愿的改善仍是决定零售商业地产是否能回暖的根源。现阶段,多数消费者的支出意愿仍相对谨慎,导致商业市场开店活跃度仍不及预期,租金预计仍有下行压力,商业信心仍待修复。相较需求侧,西安地标商业的开发仍稳步推进。宜家荟聚官宣4月亮相,西安万象城定档年内开业,体育之窗NMC中心于3月召开招商发布会。上述商业或填补区域商业空白,或补齐高端商业短板,都无疑将激发市场的活力与潜力,为提振市场信心有积极正向作用。每平方米每月有效租金基于可租赁面积331元-1.8%租金周期跌幅放缓西安箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含SKP和赛格以外的百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米0150300450600750900192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:西安零售物业市场指西安优质零售物业市场。44二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“整体空置率微降,城市烟火气撬动餐饮消费活力。”孙懿文,杭州研究部经理城市烟火气撬动餐饮消费活力,文旅消费带动城市时尚零售增长。从第一季度新开店业态需求占比看,餐饮持续领跑杭州零售行业的新开业需求,占新开业商铺的35%。新台州菜锦园府在杭州来福士开出城市首店。茶理宜世在滨江宝龙城布局新店,好利来在龙湖滨江天街再开新店。本土“网红”烘焙品牌富贵面包公进驻印力汇德隆奥体印象城。春节后的杭州旅游与文化市场复苏显著,为旅游消费、酒店业和零售业回暖提供了动力。消费者的消费偏好更加务实和理性,注重体验感,追求健康可持续的生活方式,这也进一步推动了运动户外品牌在杭州的扩张步伐。第一季度无新增零售项目入市,整体空置率微降。2024年第一季度未录得新增零售供应,业主不断优化项目业态结构。受到大众消费偏好变化的影响,多个项目加大餐饮品牌招商的力度,以提升客流。全市优质零售物业的空置率为9.1%,较上季度下降了0.6个百分点。其中,全市购物中心的平均空置率为10.0%,环比下降0.7个百分点。项目招商压力有增无减,租金仍在下行周期。第一季度,全市零售物业租金继续下降,整体市场首层平均净有效租金环比下降0.4%。优质零售品牌审慎扩张,存量项目竞争依旧激烈,零售物业招商压力有增无减。核心商圈零售市场首层平均净有效租金降幅较小,环比下降了0.2%;而非核心商圈的首层平均净有效租金环比则下降了0.5%。预计2024年全年,杭州零售物业市场共计将迎来5个新项目入市。预计2024年全年杭州新增零售物业供应的总体量将达到56.5万平方米。年底奥体滨江商圈预计将迎来奥体中心银泰百货的开业。杭州嘉里城、奥体SKP、杭州恒隆广场、新鸿基IFC等项目也在如火如荼的建设进程中,有望在未来的一到两年内陆续亮相。每平方米每月有效租金基于可租赁面积504元-2.1%租金周期跌幅放缓杭州箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。未来供应是2024年年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数60657075808590951001051104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米0150300450600192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:租金为购物中心首层零售业态平均租金。杭州零售物业市场指杭州优质零售物业市场。45二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“开年以来,商场客流量回升,零售租赁需求有所滞后,全市空置率上升。”高悦,南京研究部高级分析师南京零售物业市场租赁活跃度下降,首店经济持续赋能消费。第一季度,餐饮类、时尚类以及生活类业态新开店比例在所有业态中占比最高。餐饮在所有业态中新开店数量最多,占比近五成,其中不乏正餐类在本季度开出首店,包括三出山江苏首店选址三山街万象天地、正店中国首店选址新街口德基广场等。时尚类占所有业态新开店数量约25%,其中服饰鞋包类在时尚类新开店数量中占比超六成。生活类业态方面,电子类新店保持理性扩张,而新能源汽车品牌出现分化,加速洗牌。由于部分连锁商超陆续退出购物中心,南京优质零售物业市场吸纳量约在-2.1万平方米。第一季度南京零售市场未录得新项目开业。2024年1月3日,位于河西商圈的国金中心试营业,体量约9.3万平方米,预计将于第二季度正式开业,届时河西商圈将迎来第一个高端商业综合体。位于城北商圈的万谷慧生活广场于2月17日宣布闭店改造,并将于年底焕新重启。截至季末,南京商业总体量约为626万平方米,整体空置率约为3.9%,环比上升约0.3个百分点。购物中心平均空置率为3.8%,环比上升0.3个百分点,同比下降0.3个百分点。南京零售物业市场租金下调。部分商圈零售项目去化压力增加,空置率持续上涨导致租金继续下探。全市优质零售物业市场净有效租金录得15.5元每平方米每天,环比下降0.7个百分点。核心商圈零售市场净有效租金录得20.0元每平方米每天,环比下降0.7个百分点;次级商圈零售市场净有效租金约为10.7元每平方米每天,环比下降0.8个百分点。南京零售物业市场多级格局将进一步形成。2024年南京优质零售物业市场多点开花,预计将迎来国金中心、瑞安百子亭天地以及雨山龙湖天街等6个项目入市,体量共计约70万平方米。短期内租户对于租金的负担能力依然受限,因此预计2024年南京零售市场租金将有所下调。从消费提振到消费促进,2024年南京消费市场正在不断蝶变,商业项目应以“首店经济”为抓手,通过持续焕新品牌、不断丰富消费场景,才能带动消费者回流、引领消费趋势变化,进而促使租赁需求加速恢复。每平方米每月有效租金基于可租赁面积472元-1.2%租金周期跌幅加快南京箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951001054Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米0150300450600750900192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:南京零售物业市场指南京优质购物中心市场。