房地产行业报告-PDF版

?2023.03 I?2007-2022?GDP?2022?47,948?35,6662022?66%?53%?12141212108898988777777777776665555542007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022成都成都重庆重庆?v.s?/?v.s?/?v.s?/?/?73g%?0-14?15-64?65?26%?务?务?Top 10?29%8%成都重庆0%5%?Vogue Business?/?/?上海北京广州深圳成都重庆杭州西安武汉苏州? ? ?资料来源资料来源：中商数据：中商数据中国首店经济发展报告中国首店经济发展报告上海北京成都深圳武汉杭州广州南京重庆西安202020212022.9?/?62bIIQ90?32?051015202530352000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021?2013?2013?0 0 00-20042005-20092010-20142015-2021?80%D%4959332124101002003004005006002000-20042005-20092010-20142015-2021?0246810121416182000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021?中心城区城南新区近郊2014?/?2015?2017?2019?2022?34?2021?92?Alila2023?160?Indigo2024?41?2022?114610151515161826?2022?262919232620182019202020212022?分?mini?WWEZOEZO?3200m2?/?/?/?/?social?WWEZOEZO?3200m2?/?/?/?/?social?mini?/?/?23,847m2?/全?分?AlienspaceAlienspace?/?/务?务?/?&?No.03?No.05?No.01?cMVI?75.8289.6767.687.9376.83?务?No.03?No.055 75 75 75 95 96 06 16 26 26 36 36 66 66 66 66 76 97 07 17 17 27 47 77 88 38 48 48 68 68 71 0 0?cMVI?评估体系5?15?50?10,000 ?H O H IH O H I城市市场价值指数城市市场价值指数(cMVIcMVI)连接 共创 盎然机65?480 ?30,000 务?4,000,000 ?180 ?550 ?

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宏观经济宏观经济|证券研究报告证券研究报告 总量深度总量深度 2023 年年 3 月月 30 日日 相关研究报告相关研究报告 1-2 月工企利润数据点评月工企利润数据点评20230327 信用债成交额走高，新发债利率上行信用债成交额走高，新发债利率上行20230327 大类资产交易周报大类资产交易周报20230327 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 宏观经济宏观经济 证券分析师：张晓娇证券分析师：张晓娇 证券投资咨询业务证书编号：S1300514010002 证券分析师：朱启兵证券分析师：朱启兵(8610)66229359 证券投资咨询业务证书编号：S1300516090001 房地产融资放开深度报告房地产融资放开深度报告 房地产融资放开对金融资源的挤出效应 房地产行业融资限制放松之后，房地产企业融资需求上升，对银行体系和资房地产行业融资限制放松之后，房地产企业融资需求上升，对银行体系和资本市场的流动性都将造成挤出影响。在房地产融资增加的支撑下，本市场的流动性都将造成挤出影响。在房地产融资增加的支撑下，2023 年信年信用扩张的速度或维持在偏高水平，为满足实体经济融资需求，防止房地产融用扩张的速度或维持在偏高水平，为满足实体经济融资需求，防止房地产融资挤出其他实体资挤出其他实体经济部门融资经济部门融资总额总额，不排除央行货币政策，不排除央行货币政策继续继续放松放松的的可能。可能。我们我们预估预估 2023 年房地产投资增速年房地产投资增速 3.58%，商品房销售额增长，商品房销售额增长 14.5%。房地产融资政策从收紧到放松，影响时间主要集中在 2021 年和 2022 年，是以筹资现金流量为起始，以房地产企业为核心，间接对居民部门存款、贷款，以及政府部门土地出让金、负债产生影响的过程。以上市住宅地产开发公司为例，房地产融资收紧没有显著改善房地产行业依据“三条红线”的分档情况，但一定程度上加大了行业内部分化。现金流量表中，筹资活动现金流受影响最早，2022 年经营活动现金流开始大幅收缩。房地产融资受限的影响，主要通过居民的商品房消费行为，传导至居民部门的资产和负债端。2023 年居民购房需求较大概率将回升。房地产企业受融资限制和销售疲弱的影响，减少土地购置和房地产开发投资，直接减少了地方政府土地出让金收入和税收来源，同时地方政府为维持财政支出力度，被迫提高负债额度。预计 2023 年房地产行业整体呈现复苏趋势。我们预计房地产固定资产投资累计同比增长 3.58%，土地购置费 4.73 万亿元，施工面积同比下降4.14%，新开工面积同比增长 12.28%，竣工面积同比增长 15.5%，房地产销售额达到 15.26 万亿元，同比增长 14.5%，较 2018 年略高仍低于 2019年水平，金融机构新增房地产贷款 5.5 万亿元，新增个人中长期贷款 5.22万亿元。对资本市场的影响，体现在房地产行业融资量的方面较小，可能受到潜在影响的是在价格方面。考虑到房地产融资放宽之后，房地产行业投资限制和融资主体信用评级两方面可能改善，因此相较于其他行业，风险收益比高的地产债可能吸引更多机构投资者资金净流入，但在资产相对稀缺的情况下，对债市收益率整体影响也相对有限。房地产行业修复对银行机构的影响更为直接，体现在资产端的信贷和负债端的个人存款上，特别是银行的资产端，新增房地产信贷和个人中长期贷款融资规模，不仅推升总资产规模，同时可能挤出对其他非金融机构债权融资需求，也存在抬高非金融机构债权融资成本的可能。2023 年央行货币政策还是易松难紧：一是紧盯银行间市场流动性变化，特别是在季末等重要时点，利率波动可能放大；二是银行金融机构对央行的结构性货币政策工具依赖性增强，可能导致央行资产负债表在 2023年扩张幅度加大；三是关注实体经济融资成本保持基本稳定，防止在固定资产投资增速走高的情况下财务成本压力加大。我们认为央行 3 月降准 0.25 个百分点之后，年内仍有降准降息的空间。风险提示：风险提示：全球通胀回落速度偏慢；美联储货币政策锚点放弃通胀，转向稳经济；欧美金融风险影响范围和程度扩大；全球新冠疫情发展不确定；乌克兰危机前景不明。2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 2 目录目录 房地产融资政策变化和影响房地产融资政策变化和影响.5 房地产融资政策变化.5 政策变化的影响.5 对房地产企业的影响对房地产企业的影响.8 上市住宅地产开发公司分档情况变化.8 上市住宅开发公司现金流量表变化.8 房地产固投资金来源的拐点.10 总结：房地产融资受限后相关数据及增速转负拐点时间.12 对居民部门的影响对居民部门的影响.14 居民消费和购房行为变化.14 居民储蓄和贷款变化.15 对政府部门的影响对政府部门的影响.17 对政府收入的影响.17 对地方政府负债率的影响.17 对金对金融资源的挤出影响融资源的挤出影响.19 房地产融资额有望显著增长.19 银行资产负债表波动可能加大.21 2023 年房地产投融资相关数据预估.22 结论结论.25 风险提示：风险提示：.26 PWjXlYQVkYgVnOpMmO7N9R6MnPoOsQtQeRqQoNjMoNmNaQnMnNMYmMtRwMpOmQ2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 3 图表目录图表目录 图表图表 1.房地产融资政策产生的主要影响房地产融资政策产生的主要影响.6 图表图表 2.房地产固定资产投资增速快速下降房地产固定资产投资增速快速下降.7 图表图表 3.地方政府土地出让金收入同比大幅回落地方政府土地出让金收入同比大幅回落.7 图表图表 4.房地产贷款余额增长停滞房地产贷款余额增长停滞.7 图表图表 5.居民存款增量同比高增居民存款增量同比高增.7 图表图表 6.84 家上市住宅地产开发公司分档情况家上市住宅地产开发公司分档情况.8 图表图表 7.2022 年三季报相较年三季报相较 2020 年年报年年报 84 家上市住宅地产开发公司分档变化情况家上市住宅地产开发公司分档变化情况8 图表图表 8.84 家上市住宅地产开发公司现金流量整体变化家上市住宅地产开发公司现金流量整体变化.9 图表图表 9.经营活动主要项目现金净流量经营活动主要项目现金净流量.10 图表图表 10.投资活动主要项目现金净流量投资活动主要项目现金净流量.10 图表图表 11.筹资活动主要项目现金净流量筹资活动主要项目现金净流量.10 图表图表 12.房地产固投主要资金来源当月同比增速变化房地产固投主要资金来源当月同比增速变化.11 图表图表 13.房地产投资资金来源占比结构变化房地产投资资金来源占比结构变化.11 图表图表 14.商品房销售额当月同比增速商品房销售额当月同比增速.11 图表图表 15.土地购置费增速的拐点早于房地产实际投资增速拐点土地购置费增速的拐点早于房地产实际投资增速拐点.12 图表图表 16.新开工面积对资金紧张较为敏感新开工面积对资金紧张较为敏感.12 图表图表 17.房地产融资受限后相关数据及增速转负拐点时间房地产融资受限后相关数据及增速转负拐点时间.13 图表图表 18.居民人均消费增速居民人均消费增速较低但收支差同比高增长较低但收支差同比高增长.14 图表图表 19.当季居民居住消费支出同比增速逐渐下行当季居民居住消费支出同比增速逐渐下行.15 图表图表 20.居住消费的边际消费率仍有回升可能居住消费的边际消费率仍有回升可能.15 图表图表 21.居民购房受房价波动影响较大居民购房受房价波动影响较大.15 图表图表 22.居民居住现金消费与现金收入消费剩余增速变化居民居住现金消费与现金收入消费剩余增速变化.16 图表图表 23.居民中长期贷款变化影响个人存款波动居民中长期贷款变化影响个人存款波动.16 图表图表 24.2022 年地方财政收入增速明显落后年地方财政收入增速明显落后.17 图表图表 25.2016 年年-2022 年土地出让金和房地产五大税种累计同比增速年土地出让金和房地产五大税种累计同比增速.17 图表图表 26.地方政府债务余额增速地方政府债务余额增速.18 图表图表 27.最近三年地方政府债务率最近三年地方政府债务率.18 图表图表 28.2022 年新增专项债投向占比年新增专项债投向占比.18 图表图表 29.截至截至 2022 年年 11 月新增一般债投向占比月新增一般债投向占比.18 图表图表 30.股权融资自股权融资自 2020 年后大幅收紧年后大幅收紧.19 图表图表 31.债券融资规模整体相对稳定债券融资规模整体相对稳定.19 图表图表 32.2022 年金融机构新增房地产贷款大幅下降年金融机构新增房地产贷款大幅下降.19 图表图表 33.关注关注 2023 年土地购置费和施工面积年土地购置费和施工面积.20 图表图表 34.2022 年净停工面积创新高年净停工面积创新高.20 图表图表 35.2015 年年以来单位面积施工费用同比与以来单位面积施工费用同比与 PPI 相似相似.20 图表图表 36.房地产实际投资资金来源中国内贷款占比有望回升房地产实际投资资金来源中国内贷款占比有望回升.21 2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 4 图表图表 37.2022 年年 12 月其他存款性公司资产负债表月其他存款性公司资产负债表.21 图表图表 38.其他存款性公司资产端主要项目占比变化其他存款性公司资产端主要项目占比变化.22 图表图表 39.其他存款性公司负债端主要项目占比变化其他存款性公司负债端主要项目占比变化.22 图表图表 40.新开工、竣工净停工面积的历史规律新开工、竣工净停工面积的历史规律.24 图表图表 41.房地产固投资金来源和投资额的关系房地产固投资金来源和投资额的关系.24 图表图表 42.商品房销售和个人按揭的历史数据商品房销售和个人按揭的历史数据.24 图表图表 43.预测新增房地产销售和新增个人中长期贷款预测新增房地产销售和新增个人中长期贷款.24 2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 5 房地产融资政策变化和影响房地产融资政策变化和影响 房地产融资政策由紧及松，影响时间主要集中在 2021 年和 2022 年，是以筹资现金流量为起始，以房地产企业为核心，间接对居民部门存款、贷款，以及政府部门土地出让金、负债产生影响的过程。房地产融资政策变化房地产融资政策变化 房地产融资政策收紧的两个文件。房地产融资政策收紧的两个文件。房地产融资收紧有两个代表性政策，一是“三条红线”政策，二是房地产贷款集中度管理政策。“三条红线”早在 2020年 8月 20日就已经正式开始商谈相关举措，相关方包括人民银行以及住房城乡建设部，所谓“三条红线”，是指 2021 年起住建部对房地产开发商融资提出的三个标准：（1）剔除预收款后的资产负债率不超过 70%；（2）净负债率不超过 100%；（3）现金短债比不小于 1，根据“三条红线”的触线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四挡，不同档位的房企执行不同的借债标准。另一个则是 2020 年年 12 月月 28 日日央行、银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限，具体来看，银行业机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为 40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为 32.5%、20%、17.5%、12.5%和 7.5%，针对占比超出管理要求的金融机构，监管机构分别设置了业务调整过渡期。房地产融资政策放松的标志。房地产融资政策放松的标志。2022 年年 11 月月 23 日日，央行、银保监会发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，要求保持房地产融资合理适度，根据通知内容，放松房地产行业融资主要包括房地产开发贷款、个人住房贷款、建筑企业信贷、债券融资稳定，以及各类贷款和融资合理展期等方面，政策重点在于保交楼和房企纾困。以“房地产 16 条”出台为代表，2022年年底前房地产行业股权、债券、信贷融资三支箭均得到放松。至此，持续约两年的房地产行业融资收紧政策阶段性结束。以央行、银保监会发布的前后两个文件时间为依据，融资政策收紧对房地产产生的影响主要集中在2021 年和 2022 年。政策变化的影响政策变化的影响 从经济部门看，影响企业部门、政府部门和居民部门。从经济部门看，影响企业部门、政府部门和居民部门。房地产产业链较长，不仅在上下游分别涉及政府部门和居民部门，在生产经营过程中也对上游建材原料行业和下游房地产后周期消费等行业产生较大影响，从简化的逻辑关系分析，我们仅关注上下游相关部门。房地产企业部门受影响最为直接，筹资活动受限之后，企业流动性首先受到负面影响，为打通三条红线的融资限制，降低负债率是房地产企业的第一步，加大销售回款力度成为房地产企业应对融资收紧政策的首选，但销售回款的速度不仅受房地产生产经营周期的影响，还受到市场环境的影响，如果筹资收紧的速度超过销售回款的速度，房地产企业部门流动性快速紧张，将影响到商品房生产和土地购置等活动。政府部门主要通过税收和土地出让金收入两个渠道受房地产部门波动的影响。房地产企业部门流动性紧张对企业盈利、房地产投资和土地购置都有不同程度的负面影响，进而导致地方政府税收和土地出让金等收入下滑，为弥补财政收入的缺口，政府部门通常采取增加地方政府债的方式，支撑地方政府支出，但此举会提高政府债务率，给经济持续健康发展留下隐患。居民部门主要通过商品房销售环节受影响。主要影响包括两方面，一是房地产企业加速销售回款，导致商品房供给端出现供给量或价格波动，二是金融机构收紧个人房贷，影响需求端实际购买力。从结果来看，商品房销售额下降的情况下，居民部门资产负债表扩张速度变慢，同时结构发生显著调整，资产端现金类资产占比上升，大宗不动产类资产占比下降。进一步看，居民现金类资产总额上升，一方面反应为存款类金融机构负债端个人存款上升，另一方面可能增加投向资本市场。2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 6 图表图表 1.房地产融资政策产生的主要影响房地产融资政策产生的主要影响 资料来源：中银证券 从月度经济数据看，房地产融资政策收紧的影响体现在房地产固定资产投资、地方政府财政收入、房地产贷款以及居民存款等方面。房地产固定资产投资同比增速大幅下滑。从固定资产投资完成额看，2020 年由于疫情冲击对经济产生结构性影响，房地产固定资产投资完成额在固定资产投资完成额中占比 27.26%，创下历史新高，2021 年虽然房地产融资已经收紧，但在生产周期和经营惯性影响下，房地产固定资产投资额占比仅小幅下滑至 27.11%，2022 年大幅下滑至 23.23%。从累计同比增速看，2021 年房地产固定资产投资累计同比增长 4.4%，增速较 2020 年的 7.0%大幅下滑，但与固投整体增速 4.9%接近，房地产固定资产投资累计同比增速转降的拐点出现在 2022 年 4 月，累计同比增速大幅下滑至-2.7%，2022 年全年累计同比增速为-10%。从当月同比增速看，房地产固投增速转降的时点明显提前，2021 年年 8 月房地产固定资产投资增速 0.3%，9 月月转为-3.5%，并在 12 月同比增速大幅下滑至-13.9%。地方政府土地出让金收入持续回落。土地出让金收入一直是地方政府财政资金的重要来源，2019 年之前土地出让金收入与地方本级财政收入比例一般在 70%以下，仅在 2019 年达到 71.7%，但疫情冲击导致经济发展受阻，直接影响地方财政收入水平，因此 2020 年土地出让金收入与地方本级财政收入比例冲高至 84.0%，此后随着经济逐渐复苏和房地产融资政策收紧两方面影响，2021 年和 2022年土地出让金比例逐步回落至 78.4%和 61.4%。从累计同比看，2021 年土地出让金累计同比增长 3.5%，虽然累计同比增速从 2021 年 9 月就降至个位数，但转降是在 2022 年 2 月；当月同比增速虽然受 2021年 2 月自然资源部要求 22 个重点城市住宅用地实现“两集中”影响较大，但仍能看到 2021 年年 8 月月土地出让金收入同比增速转为-17.5%，此后一直维持同比下降趋势。房地产相关贷款余额增量停滞。房地产相关贷款包括房地产贷款和个人购房贷款，均为季度数据，其中房地产贷款余额数据自 2005 年以来维持年均正增长，但从季度增量来看，自 2020 年底房地产融资收紧之后，2020 年四季度年四季度房地产贷款余额当季增量仅为 7500 亿元，远低于 2016 年-2020 年三季度期间每季增量接近 1.5 万亿水平，并且在 2022 年的二季度和四季度房地产贷款余额分别下降1100 亿元和 1300 亿元。个人购房贷款当季增量下行拐点略滞后，出现在 2021 年二季度年二季度，但也在 2022年四季度下降 1100 亿元，另外自 2011 年相关数据发布以来，个人购房贷款当季增量均低于房地产贷款当季增量，但自 2020 年四季度开始，个人购房贷款当季增量出现持续高于房地产贷款当季增量的情况，也表明金融机构在同时收紧房地产贷款和个人购房贷款的同时，对房地产贷款收紧的速度更快。居民部门居民部门房地产企业房地产企业部门部门政府政府部门部门银行银行/非银行金融机构非银行金融机构存款销售回款筹资地方政府债务税收土地出让金房地产实际投资土地购置购房贷款基建投资商品房商品房理财 2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 7 居民存款季度增量同比高增。从当季新增同比变化的角度看，2012 年以来居民存款和居民贷款都表现为周期性波动的特点，其中居民贷款增量同比增加的时期分别为2012年三季度至2013年三季度，2015 年二季度至 2017 年二季度，以及 2020 年二季度至 2021 年一季度，居民存款增量同比增加的时期分别为 2018 年三季度至 2019 年二季度，以及 2022 年全年。从历史规律看，即便是 2018 年之后，居民存款和贷款季度增量同比之间也不存在稳定的负向关系，比如 2020 年二季度居民存款和贷款同时高增，但是 2021 年二季度年二季度之后居民贷款季度增量同比大幅下降之后，2022 年一季度年一季度开始居民存款增量同比大幅上升，二者之间可能存在一定相关性。综上，从经济数据拐点的时间表现看，2020 年 8 月三条红线政策发布、12 月房地产融资政策收紧之后：2020 年四季度已经体现在房地产贷款余额增量房地产贷款余额增量大幅下降里，2021 年二季度个人购房贷款当季增个人购房贷款当季增量量出现下行拐点，2021 年 8 月土地出让金当月同比增速土地出让金当月同比增速转负，2021 年 9 月房地产固定资产投资当月房地产固定资产投资当月同比增速同比增速转负，2022 年一季度居民存款增量居民存款增量同比大幅上升。图表图表 2.房地产固定资产投资增速快速下降房地产固定资产投资增速快速下降 图表图表 3.地方地方政府土地出让金收入同比大幅回落政府土地出让金收入同比大幅回落 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 图表图表 4.房地产贷款余额增长停滞房地产贷款余额增长停滞 图表图表 5.居民存款增量同比高增居民存款增量同比高增 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 -30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.002011-022013-022015-022017-022019-022021-02固定资产投资完成额:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比（%）-60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.002015-022017-022019-022021-02地方本级财政收入:累计同比地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比（%）（%）-5,00005,00010,00015,00020,00025,0002022-122020-122018-122016-12个人购房贷款增量房地产贷款增量（亿元）-20,000-15,000-10,000-5,00005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0002022-122020-122018-122016-122014-122012-12居民存款增量同比变化居民贷款增量同比变化（亿元）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 8 对房地产企业的影响对房地产企业的影响 房地产融资收紧没有显著改善房地产行业依据“三条红线”的分档情况，但一定程度上加大了行业内部分化。以上市住宅地产开发公司现金流量表为例，筹资活动现金流受影响最早，2022 年经营活动现金流开始大幅收缩。上市住宅地产开发公司分档情上市住宅地产开发公司分档情况变化况变化 2020 年年 84 家上市住宅房地产开发公司多为橙档和黄档。家上市住宅房地产开发公司多为橙档和黄档。根据申万行业分类，在剔除 ST 和 B 股公司之后，目前上市公司中共有 84 家住宅房地产开发公司，根据这 84 家公司 2020 年财务数据分析，处于橙档的公司 39 家，数量最多，其次是黄档 34 家，红档 11 家，没有公司处于绿档。从三条红线角度看，净资产负债率偏高的公司 77 家，净负债率偏高的公司 41 家，现金短债比偏低的公司 27 家。2022年三季报年三季报84家上市住宅房地产开发公司仍多为橙档和黄档。家上市住宅房地产开发公司仍多为橙档和黄档。根据2022年三季报财务数据分析，处于橙档的公司 35 家，处于黄档的公司 29 家，处于红档的公司 18 家，处于绿档的公司 2 家。相较2020 年，绿档公司增加 2 家，橙档公司和黄档公司数量分别减少了 4 家和 5 家，但是红档的公司增加了 7 家。整体来看，以三条红线为标志，上市住宅房地产开发公司的财务健康状况没有发生显著改善。整体来看，以三条红线为标志，上市住宅房地产开发公司的财务健康状况没有发生显著改善。对比2022 年三季报和 2020 年年报财务数据看，84 家上市住宅房地产开发公司中，升两档的公司有 9 家，升一档的公司有 18 家，降一档的公司 20 家，降两档的公司 4 家，分档不变的公司 33 家。我们认为三条红线政策落地两年内，上市住宅房地产开发公司的财务状况发生两个变化，一是行业整体财务状况没有显著改善，分档情况也没有整体提高，二是上市公司分档出现结构性分化，红档公司数量明显上升。图表图表 6.84 家上市住宅地产开发公司分档情况家上市住宅地产开发公司分档情况 图表图表 7.2022 年三季报相较年三季报相较 2020 年年报年年报 84 家上市住宅地产家上市住宅地产开发公司分档变化情况开发公司分档变化情况 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 上市住宅开发公司现金流量表变化上市住宅开发公司现金流量表变化 房地产融资受限之前，上市住宅地产开发公司现金流持续净流入。房地产融资受限之前，上市住宅地产开发公司现金流持续净流入。2018 年-2020 年期间，84 家上市住宅房地产开发公司现金净流入额分别为 1238 亿元、325 亿元和 1500 亿元，虽然波动较大，但整体处于持续净流入状态。从分项看，经营活动产生的现金净流入额维持在 2000 亿元上方，投资活动产生的现金净流出额一般在 1500 亿元以上，筹资活动产生的现金流量净额波动较大，2018 年净流入额超过 1200 亿元，但 2019 年和 2020 年大幅下降至-139 亿元和 342 亿元。2018 年-2020 年期间住宅地产开发公司的现金流量特征向前延伸至 2015 年依然可以得到印证，表明融资受限之前，住宅地产开发公司的经营现金流保持净流入状态，筹资现金流能够维持净流入、或能够基本平衡，现金流量表整体保持净流入状态。11393401835292051015202530354045红档橙档黄档绿档20202022Q3（家）4203318905101520253035降两档降一档不变升一档升两档（家）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 9 房地产融资受限之后，上市住宅地产开发公司现金流大幅下降。房地产融资受限之后，上市住宅地产开发公司现金流大幅下降。2020 年底房地产融资受限之后，2021年上市公司现金流净流出 1583 亿元，2022 年前三季度现金流净流出额较 2021 年进一步扩大至 1795亿元，相较 2020 年及之前，上市住宅房地产开发企业现金流处于较为异常的状态。从结构看，2021年经营活动现金净流量较 2020 年有所上升达到 2736 亿元，并成为 2015 年以来最高水平，但 2022年三季度大幅下降至 650 亿元；投资活动现金净流出在 2021 年小幅增加，但 2022 年三季度大幅下降；筹资活动现金净流量变化最为明显，2021 年净流出 2648 亿元，2022 年三季度净流出幅度收窄至 1655 亿元。图表图表 8.84 家上市住宅地产开发公司现金流量整体变化家上市住宅地产开发公司现金流量整体变化 资料来源：Wind，中银证券 经营活动现金流方面，销售商品、提供劳务收到的现金在 2021 年有所上升，但在 2022 年三季度大幅下降，购买商品、接受劳务支付的现金在 2021 年表现相对平稳，但在 2022 年三季度明显收窄。上市住宅房地产开发公司 2021 年的经营活动主要聚焦销售回款，商品房建设支出尚未受到影响，但2022 年前三季度商品房销售支出大幅缩水，同时土地购置和商品房建设支出也出现明显下降。投资活动现金流方面，购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金逐年下降，但投资支付的现金下降幅度更大，相较之下取得子公司及其他营业单位支付的现金净额表现相对平稳。上市住宅房地产开发公司的投资活动在 2021 年已经出现明显收缩，其中收缩幅度最大的就是收购活动，一定程度上表明房地产企业扩张的速度明显放缓。筹资活动现金流方面，主要净流入项目是取得借款收到的现金，主要净流出项目是偿还债务支付的现金，2021 年借款较 2020 年少增 2684 亿元，是筹资活动现金净流入转负的主要原因，同年偿还债务支付的现金变动不显著，是筹资现金流下降的主要原因；2022 年三季度借款较 2021 年进一步下降 5090亿元，但偿债现金净流出额也降至2021年的 56%，股利和利息等支出也降至 2021年的56%，由于筹资流入和流出均较 2021 年有所下降，因此 2022 年前三季度筹资现金流净流出额度下降幅度较 2022 年有所收窄。除此之外，筹资现金流流入方面，股权融资和债券融资额，在 2021 年和 2022年前三季度中均维持增量净下降趋势，表明房地产融资收紧同时体现在信贷、股权和债券等渠道上。综合来看，2021 年 84 家上市商品房开发公司贷款已经收紧（取得借款收到的现金较 2020 年下降），但还款规模尚未提高（偿还债务支付的现金较 2020 年小幅下降 90 亿元），房地产公司缓解现金流紧张的办法有两个，一是放缓投资扩张（投资支付的现金较 2020 年大幅下降），二是努力提高销售回款（销售商品、提供劳务收到的现金较 2020 年上升），此时现金流紧张尚未影响到商品房投资生产活动（购买商品、接受劳务支付的现金较 2020 年小幅上升）；2022 年前三季度，房地产公司经营情况发生较大变化，主要体现在几个方面，一是资金融入收缩的幅度加大，并且同时体现在贷款、债券和股权融资三方面，二是销售回款大幅下降，在主要现金净流入项目收缩的情况下，房地产公司进一步放缓了投资扩张，同时开始影响到商品房投资生产活动。8401741129112383251500-1583-1795-3000-2000-10000100020003000400020152016201720182019202020212022Q3现金及现金等价物净增加额经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额（亿元）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 10 图表图表 9.经营活动主要项目现金净流量经营活动主要项目现金净流量 图表图表 10.投资活动主要项目现金净流量投资活动主要项目现金净流量 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 图表图表 11.筹资活动主要项目现金净流量筹资活动主要项目现金净流量 资料来源：Wind，中银证券 房地产固投资金来源的拐点房地产固投资金来源的拐点 房地产固定资产投资资金来源累计同比增速两年内持续下行。房地产固定资产投资资金来源累计同比增速两年内持续下行。2020 年房地产固定资产投资增速同比增长 8.0%，2021 年累计同比增长 3.7%，2022 年累计同比增速已经下滑至-19.3%，从整体资金来源累计同比增速看，增速的拐点出现在 2022 年 1-2 月，分项中，国内贷款累计同比增速的拐点出现最早，于 2021 年 6 月已经回落至-2.4%，其他分项包括定金预收、个人按揭、自筹资金等累计同比增速拐点均出现在 2022 年 1-2 月。房地产固定资产投资资金来源各分项当月同比增速转负的拐点基本出现在房地产固定资产投资资金来源各分项当月同比增速转负的拐点基本出现在 2021 年内。年内。