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建筑装饰行业专题研究：特朗普上任在即关税、 ESG及双碳影响几何？-250118（17页）.pdf

证券研究报告|行业专题研究 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 建筑装饰建筑装饰 特朗普特朗普上任在即上任在即，关税、关税、ESG 及及双碳双碳影响几何？影响几何？事件事件：特朗普将于 2025 年 1 月 20 日正式上任，其执政方针将对全球贸易、可持续发展和气候治理格局产生深远影响，本篇从关税、ESG、以及双碳的角度剖析特朗普的执政理念、潜在推出/撤销的法案、行业影响。关税或渐进式关税或渐进式冲击冲击汽车、芯片等行业汽车、芯片等行业，碳关税，碳关税获团队核心成员支持获团队核心成员支持。特朗普近期指出将对三大贸易伙伴实施关税：对墨西哥和加拿大征收 25%条件性关税以推动毒品管控和移民治理，对中国在现有基础上叠加 10%（此 前表态征收 60%关税）。关税较大可能采取分批分步骤的方式，并重点覆盖家电、电子产品、汽车、半导体行业。外，候任财政部长、候任副总统、以及候任美国贸易代表近期均表态关注环境标准在贸易政策中的重要性，主张基于清洁生产标准差异支持国内生产，碳关税可能纳入关税计划。在 背景下，我们认为由共和党提出的（外外国染费法法案和和两党共同提出的外PROVE IT 法案和推进空间显著打开。两项法案均涵盖太阳能、锂电池、新能源设备、铝、水泥、钢铁、塑料、生物燃料、原油、玻璃、氢气、天然气、石化产品、纸浆与纸、矿物提炼物等战略性产业，预计对第一梯队贸易伙伴的相关行业出口产生较大影响。ESG 监管框架面临重构，监管框架面临重构，企业企业可持续发展投入或减少可持续发展投入或减少。当前 ESG 及可持续投资理念已成为美国两党意识形态争议的焦点，反 ESG立法呈现显著的政治地域特征。特朗普政府对 ESG 投资持明确反对立场，认为其干预市场自由并损害企业，尤其是传统能源和高碳排放产业竞争力。截至 2024年已有 21 个州此多为共和党执政州）通过 44 条反 ESG法案，限制将ESG 因素纳入投资决策。SEC 的多项 ESG 相关规则，包括（外气候信息披露规则和、（外人力资本披露规则和和（外基金命名规则和均面临搁置风险。在政治土壤发生变化情况下，已有大型资产管理机构开始调整其 ESG 立场，如先锋集团退出净零排放资产管理人倡议，道富银行退出气候行动100 。企业层面，Meta、亚马逊等科技巨头也相继调整多元化承诺。我们认为在新任期内，美国 ESG 投资趋于放缓、信息监管力度与信息披露透明度预计下降。全球气候合作或受阻全球气候合作或受阻，中、欧获气候领域更大话语权，中、欧获气候领域更大话语权。特朗普对清洁能源持负面态度，计划回收（外通膨胀削减减法案和 此IRA）未使用资金以及撤销多项激励措施。Carbon Brief 分析显示特朗普上任或致美国到 2030 年额外排放 40 亿吨温室气体，使美国减排目标从 50-52%降至 28%，显著偏离外巴黎协定和承诺。然而，得益于清洁技术进步、可再生能源成本下降，以及其他经济体的政策支持，全球能源转型趋势预计保持韧性。我们认为美国的政策转向可能为中国和欧洲提供更大的国际气候治理话语空间和领导机遇。风险提示：风险提示：政策变更风险、政策执行力度不及预期风险、数据测算存在误差风险 增持增持此此维持维持）行业走势行业走势 作者作者 分析师分析师 何亚轩何亚轩 执业证书编号：S0680518030004 邮箱： 分析师分析师 池之恒池之恒 执业证书编号：S0680524040002 邮箱： 相关研究相关研究 1、外建筑装饰：继续推荐低估值建筑央国企龙头和 2025-01-12 2、外建筑装饰：如何看待 12 月建筑业 PMI 回升？和 2025-01-05 3、外建筑装饰：复盘历史，建筑板块一季度胜率如何？和 2024-12-29 -30%-18%-6%60 24-012024-052024-092025-01建筑装饰沪深3002025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 内容目录内容目录 1.关税.3 1.1 主张：关税替代国内所得税，支撑美国财政收入.3 1.2 政策：碳关税为达成“两党共识”的潜在领域.3 1.2.1 外外国染费法法案和.3 1.2.2 外PROVE IT 法案和.5 1.3 影响：电子产品、汽车、芯片、家电等行业出口贸易首当其冲.6 2.ESG.6 2.1 主张：财务回报为首要考虑，限制 ESG 发展.6 2.2 政策：特朗普执政下，多项 ESG 法案将面临搁置.7 2.2.1 外气候信息披露规则和.7 2.2.2 外人力资本披露规则和.9 2.2.3 外ESG 基金命名规则和.10 2.3 影响：ESG 投资放缓、监管力度与信息披露透明度下降.11 3.双碳.12 3.1 主张：环境保护、清洁能源让步传统能源发展.12 3.2 政策：美国最大规模气候投资法案外通膨胀削减减法案和效力预计减弱.13 3.3 影响：美国“退群”后，中、欧气候领导力预计进一步提升.14 4.风险提示.16 图表目录图表目录 图表 1：外外国染费法法案和设定的多层次的碳关税框架.4 图表 2：外外国染费法法案和包含的部分产品.4 图表 3：欧盟碳边境调整机制的潜在扩散.5 图表 4：外外国染费法法案和产品清单与外PROVE IT和几乎相同.5 图表 5：反“ESG 立法”州主要集中在共和党州.7 图表 6：美国证券交易委员会气候披露规则与其他气候标准的比较.9 图表 7：人力资本衡量指标案例.10 图表 8：ESG Fund Disclosure 要求总结.11 图表 9：特朗普上一任期环保领域举措例举.12 图表 10：IRA 各类气候和清洁能源支出占比此%）.13 图表 11：IRA 投入资金重点领域及金额此亿美元）.14 图表 12：特朗普、拜登执政下美国温室气体排放预测此十亿吨二氧化碳当量）.15 2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.3 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 1.关税关税 1.1 主张主张：关税替代国内所得税关税替代国内所得税，支撑美国财政支撑美国财政收入收入 特朗普将关税视为特朗普将关税视为核心核心贸易贸易工具工具，旨在，旨在扭转美国扭转美国贸易竞争贸易竞争劣势劣势。特朗普政府奉行积极的关税政策。其前任贸易代表莱特希泽 此Robert Lighthizer）在其著作 外没有贸易是自由的和此No Trade is Free）中系统阐述了这一政策理念：将关税定位为战略性政策工具，通过调节关税水平来化解与贸易伙伴间的竞争差异，以实现双边贸易的实质性对等。这一政策适用于所有贸易伙伴，包括传统盟国。同时，美国还将公平贸易政策作为杠杆，推动贸易伙伴在非贸易领域做出政策调整。首首任期实施关税任期实施关税涉及商品种类广泛涉及商品种类广泛，中国输美商品受影响显著，中国输美商品受影响显著。特朗普首任期间，基于美国外贸易法和第 201 条款、第 232 条款和第 301 条款，对中国输美商品实施了系统性关税调整。其中，基于301 调查的针对性关税措施覆盖约 3700 亿美元的中国商品，关税税率区间为 7.5%至 25%，占 2018 年中国对美出口总额的 68.7%。征税范围横跨高科技与传统制造业，既包括机电产品、机械设备、精密仪器等技术密集型产品，也涵盖服装、玩具、家具等劳动密集型商品。针对北美邻国及中国针对北美邻国及中国提出差异化关税措施提出差异化关税措施：特朗普于 2024 年 11 月公布新一轮关税政策构想：拟对美国三大贸易伙伴实施新的关税制度，计划以关税收入替代国内所得税，旨在实现财政平衡、改善贸易逆差并强化国内产业保护。具体措施包括：对墨西哥和加拿大征收 25%的条件性关税，以 推动两国加强芬太尼等毒品管控和非法移民治理；对中国输美商品在现有关税基础上叠加 10%的附加关税。前，特朗普曾提出对中国商品征收 60%关税的设想，但具体实施方案尚未明确。1.2 政策：政策：碳关税碳关税为为达成达成“两党共识“两党共识”的潜在的潜在领域领域 特朗普特朗普团队团队多位官员多位官员支持从清洁生产角度切入实施关税。支持从清洁生产角度切入实施关税。美东时间 2025 年 1 月 16 日，美国财政部长人选贝森特此Scott Bessent）在有关确认提名的参议院银行业委员会听证会上表示，“碳关税的提议“非常有趣”，它可能会是未来特朗普政府关税计划的一部分。”2024 年 11 月，特朗普提名资深贸易律师杰米森格里尔此Jamieson Greer）担任美国贸易代表。格里尔在其政策陈述中，不仅认可拜登政府对中国新能源产品此包括电动汽车、电池和半导体）采取的高关税措施，还主张实施更严格的贸易管控。外，特朗普核心团队成员多次强调环境标准在贸易政策中的重要性：候任副总统 JD Vance 在政策辩论中强调以清洁生产标准差异为依据，对国内生产此如太阳能电池板）给予支持；特朗普前美国贸易代表莱特希泽也明确支持实施碳关税。这一系列表态表明，特朗普团队可能构建以环境标准为基础的关税新框架。在这一背景下，外外国染费法法案和 和 外PROVE IT 法案和，因其与特朗普团队的政策理念高度契合且立法进程活跃，其最终通过的可能性显著提升。1.2.1外外外国染费法法案外国染费法法案和和 外外国染费法法外外国染费法法案和案和 此此Foreign Pollution Fee Act of 2023）矛头直指矛头直指中国中国，涉及，涉及太阳太阳能、锂电等产品能、锂电等产品。外外国染费法法案和由共和党参议员比尔卡西迪此Bill Cassidy）、林赛格雷厄姆此Lindsey Graham）和罗杰威克此Roger Wicker）联合提出，旨在通过环境标准倒逼机制促进公平竞争，同时扩大美国本土制造业规模，提升美国企业和家庭的经济效益。法案对于“外国染费法”的做出详细的设计：2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.4 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 征收原则：征收原则：美国本土生产商豁免征收；外国产品染费强度在美国基准水平 10%范围内可免征。计算标准计算标准：以行业全国平均水平为基准计算染费强度。评估评估标准标准：由美国国家实验室依据本土标准进行独立测算或建模，原则上不采信境外数据。法率设定：法率设定：基于进口产品与美国同类产品染费强度差异，按进口商品价值比例征收。差异化处理：差异化处理：自由贸易协定国家生产且染费强度不超美国标准 50%的产品可享受减免 法案覆盖法案覆盖产品产品范围范围：天然气、石油此精炼石油产品、原油和石化产品）、生物燃料、氢、矿物此石墨、铀、硅、锰、钴、锂、镍和铜）、太阳能电池、太阳能板和风力涡太阳能电池、太阳能板和风力涡轮机、锂电池轮机、锂电池等能源产品；以及如铝、水泥、玻璃、塑料、塑料、铁、钢、纸张等工业产品。图表1：外外国染费法法案和设定的多层次的碳关税框架 图表2：外外国染费法法案和包含的部分产品 资料来源：Niskanen Center，国盛证券研究所 资料来源：Carbon Chain，国盛证券研究所 外法案和外法案和与特朗普政策主张高度契合，推进前景明朗与特朗普政策主张高度契合，推进前景明朗。外外国染费法法案和作为美国碳关税新构想，与民主党主导的外清洁竞争法案和 此Clean Competition Act）有本质区别：后者对境内外产品普遍征收碳税，而外外国染费法法案和专门针对境外产品，特别是中国输美产品。该法案的核心论点认为中国凭借较低环境标准获取不当竞争优势，损害美国就业市场，这一立场与特朗普第二任期的两大承诺高度一致：将就业机会从外国染费者手中夺回美国本土以及追究不公平贸易行为责任。2025 年 1 月 15 日，特朗普提名的能源部此DOE）部长人选克里斯赖特此Chris Wright）明确表态：卡西迪的政治理念及其外外国染费法法案和与本人及特朗普政府立场一致。鉴于该法案豁免对美国本土产品征收环境法用，且不设立国内碳定价机制，其在特朗普政府支持下的推进前景显著改善。2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.5 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表3：欧盟碳边境调整机制的潜在扩散 资料来源：Carbon Chain，国盛证券研究所 1.2.2 外外PROVE IT 法案法案和和 外外PROVE IT 法案和法案和成成两党两党共识共识，为美国贸易政策提供，为美国贸易政策提供碳排放碳排放量化量化数据数据支撑。支撑。外PROVE IT 法案和由民主党参议员克里斯库恩斯此Chris Coons）和共和党参议员凯文克雷默此Kevin Cramer）牵头提出，获得包括民主党谢尔登怀特豪斯此Sheldon Whitehouse）和共和党莉萨穆尔科斯基此Lisa Murkowski）在内的七位跨党派议员联合支持，体现了美国气候政策领域难得的两党共识。法案构建系统性碳核算框架，强化美国全球制造业竞争地位法案构建系统性碳核算框架，强化美国全球制造业竞争地位。外法案和授权美国能源部开展全面研究，建立本土及进口产品的碳排放强度对标体系，量化美国本土产品二氧化碳排放量并与他国进口产品碳排放量进行对比，随后以对比数据为依据制定战略，以支持美国在全球制造业中保持环境领先地位。外法案和覆盖的产品范围广泛，涉及铝、水泥、钢铁、塑料、生物燃料、原油、玻璃、氢气、锂电池、天然气、石化产品、纸浆与纸、矿物提炼物此包括铜、钴、石墨、锂、锰和镍）、太阳能电池和电池板、铀、风电涡轮等。尽管美国的碳关税制度尚未获得正式立法通过，但 PROVE IT 法案对关键行业产品的碳排放核定可为碳关税的推进奠定基础，其覆盖范围亦与外外国染费法法案和大体一致。外，外法案和还意在“追究生产染费产品的国家的责任”，其后可能推动更广泛的贸易管控措施，特别是针对高碳排放产品此如钢铁和铝材）的贸易限制。图表4：外外国染费法法案和产品清单与外PROVE IT和几乎相同 资料来源：Niskanen Center，国盛证券研究所 2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.6 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 1.3 影响：影响：电子产品、汽车、芯片电子产品、汽车、芯片、家电、家电等行业等行业出口贸易出口贸易首当其冲首当其冲 加拿大、墨西哥、加拿大、墨西哥、中国中国贸易额预计贸易额预计遭受冲击遭受冲击。加拿大、墨西哥和中国作为美国第一梯队贸易伙伴，2023 年对美出口依存度分别为大于 75%、83%和 14%。本次对三国进行非对称式加税，目标是基本上将三国对美出口商品的关税大致拉平。美加墨协定框架下的8%平均关税将上调 25 个百分点，中国现有 20%的关税水平将叠加 10 个百分点，使三国对美出口整体关税水平趋近 30%。日本贸易振兴机构亚洲经济研究所评估显示，关税上调将导致墨西哥 GDP 下降 3.8%、加拿大下降 1.2%、中国下降 0.3%，影响程度与对美贸易依存度高度相关。关税调整或渐进式实施关税调整或渐进式实施，家电、电子产品、汽车、芯片或首当其冲。，家电、电子产品、汽车、芯片或首当其冲。行业方面，对外经贸大学中国 WTO 研究院分析指出，特朗普首任期已对 60%的中国输美产品征收惩罚性关税。新一轮关税调整可能优先覆盖 前未征税的家用电器、电子产品等美国高度依赖的消法品类别，并强化对汽车、半导体等美国战略性产业的关税保护。节奏方面，中国社会科学院金融研究所认为，加关税大概率会采取分批分步骤的方式，对所有中国对美出口产品加征 10%至 20%的关税，或对部分中国对美出口产品关税加征 60%。如 种方式一方面可以评估加征关税对美国自身的负面影响，一方面也可以根据中方反应动态调整征税力度。关税政策或加剧美国通削压力关税政策或加剧美国通削压力，美国消法者、制造业美国消法者、制造业预计受到负面影响预计受到负面影响。在消法层面，企业面临的额外关税成本将转嫁至终端市场，推高食品、服饰、汽车等商品价格，减弱美国贸易条件和居民购买力，加剧输入性通削压力。纽约联储与普林斯顿大学研究表明，上轮关税导致的进口商品涨价幅度与关税增幅基本持平，有悖于其让美国家庭摆脱通膨胀削困扰的承诺。从制造业来看，虽然制造业回流将取得一定成效，虽然保护性关税可能促进部分制造业回流，但原材料成本上升和贸易伙伴的对等关税措施可能抵消这一积极效应，甚至导致制造业就业净流失。2.ESG 2.1 主张主张：财务回报财务回报为为首要考虑，限制首要考虑，限制 ESG 发展发展 美国美国反反 ESG立法呈现显著的政治地域特征立法呈现显著的政治地域特征。美国反 ESG 运动的核心推动力主要来自传统能源和高碳排放产业。这些行业多集中在共和党传统优势州此红州），在当前美国党派对立加剧的政治环境下，ESG 及可持续投资理念已成为意识形态争议的焦点。截至报告日，美国已有 21 个州通过并实施共计 44 条（“反 ESG”法案，旨在限制投资和商业决策中使用 ESG 因素。2024 年 ESG 相关立法呈现明显的党派分野：2024 年已通过的 ESG相关法案中，共和党完全执政州通过 17 项反对 ESG 法案，民主党完全执政州通过 8 项支持 ESG 法案。“反 ESG”法案立法州分布与共和党控制选区高度一致，足以体现 ESG议题在美国已深度政治化，成为党派之争的重要维度。2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.7 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表5：反“ESG 立法”州主要集中在共和党州 资料来源：CapitalMonitor，国盛证券研究所 在上一执政期，在上一执政期，特朗普中出台了多项反对特朗普中出台了多项反对 ESG 的政策和行政命令的政策和行政命令。特朗普政府对 ESG投资持明确反对立场，认为其过度干预市场自由，增加企业的合规成本，可能损害美国企业的竞争力，尤其不利于能源、制造业等传统行业的竞争力。其通过劳工部和证券交易委员会等监管机构实施了系统性限制措施。如具代表性的是劳工部 2020 年发布的 外甄别投资计划的财务要素和 此Financial Factors in Selecting Plan Investments），该规定明确要求养老金管理人将财务回报作为首要决策依据，压缩了 ESG 因素在投资决策中的应用空间。特朗普本人也曾公开表示：“作为总统，我非常自豪地颁布了一项历史性规定，禁止华尔街和雇主将 401K、养老金和退休账户资金，仅仅出于政治原因投入到所谓的ESG 投资中”。新任期或从监管层面全面收紧新任期或从监管层面全面收紧 ESG 发展空间发展空间。特朗普已明确表态：重返白宫后将立即通过行政命令禁止 ESG 投资，并推动国会制定永久性禁令。鉴于共和党已在新一届国会中掌握两院多数，这一行政命令的落地可能性显著提升。外，特朗普竞选团队在其官方网站发布的Agenda 47施政纲领中再次强调禁止 ESG 投资的决心，认为 ESG 导致退休金管理成本上升和收益率下滑。我们预计特朗普新政府将从投资准入、监管框架、信息披露等多个维度构建系统性的 ESG 抑制机制。2.2 政策：政策：特朗普执政特朗普执政下下，多项，多项 ESG 法案法案将将面临面临搁置搁置 SEC 多项外规则和推进预计受阻。多项外规则和推进预计受阻。2024 年，以共和党治下各州、保守派团体和部分美国商会为代表的各方已就气候披露规则向最高法院提起诉讼。诉讼核心论点质疑美国证券交易委员会越权扩张监管范围，即从传统证券监管延伸至气候治理领域。诉讼方援引了众议院已通过的外优先考虑经济增长而非觉醒政策法案和 此HR 4790）作为法理支撑，这一法案旨在限制美国证券交易委员会执行 ESG 规则的能力，更强调财务重要性而非气候风险。在特朗普胜选的政治环境下，这一多层面压力可能导致 ESG 相关政策的实质性搁置或终止。2.2.1 外外气候信息披露规则气候信息披露规则和和 2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.8 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 2024 年 3 月 6 日，美国证券交易委员会此SEC）正式通过外面向投资者的气候相关信息披露的提升和标准化最终规则和(Climate Disclosure Rule)，为在美上市公司年度财务及非财务报告中的气候相关信息披露确立了标准。该规则整合了气候相关财务信息披露工作组此TCFD）的四大核心框架与外温室气体核算体系和 此GHG Protocol）的排放分类体系，旨在提升上市公司气候风险暴露和管理的透明度。虽然 SEC 并非立法机构，但该规则通过美国资本市场的传导作用将对全球企业产生实质影响，有助于缩小美国与欧盟及国际准则在气候信息披露标准上的差距。SEC 新规要求注册企业自 2025 年 12 月 31 日起，在年度报告和注册声明中披露符合重大信息定义的气候相关信息，即很可能对注册人的业务战略、经营成果或财务状况产生重大影响的信息。外规则和确立了四个核心披露领域：温室气体排放温室气体排放 在温室气体排放方面，大型注册企业需在季度和年度财务报告中系统披露范围 1（此运营直接排放）和范围 2此能源使用间接排放）中的重要排放数据。气候相关风险气候相关风险 要求公司披露重大气候相关风险：物理风险、转型风险此适应气候法规和标准带来的风险）和供应链风险。SEC 将特定的物理风险此如恶劣天气事件）纳入披露范围中，这些风险已经/可能使公司损失超过 1%的税前利润，公司将在财务报表中详细说明 类事件产生的资本化成本、法用、收法和损失。气候相关治理气候相关治理 要求公司披露董事会和管理团队如何评估和处理与气候相关的风险、用于识别和管理重大风险的流程以及为降低或适应 类风险而采取的行动此例如转型计划、情景分析、内部碳定价）。气候相关目标气候相关目标 SEC 新规旨在收集对公司业务、经营业绩或财务状况产生重大影响，或可能产生重大影响公司气候目标的信息。要求披露的信息包括公司计划为实现其气候目标而开展的活动以及实现目标的时间表。公司还需披露与碳抵消和可再生能源信用额度相关的资本化成本、法用和损失。2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.9 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 图表6：美国证券交易委员会气候披露规则与其他气候标准的比较 资料来源：Sustainalytics，国盛证券研究所 外气候信息披露规则和外气候信息披露规则和实施实施或面临搁置。或面临搁置。SEC 新规自发布后持续面临质疑，反对方主要认为其强制要求企业披露温室气体排放及气候风险信息的做法已逾越监管机构法定权限。在多起法律挑战的压力下，SEC 于 2024 年 4 月 4 日宣布暂缓执行该规则以接受司法审查，同时重申将继续维护规则的合法性。在特朗普政府即将上任的政治背景下，该规则与其他 ESG 相关监管措施的发展前景蒙上阴影。基于特朗普 前对 SEC 的施政风格，预计新一届政府将通过行政影响力减弱企业气候信息披露要求。2.2.2 外外人力资本披露规则人力资本披露规则和和 2020 年 8 月，美国证券交易委员会此SEC）发布外人力资本披露规则和(Human Capital Disclosure Rules)，要求上市公司披露对理解其业务必要的人力资本相关信息。该规则采用重要性原则作为信息披露的判断标准，即企业应披露可能影响理性投资者投资决策和投票行为的关键信息。外规则和赋予企业自主选择权，允许其基于自身情况和行业特点，灵活确定具体披露指标。公司可以灵活地选择披露多种指标包括：员工全职、兼职人数。人力资本目标信息此包括如何管理、发展和维持员工吸引力）。工作场所健康与安全政策和实践。员工多样性、公平和包容此DEI）的政策和实践。培训和开发计划，包括与 DEI 相关的计划。员工构成此包括员工流动率和临时工人数）。其他公司认为对于理解其员工以及任何相关风险或机遇必要的信息。2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.10 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 外人力资本披露规则和外人力资本披露规则和修订修订预计终止。预计终止。在外人力资本披露规则和随后的年报中，不到一半的公司新增了包括任何关于人力资本的定量披露。由于投资者的需求仍未得到满足，负责向证券交易委员会提供咨询的投资者咨询委员会 此IAC）再次提出了四项关于人力资本管理的具体披露：总员工法用、员工流动率、临时工占员工总数的百分比以及多元化指标。当前，SEC 正在讨论是否以及如何实施这些披露指标。但就当下局势看，这一修订提案很可能无法通过新一届国会的外国会审查法案和 此CRA）审查。图表7：人力资本衡量指标案例 资料来源：PWC，国盛证券研究所 2.2.3 外外ESG 基金基金命名规则命名规则和和 2023 年 9 月 20 日，美国证券交易委员会此SEC）对外投资公司法和下的Names Rule进行修订，旨在防范 ESG 术语的误导性使用和行业漂绿行为。新规要求基金名称须准确反映其投资策略，当基金名称暗示专注于特定投资领域时，需确保至少 80%的资产价值投向该领域。SEC 将 ESG 基金分为三个不同的等级：ESG 整合基金此整合基金此ESG-integrated funds）即 ESG 因素是投资选择的考量因素之一，但仅是众多考量因素中的一个。如果基金将ESG 因素纳入考虑，则需要披露其评估过程中使用的方法论和数据来源。基金随后将有责任持续评估其相对于所选标准的表现情况，或者移除 ESG 相关标签。ESG 主题基金此主题基金此ESG-focused funds）即将 ESG 特质作为（“重要”或（“主要”投资考量因素的基金。对于未将温室气体排放纳入考量的基金，需要在其信息披露文件的显著位置对 进行明确说明。对于将排放纳入考量的基金，需要披露其总体碳足迹此范围 1 范围 2）以及加权平均碳强度此WACI）。基金必须阐明其资产纳入和剔除的方法论，以及其在 ESG 相关代理投票中的表决信息。基金需要在标准化表格中发布其ESG方法论摘要，并在表格中提供指向详细说明的链接。影响力导向型基金此影响力导向型基金此Impact-focused funds）即将特定 ESG 成果作为基金明确投资目标的基金。投资者需要披露其如何衡量基金在ESG 目标方面的定性和定量进展情况，其中包括与环境目标相关的排放数据指标。2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.11 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 外规则和外规则和面临撤销风险。面临撤销风险。该外规则和的核心内容与欧盟的可持续金融披露法规此SFDR）和英国的可持续披露要求此SDR）制度部分相似。自生效之日起，净资产达到 10 亿美元或以上的基金将有 24 个月的时间此即 2025 年 12 月前）遵守（外规则和，而净资产低于 10亿美元的基金将有 30 个月的时间此即 2026 年 6 月前）遵守外规则和。然而，在当前政治环境下，该规则的最终实施面临重大不确定性。图表8：ESG Fund Disclosure 要求总结 资料来源：ESGBook，Aishwarya Shukla，国盛证券研究所 2.3 影响影响：ESG 投资放缓、监管力度与信息披露透明度下降投资放缓、监管力度与信息披露透明度下降 美国企业美国企业预计放缓预计放缓/暂停部分暂停部分 ESG 相关举措相关举措，企业责任感与治理退步企业责任感与治理退步。除 前分析的 ESG 投资限制，以及监管放松导致信息披露透明度预计下降外，特朗普胜选后，围绕美国 ESG 工作的法律及政策环境正在发生变化。一方面，SEC 监管框架的推进面临阻力；另一方面，企业开始重新评估其 ESG 实践，针对性地调整其经营管理策略，目前部分企业已开始行动。例如1 月，Meta 和亚马逊宣布终止涉及招聘、培训和供应商选择等环节的 DEI 项目；麦当劳宣布将取消为员工和供应商设定的多元化目标（此自发布目标以来已取得进展，包括将高管薪酬与到 2025 年提高女性和少数族裔在领导岗位中的比例挂钩）。外，沃尔玛、福特汽车和美国杂膨零售商 Tractor Supply 等美国大企业也相继收回 DEI 承诺。这一系列变化表明美国企业正在根据政策预期重新校准其 ESG 战略定位。2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.12 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 3.双碳双碳 3.1 主张主张：环境保护、清洁能源让步传统能源发展环境保护、清洁能源让步传统能源发展 变更近变更近 100 项环保政策，项环保政策，以以支持传统能源产业发展。支持传统能源产业发展。共和党虽然认识到传统能源和制造业在长期可持续发展方面存在局限性，但仍然重视这些行业在短期经济发展中的关键作用，特别是在就业创造和能源安全方面的战略价值。受竞选承诺约束、党派政治博弈以及传统产业利益集团影响，特朗普政府在首个任期表现出明显的去气候化倾向。在环境政策方面，特朗普政府系统性地推进监管松绑，正式撤销、废除或以其他方式推翻了近 100 项环境法规。例如：2017 年 6 月，美国宣布退出联合国 194 个缔约方达成的标志着对全球气候治理重要进展的外巴黎气候协定和，引发了国际社会的广泛关注。减减美国环保署高达 31%的预算，为减减幅度最大的联邦机构。环境保护署此EPA）废除奥巴马时期的外清洁电力计划和，发布“平价清洁能源”，赋予各州更宽泛的权限，自行决定如何限制二氧化碳和其他温室气体排放。废除奥巴马时期的 外清洁水规则和，使得至少数百万英亩的全国湿地将再次面临染费和开发、石油和天然气生产以及其他工业活动的风险。计划大力支持化石燃料行业，放宽了石油和天然气开采的限制，降低了汽车燃油效率标准，并开放了更多联邦土地用于化石燃料的开采。图表9：特朗普上一任期环保领域举措例举 机构机构/行政指令行政指令 领域领域 具体举措具体举措 环保署和交通运输部 汽车碳排放 减弱了奥巴马时代针对乘用车和轻型卡车的燃油经济性及温室气体标准。环保署 汽车碳排放 政府撤销加州自主设定汽车排放标准的权利。行政指令 气候承诺 正式宣布美国退出（外巴黎气候协议和，该协议是近 200 个国家通过的旨在避免灾难性气候变化的国际计划。环保署 甲烷排放 放宽了石油和天然气公司报告甲烷排放的要求。环保署 工厂染费物 撤销了克林顿时代旨在限制主要工业染费者有毒排放的规定，并随后提出规范更宽松标准的提案。环保署 温室气体排放 用“平价清洁能源”代替外清洁电力计划和，赋予各州更宽泛的温室气体排放权限。环保署 工厂染费物 放宽了对少数燃烧废煤发电厂的空气染费监管。行政指令 碳社会成本计算 指示各机构停止使用奥巴马时代的碳社会成本计算方法，规制者用 方法评估减少二氧化碳排放的长期经济效益。行政指令 气候承诺 撤销奥巴马总统的行政命令（外未来十年联邦可持续发展规划和，该命令设定了在 10 年内将联邦政府温室气体排放减少 40%的目标。资料来源：纽约时报，哥伦比亚法学院，中国能源报，VOX，新华网，WHYY，科学新闻，国盛证券研究所 第二任期内，第二任期内，美国环保政策、监管预计美国环保政策、监管预计维持维持宽松宽松。2025 年 1 月，特朗普任命其长期环境顾问埃德鲁索此Ed Russo）担任环境咨询工作组负责人。特朗普表示，“该工作组将就创造优质就业机会和保护自然资源的举措向其政府提供建议，通过这些举措，将实现美国能源主导地位，重建经济，大力开采石油。”足以见得在环境领域，特朗普的工作重心放在大力发展传统能源，意图大幅提升国内石油开采并就 创造就业岗位。鲁索曾多年担任特朗普企业的环境顾问，并在2016年撰写出版一本书公开称特朗普为“环保英雄”。作为特朗普执政理念的拥护者，我们预计美国环保政策预计持续宽松，具体可能表现为更宽松的排放标准、披露要求及染费监管。2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.13 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 3.2 政策：政策：美国最大规模气候投资法案外通膨胀削减减法案和美国最大规模气候投资法案外通膨胀削减减法案和效力预计减弱效力预计减弱 外通膨胀削减减法案和外通膨胀削减减法案和为为美国史上最大规模气候投资法案。美国史上最大规模气候投资法案。2022 年 8 月 16 日，拜登总统签署外通膨胀削减减法案和 此IRA），标志着美国启动迄今规模最大的气候投资计划。该法案总投资约 7370 亿美元，其中 3690 亿美元专项用于气候变化应对和能源安全建设，旨在推动绿色产业发展、激励清洁消法、强化本土制造业竞争力，并培育新能源汽车等战略性新兴产业。法案有望助力美国实现 2030 年温室气体排放较 2005 年降低 40%的目标。根据世界资源研究所此WRI）分析，IRA 资金配置以清洁电力税收抵免为主，占总支出 41%。具体激励措施包括：对可再生能源发电的运营期支持此每兆瓦时最高 27.50美元，期限 10 年）和对合格能源设施此含太阳能、风能发电和独立储能项目）的前期投资支持此最高 30%税收抵免）。预计这些政策将显著推动美国清洁能源发展：到 2030 年清洁能源发电占比有望达到 40%，同时通过降低项目开发商的平准化电力成本 此LCOE）40-60%，实现商业用电成本的整体下降。图表10：IRA 各类气候和清洁能源支出占比此%）资料来源：WRI，国盛证券研究所 特朗普政府预计对特朗普政府预计对 IRA 开展开展部分撤销部分撤销及及未使用未使用资金回收。资金回收。特朗普认为可再生能源成本过于昂贵，提出一系列能源政策转向：承诺上任首日即撤销拜登政府的海上钻井禁令，限制风电项目建设，同时扩大化石能源开采以降低能源成本。与 同时美国将在很多地方增加钻探，能源成本将会大幅下降。2024 年 12 月，特朗普进一步宣布将致力于废除 外通膨胀削减减法案和，并收回未使用资金，包括取消电动汽车 7500 美元消法者税收抵免和美国邮政服务净零排放资金支持等具体措施。按照程序，废除该外法案和可能需要获得国会批准，包括公用事业在内的行业团体和国会中的一些共和党议员仍在努力推动保留清洁能源税收抵免等核心条款。2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.14 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 3.3 影响影响：美国美国“退群“退群”后后，中、欧气候领导力预计进一步提升中、欧气候领导力预计进一步提升 撤销撤销 IRA 预计掣肘电动汽车、清洁能源预计掣肘电动汽车、清洁能源和和制造、节能建筑等行业发展。制造、节能建筑等行业发展。电动车领域，IRA提供了 142 亿美元的零排放车辆此如电动汽车）购买激励措施，还设立了 29 亿美元的混合动力、电动和氢能源汽车贷款和补助金，而特朗普团队建议并将目前用于建设充电站和提高电动汽车购买力的资金重新分配至国防优先事项；清洁能源方面，为风能、太阳能、地热和先进核能提供 627 亿美元新增税收抵免，为核能运营提供 300 亿美元税收抵免，并延长风能和太阳能发电 511 亿美元现有税收抵免。鉴于特朗普对光伏、风能发展持保留态度，这些支持政策可能面临调整；制造业、节能建筑方面，IRA 创建了 3700万美元的新激励措施鼓励公司在美国制造清洁能源技术、延长并增加 370 亿美元的节能物业税收抵免。然而，类低碳转型、清洁技术相关税收抵免政策均面临资金力度重新考量、甚至取消抵免，对推进行业低碳发展或造成重大不利影响。图表11：IRA 投入资金重点领域及金额此亿美元）行业 细分行业 金额此亿美元）电动汽车 零排放车辆 142 混合动力、电动和氢能源汽车 29 零排放邮车 30 清洁燃料 氢能 132 低碳汽车和飞机燃料 86 清洁能源 零排放电力来源和储能 627 风能和太阳能发电 511此现有抵免延长）核能 300 能源基础设施 电网更新 10 提高发电和输电效率 68 电力传输 23 制造业 清洁能源技术 0.37 减少能源密集型行业排放 53 贫困和农村社区 能源投资 200 监测和减少染费 148 清洁能源技术投资 132 节能建筑 住宅建筑 90 节能物业 370 农业资金 改善土壤碳含量 167 气候适应力 降低野火风险 48 干旱 46 沿海地区投资和气象预报 46 联邦等机构研究 42 资料来源：Reuters，国盛证券研究所 特朗普上任预计特朗普上任预计导致美国额外排放导致美国额外排放 40 亿吨温室气体，亿吨温室气体，预计预计导致全球气候损失超过导致全球气候损失超过 9000 亿美元。亿美元。Carbon Brief 基于多个美国研究模型分析得出，与拜登的计划相比，到2030 年特朗普执政可能会导致美国额外排放 40 亿吨温室气体此约为欧盟与日本年度排放总和），这一排放量将抵消过去五年全球清洁能源技术部署成果的两倍。在减排目标方2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.15 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 面，Carbon Brief 预计特朗普第二任期将导致美国 2030 年温室气体排放量仅较 2005 年水平下降 28%，显著偏离外巴黎协定和设定的 50-52%减排目标。若以美国环境保护署最近更新的碳的社会成本估算，即到 2030 年，每吨二氧化碳的碳成本约为 230 美元，这额外的 4Gt CO2e 排放将导致全球气候损失超过 9000 亿美元。作为全球最大经济体，美国气候政策的转向不仅将延缓全球减碳进程，更可能危及将全球升温控制在 1.5 摄氏度以内的国际气候目标。图表12：特朗普、拜登执政下美国温室气体排放预测此十亿吨二氧化碳当量）资料来源：Carbon Brief，国盛证券研究所 资产管理机构气候倡议参与度可能降低。资产管理机构气候倡议参与度可能降低。在共和党持续对 ESG 投资施压的背景下，大型资产管理机构开始调整其气候行动立场，减少了对气候倡议的参与。例如，先锋集团于 2022 年退出了“净零排放资产管理人倡议”（此NZAM），道富银行今年早些时候退出了“气候行动 100 ”此CA100 ）。这一趋势可能引发更多美国企业重新审视其气候承诺，对绿色投资支持力度发生不利影响，进一步影响全球气候投资格局。全球能源转型趋势全球能源转型趋势预计预计保持韧性，中欧有望强化气候领导力保持韧性，中欧有望强化气候领导力。特朗普政府的能源政策可能通过压低化石能源价格影响全球能源市场，导致部分国家放缓能源转型步伐。然而，这一政策转向也可能激励欧洲和中国加大新能源投资，增强能源独立性，并在美国可能让出的技术和市场空间中扩大影响力。尽管政策变化可能在短期内影响全球气候谈判进程和低碳转型速度，但能源转型的根本趋势预计将保持稳定，这主要源于清洁技术持续进步、可再生能源成本持续下降，以及其他主要经济体的政策支持。考虑到美国气候政策的周期性波动此四年一变）以及应对气候变化的长期性质，美国的阶段性退群可能为中国和欧洲提供更大的国际气候治理话语空间和领导机遇。2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.16 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 4.风险提示风险提示 政策变更风险：政策变更风险：本文基于当前特朗普及其党派官方表态作出政策分析与预测，但特朗普政府尚未公布正式条款，执政理念与推行政策可能存在变更、推迟、终止等风险。政策执行力度不及预期风险：政策执行力度不及预期风险：报告根据政策内容预测对国家、行业的潜在影响，但存在政策执行进度、应对重视度低于预期的可能，导致实际影响与预测出现偏差。数据测算存在误差风险：数据测算存在误差风险：报告中引用学术机构及专家的数据，包括 GDP 影响、成本下降幅度、温室气体排放预测等，其中包括大量假设，存在数据测算误差风险。2025 01 18年 月 日 gszqdatemark P.17 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 免责声明免责声明 国盛证券有限责任公司此以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。分析师声明分析师声明 本报告署名分析师在 声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。投资评级说明投资评级说明 投资建议的评级标准投资建议的评级标准 评级评级 说明说明 评级标准为报告发布日后的 6 个月内公司股价 此或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指此针对协议转让标的）或三板做市指数 此针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准。股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在 15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在 5%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5% 5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在 5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在 10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10% 10%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在 10%以上 国盛证券研究所国盛证券研究所 北京北京 上海上海 地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 楼中海地产广场东塔 7 层 地址：上海市浦东新区南洋泾路 555 号陆家嘴金融街区 22栋 邮编：100077 邮编：200120 邮箱： 电话：021-38124100 邮箱： 南昌南昌 深圳深圳 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道 1115 号北京银行大厦 地址：深圳市福田区福华三路 100 号鼎和大厦 24 楼 邮编：330038 邮编：518033 传真：0791-86281485 邮箱： 邮箱： 2025 01 18年 月 日

2025-01-20 17页 5星级

2025年房地产行业年度策略-250116（48页）.pdf

中 泰 证 券 研 究 所专 业 领 先 深 度 诚 信2 0 2 5.1.1 6证券研究报告2025年房地产行业年度策略分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email： 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email： 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email： 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：目录目录CONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所政策回顾及未来展望行业基本面数据及房企销售数据行业土地市场数据板块财务分析01.02.03.04.投资建议05.风险提示06.gZ9UnZpYmUoPnP8OdN8OmOmMnPtOjMqQrQeRrQsN7NpPxOvPmOxPuOmMoMCONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所1政策回顾及未来展望政策回顾及未来展望政策回顾及未来展望 回顾2024年，房地产行业的政策定调出现了明显的转向，4月30日，政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产聚焦去库存”；9月26日，政治局会议首次提要“促进房地产市场止跌回稳”，这两轮的政策定调非常积极。以430和926时点提出的政策为纲领，中央及各地方层面推动房地产行业筑底回稳的决心更加明确，相应的放松政策持续推出。从全国层面来看，包括下调首套房和二套房首付比例，下调房贷和公积金贷款利率，税费减免，收购存量房，允许专项债用于收储存量房和土地，通过货币化安置实施100万套城中村及危旧房改造，加大“白名单”贷款力度等。从地方层面来看，各地持续放松限购政策，下调房贷利率下限等。展望2025年，“稳楼市”和“止跌回稳”的积极定调，凸显中央对于推动房地产市场筑底企稳的决心。我们认为，政策有望从三个方向发力，一是“加大收储力度”，即各地加码收储存量房和土地的力度，并以此为抓手推动构建房地产发展的新模式；二是需求端多措并举，进一步降低购房门槛和购房成本、满足不同层面的购房需求和提升住房品质，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足及支持房企的合理融资需求。预测2025年，考虑到当前行业供需两端仍面临一定压力，需求端的购买力和信心较弱、供给端的有效土地供应较少，拿地规模依旧下滑，预计2025年行业数据仍然弱势，筑底修复并非一蹴而就。我们预计2025年，商品房销售面积增速为-5%、商品房销售金额增速为-6%、房地产开发投资完成额增速为-9.5%、新开工面积增速为-15%、竣工面积增速为-15%。51 1-6 6月中央月中央&地方政策回顾地方政策回顾时间施政主体政策内容1月中央央行、金融监管总局、住建部：住房城乡建设部与金融监管总局联合发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知。地级及以上城市需建立融资协调机制，支持正常开发和暂时困难但资金平衡的项目融资需求，房地产融资协调机制落地央行：人民银行继续落实差别化住房信贷政策，指导金融机构有序降低存量首套房贷利率，配合城市政府因城施策调整房贷利率下限，支持刚性和改善性住房需求；央行重启大规模抵押补充贷款（PSL），投放规模超3500亿元，支持保障性住房建设、城中村改造和平急两用基础设施2月中央央行：2024年2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整至3.95%，为2019年以来最大单次降幅，房贷利率进一步接近历史最低水平自然资源部、国资委、税务总局、金融监管总局：推进“全程网办”，创新项目建设全生命周期登记，优化企业涉不动产登记服务，免收小微企业登记费3月中央政府工作报告:一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式，推进保障性住房建设与供给地方北京：废止“离异3年内限购”政策，离婚后购房不再受限购时间约束；杭州：购买二手房不再审核购房人资格，增值税征免年限统一为2年；4月中央中央政治局会议：强调统筹消化存量房产与优化增量住房政策，推动房地产发展新模式，持续防范化解房地产风险，做好保交房工作，保障购房人合法权益人民银行、金融监管总局：推动利率市场化改革，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，降低居民信贷成本，促进刚需和改善性需求释放地方郑州、烟台、福州等：郑州、烟台、福州等地宣布阶段性取消首套住房商业贷款利率下限，实际房贷利率由商业银行市场化确定，以支持购房需求；长沙、成都宣布放开限购政策。5月中央住建部、自然资源部：推动在建已售项目交付，允许地方政府以“收回、收购”等方式处置闲置存量住宅用地，并用于保障性住房央行、金融监管总局：首套房商业贷款最低首付款比例降至15%，二套房降至25%；取消全国层面首套和二套住房商业贷款利率下限，调控权下放地方地方杭州：全面取消住房限购6月中央国务院常务会议：强调要统筹消化存量房产、盘活土地资源，推进已出台政策措施落地见效，探索稳市场新举措，构建房地产发展新模式地方北京：首套房：首付款比例调整为20%，房贷利率最低为LPR-45BP；二套房：五环外首付比例降至30%，支持多子女家庭改善性需求，认定第二套住房为首套资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所67 7-1212月中央月中央&地方政策回顾地方政策回顾时间施政主体政策内容7月中央三中全会：强调加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房供给，满足刚性和改善性住房需求，赋予城市房地产调控自主权，允许取消或调减住房限购政策中共中央政治局：坚持消化存量与优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，持续做好保交房工作，防范化解房地产风险央行：5年期以上LPR下调10BP至3.85%，进一步降低购房成本，释放需求潜力8月中央央行：扎实落实3000亿元保障性住房再贷款政策，推动建立租购并举的住房制度，支持保障性住房建设与供住建部：全国已筹集112.8万套保障性住房，完成年度计划的66.2%，投资金额达1183亿元，进一步推进保交房工作9月中央中共中央政治局：提出加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活闲置土地，推动完善土地、财税、金融等政策，推动房地产发展新模式央行、金融监管总局：央行降准0.5个百分点，公开市场逆回购利率下调20BP，释放中长期资金约1万亿元，降低居民与企业资金成本地方全面优化限购与首付政策：-广州：全面取消住房限购政策。-上海：非沪籍居民外环外社保年限降至1年，外环外首套房首付降至15%，二套降至25%。-深圳：非核心区限购取消，首套房首付降至15%，二套降至20%，并支持多孩家庭按首套政策贷款大连、呼和浩特、沈阳市政府：支持居民提取住房公积金账户余额用于支付购房首付款，减轻居民置业资金压力合肥、青岛市政府：合肥、青岛两地发布政策支持国有企业收购商品住房，用作保障性住房，缓解市场存量压力资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所77 7-1212月中央月中央&地方政策回顾地方政策回顾时间施政主体政策内容10月中央财政部：允许专项债券用于土地储备，支持收购存量房用于保障性住房，优化税收政策，研究调整普通住宅和非普通住宅标准央行：1年期和5年期以上LPR均下调25BP，分别降至3.1%和 3.6%，房贷利率再创新低，降低购房成本住建部：取消限购、限售、限价、普通住宅标准；下调首付比例至15%，降低存量房贷利率与换购税费地方天津市政府：取消本市新建商品房和二手房限购政策，最低首付款比例统一为15%，不再设置价格上限优化限售与限价政策：-杭州：取消新出让土地的限价要求，限售政策放松。-成都：新房与二手房取得产权证后即可上市交易。-西安：取消价格指导，降低购房限制11月中央全国人大常委会：通过化债议案，增加6万亿元地方政府专项债务限额，用于置换存量隐性债务，推动经济平稳发展财政部、税务总局、住建部：对购买家庭唯一住房的契税税率降至1%（140以下）或1.5%（140以上）；取消普通住宅和非普通住宅标准，统一增值税政策自然资源部：发布通知允许使用专项债资金回购闲置存量土地，优先收回企业无力开发的住宅和商服用地，改善土地供求关系地方北京市、上海市、深圳市政府：优化住房税收政策，取消普通住房与非普通住房标准，销售2年以上住房免征增值税，促进住房市场流通长沙市政府：全面取消商品住房限售，取得不动产权证书后可上市交易，促进二手房市场活跃12月中央中共中央政治局：加力实施城中村和危旧楼改造，充分释放刚性和改善型住房需求潜力；合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作；推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所8与与20142014年的政策周期对比年的政策周期对比资料来源：中指研究院综合整理、中泰证券研究所政策类型政策类型20142014年周期年周期本轮周期本轮周期限购2014年6月至9月，多数城市解除限购，至10月仅余北上广深限购未取消多数城市解除限购，当前仅北上深、海南省部分城市限购未全部取消首付比例2016年2月，非限购城市首套首付比例最低20%二套最低首付30 24年9月全国最低要求：首套及二套房商贷比例不低于15%；北京、上海、深圳执行最低首套15%，二套20%-25%；房贷利率贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2016年个人首套房贷利率下限约为3.43%除北上深外，其余城市取消利率下限。2024年10月新发放个人住房贷款利率约为3.15%。多个城市首套房贷利率已低于3%。交易税费契税：契税：唯一住房：90m2及以下，1%税率；90m2以上，1.5%税率。二套住房：90m2及以下，1%税率；90m2以上，2%税率；北上广深契税税率3%。增值税：增值税：北上广深购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的另作规定，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。契税：契税：唯一住房：140m2及以下的，1%税率；140m2以上，1.5%税率。二套住房：140m2及以下，1%税率；140m2以上，2%税率。增值税：增值税：北上广深取消普宅和非普宅标准后，与全国其他地区适用统一增值税政策，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。去库存政策2014年央行创设PSL为棚改提供长期稳定资金2014-2018年PSL净新增3.4万亿元2015.8：要求棚改货币化安置不低于50 15-2018：棚改实际开工量超2400万套 2024.5：3000亿元保障性住房再贷款收购存量房，盘活闲置土地 2024.10：通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造 融资政策2014.9:支持房企在银行间市场进行债务融资2015.9:下调房地产项目最低资本金比例（其他开发项目由30%降为25%）2022.9、2023.1:共推出3500亿保交楼专项借款资金2022.11：推出2000亿保交楼贷款支持计划；出台“金融16条”2024.1、2024.10：建立城市房地产融资协调机制，“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元9CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所2行业基本面数据及房企销售情况102.2.行业基本面行业基本面2024年1-11月，行业景气度持续下行，市场情绪较弱，整体销售表现不佳；房地产开发投资降幅持续扩大，新开工相对弱势，竣工数据表现较弱，资金来源数据下滑。在政策定调放松后，年末行业销售数据有所企稳。具体数据方面：2024年1-11月商品房销售面积同比-14.3%，较2024年1-10月的增速上升1.5pct，商品房销售金额同比-19.2%，较2024年1-10月的增速上升1.7pct。2024年1-11月房地产投资同比-10.4%，较1-10月增速下降0.1pct。2024年1-11月新开工增速同比-23.0%，较1-10月增速下降0.4pct。2024年1-11月竣工面积同比-26.2%，较1-10月增速下降2.3pct。2024年1-11月房地产开发企业到位资金同比-18.0%，较1-10月增速上升1.2pct。112.1.2.1.行业基本面行业基本面-销售销售2024年1-11月，商品房销售面积同比-14.3%，较2024年1-10月的增速上升1.5pct，销售金额同比-19.2%，较2024年1-10月的增速上升1.7pct。当前行业销售增速仍处下滑阶段，但在“止跌回稳”及“稳楼市”的政策基调下，行业基本面开始企稳，年末整体市场热度开始回升。展望2025年，在中央政治局会议的重要定调后，市场对政策的宽松预期有望进一步提升，我们预计，在“止跌回稳”的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步回稳。展望2025年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-6%。图表：房地产销售金额当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：房地产销售面积当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所122.1.2.1.行业基本面行业基本面-销售销售展望2025年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-6%。2024年在行业政策持续放松的背景下，行业销售仍旧不振，年末销售面积增速有所回升，此外，2024年房企拿地意愿仍低，2025年有效供应受限，因此，我们预测行业在供需仍弱的背景下，销售面积同比下滑5%。2024年行业销售金额也出现显著下滑，各地打折项目持续增多，对未来整体销售均价造成冲击，我们预计，在房企持续打折售房的背景下，2025年行业销售均价将小幅下滑，并使得全年销售金额同比下滑6%。资料来源：Wind、中泰证券研究所资料来源：Wind、中泰证券研究所132.1.2.1.行业基本面行业基本面-销售销售分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-13.7%、-14.5%、-15.7%和-11.5%，东北区域表现最强，东部次之，各区域销售增速均表现不佳，东北和东部地区相对优于其他区域。从销售均价来看，2024年1-11月商品房累计销售均价为9884.7元/平方米，较1-10月上升约22.7元/平方米。图表：2024年1-11月房地产分区域销售情况资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：房地产当月销售均价及累计销售均价资料来源：Wind、中泰证券研究所142.2.2.2.行业基本面行业基本面-投资投资2024年1-11月，房地产开发投资额为93634亿元，同比-10.4%，较1-10月下降0.1pct。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。展望2025年，我们预计，房地产开发投资额同比-9.5%。图表：房地产开发投资额当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所投资方面：受房企拿地减少所影响，市场供给将减少，预计新开工同比下滑15%，同时过往较低的新开工数据将拖累竣工，预计竣工同比下降15%，综合来看，投资受拿地、新开工、竣工等因素的综合影响，预计房地产投资开发完成额同比下滑9.5%。152.2.2.2.行业基本面行业基本面-开竣工开竣工2024年1-11月，新开工增速同比-23.0%，较1-10月下降0.4pct，其中11月单月新开工面积同比-26.5%，较10月回升0.06pct；1-11月竣工面积同比-26.2%，较1-10月增速下降2.3pct。展望2025年，我们预计，新开工面积同比-15%，竣工面积同比-15%。我们认为，房企拿地强度下滑及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据及新开工增速将维持低位，未来仍难走强。竣工方面，表现同样弱势，一方面是前期较弱的新开工面积传导所致，另一方面是保交楼政策的力度逐步下降。图表：新开工面积当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：竣工面积当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所162.3.2.3.行业基本面行业基本面-到位资金到位资金2024年1-11月，房地产开发企业到位资金同比-18.0%，较2024年1-10月增速上升1.2pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-6.2%、-11.0%、-25.2%及-30.4%，各项数据均同比负增长，个人按揭贷款下滑幅度最大。当前，供需不振同时房企债务压力较大，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，4万亿“白名单”政策的释放，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。图表：到位资金当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：资金来源当月同比及累计同比资料来源：Wind、中泰证券研究所172.4.2.4.房企销售表现房企销售表现根据克而瑞发布的中国房地产企业销售TOP100排行榜，1-11月百强房企累计实现销售金额37123亿元，同比下降-32.9%，11月单月TOP100房企销售同比-9.8%，下滑幅度有所收窄。综合来看，中央政治局会议定调“止跌回稳”和“稳楼市”后，重点城市进一步放开限购政策，同时，全国下调房贷利率、首付比例、调低税费，政策端保持发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。图表：全国商品房及TOP100房企累计销售金额及同比资料来源：克而瑞、中泰证券研究所182.4.2.4.房企销售表现房企销售表现 房企销售表现-TOP30图表：TOP100房企月度销售金额及同环比资料来源：克而瑞、中泰证券研究所CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所3行业土地市场数据203.1 3.1 推出建面与土地出让金推出建面与土地出让金土地推出建面方面，2024年Q3全国供给土地规划建面8.27亿方，同比增速为-14.2%。土地出让金方面，2024年Q3全国实现土地出让金0.72万亿，同比增速为-29.16%。土地推出规划面积和成交金额同比下滑，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，市场目前正在经历冷却期。图表：全国累计供给建面及同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：全国累计出让金及同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.00.0000000200000300000400000500000600000700000供给规划建面(万)同比(%)-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.00.00P.0000002000030000400005000060000700008000090000土地出让金(亿元)同比(%)213.1 3.1 推出建面与土地出让金推出建面与土地出让金从Q3单月表现来看，2024年7-9月全国全口径推出建面分别为2.40亿平、2.67亿平、3.20亿平，同比 7.53%、-18.66%、-22.42%。各月全口径成交用地建面分别为1.36亿平、1.28亿平、1.37亿平，同比-8.55%、-7.51%、-14.20%。全口径出让金分别为2057.35亿元、2228.04亿元、2920.38亿元，同比-31.70%、-39.94%、-15.35%。图表：全国单月推出和成交建面及同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：全国单月出让金及其同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.0000002000030000400005000060000700008000090000100000推出规划建筑面积(万)成交建设用地面积(万)推出规划建筑面积-同比(%)成交建设用地面积-同比(%)-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00 .00.000004000600080001000012000土地出让金(亿元)土地出让金-同比(%)223.1 3.1 推出建面与土地出让金推出建面与土地出让金从城市能级来看，2024年Q3一线城市的土地出让金为1066.96亿元，同比-37.40%，占全国比重14.81%，二线城市的土地出让金为2474.51亿元，同比-37.26%，占全国比重34.34%，三四线城市的土地出让金为3664.3亿元，同比-18.99%，占全国比重的50.85%。总体来看，2024年Q3一线城市土地出让同比下降幅度较大，二线城市和三四线城市的土地出让占全国比重较大。重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2024年Q3全口径累计土地出让金分别为311.92亿元、385.78亿元、331.38亿元、37.89亿元，同比分别为-28.23%、-43.93%、-31.29%、-61.88%。图表：2024Q3各线城市土地出让金及其同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：2024Q3一线城市土地出让金及其同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所1066.962474.513664.37205.77-40.00%-35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.000002000300040005000600070008000一线城市二线城市三四线城市全国2024Q3（亿元）同比-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.000040060080010001200北京上海广州深圳一线城市2024Q3（亿元）同比233.1 3.1 推出建面与土地出让金推出建面与土地出让金图表：2024Q3各线城市土地出让金及其同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所-300-200-10001002003004002023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09一线城市同比（%）二线城市同比（%）三线城市同比（%）全国同比（%）243.2 3.2 溢价率溢价率从溢价率数据来看，2024年Q3土地出让平均溢价率3.75%，相比2023年Q3下降0.15个百分点。从城市能级来看，2024年Q3一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看，2024年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。分区域来看，2024年Q3珠三角的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2024年9月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为0.22%、10.34%、3.10%、4.01%、1.52%。图表：各线城市单月全口径土地溢价率资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：各区域城市单月全口径土地溢价率资料来源：中指研究院、中泰证券研究所0.00%2.00%4.00%6.00%8.00.00.00.00 22-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09一线城市二线城市三四线城市全国0.00%2.00%4.00%6.00%8.00.00.00 22-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09东北珠三角中西部长三角环渤海253.2 3.2 溢价率溢价率图表：各线城市单月全口径土地溢价率资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：各区域城市单月全口径土地溢价率资料来源：中指研究院、中泰证券研究所0.00%2.00%4.00%6.00%8.00.00.00.00 22-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09一线城市二线城市三四线城市全国0.00%2.00%4.00%6.00%8.00.00.00 22-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09东北珠三角中西部长三角环渤海263.2 3.2 溢价率溢价率图表：2024Q3各城市溢价率大于20%的地块数（全口径）资料来源：中指研究院、中泰证券研究所01020304050607080901002024Q3 超过20%溢价率的地块数（个）273.2 3.2 溢价率溢价率图表：2024Q3重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径)资料来源：中指研究院、中泰证券研究所地块名称地块名称地块编号地块编号城市城市用地性质用地性质规划建筑面积规划建筑面积()成交价成交价(万元万元)溢价率溢价率(%)嘉峪关市与玉门市交界处312线北侧2024JX-04号国有建设用地使用权嘉峪关市供电用地216671570.8615708500石洞街道510504-2024-C-001泸州市商业/办公用地8781410010.813072.11严陵镇桂花社区1-1-19-269内江市住宅用地8306123940.1812702.24护国镇510503-2024-B-013泸州市住宅用地341971222.541621.89上合示范区规划东西大通道南侧、规划温州路东侧370281006231GB00248W00000000青岛市工业用地2959924390615.48临海市东塍镇灯城村（22-2-2地块）331082101226006临海市工业用地159464180553.13临海市东塍镇灯城村（22-2-1地块）331082101226005临海市工业用地167133980494.03温州市丰双片区鞋都单元E-12-1地块温州市丰双片区鞋都单元E-12-1地块温州市工业用地83612375.54483.67临海市括苍镇括苍山米筛浪区块（24-7地块331082107212102临海市商业/办公用地74495210415.84温州湾新能源科技产业园A-06c-3地块温州湾新能源科技产业园A-06c-3地块温州市工业用地120042470384.31283.3 3.3 流拍率流拍率图表：全国土地单月流拍率（%）资料来源：中指研究院、中泰证券研究所0102030405060流拍率(%)293.4 3.4 高总价及高溢价率地块的城市分析高总价及高溢价率地块的城市分析2024年Q3高总价地块数共有4宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q3总价超过50亿元的地块北京有1块、上海有2块、广州1块。图表：2023年以来地价50亿元地块按城市分布资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：2023年以来地价50亿元地块按月分布资料来源：中指研究院、中泰证券研究所17145322111024681012141618北京 上海 广州 厦门 深圳 杭州 天津 武汉 南京超过50亿元的地块数（个）303.4 3.4 高总价及高溢价率地块的城市分析高总价及高溢价率地块的城市分析图表：2024Q3土地总价超过50亿元地块概览资料来源：中指研究院、中泰证券研究所宗地名称宗地名称城市城市规划用途规划用途成交总价成交总价(万元万元)规划建筑面积规划建筑面积()天河区临江大道北侧AT080722地块广州市二类居住用地R2兼容 商业用地B1,商务用 地B21175509175561北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地北京市二类城镇住宅用地、零售商业用地890100162895静安区灵石社区N070402单元094a-14地块上海市居住用地,办公楼63656193228静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块上海市居住用地56598749585东延路南、西华林街东苏州市普通商品住房用地51988189635313.4 3.4 高总价及高溢价率地块的城市分析高总价及高溢价率地块的城市分析从高溢价率城市数量来看，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为17城（8月、9月分别为15、15城）；溢价率超过30%的城市数目为6城（8月、9月分别为9、10城）。住宅口径土地溢价率方面，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为22城（8月、9月分别为14、17城）；溢价率超过30%的城市数目为14城（8月、9月分别为9、13城）。图表：按全口径溢价率的城市数目分布情况资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：按住宅溢价率的城市数目分布情况资料来源：中指研究院、中泰证券研究所0510152025303540452023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/2023/2023/2024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/110 0%大于30101520253035402023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/10/12023/11/12023/12/12024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/110 0%大于3023.5 3.5 各省市土地出让金统计各省市土地出让金统计图表：2024年Q3各省市全口径出让金及增速资料来源：中指研究院、中泰证券研究所-100%-50%0P00 0%00050004006008001000120014001600山东福建河南河北新疆建设兵团重庆湖南湖北海南江西黑龙江天津陕西贵州新疆江苏安徽上海吉林宁夏甘肃山西四川广西浙江云南内蒙古辽宁广东北京青海土地出让金（亿元）同比33CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所4板块财务分析344.1.4.1.板块财务分析板块财务分析-营业收入营业收入我们选取申万房地产板块的117家公司，以2024年三季报数据作为板块数据的样本，另选取5家A股上市公司中销售排名靠前的大中型房企，作为5家大中型房企进行着重分析，这5家包括：万科A、招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份。2024年前三季度，板块整体营业收入同比增速-26.21%，5家大中型房企营业收入同比增速-15.23%，2024年前三季度，5家大中型房企的收入表现强于板块。图表：板块营业收入及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企营业收入及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所354.2.4.2.板块分析板块分析-归母净利润归母净利润2024年前三季度，板块整体归母净利润同比-53.44%，5家大中型房企归母净利润分别同比为-112.91%。前三季度，5家大中型房企的业绩表现明显弱于板块。图表：板块归母净利润及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企归母净利润及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所364.3.4.3.板块财务分析板块财务分析-销售回款销售回款2024年前三季度，板块整体销售商品及提供劳务收到的现金同比-34.91%，5家大中型房企销售商品及提供劳务收到的现金同比-33.58%，5家大中型房企的销售回款表现强于板块。整体来看，行业销售数据下滑的背景下，房企在未来一段时间内销售回款方面仍将面临较大压力。图表：板块销售商品、提供劳务收到的现金及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企销售商品、提供劳务收到的现金及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所374.4.4.4.板块财务分析板块财务分析-盈利能力盈利能力2024年前三季度，板块整体销售毛利率13.30%，销售净利率为-3.61%，5家大中型房企销售毛利率为12.11%，销售净利率为0.39%，板块整体盈利能力有所下滑，而5家大中型房企的盈利能力明显好于板块。总体来看，5家大中型房企盈利能力及运营能力显著优于板块，在行业政策持续放松的背景下，未来有望率先受益于行业的复苏。图表：板块销售毛利率及销售净利率资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企销售毛利率及销售净利率资料来源：Wind、中泰证券研究所384.5.4.5.板块财务分析板块财务分析-费用管控费用管控2024年前三季度，板块整体期间费用率为10.70%，5家大中型房企期间费用率为6.24%。总体来看，三季度，板块整体费用率有所下降，而5家大中型房企的费用管控能力显著优于板块。图表：板块期间费用率资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企期间费用率资料来源：Wind、中泰证券研究所394.6.4.6.板块财务分析板块财务分析-少数股东损益占比少数股东损益占比2024年前三季度，板块整体少数股东损益占比同比0.29%，5家大中型房企少数股东损益占比同比为0.62%，5家大中型房企的少数股东损益占比较多。图表：板块少数股东权益及占比资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企少数股东权益及占比资料来源：Wind、中泰证券研究所404.7.4.7.板块财务分析板块财务分析-货币资金货币资金2024年前三季度，板块整体在手货币资金同比-22.56%，5家大中型房企在手货币资金同比-16.00%，三季度，5家大中型房企在手货币资金的降幅小于板块。图表：板块货币资金及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企货币资金及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所414.8.4.8.板块财务分析板块财务分析-现金短债比现金短债比2024年前三季度，板块整体的现金短债比为0.82，5家大中型房企的现金短债比为1.39。总体来看，板块整体短期偿债压力增加，而5家大中型房企的短期偿债能力明显优于板块。图表：板块现金短债比资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企现金短债比资料来源：Wind、中泰证券研究所424.9.4.9.板块财务分析板块财务分析-财务杠杆率财务杠杆率2024年前三季度，板块整体资产负债率为74.67%，5家大中型房企资产负债率分别为72.59%。2023年前三季度，板块整体剔除预收账款后的资产负债率为56.88%，5家大中型房企剔除预收账款后的资产负债率为63.98%。总体来看，板块整体杠杆率有所下降，而5家大中型房企的杠杆率优于板块，在“去杠杆”政策的指引下，房企的负债率普遍得到了改善。图表：板块资产负债率资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企资产负债率资料来源：Wind、中泰证券研究所434.10.4.10.板块财务分析板块财务分析-净负债率净负债率2024年三季度，板块整体净负债率为105.61%，5家大中型房企净负债率为60.25%。总体来看，过去几年，受制于货币资金的快速减少，板块整体净负债率趋于上升，而5家大中型房企的净负债率相对于板块更低。图表：板块净负债率资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企净负债率资料来源：Wind、中泰证券研究所42.77Q.65R.09.25%0 0Pp 21202220232024Q3大中型房企净负债率（大中型房企净负债率（%）74.35.900.695.61PTXbfptx260 21202220232024Q3板块净负债率（板块净负债率（%）44CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所5投资建议45投资建议投资建议2024年，房地产行业延续了自2021年下半年以来的下滑态势，行业基本面数据全面下行，销售端表现不佳，房企在资金端承压。在供求关系发生重大变化的背景下，行业和公司的发展都面临了前所未有的挑战。当前从中央到地方的各级政府，政策均保持着较强的支持力度，各项宽松政策的持续推进有助于扭转当前楼市的预期，我们预计，随着政策端的持续放松，行业的新模式持续探索，未来房地产行业将实现健康平稳的发展。从行业基本面来看，当前房地产行业仍处于下行调整期，销售和投资等各项数据均持续回落。但在政策放松力度持续加大的情况下，行业下行趋势减缓，未来基本面将探底回稳。从板块财务表现来看，2024年前三季度房企的盈利能力与现金流普遍承压，但随着政府让利以及集中供地利润空间的改善，行业的利润率有望得到改善；同时随着供需两端政策的密集出台，房企资金链的紧张也有望逐步得到缓解。从房企来看，头部央企、国企和安全稳健的部分民企的市场份额有望进一步提升。在“稳楼市”和“止跌回稳”的积极定调下，政策端持续推动房地产市场筑底企稳，宽松政策持续推进，未来有望推动整体行业复苏与估值修复。我们建议重点关注业绩稳定性强、经营能力土储、信用优势明显的头部房企，如招商蛇口、中华企业等，并关注滨江集团、保利发展、华发股份、城投控股等，港股相关受益标的包括贝壳、绿城中国等，并维持板块“增持”评级。46CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所6风险提示47风险提示风险提示 房地产政策放松力度不及预期：受调控政策所影响房地产政策放松力度不及预期：受调控政策所影响，行业销售规模低于预期行业销售规模低于预期。居民购买力下滑导致销售不佳：受宏观经济影响居民购买力下滑导致销售不佳：受宏观经济影响，居民收入下降居民收入下降，使得可用于购房及还贷的金额减少使得可用于购房及还贷的金额减少。各地城中村政策执行力度不及预期：如地方财政收入不及预期各地城中村政策执行力度不及预期：如地方财政收入不及预期，将间接影响到前期的投入规模将间接影响到前期的投入规模。研报使用信息更新不及时：研报发布的信息可能与实时信息存在更新不及时的情况研报使用信息更新不及时：研报发布的信息可能与实时信息存在更新不及时的情况。行业规模测算偏差风险：本报告主观假设数据较多行业规模测算偏差风险：本报告主观假设数据较多，受宏观及政策影响较大受宏观及政策影响较大，存在测算有偏差的风险存在测算有偏差的风险。48重要声明重要声明中泰证券股份有限公司中泰证券股份有限公司（以下简称以下简称“本公司本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅本报告仅供本公司的客户使用供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。