46二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|住宅二零二四年第一季度大中华区物业摘要 47|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“政策利好渐进式推进,高端住宅市场供需双降。”米阳,华北区研究部总监受供应短缺影响,一季度成交量大幅下降。第一季度,北京高端住宅市场共成交616套,环比、同比分别下降59.2%和55.5%,供应乏力导致成交量受抑。三月,二手房市场活跃度提升,“以价换量”趋势延续,“小阳春”成色欠佳,回暖节奏缓慢。本季度,北京对部分市场过热时期出台的限购政策进行了调整,包括优化通州区“双限”政策以及取消“离异三年内不得京内购房”的限制。限购政策调整进一步强化市场修复预期,但购房需求在短期热度上升后更趋理性。新增供应创2021年以来同季度最低水平。受市场情绪降温和春节效应的影响,开发商推盘节奏放缓,新增供应环比下降16.2%,录得2021年以来第一季度最低值。新项目因地段稀缺,开盘去化较好,受到改善型购房者的追捧。本季度北京土地市场放量,集中在丰台、顺义、大兴等非核心区域。优质地块价格稳定在高位,给市场注入了积极因素。根据2024年土地供应计划,中心城区优质地块供应数量提升,或将拉动高端住宅市场供应增长。新房、二手房市场住宅价格分化明显。高价产品拉动下,本季度高端住宅新房价格环比上涨0.7%。春节假期后,二手市场挂牌量明显增长,卖方竞争更加激烈,成交均价继续下探。受节后返京人员的新增及换租需求驱动,高端租赁活动复苏,核心区域的活跃需求推动租金环比微涨0.3%。限购政策存在继续优化预期,市场有望平稳发展。由于供应短缺,豪华公寓销售预计短期内仍将紧张。市场仍需时间修复蓄力,或可期待后续更多政策支持,以提振市场信心、释放购房需求。北京高端住宅市场成交量的释放空间有望在政策端积极情绪传导后打开,支撑价格温和增长,而二手高端住宅市场表现将呈分化走势。每平方米每月基于建筑面积149元0.0%租金周期租金平稳北京备注:北京住宅市场是指北京高端住宅市场。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 租值指数资本值指数指数901001104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应套数01,0002,0003,0004,0005,0006,000192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化48二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“信贷及楼市调控政策皆有放松,但购房者普遍仍持观望态度。”姚耀,中国区研究部总监上海加码楼市调控以期推动购房需求加速释放。为加速刚性和改善性购房需求释放、推动楼市置换链条加速运转,上海于2024年1月末宣布放松外环外限购政策,即满足在上海市连续缴纳5年及以上社保或个税的非户籍单身人士可在外环以外区域(除崇明区)购置一套住房。此外,随着本季度央行将五年期以上LPR下调25个基点,上海最低首套及二套住房贷款利率也同步下调至3.85%和4.15%。受一季度整体市场供应减少的影响,本季度上海一手商品住宅成交量环比下降30.3%至近139万平方米。但高端住宅市场方面,改善型需求表现强劲,在五个新项目开盘的推动下,一季度高端住宅成交量录得1041套,环比上升26.8%。五个位处核心区域的高端住宅项目开盘入市。受春节假期影响,一季度上海一手商品住宅新增供应录得169.7万平方米,环比下降48.5%,同比下降6.1%。但高端住宅市场迎来项目集中开盘,本季度共录得五个位处核心区域的高端住宅项目入市,共计1214套房源,项目平均售价在人民币13.4万元至人民币17.2万元区间内。高端二手价格延续下探态势。限价松动下,一季度高端住宅一手均价环比上涨0.7%至138,500元每平方米。高端二手住宅市场方面,由于大量新盘入市吸纳了较多购房需求,二手成交势头未有明显起色,迫使业主在议价阶段做出更多让步。因此,高端二手均价进一步环比下跌3.2%至152,800元每平方米。高端租赁市场方面,尽管本季度高端租赁需求呈现温和复苏,但市面上巨大的高端租赁房源供应使租金持续承压。因此,一季度录得平均租金人民币178.8每平方米每月,环比下降1.7%,同比下降6.7%。需求端支持政策有望加速落地。为进一步提振购房者信心并推动住宅成交势头稳步复苏,预计上海将于今年加速落实各类需求端支持政策。预计高端一手住宅价格将持续稳步上升的同时,短期内高端二手住宅价格或持续承压下行。但随着信贷政策和楼市政策调整效果逐步显现,高端二手住宅价格跌幅有望收窄。每平方米每月基于建筑面积179元-6.7%租金周期跌幅加快上海箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数80901001101201301401504Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应套数01,0002,0003,0004,0005,000192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:上海的住宅市场是指上海高端住宅市场。49二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“政策持续放松,但购房者仍保持谨慎态度。”曾丽,华南区研究部总监市场情绪未见明显改善。经济不稳定等因素持续抑制了住宅购买需求。与上季度相比,一手和二手住房的整体交易量进一步下滑。本季度小型住房和经济型住房的需求主导市场,面积在120平方米以下的新房成交量占70%以上。在高端住宅市场方面,随着对面积大于120平方米的住宅购买条件的放宽,看房量有所增加。但由于潜在购房者大多仍保持相对谨慎的态度,本季度高端住宅市场成交量低于预期。两个新高端住宅项目入市。2024年一季度2个高端住宅项目新入市,分别是位于天河区的越秀观樾和位于海珠区的中海大境。加上一些现有项目的加推,共录得1,235套新高端住宅房源。当季度无高端住宅竣工。高端住宅价格持续下滑。在2024年一季度,一些库存压力较大的开发商选择提供额外的折扣,带动高端住宅的一手房价格环比下跌约0.6%。受到购房者数量较少以及挂盘量增加的压力影响,二手业主也以降价促成交,使得本季度二手高端住宅价格进一步环比下降约4.0%。受春节后复工影响,一季度租赁市场的问询量有所恢复。市场热度回升之下,仅有部分空置时长较久的单元的业主愿意提供更多租金优惠。因此,广州高端住宅一季度租金环比下降了0.3%,跌幅较上季度有所收窄。