整体来看，房地产固定资产投资资金来源当月同比增速持续负增长的时间自资金来源当月同比增速持续负增长的时间自 2021 年年 7 月开始月开始，各分项中国内贷款国内贷款增速转负的时间增速转负的时间最早，出现在最早，出现在 2021 年年 3 月月，其次是个人按揭贷款增速拐点，出现在个人按揭贷款增速拐点，出现在 2021 年年 6 月月，7月定金预收款增速随之转向负增长月定金预收款增速随之转向负增长，8 月自筹资金增速也开始滑入负增长区间月自筹资金增速也开始滑入负增长区间，各分项中应付款增应付款增速持续转负的时间最晚，出现在速持续转负的时间最晚，出现在 2022 年年 3 月月。从资金来源分项的同比增速变化顺序看，首先是银行渠道融资资金出现拐点，其次个贷收紧影响销售，再者直接融资渠道受限的影响反映在自筹资金方面，最后来自房地产上下游的资金也受到影响。24,43826,58113,103-18,387-18,935-9,888-30,000-20,000-10,000010,00020,00030,000202020212022Q3销售商品、提供劳务收到的现金购买商品、接受劳务支付的现金（亿元）-862-681-413-4,692-2,682-985-242-292-125-5,000-4,500-4,000-3,500-3,000-2,500-2,000-1,500-1,000-5000202020212022Q3购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额（亿元）1,7051,52043014,50711,8236,734479509299-13,397-13,487-7,589-2,451-2,423-1,356-15,000-10,000-5,00005,00010,00015,00020,000202020212022Q3吸收投资收到的现金取得借款收到的现金发行债券收到的现金偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金（亿元）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 11 图表图表 12.房地产固投主要资金来源当月同比增速变化房地产固投主要资金来源当月同比增速变化 资料来源：Wind，中银证券 房地产投资资金来源结构受融资政策影房地产投资资金来源结构受融资政策影响变化显著。响变化显著。2020 年底融资限制收紧之前，房地产投资资金来源结构也有变化，但整体相对稳定，占比最高的资金来源是定金预收，2019 年和 2020 年占比均在25%以上，其次是自筹资金占比接近24%，各项应付款占比18%左右，个人按揭贷款占比超过11%，国内贷款占比在 10%以上；2022 年资金来源占比最高的分项变为自筹资金，占比 23.8%，其次是定金预收和应付款分别占比 22.2%和 21.0%，相较 2020 年，定金预收、国内贷款和个人按揭占比大幅下滑，占比上升的仅有应付款。商品房销售走弱是房地产固定资产投资增速出现商品房销售走弱是房地产固定资产投资增速出现拐点的重要原因。拐点的重要原因。主要体现在两个方面，从资金来源方面看，销售回款相关的定金预收和个人按揭的占比一直维持在 30%以上，是房地产固投最主要的资金来源，从时间点看，商品房销售额当月同比增速转负的拐点出现在商品房销售额当月同比增速转负的拐点出现在 2021 年年 7 月月，同月定金预收款同比增速在基数效应较弱的情况下从 6 月的 12.7%下滑至 7 月的-9.2%。图表图表 13.房地产投资资金来源占比结构变化房地产投资资金来源占比结构变化 图表图表 14.商品房销售额当月同比增速商品房销售额当月同比增速 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 从时间顺序看，土地购置行为收紧出现的更早。从时间顺序看，土地购置行为收紧出现的更早。将房地产固定资产投资拆分为土地购置费和房地产实际投资来看，房地产实际投资当月同比增速转负的拐点出现在房地产实际投资当月同比增速转负的拐点出现在 2021 年年 9 月月，并且与房地产资金来源增速大幅波动不同的是，房地产实际投资当月同比增速在 2021 年 9 月至 2022 年 5 月的较长时间内，同比负增长的幅度都相对较小，2022 年 6 月才首次出现同比两位数的负增长。但土地购置费当土地购置费当月同比增速转负的时点出现在月同比增速转负的时点出现在 2021 年年 6 月月，一定程度上表明房地产融资收紧之后，首先影响的是土地购置行为。-50-30-101030502020-022021-022022-02国内贷款自筹资金其他资金:定金及预收款其他资金:个人按揭贷款各项应付款合计（%）22.226.925.10.05.010.015.020.025.030.0国内贷款自筹资金其他资金:定金及预收款其他资金:个人按揭贷款各项应付款合计2022202120202019（%）(60)(40)(20)0204060801001201401602020-022021-022022-02商品房销售额当月同比（%）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 12 图表图表 15.土地购置费增速的拐点早于房地产实际投资增速拐点土地购置费增速的拐点早于房地产实际投资增速拐点 资料来源：Wind，中银证券 新开工出现拐点新开工出现拐点最最早。早。从当月同比增速看，新开工面积当月同比增速转负的出现在新开工面积当月同比增速转负的出现在 2021 年年 4 月月，并且从增速变化斜率看，2021 年 3 月同比增长 7.25%，4 月已经回落至-9.32%，更是在 7 月同比增速落入-21.49%，此后一直维持两位数同比大幅回落的情况。随后回落的是当月竣工面积同比增速，在当月竣工面积同比增速，在2022 年年 2 月同比增速转为下降月同比增速转为下降。施工面积累计同比增速回落的时间最晚，直到 2022 年年 5 月才出现月才出现施工面积同比转负施工面积同比转负，并且相较于 2022 年新开工面积累计同比增长-39.37%和竣工面积累计同比增长-14.98%，施工面积累计同比增长-7.22%回落幅度最小。图表图表 16.新开工面积对资金紧张较为敏感新开工面积对资金紧张较为敏感 资料来源：Wind，中银证券 总结：房地产融资受限后相关数据及增速转负拐点时间总结：房地产融资受限后相关数据及增速转负拐点时间 总的来看，2020 年四季度融资数据已经出现大幅下降；2021 年主要是房地产企业部门现金流恶化，和房地产投资相关宏观经济数据出现拐点，其中 2021 年三季度地方政府土地出让金收入也出现拐点；2022 年数据的变化先后体现在居民存款、竣工面积以及地方政府财政收入方面。-50-40-30-20-10010203040502020-022021-022022-02房地产实际投资:当月值同比增速当月土地购置费同比增速当月土地成交价款同比增速（%）-50-40-30-20-10010203040502020-022021-022022-02当月新开工面积同比增速累计施工面积同比增速当月竣工面积同比增速（%）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 13 图表图表 17.房地产融资受限后相关数据及增速转负拐点时间房地产融资受限后相关数据及增速转负拐点时间 时间时间 政府部门政府部门 房地产企业房地产企业部门部门 居民部门居民部门 金融部门金融部门 上市商品房开发公司上市商品房开发公司 宏观数据宏观数据 2020 年 Q3 7 月 8 月“三条红线”9 月 Q4 10 月 房地产贷款余额增量大幅下降。11 月 12 月 融资限制 2021 年 Q1 1 月 加大销售回款力度；投资受影响不明显；筹资大幅负增。2 月 3 月 国内贷款当月增速转负。Q2 4 月 新开工面积当月同比增速转负。个人购房贷款当季增量出现下行拐点。5 月 6 月 个人按揭贷款当月增速转负；土地购置费当月同比增速转负。Q3 7 月 资金来源当月同比增速转负；定金预收款当月增速转负；商品房销售额当月同比增速转负。8 月 土地出让金当月同比增速转负。自筹资金当月增速转负。9 月 房地产固定资产投资当月同比增速转负；房地产实际投资当月同比增速转负。Q4 10 月 11 月 12 月 2022 年 Q1 1 月 销售回款回落，购地和投资建设支出下降；投资行为明显收缩；筹资继续大幅负增。居民存款增量同比大幅上升。2 月 当月竣工面积同比增速转负。3 月 应付款当月增速转负。Q2 4 月 5 月 施工面积累计同比增速转负。6 月 Q3 7 月 8 月 9 月 Q4 10 月 地方政府财政收入增速明显偏低。11 月 12 月 资料来源：中银证券 2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 14 对居民部门的影响对居民部门的影响 房地产融资受限的影响，主要通过居民的商品房消费行为，传导至居民部门的资产和负债端。居民消费和购房行为变化居民消费和购房行为变化 居民人均消费剩余同比增速持续上行。居民人均消费剩余同比增速持续上行。2019 年之前，居民当季人均可支配收入增速和当季人均消费支出增速整体比较平稳，作为当季居民收支差额的居民当季人均消费剩余同比增速也整体基本以10%为中枢波动。2020 年受疫情冲击影响，居民当季人均可支配收入同比增速前低后高，同时居民当季人均消费支出走势也前低后高，且上半年同比负增长，因此导致 2020 年居民当季人均消费剩余同比增速在 20%附近；当季居民消费支出同比增速后续在 2022 年的二季度和四季度再度转负，受支出增速走低影响，人均消费剩余增速再度上行。从资金流向看，居民消费剩余的两个重要去向分别是居民存款和居民投资，因此 2022 年居民人均消费剩余同比增速逐季走高的背后，有三点值得考究：一是居民消费走低的原因，二是消费剩余走高背后的资金实际流向，三是 2022 年消费剩余走高是否会成为 2023 年消费释放的潜力。图表图表 18.居民人均消费增速较低但收支差同比高增长居民人均消费增速较低但收支差同比高增长 资料来源：Wind，中银证券 居民居住消费支出增速持续下降。居民居住消费支出增速持续下降。2020 年至今，由于疫情冲击影响线下消费场景，居民消费支出在结构调整和增速波动两方面与疫情前都有较大差别。居民当季消费同比增速的高点出现在 2021 年二季度，此后整体以下行为主，但在 2022 年的二季度和四季度同比增速落入负增长区间，主要原因依然是疫情冲击的不确定性。与居民整体消费增速波动被疫情放大的情况不同，当季居住消费增速整体比较平稳，即使在疫情冲击的情况下也持续保持同比正增长，但在疫情冲击影响下，居民内部的居住消费行为有所变化。2020 年之后，城镇居住当季消费增速与居民居住消费增速的差距较疫情前有所扩大，这一现象在随后 2020 年-2021 年两年期间水平修复，但在 2021 年四季度再度扩大，并且在 2022 年期间修复趋势不明显。我们认为城镇居民的居住消费增速自 2021 年四季度之后持续偏低主要受两方面因素影响，一是失业率走高影响居民收入预期，压制大宗消费支出意愿，二是个人购房贷款受融资渠道制约，限制居民购房消费能力，这一点在城镇居民购房消费行为上，或体现的更加明显。但居民消费大概率在疫情防控放松后有所修复。但居民消费大概率在疫情防控放松后有所修复。从历史规律看，2014 年以来居民收入的边际消费率（多增的消费/多增的收入）普遍处于 55%-75%之间，并且在 2019 年之前，居住消费在增量消费中的占比（多增的居住消费/多增的消费）逐年上升，仅在 2019 年出现下降；2020 年受新冠疫情影响，居民收入和消费都出现异常波动，2021 年居民收入的边际消费率达到 98.3%，表明受疫情限制的消费能力存在延期释放的情况，但同年居住的边际消费率仅有 14.7%，2022 年居住消费的边际消费率升至 55.0%，表明居住消费恢复的周期或相对较长。-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.002022-122021-122020-122019-122018-122017-12当季人均可支配收入当季人均消费支出当季人均消费剩余（%）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 15 图表图表 19.当季居民居住消费支出同比增速逐渐下行当季居民居住消费支出同比增速逐渐下行 图表图表 20.居住消费的边际消费率仍有回升可能居住消费的边际消费率仍有回升可能 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 居民储蓄和贷款变化居民储蓄和贷款变化 居民购房行为受房价波动影响较大。2011 年至 2019 年期间，70 个大中城市房价指数同比增速经历过三次较为完整的周期性波动，在房价指数同比波动下行期间，金融机构新增居民中长期贷款同比增量通常出现低增或少增情况，相反，在房价指数同比波动上行期间，金融机构居民中长期贷款同比增速出现增量上行或高增的情况。2020 年新冠疫情冲击发生后，这一规律依然在 2021 年期间得到印证，但同时也出现了新的变化：一是 2020 年，70 大中城市新建商品房房价指数同比增速处于下行趋势当中，70 个大中城市二手住宅价格指数同比处于下行筑底的情况下，新增居民中长期贷款出现同比增量上升的情况，二是 2022年下半年，房价指数同比增速已经进入寻底阶段，但新增居民中长期贷款同比增量依然维持较大幅度的同比少增。我们认为房价波动与居民中长期贷款变化之间，主要反映的是商品房需求波动与产品价格之间的关系：当供给端表现相对平稳时，一方面购房需求上升会推动房价上涨，另一方面房价上涨会刺激此前疲弱的购房需求释放。但是当金融条件变化时，房价波动与居民中长期贷款变化的相关关系被打破：货币条件超常宽松的情况下，房价上涨预期会带动居民购房需求提前上升；相反，在融资条件受限的情况下，即便房价出现筑底迹象，购房需求也难以释放。因此，如果要打破房价同比增速偏低，同时居民中长期贷款同比少增的状况，应该从制约居民购房消费的限制性金融条件入手，释放居民正常购房需求。图表图表 21.居民购房受房价波动影响较大居民购房受房价波动影响较大 资料来源：Wind，中银证券 -10.0-5.00.05.010.015.020.02022-122021-122020-12当季人均消费支出当季居住消费支出当季城镇居住支出（%）(50)050100150201420152016201720182019202020212022居民收入的边际消费率居住消费在增量消费中的占比（%）-6,000-4,000-2,00002,0004,0006,0008,000-10.00-5.000.005.0010.0015.002011-012013-012015-012017-012019-012021-012023-01新增居民中长期贷款当月同比多增（右轴）70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比（亿元）（%）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 16 居民居住消费波动，一方面影响收入消费剩余，另一方面影响居民存款。从历史数据看，2015 年至 2021 年期间，居民人均居住现金消费支出增速变化方向，与现金消费剩余同比增速变化方向大多数情况下是反向的，即当居住现金消费支出增速较前一年上升时，居住消费增加挤出居民的现金消费剩余。七年间仅 2017 年和 2018 年二者表现出同向关系。居民贷款和居民存款之间也存在一定的反向关系。2010 年至今，12 个月滚动新增居民中长期贷款下行过程当中，12 个月滚动新增个人存款处于上行趋势之下，这一特点最明显的时期是 2010 年-2015年期间；2016 年-2021 年期间这一规律出现被打破的迹象，甚至 2016 年至 2018 年期间出现了新增个人存款和新增中长期贷款同涨同跌的情况；但 2022 年之后随着新增居民中长期贷款快速下降，新增个人存款大幅上行，二者又再次出现反向关系。综上，我们认为商品房作为大宗消费品，居民的居住消费行为对收入消费剩余和个人存款均存在挤出效应，但挤出效应的效果在不同宏观背景下差异较大。如果 2023 年随着房价同比增速触底回升，居民居住消费增速可能较 2022 年上行，同时居民的收入消费剩余增速下降，居民中长期贷款同比多增，新增个人存款趋势性下降。图表图表 22.居民居住现金消费与现金收入消费剩余增速变化居民居住现金消费与现金收入消费剩余增速变化 图表图表 23.居民中长期贷款变化影响个人存款波动居民中长期贷款变化影响个人存款波动 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 -20.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.002015201620172018201920202021全国居民人均居住现金消费支出增速变化现金消费剩余同比增速变化（%）020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0002010-012013-012016-012019-012022-0112个月滚动新增居民中长期贷款12个月滚动准货币新增个人存款（亿元）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 17 对政府部门的影响对政府部门的影响 房地产企业受融资限制和销售疲弱的影响，减少土地购置和房地产开发投资，直接减少了地方政府土地出让金收入和税收来源，同时地方政府为维持财政支出力度，被迫提高负债额度。对政府收入的影响对政府收入的影响 2022 年四季度地方财政收入增速偏低。年四季度地方财政收入增速偏低。2013 年以来，地方本级财政收入当月同比增速与公共财政收入当月同比增速之间的差异，基本保持在-10%至 10%的区间范围内。这一规律在疫情期间被打破，2020 年之后地方本级财政收入增速与公共财政收入增速之间差异有所扩大，主要原因有三个，一是疫情对各地区和各行业产生的影响程度不同，进而对各税种的影响程度也有差异，二是为应对疫情影响，财政加大了减税降费、税费递延等政策优惠和实施力度，三是地方税基受影响的情况下，中央财政加大了转移支付力度。但即便如此，2022 年四季度开始，地方本级财政收入同比增速也较公共财政收入增速出现大幅偏低的情况。房地产相关财政收入表现逐年减弱。房地产相关财政收入表现逐年减弱。从土地出让金累计同比增速看，2020 年之前土地出让金累计同比均维持在 10%以上，2020 年虽然有疫情冲击影响，但土地出让金累计同比增速仍实现了 15.9%的较高增速，但随着融资受限，房地产企业收缩土地购置，2021 年土地出让金同比增长仅为 3.5%，并在 2022 年回落至下降 23.3%。从五大税种累计同比增速看，疫情冲击影响之前，五大税种中虽然城镇土地使用税和耕地占用税也偶有出现同比负增长的情况，但整体仍能维持稳定的同比正增长，2020年疫情冲击影响下，房产税、城镇土地使用税和耕地占用税同比增速均落入负增长区间，此后在 2021年有所恢复，但 2022 年土地增值税和契税同比增速再度出现同比负增长。此外，2022 年也是房地产五大税种自 2014 年以来首次出现整体同比少增。图表图表 24.2022 年年地方财政收地方财政收入增速明显落后入增速明显落后 图表图表 25.2016年年-2022年年土地出让金和房地产五大税种土地出让金和房地产五大税种累计累计同比增速同比增速 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 对地方政府负债率的影响对地方政府负债率的影响 地方政府债务余额增速维持在地方政府债务余额增速维持在 15%以上。以上。2017 年地方政府债务余额 16.5 万亿元，2018 年地方政府债务余额同比增长 11.6%，并且在 2020 年债务余额同比增速达到高点 20.4%，2021 年和 2022 年地方政府债务余额同比增速虽然有所回落，但仍在 15%上方，并且在 2022 年底，债务余额突破了 35万亿元。从地方政府债务构成看，一般债务余额同比增速在 2018 年-2022 年间基本稳定在 4%-8%之间，增速较快的主要是专项债务，余额从 2017 年的 6.1 万亿元，上升至 2022 年的 20.67 万亿元。三年内地方政府债务率持续上升。三年内地方政府债务率持续上升。地方政府债务余额上升，直接推高了地方政府负债率，并且由于疫情波动影响地方政府财政收入，也对负债率上升造成一定影响。不考虑土地出让金的情况下，地方政府债务率（地方政府债务余额/（地方政府本级财政收入 中央对地方一般转移支付和专项转移支付）从2019 年的121.5%持续上行至2021 年的157.7%；计入土地出让金的情况下，地方政府债务率则从2019 年的85.9%，升至 2021 年的 108.7%。虽然中央对地方转移支付能够一定程度上缓解地方政府负债压力，但是在现有财政体制下，土地出让金收入大幅波动，对地方政府债务率的影响不容小觑。-20-100102030405060(60)(40)(20)0204060802013-032015-032017-032019-032021-03财政收入增速差（右轴）公共财政收入:当月同比（左轴）地方本级财政收入:当月同比（左轴）（%）（BP）(30)(20)(10)010203040502016201720182019202020212022土地出让金:累计同比房产税城镇土地使用税土地增值税耕地占用税契税（%）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 18 图表图表 26.地方政府债务余额增速地方政府债务余额增速 图表图表 27.最近三年地方政府债务率最近三年地方政府债务率 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 地方政府债务余额快速上升的趋势短期难以扭转。地方政府债务余额快速上升的趋势短期难以扭转。主要原因是地方政府债务支出方向有较强刚性，从 2022 年新增专项债投向结构看，市政及产业园区基础设施投向占比最高达到 34.0%，其次是社会事业占比 18.4%，交通基础设施占比 16.9%，保障性安居工程占比 15.6%，四项合计占比 84.9%，同时截至 2022 年 11 月新增一般债投向结构中，市政建设占比 20.7%，社会事业占比 26.3%，交通基础设施占比20.2%，三项合计占比67.1%。地方政府新增债务支出更多倾向基础设施和公共事业类方向，明显具备投资周期长、回报率偏低、社会效益显著等特点，因此短期内地方政府债务增长压力较为明显。缓解地方政府债务压力可以通过三个方式，一是扩大地方政府税基，预计随着疫情防控政策放松和经济复苏，地方政策财政收入将出现恢复性增长，二是增加中央财政转移支付，但预计效果相对有限，三是随着房地产行业稳定和修复，土地出让金收入增加缓解地方政府支出压力。图表图表 28.2022 年新增专项债投向占比年新增专项债投向占比 图表图表 29.截至截至 2022 年年 11 月新增一般债投向占比月新增一般债投向占比 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0020182019202020212022地方政府债务余额增速一般债务专项债务（%）121.5144.7157.785.998.1108.70.0100.0200.0201920202021含转移支付不含出让金的地方政府债务率含转移支付和土地出让金的债务率（%）34.018.416.915.63.61.00.70.05.010.015.020.025.030.035.040.0市政及产业园区基础设施社会事业 交通基础设施保障性安居工程生态环保 城乡冷链物流基础设施支持化解中小银行风险（%）20.226.320.716.34.52.27.50.05.010.015.020.025.030.0交通基础设施社会事业 市政建设 农林水利 生态环保 保障性安居工程其他（%）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 19 对金融资源的对金融资源的挤出挤出影响影响 房地产行业融资限制放松之后，房地产企业融资需求上升，对银行体系和资本市场的流动性都将造成挤出影响。在房地产融资增加的支撑下，2023 年信用扩张的速度或维持在偏高水平，为满足实体经济融资需求，防止房地产融资挤出其他实体经济部门融资，不排除央行货币政策放松可能。房地产融资额有望显著增长房地产融资额有望显著增长 从融资渠道方面看。从融资渠道方面看。股权融资受限时间最早，2019 年房地产上市公司通过 A 股市场净融入资金 582亿元，其中主要融资方式是增发和可交换债，这一融资额度虽然较 2018 年的 267 亿元有所上升，但是较 2015 年的 1743 亿元大幅下降，随着房地产行业融资收紧，2021 年上市房企仅通过可交换债融资 3.9 亿元，2022 年更是降至 0；银行渠道融资受限时间相对较晚但对融资额度影响最大，金融机构新增人民币房地产贷款虽然在 2018 年就已见顶，达到 6.45 万亿元之后逐年下降，但 2020 年底融资受限后，2021 年新增房地产贷款同比少增 1.36 万亿元，仅有 3.81 万亿元，2022 年全年新增房地产贷款更是只有 0.72 万亿元；人民币债券融资渠道受影响相对较小，从融资额度看，2021 年房地产行业债券融资额 6412 亿元，2022 年融资额 5465 亿元，虽然也呈现较 2020 年逐年下降的趋势，但整体仍维持在 5000 亿元水平上方，与 2015 年-2020 年期间年平均债券融资额水平基本持平；从房地产行业债券融资额占比看，尽管也显示出下降趋势，但整体上同样相对平稳。图表图表 30.股权融资自股权融资自 2020 年后大幅收紧年后大幅收紧 图表图表 31.债券融资规模整体相对稳定债券融资规模整体相对稳定 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 图表图表 32.2022 年年金融机构新增房地产贷款大幅下降金融机构新增房地产贷款大幅下降 资料来源：Wind，中银证券 050010001500200020152016201720182019202020212022IPO增发可转债可交换债（亿元）0.00.51.01.52.02.53.03.54.001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022房地产行业债券融资额（左轴）债券融资额占比（右轴）（%）（亿元）010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000201120122013201420152016201720182019202020212022金融机构:人民币:新增贷款:房地产贷款:累计值房地产开发资金来源:国内贷款:累计值（亿元）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 20 从房地产固定资产投资角度看。从房地产固定资产投资角度看。短期内，房地产企业融资的主要目的是改善经营现金流，主要包括两方面内容，一是已经开工的房地产项目，保障施工进度和竣工交付时间，二是维持房地产公司正常生产循环，恢复正常的土地购置行为。二者合计为房地产固定资产投资额，我们将其拆分为土地购置费和房地产实际投资额两部分看，其中房地产实际投资额又可以拆分为施工面积和单位面积施工费用额两部分。2021 年虽然有融资限制的负面影响，房地产开发投资完成额依然较 2020 年有所增加，但 2022 年房地产开发投资完成额仅为 13.29 万亿元，为 2003 年以来首次下降；其中土地购置费 4.1 万亿元，为连续两年净下降，房屋施工面积 90.5 亿平方米，较 2021 年下降 7.2%，同样为2003 年以来首次下降；2022 年单位面积施工费用 1015 元/平方米，从历史数据看，2003 年至 2013年期间，房地产单位面积施工费用持续上行，但自 2013 年单位面积施工费用升至 1000 元/平方米上方后，十年内基本维持在 1000-1100 元/平方米价格区间波动。图表图表 33.关注关注 2023 年土地购置费和施工面积年土地购置费和施工面积 资料来源：Wind，中银证券 2023 年房地产投资停复工面积和年房地产投资停复工面积和单位面积施工费用单位面积施工费用的波动影响较大。的波动影响较大。2020 年受疫情冲击影响，房地产投资净停工面积达到 9.88 亿平方米，创下此前历史新高，2022 年净停工面积再创新高达到 10.97万亿平方米，同时净停工面积占施工面积比例也升至历史新高 12.12%。2023 年预计随着房地产行业融资好转，施工面积在企稳的基础上，部分 2022 年净停工面积有望恢复施工，和新开工一起带动2023 年施工面积同比企稳回升。单位面积施工费用方面，从 2003 年以来的历史数据看，与 PPI 年度同比增速的相关性较强，特别是 2015 年之后的 8 年间，有 7 年二者的同比表现是同向的，仅在2020 年出现反向的情况，因此从历史规律看，预计 2023 年 PPI 同比增速相对平稳且房地产投融资回暖的情况下，单位面积施工费用同比预计将较 2022 年小幅上升。图表图表 34.2022 年净停工年净停工面积创新高面积创新高 图表图表 35.2015 年以来单位面积年以来单位面积施工费用施工费用同比与同比与 PPI 相似相似 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 02004006008001,0001,200020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0002003200520072009201120132015201720192021房地产开发投资完成额（左轴）土地购置费（左轴）单位面积施工费用（右轴）（元/平方米）（亿元）-10.00-5.000.005.0010.0015.00-120000-100000-80000-60000-40000-2000002000020002003200620092012201520182021净停工（左轴）净停工面积占比（右轴）（万平方米）（%）-15.0-10.0-5.00.05.010.015.02003200620092012201520182021PPI:全部工业品:同比单位面积施工费用同比（%）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 21 从房地产实际投资资金来源看，银行资金和销售回款占比有望明显上升。从房地产实际投资资金来源看，银行资金和销售回款占比有望明显上升。房地产融资政策放宽后，各融资渠道资金来源都将有不同程度的同比增加，但银行和销售回款的改善可能更加明显，一是2021和 2022 年间银行渠道资金来源受政策限制影响最大，其中国内贷款占比从 2020 年的 13.8%下降至2022 年的 11.7%，二是随着个人购房贷款限制放宽，房地产销售有望好转，虽然可能无法达到房地产企业加大销售回款背景下 2021 年占比 36.8%的高水平，但有望回升至 2018-2021 年间的 34%左右水平。图表图表 36.房地产实际投资资金来源中国内贷款占比有望回升房地产实际投资资金来源中国内贷款占比有望回升 资料来源：Wind，中银证券 银行资产负债表波动可能加大银行资产负债表波动可能加大 银行资产负债表的波动性可能同时来自资产端和负债端。银行资产负债表的波动性可能同时来自资产端和负债端。从 2022 年 12 月数据看，资产端占比较高的项目分别是，对政府债权占比 12.64%，对非金融机构债权占比 39.86%，对其他居民部门债权占比19.70%，三者总计占比 72.20%。负债端占比较高的项目分别是，个人存款占比 32.17%，对中央银行负债占比 3.58%，对其他金融性公司负债占比 7.29%，债券发行占比 10.16%，以及其他负债占比10.93%，五项占比共计 64.13%。