2025-01-17 48页 5星级

克而瑞物管：2024年中国物业行业年度盘点报告（73页）.pdf

年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 0 扫码关注 了解更多 20242024 年中国物业行业年度盘点年中国物业行业年度盘点 克而瑞物管出品 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 1 目录目录 2024 年中国物业行业年度十大关键词|年度盘点.2 2024 年中国物业服务企业管理规模榜 TOP100|年度盘点.20 市场盘点：住宅“难上加难”，非住逐渐变“红”|年度盘点.33 资本盘点：低位盘整延续，物企有“进”有“退”|年度盘点.44 物企盘点：经营难题愈加尖锐，自我革新迫在眉睫|年度盘点.54 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 2 20242024 年中国物业行业年度十大关键词年中国物业行业年度十大关键词|年度盘年度盘点点 2024 年已经过去，过去一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。站在这个新旧交接之际，以每年研究之惯例，克而瑞物管推出了“年度盘点”系列，以期总结过去、观照未来，与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“中国物业行业年度十大关键词”篇。好房子好服务好房子好服务 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 3 2024 年 3 月 9 日，住建部部长倪虹在两会民生主题记者会上明确表示，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。“好房子好服务”成为贯穿 2024 年物业管理行业发展的重要主题。其一，政策持续落地，进一步明晰“好房子好服务”的内涵。2024 年 8 月，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部部长倪虹指出，建设“好房子”需要好标准、好设计、好材料、好建造、好服务。“好房子”需要好服务，将实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务。11 月，国务院总理李强参观调研中国建筑科技展，五次强调了“好房子”的重要性，着重提及“好房子”的四项标准，即安全、舒适、绿色、智慧。其二，品牌物企积极探索“好房子好服务”的实践路径。一方面，为了解决产品与服务之间的脱节问题，越来越多的集团企业正在大力推进地物协同发展战略，致力于打造从建设到运营服务全链条的服务体系，以便为业主建设好房子、提供好服务。如在承接查验阶段，碧桂园服务依照工程质量验收标准、规范，前介团队全方位检查房屋墙面土建质量、入户门、门窗、防水等 100 多项内容，现场测试墙面垂直度、平整度、空鼓开裂、阴阳角方正度等，严格把关房屋质量。并还原真实使用场景，全面排查房屋隐患，不仅注重功能的实用性，更注重业主的体验感。另一方面，品牌物企迭代升级服务体系，进一步提升服务标准，为业主营造更为优质的服务体验。首先，服务内容趋向定制。如中海物业基于“好服务”理论研究与多年实践经验总结，构建了“1 2 N”标杆项目服务体系。其中，“1”是指标杆项目需要具备持续稳定高质量运营的能力，“2”是指员工满意和社会认可，“N”是指好服务的多元化场景。又如亚新服务焕新发布“亚新美好家生态服务体系”，住宅业态形成完善的 4 级产品体系新享 、新雅 、新舒 、新悦 ，其中“新享 ”服务重点关 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 4 注服务的专属定制、精致化和尊享性，为业主提供美好食堂、美好驿站、美好学堂、美好生鲜、美好水站、美好书吧等专属定制服务。其次，服务标准颗粒度进一步细化。如保利物业发布绿化养护全周期管控白皮书，通过制定绿化养护全周期管理的六个关键阶段和专业的服务动作，解决地产前期开发和物业后期服务存在的问题，保障绿化养护在前、中、后期的质量，进一步提升基础物业服务品质。以后期养护阶段为例，保利物业将通过绿化养护分级定位，明确不同等级的服务标准，并根据四季更迭塑造四时园林，提升业主对绿化服务的满意度。社区安全社区安全 2024 年，社区安全事故频发，给物业安全管理敲响警钟。2 月，南京市雨花台区明尚西苑 6 栋发生火灾，造成 15 人死亡，44 人受伤，火灾为地面架空层停放电动自行车处起火引发。9 月，西安一小区发生一起坠井事故，一名 8 岁女童不幸遇难，事发时井口仅由 3 块胶合板掩盖。10 月，厦门 13 岁男孩在小区内玩耍时触电身亡，涉事地灯没有安装漏电保护装置，也没有接地线。中央高度重视社区安全管理工作，出台了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理。以电动车安全管理为例，2024 年 4 月 12日，国务院召开常务会议，部署开展电动自行车安全隐患全链条整治工作，要求全面提升电动车生产、销售、使用、停放、充电、报废回收等各环节安全水平。5 月 23 日，全国电动自行车安全隐患全链条整治工作专班部署各地集中开展夜查行动，当晚全国共组成 7.4 万个夜查小组，对 6.3 万个住宅小区、17.5 万个自建房以及 23.3 万家夜间经营场所进行了检查，689 家单位、856 家物业服务企业被立案处罚，7300 余名个人被依法处理。南京、长沙、浙江等多省市紧急发文，要求加强社区电动车安全管理，并开展社区消防安全专项检查。如河南省消防救援总队等四部门联合发布通告，对违规停放、飞线充电等行为，将分别处以罚款、追究刑 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 5 事责任等惩戒措施。与此同时，品牌物企持续升级社区安全管理措施，并取得了较好的效果。如招商积余早已将窨井安全列入日常巡检中，并加装井盖防坠网，模拟测试防坠网支撑性确保牢固。再如万物云持续开展“G4 行动”，不仅提升了社区的应急救援能力，让更多人跑赢黄金四分钟，还激发了业主参与社区安全管理的积极性，很多业主自发参与众筹资金、应急培训，形成了良好的社区安全文化。目前，万物云在深圳、北京等多城在管住宅小区已全部配置 AED设备，并实现面客服务者 CPR 技能百分百覆盖。房屋养老金房屋养老金 2024 年 8 月 23 日，住建部在国新办新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等 22 个城市正在开展试点。如上海，2024 年先行在浦东等区开展试点房屋养老金制度，在试点基础上，2025 年全市 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 6 推开。据悉，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，其中个人账户就是业主交存的住房专项维修资金，公共账户则由政府负责建立，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，不会增加个人负担。综合考虑存量房交付年限、新建商品房规模等多方面因素，截至 2024年，全国房龄达到 20 年以上的住宅项目占比约 43%，预计到 2030 年这一比例将提升至 60%，意味着未来 6 年内老项目占比将激增 17%，说明房屋老龄化问题愈加严峻。分省市来看，上海、辽宁、天津、山西、河北、山东和浙江等省市住房老龄化问题突出，尤其是上海，建成于 2000 年前的住房家庭户数占比近 50%。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 7 对于物业管理行业而言，房屋老龄化不仅会加剧维修困境，还将带来高事故率、高冲突等一系列问题。一旦这些问题威胁到业主的生命财产安全，业主潜意识将物业视为第一责任人，势必将进一步激化物业管理矛盾。虽然房屋养老金制度已步入试点阶段，但相关配套制度尚不健全，如公共账户资金的筹集方式仍需在法律法规层面予以明确。而从局部城市试点到全国大范围推广恐怕还需较长的时间周期，住房老龄化问题依旧是物业管理行业面临的重大挑战。物业费降价物业费降价 2024 年，重庆、银川、青岛和武汉 4 城再公示物业费标准，引发降价舆情。部分业主质疑所在小区物业费显著高于政府指导价，且过高的物业费与实际享受到的服务质量严重脱节，要求物企对照政府规定的物业服务标准，详细公示超等级物业服务方案或者下调物业费。部分业主更是希望更换物业公司，以便降低物业费。青岛严令超出政府指导价的住宅小区限期调整物业费。2024 年 5 月，青岛城阳区住建局印发关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知，要求物企自查整改，依照物业服务区域收费面积相应调整基准价格上浮幅度。2024 年 10 月，青岛西海岸新区市场监督管理局等 3 部门联合印发关于严格执行青岛市普通住宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函，要求 70 家超出政府指导价的小区物业公司限期调整收费并退费。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 8 据公开资料显示，2024 年上述 4 城百余个项目实现了物业费的下调，降幅在 20%-35%之间。多数降价小区通过业主与物业公司友好协商达成的，物业公司承诺降低物业费，但不降低物业服务标准。部分降价小区则是借助更换物业公司的方式，达成降低物业费的诉求。政府指导价难以客观反映各项目的实际运营状况。一方面，近年来，劳动力成本持续上升，但政府指导价连续多年保持不变，显然是有失公允。另一方面，影响物业成本的因素庞杂，政府指导价并未全面考量不同项目的个性化因素。如水景系统维护，简单的静态水景年维护费用可能在 10-20 万元，单次深度清洁费用在 10 万元左右，加上能 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 9 耗费用，年维护成本高达百万；又如会所运营成本包括水处理、健身器材维护、人员薪酬及能源消耗等，年度运营总费用动辄突破百万。再如每新增 1 个出入口，大约得增加 5 名保安才能覆盖全年的门岗需求，最低将产生 30-50 万元的成本。因此，物业费”一刀切”并不利于行业健康发展。值得一提的是，部分物企已积极尝试应对，通过推行菜单式定制服务，更好地适应不同项目的差异化服务需求。如中海物业采用“项目运营成本定额”的方法，对物业项目运营成本、资源进行更合理、更科学的管控，并设计服务菜单，对应不同岗位、工种、服务产品、服务标准生成通用版和定制版服务菜单，让业主明明白白消费。又如万科物业创新推出“弹性定价”，全面梳理社区内的 95 个服务空间、1530个作业对象，共计 508 项作业 SLA 集（服务事项）。其中，158 项是底线要求，体现了企业的核心经营原则，剩余的 350 项作为可选服务，客户根据自身需求进行选择。催缴催缴 在 2024 年中期业绩会上，碧桂园服务执行总裁兼首席财务官黄鹏表示，为了应对上涨的应收账款，已成立了欠款追讨委员会，由公司高管组成，通过实行强有力的组织保障来下达任务和全面推进各项欠款追讨。目前，物企整体现金流吃紧，应收账款的账期拉长。2024 年上半年，上市物企经营性现金流净额均值为-0.59 亿元，应收账款均值持续提升至 17.5 亿元，同比增长 15.7%，应收账款周转天数持续提升至 129天，同比增加 3 天。针对不同客户，物企分类采取了差异化的催缴策略：其一，住宅业主“花式”催收，具体措施包括催收奖励提升、激励政策提升、一户一策攻坚克难等。如开展缴费抽奖活动，提前预缴物业 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 10 费的业主即可参与抽奖；又如项目成立催收执行小组，每天制定详细的催收计划和目标，并及时奖励当天催费有收获的员工；再如建立“业主档案库”，以便深入了解每户业主的需求，从而制定更加精准有效的催缴策略。其二，开发商以资抵债，据不完全统计显示，2024 年，万物云、融创服务、金科服务等 8 家上市物企与关联房企开展了十余笔以资抵债交易，合计抵消应收账款超 26 亿元。其中，万物云与万科开展了 6 笔以资抵债交易，共计抵消应收账款超 12 亿元。其三，政府三角债转化，如雅生活服务通过与业主方(郑镇人民政府等四个政府主体)、关联企业签订贷款协议的方式，将 5175 万元应收账款以贷款的形式出借给关联企业，然后关联企业再将这笔资金用于支付税款。虽然这种操作最终并未直接转化为现金回收，但对于企业而言，能够获得等值的抵押资产总比坏账计提更为有利，不失为一种创新的尝试。与此同时，多城发文要求公职人员带头清缴物业费，并采取约谈教育、媒体曝光等惩戒措施。如 2024 年 12 月，贵州省荔波县住建局印发 关于限期缴纳物业服务费的通知，将欠缴物业费的公职人员名单、欠缴时间及金额函告其工作单位，同时报送县纪委监委、县委组织部及县文明办。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 11 卷服务卷服务 2024 年，住宅市场压力进一步加剧，物业服务整体满意度同比下降约2%，换手率则持续提升至 3.3%。为了从竞争中脱颖而出，更多物企开始卷服务，不仅是后期物业服务精益求精，更将服务创新延伸至案场营销、规划设计阶段，形成了从前端到后端的全方位服务体系。其一，基础服务不断细化。对于服务过程，物企正在不断地趋于量化标准，将服务颗粒度打磨得越来越细。如招商积余量化雨雪天气的服务时效，在雨雪停后，15 分钟就要对垃圾、积水进行处理，30 分钟内擦拭座椅等设施。对于物业服务结果的考评标准，一些内容很难进行量化评判，比如对于服务人员的“礼貌热情”“耐心倾听”等难以用精确的数字去衡量；但是，对于能够推行量化评判的方面，物企正在将标准变得越来越具象化、数字化，以便更好地考评服务结果。如融创服务用 A4 纸考评绿化养护结果，灌木篱死亡不可超过 A4 纸大小，缺株面积不可超过 A4 纸大小，草坪病虫害发生面积单处不可超过 A4 纸大小，草坪 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 12 内每平米匍匐类杂草不可超过 A4 纸大小。其二，服务体系全面升级。全面升级服务体系成为越来越多物企的选择。不仅在服务内容上有所创新，在服务方式上也更加注重科技应用，以便更好地提升服务品质和客户体验，积极响应市场变化与客户需求。如金茂服务升级 MOCO 服务体系 2.0，创新提出以“服务美学”为引领的高端住宅物业服务体系，适配中国金茂 2024 年新推出的金、玉、满、堂 4 大新产品体系推出金茂服务“金玉满堂”服务产品价值体系，针对示范区同步完成服务升级。其三，案场营销阶段前置物业服务。在案场营销阶段，便前置会所运营服务，如招商积余在武汉的招商武昌序项目为业主搭建了会所运营序 Club 小程序，并将服务运营前置，会所自项目入市即正式运营。又如华发物业服务在珠海的湾玺壹项目提前运营会所，启动湾玺荟CLUB，只向内部业主开放，内部打造星级健身、室内恒温泳池、多功能宴会厅、日咖夜酒等高端服务功能。其四，规划设计阶段推进地物协同。如在规划设计阶段，保利物业发布品质回顾手册前介工程篇，涉及节能降本、效应提升、标准规范、管理优化、精益细节和缺陷改造等六个板块，并通过众多的经典案例展示，进一步助力地产在前期开发阶段提升产品品质。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 13 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 14 骑手友好骑手友好 2024 年 8 月，杭州某小区发生一起保安与外卖骑手之间的冲突事件，引发片区内的外卖骑手大量聚集声讨。一时之间，如何妥善处理保安与外卖骑手之间的关系成为市场热议的话题。一方面，部分业主强调访客管理对于社区安全的重要性，门岗保安应严格执行访客管理制度，并合理规划外卖骑手在社区内的通行路线，从而确保社区安全秩序。另一方面，也有业主指出物业管理、外卖服务均是社区生活不可或缺的服务者，主张不能仅考虑物业管理的便利性，而对外卖服务造成不必要的限制，提倡共建和谐共存的社区生活服务生态环境。值得关注的是，2024 年 9 月 12 日，中国物业管理协会与美团联合发布关于共同畅通配送服务“最后一百米”的倡议书，呼吁广大物业服务企业与外卖平台、骑手共同行动，畅通配送服务“最后一百米”，共建更加和谐的友好社区。多家物企与平台企业共建“骑手友好社区”，既便利骑手通行，又保障社区安全管理。万科物业携手美团发布“骑手友好社区”通行解决方案，通过两家企业之间的数据对接，骑手可在小区入口处扫描物业小程序码，实现一键登记、即时验证，通行全过程仅需数秒。随后中海物业、金科服务、金地智慧服务、保利物业、龙湖智创生活、美置服务等物企纷纷加入共建“骑手友好社区”。截至 2024 年 10 月底，“骑手友好社区”通行解决方案已累计服务超 160 万骑手，2024 年将拓展至全国万余个小区。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 15 除了为骑手提供通行便利，万科物业、中海物业、金科服务、龙湖智创生活等物企还依托小区门岗建设骑手驿站，为骑手提供休息、饮水、手机充电等服务，并设立 24 小时远程指路热线、规划专用停车区，解决骑手找楼难、停车难等问题。上市退市并存上市退市并存 国资物企成为上市主力。一方面，泓盈城市服务、经发物业两家国资物企上市，上市周期大幅缩短。相较于 2023 年润华服务及众安智慧生活几番递表，平均上市周期达 661 天，2024 年泓盈城市服务、经发物业两家国资物企相继在港交所挂牌上市，平均上市周期缩短至 307天。从历年国企与民企上市周期来看，国资属性加持效应明显。据统计，2023 年无新增国资物企上市。2022 年，国资物企平均上市周期为 307 天，较民营企业缩短了 23 天。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 16 另一方面，深业物业、联投城市运营、瑞景城市服务、武汉城市服务等 4 家国资物企积极筹备上市。2024 年 2 月 6 日，深业物业获得了中国证监会境外发行上市备案通知书，标志着其上市计划迈出了关键一步。2024 年 10 月 16 日，深业物业更新招股书，为即将到来的 IPO做好充分准备。华发物业服务、融信服务两家上市物企主动寻求私有化退市。2024年 5 月 27 日，华发物业服务发布公告称，母公司华发股份拟对华发物业服务进行私有化，注销价格为 0.29 港元/股，较其停牌前收市价0.222 港元溢价约 30.63%。9 月 30 日收盘后，华发物业服务正式完成退市，成为继蓝光嘉宝服务之后第二家退市的上市物企。无独有偶，2024 年 11 月 22 日，融信服务发布公告称，控股股东融心一品拟以协议安排方式将公司私有化并撤销上市地位，注销价每股 0.60 港元，较停牌收报 0.52 港元溢价约 15.38%。分析上市物企私有化退市的原因，不乏以下两方面因素：其一，股票交易流动性相对较低，且股价呈下降趋势，上市平台已失去融资能力。其二，私有化利于公司长远发展，还能减少审计及合规义务相关的成本支出。大额回购计划大额回购计划 2024 年，共计 11 家上市物企实施了股票回购计划，回购总次数 310次，回购总股数 1.62 亿股，回购总金额 8.03 亿元。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 17 万物云、碧桂园服务和招商积余 3 家上市物企抛出了大额回购计划。如万物云于 2024 年 6 月 4 日发布公告称，拟以自有资金回购 1.18 亿股，回购总金额最高达 58 亿港元，占公司市值的比例多达 20.5%。自公告发布后，万物云共计回购总股数达 1417 万股，回购总金额 3.06亿港元，拟回购股数、金额的完成率分别为 12%和 5.3%，预示着继续回购的空间巨大。又如招商积余于 2024 年 10 月 14 日发布公告称，拟以自有资金或自筹资金进行股份回购，回购总金额不超过 1.56 亿元，占公司市值的比例达 1.3%。2024 年 12 月 10 日，招商积余完成了首次回购，回购股份 90 万股，支付的总金额为 989 万元。上市物企显著加大回购力度，不仅向市场传递了积极的信号，彰显企业对未来发展的坚定信心，同时也反映出企业对于当前市场估值处于相对低位的预判，认为现在是回购股票的较好时机。物协换届物协换届 2024 年 12 月 24 日，中国物业管理协会第六次会员代表大会胜利召开，大会选举产生了第六届理事会理事、监事会监事，王志宏当选会长。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 18 对比中国物协历次换届大会，不难发现以下三点变化：其一，时代及行业背景发生转变。经过 40 余年的发展，物业管理行业规模持续扩容，截至 2023 年末，从业人员多达 854 万人，营业收入接近 1.7 万亿元。需要正视的是，行业发展周期依旧较短，各项规范制度正在加紧完善过程中，为此社会舆论对行业存在一定的误解，这既是行业发展尚不成熟的表现，也是行业未来进步的重要动力。其二，当选理事单位主体更为多元。克而瑞作为物业管理行业唯一的研究机构，与 50 余家省市行业协会、主管部门和近 90 家物业公司成功当选第六届常务理事单位，克而瑞副总裁张兆娟当选常务理事。这既是政府主管部门、行业协会对克而瑞的褒奖，更是一份沉甸甸的责任，克而瑞将继续秉持专业研究精神，助力企业提升服务力，为行业的高质量发展贡献一份力量！其三，迎合时代及行业使命，制定未来 5 年新的发展规划。中国物业管理协会发展规划(20252029)清晰勾勒出中国物协未来 5 年的发展规划：其一，聚焦“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设、健全社会治理体系，推进物业管理行业高质量发展。其二，以行业高质量发展为宗旨，制定中国物协新的发展目标，包括推动物业管理融入基层社会治理，提升人民群众居住福祉，发挥物业管理的专业价值等。其三，重点任务将“增强服务性”放到首位，即服务国家、服务社会、服务群众和服务行业，并量化重点任务，如每年发布不少于 30 项团体标准等。与此同时，苏州市物协、深圳市物协、河南省物协等成功完成换届。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 19 2024 年 1 月 26 日，苏州市物业管理协会完成换届，陈留杭当选新一届会长。2024 年 1 月 31 日，深圳市物业管理行业协会成功换届，陈耀忠当选新一届会长。2024 年 6 月 6 日，河南省物业管理协会召开换届会议，王研博当选为会长。物协成功换届标志着物业管理行业已站在新的起点，毫无疑问未来行业发展前景依旧美好，物企将积极践行高质量发展战略，不仅追求规模扩张，而且更加注重服务质量和效率的提升。时代召唤优秀的企业，希望各家企业能够抓住机遇，在实现自身高质量发展的过程中，为居民幸福生活和社会和谐稳定作出更大的贡献。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 20 20242024 年中国物业服务企业管理规模榜年中国物业服务企业管理规模榜 TOP100|TOP100|年度盘点年度盘点 2024 年已经过去，过去一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。站在这个新旧交接之际，以每年研究之惯例，克而瑞物管推出了“年度盘点”系列，以期总结过去、观照未来，与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“管理规模”篇。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 21 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 22 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 23 【榜单解读】行业集中度持续提升行业集中度持续提升 TOP10TOP10 门槛提升门槛提升 11.7.7%1、TOP10 门槛从 3.4 亿平方米提升至 3.8 亿平方米，同比提升 11.7%克而瑞物管 CPIC 监测数据显示，2024 年有 6 家上榜企业在管面积突破5 亿平方米。其中，万物云以 10.6 亿平方米的在管面积荣登榜首，碧桂园服务以 10.5 亿平方米的在管面积次之，保利物业以 7.9 亿平方米的在管面积居第三。数据显示，2024 年 TOP10 企业在管面积门槛值达 3.8 亿平方米，TOP30企业在管面积门槛值达 1.14 亿平方米，TOP50 在管面积的门槛值达 7190万平方米。与 2023 年相比，TOP10 门槛提升 3981 万方，增幅为 11.7%；TOP30 门槛提升 864 万方，增幅为 8.2%；TOP50 门槛提升 1206 万方，增幅达 20.2%；TOP100 门槛提升 556 万方，增幅达 18.6%。随着头部物企在管规模基数的扩大，TOP10 门槛增幅进一步放缓。2024 年，共有 7 家上榜企业合约面积突破 5 亿平方米。其中，碧桂园服 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 24 务以 16.4 亿平方米的合约面积荣登榜首，万物云以 12.9 亿平方米的合约面积次之，保利物业以 9.8 亿平方米的面积居第三。数据显示，TOP10 企业合约面积门槛值达 4.2 亿平方米，TOP30 合约面积门槛值达 1.3 亿平方米，TOP50 合约面积的门槛值达 8330 万平方米,TOP100 合约面积的门槛值达 4280 万平方米。2、头部效应凸显，梯队差距持续扩大 2024 年，物业行业持续向高质量方向迈进。TOP10 企业更加聚焦高质量项目，新增合约面积为 2320 万平方米，这些企业在规模效应、资源优势、品牌影响力等方面依保持着领先地位。头部企业与其他梯队之间的差距进一步扩大。2024 年 TOP10 企业新增合约面积均值为 T0P11-30 企业的 2.4 倍。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 25 规模增长持续放缓规模增长持续放缓 区域深耕加速前行区域深耕加速前行 1、新增合约面积下降 12.8%，合约在管比降至 1.28 2024 年行业规模增长继续放缓，但头部物企直拓规模依然较大，其中中海物业全年新增合约面积最高，达到 9000 万平方米，万物云以 8098 万平方米的新增合约面积次之，招商积余以 6760 万平方米的面积居第三。整体行业来看，百强物企平均新增合约面积为 1481 万平方米，较 2023年下滑 12.8%。2024 年，百强物业管理企业的合约在管面积比均值下降至 1.28，相较于 2023 年的 1.32 继续呈现下滑趋势。这一变化反映出企业在新项目获取上的增速放缓，以及市场竞争的加剧。尽管如此，当前的企业规模储备仍然足够支持短期内的进一步增长诉求。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 26 2、区域深耕战略更进一步，持续退出低效项目 随着物业管理行业的逐渐成熟，管理面积的增速进一步放缓，行业发展重心转向“质重于量”。企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。例如，万物云早在 2020 年就提出了将“蝶城”战略作为未来十年的核心发展方向。截至 2024 年上半年，万物云的蝶城数量已增长至 642 个。中海物业则设定了在当地市场实现规模排名前三的目标，积极拓展市场份额。世茂服务明确了 19 个重点深耕城市。融创服务聚焦于高浓度的优势城市布局，2024 年上半年，其核心城市项目密度提升至平均每城市 30 个项目。在过往规模导向的发展模式下，企业收购了大量低盈利甚至亏损的项 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 27 目。随着利润空间的压缩，企业对项目的运营效率和盈利能力提出了更高的要求。因此，企业对于那些低收缴率、盈利能力较弱、位于非深耕区域且管理难度较大的项目正在持续退出。以金科服务为例，2024 年上半年累计退出的在管面积接近 3000 万平方米。关联交易成收并购主力关联交易成收并购主力 “副业副业”股权出售频现股权出售频现 1、交易金额提升 7.8%，关联交易占比超 8 成 2024 年，物业管理企业的规模增长诉求降至低点，收并购活动的数量和金额仍处于低位。全年上市物企共披露了 32 起收购事项，累计交易金额为 36.37 亿元，较上一年提升 7.8%。值得注意的是，关联交易在这一年成为收并购市场的主导力量。万物云、世茂服务、德信服务、宋都服务等 11 家企业发起了 22 起关联方资产收购，累计耗资 30.16 亿元，占全年总交易金额的比例高达 82.9%。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 28 2、聚焦主业，企业“副业”股权出售频现 值得注意的是，过去几年物业管理企业为了满足旺盛的业绩增长诉求，收并购活动不仅限于常规业态的物业管理项目，还涉足城市服务、社区增值等多元化领域。然而，随着经营环境的日益严峻，企业逐渐回归主业，重新评估其投资组合，并开始剥离非核心资产。例如，碧桂园服务年内两次出售资产，清仓了珠海万达股权。公司表示，此举旨在战略聚焦和收缩财务性投资规模，按计划退出部分投资以回笼资金，集中资源于核心业务的发展。同样，世茂服务也将此前收购的环卫业务标的金沙田科技“退回”，主要原因是该企业应收账款增加、现金流压力增大，且收入增长及市场拓展未达预期。此外，绿城服务于 2019 年收购的教育公司 MAG 的部分股份也被出售，交易价格为 1620 万澳元，完成后绿城服务在 MAG 的持股比例将从 53.9%降至 35%。绿城服务强调，未来将重新聚焦物业服务与社区生活的主航道，确保现金流和盈利的稳健增长。这些举措反映了物业管理企业在当前经济环境下更加审慎的投资态度，以及对核心业务的重新重视，旨在优化资源配置，提升运营效率，确保长期稳定发展。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 29 直拓市场竞争恶化直拓市场竞争恶化 单项目中标金额最高降幅单项目中标金额最高降幅 25%1、价格成为招标首要考量因素，7 成企业低价中标 随着经济环境的演变和多种因素的持续作用，企业面临的成本压力未见减轻。相较于 2023 年，在当前的企业招标过程中，价格因素的重要性显著提升，已超越其他考量因素跃居首位。在面对宏观经济挑战的过程中，甲方对成本控制和经济效益的关注度进一步增强，企业正通过更优的价格策略来优化资源配置，实现降本增效的目标。资料来源：企业访谈、克而瑞物管整理 根据调研结果显示，有 12%的企业将价格权重设定在 70%以上，而 58%的企业则将这一比例控制在 50%-70%之间。若将价格权重占比超过 50%的情况定义为“低价优先”的决策模式，则采用此类模式进行招标的企业比例高达 70%。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 30 这一趋势表明，面对持续的经济压力和成本考量，越来越多的企业倾向于选择更具价格竞争力的供应商，以实现成本效益的最大化。2、单项目中标金额普遍下降，交通枢纽领跌 25%从不同业态中标金额来看，各类业态单项目的中标金额呈现出不同程度的下滑趋势。在政府预算缩减的大背景下，交通枢纽、城服的业务补贴降低，年内交通枢纽单项目中标金额下降至 403 万元/个，降幅达 25%，成为所有业态中跌幅最大的业务。值得注意的是，产业园是唯一一个单项目中标金额上涨的业态。然而，调研显示，这一增长背后反映了甲方策略的转变，企业正从过去的分包模式转向整包模式。这种转变旨在增强招标过程中的谈判地位，并通过整合项目来降低成本。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 31 规模导向渐行渐远规模导向渐行渐远 优势区域竞争将更加激烈优势区域竞争将更加激烈 2024 年，物业企业在业务拓展方面遭遇了多重挑战。一方面，来自甲方的压力持续传导至物业行业，对企业的盈利能力和发展空间造成了显著影响。在新项目拓展过程中，如何优化成本组合以满足甲方需求，成为物业企业亟待解决的关键问题。另一方面，随着城市服务和综合设施管理（IFM）等新兴业务的兴起，物业企业正逐步摆脱传统的按建筑面积收费模式。在此背景下，以往以规模导向的拓展模式正逐渐退出历史舞台。越来越多的企业开始将重心转向服务质量的提升和客户满意度的增强。这种战略转型不仅有助于提高市场竞争力，也促使企业在选择合作项目时更加注重优质资产和高潜力区域，力求实现精准布局和资源优化配置。但随着越来越多的企业的加入，优势区域和优质客户的争夺已进入白热化阶段。为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，物业企业纷纷加大对核心市场的投入力度，致力于提供定制化、专业化及高效的服务，以此吸引 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 32 并保留高端客户群体。未来，随着更多企业加入这一竞争行列，优势区域和优质客户的争夺预计将进一步加剧，推动行业向更高层次的服务质量迈进。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 33 市场盘点：住宅“难上加难”，非住逐渐变“红”市场盘点：住宅“难上加难”，非住逐渐变“红”|年度盘点年度盘点 2024 年已经过去，过去一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。站在这个新旧交接之际，以每年研究之惯例，克而瑞物管推出了“年度盘点”系列，以期总结过去、观照未来，与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“市场”篇。住宅：市场承压明显住宅：市场承压明显 房屋老龄化加剧服务挑战房屋老龄化加剧服务挑战 1、4 城百余个项目降价，降幅 20%-30 24 年，重庆、银川、青岛和武汉 4 城再公示物业费标准，引发降价舆情。部分业主质疑所在小区物业费显著高于政府指导价，且过高的物业费与实际享受到的服务质量严重脱节，要求物企对照政府规定的物业服务标准，详细公示超等级物业服务方案或者下调物业费。部分业主更是希望更换物业公司，以便降低物业费。青岛严令超出政府指导价的住宅小区限期调整物业费。2024 年 5 月 31日，青岛城阳区住建局印发关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知，要求物企自查整改，依照物业服务区域收费面积相应调整基准价格上浮幅度。10 月 22 日，青岛西海岸新区市场监督管理局等 3 部门联合印发关于严格执行青岛市普通住宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函，要求 70 家超出政府指导 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 34 价的小区物业公司限期调整收费并退费。据公开资料显示，2024 年上述 4 城百余个项目实现了物业费的下调，降幅在 20%-30%之间。其中，武汉已有 30 余个住宅小区降低物业费，平均降价幅度多达 24%。多数降价小区通过业主与物业公司友好协商达成的，物业公司承诺降低物业费，但不降低物业服务标准。部分降价小区则是借助更换物业公司的方式，达成降低物业费的诉求。数据来源：公开资料、克而瑞物管整理 2、物业换手率升至 3.3%据克而瑞物管调研统计显示，2021-2024 年，住宅物业换手率由 1.7%持续提升至 3.3%，净增长 1.6 个百分点，意味着每年约有 2 万个住宅小区更换物业公司。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 35 多城换手率呈持续上升的趋势。典型如上海，2021 年以来更换物业的小区数量显著增加，2023 年共有 212 个小区更换了物业公司，2024 年前 9月已有 174 个小区完成了物业更换，按照这一趋势，预计全年更换物业的小区数量将再创新高。大型社区换手率同样上升。2024 年，全国多个大型社区更换物业公司，源于大型社区在服务过程中面临着诸多问题，这些问题的解决涉及政府、社区、企业、居民等多方主体，协调难度大，解决起来非常困难。但在问题发生后，业主潜意识认定物业为第一责任人，尤其是在行业负面舆情不断发酵的大环境下，物业责任更是被无限放大。分析住宅物业换手率提升的动因，不乏以下两方面因素：年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 36 其一，很多城市业委会或物管会成立率提升。早在 2020 年 5 月，北京市物业管理条例首次明确提出，街道办事处、乡镇人民政府可以组建物管会。截至 2024 年 7 月，北京已组建物管会 5100 余个，业委会或物管会组建率高达 97%。针对业委会组建率较低的现状，2024 年不少城市重新修订物业管理条例，通过组建物管会来补位业委会，如济宁市物业管理条例创新性设立了物管会制度。其二，物企与业主更换意愿提升。一方面，物企主动退出部分低质项目，2024 年上半年，金科服务退出低质效、低收缴率、负贡献的项目，终止在管面积约 2990 万平方米；世茂服务同样主动退出部分利润率较低、发展潜力较小的项目，终止在管面积 1750 万平方米。另一方面，物业费降价舆情持续发酵，部分业主通过更换物业公司，以便达成降低物业 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 37 费的目标。3、房屋老龄化趋势下，物业管理困境更为凸显 综合考虑存量房交付年限、新建商品房规模等多方面因素，截至 2024年，全国房龄达到 20 年以上的住宅项目占比约 43%，预计到 2030 年这一比例将提升至 60%，意味着未来 6 年内老项目占比将激增 17%，说明房屋老龄化问题愈加严峻。房屋老龄化将加剧维修困境。一方面，随着住宅小区交付年限不断延长，维修成本大幅增长。以建筑面积 10 万平方米的住宅小区（10 栋高层）测算，在交付后 5 年内，维修项目较少、费用较低，且在质保期内的维修费用均由开发商承担，业主仅需承担质保期外的部分维修费用；在交付后的第 5-15 年，通常需要修缮屋面防水及外墙，按照屋顶及外墙的修缮面积、耗材及人工成本推算，预估年均维修费用约 10 万元；在交付后的第 16-20 年，通常需要集中修缮管网及消防设施设备，分楼栋计算各类设施设备的数量、采购成本、安装费用，预估年均维修费用约 35万元；在交付后的第 21-25 年，通常需要更换电梯，假设每栋楼更换 2部电梯，每部电梯成本 15-20 万元，预估年均维修费用在 60-80 万元之间。值得一提的是，上述预估的维修费用仅是一个参考值，实际维修费用取决于住房属性（高层、洋房、别墅）、耗材品牌及质量、施工工艺、人工成本等多方面因素，导致不同住宅小区实际维修费用存在较大差异。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 38 另一方面，老旧小区维修资金近乎枯竭，续筹及使用困难。值得担忧的是，老旧小区普遍面临维修资金短缺的问题，以上海为例，20 世纪 90年代建成的住宅小区中，维修资金已经见底或者接近枯竭的项目占比达到 70%以上。原则上，业主维修资金账户余额低于首期筹集金额的 30%，便要启动维修资金续筹程序，但由于业主的对抗情绪，实际续筹难度较大。维修资金使用门槛较高。动用维修资金原则上须由专有部分面积及人数占比 2/3 以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积及人数双过半的业主同意。而在实际表决过程中，很多业主因房屋维修不直接影响到切身利益，参与表决的积极性不高；即使参与表决，也会出现诸多的意见分歧，如一楼业主反对安装、维修电梯，非顶楼业主不同意维修屋顶等，短期内较难达成统一意见，共同导致维修资金使用困难。面对不断上涨的维修成本，如何有效地续筹维修资金，并提升维修资金使用效率，成为亟需破解的难题。房屋老龄化还将加剧物业管理困境，主要涉及以下两方面内容：年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 39 其一，老旧小区通常伴随着屋顶漏水、外墙脱落、设施设备老化等问题，一旦遇到极端灾害天气，事故风险隐患显著提升。为了避免极端天气引发社区安全事故，物企需要提前升级一系列的安全管控措施，为此需要增加相应的运营成本投入。其二，社区设施设备老化引发事故率提升，给业主生活带来困扰，拉升业主的不满情绪，表现于投诉量增加、满意度下降等，使得物企品牌形象及口碑受损。而在满意度下降的同时，物业费收缴率或将同步下滑，物企经营也将陷入困境。非住非住 B B 端：甲方压力传导端：甲方压力传导 未来或成未来或成“红海红海”竞争竞争 1、商写园租金下滑，空置率持续攀升 受限于实体经济萎靡不振，商办项目招租压力不断加大，租金持续下滑。以一线城市为例，2024 年购物中心首层平均租金同比跌幅皆超 15%，甲级办公楼平均租金同比跌幅都在 10%附近。甲级办公楼空置率持续上升。以一线城市为例，2024 年北京、上海和广州甲级办公空置率都在 20%左右，较 2023 年均有不同程度的增长，深圳空置率提升 2.4 个百分点至 29.1%。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 40 产业园不仅租金下行，而且空置率持续上升。2024 年，工业厂房租金同比下降 16.2%，空置率升至 19.8%，同比提升 2.6 个百分点；研发办公楼租金同比下降 33%，空置率高达 30.1%，同比提升 6.5 个百分点。2、甲方压力传导，市场渐入“红海”竞争 而在租金下滑、空置率攀升等多重压力作用下，甲方经营压力逐渐传导至物企，主要涉及以下两方面内容：其一，甲方要求增多、变严。首先，邀标书细化，以某文体中心餐饮服务为例，邀标书具体细化到服务人员要求、饭菜出品时间、质检等。其次，建立 COE 团队监管供应商，如华为行政专业 COE 能力中心建立专业标准、基线、制度和流程。其二，低价中标现象明显增多。部分项目中标价格明显低于合理的成本线，给未来服务履约埋下隐患。那些低价中标的物企难以长期承受亏损状态，实际服务过程中难免会降配人员，降低服务质量，致使满意度下降、投诉量上升。随着物业矛盾加剧，叠加低价亏损局面难以缓解，最 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 41 终低价中标的物企大概率将提前退场。非住非住 G G 端：学校、医院分化加剧端：学校、医院分化加剧 公建物业整体账期拉长公建物业整体账期拉长 1、学校、医院分化加剧，优质项目陷争夺战 学校、医院市场分化加剧，优质项目竞争激烈。数据显示，2023 年双一流高校数量占比低至 6%，但双一流高校预算则是其他普通高校的 6.2倍；2023 年三级医院数量占比约 10%，预算占比却达到了 30%。受此影响，物企投拓将重点聚焦双一流高校、三级医院这类优质项目，致使竞争愈加激烈。2、公建物业账期拉长 公建物业市场压力持续加码，主要涉及以下两方面内容：其一，政府采购金额下降 8%，低价中标渐成主流。2020-2023 年，政府 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 42 采购金额由 3.7 万亿元缓步下滑至 3.4 万亿元，累计降幅达 8%。一方面，为了控制政府采购成本，更多公建物业项目鼓励低价中标。另一方面，部分物企积极打造标杆项目，采用较激进的价格策略，甚至以牺牲利润为代价，进一步加剧了公建物业低价竞争的局面。其二，公建物业账期拉长，回款难成挑战。公建物业账期由 2023 年的 3个月拉长至 2024 年的 10 个月，明显高于 6 个月的警戒线。回款难已然成为公建物业面临的最大挑战，随着回款周期的延长，导致物企资金周转压力加大，一定程度上影响企业的日常运营和新项目的拓展。3、政府债务压力大，短时间难以改善 考虑到政府显性及隐性债务压力依旧较大，短时间公建物业回款难题较难改善。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 43 一方面，显性债务压力大。2017-2023 年，地方政府债务规模快速攀升，负债率由 19.8%持续提升至 32.3%，净增长 12.5 个百分点，反映地方政府显性债务压力不断加大。另一方面，隐性债务化解需至 2028 年。2024 年 11 月，财政部发布重磅政策，从 2024 年开始将直接安排 10 万亿元用于化解地方债务，意味着2028 年之前地方需要消化的隐性债务总额将从 14.3 万亿元大幅下降至2.3 万亿元，年均化债金额则将从 2.86 万亿元降至 4600 亿元。综上所述，C 端、B 端和 G 端市场压力不断加剧，住宅物业费降价、换手率上升，房屋老龄化进一步激化物业矛盾；商写园租金下滑、空置率上升，甲方经营压力向物业传导，低价中标现象持续增多；学校、医院优质项目竞争愈加激烈，公建物业低价中标渐成趋势，且账期拉长。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 44 资本盘点：低位盘整延续，物企有“进”有“退”资本盘点：低位盘整延续，物企有“进”有“退”|年度盘点年度盘点 2024 年已经过去，过去一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。站在这个新旧交接之际，以每年研究之惯例，克而瑞物管推出了“年度盘点”系列，以期总结过去、观照未来，与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“资本”篇。港股政策转向宽松港股政策转向宽松 上市平均用时缩短至上市平均用时缩短至 307307 天天 1、港股政策基调转向宽松，支持企业赴港上市 2024 年 4 月，中国证监会发布 5 项资本市场对港合作措施，明确提出支持符合条件的内地行业龙头企业赴香港上市。2024 年 12 月，香港联交所发布 建议优化首次公开招股市场定价及公开市场规定 的咨询文件，旨在增加对潜在发行人的吸引力。2、上市平均用时缩短至 307 天，国资上市依然积极 随着港交所政策环境的转变，物业上市平均用时大幅下降。相较于 2023年润华服务及众安智慧生活几番递表，上市平均用时达 661 天，2024 年泓盈城市服务、经发物业两家物企上市平均用时缩短至 307 天，这一水 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 45 平与 2022 年 294 天基本持平。2024 年，新上市的两家物企均为国有企业，在国资发展和改革措施的推动下，其他国资背景的物业企业对上市仍保持着积极性。其中，深业物业作为典型代表，在 2024 年 2 月获得了中国证监会境外发行上市备案通知书，并于 10 月更新了招股书，为 IPO 做足准备。与此同时，联投城市运营、瑞景城市服务及武汉城市服务等国资物企也在积极筹划上市事宜。例如，联投城市运营在 2023 年底成为 ST 明诚控股股东后，计划将城市运营业务注入 ST 明诚以实现借壳上市。2024 年6 月，ST 明诚成功“摘星”，股票简称变更为“ST 明诚”，标志着其解除了退市危机，破产重组工作取得了阶段性成果。此外，瑞景城市服务已公示 H 股上市的主要中介团队预中标人名单，包括保荐人、境内外律师及会计师等，显示其上市筹备工作正在有序进行。武汉城市服务也明确了其港股上市的战略目标，力争在“十四五”期间完成这一重要里程碑。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 46 物业股持续底部盘整物业股持续底部盘整 股价年内股价年内 2 2 次冲高回落次冲高回落 1、板块指数弱于大盘，差距进一步扩大 自 2023 年以来，宏观经济的不确定性以及房地产企业的信用风险持续影响市场，恒生物业服务及管理指数呈现波动下滑的趋势。进入 2024 年，尽管在政策的支持下该指数经历了两次显著的反弹，但这些上涨势头未能持久。截至 2024 年 12 月 31 日，恒生物业服务及管理指数收于 1691 点，相较于 2023 年末的 1847 点下跌了 8.4%。与之形成对比的是，恒生指数年内表现出色，升至 20060 点，较 2023 年末的17047 点增长了 17.7%。两者对比来看，物业板块指数与大盘同频共振，但两者之间的差距在 2024 年进一步扩大。2、股价年内 2 次冲高回落，较 2023 年初仍下降 3 成 2024 年，物业股的股价经历了显著波动。年初，延续 2023 年下滑趋势，上市物企的平均股价在 2 月份触及 3.4 港元/股的新低。然而，随着 5月地产“5.17”政策的出台，物业股跟随地产股出现了反弹。10 月份，央行、金融监管总局和证监会联合宣布了一系列提振资本市场的措施，并通过央行逆回购操作向市场注入了充足流动性，推动资本市场整体上扬。受益于此轮行情，物业股平均股价攀升至年内高点 5.7 港 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 47 元/股。不过，随着政策效应逐渐减弱，物业股未能维持涨势，股价再次回落。截至 2024 年 12 月 31 日，平均股价收于 4.6 港元/股，较年初上涨 12.2%，但与 2023 年年初的 6.9 港元/股相比，仍下跌了 33.3%。3、市盈率仍处低位，全年均值微升至 11.9 倍 近年来，物业股的估值持续下滑，并在 2022 年底触及历史低点 8.9 倍市盈率。2023 年，物业股估值维持在较低水平，整体处于盘整阶段。进入 2024 年后，在有利的政策环境推动下，5 月和 10 月物业股估值年内出现了两次显著的反弹。其中 10 月达到了近两年来的最高点，市盈率均值升至 15.2 倍。但随着政策影响力的减弱，物业股的估值再度滑落。截至年末，上市物企的平均市盈率回落到 13.2 倍，全年平均市盈率为11.9 倍，仍处于较低水平。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 48 4、总市值与上年基本持平，百亿物企增加 1 家 过去两年，物业企业面临了诸多挑战，整体经济环境对资本市场的持续影响使得上市物企的市值修复进展缓慢。尽管期间有政策支持带来的短暂反弹，但行业的整体市值仍未恢复到之前的水平。截至 2024 年 12 月31 日，62 家样本企业的总市值为 2325 亿元，较 2023 年同期微降 1.7%，与 2022 年的 4223 亿元相比，大幅下降了 44.9%，物业企业重建投资者信心仍需一定时间。分企业来看，企业市值表现分化。截至 2024 年末，超 3 成上市物企市值较 2023 年末上涨，其中特发服务、新希望服务、恒大物业等 6 家上市物企市值涨幅超 50%。近 7 成上市物企市值同比下滑，3 家上市物企市值腰斩。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 49 从企业市值分布来看，市值在 30 亿以下的物企占比依然是绝对主力。百亿市值以上的物企有 6 家，数量较 2023 年末增加 1 家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、万物云、碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务和招商积余。其中，华润万象生活市值多达 611 亿元，依旧高居榜首，同比上涨 6%。流动性持续低迷流动性持续低迷 2 2 家物企主动谋求退市家物企主动谋求退市 1、近 9 成上市物企日均换手率低于 1 24年，66 家上市物企中 59家企业日均换手率低于 1%，占比高达 89.4%，4 家上市物企换手率在 1%-3%之间，2 家上市物企换手率在 3%-7%之间，仅有特发服务 1 家企业股票交易较为活跃，日均换手率达到 7%以上。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 50 2、2 家寻求私有化退市，另有 8 家募资余额覆盖“私有化成本”2024 年，华发物业服务和融信服务两家上市物企相继宣布私有化并退出资本市场。华发物业服务于 5 月 27 日发布公告，称母公司华发股份计划对其进行私有化，注销价格定为每股 0.29 港元，较其停牌前收市价 0.222 港元溢价约 30.63%。经过数月的程序，华发物业服务在 9 月 30 日收盘后正式完成退市，成为继蓝光嘉宝服务之后第二家退市的上市物企。随后，11 月 22 日，融信服务也宣布控股股东融心一品拟通过协议安排方式将公司私有化，并撤销其上市地位。融信服务的注销价格为每股0.60 港元，相比停牌时的收市价 0.52 港元溢价约 15.38%。这两家物企选择私有化的主要原因在于股票交易流动性低、股价下降以及上市平台失去融资能力，认为私有化更有利于公司的长远发展。值得注意的是，两家企业的私有化注销价格均显著高于停牌价格，分别为 30.63%和 15.38%的溢价。如果按照 30%的溢价计算收购小股东持股的成本，建业新生活、宝龙商业、中骏商管等八家企业均有足够的资金覆盖这一成本，其中建业新生活的剩余金额最高，可达 8.63 亿元。在当前市场环境下，一些物业企业正逐步选择从公开市场退出，以寻求更广阔的发展机遇和发展空间。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 51 回购分红力度加大回购分红力度加大 持续提升市场信心持续提升市场信心 1、分红企业由 8 家增至 16 家，3 家分红率超 100 24 年，尽管物业板块整体仍持续处于低迷状态，企业发展依然艰难，但为了增强投资者的信心，越来越多企业选择通过分红来回馈股东。上半年，共有 16 家上市物企宣布派息分红，分红企业数量较去年同期实现翻倍增长。同时企业分红率也在显著提高，其中万物云、建业新生活和华润万象生活 3 家企业分红率均超过了 100%，万物云更是高达 149%。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 52 2、全年回购金额超 8 亿元，3 家拟大额回购 2024 年，物业企业股价持续承压，为了稳定股价和增强市场信心，中海物业、招商积余、越秀服务等多家企业纷纷加入股份回购的行列。根据克而瑞物管的监测数据，年内共有 11 家上市物企实施了总计 321 次的回购行动，累计回购股数达到 1.62 亿股，总金额为 8.03 亿元。全年企业回购活动呈现出高频小额的特点，回购次数明显远高于上年（259 次）。同时，万物云、碧桂园服务和招商积余 3 家上市物企抛出了大额回购计划。如万物云于 2024 年 6 月 4 日发布公告称，拟以自有资金回购 1.18亿股，回购总金额最高达 58 亿港元，占公司市值的比例多达 20.5%。自 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 53 公告发布后，万物云共计回购总股数达 1417 万股，回购总金额 3.06 亿港元，拟回购股数、金额的完成率分别为 12%和 5.3%，预示着继续回购的空间巨大。又如招商积余于 2024 年 10 月 14 日发布公告称，拟以自有资金或自筹资金进行股份回购，回购总金额不超过 1.56 亿元，占公司市值的比例达 1.3%。2024 年 12 月 10 日，招商积余完成了首次回购，回购股份 90万股，支付的总金额为 989 万元。上市物企频繁发起股票回购并推出大额回购计划，不仅表达了对公司自身经营状况的看好，也展现了对行业前景和股价的信心。此举向外界传递了公司价值可能被市场低估的信号，有利于缓解投资者担忧，稳定股价与市值，并提振整体市场信心。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 54 物企盘点：经营难题愈加尖锐，自我革新迫在眉物企盘点：经营难题愈加尖锐，自我革新迫在眉睫睫|年度盘点年度盘点 2024 年已经过去，过去一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。站在这个新旧交接之际，以每年研究之惯例，克而瑞物管推出了“年度盘点”系列，以期总结过去、观照未来，与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“企业”篇。经营业绩：营收、净利润、现金流持续承压经营业绩：营收、净利润、现金流持续承压 1、营收增速创新低 上市物企营收增速再创新低，2023 年上市物企营收均值 45.7 亿元，同比增长 7.5%，营收增速首次跌破 10%，较 2022 年下降 8.4 个百分点。2024 年上半年，上市物企营收均值 23.2 亿元，营收增速进一步回落至4.7%，再创近年来新低。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 55 不同类型业务营收表现各异。2024 年上半年，上市物企基础物业服务的收入增长显著减速，同比增速下降到 10%。社区增值服务未能延续以往的增长态势，收入增长陷入停滞。特别值得注意的是，非业主增值服务遭遇了更为严峻的挑战，收入持续走低，同比降幅达 25%。2、净利润再度转跌 2024 年上半年，上市物企净利润均值 1.4 亿元，同比下降 30.1%。其中，超 6 成的上市物企净利润同比下滑，更有 7 家上市物企陷入了亏损的状态。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 56 2024 年上半年，上市物企平均净利率跌至 6.3%，创历年同期新低。其中，超 7 成上市物企净利率同比下滑，更有 5 家上市物企由盈利转为亏损。3、现金流再度下滑 2024 年上半年，上市物企现金流再度恶化，经营性现金流净额均值为-0.59 亿元，说明企业在现金流管理层面整体陷入了收不抵支的状态，资金缺口较为明显。其中，现金流为负的企业占比多达 64%，较去年同期提升 11 个百分点，直观反映多数企业资金链的紧张程度有所加剧，若不及时采取有效的应对措施，可能会对企业的稳定经营和长远发展产生诸多不利影响。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 57 2024 年上半年，上市物企应收账款均值持续提升至 17.5 亿元，同比增长 15.7%。其中，碧桂园服务应收账款多达 237.8 亿元。2024 年上半年，上市物企应收账款占营收比例升至 72%，较去年同期提升 1 个百分点。其中，近两成的上市物企应收账款占营收比例突破 100%，德信服务集团、宋都服务更是高于 200%。居高不下的应收账款不仅加剧了企业资金周转压力，一定程度上还将提高坏账风险，进而侵蚀经营利润。上市物企不仅面临着应收账款持续攀升的压力，而且回款难度进一步加大。2024 年上半年，上市物企应收账款周转天数持续提升至 129 天，较去年同期增加 3 天。其中，近两成的上市物企应收账款周转天数达到半年以上，德信服务集团、荣万家和宋都服务更是突破一年。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 58 如此漫长的回款周期，使得企业的资金被大量占用，无法将充足资源及时投入到新业务拓展、品质提升、人员培训等关键运营环节，严重制约了企业的经营活力和竞争力，甚至影响到企业的正常运转。服务表现：满意度下行，收缴率降幅扩大服务表现：满意度下行，收缴率降幅扩大 1、满意度降至新低 69.3 据调研数据显示，2024 年住宅物业服务满意度继续下行，整体满意度评分降至 69.3 分，较 2023 年的 71 分下降约 2%。一方面，行业负面舆情持续发酵，包括社区频发重大安全事故、房价下跌追责物业、部分人士呼吁取消物业等，导致公众对物业服务产生偏见，不可避免地影响了业主对物业服务满意度的客观评价。另一方面，业主更为关注物业服务质量，其对服务品质的要求越来越高，即便物企保持原有的服务标准不变，也难以匹配业主不断提升的服务需求，满意度自然有所下滑。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 59 2、收缴率下降 3%-5%物业费收缴率与满意度存在较强相关性，部分业主因对物业服务不满，选择拒交物业费的方式进行变相“维权”。因此，在满意度整体下行的大背景下，物业费收缴率同步下滑，2024 年重点城市物业费平均收缴率跌至 82%，较 2023 年净减少 3 个百分点。尤其是那些受限价政策影响大的城市，物业费收缴率的降幅更为显著。物企普遍面临着物业费收缴难的问题，即便是上市物企，收缴率也在下滑，平均降幅达到 5%，部分物企降幅高达 10%。考虑到基础物业服务的毛利率本已处于低位，物业费收缴率 5%至 10%的下滑进一步加剧了企业的财务压力，可能导致利润空间被压缩至成本线附近，甚至使一些项目面临收入不足以覆盖成本的困境。在这种情况下，撤场退出似乎成为“理性”的选择。2024 年上半年，万物云退出了 17 个住宅项目，金科 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 60 服务撤场在管面积 2990 万平方米，世茂服务退出项目在管面积 1750 万平方米。经营策略：加强现金流管理，持续推动服务迭代经营策略：加强现金流管理，持续推动服务迭代 当前形势下，物业服务企业面临的经营挑战不断加剧。应对策略需聚焦于精准现金流管理，削减不必要的开支，保障企业稳健运营。现金流利润规模为物企当前及未来相当长一段时间的有效策略。优化现金流管理，强化应收账款催收措施，并持续推动成本降低与效率提升，已成为企业应对当前形势的必然选择。1、优化现金流管理，加大“催缴”力度 针对应收账款高企、账期拉长等问题，物企制定并实施了多种更有针对性的催缴策略：其一，成立欠款追讨委员会。为了提升追讨欠款的效率，碧桂园服务首开行业先河，成立追讨欠款委员会，并由总裁徐彬淮挂帅，反映企业积极追讨欠款的决心和行动力。其二，聚焦优质项目、退出低质项目。如万物云，2024 年上半年蝶城底盘数量增长至 642 个，蝶城内住宅项目中标率达 75%，并退出了 17 个住宅物业项目。其三，住宅业主“花式”催收。具体措施包括催收奖励提升、激励政策提升、一户一策攻坚克难等。如开展缴费抽奖活动，提前预缴物业费的业主即可参与抽奖；又如项目成立催收执行小组，每天制定详细的催收计划和目标，并及时奖励当天催费有收获的员工。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 61 其四，开发商以资抵债。据不完全统计显示，2024 年，万物云、融创服务、金科服务等 8 家上市物企与关联房企开展了十余笔以资抵债交易，合计抵消应收账款超 26 亿元。其中，万物云与万科开展了 6 笔以资抵债交易，共计抵消应收账款超 12 亿元。2、提升降本增效水平，科技应用更趋成熟 受限于人力成本持续上涨，但物业费难以同步上涨，更多物企通过精益管理实现降本增效，以便提升盈利能力，主要涉及以下两方面内容：其一，组织精简、岗位革新，降低人力成本。在组织精简层面，部分物企将区域合并或缩减，使得组织更精简、扁平。如世茂服务创新打造“职能一线下沉、业务区域化管理”的协同管理模式，并限制平台岗位配置上限。2024 年上半年，世茂服务员工成本同比下降 6.9%，人均效能同比提升 3.4%至 9.2 万元/人，管理费用同比下降6.6%，管理费率同比下跌 0.5 个百分点至 10.4%。除此之外，在项目密度提升的基础上，实现片区多项目的员工复用。如远洋服务试行职能共享中心，助力人效提升。2024 年上半年，远洋服务人均在管面积同比提升 6.4%，人均营收同比提升 1.5%，人均核心净利润同比提升 8.1%，人工成本同比下降 7.9%。其二，科技赋能物企降低运营成本、提升服务水平。一方面，应用智能设备助力员工提效。如中海物业旗下的海博工程于2024 年 3 月发布无人机外墙瓷砖检测业务白皮书，并在深圳率先落地无人机检测业务。据悉，一栋百米高层，人工检测通常需要 20 天，无人机检测仅需 2-3 天便能完成，精准度提升至 95%，还能节省约 30%的费用。另一方面，借助智能化系统，优化管理流程。如万物云通过飞鸽工单系统，实现业务工单化和智能调度。2024 年上半年，飞鸽任务平台在 39个蝶城试点，优化缩短员工在途时间损耗 90%，人工有效作业工时从 7.4小时/天提升至 9.1 小时/天，员工作业效率提升 18.7%。图：中海物业“无人机外墙检测”提效 资料来源：公开资料、克而瑞物管整理 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 62 从长远发展的角度来看，物业服务企业必须坚守服务初衷，始终以提供卓越服务为核心。在此基础上，物业服务企业不断探索服务的创新、升级和迭代，万物云在成立十周年之际，创新服务模式，推出“智选”产品 “灵石”系统。其中，“智选”产品开启住宅“弹性定价”，目标将服务选项和定价权利交还给业主。其中的必选服务关联万科物业的价值主张，自选服务则不仅事项可选，频次也可选。“灵石”系统定位于空间操作系统、项目智能决策核心。其代表着万物云在资产管理领域率先构建了一个泛在实时、全域覆盖的物联感知体系，打造了“云调度、边计算、端智群”的先进数据架构。除此之外，子品牌丹田物业将专注于高校和医院空间服务。与此同时，物业服务企业积极推动服务品质的全面提升，有效解决客户信任问题，不断进行品牌更新和形象重塑，确保品牌活力源源不断，持续引领行业发展。3、基础服务越来越“卷”，“底限”与“上限”同步提升 2024 年，住宅市场压力进一步加剧，收缴率、满意度呈现下滑趋势，物业换手率则呈现上升势头。与此同时，随着房屋使用年限的增加，众多住宅小区的设施设备逐步老化，引发了部分业主的忧虑和不满，并将这种不满情绪迁怒于物业。为了从竞争中脱颖而出，物企纷纷进行服务创新与升级，持续“卷服务”。基础安全服务底限得以夯实。2024 年，社区安全事故频发，聚焦居民普遍关注的社区安全问题，品牌物企持续升级社区安全管理措施，并取得了较好的效果。如招商积余将窨井安全列入日常巡检中，并加装井盖防坠网，模拟测试防坠网支撑性确保牢固。中海物业开创“高龄电梯医保”新路径，推动使用维修资金购买电梯维修保险的试点正式落地执行。碧桂园服务在 2024 年启动的“乘梯无忧”电梯品质专项提升活动，目标为每年平均故障率降低 10%，突发事件的响应时效在 15 分钟内。数据显示，与 2023 年相比，业主对电梯的投诉类报事率下降超过了 20%。万物云持续开展“G4 行动”，提升社区的应急救援能力。2024 年 9 月27 日，万科物业北京在管的 119 个住宅项目已实现 AED 设备 100%覆盖，1764 名物业人员完成相关培训。个性化服务上限不断突破。部分物企积极推行“一户一策”的个性化服务策略，通过深入了解每位业主的具体需求，提供定制化服务方案，旨在精准提升服务质量，增强业主的满意度和忠诚度。如新城悦服务针对“空置房”管理，实现定期全项目覆盖，自动派发巡查任务，业主线上查询。招商积余打造的“小招服务站”，集物品借用、休息娱乐、书刊阅读、医药健康及增值服务功能为一体，为业主提供线上/线下全方位服务，提供了“服务无止境”、“服务无边界”的一站式服务平台。永 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 63 威物业针对房东及租户“退租验收”服务，退租时将入户检查水电气等安全问题及家电使用情况，更好的保障房东权益。图：典型物企持续夯实服务品质举措 资料来源：公开资料、克而瑞物管整理 4、地物协同更进一步，服务前置更加凸显 随着住房逐步回归居住属性，地产开发与物业管理之间的联系变得更加紧密。众多物业服务企业洞察到这一趋势，积极投身于提升居住属性的实践中，通过创新服务和精细化管理，不断增强居住体验的舒适度和便利性。从规划设计、营销策划、施工建设、承接查验、集中交付到日常运营，越来越多的集团企业正在大力推进地物协同发展战略，致力于打造从建设到运营服务全链条的服务体系，以便为业主建设好房子、提供好服务。规划设计阶段，将物业服务经验转换成设计要点，助力集团降本增效。保利物业发布品质回顾手册前介工程篇，涉及节能降本、效应提升、标准规范、管理优化、精益细节和缺陷改造等六个板块，并通过众多的经典案例展示，进一步助力地产在前期开发阶段提升产品品质。2024 年，保利物业迭代升级前介咨询服务新模式，通过“五审两验一评估”的八维嵌入式服务，助力地产开发建设在产品定位、规划设计、施工建设、交付运营四个阶段品质提升。图：保利物业“五审两验一评估”资料来源：保利物业公众号 案场营销阶段，物业服务前置，准业主提前享受服务权益。如招商积余 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 64 在武汉的招商武昌序项目为业主搭建了会所运营序 Club 小程序，并将服务运营前置，会所自项目入市即正式运营。又如华发物业服务在珠海的湾玺壹项目提前运营会所，启动湾玺荟 CLUB，只向内部业主开放，内部打造星级健身、室内恒温泳池、多功能宴会厅、日咖夜酒等高端服务功能。电建物业则启动未入住先服务，准业主可提前享受生活服务、会所礼遇、酒店礼遇、生日臻礼、案场礼遇、商超折扣六大尊享权益。承接查验阶段，多轮验房提升交付品质。如金地集团内部“联合预验收”由项目工程部、施工方、监理、预验收团队、客服、物业等工作人员组成超强“验房团”，以客户视角按照住宅工程分户验收规程的要求标准开展此项工作。日常运营阶段，协调工作流程和整合资源，重点落位维保。如保利地产与保利物业每季度召开地物联席会，围绕满意度、维修、交付、品质等多个维度完善机制，优化流程，全方位提升客户体验等。5、服务体系持续升级，个性化、高端化显现 目前，逐步优化和提升服务体系已成为众多物业企业的共识。这些企业不仅在服务内容上推陈出新，更在服务方式上更加注重科技应用，致力于提升服务品质和优化客户体验，以敏锐应对市场动态和客户需求的变迁，推动企业持续发展。2024 年，中高端住宅成为主导力量的环境下，针对高端服务领域的体系发布与更新更为显著，更加聚焦于提升服务品质和满足精英消费群体的需求。保利物业焕新发布“东方礼遇”服务体系，通过“不断线”的极致响应，“不断点”的房产维养，“不断代”的科技兑现服务，为客户 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 65 提供【通情达礼恒久如一】的真诚服务。金茂服务升级 MOCO 服务体系 2.0，创新提出以“服务美学”为引领的高端住宅物业服务体系，推出 金茂服务“金玉满堂”服务产品价值体系。宸嘉物业发布“CARE”服务体系，以隐藏式服务诠释高端服务精髓。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 66 6、重视标杆打造，重塑服务标准 行业进入品质时代，从企业自身发展出发，标杆项目创建成为提升服务力的重要抓手。近年来，奋力打造标杆的物业企业数量越来越多。一方面，标杆项目有助于产品体系精准落位，赋能项目管理，另一方面，也是兑现对业主及客户的服务承诺、展示企业品牌的榜样表现。同时，标杆项目也为行业的持续发展和服务升级树立了典范。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 67 部分物企积极实践，以标杆批量落地，重塑服务标准。保利物业立足“产品品牌服务一体化”战略需求，建造了“标杆工厂”，通过树立一批具有服务代表性和示范效应的标杆项目，以不断刷新的服务力与场景力，向内促进品质服务不断升维，向外展示品质服务的显性标签。2024 年标杆创建工作聚焦全国 24 家平台公司，锁定案场、交付、后期管理三大阶段，筛选了超过 150 个项目参与打造，推进全流程服务标准落地。部分物企以打造“标杆”为引领，推动服务品质提升。中海物业举办“好时节 好物业 好社区”中海标杆 2024 发布会，率先面向行业推出“1 2 N”标杆项目服务体系。以持续稳定高质量运营的能力、员工满意和社会认可、好服务的多元化场景实践落地“好服务”美好愿景。华发物业 2024 年初提出“争当标杆 服务华发 奉献社会”的年度专项任务，推动服务品质的持续优化提升。标杆创建工作取得了显著成效，每季度客户满意度稳步提升，服务品质得到了实质性提高。图：典型物企标杆推广实践路径 资料来源：公开资料、克而瑞物管整理 7、解决信任危机，打造熟人社区，强化“阳光共管”为了化解信任危机，增强社区凝聚力，许多物企持续加大社区营造力度，开展丰富多彩的社文活动，构建熟人社区，同时积极强化“阳光共管”，年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 68 以服务透明度获取业主信任度。部分物企积极开展社文活动，共建睦邻友好氛围。如雅生活服务，2024年上半年逾百城开展超 3000 场社区文化活动，既加强小区文化建设，又维护良好的业主关系。针对一老一小这两类主要受众群体，许多物企精心策划并开展了一系列有针对性的社文活动，如远洋服务落地远洋小公民成长实践基地，2024 年上半年在超 30 城累计开展 160 场以上的活动，包括健康讲座、环保行动、亲子活动等多种形式。部分物企更是将社文活动打造成企业的专属标签，如融创服务全国篮球大赛便以运动为纽带，为拥有共同兴趣爱好的业主搭建欢聚的社交平台，旨在共筑和谐社区、共创美好社区。分析融创服务全国篮球大赛迅速出圈的原因，不乏以下三方面因素：首先，办赛规格高，比赛场地均为专业篮球场，并聘请专业裁判执裁，比赛期间还有精彩的啦啦队表演，似有“社 BA”的错觉。其次，业主参赛热情高，2024 年这股篮球热潮席卷 9 大赛区，29 城、128 支战队热血 PK。最后，曝光率高，武汉市物协、成都市物协、青岛市物协、郑州市物协等多地物协转发报道了该项赛事，对融创服务与业主共建和谐、美好社区给予了较高评价。年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 69 图：融创服务全国篮球大赛 资料来源：融创服务、克而瑞物管整理 2024 年，在强化“阳光共管”方面，物企继续坚实步伐，持续提升服务透明度与公信力。除了持续推进阳光物业服务模式的长城物业，其他物企亦积极践行。嘉信物业积极推广“阳光码”，率先在武汉三个小区（水晶郦都、保和墨水湾、颐桂苑）实行“阳光透明集体共治”。在社区内所有涉及公共收益的地方都已经张贴了“阳光码”，如丰巢快递柜、自动售货机、直饮水机、电梯、小区大门通道楼栋入口等等，扫码即可看到该公共收益的清单。以嘉诚新悦为代表，则在社区内践行“晒服务、晒收支”双晒行动，以 468 云玺 5 期为例，定期晒合同履行情况、物业服务工作、暖心物管实事；如实晒共有经营收益、酬金制资金收支、包干制费用收支等等。各项物业服务公示资料在智慧物业系统同步完善，并通过业主群推送等形式开展线上公告，确保业主及时了解动态、实时在线查阅。8、品牌焕新升级，重构业主心中第一印象 2024 年，物企通过品牌焕新、更名，旨在传达与时俱进的服务理念和创新精神，深入挖掘并展现企业的核心优势与独特魅力，以此实现品牌价值重塑，进而巩固客户信任，提升市场地位，为企业的持续健康发展奠定坚实的基础。其一，多家物企完成更名，展现企业全新的品牌形象和发展蓝图。如旭辉永升服务更名为“永升服务”，旨在强化独立物业服务提供商的身份，提升品牌独立性。银城生活服务更名为“瑞森生活服务”，反映了公司业务聚焦特色发展，及独立发展的未来战略方向。中航物业则更名为“招商积余物业”，旨在推动招商积余品牌继续发展壮大。其二，品牌形象及内涵焕新，向市场和消费者传递更加明确的品牌理念。如南都物业围绕“让生活更美好”的使命，企业 LOGO 焕新升级，不再 年报解读 克而瑞物管为易居中国旗下大物业领域专业研究平台，致力于打造中国物业行业第一专业影响力。【免责声明】【免责声明】本报告所载资料与观点及其出处皆被克而瑞物管认为可靠，但克而瑞物管不对其准确性、可靠性做出任何保证，报告内容仅作参考，所涉内容不构成任何投资意向建议。使用该报告者不应以报告内容取代其独立判断，克而瑞物管不对因使用该报告内容而引致的损失承担任何责任。更多研究 扫码关注 70 以房子作为标识，而是以 NACITY 作为核心元素，围绕城市全业态全场景，以开放的视界，让服务无边界延伸。并焕新了两种色彩，理性的蓝象征专业、智慧，值得信赖，感性的红代表活力、创新，温暖亲切。小结小结 综上所述，物企在面临多重挑战的市场环境下，坚持以客户为中心，持续推动服务全面革新，构建企业的核心竞争力，包括服务模式创新、夯实基础服务、地物协同、服务体系升级、标杆打造、社区营造、精益管理降本增效、解决信任危机、品牌焕新升级等，不断寻求服务突破，推动企业的高质量发展。