高端住宅市场信心仍待修复。由于大多数买家仍偏向采取观望策略,近期市场情绪或将保持相对疲弱。在此背景下,预计年内政府将继续优化住房相关政策,从而将为市场活跃度提供一定的支持。在销售方面,预计开发商将进一步降低价格以加快库存出清的进程,从而减缓营收压力。受到新房降价、部分急售笋盘拉低市场价格预期等不利因素影响,二手市场短期内价格延续下探趋势或将延续。每平方米每月基于建筑面积92元-2.1%租金周期跌幅放缓广州箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数80901001101204Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应套数01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:广州住宅市场指高端住宅市场。50二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“政策持续放松,但市场恢复仍需一定时间。”曾丽,华南区研究部总监住宅市场调控进一步宽松。本季度深圳住宅市场的限购政策持续放宽,深圳户籍居民购房无需社保限制,而非深圳户籍居民购房社保年限由五年下调至三年。新政释放了一部分购买名额,一定程度提振了市场活跃度。但购房者的观望态度仍然较明显。全市一手和二手住宅整体成交量均较2023年四季度有所下降,其中一手成交量较上个季度环比减少近三成。高端住宅市场方面,新房凭借较高性价比吸引一部分改善型买家,小户型去化相对较快。新项目入市进度放缓。一季度仅有位于前海的金众云山海公馆一个高端住宅项目入市。加上一些现有项目的加推,共录得1,238套新高端住宅房源。当季度无高端住宅竣工。以价换量的营销策略仍占主导。本季度,以价换量仍是开发商主要的去库存方式,尤其是存在资金压力的民营开发商折扣力度有所加大。新房分流市场需求,使得二手房业主面临更大的降价压力。因此,全市高端一手及二手住宅价格延续了下降趋势,且二手住宅跌幅相对明显。租赁市场需求保持相对平稳,多个靠近CBD的子市场问询量有所回升,租赁成交周期也有所缩短。整体来看,租金下跌趋势放缓,较上季度环比下降约0.3%。政策支持下成交量有望企稳。深圳的限购政策仍有调整空间,预期近期政府仍将优化楼市政策,持续释放潜在的购买力,以推动市场的成交量回暖。未来12个月,预计高端市场新盘入市节奏将有所放缓。随着新房选择的变少,预期一些买家将增加对二手项目的关注,尤其是一些次新的高端项目。因此,二手跌幅有望逐步收窄。每平方米每月基于建筑面积123元-3.2%租金周期跌幅放缓深圳箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 租值指数资本值指数指数80901001101204Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应套数01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:深圳住宅指高端住宅市场。51二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“楼价在撤辣之后依然面临下行压力。”钟楚如,香港研究部资深董事撤辣后买家情绪明显改善。在2月,财政司司长撤销了所有冷却楼市措施。同时,金管局进一步放宽了物业贷款相关的监管政策,包括放宽按揭成数上限调整和暂停实施物业按揭贷款压力测试要求。受政策放宽刺激,一手市场在三月份录得超过4,000宗交易,超过2023年平均每月交易量896宗的四倍 随着大型一手项目以接近或低于当前二手单位的价格推出,如Belgravia Place和Blue Coast,住宅销售显著集中在一手市场,而二手市场未能有显著改善。中小型住宅资本值在去年第四季度环比下降5.7%后,在第一季度环比下降了1.0%。2024/25财年私人房屋土地供应下降26.3%。在2023年第四季度,豪宅落成量下降至12个,其中包括西半山“薄扶林道86A-86B號”的7个单位和油塘“蔚蓝东岸”的4个单位。2024/25年度政府卖地计划包括八幅住宅用地,预计将提供约5,690个单位。另外,来自港铁,市区重建局,和私人发展/重建的项目总共预计将提供9,460个单位。2024/25年度私人房屋土地供应预计将提供约15,150个单位,较前一年减少26.3%。高端住宅市场需求得到改善。在2024年第一季度,价值2,000万港元或以上的住宅成交量环比上升了25.1%。豪宅资本值环比下跌0.9%,较前一季度3.8%的跌幅放缓。在为数不多的豪宅交易中,跑马地蓝塘道23-39号的一个洋房以约2.3亿港元(尺价50,011港元,实用面积)易手。在2024年第一季度,租赁成交量环比下降了23.6%。但有关夏季的租赁查询和看房活动有所改善。同时,豪宅租金环比上涨了0.4%。值得注意的是,在过去三个季度中,九龙的豪宅租金增长表现优于香港岛和新界。大量供应和高企按揭利率将对楼价施加压力。发展商以价换量的策略将进一步抑制二手市场的需求。我们认为,只有一手市场中已完工及预售的物业得到大量消化,二手市场的价格才能趋于稳定。如果按揭贷款利率保持高位,这一过程可能会延长。预计2024年豪宅的资本值将下降约5%。大量外来人才流入和外籍人士的逐渐回归预计将继续推动豪宅租赁市场的租金上涨。预计2024年豪宅租金将上升0-5%。每平方尺每月基于实用面积39.8港元5.7%租金周期涨幅放缓香港箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 租值指数资本值指数指数7080901001104Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应套数01,000192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:香港住宅指香港整体高端住宅市场。52二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|物流地产二零二四年第一季度大中华区物业摘要 53|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“北京物流市场租金面临较大调整。”米阳,华北区研究部负责人需求在外部环境影响下有所放缓。恰逢春节,外加受到谨慎市场情绪和来自廊坊及天津的低价竞争影响,一季度工业物流市场需求短期受阻。相比去年四季度,2024年一季度北京工业物流市场实际成交量大幅下降。以成本为导向的京内搬迁升级需求成为一季度去化主力。