图表图表 37.2022 年年 12 月其他存款性公司资产负债表月其他存款性公司资产负债表 资产资产 单位：亿元人民币单位：亿元人民币 占比占比（%）负债负债 单位：亿元人民币单位：亿元人民币 占比占比（%）国外资产 78,344.95 2.08 对非金融机构及住户负债 2,340,881.21 62.15 储备资产 236,791.01 6.29 纳入广义货币的存款 2,240,663.17 59.49 准备金存款 231,484.47 6.15 单位活期存款 566,968.73 15.05 库存现金 5,306.54 0.14 单位定期存款 462,001.61 12.27 对政府债权对政府债权 475,892.76 12.64 个人存款个人存款 1,211,692.83 32.17 其中：中央政府 475,892.76 12.64 不纳入广义货币的存款 56,100.68 1.49 对中央银行债权 133.01 0.00 可转让存款 23,349.27 0.62 对其他存款性公司债权 350,308.20 9.30 其他存款 32,751.41 0.87 对其他金融机构债权 254,785.88 6.76 其他负债 44,117.36 1.17 对非金融机构债权对非金融机构债权 1,501,256.91 39.86 对中央银行负债对中央银行负债 134,995.69 3.58 对其他居民部门债权对其他居民部门债权 742,025.44 19.70 对其他存款性公司负债 122,637.02 3.26 其他资产 126,755.81 3.37 对其他金融性公司负债对其他金融性公司负债 274,424.00 7.29 总资产总资产 3,766,293.96 其中：计入广义货币的存款 270,433.18 7.18 国外负债 14,547.35 0.39 债券发行债券发行 382,522.43 10.16 实收资本 84,516.04 2.24 其他负债其他负债 411,770.23 10.93 总负债总负债 3,766,293.96 资料来源：中国人民银行，中银证券 0.05.010.015.020.025.030.035.040.02006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022国内贷款个人按揭贷款定金及预收款（%）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 22 银行资产端，相较于 2010 年，2022 年对政府债权占比上升了 8.27 个百分点，对非金融机构债权占比下降了 1.04 个百分点，对其他居民部门债权上升了 7.82 个百分点；银行负债端，相较于 2010 年，2022 年个人存款占比上升了 0.65 个百分点，对中央银行负债占比上升了 3.00 个百分点，对其他金融性公司负债占比上升了 2.68 个百分点，债券发行占比上升了 4.01 个百分点，以及其他负债占比上升了 2.79 个百分点。如果房地产融资限制放松带动房地产融资上升，则银行表内房地产新增贷款上升和居民按揭贷款上升，资产端将主要影响对非金融机构债权和对其他居民部门债权余额上升，对负债端的扰动可能存在于两个方面，一是居民购房需求释放可能导致个人存款存在阶段性下行压力，或者存款的结构发生变化，导致在季末或年末等重要时点加大存款需求和资金利率波动，二是资产端快速扩张可能导致银行机构资本紧张，部分银行可能存在补充资本金需求。图表图表 38.其他存款性公司资产端主要项目占比变化其他存款性公司资产端主要项目占比变化 图表图表 39.其他存款性公司负债端主要项目占比变化其他存款性公司负债端主要项目占比变化 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 2023 年年房地产投融资相关数据预估房地产投融资相关数据预估 房地产融资政策放松对金融系统的影响，可以从两方面估算，一是从融资渠道方面看，房地产企业作为资金需求方，将恢复通过信贷、债券和股权等渠道融资常态化，二是从房地产固定资产投资角度看，融资放开之后，房地产企业的投资行为逐步修复并回到发展正轨，通过历史数据关系粗略估算房地产固定资产投资中来自银行渠道和销售回款的国内信贷、个人按揭、定金预收款的大致规模。从融资渠道看，房地产通过金融系统融资总额或达到从融资渠道看，房地产通过金融系统融资总额或达到 6.1 万亿元左右。万亿元左右。股权融资方面，2015 年以来股权融资最重要的方式是增发，其次是可交换债，预计 2023 年股权融资的主要方式仍是上述两项，但 2021 年以来申万分类房地产业市净率一直保持在 1 以下，分公司来看，114 家申万分类房地产开发公司中，大约一半市净率能够维持在 1 上方，因此预计实施增发融资的公司范围相对有限，发行可交换债的可行性或更大。2016 年-2019 年间，上市房地产公司股权融资规模在 150 亿元到 800 亿元之间波动较大，我们预计 2023 年房地产股权融资总规模，大概率高于 2020 年的 110 亿元，但或难以达到 2019 年的 582 亿元水平。综合来看，我们预估 2023 年房地产股权融资规模在股权融资规模在 500 亿元左右亿元左右。债券融资方面，2015 年融资规模首次超过 5000 亿元，但此后有所波动，2018 年至今年均融资规模都维持在 5000 亿元以上。预估 2023 年房地产债券融资额或较 2022 年的 5465 亿元小幅增长，但可能不会超过 2018 年以来的年平均融资水平，则 2023 年房地产债券融资规模可能在债券融资规模可能在 5500 亿元亿元左右左右。新增房地产贷款方面，房地产信贷受限的两年当中，2021 年新增房地产贷款规模 3.81 万亿元，2022年新增房地产贷款规模仅为 7213 亿元，但此前自 2016 年开始至 2020 年间，年新增房地产贷款额均在 5 万亿上方，其中 2018 年最高达到 6.45 万亿。预计随着信贷融资限制放宽，2023 年新增房地产贷款规模将大幅回升。综合考虑房地产行业信贷需求和房地产融资主体信用评级两方面因素，预计2023 年信贷仍在修复性增长的范围内，要实现弥补 2021-2022 年两年间的融资缺口尚不具备条件。因此综合来看，2023 年新增房地产贷款规模或在新增房地产贷款规模或在 5.5 万亿万亿左右左右。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.002010201220142016201820202022对政府债权对非金融机构债权对其他居民部门债权（%）0.05.010.015.020.025.030.035.02010201220142016201820202022个人存款对中央银行负债对其他金融性公司负债债券发行其他负债（%）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 23 从房地产企业投资行为恢复看，从房地产企业投资行为恢复看，2023 年房地产固定资产投资额或达到年房地产固定资产投资额或达到13.77 万亿元万亿元，同比增长，同比增长3.58%，房，房地产固定资产投资资金来源中，国内贷款规模地产固定资产投资资金来源中，国内贷款规模2.87 万亿元，个人按揭万亿元，个人按揭2.84 万亿元，定金预收万亿元，定金预收5.83 万亿元。万亿元。从预测房地产固定资产投资额的角度看，我们将其分为土地购置费和房地产实际投资两部分，其中房地产实际投资又分为施工面积和单位面积施工费用。2022 年土地购置费 4.1 万亿元，较 2021 年的 4.35 万亿元下降 2475 亿元，2021 年土地购置费较 2020年下降947亿元，但在 2010年-2020 年之间，土地购置费年增加规模大多在 200亿元-5000 亿元之间，2018 年土地购置费甚至较 2017 年多增 1.32 万亿元。从上市商品房开发地产公司现金流量表来看，2021 年和 2022 年土地购置费少增的主要原因是流动性紧张，因此我们预计 2023 年房地产企业融资放宽之后土地购置费将较 2022 年多增，但经过两年行业调整之后，房地产企业经营短期恢复性增长的前提下，土地购置费多增幅度或较为有限。预估 2023 年土地购置面积 2 亿平方米，较 2022 年接近翻倍，但仍小幅低于 2021 年水平，同时土地购置费单价取 2019 年-2022 年平均值 23629 元/平方米，则预计预计 2023 年土地购置费年土地购置费 4.73 万亿元万亿元，较，较 2022 年同比增长年同比增长 15.18%。2022年年 12月施工面积月施工面积 90.5亿平方米在亿平方米在 2023年有望延续年有望延续；同时，房地产施工面积还受到新开工面积、竣工面积、以及停复工面积等多方面因素影响。新开工方面，从历史数据看，当年新开工面积与前一年土地购置面积有一定相关性，2016 年至 2021年期间，新开工面积与前一年土地购置面积倍数区间为 7.32-8.69，2010 年至 2015 年期间二者的倍数区间为 4.00-5.64，但 2022 年降至 5.59，我们认为新开工面积倍数逐年上升跟房地产现金流存在一定相关性，房地产企业现金流边际好转的情况下，新开工倍数或稳中有升，按照 2019 年-2021 年平均水平 8.09 预估，但另一方面，新开工面积当月同比增速自 2021 年 4 月就已经转负，因此我们同时以 8.09 的新开工面积倍数，预估 2021 年欠开工面积并计入 2023 年的新开工当中，预计 2023 年年新开工面积累计或达到新开工面积累计或达到 13.54 亿平方米亿平方米，同比增长，同比增长 12.28%。历史数据显示，当年累计竣工面积在前一年累计施工面积中占比逐年下降，2010 年竣工面积占比24.58%，2019 年已经回落至 11.67%，2020-2021 年则在 10%上下波动，2022 年受现金流紧张影响进一步下滑至 8.84%，考虑到当前房地产政策中保交楼是重点之一，预计 2023 年竣工面积占比有望回升，根据竣工面积与前一年施工面积比例估算，假设 2023 年竣工面积比例能够达到 2020 年间的10.21%，对应竣工面积为竣工面积为 9.96 亿平方米亿平方米，同比增长，同比增长 15.50%。2009 年以来，房地产投资面积持续处于净停工状态之下，且净停工面积逐年上升的趋势比较明显，但净停工面积变化的规律不明显，从数据表现看，当年净停工面积与前一年施工面积比例自 2014 年开始整体呈现上升趋势并在2017年之后维持在5%上方，2020年升至11.06%，2021年回落至6.12%，但 2022 年再度上行，考虑到 2023 年房地产企业现金流好转的背景，我们认为净停工面积比例有望大幅下降，按按 2017 年以来最低的年以来最低的 2021 年数据年数据 6.12%预估预估，则，则 2023 年净停工面积为年净停工面积为 5.54 亿平方米亿平方米。如前所述，单位面积施工费用同比增速与 PPI 同比增速同向性较强，但二者的相关性相对较差，我们此前在年报中预测 2023 年 PPI 同比增速 1%，或指向 2023 年单位面积施工费用同比较 2022 年上升，加之 2022 年基数较低和 2023 年房地产融资放宽等正面影响因素，预计 2023 年单位面积施工费用同比增速将回正，根据 2020 年-2021 年单位面积施工费用同比复合增速 2.66%计算，2023 年单位年单位面积面积施工费用施工费用为为 1042.06 元元/平方米平方米。根据房地产固定资产投资总额=土地购置金额 （前一年施工面积 当年新开工面积/2-当年竣工面积/2-当年净停工面积）*单位面积实际投资额，计算 2023 年房地产固定资产投资额 13.77 万亿元，较2022 年同比增长 3.58%。前述分析中可以发现，政策调整造成的影响，比市场化波动的反应速度更快，因此当房地产融资政策放松后，从各部门反应速度和变化程度看，应该是融资端快于投资端快于消费端，因此我们以 2015年-2019 年这一时期的数据预估更靠近融资端的数据，以 2017 年-2021 年这一时期的数据预估更靠近消费端的数据。从历史数据来看，2015 年至 2019 年期间，房地产固定资产投资资金来源与房地产固定资产投资额的比率平均值为 137.3，同时期房地产固定资产投资资金来源中国内贷款平均占比 15.17%，个人按揭贷款平均占比 15.01%，定金及预收占比 30.84%，则 2023 年房地产固定资产投资资金来源 18.90万亿元，其中国内贷款规模 2.87 万亿元，个人按揭 2.84 万亿元，定金预收 5.83 万亿元。以 2017 年-2021 年数据估算，2023 年预估商品房销售额 15.26 万亿元，较 2022 年增长 14.5%，较 2018年略高仍低于 2019 年水平，金融机构新增个人中长期贷款 5.22 万亿元，较 2022 年增长 89.8%，同样较 2018 年略高仍低于 2019 年水平，表明房地产销售恢复仍需时间。2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 24 图表图表 40.新开工、竣工净停工面积的历史规律新开工、竣工净停工面积的历史规律 图表图表 41.房地产固投资金来源和投资额的关系房地产固投资金来源和投资额的关系 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 图表图表 42.商品房销售和个人按揭的历史数据商品房销售和个人按揭的历史数据 图表图表 43.预测新增房地产销售和新增个人中长期贷款预测新增房地产销售和新增个人中长期贷款 资料来源：Wind，中银证券 资料来源：Wind，中银证券 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022当年新开工面积/前一年土地购置面积当年竣工面积/前一年施工面积当年净停工面积/前一年施工面积（%）1001101201301401501602010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022房地产固定资产投资资金来源/房地产固定资产投资额（%）0 0P2468BD 11201220132014201520162017201820192020202120222023E定金/商品房销售（左轴）商品房销售/个人中长期贷款（右轴）010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0002011201220132014201520162017201820192020202120222023E新增商品房销售（左轴）新增个人中长期贷款（右轴）（亿元）2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 25 结论结论 预计预计 2023 年房地产行业整体呈现复苏趋势。年房地产行业整体呈现复苏趋势。我们预计房地产固定资产投资累计同比增长 3.58%，土地购置费 4.73 万亿元，施工面积同比下降 4.14%，新开工面积同比增长 12.28%，竣工面积同比增长15.5%，房地产销售额达到 15.26 万亿元，同比增长 14.5%，较 2018 年略高仍低于 2019 年水平，2023年金融机构新增房地产贷款 5.5 万亿元，新增个人中长期贷款 5.22 万亿元。房地产行业修复对资本市场的影响，体现在资本市场融资量和价格房地产行业修复对资本市场的影响，体现在资本市场融资量和价格量量方面。方面。从 A 股市场和债券市场看，可能影响都不显著。A 股方面，2022 年融资总额 1.69 万亿元，可转债融资总额 2735.58 亿元，即便按照房地产股权融资 500 亿元规模计，在 2022 年总融资额占比不到 3%，因此对 A 股市场影响可能较小，在可转债融资规模中占比明显更大，达到 18.3%，但可转债投资者和 A 股投资者群体存在一定差异，因此对 A 股整体影响不大。债券市场受房地产融资的影响可能也不显著，主要原因是此前房地产债券融资在融资额和占比两方面都相对稳定，没有出现过受政策限制影响大幅下降的情况。从资本市场的角度看，可能受到潜在影响的是在价格方面，考虑到房地产融资放宽之后，房地产行业投资限制和融资主体信用评级两方面可能改善，因此相较于其他行业，风险收益比高的地产债可能吸引机构投资者配置资金净流入，但在资产相对稀缺的情况下，对债市收益率整体影响也相对有限。房地产行业修复对银行机构的直接影响，体现在资产端的信贷和负债端的个人存款上。房地产行业修复对银行机构的直接影响，体现在资产端的信贷和负债端的个人存款上。以 2022 年12 月其他存款性公司资产负债表数据为例，静态来看，如我们预估 2023 年新增房地产贷款 5.5 万亿元，对银行资产端信贷规模来说占比 3.7%，但从当年新增信贷规模看，在 2022 年新增人民币贷款21.31 万亿元中占比达到 25.8%，同时新增个人中长期贷款 5.22 万亿元，也较 2022 年多增 2.47 万亿元；负债端，如果房地产固定资产投资资金来源中的定金预收在 2023 年等额挤出居民存款 5.83 万亿元，则相当于 2022 年 12 月个人存款的 4.81%。动态来看，银行的资产端，新增房地产信贷和个人中长期贷款融资规模，不仅推升总资产规模，同时可能挤出对其他非金融机构债权融资需求，也存在抬高非金融机构债权融资成本的可能；负债端方面，个人存款增量下降将导致银行寻求其他负债来源，从占比高和融资渠道惯性依赖角度看，对中央银行负债、对其他金融公司负债、债券发行和其他负债是最可能的补充渠道，一定程度上可能间接提高了银行债券发行规模和对央行资金的依赖；另外需要关注的是，资产端信贷快速扩张，也可能导致部分银行类金融机构寻求补充资本。综上情况来看，2023 年央行货币政策还是易松难紧年央行货币政策还是易松难紧：一是紧盯银行间市场流动性变化，特别是在季末等重要时点，利率波动可能放大；二是银行金融机构对央行的结构性货币政策工具依赖性增强，可能导致央行资产负债表在 2023 年扩张幅度加大；三是关注实体经济融资成本保持基本稳定，防止在固定资产投资增速走高的情况下财务成本压力加大。我们认为央行 3 月降准 0.25 个百分点之后，年内仍有降准降息的空间。2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 26 风险提示：风险提示：1.全球通胀回落速度偏慢。截至 2023 年 2 月，美国 CPI 同比增速和 PPI 同比增速仍处于下行趋势当中，从构成看，食品和能源的拉动已经开始减弱，但以房租和服务为代表的核心通胀仍相对坚挺。如果 2023 年美欧通胀回落速度偏慢，则包括加息在内的紧缩货币政策退出的时间将超预期拉长，不仅遏制资本市场价格表现，而且可能加深美欧经济衰退的幅度。2.美联储货币政策锚点放弃通胀，转向稳经济。美联储政策面临两难，一方面通胀增速尚未回落到可以结束加息的水平，另一方面以硅谷银行和签名因为代表的中小银行破产暴露出银行业风险，需要美联储货币政策介入。防范系统性金融风险在美联储货币政策上的优先级或强于通胀，因此不能排除美联储收紧的货币政策受金融风险暴露而超预期提前终止的可能，甚至如果金融风险进一步发酵，年内美联储降息的概率将大大增加。3.欧美金融风险影响范围和程度扩大。从美国两家银行破产到欧洲瑞信被收购，暴露出过去一年时间内美欧央行快速大幅加息对经济和金融体系造成的负面影响。目前由于监管及时介入，金融风险暂时得到有效控制，但加息的负面影响不排除会继续在经济和金融体系中发酵。4.全球新冠疫情发展不确定。鉴于新冠病毒变异的过程没有停止，新冠疫情对全球劳动力供给、供应链恢复、生产端格局变化、消费场景恢复等方面的影响仍存在不确定性。5.乌克兰危机前景不明。乌克兰危机的外溢性影响依然存在于欧洲地缘安全、全球食品和能源价格、全球化肥等原材料供应领域，即便乌克兰危机短期内能够结束，美欧为首的西方对俄罗斯的制裁持续时间也将对上述各方面造成持续负面影响。2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 27 披露声明披露声明 本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，本人未在公司内、外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务，没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。中银国际证券股份有限公司同时声明，将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况。如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的，请慎重使用所获得的研究报告，以防止被误导，中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任。评级体系说明评级体系说明 以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：公司投资评级：公司投资评级：买入：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 20%以上；增持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 10%-20%；中性：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；减持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。行业投资评级：行业投资评级：强于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现强于基准指数；中性：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现基本与基准指数持平；弱于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现弱于基准指数；未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。沪深市场基准指数为沪深 300 指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普 500 指数。风险提示及免责声明风险提示及免责声明 本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并向特定客户发布。本报告发布的特定客户包括：1)基金、保险、QFII、QDII 等能够充分理解证券研究报告，具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户；2)中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队，其可参考使用本报告。中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础，整合形成证券投资顾问服务建议或产品，提供给接受其证券投资顾问服务的客户。中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告。中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的，亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策；需充分咨询证券投资顾问意见，独立作出投资决策。中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等。本报告内含保密信息，仅供收件人使用。阁下作为收件人，不得出于任何目的直接或间接复制、派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人，或将此报告全部或部分内容发表。如发现本研究报告被私自刊载或转发的，中银国际证券股份有限公司将及时采取维权措施，追究有关媒体或者机构的责任。所有本报告内使用的商标、服务标记及标记均为中银国际证券股份有限公司或其附属及关联公司（统称“中银国际集团”）的商标、服务标记、注册商标或注册服务标记。本报告及其所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用，并未考虑到任何特别的投资目的、财务状况或特殊需要，不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的要约或邀请，亦不构成任何合约或承诺的基础。中银国际证券股份有限公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者。本报告的内容不构成对任何人的投资建议，阁下不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户。阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何报告中所指之投资产品之前，就该投资产品的适合性，包括阁下的特殊投资目的、财务状况及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见。尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券股份有限公司及其证券分析师从相信可靠的来源取得或达到，但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事、高管、员工或其他任何个人（包括其关联方）都不能保证它们的准确性或完整性。除非法律或规则规定必须承担的责任外，中银国际集团任何成员不对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任。本报告对其中所包含的或讨论的信息或意见的准确性、完整性或公平性不作任何明示或暗示的声明或保证。阁下不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告仅反映证券分析师在撰写本报告时的设想、见解及分析方法。中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告，亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略。为免生疑问，本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场。本报告可能附载其它网站的地址或超级链接。对于本报告可能涉及到中银国际集团本身网站以外的资料，中银国际集团未有参阅有关网站，也不对它们的内容负责。提供这些地址或超级链接（包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接）的目的，纯粹为了阁下的方便及参考，连结网站的内容不构成本报告的任何部份。阁下须承担浏览这些网站的风险。本报告所载的资料、意见及推测仅基于现状，不构成任何保证，可随时更改，毋须提前通知。本报告不构成投资、法律、会计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况。本报告不能作为阁下私人投资的建议。过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证，也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗示的保障。本报告所载的资料、意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断，可随时更改。本报告中涉及证券或金融工具的价格、价值及收入可能出现上升或下跌。部分投资可能不会轻易变现，可能在出售或变现投资时存在难度。同样，阁下获得有关投资的价值或风险的可靠信息也存在困难。本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下。如上所述，阁下须在做出任何投资决策之前，包括买卖本报告涉及的任何证券，寻求阁下相关投资顾问的意见。中银国际证券股份有限公司及其附属及关联公司版权所有。保留一切权利。中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 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广州市房地产中介广州市房地产中介 信用白皮书信用白皮书（2022 年）年）广州市房屋交易监管中心广州市房屋交易监管中心 广州市房地产中介协会广州市房地产中介协会 2023 年年 3 月月 目目 录录 一、引言一、引言.1 二、二、2022 年广州市房地产中介信用体系建设的新进展年广州市房地产中介信用体系建设的新进展.2 三、中介机构信用状况三、中介机构信用状况.3（一）整体情况.3（二）市中介协会会员单位情况.7 四、中介服务品牌信用状况四、中介服务品牌信用状况.9 五、从业人员信用状况五、从业人员信用状况.13（一）整体情况.13（二）市中介协会个人会员情况.15 六、信用评分评级相关性分析六、信用评分评级相关性分析.16（一）信用评分与行政处罚.16（二）信用等级与从业人员性别.16（三）信用等级与从业人员年龄.17（四）机构信用等级与从业人员信用等级.18 七、消费者投诉七、消费者投诉情况情况.20（一）投诉案件事由.20（二）投诉对象.24（三）投诉区域分布.26（四）投诉热点.27 八、行业自律举措八、行业自律举措.28（一）见证执行阳光承诺.28 （二）发布房地产中介服务规范.29（三）推动行业信用评价数据共享.30（四）通过同业监督机制净化行业用人环境.31（五）组织参加“稳租金、安心住”公开承诺活动.33 九、下一步工作规划九、下一步工作规划.35 附件附件.36 1.信用档案及评分评级体系简介.36 2.广州市房地产中介信用评分评级管理办法（2022 年修订版）.41 3.广州市房地产中介信用评分指标（2022 年修订版）.46 4.广州市房地产中介行业不良行为管理办法（2019 年修订版）.59 5.广州市房地产中介服务品牌信用评分评级规则.63 6.2022 年广州市房地产中介受全市住建系统行政处罚汇总表.65 1 一、引言一、引言 为促进广州市房地产中介市场和行业高质量发展，加强房地产中介机构（以下简称“中介机构”）与从业人员的信用管理，保障交易当事人合法权益，结合我市实际，广州市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）于 2017 年 7 月 24 日发布广州市房地产中介信用管理暂行规定（以下简称“暂行规定”），并于 2018 年 10 月 23 日上线运行广州市房地产中介信用管理系统。2019 年 5 月，广州市房屋交易监管中心（以下简称“市交监中心”）与广州市房地产中介协会（以下简称“市中介协会”）以广州市房地产中介信用管理系统建立的中介机构与从业人员信用档案数据为基础，编写了第一份广州市房地产中介信用白皮书年度报告并公开发布，受到了行业及社会的热烈、广泛关注，众多权威媒体纷纷报道、转载；之后在 2020 年 6 月、2021 年 3 月和 2022 年 3 月，市交监中心与市中介协会联合编写了广州市房地产中介信用白皮书并对外发布。本报告是广州市房地产中介信用白皮书的第五份年度报告。2 二、二、2022 年房地产中介信年房地产中介信用体系建设新进展用体系建设新进展 根据广州市住房和城乡建设局关于 2022 年广州市房地产中介机构检查结果的通报，市住建局已对 7329 家中介机构（其中备案证书有效的 3233 家，备案证书已注销的 4096 家）、129504 名从业人员（其中在职状态人员 37457 名，非在职状态人员 92047名）建立了信用档案，以上中介机构和从业人员的信用信息已通过市住建局网站（）向社会公示；市住建局对办理了广州市房地产中介机构备案手续的中介机构（含分支机构）制作并发放了含信用信息二维码的广州市房地产中介服务机构备案证书，至 2022 年末市住建局还对约 5.3 万名从业人员制作并发放了广州市房地产中介服务人员信用信息卡。市住建局 2021 年 11 月 2 日发布的广州市房屋交易监督管理办法对部分条款进行了修订。为进一步落实广州市房屋交易监督管理办法的相关规定，市中介协会在广泛征求会员同行意见的基础上，对广州市房地产中介信用评分指标进行调整，相关修订于12月7日经市中介协会行业自律委员会2022年第六次工作会议审议表决通过，调整的内容主要体现在：1.根据广州市房屋交易监督管理办法对部分不良行为指标进行修订。包括：对原第 7、14、25、26、76 项不良行为指标进行修订；新增 1 项 B 类不良行为指标（新增后为 B 类指标第 24 条），1 项 D 类不良行为指标（新增后 D 类指标第 27 条）；删除原第 27 项不良行为指标；2.调整原第 8、36、48、55、58、66、71、74 项不良行为指标的文字表述，同时将一个指标中对应多种行为的不良行为指标细分为多个指标，并根据危害程度的不同，重新确定不良行为指标的扣分等级；3.调整原第 75 项不良行为指标的扣分等级。修订后的广州市房地产中介信用评分评级管理办法（2022 年修订版）和广州市房地产中介信用评分指标（2022 年修订版）自 2022 年 12 月 8 日起正式实施。3 三、中介机构信用状况三、中介机构信用状况（一）整体情况（一）整体情况 截至 2023 年 2 月 15 日1，广州市房地产中介行业已建立信用档案且备案证书有效的中介机构共计 3233 家，分支机构 1726 家（两项合计备案门店共 4959 家）2。