2025-01-15 73页 5星级

世邦魏理仕：2024年北京房地产市场回顾及2025年展望报告（20页）.pdf

2024年第四季度，位于中关村与丽泽区域的两个新项目交付，新增办公面积12.9万平方米。全年新增供应总量仅录得19.2万平方米，同比降幅达74%，市场供应的扩充步伐显著放缓。本季度新租交易面积总量环比下降13%。全年新租需求总面积同比减少5%，但搬迁交易持续增加，占全年新租面积的80%，占比再破历史纪录。从行业来看，TMT板块成为驱动新租需求的主力军，人工智能、大数据与平台互联网等关键赛道发挥支柱作用；金融行业紧随其后，受行业整合深入推进的影响，缩减面积现象持续，新租需求下降明显；专业服务需求稳列第三，律所、咨询类客户的升级搬迁动作不断。此外，以快消品、汽车及食品为主的消费品制造业的需求稳步提升，跻身前四大行业。得益于国有及头部企业的多笔大面积成交落位，以及退租数量同比回落，全年全市净吸纳量达34万平方米，带动全市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0%。其中甲级市场贡献净吸纳量总量的81%。新兴区域以及中关村、望京等科技中心去化表现位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分金融、科技、医药企业整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高。租金方面，以价换量的局面持续，各级降幅进一步扩大；年末全市平均租金面价同样本比环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅10.7%。其中，超甲级办公楼租金降幅在各级市场中最为显著。受高租金楼宇占比较多、空置率较高等因素影响，金融街、王府井、CBD、望京等区域全年跌幅高于市场平均。2024年第四季度，北京零售物业市场迎来四大商场盛大启幕，总体量42.9万平方米，使得全年新增供应逼近100万平方米。其中两座为外围的区域购物中心，两座为次级商圈的城市更新项目。此外，诸多老牌项目如金源新燕莎MALL、双安商场、当代商城等陆续启动调改升级，未来将通过增加餐饮与生活配套占比来应对市场消费格局的转变。2024年1-11月北京社销总额同比下降2.8%，其中餐饮收入和穿类商品零售同比分别下降5.1%和3.9%，可选消费面临更大的下行压力，消费者在选择商家品牌时对人均花费的考量更趋敏感。餐饮商家更趋倚赖直播、团购等渠道获客引流，新增门店也更集中于平价品牌。全年餐饮新增店铺占比48%，其中烘焙甜品（如石头先生的烤炉、Kumo Kumo、祐禾面包）及小吃快餐（如寿司郎、肉肉大米、滨寿司）均有增长。非核心商圈的新增项目和调改中的老牌项目给予了餐饮品牌更多的可选空间。运动户外、奢侈品等“穿类商品”品牌布局有所放缓，全年服饰鞋包新增店铺占比同比下滑4.2个百分点至25%。同样提供情绪价值、但人均花费更低的杂货礼品、二次元等生活方式业态热度上涨明显，体现当前的消费平替现象。珠宝首饰及儿童业态拓店稳健。美容保健、娱乐体验等生活服务类业态有所缩窄。在各项目积极调整和丰富业态、品牌结构之下，全年净吸纳量同比提升38%至87.5万平方米，季末空置率同比下降0.7个百分点至7.3%。在性价比较低的项目调改带动下，季末全市购物中心首层平均租金同样本比环比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累计下跌1.2%，非核心商圈由于品牌调整或装修调改项目较多，招商方向以吸引客流为首要目的，其更换的网红餐饮及生活配套占比增加后一定程度上限制了业主租金报价水平。CBD、王府井、西单等核心商圈优质项目虽仍然为品牌布局首选，但租赁谈判期也有延长，租金开始松动。2024年第四季度，北京连续两季无新增高标仓储物流项目交付，全年合计放量33.2万平方米。以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流占全年总新租面积的35%，而高新电子及医药类企业回流至自用园区导致制造业需求有所下滑。全年净吸纳量历史首次为负值达-9.3万平方米。在企业业务缩减及成本考量、老牌物流基地转型提速等因素的影响下，存量租户换迁至区位、品质条件相近、租赁成本更低的项目，成为市场需求主旋律。在此影响下，大兴京南、顺义其他成为租户迁出现象最集中的子市场。与此同时，大兴京南、马驹桥及通州等子市场内率先调低租金的高标仓凭借性价比优势，吸引了更多来自邻近农民仓、低标仓的租户迁入。年末全市空置率维稳在24.4%的历史高位。平均租金连续第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同样本比跌幅走阔至-9.2%。平谷马坊、顺义其他、大兴京南等空置率较高的子市场领跌；顺义空港、马驹桥、亦庄经开区等传统核心子市场亦有小幅下跌。廊坊本季度自2021年供应浪潮初始以来首次单季无新增项目交付，全年合计放量58.3万平方米，同比减少一半。季内净吸纳量录得22.0万平方米，新租需求以第三方物流为主、传统制造业为辅。核心子市场北三县表现亮眼。全年业主以价换量策略持续激发市场活力，第三方物流、传统制造业分别录得新租占比47%及31%，助推全年净吸纳量攀升至历史新高点达85.5万平方米，由近京子市场固安领跑，北三县、霸州、廊坊经开区亦表现活跃。季末全市空置率同比下滑12.1个百分点至近三年半的最低水平。天津本季度于宁河有新增项目交付，带来5.6万平方米，全年合计放量50.2万平方米，同比减少近60%。季内应对春节备货的短期承租活跃，净吸纳量录得25.8万平方米。全年第三方物流新租复苏明显，占新租总面积的49%。全市净吸纳量创历史纪录达71.7万平方米，同比提升125%，武清区域表现最佳；津南及宝坻亦有表现。全市空置率全年稳步下行，季末同比下降5.1个百分点至28.2%。2024年第四季度，北京商务园区市场未录得新项目交付使用。年内新项目延迟入市较为普遍，致使全年新增供应量同比下降78%至20.9万平方米，其中超过六成的体量来自纯办公项目，进一步加大了办公面积去化的挑战。本季度全市净吸纳量由负转正录得2.9万平方米。新租需求超过七成均来自TMT，除了头部互联网企业大面积扩租以外，租金持续下行也刺激了中小型科技企业释放搬迁需求。医药及生命科学板块占比15%位居第二，其中制药相关企业加速专项园区去化。全年整体市场净吸纳量同比下降78%录得6.0万平米，3/4新租需求来自TMT和医药及生命科学板块，而制造业和能源及公共事业紧随其后且需求占比均有所提升。其中TMT在泛中关村集群以及电子城区域，医药及生命科学在亦庄经开区和大兴子市场，能源及公共事业在丰台子市场。以及芯片和3C电子产品等制造业在亦庄经开区和北清路子市场集聚，进一步强化了这些区域的产业定位。本季度全市空置率环比下降0.3个百分点至23.6%，同比爬升1.3个百分点。在以价换量策略的刺激下，中关村软件园成为唯一全年空置率显著下行的子市场，丰台、北清路受到科技企业面积腾退以及国企整合的影响，空置率同比上升均在6个百分点以上。全市生物医药专项园区空置率亦同比攀升4.1个百分点至22.2%，其中北清路子市场受到研发类医药企业需求放缓以及企业整合或业务萎缩的影响，空置率大幅走高12.8个百分点，而亦庄经开区受到新项目交付的影响，空置率也呈上升态势。本季度全市平均租金报价同样本比环比下降1.6%，全年降幅达到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市场降幅均较去年走扩，其中泛中关村集群降幅继续领先。2024年第四季度，北京物业投资市场一共录得16笔交易，共计交易总额99.3亿元，环比增长129%。全年累计交易达成46笔，总金额372.6亿元，同比增长12%。本季度近六成交易额来自自用买家，其中包括季内单笔金额最大的交易，标的为一栋位于西城区、总价达28亿的办公楼。全年来看，自用买家交易金额占比同比下滑，而机构投资者占比由24%上升至51%。除了物业投资以外，购置办公自用、股权增持等也是机构投资者重要的交易方式和目的。从卖家类型来看，全年持续录得地产基金在改造提升增值型资产后实现退出的案例，包括本季度一宗酒店改长租公寓的交易，体现了地产基金主动管理的成果和价值。从交易资产类别看，本季度办公和零售板块分别录得占比74%和17%。全年综合体、零售物业、工业物流交易金额同比提升较为明显，推动资产类型分布更显均衡。其中底商或裙楼商业愈发受到企业买家的关注，机构投资者则加强在零售物业、工业物流以及酒店公寓板块的布局。另外，由于核心区域资产因其区位稀缺性，受到企业和个人买家的青睐，加上可投物业增加，全年成交活跃度显著提升。随着越来越多的优质资产涌现到市场，以及买卖双方价格预期进一步收窄，各板块的资本化率持续走高，对交易达成起到促进作用。链接浏览下载完整报告CBRE2024年北京房地产市场回顾及2025年展望

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世邦魏理仕：2024年广州房地产市场回顾及2025年展望报告（16页）.pdf

州全年新增五个办公楼项，共34万平的优质积，同减少52%。新供应分布在琶洲、融城和万博区，是近五年的新低。但在企业降本增效的运营思路主导下，办公楼整体需求谨慎，空置率仍录得幅同上升0.5个百分点，年末的18.7%。其中，第四季度录得年内供应峰，三个项共18.1万平的办公积投市场，季内空置率上升0.8个百分点。去化，全年净吸纳量同回落，共录得20.4万平的去化。其中第四季度贡献约6.6万平。另外区域表现分化，琶洲和融城成为办公楼空置去化主，分别在2024年录得13.1万平和11.3万平的净吸纳量。珠江新城年内则租赁承压，第四季度录得负吸纳，全年区域空置率同上升2.1个百分点年末的13.3%。业表现，2024年TMT、融业、消费品制造业和专业服务业在办公楼的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT、融业和专业服务业的占均同下降，但以快消为代表的消费品制造业成交占则同上升两个百分点。TMT成交中，46%的成交积来软件系统开发，包括互联 和AI对于营销和制造业等的持应，并且超过76%的搬迁案例扩张了积，或者搬迁到了更好的办公楼。游戏业成交保持活跃，成交占幅攀升，其中琶洲录得某游开发公司区内搬迁扩租成交，共6,900平。融业成交积中，其他融服务占36%，如额贷款、不良资产管理和财富管理等；除此以外，保险业排名第位，占融业成交积28%。表现活跃的还有快消品业，尽管录得的成交积仅较2023年幅增，但成交宗数显著增加，是往年的2.6倍，其中超过五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妆品总部从园区升级到优质办公楼7,500平。尽管2024年供应量不及预期，但来新兴商务区未来供应项积极的预租活动，以及恢复缓慢的需求和个别退租事件，都给现楼招商施加了不少的压。办公楼业主对于租户的争夺趋于热化，“以价换量”是主要租赁策略。全市租价跌幅逐季扩，第四季度录得2.7%的年内最季度跌幅。全年租价同下跌6.2%年末的每每平135.0元。2024年州录得两个项投市场，分别是位于番禺的华丰汇和海珠区的州塔场，共约19.7万平。近三年州年均优质零售物业供应量仅为23.7万平，较2019-2021年均值下降37%。究其原因，在电商持续冲击下，实体零售招商难度显著增加，对于需要经历培育期的新购物中尤其具有挑战性，定程度上影响了供应。另，近年来标物业硬件设计和运营的不断创新，在成为购物中的有益补充之外，也分流了部分品牌和消费者的关注。州1-11社会消费品零售总额同增0.3%，较2023年全年6.7%的增幅显著下调，显示消费趋于谨慎。同时，以超市、电影院和健身中为代表的传统主租户持续调整，业态迭代变化期间产的空置，给优质商业招商带来压。州商业租承压，年末层租同下调3.5%每天每平23.3元。其中核商圈年度跌幅3.2%，核商圈同下跌3.8%。部分连锁餐饮品牌借此租下契机拓展店铺，部分优质物业以空置去化作为其运营的要标，带动2024年州空置率同下降0.9个百分点年末的7.4%。成交，2024年全年餐饮、零售和服务类业态成交占分别为46%，37%和16%。餐饮成交占同上升1.4个百分点，连续第四年增。但区域存在分化，天河路商圈录得显著于全市的零售成交占49%，显示出该商圈对连锁零售品牌的吸引。细分业态，餐饮业态中表现最活跃的是特餐饮，43%的新店来该类别，包括落址于天环的州家，年底开业的州塔场也引多家餐饮的州店。另外，包烘焙在餐饮新店中占9.2%，较2023年显著提升4.1个百分点，是餐饮业态中增最快的类别。KUMO KUMO年内在州快速扩张，好利来也在州塔场围板其州店。零售，时尚服装、电产品和家电、以及珠宝配饰新店数量占排名前三。其中最值得关注的是，珠江新城K11年内陆续围板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce&Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都将被带动提升。天河路商圈中，表现最突出的是成交显著提升的运动品牌，录得的新店达到商圈零售新店数量的18.5%，较2023年增加了15.7个百分点。2024年州仅录得增城的新增供应，共约23.7万平，较2023年幅减少77.9%。尽管如此，由于需求复苏未如理想，如汽制造业仓储需求收缩，及部分租户建库落成等因素，空置去化放缓，全年空置率上升4.5个百分点年末的7.0%，但仍能保持在个位数的空置平。纵观全年，跨境电商对州标仓的新增需求已从峰回落，尽管上半年仍能录得跨境巨头在埔和增城的成交，但下半年未继续扩张，整体成交积远低于2023年的峰值平。为此，业主积极调整租赁策略，全年租同下跌1.3%年末的每每平38.5元。其中增城和从化的租调整幅度较，分别同下调6.8%和5.3%。租调整吸引了租户的搬迁，下半年录得某零售商从标库搬迁升级从化标库。服务于某快消品牌的第三物流也从埔搬迁从化新租标库。除此以外，根据州市统计局发布的数据，在以旧换新及家电国补政策带动下，州1-11限额以上家电器和像器材实现零售额同增4.2%，增速前个上升了4个百分点，带动了国内电商季节性仓储需求，如某电商在增城新租了标库等。佛物流市场2024年迎来共66.5万平的新增供应，其中第四季度共两个标仓落成，分别位于南海区和顺德区，可租赁积共计达26万平，均被跨境电商整租。全年新增供应幅增，是2023年供应量的三倍多。其中南海区供应量最，占超五成。与州不同，2024年跨境电商在佛标仓市场依然保持活跃，除了新项普遍被预租外，已有项也录得积成交。但其他业的需求仍有待恢复，佛优质仓储设施年末空置率为7.1%，同幅上升0.2个百分点。全年租保持稳定。州2024年宗物业投资成交显著减少。全年共录得21宗交易，总成交额84.6亿元币，同减少54.4%，但成交宗数仅同减少16.0%，少四宗，显示平均每宗成交的成交额有所下降。州商办物业租赁市场仍处于复苏阶段，且优质物业的价格或物业条件未达投资者预期，这些都影响了投资者的投资意愿。办公楼交易的减少影响了总成交量。在总成交额中，商场成交占最，达到29%，其次为办公楼的21%和业物业的16%。其中，办公楼成交占显著下滑，成交额同减少85.4%，最宗交易的成交额不到6亿元币。相之下，2023年成交额超过10亿元的办公楼交易便有六宗。除了交易宗数减少外，缺少整售交易是今年办公楼成交额下降的主要原因。尽管商场全年成交额同下降35%，但太古收购州化中的成交额，仅次于萝岗万达场，在近三年录得的州商场成交中位列总额第位。业的成交总额为14.0亿元币，同增56%，成交类别以房为主，另外还录得宗从化物流园的成交。从买家类型来看，按成交额统计，开发商占为28%，同上升12个百分点，主要得益于太古对化中的收购。另外，地产业的企业买家本年度成交额占达到35%，除购置办公物业外，还录得酒店、租公寓和房的交易。机构投资者在2024年成交占中有所下滑，主要投资的物业类型是物流园和房。

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宏观深度研究：房地产市场新变化-250113（17页）.pdf

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2025 年年 01 月月 13 日日宏观深度研究宏观深度研究研究所：证券分析师：夏磊STable_Title房地产市场新变化房地产市场新变化宏观深度研究宏观深度研究最近一年走势相关报告专项债的新变化*夏磊2025-1-72025 年房地产展望*夏磊2024-12-22中央经济工作会议体现六大重要政策内涵*夏磊2024-12-13转折点下 的中 国经 济 新平 衡*夏 磊 2024-12-04近期宏观政策解读：拐点之际*夏磊2024-09-30房屋养老金的国际经验新加坡视角*夏磊2024-09-12房屋养老金的国际经验日本视角*夏磊2024-09-05新起点下 的宏 观经 济 新平 衡*夏 磊 2024-08-29历史回顾：美联储降息初期居民房地产配置规律*夏磊2024-08-257 月 PMI 数据点评：PMI 指数季节性回落*夏磊2024-08-02三中全会哪些经济领域改革值得期待？*夏磊2024-07-23如何衡量房地产对经济的贡献？*夏磊2024-07-03寻找房价周期之锚一个日本视角*夏磊2024-06-25房地产与新质生产力*夏磊2024-04-25开年看地产系列：一线城市房地产市场怎么走*夏磊2024-03-182024 年 12 月中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2024 年 10 月以来房地产市场开始出现积极的回温迹象。本文基于近期市场调研，并通过新房和二手房的成交量、价等指标来反映房地产市场的变化情况。新变化一：楼市成交显著增加新变化一：楼市成交显著增加通过新房、二手房成交数据，来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。新房市场表现如何？新房市场表现如何？一线城市中深圳房地产市场升温较快。一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024 年 10 月深圳新房成交套数环比增长 146%，11 月环比仍保持 94%的增长幅度，12 月成交量小幅下降环比减少 16%。深圳市场呈现三个现象，一是放开限购深圳市场呈现三个现象，一是放开限购的区域市场热度显著增加的区域市场热度显著增加。深圳自 9 月 29 日优化限购区域以来，共诞生 4 个日光盘，均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区，龙华区因近深圳北站，且往来深圳核心区交通便利，所以吸引外地客户相对较多，受益较大。二是二是适用设计新规适用设计新规项目受购房者认可。项目受购房者认可。2024 版深圳市建筑设计规则，修订了包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊；计一半面积的阳台进深可超过 2.4 米；凸窗进深从 0.6 米增加到 0.8 米等内容，使得住宅的使用率有了提升空间。根据调研，按照新规设计的项目具有销售优势，受购房者认可。三是三是新房销售折扣陆续收回新房销售折扣陆续收回。根据调研，尽管 12 月后新房项目到访量有一定下滑，但新房折扣已经逐渐减少。北京北京 2024 年四季度新房成交量较前三季度增长明显。年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024 年 10月新房成交套数环比增幅 53%（9 月为-39%），11 月环比小幅下降1%，12 月环比增长 9%。其中改善型住房成交增加更为明显其中改善型住房成交增加更为明显，四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅，新房的套均面积由 2023 年10 月的 114 增长至 2024 年 12 月的 128。上海新房成交增加，外环外成交居多。上海新房成交增加，外环外成交居多。2024 年 10 月新房成交套数环比增幅 38%（9 月为-17%）。11 月新房成交套数环比增幅 11%，新房市场成交活跃度持续提升。12 月新房成交套数环比小幅下降3%。受限购政策放松的影响，外环外的新房成交占主力，四季度外证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式*夏磊2024-03-052024 年房地产市场怎么走（政策篇）*夏磊2023-12-252024 年房地产市场怎么走需求篇*夏磊2023-12-212024 年房地产市场怎么走（供给篇）*夏磊2023-12-19能生万物是春风2024 年宏观经济形势与政策展望*夏磊2023-12-17城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大？*夏磊2023-09-25城中村改 造的 四大 经 济意 义*夏 磊 2023-08-27当前房地产如何破局？*夏磊2023-07-01地方政府如何破解债务难题财政专题研究报告之二*夏磊2023-06-26债务管理的国际经验 财政专题研究报告之一*夏磊2023-06-10三四线房地产市场怎么走？开年看地产系列*夏磊2023-04-16 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式*夏 磊 2023-04-03二线房地产市场怎么走？开年看地产系列*夏磊2023-03-17一线房地产市场怎么走？开年看地产系列*夏磊2023-02-16 2023 年房地产市场展望（政策篇）*夏磊2023-01-09 2023 年房地产市场展望（需求篇）*夏磊2022-12-23 2023 年房地产市场展望（供给篇）*夏磊2022-12-21 曙光乍现2023 年中国宏观经济政策展望*夏磊2022-12-10 房地产这十年六普七普数据对比*夏磊2022-09-22下 半 年 房 地 产 政 策 展 望*夏 磊 2022-06-23再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值*夏 磊 2022-05-29 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久？*夏 磊 2022-03-13开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-14开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何*夏环外新房成交量占比全市的 79%。广州因限购放开彻底，新房成交量提升明显。广州因限购放开彻底，新房成交量提升明显。2024 年 9 月 30 日广州取消限购，10 月新房成交套数同比增幅 59%（9 月为-24%），环比增幅 119%（9 月为 1%）。11 月优化户籍迁入管理规定，拟增加购房落户，新房成交套数同比增幅 72%，环比增幅-26%，12 月同比、环比分别为 82%、44%。环环深深的四线城市新房市场同步回温，的四线城市新房市场同步回温，楼市反弹力度远低于深圳楼市反弹力度远低于深圳。以调研的惠州大亚湾开发区板块为例，该板块主要客群为深圳外溢刚需群体。2024 年 10 月国庆期间，新房市场与深圳同步升温，但 11月成交与到访情况同步下滑，楼市反弹力度远低于深圳。二手房市场回温更显著。二手房市场回温更显著。深圳二手住宅成交量处于高位深圳二手住宅成交量处于高位。根据深房中协统计，深圳 2024 年四季度月均成交超 8000 套，12 月成交量创近 47 个月以来新高，回到深圳 2020 年 7 月限购前水平。根据调研，12 月实时成交已有所下滑，但仍高于 5000 套/月的荣枯线水平，表明经历需求集中释放后，市场逐步回归到一个健康且稳定的状态。北京北京二手住宅网签量连续三个月创年内新高。二手住宅网签量连续三个月创年内新高。2024 年 10 月二手住宅网签量 17367 套，同比增幅 63%（9 月为-6%），环比增幅 30%（9 月为-7%），11 月为 18763 套，同比增幅 50%，环比增幅 8%，12 月为 21556 套，同比增幅 66%，环比增幅 15%，增幅远高于新房市场。10-12 月新房与二手住宅成交量之比为 26%，是全国典型的存量市场城市。上海上海 12 月月二手二手房房网签量网签量创创 45 个月以来新高。个月以来新高。二手房网签量 2024年 10 月为 24376 套，同比增幅 64%（9 月为 62%），环比增幅 53%（9 月为-11%），11 月为 27050 套，同比增幅 72%，环比增幅 11%，12 月为 29711 套，同比增幅 81%，环比增幅 10%。10-12 月新房与二手房成交量之比为 41%，也是全国典型的存量市场城市之一。新变化二：一线城市房价有企稳趋势新变化二：一线城市房价有企稳趋势由于新房价格受实时推盘节奏等因素影响较大，我们主要以二手房价评估市场情况。依据为国家统计局的二手房价格指数、安居客二手房挂牌价格以及中原领先指数。一线城市一线城市房价出现房价出现企稳企稳趋势趋势。根据国家统计局的二手房价格指数，北京、上海、深圳 2024 年 10、11 月连续两个月环比上涨。根据安居客二手房挂牌价格，深圳 12 月挂牌均价环比增长 0.42%，广州挂牌均价在 12 月前两周有小幅上涨。从中原领先指数看，11 月北京、广州、深圳价格指数均有小幅回升。hY8VhXtUlXoPoM6M8Q8OsQnNpNqNeRoOnMkPrQtP8OoOwPNZmQsQxNmQnR证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分3磊2022-02-12开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-08新变化三：去库存正在进行中新变化三：去库存正在进行中新房、二手房库存通过新房可售套数以及二手房挂牌量两个指标来观测市场变化。新房可售套数是各地房管局统计目前尚未正式签订商品房买卖合同并经备案的商品住宅数量，可以用以反映新房的库存量。二手房挂牌量，取用链家外网公开数据，用以反映存量房市场的供给情况。一线城市新房一线城市新房可售套数可售套数下降下降。受政策影响，深圳 2024 年新房去库存速度分为三个阶段，926 之前的缓慢去化期，10 月、11 月的快速去化期，以及 12 月的去化减速期。截至 12 月底，深圳，商品房可售套数 38225 套，是 21 个月以来最低值，较 2024 年 3 月高点下降29%。北京商品房可售套数 75362 套，是 63 个月以来最低值，较2022 年 9 月高点，下降 32%。上海商品房可售套数 65337 套，回到 2024 年 4 月前水平。广州在一线城市中仍属于高库存，商品房可售套数 97433 套，是 40 个月以来最低值，较 2022 年 12 月高点下降 16%，但库存绝对数量较高。二手房挂牌量减少。二手房挂牌量减少。自 2024 年 10 月以来，一线城市二手房挂牌量不断减少。北京挂牌量减少较多北京挂牌量减少较多，北京二手房挂牌量自 2023 年 9 月出台认房不认贷政策之后迅速增加，在2024年4月到达挂牌量高点。2024 年 12 月链家挂牌量下降至 12.8 万套，远低于 2024 年 4 月的14.6 万套，回到 2023 年 8 月水平。深圳在放松限购、降低首付比深圳在放松限购、降低首付比例等一系列政策后才迎来挂牌量高点，例等一系列政策后才迎来挂牌量高点，2024 年 12 月链家挂牌量小幅下降，低于 9 月末的 5 万套。从挂牌量来看二手房供给情况，仍处于买方卖方博弈时期。广州二手房仍有较多挂牌，广州二手房仍有较多挂牌，2024 年 12 月链家挂牌量为 14.4 万套，较同年 9 月的 15 万套有所下降，但仍在高位。风险提示风险提示房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限，不足以反映市场主体。数据可得性受限，部分数据口径不是完全一致，斟酌比对使用。历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。货币政策或财政政策刺激不及预期。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分4内容目录内容目录1、新变化一：楼市成交放量明显.61.1、新房市场表现如何？.61.2、二手房市场回温更显著.92、新变化二：一线城市房价有企稳趋势.113、新变化三：去库存正在进行中.133.1、新房库存下降.143.2、二手房挂牌量下降.144、风险提示.15证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分5图表目录图表目录图 1：深圳新房周度网签量小幅下滑，但同比仍为近 5 年最高.6图 2：北京新房周度网签热度不减.7图 3：上海新房周度网签年底翘尾.8图 4：12 月广州新房成交热度不减，最后一周网签量仍为全年前 12%分位.8图 5：一线城市新房成交在 2024 年 10 月-12 月维持在相对高位.9图 6：深圳二手住宅周度网签仍处于高位，回到 2020 年 7 月前水平.10图 7：2024 年 10-12 月北京二手住宅周度网签仍处于近 5 年同期高位.10图 8：上海二手房周度网签量仍处于高位，政策效果显著.11图 9：12 月深圳挂牌均价环比增长.12图 10：11 月深圳中原领先指数环比小幅回升.12图 11：北京挂牌均价降幅趋缓.12图 12：11 月北京中原领先指数环比小幅回升.12图 13：11 月上海中原领先指数环比持平.13图 14：广州挂牌均价降幅趋缓.13图 15：11 月广州中原领先指数环比小幅回升.13图 16：深圳年内新房去库存的三个阶段.14表 1：北京、广州、深圳链家挂牌情况.15证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分62024 年 12 月中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2024 年 10 月以来房地产市场开始出现积极的回温迹象。本文基于近期市场调研，并通过新房和二手房的成交量、价等指标来反映房地产市场的变化情况。1、新变化一：楼市成交放量明显新变化一：楼市成交放量明显通过新房、二手房成交数据，来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。1.1、新房市场表现如何？新房市场表现如何？一线城市中深圳房地产市场升温较快一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024年10月新房成交套数同比增幅56%（9 月为-19%），环比增幅 146%（9 月为-34%），11 月新房成交套数同比增幅 191%，环比增幅 94%，12 月新房成交套数同比增幅 228%，环比降幅 16%。从新房周度网签量来看，深圳 11 月以来周度成交均为近五年最高值，12 月成交相较 11 月有小幅下降。图图 1：深圳新房周度网签量小幅下滑，但同比仍为近深圳新房周度网签量小幅下滑，但同比仍为近 5 年最高年最高资料来源：Wind，国海证券研究所注：单位，套根据调研，深圳市场有三个现象，一是放开限购区域市场热度明显增加。根据调研，深圳市场有三个现象，一是放开限购区域市场热度明显增加。深圳自 9 月 29 日优化限购区域以来，共诞生 4 个日光盘，均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区，龙华区因近深圳北站，且往来深圳核心区交通便利，所以吸引外地客户相对较多，受益较大。日光盘的共性除均位于非限购区外，还具有近地铁、高折扣等特点。二是二是适用设计新规适用设计新规项目受购房者认可项目受购房者认可。深圳过去商品房多以塔楼为主，使用率较低，适用建筑新规后使用率可以达到 90%以上，增证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分7加了住户的居住舒适度。特别说明，使用率是指房屋的实际使用面积与总使用面积之间的关系，而得房率是指套内面积与建筑面积之间的关系。2024年5月2024版深圳市建筑设计规则正式发布。修订内容包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊；计一半面积的阳台进深可超过 2.4 米；凸窗进深从 0.6 米增加到0.8 米等，使得住宅的使用率有了提升空间。根据调研，按照新规设计的项目具有销售优势，受购房者认可。三是新房销售折扣陆续减少三是新房销售折扣陆续减少。根据调研，12 月后新房的到访量有一定下滑，但新房折扣已经开始陆续收回。北京北京 2024 年四季度新房成交量较前三季度增长明显年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024 年 10 月新房成交套数同比-5%（9 月为-45%），环比增幅 53%（9 月为-39%）。11 月新房成交套数同比增幅 11%，环比增幅-1%，政策持续性较好。12 月新房成交套数同比下降 13%，环比增幅 9%。从新房周度网签量来看，北京新房成交热度不减。改善改善型住房成交增加明显型住房成交增加明显，四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅，新房的套均面积由 2023 年 10 月的 114 增长至 2024 年 12 月的 128。图图 2：北京新房周度网签热度不减北京新房周度网签热度不减资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套上海新房成交增加上海新房成交增加，外环外成交居多外环外成交居多。2024 年 10 月新房成交套数同比增幅 23%（9 月为-32%），环比增幅 38%（9 月为-17%），新房月度成交套数再次突破1 万套。11 月新房成交套数同比增幅 13%，环比增幅 11%，新房市场活跃度持续提升。12 月新房成交套数同比增幅 6%，环比下降 3%。从新房周度网签量来看，上海年底成交量翘尾。受限购政策放松的影响，外环外的新房成交占主力，四季度外环外新房成交量占比全市的 79%。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分8图图 3：上海新房周度网签年底翘尾上海新房周度网签年底翘尾资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套广州因限购放开较彻底，新房成交量提升明显。广州因限购放开较彻底，新房成交量提升明显。2024 年 9 月 30 日广州取消限购，10 月新房成交套数同比增幅 59%（9 月为-24%），环比增幅 119%（9 月为 1%），11 月优化户籍迁入管理规定，拟增加购房落户，11 月新房成交套数同比增幅 72%，环比增幅-26%。12 月新房成交套数同比增幅 82%，环比增幅44%。从新房周度网签量来看，12 月广州新房成交热度不减，最后一周网签量仍为全年前 12%分位。图图 4：12 月月广州新房成交热度不减，最后一周网签量仍为全年前广州新房成交热度不减，最后一周网签量仍为全年前 12%分位分位资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分9图图 5：一线城市新房成交在一线城市新房成交在 2024 年年 10 月月-12 月维持在相对高位月维持在相对高位资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套环环深深的四线城市新房市场同步回温，的四线城市新房市场同步回温，楼市反弹力度远低于深圳楼市反弹力度远低于深圳。以调研的环深惠州惠阳区大亚湾开发区板块为例，该板块主要客群为深圳外溢刚需群体。根据调研，2024 年 10 月国庆期间，新房市场与深圳同步升温，但 11 月成交与到访情况同步下滑，楼市反弹力度远低于深圳。1.2、二手房市场回温更显著二手房市场回温更显著深圳二手住宅成交量处于高位深圳二手住宅成交量处于高位，2024 年 10 月二手住宅网签 6320 套，同比增幅125%（9 月为 35%），环比增幅 93%（9 月为-16%），远高于 2024 年 1-9 月的月均 3740 套。11 月为 7356 套，同比增幅 129%，环比增幅 16%。12 月为8516 套，同比增幅 191%，环比 16%。从二手住宅周度网签量来看，成交仍处于高位，回到深圳 2020 年 7 月限购前水平。根据深房中协统计口径，10 月、11 月、12 月成交为 8269、8770、9115 套，2024 年 12 月成交量创近 47 个月以来新高。网签数据相较实时成交数据存在一定的滞后性，根据调研，12 月实时成交已有所下滑，但仍高于 5000 套/月的荣枯线水平，表明经历需求集中释放后，市场逐步回归到一个健康且稳定的状态。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分10图图 6：深圳二手住宅周度网签仍处于高位，回到深圳二手住宅周度网签仍处于高位，回到 2020 年年 7 月前水平月前水平资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套北京北京二手住宅网签量连续三个月创年内新高。二手住宅网签量连续三个月创年内新高。2024 年 10 月二手住宅网签量为17367 套，同比增幅 63%（9 月为-6%），环比增幅 30%（9 月为-7%），11月为 18763 套，同比增幅 50%，环比增幅 8%，12 月为 21556 套，同比增幅66%，环比增幅 15%，增幅远高于新房市场。12 月二手住宅网签量超 2 万套存在政策影响，12 月 1 日起北京市取消普通住房和非普通住房标准政策落地，部分二手房业主的交易契税和增值税有所减少，会导致有成交的网签时间后移。但四季度北京二手房市场火热的整体趋势十分明显，从二手住宅周度网签量来看，北京二手住宅成交量处于近 5 年同期高位。从新房市场与存量房市场成交规模来看，北京四季度新房与二手房成交量之比为 26%，是全国典型的存量市场城市。图图 7：2024 年年 10-12 月北京二手住宅周度网签仍处于近月北京二手住宅周度网签仍处于近 5 年同期高位年同期高位资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分11上海上海 12 月月二手二手房房网签量网签量创创 45 个月以来新高。个月以来新高。2024 年 10 月二手房网签量为24376 套，同比增幅 64%（9 月为 62%），环比增幅 53%（9 月为-11%），11月为 27050 套，同比增幅 72%，环比增幅 11%，12 月为 29711 套，同比增幅81%，环比增幅 10%。上海二手房周度网签量仍处于高位，政策效果持续性好。从新房市场与存量房市场成交规模来看，上海 10-12 月新房与二手房成交量之比为 41%，也是全国典型的存量市场城市之一。图图 8：上海二手房周度网签量仍处于高位，政策效果显著上海二手房周度网签量仍处于高位，政策效果显著资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套2、新变化二：新变化二：一线城市房价有一线城市房价有企稳企稳趋势趋势由于新房价格受实时推盘节奏等因素影响较大，我们主要以二手房价评估市场情况。依据数据为国家统计局的二手房价格指数、安居客二手房挂牌价格以及中原领先指数。深圳房价出现企稳趋势，2024 年 10、11 月深圳的国家统计局的二手房价格指数环比上涨，11 月中原领先指数环比小幅回升，12 月安居客挂牌均价环比增长0.42%。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分12图图 9：12 月深圳月深圳挂牌均价挂牌均价环比增长环比增长图图 10：11 月深圳月深圳中原领先指数中原领先指数环比环比小幅回升小幅回升资料来源：安居客，国海证券研究所资料来源：Wind，国海证券研究所注：中原领先指数是指以中原实际成交数据和监测数据为基础，反映房地产市场价格走势的指数体系。该指标采用的是二手住宅价格指数。北京的国家统计局二手房价格指数在 2024 年 10、11 月连续两个月环比上涨，11 月中原领先指数环比小幅回升，12 月安居客挂牌均价环比仍为负值。图图 11：北京北京挂牌均价挂牌均价降幅趋缓降幅趋缓图图 12：11 月北京月北京中原领先指数中原领先指数环比环比小幅回升小幅回升资料来源：安居客，国海证券研究所资料来源：Wind，国海证券研究所上海的国家统计局二手房价格指数同样在 2024 年 10、11 月连续两个月环比上涨，中原领先指数仍处于低位，11 月指数环比持平。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分13图图 13：11 月上海月上海中原领先指数中原领先指数环比持平环比持平资料来源：Wind，国海证券研究所广州的国家统计局二手房价格指数在 2024 年 10、11 月同比降幅收窄，11 月的中原领先指数环比小幅回升，安居客挂牌均价在 12 月前两周有小幅上涨。图图 14：广州广州挂牌均价挂牌均价降幅趋缓降幅趋缓图图 15：11 月广州月广州中原领先指数中原领先指数环比环比小幅回升小幅回升资料来源：安居客，国海证券研究所资料来源：Wind，国海证券研究所3、新变化三：去库存正在进行中新变化三：去库存正在进行中新房、二手房库存通过新房可售套数以及二手房挂牌量两个指标来观测市场变化。新房可售套数是各地房管局统计目前尚未正式签订 商品房买卖合同 并经备案的商品住宅数量，可以用以反映新房的库存量。二手房挂牌量，取用链家外网公开数据，用以反映存量房市场的供给情况。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分143.1、新房库存下降新房库存下降一线城市一线城市商品房可售套数商品房可售套数下降。下降。受政策影响，2024 年深圳新房去库存速度分为三个阶段，“926”政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”之前的缓慢去化期，10 月、11 月的快速去化期，以及 12 月的去化减速期。截至 12 月底，深圳，商品房可售套数 38225 套，是 21 个月以来最低值，较 2024 年 3 月高点下降 29%。北京商品房可售套数 75362 套，是 63 个月以来最低值，较 2022 年 9月高点，下降 32%。上海商品房可售套数 65337 套，回到 2024 年 4 月前水平。广州，商品房可售套数 97433 套，是 40 个月以来最低值，较 2022 年 12 月高点下降 16%，但在一线城市中仍属于高库存。图图 16：深圳年内新房去库存的三个阶段深圳年内新房去库存的三个阶段资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套3.2、二手房挂牌量下降二手房挂牌量下降北京二手房挂牌量北京二手房挂牌量减少较多减少较多，北京市场的二手房挂牌量自 2023 年 9 月出台认房不认贷政策之后迅速增加，主要原因是业主通过出售现有住房获得首套房资格，为未来购房享受低房贷利率和低首付提供便利。2024 年 4 月北京挂牌量达高点，12 月链家挂牌量下降至 12.8 万套，远低于 2024 年 4 月的 14.6 万套，回到 2023年 8 月水平。深圳在放深圳在放松松限购限购、降低首付降低首付比例比例等一系列政策后才迎来挂牌量高点等一系列政策后才迎来挂牌量高点，2024 年 12月链家挂牌量小幅下降，低于 9 月末的 5 万套。从挂牌量来看二手房供给情况，仍处于买方卖方博弈时期。广州二手房仍有较多挂牌广州二手房仍有较多挂牌，2024 年 12 月链家挂牌量为 14.4 万套，较 2024 年 9月的 15 万套有所下降，但仍在高位，挂牌小幅波动。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分15表表 1：北京、广州、深圳链家挂牌情况北京、广州、深圳链家挂牌情况月份月份北京北京广州广州深圳深圳2023-06119579134800348592023-07123895134120344082023-08125909133443350122023-09138917140000399772023-10143566140810421762023-11144365142991422522023-12141160143000500002024-01140834141825400002024-02140306142000381722024-03145612145085431292024-04146168146522481192024-05140777146187479562024-06137704148380482392024-07134720149920474402024-08134926149758483222024-09137320151166503252024-10131467147679500662024-11130134144010490072024-1212799014412348909资料来源：链家，国海证券研究所 注：单位，套4、风险提示风险提示1）房地产市场超预期下行风险。当前市场持续性有待观察。2）对政策解读偏差。房地产周期不同，分线城市基本面差异，导致政策解读判断时存在局限性。3）调研样本有限，不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象，报告仅反映了可观测样本情况。分析师调研采用的方式方法具有局限性，调研结果与实际存在一定偏差。4）数据可得性局限。数据可得性受限，部分数据口径不是完全一致，斟酌比对使用。5）历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。房地产市场的运行具有一定的历史规律，但过度追求历史经验的适用性可能忽视当下市场的特殊情况和制度环境的变化，导致政策推断存在偏差。投资者应注重对市场现状的独立分析，辅以历史经验和市场研究成果，以更准确地预测未来的市场走势和政策影响。6）货币政策或财政政策刺激不及预期。国海证券股份有限公司国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分【政策研究小组介绍】【政策研究小组介绍】夏磊，国海证券首席经济学家易炜林，国海政策&地产分析师庞欣，国海政策&地产分析师【分析师承诺】【分析师承诺】夏磊,本报告中的分析师均具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立，客观的出具本报告。本报告清晰准确的反映了分析师本人的研究观点。分析师本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收取到任何形式的补偿。【国海证券投资评级标准】【国海证券投资评级标准】行业投资评级推荐：行业基本面向好，行业指数领先沪深 300 指数；中性：行业基本面稳定，行业指数跟随沪深 300 指数；回避：行业基本面向淡，行业指数落后沪深 300 指数。股票投资评级买入：相对沪深 300 指数涨幅 20%以上；增持：相对沪深 300 指数涨幅介于 10 %之间；中性：相对沪深 300 指数涨幅介于-10%之间；卖出：相对沪深 300 指数跌幅 10%以上。【免责声明】【免责声明】本报告的风险等级定级为 R2，仅供符合国海证券股份有限公司（简称“本公司”）投资者适当性管理要求的客户（简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。客户及/或投资者应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司的完整报告为准，本公司接受客户的后续问询。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于公开资料及合法获得的相关内部外部报告资料，本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，不保证其中的信息已做最新变更，也不保证相关的建议不会发生任何变更。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。报告中的内容和意见仅供参考，在任何情况下，本报告中所表达的意见并不构成对所述证券买卖的出价和征价。本公司及其本公司员工对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等服务。本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务。【风险提示】【风险提示】市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向本公司或其他专业人士咨询并谨慎决策。在任何情况下，国海证券股份有限公司国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。【郑重声明】【郑重声明】本报告版权归国海证券所有。未经本公司的明确书面特别授权或协议约定，除法律规定的情况外，任何人不得对本报告的任何内容进行发布、复制、编辑、改编、转载、播放、展示或以其他任何方式非法使用本报告的部分或者全部内容，否则均构成对本公司版权的侵害，本公司有权依法追究其法律责任。