其中,大兴国际机场地区凭借价格优势录得成交约9,000平方米。然而,大兴京南和顺义空港子市场租赁表现持续趋弱。一季度两个子市场中的新租成交有限,且一家快速消费品公司于大兴京南子市场退租约20,000 平方米。北京物流市场空置率小幅上涨。因两个原定一季度入市的项目延期,一季度无新增供应入市。部分近一年入市的项目因去化变现不佳,持续给大兴和顺义等地区带来一定空置压力。北京物流市场空置率一季度小幅上升0.1个百分点至10.5%。租赁需求放缓和个别子市场退租现象导致空置面积略有增加,净吸纳量在三年来首次出现负值。业主开始推出更灵活的租赁策略。北京工业物流市场租金在一季度小幅下调,环比下降0.9%。随着成本至上的市场情绪持续蔓延,为保留和吸引租户,一季度部分业主开始推出更灵活的租赁策略,包括提供租金优惠或更长的免租期。其中,大兴京南子市场因受到来自大兴机场地区及廊坊的低价竞争影响,其老旧项目和高空置项目业主为尽快去化空置面积,已在一季度对租金做出较大调整,下调幅度达各子市场中最高水平。随着市场进一步承压,全市租金降幅预计将在2024年扩大。因部分新增供应入市时间推迟,今年二季度将有六个新项目集中入市。由于租户在决策上的谨慎态度延长了租赁成交落地所需时间,预计2024年房东将面临更大的供应压力。全市租金调整期预计将在整个2024年持续。由于供应压力增大且市场需求短期受阻,全市租金水平预计将在2024年后续季度保持下行趋势。不过,较低的租金环境或将激发更多的仓储租赁活动,促使租户利用这一窗口机会以较低成本完成仓储品质升级。每平方米每天基于建筑面积1.75元-1.8%租金周期跌幅加快北京备注:北京工业地产是指北京优质非保税物流市场。箭头表示12个月展望基数:2019年第四季度=100该价格指数仅指北京非保税高标准物流市场的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 租值指数资本值指数指数90951001051101151204Q194Q204Q214Q224Q234Q240200400600800落成量未来供应千平方米192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化54二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“2尽管整体租赁需求保持稳定,但持续大量新增供应正进一步影响租金表现。”姚耀,中国区研究部总监一季度整体租赁需求保持平稳。2024年一季度上海物流地产的需求保持平稳,净吸纳量共录得7.4万平方米,略低于去年同期水平。尽管本季度有新签租赁活动,但受到持续大量新增供应入市的影响,空置率进一步上升,整体空置率环比上升1.6%至16.6%。本季度整体租赁需求由第三方物流企业和高端制造业租户主导,例如,一家第三方物流企业在浦东细分市场租赁了近一万平方米的面积,在奉贤和宝山则录得多家制造业企业的新签需求。本季度共有两个项目竣工入市。第一季度共有两个新项目竣工入市,总建筑面积近29万平方米,这也是连续第三个季度新增供应超过20万平方米。一季度,易商在青浦子市场交付了21.4万平方米的新项目。除此之外,一季度乐歌在松江子市场交付了7.6万平方米的新项目。由于新增供应的分布不均衡,导致不同细分市场表现持续分化,位于上海西部的细分市场仍面临大量新增供应持续放量所带来的压力。例如,青浦细分市场的总存量较2023年一季度同比增长了66%。部分细分市场因新增供应集中入市,出租率和租金表现均面临较大压力。在供应持续放量的影响下,租金开始下跌。一季度,上海物流地产租金环比下跌0.7%至人民币1.55元每平方米每天。其中,新增供应较为集中的上海西部细分市场,租金跌幅尤为显著。为快速填补空置面积,新完工项目的业主在租赁策略上更加灵活,对租金亦给予更多的议价空间。一季度,上海物流地产市场未录得大宗成交。受整体经济环境以及近期大量新增供应入市的影响,投资者对资产的选择愈发谨慎导致交易周期变长。尽管如此,境内外投资者仍偏好位于上海等一线物流市场的优质资产。展望:2024年新增供应预计达到历史最高水平。2024年上海物流市场的新增供应预计将进一步走高,全年的新增供应预计将达到140万平方米。其中,大部分新增供应将集中在金山、青浦和松江子市场,同时,奉贤和临港等子市场预计也将迎来新项目竣工入市。我们预计经济刺激措施将进一步带动消费和对物流地产市场的需求。然而,由于2024年大量新增供应预计将高于整体租赁需求,因此租金预计将进一步承压。每平方米每天基于建筑面积1.55 元-0.1%租金周期跌幅加快上海备注:上海物流市场是指上海高标准仓储设施市场。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q194Q204Q214Q224Q234Q249095100105110115120落成量未来供应千平方米02004006008001,0001,2001,400192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化55二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“跨境电商继续成为市场主力,供应压力有所缓解。”曾丽,华南区研究部总监跨境电商需求相对活跃。非保税仓整体租赁需求保持稳定。传统行业需求表现相对谨慎,个别租户受经济放缓影响选择退租或减少租赁面积。然而,跨境电商和第三方物流需求保持活跃,本季度均录得大面积成交 2024年1-2月,广州市进口贸易总值为701.4亿元人民币,累计同比下降2.8%,延续去年下滑趋势,但下降幅度有所收窄。进口额下滑导致保税仓问询量减少。因此一些业主主动降价,并实现了大面积的空置去化。全市空置率微降。一季度有一个非保税项目落成,位于花都区,面积约2.8万平方米。由于该新项目被跨境电商整租,加上一些存量空置面积的去化,全市空置率环比下降0.3个百分点,降至2.6%。保税仓方面,本季度没有新增供应。在大面租赁成交的的带动下,保税仓整体空置率持续下降,截至一季度末,全市保税仓空置率为1.8%。非保税仓租金轻微上涨。一些质量较好且出租率高的非保税仓业主对租赁市场持乐观态度,但另一方面,品质较一般、地理位置较差的项目业主则保持了相对稳定的租赁策略。在市场低空置率助推下,全市非保税仓租金环比微涨约0.3%。就保税仓而言,一些业主在经历较长时间的空置后选择主动降价,导致本季度保税仓租金降幅明显。非保税仓短期供应压力将有所缓解。经历了2023年的历史性供应高峰后,非保税仓供应压力在今年将有所缓解。在接下来的三个季度中,预计不会有新增供应入市。