备案门店分布方面，天河区是全市备案门店最多区域，共有 1012 家；番禺区 651家备案门店居全市第二，越秀区 575 家居全市第三；海珠、白云两区备案门店数量相对稳定，南沙、从化两区备案门店数量全市最少。图 1 近 3 年中介机构的备案门店区域分布情况 数据来源：广州市房地产中介协会 3233 家中介机构中，平均存续年限为 5.16 年，较 2021 年延长 1 年；其中存续年限在 3 年以下的有 1408 家，较 2021 年有所减少；有 852 家中介机构的存续年限在 3-6 年（含 3 年）；存续年限在 6-9 年（含 6 年）、9-12 年（含 9 年）、12-15 年（含 12 年）的中介机构数量均有增加。其中，2022 年注销或未通过年检的中介机构多为近年新成立的。从图 2 所示，受多重因素影响，目前全市大部分中介机构的存续年限较短。1因疫情影响，广州市 2022 年房地产中介机构年度检查于 2023 年 2 月 15 日结束。2本报告不对已注销备案证书的房地产中介机构做信用等级评价及分析。4 图 2 中介机构存续年限 数据来源：广州市房地产中介协会 3233 家中介机构中，信用等级为“优质3”有 19 家，较 2021 年度减少 6 家；“良好4”的有 14 家；“诚信5”的数量共计 2223 家，比例占 68.76%；“暂定诚信6”的 971 家，占比30.03%；而信用等级为“预警7”、“失信8”的分别为 1 家和 5 家，其中“失信”的中介机构较2021年增加3家。如图3所示，“诚信”和“暂定诚信”等级依旧占中介机构的绝对主体，两者合计的比例达到 98.79%。3信用等级为“优质优质”的中介机构须同时符合以下条件：1、信用评分 95 分以上；2、依法设立且在行政主管部门连续备案满 4 年；3、过往 3 年的年终信用等级结果未被评为预警或失信；4、过往 2 年及当年未被行政主管部门通报批评或行政处罚；5、机构从业人员信用信息卡持卡率需达到 80%以上。4信用等级为“良好良好”的中介机构须同时符合以下条件：1、信用评分 90 分以上；2、依法设立且在行政主管部门连续备案满 3 年，且每年按时参加年检；3、过往 2 年的年终信用等级结果未被评为预警或失信；4、过往 2 年及当年未被行政主管部门通报批评或行政处罚。5、机构从业人员信用信息卡持卡率需达到 80%以上。5信用等级为“诚信诚信”的中介机构，须同时符合以下条件：1、信用评分 70 分及以上；2、单位：依法设立且在行政主管部门办理备案满 2 年，且每年按时参加年检。6 信用等级为“暂定诚信暂定诚信”的中介机构需同时符合条件：1、信用评分 70 分及以上；2、依法设立且在行政主管部门办理备案，但未满 2 年。7信用等级为“预警预警”的中介机构符合以下情形之一：1、信用评分低于 70 分；2、当年出现经自律委员会认定应当直接列入“预警”等级情形的。8有以下情形之一时，信用等级为“失信失信”：1、信用评分低于 60 分；2、当年出现经自律委员会认定应当直接列入“失信”等级的。5 图 3 中介机构信用等级结构 数据来源：广州市房地产中介协会 表 1 2022 年广州市信用等级为优质、良好、预警、失信的中介机构名单 序号序号 中介机构名称中介机构名称 信用评分信用评分 信用等级信用等级 存续年限存续年限 优质等级机构名单（共优质等级机构名单（共 19 家）家）1 广东合富房地产置业有限公司 131.5 优质 23 2 广东链家房地产经纪有限公司 131.2 优质 22 3 广州裕丰咨询顾问有限公司 119 优质 21 4 广东中原地产代理有限公司 118.8 优质 18 5 广州市置家房地产代理有限公司 118.5 优质 14 6 广州仁隆房地产销售代理有限公司 117 优质 8 7 广州明昇房地产销售代理有限公司 115.1 优质 6 8 广州市乐有家房产经纪有限公司 113 优质 7 9 广州市德鸿行房地产代理有限公司 111 优质 5 10 广州兆庭房地产销售代理有限公司 109.8 优质 7 11 广州信礼房地产销售代理有限公司 108.9 优质 4 12 广州富宸房地产销售代理有限公司 103.3 优质 5 13 广州市宜居房地产代理有限公司 102.4 优质 19 14 广州市添房置业有限公司 99.6 优质 5 15 广州方圆生活服务有限公司 99 优质 25 16 广州市智富房地产代理有限公司 97.2 优质 11 6 17 广州盈创房地产销售代理有限公司 96.8 优质 4 18 广州裕德丰房地产咨询有限公司 96.6 优质 15 19 广州连家地产代理有限公司 96.3 优质 11 良好等级机构名单（共良好等级机构名单（共 14 家）家）1 房六六置业(广州)有限公司 98.3 良好 3 2 广州保利爱家房地产经纪有限公司 96.2 良好 3 3 广东德诚行地产集团有限公司 94.5 良好 17 4 广州市中营房地产代理有限公司 94.5 良好 12 5 广州雅丰房地产销售代理有限公司 94.5 良好 5 6 广州市新易房地产代理有限公司 93.8 良好 14 7 广州瀚信置业有限公司 92.9 良好 13 8 广州亿诚房地产咨询有限公司 92.4 良好 18 9 广州市海穗房地产代理有限公司 92.1 良好 19 10 广州市纵博房地产代理有限公司 92 良好 13 11 广州市禧汇房地产代理有限公司 91.8 良好 18 12 广州市安佳房地产代理有限公司 92.0 良好 15 13 广东合富辉煌房地产顾问有限公司 90.2 良好 17 14 广州全洲房地产咨询有限公司 90 良好 11 预警等级机构名单（预警等级机构名单（1 家）家）1 广州市上居房地产代理有限公司 62 预警 8 失信等级机构名单（共失信等级机构名单（共 5 家）家）1 广州市有一家房地产代理有限公司 59 失信 6 2 广州晟创房地产代理有限公司 58.5 失信 5 3 广州幸福汇房产代理有限公司 58.5 失信 2 4 广州房炫网电子商务有限公司 56.5 失信 4 5 广州美居房地产咨询有限公司 55 失信 不满 1 年 注：以上信用评分评级统计周期为 2022 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，为年度信用评分评级。数据来源：广州市房地产中介协会 广州市共有 8 家中介机构 2020-2022 年连续 3 年的信用等级为“优质”，具体名单见表 2。有 3 家中介机构连续 3 年的信用等级为良好及以上，具体名单见表 3。7 表 2 2020-2022 年广州市信用等级连续为优质的中介机构名单（共 8 家）序号序号 中介机构名称中介机构名称 2022 年信用评分年信用评分 存续年限存续年限 1 广东合富房地产置业有限公司 131.5 23 2 广东链家房地产经纪有限公司 131.2 22 3 广州市置家房地产代理有限公司 118.5 14 4 广州仁隆房地产销售代理有限公司 117 8 5 广州明昇房地产销售代理有限公司 115.1 6 6 广州市乐有家房产经纪有限公司 113 7 7 广州兆庭房地产销售代理有限公司 109.8 7 8 广州方圆生活服务有限公司 99 25 数据来源：广州市房地产中介协会 表 3 2020-2022 年广州市信用等级连续为良好及以上的中介机构名单（共 3 家）序号序号 中介机构名称中介机构名称 2022 年年 信用等级信用等级 2021 年年 信用等级信用等级 2020 年年 信用等级信用等级 存续年限存续年限 1 广州市德鸿行房地产代理有限公司 优质 优质 良好 5 2 广州市添房置业有限公司 优质 优质 良好 5 3 广州亿诚房地产咨询有限公司 良好 良好 良好 18 数据来源：广州市房地产中介协会（二）市中介协会会员单位情况（二）市中介协会会员单位情况 3233 家中介机构中，市中介协会会员单位数量为 1031 家，所占比例为 31.89%，非市中介协会会员单位数量为 2202 家，所占比例为 68.11%。在 1031 家市中介协会会员单位中，信用等级为“优质”的中介机构有 18 家，占全部“优质”等级的 94.74%，14 家信用等级为“良好”的有 13 家是市中介协会会员单位。在 2202 家非市中介协会会员单位中，信用等级为“诚信”及“暂定诚信”的占绝大部分，合计占比为 99.82%。8 图 4 市中介协会会员单位（左）与非会员单位（右）信用等级结构 数据来源：广州市房地产中介协会 9 四、中介服务品牌信用状况四、中介服务品牌信用状况 自 2018 年以来，我市房地产中介服务行业发展迅速，行业业态发生较大变化，市场中出现了越来越多的加盟类中介机构。为方便广大消费者更好地了解我市房地产中介服务品牌信用状况，市中介协会在 2020 年 1 月发布实施广州市房地产中介服务品牌信用评分评级规则，主要从评分规则、评级规则、品牌信息、信息公示以及规则的执行和修订等方面对中介服务品牌信用评分评级工作进行了规定。根据经营模式的不同，中介服务品牌主要分为以下几类：（一）直营类机构：是指一家中介机构的所有门店都是由该公司直接投资（或控股）及经营管理，通常这类企业会使用统一的客户服务投诉热线。这类品牌企业主要有：合富置业、链家、中原地产、乐有家、裕丰地产、保利爱家、朴邻、远见地产、德诚行地产、共和地产等。（该类品牌的信用评分及等级是直接取其企业信用评分及等级。）其中，有部分直营类中介机构（主要有裕丰地产、德诚行地产等）采取了多家经营主体（即不同名称的企业法人）使用统一的品牌名称、LOGO 对外经营的模式。（该类品牌的信用评分是将其下辖所有经营主体的信用评分进行综合计算，根据综合信用评分确定该品牌的信用等级。）（二）加盟类机构：是指中介机构（含其门店）经第三方商业机构授权，统一使用该第三方商业机构的服务标识（含品牌名称、LOGO 等）对外经营，通常的体现方式是统一门店招牌，其目的是利用该第三方商业机构的形象、品牌、声誉等吸引消费者（这也是许多消费者经常发现有些中介机构的工商营业执照上所记载的公司名称与其门店招牌不一致的原因）。这类中介服务品牌主要有：德佑、住天下、住商不动产、糯家、看房网、21 世纪不动产等。（该类品牌的信用评分是将其下辖所有经营主体的信用评分进行综合计算，根据综合信用评分确定该品牌的信用等级。）（三）直营与加盟相结合：是指中介机构采取了直营与加盟相结合的经营模式，即部分门店为直营，部分门店为加盟。这类中介服务品牌主要有：房六六、祈安地产、添房置业、置家地产、珍房源、优居优住等。（该类品牌的信用评分是将其下辖所有经营主体的信用评分进行综合计算，根据综合信用评分确定该品牌的信用等级。）消费者在选择中介机构时，可以主动查看该中介机构的门店是否已办理广州市房地产中介服务机构备案证书，并通过扫描备案证书上的二维码等方式查阅机构的信用档案，了解该中介机构（门店）是否为加盟类企业。10 数据显示，2022 年全市 22 家门店数量较多的房地产中介服务品牌中，信用等级为“优质”的有 7 家，除房六六外，其余均为直营机构，包括合富置业、链家、中原地产、乐有家、裕丰地产、德诚行地产等；保利爱家信用等级为“良好”；另有 14 家信用等级为“诚信”，包括朴邻、远见地产、祈安地产、添房置业等。表 4 2022 年广州市主要房地产中介服务品牌信用评分评级情况 序序号号 中介服务品牌中介服务品牌 LOGO 及品牌所属公司及品牌所属公司 覆盖备覆盖备案门店案门店数量数量 信用信用 评分评分 信用信用 等级等级 存续存续 年限年限 统一客服电话统一客服电话 1 广东合富房地产置业有限公司（直营）161 131.50 优质 23 年 020-38881175 2 广东链家房地产经纪有限公司（直营）287 131.2 优质 22 年 10109666 3 广东中原地产代理有限公司（直营）80 118.80 优质 18 年 020-83486299 4 广州市乐有家房产经纪有限公司（直营）216 113.00 优质 7 年 400-886-9200 5 广州裕隆房地产销售代理有限公司（直营）470 105.15 优质 28 年 400-830-0848 6 房六六置业（广州）有限公司（直营 加盟）32 95.60 优质 4 年 400-677-2577 7 广东德诚行地产集团有限公司（直营）82 95.25 优质 27 年 400-626-8300 11 8 广州保利爱家房地产经纪有限公司（直营）11 96.20 良好 4 年 020-32256961 9 广州市朴邻房产经纪有限公司（直营）19 101.50 诚信 6 年 400-951-5151 10 广州市远见房地产代理有限公司（直营）11 95.80 诚信 11 年 18818417098 11 广州市祈安地产代理有限公司（直营 加盟）9 89.10 诚信 25 年 020-81366003 12 广州市添房置业有限公司（直营 加盟）21 83.04 诚信 5 年 暂无统一客服热线 13 广州珍房源房地产经纪有限公司（直营 加盟）22 80.18 诚信 4 年 暂无统一客服热线 14 广州市置家房地产代理有限公司（直营 加盟）241 78.47 诚信 16 年 400-830-3488 15 广州市共和房地产代理有限公司（直营）35 77.34 诚信 10 年 13602492983 16 德佑（天津）房地产经纪服务有限公司（加盟）680 77.26 诚信 5 年 10106188 12 17 上海住商房地产经纪有限公司（加盟）273 76.56 诚信 5 年 10106188 18 糯家（深圳）信息科技有限公司（加盟）104 75.04 诚信 3 年 400-002-3777 19 住天下（广州）不动产经营有限公司（加盟）76 75.00 诚信 4 年 15622900658 20 广州看房网数据服务有限公司（加盟）54 74.64 诚信 2 年 暂无统一客服热线 21 广州优居房地产经纪有限公司（直营 加盟）45 73.44 诚信 6 年 89309116 22 北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司（加盟）12 73.11 诚信 2 年 400-6509-721 数据来源：广州市房地产中介协会 注：备案门店数据统计时间截止 2022 年 12 月 31 日；上 述 涉 及 加 盟 业 务 的 品 牌 下 辖 的 中 介 机 构 名 单，可 登 陆 市 中 介 协 会 官 网（）-新闻中心-通知公告栏目查看。13 五、从业人员信用状况五、从业人员信用状况（一）整体情况（一）整体情况 截至 2022 年 12 月 31 日，全市已有 129504 名从业人员建立信用档案，较 2021 年增加 3648 人，其中信用等级为“优质”的从业人员共 1349 人，信用等级为“良好”的共计1966 人；信用等级为“诚信”的共计 78390 人，比例为 60.53%；信用等级为“暂定诚信9”的有 47795 人，比例为 36.91%；信用等级为“预警10”、“失信”的从业人员则分别有 3 人和 1 人，如图 5 所示。图 5 从业人员信用等级结构 数据来源：广州市房地产中介协会 从图 5 可知，信用等级为“诚信”和“暂定诚信”的从业人员所占比例合计为 97.44%。与 2021 年比较，信用等级为“优质”的从业人员增加 474 人，“良好”信用等级的从业人员增加 499 人。全市有 314 名从业人员的信用等级在 2020-2022 年连续 3 年为“优质”，继续保持较快增长趋势。9信用等级为“暂定诚信”的从业人员需同时符合条件：1、信用评分 70 分及以上；2、按规定办理从业登记手续，但连续从业未满 2 年。10信用等级为“预警”的从业人员符合以下情形之一：1、信用评分低于 70 分；2、当年出现经自律委员会认定应当直接列入“预警”等级情形的。14 扫码获取 2022 年广州市房地产中介从业人员优质等级名单 扫码获取 2022 年广州市房地产中介从业人员良好等级名单 扫码获取 2020-2022 年广州市信用等级连续为优质的从业人员名单 表 5 2022 年广州市房地产中介从业人员预警、失信等级名单 预警等级从业人员名单（共预警等级从业人员名单（共 3 人）人）序号序号 姓名姓名 性别性别 信用信息卡号信用信息卡号 信用评分信用评分 信用等级信用等级 从业年限从业年限 1 黄*波 男 GZ2018006289 67 预警 12 2 杨*权 男 GZ2018012339 67 预警 12 3 游*明 男 GZ2018006087 65 预警 10 失信等级从业人员名单（共失信等级从业人员名单（共 1 人）人）1 李*生 男 GZ2019041366 55 失信 不满 1 年 数据来源：广州市房地产中介协会 15 （二）市中介协会个人会员情况（二）市中介协会个人会员情况 有 9938 名市中介协会个人会员已建立信用档案，其中信用等级为“优质”的共 427人，占市中介协会个人会员的 4.3%；信用等级为“良好”的共 500 人，占市中介协会个人会员的 5.03%；信用等级为“诚信”与“暂定诚信”的分别有 3596 人和 5415 人，分别占市中介协会个人会员的 36.18%与 54.49%；市中介协会没有信用等级为“预警”或“失信”的个人会员。其余 119566 名非市中介协会个人会员中，信用等级为“优质”的从业人员共 922 人，信用等级为“良好”的共 1466 人，信用等级为“诚信”与“暂定诚信”的分别有 74794 人和42380 人，信用等级为“预警”的有 3 人，“失信”的有 1 人。图 6 市中介协会个人会员（左）与非个人会员（右）信用等级结构 数据来源：广州市房地产中介协会 16 六、信用评分评级相关性分析六、信用评分评级相关性分析（一）信用评分与行政处罚（一）信用评分与行政处罚 2022 年，全市住建系统对广州市房地产中介行业共计作出 10 宗行政处罚（具体见附件 6），其中行政相对人为从业人员与中介机构的各有 5 宗。表 6 2022 年广州市房地产中介受行政处罚情况 序号序号 处罚事由处罚事由 宗数宗数 1 未书面告知交易当事人房地产中介机构及其执业人员与当事人是存在利害关系。2 2 为禁止转让和抵押的房地产提供中介服务。2 3 签订房地产经纪服务合同前，未向交易当事人说明和书面告知规定事项。2 4 为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。2 5 向服务对象提供房地产中介服务时不书面向服务对象说明情况。1 6 为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。1 数据来源：广州市住房和城乡建设局 此外，在 10 宗处罚记录中，行政相对人为市中介协会会员单位或个人会员的共计 3宗，占比 30%。图 7 2022 年广州市房地产中介受行政处罚及行政处理的市中介协会会员与非会员占比 数据来源：广州市房地产中介协会（二）信用等级与从业人员性别（二）信用等级与从业人员性别 全市已建立信用档案的 129504 名从业人员中，男性与女性分别有 79788 人和 49716人，所占比例分别为 61.61%与 38.39%，与过去 4 年相比无明显变化。信用等级为“优质”与“良好”的比例中，女性从业人员均要高于男性从业人员，且无女性从业人员的信用等17 级为“预警”或“失信”。图 8 信用等级与从业人员性别 数据来源：广州市房地产中介协会（三）信用等级与从业人员年龄（三）信用等级与从业人员年龄 2022 年全市已建立信用档案的从业人员平均年龄为 34.5 岁，同比 2021 年增加 1.1岁，在职状态从业人员平均年龄为 34.2 岁，同比 2021 年增加 1.6 岁。在所有建立信用档案的从业人员中，30-35 岁（含 30 岁）区间的比例最大，有 23.64%；有 21.61%的从业人员年龄在 25-30 岁（含 25 岁）之间；20 岁以下的比例最小，仅为 0.84%。图 9 信用等级与从业人员年龄 数据来源：广州市房地产中介协会 从图 9 可以看出，随着从业人员年龄的增长，信用等级优化的趋势愈加明显。年龄在 35 岁以下的从业人员信用等级普遍以“暂定诚信”或“诚信”为主；而 35 岁以上的从业18 人员中信用等级为“良好”或“优质”的所占比例逐渐提升，其中 40-45 岁（含 40 岁）年龄区间中所占比例超过 5%，45-50 岁（含 45 岁）年龄区间中所占比例近 8%，50 岁以上（含 50 岁）年龄区间所占比例更是接近 10%。（四）机构信用等级与从业人员信用等级（四）机构信用等级与从业人员信用等级 在信用等级为“优质”“良好”的中介机构中，合富置业拥有信用等级为“优质”及“良好”的从业人员最多，共有 140 名，中原地产、链家相当，以 86 人、74 人分列二、三位。从表7可以看出，中介机构信用等级情况与内部从业人员信用等级存在一定正相关关系，即机构信用等级越高，旗下信用等级为“优质”或“良好”信用等级的从业人员越多。表 7 2022 年度优质、良好信用等级机构旗下信用等级为优质或良好的从业人员数量 序号序号 机构名称机构名称 2022年度年度信用等级信用等级 优质等级优质等级人员数量人员数量 良好等级良好等级人员数量人员数量 合计合计 1 广东合富房地产置业有限公司 优质 61 79 140 2 广东中原地产代理有限公司 优质 49 37 86 3 广东链家房地产经纪有限公司 优质 28 46 74 4 广州仁隆房地产销售代理有限公司 优质 13 14 27 5 广州裕丰咨询顾问有限公司 优质 8 18 26 6 广州明昇房地产销售代理有限公司 优质 8 12 20 7 广州市德鸿行房地产代理有限公司 优质 6 8 14 8 广州信礼房地产销售代理有限公司 优质 1 9 10 9 广州富宸房地产销售代理有限公司 优质 3 6 9 10 广州保利爱家房地产经纪有限公司 良好 4 5 9 11 广州盈创房地产销售代理有限公司 优质 3 4 7 12 广州兆庭房地产销售代理有限公司 优质 2 4 6 13 广州连家地产代理有限公司 优质 1 4 5 14 广州市宜居房地产代理有限公司 优质 3 2 5 15 广东德诚行地产集团有限公司 良好 3 2 5 16 广东合富辉煌房地产顾问有限公司 良好 3 2 5 17 广州市置家房地产代理有限公司 优质 1 3 4 18 广州市纵博房地产代理有限公司 良好 1 3 4 19 广州市海穗房地产代理有限公司 良好 2 1 3 20 广州方圆生活服务有限公司 优质 1 1 2 21 广州市安佳房地产代理有限公司 良好 1 1 2 22 广州亿诚房地产咨询有限公司 良好 0 2 2 23 广州市新易房地产代理有限公司 良好 2 0 2 24 广州瀚信置业有限公司 良好 0 2 2 19 25 广州市智富房地产代理有限公司 优质 0 1 1 26 广州雅丰房地产销售代理有限公司 良好 0 1 1 27 房六六置业(广州)有限公司 良好 0 1 1 28 广州市乐有家房产经纪有限公司 优质 0 0 0 29 广州市添房置业有限公司 优质 0 0 0 30 广州裕德丰房地产咨询有限公司 优质 0 0 0 31 广州市中营房地产代理有限公司 良好 0 0 0 32 广州市禧汇房地产代理有限公司 良好 0 0 0 33 广州全洲房地产咨询有限公司 良好 0 0 0 数据来源：广州市房地产中介协会 20 七、消费者投诉情况七、消费者投诉情况 2022 年，全市住建系统受理有关房地产中介服务的“12345”热线及信访投诉案件共计 893 宗，同比 2021 年的 1296 宗下降 31.10%。893 宗消费者投诉房地产中介案件中，有 694 宗案件涉及具体的房屋交易行为（含一手买卖、二手买卖和房屋租赁），其余 199 宗案件未涉及具体的房屋交易行为，主要是反映中介服务态度差，骚扰、恐吓、谩骂客户，违背消费者意愿提供中介服务，发布虚假或禁止交易的房源信息广告等。数据来源：广州市房屋交易监管中心 图 10 消费者投诉案件的类型占比（一）投诉事由分析（一）投诉事由分析 1、一手交易纠纷一手交易纠纷 涉及房地产中介的一手交易投诉案件共 142 宗。消费者反映的问题主要集中在中介机构（或从业人员）未依约兑现返佣承诺以及中介以团购费、服务费等名义变相收取中介费等情况，分别占 62%、19%。（详见表 8）表 8 房地产中介涉及一手交易案件事由分析 序号序号 事由分类事由分类 热线热线数量数量（宗）（宗）信访信访数量数量（宗）（宗）总数总数（宗）（宗）占比占比 1.中介机构(或从业人员)未兑现返佣承诺。86 2 88 62.0%2.中介以团购费、服务费等名义变相收取中介费。25 2 27 19.0! 3.虚假口头承诺（如赠送物业费、电子产品等），签约后无法兑现，要求退中介费、定金等。8 1 9 6.3%4.二次投诉（案件处理答复不满意、问题未解决、要求书面回复等）。9 0 9 6.3%5.签约（或支付部分房款）后，购房人提出终止交易，并要求退回定金、中介费、按揭费、诚意金等。4 1 5 3.5%6.隐瞒或提供虚假、错误的房屋交易信息（如：房屋性质、贷款年限、贷款金额等）。2 0 2 1.4%7.隐瞒房屋真实放盘价格（如：以差价全部或部分作中介费、抬高房屋出售价格等）。1 0 1 0.7%8.违反限售限购限贷政策提供中介服务（如：未审查或明知买方无购房资格、零首付或首付不足三成、协助或诱导当事人提供虚假购房证明材料等、房屋是否具备出售条件）。1 0 1 0.7%合计合计 136 6 142 100.0%数据来源：广州市房屋交易监管中心 2、二手交易纠纷二手交易纠纷 涉及房地产中介的二手交易投诉案件共 363 宗。投诉事由排名前三的分别是：签约后交易双方未能达成一致或交易当事人一方违约，交易不成功，要求退回定金、中介费、按揭费、诚意金等；中介服务不到位，如业务不熟悉、不敦促（或不协助）交易当事人办理按揭、过户、交楼等手续，要求退中介费、按揭费等；二次投诉（案件处理进度、案件处理答复不满意、要求书面回复）。以上三种事由合计占二手交易纠纷案件的 53.8%。（详见表 9）注：二次投诉主要是指消费者对案件处理部门的初次处理回复不满意，认为问题未解决。同时，有部分消费者在短时间内（案件未到规定办结时间）多次通过热线反映问题，造成重复立案。表 9 房地产中介涉及二手交易案件事由分析 序号序号 事由分类事由分类 热线热线数量数量（宗）（宗）信访信访数量数量（宗）（宗）总数总数（宗）（宗）占比占比 1.签约后交易双方未能达成一致或交易当事人一方违约，交易不成功，要求退回定金、中介费、按揭费、诚意金等。74 8 82 22.6%2.中介服务不到位：如业务不熟悉、不敦促（或不协助）交易当事人办理按揭、过户、交楼等手续，要求退中介费、按揭费等。69 2 71 19.6 3.二次投诉（案件处理进度、案件处理答复不满意、要求书面回复）。40 2 42 11.6%4.中介乱收费：收费项目标准不透明，强制或捆绑收费，或未按中介服务合同约定收取中介服务费、收取合同约定以外的费用等。33 2 35 9.6%5.隐瞒或提供虚假、错误的房屋交易信息（如：学位、交易税费、贷款年限、贷款金额、贷款审批放款时限、房屋质量、噪音问题等）。34 1 35 9.6%6.未核查或隐瞒交易房屋真实情况（如:楼龄、建筑结构、共有情况、土地出让金、户口占用、房屋存在抵押、凶宅、房屋存在违章、房屋性质）。17 2 19 5.2%7.违反网签规则操作网签系统（擅自制作、变更、撤下网签或不配合撤下网签）。15 3 18 5.0%8.虚假口头承诺，签约后无法兑现，要求退中介费、定金等。16 0 16 4.4%9.违反限售限购限贷政策提供中介服务（如：未审查或明知买方无购房资格、零首付或首付不足三成、协助或诱导当事人提供虚假购房证明材料等、房屋不具备出售条件）。8 1 9 2.5.房地产中介机构（或从业人员）代收代管存量房交易资金。8 0 8 2.2.隐瞒房屋真实放盘价格（如：以差价全部或部分作中介费、抬高房屋出售价格等）。7 0 7 1.9.协助制作不同价款合同（如：为少交税或获得更多贷款等）。5 0 5 1.4.发布虚假或禁止交易的房源信息广告（如：房源不存在，未受业主委托放盘、发布房源信息与实际情况不符、小产权房等）。3 1 4 1.1.中介服务态度差：骚扰、恐吓、谩骂客户（含电话、短信、微信等）；违背消费者意愿提供中介服务（经纪人不分时段拨打、违背消费者意愿反复拨打和经纪人态度不好、强制带客看楼）。3 0 3 0.8.从业人员私自收取中介服务费。3 0 3 0.8.中介机构或从业人员未兑现返佣承诺。2 0 2 0.6.未核查房屋出售人（或出租人）处分权。2 0 2 0.6.为法律禁止交易的房屋提供中介服务（如：已查封、小产权房、公租房等）。1 0 1 0.3.冒签交易当事人姓名、擅自修改合同、擅自出租房屋1 0 1 0.3# 等。合计合计 341 22 363 100.0%数据来源：广州市房屋交易监管中心 3、房屋租赁纠纷房屋租赁纠纷 反映与房屋租赁相关的投诉案件共 189 宗。其中，消费者反映最多的是“租赁一方提出取消交易或交易双方自行终止租赁合同，请求协助退费（如诚意金、押金、租金、中介费等）”，共 93 宗，占比近 50%。（详见表 10）表 10 房地产中介涉及房屋租赁案件事由分析 序号序号 事由分类事由分类 热线热线数量数量（宗）（宗）信访信访数量数量（宗）（宗）总数总数（宗）（宗）占比占比 1 租赁一方提出取消交易或交易双方自行终止租赁合同，请求协助退费（如诚意金、押金、租金、中介费等）。93 0 93 49.2%2 中介服务不到位（如未协助办理租赁备案、未完成委托事项等）。34 0 34 18.0%3 中介乱收费：收费项目标准不透明，强制或捆绑收费，或未按中介服务合同约定收取中介服务费、收取合同约定以外的费用等。15 0 15 7.9%4 隐瞒或提供虚假、错误的房屋交易信息（如：房屋存在渗漏、甲醛超标、噪音问题、房屋面积、存在违建等）。11 0 11 5.8%5 二次投诉（案件处理进度、案件处理答复不满意、要求书面回复）。11 0 11 5.8%6 虚假口头承诺(配备家电、能短期内转租成功等），签约后无法兑现，要求退中介费、定金等。9 0 9 4.8%7 未核查房屋出售人（或出租人）处分权。5 0 5 2.6%8 隐瞒房屋真实放盘价格（如：以差价全部或部分作中介费、抬高房屋出租价格等）。3 0 3 1.6%9 发布虚假或禁止交易的房源信息广告（如：房源不存在，未受业主委托放盘、发布房源信息与实际情况不符、小产权房等）。2 1 3 1.6 未核查或隐瞒交易房屋真实情况（如产权人信息、存在查封）。2 0 2 1.1 发布虚假或禁止交易的房源信息广告（如：房源不存在，发布房源信息与实际情况不符）。2 0 2 1.1 房地产中介机构（或从业人员）代收代管定金。1 0 1 0.5%合计合计 188 1 189 100.0%数据来源：广州市房屋交易监管中心 24 4、非交易纠纷非交易纠纷 非交易类纠纷案件共 199 宗，主要是消费者反映中介服务态度差，骚扰、恐吓、谩骂客户，违背消费者意愿提供中介服务；发布虚假或禁止交易的房源信息广告等方面的案件，不涉及具体的交易。主要情况如下。（1）反映中介服务态度差，骚扰、恐吓、谩骂客户（含电话、短信、微信等），违背消费者意愿提供中介服务（如经纪人不分时段拨打、违背消费者意愿反复拨打客户电话，经纪人态度不好，强制带客看楼等），共 55 宗。（2）二次投诉（案件处理进度、案件处理答复不满意、要求书面回复），共 48 宗。（3）发布虚假或禁止交易的房源信息广告（如：房源不存在，未受业主委托放盘、发布房源信息与实际情况不符、小产权房等），共 43 宗。（4）中介公司未备案或从业人员无信用信息卡（或从业水平证书）执业等，共 22宗。（5）消费者反映互联网平台（含网站、APP、微信小程序和微信公众号）存在哄抬房价、乱收费、客服质量、泄露个人信息等服务管理不规范行为的，共 22 宗。（6）违反网签规则操作网签系统（擅自制作、变更、撤下网签或不配合撤下网签），共 4 宗。（7）中介乱收费：收费项目标准不透明，强制或捆绑收费，或未按中介服务合同约定收取中介服务费、收取合同约定以外的费用等，共 4 宗。（8）认为行政主管部门存在中介行业信用管理工作不到位（如未公布中介机构的涉诉量等），共 1 宗。（二）投诉对象（二）投诉对象 893 宗案件中，769 宗案件明确指出了具体的房地产中介机构，将互联网房源信息服务平台作为投诉对象的案件共有 78 宗，其余 46 宗案件未指明具体的中介机构或房地产中介品牌。（1）中介机构中介机构 769 宗指明具体的房地产中介机构的投诉案件，共涉及约 330 家中介机构。根据投诉量与备案门店数量的比率计算店均投诉量，2022 年投诉量排名前十的中介机构或品牌中，德诚行地产、看房网及中原地产的店均投诉量居前三位，分别为 0.38、0.31 和 0.26，合富置业、住商不动产、乐有家等中介机构、品牌的店均投诉量相对较低25 （见表 11）。