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保利和润：2024年度房地产市场总结——泉州（48页）.pdf

2024年度房地产市场总结泉州保利和润研究院POLY HARMONY2025年1月目录Contents01政策异动|土地市场|商品房市场|市场展望 24年泉州市场分析&25年市场展望02土拍地图&明细|楼市排名附件泉州市场分析及25年市场研判政策分析、一级市场分析、二级市场分析PART 01181519151212161391515100 5 10 15 20 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月泉州24年月度商品住宅月度供销价走势 上半年试水微松，效果不显：放宽限购、公积金阶段性支持、以旧换新、跟进517政策降低购房成本等组合拳救市，频频放松但力度稍弱，多为小幅的优化调整。下半年强效松绑，持续营造宽松环境：松绑力度明显加大，跟随大市场止跌回稳，跟进926新政全面覆盖放宽限购、限售、限价等工具，降低客户的购房门槛，促进新一波购房需求的释放，助力楼市回稳。5.18下调公积金5.23下调商贷利率及首付比例6.14晋江卖旧买新各地购房补贴政策松绑力度加大，全面取消四限，政策有效性时效短1.16晋江解除限售9.20石狮购房补贴备注：数据截止2024年12月31日，源于克而瑞，范围大泉州不含安永德，商品住宅旧房成交佣金在原有佣金优惠基础上额外享受8.5折优惠。新房享受售楼部原有优惠基础上额外享受购房总价9.8折优惠。强化人才购房优惠：购房将享受原优惠基础上额外总价最高9.65折优惠。2.1住房公积金支持政策继续实施10.11全面取消限购限售限价、金融政策支持10.15公积金首付比例下调10.22商贷利率上调8.12公积金再放松购买一手商品住宅的，给予购房款总额1%的购房补贴，执行期：2024年9月20日-2025年6月30日11.29德化优化生育政策补充对生育三孩的德化县户籍家庭给予一次性生育补贴1万元。对二、三孩购买商品房给与，购房总价5%-10%的优惠（最高优惠20万）。有效期至2026年12月31日。政策土地市场微观二手政策泉州特征24年泉州政策全面放松，跟进国家性政策从年初晋江放开限购限售，到跟进517全国性金融政策，10.11再次跟进926政策全面放开四限，放宽金融政策，支持居民购房。政策调控基调持续放松，公积金、商贷首付、利率下调等，降低购房门槛，但对市场刺激力度有限。政策户籍条件限购所有购房人群全面接触限购：鲤城区、丰泽区、泉州开发区新出让的房地产住宅用地项目不再执行公证摇号政策，由开发企业自行销售，不设置购房条件。已出让的房地产住宅用地项目根据相关文件要求，认筹总人数超过总房源套数200%的，触发摇号销售（原：除鲤城区、丰泽区、泉州开发区部分房源外，在泉州市全域新购买一手、二手住房不限购。认筹达120%以上进行公开摇号）限售所有购房人群自2024年10月1日起，在泉州市行政区域范围内新购买的一、二手住房不再执行限售政策。有特定销售要求的商品住房从其规定执行。属于改善性需求，再次新购买一手商品住房后，可将第1套取得不动产权证未满限售年限的商品住房转让。（原：自2023年4月14日起，在泉州市全域新购买的一手、二手住房不限售。此前买入的被限售房源，限售年限根据购买时间分阶段调整，由5年缩短至2年或1年。自2023年4月14日起，在鲤城区、丰泽区、泉州开发区新购买的二手住房，限售1年。）限贷购房情况住房公积金贷款差别化信贷政策首套/二套最低首付比例15%：自2024年10月1日起，泉州市住房商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。本市拥有2套或以上暂停发放贷款利率限泉州首套/二套房贷利率为3.1%（LPR-50bp）。取消泉州市首套住房商业性个人住房贷款利率下限和第二套住房商业性个人住房贷款利率下限。价1）全市根据辖区内房地产市场实际情况，新出让的房地产住宅用地在招拍挂时不再限制商品住宅、车位销售价格。2）已出让的房地产住宅用地根据土地出让合同约定和相关文件要求继续执行商品住房“限房价”要求。公积金1）首次申请公积金贷款，最低首付比例15%；第二次申请公积金贷款或购买第二套住房的，最低首付款比例20%（原30%）2）使用公积金贷款购买保障性住房的最低首付比例为15%（原20%）3）夫妻双方最高贷款额度为100万元；单方最高贷款额度为60万元；二孩及以上家庭贷款额度可再另加10万元。备注：数据截止2024年12月31日政策土地市场微观二手政策泉州一览表 五区市场分析及25年市场研判 整体缩量明显，楼面价持续提高：受供应节奏与大环境走冷影响，全年供销下滑，供应89万（环比下降21%）。共成交8幅地块，总建约89万（环比下降21%），成交规模连降5年。边界收缩，洛江、台商乡镇等地供应减少，集中核心板块，楼面价持续攀升。成交均价8527元/（环比上升4%）。政府推地信心不足，节奏先慢后快：一、二季度供应缓慢，均只成交1宗地块，核心区城东南滨江地块由城建底价获得，整体拉高了区域楼面价。三季度土地市场供应加速占全年7成，成交占比超6成。四季度土地市场放缓，仅供应1宗，底价成交2宗。供应量缩质升，土地节奏先快后慢备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商品房供应总建(万)22326019221521511289成交总建(万)17417018717413411289成交幅数1011141311108楼面价（元/）435742095017542469758199852718年19年20年21年22年23年24年435742095017542469758199852700100200五区19-24年土地供销价走势供应总建(万)0868544051620165635成交总建(万)041173602458101655513楼面价（元/）09579 5046 614506463 8408 1663013149 8165 8179 4413成交幅数06230451114222Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 23Q4 24Q1 24Q2 24Q3 24Q4095795046614506463840816630131498165 817944130200000100200五区22-24年季度土地供销价走势政策土地市场微观二手土地泉州五区特征一 聚焦核心区，边界回收明显：土拍聚焦核心区，东海、城东、桥南三个热门板块供销6幅，占比75%；外围台商、经开区域持续断供，边界回收明显。房企拿地愈加审慎，基本底价成交：房企预期不足拿地谨慎，品牌房企和民企积极性低，成交以城建为代表的本地国企主导。多数地块底价成交，仅鲤城万达地块省五建溢价1.6%获得，为今年唯一溢价地块。聚焦核心区、房企参拍意愿低、国企为拿地绝对主力地块编号住宅限价成交时间区域板块总建面积()成交总价（亿元）楼板价(元/)溢价率房企丰2023-7号精装338002024/2/22丰泽城东15.97 21131490%泉州城建集团鲤2023-10号17000（改善型22000）2024/6/27鲤城桥南4.62 3.7781651.6%省五建建设集团（泉州发展）鲤2023-8号17000 2024/7/31鲤城桥南18.27 11.4062400%泉州市第一建设丰2024-3号22800（改善型29900）2024/8/2丰泽东海16.81 10.916491（住宅12679.8）0%泉州城建集团丰2022-11-1号华润城建悦府23000 2024/08/06 丰泽东海14.37 15.827534（住宅11007）0%泉州城建集团丰2024-19号23800（改善型29900）2024/09/12 丰泽东海5.85 7.10121360%省五建建设集团（泉州发展）洛2023-6号不限价2024/10/16 洛江万安双阳7.42 2.5434210%泉州市开源房地产丰2023-8号2024/11/27 丰泽西湖5.45 3.145764 0%泉州市交发建设工程政策土地市场微观二手泉州五区特征二土地东海37万地价9136元/中心板块城东16万地价13149元/西湖5万地价5764元/桥南23万地价6629元/万安双阳7万地价3421元/洛江城区经济开发区洛阳板块白沙板块高铁新区板块张板板块湖东学园板块金融商务区板块百崎湖板块惠安县城板块备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商品房，地价为综合楼面价无成交5-10万方10-20万方20-30万方30万方以上24年五区土拍分布图表：五区24年土地成交明细表品质住房强制入市、土拍规则放松、限价延续双轨制 支持房企打造好房子，促进市场供应质量提升：市区第四代住宅正式推出及精装交付重回市场，强制住房品质提升。南滨江、桥南、东海等地块均可做第四代住宅。同时要求用于建设住房户型面积144以上，其中180以上的不少于50%的改善型住宅。南滨江、东海地块精装交付，由有住房到住好房进行转变。（南安、永春、石狮等地均推出第四代住宅，推动品质改善住房加速建设。）限价延续双轨制，继续优化土拍规则，市区开启不限价时代：限价延续设置双轨制，改善性住房在限价基础上上浮不超过30-50%。市区不再限制触顶摇号，土拍规则改为竞现房 价高者得。下半年丰泽和洛江地块均开始不设置限价，自17年土拍限房价后首次取消，自此开启不限价时代。（新政规定：全市根据辖区内房地产市场实际情况，新出让的房地产住宅用地在招拍挂时不再限制商品住宅、车位销售价格。）区域项目产品限价是否入市城东城建南滨江丰2023-7号泉州首个第四代住宅，住房户型面积144以上，其中180以上的不少于50%，同时全项目采取全装修交付（装修标准不低于3K）33800（精装）否东海华润城建悦府东海首个第四代住宅，130-2024房、143以上为第四代23000（毛坯）12月开盘城建丰2024-3号不低于30%的商品住房（整栋）采取全装修交付（装修标准2/3/5K)、要求做第四代住宅144以下22800/144以上29900（毛坯）否省五建丰2024-19号不低于30%的商品住房(整栋)采取全装修交付，（装修标准2/3/5K)144以下23800(毛坯)，144以上29900元/(毛坯)否桥南省五建鲤2023-10号户均144以上，其中180以上的不少于50%的改善型住宅、可做第四代144以下17000/144以上22000（毛坯）否泉州一建鲤2023-8号可做第四代住宅17000（毛坯）否特征三政策土地市场微观二手泉州五区土地限房价、竞地价、价高者得不限地价、不限房价、价高者得限房价、限地价、竞现房销售严格放松放开24年土拍规则变化城建南滨江丰2023-7号、城建丰2024-3号华润城建悦府、省五建鲤2023-10号、泉州一建鲤2023-8号、省五建丰2024-19号洛2023-6号、丰2023-8号表：五区第四代及改善地块明细容量紧缩四连降，下探新低，供销相对平衡，成交价达历史新高 年度供销价下滑3成创新低：24年供应55万（环比下降23%）。成交为50万（环比下降25%），容量持续缩减，为近10年新低。市场维持供求平衡态势，成交均价19588元/（环比上升35%）。月度受应市场波动大，四季度多项政策加持成交翘尾：受新项目供应影响，呈现结构性突涨突降。上半年一二季度多项目入市加持，热点项目摇号售罄，助推成交高位。下半年三季度传统淡季，少量项目入市加推。四季度受各项政策支持加码，国庆热销带动，整体成交量有所回升，达年度最高。年底受华润首开集中备案，成交翘尾，整体月均去化量与上半年持稳。供应（万）1351471352401651932061277255成交（万）1061951812321921802051636750总额（亿元）1061961862792152172482359798均价（元/）993010047 10260 12000 11218 12087 12115 14490 14523 1958815年16年17年18年19年20年21年22年23年24年99301004710260120001121812087 1211514490 1452319588050001000015000200002500005010015020025030015-24年泉州五区商品住宅供销价分析供应（万）3596010050279成交（万）653533431468总额（亿元）1110695776371117月均成交4.24.24.24.24.24.24.24.24.24.24.24.2均价（元/）19491 20410 16674 17774 18002 22830 18325 19919 20441 20196 19176 212881月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010000200003000002468101214161824年泉州五区商品住宅月度供销价分析政策土地市场微观二手泉州五区成交走势市场备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅东海多盘助推丰泽逆袭榜首，鲤城退出热销，其余区域持续低位 丰泽成交走高超2倍，其他区容量下滑超7成：丰泽区多项目同步推出，东海、城东板块主力供应板块，助力丰泽成交逆袭首位，容量占比79%。鲤城区在23年集中推售后，24年仅一盘在售，退出热销舞台。台商无新盘供应，多项目尾盘续销，持续以价换量，供销价均下滑，热度维持低位。洛江配套欠佳，各项目低位缓慢走量。东海热度强势回归，城东退居二线：热度维持在市区核心区，东海板块24年7盘推售，多项目取得亮眼表现，热度远超其他板块，成交占比过半。城东板块三足鼎立，中海、国贸、保利多盘在售，但热度不及东海，退居二线。桥南板块仅一盘在售，难以支撑。其余板块未有起色。供应 6250422446431343495995622029411612007200成交 59484611383116173365688791733345195117020价格131813881560203219571017124312711369154610851095110712641113934010551047896894339570894310751132113620丰泽2122232420鲤城2122232420台商2122232420洛江2122232420经开212223241318613880156062032319574101741243612710154691085910958 1107012640111359340105511047089689433957089431075711327113600 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 20-24年五区商品住宅供销价走势环比 238%环比-82%环比-84%环比-72%政策土地市场微观二手泉州五区市场区域分析桥南板块12%中心板块0%西湖板块0%城东板块25%东海板块54%万安双阳板块1%洛江城区板块1%罗马河市板块1%经济开发板块0%台商投资板块6%桥南板块中心板块西湖板块城东板块东海板块万安双阳板块洛江城区板块罗马河市板块经济开发板块台商投资板块24年五区各板块成交占比东海多项目首开表现亮眼，其余板块项目开盘转顺销，打折潮盛起 东海区域项目表现亮眼，其余新项目开盘去化不佳：自年初水墨观海、万科四期后，泉州市区多个新盘入市，认筹量均未达到总房源数的1.2倍，无需公证摇号由开发商自行销售。从高峰期疯狂的“千人摇、万人摇”，回到“开盘转顺销”正常速度，市场格局转变明显。年末华润城建悦府凭借第四代住宅和高性价比首推售罄为下半年开盘增加亮点。限价形同虚设，城东桥南项目开盘降价为常态，市场进入新一轮降价潮：开盘9折/92折、开盘前启动分销或开盘后立马开分销等优惠不断加码。各项目也不再顶着限价销售，开发商开始卷价格、卷优惠、卷分销，利用简单粗暴的“促销手段”吸引众多客户买单。市场新房“价格战”愈演愈烈，成交价远低于限价。数据范围：泉州五区，截止2024年12月31日数据；数据口径：保利和润研究院海西整理，含项目首开及加推，除安置商品房0 0Pp0000200030004000500060007000800020上20下21上21下22上22下23上23下24上24下开盘推量开盘去化率年平均去化率表：五区2024年主力项目开盘分析表开盘时间片区项目总套数认筹数(组)去化率限价(元/m)近6月备案(元/m)2024/1/24东海城建水墨观海6825400组(摇号)100 500203042024/1/31城东国贸天琴樾287近400组(摇号)23$980188782024/3/22东海万科城市之光4001277组(摇号)85%（返场去化100%）18000179912024/4/13城东中海臻如府335约55组（未到摇号标准）12#000183002024/4/13城东国贸天琴樾（加推改善型产品）103未到摇号标准217470293532024/4/13江南国贸江南璟上358约230组（未到摇号标准）51000153772024/6/28东海珑玺台178160 组（未到摇号标准）44000184262024/6/22东海保利天瓒135未到摇号标准89)900291072024/11/30东海晋悦万祥瑞景湾280自行组织开盘29000217562024/12/25东海华润城建悦府220自行组织开盘100#00022517政策土地市场微观二手泉州五区市场开盘分析图：泉州五区住宅开盘走势图五区19588元/改善住宅时代来临，核心区优质项目成交表现亮眼：改善产品180以上占比17%（上涨15%），300万以上产品占比23%，（上涨20%），成为市场新宠。主要集中在东海板块，由保利天瓒、东海珑玺台、城建水墨观海、泉州悦府四个项目贡献近9成。改善型楼盘托举带动新房价格：180以上成交均价可达2.36万，五区均价1.96万，较180以下产品均价高出30%。其中保利天瓒均价2.75万，悦府2.45万，改善楼盘整体托举新房市场价格。多项目含大平层产品，同时未来竞争压力增大：未来改善型产品从规划上强势要求配置，叠加早期未推库存，多项目含大平层产品在售或待入市，整体竞争压力增大。主要集中在市区核心区东海、城东、江南板块。微观透析一政策土地市场微观二手泉州五区改善产品成为市场新宠，180/300万以上产品均上涨明显，大平层产品托举市场价格高20%高300以上23598元/鲤2023-10号南滨江2023-7号清源瑧悦国贸天琴樾金紫荆山庄万科城市之光二期珑玺台云玺台万科城湾壹号上实海上海待售在售鲤2023-8号省五建2024-19号城建2024-3号华润城建悦府25年市区新房改善型产品分布图4%2%3%9%7%9%7#%6%8%3%2%4%-700%-70%-50%-30%-100P0万元以下100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250-280万元280-300万元300万元以上23-24年五区总价段占比情况对比2023年2024年微观7%2%2%6%8%7%0%3%-700%-70%-200以下90-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上23-24年五区面积段占比情况对比2023年2024年刚改占比45%刚需占比21%初改/改善占比34%下降6%下降6%上升11%刚需占比18%下降33%刚改占比35%下降5%初改/改善占比47%上升380以下18133元/改善产品均价托举市场微观透析二政策土地市场微观二手微观泉州五区成交集中在130-140&250-280万产品，其次为180-200&300万以上产品 成交面积段分析：市场需求以中高面积产品为主，100以下刚需产品逐渐退出市场。120-140刚改/初改面积段青睐度较高占比34%，主要为城建水墨观海、国贸江南璟上、保利隆恩百宏清源瑧悦贡献。其次刚需产品100-120，主要以万科城市之光、城建水墨观海为主力成交。受核心区改善项目集中供应，180-200产品成交较好，占比9%，以保利天瓒、东海珑玺台贡献为主。成交总价段分析：市区为刚改、改善客户主阵地，低总价产品市占低。中高总价产品开始显露，随着市区改善项目供应，主力300万以上产品占比23%，保利天瓒、泉州悦府、城建水墨观海为主。其次200-230万之间产品占比19%，万科城市之光、城建水墨观海、国贸江南璟上为主。备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅面积/总价段100万元及以下100-120万元 120-150万元 150-180万元 180-200万元 200-230万元 230-250万元 250-280万元 280-300万元 300万元及以上汇总占比90以下83331015162477-1003718101106720-11041932165581491910456130-1202910151040246226378110-1303836259418779142265605170-140135147551223145848627170-160115372873123158157556150-18013525620-2001342903079 0-220101616320-25078782%0以上21521544%合计158621073222586723156092488433594/占比4%2%3%9%7%9%7#0%/表：2024年泉州五区住宅成交面积段&总价段交叉分析微观透析三政策土地市场微观二手微观泉州五区 19年正式启动精装推售，集中试点台商投资区：泉州精装交付政策自2019年正式实施，执行精装交付的楼盘主要集中在台商投资区，如美的云玺台、保利时光印象、中海学府世家等，在19-21年期间推出，22年后无精装交付的土地推出。24年重启精装交付土拍要求，集中在东海、南滨江核心区域：24年再次推出土拍精装交付要求，南滨江、东海活力区，均集中在热门核心板块。随着消费者对居住品质要求的提高，精装交付能够更好地满足市场需求，提高开发商竞争力，提高住房品质，适应市场趋势。项目土拍时间首开时间精装标准限价金茂阳光城檀悦2018/03/282018/102000毛坯11000、精装13000泉州星河城2018/03/282018/102000毛坯11000、精装13000美的公园天下2019/02/212019/122000毛坯11000、精装13000龙湖春江悦茗2019/07/242020/042000毛坯11000、精装13000力高大港樾澜山2019/08/192020/112000毛坯9000、精装11000保利时光印象2020/01/082020/082000毛坯10000、精装12000南飞鸿乐荟港2020/02/142021/102000毛坯10500、精装12500阳光城公园壹号2020/07/032021/092000毛坯9900、精装11900美的云玺台2020/12/022021/052000毛坯12500、精装14500中海学府世家2021/03/102021/122000毛坯12500、精装14500表：台商投资区历年精装交付项目表：24年丰泽区精装推出项目项目土拍时间精装要求限价丰2023-7号2024/2/22 项目采取全装修交付 装修标准不低于3K精装33800丰2024-3号2024/8/2 不低于30%的商品住房（整栋）采取全装修交付 装修标准2/3/5K毛坯22800丰2024-19号 2024/09/12毛坯23800装修标准可选档位（2/3/5k）限价不再区分精装、毛坯可分楼栋精装交付，非全盘交付要求调整：精装重回市场，增强品质住房，提高开发商竞争力，适应市场趋势备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅政策土地市场微观二手微观泉州五区城建水墨观海-东海中央活力区首个商品房、开局炸场首开售罄、最后一个千人摇号项目基本情况：2022年12月29日，城建底价竞得，总建21万，毛坯限价20500 元/，配备商业综合体、7幢办公、12幢住宅。住宅规划12栋23-26层，涵盖110-185三-五房刚改、改善产品共758套。营销亮点：水墨观海为城建地产“水墨系”定位为高端住宅品牌，是东海活力区首个商品房，首发摇号住宅项目，拥有明显的区位价值。也是24年泉州市区最后一个千人摇号售罄项目，房票、高层次人才、刚需&非刚需，合计认筹近6000组，刚需非刚需认筹比高达11.9，创造多个历史性成绩。全年18.39亿，稳居大泉州一季度、半年度、三季度以及全年商品住宅金额榜冠军。取地时间营销中心开放取证房票选房高层次人才选房刚需非刚需认筹开盘售罄2022年12月29日2023年9月16日2023年12月12日2024年1月5日2024年1月9日2024年1月10日2024年1月24日1月5日152套房票房源全部售罄，去化率100%。152套房票房源报名超286张房票，同时高溢价购买房票获取选房资格，创下房票报名新高。1月9日76套高层次人才房源全部售罄，去化率100%。76套高层次人才房源报名超300组，创下高层次人才报名新高。1月10日启动认筹，合计认筹超5400组，其中刚需认筹约3200 组，非刚需认筹约2000 组，创下24年认筹数最高。1月24日选房售罄，项目刚需与非刚需合计454套，认筹比11.9，为近两年最高。亮点项目一政策土地市场微观二手微观泉州五区保利天瓒-首个纯改善项目、半年清盘、新房价格天花板、超出均线41%基本情况：2023年10月31日，山西星河房地产溢价15%摇号竞得，总建6万，容积率3，毛坯限价23000 元/。项目用于建设改善型住房，单套房屋建筑面积不低于180，销售价格在“限房价”23000元/(毛坯)基础上上浮不超过30%。规划6栋22-25层住宅，193-351四房纯粹大平层，仅270席。社区配置酒店式艺奢豪门、精装双入户大堂和风雨归家连廊等，匠造“双轴、七庭、十八园一街”气质园林。营销亮点：保利天瓒泉州第一个保利天字号产品，从2024年3月的宣传，6月开盘，12月收官，仅仅半年时间售罄。全新豪宅作品，成为了泉州乃至整个福建豪宅榜单上不可忽视的当红之作。首次开盘的7亿热销，一举刷新了泉州纯粹大平层豪宅的首开记录，全年15.8亿，连续7个月霸榜泉州180以上大平层豪宅成交总价、成交面积、成交套数三大榜单。同时凭一己之力拉高泉州市区成交均价，备案均价27538元/，高于五区均价41%，新房主力在售中的价格天花板。取地时间入市双展厅开放异地营销中心开放开盘实景展示区开放收官2023年10月31日2024年3月30日2024年4月13日2024年5月1日2024年6月23日2024年8月24日2024年12月29日151天165天236天189天亮点项目二亮点项目三政策土地市场微观二手微观泉州五区华润城建悦府-市区首个在售四代宅、137天开放展示区、一期220套首推售罄基本情况：2024年8月6日，城建底价竞得，总建20万，毛坯限价23000 元/。由城建集团与华润置地共同打造，规划有万象商业 四代生态住宅 五星级酒店 写字楼等多元业态于一体的综合体项目。住宅规划15栋25-32层，涵盖130-330天空平墅产品，共902套。其中163以上为第四代住宅。营销亮点：华润置地引入旗下高端“悦系”泉州悦府，打造东海及市区首个入市的高端四代住宅产品，社区配套下沉式会客厅、泳池、架空层泛会所等。配套齐全，产品新颖，涵盖范围广，市场接受度高。取地到开放实景展示区仅不足5个月。商业地块，将落地泉州首座华润万象商业，引入【万象汇】超级IP。12月25日一期220套住宅及240个车位双双售罄，12月热销金额8个亿，荣登大泉州12月面积、金额、套数三大冠军。取地时间入市异地营销中心开放取证实景展示区&样板房开放开盘2024年8月6日2024年9月20日2024年10月1日2024年12月19日2024年12月21日2024年12月25日45天56天137天141天135天倒挂红利消失，二手房成交量远超新房，丰泽区仍为成交主力 量涨价跌，倒挂消失，二手成交量远高于新房：24年五区二手挂牌库存1.9万套，新增挂牌量1.6万套（环比上升1.4倍）。二手成交套数约8560套，是新房成交套数2.38倍。二手成交均价1.71万元/（环比下降11%），挂牌均价1.95万元/（环比持平），以价换量明显，一二手倒挂消失。丰泽区仍是二手主力成交，其余区域成交量一般：丰泽作为泉州中心市区热门板块，2024年二手住宅成交超4500套，较23年上涨6%。主要依靠东海、城东两大高价值板块，凭借地段佳、配套优、次新小区品质较优等优势，在二手房市场中关注度高，同时限售放开，以价换量明显，带动整体交易活跃度。鲤城2024年二手住宅成交1800余套，较2023年成交有所回落。台商投资区近两年大批量交房，早期投资需求旺盛，新政取消限售后，成交量有所释放，较23年成交量上涨1倍。政策土地市场微观二手二手二手走势0500010000150002000025000050001000015000200002500023.12345678910111224.12345678910111223-24年五区成交挂牌量价走势挂牌套数成交套数二手挂牌均价二手成交均价一手成交均价0200040006000800010000120002019年2020年2021年2022年2023年2024年19-24年五区二手成交占比丰泽鲤城洛江台商开发区泉州五区备注：数据截止2024年12月31日；一手数据源于克而瑞，口径为普通住宅,别墅，二手数据源挂牌于贝壳外网（住宅 别墅），成交套数源于住建局，均价源于脉策24年市区挂牌套数24年市区成交套数6409套 3% 19%1.39万套房企推货谨慎，供销持稳，核心区热门板块改善产品带动维持成交均价供应潜力值测试显示，按照目前待入市及主力在售量与23年土地入市率及各项目供应系数计算，在市场稳定情况下，25年预计将有50万供应，结合24年各个性质的的开盘去化率、供求比、月均流速等计算，25年整体中性成交量约为55万左右，环比微升；城东、东海核心高价项目增加，带动价格提升，外围持续以价换量，整体价格持平，预计25年成交均价2万元/，环比持稳。展望25年供销价预判725567501454319588200000501001502002502011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年泉州市区2011-2025年市场供销价走势供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)泉州五区主力供销东海板块、城东，台商区库存高去化缓慢 以东海为主力成交，城东维持第二：东海量稳价微降：目前25年主力在售盘仅2盘（华润城建悦府、瑞景湾），城建及省五建双盘推出，预计整体与24年持稳。天瓒项目备案基本结束，价格回归区域限价2.3万以下。城东量稳价微涨：25年主力去化清源瑧悦进入尾盘，中海国贸稳步去化，城建双盘低位维稳，城建南滨江地块预计入市热销，精装及第四代产品价格带动区域价格微涨；鲤城桥南量涨价稳：25年国贸江南璟上预计下半年进入尾盘，新增一盘可能会量涨价稳。土地端供销平衡、楼面价/溢价维持现状或小幅上升：25年预计仍聚焦核心区，或将推出优质地块带动土地市场，前期本地国企开发缓慢较难短时间内全部推出，整体推盘量有所下滑。展望25年市场竞争备注：数据截止2024年12月31日；扣除尾盘、死盘东海板块24年在售3个库存65万城东板块24年在售4个库存37万西湖板块24年在售1个库存38万桥南24年在售1个库存27万洛江城区板块在售1个库存8万中心板块24年在售0个库存1.6万经济开发区台商投资区24年在售4个库存72万25年市区核心板块容量分布图泉州五区板块24年总存量（万）在售库存预计成交量预计去化周期城东板块37 16 17 17 东海板块65 8 20 9 丰泽北峰38 5 1 50 桥南板块27 4 12 24 中心板块2 0 0 0 洛江城区板块8 8 1 24 洛江罗马河市29 4 1 21 万安双阳板块33 3 1 22 台商投资区72 14 313 总计311 64 55 13 表：库存明细表 晋江市场分析及25年市场研判备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房供应总建(万)372911483105391525335287257149176237130213成交总建(万)361809952403541635335272245143169217123185成交总价（亿元）379352574205876754690916573成交幅数184151528178626241919191917楼面价1084114857310422100125096323102794306932155305418553063932溢价率11%6%0%5I)PRa%5%2 10年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年3793525742058767546909165731084114857310422100125096323102794306932155305418553063932010002000300040005000600002004006008001000晋江10-24年土地供销走势供应量增质减，节奏先松后紧，四季度供应狂飙，占全年供销9成 整体量增质减，楼面价回落明显：供应总建213万（环比上升63%），成交总建185万（环比上升86%），综合成交楼面价3932元/（环比下降27%），主要为乡镇地块供应较多，拉低楼面价。房企拿地谨慎，溢价率仅2%（环比下降13%），为近10年最低。上半年供应停滞，下半年提速：24年上半年供销低位，仅供应1宗商品宅，位于外围安海镇，总建28万方，素质较差，无人报名流拍。下半年三季度供应提速，成交2宗8万方；四季度供应狂飙，成交占比超全年9成。时间成交总建 成交幅数楼面价平均溢价率拿地房企一季度无成交二季度无成交三季度8.17 21267 0%个人 本土国企四季度176.63154055 2%民企 本土国企合计184.817 3932 2%/晋江土地市场微观二手土地土地供销价走势表：晋江24年季度土地成交表 政府回收长期未开发土地，二次土拍模式推出：回收四宗前期已出让未进行开发地块，主要位于环住城区域。提高地价、取消限价重新拍卖，旨在迎合市场合理销售定价。做大资产，回收成本，同时可按照新规做第四代住宅试点。土拍市场低迷，推地谨慎，无优质地块提振市场：市区供应逐年下滑，无优质地块推出，热门板块晋东仅成交1宗，聚焦环主城、郊区等地。板块指标首次成交重拍变化新塘编号P20229号晋江市P2024-53号调整成交时间2022/08/172024/11/26时隔超2年地价2600033800限价11643无成交价2870033800获地公司晋江市兆丰建设开发晋江市兆丰建设开发不变西园编号P2022一39 号晋江市P2024-52号调整成交时间2023/11/082024/11/26时隔一年地价5700059500限价16100无成交价5700059500获地公司晋江新丝路文旅实业晋江新博悦地产开发（新丝路文旅）不变灵源编号P2022-34号、P2022-10号晋江市P2024-51号调整成交时间2023/11/302024/11/26时隔一年地价36400、1970065400限价15423、15981无成交价38900、2100065400获地公司晋江市芯未来开发晋江市芯科开发不变0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0222324晋江市区晋东池店环住城乡镇市区占比39%市区占比29%市区占比26%市区：青阳，梅岭，西园，罗山，环主城：新塘，灵源，乡镇：永和，龙湖，英林，深沪，金井，内坑，安海，东石，紫帽，磁灶、晋东：陈埭，西滨，回收土地二次土拍模式推出，供应聚焦环住城、郊区晋江土地市场微观二手土地特征一表：晋江24年回收地块二次土拍对比情况图：22-24年各区域成交总建走势图房企拿地谨慎，成交分化，个别高溢价，多数底价成交 土拍两极分化，市场仍较为低迷：供应18宗土地中，仅晋东新区、金井第四代住宅、安海学区房存在溢价，最高溢价57%。其余地块均底价成交，占比超7成，房企参拍意愿低。均为本地民企/国企获得：知名国央企拿地谨慎，民企拿地意愿增高，2宗溢价地块均为民企获得，本土国企仍为土拍市场主力。央企占比10%国企占比65%民企占比25#年拿地企业24年拿地企业央企占比0%国企占比71%民企占比29279111212321197354652105101520252019年2020年2021年2022年2023年2024年晋江历年出让商住地块房企占比（地块数量）本地国企外来国企央企本土民企外来民企晋江土地市场微观二手土地特征二备注：数据截止2024年12月31日；口扣除安置房 市场表现持续低迷，成交量价齐跌：24年供应25万（环比下滑63%）。成交45万（环比下滑20%），供求比0.52。受晋东多盘集中供应，板块内促销严重，价格战激烈，均价12654元/（环比下降2%）。上半年多盘供应放量，下半年供应放缓，全年成交较为稳定：一季度多盘集中供应，占全年7成。中海学仕里、晋东建发湾海、龙湖青云阙等项目集中首开，带动一季度成交上行。二、三季度项目进入续销期，供应放缓，仅3盘少量加推，成交量下滑明显。四季度供应再次下滑，供应不足2万方。10月新政出台，刺激楼市小幅反弹，年末迅速降温，无利好释放，成交回落。供应量腰斩，成交量价齐跌，月均去化量3.7万方供应（万）175121178336215246151776825成交（万）133235185296214255229575645总额（亿元）92162157290206254241627357均价（元/）6946690184879798963599391048710839129471265415年16年17年18年19年20年21年22年23年24年694669018487979896359939104871083912947126540200040006000800010000120001400005010015020025030035040015-24年泉州晋江商品住宅供销价分析供应（万）494202101020成交（万）447333333644总额（亿元）559434333854月均成交4.04.04.04.04.04.03.53.53.53.53.53.5均价（元/）12255 13091 12628 11370 11310 13408 11665 12512 12609 13827 13162 128181月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0100002000001234567891024年泉州晋江商品住宅月度供销价分析晋江土地市场微观二手市场成交走势备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅晋江土地市场微观二手市场区域分析核心主城17%环主城3%池店20%晋东40%晋南10%晋西9%晋北1%核心主城环主城池店晋东晋南晋西晋北 市场下滑明显，板块间持续分化：24年各板块之间分化加剧，核心主城、池店重启供应，整体上涨明显。晋东区域虽多盘在售，但整体供销量不及去年龙湖单盘，缩量明显。其余板块底部摩擦，成交量不足5万方。各板块均价0.7-1.4万元/，除池店外，其余板块价格均有小幅下跌。成交核心区有所上升，晋东区域仍为主力贡献区：24年晋江市区供应有所增加，成交环比有所回升。其中晋东区域仍为市场主力，成交18万位居榜首占比四成，但较23年市占下滑15%。池店成交9万位列其次。市区供应量最高，供应9万。晋东下滑明显，但仍为成交主力，池店市区有所回升备注：数据截止2024年12月31日，核心主城：青阳，梅岭，西园，罗山，环主城：新塘，灵源，晋南：永和，龙湖，英林，深沪，金井，晋西：内坑，安海，东石，晋东：陈埭，西滨，晋北：紫帽，磁灶0 0 19年2020年2021年2022年2023年2024年19-24年晋江城区及外围成交占比核心主城乡镇板块（晋西南北）晋江24年成交容量占比供应 68 43 92951 52 67023 5 25 47 647 11 14 5722 11 13 1019 770416 21 260成交 59 61 10 5755 58 84121 12 6 31 1867 27 11 3917 29 11 3018 15 54518 26 654价格11513111613412582094910610310210511310214414111813014614314578180998410787462468678966668778582874511110220核心主城21 22 23 2420环主城21 22 23 2420晋东21 22 23 2420池店21 22 23 2420晋北21 22 23 2420晋南21 22 23 2420晋西21 22 23 241158513110116151348912553820694911062810263105321137910240144341414811801130791465014360145227810809698491073587476240686778946664687378558280745711181102270 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20-24年晋江商品住宅供销价走势环比 43%环比-43%环比 217%环比 18%环比-67%环比-25%环比-85%成交量：以初改善140-160产品为主，总价150-230万之间 初改善产品为主，主力在核心区项目：以140-160产品为主，占比达27%，以龙湖双盘为主力（御湖境、青云阙）。其次为110-120，占比18%，龙湖青云阙、自在海等为成交主力。再次为130-140，占比15%，中海学仕里、建发泉州湾海、晋悦柏悦府为主力。其余面积段均占比10%以内。180以上占比13%，主要由龙湖华越盛天御湖境、建发泉州湾海、龙湖青云阙为主力。低总价仍是主力，集中在150万-230万之间：总价段230万以内为主力，占比超8成。其中为150-180万，占比17%，建发泉州湾海、龙湖青云阙为成交主力。再者100万以下，占比为16%，乡镇项目较多，整体拉低总价，以保利自在海、晋悦柏悦府力为成交主力。此外180-230万总价段，亦有较好的成交表现，合计占比29%。300万以上产品占比9%，由龙湖华越盛天御湖境、建发泉州湾海为主力。晋江土地市场微观二手微观住宅成交结构面积段/总价段100万元以下 100-120万元 120-150万元 150-180万元 180-200万元 200-230万元 230-250万元 250-280万元 280-300万元 300万元以上 合计占比90以下903481414-10032802713940-1109251102525080-120141281212888586180-13055464232111118860-140791115157182330477150-160248585821642151863270-180192192831157211440以上135041011625427742713%汇总5143263705414304939477612793185/占比16%3%2%2%9%/备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅表：2024年晋江市住宅成交面积段&总价段交叉分析晋江土地市场微观二手微观住宅成交结构受核心区价格下行，面积刚改/初改产品有所提升，刚改总价段上升明显 成交面积段分析：市场需求以中端面积产品为主，刚需产品逐渐退出市场。中端面积110-160仍为市场供销主力，青睐度较高，整体持稳。其次是受核心区改善项目集中供应影响如晋东、池店等板块，如青云阙、湾海等供应大平层，整体初改善面积持稳并小幅上升。成交总价段分析：晋江以中低总价段为主。低总价150万以下产品占比38%，下滑5%。刚改150-230万之间占比46%，为区域主力，连续三年上涨，由22年占比26$年占比46%，环比23年上涨8%。高总价段产品有所下滑，占比16%，下滑3%。4%4%8%6%4%6%6%8$%5%-700%-70%-50%-30%-100P以下90-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上23-24年晋江面积段占比情况对比2023年2024年16%3%2%2%9%6%4%2%8%-700%-70%-50%-30%-100P0万元以下100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250-280万元280-300万元300万元以上23-24年晋江总价段占比情况对比2023年2024年备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅刚改占比66%刚需占比17%初改/改善占比17%下降6%上升5%上升1%刚需占比38%下降5%刚改占比46%下降3%初改/改善占比16%上升8%一二手倒挂消失，库存存量上涨至超9千套，成交持续上涨 成交持续上涨，一二手倒挂消失：晋江挂牌库存较为稳定，库存套数约9000套，主要集中在晋江市区。晋江23年二手住宅成交约6300套，超过2019年以前的水平。2024年二手住宅成交约8200套，再创新高。成交均价逐渐回落，已完全低于新房价格，“以价换量”明显。目前晋江二手成交主要集中在四个区域：晋江市区的万达板块、宝龙板块、池店桥南、池店南板块，成交价格基本回落至1-2万/。晋江二手走势02000400060008000100001200002000400060008000100001200014000160002023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-1223-24年晋江二手成交挂牌量价走势挂牌套数成交套数二手挂牌均价二手成交均价一手成交均价土地市场微观二手二手备注：数据截止2024年12月31日；一手数据源于克而瑞，口径为普通住宅,别墅，二手数据源挂牌于贝壳外网（住宅 别墅），成交套数源于住建局，均价源于脉策486%3%2%0%晋江主城板块池店板块晋西板块晋东板块新塘板块晋南板块4%4%3 %8%6%安海镇宝龙广场陈埭镇磁灶镇晋江万达池店南SM广场紫帽镇泉州桥南主力区域挂牌套数主力区域成交套数晋江展望25年市场预判预计25年量跌价稳微降，板块格局不变，政策短期内维持宽松6825205645401294712657120000501001502002503003504002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年晋江2011-2025年市场供销价走势供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)供应潜力值测试显示，按照目前待入市及主力在售量与24年土地入市率及各项目供应系数计算，在市场稳定情况下，25年预计将有20万供应，结合24年各个性质的的开盘去化率、供求比、月均流速等计算，25年整体中性成交量约为40万左右，环比微降。主要因为热门板块土储多数以城建为代表的本地国企获得，推售节奏缓慢，预计25年仅少量2-3个盘推出，综合评估，整体去化量较24年微降。核心区推售放缓，成交以外围乡镇去库存以价换量为主，价稳微降，预计25年成交均价1.2万元/。晋江展望25年市场预判备注：数据由保利和润研究院海西分院整理。数据截止12月31日统计口径：晋江。数据剔除部分尾盘项目和少量未完成备案的存量1.21.19.312.61.24.91.20.02.04.06.08.010.012.014.00.050.0100.0150.0200.0250.0300.0池店核心主城环主城近郊晋北晋东晋南晋西泉州晋江各区域库存情况显性库存隐形库存去化周期（年）图：晋江23年12月板块总库存150万以上50-100万30-50万30万以下陈埭镇梅岭永和镇龙湖镇青阳晋东36万晋南145万晋西24万池店43万晋北73万核心主城27万100-150万库存集中环住城近郊、晋南区域，去化周期均1年以上 全区总库存629万，其中显性库存88万，去化周期约24个月，隐性库存542万。库存主要集中在晋南五镇及核心主城近郊，多地块含安置部分及高铁新区和科创新区，配套待落地，主力为本地国企待开发，后市待入市时间漫长，去化压力较大。环主城环主城281万 南安市场分析及25年市场研判 成交腰斩，回撤至2015年，楼面价溢价率双线再降低：2024年南安供应41万（环比下降68%）。成交总建41万（环比下降66%）。成交楼面价持续均下滑，均价2246元/（环比下降5%）。溢价率维持0%，土拍市场热度延续寒冬。0溢价抄底土拍，本土企业兜底市场：6幅地块均是0溢价成交，拿地房企以本地国企为主，外地企业难进驻，房企拿地谨慎。源昌、武夷继续深耕市区。土拍热度延续寒冬，国企底价托底市场备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房供应总建(万)68909491201012141982381707612641成交总建(万)1593049104631791471901374811841成交总价（亿元）170512143625414313289成交幅数1905781471111696楼面价6946990971 1112 2293 1999 1716 2158 3135 2615 2358 2246溢价率22%7%0%7%40%9%3%0.2%0%0 12年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年1705121436254143132896946990971111222931999171621583135261523582246050010001500200025003000350040000200400南安10-24年土地供销走势地块编号区域总建（万）成交总价（亿元）成交楼面价（元/）溢价率限房价（元/）房企古山村2024P01石井镇2.90 0.21 7360%不限价源昌置业福溪社区2024P04南安市区4.62 1.41 30540%中国武夷福溪社区2024P05南安市区4.48 1.37 30580%中国武夷三梅村2024P03洪梅镇6.50 0.87 13310%新区投资建设梅新社区2024P02洪梅镇5.45 0.51 9360%发展投资集团古山村2024P06石井镇16.83 4.79 2847 0%能源工贸投资合计/40.779.16/0%/南安土地市场微观土地土地供销价走势表：南安24年土地成交明细表 市场表现冷淡，供销价下线下降，连降四年：24年供应22万（环比下降62%）。成交30万（环比下降47%）。供需逆转，供小于求，房企推货缓慢，市场持续缩量明显。成交均价8095元/（环比下降4%），市区无热门高价项目带动。月均2.5万，成交先扬后抑制，年末翘尾：年初多盘集中供应，叠加春节返乡潮需求释放，上半年整体表现较好，同时核心区建发多盘加推，带动价格和成交持稳，月均2.7万方。下半年，各项目进入续销阶段，缺少热盘支撑，整体成交水平低位徘徊，整体量价回落，月均2.3万方。南安土地市场微观市场成交走势供销价三线下滑，成交腰斩，市场容量连降四年备注：数据截止2024年12月31日，范围克而瑞商品住宅供应（万）315788210103145137715922成交（万）437799134113134156865630总额（亿元）22436510389111132714724均价（元/）516055926628767279008278846683178406809515年16年17年18年19年20年21年22年23年24年5160559266287672790082788466831784068095010002000300040005000600070008000900005010015020025015-24年泉州南安商品住宅供销价分析供应（万）801212002113成交（万）333322212324总额（亿元）223222211223月均成交2.72.72.72.72.72.72.32.32.32.32.32.3均价（元/）8465829282398369818077067799765976958152810979431月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010000012345678924年泉州南安商品住宅月度供销价分析 市场低位，各板块成交均不同程度下滑：2024年南安仅成交30万，各板块均下滑13%-58%不等。其中市区成交12万位居榜首，占比41%，南安建发璞云、美的智慧城、南安华创和璟园成交为主。南安乡镇以多板块聚集，成交9万位列其次，占比31%，以源昌银河天悦、坤发香槟城成交为主，但整体各乡镇成交不足万方。其次为官水石，成交6万方，占比21%，以明发商业城、官桥建发和玺为主。价格市区受改善项目带动持稳，其余板块持稳小幅下跌：市区均价9412元/位居第一，官水石均价8344元/位列第二。南安土地市场微观市场区域分析市区为热点板块，领衔市场成交，建发、明发为成交主力备注：数据截止2024年12月31日，范围克而瑞商品住宅供应68493422115344201601838101111667100成交57623423124658231562123231591013532价格 8322 8214 9023 9387 94129676 10014 9871 9294 83445656 5957 5914 6041 63386914 7085 7264 7627 713220年市区21年 22年 23年 24年20年官水石21年 22年 23年 24年20年南安乡镇21年 22年 23年 24年20年丰霞21年 22年 23年 24年8322 821490239387 94129676100149871834456565957 5914604163386914 70857264762771320 5,000 10,000 15,000 20,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20-24南安各板块商品住宅供销价走势环比-48%环比-58%环比-13%环比-40%成交量：各板块24年成交容量占比南安市区41%官水石21%丰霞7%南安乡镇31%南安土地市场微观微观住宅成交结构成交集中110-120&60-100万，其次为90-100&60-80万 市场上刚需刚改客户为主，总价承价低：集中在110-140之间，其中110-120占比最多，占比25%，以源昌银河天悦、明发商业城、保利源昌百宏朗阅贡献为主。此次为90-100，主力总价为60-80万占比最多，以美的智慧城、坤发香槟城贡献最大。面积段/总价段60万元以下60-80万元80-100万元 100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250万元以上合计占比90以下15840581923010-100471806029316130-11024109545181247100-1201525125349104582250-130113813744252257110-1401434655410744282120-1502555401342141116470-16028872510-180313498241310140以上116557232323661607%汇总27466964429023668524024672364/占比12(%3%2%2%1%3%备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅表：2024年南安商品住宅面积段与总价段交叉分析南安展望25年市场预判预计2025年成交量延续量价齐跌态势，主要在于：政策端政策已至底部，后市趋于稳定：或将持续增加购房补贴或多孩补贴，降低购房门槛 土地端供地放缓，房企储地意愿低：24年土地供应放缓，房企拿地意愿低，土储存量大，预计25年推地节奏持稳，成交低位运行，延续24年土地市场低温态势；供应端延续去库存为主，房企推货谨慎：整体库存量较大，房企推货谨慎，市区仍为市场供应主力，乡镇底部摩擦；成交端低位维稳，板块分化竞争加剧：市场下行明显，区域成交维持低位运行，板块间分化加剧，仍以市区去化为主，整体维持或将持续缩量。其余乡镇项目仍以去库存为基调，低位震荡。价格端市区改善项目价格主导，整体持稳：市区改善项目主导市场供求，但整体较24年持稳。去库存为主、市区主导市场供需、板块分化加剧附件土拍地图&明细|楼市排名PART 02丰泽区鲤城区洛江区附件1：2024年泉州五区土地出让分布图在售待售售罄地块丰2022-11-1号项目名华润城建悦府，城建&华润计容总建14.37万楼面价11007（0%）限价23000地块丰2024-19号项目名未定，省五建计容总建5.85万楼面价12136（0%）限价23800（改善29900）地块丰2024-3号项目名未定，泉州城建计容总建16.81万楼面价12680（0%）限价22800（改善29900）地块丰2023-7号项目名未定，泉州城建计容总建15.97万楼面价13149（0%）限价精装33800地块洛2023-6号项目名未定，泉州开源计容总建7.42万楼面价3421（0%）限价不限价地块丰2023-8号项目名未定，泉州交发计容总建5.45万楼面价5674（0%）限价不限价地块鲤2023-10号项目名未定，省五建计容总建4.62万楼面价8165（0%）限价17000（改善22000）地块鲤2023-8号项目名未定，泉州一建计容总建18.27万楼面价6240（0%）限价17000城建水墨观海助力泉州城建霸榜冠军，保利双盘在售位居第二排行名称成交金额（亿元）占比成交面积(万)成交套数（套）1泉州城建22.79 23.128022保利发展20.46 21%8.415083国贸地产16.12 16%8.596594菲莉集团5.31 5%2.911765华润置地4.03 4%1.791096中海宏洋3.93 4%2.211677万科地产3.06 3%1.71378万祥集团2.30 2%1.06919东海开发1.28 1%0.623510美的置业0.95 1%0.984表：五区2024年各房企商品住宅成交金额排行榜排行名称板块成交面积(万)占比成交套数（套）成交均价（元/）成交金额(亿元)1城建水墨观海东海板块9.0618g32030418.39 2保利隆恩百宏清源瑧悦城东板块6.1112P91955511.95 3保利天瓒东海板块5.7611&42753815.86 4国贸江南璟上桥南板块5.0910A0159488.12 5万科城市之光东海板块4.861091179918.74 6国贸天琴樾城东板块4.018)0219678.82 7泉州悦府东海板块3.517!4225177.90 8东海珑玺台东海板块2.6454184264.86 9中海臻如府城东板块1.8441184893.39 10万祥瑞景湾东海板块1.062217562.30 表：五区2024年商品住宅成交面积排行榜 项目成交面积：TOP3为城建水墨观海、清源瑧悦、保利天瓒凭借板块稀缺性及产品设计等优势表现亮眼，分别市占18%、12%，11%。top3市占42%，top10市占87%，业绩高度集中，项目主要集中在丰泽区东海和城东板块。房企成交金额：TOP10市占81%，TOP3市占60%，头部房企进一步集中。城建凭借水墨观海和悦府跃升榜首，市占23%。保利、国贸双盘在售，助力挤进前三。建发、江南城建无在售楼盘，退出前三行列。附件2：五区商住排行及房企排行情况备注：保利和润研究院海西分院整理，数据范围：泉州五区，截止2024年12月31日数据 数据口径：普通住宅,别墅，权益排行地块编号公告时间成交时间板块土地用途土地面积()容积率总建面积()出让底价（万元）成交总价（万元）楼板价(元/)溢价率房企性质晋江市P2023-35号2024/4/82024/4/30安海纯住宅1172422.4128255363700流拍晋江市P2024-32号2024/7/222024/8/15英林纯住宅111662.224565210021008550%洪肇设民企晋江市P2024-17号2024/8/302024/9/24青阳纯住宅215632.65571428250825014440%福建育才投资民企晋江市P202317号2024/9/202024/10/11罗山纯住宅760651.398884406004060041060%晋江新丝路文旅实业国企晋江市P2023-12号2024/10/172024/11/8晋东纯住宅525611.7893544300055000615528%泉州市开源置业国企晋江市P2022-13号2024/11/32024/11/26罗山商住832531.8149855540005400036030%晋江茂新置业国企晋江市P2024-51号2024/11/32024/11/26灵源商住442322.9128273654006540050990%晋江市芯科开发国企晋江市P2024-52号2024/11/32024/11/26西园商住570292114058595005950052170%晋江新博悦地产国企晋江市P2024-53号2024/11/32024/11/26新塘商住507812.4121874338003380027730%晋江市兆丰建设国企晋江市P2024-55号2024/11/182024/12/10金井商住127572.63316838306030181857%晋江骏盈置业民企晋江市P2023-4号2024/11/182024/12/10池店商住400763.2128243731007310057000%晋江市晋北建设国企晋江市P2021-51号2024/11/182024/12/10紫帽商住888871.8159997632006320039500%晋江兆瑞建设国企晋江市P2024-57号2024/11/182024/12/10安海商住808271.6129323383603896030132%启新(福建)置业民企晋江市P2023-2号2024/11/182024/12/10池店商住400142.9116041667006670057480%晋江市晋北建设国企晋江市P2022-18号2024/11/182024/12/10新塘商住768922.84218373617006170028250%晋江市芯恒开发民企晋江市P2022-12号2024/11/202024/12/11罗山纯住宅566812.5141702483004830034090%晋江市坤鸿投资国企晋江市P2023-14号2024/11/222024/12/13罗山纯住宅372182.9107932391003910036230%晋江茂新置业国企晋江市P2023-15号2024/11/222024/12/13灵源商住9741329223109001090037300%晋江茂新置业国企合计956985/18480077118407266403932.022%附件3：2024年晋江土地出让明细表金井镇深沪镇龙湖镇英林镇东石镇安海镇内坑镇磁灶镇紫帽镇池店镇陈埭镇西滨镇永和镇灵源街道西园街道罗山街道新塘街道青阳街道梅岭街道地块晋北建设P2023-4号项目名/计容总建12.82万楼面价5700（28%）地块兆瑞建设P2021-51号项目名/计容总建16万楼面价3950（0%）地块晋北建设P2023-2号项目名/计容总建11.6万楼面价5748（0%）地块兆瑞建设P2021-51号项目名/计容总建16万楼面价3950（0%）地块育才投资P2024-17号项目名天骏阳光里计容总建5.71万楼面价1444（0%）地块新博悦P2024-52号项目名/计容总建11.41万楼面价5217（0%）地块骏盈P2024-55号项目名/计容总建3.32万楼面价1818（57%）地块个人P2024-32号项目名/计容总建2.46万楼面价855（0%）地块启新P2024-57号项目名/计容总建12.93万楼面价3013（0%）地块P2023-35号项目名/计容总建12.93万楼面价流拍地块兆丰建设P2024-53号项目名/计容总建12.19万楼面价2773（0%）地块芯恒开发P2022-18号项目名/计容总建21.84万楼面价2825（0%）地块茂新P2023-15号项目名/计容总建2.92万楼面价3739（0%）地块芯科P2024-51号项目名/计容总建12.83万楼面价5099（0%）地块茂新P2023-14号项目名/计容总建10.79万楼面价3623（0%）地块新丝路P2023-17号项目名/计容总建9.89万楼面价4106（0%）地块茂新P2022-13号项目名/计容总建14.99万楼面价3603（0%）地块坤鸿投资P2022-12号项目名/计容总建14.17万楼面价3409（0%）附件4：2 0 2 4年晋江土地出让分布图附件5：晋江商住排行及房企排行情况龙湖双盘成交霸榜，助力龙湖稳居房企第一排行名称区域成交面积(万)占比（%）成交套数（套）成交均价（元/）成交金额(亿元)1龙湖华越盛天御湖境陈埭板块6.9115B21522310.51 2龙湖青云阙池店板块5.651387146358.27 3建发泉州湾海 陈埭板块5.381234149018.01 4中海学仕里罗山板块4.18959123455.16 5龙御君安安海板块2.2253126212.81 6建发和悦池店板块2.0159145492.93 7保利湖心璞悦 陈埭板块1.9749136882.70 8保利自在海深沪板块1.584457360.91 9晋悦柏悦府英林板块1.584582231.30 10晋兴御峯罗山板块1.5238139472.12 项目成交面积：TOP10市占74%，TOP3市占40%，头部集中度有所下滑。龙湖双项目位居前列，御湖境进入尾盘降低至7万方，整体去化量差异较小。主要集中在陈埭和池店、罗山板块，其余环主城及乡镇板块项目低位运行，成交均个位数，后市竞争压力加大。房企成交金额：TOP10市占73%，TOP3市占54%，头部房企进一步提高。市占差距较大，仅龙湖、建发20%左右，其余公司市占率仅个位数。龙湖凭借双项目，成交14.24亿，市占25%，稳居第一，遥遥领先其余房企。随着房地产市场止跌回稳，建发保利中海等知名国央企重回榜单。备注：保利和润研究院海西分院整理，数据范围：泉州晋江，截止2024年12月31日数据 数据口径：普通住宅,别墅，权益排行排行名称成交金额（亿元）占比（%）成交面积(万)成交套数（套）1龙湖集团14.24 25%9.66282建发房产10.94 19%7.395033中海宏洋5.16 9%4.183594保利发展3.47 6%3.042305福建晋兴集团2.24 4%1.621296晋江融投房地产1.32 2%0.93737晋江悦晟置业1.30 2%1.581158中南置地0.93 2%0.67419中骏集团0.91 2%1.269010力标集团0.86 2%0.9986表：泉州晋江2024年各房企商品住宅成交金额排行榜表：泉州晋江2024年商品住宅成交面积排行榜地块编号公告时间成交时间板块用地面积()建设用地()容积率总建面积()出让底价（万元）成交总价（万元）楼板价(元/)房企溢价率古山村2024P012024/07/312024/08/23石井镇12066289582.402895821302130736南安市源昌置业发展0%福溪社区2024P042024/09/282024/10/22 南安市区18470184702.504617514100141003054中国武夷0%福溪社区2024P052024/09/282024/10/22 南安市区17922179222.504480513700137003058中国武夷0%三梅村2024P032024/09/282024/10/22洪梅镇32506325062.0065012865086501331南安市新区投资建设0%梅新社区2024P022024/09/282024/10/22洪梅镇21792217922.505448051005100936南安市发展投资集团0%古山村2024P062024/10/312024/11/22石井镇60097600972.8016827247900479002847 南安市能源工贸投资发展集团0%合计162853 179745040770240.77091580/附件6：2024年南安土地出让明细表地块古山村2024P06房企能源工贸计容总建16.83万楼面价2847（0%）地块梅新社区2024P02房企南安市发展投资计容总建5.45万楼面价936（0%）地块三梅村2024P03房企南安市新区投资建设计容总建6.5万楼面价1331（0%）地块福溪社区2024P05房企中国武夷计容总建4.48万楼面价3058（0%）地块福溪社区2024P04房企中国武夷计容总建4.62万楼面价3054（0%）地块古山村2024P01房企源昌置业计容总建2.90万楼面价736（0%）石井水头官桥东田英都翔云柳城霞美溪美美林省新仑苍金淘码头诗山蓬华眉山九都向阳乐峰罗东洪濑洪梅梅山康美丰州附件7：2024年南安土地出让分布图整体差距较小，市场去化冷淡，TOP10进一步下滑至1.1万方附件8：南安商住排行及房企排行情况项目成交面积：TOP10市占60%，TOP3市占25%，市场聚集度进一步下滑。无亮眼项目支持，榜首由23年建发7.5万方下降至建发璞云3.2万方。整体去化冷淡，TOP10由2.3万进一步下滑至1.1万。房企成交金额：TOP10市占78%，TOP3市占52%，头部房企进一步集中。建发多项目持销，遍地开花，以6.47亿元市占27%领衔市场，霸占榜首。源昌深耕南安稳居第二，市占17%。其余企业低位运行，市占均低于10%。排行名称成交金额（亿元）占比%成交面积(万)成交套数（套）1建发房产6.47 27%6.074292源昌地产4.07 17%5.914203明发集团1.92 8%2.892674福建华创置业1.35 6%1.691515美的置业1.30 5%1.641496南安金座置业0.92 4%1.26957南安市霞美房地产0.73 3%0.9828福建坤木房地产0.70 3%1.131069弘桥集团0.68 3%0.614510湖北首信控股集团0.60 3%0.7943表：泉州南安2024年各房企商品住宅成交金额排行榜排行名称区域成交面积(万)占比%成交套数（套）成交均价（元/）成交金额(亿元)1南安建发璞云南安市区3.2411%9112603.65 2源昌银河天悦罗东镇2.318560011.38 3明发商业城官桥镇2.027767451.36 4美的智慧城南安市区1.96379411.51 5建发璞玥云山南安市区1.676120482.01 6南安华创和璟园南安市区1.636780071.31 7保利源昌百宏朗阅霞美镇1.415665030.92 8官桥建发和玺官桥镇1.365080101.09 9金座唐道636南安市区1.26472770.92 10坤发香槟城洪濑镇1.134662370.70 表：泉州南安2024年商品住宅成交面积排行榜备注：保利和润研究院海西分院整理，数据范围：泉州南安，截止2024年12月31日数据 数据口径：普通住宅,别墅，权益排行