至于保税仓方面,预计本年度广州市无新增供应。目前,非保税仓的空置率处于近年来的低位,在供应压力减轻和稳定的租赁需求推动下,预期广州非保税仓租金在经历了过去一年的滞涨后,有望小幅上扬。每平方米每天基于建筑面积1.28元0.1%租金周期涨幅放缓广州箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100该价格指数仅指广州非保税高标准物流市场的价格指数资料来源:仲量联行2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 租值指数资本值指数指数80901001101201301401504Q194Q204Q214Q224Q234Q24落成量未来供应千平方米02004006008001,000192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:广州物流市场是指广州优质物流仓储市场。56二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“高标仓需求迎来较大调整,制造商以及传统大型电商均观察到因降本增效而产生的仓库整合。”张潇嘉,研究部华西区董事第一季度未录得新项目入市,成都高标仓需求迎来较大调整。制造商以及传统大型电商均观察到因降本增效而产生的仓库整合,导致全市净吸纳量录得-14.9万平方米的为历史最大负值。市场整体空置率因而环比显著增加4.0个百分点至12.4%。平价电商降维打击,传统大电商直面仓储需求收缩。自2023年以来,受收入预期下降、防御性储蓄增加影响,C端消费者购买方式经历深度调整。长期树立的“品牌”消费观正在被打破,追求低价、寻找平替成为主流消费模式。通过白牌、压缩经销层级和中间费用等实现绝对低价的新兴平价电商对长期走品牌化路线的传统大电商形成猛烈冲击。从最新公布的财务数据来看,传统电商淘天、京东的零售业务收入均增长缓慢。而新兴平价电商如拼多多、抖音、快手则均保持高增长。对于长期服务零售品牌商,以及电商平台自营业务的高标库而言,去品牌化意味着销量被不断分散至中小卖家以及上游厂商,难以向中大型卖家和运营商集中。货品的流通方式也从先集聚存储再分散发货至C端,转为更多端到端的直线物流运输。仓储分拨环节缺失,加之新兴平价电商极少的自营零售业务,造就了如今线上商品消费增长与电商仓储需求增长背离的局面。空置面积增长,动摇租金表现。成都作为传统电商西部最大的仓储基地,季内京东、菜鸟纷纷启动仓库整合,收缩外租仓库面积,提升现有仓库运转效率。此外一批服务传统电商平台内商家的云仓企业也面临客户仓储需求不足的问题。上涨的空置面积再次动摇了方才企稳的租金市场,全市平均净有效租金环比再次下跌-2.4%至0.61元每平方米每天。短期需求波动难以撼动长期健康的供需结构,第三方物流企业需求长期向好。纵观中国零售消费脉络,纵然经历种种挑战,我国网络商品零售额始终保持稳健增长,只是其增长引擎完成了从传统大电商向线上新兴平价电商的转换,过去改革实体零售的电商巨头如今却在被新兴平价电商改造。虽然新兴平价电商的高增长现阶段未能完全反映在高标仓需求中。但端到端的直线物流方式将支撑快递快运企业持续的包裹量增长,间接贡献高标仓需求。短期需求波动难以撼动长期成都健康供需结构,随着新兴平价电商规模进一步扩大,将不可避免的触及自营业务。快递快运企业业务量增长以及新兴电商自营业务的发展将成为下一阶段成都高标仓重要需求来源。每平方米每天基于建筑面积0.61元-2.2%租金周期跌幅放缓成都2019至2023年的落成量是年底值。2024年落成量为第一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 落成量未来供应千平方米02004006008001,000192021222324F租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:高标库租金为平均净有效租金不含物业费,不含税。箭头表示12个月展望基数:2019年第4季度=100资料来源:仲量联行0204060801001204Q194Q204Q214Q224Q234Q24租值指数资本值指数指数57二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|酒店二零二四年第一季度大中华区物业摘要 58|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给北京“尽管在第一季度面临挑战,市场对由高能级会议会展带来的未来增长前景仍持乐观态度。”梁涛,大中华区高级副总裁,酒店及旅游地产事业部北京市场面临国际目的地分流及企业预算削减的挑战。2024年第一季度,尽管国际目的地分流了一部分高消费能力的国内需求,但北京依然迎来了游客数量的显著增长,而免签政策更是进一步推动了北京的国际需求。春节期间,北京共接待游客1750万人次,实现旅游收入287亿元,分别较上年同期增长37.4%和40.6%。基于对经济形势的担忧,企业差旅预算出现削减趋势。根据仲量联行的市场研究,奢侈品行业企业预算削减幅度最为显著。然而,鉴于奢侈品品牌活动及住宿可能带来的营销效果,大多数酒店不得不调整其相应价格。2024年预计有2间高端酒店入市。2024年第一季度无新增高端及以上酒店供给 2024年北京市场预计将有两家高端及以上酒店开业,包括北京前门文华东方酒店和北京海淀万丽酒店。这两家新酒店将分别为市场带来72间和321间客房。截至3月底,北京高端酒店每间可出租客房收入已恢复至2019年的88.5%。今年1月,北京高端酒店的入住率为66.7%,平均房价为1,008元,由此产生的每间可出租客房收入为672元,同比增长55.6%。2月入住率下降至55.0%,平均每日房价为1,047元,导致每间可出租客房收入(576元)同比下降18.4%。3月入住率回升至66.2%,平均每日房价为1,040元,从而产生的每间可出租客房收入(689元)同比增长2.6%。截至3月底,北京高端酒店年初至今的入住率和平均房价分别为62.9%和1,030元。每间可出租客房收入同比增长8.1%至648元,已恢复至2019年第一季度的88.5%水平。得益于多项高能级会议会展以及二季度集中的节假日,北京酒店业有望实现进一步增长。2024年,北京预计将举办约10场高能级会议会展,吸引高质量会议及商务旅客进入市场。目前,全市各大酒店正积极准备迎接4月底在中国国际展览中心举办的2024(第十八届)北京国际汽车展览会。此外,北京还将于10月21日至24日首次举办Sibos全球金融年会,届时将吸引来自世界各地的金融服务行业高管。