表 11 2022 年投诉量排名前十的房地产中介机构/品牌的店均投诉量 序号序号 中介机构中介机构/品牌名称品牌名称 覆盖的备案覆盖的备案 门店数量门店数量 店均投诉量店均投诉量 1 德诚行地产（含广州市德鸿行房地产代理有限公司、广州市德宏房地产代理有限公司等）82 0.38 2 看房网（含广州市百广家房地产中介有限公司、广州市广搏房地产顾问有限公司等）54 0.31 3 广东中原地产代理有限公司 80 0.26 4 广东链家房地产经纪有限公司 287 0.23 5 置家（含广州市置家房地产代理有限公司、广州市宜居房地产代理有限公司等）241 0.22 6 裕丰地产（含广州信仁房地产销售代理有限公司、广州仁隆房地产销售代理有限公司等）470 0.19 7 德佑（含广州市全通房地产经纪有限公司、广州新时光置业网络科技有限公司等）680 0.11 8 广东合富房地产置业有限公司 161 0.09 9 住商不动产（含广州市喜迎居房地产中介有限公司、广州德之缘房地产代理有限公司等）273 0.07 10 广州市乐有家房产经纪有限公司 216 0.04 数据来源：广州市房屋交易监管中心（2）互联网房源信息服务平台）互联网房源信息服务平台 将互联网房源信息发布平台作为投诉对象的 78 宗案件，主要涉及贝壳找房和安居客两个网络平台，分别有 67 宗和 11 宗案件。消费者反映的问题主要是平台发布虚假房源信息、泄露用户个人信息以及平台进驻的中介机构（或从业人员）在提供中介服务时存在服务态度差、隐瞒或提供虚假、错误的房屋交易信息等问题。产生该类投诉的主要原因是消费者通过平台获取房源信息，而具体的主要中介服务是由进驻平台的中介机构提供，消费者对平台的认知及认可要高于为其提供服务的具体中介机构或从业人员，故在投诉时直接将平台作为投诉对象。26 此外，市中介协会分别于 2017 年、2022 年受市交监中心委托开展广州市房地产中介行业调查。调查结果显示，54.72%的消费者认为互联网平台发布的房源信息基本真实，有 26.42%的消费者认为很真实，都较 2017 年有大幅上升；大约 15%的消费者认为不怎么真实或不真实（见图 11）。整体而言，消费者认为互联网平台的房源真实性较 2017年有显著提升，但问题依然不容忽视。图 11 互联网平台的房源真实性 数据来源：广州市房地产中介协会（3）其他）其他 有 46 宗投诉案件未指明具体的中介机构或房地产中介服务品牌，出现这种情况的原因有两种，一是由于消费者未留下具体的联系方式，二是在信访工作人员回访消费者了解具体情况时，消费者却不再愿意透露具体的投诉对象。这部分案件主要是消费者反映短期内接到不同房地产中介对其频繁的电话营销、反映房地产中介市场管理问题（如中介扰乱房地产市场，哄抬房价）、反映阳光家缘平台公示的部分房地产中介机构信息不准确等问题。（三）区域分布（三）区域分布 893 宗消费者投诉案件中，增城区涉及房地产中介的投诉案件量排名第一，共 160宗，占 17.9%；海珠区第二，共 158 宗案件，占 17.7%；番禺区排名第三，共 114 宗案件，占比为 12.8%。（详见表 12）27 表 12 各区房地产中介交易纠纷案件情况 行政区行政区 交易类案件（宗）交易类案件（宗）非交易类及平台非交易类及平台 案件（宗）案件（宗）合计合计（宗）（宗）占比占比 一手交易一手交易 二手交易二手交易 房屋租赁房屋租赁 增城 68 64 18 10 160 17.9%海珠 11 54 62 31 158 17.7%番禺 9 55 29 21 114 12.8%天河 10 36 23 24 93 10.4%中心 3 10 0 60 73 8.2%黄埔 14 29 11 15 69 7.7%荔湾 5 40 6 4 55 6.2%越秀 1 20 18 9 48 5.4%花都 7 20 6 4 37 4.1%从化 4 18 4 8 34 3.8%白云 3 9 9 11 32 3.6%南沙 7 8 3 2 20 2.2%总计总计 142 363 189 199 893 100.0%数据来源：广州市房屋交易监管中心（四四）投诉投诉热点热点 2022 年，涉及房地产中介的投诉案件中，较为突出的问题有以下三个方面：1、租赁一方提出取消交易或交易双方自行终止租赁合同，请求协助退费（如诚意金、押金、租金、中介费等），共 93 宗，占消费者投诉案件的 10.4%。这类案件的主要原因：一是承租人看房后拟承租，向中介支付诚意金（或定金），随后单方要求中介取消租赁，退还诚意金（或定金）；二是承租人入住后，因租客对居住条件不满（如噪音等）或因自身原因不再承租，要求提前结束租赁合同及退回已支付费用（包括中介费）；三是租赁合同到期，出租方未按合同约定退还押金或无故扣减押金等问题，承租方要求中介协助处理。2、消费者反映中介机构(或从业人员)未依约兑现返佣承诺，共 88 宗，占消费者投诉案件的 9.9%。该类案件，主要是房地产中介在开展一二手联动业务的过程中，为尽快促成交易，经纪人对购房人作出口头或书面承诺，当购房人与房地产开发企业完成购房并达到某种条件后（如完成网签或支付首期款），愿意将其部分佣金返还给购房人。这些承诺有些是房地产中介机构的公司行为，有些是从业人员的个人行为。而未兑现承诺的原因，大多数是因近两年房地产开发企业长时间不结佣导致；也有一部分是因中介不诚信所致，在收到开发商结算的佣金后，不兑现返佣承诺，甚至有小部分从业人员采用离职失联的方式逃避客户追佣。28 3、二手房屋交易签约后，因交易双方协商一致解除或交易当事人一方违约，交易房屋未完成过户，消费者要求退回定金、中介费、按揭费、诚意金等，共 82 宗，占消费者投诉案件的 9.2%。该类案件主要是因为消费者在签约前未充分了解现行的购房及住房贷款政策，或认为中介签约前未如实告知房屋交易情况（如房屋状况、周边环境、交易当事人信息等），签约后交易双方协商一致解除或交易当事人拒绝履行合同，要求退回定金、中介费、按揭费、诚意金等。八、行业自律举措八、行业自律举措（一）见证执行阳光承诺（一）见证执行阳光承诺 2018年10月23日，市中介协会14家会员单位自愿发起房地产中介阳光承诺活动，签署广州房地产中介阳光承诺书，该项承诺活动至 2021 年 10 月 22 日已达期限。在三年承诺期内，共 18 家房地产中介机构（均为市中介协会会员单位）签署了承诺书，各承诺机构认真积极地履行了阳光承诺，共协调买卖/租赁双方解除合同 2869 宗，并依照承诺退回或放弃收取中介服务费合计约 8551.99 万元；对消费者举报的已出售或业主变更等未及时撤下的 1798 宗房源信息进行赔付，共 17.98 万元。承诺期限内，市交监中心和市中介协会均未收到消费者对承诺企业因未兑现或违反阳光承诺的投诉。经市中介协会会员单位申请，市交监中心和市中介协会见证，共有 9 家中介机构自愿续签承诺书，另有 5 家中介机构新加入承诺队伍，新的承诺期自 2021 年 10 月23 日至 2024 年 10 月 22 日。截至 2022 年 12 月，14 家承诺机构已累计协调买卖/租赁双方解除合同 542 宗，依照承诺退回或放弃收取中介服务费共约 1615.81 万元，对消费者举报已出售或业主变更等未及时撤下的 5 宗房源信息进行赔付，共 500 元。六项房地产中介阳光承诺是：六项房地产中介阳光承诺是：一、交易不成，不收中介服务费；二、全渠道发布真实房源信息；三、交易公开透明，不吃差价，不乱收费、不强制服务，规范开具发票；四、不制作“阴阳合同”；五、不承购、承租自己提供经纪服务的房屋；六、不聘用信用等级为“失信”的从业人员。（上述承诺自 2021 年 10 月 23 日起生效，有效期三年。）29 本轮签署承诺书的本轮签署承诺书的 14 家中介机构分别是家中介机构分别是：1、广东链家房地产经纪有限公司（市中介协会副会长单位）；2、广东合富房地产置业有限公司（市中介协会副会长单位）；3、广州裕丰咨询顾问有限公司（市中介协会副会长单位，包含旗下广州市所有加盟并使用“裕丰地产”品牌经营的门店）；4、广州市乐有家房产经纪有限公司（市中介协会理事单位）；5、广州市置家房地产代理有限公司（市中介协会理事单位，包含旗下广州市所有加盟并使用“置家”品牌经营的门店）；6、广东德诚行地产集团有限公司（市中介协会理事单位，包含旗下广州市所有加盟并使用“德诚行”品牌经营的门店）；7、保利地产投资顾问有限公司（市中介协会理事单位）；8、广州方圆生活服务有限公司（市中介协会会员单位）；9、广州市中营房地产代理有限公司（市中介协会会员单位）；10、房六六置业(广州)有限公司（市中介协会会员单位）；11、上海住商房地产经纪有限公司（包含旗下广州市所有加盟并使用“住商不动产”品牌经营的门店）；12、广州珍房源房地产经纪有限公司（市中介协会会员单位）；13、广州德佑科技服务有限公司（包含旗下广州市所有加盟并使用“德佑”品牌经营的门店）；14、广州市祈安地产代理有限公司（市中介协会会员单位，包含旗下所有加盟使用“祈安地产”品牌经营的门店）。（注：第 1-9 家为续签，第 10-14 为新签署。）经市中介协会统计，上述 14 家承诺机构在全市有 2688 家备案门店，约占全市备案门店总量的 54%，这意味着市民可在广州超过一半的中介门店体验到阳光承诺服务。消费者可结合自身实际需要，优先选择以上承诺机构提供房地产交易服务，并予以监督（服务监督热线：66670477）。市交监中心是此次承诺活动的监督机构，将对各参与承诺的中介机构在承诺期限内的表现进行全面监督。（二）（二）发布发布房地产中介服务规范房地产中介服务规范 2022 年 9 月 1 日，由市住建局提出，市交监中心、市中介协会以及合富置业、裕丰30 地产、链家、中原地产、兴业地产、方圆地产以及良策等 7 家市中介协会会员单位参与起草编制的广州市公共服务类地方标准 房地产中介服务规范（以下简称“服务规范”）正式实施。服务规范规定了房地产中介服务的术语和定义、房地产中介机构管理、存量房转让中介服务、房屋租赁中介服务、新建商品房销售代理服务和抵押借款及转移登记中介服务等多个方面的内容，适用于在广州市范围内从事房地产中介业务的服务机构及从业人员，旨在明确和细化房地产中介机构及从业人员在开展房地产代理、居间等中介业务的服务流程及标准，更好地指导房地产中介机构以及从业人员更加科学、合理、规范地开展业务，提高经营管理水平和服务能力，提升行业形象，维护房地产市场秩序，切实保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产行业的持续健康稳定发展。扫码下载服务规范全文（三）推动行业信用评价数据共享（三）推动行业信用评价数据共享 为持续加强房地产中介信用档案的推广应用，市中介协会于 2021 年 4 月发布关于房地产中介信用数据接口服务的说明。幸福里和房天下等互联网房源信息发布平台已向市中介协会提出对接申请，目前仍在系统开发当中。市中介协会副会长单位中原地产和互联网房源信息发布平台贝壳找房广州站先后与市中介协会完成对接，其公司、平台的各线上房源信息发布渠道均已展示从业人员或旗下加盟机构和并网经纪人的信用评价数据。此外，市中介协会还每月定期发布行业不良行为名单应用指引广州市房地产中介从业人员信用信息卡办理指引和房地产中介信用档案使用指引，方便广大中介机构及市民消费者及时查询和了解中介机构及从业人员的信用状况。31 中原地产线上房源信息发布渠道展示从业人员信用信息 贝壳找房线上房源信息发布渠道展示从业人员信用信息（四）通过同业监督机制净化行业用人环境（四）通过同业监督机制净化行业用人环境 为提高从业人员规范执业的服务意识，净化行业用人环境。市中介协会于 2012 年4 月发布实施广州市房地产中介行业“严重失信经纪人名单”管理办法，并于 2013 年初，结合实践情况对该办法作了进一步修订完善，同年 4 月发布了广州市房地产中介行业不良行为管理办法（附件 4 为 2019 年修订版）。办法推出后效果总体良好，截32 至目前，市中介协会已在行业内部公开不良行为人员记录 408 条。为建立健全行业自律公约和职业道德准则，树立行业组织权威性，打破行政区域界限，广州市房地产中介协会于 2018 年 5 月与深圳市房地产中介协会、东莞市房地产中介协会、惠州市房地产中介行业协会、佛山市房地产业协会联合签署行业不良行为名单互认备忘录，五地协会互相交换、通报和承认各自建立的“行业不良行为名单”数据，并依据各自协会的规定，对被纳入行业不良行为名单的中介机构、从业人员，进行禁业限制、公示、行业自律惩戒等处理，实现联合惩戒。自签署备忘录以来，五地协会相互通报了九批行业不良行为名单，至今五地协会累计发布 319 条违规中介机构/人员信息。2022 年市中介协会交换的广州房地产中介从业人员不良行为名单见表 13、表 14。表 13 2022 年受全市住建系统行政处罚的从业人员不良行为名单 序号序号 姓名姓名 证件号码证件号码 不良行为摘要不良行为摘要 认定单位认定单位 1.黄*波 44023319*8013 为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利 广州市住房和城乡建设局 2.孙*耀 44081119*0076 为禁止转让和抵押的房地产提供中介服务 广州市住房和城乡建设局 3.李*瑞 44023319*201X 为禁止转让和抵押的房地产提供中介服务 广州市住房和城乡建设局 4.杨*权 44078319*2416 存在未书面告知交易当事人房地产中介机构及其执业人员与当事人是存在利害关系的行为 广州市房屋交易监管中心 5.游*明 44148119*4190 未向交易当事人说明和书面告知与委托房屋有利害关系 黄埔区住房和城乡建设局 表 14 2022 年市中介协会公示的从业人员不良行为名单 序号序号 姓名姓名 证件号码证件号码 不良行为摘要不良行为摘要 认定单位认定单位 1.梁*勇 44122519*3210 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 2.何*语 4082319*6216 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 3.郑*忠 44092319*4632 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 4.张*34262219*3234 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 5.韦*45273119*5713 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 6.黄*平 44082519*0032 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 7.钟*44082319*0219 挪用、占用、擅自代收代管广州市房地产中介33 佣金、交易资金等 协会 8.陈*朋 41282519*8838 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 9.周*宏 44088219*0499 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 10.黄*麟 44068219*1315 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 11.萧*棋 44011119*2415 以个人名义接受委托，提供中介服务或将客户带至其他中介机构 广州市房地产中介协会 12.刘*彬 44532219*461X 以个人名义接受委托，提供中介服务或将客户带至其他中介机构 广州市房地产中介协会 13.李*43042219*9099 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 14.张*杏 42011519*6211 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 15.戴*44082319*1145 挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等 广州市房地产中介协会 数据来源：广州市房地产中介协会（五）组织参加（五）组织参加“稳租金、安心住稳租金、安心住”公开承诺活动公开承诺活动 为深刻领会、积极贯彻落实党的二十大精神，提高租房居住品质，创造美好租住生活，引领行业规范健康发展，中国房地产估价师与房地产经纪人学会联合地方协会、租赁企业和经纪机构于 2022 年 12 月 30 日下午在线上召开了“让租住生活更好”研讨会暨“稳租金、安心住”公开承诺活动。市中介协会 16 家会员单位在内的 105 家代表性住房租赁企业、房地产经纪机构和有关平台积极响应并作出合理定价、不乱涨价、明码标价、不吃差价、不扣押金、遵守政策、净化环境、开展帮扶等 8 项承诺，彰显了新时代企业的责任担当。表 15 加入“稳租金、安心住”公开承诺活动的市中介协会会员单位名单 序号序号 机构名称机构名称 会员职务会员职务 1.广东合富房地产置业有限公司 副会长单位 2.广东链家房地产经纪有限公司 副会长单位 3.广东中原地产代理有限公司 副会长单位 4.广州裕丰咨询顾问有限公司 副会长单位 5.广州市乐有家房产经纪有限公司 理事单位 6.广州市置家房地产代理有限公司 理事单位 7.广东德诚行地产集团有限公司 理事单位 8.广州市朴邻房产经纪有限公司 理事单位 9.广州云房数据服务有限公司 理事单位 34 10.广州市共和房地产代理有限公司 理事单位 11.广州贝壳科技服务有限公司 普通会员 12.广州德佑科技服务有限公司 普通会员 13.广州市添房置业有限公司 普通会员 14.房六六置业(广州)有限公司 普通会员 15.广州优居房地产经纪有限公司 普通会员 16.广州看房网数据服务有限公司 普通会员 数据来源：广州市房地产中介协会 35 九、下一步工作规划九、下一步工作规划 经过近 5 年时间的持续宣传和推广，越来越多的消费者在选择中介提供服务之前会查阅中介信用档案，一大批银行等金融机构在选择中介机构合作开展业务前也会查询中介信用档案，这些都使得更多的中介机构和从业人员愈加重视自身信用的保持与维护，中介机构更注重企业规范经营，从业人员更注重诚信自律，较好地维护了我市房地产交易市场秩序的整体健康。下一步，市住建局将继续完善房地产中介行业信用评价体系。包括在存量房交易中构建系统、科学的消费者评价指标体系，以帮助消费者在房地产交易中更加方便、快捷地找到可以信赖的中介门店和从业人员提供服务。未来还将针对中介机构、从业人员等交易主体建立系统、全面的消费者评价指标，明确评估对象、评估主体、评估程序方法及等级管理等事项，以树立行业标杆，增强从业人员的职业荣誉感与尊严感，形成正向循环。市交监中心和市中介协会将加强房地产中介服务规范的宣传推广。主要措施包括：一是加强行业普及，举办服务规范专题培训班，让更多的中介机构和从业人员了解并遵守服务规范。二是开展服务规范承诺活动，引导更多的中介机构加入承诺队伍，共同实践 服务规范，提升行业整体服务水准。三是多渠道加强社会宣传，引导消费者在购买二手房时优先选择已承诺遵守服务规范的中介机构。在全行业将着力推动广州市存量房认购协议（下称：认购协议）落地实施。2022 年 11 月份，广州市住房和城乡建设局与市场监督管理局已联合发布认购协议示范文本，该 认购协议 旨在进一步规范存量房交易流程，保障交易当事人合法权益，通过交易流程多节点控制，确保重要环节公平合理，避免交易过程中的矛盾纠纷，有效降低买卖双方交易风险。市住建局下一步将加大宣传推广，将公示和使用示范合同作为市场检查的重要内容，全面推动广州市存量房认购协议落地实施和市场普及，让存量房交易更加公正透明，促进市场平稳、高质量发展。36 附件附件 1.信用档案及评分评级体系简介信用档案及评分评级体系简介（一）信用档案简介（一）信用档案简介 按照广州市房地产中介信用管理暂行规定，信用档案是指市住房和城乡建设主管部门根据房地产中介机构及其从业人员的基本情况、经营、服务行为，以及相关行政管理部门监管情况、社会监督等信息形成的机构和人员信用档案。信用档案分为中介机构信用档案和从业人员信用档案，档案主要包括：基本情况信息、经营信息以及监管信息等三大类信息。1、基本情况信息包括：、基本情况信息包括：房地产中介机构：机构名称、组织机构代码、社会信用代码、信用信息卡号、备案时间、经营地址、法定代表人姓名及联系方式、投诉渠道、从业经历、中介服务内容、服务承诺等。房地产中介从业人员：人员姓名、身份信息、性别、学历、社会信用代码、信用信息卡号、备案时间、水平评价情况、联系电话、所在中介机构名称、从业经历、工作职责等。2、经营信息包括：、经营信息包括：发布房源、促成买卖或租赁成交、代办手续、市场研究或策划、网签买卖合同、报送租赁信息、接受委托出具估价报告等。3、监管信息包括：、监管信息包括：市、区住房和城乡建设管理部门在日常巡查、专项检查、重点检查中发现的中介机构及其从业人员的违法违规行为；其他行政管理部门在履行职责过程中发现的中介机构及其从业人员违法违规行为；个人以及社会组织、新闻媒体等单位投诉举报中介机构及其从业人员的违法违规行为。37 （二）信用评分评级简介（二）信用评分评级简介 信用等级：信用等级：为方便消费者对房地产中介机构和从业人员的信用有更直观的了解，市中介协会按照 信用评分评级管理办法 将信用等级划分为“优质优质”、“良好良好”、“诚信诚信”、“暂暂定诚信定诚信”、“预警预警”、“失信失信”等六个级别。表 1 信用等级与信用分值对应关系 信用等级信用等级 优质优质 良好良好 诚信诚信 暂定诚信暂定诚信 预警预警 失信失信 信用分值信用分值 95分以上 90分以上 70分以上 70分以上 但备案未满两年 60-70 分 60分以下 信用评分：信用评分：采用累计积分、动态实时管理的模式。自信用评分评级工作实施之日起，信用评分执行过程中信用分值不设最高分限制，不进行年度重置。信用评分公式：信用评分公式：信用分值基础分值 良好行为加分值 不良行为减分值（负分）注：信用评分基础分值统一设定为 70 分。信用分值不重置，新设立企业或新取得业务水平认证的个人会员首次信用评分的基础分为 70 分。信用评分记录的来源主要包括：信用评分记录的来源主要包括：市住建局建立的中介机构及从业人员信用档案和市中介协会开展行业自律管理工作中所收集的与中介机构、从业人员执业服务等有关的信用信息。信用评分指标：信用评分指标：分为良好行为评分指标和不良行为评分指标。评分指标根据良好行为的有益程度和不良行为的危害程度，分为 A、B、C、D 四个等级，其中良好行为的有益程度从 A 至 D 依次递减，不良行为的危害程度从 A 至 D 依次递减，具体如下：表 2 信用指标与分值的对应关系 等级 分值 良好行为信用评分记录 A 12 B 8 C 5 D 3 不良行为信用评分记录 A-20 B-15 C-10 D-5 38 其中，不良行为评分指标的设计，分别依据了以下有关房地产中介管理的法律法规以及行业自律规范。表 3 不良行为评分指标依据 序号序号 名称名称 1 广州市房地产中介服务管理条例广州市房地产中介服务管理条例（2002 年 7 月 17 日广州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 2002年10月13日广东省第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议批准。）2 广州市房屋交易监督管理办法广州市房屋交易监督管理办法（2021 年 11 月 2 日市人民政府第 15 届 160 次常务会议通过，现予公布，自2021 年 12 月 20 日起施行。）3 房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法(2011 年 1 月 20 日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源部令第 8 号发布 根据 2016 年 3 月 1 日中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国人力资源和社会保障部令第 29 号住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部关于修改房地产经纪管理办法的决定修正。）4 广州市存量房网上交易规则广州市存量房网上交易规则（2020年4月1日广州市住房和城乡建设局关于发布广州市存量房网上交易规则的通知（建规字202036 号），2020 年 4 月 3 日起实施。）5 广州市房屋租赁管理规定广州市房屋租赁管理规定（2020 年 6 月 30 日广州市第十五届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过，2020 年 7 月 29 日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准，2020 年 12 月 1 日起施行）6 广州市房屋租赁合同登记备案规则广州市房屋租赁合同登记备案规则（2020 年 6 月 30 日广州市第十五届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过，2020 年 7 月 29 日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准。）7 广州市住房租赁标准广州市住房租赁标准（2017 年 10 月 30 日由广州市住房城乡建设委、市公安局、市来穗人员服务管理局联合颁布。）8 房地产经纪执业规则房地产经纪执业规则 39 （2006 年 10 月 31 日由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布，2007年 1 月 1 日起实施；2013 年 3 月 1 日修订。）9 广州市房地产中介业务水平认证管理办法广州市房地产中介业务水平认证管理办法（2016 年 9 月由广州市房地产中介协会发布实施，2018 年 6 月 4 日第一次修订；2019 年 1 月 28 日第二次修订。）10 商品房销售管理办法商品房销售管理办法(办法已于 2001 年 3 月 14 日经建设部第 38 次部常务会议审议通过，自2001 年 6 月 1 日起施行。)11 商品房屋租赁管理办法商品房屋租赁管理办法（2010 年 12 月 01 日由中华人民共和国住房和城乡建设部令第 6 号发布实施。）（三）信用档案查询方式（三）信用档案查询方式 社会公众可通过以下 4 种方式查阅广州市中介机构及从业人员的信用档案：1、登 录 市 住 建 局 网 站 中 的 广 州 市 房 地 产 中 介 信 用 信 息 查 询 窗 口（http:/121.8.227.76/web/Home.aspx）；2、扫描广州市房地产中介服务机构备案证书和广州市房地产中介服务人员信用信息卡上的二维码；图 1 广州市房地产中介服务机构备案证书样式 40 图 2 广州市房地产中介从业人员信用信息卡样式 3、登录市中介协会网站中的中介信用档案专栏：http:/ 2.广州市房地产中介信用评分评级管理办法（广州市房地产中介信用评分评级管理办法（2022 年修订版）年修订版）（2018 年 8 月 15 日召开协会第三届理事会第一次会议审议表决通过，自 2018 年10 月 23 日起实施。2021 年 9 月 26 日协会第三届理事会第九次会议第一次修订。2022年 12 月 7 日协会行业自律管理委员会 2022 年第六次工作会议修订 广州市房地产中介信用评分指标。）第一章第一章 总总 则则 第一条第一条 为进一步规范我市房地产中介服务机构及从业人员的执业行为，强化诚信经营和公平竞争意识，保障我市房地产中介市场持续健康发展，现根据广州市房地产中介信用管理暂行规定、房地产经纪管理办法、广州市房地产中介服务管理条例、广州市房屋交易监督管理办法等有关法律法规，以及协会制定的广州市房地产中介行业执业规范、广州市房地产中介行业自律公约等行业自律规范，制定本办法。第二条第二条 广州市房地产中介协会（下称：协会）在广州市住房和城乡建设局（下称：市住建局）指导和监督下，遵循公平、公正、公开、及时的原则，开展协会会员单位及会员单位从业人员的信用评分评级工作。第三条第三条 为全面推进我市房地产中介行业信用管理工作，协会将严格参照本办法对非协会会员单位及其从业人员进行信用评分评级，供社会公众参考使用。第二章第二章 信用档案信用档案 第四条第四条 信用档案分为会员单位信用档案和从业人员信用档案两部分。会员单位信用档案包括：机构基本信息、信用评分记录（含良好行为信用评分记录、不良行为信用评分记录）、信用分值、信用评级、历年信用情况等信息；从业人员信用档案包括：人员基本信息、信用评分记录（含良好行为信用评分记录、不良行为信用评分记录）、信用分值、信用评级、历年信用情况等信息。第五条第五条 协会形成的信用评分记录的主要来源包括：市住建局建立的房地产中介机构及从业人员信用档案和协会开展行业自律管理工作中所收集的与中介机构、从业人员执业服务等有关的信用信息。42 经行政管理部门和司法机关通报的信用信息无须核实及认定；协会开展行业自律管理工作中所收集的信用信息，经协会秘书处初审后，交协会行业自律管理委员会（下称:自律委员会）认定后形成信用评分记录。第六条第六条 信用评分记录认定后，协会应在 10 日内通知当事人。当事人对信用评分记录有异议的，可自通知发出之日起 10 日内向协会秘书处提出书面异议。经调查异议成立的，应在 10 日内撤销当次信用评分记录。具体复议工作由自律委员会负责。当事人在规定时间内未对信用评分记录提出异议或提出异议后经调查信用评分记录仍成立的，则信用评分记录生效。第七条第七条 会员应按要求及时、准确提供相关信息，并对其所提供信息的真实性负责。未按要求及时、准确提供相关信息，导致信用信息不全或错漏的，自行承担相关责任。第三章第三章 信用评分信用评分 第八条第八条 协会对会员的信用评分，采用累计积分、动态实时管理的模式。自信用评分评级工作实施之日起，信用评分执行过程中信用分值不设最高分限制，不进行年度重置。信用评分公式：信用分值基础分值 良好行为加分值 不良行为减分值（负分）注：信用评分基础分值统一设定为 70 分。第九条第九条 协会根据 广州市房地产中介信用评分指标（下称：信用评分指标），对协会会员的每一项良好行为或不良行为形成信用评分记录，并进行信用加分或减分。第十条第十条 信用评分指标分为良好行为评分指标和不良行为评分指标。评分指标根据良好行为的有益程度和不良行为的危害程度，分为 A、B、C、D 四个等级，其中良好行为的有益程度从 A 至 D 依次递减，不良行为的危害程度从 A 至 D 依次递减，具体如下：等级 分值 良好行为信用评分记录 A 12 B 8 C 5 D 3 不良行为信用评分记录 A-20 B-15 C-10 43 D-5 第十一条第十一条 信用评分记录的计分有效期原则上为 12 个月，如信用评分指标中有单独规定的按指标规定的执行。计分有效期起始时间以信用评分记录认定时间为准；如信用评分记录自身有效期结束时间早于办法所规定的计分有效期结束时间的，以信用评分记录自身有效期结束时间为准。第四章第四章 信用评级信用评级 第十二条第十二条 协会对会员的信用等级评定采用实时动态管理；每年 12 月 31 日将会员的信用分值、信用等级的最终结果形成年度信用记录，并写入信用档案。第十三条第十三条 信用等级共分为优质、良好、诚信、暂定诚信、预警、失信等六个级别。一、信用等级“优质”，须同时符合以下条件：1、信用评分 95 分以上；2、单位：依法设立且在行政主管部门连续备案满 4 年；个人：按规定办理从业登记手续，且连续从业满 4 年，且已取得协会颁发的水平认证证书并按时完成年度继续教育；3、过往 3 年的年终信用等级结果未被评为预警或失信；4、过往 2 年及当年未被行政主管部门通报批评或行政处罚。5、机构从业人员信用信息卡持卡率需达到 80%以上。二、信用等级“良好”，须同时符合以下条件：1、信用评分 90 分以上；2、单位：依法设立且在行政主管部门连续备案满 3 年，且每年按时参加年检；个人：按规定办理从业登记手续，并连续从业满 2 年，且已取得协会颁发的 水平认证证书并按时完成年度继续教育；3、过往 2 年的年终信用等级结果未被评为预警或失信；4、过往 2 年及当年未被行政主管部门通报批评或行政处罚。5、机构从业人员信用信息卡持卡率需达到 80%以上。三、信用等级“诚信”，须同时符合以下条件：1、信用评分 70 分及以上；2、单位：依法设立且在行政主管部门办理备案满 2 年，且每年按时参加年检；44 个人：按规定办理从业登记手续，且连续从业满 2 年。四、信用等级“暂定诚信”，须同时符合以下条件：1、信用评分 70 分及以上；2、单位：依法设立且在行政主管部门办理备案，但未满 2 年；个人：按规定办理从业登记手续，但连续从业未满 2 年。五、有以下情形之一时，信用等级为“预警”：1、信用评分低于 70 分；2、当年出现经自律委员会认定应当直接列入“预警”等级情形的。六、有以下情形之一时，信用等级为“失信”：1、信用评分低于 60 分；2、当年出现经自律委员会认定应当直接列入“失信”等级的。第十四条第十四条 有以下情形时，经理事会或自律委员会审议表决后，可对评价对象直接评定信用等级。