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保利和润：2024年度房地产市场总结——厦门（23页）.pdf

24年0.9%2%0.3%0.1%0.6%数据来源：保利和润研究院海西分院整理数据来源：保利和润研究院海西分院整理

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房地产行业土地市场2024年总结： 土地市场供需双降投资强度持续低迷-250110（16页）.pdf

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告行业跟踪报告 Table_InvestInfo 房地产行业土地市场房地产行业土地市场 2024 年总结：年总结：土地市场供需双降，投资强度持续低迷土地市场供需双降，投资强度持续低迷 Table_Summary 投资要投资要点：点：2024 年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，土地溢价率同比下降。土地溢价率同比下降。2024 年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市供地同比均下年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市供地同比均下降。降。2024 年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市分别累计推地 14.06、0.20、2.70、11.16 亿平，同比分别-21.75%、-36.37%、-26.87%、-20.06%。2024 年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市土地成交建面年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市土地成交建面同比均下降。同比均下降。2024 年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交建面分别为 11.25、0.19、2.34、8.72 亿平，同比分别-17.35%、-31.93%、-21.05%、-15.9%。2024 年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交均价均同比下降。均价均同比下降。2024 年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交楼面均价分别为 2856、23817、4747、1896 元/平，同比分别-6.67%、 9.62%、-11.62%、-0.32%。2024 年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交溢价率均较前一年同期下溢价率均较前一年同期下降。降。2024 年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交溢价率分别为 3.74%、6.85%、3.93%、3.62%，分别较 2023 年底-0.34、 0.6、-0.13、-0.4 个百分点。2024 年，一、二、三梯队开发商土地投资额均同比下降。年，一、二、三梯队开发商土地投资额均同比下降。2024 年，一、二、三梯队开发商累计土地投资额分别为 2285.90、2862.29、194 亿元，同比分别-46.53%、-38.74%、-48.97%。2024 年，除第三梯队，一、二梯队开发商土地投资强度（土地投资年，除第三梯队，一、二梯队开发商土地投资强度（土地投资/销售额）销售额）均较均较 2024 年三季度末提年三季度末提升。升。2024 年，开发商一、二、三梯队累计土地投资/累计销售额比值分别为 20.06%、21.27%、5.52%，较 2024 年三季度末分别 9.34、 3.91、-1.97 个百分点。各梯队房企整体土地投资强度与销售增速基本正比趋势。各梯队房企整体土地投资强度与销售增速基本正比趋势。其中，华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团等房企拿地强度高于统计房企平均水平，中海地产、保利发展、招商蛇口、万科 A 等房企拿地强度低于统计房企平均水平。投资建议：投资建议：持续看好房地产板块持续看好房地产板块。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。风险提示：风险提示：行业预期风险、基本面下行风险。备注：备注：上文“ ”和“-”分别表示“增加”和“减少”。本文全部统计城市为中指院土地库收录 355 个城市；一线城市为北京、上海、广州和深圳；二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、无锡、苏州、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市等 36 个城市；三四线城市是中指院土地库中其余的 315 个中小城市。本文统计城市土地数据包含住宅用地、综合用地（含住宅）和商业/办公用地。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 1.全年统计城市土地供需同比下降，楼面价同比下降全年统计城市土地供需同比下降，楼面价同比下降 2024 年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，土地溢价年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，土地溢价率同比下降。率同比下降。2024 年，全部统计城市累计推出土地 14.06 亿平，同比下降 21.75%。2024 年，全部统计城市土地成交楼面均价为 2856 元/平，同比下降 6.67%。图图1 全部统计城市土地推出面积变化全部统计城市土地推出面积变化 资料来源：中指院，HTI 图图2 全部统计城市全部统计城市土地成交楼面均价变化土地成交楼面均价变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，全部统计城市土地成交建面累计 11.25 亿平米，同比下降 17.35%。2024年，全部统计城市土地成交溢价率为 3.74%，较 2023 年下降 0.34 个百分点。图图3 全部统计城市土地成交建面变化全部统计城市土地成交建面变化 资料来源：中指院，HTI 图图4 全部统计城市土地平均溢价率全部统计城市土地平均溢价率 资料来源：中指院，HTI 1.1 全年各线城市供地普遍下滑，一线城市土地成交均价同比上升全年各线城市供地普遍下滑，一线城市土地成交均价同比上升 2024 年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市供地同比下降；除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交均价均同比下降。2024 年，一线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比上升。2024 年，一线城市累计推出土地 2036.88 万平，同比下降 36.37%。2024 年，一线城市土地成交楼面均价为23817 元/平米，同比上升 9.62%。2024 年第四季度，一线城市土地供应同比上升，土地成交均价同比上升。2024 年第四季度，一线城市推出土地 737.44 万平，同比上升 6.97%，环比上升 11.51%。2024 年第四季度，一线城市土地成交楼面均价为 24976 元/平米，同比上升 18.77%，环比上升18.95%。zWbWjZcX8XkWeVaQ8Q9PtRrRoMsPkPmMrQjMqRpM9PmNpPNZnPtRwMnPsN 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图图5 一线城市土地推出面积变化一线城市土地推出面积变化 资料来源：中指院，HTI 图图6 一线城市土地成交楼面均价变化一线城市土地成交楼面均价变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，全部统计城市中的二线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比下降。2024 年，全部统计城市中的二线城市累计土地推出量 26956.57 万平，同比下降 26.87%。2024 年，全部统计城市中的二线城市的土地成交楼面均价为 4747 元/平米，同比下降11.62%。2024 年第四季度，全部统计城市中的二线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比上升。2024 年第四季度，全部统计城市中的二线城市累计土地推出量 12110.90 万平，同比下降 23.12%，环比上升 102.57%。2024 年第四季度，全部统计城市中的二线城市的土地成交楼面均价为 4646 元/平米，同比上升 3.08%，环比上升 1.84%。图图7 二线城市土地统计推出面积变化二线城市土地统计推出面积变化 资料来源：中指院，HTI 图图8 二线城市土地统计成交楼面均价变化二线城市土地统计成交楼面均价变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，全部统计城市中的三四线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比下降。2024 年，全部统计城市中的三四线城市累计推出土地 111591.96 万平，同比下降 20.06%。2024年，全部统计城市中的三四线城市土地成交楼面均价为1896元/平，同比下降0.32%。2024 年第四季度，全部统计城市中的三四线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比上升。2024 年第四季度，全部统计城市中的三四线城市累计推出土地 52388.82万平，同比下降 17.55%，环比上升 94.48%。2024 年第四季度，全部统计城市中的三四线城市土地成交楼面均价为 2094 元/平，同比上升 4.8%，环比上升 15.24%。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 图图9 三四线城市土地统计推出面积变化三四线城市土地统计推出面积变化 资料来源：中指院，HTI 图图10 三四线城市土地统计成交楼面均价变化三四线城市土地统计成交楼面均价变化 资料来源：中指院，HTI 1.2 全年各线城市土地需求同比下降，一线城市溢价率同比上升全年各线城市土地需求同比下降，一线城市溢价率同比上升 2024 年全部统计城市中，一线、二线、三四线城市土地成交同比均下降；除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交溢价率同比均下降。2024 年，一线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比上升。2024 年，一线城市土地成交建面累计 1874.55 万平，同比下降 31.93%。2024 年，一线城市土地成交溢价率为 6.85%，较 2023 年上升 0.6 个百分点。2024 年第四季度，一线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比上升。2024年第四季度，一线城市土地成交建面累计 797.50 万平，同比下降 16.71%，环比上升66.28%。2024 年第四季度，一线城市土地成交溢价率为 8.46%，较 2023 年第四季度上升4.17 个百分点，环比 2024 年第三季度上升 0.51 个百分点。图图11 一线城市土地成交建面变化一线城市土地成交建面变化 资料来源：中指院，HTI 图图12 一线城市土地平均溢价率一线城市土地平均溢价率 资料来源：中指院，HTI 2024 年，全部统计城市中的二线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比下降。2024年，全部统计城市中的二线城市土地成交建面累计23440.70万平，同比下降21.05%。2024 年，全部统计城市中的二线城市土地实际成交溢价率为 3.93%，较 2023 年下降 0.13个百分点。2024 年第四季度，全部统计城市中的二线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比上升。2024年第三季度，二线城市土地成交建面累计11510.40万平，同比下降18.8%，环比上升 129.83%。2024 年第四季度，二线城市土地成交溢价率为 3.81%，较 2023 年第四季度上升 0.91 个百分点，环比 2024 年三季度上升 0.63 个百分点。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 图图13 二线城市土地成交建面变化二线城市土地成交建面变化 资料来源：中指院，HTI 图图14 二线城市土地平均溢价率二线城市土地平均溢价率 资料来源：中指院，HTI 2024 年，全部统计城市中的三四线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比下降。2024 年，全部统计城市中的三四线城市土地成交建面累计 87183.64 万平，同比下降 15.9%。2024 年，全部统计城市中的三四线城市的土地成交溢价率为 3.62%，较 2023年下降 0.4 个百分点。2024 年第四季度，全部统计城市中的三四线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比上升。2024 年第四季度，三四线城市土地成交建面累计 47921.20 万平，同比下降11.32%，环比上升 191.43%。2024 年第四季度，三四线城市土地成交溢价率为 3.7%，较2023 年第四季度上升 0.33 个百分点，环比 2024 年三季度上升 0.21 个百分点。图图15 三四线城市土地成交建面变化三四线城市土地成交建面变化 资料来源：中指院，HTI 图图16 三四线城市土地平均溢价率三四线城市土地平均溢价率 资料来源：中指院，HTI 总体上，2024 年，我们所统计城市的土地成交面积同比下降 17.35%，成交楼面均价同比下降 6.67%。因此 2024 年，全部统计城市中土地成交金额同比下降 22.86%。从结构上看，一线、二线、三四线城市的土地成交建筑面积均同比下降；除一线外，二线、三四线城市的土地成交楼面价同比下降。表表 1 全国土地市场成交情况全国土地市场成交情况 城市 累计成交建筑面积累计成交建筑面积(万平）万平）累计成交金额累计成交金额(亿元）亿元）成交楼面价（加权）（元成交楼面价（加权）（元/平）平）加权溢价率加权溢价率(%）2024 年年 2023 年年 同比同比(PCT)2024 年年 2023 年年 同比同比(PCT)2024 年年 2023 年年 同比同比(PCT)2024 年年 2023 年年 同比同比(PCT)汇总 112499 136110-17.352131 41653-22.86(56 3060-6.67%3.74 4.07-0.34 一线城市 1875 2754-31.93D65 5983-25.38#817 21726 9.62%6.85 6.25 0.60 二线城市 23441 29690-21.05137 15949-30.17G47 5371-11.62%3.93 4.06-0.13 三四线城市 87184 103666-15.90529 19721-16.1896 1902-0.32%3.62 4.02-0.40 资料来源：中指院，HTI 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 2.土地投资整体回落，投资强度环比回暖土地投资整体回落，投资强度环比回暖 为研究方便，我们根据克而瑞公布的 2023 年开发商全口径销售金额进行划分，选取2023年全口径销售金额 3000亿元以上为第一梯队，1000-3000亿元为第二梯队，600-1000亿元以下的为第三梯队。由此，我们选出第一梯队 4 家开发商，分别为保利发展、万科A、中海地产、华润置地。第二梯队 12 家开发商，分别为招商蛇口、碧桂园、绿城中国、建发房产、龙湖集团、金地集团、滨江集团、越秀地产、中国金茂、华发股份、中国铁建、绿地控股。第三梯队 9 家开发商，分别为融创中国、新城控股、旭辉集团、中交房地产、中国中铁、美的置业、首开股份、中国恒大、卓越集团。表表 2 不同梯队开发商样本选取情况不同梯队开发商样本选取情况 第一梯队第一梯队 第二梯队第二梯队 第三梯队第三梯队 开发商开发商 2023 年全口径年全口径金额金额(亿元）亿元）开发商开发商 2023 年全口年全口径金额径金额(亿元）亿元）开发商开发商 2023 年全口年全口径金额径金额(亿元）亿元）开发商开发商 2023 年全口径年全口径金额金额(亿元）亿元）开发商开发商 2023 年全口年全口径金额径金额(亿元）亿元）保利发展 4246 招商蛇口 2936 滨江集团 1535 融创中国 847 首开股份 615 万科 A 3755 碧桂园 2169 越秀地产 1425 新城控股 758 中国恒大 603 中海地产 3098 绿城中国 1943 中国金茂 1412 旭辉集团 700 卓越集团 603 华润置地 3070 建发房产 1891 华发股份 1260 中交房地产 698 龙湖集团 1736 中国铁建 1216 中国中铁 697 金地集团 1536 绿地控股 1135 美的置业 659 注：根据 2023 年开发商全口径销售金额进行划分，选取 2023 年全口径销售金额 3000 亿元以上为第一梯队，1000-3000 亿元为第二梯队，600-1000 亿元为第三梯队。资料来源：克而瑞数据库中国房地产企业销售排行榜单，HTI 2024 年，第一梯队开发商累计土地投资额同比下降，土地投资强度较 2024 年三季度末提升。2024 年，第一梯队开发商累计土地投资额 2285.90 亿元，同比下降 46.53%，增速较 2024 年三季度末上升 23.37 个百分点。截止 2024 年年底，第一梯队开发商累计土地投资/累计全口径销售额比值为 20.06%，较 2024 年三季度末上升 9.34 个百分点。图图17 第一梯队开发商土地投资额变化第一梯队开发商土地投资额变化 资料来源：中指院，HTI 图图18 第一梯队开发商土地投资第一梯队开发商土地投资/销售额比值变化销售额比值变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，第二梯队开发商累计土地投资额同比下降，土地投资强度较 2024 年三季度末提升。2024 年，第二梯队开发商累计土地投资额 2862.29 亿元，同比下降 38.74%，增速较 2024 年三季度末上升 14.80 个百分点。截止 2024 年年底，第二梯队开发商累计土地投资/累计销售额比值为 21.27%，较 2024 年三季度末上升 3.91 个百分点。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 图图19 第二梯队开发商土地投资额变化第二梯队开发商土地投资额变化 资料来源：中指院，HTI 图图20 第二梯队开发商土地投资第二梯队开发商土地投资/销售额比值变化销售额比值变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，第三梯队开发商累计土地投资额同比下降，土地投资强度较 2024 年三季度末下降。2024 年，第三梯队开发商累计土地投资额 194 亿元，同比下降 48.97%，增速较 2024 年三季度末下降 23.93 个百分点。截止 2024 年年底，第三梯队开发商累计土地投资/累计销售额比值为 5.52%，较 2024 年三季度末下降 1.97 个百分点。图图21 第三梯队第三梯队开发商土地投资额变化开发商土地投资额变化 资料来源：中指院，HTI 图图22 第三梯队开发商土地投资第三梯队开发商土地投资/销售额比值变化销售额比值变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，以上总结各梯队房企整体土地投资强度与销售增速基本正比趋势。其中，华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团等房企拿地强度高于统计房企平均水平，中海地产、保利发展、招商蛇口、万科 A 等房企拿地强度低于统计房企平均水平。图图23 2024 年各家房企投资销售情况年各家房企投资销售情况 资料来源：中指院，HTI 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 3.投资建议投资建议 投资建议：投资建议：持续看好房地产板块持续看好房地产板块。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。4.风险提示风险提示 行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 APPENDIX 1 Summary Investment Highlights:In 2024,land supply and demand,transaction prices,and premium rates in all cities decreased YoY.First,second,and third-tier cities all saw a decline in land supply.Total land supply in all cities was 1.41 billion square meters,down 21.75%YoY.Land transaction areas in all cities decreased YoY.Total transaction area was 1.13 billion square meters,down 17.35%YoY.Except for first-tier cities,average land transaction prices in second and third-tier cities decreased YoY.Average prices were RMB 2856 per square meter,down 6.67%YoY.Land transaction premium rates in second and third-tier cities decreased compared to the previous year.Premium rates were 3.74%,down 0.34 percentage points from the end of 2023.Land investment by developers in all tiers decreased YoY.Total investment was RMB 228.59 billion,down 46.53%YoY.Land investment intensity increased for first and second-tier developers compared to Q3 2024.Ratios were 20.06%,up 9.34 percentage points.Overall,land investment intensity is proportional to sales growth.Companies like China Resources Land and Greentown China Holdings exceeded the average,while COLI and China Vanke were below average.Investment advice:Maintain Outperform rating.The stable growth environment remains unchanged,highlighting the advantages of quality companies.Focus on:1)Development:A-Shares-China Vanke,Poly Developments,China Merchants Shekou,Gemdale Corporation;H-Shares-China Overseas Land&Investment,Country Garden Holdings;2)Commercial/Residential:China Resources Land,Longfor Group Holdings,Seazen Holdings;3)Property:Onewo,Country Garden Services Holdings,China Resources Mixc Lifestyle Services,China Overseas Property Holdings,Poly Property Services,China Merchants Property Operation&Service,ChongQing New DaZheng Property Group;4)Cultural Tourism:Shenzhen Overseas Chinese Town.Remarks: and-indicate increase and decrease.Data includes residential,mixed-use(including residential),and commercial/office land.Risk Warning:Industry expectation risk,fundamentals downside risk.1 Table_disclaimer 附录附录APPENDIX 重要信息披露重要信息披露 本研究报告由海通国际分销，海通国际是由海通国际研究有限公司(HTIRL)，Haitong Securities India Private Limited(HSIPL)，Haitong International Japan K.K.(HTIJKK)和海通国际证券有限公司(HTISCL)的证券研究团队所组成的全球品牌，海通国际证券集团(HTISG)各成员分别在其许可的司法管辖区内从事证券活动。IMPORTANT DISCLOSURES This research report is distributed by Haitong International,a global brand name for the equity research teams of Haitong International Research Limited(“HTIRL”),Haitong Securities India Private Limited(“HSIPL”),Haitong International Japan K.K.(“HTIJKK”),Haitong International Securities Company Limited(“HTISCL”),and any other members within the Haitong International Securities Group of Companies(“HTISG”),each authorized to engage in securities activities in its respective jurisdiction.HTIRL分析师认证分析师认证Analyst Certification:我，涂力磊，在此保证（i）本研究报告中的意见准确反映了我们对本研究中提及的任何或所有目标公司或上市公司的个人观点，并且（ii）我的报酬中没有任何部分与本研究报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关；及就此报告中所讨论目标公司的证券，我们（包括我们的家属）在其中均不持有任何财务利益。我和我的家属（我已经告知他们）将不会在本研究报告发布后的3个工作日内交易此研究报告所讨论目标公司的证券。I,Lilei Tu,certify that(i)the views expressed in this research report accurately reflect my personal views about any or all of the subject companies or issuers referred to in this research and(ii)no part of my compensation was,is or will be directly or indirectly related to the specific recommendations or views expressed in this research report;and that I(including members of my household)have no financial interest in the security or securities of the subject companies discussed.I and my household,whom I have already notified of this,will not deal in or trade any securities in respect of the issuer that I review within 3 business days after the research report is published.我，周博，在此保证（i）本研究报告中的意见准确反映了我们对本研究中提及的任何或所有目标公司或上市公司的个人观点，并且（ii）我的报酬中没有任何部分与本研究报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关；及就此报告中所讨论目标公司的证券，我们（包括我们的家属）在其中均不持有任何财务利益。我和我的家属（我已经告知他们）将不会在本研究报告发布后的3个工作日内交易此研究报告所讨论目标公司的证券。I,Bonnie Zhou,certify that(i)the views expressed in this research report accurately reflect my personal views about any or all of the subject companies or issuers referred to in this research and(ii)no part of my compensation was,is or will be directly or indirectly related to the specific recommendations or views expressed in this research report;and that I(including members of my household)have no financial interest in the security or securities of the subject companies discussed.I and my household,whom I have already notified of this,will not deal in or trade any securities in respect of the issuer that I review within 3 business days after the research report is published.利益冲突披露利益冲突披露Conflict of Interest Disclosures 海通国际及其某些关联公司可从事投资银行业务和/或对本研究中的特定股票或公司进行做市或持有自营头寸。就本研究报告而言，以下是有关该等关系的披露事项（以下披露不能保证及时无遗漏，如需了解及时全面信息，请发邮件至ERD-D）HTI and some of its affiliates may engage in investment banking and/or serve as a market maker or hold proprietary trading positions of certain stocks or companies in this research report.As far as this research report is concerned,the following are the disclosure matters related to such relationship(As the following disclosure does not ensure timeliness and completeness,please send an email to ERD-D if timely and comprehensive information is needed).0960.HK目前或过去12个月内是海通的客户。海通向客户提供非投资银行业务的证券相关业务服务。0960.HK is/was a client of Haitong currently or within the past 12 months.The client has been provided for non-investment-banking securities-related services.评级定义评级定义（从（从2020年年7月月1日开始执行）日开始执行）：海通国际（以下简称“HTI”）采用相对评级系统来为投资者推荐我们覆盖的公司：优于大市、中性或弱于大市。投资者应仔细阅读HTI的评级定义。并且HTI发布分析师观点的完整信息，投资者应仔细阅读全文而非仅看评级。在任何情况下，分析师的评级和研究都不能作为投资建议。投资者的买卖股票的决策应基于各自情况（比如投资者的现有持仓）以及其他因素。分析师股票评级分析师股票评级 优于大市优于大市，未来12-18个月内预期相对基准指数涨幅在10%以上，基准定义如下 中性中性，未来12-18个月内预期相对基准指数变化不大，基准定义如下。根据FINRA/NYSE的评级分布规则，我们会将中性评级划入持有这一类别。弱于大市弱于大市，未来12-18个月内预期相对基准指数跌幅在10%以上，基准定义如下 各地股票基准指数：日本 TOPIX,韩国 KOSPI,台湾 TAIEX,印度 Nifty100,美国 SP500;其他所有中国概念股 MSCI China.Ratings Definitions(from 1 Jul 2020):Haitong International uses a relative rating system using Outperform,Neutral,or Underperform for recommending the stocks we cover to investors.Investors should carefully read the definitions of all ratings used in Haitong International Research.In addition,since Haitong International Research contains more complete information concerning the analysts views,investors should carefully read Haitong International Research,in its 评级分布评级分布Rating Distribution 2 entirety,and not infer the contents from the rating alone.In any case,ratings(or research)should not be used or relied upon as investment advice.An investors decision to buy or sell a stock should depend on individual circumstances(such as the investors existing holdings)and other considerations.Analyst Stock Ratings Outperform:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to exceed the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.Neutral:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to be in line with the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.For purposes only of FINRA/NYSE ratings distribution rules,our Neutral rating falls into a hold rating category.Underperform:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to be below the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.Benchmarks for each stocks listed region are as follows:Japan TOPIX,Korea KOSPI,Taiwan TAIEX,India Nifty100,US SP500;for all other China-concept stocks MSCI China.截至截至2024年年9月月30日海通国际股票研究评级分布日海通国际股票研究评级分布 优于大市优于大市 中性中性 弱于大市弱于大市(持有)海通国际股票研究覆盖率 91.8%7.8%0.4%投资银行客户*3.5%4.4%0.0%*在每个评级类别里投资银行客户所占的百分比。上述分布中的买入，中性和卖出分别对应我们当前优于大市，中性和落后大市评级。只有根据FINRA/NYSE的评级分布规则，我们才将中性评级划入持有这一类别。请注意在上表中不包含非评级的股票。此前的评级系统定义（直至此前的评级系统定义（直至2020年年6月月30日）：日）：买入，未来12-18个月内预期相对基准指数涨幅在10%以上，基准定义如下中性，未来12-18个月内预期相对基准指数变化不大，基准定义如下。根据FINRA/NYSE的评级分布规则，我们会将中性评级划入持有这一类别。卖出，未来12-18个月内预期相对基准指数跌幅在10%以上，基准定义如下各地股票基准指数：日本 TOPIX,韩国 KOSPI,台湾 TAIEX,印度 Nifty100;其他所有中国概念股 MSCI China.Haitong International Equity Research Ratings Distribution,as of September 30,2024 Outperform Neutral Underperform(hold)HTI Equity Research Coverage 91.8%7.8%0.4%IB clients*3.5%4.4%0.0%*Percentage of investment banking clients in each rating category.BUY,Neutral,and SELL in the above distribution correspond to our current ratings of Outperform,Neutral,and Underperform.For purposes only of FINRA/NYSE ratings distribution rules,our Neutral rating falls into a hold rating category.Please note that stocks with an NR designation are not included in the table above.Previous rating system definitions(until 30 Jun 2020):BUY:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to exceed the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.NEUTRAL:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to be in line with the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.For purposes only of FINRA/NYSE ratings distribution rules,our Neutral rating falls into a hold rating category.SELL:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to be below the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.Benchmarks for each stocks listed region are as follows:Japan TOPIX,Korea KOSPI,Taiwan TAIEX,India Nifty100;for all other China-concept stocks MSCI China.海通国际非评级研究：海通国际非评级研究：海通国际发布计量、筛选或短篇报告，并在报告中根据估值和其他指标对股票进行排名，或者基于可能的估值倍数提出建议价格。这种排名或建议价格并非为了进行股票评级、提出目标价格或进行基本面估值，而仅供参考使用。Haitong International Non-Rated Research:Haitong International publishes quantitative,screening or short reports which may rank stocks according to valuation and other metrics or may suggest prices based on possible valuation multiples.Such rankings or suggested prices do not purport to be stock ratings or target prices or fundamental values and are for information only.3 海通国际海通国际A股覆盖股覆盖：海通国际可能会就沪港通及深港通的中国A股进行覆盖及评级。海通证券（600837.CH），海通国际于上海的母公司，也会于中国发布中国A股的研究报告。但是，海通国际使用与海通证券不同的评级系统，所以海通国际与海通证券的中国A股评级可能有所不同。Haitong International Coverage of A-Shares:Haitong International may cover and rate A-Shares that are subject to the Hong Kong Stock Connect scheme with Shanghai and Shenzhen.Haitong Securities(HS;600837 CH),the ultimate parent company of HTISG based in Shanghai,covers and publishes research on these same A-Shares for distribution in mainland China.However,the rating system employed by HS differs from that used by HTI and as a result there may be a difference in the HTI and HS ratings for the same A-share stocks.海通国际海通国际优质优质100 A股股（Q100）指数指数：海通国际Q100指数是一个包括100支由海通证券覆盖的优质中国A股的计量产品。这些股票是通过基于质量的筛选过程，并结合对海通证券 A股团队自下而上的研究。海通国际每季对Q100指数成分作出复审。Haitong International Quality 100 A-share(Q100)Index:HTIs Q100 Index is a quant product that consists of 100 of the highest-quality A-shares under coverage at HS in Shanghai.These stocks are carefully selected through a quality-based screening process in combination with a review of the HS A-share teams bottom-up research.The Q100 constituent companies are reviewed quarterly.盟浪义利（盟浪义利（FIN-ESG）数据通免责声明条款：）数据通免责声明条款：在使用盟浪义利（FIN-ESG）数据之前，请务必仔细阅读本条款并同意本声明：第一条 义利（FIN-ESG）数据系由盟浪可持续数字科技有限责任公司（以下简称“本公司”）基于合法取得的公开信息评估而成，本公司对信息的准确性及完整性不作任何保证。对公司的评估结果仅供参考，并不构成对任何个人或机构投资建议，也不能作为任何个人或机构购买、出售或持有相关金融产品的依据。本公司不对任何个人或机构投资者因使用本数据表述的评估结果造成的任何直接或间接损失负责。第二条 盟浪并不因收到此评估数据而将收件人视为客户，收件人使用此数据时应根据自身实际情况作出自我独立判断。本数据所载内容反映的是盟浪在最初发布本数据日期当日的判断，盟浪有权在不发出通知的情况下更新、修订与发出其他与本数据所载内容不一致或有不同结论的数据。除非另行说明，本数据（如财务业绩数据等）仅代表过往表现，过往的业绩表现不作为日后回报的预测。第三条 本数据版权归本公司所有，本公司依法保留各项权利。未经本公司事先书面许可授权，任何个人或机构不得将本数据中的评估结果用于任何营利性目的，不得对本数据进行修改、复制、编译、汇编、再次编辑、改编、删减、缩写、节选、发行、出租、展览、表演、放映、广播、信息网络传播、摄制、增加图标及说明等，否则因此给盟浪或其他第三方造成损失的，由用户承担相应的赔偿责任，盟浪不承担责任。第四条 如本免责声明未约定，而盟浪网站平台载明的其他协议内容（如盟浪网站用户注册协议盟浪网用户服务（含认证）协议盟浪网隐私政策等）有约定的，则按其他协议的约定执行；若本免责声明与其他协议约定存在冲突或不一致的，则以本免责声明约定为准。SusallWave FIN-ESG Data Service Disclaimer:Please read these terms and conditions below carefully and confirm your agreement and acceptance with these terms before using SusallWave FIN-ESG Data Service.1.FIN-ESG Data is produced by SusallWave Digital Technology Co.,Ltd.(In short,SusallWave)s assessment based on legal publicly accessible information.SusallWave shall not be responsible for any accuracy and completeness of the information.The assessment result is for reference only.It is not for any investment advice for any individual or institution and not for basis of purchasing,selling or holding any relative financial products.We will not be liable for any direct or indirect loss of any individual or institution as a result of using SusallWave FIN-ESG Data.2.SusallWave do not consider recipients as customers for receiving these data.When using the data,recipients shall make your own independent judgment according to your practical individual status.The contents of the data reflect the judgment of us only on the release day.We have right to update and amend the data and release other data that contains inconsistent contents ordifferent conclusions without notification.Unless expressly stated,the data(e.g.,financial performance data)represents past performance only and the past performance cannot be viewed as theprediction of future return.3.The copyright of this data belongs to SusallWave,and we reserve all rights in accordance with the law.Without the prior written permission of our company,none of individual or institutioncan use these data for any profitable purpose.Besides,none of individual or institution can take actions such as amendment,replication,translation,compilation,re-editing,adaption,deletion,abbreviation,excerpts,issuance,rent,exhibition,performance,projection,broadcast,information network transmission,shooting,adding icons and instructions.If any loss of SusallWave or anythird-party is caused by those actions,users shall bear the corresponding compensation liability.SusallWave shall not be responsible for any loss.4.If any term is not contained in this disclaimer but written in other agreements on our website(e.g.User Registration Protocol of SusallWave Website,User Service(including authentication)Agreement of SusallWave Website,Privacy Policy of Susallwave Website),it should be executed according to other agreements.If there is any difference between this disclaim and other agreements,this disclaimer shall be applied.重要免责声明：重要免责声明：非印度证券的研究报告非印度证券的研究报告：本报告由海通国际证券集团有限公司（“HTISGL”）的全资附属公司海通国际研究有限公司（“HTIRL”）发行，该公司是根据香港证券及期货条例（第571章）持有第4类受规管活动（就证券提供意见）的持牌法团。该研究报告在HTISGL的全资附属公司Haitong International(Japan)K.K.（“HTIJKK”）的协助下发行，HTIJKK是由日本关东财务局监管为投资顾问。印度证券的研究报告：印度证券的研究报告：本报告由从事证券交易、投资银行及证券分析及受Securities and Exchange Board of India（“SEBI”）监管的Haitong Securities India Private Limited（“HTSIPL”）所发行，包括制作及发布涵盖BSE Limited（“BSE”）和National Stock Exchange of India Limited（“NSE”）上市公司（统称为印度交易所）的研究报告。HTSIPL于2016年12月22日被收购并成为海通国际证券集团有限公司（“HTISG”）的一部分。所有研究报告均以海通国际为名作为全球品牌，经许可由海通国际证券股份有限公司及/或海通国际证券集团的其他成员在其司法管辖区发布。本文件所载信息和观点已被编译或源自可靠来源，但HTIRL、HTISCL或任何其他属于海通国际证券集团有限公司（“HTISG”）的成员对其准确性、完整性和正确性不做任何明示或暗示的声明或保证。本文件中所有观点均截至本报告日期，如有更改，恕不另行通知。本文件仅供参考使用。文件中提及的任何公司或其股票的说明并非意图展示完整的内容，本文件并非/4 不应被解释为对证券买卖的明示或暗示地出价或征价。在某些司法管辖区，本文件中提及的证券可能无法进行买卖。如果投资产品以投资者本国货币以外的币种进行计价，则汇率变化可能会对投资产生不利影响。过去的表现并不一定代表将来的结果。某些特定交易，包括设计金融衍生工具的，有产生重大风险的可能性，因此并不适合所有的投资者。您还应认识到本文件中的建议并非为您量身定制。分析师并未考虑到您自身的财务情况，如您的财务状况和风险偏好。因此您必须自行分析并在适用的情况下咨询自己的法律、税收、会计、金融和其他方面的专业顾问，以期在投资之前评估该项建议是否适合于您。若由于使用本文件所载的材料而产生任何直接或间接的损失，HTISG 及其董事、雇员或代理人对此均不承担任何责任。除对本文内容承担责任的分析师除外，HTISG 及我们的关联公司、高级管理人员、董事和雇员，均可不时作为主事人就本文件所述的任何证券或衍生品持有长仓或短仓以及进行买卖。?HTISG 的销售员、交易员和其他专业人士均可向?HTISG 的相关客户和公司提供与本文件所述意见相反的口头或书面市场评论意见或交易策略。HTISG 可做出与本文件所述建议或意见不一致的投资决策。但?HTIRL 没有义务来确保本文件的收件人了解到该等交易决定、思路或建议。请访问海通国际网站，查阅更多有关海通国际为预防和避免利益冲突设立的组织和行政安排的内容信息。非美国分析师披露信息：非美国分析师披露信息：本项研究首页上列明的海通国际分析师并未在?FINRA 进行注册或者取得相应的资格，并且不受美国?FINRA 有关与本项研究目标公司进行沟通、公开露面和自营证券交易的第?2241 条规则之限制。IMPORTANT DISCLAIMER For research reports on non-Indian securities:The research report is issued by Haitong International Research Limited(“HTIRL”),a wholly owned subsidiary of Haitong International Securities Group Limited(“HTISGL”)and a licensed corporation to carry on Type 4 regulated activity(advising on securities)for the purpose of the Securities and Futures Ordinance(Cap.571)of Hong Kong,with the assistance of Haitong International(Japan)K.K.(“HTIJKK”),a wholly owned subsidiary of HTISGL and which is regulated as an Investment Adviser by the Kanto Finance Bureau of Japan.For research reports on Indian securities:The research report is issued by Haitong Securities India Private Limited(“HSIPL”),an Indian company and a Securities and Exchange Board of India(“SEBI”)registered Stock Broker,Merchant Banker and Research Analyst that,inter alia,produces and distributes research reports covering listed entities on the BSE Limited(“BSE”)and the National Stock Exchange of India Limited(“NSE”)(collectively referred to as“Indian Exchanges”).HSIPL was acquired and became part of the Haitong International Securities Group of Companies(“HTISG”)on 22 December 2016.All the research reports are globally branded under the name Haitong International and approved for distribution by Haitong International Securities Company Limited(“HTISCL”)and/or any other members within HTISG in their respective jurisdictions.The information and opinions contained in this research report have been compiled or arrived at from sources believed to be reliable and in good faith but no representation or warranty,express or implied,is made by HTIRL,HTISCL,HSIPL,HTIJKK or any other members within HTISG from which this research report may be received,as to their accuracy,completeness or correctness.All opinions expressed herein are as of the date of this research report and are subject to change without notice.This research report is for information purpose only.Descriptions of any companies or their securities mentioned herein are not intended to be complete and this research report is not,and should not be construed expressly or impliedly as,an offer to buy or sell securities.The securities referred to in this research report may not be eligible for purchase or sale in some jurisdictions.If an investment product is denominated in a currency other than an investors home currency,a change in exchange rates may adversely affect the investment.Past performance is not necessarily indicative of future results.Certain transactions,including those involving derivatives,give rise to substantial risk and are not suitable for all investors.You should also bear in mind that recommendations in this research report are not tailor-made for you.The analyst has not taken into account your unique financial circumstances,such as your financial situation and risk appetite.You must,therefore,analyze and should,where applicable,consult your own legal,tax,accounting,financial and other professional advisers to evaluate whether the recommendations suits you before investment.Neither HTISG nor any of its directors,employees or agents accepts any liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from any use of the materials contained in this research report.HTISG and our affiliates,officers,directors,and employees,excluding the analysts responsible for the content of this document,will from time to time have long or short positions in,act as principal in,and buy or sell,the securities or derivatives,if any,referred to in this research report.Sales,traders,and other professionals of HTISG may provide oral or written market commentary or trading strategies to the relevant clients and the companies within HTISG that reflect opinions that are contrary to the opinions expressed in this research report.HTISG may make investment decisions that are inconsistent with the recommendations or views expressed in this research report.HTI is under no obligation to ensure that such other trading decisions,ideas or recommendations are brought to the attention of any recipient of this research report.Please refer to HTIs website for further information on HTIs organizational and administrative arrangements set up for the prevention and avoidance of conflicts of interest with respect to Research.Non U.S.Analyst Disclosure:The HTI analyst(s)listed on the cover of this Research is(are)not registered or qualified as a research analyst with FINRA and are not subject to U.S.FINRA Rule 2241 restrictions on communications with companies that are the subject of the Research;public appearances;and trading securities by a research analyst.分发和地区通知：分发和地区通知：除非下文另有规定，否则任何希望讨论本报告或者就本项研究中讨论的任何证券进行任何交易的收件人均应联系其所在国家或地区的海通国际销售人员。香港投资者的通知事项：香港投资者的通知事项：海通国际证券股份有限公司(“HTISCL”)负责分发该研究报告，HTISCL是在香港有权实施第1类受规管活动（从事证券交易）的持牌公司。该研究报告并不构成证券及期货条例（香港法例第571章）（以下简称“SFO”）所界定的要约邀请，证券要约或公众要约。本研究报告仅提供给SFO所界定的“专业投资者”。本研究报告未经过证券及期货事务监察委员会的审查。您不应仅根据本研究报告中所载的信息做出投资决定。本研究报告的收件人就研究报告中产生或与之相关的任何事宜请联系HTISCL销售人员。美国投资者的通知事项：美国投资者的通知事项：本研究报告由HTIRL，HSIPL或HTIJKK编写。HTIRL，HSIPL，HTIJKK以及任何非HTISG美国联营公司，均未在美国注册，因此不受美国关于研究报告编制和研究分析人员独立性规定的约束。本研究报告提供给依照1934年“美国证券交易法”第15a-6条规定的豁免注册的美国主要机构投资者（“Major U.S.Institutional Investor”）和机构投资者（”U.S.Institutional Investors”）。在向美国机构投资者分发研究报告时，Haitong International Securities(USA)Inc.（“HTI USA”）将对报告的内容负责。任何收到本研究报告的美国投资者，希望根据本研究报告提供的信息进行任何证券或相关金融工具买卖的交易，只能通过HTI USA。HTI USA位于340 Madison Avenue,12th Floor,New York,NY 10173，电话（212）351-6050。HTI USA是在美国于U.S.Securities and Exchange Commission（“SEC”）注册的经纪商，也是Financial Industry Regulatory Authority,Inc.（“FINRA”）的成员。HTIUSA不负责编写本研究报告，也不负责其中包含的分析。在任何情况下，收到本研究报告的任何美国投资者，不得直接与分析师直接联系，也不得通过HSIPL，HTIRL或HTIJKK直接进行买卖证券或相关金融工具的交易。本研究报告中出现的HSIPL，HTIRL或HTIJKK分析师没有注册或具备FINRA的研究分析师资格，因此可能不受FINRA第2241条规定的与目标公司的交流，公开露面5 和分析师账户持有的交易证券等限制。投资本研究报告中讨论的任何非美国证券或相关金融工具（包括ADR）可能存在一定风险。非美国发行的证券可能没有注册，或不受美国法规的约束。有关非美国证券或相关金融工具的信息可能有限制。外国公司可能不受审计和汇报的标准以及与美国境内生效相符的监管要求。本研究报告中以美元以外的其他货币计价的任何证券或相关金融工具的投资或收益的价值受汇率波动的影响，可能对该等证券或相关金融工具的价值或收入产生正面或负面影响。美国收件人的所有问询请联系：Haitong International Securities(USA)Inc.340 Madison Avenue,12th Floor New York,NY 10173 联系人电话：(212)351 6050 DISTRIBUTION AND REGIONAL NOTICES Except as otherwise indicated below,any Recipient wishing to discuss this research report or effect any transaction in any security discussed in HTIs research should contact the Haitong International salesperson in their own country or region.Notice to Hong Kong investors:The research report is distributed by Haitong International Securities Company Limited(“HTISCL”),which is a licensed corporation to carry on Type 1 regulated activity(dealing in securities)in Hong Kong.This research report does not constitute a solicitation or an offer of securities or an invitation to the public within the meaning of the SFO.This research report is only to be circulated to Professional Investors as defined in the SFO.This research report has not been reviewed by the Securities and Futures Commission.You should not make investment decisions solely on the basis of the information contained in this research report.Recipients of this research report are to contact HTISCL salespersons in respect of any matters arising from,or in connection with,the research report.Notice to U.S.investors:As described above,this research report was prepared by HTIRL,HSIPL or HTIJKK.Neither HTIRL,HSIPL,HTIJKK,nor any of the non U.S.HTISG affiliates is registered in the United States and,therefore,is not subject to U.S.rules regarding the preparation of research reports and the independence of research analysts.This research report is provided for distribution to“major U.S.institutional investors”and“U.S.institutional investors”in reliance on the exemption from registration provided by Rule 15a-6 of the U.S.Securities Exchange Act of 1934,as amended.When distributing research reports to“U.S.institutional investors,”HTI USA will accept the responsibilities for the content of the reports.Any U.S.recipient of this research report wishing to effect any transaction to buy or sell securities or related financial instruments based on the information provided in this research report should do so only through Haitong International Securities(USA)Inc.(“HTI USA”),located at 340 Madison Avenue,12th Floor,New York,NY 10173,USA;telephone(212)351 6050.HTI USA is a broker-dealer registered in the U.S.with the U.S.Securities and Exchange Commission(the“SEC”)and a member of the Financial Industry Regulatory Authority,Inc.(“FINRA”).HTI USA is not responsible for the preparation of this research report nor for the analysis contained therein.Under no circumstances should any U.S.recipient of this research report contact the analyst directly or effect any transaction to buy or sell securities or related financial instruments directly through HSIPL,HTIRL or HTIJKK.The HSIPL,HTIRL or HTIJKK analyst(s)whose name appears in this research report is not registered or qualified as a research analyst with FINRA and,therefore,may not be subject to FINRA Rule 2241 restrictions on communications with a subject company,public appearances and trading securities held by a research analyst account.Investing in any non-U.S.securities or related financial instruments(including ADRs)discussed in this research report may present certain risks.The securities of non-U.S.issuers may not be registered with,or be subject to U.S.regulations.Information on such non-U.S.securities or related financial instruments may be limited.Foreign companies may not be subject to audit and reporting standards and regulatory requirements comparable to those in effect within the U.S.The value of any investment or income from any securities or related financial instruments discussed in this research report denominated in a currency other than U.S.dollars is subject to exchange rate fluctuations that may have a positive or adverse effect on the value of or income from such securities or related financial instruments.All inquiries by U.S.recipients should be directed to:Haitong International Securities(USA)Inc.340 Madison Avenue,12th Floor New York,NY 10173 Attn:Sales Desk at(212)351 6050 中华人民共和国的通知事项：中华人民共和国的通知事项：在中华人民共和国（下称“中国”，就本报告目的而言，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾）只有根据适用的中国法律法规而收到该材料的人员方可使用该材料。并且根据相关法律法规，该材料中的信息并不构成“在中国从事生产、经营活动”。本文件在中国并不构成相关证券的公共发售或认购。无论根据法律规定或其他任何规定，在取得中国政府所有的批准或许可之前，任何法人或自然人均不得直接或间接地购买本材料中的任何证券或任何实益权益。接收本文件的人员须遵守上述限制性规定。加拿大投资者的通知事项：加拿大投资者的通知事项：在任何情况下该等材料均不得被解释为在任何加拿大的司法管辖区内出售证券的要约或认购证券的要约邀请。本材料中所述证券在加拿大的任何要约或出售行为均只能在豁免向有关加拿大证券监管机构提交招股说明书的前提下由Haitong International Securities(USA)Inc.（“HTI USA”）予以实施，该公司是一家根据National Instrument 31-103 Registration Requirements,Exemptions and Ongoing Registrant Obligations（“NI 31-103”）的规定得到国际交易商豁免（“International Dealer Exemption”）的交易商，位于艾伯塔省、不列颠哥伦比亚省、安大略省和魁北克省。在加拿大，该等材料在任何情况下均不得被解释为任何证券的招股说明书、发行备忘录、广告或公开发行。加拿大的任何证券委员会或类似的监管机构均未审查或以任何方式批准该等材料、其中所载的信息或所述证券的优点，任何与此相反的声明即属违法。在收到该等材料时，每个加拿大的收件人均将被视为属于National Instrument 45-106 Prospectus Exemptions第1.1节或者Securities Act(Ontario)第73.3(1)节所规定的认可投资者（“Accredited Investor”），或者在适用情况下National Instrument 31-103第1.1节所规定的许可投资者（“Permitted Investor”）。新加坡投资者的通知事项：新加坡投资者的通知事项：本研究报告由Haitong International Securities(Singapore)Pte Ltd（“HTISSPL”）于新加坡提供。HTISSPL是符合财务顾问法2001（“FAA”）定义的豁免财务顾问，可（a）提供关于证券，集体投资计划的部分，交易所衍生品合约和场外衍生品合约的建议（b）发行或公布有关证券、交易所衍生品合约和场外衍生品合约的研究分析或研究报告。本研究报告仅提供给符合证券及期货法2001第4A条项下规定的机构投资者。对于因本研究报告而产生的或与之相关的任何问题，本研究报告的收件人应通过以下信息与HTISSPL联系：Haitong International Securities(Singapore)Pte.Ltd 10 Collyer Quay,#19-01-#19-05 Ocean Financial Centre,Singapore 049315 电话:(65)6713 0473 6 日本投资者的通知事项：日本投资者的通知事项：本研究报告由海通国际证券有限公司所发布，旨在分发给从事投资管理的金融服务提供商或注册金融机构（根据日本金融机构和交易法（“FIEL”）第61（1）条，第17-11（1）条的执行及相关条款）。英国及欧盟投资者的通知事项：英国及欧盟投资者的通知事项：本报告由从事投资顾问的Haitong International Securities Company Limited所发布，本报告只面向有投资相关经验的专业客户发布。任何投资或与本报告相关的投资行为只面对此类专业客户。没有投资经验或相关投资经验的客户不得依赖本报告。Haitong International Securities Company Limited的分支机构的净长期或短期金融权益可能超过本研究报告中提及的实体已发行股本总额的0.5。特别提醒有些英文报告有可能此前已经通过中文或其它语言完成发布。澳大利亚投资者的通知事项：澳大利亚投资者的通知事项：Haitong International Securities(Singapore)Pte Ltd,Haitong International Securities Company Limited和Haitong International Securities(UK)Limited分别根据澳大利亚证券和投资委员会（以下简称“ASIC”）公司（废除及过度性）文书第2016/396号规章在澳大利亚分发本项研究，该等规章免除了根据2001年公司法在澳大利亚为批发客户提供金融服务时海通国际需持有澳大利亚金融服务许可的要求。ASIC的规章副本可在以下网站获取：www.legislation.gov.au。海通国际提供的金融服务受外国法律法规规定的管制，该等法律与在澳大利亚所适用的法律存在差异。印度投资者的通知事项：印度投资者的通知事项：本报告由从事证券交易、投资银行及证券分析及受Securities and Exchange Board of India（“SEBI”）监管的Haitong Securities India Private Limited（“HTSIPL”）所发布，包括制作及发布涵盖BSE Limited（“BSE”）和National Stock Exchange of India Limited（“NSE”）（统称为印度交易所）研究报告。研究机构名称:Haitong Securities India Private Limited SEBI 研究分析师注册号:INH000002590 地址:1203A,Floor 12A,Tower 2A,One World Center 841 Senapati Bapat Marg,Elphinstone Road,Mumbai 400 013,India CIN U74140MH2011FTC224070 电话: 91 22 43156800 传真: 91 22 24216327 合规和申诉办公室联系人：Prasanna Chandwaskar；电话: 91 22 43156803;电子邮箱:“请注意，SEBI 授予的注册和 NISM 的认证并不保证中介的表现或为投资者提供任何回报保证”。本项研究仅供收件人使用，未经海通国际的书面同意不得予以复制和再次分发。版权所有：海通国际证券集团有限公司2019年。保留所有权利。Peoples Republic of China(PRC):In the PRC,the research report is directed for the sole use of those who receive the research report in accordance with the applicable PRC laws and regulations.Further,the information on the research report does not constitute production and business activities in the PRC under relevant PRC laws.This research report does not constitute a public offer of the security,whether by sale or subscription,in the PRC.Further,no legal or natural persons of the PRC may directly or indirectly purchase any of the security or any beneficial interest therein without obtaining all prior PRC government approvals or licenses that are required,whether statutorily or otherwise.Persons who come into possession of this research are required to observe these restrictions.Notice to Canadian Investors:Under no circumstances is this research report to be construed as an offer to sell securities or as a solicitation of an offer to buy securities in any jurisdiction of Canada.Any offer or sale of the securities described herein in Canada will be made only under an exemption from the requirements to file a prospectus with the relevant Canadian securities regulators and only by Haitong International Securities(USA)Inc.,a dealer relying on the“international dealer exemption”under National Instrument 31-103 Registration Requirements,Exemptions and Ongoing Registrant Obligations(“NI 31-103”)in Alberta,British Columbia,Ontario and Quebec.This research report is not,and under no circumstances should be construed as,a prospectus,an offering memorandum,an advertisement or a public offering of any securities in Canada.No securities commission or similar regulatory authority in Canada has reviewed or in any way passed upon this research report,the information contained herein or the merits of the securities described herein and any representation to the contrary is an offence.Upon receipt of this research report,each Canadian recipient will be deemed to have represented that the investor is an“accredited investor”as such term is defined in section 1.1 of National Instrument 45-106 Prospectus Exemptions or,in Ontario,in section 73.3(1)of the Securities Act(Ontario),as applicable,and a“permitted client”as such term is defined in section 1.1 of NI 31-103,respectively.Notice to Singapore investors:This research report is provided in Singapore by or through Haitong International Securities(Singapore)Pte Ltd(“HTISSPL”).HTISSPL is an Exempt Financial Adviser under the Financial Advisers Act 2001(“FAA”)to(a)advise on 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2025-01-13 16页 5星级