除此之外,第二季度还将有三个节假日,有望为北京酒店业带来繁荣。据STCN报道,北京位列最受游客欢迎的前三大旅游目的地之一。值得注意的是,第二季度将迎来一系列假期,包括4月4日的清明节三天假期、5月劳动节的五天假期,以及端午节再次迎来的三天假期。预计在这些时期,游客将大量涌入,酒店业可以期待需求增加,第二季度有望实现强劲的业务表现。每间可出租客房收入648元8.1%每间可出租客房收入恢复至2019年同比的88.5%备注:北京市场主要聚焦高端及以上酒店。备注:箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势,不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源:STR Global,仲量联行酒店及旅游地产事业部备注:仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新,可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STR Global 仲量联行酒店及旅游地产事业部,行业信息 入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0 004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24Q3/24Q4/24新增供给未来供应房间数02004006008001,0001,2001,4001,6001,80020192020202120222023202420252026每间可出租客房收入同比增长率59二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给上海“多重优惠入境政策将推动上海高端酒店市场的复苏。”Nihat Ercan,CEO,亚太地区,酒店及旅游地产投资咨询部上海国际游客稳步回流。国内旅游市场持续复苏,月度国际旅游人次保持快速增长。今年前两个月,上海接待了705,200名国际游客,是去年同期的三倍。2024年一季度,上海高端酒店市场的RevPAR已恢复到2019年同期的93%。ADR和入住率分别恢复到2019年同期的98%和95%。2024年的新供给中有多个存量资产改造。2024年的高端奢华酒店市场预计迎来2,107间客房入市,其中一季度无新增酒店。2024年的新增供给中有多个存量资产改造,如由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店(384间客房)、由上海新世界酒店改造的上海中山公园凯悦尚萃酒店(249间客房)和由浦西四季酒店改造的上海阿丽拉酒店(188间客房)。高端酒店市场在一季度业绩回暖。2024年一季度的高端酒店的日均房价比去年同期增长8.3%至1,024元,入住率增长了6.9%至61.5%,每间可出售客房收入则增长15.9%至630元。作为国内酒店与旅游业最大的投资目的地之一,上海录得2023年中国内地酒店投资交易额的39%,推动2024年一季度上海酒店投资市场问询量持续升高。上海高端酒店市场持续向好。两会之后,上海酒店业绩得到了提振。会展活动预计将达到历史最高水平。签证的放宽对入境旅游是有利的刺激。因此,预计酒店业绩将在2024年反弹。作为另一个市场新趋势,存量酒店资产改造的重要性与日俱增。未来若干年,重新定位、品牌提升、硬件更新和产品重生将成为中国酒店市场的主旋律。每间可出租客房收入630元15.9%每间可出租客房收入恢复至2019年同比的93%备注:数据速览酒店市场数据为上海高端酒店市场。来源:STR Global,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注:仅指市内中高端及以上酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化,各季度数据或有不同。来源:仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部,行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0 004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24Q3/24Q4/24新增供给未来供应房间数2019202020212022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500每间可出租客房收入同比增长率60二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给广州“在以广交会为代表的国际展会强势恢复带动下,广州酒店市场业绩表现突出,成为首个平均业绩超越疫情前水平的一线城市。”梁涛,大中华区高级副总裁,酒店及旅游地产事业部广州休闲旅游及会议会展市场迎来强劲复苏。广州酒店业在春节假期迎来了客流高峰,多家标志性酒店的客流量一季度已超过疫情前水平。随着疫情的结束,广州迎来了第一个未受疫情影响的春节假期。据广州市文化广电旅游局发布的统计数据,龙年春节期间,广州的游客接待量飙升,总数超过1,555万人次,同比增长超过58%。其中,外地游客的接待量更是近625万人次,呈现出成倍的增长态势。文旅消费总额也水涨船高,突破112亿元大关,同比增长近65%,实现了接待人数与经济收入的双增长。在酒店的客流量方面,JLL通过访谈广州多家标志性酒店发现,酒店一季度的客流量已经回归到2019年同期水平,广州也是首个恢复到疫情前状态的一线城市。与此同时,广州的会议会展业也呈现出稳步增长的态势,预示着市场正在快速恢复到疫情前的状态。据相关数据显示,2024年第一季度,广州的会议会展数量达到了46场,与去年同期基本持平。而展望上半年,广州的会展数量预计将达到113场,这一数字已恢复至2019年同期水平的94%,显示出强劲的市场复苏势头。其中,备受瞩目的第135届广交会更是成为了酒店市场的焦点,周边许多酒店已经提前满房,且平均房价高于2023年同期。2024年第一季度无新增高端及以上酒店,第四季度预计有1间高端酒店入市。2024年第一季度无新增高端及以上酒店供给 2024年第四季度,广州黄埔区将迎来一家高端酒店广州丽世酒店,该酒店预计于12月开业,将为市场新增109间客房。广州丽世酒店标志着丽世酒店管理集团首次进军中国一线城市。广州一季度高端酒店市场超出2019年同期0.5%,成为唯一实现超越疫情前水平的一线城市。