一、出现严重影响行业秩序等行为的；二、出现严重损害行业口碑、形象等行为的；三、一年内连续多次受到行政主管部门行政处罚的；四、其他认为有必要直接评定信用等级的。第五章第五章 查询与公示查询与公示 第十五条第十五条 会员单位及从业人员的基本信息、信用评分、信用评级及信用评分记录等信用档案信息，统一通过协会网站、微信等渠道进行社会公示。社会公众可自行查询，确需协会对公示的信用信息予以书面证明的，应书面申请并说明原因。第十六条第十六条 信用评分记录的社会公示期统一设定为 36 个月，社会公示期的起始时间以信用评分记录认定时间为准。信用评分记录社会公示期满后，转入历史资料在后台保存，如需查询的，可向协会提出书面申请并说明原因。第十七条第十七条 协会可将相关信用评分、信用评级和信用评分记录提供至与协会签署 房地产中介行业协议不良行为名单互认备忘录 的其他城市的房地产中介行业协会进行公示。45 第六章第六章 附附 则则 第十八条第十八条 本办法经协会理事会审议通过后发布实施。实施前本协会公布的相关文件与本办法不一致的，以本办法为准。第十九条第十九条 本办法的修订经协会理事会审议通过后生效。其中，信用评分指标的修改，经自律委员会审议通过后可立即实施，每年定期向理事会或会员代表大会报告修订情况。第二十条第二十条 本规则由协会负责解释、修订。广州市房地产中介协会 46 3.广州市房地产中介信用评分指标广州市房地产中介信用评分指标（2022 年修订版）年修订版）一、总体说明一、总体说明 现根据广州市房地产中介信用管理暂行规定、房地产经纪管理办法、广州市房地产中介服务管理条例、广州市房屋交易监督管理办法、广州市房屋租赁管理规定、广州市存量房网上交易规则、广州市房屋租赁合同网上备案规则等有关法律法规，以及房地产经纪执业规则、广州市房地产中介行业执业规范、广州市房地产中介行业自律公约等行业自律规范，制定本评分指标。（一）评分指标分类（一）评分指标分类 评分指标分为：良好行为评分指标和不良行为评分指标。评分指标根据良好行为的有益程度和不良行为的危害程度，分为 A、B、C、D 四个等级。A B C D 良好行为 12 8 5 3 不良行为-20-15-10-5 （二）信用评分公式（二）信用评分公式 信用分值 基础分值 良好行为加分值 不良行为减分值（负分）信用分值不重置，新设立企业或新取得业务水平认证的个人会员首次信用评分的基础分为 70 分。名词术语名词术语 序号序号 名名 称称 简简 称称 1 广州市房地产中介服务管理条例广州市房地产中介服务管理条例（2002 年 7 月 17 日广州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 2002 年 10 月 13 日广东省第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议批准。）中介条例 2 广州市房屋交易监督管理办法广州市房屋交易监督管理办法（2021 年 11 月 2 日市人民政府第 15 届 160 次常务会议通过，现予公布，自 2021 年 12 月 20 日起施行。）监管办法 47 3 房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法(2011 年 1 月 20 日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源部令第 8 号发布 根据 2016 年 3 月 1 日中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国人力资源和社会保障部令第 29 号住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部关于修改房地产经纪管理办法的决定修正。）经纪办法 4 广州市存量房网上交易规则广州市存量房网上交易规则（2020 年 4 月 1 日广州市住房和城乡建设局关于发布广州市存量房网上交易规则的通知（建规字202036 号），2020 年 4 月 3 日起实施。）网签规则 5 广州市房屋租赁管理规定广州市房屋租赁管理规定（2020 年 6 月 30 日广州市第十五届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过，2020 年 7 月 29 日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准。）租赁规定 6 广州市房屋租赁合同网上备案规则广州市房屋租赁合同网上备案规则（2020 年 2 月 12 日由广州市住房和城乡建设局关于修订广州市房屋租赁合同网上备案规则的通知（穗建规字202011 号），自 2020 年 3 月 1 日起施行。）租赁规则 7 广州市住房租赁标准广州市住房租赁标准（2017 年 10 月 30 日由广州市住房城乡建设委、市公安局、市来穗人员服务管理局联合颁布。）租赁标准 8 房地产经纪执业规则房地产经纪执业规则（2006 年 10 月 31 日由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布，2007 年 1 月 1 日起实施；2013 年 3 月 1 日修订。）执业规则 9 广州市房地产中介业务水平认证管理办法广州市房地产中介业务水平认证管理办法（2016 年 9 月由广州市房地产中介协会发布实施，2018 年6 月 4 日第一次修订；2019 年 1 月 28 日第二次修订。）认证办法 48 10 广州市房地产中介信用管理系统广州市房地产中介信用管理系统 广州市住房和城乡建设委员会 2018 年投入使用。中介信用系统 11 广州市房地产中介业务水平认证广州市房地产中介业务水平认证 业务水平认证 12 商品房销售管理办法商品房销售管理办法(办法已于 2001 年 3 月 14 日经建设部第 38 次部常务会议审议通过，自 2001 年 6 月 1 日起施行。)销售办法 13 商品房屋租赁管理办法商品房屋租赁管理办法（2010 年 12 月 01 日由中华人民共和国住房和城乡建设部令第 6 号发布实施）租赁办法 49 二、良好行为评分指标二、良好行为评分指标（一）（一）“单位会员单位会员”良好行为评分指标良好行为评分指标 序号序号 等级等级 评分指标评分指标 依据依据 1.A 根据存续年限每年加 0.5 分。（注：1、最高可加 12 分；2、以备案时间为起始日期计算；3、每年 1 月 31 日根据上年参加年检情况进行加分，如未按时参加上年年检的，本年度不加分；4、如出现未按时年检被注销再次办理备案的，以首次备案时间为准，且社会信用编码未发生变化。）行业自律 2.A 开设分支机构的，每个分支机构加 0.5 分。（注：最高可加 12 分；每月 25 日计算 1 次。）行业自律 3.B 每间机构及分支机构均需具备 3 名持证人员，每超出 1 名增加 0.5 分。（注：以中介信用系统登记为准；最高可加 8 分；每月 25日计算 1 次。）行业自律 4.B C C D 连续 2 年年度信用等级结果达到优质的；上年年度信用等级结果达到优质的；连续 2 年年度信用等级结果达到良好的；上年年度信用等级结果达到良好的。（注：每年 1 月 1 日计算）行业自律 5.C 机构从业人员信用信息卡持卡率达 80%以上，可获信用分。（注：持卡率=（机构持卡人数/机构从业人数）100%，以中介信用系统登记为准。可获信用分=（持卡率-80%）10 3，最高可获 5 分；持卡率低于 80%的不计分；机构从业人数小于（分支机构数 1）3 的不计分。每月 25 日更新计算 1 次。）行业自律 6.D 本年度为行业管理工作做出突出贡献，包括：1、提出行业管理或协会服务等方面的合理化建议和意见被采纳的；行业自律 50 2、义务参与主管部门或协会组织的与行业有关的政策、法律、法规、标准等制定工作的；3、义务参与行业的课题研究、调研、数据采集、信息汇总等工作的。（注：每年最高可认定 18 分）（二）（二）“个人会员个人会员”良好行为评分指标良好行为评分指标 序号序号 等级等级 评分指标评分指标 依据依据 1.存续年限：每年加 1 分。（注：不设置上限；2、每年 5 月 31 日根据上年年检情况进行加分，如未按时参加上年年检的，本年度不加分。）行业自律 2.C 上年按时参加业务水平认证继续教育年度检查的。行业自律 3.B C C D 连续 2 年年度信用等级结果达到优质的；上年年度信用等级结果达到优质的；连续 2 年年度信用等级结果达到良好的；上年年度信用等级结果达到良好的。（注：每年 1 月 1 日计算）行业自律 4.D 本年积极参加行业培训讲师工作的。（注：每年最高可认定 12 分）行业自律 5.D 本年度积极参加行业自律管理（投诉案件审议）工作会议的。（注：每年最高可认定 12 分）行业自律 6.D 本年度积极举报未备案机构、机构或从业人员违法违规行为的。（注：每年最高可认定 12 分）行业自律 7.D 本年度为行业管理工作做出突出贡献，包括：1、提出行业管理或协会服务等方面的合理化建议和意见被采纳的；2、义务参与主管部门或协会组织的与行业有关的政策、法律、法规、标准等制定工作的；行业自律 51 3、义务参与行业的课题研究、调研、数据采集、信息汇总等工作的。（注：每年最高可认定 12 分）52 三、不良行为评分指标三、不良行为评分指标 受房地产主管部门行政处罚或行政处理决定的，按当次违法违规行为具体情形所对应的评分指标进行信用扣分。有以下情形的，协会可参照下表指标进行信用评分。（1）属行业自律管理范畴的；（2）消费者投诉，中介机构或从业人员未在规定时间内接受调查或提出异议的；（3）中介机构或从业人员举报，被举报人未在规定时间内提出异议的。指标分布情况：指标分布情况：指标等级指标等级 A 级级 B 级级 C 级级 D 级级 指标数量（个）指标数量（个）17 24 22 27 序号序号 等级等级 评分指标评分指标 依据依据 1.A 受到房地产主管部门行政处罚的。行业自律 2.A 拒不履行生效判决、裁决、裁定和行政主管部门做出的行政决定。行业自律 3.A 骗取、出租、出借、伪造、买卖业务水平认证证书或信用信息卡。行业自律 4.A 为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务。中介条例第二十四条第(五)款 5.A 为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。经纪办法第二十五条第(九）款 6.A 从业人员同时在两个或两个以上房地产经纪机构中执业的。中介条例第二十三条 7.A 非法收集、使用、买卖或者泄露在交易或者提供服务过程中获得的个人信息、商业秘密。监督办法 第十条；经纪办法第二十五条 8.A 房地产中介服务人员以个人名义接受委托，提供中介服务。经纪办法第十四条；中介条例第二十三条 9.A 从业人员不通过所在机构，私自收取服务报酬或占用交易资金。行业自律 10.A 与一方当事人串通损害另一方当事人利益。中介条例第二十四条第(三)款 53 11.A 对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。经纪办法第二十五条第（二）款 12.A 提供虚假材料或者隐瞒真实情况。中介条例第二十四条（二）款 13.A 以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。经纪办法第二十五条第(三)款 14.A 房地产中介服务机构及其从业人员代收代管存量房交易资金。监督办法第二十八条第二款 15.A 侵占、挪用房地产交易资金。经纪办法第二十五条第(七)款 16.A 法律、法规禁止的其他行为。中介条例第二十四条第（六）款、经纪办法第二十五条第（六）款 17.A 房地产中介服务机构及其从业人员提供房屋交易服务时，未依法查验并书面告知当事人：房地产中介服务机构及其从业人员与当事人是否存在利害关系。监督办法第二十一条 第二款 18.B 受到房地产主管部门行政处理的。行业自律 19.B 拒绝参加行政部门或协会执业整改约谈的。行业自律 20.B 受到房地产主管部门以外的其他行政部门做出的行政处罚。行业自律 21.B 连续 2 年年度信用等级结果为预警的。行业自律 22.B 提供虚假信用评分评级证明资料。行业自律 23.B 上年年度信用等级为失信的。行业自律 24.B 因执行房地产经纪业务中的故意或重大过失，给所在机构造成较大损失的。行业自律 25.B 提供融资或者协助购房人办理各种形式的贷款、融资用于购房首付款。行业自律 26.B 房地产中介服务机构及其从业人员提供房屋交易中介服务时，未如实告知当事人房屋交易相关情况和本市房地产政策相关规定；监督办法第二十六条第一款 27.B 为违反法律、法规、规章和政策的房屋交易提供服务。监督办法第二十六条第一款 28.B 房地产中介服务机构及其从业人员提供房屋交易服务时，未依法查验并书面告知当事人：出售房屋的当事人对房屋的处分权；监督办法第二十一条第二款 29.B 房地产中介服务机构及其从业人员提供房屋交监督办法第二十54 易服务时，未依法查验并书面告知当事人：当事人及其代理人的身份和权限；一条第二款 30.B 泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益。经纪办法第二十五条第（四）款 31.B 以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍费等不正当手段争揽业务。中介条例第二十四条第（四）款 32.B 采取胁迫、恶意串通、阻断他人交易、恶意挖抢同行房源客源、恶性低收费、帮助当事人规避交易税费、贬低同行、虚假宣传等不正当手段招揽、承接房地产经纪业务。行业自律，执业规则第十四条 33.B 发生与同行打架、斗殴情形的。行业自律 34.B 捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格。经纪办法第二十五条第(一)款 35.B 承购、承租自己提供经纪服务的房屋。经纪办法第二十五条第(八）款 36.B 为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。经纪办法第二十五条第(五)款 37.B【单位负刑事责任的范围】公司、企业、事业单位、机关、团体实施的危害社会的行为，法律规定为单位犯罪的，应当负刑事责任。【单位犯罪的处罚原则】单位犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处刑罚。本法分则和其他法律另有规定的，依照规定。刑法第三十条、三十一条 38.B 为交易当事人骗取购房资格提供便利；执业规则第二十七条 39.B 采取假赠与、假借公证委托售房等手段规避国家相关规定。执业规则第二十七条 40.B 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的；销售办法第二十七条第二款及第四十三条 41.B 单位和个人为房地产开发企业提供商品房销售服务的，除收取房地产开发企业支付的费用以外，以提供中介服务等名义向买受人变相收取电商费、团购费、服务费、咨询费等费用。监管办法第十三条第三款 42.C 对行政部门依法定程序进行的行政行为不配合的。行业自律 43.C 发生集体投诉，中介机构未对投诉事件进行妥善行业自律 55 处理；44.C 机构纵容、唆使或发现未阻止经纪人的不良信用行为。行业自律 45.C 同一失信行为，在同一计分周期内，连续出现两次及以上的。行业自律 46.C 中介机构获授权使用第三方品牌（或商标），未按规定在房地产中介信用管理系统中如实填写（或变更）本机构使用品牌（或商标）名称的；未获第三方品牌（或商标）授权，擅自填写该品牌名称的。行业自律 47.C 经纪人未按时完成业务水平认证继续教育年度检查的。行业自律 48.C 破坏业务水平认证工作秩序，如考试作弊、泄露题目等。行业自律、水平认证办法 49.C 未按当事人要求查验或提供房屋相关信息的。行业自律 50.C 交易过程中，无正当理由拒绝提供存量房买卖合同、房屋租赁合同、中介服务费（或佣金）确认书等重要交易资料。行业自律 51.C 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的。经纪办法第三十三条第(二)款 52.C 房地产中介服务机构未经委托人同意，将受委托的中介服务业务转托给其他中介服务机构。中介条例第十八条 53.C 房地产经纪机构和人员不得利用虚假的房源、客源、价格等信息引诱客户。执业规则第十四条 54.C 索取合同以外的酬金或者其他财物。中介条例第二十四条第(一)款 55.C 收取房地产中介服务费未开具发票。中介条例第二十条 56.C 无合法依据为当事人进行系统操作或者拒绝为当事人进行系统操作。网签规则第十九条第（七）款 57.C 网上交易系统操作反复失误，直接或者间接影响双方当事人交易。网签规则第十九条第（八）项规定 58.C 为下列情形之一的房屋出租提供中介服务：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。租赁办法第六条 56 59.C 向无身份证明的自然人、法人或者其他组织出租房屋。租赁规定第十条第二款 60.C 在房地产主管部门或协会对投诉案件展开调查过程中作出虚假陈述等。行业自律 61.C 在居间服务过程中，提供错误的交易信息（包括但不限于：贷款额度、贷款年限、税费税率等），误导交易当事人或令交易当事人造成损失的。行业自律 62.C 房地产中介服务收费未按照国家规定明码标价。中介条例第二十条 63.C 房地产中介服务机构及其从业人员提供房屋交易服务时，未依法查验并书面告知当事人：房地产登记资料查询机构出具的房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况；监督办法第二十六条 第二款 64.D 房地产中介服务机构接受房屋出售人委托发布房源信息的，未通过房屋交易信息化平台签订委托服务合同，取得房源信息编码。监管办法第二十四条第一款 65.D 为以下情形的房屋提供中介服务：出租住宅的，居住空间的最小出租单位和人均使用面积等应当符合本市住房租赁标准的规定；租赁规定第十条第四款 66.D 为以下情形的房屋提供中介服务：厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间，单独出租供人居住。租赁规定第十条第五款 67.D 拒绝配合行政部门或协会开展投诉纠纷调查的。行业自律 68.D 聘用信用等级为失信的经纪人。（注：指新聘用，任职期间的不适用）行业自律 69.D 经纪人执行职务过程中的不良信用行为，机构存在管理过失的。行业自律 70.D 扣押经纪人的业务水平证书或其它身份证明。（注：以具体投诉为准）行业自律 71.D 房地产经纪机构和人员未经信息接收者、被访者同意或者请求，或者信息接收者、被访者明确表示拒绝的，不得向其固定电话、移动电话或者个人电子邮箱发送房源、客源信息，不得拨打其电话、上门推销房源、客源或者招揽业务。行业自律 72.D 违反当事人意愿或未按约定强行带客看房。行业自律 73.D 不得采取威胁、恐吓等手段驱逐承租人，变相或恶意克扣保证金、预定金等。行业自律 74.D 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，未经纪办法第二十57 加盖房地产经纪机构印章。条 75.D 房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的。经纪办法第二十条 76.D 在网上交易系统外交易。网签规则第十九条第（一）款 77.D 不通过网上交易系统验证房屋信息。网签规则第十九条第（二）款 78.D 提供虚假房地产中介服务，签订虚假房地产中介服务合同。网签规则第十九条第（三）款 79.D 签订虚假存量房买卖合同。网签规则第十九条第（四）款 80.D 未按网签规则第十五条规定妥善保管相关材料。网签规则第十九条第（十一）款 81.D 中介机构未按规定为从事房地产中介业务人员办理广州市房地产中介服务人员信用信息卡的。房地产中介信用管理暂行规定第六条 82.D 从业人员提供中介服务时，未佩戴广州市房地产中介服务人员信用信息卡。房地产中介信用管理暂行规定 第七条、中介条例第二十二条 83.D 房地产中介服务机构开展业务未设立业务台帐，做好业务记录。业务台帐和业务记录未载明业务活动中的收入、支出，以及法律、法规要求载明的其他内容。中介条例第二十一条 84.D 房地产中介服务机构未在其经营场所或者收费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。中介条例第二十条 85.D 房地产中介服务机构对外发布的房源信息未明示该房源信息编码。监管办法第二十四条第一款 86.D 有下列情形之一的，房地产中介服务机构未在 2个工作日内将房源信息从发布渠道上撤除：（一）委托出售房屋已签订存量房买卖合同；（二）出售人取消委托；（三）委托期限届满。监管办法第二十四条第二款 87.D 房地产经纪机构代理销售商品房项目的，未在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。经纪办法第十五条第三款 88.D 违反规定：经房地产中介服务机构促成签订房屋租赁规定第十六58 租赁合同的，由房地产中介服务机构办理房屋租赁合同网上备案手续。条、租赁规则第八条第二款 89.D 未及时通过广州市房地产中介信用管理系统为本机构从业人员办理入职或离职手续的。（注：入职或离职 30 日内的除外）行业自律 90.D 房地产中介服务机构制作的房屋状况说明书未上传至房屋交易信息化平台。监管办法第二十六条第三款 59 4.广州市房地产中介行业不良行为管理办法（广州市房地产中介行业不良行为管理办法（2019 年修订版）年修订版）第一条第一条 为引导我市房地产中介从业人员诚实守信、规范执业，杜绝房地产中介从业人员违规违纪等不良行为，规范我市房地产中介市场秩序，全面提高我市房地产中介服务水准，保障我市房地产中介行业持续稳定地健康发展。现根据房地产经纪管理办法、广州市房地产中介服务管理条例、广州市房屋交易监督管理办法和广州市房地产中介信用管理暂行规定等法律法规，以及广州市房地产中介业务水平认证管理办法、广州市房地产中介信用评分评级管理办法等行业自律规范，制定本办法。第二条第二条 本办法适用于我市所有房地产中介机构（下称“中介机构”）及房地产中介从业人员（下称“从业人员”）。第三条第三条 行业不良行为名单是指从业人员不良行为信息的汇总，是广州市房地产中介协会（下称：协会）实施行业自律管理的重要手段之一。行业不良行为名单由协会行业自律管理委员会负责管理；行业不良行为名单的建立及维护等日常事务由协会秘书处负责。第四条第四条 行业不良行为名单分为社会公开和行业公开两种发布方式。社会公开是指行业不良行为名单将通过协会网站、微信号等向社会公众公开，社会公众可自由查询。行业公开是指行业不良行为名单将通过协会会员服务中心系统、微信号等，向中介机构进行公开。第五条第五条 以下情形的从业人员不良行为，可列入行业不良行为名单：（一）从业人员不良行为，被行政主管部门作出行政处罚或行政处理的；（二）从业人员的信用等级为失信的；（三）从业人员不良行为被消费者投诉或举报，经调查核实的；（四）秘书处开展行业管理工作中发现的从业人员不良行为，经调查核实的；（五）经从业人员所在中介机构举报的。第六条第六条 从业人员不良行为，被行政主管部门作出行政处罚或行政处理的，或从业60 人员的信用等级为失信等级的，无需提交行业自律管理委员会审议，秘书处可直接将其列入行业不良行为名单，且公开方式为社会公开。第七条第七条 消费者投诉或举报从业人员不良行为的，或秘书处开展行业管理工作中发现从业人员不良行为的，经秘书处调查后，提交行业自律管理委员会审议，审议通过的，由秘书处将其列入行业不良行为名单。行业自律管理委员会审议时，可根据其不良行为的情节轻重等，决定该不良行为记录的公开方式。第八条第八条 从业人员如有以下严重损害公司利益的情形时，其所在中介机构可通过协会会员服务中心系统进行举报。（一）利用从事房地产经纪业务的便利，收受回扣或者服务报酬以外的其他不正当利益；（二）违反公司规定，将执业过程中知悉的商业信息泄漏给其他公司；（三）挪用、占用、擅自代收代管佣金、交易资金等；（四）以个人名义接受委托，提供中介服务或将客户带至其他中介机构；（五）隐瞒双方交易成交价格，非法获取房屋差价；（六）伪造公司公章、合同、票据等造假行为；（七）其他严重损害公司声誉或经济利益的行为；（八）其他违法违规行为。第九条第九条 中介机构通过协会会员服务中心系统举报本机构从业人员不良行为信息时，需提交以下材料：（一）从业人员不良行为的发生经过及相关证据（如：交易当事人、公司其他人员的证词等）；（二）从业人员的身份证复印件；（三）从业人员的通讯方式，包括：手机号、通讯地址等；中介机构应对发布的不良行为信息的真实性、合法性负责，不得以将从业人员列入行业不良行为人员名单相胁迫而获取不当利益，否则自行承担相关法律责任。61 第十条第十条 秘书处在收到中介机构举报从业人员不良行为信息的 5 个工作日内，以短信或快递等方式通知被举报人。被举报人如有异议，可自通知发出之日起 20 日内，向秘书处书面提交申诉材料。经秘书处调查后，提交行业自律管理委员会审议，审议认为申诉属实的，则不发布该不良行为信息。审议认为申诉不属实的，则发布该不良行为信息，发布方式为社会公开。被举报人逾期不申诉的，则可将该不良行为信息予以发布，发布方式为行业公开。第十一条第十一条 从业人员如对其本人的不良行为信息有异议的，可向协会提出书面申诉。协会应自收到申诉人书面申诉后 30 个工作日内作出书面答复。申诉时应提交以下材料：申诉说明及相关证据材料等（如：相关证人证词）。如有以下情形，协会可不予受理：（一）属第五条第（一）、（二）款情形的；（二）已向协会提出过申诉，但申诉失败的；（三）申诉人在开展投诉调查过程中，因出现不配合调查或放弃申诉等情形，而导致作出列入行业不良行为名单处理结果的。第十二条第十二条 秘书处受理从业人员申诉后，应就申诉情况开展调查，并将调查情况提交行业自律管理委员会审议。如行业自律管理委员会审议，认为从业人员申诉属实的，应及时撤下该不良行为记录。第十三条第十三条 行业不良行为名单做永久保存。不良行为记录公示期为三年，公示期满，不再公示。如社会公众或中介机构需要查询公示期以外的不良行为记录的，可向协会提出书面申请。如需提前结束公示期的，须行业自律管理委员会审议决定。第十四条第十四条 被列入行业不良行为名单的从业人员，协会可在不良行为记录公示期内，实施以下行业自律惩戒措施：（一）可拒绝其申请参加广州市房地产中介业务水平认证；（二）可拒绝其参加广州市房地产中介业务水平认证继续教育；（三）可取消其个人会员会籍，或拒绝其入会；62 （四）可将行业不良行为名单向与本会签订房地产中介行业不良行为名单互认备案录的其他签约单位进行共享。（五）经行业自律管理委员会审议决定的其他自律惩戒措施。第十五条第十五条 行业不良行为名单向全市所有中介机构开放使用。中介机构聘用从业人员前，应认真查核行业不良行为名单及房地产中介信用档案等。中介机构应慎重聘用被列入行业不良行为名单的从业人员。中介机构如聘用被列入行业不良行为名单的从业人员，协会应及时提醒中介机构，中介机构应在收到提醒的15 个工作日内进行整改；逾期未整改的，协会可对中介机构的聘用行为予以社会公示，并扣减该中介机构的信用评分。第十六条第十六条 协会鼓励任何组织或者个人监督本办法的执行，发现有违反本办法规定的情况时，有权向行政主管部门及协会举报。第十七条第十七条 本办法的修订，经协会行业自律管理委员会审议表决通过后方可执行。第十八条第十八条 本办法由广州市房地产中介协会负责解释。第十九条第十九条 本办法自通知发布之日起执行。广州市房地产中介协会 63 5.广州市房地产中介服务品牌信用评分评级规则广州市房地产中介服务品牌信用评分评级规则 为进一步完善我市房地产中介信用评分评级体系，方便消费者更直观充分地了解各房地产中介服务品牌的信用评价状况，现制定本规则。本规则是广州市房地产中介信用评分评级管理办法的重要组成。本规则于 2019 年 12 月 23 日经协会第三届理事会第四次会议表决通过，自 2020 年1 月 1 日起实施。一、评分规则一、评分规则 按品牌名下各总机构的信用评分*各总机构下属分支机构数量后，再除以所有分支机构数量进行综合计算。X：每家总机构（按独立法人计）的信用评分 Y：每家总机构（按独立法人计）的分支机构数量 举例：以某品牌有举例：以某品牌有 5 家总机构为例。家总机构为例。序号序号 总机构名称总机构名称 总机构信用分数（总机构信用分数（X）分支机构数量（分支机构数量（Y）小计（小计（X*Y）1 A 公司 60 50 3000 2 B 公司 80 8 640 3 C 公司 82 6 492 4 D 公司 95 30 2850 5 E 公司 90 4 360 合计合计 407 98 7342 品牌评分品牌评分 7342/98=74.92 二、评级规则二、评级规则 房地产中介服务品牌的信用等级分为：优质、诚信、预警和失信 4 个等级。信用等级信用等级 须符合以下条件须符合以下条件 优质 信用评分 95 分以上，且该品牌下所有总机构64 均未列入“失信”等级的情形。诚信 信用评分 70 分及以上 预警 信用评分低于 70 分 失信 信用评分低于 60 分 三、房地产中介服务品牌信息三、房地产中介服务品牌信息 房地产中介服务品牌信息包括：房地产中介服务品牌名称、品牌归属、在广州市范围内使用该品牌名称的房地产中介服务机构名单等。四、评分评级的信息公示四、评分评级的信息公示 房地产中介服务品牌的信用评分评级信息采用社会公示的方式。五、规则的执行五、规则的执行 房地产中介服务品牌的信息收集、评分评级及信息公示等相关工作，由协会秘书处负责。六、规则的修订六、规则的修订 本规则的修订经协会理事会审议通过后生效。65 6.2022 年广州市房地产中介受全市住建系统行政处罚汇总表年广州市房地产中介受全市住建系统行政处罚汇总表 序号序号 行政相对人行政相对人名称名称 处罚事由处罚事由 处罚时间处罚时间 处罚处罚 类别类别 信用信用 扣分扣分 1 李*瑞 李*瑞在为刘某购买广州市天河区黄埔大道中路 152 号某房提供中介服务的过程中，存在为禁止转让和抵押的房地产提供中介服务的违法行为。2022/1/5 罚款-20 2 孙*耀 孙*耀在为刘某购买广州市天河区黄埔大道中路 152 号某房提供中介服务的过程中，存在为禁止转让和抵押的房地产提供中介服务的违法行为。2022/1/5 罚款 无信用档案 3 广州市上居房地产代理有限公司 经调查，2020 年 5 月 1 日，上居公司在为卖方汤某与买方李某就荔湾区某房屋交易提供中介服务时，存在为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的行为。2022/1/17 罚款-15 4 黄*波 2020 年 5 月 1 日，黄*波在为卖方汤某与买方李某就荔湾区某房屋交易提供中介服务时，存在为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的行为。2022/1/17 罚款-15 5 广州晟创房地产代理有限公司 2021 年 10 月 9 日，广州晟创房地产代理有限公司未书面告知交易当事人房地产中介机构及其执业人员与当事人是存在利害关系。2022/4/20 责令整改、信用扣分-15 6 杨*权 2021 年 10 月 9 日，广州晟创房地产代理有限公司未书面告知交易当事人房地产中介机构及其执业人员与当事人是存在利害关系。2022/4/20 责令整改、信用扣分-15 7 广州领航置业有限公司 经查，广州领航置业有限公司为广州市番禺区大石街诜村环村南路 2 号湘粤农贸市场 1 栋 703 房提供经纪服务时存在为禁止交易的房屋提供经纪服务的行为。2022/4/7 罚款、取消网上签约资格-20 8 广州幸福汇房产代理有限公司 签订房地产经纪服务合同前未向交易当事人说明和书面告知规定事项立案调查。2022/7/19 罚款-15 66 9 游*明 签订房地产经纪服务合同前未向交易当事人说明和书面告知规定事项立案调查。2022/7/29 罚款-15 10 广州美居房地产咨询有限公司 2021 年 11 月 1 日，广州美居房地产咨询有限公司在为买方王某与卖方黄某就广州市越秀区某房屋交易提供中介服务时，存在不书面向服务对象说明中介服务涉及的房地产的抵押情况的行为。2022/7/18 警告-15

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人力资源服务业白皮书?.1?.2?.2?.3?.16?20?.21?.22?.24?.26?31?.31?.32?.33?.46?.46?.48?.481?2?3?4?5?6?7?8?9?10?11?12?13?14?15?16?17?18?19?20?21?22?23?24?25?26?27?28?29?30?31?32?33?34?35?36?37?38?39?40?41?42?43?44?45?46?47?48?49?