房地产行业深度报告：止跌企稳专题二去库存的测算及未来展望-250110（26页）.pdf

房地产房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/26 房地产房地产 2025 年 01 月 10 日 投资评级：投资评级：看好看好（维持维持）行业走势图行业走势图 数据来源：聚源 研究推进城市更新工作，存量用地加速盘活行业点评报告-2025.1.6 央行提出择机降准降息，国常会研究 推 进 城 市 更 新 行 业 周 报-2025.1.5 新房成交面积环比增长，充分释放住房城乡建设稳增长潜力行业周报-2024.12.29 止跌企稳专题二：去库存的止跌企稳专题二：去库存的测算及测算及未来展望未来展望 行业深度报告行业深度报告 齐东（分析师）齐东（分析师）胡耀文（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人）杜致远（联系人） 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790524070001 证书编号：S0790124070064 供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长 2023 年 7 月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和库存规模都更大，2024 年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超 30 个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。库存及去化周期测算：分为狭义库存及去化周期测算：分为狭义库存、库存、广义广义库存和超广义库存库存和超广义库存 我们测算截至 2024 年 10 月，（1）狭义库存指竣工现房：商品住宅待售面积 3.75亿平，同比 20%；现房去化周期为 21.6 个月，同比持平；（2）广义库存指已开工未售库存：估算约 20 亿平，去化周期为 30.2 个月；（3）超广义库存指已拿地未售库存：基于住宅拿地建面和待开发土地面积两种方式，测算已拿地未售面积约 31 亿平，超广义未售库存去化周期约 42 个月。去库存展望：预测去库存展望：预测 2026 年末去化周期明显年末去化周期明显压降压降 当前去库存措施主要以地方政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地为主，我们测算（1）收储：假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，按照套均 70平米估算，预计能帮助去化约 2 亿平米库存；（2）旧改按照套均 100 平米、100%货币化安置、75%新房购买转化率测算，预计 100 万套货币化城中村改造能够帮助去化 0.75 亿平米库存；（3）土地回收：过往土储专项债发行期间平均占比约25.9%，以 10 万亿地方化债资源计算，将消化未开工土地建面 8.53 亿平，占当前未开工土地建面的 77.6%。最终测算得出：截至 2026 年末，已开工未售库存约 9.8 亿平，去化周期 13.9 个月，较 2024 年 10 月降低 16 个月，处于历史较低水平；未开工 已开工未售库存约 15.4 亿平，去化周期 21.8 个月，较 2024 年 10月降低 20 个月。投资建议投资建议 我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转，销售数据下滑导致商品房供过于求，住房库存高企，去化周期拉长。在市场量价均下行的环境下，启动去库存政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措，我们预计政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地等多项措施将有效推动去库存进程，将商品住宅去化周期控制在合理范围内。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。风险提示：风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。-29%-14%0)C 24-012024-052024-092025-01房地产沪深300相关研究报告相关研究报告 开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报告 行业深度报告行业深度报告 行业研究行业研究 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/26 目目 录录 1、供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长.4 1.1、中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑.4 1.2、地产政策接近底部，本轮周期量价下行时间更长.6 2、库存及去化周期测算：分为狭义、广义、超广义库存.9 2.1、狭义库存：商品住宅待售面积 3.75 亿平.10 2.2、广义库存：估算已开工未售面积约 20 亿平.12 2.3、超广义库存：估算未开工 已开工未售面积约 31 亿平.12 3、去库存展望：预计 2026 年末库存将显著下降.14 3.1、开工销售剪刀差：截至 2026 年末预计减少新开工未收库存 7.4 亿平.14 3.2、收储进程加快，未来两年预计去库存约 2 亿平.16 3.3、新增 100 万套旧改，预计能够去库 0.75 亿平米.19 3.4、限制高去化周期城市供地，重启专项债回收土地.20 4、投资建议.23 5、风险提示.24 图表目录图表目录 图 1：2021 年后宅地和商品住宅成交均下降.5 图 2：截至 10 月末，三四线城市去化周期相对更加缓慢.5 图 3：二手房挂牌量自 2024 年 6 月以来不断攀升.6 图 4：2023-2024 年周期新开工和销售面积降幅持续时间更长（%）.8 图 5：2023-2024 年周期房价下行降幅持续时间更长（%）.9 图 6：2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势.9 图 7：2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势.10 图 8：截至 10 月末商品住宅待售面积处于历史相对高位.10 图 9：2024 年以来商品住宅现房去化周期呈下降趋势.11 图 10：2022 年以来商品住宅现房销售占比明显提升.11 图 11：自 2021 年中旬以来，已开工广义库存呈下降趋势.12 图 12：我们预测 2025-2026 年商品住宅成交增速分别为 2%、3%.14 图 13：我们预测 2025-2026 年住宅土地成交面积增速分别为-12%、-6%.15 图 14：我们预测 2025-2026 年住宅土地成交面积增速分别为-12%、-6%.15 图 15：我们预测保障房收储至 2026 年末预计能帮助去化约 2 亿平米库存.18 图 16：我们预测城中村改造至 2026 年末预计能帮助去化约 0.75 亿平米库存.19 图 17：2021 年以来城投托底拿地占比较高.21 图 18：2021 年以来城投拿地未开工占比较高.21 图 19：土地储备专项债主要发行阶段为 2017 年 7 月至 2019 年 9 月.22 图 20：我们预测土储专项债回收土地规模约 8.5 亿平.22 表 1：2023 年 7 月以来中央政治局会议涉及去库存的表述较多.4 表 2：2023-2024 年周期房地产政策接近底部.6 表 3：2023-2024 年周期货币政策宽松力度已和前两轮周期相当.7 表 4：2023-2024 年周期财政政策支持规模相对更大.8 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/26 表 5：2023-2024 年周期房地产指标下行周期更长.8 表 6：2024 年 10 月库存去化周期大幅高于 2021 年末.10 表 7：我们基于宅地成交面积-商品住宅销售面积测算出广义未售面积约 31 亿平.12 表 8：我们基于待开发土地面积测算出广义未售面积约 31 亿平.13 表 9：我们测算至 2026 年商品住宅去化周期将降至合理范围内.14 表 10：我们测算 2025-2026 年商品住宅销售面积同比将实现增长.16 表 11：代表城市收储政策以中小套型为主.16 表 12：11 月合肥存量房收储落地.17 表 13：保障性住房再贷款截至 2024Q3 已经投放 162 亿元.17 表 14：2021-2024 年上半年末保障性租赁住房累计开工建设和筹集 685 万套.18 表 15：城中村改造政策支持范围由 35 个城市扩大到全部地级市.19 表 16：2024 下半年以来各城房票政策加速落地.20 表 17：2024 年 4 月自然资源部重申限制高去化周期城市供地.20 表 18：2017-2019 年土储专项债主要为土地前期开发提供资金支持.21 表 19：2024 年 8 月以来越秀连退广州三块土地.23 表 20：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企.23 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4/26 1、供求关系发生变化，供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长本轮周期量价下行时间更长 1.1、中央层面定调去库存，中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑住宅供应成交均下滑 2023 年 7 月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。2024 年 4 月和 7 月中央政治局会议提出“消化存量和优化增量住房”，去库存措施加速出台。2024 年 9 月，政治局会议在去库存政策外，提出“促进房地产市场止跌回稳”，在去库存周期中仍然要保持量价平稳。表表1：2023 年年 7 月以来中央政治局会议涉及去库存月以来中央政治局会议涉及去库存的表述较多的表述较多 日期日期 政治局会议去库存表述政治局会议去库存表述 2023/7/24 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2024/4/30 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新式，促进房地产高质量发展。2024/7/30 要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。2024/9/26 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2024/12/9 稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。资料来源：经济日报、新华社等、开源证券研究所 我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转，销售数据下滑导致商品房供过于求，住房库存高企，去化周期拉长，而供求关系变化导致的新房二手房降价让购房者对未来的房价走势感到担忧，购房信心减弱。在市场量价均下行的环境下，启动去库存政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措。新房层面，Wind 322 城宅地成交面积自 2019 年达到峰值 19.9 亿平后开始逐步下降，2024 年前 10 月成交 3.85 亿平，同比-19%；商品住宅销售面积自 2021 年达到峰值 15.7 亿平后开始下滑，2024 年前 10 月成交 6.54 亿平，同比-18%。宅地成交规模在 2011-2015 年显著高于商品住宅成交面积，2017-2020 年略高于商品住宅成交面积，导致了宅地供应面积高于商品住宅需求面积，而 2022 年至今商品房成交收缩加速了供求剪刀差的规模。2016 年以来，住宅土地和商品住宅之间的剪刀差为 7.81 亿平，仍有较多土地处于未动工或停工状态。行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 5/26 图图1：2021 年后宅地和商品住宅成交均下降年后宅地和商品住宅成交均下降 数据来源：Wind、开源证券研究所 根据克而瑞重点 30 城库存及去化周期数据，截至 2024 年 10 月，一线城市中上海，二线城市中杭州、成都、西安、合肥去化周期在 15 个月以内，重点 30 城平均去化周期为 23.2 个月，三四线城市去化周期相对更加缓慢。图图2：截至截至 10 月末，三四线城市去化周期相对更加缓慢月末，三四线城市去化周期相对更加缓慢 数据来源：克而瑞、开源证券研究所 二手房层面，挂牌量自 2024 年 6 月以来不断攀升，截至 2024 年 12 月中旬，我们跟踪的 60 城挂牌量达 379.95 万套，较 2023 年 6 月增长 11%，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。-40%-20%0 0000000100000150000200000250000300000商品住宅销售面积（万方）322城宅地成交面积（万方）商品房yoy宅地yoy051015202530354045020040060080010001200140016001800广州北京深圳上海武汉成都天津青岛西安长春重庆郑州苏州南京南宁杭州济南长沙无锡昆明宁波合肥厦门福州惠州佛山珠海常州徐州嘉兴库存（万方）去化周期（月）行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 6/26 图图3：二手房挂牌量自二手房挂牌量自 2024 年年 6 月以来不断攀升月以来不断攀升 数据来源：链家、开源证券研究所 1.2、地产政策接近底部，地产政策接近底部，本轮周期量价下行时间更长本轮周期量价下行时间更长 2008 年以来，国内房地产行业主要经历三轮宽松周期，分别是：（1）2008-2009 年周期：美国次贷危机导致全球经济低迷，房地产成为国内经济企稳的抓手，购房契税下调、印花税土增税免征，国常会提出“四万亿”稳增长计划。（2）2014-2016 年周期：在上一轮紧缩地产政策的作用下，房地产数据量价下行，于是本轮政策以各城取消限购、开启认贷不认房、降息降准和降低首付比为主，在棚改推进的助力下，地产数据量价涨幅明显。（3）2023 年至今周期：2022 年之前在房住不炒定调下，购房政策持续收紧，后续购房信心不足，地产数据持续下行。本轮政策主要以保障房企合理融资、全国层面购房政策放松及降息降准为主，“去库存”和“止跌回稳”成为房地产行业主基调。从房地产政策来看，比较三轮地产周期，2024 年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，限购政策仅京沪深三城仍有较大限制，首付比例和房贷利率均为历史最低，税费和普宅认定标准也进一步优化。表表2：2023-2024 年周期房地产政策接近底部年周期房地产政策接近底部 房地产政策房地产政策 2008-2009 年周期年周期 2014-2015 年周期年周期 2023-2024 年周期年周期 需求端：放松限购 无限购政策 北上广深、三亚未取消限购；其他城市放开限购 北上深均有所放松，广州和其他二三线城市放开限购 需求端：放松限贷 下调首套首付比例最低至 20%二套认贷不认房，不限购城市商贷首套房最低首付比例 25%，二套最低 40%。将公积金贷款申请条件从连续 12 个月放宽至连续缴存 6 个月 首套最低 15%，二套最低 15%（一线城市为 20%）375.54 371.20 379.95 31032033034035036037038039023/0623/0823/1023/1224/0224/0424/0624/0824/1024/1260城市整体挂牌量（万套）行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 7/26 房地产政策房地产政策 2008-2009 年周期年周期 2014-2015 年周期年周期 2023-2024 年周期年周期 需求端：放松限价 无限价政策 无限价政策 取消地价上限，取消限价（但政府仍审核预售证）需求端：放松限售 无限售政策 无限售政策 除京沪外基本取消限售 需求端：放松税费 对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。将现行个人购买普通住房超过 5 年免征营业税改为超过 2 年免征营业税。个人购买普通住房超过 5 年免征营业税改为超过 2 年免征营业税。增值税征免年限从 5 年调整为 2 年 享受契税优惠的面积界限下调至 90 平 一线城市增值税解绑普宅 土增税预征率统一下调 0.5pct 需求端：放松普宅标准 无普宅认定标准 一线城市开始设置普宅标准；二三线城市无 取消普宅认定标准 供给端：压缩供给 无限制供给政策 有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模 库存周期超 36 个月暂停供地 资料来源：央行、新华社、财政部等、开源证券研究所 从货币政策来看，本轮新发放贷款利率由 2021 年四季度 5.63%降至 2024 年二季度 3.45%，累计下调 218BP，叠加 7 月和 10 月五年期 LPR 35BP 的降幅，预计本轮新发放贷款利率降幅将超 250BP，较前两轮宽松周期更多。2023 年以来存量按揭利率平均下调 75BP，2024 年四季度预计平均下调 50BP，整体降幅也超过 2008-2009年 112BP。本轮公积金贷款利率也下调至历史最低的 2.85%，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当。表表3：2023-2024 年周期货币政策宽松力度已和前两轮周期相当年周期货币政策宽松力度已和前两轮周期相当 货币政策货币政策 2008-2009 年周期年周期 2014-2015 年周期年周期 2023-2024 年周期年周期 存量按揭利率降幅 个人住房贷款利率的下限从 0.85 倍调低至0.7 倍。参考 5 年以上中长期贷款利率7.47%，调整力度为 112BPs 未进行调整 2023 年存量平均下调 75BP 2024 年预计平均下调 50BPs 左右 新发放按揭贷款利率 基准利率由 7.83%下调至 5.94%，考虑下限调整，累计下降 249BPs 6.96%（2014Q3）下行至 4.55%（2016Q2），累计下降 241BPs 5.63%（2021Q4）下行至 3.45%（2024Q2），累计下降 218BPs 公积金贷款利率降幅 5 年以上 0.09%，5 年以内 0.18%（2008.9.16）0.27%（2008.10.9）0.27%（2008.10.27）0.54%（2008.11.27）0.25%（2015.3.1）0.25%（2015.6.28）0.25%（2015.8.26）0.25%（2024.5.18）准备金率 1.0%（2008.9.25）0.5%（2008.10.15）0.5%（2014.6.16）0.5%（2015.2.5）0.5%（2015.9.6）0.5%（2015.10.24）0.5%（2024.2.5）0.5%（2024.9.27）资料来源：央行、新华社、财政部等、开源证券研究所 从财政政策对于去库存的支持来看，前两轮周期分别有 4 万亿投资计划和棚改计划，而本轮周期住房和库存规模都更大，财政政策支持力度也相对更大，包括保障房再贷款资金、城中村改造专项借款、100 万套旧改货币化安置、4 万亿白名单融行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 8/26 资支持和 10 万亿专项债支持收储及土地回收等。表表4：2023-2024 年周期年周期财政财政政策政策支持规模相对更大支持规模相对更大 财政政策财政政策 2008-2009 年周期年周期 2014-2015 年周期年周期 2023-2024 年周期年周期 去库存措施 4 万亿投资计划 棚改去库存，棚改总投资8-9万亿，PSL 峰值规模 3.55 万亿 保障性住房再贷款 3000 亿 城中村旧改 100 万套货币化安置 10 万亿专项债支持收储及土地回收 资料来源：央行、新华社、财政部等、开源证券研究所 从三轮周期量价下行持续的时间来看，本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超 30 个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。表表5：2023-2024 年周期房地产指标下行周期更长年周期房地产指标下行周期更长 2008-2009 年周期年周期 2014-2015 年周期年周期 2023-2024 年周期年周期 新开工下行时间（月）8 21 38 新开工最大降幅-16.2%-27.4%-39.4%商品房销售下行时间（月）12 15 32 销售最大降幅-19.7%-16.3%-24.3p 城新房价格下行时间（月）-15 32 新房价格最大降幅-6.6%-6.2p 城二手房价格下行时间（月）4 13 34 二手房价格最大降幅-0.7%-5.2%-8.9%数据来源：Wind、开源证券研究所 图图4：2023-2024 年周期新开工和销售面积降幅持续时间更长（年周期新开工和销售面积降幅持续时间更长（%）数据来源：Wind、开源证券研究所 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002007-022007-112008-082009-052010-022010-112011-082012-052013-022013-112014-082015-052016-022016-112017-082018-052019-022019-112020-082021-052022-022022-112023-082024-05中国:房屋新开工面积:累计同比中国:商品房销售面积:累计同比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 9/26 图图5：2023-2024 年周期房价下行降幅持续时间更长（年周期房价下行降幅持续时间更长（%）数据来源：Wind、开源证券研究所 2、库存及去化周期测算：分为狭义库存及去化周期测算：分为狭义、广义广义、超广义库存、超广义库存 对于商品房库存主要有两方面的解读：一是狭义层面，即已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积，由每月统计局房地产数据公布。二是广义层面，一类是含宅用地建面与销售面积的差值，包含了已开工和未开工面积中所有未售面积；一类是新开工与销售面积的差值，包含了已开工面积中所有未售面积。图图6：2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势 数据来源：Wind、开源证券研究所 2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势。截至 2024 年 10 月末，商品住宅狭义库存 3.75 亿平，狭义去化周期为 21.6 个月；我们测算得出商品住宅广义库存面积（已开工未售口径）20.3 亿平，广义去化周期为 30.2 个月；商品住宅超广义库存面积（未开工 已开工未售口径）约 31 亿平，超广义去化周期约 42 个月。-15-10-50510152007-012007-092008-052009-012009-092010-052011-012011-092012-052013-012013-092014-052015-012015-092016-052017-012017-092018-052019-012019-092020-052021-012021-092022-052023-012023-092024-0570城新房价格指数同比70城二手房价格指数同比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 10/26 表表6：2024 年年 10 月库存去化周期大幅高于月库存去化周期大幅高于 2021 年末年末 库存库存 定义定义 库存量库存量（亿平）（亿平）2021 年年 12 月月去化周期去化周期(月月)2024 年年 10 月月去化周期去化周期(月月)狭义库存 已竣工可供销售的商品住宅建面 3.75 16.7 21.6 广义库存 已开工可供销售的商品住宅建面 20.3 21.2 30.2 超广义库存 未开工 已开工可供销售的商品住宅建面 31 29.5 42 数据来源：Wind、开源证券研究所 图图7：2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势 数据来源：Wind、开源证券研究所 2.1、狭义库存：商品住宅待售面积狭义库存：商品住宅待售面积 3.75 亿平亿平 截至 10 月末，商品住宅待售面积 3.75 亿平，同比 20%，处于历史相对高位，但累计同比增速自年初以来有下降趋势，一方面是去库存措施起效，另一方面伴随宅地供应锐减，住宅供应有所减少。图图8：截至截至 10 月末商品住宅待售面积处于历史相对高位月末商品住宅待售面积处于历史相对高位 数据来源：Wind、开源证券研究所 22.230.242.001020304050602000-022001-012001-122002-112003-102004-092005-082006-072007-062008-052009-042010-032011-022012-012012-122013-112014-102015-092016-082017-072018-062019-052020-042021-032022-022023-012023-12狭义去化周期广义去化周期超广义去化周期-10-505101520253005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-092021-112022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-052023-072023-092023-112024-022024-042024-062024-082024-10商品住宅累计待售面积（万方）累计同比(%)行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 11/26 商品住宅库存走高叠加销售下滑，使库存去化周期不断拉长。我们以商品住宅现房去化周期=商品住宅月度待售面积过去 12 个月月均现房销售面积，算出 2024年 10 月全国商品住宅狭义去化周期为 21.6 个月，同比基本持平。图图9：2024 年以来商品住宅现房去化周期年以来商品住宅现房去化周期呈下降趋势呈下降趋势 数据来源：Wind、开源证券研究所 2022 年以来，购房者对期房交付问题担忧情绪加重，在保交楼框架下现房销售占比提升，由 2021 年中旬的 9%上升至 2024 年 10 月的 27%。2023 年以来，多地政府提出探索商品房预售制度改革，有力有序推行现房销售，后续我们预计现房销售占比有望持续提升，狭义库存和去化周期的重要程度也越来越大。图图10：2022 年以来商品住宅年以来商品住宅现房现房销售占比明显提升销售占比明显提升 数据来源：Wind、开源证券研究所 05101520253002004006008001000120014001600180020002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-092021-112022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-052023-072023-092023-112024-022024-042024-062024-082024-10过去12月现房月均销售面积（万方）狭义去化周期（月，右轴）9%0%5 %05 07-022007-102008-062009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062019-022019-102020-062021-022021-102022-062023-022023-102024-06现房销售占比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 12/26 2.2、广义库存：广义库存：估算估算已开工未售面积约已开工未售面积约 20 亿平亿平 我们将 1999 年 2 月的住宅施工面积 1.2 亿平，累加之后每月新开工住宅面积，得到 1999 年以来每月累加的已开工供应面积；将 1999 年 2 月以来每月销售住宅面积相加得到累加的销售去化面积，二者差额为月度商品住宅已开工未售面积，除以过往 12 个月住宅销售面积均值，可算出商品住宅广义去化周期。由最后计算结果可以发现，因为新开工面积的下降，自 2021 年中旬以来，已开工广义库存呈下降趋势，截至 2024 年 10 月，已开工广义库存为 20.3 亿平，但因为销售去化速度放缓，因此已开工广义去化周期呈上升趋势，10 月广义去化周期为 30.2 个月，较 2015 年去化速度稍快。图图11：自自 2021 年中旬以来，已开工广义库存呈下降趋势年中旬以来，已开工广义库存呈下降趋势 数据来源：Wind、开源证券研究所 2.3、超广义库存：估算未开工超广义库存：估算未开工 已开工未售面积约已开工未售面积约 31 亿平亿平 我们采取两种方式，计算得出未开工 已开工未售商品住宅库存约 31 亿平，按照过往 12 个月销售面积 0.73 亿平测算，广义未售库存去化周期约 42 个月。（1）基于宅地成交面积）基于宅地成交面积-商品住宅销售面积商品住宅销售面积 我们根据 Wind 322 城宅地成交建筑面积作为商品住宅供应来源，由于宅地包含城镇单一住宅用地和城镇混合住宅用地，我们粗略估算住宅整体占比 95%，则 2008年至 2024 年 10 月，322 城住宅成交建筑面积约 224.09 亿平，同期商品住宅销售面积约 192.86 亿平，算出 2024 年 10 月广义未售面积约 31.23 亿平。表表7：我们基于我们基于宅地成交面积宅地成交面积-商品住宅销售面积商品住宅销售面积测算出测算出广义未售面积广义未售面积约约 31 亿平亿平 年份年份 商品住宅销售商品住宅销售面积（万方）面积（万方）商品房商品房 yoy 322 城宅地成城宅地成交面积（万方）交面积（万方）宅地宅地 yoy 差值（万方）差值（万方）2008 59280 29570 (31189)2009 86185 45V220 90%(32776)2010 93377 8718 49%(13845)0.05.010.015.020.025.030.035.040.0050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0002008-022008-112009-082010-052011-022011-112012-082013-052014-022014-112015-082016-052017-022017-112018-082019-052020-022020-112021-082022-052023-022023-112024-08已开工未售面积（万方）广义去化周期（月，右轴）行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 13/26 年份年份 商品住宅销售商品住宅销售面积（万方）面积（万方）商品房商品房 yoy 322 城宅地成城宅地成交面积（万方）交面积（万方）宅地宅地 yoy 差值（万方）差值（万方）2011 96528 39676 115t164 2012 98468 21768 1t212 2013 115723 18%9398 430705 2014 105188 -96024 -28q535 2015 112412 72894 -23#337 2016 137540 220093 -9%(13951)2017 144789 57217 21E68 2018 147760 26938 19)832 2019 150144 29195 79091 2020 154878 35505 -12852 2021 156532 19743 -15%(14277)2022 109564 -309335 -20804 2023 94819 -13049 -30%(15922)2024 年 1-10 月 65368-188461-19%(28830)数据来源：Wind、开源证券研究所 （2）基于待开发土地面积）基于待开发土地面积 截至 2022 年末，统计局发布的待开发土地面积为 4.98 亿平。根据统计局数据，2011-2023 年住宅销售面积占商品房销售面积平均比例约 87%，则我们估算 2022 年末待开发住宅土地面积为 4.34 亿平。根据 Wind 322 城历年成交宅地数据，建筑面积与占地面积的比值为平均容积率，2011-2023 年宅地成交平均容积率约 2.34，则我们估算 2022 年末待开发土地建筑面积为 10.18 亿平，加上截至 2022 年末已开工未售库存 24.97 亿平，算出 2022 年末未开工 已开工未售面积约 35.15 亿平。2023 年 1 月至 2024 年 10 月，Wind 322 城成交宅地建面 12.15 亿平，商品住宅销售面积 16.02 亿平，去化库存面积 4.48 亿平，算出广义未售面积约 30.69 亿平。表表8：我们基于待开发土地面积测算出我们基于待开发土地面积测算出广义未售面积广义未售面积约约 31 亿平亿平 指标指标 面积（万方）面积（万方）备注备注 待开发土地面积 49828 统计局口径 待开发宅地面积 43426 住宅占比 87%待开发宅地建筑面积 101770 宅地容积率 2.34 已开工未售面积 249,698 2022 年末 未开工 已开工未售面积 351468 2022 年末 2023-2024 年去化库存面积-44752 累计拿地*95%-累计销售 广义未售面积 306716 2024 年 10 月 数据来源：Wind、开源证券研究所 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 14/26 3、去库存去库存展望展望：预计预计 2026 年末库存将显著下降年末库存将显著下降 我们通过预测 2024 年 11-12 月、2025-2026 年新开工、销售和土地成交面积，算出无外界政策措施下自然去库存的规模，叠加去库存措施消耗的库存面积，最终测算得出：截至 2026 年末，已开工未售库存约 9.8 亿平，去化周期 13.9 个月，较 2024年 10 月降低 16 个月，处于历史较低水平；未开工 已开工未售库存约 15.4 亿平，去化周期 21.8 个月，较 2024 年 10 月降低 20 个月，去库存效果较明显。表表9：我们测算至我们测算至 2026 年商品住宅去化周期将降至合理范围内年商品住宅去化周期将降至合理范围内 单位：亿平单位：亿平 已开工未售层面已开工未售层面 未开工未开工 已开工未售层面已开工未售层面 库存面积 2024 年 10 月 20 31 去化面积 新开工-销售-7.4-拿地-销售-4.4 收储-2-2 城中村改造-0.75-0.75 专项债回收土地-8.53 库存面积 2026 年末 9.84 15.36 月均销售 2026 年末 0.71 0.71 去化周期（月）13.9 21.8 数据来源：Wind、开源证券研究所 3.1、开工销售剪刀差开工销售剪刀差：截至截至 2026 年末预计减少新开工未收库存年末预计减少新开工未收库存 7.4 亿平亿平 我们对 2024-2026 年销售面积、住宅土地成交面积和住宅新开工面积进行预测。（1）销售面积销售面积 9 月底政策以来，销售成交数据明显改善，10 月商品住宅成交面积同比降幅收窄至-1.3%，我们预测 2024 年 11-12 月商品住宅单月销售面积同比-1%，那么 2024年全年商品住宅成交面积为 8.06 亿平。同时我们预测 2025-2026 年商品住宅成交增速分别为 2%、3%，对应成交面积 8.22、8.47 亿平。图图12：我们预测我们预测 2025-2026 年商品住宅成交增速分别为年商品住宅成交增速分别为 2%、3%数据来源：Wind、开源证券研究所-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%500004000060000800001000001200001400001600001800002021202220232024E2025E2026E商品住宅销售面积（万方）yoy行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 15/26 （2）住宅土地成交面积）住宅土地成交面积 根据克而瑞数据，当前重点城市中一半以上去化周期超过 18 个月，土地供应端仍在收缩，1-10 月住宅土地成交面积增速同比-19.1%，我们预计 2024-2026 年住宅土地成交面积增速分别为-18%、-12%、-6%。图图13：我们预测我们预测 2025-2026 年住宅土地成交面积增速分别为年住宅土地成交面积增速分别为-12%、-6%数据来源：Wind、开源证券研究所 （3）新开工面积）新开工面积 新开工面积受住宅拿地面积影响较大，土地端供应收缩也会影响新开工数据。1-10 月住宅新开工面积同比-22.7%，我们预计 2024-2026 年住宅土地成交面积增速分别为-20%、-10%、-5%。图图14：我们预测我们预测 2025-2026 年住宅土地成交面积增速分别为年住宅土地成交面积增速分别为-12%、-6%数据来源：Wind、开源证券研究所 -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%000004000060000800001000001200001400001600002021202220232024E2025E2026E322城宅地成交面积（万方）宅地同比-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%000004000060000800001000001200001400001600002021202220232024E2025E2026E住宅新开工面积（万方）新开工同比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 16/26 表表10：我们测算我们测算 2025-2026 年商品住宅销售面积同比将实现增长年商品住宅销售面积同比将实现增长 单位：万方单位：万方 商品住宅销商品住宅销售面积售面积 商品住宅商品住宅同比同比 322 城宅地成城宅地成交面积交面积 宅地同比宅地同比 住宅新开工住宅新开工面积面积 新开工同比新开工同比 2021 156532 19743 -156379 -11 22 109564 -309335 -20135 -40 23 94819 -13049 -30i286 -21 24 年 1-10 月 65368-188461-19D569 -23 24E 80624-15.0h100-18U428-20 25E 82237 2Y928-12I886-10 26E 84704 3V333-6G391-5%数据来源：Wind、开源证券研究所 3.2、收储进程收储进程加快，加快，未来两年未来两年预计去库存约预计去库存约 2 亿平亿平 2024 年 5 月，国新办国务院政策例行吹风会上，针对“切实做好保交房工作配套政策有关情况”，中国人民银行将设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。9月 24 日，央行表示将资金支持比例将由 60%提高至 100%。10 月 12 日，在财政部发布会上，财政部也表态用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。截止 10 月末，已经有超过 30 个城市发布相关征集公告，多个城市已落地首批房源征集细则，存量商品房收储政策逐步进入落地期。表表11：代表城市收储政策以中小套型为主代表城市收储政策以中小套型为主 城市城市 发布时间发布时间 收购区域收购区域 套型面积套型面积 收购价格收购价格 重庆 2024/5/9 中心城区 90 平米以内 取测算基础价和市场价的加权平均值(分别为 60%和 40%)，确定收购测算价格。大连 2024/7/26 行政区 70 平米以内 以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润。深圳 2024/8/7 深圳市（不含深汕特别合作区）范围内 65 平方米以下 未提及 长沙 2024/8/20 长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市行政区域内 120 平方米以下 未提及 兰州 2024/8/22 全市范围内 小于 120 平方米 以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5的利润。哈尔滨 2024/10/28 市区范围内 不超 120 平 以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润。杭州 2024/10/31 上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区 配租型不超 70 平为主，配售型不超 125 平为主 以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润。郑州 2024/11/7 郑州市内八区及登封市、巩义市、上街区、新密市、新郑市、荥阳市、中牟县。原则上控制在 120 平米以内 以同地段保障性住房重置价格为参考上限 广州 2024/11/29 市区范围内 90 平以下 未提及 资料来源：各城市住建部、证券时报等、开源证券研究所 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 17/26 2024 年 9 月，合肥安居集团发布关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告，拟开展收购已建成存量商品房用作配售型或配租型保障房工作。11 月，合肥城建发布公告，三家租赁公司拟收购公司旗下三个项目共 2318 套商品住宅，合同金额累计 33.32 亿元。此次参与商品房买卖的合美租赁、宾享家租赁和承悦租赁均是合肥安居集团全资控股的国企，大股东为合肥城建集团，本次收购房源后续大概率用于配售型或配租型保障性住房。同时，本次交易明确了收购的金额并签订了交易合同，根据我们对收购房源面积端和市场备案价的预估，本次收购房源单价为备案价 9 折左右。表表12：11 月合肥存量房收储落地月合肥存量房收储落地 收购主体收购主体 收购项目收购项目 收购套数收购套数（套）（套）交易金额交易金额（亿元）（亿元）商品房价商品房价格（元格（元/平）平）收购价格预收购价格预估（元估（元/平）平）收购折价收购折价 合美租赁 菁华里 869 12.69 16000 14603 91%宾享家租赁 东樾里 665 13.58 20000 18565 93%承悦租赁 尚阳里 784 7.05 11000 9466 86%数据来源：华夏时报、安居客、开源证券研究所 从各地收储的落地情况看，推进速度仍然较慢，主要堵点在于能够达到收储条件的项目较少，主要困难在于当前租金回报率无法实现“商业可持续”。可以预期的是，在未来增量财政支持下，各个城市可以因地制宜，在税收、贴息、房源类型上做一些微调，提升收储项目的回报率。如果未来能够进一步扩大收储范围，假设能够对期房也进行收储，则对行业中期供需格局改善将会有一定助力。从收储的资金来源看，前期的主要工具是央行给出的保障性住房再贷款。2024年 6 月，人民银行创设保障性住房再贷款，发放对象为 21 家全国性金融机构，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。对于符合要求的贷款，按贷款本金的 60%予以低成本资金支持。截至 2024 年 9 月，该项工具投放金额为 162 亿元。表表13：保障性住房再贷款保障性住房再贷款截截至至 2024Q3 已经投放已经投放 162 亿元亿元 涉及房地产领域的结构性货币政策工具涉及房地产领域的结构性货币政策工具 保交楼贷款支持计划保交楼贷款支持计划 房企纾困专项再贷款房企纾困专项再贷款 保障性住房再贷款（包含此保障性住房再贷款（包含此前的租赁住房贷款支持计前的租赁住房贷款支持计划）划）支持领域 向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款 对受困房地产企业项目并购化险 支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房 发放对象 工农中建交、邮储，可扩展至 18 家全国性金融机构 5 家全国性资产管理公司 21 家全国性金融机构 利率（1 年期）0%1.75%1.75%创设时间 2022 年 12 月 2023 年 1 月 2024 年 6 月 额度（亿元）2000 800 3000 资金支持比例 100P%时间时间 发布日期发布日期 累计使用额累计使用额（亿元）（亿元）累计使用额累计使用额（亿元）（亿元）累计使用额累计使用额（亿元）（亿元）行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 18/26 涉及房地产领域的结构性货币政策工具涉及房地产领域的结构性货币政策工具 保交楼贷款支持计划保交楼贷款支持计划 房企纾困专项再贷款房企纾困专项再贷款 保障性住房再贷款（包含此保障性住房再贷款（包含此前的租赁住房贷款支持计前的租赁住房贷款支持计划）划）2023Q1 2023/4/24 5 0 0 2023Q2 2023/7/19 5 0 0 2023Q3 2023/10/25 56 0 0 2023Q4 2024/1/26 56 0 0 2024Q1 2024/4/23 86 209 20 2024Q2 2024/7/24 141 209 121 2024Q3 2024/11/4 127 209 162 资料来源：央行、开源证券研究所 展望未来，除了央行给与的再贷款支持外，地方专项债收储也将是重要抓手。在 2024 年 10 月 12 日国新办发布会上，财政部表态将“用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房”。“十四五”期间我国计划建设筹集保障性租赁住房 870 万套（重点 40 城 650万套，其中一线四城 207 万套），预计可解决 2600 多万新市民、青年人的住房困难。2021年至2024上半年末，我国累计开工建设和筹集了685万套保障性租赁住房。2024年下半年和 2025 年预计能够帮助去化库存 185 万套，2026 年假设筹集 100 万套，截至 2026 年末累计筹集 285 万套。假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，按照套均 70 平米估算，至 2026 年末预计能帮助去化约 2 亿平米库存。表表14：2021-2024 年上半年末保障性租赁住房累计开工建设和筹集年上半年末保障性租赁住房累计开工建设和筹集 685 万套万套 时间时间 开工建设和筹集开工建设和筹集 口径口径 年度原计划年度原计划 完成度完成度 2021 94.2 保障性租赁住房 93.6 101 22 265 保障性租赁住房 240 110 23 213 保障性租赁住房 204 104 24H1 112.8 保障性住房 170.4 66%合计 685 数据来源：经济日报、中国新闻网等、开源证券研究所 图图15：我们预测保障房收储我们预测保障房收储至至 2026 年末年末预计能帮助去化预计能帮助去化约约 2 亿平米库存亿平米库存 资料来源：经济日报、中国新闻网等、开源证券研究所 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 19/26 3.3、新增新增 100 万套旧改，预计能够去库万套旧改，预计能够去库 0.75 亿平米亿平米 2024 年 10 月 17 日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上提出要通过货币化安置方式新增实现 100 万套城中村和危旧房改造，其中 35 城市有 170 万套城中村改造需求，全国需要改造的危旧房有 50 万套，改造需求较大，货币化安置方式也将进一步释放购房需求，实现存量商品房去库存。两类项目将获得支持：（1）群众改造意愿强烈、安全隐患突出的要做重点选择；（2）征收安置房方案和资金平衡方案成熟扎实的项目。将通过五项政策支持货币化安置房：（1）重点支持地级以上城市，（2）开发性、政策性金融机构给予专项借款，（3）允许地方发行专项债，（4）给予税费优惠，（5）商业银行根据评估发放贷款。2024 年 11 月 16 日，住建部通知明确扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35 个城市扩大到全部地级市。我们认为本次城改支持城市扩围后，将有效破解地方政府的资金筹措难题，有力推动去化周期较长的城市去库存。假设按照套均 100 平米、100%货币化安置、75%新房购买转化率测算，预计 100 万套货币化城中村改造能够帮助去化 0.75 亿平米库存。表表15：城中村改造政策支持范围城中村改造政策支持范围由由 35 个城市扩大到全部地级市个城市扩大到全部地级市 城中村和危旧房改造城中村和危旧房改造 细则细则 新增套数 100 万套 安置方式 100%货币化安置 支持范围 由最初 35 城扩大到全部地级市 支持项目 群众改造意愿强烈、安全隐患突出的项目；征收安置房方案和资金平衡方案成熟扎实的项目 资金来源 开发性、政策性金融机构给予专项借款 允许地方发行专项债 给予税费优惠 商业银行根据评估发放贷款 资料来源：住建部、上观新闻、开源证券研究所 图图16：我们预测城中村改造我们预测城中村改造至至 2026 年末年末预计能帮助去化预计能帮助去化约约 0.75 亿平米库存亿平米库存 资料来源：住建部、上观新闻、开源证券研究所 从落地情况看，货币化安置包括货币支付、房票支付等。广州于 11 月明确所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房，郑州首批房票试点的两个项目已完成首批房票兑付，共涉及 81 张房票。行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 20/26 表表16：2024 下半年以来各城房票政策加速落地下半年以来各城房票政策加速落地 日期日期 城市城市 房票落地情况房票落地情况 2024/8/12 上海 上海首张房票落地金山区，拥有首张房票的业主凭房票在“房源超市”中购买了一套位于金山滨海城区的商品房住宅，并按照 7%比例获得了约 20 万元的奖励。2024/8/30 昆明 首张房票在西山区落地，票面金额为 101 万余元。2024/10/25 厦门 厦门首张“开票即购房”房票落地湖里。2024/11/1 沈阳 沈阳市于洪区 304 周边片区城中村改造项目发行沈阳市首张房票，房票金额 58.95 万元，首批已发放房票 5 张，房票金额约 531 万元，标志着沈阳市城中村改造房票安置全面启动。2024/11/11 广州 广州市所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。2024/11/19 郑州 位于郑州市惠济区的正商家河宽境、绿都上璟苑两个项目已完成首批房票兑付，两个项目首批兑付房票共 81 张，到位资金 9904.9 万元。2024/11/30 南通 崇川区于青年中路城市更新项目率先试点跨区房票。截至 11 月 29 日，该项目已签约居民中，有 70%以上选择通过房票方式结算。2024/12/16 上海 青浦区是继金山区之后上海又一个宣布试点房票安置办法的新区。资料来源：澎湃新闻、乐居好房等、开源证券研究所 3.4、限制高去化周期城市供地限制高去化周期城市供地，重启专项债回收土地，重启专项债回收土地 2024 年 4 月 30 日，自然资源部发布关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知，明确指出去化周期在 18 个月以上的城市要控制、36 个月以上的城市要停止供地。实际上，关于商品住宅供地调控政策实施已久，早在 2017 年已出台相关政策，是调控房地产市场的常规手段。表表17：2024 年年 4 月自然资源部重申月自然资源部重申限制高去化周期城市供地限制高去化周期城市供地 日期日期 部门部门 限制供地措施限制供地措施 2017 年 4 月 住房城乡建设部、国土资源部 各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地；36-18 个月的，要减少供地；12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。2019 年 4 月 自然资源部 消化周期在 36 个月以上的，应停止供地；36-18 个月的，要适当减少供地；18-12 个月的，维持供地持平水平；12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，要显著增加并加快供地。2024 年 4 月 自然资源部 商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降 36 个月以下。商品住宅去化周期在 18 个月（不含）-36 个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。资料来源：自然资源部、开源证券研究所 2024 年 11 月 11 日，自然资源部通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，推动专项债券资金加快落地。从执行层面来看，将优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。土储专项债曾于 2017-2019 年发行，用途是为新增土储前期开发提供资金，一般涉及土地征拆，后于 2019 年 9 月被国务院常务会议叫停，要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 21/26 表表18：2017-2019 年土储专项债主要为土地前期开发提供资金支持年土储专项债主要为土地前期开发提供资金支持 土储专项债土储专项债 2017-2019 年发行年发行 2024 年重启年重启 背景 规范土地储备融资行为，建立土地储备专项债券与项目资产、收益对应的制度，促进土地储备事业持续健康发展。调节土地市场供需关系，减少闲置土地；增强开发商资流动性，助力保交房；收储后土地补齐公共服务设施短板，支持实体经济发展，促进有效投资。主体 土地储备机构 土地储备机构 资金用途 新增土地储备，依法取得土地进行前期开发、储备、供应。一般涉及土地征拆。收回收购符合条件的存量闲置土地确有需要的才可以用于新增土地储备项目。资金成本 土地征拆和前期开发的直接投入。经对比市场估价、企业士地成本集体决策下调幅度并与土地使用权人协商一致的最终收购价格。偿还来源 土地出让金 土地再次出让金 资料来源：华尔街见闻、开源证券研究所 本次土储专项债重启主要由于各地闲置未开发的土地相对较多。据克而瑞统计，从 2021 年至 2024 年 5 月，30 个重点一二线城市成交的含宅用地中，有 46%的地块由城投公司竞得，其中 2023 年拿地百强企业近半数为城投平台类公司；而城投拿地全部开工的项目占比仅 20%，加上部分开工地块，整体开工率 22%。图图17：2021 年以来城投托底拿地占比较高年以来城投托底拿地占比较高 图图18：2021 年以来城投拿地未开工占比较高年以来城投拿地未开工占比较高 数据来源：克而瑞、开源证券研究所 数据来源：克而瑞、开源证券研究所 从过往土地储备专项债来看，主要发行阶段为 2017 年 7 月至 2019 年 9 月，期间共发行13922亿元，2017年9月土储专项债发行量占地方政府专项债比例超50%，平均发行量占比 25.9%。278T6HRh5)EfCQ%0 0Pp0城城投拿地占比70s%0 00 21202220232024城投土地未开工量占比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 22/26 图图19：土地储备专项债土地储备专项债主要发行阶段为主要发行阶段为 2017 年年 7 月至月至 2019 年年 9 月月 数据来源：Wind、开源证券研究所 土地回收资金：11 月 8 日，财政部提出增加地方化债资源 10 万亿元，参照过往土储专项债占比 25.9%，预计未来三年用于土地回收的资金约 2.59 万亿。土地回收价格：自然资源部明确闲置土地的回收价格，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。Wind 322 城 2019-2023 年宅地成交平均楼面价 3373 元/平，我们假设政府回收土地价格为平均价格的 9 折，即 3036 元/平。土地回收规模：土地回收建筑面积=土地回收资金/土地回收价格，即 8.53 亿平，根据之前的测算，截至 10 月未开工土地建筑面积约 11 亿平，能去化当前未开工库存的 77.6%。图图20：我们我们预测预测土储专项债土储专项债回收土地规模约回收土地规模约 8.5 亿平亿平 资料来源：Wind、开源证券研究所 越秀地产广州土地被收储。越秀地产广州土地被收储。2024 年 11 月 13 日，越秀地产全资子公司及广州市土地开发中心订立大干围土地收储协议，同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，用地面积 15491 平米，代价为 15.29 亿元，以现金方式补偿。地块于 11 月 21 日重新挂牌，性质由商业用地调整为二类居住用地，挂牌起始0.0.0 .00.0.0P.0.0%0.0500.01,000.01,500.02,000.02,500.03,000.0土地储备专项债总发行量（亿元）占比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 23/26 价 20.234 亿元，折合起拍楼面价 3.35 万元/平方米，地块于 12 月 23 日重新由越秀底价摘得。2024 年 8 月底，越秀集团旗下白云和番禺区地块被退回，但并没有换取到现金而是换成等价的票据，而票据本身可以用于支付未来广州土地市场上所出让符合条件的地块，这意味着越秀地产两次退地后，获得了 120 亿元在广州换仓的机会。从三次退地的土地折价来看，基本为原价退款或小幅折让，整体收回价格较高。表表19：2024 年年 8 月以来越秀连退广州三块土地月以来越秀连退广州三块土地 退地时间退地时间 拿地时间拿地时间 地块地块 代价（亿元）代价（亿元）补偿方式补偿方式 土地折价土地折价 2024 年 11 月 2021 年 7 月 广州大干围地块 15.29 现金（需等新买家支付土地出让金）除税前亏损约 106 万元 2024 年 9 月 2021 年 9 月 番禺区暨南大学北侧地块二 50.03 等价应付票据 原价退款 2024 年 8 月 2021 年 4 月 白云区广龙地块 70 等价应付票据 原价退款 资料来源：自然资源部、开源证券研究所 4、投资建议投资建议 我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转，销售数据下滑导致商品房供过于求，住房库存高企，去化周期拉长。在市场量价均下行的环境下，启动去库存政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措，我们预计政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地等多项措施将有效推动去库存进程，将商品住宅去化周期控制在合理范围内。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。表表20：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企 股票代码股票代码 公司名称公司名称 评级评级 总市值总市值(亿亿人民币人民币)归母净利润归母净利润（亿元）（亿元）P/E 2025/1/10 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E A 股 600048.SH 保利发展 买入 1,013.9 120.7 132.0 142.5 151.6 8.4 7.7 7.1 6.7 001979.SZ 招商蛇口 买入 890.7 63.2 63.9 70.3 74.3 14.1 13.9 12.7 12.0 000002.SZ 万科 A 增持 746.4 121.6-196.9-19.9 17.5 6.1-3.8-37.5 42.6 600153.SH 建发股份 买入 281.4 131.0 50.5 64.3 78.0 2.1 5.6 4.4 3.6 601155.SH 新城控股 买入 251.1 7.4 11.8 16.7 21.6 34.1 21.3 15.0 11.6 600383.SH 滨江集团 买入 191.4 25.3 30.8 38.3 44.1 7.6 6.2 5.0 4.3 H 股 0688.HK 中国海外发展 买入 1,207.4 256.1 278.8 298.5 316.5 4.7 4.3 4.0 3.8 1908.HK 建发国际集团 买入 220.3 43.4 53.2 64.5 78.3 5.1 4.1 3.4 2.8 3900.HK 绿城中国 买入 197.8 30.9 36.5 44.0 50.7 6.4 5.4 4.5 3.9 0123.HK 越秀地产 买入 175.5 31.9 35.2 39.7 44.3 5.5 5.0 4.4 4.0 数据来源：Wind、开源证券研究所（截至 2025 年 1 月 10 日，港元汇率 1 港元=0.92 人民币）行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 24/26 5、风险提示风险提示（1）宏观经济下行：经济下行或将导致收入和购买力下降，购房需求受到冲击。（2）资金到位不及预期：各项去库存措施资金不到位，落地速度不及预期，整体建设进度滞后。（3）行业竞争加剧：竞争加剧可能导致价格下行，侵蚀企业利润，行业分化加剧。行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 25/26 特别特别声明声明 证券期货投资者适当性管理办法、证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。分析师承诺分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。股票投资评级说明股票投资评级说明 评级评级 说明说明 证券评级证券评级 买入（Buy）预计相对强于市场表现 20%以上；增持（outperform）预计相对强于市场表现 5 %；中性（Neutral）预计相对市场表现在5%5%之间波动；减持（underperform）预计相对弱于市场表现 5%以下。行业评级行业评级 看好（overweight）预计行业超越整体市场表现；中性（Neutral）预计行业与整体市场表现基本持平；看淡（underperform）预计行业弱于整体市场表现。备注：评级标准为以报告日后的 612 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中 A 股基准指数为沪深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。分析、估值方法的局限性说明分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 26/26 法律声明法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接，开源证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。开源证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。开开源证券源证券研究所研究所 上海上海 深圳深圳 地址：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号 楼3层 邮编：200120 邮箱： 地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号 楼45层 邮编：518000 邮箱： 北京北京 西安西安 地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层 邮编：100044 邮箱： 地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层 邮编：710065 邮箱：