1月广州高端酒店市场入住率为71.8%,平均房价904元,综合这两项指标,每间可出租客房的收入达到了649元,相比去年同一时期,这一数字上升了13.8%,超过2019年同期7.6%。进入2月份,虽然市场入住率略有下降,为65.6%,但平均房价却有所上升,达到了1,120元,这使得每间可出租客房的收入增长至734元,相较于去年同期增长了5.2%,超过了2019年4.8%。3月广州高端酒店市场入住率为74.9%,平均房价961元,每间可出租客房的收入达到了720元,相比去年同一时期下降了2.6%。第一季度数据显示广州高端酒店市场业绩已超过2019年同期水平。第一季度高端酒店入住率为70.9%,平均房价987元,每间可出租客房收入为700元,超出疫情前同期水平0.5%。广州酒店市场预计将持续受益于城市商贸发展恢复、会议展会复苏、国际游客免签政策落地等利好因素,迎来市场业绩表现的进一步提升。广交会为广州酒店市场迎来越来越多的国际旅客。海关总署的数据显示,今年一季度,中国对共建“一带一路”的国家的进出口总额达到了4.82亿元,同比增长了5.5%,这一数值占我国进出口总值的比重高达47.4%。与此同时,这种增长态势在展馆附近的酒店预订数据中得到了直观的体现。随着“一带一路”国家采购商数量的增加,他们在广州等经贸活动频繁的城市预订酒店的需求也大幅上升。据预测,这些国家的采购商在酒店预定量中的占比已经提升至60%以上,其中亚洲及非洲地区的客源占比提升尤为显著。便利的入境政策促进了广州酒店客源的多元化。2024年3月,新的签证政策正式落地实施,其中,瑞士、爱尔兰、匈牙利等六个国家被纳入免签政策试点范围,持有普通护照的公民将享受免签入境的便利。为了进一步促进外籍人士参与广交会,我国在今年的签证政策中,不仅继续推行了144小时过境免签政策,还推出了全新版本的中国签证申请表。这些举措将为外籍人士提供更加便捷高效的签证申请体验,进一步促进他们来穗参与经贸活动的意愿。每间可出租客房收入700元4.8%每间可出租房收入恢复至2019年同期的100.5%备注:广州市场主要聚焦高端及以上酒店。备注:箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势,不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源:STR Global,仲量联行酒店及旅游地产事业部备注:仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新,可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STR Global 仲量联行酒店及旅游地产事业部,行业信息 入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24Q3/24Q4/24新增供给未来供应房间数02004006008001,0001,2001,4001,6001,80020192020202120222023202420252026每间可出租客房收入同比增长率61二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给深圳“益于南北跨区性旅游热潮和香港游客北上,深圳一季度旅游市场火热。虽然商务旅客预算削减等挑战,但小梅沙文旅城市更新等项目落地推进,有望激发市场活力,带来新的市场需求。”梁涛,大中华区高级副总裁,酒店及旅游地产事业部深圳一季度旅游市场火热,主要受益于南北跨区性旅游热潮和香港游客北上入深所致;一季度会议市场排期数量虽然较去年有所下滑,但预计上半年会议会展总排期将增长。南北互换的旅游新趋势以及众多入境香港旅客的涌入为深圳一季度酒店市场带来商机。深圳春节假日旅游市场实现“开门红”,假期全市接待游客825.9万人次,实现旅游收入87.9亿元,两项数据均创历史新高。较去年同期分别增长76.0%、178.3%,较2019年春节分别增长12.2%、10.5%。深圳多家酒店均表示,“南北互换“成为春节期间的热门旅游模式,北方旅客想要过一个暖冬,深圳无疑是一个理想的目的地。与此同时,随着与香港通关政策的正式实施,香港旅客成为了深圳酒店市场的新宠。这部分客群对高性价比的酒店服务有着极高的需求,因此也成为了酒店业者们争相关注与服务的重点对象 深圳上半年整体会议会展强劲复苏。统计数据显示,2024年一季度深圳共举办了26场大型会议会展,相较于去年同期减少了21.2%。但这一现象的出现可能是由于疫情期间积压的会展活动在疫情开放后的2023年一季度集中举办,导致了那一时期的市场活动数量远超正常水平。2024年上半年深圳会议会展排期预期将达到93场,同比增长16.3%,对比2019年,由于深圳国际会展中心的投入使用,会议会展数量增加了130%。这一数据不仅展示了深圳酒店市场会议会展需求的强劲复苏势头,也预示着未来深圳酒店业在会议会展领域的发展潜力。第一季度无新增高端及以上酒店。2024年第一季无新增高端及以上酒店供给。原计划于2024年1月开业的深圳南山香格里拉,将开业时间提前到2023年12月,为市场带来272间客房的新增供给。2024年第二季度预计将有1间奢华酒店入市深圳美高梅酒店。该酒店位于深圳东部滨海旅游名片小梅沙片区,将于今年5月开业,将为市场新增109间客房。第一季度,深圳高端酒店每间可出租客房收入为2019年同期的84.1%。一季度深圳高端酒店市场展现出了稳健的增长态势。1月份,市场入住率达到了70.2%,平均房价为1,062元,每间可出租客房收入达到了746元,相较于2023年同期增幅达到33.3%。春节为深圳市场传统淡季,虽然得益于各类促进旅游的措施,深圳春节假期间休闲旅客有所增长,但仍无法完全补上商旅缺口,2月入住率下滑至62.6%。进入3月份,入住率回升至74.8%,平均房价为1,030元,每间可出租客房收入达到770元。截至3月,深圳高端酒店市场入住率与平均房价分别为69.4%和1,066元,同比上涨1.3个百分点和1.7%;每间可出租客房收入为740元,同比增长3%,恢复至2019年同期水平的84.1%。深圳酒店业需适应经济发展的周期,灵活调整策略,同时抓住小梅沙文旅城市更新等项目带来的发展机遇。在全球经济增长放缓的大背景下,商务旅客的预算相比去年有所削减。作为中国的经济中心和国际大都市,深圳的酒店业须紧密关注市场动态,灵活调整经营策略,以适应不断变化的市场环境。此外,深圳将全力打造世界级旅游目的地,从单一的旅游客源地和集散地,向多元化的目的地和客源地转型。重点项目小梅沙文旅城市更新规划打造成为世界级的都市型滨海旅游度假区,其中包含3家国际高端酒店(包括深圳美高梅酒店、深圳钓鱼台精品酒店以及家庭公寓式酒店深圳美高梅麦思精选酒店),分别预期将于2024年和2026年开业。