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中国|2022年第四季度稳增长调结构蓄后劲迎复苏大中华区物业摘要 53 北京54 上海55 广州56 成都58 北京59 上海60 广州61 深圳62 香港17 北京18 上海19 广州20 深圳21 成都22 天津23 青岛24 重庆25 沈阳26 武汉27 西安28 杭州29 南京30 香港31 台北33 北京34 上海35 广州36 深圳37 成都38 天津39 青岛40 重庆41 沈阳42 武汉43 西安44 杭州45 南京47 北京48 上海49 广州50 香港51 澳门目录09 产业园持续升温，一文看懂投管逻辑12 中国引领全球新能源汽车转型14 香港房价还会下跌多少？办公楼住宅物流地产酒店零售地产10 大湾区智慧港口建设，加速物流产业链效能传导专题文章2二零二二年第四季度大中华区物业摘要 2022年，中国宏观经济数据展现了国民经济顶住压力、持续发展、企稳回升的态势，经济发展的韧性和长期向好的基本面都比较强。在工业产出提振、消费企稳、投资发力和外贸拉动等诸多积极因素之外，产业转型升级和结构优化加快，经济实现质的有效提升和量的合理增长，高质量发展稳步推进。预计2023年中国经济与社会发展各项主要指标将出现较为明显的、全面的、积极的改善，全年经济增长大概率可以超过百分之五，经济总量与发展质量将再上新台阶，逐步回归到相对正常的供需平衡和合理的潜在增长区间，全方位的、多层次的、高水平的制度型开放格局、开放型经济新体制和新发展格局将不断完善。2023年中国经济的关键，依然在全力扩大社会有效需求，特别是积极扩大国内需求。中央经济工作会议提出“通过高质量供给创造有效需求”。预计下一阶段的经济工作将以消费的基础作用和投资的关键作用为支持，稳定市场主体信心和居民部门预期，扩大有效投资，促进消费复苏，增强经济内生动能，提振市场信心、加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展的合力，稳健的货币政策精准有力，更好满足实体经济需要，保持流动性合理充裕，积极的财政政策加力提效，财政支出结构持续优化，加大重点领域投入，增强精准性和针对性，推动巩固经济稳中向好基础、保持经济运行在合理区间。受到稳需求促消费政策落地生效、居民收入与超额储蓄支持、劳动力市场和房地产市场企稳等正面因素助力，特别是在重点恢复和提升大宗消费的政策带动下，消费场景复苏、消费意愿提升、消费信心改善将带来消费需求较为强劲的释放，2023年消费增速有望逐步修复至接近疫情前水平。伴随着促进房地产行业良性循环和健康发展的政策措施不断加码和优化，预计房地产行业合理融资需求将得到满足，房地产行业将重新成为稳投资、稳增长的正向贡献项，并向新发展模式平稳过渡。编者按姚耀 中国区研究部总监庞溟 大中华区研究部总监兼首席经济学家3二零二二年第四季度大中华区物业摘要 经济和政策动态2022年，中国宏观经济数据展现了国民经济顶住压力、持续发展、企稳回升的态势，经济发展的韧性和长期向好的基本面都比较强。在工业产出提振、消费企稳、投资发力和外贸拉动等诸多积极因素之外，产业转型升级和结构优化加快，经济实现质的有效提升和量的合理增长，高质量发展稳步推进。甲级办公楼市场：2022年全年，市场面临诸多波动与挑战，全国办公楼市场在第四季度持续承压，各地因接连的疫情冲击影响，租赁需求进一步受阻，租金仍然保持下探趋势。在11月初至年末，国内稳经济政策措施落地，同时，随着国家卫健委关于优化疫情防控工作的相关条例发布以及金融支持房地产政策的相继出台，市场信心在年末得到有效提振，预计将对中长期的市场复苏实现积极作用。据国家统计局公布数据，国内生产总值累计值为121万亿元。全国整体办公楼市场的复苏进程比预期中更加艰难，但随着稳经济一揽子政策和接续措施全面显效，市场各方积极调整中短期策略，办公楼租赁市场将伴随经济活动的复苏而逐渐企稳。2022年四季度，一线城市共录得净吸纳量约25万平方米，办公楼市场的复苏态势在季度内因疫情反复而受阻，整体净吸纳量环比下降50%。在甲级办公楼市场中，深圳净吸纳量在本季度仍居全国第一，录得约15万平方米，但仍然观察到部分企业取消原有的扩租计划，导致新增需求减少，也有部分企业搬回自有物业、精简业务导致缩租、退租的现象，叠加疫情对租赁活动的影响，深圳的净吸纳量较上季度减少约六成，其中自用项目一定程度上支撑了办公楼市场的有效去化。而上海和广州在年底受到经济不确定性和疫情反复的影响下，企业预期未能大幅改善，租赁需求仍显谨慎。本季度，上海的净吸纳量录得9.4万平方米，环比下降8%，许多租户推迟租赁决策，维持观望态度。在广州，企业搬迁扩租的需求较为有限，部分规模较大的企业更倾向于采取“降本增效的”发展策略，导致租赁需求较为疲软，本季度录得甲级办公楼市场的净吸纳量为3.3万平方米。受11月初再次爆发的疫情影响，北京全市经济活跃度大幅降低，整体租赁4|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 需求进一步收缩。新租需求减少和部分租赁合约提前终止的影响导致四季度北京科技行业聚集的子市场空置面积激增。本季度，租赁需求主要源自以降本增效为目的的搬迁和抄底升级，全市净吸纳量录得-2.7万平方米。金融企业展现出较强的抗风险能力和韧性，持续作为主力需求。在一线城市中，北京、深圳和上海的金融企业仍呈现扩张态势，其中北京的内资金融企业在第四季度贡献近一半的租赁需求。深圳多个金融类企业的总部项目在年内相继落成，其新兴子市场前海已于年内吸引了80家风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻，表现了其稳健的租赁需求。杭州的金融行业占四季度整体需求的19%，其中以证券、保险为代表的传统金融机构最为活跃。在南京，传统金融业保持其较强的承租能力，占全年成交比例的七成，强势支撑市场需求。专业服务业在全国部分主要城市保持较为稳定的租赁需求。广州的律所类租户在2022年的租赁成交面积是2021年的两倍以上，且成交仍主要集中于广州的核心商务区珠江新城，表现其较高的承租能力。22年下半年入市的珠江新城地标性建筑，粤海金融中心也吸引了不少律所的关注及入驻。在杭州，逐渐成熟的资本及人才市场对专业服务的业务需求日益增长，律师事务所、咨询及人力资源等专业服务机构在持续扩张。在重庆，尽管全年需求端整体承压，以律师事务所、会计师事务所及企业管理咨询为代表的专业服务业机构仍具备强劲的租赁需求，在年末录得多宗头部企业扩租的案例。南京的专业服务业也在过去一年中抓住市场下行期间的机会进行扩租或升级，租赁表现相对活跃。四季度，TMT行业租赁需求增速持续放缓。在北京，科技企业最为聚集的中关村子市场在本季度空置率录得环比上升3.1个百分点，主要原因为新租需求大幅减少、头部企业陆续退租搬迁、整合面积。在深圳，大型互联网企业持续结构性调整，租赁策略也相应调整，除了因精简业务选择退租或取消扩租计划之外，也有整合零散的老旧物业，集中搬迁到性价比更高的新楼宇。杭州的TMT企业作为全市需求主力，本季度需求占比为28%，环比略有下降。对于成都、青岛等非传统科技中心城市，相较于其他科技细分类别的企业，专注于企业服务的IT软件类企业具有相对较强的租赁需求。全国主要一、二线城市甲级办公楼市场在2022年四季度共入市102万平方米的面积，总供应量稍有回落，但经历前三个季度的供应量持续高位运行，市场供需关系仍然稍显紧张，进一步小幅推高部分城市的空置率。一线城市共迎来67万平方米的新增供应。上海位于静安区的两个项目于本季度交付，共计新增9.7万平方米的办公面积。新增供应将中央商务区年底空置率推高至10.2%，环比上升1.1个百分点。广州的越秀子市场在本季度录得丽丰国际中心入市，四季度全市甲级办公楼市场空置率维持在17.6%的相对高位，同比上升近5个百分点。在深圳，总体量近41万平方米的三个项目入市，导致四季度空置率环比上升1.4个百分点至23.1%。1.5线及二线城市共录得25万平方米的甲级项目供应，其中西安迎来年内首次供应，而武汉及成都连续多个季度持续录得新项目入市。疫情多点爆发致使多个项目延期交付，西安全年优质办公楼新增供应低于预期，甲级办公楼市场新增供应仅6万平方米，存量居全国中游水平，年内空置压力有所缓解。武汉在经历前三季度的集中供应后，本季度新增供应量有所回落，录得4.5万平方米，武汉市年内甲级供应量约为44万平方米，是继2018年供应高峰后的历史最高值；得益于其需求稳健发展，甲级空置率小幅下降至34.5%，是七个季度以来的首次空置率下滑。成都的甲级市场自二季度起供应保持高位水平，本季度录得全国1.5线及二线城市的最高值，新增甲级供应共12.5万平方米，其在年内经历了供应回归、需求回落，空置率大幅回升的过程，市场处于“供应先至，需求后行”的发展阶段，第四季度甲级办公楼空置率收至28%，环比上涨1.6个百分点。本季度办公楼市场下行压力依然显著，各一线城市整体租金均保持下降趋势。在当前市场环境下，租赁谈判周期明显延长，为了吸引租户，业主普遍采取更加灵活的租赁方案。在北京，除丽泽以外其他子市场均录得不同程度的租金下降，全市租金跌幅扩大，环比降低1.1%，同比降低0.4%。2022年上海的租金复苏进程缓慢，中小企业租赁进程的放缓和退租影响了业主的租金预期。尽管如此，前滩和徐汇滨江等相对活跃的非中央商务区板块表现依旧坚挺，第四季度，中央商务区租金环比下降0.9%，非中央商务区租金环甲级办公楼租金，2022第四季度增长值（环比）*无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行-5%-3%-1%1%3%5%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡*苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*5|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 比下降 1.3%，同比下降 1.6%。在全年租赁需求不活跃的背景下，广州的整体租金水平在2022年一直延续着下跌的趋势，四季度全市租金环比下跌1.3%，同比下降约4.9%。其中，珠江新城作为广州租金水平最高的核心商务区，在需求不力、大企业退租、新项目入市的多重作用之下，四季度该片区租金环比下跌约1.7%，同比下跌约6.3%。在租赁需求减弱的当下，深圳的部分业主以降租来达到以价换量和挽留租户的目的。四季度约有一半的楼宇租金有所下调，其他项目基本维稳，仅极少数优质楼宇租金上升。与此形成对比的是，除成都和武汉受供应高企影响而租金降幅扩大以外，大部分1.5线及二线城市录得租金降幅收窄，市场逐渐向健康轨道运行。房地产政策的持续松绑以及疫情政策的调整使得年末客户抓住低价窗口期的心态增强、多地观察到租赁活跃度回归。步入2023年，大部分城市将面临供应高峰，在过去一至两年间工期延误的项目已陆续重启施工，全国办公楼市场供应侧压力将在短期内持续增长。一线城市中，上海、广州和深圳都将面临120万平方米以上的新增供应，其中深圳将有超过200万平方米的新增供应，创有记录以来的历史新高。1.5线及二线城市中供应压力也持续作用于市场，杭州、武汉、成都、重庆和西安均有超过四十万平方米的甲级供应。需求回暖无法立刻消化大量新增供应，预计供大于求的现象将在中短期内持续。在经济利好政策持续出台及整体经济的恢复进程中，企业租赁需求将逐渐释放，助力办公楼市场恢复活力。根据仲量联行数据，全国重点20城中，3/4城市2023年办公楼市场净吸纳量将同比提高，北京、广州、成都等城市租金年内将恢复正增长区间，其他大部分城市降幅将显著收窄。需求的逐步恢复有助于市场回归理性发展。金融、科技及专业服务业依旧是各城市办公楼市场的主力需求，但细分赛道的转变同样值得关注。在稳经济一揽子政策和接续措施的落地之后，金融行业有望继续提升其租赁需求。在科技行业中，结构化调整带来的办公面积整合在全国多地蔓延，科技企业进入转型期，代表的是需求调整而非需求遏制。科技企业正在持续寻找新的增长点，整体来看其发展趋势仍旧保持高度稳健，将为市场带来新的租赁需求。在2022年末游戏版号重归发放的当下，预计游戏行业的租赁需求将显著提升。2022年，作为广州新兴办公子市场的琶洲，录得了多笔游戏公司租赁成交，且单笔成交的面积大多都在1,000平方米以上，其中数家为升级需求，其需求放量将在2023年得到展现。在市场筑底修复的进程中，新增需求的亮点也来自于高端制造业，半导体芯片，尤其是新能源汽车等战略新兴领域在上海、深圳、成都杭州等地的租赁活跃度上升。2022年，全国商业地产市场经历恢复期的各种波折，充斥着无处不在的负面情绪及疫情影响。2022年底政策优化带来的积极影响已在2023年初见成效，全国办公楼市场已见需求的初步回归。尽管我们不认为疫情管控政策的调整会在中短期内让市场迎来快速反弹，但这一改变使得行业从业者们有了解决当前市场问题的动力和信心基础。因此，我们认为中短期内，市场不会发生爆发式增长，而是需要时间去解决当下的各类问题，调整策略，夯实基础，逐步回归正确的发展方向，缓步而坚实地迈向一个复苏的未来。优质零售物业市场：从宏观零售数据来看，2022年中国实现社会消费品零售总额约44万亿，虽然消费总量可观，但消费市场受到疫情冲击较大，特别是聚集性、接触性消费受限，对消费市场造成较大压力。另外，消费端的“收入效应”显现：消费者的收入预期下降挤出居民当期消费。全年社会消费品零售总额同比下降0.2%。除此之外，线上零售则面临流量增长瓶颈和物流配送稳定性的双重挑战。2022年“618”“双十一”等购物节期间，多个主力综合电商平台销售额几乎与2021年持平甚至出现下滑。同时疫情也正在改变消费者行为，消费者更加关注商品的性价比，以中等收入人群为代表的消费群体，出现消费降级，预防性储蓄动机增加。经济活力的短暂下滑，让运营商举步维艰，全年中国消费及零售物业市场整体表现不及预期。2022年21个主要城市优质零售物业新增供应共计756.6万平方米，较2021年减少约三分之一。分城市来看，A类（一线）城市中，由于疫情导致项目交付延期，总供应为163.8万平方米，仅占总全国总供应的21.9。B类（长江经济带六大1.5线）城市中，武汉和成都分别以超过120万和90万平方米的新增供应位列全年供应前二。其中武汉存量超过重庆位列全国存量第四。C类（其他1.5及2线）城市中，青岛表现活跃，共计82.5万平方米的新增供应，位列全国第三。从开发端来看，高端和地标型项目频频入市，托底市场信心。例如成都SKP、武汉万象城、上海张园西区等高端项目的入市，成为当地高端消费新地标。头部开发商也保持了开发强度，华润旗下万象系商业开发今年保持活跃，年内多个项目开业。龙湖除了深耕重庆大本营外，也在全国范围内建成多个天街项目，如武汉白沙天街和沈阳浑南天街等。2022年，实体商业举步维艰，疫情下各重点城市客运量、人流减少，经济活动的不断暂停，更是将商业带入困局。全国主要城市优质零售地产市场平均空置率同比上升1.9个百分点，年末收至11.1%。分城市能级来看，A类城市中，上海、北京市场空置率连续四个季度上升，反复的疫情加剧了市场不确定性，品牌扩张减缓，退租增加。B类城市中成都、重庆今年面对疫情和高温的双重压力，其中96|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 月上旬成都全市原则居家，重庆年末遭遇封控，对零售消费市场造成不小冲击。市场消极情绪也在C类城市蔓延，多城市录得空置率历史新高。面对不断降低的租金预期，为更好留住现有优质品牌，运营商在续租谈判更愿意提供灵活的租约条件，从而吸引租户和缓解租户压力。据仲量联行统计，2022年全国主要城市购物中心首层平均租金同比下跌2.9%。从经济短周期展现的“明线”趋势来看，外部环境波动叠加疫情影响，居民就业与收入预期不稳，人们的消费观也从疫前“即刻满足”转变为疫后“回归人本需求”，消费的计划性越来越强，更加关注商品性价比，消费的必要性对消费行为的决定权变大。另一方面，从经济长周期蕴含的“暗线”趋势来看，中长期消费市场仍将回归社会经济的发展与进步，消费者对品质的追求不会改变。疫情后，消费者也更重视健康的生活方式，绿色、健康、品质的消费习惯得以培养。总体而言，中国当前的消费市场呈现出“明线”和“暗线”并行并存的特征。2023年1月8日开始，中国将新型冠状病毒从“乙类甲管”调整为“乙类乙管”，防疫政策的重大调整，国家的放开，为23年市场供应端注入信心。据仲量联行统计预测，2023年全国21城共计近1,400万平方米的优质零售供应有望入市。分城市看，A类城市供应将显著提升，北京、深圳、上海分别将供应超120万、90万、80万平方米，其中不少为去年延期项目。B类城市中，南京以超百万的未来供应，位列第三。中西部城市将继续2022年供应势头，其中武汉23年供应超140万平方米，位列各城市首位；成都、重庆也都将供应超过80万平方米的优质零售物业。从项目层面来看，地标级、高端将成为2023年市场供应的热点，例如武汉SKP、杭州中心、深圳万象城三期等。伴随疫情防控措施调整，社会经济恢复正常，这构建起市场信心复苏的基础。“消费复苏”是2023年的主线，1月消费客流在元旦和春节的带动下加速复苏，市场有望在年中阶段大体恢复至疫情前水平。总体而言，中国经济依旧面临挑战，人口老龄化问题凸显，房地产行业下行，这都将给经济增长蒙上一层阴影。国际形势风卷云涌，俄乌冲突、美元流动性收紧、全球通胀压力也将给中国经济复苏带来外部压力。值得庆幸的是，随着疫情走向下一个历史阶段，我们相信政府将集中精力化解上述的各类风险，并将扩大内循环、激发消费活力视为中国经济复苏的引擎，在政策上给予重点支持。长期来看，我们对中国消费市场始终保持信心。住宅市场：2022年的中国住宅市场，历经了多重挑战。在疫情反复等诸多超预期因素影响之下，市场呈现出需求收缩、楼市整体价格持续下行、开发投资疲软，房企资金链趋紧等特点。在此背景下，2022年中央及地方监管部门多次出优化政策，以稳定房地产市场。2022年楼市利率阶段性放宽。央行前后三次降息，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）累计下调35个基点至4.30%。与此同时，央行阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，带动多城市个人住房贷款实际利率持续下行，其中石家庄、天津、武汉等多城市首套房最低贷款利率降至4%以下。此外，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，12月5日央行年内第二次降准落地。此次全面降准0.25个百分点，释放约5000亿。楼市政策方面，2022年各地进一步按照“因城施策”，加大支持刚性和改善性住房需求。全年累计有三百余个省市（县）出台房地产调控政策超千次，主要包括放宽限购、放松公积金贷款政策、降低首付比例、优化限价、购房补贴及契税减免等等。进入第四季度，中央托底房地产力度继续加大，随着年底金融16条政策出台，支持房企融资“三支箭”接连落地，供给端政策进入宽松期。此外，2022年，国家加速推进“租购并举”住房制度持续完善，为新市民、青年人提供更多住房保障。2022年，住宅投资继续下行，房企投资活跃度仍处低位。全国房地产开发投资132895亿元，同比下降10.0%；其中，住宅投资2008至2021年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2022年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源：仲量联行21城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00008 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23F7|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 二十城市大众住宅市场季度成交量注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州;2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统成交面积（万 平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0004Q092Q104Q102Q114Q112Q124Q122Q134Q132Q144Q142Q154Q152Q164Q162Q174Q172Q184Q182Q194Q192Q204Q202Q214Q212Q224Q22100646亿元，同比下降9.5%。受销售市场修复缓慢、土地出让规模收缩、房企资金链紧张等因素影响，住宅新开工面积降幅明显，2022年全年住宅新开工面积约8.81亿平方米，同比下降39.8%。四季度，随着“保交楼”措施的进一步落实和推进，住宅单月竣工面积跌幅明显收窄，全年住宅竣工面积达6.25亿平方米，同比下降14.3%。土地方面，2022年房地产开发企业土地购置面积和成交价款较上年分别下降53.4%和 48.4%，房企投资活跃度仍处低位。2022年四季度，全国住宅市场销量继续低位运行。2022年全国住宅销售面积累计11.5亿平方米，较上年下降26.8%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，四季度20城市一手住宅成交面积合计约3,481万平方米，环比下降8%，同比下降28%。2022年全年来看，市场多方承压，供需皆有放缓，20城市全年成交面积较上年下滑36%，其中4个一线城市面积约同比下滑24%，16个二线城市成交量同比下滑38%。整体市场信心和需求修复仍需时日。四季度，受购房者整体置业信心不足，叠加疫情反复给市场带来的不确定性的影响，全国商品住宅销售价格环比总体呈降势。12月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有55个和63个，比上月分别增加4个和1个。12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。2022年全年来看，一线城市新建商品住宅销售销售价格相对稳健，较2021年12月上涨2.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格较上年分别下降1.1%和3.9%。2022年，由于市场销售端未有明显改善，房企资金仍存压力，使得土地市场整体低温运行，房企拿地意愿持续走低，地方国资托底明显。2022年，房地产开发企业土地购置面积10052万平方米，比上年下降53.4%；土地成交价款9,166亿元，同比下降48.4%。四季度，在地方政府进一步优化土拍规则、提高优质供地数量后，一线城市住宅用地平均溢价率小幅回升至4.0%。二线城市溢价率则下滑至1.7%；三、四线城市溢价率下滑至3.1%。从拿地类型来看，各批次民企拿地意愿不足，地方国资拿地金额占比走高。展望2023年，世界经济增长动能趋缓，地缘政治局势动荡不安，中国经济运行所面临的外部环境不稳定因素和不确定性依然较大。国内疫情防控政策放开，但短期影响依然存在。2022年底，中央高层表态“房地产是国民经济的支柱产业”，在当前市场环境下中央肯定房地产的重要性，对引导市场预期和信心回暖有着积极的意义。这意味着国家对房地产业的调控基调将转向以稳定为主，在坚持“房住不炒”的前提下，2023年有望进一步出台政策化解行业风险，推动市场回暖。各地有望出台更多措施支持刚性和改善型住房需求，以提高购房者购房意愿。在需求端，经济修复速度和居民收入预期等因素将继续影响市场信心恢复。短期内全国房地产市场仍将处于深度调整阶段，但部分热点一、二线城市的需求有望在多重利好政策的释放下率先企稳并保持市场活跃度。在供应端，防范风险与长效机制将并重。中央工作会议指出2023年要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。这意味着头部优质房企的融资需求有望得到进一步满足，并可能成为重点支持的重组并购实施主体。房地产市场供给有望逐步改善，同时多主体供给、多渠道保障、购租并举住房制度将继续完善，新的健康的房地产市场有望加快建立。8|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 在过去两年的商业地产市场中，产业园区的投资额大幅增长，已成为中国最火热的物业类型之一。70%的投资人展现了对北上广深及其周边城市群产业园物业的极大兴趣。自2019年起，全国的产业园区由于新兴产业的发展，信息技术、先进制造以及生命科学产业带动了对产业园的大量需求，据统计，2021年全年仅北京的产业园租赁市场的净吸纳量就已超过94万平方米。城市能级是产业园区投资大前提 我们邀请了近年在中国大陆商业地产市场上最为活跃的投资机构进行问卷调研，并发现超七成投资人仅关注一线城市及其周边产业园物业。因顶层产业资源集中，为其产业园区市场在模式、产品方面的迭代升级提供了良好环境，一线或强二线城市成为目前产业园投资的主要目的地。相较综合产业园区，生命科学园对研发实验室、洁净车间、恒温冷藏库房等硬件条件与园区品质都有着独特要求。物业持有者与投资人应具有前瞻眼光，审时度势地聚焦升级基础设施、落实引入对入园企业有利的政策扶植，吸纳市场优质需求。产业园的区位价值大于物业本身的商业运营逻辑近60%的受访者表示看重区位价值中区域整体规划这一因素，即所在区域的产业环境及规模化集聚效应，远高于对基础设施及交通便利性的关注程度。同时，从投资人角度，国家政策重点发展行业所在的地区具备更高的区位价值，比如高科技行业聚集的北京中关村、上海张江，生命科学行业聚集的北京亦庄等区域。区位价值会反映在收入及出租率等关键数据上，直接影响投资人的决策。减税、补贴等直接财政支持对投资人最具吸引力产业园区的发展十分依赖于政府支持所形成的外生驱动，包括在土地利用、财政补贴、招商体系、服务平台等多维度形成切实有效的政策体系，有助于园区快速成熟。财政支持的主要目的是形成宽松的投资环境，吸引企业与资金流入。产业引导的主要目的是形成完善的生态圈，促进产业链不同环节不同规模的企业良性互动，共生共赢。招商运营的政策支持是为了更有效更健康的实现产业集聚。在同级别区位及相似政策环境下，运营能力决定产业园区成败。运营能力是考验一个项目能否成功的最后一道红线，也是投资人或运营主体通过主动提升形成影响的核心要素。举例而言，作为北京产业园区市场中发展最好的区域之一，上地区域拥有强产业基础和政策优势，超过70%的项目空置率长期低于5%，然而产业园持续升温，一文看懂投管逻辑仍有5个项目空置率超过了20%。建立合理的产业园区运营、盈利模式等是在微观层面可以提升项目资产表现的有效途径。本次调研中41%的受访人表示产业园物业的运营能力也是投资考量重点之一，投资者倾向于直接参与投资运营模式与土地运营模式，但对于产业和服务运营的关注度也逐渐走高。结语从我们此次调研结果来看，投资人对中国产业园区市场仍保有高度热情，我们也认为这将助推产业园区开启走向主流投资物业类型的道路。REITs的发展将引导更明确有效的未来退出路径，产业园区市场将吸引更多社会资本的投入，迎来进一步发展升级。参与调研投资机构规模（人民币）资料来源：仲量联行?亿?亿?亿?亿或以上?陈晨华北区研究部高级经理黄嘉佩华北区研究部经理9|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 粤港澳大湾区港口群集装箱吞吐量已位列世界湾区之首以广州港、深圳港和香港港为枢纽港，粤港澳大湾区港口群已成长为世界吞吐量最大的港口群之一。2021年，大湾区港口群全年集装箱吞吐量超8,000万标箱，远超世界著名三大湾区纽约湾区、旧金山湾区及东京湾区当年各自集装箱吞吐量，位列世界湾区之首。大湾区智慧港口建设，加速物流产业链效能传导智慧港口建设已成趋势早在上个世纪90年代，欧洲第一大港荷兰鹿特丹港便开始探索集装箱码头自动化，随着近年来5G通信、区块链、人工智能等现代化信息技术的发展，智慧物流逐步从概念走向实践。此外，新冠疫情冲击港口运输行业，带来了港口拥堵、海运价格波动等问题，也提醒了全球港口运营者，智慧港口建设将增强港口运营面对外部冲击时的韧性。可以预见，未来气候、卫生安全等不确定因素将对大湾区港口稳定运营提出更大的挑战。为了提升港口运营的可持续性，稳固大湾区港口群的核心竞争力，应牢牢把握智慧港口建设的时机，顺势而上。大湾区港口智慧化建设提升运营已见成效为了提升港口日常运营及应对风险的韧性，近年来大湾区港口正积极探索利用信息化技术，在运输、装卸、仓储等多个重要作业环节寻求增效提质，以实现全面智慧化运营，如上图（大湾区港口智慧升级案例）所示。对大湾区物流全产业链形成正面辐射作为推动货物流通的关键角色和物流产业链上游的基础设施，港口具有与产业链中下游关联性强、传导作用大的特点。港口智慧化发展，奠定了物流一体化改革的基础条件，能有效增强港口作业效率，加快要素资源便利流通。这些都将直接辐射到包含贸易、制造、能源等多个领域，帮助相关企业全面降低物流成本，实现利润提升。例如，由广州海关、广州港联合推出“湾区一港通”，通过共享代码、交叉验证申报数据等方式，实现了多个港口整合管理，外贸企业只需在内河港口办理一次报关手续，货物通关周期可减少3天以上，大大提高了物流时效性。相似的，深圳海关推出“粤港澳大湾区组合港”模式，实现了大湾区多资料来源：仲量联行粤港澳大湾区港口区位图大湾区港口智慧升级案例港口名称特点提升方面广州港南沙港区四期全自动化码头全球首个江海铁多式联运全自动化码头1和全球最大的水平布局自动化码头，同时也是粤港澳大湾区首个全新建造的自动化码头码头年通过能力达490万标准箱节省约7成的人力成本实时风险监测系统也增强了港口作业安全深圳妈湾港中国首个由传统码头升级改造的自动化智慧码头码头整体生产作业效率提升了约20%港口名称智慧升级措施广州黄埔老港码头智能理货(AI单侧箱识别)智能理货(AI单侧箱识别)深圳盐田港前装5G设备的远控轮胎吊前装5G设备的远控轮胎吊广州港南沙港区三期码头远控岸桥及自动化龙门吊远控岸桥及自动化龙门吊广州港南沙港区四期全自动化码头远控岸桥自动化龙门吊(堆场水平布置侧面装卸)北斗导航无人驾驶智能导引车(简称IGV)全自动化码头信息系统远控岸桥自动化龙门吊(堆场水平布置侧面装卸)北斗导航无人驾驶智能导引车(简称IGV)全自动化码头信息系统深圳妈湾港无人驾驶自动化堆场设备无人驾驶自动化堆场设备深圳赤湾港AI识别场景潜在风险AI识别场景潜在风险资料来源：仲量联行10|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 崔芸诰深圳研究部助理经理港口如一港，企业只需“一次申报、一次查验”，帮助节省约30%的报关成本，不仅降低了企业运营成本，而且提高了仓储和集装箱周转率。