2025-01-13 26页 5星级

德勤：2025年商业地产行业展望报告（32页）.pdf

2025年商业地产行业展望迎接发展拐点，把握时代机遇德勤金融服务行业研究中心2025年商业地产行业展望|目录目录迎接发展拐点全球经济增长和通胀下降能否为商业地产行业注入稳定力量？2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？房地产能否兼具气候韧性与财务可行性？商业地产行业如何吸引下一代人才？商业地产行业是否做好准备迎接人工智能变革？告别波折过往，迎接发展拐点调研方法联系人德勤中国联系人尾注348 15 20 22262627282922025年商业地产行业展望|迎接发展拐点各位同仁：近年来，商业地产行业面临诸多不确定性，主要原因包括利率上调，通胀高企，租户对商业空间的使用方式和地点偏好发生变化，气候变化对建筑产生负面影响，以及生成式人工智能等新兴技术不断涌现。面对这些挑战，许多企业可能已从进攻型战略转向防御型战略优化资产负债表、加强核心能力、专注内部改进。好消息是，行业形势有望在未来12至18个月内变得更加明朗，这将为企业带来新的战略调整机会。2025年商业地产行业展望旨在帮助领导者克服重重挑战，迎接发展拐点，确保企业做好充分准备应对未来变局。在本报告中，我们探讨了哪些经济情景可能推动商业地产行业复苏；在当前处于周期谷底且存在定价异常问题的背景下可能蕴藏哪些投资机会；投资可持续房地产战略的财务必要性有何变化；下一代人才可能重点关注哪些议题，以及他们如何提升个人技能以适应不断变化的业务需求；以及商业地产行业是否已经做好准备利用人工智能解决方案实现颠覆性变革。我们通过一年一度的全球房地产行业展望调研了解了北美、欧洲和亚太地区房地产业主和投资者在2025年的关注重点。调研结果得到德勤行业专家以及金融服务行业研究中心研究领导人的支持。我们希望本报告能为您2025年的战略规划提供有益启发。欢迎随时与我们联系深入探讨。罗远江房地产行业全国主管合伙人德勤中国房地产行业主管合伙人寄语金融服务行业展望阅读德勤金融服务行业研究中心发布的2025年行业展望系列报告，获取更多信息迎接发展拐点32025年商业地产行业展望|全球经济增长和通胀下降能否为商业地产行业注入稳定力量？全球经济增长和通胀下降能否为商业地产行业注入稳定力量？商业地产行业的反弹趋势取决于全球利率走向世界各地的经济复苏进程并不均衡，这种情况可能会在未来持续下去。德勤经济学家预测，2024年印度和新加坡的GDP增长率将高于2023年，而墨西哥和日本将有所下降（图1）。展望2025年，预计美国的GDP增长率将同比下降1.3个百分点，1而英国和欧元区的表现可能较为亮眼，分别增长1.2和1.0个百分点（图1）。2此外，印度将实现健康增长，但其增长率或低于2024年。3虽然居高不下的借贷成本以及乌克兰和中东的地缘政治冲突可能导致2025年的经济增长低于历史水平，但经济前景总体依然较为乐观。大多数主要经济体成功避免了衰退风险，且通胀速度已从2023年的峰值大幅下降。4各国央行似乎即将进一步放宽货币政策。欧洲央行和加拿大央行已于6月初率先降息，5英国央行也在8月初紧随其后，6而美联储尚未采取此类行动，其在7月的会议上决定维持利率不变。7对商业地产行业的某些人士而言，降息预期提振了他们对2024年和2025年的信心。8然而，仅靠一次降息并不能立即缓解人们对到期贷款再融资风险的担忧，也不能迅速降低并购所需资本和债务的成本或获取难度。图12024年和2025年北美、欧洲和亚太地区部分国家经济增长预测实际GDP同比增长率202320242025澳大利亚11.5%1.7%2.2%加拿大21.2%1.2%2.6%欧元区30.4%0.6%1.6%印度46.2%7.7%6.6%日本51.7%0.8%1.1%中国65.2%4.5%4.5%墨西哥73.2%2.2%2.1%新加坡81.1%2.0%2.3%英国90.5%0.4%1.6%美国102.5%2.4%1.1%增长率中位数1.6%1.9%2.2%注：增长率中位数仅代表上述选定地区。资料来源：1.德勤澳大利亚经济商业展望；2.德勤加拿大2024年夏季经济展望；3.德勤欧元区经济展望（2024年4月）；4.德勤印度经济展望（2024年4月）；5.牛津经济研究院；6.国际货币基金组织；7.德勤墨西哥经济展望；8.德勤新加坡2024年预算摘要；9.德勤英国经济展望；10.德勤美国2024年第二季度经济预测42025年商业地产行业展望|全球经济增长和通胀下降能否为商业地产行业注入稳定力量？房地产业主和投资者对2025年重燃乐观情绪德勤2025年商业地产行业展望调研结果显示，商业地产业主和投资者预计2025年将成为在经历连续两年收入低迷和支出缩减之后的复苏转折点。此次调研面向13个国家开展，共有来自大型房地产公司和投资公司的880多位首席执行官及其直接下属接受调研（详见“调研方法”）。过去两年，大多数受访者都预计营业收入将会下降，而2024年有88%的受访者预计营业收入将会增加（图2），与去年60%的受访者预计营业收入将进一步下降相比，这是一个重大转变。此外，60%的受访者预计同比增长率将超过5%。虽然受访者所在企业去年的财务业绩可能因房地产行业整体不振而较为低迷，但营收预期的转变似乎表明全球房地产行业高管对未来抱有更加乐观的期待。随着乐观情绪的重燃，增加预算的预期也随之而来。在2024年调研中，近40%的受访者计划削减开支，而在2025年调研中，仅有7%的受访者表示将进一步削减开支，与2023年（6%）和2022年（4%）调研结果基本持平。此外，随着房地产行业认识到自身在技术能力方面的局限性，并受到生成式人工智能兴起的鼓舞，大多数受访者（81%）都将数据和技术列为未来一年最有可能加大投入的重点领域。虽然乐观情绪有所升温，但其中也透出一丝谨慎。当被问及未来12至18个月对财务业绩影响最大的宏观经济因素时，受访者认为利率上调、网络风险、税收政策变化和资本成本是最主要的因素（图3）。图2在2025年调研中，全球受访者的营收预期发生逆转与去年相比，您对2024年最终确认的营业收入有何预期？注：结果代表对2024年最终确认的营业收入的预期。资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研；德勤2024年商业地产行业展望调研；德勤2023年商业地产行业展望调研；德勤2022年商业地产行业展望调研9 2248 2360%64 245%7 25增加不变减少52025年商业地产行业展望|全球经济增长和通胀下降能否为商业地产行业注入稳定力量？图3尽管利率环境预计将会趋于稳定，但利率上调仍是受访者的首要关注点您认为以下哪些因素将对贵公司未来12至18个月的财务业绩构成最大威胁？注：2024年调研中的空白圆圈代表相应选项未纳入2025年调研。资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研；德勤2024年商业地产行业展望调研虽然2024年利率上调的可能性较小，但房地产公司或将面临持续时间较长的高利率环境，尤其是与过去十年创纪录的低利率水平相比。德勤经济学家预测，美联储将在2024年底之前进行两次降息，然后在2025年再进行四次降息，届时联邦基金利率将稳定在4.5%，9远高于疫情前低于1.0%的利率水平。不过，这一利率仍与历史峰值相去甚远，更接近20世纪90年代的水平。10税收政策变化跃居第三位，这可能是多种因素共同作用的结果。首先，支柱二全球最低税规则将于2024年和2025年在全球多个司法管辖区开始实施。11其次，全球约80个国家将在2024年底前举行大选，选举结果可能会对社会和财政政策产生长远影响。12北美欧洲亚太2024全球2025全球2025利率上调网络风险税收政策变化资本成本区域政治不稳定资本可用性汇率波动气候相关监管行动人才聘任气候变化员工留任大量赎回/短期流动性问题1235689111213141512345678910111211122233344545656887768799910111210101112121162025年商业地产行业展望|全球经济增长和通胀下降能否为商业地产行业注入稳定力量？由于预计利率将在较长时间内保持较高水平，受访者对资本成本增加表示担忧，该因素排名上升至第四位。特别值得关注的是，原本以较低利率承销的商业抵押贷款即将到期，需要进行再融资。随着贷款机构向陷入困境的借款人提供展期服务，以期在新到期日能够迎来降息，这一即将到来的贷款到期高峰的规模已经超出了市场预期。13目前，全球各地区都出现了不同规模的贷款到期高峰：根据第一季度的预测，美国有6,000亿美元的贷款将于2024年到期，另有原定于2023年到期、但经展期的2,140亿美元的贷款也将于2024年到期。14此外，还有近5,000亿美元的贷款将于2025年到期。15 亚太地区约有2,570亿美元的未偿优先债务即将到期，同时在2024年至2026年期间将出现84亿美元的资金缺口，即原始担保债务金额与贷款到期时可用再融资金额之间的差额。16 相比其他地区，欧洲市场的贷款到期集中度较低，约有1,650亿美元的贷款将于2026年底到期。17 即将到来的贷款到期高峰并非无法应对。对于面临短期还款压力的业主和投资者，其可借助私人信贷等其他资金来源填补传统贷款机构留下的融资缺口。然而，由于监管审查趋严，银行放贷可能更加谨慎，以控制房地产行业风险敞口。18对于不太依赖债务资本或杠杆率较低的企业，其可充分利用其他企业寻求应对资本可用性挑战时出现的并购窗口期。不过，随着预期利率的下降，一些此前受到限制的企业或将重新加入买方行列，因此这一窗口期可能正在逐渐关闭。随着商业地产公司在2025年重拾对技术投资的开放态度，其应采取有条不紊、循序渐进的投资策略。领导者应有意识地推进数字化转型。企业应避免采用试图在传统系统和人工流程基础上迅速解决问题的技术方案，因为这类方案往往无法实现预期的投资回报。技术项目执行不当不仅可能造成短期的技术成本损失，还可能限制未来的技术投资分配，并在企业内部埋下对未来变革的抵触情绪。对网络威胁加剧和房地产公司能否有效应对这些威胁的担忧表明，技术投资应侧重于加强核心业务和流程，同时也应覆盖资产层面，从而确保整个企业的网络安全。如今，房地产行业正朝着智能建筑的方向发展，即通过增强互联性来监测和优化建筑性能，这一趋势也将带来资产层面的安全漏洞，企业应当对此进行严密监控。行动建议72025年商业地产行业展望|2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？把握错位发展机遇2024年是否为当前商业地产市场周期的谷底？从近期的市场动态来看，可能确实如此。全球房地产估值持续缩水，截至2024年第二季度同比下降6.3%，但下降速度相比此前两个季度的7.7%有所放缓。19全球房地产交易活动依然低迷，截至6月同比下降31%，20,21但有迹象表明，经历了两年的市场波动之后，买卖双方正在定价预期方面逐渐达成共识。22此外，前文所述全球对降息和通胀缓解的预期升温，房地产行业预计将在未来12至18个月内进入一个相对稳定的发展阶段。2025年调研结果也反映出受访者对商业地产行业的预期发生转变。在2024年调研中，只有27%的受访者预计商业地产行业基本面（例如资本成本、资本可用性、房价、交易活动、租赁活动、租金增长和空置率）将有所改善。而在2025年调研中，超过68%的受访者持此观点，乐观情绪显著升温。相反，只有13%的受访者预计基本面将会恶化，相比2024年调研的44%出现大幅下降。其中，预期变化最大的是资本成本和资本可用性。在2024年调研中，近半数受访者预计融资成本将会上升，49%认为融资难度将会加大。而在2025年调研中，乐观预期显著增强68%的受访者预计融资成本将会下降，69%认为融资难度将会减小。尽管这些基本面预期因资产类型和地区关注重点的不同而存在较大差异，但由此可以看出商业地产行业的复苏进程并不均衡。从全球层面来看，受访者对住宅（包括建房出租类独户住宅、学生公寓和养老地产）的租赁基本面，工业地产、酒店/住宿类地产和替代型资产（包括数字地产、生命科学地产和自助仓储地产）的资本市场基本面，以及替代型资产的贷款基本面最为乐观（图4）。相比之下，受访者对写字楼市场的乐观情绪最低，主要受到交易活动改善预期相对较低、空置率上升以及借贷成本增加等因素的影响。82025年商业地产行业展望|2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？图 4各细分市场受访者对基本面改善情况的预期您预计未来12至18个月贵公司所属细分市场的各个基本面将有何变化？从地区层面来看，北美和亚太受访者对租赁基本面的改善相比欧洲受访者更加乐观。亚太受访者对贷款基本面的改善也持乐观态度（图5）。欧洲受访者对资本市场基本面改善的预期高于租赁或贷款基本面，但其总体预期相比其他地区显得更加谨慎。注：租赁包括租金增长、租赁活动和空置率；资本市场包括房价增长和交易活动；借贷包括资本成本和资本可用性；替代型资产包括数字地产、生命科学地产和自助仓储地产；住宅包括独户住宅、养老地产和学生公寓。资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研图 5各地区受访者对基本面改善情况的预期您预计未来12至18个月贵公司所属细分市场的各个基本面将有何变化？注：租赁包括租金增长、租赁活动和空置率；资本市场包括房价增长和交易活动；借贷包括资本成本和资本可用性。资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研租赁资本市场借贷所有细分市场（平均值）写字楼工业地产零售地产多户住宅酒店/住宿类地产住宅替代型资产68piccbrvtrqphuqivrvsrsvw%租赁资本市场借贷全球北美欧洲亚太68pirqibfeqss025年商业地产行业展望|2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？调整资产组合高增长细分市场当被问及未来12至18个月哪类资产可能为房地产业主和投资者带来最大机遇时，我们又看见了一些熟悉的回复（图6）。在2024年调研中位居榜首的数字地产（包括数据中心和基站）下滑至第二位。物流和仓储地产依然稳居前五。而工业和制造业地产、多户住宅以及酒店和住宿类地产的表现较为抢眼，分别从2024年调研的第六、第九和第十二位跃升至第一、第三和第五位（详见“精选细分市场聚焦”）。图6工业和制造业地产吸引力激增；数字地产继续受到青睐您认为未来12至18个月以下哪类资产将为房地产业主和投资者带来最大机遇？资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研；德勤2024年商业地产行业展望调研；德勤2023年商业地产行业展望调研；德勤2022年商业地产行业展望调研从地区层面来看，亚太受访者重点关注工业和制造业地产，北美受访者更加青睐多户住宅，而欧洲受访者则对数字地产最感兴趣（图7）。12345678910111213142022202320242025工业/制造业地产数字地产多户住宅物流/仓储地产酒店地产独户住宅郊区写字楼生命科学地产市区写字楼商业中心社区零售地产养老地产自助仓储地产学生公寓102025年商业地产行业展望|2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？图7各地区对细分市场的偏好存在差异您认为未来12至18个月以下哪类资产将为房地产业主和投资者带来最大机遇？资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研1234567891011121314工业/制造业地产数字地产多户住宅物流/仓储地产酒店地产独户住宅郊区写字楼生命科学地产市区写字楼商业中心社区零售地产养老地产自助仓储地产学生公寓全球北美欧洲亚太11112025年商业地产行业展望|2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？进军新市场过去一年，全球房地产投资者似乎按下了暂停键。投资交易额同比下降36%至1.2万亿美元，是自2012年以来全球投资最疲软的一年。36这一回落主要是由美洲（-52%）和欧洲（-45%）的交易活动明显放缓所致。37尽管亚太地区的投资交易额也同比下降了近20%，但其仍是吸引投资最多的地区，占比达到57%，这也是十多年来该地区在全球投资活动中所占的最大份额。38精选细分市场聚焦受访者对工业地产的关注可能源于全球对制造业空间的持续需求，这一现象背后涉及两大驱动因素。首先，由于过去几年新冠疫情造成了供应链中断，企业开始将制造设施迁至更靠近本土的位置，以此缩短运输距离、实现灵活配送，从而提高供应链韧性。自2020年美国-墨西哥-加拿大协定通过以来，北美地区的回岸趋势有所加强，23特别是墨西哥以其低廉的劳动力成本和充足的劳动力资源吸引了众多企业。24近期宣布在该地区进行投资的企业不乏沃尔玛和大众等业界巨头。25到2023年，墨西哥已经超过中国，成为对美最大出口国。26其次，半导体制造商表现强劲。尽管租赁决策受诸多因素影响，但自2022年8月美国通过旨在刺激国内半导体生产的芯片与科学法案以来，半导体行业的租赁活动增加了33%。27这些制造设施周边的地产同样有所受益，某些市场的租金上涨了48%。28放眼全球，可用于新项目开发的土地资源日益紧张，这一现状或将促使业界考虑对现有老旧建筑进行改造升级，而不仅仅局限于新项目开发。随着人工智能的广泛应用，全球对数字地产（尤其是数据中心）的需求激增。29但是，随之而来的存储需求增长也引起人们关注能源密集型设施的环境影响。据估计，受人工智能需求推动，到2026年数据中心用电量将增加一倍以上，30到2030年年用水量将超过2,500亿加仑。31得益于强劲的人工智能解决方案需求，人们对专业数据中心的兴趣日益浓厚，因此数字地产业主和投资者应当深入考量数据中心的可持续发展影响，同时密切关注潜在的监管干预，以遏制能源的过度使用。目前，已有企业开始着手提升数据中心能效：房地产投资信托基金（REIT）Equinix在全球拥有250多个数据中心并已为其安装燃料电池，旨在实现清洁用电，同时公司还致力通过购电协议推动可再生能源生产。32 西班牙房地产公司Merlin Properties在巴塞罗那港、毕尔巴鄂Arasur和马德里赫塔费拥有三个零水耗、碳中和数据中心，近期开始投入运营，还有一个位于里斯本的数据中心目前正在建设中。33过去一年，写字楼市场因资产估值急剧下降、疫情期间实施混合办公模式导致的空置率上升以及贷款困境而备受业界关注。德勤四月经济内参（April Economics Insider）指出，写字楼市场仍处于疫情后的再平衡阶段，如果在短期内估值继续下降，低品质产品领域可能会出现更多整合动作。34此外，各地区写字楼市场的表现依然存在较大差异。35然而，受访者对该细分市场的预期几乎没有变化。郊区写字楼位列第七，排名不变；市区写字楼位列第九，上升一位。值得注意的是，这两个细分市场在2023年调研中分列第三和第一，但在2024年调研中都经历了排名大幅下降。122025年商业地产行业展望|2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？图8受访者对在所在国境内外进行房地产投资的偏好投资者构成按资金来源划分。问题：您认为未来12至18个月以下哪个市场将为房地产业主和投资者带来最大机遇？注：洲内指受访者所在大洲之内的国家。跨境指受访者所在大洲之外的国家。由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研并购德勤最新发布的商业地产行业并购展望报告预测，2024年或将成为全球并购活动的转折点。德勤并购研究服务数据显示，2023年全球并购交易额下降62%至1,580亿美元。41但截至2024年5月，并购活动较去年同期有所反弹，其中欧洲（ 56%）涨幅最大，北美（ 50%）和亚太地区（ 46%）紧随其后。42受访者似乎对这一趋势能够延续抱有乐观预期。大多数受访者（68%）表示可能在未来12至18个月内增加并购活动，高于2024年调研的53%和2023年调研的40%。并购活动的主要目标更多倾向于提高现有组织能力，而非扩大资产组合范围。就计划在未来12至18个月内增加并购活动的受访者而言，大多数受访者都将获得新技术能力、扩大规模和吸纳新人才作为首要目标。国内美国40%荷兰38%中国33%西班牙26%日本26%法国21%英国21%新加坡21%澳大利亚20%印度20%墨西哥20%加拿大20%德国20%洲内38)I8DEYFU5P#3604 4%D03G%跨境自疫情爆发以来，商业地产投资者便将目光转向国内资产，而对国际机遇兴趣减弱。2019年，全球投资中有32%投向了公司所在国以外地区，创下历史新高。39但自2020年起，这一比例逐渐下降，到2023年降至23%。40虽然绝大多数受访者仍将所在国视为2025年的投资重点，但有迹象表明，国际投资或将再度兴起。当被问及除所在国以外的哪些地区最具投资吸引力时，德国、加拿大、墨西哥、印度和澳大利亚成为首选目标（图8）。若2025年交易活动回暖，这些地区可能会成为国际投资者的首要关注对象。132025年商业地产行业展望|2025年，商业地产公司计划重点投资哪些领域？图9公共和机构组织更有可能在2025年增加并购活动贵公司未来12至18个月增加并购活动的可能性有多大？在受访的各类业主和投资者中，公共43和机构44组织更有可能在未来一年内增加并购活动，而私营组织45则表现出较大的不确定性（图9）。具体而言，80%的房地产投资信托基金受访者表示可能增加并购活动。相反，23%的银行受访者表示可能减少并购活动，21%的非房地产投资信托基金私营组织受访者也有相同倾向。注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研 切勿盲目追求“抄底”。着眼智能环保的新一代设施或高增长细分市场的企业。保持长远的增长眼光。尽管房地产行业近来陷入困境，但长期持有此类资产的业主和投资者可能已经实现了充足的估值提升，得以免受近期估值下跌的影响。中国政府2024年从供给端和需求端推出促进房地产止跌回稳的一系列政策，内地房地产景气水平缓慢恢复；香港政府一系列需求管理措施的撤销，如取消额外印花税和买家印花税，有效降低了购房门槛，激发了市场活力，香港住宅市场展现出显著的回暖迹象；美国方面，以美国二十大都会区为例，平均而言，五年前（2019年第一季度）购买的写字楼如今的估值仍比购买时高15%。46 关注供需平衡且基本面波动较小的市场。在因土地使用受限或建筑成本高昂而导致新项目开发机会有限的地区，可以考虑投资优势地段的增值型或机会型地产，并对其进行现代化改造。同时，应当避免依赖可能经历V型复苏的资产、细分市场或地理位置。积极进行资产管理。商业地产行业可能存在一些金融工程机会，但能够在资产持有期内积极推动资产增值的业主和投资者可能会比只是简单购买、持有和出售资产的同行获得更高的回报。行动建议极有可能可能不太可能不确定公共组织/上市公司7T#%私营组织14)A%机构组织13H!%极不可能142025年商业地产行业展望|房地产能否兼具气候韧性与财务可行性？房地产能否兼具气候韧性与财务可行性？改造现有建筑所产生的碳排放量不及拆除重建所产生的一半。48如今，强调按照特定时间表和性能指标对现有建筑进行改造的建筑性能标准（BPS）在欧盟49和美国50等地区正获得广泛认可。深度节能改造旨在将建筑能效提高至少50%，51但由于初期投入较高且可能造成运营中断，目前全球每年开展此类改造的建筑比例不足1%。52若能将全球存量建筑的改造率从当前的1%提高至3%，并推进深度改造，就有可能在2050年（许多地区设定的目标年）之前实现净零目标。53调研结果显示，76%的受访者计划在未来12至18个月内进行深度节能改造。全球各国的建筑性能标准和建筑节能法规都日益严格。54美国有6个州和41座城市承诺在2024年底前实施建筑性能标准，其中13个辖区已通过相关立法。55英国则规定，从2030年起，所有商业地产资产必须达到至少B级的最低能效标准。否则，业主在与潜在租户签订新租约时可能会面临限制。56据估计，英国近三分之二的写字楼评级低于B级，这为进行深度节能改造以帮助降低资产搁浅风险提供了机会。57就此而言，投资者和地区监管压力可能会推动各地区采取行动，亚太、欧洲和北美地区分别有80%、78%和70%的受访者计划在未来12至18个月内进行深度节能改造。据测算，中国地区存量建筑中仍有近40%为非节能建筑，大量老旧居住建筑围护结构差、设备老旧效率低、运行维护管理缺失，建筑领域能源消耗和二氧化碳排放还将保持刚性增长，节能降碳潜力巨大，中国将聚焦提高建筑领域能源利用效率；在香港，建筑物约占总耗电量的90%，并制造超过60%的碳排放，香港已承诺到2050年实现碳中和，减少房地产业的碳排放对达成这一目标至关重要。随着全球气候变暖，破坏性风暴、持续的高温和连绵的山火等极端天气事件已对世界各地的建筑造成影响。47面对这些日益加剧的环境挑战，一个关键问题日益凸显：房地产公司如何在满足财务要求的同时优化战略布局，以减轻气候变化的冲击并降低自身运营对环境的负面影响？重点推进深度节能改造尽管可持续发展战略的商业价值愈发受到认可，但企业仍需在短期财务回报和长期利益之间寻求平衡。36%的受访者目前正在采取平衡型可持续发展投资方法，即推行既能满足监管要求又能产生适当财务回报的举措（图10）。只有16%的受访者仅出于合规目的而进行可持续发展投资。此外，还有22%的受访者已将可持续发展融入企业基因及核心业务战略，并相信这将带来长期利益。可持续发展从合规驱动、关乎声誉的重要要求演变为具有财务影响的战略要素152025年商业地产行业展望|房地产能否兼具气候韧性与财务可行性？改造现有建筑可能需要全球每年投入3万亿美元，58如果没有创新融资渠道，改造成本或将更加高昂。2023年，美国房地产投资信托基金的绿色债券发行量有所下降，总筹资额为16亿美元，创六年来新低，这主要是受到高利率环境的影响。59受访者将资金限制、楼龄和设计限制视为开展深度节能改造所面临的最大挑战（图11），但各地区之间存在差异：欧洲和北美受访者主要担忧资金限制和楼龄，而亚太受访者则更加关注资产优先级排序问题。图10全球商业地产公司受访者正在采取平衡型可持续发展投资方法您如何基于贵公司进行可持续发展投资的动机及预期成果制定可持续发展战略？注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研13A#8 )!6&%合规驱动主要侧重于满足监管要求平衡型方法推行既能满足合规要求又能产生适当财务回报的可持续发展举措关注投资回报率积极寻求能够产生短期财务回报的举措核心业务战略相信可持续发展承诺将带来长期利益北美欧洲亚太全球平均水平162025年商业地产行业展望|房地产能否兼具气候韧性与财务可行性？图11资金限制及建筑物理条件限制可能会阻碍深度节能改造的开展您认为阻碍贵公司开展建筑节能改造的最大挑战是什么？资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研可持续发展举措的成功与否可能取决于如何安排资本投资以产生最大影响，以及企业能否迅速“由棕转绿”。部分投资者可能对碳密集型棕色资产（指有数十年历史、高度依赖燃气锅炉或化石燃料的资产）持谨慎态度。然而，针对这类资产进行绿色改造或许有助于实现投资回报和气候目标。某些房地产投资者可能急于抛售碳密集型资产，以避免其大幅降价。但实际上，他们可以尝试通过推动资产增值获得具有吸引力的退出估值。61%的受访者预计未来12至18个月最低预期回报率将进一步提高。同时，近半数受访者计划投资气候相关风险管理评估能力和数字孪生技术以模拟资源使用情况，这是他们在未来12至18个月内确保气候韧性的首要行动。如果物业管理公司能够通过实施可持续发展战略路线图缓解资产过时问题，同时展示有效的成本削减和资源管理成果，其就有可能在不影响长期财务回报的情况下对环境产生积极影响。与此同时，尽职调查指标、方法和标准仍在不断演变。面对监管环境支离破碎、报告标准不尽相同的局面，一些投资者仍在努力将可持续发展纳入其尽职调查范围。60逾61%的受访者表示在销售和租赁交易的尽职调查阶段高度或极其重视建筑性能标准。34%的受访者对其重视程度适中（图12）。此外，环境和社会影响投资考量愈发受到关注。61尽管如此，现金流模型中现有的关键绩效指标和回报衡量指标可能仍然无法充分反映未来的气候风险，包括碳定价、保险费用飙升、罚款、空置率上升、资产搁浅风险以及资本成本增加。若未恰当处理转型风险，则有可能出现碳泡沫，导致大量资产搁浅。借助绿色转型推动价值创造全球北美欧洲亚太123456资金限制楼龄或设计限制难以确定目标资产或进行资产优先级排序可持续发展数据不足用户干扰租户和业主之间激励机制不一致172025年商业地产行业展望|房地产能否兼具气候韧性与财务可行性？图12全球商业地产行业领导者在尽职调查阶段高度重视建筑性能标准在对潜在销售或租赁交易进行尽职调查的过程中，贵公司对建筑性能标准的重视程度如何？注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研实现净零目标不仅需要升级技术和数据收集工具，还要了解相关风险和机遇。当被问及未来12至18个月为增强资产组合气候韧性而采取的首要行动时，45%的受访者强调需要提升风险管理能力。由于不一致的碳排放计量结果可能会导致处罚，因此数据收集成为房地产行业利益相关者面临的最大挑战之一。62然而，调研结果显示，转变正在发生另外41%的受访者计划投资数字孪生技术，以模拟节能改造效果，优化能源利用效率，63并基于实际情况评估此类措施如何助力实现净零目标。北美欧洲亚太全球平均水平0%3%1%根本不重视2%4%5%2%重视程度较低4353%重视程度适中34GBG%重视程度较高45%重视程度极高162025年商业地产行业展望|房地产能否兼具气候韧性与财务可行性？某些企业可能会选择仅针对少数资产或技术进行可持续发展投资。然而，企业可以采取一种综合策略，将核心会计报告、税务和监管、运营或战略职能囊括在内，并在不同资产之间和整个企业内部寻求协同效应，这对管理气候风险和实现既定目标至关重要。借助绿色债券、贷款或政府支持计划为可持续发展举措提供资金支持。64可持续发展挂钩债券会考虑建筑性能指标，并根据已实现目标调整票面利率。2023年，可持续发展挂钩债券发行规模继续超出疫情前水平，达到660亿美元，尽管受利率上调影响而同比下降14%，但仍远高于2020年的90亿美元。65商业地产业主可能需要审慎评估可用的激励措施和融资方案，并对资产性能和报告进行独立核查，确保符合融资条件。考虑进行深度节能改造时，可能需要转变思维模式，摆脱传统投资障碍（即购置、开发、扩建或翻新项目中可能存在的投资障碍）。具体措施包括定期进行基准测试、情景分析和目标设定，开发和校准动态能源模型，解决租户/业主激励机制不一致的问题，以及了解并综合运用多种融资机制。通过购买碳信用额度进入碳市场。碳市场可以帮助实现净零目标，同时确保不超出全球碳预算限额。66由于自愿减排市场往往缺乏统一的认证标准和高效交易所需的配套市场基础设施，因此在为自愿减排市场中的任何项目提供资金支持之前必须开展尽职调查。67 将建筑性能与承保挂钩或许有助于为改造项目争取更有利的融资条件。数字孪生技术和数字翻新护照（包含建筑翻新和性能数据的全生命周期信息库）可为未来改造项目的规划和融资提供助力。这些工具不仅能够促进利益相关者之间的数据共享，还能通过明确展示性能指标和改进机会来强化整体战略，提高退出价值。行动建议192025年商业地产行业展望|商业地产行业如何吸引下一代人才？商业地产行业如何吸引下一代人才？商业地产行业即将迎来退休高峰。未来十年，美国房地产行业有40%的从业人员将达到退休年龄。68与此同时，企业却难以吸引和留任下一代人才。69正如德勤2024年房地产行业劳动力预测所述，为了弥合这一缺口，房地产公司应顺应下一代人才的期望，并立即采取措施加强人才梯队建设，70包括将Z世代和千禧一代的价值观和关注重点融入企业文化，以及升级技术能力，帮助现有团队成员提升工作效率和技能水平。力求满足下一代人才的期望随着房地产公司寻求重塑员工队伍以应对行业变革，其应考虑下一代专业人才的价值观与企业需求之间的契合度。德勤全球2024年Z世代与千禧一代调研报告显示，71Z世代与千禧一代主要关注气候行动、心理健康以及工作与生活平衡。在商业地产女性网络（Commercial Real Estate Women Network）开展的一项调研中，76%的受访者表示所在企业拥有支持员工心理健康和福祉的政策或福利，如员工援助计划，但大多数受访者仍希望所在企业能够提供更多心理健康支持。72不仅如此，Z世代和千禧一代甚至可能基于个人理念和道德信仰拒绝潜在雇主，而且采取这种做法的人数正在不断增加。2024年，44%的Z世代和40%的千禧一代表示会因价值观脱节而拒绝雇主，这一比例较2023年的39%和34%有所上升。73尽管存有顾虑，Z世代对生成式人工智能在工作场所的应用仍持乐观态度，80%的Z世代用户认为生成式人工智能可以帮助其节省时间并改善工作与生活的平衡。近60%的Z世代和千禧一代预计生成式人工智能将对其职业发展路径产生影响，并需要其学习新技能。然而，仅51%的受访者表示雇主正在对其进行有关生成式人工智能能力和优势的培训，因此企业需要立即采取行动，在技能提升和再培训方面抢占先机，以确保员工能够在新的技术环境中取得成功。雇主所需技能与求职者所具备技能之间的差距日益扩大，这种不匹配现象被称为“技能缺口”。74随着数字技术和自动化领域取得最新进展（如生成式人工智能），商业地产等行业的企业也不断对员工提出新的技能要求。谈及房地产公司领导者在过去数年中为吸引和留任人才而计划采取的首要行动，“加速技能提升和再培训计划”连续两年位列前三（图13）。但是，当被问及企业在提高技术人才队伍就绪度方面面临的最大挑战时，大多数受访者都提到了薪酬制度的限制、对采用新工作方式的担忧以及对传统技术的依赖。就此而言，企业可以主要从内部出发来解决问题：对现有团队成员进行技能提升和再培训，确保拥有实力雄厚且适应性强的人才梯队来支持未来数十年的发展。提升员工技能，迎接数字化时代202025年商业地产行业展望|商业地产行业如何吸引下一代人才？图13资金限制及建筑物理条件限制可能会阻碍深度节能改造的开展贵公司未来12至18个月最有可能采取哪类行动吸引和留任人才？注：“提高薪酬”是2025年调研中的新增选项。资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研；德勤2024年商业地产行业展望调研；德勤2023年商业地产行业展望调研我们发现这种转变已经初露端倪，房地产公司比以往更加重视“专业技能”这些技能往往对了解市场动态、提升物业价值和改善现金流量至关重要。当企业寻求对员工进行新技术相关的技能提升和再培训时，开展覆盖整个企业的变革管理可能成为关键所在。高层领导团队应当率先垂范，亲自使用技术，关注员工福祉，营造安全且充满创新氛围的实验和学习环境，坚信并向团队阐明采用新技术的重要意义。随着技术的不断发展，使用技术的团队成员也应与时俱进。退休高峰的临近和下一代人才的需求推动房地产行业人才结构发生转变。企业应当主动（而非被动）开展领导层继任计划，并将其视为董事会层面的优先事项。近50%的房地产行业首席执行官继任计划均是从零开始，如果领导层交接时机不当，就有可能造成重大业务中断。75此外，为更好地满足下一代人才的需求，房地产公司需要提供契合员工价值观的工作环境，并寻求利用触手可及的技术。确保在员工充分发挥其作为企业领导者的潜力之前，专业知识不会流失。推动企业内部各层级的知识共享和导师计划。如果未来一年需要做出更具前瞻性的资本配置决策，则须优先强化硬性专业技能，例如对本地市场动态的了解、对供需模式的认知或物业估值方法等。从职责导向型企业向技能导向型企业转变。摒弃提出明确任务的传统职位描述，确定待执行的项目和待解决的问题，并寻找具备不同必要技能的团队成员。这种做法有助于弥合技能缺口，打破传统职位描述中可能存在的职能壁垒，赋予员工更大的自主权和灵活性。76行动建议1234567891011202320242025加强促进多元、公平和包容加速职业发展通道加速技能提升/再培训计划实施弹性工作制增加有益员工身心健康的福利提高薪酬提高办公场所自动化水平致力践行气候变化倡议奖励与表彰提供定期远程办公安排改造办公场所212025年商业地产行业展望|商业地产行业是否做好准备迎接人工智能变革？商业地产行业是否做好准备迎接人工智能变革？房地产行业的人工智能新时代2025年调研结果显示，人工智能在商业地产行业的应用仍处于起步阶段，76%的受访者表示所在企业正在进行人工智能流程和解决方案的研究、试点或早期部署。处于人工智能应用初期（尤其是处于试点和研究阶段）的企业主要依托人工智能进行会计核算和报告（37%），其次是财务规划和分析（36%）以及风险管理和内部审计（34%）。而在人工智能应用方面走在前列的房地产公司（无论处于早期部署还是全面应用阶段）更加关注财务规划和分析（43%）、风险管理和内部审计（37%）以及物业经营（35%），而非会计核算和报告等其他领域。人工智能的应用为商业地产行业带来诸多收益，自动化技术使得行业决策过程变得更加高效和精简。77从预测租金增长到快速分析海量数据，人工智能展现出巨大的应用潜力。例如：昆明恒隆广场携手商汤科技，部署智慧园区，强化安全管理，与综合管理平台无缝对接，打造集金融、商务、居住等功能于一体的智慧综合体；万科与微软Azure OpenAI合作落地，在客户反馈分析平台搭载GPT-3，缩短客户服务类问题的解决周期，提高客户服务质量及客户的满意度；香港美联物业运用AI技术进行市场预测，分析租金和售价趋势，并为客户提供个性化的房产推荐。总部位于纽约的风险投资公司Alpaca RE推出了一个投资平台，通过利用人工智能从交易记录中提取独特数据点来捕捉房地产行业的重新定价机会。78这一自动化流程使员工能够专注特定交易，而无需花时间人工筛选数据。经纪公司仲量联行（JLL）近期宣布推出自有大型语言模型JLL GPT。该模型已被用于创建空间利用率仪表板及协助生成专业洞察。仲量联行预测，该模型未来可帮助投资者进行定价建模和市场预测，或为租赁交易牵线搭桥。79人工智能的应用可能成为房地产公司发展的加速器，其可将员工从繁杂的任务中解放出来，腾出时间开展附加值较高的项目。人工智能应用领先企业的受访者预计，与处于人工智能应用初期的企业相比，其员工人数将在未来12至18个月内出现更大幅度的增长（图14）。222025年商业地产行业展望|商业地产行业是否做好准备迎接人工智能变革？图14人工智能应用领先企业更有可能在2025年增加员工人数您预计未来12至18个月贵公司的员工人数将有何变化？注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研受访者对应用人工智能的热情显而易见97%的受访者致力于采用人工智能解决方案，其中40%表示所在企业已进入早期部署阶段，相比2024年调研的28%显著增长12个百分点。然而，人工智能的应用仍然面临一些阻碍，尤其是在数据质量和可靠性方面。房地产数据历来没有实现标准化，因此导致数据碎片化成为一个普遍问题。80人工智能的输出结果需要依赖底层数据的准确性和完整性，错误数据可能会对人工智能生成的内容和据此作出的商业决策造成负面影响。由于受访者认为数据就绪度和安全性/保密性是扩大人工智能应用规模的两大挑战，房地产公司似乎已经意识到需要首先提高数据质量。调研结果显示，许多房地产公司承认，让数据达到“人工智能适用标准”依然任重而道远只有14%的受访者认为所在企业拥有完善的数据收集和管理流程以及健全的隐私政策。然而，由于88%的受访者计划在未来12至18个月内利用数字技术显著提高业绩或扩大公司业务范围，因此我们有理由对变革的到来持乐观态度。其中，51%的受访者表示其加大投资力度的主要目标在于利用人工智能实现流程自动化，其次为提高数据流速度以推动快速决策。数据仍是重要支柱23X%8%没有兴趣87P%3%研究61X%5%试点6 a%早期部署7V5%全面应用显著增加略微增加保持不变略微减少显著减少人工智能应用率最低人工智能应用率最高23图15人工智能应用领先企业可能会更快实现目标基于目前的生成式人工智能应用经验，您预计贵公司从生成式人工智能计划中取得成果/收益需要多长时间？资料来源：德勤2025年商业地产行业展望调研尽管存在种种挑战，房地产行业依然在着手增加对人工智能的应用。自认为在人工智能应用方面更加领先的受访者中，47%表示迄今为止其已获得颠覆性收益。然而，这种情况并不占大多数，许多房地产公司可能仍在解决人工智能应用过程中的问题。逾半数受访者（53%）表示在充分发挥人工智能的潜力之前仍需克服诸多困难，包括部署挑战、影响低于预期或成果喜忧参半。50%的受访者预计所在企业还需要一到三年才能全面兑现生成式人工智能的价值，另有25%表示还需要三到五年或更长时间。在表示已受到生成式人工智能的渐进性或颠覆性影响的受访者中，40%已实现或预计将在2025年实现其最终目标，另有39%表示可能在未来一到三年内实现其最终目标（图15）。尽管人工智能的应用在短期内可能会遇到一些挑战，尤其是在数据就绪度方面，但对人工智能潜力的探索似乎没有止境。为此，房地产行业计划加大投资力度，以充分发挥人工智能的潜力。人工智能的广泛应用可能正是房地产行业革新技术格局所需的催化剂。生成式人工智能应用进展人工智能应用预估时间线渐进性/颠覆性影响成果喜忧参半影响有限/面临挑战/言之过早5%6%5%3%4%已取得预期成果39HT%一到三年五年以上25%一年之内14)%三到五年26 25年商业地产行业展望|商业地产行业是否做好准备迎接人工智能变革？24 确定数据是否可信、安全、有序且可访问。81企业应当严格评估数据来源和潜在数据合作伙伴关系，同时考虑是否需要进行大规模数据清理以便规范并集中存储数据，以及在人工智能模型中使用数据可能存在哪些法律或道德阻碍，从而确保数据的标准化、准确性和可靠性。该等举措可能是实现人工智能规模化应用的关键所在。直面安全性和保密性问题。调研结果显示，安全性和保密性问题被视为扩大生成式人工智能应用规模的最大挑战，因此企业应当采取审慎周密且具有前瞻性的方法确保数据安全。计划投资新技术之初，便应考虑开展覆盖整个企业的变革管理，即企业在内部进行重大调整时所采取的行动。82人工智能的应用可能会使工作发生根本性变化，因此不能将其视为次要考量因素。商业地产公司可以使用以下框架推动变革：831.确定预期成果：明确优先事项及变革领导者。2.规划：借鉴行业领先实践制定数据驱动型战略。3.实施：传达并开展变革计划。4.评估成效并持续优化：监控进展，梳理成果，识别挑战，并实时调整计划。行动建议2025年商业地产行业展望|商业地产行业是否做好准备迎接人工智能变革？252025年商业地产行业展望|告别波折过往，迎接发展拐点&调研方法告别波折过往，迎接发展拐点历经数年的收入增长乏力、支出削减和基本面疲软之后，有迹象表明全球商业地产行业或将在2025年迎来复苏。领导者应考虑从当前的防御型战略转向进攻型战略。尽管未来12至18个月该行业的全面复苏可能受到全球地缘政治稳定性和利率水平的影响，但受访者对行业前景的预期已发生积极转变。收入增长提速和交易活动升温似乎指日可待。可持续投资与财务回报之间的联系日益清晰。下一代人才很可能拥有能够重塑该行业运作方式的工具。人工智能正在改变房地产公司对于技术应用的认知。在这种情况下，做好变革规划的商业地产行业领导者才更有可能充分把握变革机遇。调研方法德勤金融服务行业研究中心邀请来自大型商业地产公司和投资公司的逾880位首席高管（首席执行官、首席财务官和首席运营官）及其直接下属参与此次调研。受访者分享了对于未来12至18个月所在企业前景、人才、运营和技术相关计划、投资重点以及商业地产基本面变化情况的预期。受访者来自三个地区：北美（加拿大、墨西哥和美国）、欧洲（法国、德国、荷兰、西班牙和英国）以及亚太（澳大利亚、印度、日本、中国和新加坡）。本次调研涵盖资产管理规模不低于7,500万美元的房地产公司，调研于2024年6月至7月开展。本刊物中所含内容乃一般性信息，德勤并不因此构成提供会计、商业、金融、投资、法律、税务或其他专业建议或服务。本刊物不能代替前述专业建议或服务，您不应依赖本刊物的内容作出任何可能影响您的业务的决策或采取任何相关行动。在作出任何可能影响您的业务的决策或采取任何相关行动前，您应咨询合资格的专业顾问。德勤不对任何方因使用本刊物而导致的任何损失承担责任。262025年全球保险行业展望|联系我们致谢报告作者特此感谢Parul Bhargava、Jessica Domnitz和Gaurashi Sawant为本报告的编制提供的大力支持以及我们的同仁Jamie Baker、David Brown、Darin Buelow、Rebecca Chapman、Tony Cocuzzo、Karen Cronin、John DAngelo、Sanjana Das、Nathan Florio、Lize Griffiths、David Hagger、Rosie Haigh、Lynn Kawaminami、Jonathan Keith、Vijay Kr、Christian Lega、Marco Macagnano、Saurabh Mahajan、Michael Mueller、Philip Parnell、Paul Ni、Adam Regelbrugge、Lauren Pesa、Kevin Richards、Brian Ruben、Patrick Scheibel、Grace Staver、Ingrid Stricker、Takaumi Tamura、Alberto Valls、Jurrien Veldhuizen、Snehal Waghulde和Caroline Waldock提供的专业洞察和指导。封面设计：Natalie PfaffJeffrey J.Smith美国Renea Burns美国Kathy Feucht美国Tim Coy美国本报告原名 2025 commercial real estate outlook:Turning the corner to capitalize on a generational opportunity，由德勤金融服务行业研究中心撰写，德勤中国金融服务业研究中心引入并进行翻译。联系我们行业领导人作者罗远江德勤中国房地产行业全国主管合伙人|Deloitte&Touche LLPJeff Smith德勤美国房地产行业领导合伙人|Deloitte&Touche LLPKathy Feucht德勤全球房地产行业领导合伙人|Deloitte&Touche LLPRenea Burns德勤美国房地产行业卓越领导人|Deloitte&Touche LLP272025年全球保险行业展望|德勤中国联系人德勤中国联系人罗远江房地产行业全国主管合伙人电话： 852 2852 5658电子邮件：.hk倪敏审计及鉴证主管合伙人电话： 86 21 6141 2027电子邮件：朱雷税务与法律主管合伙人电话： 86 21 2316 6768电子邮件：李嘉敏审计及鉴证合伙人电话： 852 2852 1625电子邮件：.hk林晓慧审计及鉴证高级经理电话： 852 2109 5301电子邮件：.hk梁颖珊全国行业规划经理电话： 852 2109 5366电子邮件：.hk何国梁重组、企业转型与成本转型服务全国主管合伙人电话： 852 2852 1643电子邮件：.hk方栋战略与企业交易咨询业务主管合伙人电话： 86 21 6141 1626 86 21 5481 4486电子邮件：张起成技术与转型合伙人电话： 852 2238 7188电子邮件：.hk何翠红审计及鉴证合伙人电话： 86 755 3353 8737电子邮件：陈岚德勤研究合伙人电话： 86 21 6141 2778电子邮件：周菲德勤研究高级经理电话： 86 10 8512 5843电子邮件：282025年全球保险行业展望|尾注1.Robyn Gibbard,“United States Economic Forecast:Q2 2024,”Deloitte Insights,June 20,2024.2.Dr.Alexander Boersch and Dr.Pauliina Sandqvist,“Eurozone economic outlook,April 2024,”Deloitte Insights,April 10,2024.3.Dr.Rumki Majumdar,“India economic outlook,April 2024,”Deloitte Insights,April 26,2024.4.Ira Kalish,“Global economic outlook,January 2024,”Deloitte Insights,Jan.25,2024.5.Daniel Cunningham,“ECB rates cut receives measured welcome by industry,”PERE,June 7,2024.6.Eshe Nelson,“Bank of England cuts interest rates for the first time 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涠洲岛&万科公益基金会：2024零废弃海岛建设指南-北海市涠洲岛（12页）.pdf

建设指南北海市涠洲岛北海有你更美丽！前言目录0103070911201416随着经济发展与生活水平提高，垃圾问题正成为困扰世界各国发展的显要问题。每年全球平均产生约20亿吨垃圾。根据世界银行报告预测，2030年全球垃圾量将达到25.9亿吨，2050年更是将达到34亿吨。在中国，垃圾问题也同样严重。据生态环境部对全国196个大中城市的信息收集和统计，2020年城市生活垃圾产生量为2.35亿吨，较2013年增长了46%。庞大的垃圾量，给各个城市的垃圾处理工作带来了巨大的压力。城市的垃圾处理尚且如此困难，在海岛场景下，因其与陆地相隔、土地面积有限、气候多变、与大陆之间交通不便且存在不稳定性等因素，生活垃圾处理面临着更大的挑战。据1988-1995年全国海岛资源综合调查表明，全国500平方米以上的岛屿有6536个，总面积达8万平方公里，其中有居民居住的约有450个。人类的活动不可避免地会产生垃圾。但是，海岛环境相对于陆地来说，更加缺乏垃圾处置的空间和设施，同时也更容易外溢到海洋当中。据联合国环境署（2021）：从污染到解决方案：海洋垃圾和塑料污染全球评估，目前海洋中现存垃圾的量仍有0.75-1.99亿吨，其中85%是塑料垃圾。如不采取有效措施，到2040年，每年进入水生生态系统的塑料垃圾将从2016年的900-1400万吨增长至2300-3700万吨，相当于全世界每一米海岸线就有50公斤，届时海洋中的塑料将比鱼更多。目前，海岛垃圾的处理方式主要以在岛填埋或焚烧、压缩外运至陆地后进入城市的后段处理链条为主。其中，在岛填埋或焚烧的处理方式，因土地和技术条件的限制，对于垃圾处理的数量有限且易于生态环境方面都存在一定的负面影响；压缩外运至陆地后进入城市的后段处理链条的方式则因气候和航路的影响，会造成垃圾无法及时外运，进而影响海岛的生态环境。为支持广西壮族自治区北海市涠洲岛可持续发展，自2019年起，北海民间志愿者协在UNDP/GEF SGP小额赠款项目、万科公益基金会的接力支持下，在涠洲岛围绕“减少垃圾对涠洲岛及周边海洋污染示范”、“厨余垃圾资源化处理“等废弃物管理进行不断调研、探索、调整方案与行动策略，最终交出了一份满意的答卷。涠洲岛海岛零废弃建设持续至今已五年，项目推进过程中积累了大量实践经验。项目组编制本指南，详细记录从落地项目开始，到当地多方力量其参与的机制形成，再到行动过程中提炼出的要点凝练，希望此指南能贡献于更多的海岛走上探索零废弃的道路。期待更多的海岛加入零废弃实践，共同打造更美丽的海岛，更清洁的海洋。04第一章 涠洲岛零废弃经验 一、前期调研 二、相关方动员 三、试点与行动 3.1 试点打造：推动从0到1的突破 3.2 总结与迭代，实现从1带动很多行动发生 3.3 打造闭环：让有机循环在涠洲岛全流程运转第二章 零废弃海岛建设指引 一、零废弃海岛应包含哪些方面 二、操作步骤 1）前期调研 2）相关方动员 3）制定行动指南 4）具体实施 5）宣传推广第三章 感谢为涠洲岛零废弃建设贡献的朋友们共 创 零 废 弃 海 岛05171212181105涠洲岛零废弃经验第一章01涠洲岛零废弃经验02涠洲岛零废弃经验涠洲岛全貌 （摄影：谭瑞军）涠洲岛位于广西壮族自治区北海市正南部外海的北部湾上，离岸距离约3656千米，地理坐标范围为北纬20度51分21度05分、东经109度04分109度14分。由第四纪海底火山喷发堆积而成，地貌景观独特，旅游资源丰富，是我国最大的第四纪火山岛及中国地质年龄最年轻的火山岛。涠洲岛有着我国乃至世界纬度最高，最靠近北回归线的珊瑚群。近年来，科学家在涠洲岛及附近海域发现了布氏鲸，超过60头布氏鲸每年都会洄游到涠洲岛海域栖息和繁殖。优美的自然生态，让涠洲岛被评为国家地质公园，并先后被中国国家地理杂志、国家海洋局等评为“中国最美的十大海岛之一”。涠洲岛的历史可以追溯到汉朝，“日射涠洲郭，风斜别岛洋。交池悬宝藏，长夜发珠光”是汤显祖游历所作。岁月变迁，涠洲岛在也从人迹罕见的荒蛮之地，到海盗和内陆作奸犯科者的避难场所，再至1867年清政府重开岛禁，大批来自福建和广东雷州半岛的客家人为避战乱迁入涠洲岛，使客家人成为涠洲岛的主体族群。客家人面对恶劣的环境，团结互助，逐渐适应了海岛生活，并在此繁衍生息，形成了独特的客家文化体系。如今涠洲岛常住人口1.93万，85%以上的居民都是客家人，世居岛民姓氏超过90个，他们热情好客、勤劳淳朴。岛上居民世代从海而来，以海为生，形成了丰富的渔业文化和海洋信仰。依托于“火山海岛”和“海洋文化”两大主题资源体系，涠洲岛从2011年开始大力发展旅游业。根据北海市涠洲岛旅游区管理委员会（以下简称“涠洲岛管委会”）的数据统计，涠洲岛每年吸引了150万游客上岛，已然成为岛上的支柱产业。天南海北的游客纷至踏来，给涠洲岛带来可观经济收入的同时，也给涠洲岛的生态环境带来了巨大的负担。岛上每天垃圾量约为40-50吨，旅游旺季每天的垃圾量则可达100-150吨。为了使涠洲岛的美丽更可持续，2018年5月，北海市启动执行北海市涠洲岛生态环境保护条例。2019年6月，UNDP/GEF SGP小额赠款项目支持北海民间志愿者协会（简称“北志协”）实施“减少垃圾对涠洲岛及周边海洋污染示范”，以减少海岛生活垃圾对海洋环境的威胁。项目期间，北志协在涠洲岛设立了涠洲岛环保分会，持续进行垃圾分类和减量的宣教；联合民宿协会制定民宿环保标准，持续推动岛上民宿执行该项标准；推动岛上洗涤企业使用环保节水节能的“共享布草”，减少生活垃圾与生活污水直排对海洋的破坏。在项目期间，涠洲岛政府也相继出台了相关的政策，减少海岛生活垃圾对海岛、海洋生态环境的负面影响，如2020年9月，涠洲岛管委会（以下简称“管委会”）推出海滩清洁网格化管理并将每周三下午定为全岛清洁日，将海滩和岛域纳入专人管理；2021年4月，管委会发布了“关于全面禁止销售和使用一次性不可降解塑料等相关制品的通告”，杜绝无法回收的饮料包装制品成为海岛新的污染物。2021年，万科公益基金会持续支持北志协在涠洲岛开展“海岛零废弃”的实践，实施了大量的试点工作。采取减量化(Reduce)、再利用(Reuse)、再循环(Recycle)3R原则，经过试点和实践，相对应制订了符合涠洲岛实际的，可行性程度高的零废弃民宿、零废弃餐厅、零废弃海岛家庭、零废弃市场和零废弃景区的环保标准。并打造了包括但不限于处理厨余垃圾的示范点多个、零废弃民宿及零废弃海岛村民示范点20多个、零废弃餐厅示范点10多个，带动和影响了当地政府、村委会，大批民宿主、餐厅老板及村民。涠洲岛滴水丹屏海滩 （摄影：黄庆坤）衔友阁民宿海岸线度假酒店环岛咖啡滴水村苏牛角坑村南湾便民农贸市场03涠洲岛零废弃经验04涠洲岛零废弃经验一、前期调研2019年6月，北志协涠洲岛环保分会开始在涠洲岛全岛进行基线调研。调研发现，随着海岛旅游业的发展，海岛上第一、第二产业比例逐渐缩小，产业格局发生变化，村民除保留特色香蕉之外，其他农作物包括青菜极少有人种，均靠外运。海岛渔民人数在减少，约剩不到1000人，出海捕捞的海产品只为供应来海岛旅游的游客，但他们捕捞的海产品产量不够供应全岛的旅游市场，仍需要从北海运进。涠洲岛全部行业基本都为旅游服务。据调查，旅游旺季每天产生的垃圾量约为100吨，淡季约为50吨。每年150万以上的游客产生的垃圾带来了潜在环境压力，因海岛无法消纳垃圾，由2014年开始，生活垃圾改填埋为垃圾外运，每天用船拉出北海市进行处理。管委会以政府购买服务的方式，将海岛卫生交给清洁公司负责。当时1300家民宿20000个床位使用的一次性塑料制品和一次性不可降解用品，及洗涤用品造成的垃圾是较为突出的问题。2022年，北志协涠洲岛环保分会针对涠洲岛的垃圾来源、种类和占比进行了二次调查。发现涠洲岛的垃圾来源主要是旅游业产生的垃圾、岛民的生活垃圾、渔业垃圾和海漂垃圾，其中旅游业产生的垃圾和岛民的生活垃圾占了70%以上，厨余垃圾占垃圾总量的60%。如何减少垃圾对于涠洲岛生态环境的影响，是涠洲岛在发展中遇到的巨大挑战。二、相关方动员随着2018年7月1日起开始实施涠洲岛生态环境保护条例，涠洲岛旅游区管委会非常支持北志协涠洲岛环保分会通过公益项目开展环境公众教育及倡导生活垃圾减量的环保行动，时任管委会主任亲自牵线一家传媒企业出资，希望在海岛废弃物减量上有所作为。可惜遇上疫情，导致该项目流产。疫情期间，北志协涠洲岛环保分会与涠洲岛民宿协会合作，利用民宿主的空闲时间进行环境教育，在重点村落如下牛栏山村借助民宿主中的环保积极分子组建许诺环保小组，并主动邀请村委会干部到深圳等参与培训，针对岛民对地下水污染的担忧，进村开展利用废弃水果制作环保酵素的宣传和培训，与涠洲实验学校共同成立了海岛环保小志愿团队小海鲸志愿者队伍。并通过与镇政府合作，在海岛困境家庭未成年人中成立了“海岛守护侠”小志愿队。抓住海岛最大的洗涤企业技改机会，鼓励其成为零废弃海岛的企业标杆，并向政府推荐和向社会推广，使企业收获环保红利和社会荣誉。经过5年探索，北海民间志愿者协会涠洲岛环保分会在涠洲岛上已经组建了一支由本土居民、民宿主、投资者组建的“绿色涠洲”环保志愿者队伍，共同守护涠洲岛生态环境。走进涠洲实验学校开展零废弃海岛公众教育。“绿色涠洲”环保志愿者核心成员。组织村干部开展零废弃海岛宣讲。涠洲岛上的生活垃圾外运前只能堆放在露天场地。05涠洲岛零废弃经验06涠洲岛零废弃经验零废弃旅游方式环岛咖啡开业后打出广告：欢迎客人用海洋垃圾来换咖啡。在经营者的带动下，聘请的多位员工也成为环保志愿者，他们还经常组织岛民和游客去清洁海滩，每个月都会送出环保奖励咖啡30杯左右。涠管委机关食堂是全岛最大的机关食堂，“绿色涠洲团队”在涠管委大院内打造厨余垃圾资源化循环系统并场景化展示打造海岛绿色可持续社区示范点，有很强的示范性和影响力。培养食堂管理员作为堆肥管理者，在食堂外设立堆肥箱，收纳食堂产出的厨余垃圾和大院内的落叶，将厨余垃圾就地堆肥。同时，厨房安装油水分离器，垃圾分类，厨余堆肥，使用环保菜篮，厨房使用环保酵素，对食客不提供一次性餐具、吸管，使用消毒柜。从2022年4月起，管委食堂的厨余垃圾全部资源化处理成为堆肥，一年处理厨余垃圾超过10吨，成为北海市唯一一个厨余垃圾全部自行消化的食堂。零废弃食堂零废弃民宿三、试点与行动3.1 试点打造：推动从0到1的突破旅游业已经成为涠洲岛的核心产业之一，全岛现有各类型的民宿1300余家，主要分为精品民宿、中档民宿及商务酒店。绿色涠洲伙伴民宿作为零废弃建设的试点，主要考虑三个方面的因素：第一是民宿场景在岛内的广泛性；第二是民宿主的强烈的环保理念和参与意识；第三是民宿可作为对外宣传零废弃理念的窗口。衔友阁珊瑚石小院位于城仔村委会，经营中一直都自觉地践行着零废弃理念，如客房和餐厅都严格垃圾分类，不使用一次性客房用品，自制环保酵素等。民宿主徐小宸还在院子打造了零废弃堆肥示范点。2022年国庆期间，衔友阁珊瑚石小院接待了湖南卫视综艺节目“我们的滚烫人生”披荆斩棘的哥哥们。节目中，徐小宸积极宣传海岛零废弃，并介绍了她家民宿零废弃的做法，深受触动的哥哥们主动加入了海洋环保志愿者的行列，并主动在海岛举办了一场：保护环境“海”好有你的海洋环保音乐会。衔友阁珊瑚石小院芙罗拉私家花园度假民宿位于公山村委会，是岛上最早按照零废弃标准执行的民宿。民宿房间内，配备的洗手液、沐浴露、防晒喷雾、洗衣液、发胶、香水等物品，不仅让匆匆的旅客能感受到一丝家的温暖，也减少了一次用品的使用。如今，民宿从餐厅到客房都实现了生活垃圾资源化处理：厨余堆肥、做酵素，变成有机肥回到民宿，滋养了院子里的花花草草。芙罗拉私家花园度假民宿在试点民宿的示范的带动下，全岛近50家民宿参与有机垃圾在地资源化处理和零废弃民宿行动实践。涠管委机关食堂的生活垃圾分类站。主打环保主题的环保咖啡：捡垃圾换咖啡。涠管委机关食堂的厨余堆肥箱。0708零废弃海岛家庭影响了一个村落有机循环改变一个村的厨余垃圾收集方式3.2 总结与迭代，实现从1带动很多行动发生苏牛角坑村村民冯耀辉在村里开民宿，加入零废弃行动后，不仅打造零废弃海岛家庭示范，还主动带领全村10多家民宿一起行动创建零废弃村落。2023年6月，在涠洲镇政府的支持下，北志协涠洲岛环保分会通过申请，获得广西山河海自然保护基金会3万元的资金支持，开展海岛零废弃行动的叠加项目苏牛角坑村生活垃圾资源化处理项目。带动苏牛角坑村15家民宿及近20户村民家（全村43家村民户）都参与了厨余垃圾回收行动。在冯辉耀的推动下，全村的民宿主都纷纷主动交费，在村里聘请一名保洁员，每天上门收集厨余垃圾进行堆肥宣传。为了给海岛生活垃圾在地资源化处理提供实践经验，且能更直观体现海岛生活垃圾“从餐桌收集分类运输堆肥（变成有机肥）回到土地”的过程，从2023年10月起，北志协涠洲岛环保分会与涠洲镇滴水村委会合作，在滴水村开展了厨余垃圾上门收集行动，以景区内12家餐饮店为试点，村里保洁员每天晚上定时上门收集厨余垃圾，送到生态园进行堆肥，半年时间收集处理厨余垃圾近15吨。2023年，在第28届联合国气候大会，“海岛零废弃行动探索厨余垃圾资源化处理”项目，作为应对中国气候变化、减少排放和限制全球变暖的行动成果，面向世界展示。随着项目在地的影响和行动的推动力，涠洲岛管委会和涠洲镇政府已将建设零废弃海岛作为政府工作目标，将打造零废弃海岛写进了2024年工作计划且正在制订相关的规划。在涠洲岛，零废弃法庭、零废弃小区正在建设。如今，海岛上越来越多的民宿主、餐厅经营者和村民关注零废弃海岛建设，我们期待与相关政府部门、驻岛企业、行业协会、岛民等等各个利益相关方进一步合作，携手共建中国的零废弃海岛。海岛零废弃行动探索项目在迪拜联合国气候大会上展示。涠洲岛旅游区管委会主任张实到零废弃项目示范点指导工作。在南湾农贸市场打造零废弃市场。涠洲岛零废弃经验涠洲岛零废弃经验在游客量最大的滴水村餐厅中进行厨余分类回收处理试点。志愿者在检查餐厅经营者的厨余垃圾分类情况。组织岛上的民宿主交流学习。09103.3 打造闭环：让有机循环在涠洲岛全流程运转北志协涠洲岛环保分会自2022年开始与广西疍家海岛田园综合体开发有限公司（简称生态园）合作，通过生态农场打造生活垃圾资源化的闭环。打造厨余堆肥示范区，利用厨余、废弃果苗堆肥产生的有机肥，果园的废果被制作成环保酵素，共同改善果园土壤，养育果实。2023年4月起，在生态园内以版块的形式，展示海岛零废弃项目示范：厨余堆肥区、环保酵素制作区、有机肥种植区、公众教育区。中国农业大学李彥明博士给“海岛守护侠”小志愿队示范堆肥技术。涠洲岛零废弃经验涠洲岛零废弃经验在圣母堂景区外设立堆肥箱进行公众教育。设在后背塘村村委会的堆肥展示点。驻岛社工组织岛上青少年开展环保活动。厨余堆肥区。2021年12月万科公益基金会支持的堆肥项目启动。环保志愿者进村宣传。1112零废弃海岛建设指引零废弃海岛建设指引海岛名称海岛面积海岛位置管理单位常驻人口村落/街道数海岛业态分布例：旅游业、农业和渔业民宿数量餐厅数量垃圾产生量垃圾收集方式垃圾转运方式垃圾处置方式生活垃圾管理体系 废弃物管理法律法规例：涠洲岛生态环境保护条例2018年7月1日起实施废弃物类型可回收垃圾处置方式干垃圾处置方式厨余垃圾处置方式废弃物比例厨余垃圾占比投运方式干垃圾及建筑垃圾占比海岛信息一览表零废弃海岛建设指引一、零废弃海岛应包含哪些方面第二章“零废弃”是一个目标，该目标是通过道德、经济、高效、有远见地引导人们改变他们的生活方式和行为，通过设计使废弃物成为供其他人使用的资源，实现可持续的自然循环。零废弃意味着系统性地避免、减少垃圾的产生，避免垃圾填埋和焚烧，以实现保护和再利用所有的资源，最终减少垃圾对土地、水、空气的污染，造成的对地球、人类、动物健康的威胁。开展“零废弃”遵循循环经济的3R原则，即Reduce（减量化），Reuse（再利用）和Recycle（资源化）。这三个R具有优先级，应最先开展减量化，从源头避免废弃物的产生；其次是再利用，通过改变物品的功能或使用者等方式进行二次利用；最后是资源化，将废弃物进行分类，再生成原材料。二、操作步骤1)前期调研相比于陆地，海岛生态环境更加脆弱，我国的旅游型海岛大多存在环境污染问题，随着旅游业的发展，垃圾废弃物处理成了最严峻的难题。因此，需要对废弃物产生情况有清楚的了解，才能有针对性地开展行动。针对调研所得信息，制订相关的解决方案。在调研中需要了解以下信息：零废弃海岛的开展，应覆盖到可能产生废弃物的各个场景，例如民宿、餐厅、家庭、市场和景区，以及办公场所。针对不同的场景，要摸清产生废弃物的类型、数量和规律，并在调研基础上，依据3R原则制定相应的零废弃标准。而零废弃项目的实施要依靠具体的人，因此对相关人员的宣导和培训也必不可少，要让执行的人员真正了解什么是零废弃，标准制定的理由，以及应该如何实施。对于旅游业发达的岛屿来说，游客是重要的废弃物产生者，因此对游客的宣导也十分重要。需要游客能够理解和支持零废弃措施，相关措施才能可持续地执行下去。最后在各类措施能够良好运行后，还要争取将相关内容纳入到当地的法规当中，保障各项措施有法规依据，更能在海岛上持续运行下去。Reduce 源头减量减少进入生产和消费过程的物质和能量，从源头节约资源和减少废弃物的产生。Reuse 重复利用延长产品和服务的时间强度，提高效率，要求产品和包装容器能多次使用。Recycle 循环利用将原级资源化和次级资源化相结合，使废弃物再次变成资源，重新进入生产。输入端过程中输出端1314零废弃海岛共建方零废弃海岛共建方 行业类型主体支持态度 可能产生的顾虑（原因）村落居委会、管委会本地居民民 宿高端民宿业主客人普通民宿业主客人餐 厅高档餐厅老板食客普通餐厅老板食客农贸市场经营者商 户消费者旅游景区经营者商 户游 客其他主导企业驻岛部队零废弃支持态度调查表2)相关方动员零废弃海岛的建设需要靠政府、行业、公益机构以及公众的通力合作。在海岛开展零废弃，应首先获得当地政府的支持，政府对项目的认可和支持是项目最根本的保证。在于政府沟通时，应理清零废弃项目与国家政策法规的一致性，能够起到帮助当地政府更好实现生态环境管理目标的作用。在项目实施时，也及时向政府汇报和沟通项目进展，反馈遇到的问题，在一些需要政府协助的事项上争取得到政府的帮助。社会力量的发动对项目成功尤为重要，尤其是在岛上的常驻人员是首先要动员的。例如岛上世代生活的居民，更在意海岛环境的保护，这与他们的生活息息相关。在岛上的学校、机关也是可以发动的力量，在项目实施过程中，可以直接参与到各项活动当中，为项目实施提供具体支持。例如，在地学校师生覆盖到全岛各个层面、各色人群。可以通过环保专家、志愿者讲师进入校园的方式开展动员；还可以在学校内成立环保小志愿者队伍，走出校园开展各种环保实践，通过“小手拉大手”带动更多的人群参与到零废弃当中。企业是海岛经济发展的血液，但企业同时也是海岛生态环境的双刃剑。一旦不够重视，便会产生更多的污染物；若海岛更多的企业愿意更好地承担社会责任，加大企业环保投入，提升生产过程的环境标准，产生的生态环境效果会更好。对于有旅游业的海岛来说，民宿、餐厅、景点等直接面向游客，也是游客产生废弃物的主要场所，因此做好这些业主的沟通尤为关键。在这些经营场所做好零废弃，一方面能直接减少废弃物的产生、避免垃圾的外溢，也可以通过在这些场所展示零废弃的理念，起到对游客的倡导和教育作用。通常海岛上的这类业态都有自己的行业协会，因此在动员时，除了直接与业主沟通，也可以通过与行业协会合作更高效地起到沟通、协作的作用。2023年10月，管委会张实书记接受采访，为涠洲岛零废弃“代言”。1516零废弃海岛共建方零废弃海岛共建方 不使用一次性塑料吸管，可使用芦苇吸管、意面吸管等易降解吸 管代替；不主动提供任何一次性餐具（筷子、勺、碗碟盘等），提供无包 装的店内清洗消毒的循环使用餐具；购买食材时使用可循环使用的袋子、篮子等采购；光盘行动，在餐厅设置适度点餐减少食物浪费的提示语，并在口 头主动提示客人适度点餐，提供小份或半份供客人选择；为客人提供非瓶装饮用水，例如直饮水、饮水机等方式；餐厅厨房安装油水分离器；厨房干湿垃圾分类；厨余堆肥，使用环保菜篮，厨房使用环保酵素；厨房或店相关人员严格执行厨余垃圾堆肥流程。家庭 厨余干湿分类，厨余堆肥；制作和使用环保酵素；使用节能灯、庭院使用太阳能、空调水收集与利用；减少一次性塑料袋的使用、使用环保菜篮。景区实行“零废弃360度全覆盖”，把零废弃贯穿到整个景区 游览和观海之中；对入驻商家（餐厅）实行环保5A标准：将零废弃要求制订成 准入条件，提升景区绿色生态标准；景区内商户必须在厨房安装油水分离器，避免生活污水对地 下水的污染；垃圾分类，厨余堆肥，厨房使用环保酵素；景区餐饮不提供一次性餐具、吸管、使用消毒柜；对游客提倡“零废弃游览”：不随地丢弃垃圾、不用含磷护 肤品下海。景区市场 倡导减少使用一次性塑料袋（盒）；推行使用环保菜篮和可重复使用的环保袋；商户进行干湿垃圾分桶，由保洁员定时进 行回收；在市场附近设立湿垃圾资源化处理（堆肥）示范点，集中堆肥；倡导果蔬商户用水果下脚料制作环保酵素。民宿 在门口和前台有明确的标识显示为零废弃民宿，通过预定 平台、微信等渠道提醒客人该民宿为零废弃民宿；不提供一次性牙具等用品，客人需要时免费提供或者收取 费用并鼓励客人带走牙刷。且为不使用民宿洗漱用品的客 人提供奖励（例如积分、环保纪念品等）；提供洗手液或清洗剂，不使用小香皂，提供大瓶可反复灌 装的洗发水、护发素、沐浴露等洗护用品；住宿满三天或客人主动要求时才更换毛巾和床品；不主动免费提供任何其他一次性用品，如须刨、浴帽、梳 子等，先提供可循环使用的杯具；不提供一次性塑料杯，为客人提供非瓶装饮用水，例如直 饮水、饮水机等方式；餐厅 垃圾废弃物可以分为四大类，分别是可回收物、厨余垃圾、有害垃圾、其它垃圾；生活垃圾和污水不外泄，厨余垃圾做堆肥，海岛丰富的水果 残次品做环保酵素；倡导节约，购买食物不浪费。拒绝使用一次性塑料袋采购，倡导使用环保袋或者环保菜篮；鼓励旧物利用；在社交账号上宣传发布与零废弃、绿色旅行等相关的内容，对上岛客人做零废弃宣传，让游客理解海岛零废弃措施，并 倡议游客管理好在岛上旅游时产生的垃圾，做到垃圾不进入 环境。通用3)制定行动指南在海岛的不同的场景开展具体的零废弃项目时，需要给到相关方一个清晰的指引。制订行动指南时一定要从实际出发，要有前瞻性、可推广性和可操作性。如果将措施定得难以实施，则无法落实。各个场景的行动指南的制定，要依据3R原则，即Reduce（减量化），Reuse（再利用）和Recycle（资源化）。这三个R具有优先级，应最先开展减量化，从源头避免废弃物的产生；其次是再利用，通过改变物品的功能或使用者等方式进行二次利用；最后是资源化，将废弃物进行分类，再生成原材料。同时兼顾海岛生态友好和海洋环境友好，维护海岛生态平衡和生态多样性，保护海岛自然生态系统，关注污染物排海以及人类生活和生态环境的协同。依照以上原则根据各个场景产生废物的类型和特点去思考，如何能够从源头减少废弃物产生，如何延长产品的使用寿命，最终成为垃圾后怎么能够尽可能实现回收再生。为了既让实施者觉得容易入门，又有进一步的空间，可以在指南制订时设置基本措施和进阶措施，起到激励作用。下方是不同场景的一些基本的零废弃措施，供参考。1718零废弃海岛共建方零废弃海岛共建方5)宣传推广零废弃建设中，宣传推广十分重要。推广需要全方位、深层次、多样化。需要运用策略和方法，有效地传达给目标受众。在宣传工具的选择上，可以利用包括但不限于海报、视频、环保标识、宣传手册等等，巧用酵素、有机肥料等环保产品。在宣传方式上，对于这样具体的落地项目，线下的宣讲非常直接有效，可以直接进入到：学校、社区、市场、民宿、餐厅等场景进行面对面的宣传和沟通。而线上的传播也很重要，可以通过自运营网络公众号、小红书等手段，也可以鼓励相关方传播，借助与企业的合作，利用企业的自媒体账号进行传播。还可依托与政府一起推动建设绿色海岛为主题官方宣传。旅游景区内“游最美海岛做最美游客”倡导零废弃打卡点。湖南卫视披荆斩棘的哥哥栏目明星为零废弃海岛做宣传。2023年11月，央视少儿频道栏目组对海岛零废弃项目进行摄制。在民宿、餐厅、海岛家庭等场景，可以各选择3-5家作为试点，市场和景区等场景可以选择1-2家作为试点。可以通过公开招募的方式选择试点，找到有自主性愿意积极参与的业主，因为有了主观能动性才能保障项目的顺利推进。试点打造要遵循先易后难，从简到繁的原则，依照各场景的行动指南，先从容易入手的措施开始实施，然后在逐步提升。在这个过程中，要让试点相关人员充分理解采取各项措施的原因和作用。实施过程中遇到问题，要及时沟通和调整。试点打造的目的是探索出适用于实际情况的方案，因此要在试点实施的过程中定期总结，对方案进行修正调整，确保通过试点探索出的方案具有可操作性和可推广性。通过试点的成功，进一步推广到其他同类场景当中去，并打通不同场景，进一步打造出一个全面的系统性的海岛生活垃圾资源化处理的整体闭环模式。例如不同场景产生的有机肥，可以在海岛上的农田就地利用；不同场景的垃圾分类，也要有更统一的分类收运处置体系。4)具体实施在具体实施时，首先要从试点开始，摸索出适用于当地条件的方案后，再以点带面逐步推广。01040302第一步：选择试点第二步：试点打造第三步：总结与迭代第四步：打造闭环零废弃海岛志愿者第三章（排名不分先后）感谢为涠洲岛零废弃建设贡献的朋友们杨有云 徐小宸 薛敏 王拥政 谈恒立 冯耀辉 梁春妹 张英亮 刘志 罗浩 张景凤汪晓峰 张睿涵 黄国芬 阮明生 梁桂鉴 高强 高玉枝 许诺 刘胜南 李俊霖海岛守护侠小志愿队涠洲岛旅游区管理委员会涠洲镇人民政府北海民间志愿者协会涠洲镇竹蔗寮村民委员会涠洲镇公山村民委员会北海市海城区人民法院涠洲人民法庭北海新绎游船有限公司南宁市绿生活社会工作服务中心北海康辉国际旅行社有限公司广西疍家海岛田园综合体开发有限公司广西海洋科学院（广西红树林研究中心）广西旅发涠洲旅游投资有限公司广西旅发顺洁清洁服务有限公司涠洲岛海岸线度假酒店衔友阁珊瑚石小院芙罗拉私家花园度假民宿环岛咖啡涠洲岛南湾便民农贸市场侨银城市管理股份有限公司广西北海涠洲岛分公司零废弃海岛共建方文稿：许海鸥 殷宜 张淼设计：北海东西编撰设计万科公益基金会UNDP/GEF SGP小额赠款项目广西山河海自然保护基金会广西科学院 陈默 博士中国农业大学 李彦明 博士零废弃海岛支持方零废弃海岛建设智囊团张淼（R立方）吴纯（北京沃启公益基金会）零废弃专家1920零废弃海岛共建方零废弃海岛共建方零废弃海岛建设离不开社会各界的支持和参与。改善环境需要公众的行为改变，在我们共同奔赴的这趟公益旅程中，希望更多的伙伴与我们一起面对挑战，砥砺前行。涠洲岛零废弃海岛观光游览路线图