每间可出租客房收入740元3.0%每间可出租房收入恢复至2019年同期的84.1%备注:深圳市场主要聚焦高端及以上酒店。备注:箭头图标仅代表预测变化趋势,不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源:STR Global,仲量联行酒店及旅游地产事业部备注:仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新,可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STR Global 仲量联行酒店及旅游地产事业部,行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24Q3/24Q4/24新增供给未来供应房间数02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,00020192020202120222023202420252026每间可出租客房收入同比增长率62二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|主要酒店供给奢华酒店经营表现香港“希望的曙光:香港预计到2025年底将全面复苏。”Nihat Ercan,CEO,亚太地区,酒店及旅游地产投资咨询部香港旅游业:温和复苏,未达到新冠疫情前水平。2024年前两个月,香港接待了约780万国际游客,与2023年同期相比增长了近三倍。然而,尽管出现了显著增长,但游客数量仍远低于新冠疫情前的水平。主要来源市场仍然是中国大陆,约占80%的市场份额。其他来源市场包括台湾、菲律宾、美国和泰国。多个新供给的预期开业加大现有酒店的经营压力。2024年第一季度,香港酒店市场新迎一家酒店开业。它是位于尖沙咀的蒙德里安酒店,于2024年1月开业,在现有奢华酒店供给的基础上增加了324家。预计今年还将有多家酒店开业,共有3276间客房。预计开业的酒店包括Hopewell酒店(1000间客房)、启德帝盛酒店(373间客房)和希尔顿莫托酒店(274间客房)。正增长:香港酒店业绩令人鼓舞。2024年第一季度,奢华酒店的每间可出租客房收入(RevPAR)达到2,422港元,同比增长13.4%。与去年同期相比,高端市场和中端经济型酒店的业绩表现有了更大的改善,分别增长了44.4%和44.8%。2024年1月,Ovolo在上环的56个住宅项目以3.2亿港元成交,预计将改建为共居公寓。该房产被全面租住方案运营商Dash Living和PGIM组建的合资公司收购。香港酒店市场呈现稳定增长。香港的复苏正在加快,因为游客人数继续增加。此外,所有细分市场的表现都在持续改善。2024年3月巴塞尔艺术展的举办进一步推动了这一趋势。此外,计划在第二季度举行的几项重大活动,如著名的香港国际七人榄球赛,预计将吸引大量国际游客涌入。尽管经济逐步复苏,但香港表现出了非凡的韧性,整个2024年住宿和旅游业的动能或将延续。然而,香港酒店市场预计到2025年底全面复苏。每间可出租客房收入2,422港元13.4%每间可出租房收入恢复至2019年同期的75%备注:数据速览酒店市场数据为香港奢华酒店市场。来源:STR Global,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注:市内全领域酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化,各季度数据或有不同。来源:香港旅游局,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部,行业信息入住率日平均房价(港币)入租率每间可出租客房收入(港币)平均房价/每间可出租客房收入(港币)0 0Pp000015005002,0003,0002,5003,5004,0004,5005,000Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23Q1/24Q2/24Q3/24Q4/24新增供给未来供应房间数2019202020212022202320242025及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000每间可出租客房收入同比增长率63二零二四年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|仲量联行仲量联行2024年版权所有。保留所有权利。此处所载 所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码 100004电话 86 10 5922 1300成都四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021电话 86 28 6680 5000 传真 86 28 6680 5096重庆重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010电话 86 23 6370 8588 传真 86 23 6370 8598广州广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623电话 86 20 2338 8088 传真 86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 江干区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话 86 571 8196 5988 传真 86 571 8196 5966南京江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018电话 86 25 8966 0660 传真 86 25 8966 0663 青岛山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071电话 86 532 8579 5800 传真 86 532 8579 5801上海上海市 静安区石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041电话 86 21 6393 3333 传真 86 21 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