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中国铁道学会：2024中国盾构TBM隧道智能建造蓝皮书（46页）.pdf

I 目目 录录 前 言.1 一、盾构/TBM 隧道智能建造新兴发展.3（一）国家战略驱动智能化发展势在必行.3（二）隧道行业的转型升级需要智能化支撑.5（三）盾构/TBM 隧道建造技术发展突飞猛进.8（四）盾构/TBM 装备自主技术快速发展.10（五）盾构/TBM 隧道建造技术代纪形成.13 二、新一代信息技术和机器人技术深度赋能.17（一）传感器、5G、物联网技术.18（二）大数据技术.19（三）人工智能技术.19（四）BIM GIS 技术.20（五）机器人技术.21（六）云计算技术.22 三、盾构/TBM 隧道建造智能技术取得突破.22（一）智能感知竞相深化.23（二）智能设计有序推进.26（三）智能预制迈向成熟.27（四）智能掘进快速发展.29（五）智能安装纵深推广.31 II（六）智能构筑持续进步.33（七）智能环控大势所趋.34（八）智能运输初显效用.35（九）智能管控日臻完善.36 四、面临问题挑战及对策.38（一）问题与挑战.38（二）对策与建议.40 结束语.43 1 前前 言言 当今世界，人类正面临国际政治格局加速演变、全球经济增长放缓、产业变革日新月异、新一代信息技术和工业技术快速发展等巨大机遇与挑战，各行各业正经历着前所未有的变革与重塑。人工智能、大数据、云计算、5G 网络及机器人等新兴技术，正快速与传统行业深度融合，经济社会变革的磅礴大势已将建筑业推到转型升级的历史关口。隧道工程1是国民经济发展基础设施的重要组成部分，近5 年来中国年均建成隧道里程超 4000 千米，为铁路、公路、地铁、水利、能源、国防等事业发展提供了强力支撑。盾构/TBM法作为高度机械化的隧道施工方法，相较其他隧道施工方法具有安全、优质、高效的特点。近年来国外隧道工程采用盾构/TBM法修建的占比已超过 50%，而中国相应占比不足 15%，盾构/TBM 隧道在中国具有巨大的发展前景。本蓝皮书从上承勘察初步设计、下接运营维护的隧道智能建造关键环节，围绕隧道工程的动态设计与施工转型，全面展示了中国盾构/TBM 隧道智能建造的“智能感知、智能设计、智能预制、智能掘进、智能安装、智能构筑、智能环控、智能运输、智能管控”最新成果，并指明了其发展趋势，旨在为行业内外人士开展隧道智能建造研究与实践提供参考和借鉴。隧道行业“提质增效、绿色低碳”是盾构/TBM 隧道智能建 2 造追求的目标，伴随着新兴技术的深度赋能，在“交通强国”、“水安全保障”、“能源安全”等战略和“一带一路”倡议的引导下，中国必将进一步加快盾构/TBM 隧道智能建造技术全面深入发展，中国盾构/TBM 隧道智能建造已启动并蓄势远航。我们期待与各方携手共进，发展隧道行业新质生产力，为推动隧道行业高质量发展、建设中国式现代化、构建人类美好生活贡献智慧和力量。【注 1】本蓝皮书所指隧道工程包括交通隧道、输水隧洞、地下能源洞库工程。3 一、盾构一、盾构/TBM 隧道智能建造新兴发展隧道智能建造新兴发展 近二十年来，中国隧道建造行业得到了快速发展，隧道总里程已达 7 万千米，在建和在役隧道总规模世界第一。钻爆法、沉管法、盾构/TBM 法在铁路、公路等各类隧道建设中发挥巨大的作用。随着人工智能、云计算、大数据等新一代信息技术快速发展，盾构/TBM 隧道建造逐步走向数字化、智能化成为必然趋势。（一）国家战略驱动智能化发展势在必行（一）国家战略驱动智能化发展势在必行 智能建造是落实党中央重大决策部署的关键举措。智能建造是落实党中央重大决策部署的关键举措。党的十九大报告要求推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合。党的二十大报告中指出，实施产业基础再造工程和重大技术装备攻关工程，支持专精特新企业发展，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展。党的二十届三中全会提出，健全因地制宜发展新质生产力体制机制。通过深化改革，让传统产业“焕发新机”，使传统产业所蕴含的新质生产力有效释放。建筑业的智能建造带来的不仅仅是一种技术手段的革新，更是一场深刻的生产力革命，通过智能建造提质增效，能实现建筑业从劳动密集型向技术密集型转变、从粗放式向集约式升级。智能建造是落实国家高质量发展要求的必然选择。智能建造是落实国家高质量发展要求的必然选择。2020 年住房和城乡建设部、国家发展改革委、科技部等 13 部委联合印发关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见明 4 确提出，要围绕建筑业高质量发展总体目标，以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系。到 2025 年，中国智能建造与建筑工业化协同发展的政策体系和产业体系基本建立，建筑产业互联网平台初步建立，推动形成一批智能建造龙头企业，打造“中国建造”升级版。到 2035 年，中国智能建造与建筑工业化协同发展取得显著进展，建筑工业化全面实现，迈入智能建造世界强国行列。因此，建筑行业智能化建造是高质量发展的必然选择。智能建造是推动建筑业市场转型升级的迫切需求。智能建造是推动建筑业市场转型升级的迫切需求。随着市场环境和竞争模式的变化，建筑业转型迫在眉睫，从传统的劳动密集型作业模式向机械化、智能化作业模式转变，是科技进步与行业发展相互交融的深刻变革。从建筑业从业人员结构看，2016 年到 2023 年，建筑业大龄从业者占比与年轻从业者占比呈明显剪刀差，建筑工人的老龄化趋势明显；从专业技术人才培养看，即使在全国高校持续扩招的大趋势下，土木工程专业招生吸引力逐年下降，2020 年到 2024 年，土木工程专业类的计划人数占比从3.4%下降至2.92%。智能建造在安全质量管控、效率效益提升、劳动强度降低、产业协同创新等方面都具有极强的优势，是建筑行业未来的发展趋势，更是当前建筑市场转型升级的迫切需求。5 图图 1 建筑行业从业人员年龄构成变化趋势建筑行业从业人员年龄构成变化趋势 图图 2 全国本科普通批土木类专业计划招生人数全国本科普通批土木类专业计划招生人数（二）隧道行业的转型升级需要智能化支撑（二）隧道行业的转型升级需要智能化支撑 中国隧中国隧道建设规模持续增长。道建设规模持续增长。2013 年到 2023 年底，铁路隧道运营里程从 8939 千米增长至 23508 千米，平均年增长率约 10.15%；公路隧道运营里程从 9606 千米增长至 30231.8 千米，平均年增长率约 12.15%；城市轨道交通运营里程从 2746千米增长至 8668 千米，平均年增长率约 12.18%（数据来源：中国土木工程学会隧道及地下工程分会、交通运输行业发展统计公报等）。6 图图 3 近近 10 年中国隧道建设规模发展年中国隧道建设规模发展“一带一路”倡议加速中国隧道行业走向国外。“一带一路”倡议加速中国隧道行业走向国外。1998 年，中国隧道施工企业进入新加坡地铁盾构隧道建造市场；随着2013 年 9 月习近平主席提出共建“一带一路”倡议，中国隧道行业大步伐进入国外市场。2013 年，承担了全长 19.2 千米的“中亚第一长隧”卡姆奇克隧道建设，该隧道是丝绸之路重要国际运输走廊“中国一中亚一欧洲”的关键性工程。2015 年，承建了全长约 24 千米的以色列特拉维夫轻轨红线，该工程是以色列建国以来最大的政府特许基础设施建设项目，全部采用中国盾构施工装备及技术；2017 年，承建新加坡 C885 等多个地铁项目，全面展示了中国盾构隧道技术。2018 年在欧洲参与建设首个地铁工程莫斯科地铁第三换乘环线西南段项目。2021 年，采用中国制造的世界最大直径的 TBM 修建格鲁吉亚南北公路古多里隧道，用时32个月完成8.86千米的隧道建设；2021 年，承建孟加拉国首条水下隧道卡纳普里河底隧道，也是南亚首个采用盾构法建设的水下大直径隧道项目。“一带 7 一路”倡议为中国盾构/TBM 隧道建造技术在国外的全面拓展带来了机遇。a）乌兹别克斯坦卡姆奇克隧道 b）莫斯科地铁第三换乘环线西南段 c）格鲁吉亚 KK 公路隧道 d）孟加拉卡纳普里河底隧道 图图 4 中国修建的典型国外隧道中国修建的典型国外隧道 盾构盾构/TBM 法隧道建造前景广阔。法隧道建造前景广阔。相比传统隧道人工建造工法，盾构/TBM 机械化程度高，隧道施工环境更优、劳动强度更低。国内盾构/TBM 法隧道已涉及铁路、公路、地铁、水利水电、能源等领域，据不完全统计已累计建设隧道长度 8708 千米。国内地铁区间隧道建设盾构法施工占比超过 90%以上，水下隧道盾构法施工占比超过 70%。同时，盾构/TBM 法隧道建造的工程隐蔽性缺陷更少，成型隧道结构质量更容易保障；施工扰动更小，施工排污更少，施工环境影响更低；从隧道建造 8 全生命周期看，盾构/TBM 法隧道建造的工程综合造价与效用更具优势。伴随着机械化、自动化的发展，近年来，国外隧道工程采用盾构/TBM 法的占比超过 50%，中国不足 15%，盾构/TBM 法将成为未来隧道修建主要工法，具有广阔的应用前景。隧道建造行业数智赋能具有迫切需求。隧道建造行业数智赋能具有迫切需求。隧道工程具有地质的不确知性、理论的模糊性、过程的变异性、措施的时效性等四大特性，决定了隧道工程的不确定性，使得隧道建造的安全风险高、工程成本与建造效率难以准确把控，隧道设计与施工具有复杂性与艰巨性。另一方面，隧道施工是在相对窄长狭小的地下空间进行，工作环境相对恶劣，工作质量难以精细把控。隧道行业常态化倡导的“动态设计、动态施工”更能说明隧道的不确定性，而智能化就是解决不确定问题的有力武器，在隧道行业“自感知、自决策、自操控”的盾构/TBM 隧道智能建造技术成为必然的发展趋势。（三）盾构（三）盾构/TBM 隧道建造技术发展突飞猛进隧道建造技术发展突飞猛进 中国盾构中国盾构/TBM 隧道建造技术迅猛崛起。隧道建造技术迅猛崛起。东北阜新煤矿采用手掘式盾构修建疏水巷道，揭开了中国盾构施工技术从无到有的历史。因各种原因，在上世纪九十年代之前，中国盾构/TBM隧道施工主要是依靠国外团队，天生桥二级水电站引水隧洞、万家寨引黄入晋隧洞工程、引大入秦工程均是引进国外设备和国外施工队伍进行建造。上世纪九十年代以后，中国盾构/TBM 9 隧道建造技术进入自主阶段，特别是西康铁路秦岭隧道自主施工创造了 TBM 最高月进尺 531 米，平均月进尺 310 米的好成绩，大幅提升了中国盾构/TBM 施工技术的自信心。进入 21 世纪，使用多种类型盾构/TBM（土压平衡盾构、泥水平衡盾构、多模式盾构、敞开式 TBM、护盾式 TBM）建造的隧道如雨后春笋般涌现，开挖断面从 2.5 米（淮河能源张集矿北区）到 17.5米（济南市黄岗路穿黄隧道），使用地域从陆地延伸至水域（武汉长江隧道、汕头海湾隧道等）；隧道断面既有常规的圆形，也有马蹄形、矩形等异形断面（蒙华铁路白城隧道为马蹄形断面，郑州纬四路下穿中州大道隧道为矩形断面）。从完全依靠国外团队建造到完全自主建造，中国已掌握了盾构/TBM 隧道施工技术，隧道建造技术水平进入世界前列。a）淮河能源张集矿北区矿用 TBM b）海太长江隧道 10 c）武汉长江隧道 d）蒙华铁路白城隧道 图图 5 典型盾构典型盾构/TBM 隧道工程隧道工程（四）盾构（四）盾构/TBM 装备自主技术快速发展装备自主技术快速发展 从国外引进到联合制造。从国外引进到联合制造。盾构始于英国，发展于日本、德国。早在 20 世纪 60 年代中国已经开始盾构研制之路，1965 年中国制造出第一台 TBM，比国外晚了 120 年，由于基础工业落后、技术差距大，装备整机性能不足。1985 年，为建设天生桥二级水电站引水隧洞工程，首次引进美国罗宾斯公司制造的敞开式 TBM，直径为 10.8 米，中国开启了全断面隧道掘进机装备引进之路。随后在西康铁路秦岭隧道引进了德国维尔特 TBM、在广州地铁 3 号线大汉区间引进海瑞克复合盾构等。2007 年，为掌握先进的盾构/TBM 装备制造技术，依托广深港狮子洋隧道、北京直径线隧道等工程，中国与法国 NFM 开展装备联合研制，制造了 6 台直径 11.18 11.8 米盾构，初步掌握了大直径泥水盾构制造技术。11 图图 6 国外引进国外引进 TBM 图图 7 联合研制泥水盾构联合研制泥水盾构 从自主制从自主制造到快速发展。造到快速发展。为确保装备自主可控，通过国家“863”计划开展复合盾构立项研究，至 2008 年研制国产首台复合盾构“中铁一号”，成功应用于天津地铁 3 号线，实现盾构自主研制从 0 到 1 的跨越，拉开国产盾构的序幕。随后通过国家 863、973、国家重点研发计划等系列重大科研项目支持，攻克了盾构/TBM 整机选型、刀盘刀具设计制造、2.6-8 米主轴承制造等关键技术。依托吉林引松供水研制国产首台 TBM，依托汕头苏埃通道研制国产首台超大直径常压换刀泥水盾构，依托广州地铁 7 号线研制了三模盾构，依托蒙华铁路白城隧道研制首台马蹄形盾构，依托深江铁路珠江口隧道研制最大工作水压（116 千帕）的盾构，依托崇太长江隧道研制国产首台智能盾构，依托海太长江隧道研制国产最大直径（16.64 米）盾构。12 a）国产首台复合盾构 b）国产首台 TBM c）国产首台马蹄形盾构 d）国产首台超大直径盾构 e）国产首台三模盾构 f）国产水压最大的泥水盾构 g）国产首台具备自主掘进盾构 h）国产最大直径盾构 图图 8 典型国产盾构典型国产盾构/TBM 装备装备 13 盾构盾构/TBM 产销稳居全球首位。产销稳居全球首位。目前，中国已经成为全球盾构/TBM 最大的生产国和最大的市场。“十三五”时期中国基础设施建设需求大幅增加，盾构/TBM 年生产数量在 20152017 年呈突破式增长，至 2022 年全年生产数量突破 700 台，年市场销售金额约 243 亿元。应用领域从传统的交通、水利水电拓展到矿山、储能、综合管廊等新型领域。中国盾构/TBM 装备已经出口海外约 40 个国家和地区，设备多项性能在海外客户评价中名列前茅，积累了丰富的业绩和国际行业认可度，大国重器成为响当当的“中国品牌”。图图 9 20152023 年中国盾构年中国盾构/TBM 年生产总量年生产总量（五）盾构（五）盾构/TBM 隧道建造技术代纪形成隧道建造技术代纪形成 盾构盾构/TBM 隧道工厂化作业隧道工厂化作业特点特点，是隧道建造新代纪形成是隧道建造新代纪形成的基础的基础。结构件工厂化和工序模块化是盾构/TBM 法施工中的重要特点。结构件生产从传统的现场施工转变为在工厂内进行标准化、规模化生产，如针对管片生产，实现管片钢筋笼加工、模具清理、喷涂脱模剂、混凝土浇筑、振捣、抹面、蒸养等工 14 序自动化，对于提高管片生产效率、保证产品质量、降低生产成本具有重要意义。工序模块化将施工中各个工序进行拆分，更加灵活地调整生产流程、实现机械配套、减少现场施工时间，与传统隧道施工方法相比较，盾构/TBM 法具有施工工序标准化、装备运行自动化等优点，为隧道建造转型升级提供了良好的基础条件，推动了隧道建造数智时代的到来。国外盾构国外盾构/TBM 智能建造智能建造技术不断发展，隧道数智建造时技术不断发展，隧道数智建造时代已经开启代已经开启。国外，隧道建造技术也在向智能建造方向发展，在隧道 结构拼 装方面，2015 年法国 布依格（Bouygues Construction）团队研发了 Atlas 管片自动拼装系统，在英国高速铁路二期（HS2）Chilterns 隧道应用验证显示，其运行过程中仍需人工监控，最后的验收和检查阶段也需要人来完成，从自动化到无人化的最后一步始终难以迈出；在智能掘进系统研发方面，2016 年，马来西亚 MMC Gamuda 公司开始研发 A-TBM系统，搭载在“Betty”号和“Dorothy”号盾构上，据报道在澳洲悉尼地铁西线成功应用。总体看，国外盾构/TBM 智能建造技术正处于不断研究和发展中，隧道建造数智时代已经开启。15 a）Dobydo 管片定位机器人 b）Atlas 管片自动拼装系统 图图 10 法国布依格团队研发管片安装机器人法国布依格团队研发管片安装机器人 a）“Betty”号盾构始发 b)A-TBM 系统架构示意图 图图 11 马来西亚马来西亚 MMC Gamuda 公司研发公司研发 A-TBM 系统系统 专业人才培养体系正在形成专业人才培养体系正在形成，推动了中国隧道建造新代纪，推动了中国隧道建造新代纪发展发展。中国在智能建造 24 个试点城市支持有关单位启动建设39 个智能建造科技创新平台，其中国家级平台 2 个、省部级平台 19 个，颁布实施 47 项智能建造相关标准、定额和导则，内容涉及建筑信息模型（BIM）、建筑机器人、智能建造项目评价等方面，其中建筑机器人补充定额已在 6 个城市落地实施。有 99 所高校开设智能建造专业或方向，2022 年招生 3562 人，2023 年招生 5539 人。一批大型建筑企业、大学、科研院所及装备制造商等积极布局智能建造，建立研发平台、储备人才队 16 伍、实施项目研发，一些已在特定领域形成独特的技术优势。专业人才的体系培养，促进了中国隧道建造数智时代的发展。中国中国盾构盾构/TBM 隧道建造技术隧道建造技术蓬勃发展，隧道建造蓬勃发展，隧道建造代纪代纪不不断进步断进步。中国盾构/TBM 隧道建造技术从手掘式、机械化起步，不断向前发展；在计算机技术和电液控制技术推动下，盾构/TBM 隧道建造技术迅速迈入自动化时代；随着中国盾构/TBM隧道建造核心装备与施工关键技术取得重大突破，在新一代信息技术、高端装备制造技术的驱动下，盾构/TBM 隧道建造技术已跨入数智化时代。总体来讲，中国盾构/TBM 隧道建造技术可以划分为机械化、自动化与智能化三个时代九个纪元，目前，盾构/TBM 隧道智能建造技术处于快速发展阶段。表表 1 中国盾构中国盾构/TBM 隧道建造技术代纪划分隧道建造技术代纪划分 时代时代 纪元纪元 技术特征技术特征 里程碑标志里程碑标志 开启开启 年份年份 机械化 时代 初创纪（J1）手掘式盾构研制应用，网格气压盾构研制应用，半断面插刀盾构研制应用。阜新煤矿疏水巷道、上海打浦路越江公路隧道北京地铁复-八线区间。1953 年 机械纪（J2）加泥式土压盾构研制应用。上海市南站过江电缆隧道 1987 年 自动化 时代 引进纪（Z1）盾构/TBM 隧道建造技术，进应用。天生桥二级水电站引水隧洞。1985 年 研发纪（Z2）盾构/TBM 国产化突破 天津地铁 3 号线、吉林引松供水工程。2008 年 多元纪（Z3）多类型多模式盾构/TBM研制应用。蒙华铁路白城隧道（首台马蹄形盾构）、汕头海湾隧道（首台超大常压泥水盾构）、广州地铁 7号线（首台三模盾2014 年 17 构）。数智化 时代 数联纪（SZ1）工程多要素群组互联，辅助掘进、辅助安装、故障诊断。建成行业工程大数据平台，辅助掘进系统 在上海机场联络线工程应用。2016 年 数智纪（SZ2）形成“智能感知、智能设计、智能预制、智能掘进、智能安装、智能构筑、智能环控、智能运输、智能管控”隧道建造技术体系。智能掘进 I-TBM(Intelligent TBM Boring System)系统在崇太长江隧道成功应用。2024 年 数智纪（SZ3）感知-决策-运算-执行全系统协同，自监测-自诊断-自决策。建成行业“隧道云”。数智纪（SZ4）隧道基础通用大模型应用，隧道建造生成式人工智能。发布“隧道”大模型。备注：表中“J”、“Z”、“SZ”分别为机械化时代、自动化时代、数智化时代的简称代号。二、新一代信息技术和机器人技术深度赋能二、新一代信息技术和机器人技术深度赋能 中国的新一代信息技术产业和机器人产业在技术创新、总体规模效益等方面均取得显著的进展和成就，为隧道行业深度赋能奠定坚实的基础。在新一代信息技术产业方面，已建成全球规模最大的 5G 网络，在人工智能、量子信息、高性能计算等前沿技术研发中处于全球领先地位，市场规模已达 26.8 万亿元。在机器人产业方面，不断突破多元信息融合感知、人机自然交互等前沿技术，减速器、控制器、伺服系统等关键部件的国产化进程加速，已连续 11 年成为全球最大的工业机器人市场，近三年新增装机量占全球一半以上。18（一）传感器、（一）传感器、5G、物联网技术、物联网技术 传感技术促传感技术促进隧道建造智能感知。进隧道建造智能感知。近年来，中国智能传感器产业发展迅猛，其普遍具备的高精度测量、高分辨率识别、高度环境适应性、高度运行可靠性等优势特性。地质探测、激光雷达扫描、沉降监测、正射影像技术、测绘航空摄影及摄影测量与遥感等技术，实现了地质、环境全面感知探测。压力、位移、流量、精准定位等高精度工业传感器，助推隧道装备等多资源要素动态实时感知。5G 通讯技术解决隧道建造狭小空间数据传输难题。通讯技术解决隧道建造狭小空间数据传输难题。5G 技术作为第五代移动通信技术，是目前移动通信领域中最先进的技术，它的特点是高速、低延迟、大容量、高可靠和广覆盖等。隧道建造临时性强、场地分布分散、隧道空间狭小，5G 技术保障了盾构/TBM 隧道工程工业物联网信号传输问题。物联网提供隧道智能建造工业互联基础。物联网提供隧道智能建造工业互联基础。物联网是把集成化的智能感知器件与移动互联网融为一体，实现对客观世界的全面感知、信息传输、数据的智能化处理，是连接物理世界、具有感知功能、实时可靠的物理网络体系。国内施工企业基于物联网技术开发企业级盾构/TBM 信息化工程管理系统，隧道掘进机及智能运维全国重点实验室研发集“智能监控、综合分析、协同管理、风险防控、辅助掘进”等于一体的盾构/TBM 工程大数据管理应用平台，有力推动隧道智能建造技术发展。19（二）大数据技术（二）大数据技术 中国大数据产业蓬勃发展。中国大数据产业蓬勃发展。中国大数据产业发展迅速，融合应用不断深化，增强了对经济社会的创新驱动作用。大数据技术产品水平持续提升，大数据基础类技术供应商数量、产品功能、大规模部署能力和自主研发能力持续进步；大数据行业应用不断深化，电力、铁路、交通、石化等实体经济领域龙头企业不断完善自身大数据平台建设，持续加强数据治理，构建起以数据为核心驱动力的创新能力。隧道工程大数据基础正在形成。隧道工程大数据基础正在形成。隧道工程大数据系统功能架构基本完善，形成了包括多源数据稳定采集传输、可靠存储、融合分析和多场景应用在内的完整架构。隧道施工信息感知手段形成体系，传感测量设备在隧道建造装备、地质、环境、结构大量部署，实现对设备状态、运行环境、地质条件、建造质量全方位的监测。（三）人工智能技术（三）人工智能技术 人工智能（人工智能（AI）技术深刻变革产业新质生产力形成。）技术深刻变革产业新质生产力形成。AI 技术以机器学习算法理论为基础，以智能感知技术、计算机视觉、自然语言处理、智能控制与决策为突破，以人工智能架构与系统、人工智能开发工具、人工智能框架和智能芯片等为工具及平台，实现“AI ”产业赋能。当今世界，AI 技术正深刻改变工业改革，赋能装备生产自动化、预测性维护、个性化服务、20 决策支持等，推动产业升级与经济结构调整。隧道建造已经站在转型关口，AI 赋能必将推动隧道建造新质生产力形成。AI 技术已经推动隧道建造快速发展。技术已经推动隧道建造快速发展。AI 技术驱动的施工管理系统通过分析施工数据，自动调整施工计划、优化人力资源分配，不仅提高作业效率，也有效缩短工期、节约费用。利用传感器和物联网技术，施工现场的实时数据被及时收集和分析，确保施工进度的高效推进。在设备安全管理方面，AI 系统实时监控施工装备运行数据，对设备故障和异常及时预警，保障设备长期稳定运行。利用深度学习算法的 AI 监测系统分析施工现场的监控视频，能够迅速识别违规操作并及时发出警报，保障工人的安全和施工环境的稳定。（四）（四）BIM GIS 技术技术 BIM GIS 助推“空天地隧”一体化多维场景构建。助推“空天地隧”一体化多维场景构建。整合数字地模、影像、规划、钻孔等大场测绘地质信息模型、线路、隧道等 BIM 模型，实现隧道与各类数据实时交互，提升项目工可、初设及施工阶段中的方案比选决策效率，直接关联经济属性，实现隧道设计与投资协同控制。构建全阶段多专业设计闭合环，支撑隧道建造正向设计。构建全阶段多专业设计闭合环，支撑隧道建造正向设计。以 BIM 模型 GIS 球坐标驱动，全过程场景交互，隧道构建定向驱动、参数化建模、结构分析计算、绘图算量一站式同步集成设计等贯通隧道设计全流程，构成完整的设计闭环。以全新 21 三维为内核，多专业协同平纵横设计、标准化结构参数、内部构件、智能交切硐室及衬砌、打破洞内低效壁垒驱动机电高效设计、联动运营数字化设计交付，支撑复杂隧道正向多维设计。优化时序场景匹配设计与隧道设计优化时序场景匹配设计与隧道设计/运维全面协同。运维全面协同。根据BIM 模型及现状地形地貌模型，添加隧道建设进度，完成建设全周期时序模拟，导入监测数据，整合“时空人”维度下的关键工序及控制节点，支撑设计优化。基于模型底座，优化构建隧道运维机电布局与后期维护，助力隧道项目高品质工程建造。（五）机器人技术（五）机器人技术 机器人技术机器人技术的快速发展加快了各行业的应用。的快速发展加快了各行业的应用。机器人技术的目标是设计可以帮助和协助人类的机器，可以替代人类并复制人类行为，特别在一些危险、繁重环境，机器人具有广泛优越性。当前，工业机器人技术主要集中在了日本和欧洲。在日本，它的关键部件如减速器遥遥领先，并且已经形成了很强的技术壁垒；德国的工业机器人原材料、本体零部件具有很大的优势；在中国，机器人产业还处于稳步追赶阶段，但各行各业应用势头正盛。机器人是隧道智能建造装备的重要组成部分。机器人是隧道智能建造装备的重要组成部分。盾构/TBM隧道智能建造，装备智能化是关键。对于自动检测与环境感知方面，需要高精度位移、激光测距、避障、接近开关、限位开关等检测元件，测量并校验相关数据，构建位置与环境关系模 22 型。对于重载伺服位移反馈控制方面，需要根据控制指令，实现伺服油缸、伺服马达等执行元件高精度控制，多自由度柔性结构关节灵活运动，多系统要素协同。机器人技术将贯穿盾构/TBM 隧道智能建造全部环节，比如仓内检测机器人、刀具更换机器人、管片安装机器人等技术亟待突破。（六）云计算技术（六）云计算技术 中国超级计算机已达到世界先进水平。中国超级计算机已达到世界先进水平。超级计算机得到快速发展，“天河一号”、“天河二号”、太湖之光等最新成果夯实了中国信息产业基础。分布式集群存储计算，已经深入中国各个专业，隧道智能建造巨量数据融合、存储、计算、分析、处理与应用发布，具备良好的硬件基础。云计算体系提供“隧道”大模型构建条件。云计算体系提供“隧道”大模型构建条件。云计算正在成为信息技术产业发展的战略重点，中国云计算市场规模位居全球第二，仅次于美国。2024 年云计算白皮书显示，2023 年中国云计算市场规模达到 6165 亿元，同比增长 35.5%，依然保持着较高的增长活力。云计算是分布式计算的一种，提高了资源利用效率和灵活性，高性能云计算为盾构/TBM 隧道智能建造大模型构建提供了条件。三、盾构三、盾构/TBM 隧道建造智能技术取得突破隧道建造智能技术取得突破 随着中国信息技术发展，2010 年以来一些大型国企构建盾构/TBM 施工结构化数据库，开发了信息化工程管理系统。2016 23 年，隧道掘进机及智能运维全国重点实验室（前身为“盾构及掘进技术国家重点实验室”），基于分布式集群架构，创建行业盾构/TBM 工程大数据中心，信息涵盖地质、环境、装备、姿态、结构等多方面，当前数据存储已超 700 个隧道工程，奠定行业发展基础，隧道智能建造开启了新篇章。图图 12 盾构盾构/TBM 工程大数据中心工程大数据中心 经历多年攻关，突破了工程多要素数据交互融合治理、云端关键参数预测、边缘互馈算法、模糊控制等技术，逐步形成了以盾构/TBM 工程大数据为支撑，包含“智能感知、智能设“智能感知、智能设计、智能预制、智能掘进、智能安装、智能构筑、智能环控、计、智能预制、智能掘进、智能安装、智能构筑、智能环控、智能运输、智能管控”智能运输、智能管控”为一体的盾构/TBM 隧道智能建造技术体系。（一）智能感知竞相深化（一）智能感知竞相深化 盾构/TBM 隧道智能建造高度依赖于智能感知技术，随着地质雷达、激法极化、微震监测、HSP 地质预报等探测设备在盾构/TBM 装备集成搭载，以及隧道结构的无损检测、光纤监测、自动化变形监测的现场应用，目前各种感知技术的智能化 24 都在深化发展。在国家重点研发计划项目“智能互联装备的网络协同制造/运维技术”支持下，行业形成盾构/TBM 制造/运维感知总体解决方案，推动了盾构/TBM 隧道智能感知的互联互通应用。地质感知技术取得创新突破。地质感知技术取得创新突破。高分辨率卫星遥感影像、无人机航测、北斗 GNSS RTK 测量等技术，在勘察设计阶段“空、天、地”三位一体综合应用。合成孔径雷达（SAR）成像技术，具备全天候、高分辨率成像、地表穿透以及大范围监测能力，对基础设施形变、沉降等关键参数进行监测。研发搭载 HSP 探测、高密度电法、激发极化法技术，开展装备集成式应用。利用岩渣图像地质识别、盾构/TBM 掘进参数地质反演技术也取得局部突破，支撑动态设计、支护方案设计等，初步显现效应。PHM 技术逐步推广应用。技术逐步推广应用。采用故障预测与健康管理 PHM（Prognostics and Health Management）技术，采集主驱动等核心部件油液质量、温度状态、振动信号等数据，实时传输到工程大数据平台，建立盾构/TBM 设备状态综合数据库。采用机理判断与深度挖掘相互融合的方法，研发盾构/TBM 在线 PHM 系统，逐步实现盾构/TBM 隧道建造装备全寿命健康诊断与管理。25 图图 13 盾构盾构/TBM 故障数据趋势分析与预警故障数据趋势分析与预警 研制隧道结构感知检测机器人。研制隧道结构感知检测机器人。研发隧道智能综合检测车，采用模块化设计理念，搭载汽车底盘、轨道平板车等载体，集成基于机器视觉技术的隧道结构机器视觉智能监测系统。具备隧道衬砌结构内部病害，表观病害，几何空间形变一体化智能检测与隧道结构竖向位移、水平位移、净空收敛变形实时监测等功能。在隧道工程建造施工、竣工验收、运营期等多阶段质量检测推广应用。图图 14 隧道智能综合检测车隧道智能综合检测车 26（二）智能设计有序推进（二）智能设计有序推进“动态设计”是隧道行业的重要特点，以 BIM GIS 为数据载体，采用数字化技术和正向设计方法，行业研发盾构/TBM 隧道工程 BIM 协同智能设计软件，稳步推进隧道工程智能设计示范应用，实现工程项目设计成果的数字化交付，及各参与方全专业之间数据高效共享，开创了“一图掌全域、一模用到底”新局面，借助智能感知的大量有效数据，稳步推进隧道工程智能动态设计示范应用，使得设计质量和效益得到有效提升。自主研发数字化智能化设计软件。自主研发数字化智能化设计软件。创新应用模块化三维设计理念，研发企业级隧道工程 BIM 协同设计平台，自主开发盾构/TBM 隧道综合设计系统，包含隧道洞口、隧道竖井/斜井选址三维场景方案设计、隧道地质设计等；研发盾构管片设计及预埋槽道排布设计系统，包含预埋槽道管片拼装算法分析数字化、智能化设计软件等，搭载到云平台上实现全专业协同、全过程控制、全参数化智能设计。智能设计工程示范应用稳步推进。智能设计工程示范应用稳步推进。“BIM GIS”隧道智能设计技术在工程建造设计/施工集成应用，形成了盾构/TBM 隧道结构参数化、数字化设计一键成图、工程量自动统计数字化提取技术，与盾构隧道管片轻量化设计、新型管片接头设计、智能拼装技术。实现隧道工程建造设计/施工数据共享和信息化管理。在高速铁路、轨道交通等隧道建造应用，大幅提升设计 27 效率和成果质量。图图 135 隧道管片智能设计建模隧道管片智能设计建模（三）智能预制迈向成熟（三）智能预制迈向成熟 在新兴技术带动下，传统隧道预制混凝土结构件（管片、底部弧形件、中隔墙等，以下简称“构件”）生产向自动化、数智化方向发展。通过数据驱动各类数控加工设备，推进构件生产过程标准化和精细化，实现预制构件工厂生产线智能化升级。隧道构件钢筋骨架全流程生产标准化。隧道构件钢筋骨架全流程生产标准化。结合传感器、机器视觉、BIM、物联网、数字孪生等技术，研制预制混凝土构件钢筋骨架加工成套机器人、钢筋自动剪切生产线、智能钢筋弯箍机、自动机械手臂、自动阶梯上料传送辊道等智能设备，实现钢筋智能上料、智能传输、智能弯曲与弯弧，形成预制混凝土构件智能生产标准技术体系。28 图图 16 构件钢筋骨架标准化生产构件钢筋骨架标准化生产 建成隧道构件绿色智能生产线。建成隧道构件绿色智能生产线。研制“模具开合-清理-喷涂-浇筑-收面”自动生产线，创新应用绿色蒸汽发生装置实现隧道构件蒸养，建立构件“出窑自喷淋 水质自监测”日常 28 天标准养护机制，形成了管片绿色流水生产线，保障管片 PC 构件成品质量。应用智能清模、喷涂、抹面机器人，实现结构件钢筋笼加工、入模，模具清理、喷涂脱模剂，与混凝土浇筑、振捣、抹面等全工序自动生产。图图 17 管片绿色流水生产线管片绿色流水生产线 构建隧道构件加工数字孪生工厂。构建隧道构件加工数字孪生工厂。采用二维码信息标签标识隧道构件钢筋笼与构件成品身份，通过手机APP扫码和RFID 29 专用设备实时检查成品生产信息，实现隧道成品构件生产过程质量追溯。通过传感器、视觉算法、BIM 建模及物联网，建立构件数字化孪生工厂，实现构件生产全过程协同，数智化管理。图图 18 隧道预制混凝土构件智能工厂隧道预制混凝土构件智能工厂（四）智能掘进快速发展（四）智能掘进快速发展 行业进行了盾构/TBM 智能掘进的探索研究，研发了 TBM-SMART、同步推拼、辅助巡航等辅助掘进系统。隧道掘进机及智能运维全国重点实验室研发盾构/TBM 智能掘进控制系统（Intelligent TBM Boring System,简称 I-TBM 系统），实现主动参数自预测、仓内压力自适应、姿态运行自巡航、环流出渣自调整与异常事件自熔断，开展工程常态化应用。形成新一代盾构形成新一代盾构/TBM 智能掘进控制架构。智能掘进控制架构。采用 5G 通信、物联网技术研发盾构/TBM 边缘终端，形成云端大数据预测，边缘反馈控制，终端精准执行的新一代盾构/TBM 智能运行控 30 制新模式。边缘服务器集成云-端双向通讯熔断保障机制，确保云端模型动态部署，预测数据实时传送，通讯中断短时支撑。图图 19 云边端盾构云边端盾构/TBM 智能掘进控制架构智能掘进控制架构 突破分类地层数据预测算法。突破分类地层数据预测算法。以安全可控、掘进高效、保障质量、成本可控为 目标，采用装备运行机理与机器学习数据挖掘融合方法，构建不同地层掘进、姿态等主动参数预测、被动参数预警与异常事件预报熔断中小模型算法体系。掘进更高效，姿态更精准，隧道建造质量可保障。图图 20 盾构智能掘进控制系统盾构智能掘进控制系统参数预测参数预测 31 形成智能掘进控制技术。形成智能掘进控制技术。建立了复杂工况执行元件开环动力学建模，设计模糊控制器算法，柔顺性控制掘进负载水平；提出多执行机构局部限制自由度的姿态控制算法，保障掘进姿态动态精准调整。突破多要素互馈环流出渣系统控制技术，实现了仓内压力自适应，掘进-出渣自调整。图图 21 盾构智能掘进控制系统姿态控制盾构智能掘进控制系统姿态控制（五）智能安装纵深推广（五）智能安装纵深推广 隧道结构预制拼装成为行业发展趋势，拼装机器人成为行业研究热点。隧道环向管片、纵向中隔墙、水沟电缆槽与底部弧形件等构件安装，已经形成了标准化体系，显著提高了隧道工程质量、修建速度与降低综合成本。形成管片吊运装智能化作业流程。形成管片吊运装智能化作业流程。采用激光定位、视觉识别、自动联锁等技术，实现管片运输“视觉自定位-控制自启动-作业自运行”的全流程无人操作。研发了管片安装自编排技术，32 突破了管片安装激光信号预处理，视觉滤波、图像干扰处理、激光测量定位技术，实现其他管片智能定位与K块安装粗调整，定位精度达到厘米级。辅助管片安装系统，降低操作人员劳动强度，提高了作业效率，为管片无人安装奠定基础。a)管片智能吊运 b）管片自主编排 c）管片智能辅助安装 图图 22 管片管片吊运装机器人技术应用吊运装机器人技术应用 研制隧道预制构件安装机器人。研制隧道预制构件安装机器人。研制的隧道弧形件机器人采用穿行式结构，突破绝对坐标定位、位姿调整反馈、六自由度精准控制技术；研制的中隔墙机器人，突破 AI 视频高精度定位、大负载柔性抓举与小惯性大角度翻转技术；实现了隧道附属构件精准拼接、无人安装。a）中隔墙智能拼装机器人 b）弧形件拼装机器人 图图 23 隧道预制结构拼装机器人隧道预制结构拼装机器人 33（六）智能构筑持续进步（六）智能构筑持续进步 在盾构或敞开式 TBM 隧道结构二次衬砌方面，隧道混凝土构筑台车向数字作业、自动控制与数智能化监控方向发展。隧道二衬拱部预制拼装新技术正在探索，随着新工艺、新工法与新技术的实现，隧道智能构筑将进一步发展。研制新型盾构研制新型盾构/TBM 隧道智能衬砌台车。隧道智能衬砌台车。智能衬砌台车具备智能姿态管控、智能浇筑管控、智能振捣管控等功能。在姿态调整方面，可以自动定位、自动搭接、自动封堵、模板应力监控；智能浇筑管控可以实现浇筑位置监测、浇筑换位控制、模板斜面注浆等；根据工况情况，实时控制振捣时间，实现自动振捣，提升振捣效率和密实度。开发数智化管控系统，实现构筑全面管控。图图 24 新型新型 TBM 隧道智能衬砌台车隧道智能衬砌台车 探索隧道二衬拱部预制拼装技术。探索隧道二衬拱部预制拼装技术。采用拱部整体预制安装与边墙现浇模筑相结合施工方法，结合拱部预制拼装施工工艺特点，形成“先墙后拱，预制块后退式纵向滑移拼装”施工工艺。开发悬臂边墙衬砌钢筋安装工艺与混凝土浇筑质量控制方 34 法。建立拱部预制块运输、吊升、平移、安装、纵向预紧等全过程拼装控制标准，实现拱部预制块高精度拼装。图图 25 隧道二衬拱部预制拼装隧道二衬拱部预制拼装（七）智能环控大势所趋（七）智能环控大势所趋 以“绿色节能、减碳增效、避灾减灾”为目标，保障盾构/TBM 隧道建造作业环境，坚持“以人为本”建造理念，保障施工人员身心健康，防控有害气体引发工程风险，形成了盾构/TBM 隧道智能环境监测技术及智能通风控制技术。形成盾构形成盾构/TBM 隧道环境监测技术。隧道环境监测技术。根据盾构/TBM 隧道特点，在重点作业位置及隧道重点监测区域，安装环境监测装置，对盾构/TBM 施工周边环境有害气体（如甲烷、一氧化碳、二氧化碳、硫化氢、二氧化硫、氮氧化合物、气压、风速等）实时监测、异常预警与瓦电联动控制，通过工程智能管控系统，实现风险分级预报、预警与应急处置。研发隧道智能通风系统。研发隧道智能通风系统。融合隧道作业区域有害气体、粉尘、温湿度、风速等环境监测，采用深度学习算法和PID(Proportional-Integral-Derivative)控制技术，智能识别当前的 35 隧道施工工序和环境状态，实时驱动设备运行和变频器调整，实现通风系统节能运行，保障作业环境空气质量。图图 26 盾构盾构/TBM 隧道环境监测隧道环境监测 图图 27 隧道智能通风系统隧道智能通风系统（八）智能运输初显效用（八）智能运输初显效用 无人驾驶技术带动了传统运输转型升级。隧道物料运输具有地下空间狭长、工况复杂多变、突发障碍物多等特点，盾构/TBM 智能运输系统融合大数据、人工智能、物联网等技术，实现了隧道车辆智能调度，无人驾驶。研发隧道研发隧道L4级智能运输系统。级智能运输系统。采用UWB（Ultra Wide Band,UWB）基站定位算法、车载 UHF（Ultra High Frequency）无线定位、三维高精度激光雷达障碍物识别等技术，研发了隧道长距离无人驾驶运输系统，具备车辆智能启停、自主转向、车速自动控制、智能避障、车道指引等功能，实现设定路线下 L4 级智能驾驶。36 a）车辆行驶障碍物检测 b）运输车辆无人驾驶状态 图图 28 隧道无人驾驶技术隧道无人驾驶技术 形成隧道车辆智能调度技术。形成隧道车辆智能调度技术。构建盾构/TBM 物料运输施工生产数据库、车辆运行信息数据库与列车限速状态数据库。研发车辆调度管理系统，自动生成当日运输排班计划表；根据轨线规划、同向行车、对向错车、限速区域等条件控制车辆；实时进行运输车辆在线调度，形成列车编组作业状态档案记录。图图 29 隧道车辆智能调度系统隧道车辆智能调度系统（九）智能管控日臻完善（九）智能管控日臻完善 为加强对工程项目全过程、全方位、全流程的施工管控，按照“一图看全场，一模贯到底”理念，行业建立了工程智能 37 管控平台，形成了设计/施工数据动态管理机制，提高了工程建造综合效率，实现了工程全要素管控。搭建隧道建造工业互联网。搭建隧道建造工业互联网。运用 BIM、GIS、物联网、大数据技术，隧道结构与装备建模，数字孪生虚拟仿真，构建虚实结合工程建造场景，实现一键数字巡检，一键装备维保。“一图看全场、一屏管全程”，实时监控项目的安全、质量和进度等工程动态信息，实时进行装备运行状态、隧道结构变形、地表沉降变化等监测。隧道建造多智能体全面集成。隧道建造多智能体全面集成。平台集成“智能感知、智能设计、智能预制、智能掘进、智能安装、智能构筑、智能环控、智能运输、智能管控”等功能模块。基于共享数据，智能系统互相协同、有序运行，实现了平台云端一键控制，智能系统自主运行。图图 30 隧道建造工业互联网隧道建造工业互联网 图图 31 隧道建造多智能体集成控制隧道建造多智能体集成控制 工程各生产要素协同管控。工程各生产要素协同管控。平台打通人、料、机、法、环等隧道建造各生产要素数据共享通道，建立各生产要素的智能互联多业务互馈体系。具备安环、进度、生产、人员、物料、38 设备、党建等各生产要素项目协同管理功能。工程要素数据互联，项目管理业务互馈，工程资料自动归档，业务报表自动生成，实现了隧道工程建造管理转型升级。图图 32 工程各生产要素协同管控工程各生产要素协同管控 四、面临问题挑战及对策四、面临问题挑战及对策（一）问题与挑战（一）问题与挑战 隧道全要素数据感知处理能力不高，影响盾构隧道全要素数据感知处理能力不高，影响盾构/TBM 隧道隧道智能建造进程。智能建造进程。隧道智能建造多工序地上地下多场景复杂分布，隧道空间狭长、工程要素众多。隧道全要素数据感知能力尚有不足，管片接缝渗漏水、管片拼装接缝宽度及错台量均未实现自动化或智能化。地质超前探测技术局限，多手段探测融合技术还存在短板，不同结构化信息的异步性和矛盾性，地质解译成果难以精准。图像、视频等非结构化数据量大，数据传输、融合要求高。装备运行状态传感技术精度与控制系统匹配性还存在差距，新一代装备技术适应性技术需要迭代发展。隧道狭长空间全要素数据感知传输融合处理技术有待提高。行业算法模型泛化能力不强，自主决策能力依然不足。行业算法模型泛化能力不强，自主决策能力依然不足。现 39 阶段，盾构/TBM 掘进地质反演、参数预测、姿态调向、异常事件预警等算法模型，依赖于单一应用场景，在不同工程跨域条件下应用效果参差不齐，算法模型泛化能力不足。多工程地质、多尺寸维度、多环境要素协同的算法挖掘是智能建造核心。随着隧道建造技术机理发展与大数据挖掘深度融合，进一步提升算法的普适性、准确性、实时性，最大化挖掘工程大数据应用价值是后续发展的重点。国产工业设计软件核心技术需要突破。国产工业设计软件核心技术需要突破。工业软件驱动着制造管理流程优化、生产模式改变以及全要素生产率提高，是加快建设现代化产业体系的重要工具。中国是世界第一大工业国，构建了相对完备的产业链供应链体系，但在工业软件领域仍存在较为突出的问题。在工程建造领域，中国隧道建造设计、仿真等工业软件已经起步，但自生生态还没有形成，依然受制国外，隧道智能建造转型升级面临挑战。行业研究逐步加强，产研用三链融合不足。行业研究逐步加强，产研用三链融合不足。盾构/TBM 智能建造技术目前处于发展阶段，从工程大数据分布看，数据主要存在于行业领军企业，盾构/TBM 工程大数据中心建立标志着中国数据基础已经形成。隧道智能建造也成为中国研究院所攻关重要战场，数字设计、数字施工、智能应用等取得重大成就。但以隧道智能建造产业需求为引领，协同创新体系还没有完全形成，产研用三链亟待深度融合。40 多学科交叉渗透不足，制约高水平技术跨越。多学科交叉渗透不足，制约高水平技术跨越。智能建造中的学科交叉主要体现在土木工程、机械工程、计算机科学与技术、电子信息工程等多个学科的相互渗透与融合。这些学科在智能建造中发挥着各自独特的作用，共同推动智能建造技术的发展和应用。随着智能建造不断向广度拓展、向深度迈进，多学科交叉渗透融合不断加强，科学研究的复杂性、系统性、协同性日益增强，需要跨学科、跨领域的创新团队突破技术瓶颈。设计设计/施工协同不足，技术创新深度与成效受限。施工协同不足，技术创新深度与成效受限。当前盾构/TBM 隧道智能建造技术虽已形成了体系，取得阶段成果，但参建各方针对隧道智能建造技术研发的侧重点各不相同，仍然存在各自为战，缺乏协同的问题。如管片连接方式多采用传统的螺栓连接，不利于智能拼装；管片配筋量大，构造筋复杂繁多，不利于智能预制和节能减排。亟待解决建设管理、隧道设计、工程施工、装备制造各方在隧道智能建造创新工作组织协调的问题，进一步推动隧道智能建造技术进步。（二）对策与建议 加快地质、设备、结构感知等基础研究。加快地质、设备、结构感知等基础研究。深化技术融合、学科交叉，探索建立适用于盾构/TBM 隧道作业环境要求的地质信息、设备状态感知硬件开发、测试、应用标准。加快多功能、集成式传感器智能终端研制，研究地质多手段融合探测与装备运行地质反演等技术，推动装备及感知元件融合设计技术 41 在盾构/TBM 装备设计、生产、施工等环节的应用。构建盾构构建盾构/TBM 数智赋能创新共同体，推进“隧道”大模数智赋能创新共同体，推进“隧道”大模型建设。型建设。倡议工程建造头部企业、高校、科研院所，构建智能建造创新共同体，推动产学研用多主体参与合作。协调各方关键技术研发、测试、应用场景供需，聚智凝力形成平台共享，提升参数预测算法训练效率。加快隧道智能建造数智挖掘、中小模型技术体系开发，形成以工程智能管控为核心的隧道建造多智能体协同架构，逐步构建盾构/TBM 智能建造行业“隧道”大模型支撑体系。面向工程需求，构建国产工业软件自主生态链。面向工程需求，构建国产工业软件自主生态链。面对工业软件等技术卡点，隧道智能建造转型升级，领军企业应勇挑重担，与工业软件企业组建创新联合体，实施基础软件和工业软件供需结对攻关、产学研用联合攻关，推动标准制定与发布。特别是基于纯血鸿蒙等国产操作系统，不断提升工业设计仿真软件研发设计、生产服务能力。面向工程需求，加快构建以用户为中心，产学研用相结合的生态环境，突破工业软件内核，不断迭代升级，形成与中国建筑业地位匹配的自主可控的工业软件体系。建设盾构建设盾构/TBM 隧道全国大数据云计算共享中心，提高行隧道全国大数据云计算共享中心，提高行业算力水平和自主安全能力。业算力水平和自主安全能力。开发基于国产自主操作系统的工程大数据平台，从优化数据结构、提升平台算力、强化数据安 42 全、隐私保障和技术的独立性等方面，夯实盾构/TBM 隧道智能建造数据底座。利用云计算中心支持分布式并行计算的特点，优化数据存储和管理方式，确保数据的高可靠性和可用性，建立数据中心数据资源共享机制，鼓励全行业共建共享。加强跨学科、跨领域协同创新实践。加强跨学科、跨领域协同创新实践。鼓励科研人员跨学科、跨领域组建创新团队，鼓励支持科学、技术、工程等各类人才组建团队开展全链条、跨部门协同攻关，着力实现盾构/TBM 隧道工程全周期数据实时感知与数据管理，并以此推进不同建设环境下隧道工程理论的创新。组建盾构组建盾构/TBM 隧道智能建造联盟，促进智能建造深度发隧道智能建造联盟，促进智能建造深度发展。展。完善技术创新组织模式，围绕“需求分析-技术攻关-中试试验-工程应用-成果推广”全过程，组建项目规划、勘测设计、建设管理、施工、装备和运维等多方的协同联盟，共同推进盾构/TBM 隧道智能建造技术体系持续深度发展。43 结束语结束语 以人工智能为代表的新一代信息技术和机器人技术，已经渗透并应用于千行百业，正在引发链式突破，推动经济社会各领域从信息化、数字化向智能化加速跃升，成为推动产业变革的重要力量。在中国式现代化新征程中，盾构/TBM 隧道建造将践行新发展理念，坚持自主创新，加快推进传统隧道建造方式与新质生产力技术深度融合，从传统人工主导模式向数智驱动模式转型升级，实现隧道及地下空间资源开发更加安全、优质、高效、绿色、便捷、经济，已成为现代隧道人的使命。

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研究报告 （2025 年第 1 期 总第 51 期）2025 年 1 月 3 日 中国不动产首席展望中国不动产首席展望 20252025 调研报告调研报告 中国不动产首席展望 2025课题组 不动产.

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2024北京商业地产市场回顾及总结研究部2025年1月睿见研究2024 年北京商业地产市场回顾及总结2 2024年北京商业地产领域下行加速，市场面临承压震荡的复杂局面。具体而言，办公楼、零售地产和物流.

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编者按编者按 增长，是亘古不变的未来话题。人们总是习惯性的向新而行，因此，增量思维始终具有压倒性的优势。然而，随着越来越多的行业转入存量竞争，人们却往往陷入彷徨之中内卷，似乎已成为终局的标准答案，于是.

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1 2024 年房地产企业 数智化转型报告 2024 年房地产企业数智化转型报告 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:；2 目录 报告提要：.3 一、数字中国建设加速，数据基础设施.

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