总体而言，智慧港口建设可以优化大湾区物流网络、简化出口货物在港口作业的繁琐流程，以此缩短商品流通链路并推动进出口贸易自动化和便利化。更高效的供应链将有力支撑本地下游外贸企资料来源：仲量联行智慧港口建设效能传导示意图 上游 中游 下游设备、原材料运输设备：船舶、车辆、飞机水上运输电商零售外贸批发工业制造陆路运输航空运输保税运输普通运输能源港口铁路机场集装箱塑料包装基础设施包装用品运输仓储客户港口效能传导作用高 中 低业产品“提质提量”，保障和提振大湾区内跨境电商平台的发展，逐步形成“港口-物流仓储-外贸”产业链发展的正向反馈与良性循环。结合大湾区完善的制造业基础、极具弹性的制造业供应链和长期的外向型经济传统，智慧港口建设对于区域产业的带动能力将得到进一步强化。愈发智能化的物流产业链也将使大湾区成为各类新兴业态发展的沃土。展望：外贸新增长点有望带动大湾区物流仓储产业全方位发展今年以来，伴随着区域全面经济伙伴关系协定（Regional Comprehensive Economic Partnership,RCEP）的生效，大湾区与RCEP成员国之间的贸易往来增速喜人，有望成为外贸产业新增长点。在RCEP框架下区域贸易、合作的不断深化将为大湾区物流产业链下游的外贸、跨境电商等产业带来更多业务发展和扩张的机会。与此同时，区域内物联网、人工智能、大数据等核心技术的研发成果日新月异，物流产业上下游智慧化升级同样会对仓储物流业的发展产生正面影响，大湾区物流产业将向着数字化集成式供应链服务方向转型升级。可以预见，未来大湾区物流仓储产业将为跨境贸易等产业提供高质量的物流服务，并持续激发区域内外业务需求。资料来源：仲量联行智慧港口建设效能传导示意图港口提效智慧赋能外贸升级物流仓储11|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 新能源汽车是我国战略性新兴产业里的重点行业之一；它的大力发展不仅推动了制造业结构优化升级，也是中国实现“双碳”目标的战略举措。历经多年的发展沉淀，我国新能源汽车产业取得了举世瞩目的成就，其销量多年稳居全球第一。2021中国新能源汽车销量突破350万辆，占全球市场份额超过50%。2022年上半年，全球新能源汽车品牌销量前20中，中国品牌占据半壁江山。上海在全国新能源汽车行业发展中，起中国引领全球新能源汽车转型到了举足轻重的作用。作为新能源汽车之都，上海在“研、产、销”全方位占据全国高地。研发高地，指引品牌商汇聚上海园区板块就研发而言，上海依托其集成电路和人工智能等方面根深蒂固的产业基础，汇集了行业内众多人才，拥有丰厚的研发资源和实力。结合新能源汽车车载系统、智能驾驶等应用场景，众多零配件企业、AI智能技术公司、以及整车品牌研发机构，相继选择进驻上海，以求创新突破，引领行业发展。上海产业园区内承载了众多此类企业的租赁需求（参见图3），以整车品牌商为例，许多公司选择在漕河泾、张江等产业园区板块内的独栋项目作为其总部与研发中心。这些独栋项目不仅为汽车制造商提供了充足的扩租空间，而且满足了制造商在研发功能上对物业的规格要求，包括楼层净高、地板承重、电力荷载和装配平台。张江集成电路半导体等产业基础成为车载芯片以及造车品牌研发的办公首选地之一；金桥板块借助其传统制造业的优势，吸引了众多新势力品牌以及智能技术公司。全国销冠，吸引更多新能源汽车进驻上海2021年上海新能源汽车产值突破1,600亿元，产量达到63.2万辆，位居全国首位。上海新能源汽车品牌梯队完整，内外资齐头并进。产业上下游企业纷纷布局上海，从零件到整车，助力上海成为新能源汽车在全球供应链上不可忽视的重要组成。部分交通便捷的板块，逐渐受到车企上下游公司关注，例如临近临港工厂区域的前滩、后滩板块。借助长三角枢纽城市的作用，虹桥交通枢纽和图1新能源汽车各国销量数据来源：中国汽车工业协会，IEA，仲量联行研究部销量（万辆）中国美国欧洲其他地区图2全球车企新能源汽车销量排行TOP20（2022年上半年）销量（万辆）市场占比内资车企 外资车企比亚迪特斯拉上汽通用五菱大众汽车宝马梅赛德斯奔驰上汽集团起亚汽车奇瑞汽车现代汽车广汽集团沃尔沃奥迪东风汽车长安汽车吉利汽车小鹏汽车标致长城汽车福特汽车数据来源：EVVolumes，CleanTechChina，仲量联行研究部12|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 朱品桦上海研究部分析师图3新能源汽车产业链细分领域租赁热力图（2020-2022至今）数据来源：仲量联行研究部临空板块的办公物业吸引了许多零配件企业和车载系统等公司承租。本地活跃的终端需求持续推动上海新能源汽车市场规模发展。2021年，上海以全年销量超24万辆蝉联全国各城市榜首，同时保有量位居全国第一。新能源汽车的扩张有望持续，在 上海市加快新能源汽车产业发展实施计划（2021-2025年）中，上海明确了“打造具有全球影响力的新能源汽车发展高地”的目标。目标2025年，上海新能源车年产量超过120万辆，产值突破3,500亿元。随着产销增长庞大的市场需求支撑起新能源汽车全产业链的发展。众多外资车企也纷纷落足上海以拓展市场。如上图所示，选择在交通便捷的中央商务区及非中央商务区设立办公室。未来，我们期待更多相关企业进入上海，成为上海办公楼和产业园区不可或缺的需求来源。13|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 2022年，香港私人住宅市场经历了自2009年全球金融危机以来最严重的下滑，中小型住宅资本值下跌超过14%。加息周期结束时间的不确定性削弱了市场信心。对于市场参与者而言，重要却难以回答的问题是，房价还会下跌多少？我们认为，香港虽然可能会出现较长的价格调整期，但2023 年的房价下降速度将会有所缓和。绝大部分美国加息带来的下行风险或许已经体现在目前的房价水平中，而一些市场香港房价还会下跌多少？数据来源：仲量联行研究部参与者可能表现出过度反应。即便上升的按揭利率将直接影响购房者的负担能力，利率以外的因素亦可能对房价产生影响。例如，在上一个加息周期（2015-2018），香港银行同业拆息（HIBOR）上升200个基点，中小型住宅资本值仍飙升24.8%。此外，新加坡银行同业拆息(SIBOR)在 2022 年 3 月至 2022 年 9 月期间上涨了 240 个基点，而新加坡的私人住宅物业价格指数亦上涨了 7.3%。净人口流动是影响房价的另一个关键因素。2021年6月至2022年6月，人口净流出达9.5万人，创历史新高。自2020年来香港连续三年录得人口净流出，考虑到香港居民中流动性相对高的人群已经迁出，人口外流可能会从明年开始放缓。2022 年第3季度，英国国民海外护照（BNO）申请数量降至10,100件，是英国推出该计划以来申请数量最少的一季度。另一方面，自2021年以来，来自内地的单程证持有人流入量虽然仍低于疫情前的水平，但已稳步上升。我们预计人才引进计划和常态化旅行将使单程证持有人的流入量由2022年中的18,300人上升至2023年中的30,000人。近月，香港潜在买家在经济环境不明朗因素下普遍持观望态度，截至2022年10月，一手住宅成交量下跌32%。首次置业需求及升级需求受到明显推迟，而随着一手项目以更优惠的价格推出市场，这些刚需将得到释放。此外，大量现金充裕的投资者将继续在房地产市场逢低吸纳。然而，短期供应可能会对价格构成压力。已落成待售单位数目已连续四个季度录得增长。参考2022年一手成交量，仅仅是已落成待售单位就需要1.5年来消化。图12020 年至 2022 年的住宅楼宇买卖合约数字和中小型住宅资本值 88.00 90.00 92.00 94.00 96.00 98.00 100.00 102.00 104.00 106.0001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020年1月20年2月20年3月20年4月20年5月20年6月20年7月20年8月20年9月20年10月20年11月20年12月21年1月21年2月21年3月21年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12月22年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月中小型住宅资本值(2020年1月=100)住宅楼宇买卖合约数字一手私人住宅成交量二手私人住宅成交量中小型住宅资本值图22012 年至 2022 年香港净人口流动 数据来源：政府统计处14|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 鉴于诸多需求管理措施尚存，政府仍有足够的回旋余地来稳定房地产市场。此外，美国低于预期的通胀及中国内地防疫措施的取缔，将为市场注入期待已久的信心。随着香港与内地全面通关，外围环境逐步回稳，经济复苏或将支撑住宅需求及缓和房价调整的步伐。图3自 2021 年以来 BNO 申请数量数据来源：政府统计处周尚瑾香港研究部分析师15|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 办公楼二零二二年第四季度大中华区物业摘要 16|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“北京办公楼市场下行压力仍存，全市平均租金进一步下跌。”米阳，华北区研究部总监受到经济不确定性和新冠疫情的影响，市场需求仍然疲软。受11月初再次爆发的疫情影响，全市经济活跃度大幅降低，整体租赁需求进一步收缩。在当前市场环境下，租赁谈判期明显延长。本季度主要需求来源为以降本增效为目的的搬迁和抄底升级。第四季度，内资金融企业持续贡献近一半的租赁需求。随着一些投资银行和资产管理公司的扩张，CBD成为此类租户表现最为活跃的区域。全市空置率录得小幅上升。受新租需求减少和部分租赁合约提前终止影响，本季度科技行业聚集的子市场空置面积激增，全市净吸纳量录得负数。全年来看，2022年总净吸纳量的82%源自于第一季度。2022年底，主要受到中关村子市场波动影响，北京甲级办公楼整体空置率上升0.4个百分点至10.0%。近期市场中频繁的缩租和退租行为构成了空置率上升的主要原因。本季度租金降幅进一步扩大。整体租金跌幅扩大，环比降低1.1%，同比降低0.4%。在全市下行环境中，除丽泽以外其他子市场均录得不同程度租金降幅。目前丽泽的大部分办公项目已锁定主力租户，因区域项目租金基数低、性价比较高，需求较其他区域相对活跃。投资市场成交量持续下降。第四季度，在办公楼市场租赁需求低迷的情况下，凯德集团通过法拍以约21亿元人民币的价格购得了第三使馆区附近的办公楼资产博瑞大厦。长期来看，这笔交易表明投资者仍对北京资产的未来价值抱有信心。办公楼市场在动荡之后趋于平静。随着一系列旨在支持企业发展和稳定国内经济的措施出台，严格的疫情防控措施在2022年底放宽，我们预计这将有助于2023年市场活跃度的稳步回升。值得注意的是，由于政策的积极影响不会在办公楼市场即刻生效，需求和租金的回暖尚需时日。明年年初仍将持续的租户市场环境将推动租户的升级与搬迁需求，从而进一步提升租赁市场活跃度。尽管市场需求将逐步回暖，将于2023年入市的28万平方米新增供应仍会小幅推高甲级办公楼市场整体空置率。每平方米每月有效租金基于建筑面积*354元1.0%租金周期租金平稳北京备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。*CBD甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数0204060801001204Q184Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%6%3%90040060080010001819202123F22租金同比增长率注：增长率为同质比变化17二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“由于疫情爆发影响全市活动，2022年市场租赁势头放缓。”姚耀，中国区研究部总监租户仍持谨慎态度，市场需求低迷。在疫情的持续影响下，上海办公楼市场放缓，四季度净吸纳量录得94,851平方米，2022年全年共计录得523,900平方米。疫情反复导致许多租户推迟租赁决策，维持观望态度。中央商务区全年净吸纳量录得16,629平方米，非中央商务区吸纳量录得507,271平方米。大部分甲级办公楼租赁需求来自内资企业以及金融、专业服务和科技新媒体行业，与此同时，我们观察到新能源汽车和生命科学企业继续寻求搬迁及扩租机会。三季度录得三个项目竣工交付，共计新增16.1万平方米。在中央商务区，位于静安区的两个项目于四季度交付，共计新增97,455平方米的供应。新增供应将中央商务区年底空置率推高至10.2%，环比上升1.1个百分点，同比上升2.3个百分点。非中央商务区录得一个项目竣工交付，体量为64,351平方米。总部型需求以及活跃板块内的新近竣工项目贡献了非中央商务中的大部分租赁需求，带动非中央商务区空置率同比下降0.5个百分点至24.5%。随着租赁活动减少，整体租金持续小幅下降。受到疫情反复影响，2022年的租金复苏进程缓慢，四季度中央商务区租金环比下降 0.9%。2022年全年来看，一季度的租金强势增长与后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率较高的项目在租金方面有所松动，而超甲级办公楼或入住率较高的项目则彰显韧性。第四季度，非中央商务区租金环比下降1.3%，同比下降1.6%。中小企业租赁进程的放缓和退租影响了业主的租金预期。尽管如此，前滩和徐汇滨江等相对活跃的非中央商务区板块表现依旧坚挺。复苏推迟，2023年二季度后加速回暖。展望2023年，办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放政策的持续落地，为外资金融公司展现更多机会。进一步高水平对外开放、吸引外商直接投资等支持性政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公面积的需求。新兴产业（如新能源汽车产业链、生命科学等）在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。每平方米每月有效租金基于建筑面积*279元 0.0%租金周期跌幅放缓上海备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场，数据根据浦东中央商务区板块边界调整有所调整。*中央商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140-5%5%5EU%净吸纳量落成量未来供应空置率181920212223F总建筑面积 千平方米百分比0100200300400500600租金同比增长率注：增长率为同质比变化18二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“2023年租赁需求有望逐步回暖，带动全市租金 筑底修复。”曾丽，华南区研究部总监受年底广州疫情冲击，租赁市场去化受阻。四季度广州遭遇了近三年以来最严峻的一轮新冠疫情，社会面防控措施有所强化，各类经济活动的开展均受到了较为显著的影响。随着疫情防控措施于12月陆续解除，市民感染数有所上升，导致包括办公楼租赁在内的各类活动在年底前仍未能恢复常态。虽然市场租赁需求有所下降，但值得一提的是，建筑、专业服务以及游戏等行业在四季度租赁市场仍有所行动，相关企业在珠江新城和天河北完成了面积相对可观的成交，为四季度广州甲级办公楼市场的去化提供了一定支撑。四季度新增供应有限，全市空置率整体企稳。本季度，位于越秀区的丽丰国际中心正式竣工，建筑面积约为4.6万平方米。截至2022年年末，广州甲级办公楼总存量上升至778万平方米。尽管租赁需求较弱，全市空置率四季度表现较为稳定。具体来说，新入市的项目体量相对较小，且该项目的三分之一已在预租阶段实现去化，因此对整体空置率影响较小；加之存量空置有小幅去化，2022年年末全市空置率维持在17.6%，环比无明显变化。部分存量项目年底降价以推动去化，全市租金下行趋势延续。在租赁需求持续疲软的背景下，部分年内去化不力的项目持续面临较大空置压力，业主为推动去化继续降价，全市租金也延续下跌趋势，环比下降1.3%。其中，珠江新城作为广州租金水平最高的子市场，在需求不力、去化缓慢等因素作用下，租金环比下跌达1.7%。四季度投资市场持续“遇冷”，并未录得大宗交易成交。四季度，受疫情管控影响，投资者面临较多出行限制，难以实地考察项目。另外，租赁市场需求持续疲软，加之宏观环境仍未明朗，多数投资者持更为谨慎的投资态度，带动办公项目资产价值继续下探。“租户市场”或将继续成为广州办公楼市场“主旋律”。2023年上半年，由于一系列经济发展规划及政策仍待进一步明确和发力，市场观望情绪可能会短暂延续。下半年，随着经济刺激政策的全面落地，经济数据的改善和市场信心的有序恢复有望带动租赁需求显著回暖。2023年将是“供应大年”，新增供应预计突破100万平方米。由于租赁需求仍需逐步修复，新项目的集中入市在短期内可能会加剧租赁市场的供需失衡，进一步推动全市空置率上行。对于面临较大去化压力的业主，其议价能力恐将被进一步削弱，全市租金仍会承压。每平方米每月有效租金基于建筑面积*168元-6.3%租金周期跌幅加快广州备注：广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。*珠江新城核心商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比181920212223F-5%5%5EU004006008001,0001,2001,400租金同比增长率注：增长率为同质比变化19二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“深圳甲级办公楼市场明年有望逐步回暖。”曾丽，华南区研究部总监办公租赁需求受疫情短暂加重影响快速下滑。受新冠感染人数上升影响，办公楼租赁活动有所停滞，尤其是在11月下旬疫情管控措施优化之后，大量项目和企业的员工需要居家办公，客户问询和看楼的活动急剧下降。另外，部分企业持续缩租或退租。叠加较少的自用需求支撑，本季度只有约15万平方米净吸纳量，环比下跌55%。受疫情短暂性加重的影响，深圳市经济活力恢复放缓，资本市场表现不佳，使得金融业与专业服务业业务增长受阻，本季度来自这两个行业的办公楼需求大幅减少，环比下跌超过50%。相比之下，来自TMT的租赁成交量波动较小，主要得益于IT软件业的需求有所回升。供需不平衡加剧导致空置率有所上升。在四季度，共有三栋甲级办公楼落成，其中两栋位于南山，一栋位于福田。所有新入市楼宇均为可租赁型项目，共带来约41万平方米的新增供应。截止2022年年末，深圳甲级办公楼总存量面积增至约1,200万平方米。在需求疲弱和供过于求的压力下，四季度深圳甲级办公楼市场空置率上升1.4个百分点至23.1%。其中，福田区空置率上升幅度最大，拖累全市平均水平。租金录得2020年疫情爆发以来最大单季跌幅。面对办公租赁需求持续走弱，业主空置压力增大，不得不通过大幅下调租金来吸引新租户，这一现象在一些面临大面积退租的标杆性项目中尤为明显。与此同时，为了维持现有租户稳定，大部分业主愿意下调租金续约。因此，本季度租金环比下跌3.7%，创2020年疫情以来最大的单季跌幅。随着租金的大幅下跌，总体办公楼资本值也随之下滑。面对办公物业收益率的下降，机构投资者保持观望态度，而自用买家对租金收益相对不敏感。因此，本季度录得的大宗交易主要来自于自用买家，其中，超过一半来自TMT行业。新增供应压力持续，但需求会逐步回暖。随着疫情的持续优化和一揽子经济政策的出台，深圳经济预计在明年会加快复苏。企业的预期和信心随之恢复，将带来新的扩张需求，从而支撑办公楼市场逐步回暖。预计明年的净吸纳量将超过一百万平方米。2023年将会有近230万平方米的新增供应进入市场，创历史记录新高。其中，大约70%的新增供应将用于对外出租，供大于求的局面短期内难以扭转。因此，预计全市租金仍有下跌空间，空置率将持续走高，预计会上升超过3个百分点。每平方米每月有效租金基于建筑面积*193元-6.5%租金周期跌幅加快深圳备注：深圳办公楼指深圳甲级办公楼。*福田区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数指深圳全市的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、未来供应是全年预计值，空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数607080901001101204Q184Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率04008001,2001,6002,0002,4005%5EU1920212223F租金同比增长率注：增长率为同质比变化20二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“企业租赁策略趋紧，增量需求不足，租金下行压力年底展现。”杜婷，成都研究部董事流动放缓，预期走弱，办公楼市场需求持续低位。疫情因素导致城市间以及城市内部商务交互频率维持低位，企业活动放缓，宏观预期走弱，传导至办公楼市场端则呈现出租赁需求的明显放缓。数据显示，第四季度成都净吸纳量录得2.0万平方米，同比下滑4.3万平方米。尽管总量放缓，但城市经济结构转型以及产业链提质趋势并未出现放缓或改变。本季度甲级增量需求仍主要聚焦科技互联网（26.0%）、金融业（19.4%）和专业服务（15.7%）三大领域。新增供应带来楼宇品质提升，甲级存量实现457万平方米。疫情因素影响，部分项目再次延期。季度内，甲级新增供应实现12.5万平方米。新增项目包括位于市中心板块的财富支点大厦以及金融城板块的交易所大厦。至此，成都甲级办公楼市场存量总面积达457.0万平方米。供应攀升叠加市场退租情绪，第四季度成都市场平均空置率收至28.0%，环比上涨1.6个百分点。在除去新增供应的影响后，全市空置率仍录得约1.1个百分点的增长。租赁策略和办公产品调整成为短期主要破局方式。为进一步争取市场优质客户，众多业主集中于年底下调租金水平。第四季度市场平均有效净租金收至92.3元/平方米/月，环比下降0.7%，跌幅扩大0.4个百分点。除开账面租金的调整外，部分仍处去化期的项目也于年底提高免租期或装修期。步入2022年，开发商融资难加速显现。开发企业试图通过出售资产，以缓解当下现金流危机。且因出货的迫切性，卖方报价水平均较去年有所降低。第四季度，成都大宗交易频繁，录得总成交面积超20万平方米.。其中，来自开发商出售的面积占比达81.0%，而买方则以地方国有资本为主。供应压力高企，疫情政策调整后，办公需求有望“V”型回升。未来四年，成都甲级新增供应量将维持高位，年均新增供应将超过60万平方米。其中2023年甲级新增将达61.2万平方米。分区域看，新增供应将向南发展。2023年，约73.7%的增量将集中天府新区板块，板块内空置压力持续，租金下行压力仍然巨大。需求层面，随着疫情管控政策全面调整，我们将有望回归一个可预测的经济时代，而这也正是市场主体信心恢复的基础逻辑。由消费与投资所推动经济反弹预计将在2023年中展现，成都办公楼市场需求端有望实现再次攀升。每平方米每月有效租金基于建筑面积92元-1.8%租金周期跌幅加快成都备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指成都城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q239596979899100101总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%5EU1920212223F0100200300400500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化21二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“在整体增量需求放缓的情况下，科技企业对需求的支撑作用逐渐凸显。”米阳，华北区研究部总监专业服务业与科技互联网企业支撑需求平稳过渡。受市场压力影响，天津办公楼市场第四季度持续承压，全市整体净吸纳量仅录得11,974平方米。甲级净吸纳量录得4,511平方米。专业服务与科技互联网企业是市场需求的稳定来源，占四季度超过半数成交量。其中科技企业多为政府引导；专业服务业中的律师事务所、人力资源公司等商务服务业也展现了一定的扩张需求。同时，两个第三方办公运营商的租赁需求为四季度贡献了4,400平方米的成交面积。四季度无新增供应入市，市场持续去化存量。2022年第四季度，部分优质办公楼项目推迟了入市时间，在一定程度上缓解了市场的供给压力，但受宏观经济环境的影响，租赁活跃度回升受阻，整体市场空置率仅环比微降1.5个百分点至32.8%，其中甲级市场环比下降2.5个百分点至39.0%。预计2023-2024年内的未来项目交付日期仍有不确定性，或出现延期入市的情况。市场压力持续为租金带来下行压力。随着市场压力的延续，四季度整体租金维持下行趋势。截至到2022年底，甲级租金环比下跌0.5%，同比下跌2.0%。面对空置压力的业主担忧情绪加重，并继续通过租金方面的折扣和优惠吸引租户，以此稳定项目表现。本季度市场无大宗成交，资本化率暂时保持不变。供需压力缓慢释放，市场活跃度将持续回升。预计天津会以其在京津冀的交通优势和高性价比，承接更多非首都功能疏解，从而催化出更多需求的群聚性发展。综合当前市场情况及疫情防控政策调整所带来的影响，预计未来市场需求端将触底反弹，稳步提升活跃度。2023年市场将出现先抑后扬的趋势。每平方米每月有效租金基于建筑面积83元 0.4%租金周期跌幅放缓天津备注：天津办公楼市场是指天津甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行4Q184Q194Q204Q214Q224Q23租值指数资本值指数指数60708090100110120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%5EU1920212223F0100200300400租金同比增长率注：增长率为同质比变化22二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“年末防疫政策优化及不确定因素影响下，市场情绪趋于观望。”陈晨，青岛研究部负责人办公市场需求结构趋于均衡多元，全年大面积租赁成交明显提升。不确定性压力增加使得经济结构调整加剧，新旧赛道转换加速，表现在2022年的青岛办公楼市场上，整体需求结构更加趋于均衡多元。专业服务、科技、金融、物流、地产及贸易零售五大主力板块在办公租赁成交中的占比均在10%-20%之间，多元化价值突显。从成交面积来看，从2021年延续下来的2,000平米以上的大面积成交主要集中在2022年上半年签约，占全年全市场成交量的23%，相较于2021年提升了7个百分点。其中，主要成交来自于第三方办公运营商，全年新租面积超过20,000平方米。全年新增供应约32万平方米，接近过去五年供应均值。2022年全年共有5个项目入市，为青岛办公楼市场带来约32万平方米的新增供应，虽然供应量相较于2021年的峰值回落了近45%，但基本处于近五年的平均供应水平。全年约82%的新增供应位于非核心商圈，得益于去中心化的办公诉求，新项目快速的去化表现支撑整体市场空置率平稳过渡，同比小幅下降0.4个百分点至30.5%。年末抄底心态增加，租金持续下行。受疫情及政策变化影响，年末租赁活跃度下降，加之中小型租户的抄底心态增加，给市场租金带来持续的下行压力。第四季度整体市场平均有效租金为79元/平方米/月，同比下降4.4%。甲级市场平均有效租金为114元/平方米/月，同比下降5.5%。本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。防疫政策优化有助于市场活跃度恢复，但需求和租金的回暖需要时间。2022年末，经历过疫情防控政策放宽后，市场从业者短期内普遍持消极观望态度，虽然一致认可政策优化带来的长期积极影响，但大疫之后，宏观经济仍需一定调整周期，并在寻找新赛道中缓慢恢复。明年将是市场回暖、信心提振的关键之年。每平方米每月有效租金基于建筑面积79元-4.4%租金周期跌幅放缓青岛备注：青岛办公楼市场是指青岛甲级和乙级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指青岛中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数80901001201101301404Q184Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比-5%5%5EU1920212223F0100200300400500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化23二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“重庆四季度经历了三年来最严重的疫情冲击，全市招商活动被迫暂停，办公楼净吸纳量录得负值。”万嘉栋，重庆研究部经理新租活动接近暂停，多行业退租带动甲级办公楼市场净吸纳量呈现负值。受三年来最严重疫情冲击影响，四季度重庆经济活动陷入停滞。办公楼市场主要成交以项目三季度蓄客，长周期谈判签约落地为主，新租活动接近暂停。地产建筑、互联网平台以及注重C端的消费者服务、零售贸易类企业经营遭遇苦难，业务量萎缩引致部分企业缩租、搬迁至低成本楼宇甚至倒闭，四季度净吸纳量-1.9万平方米，为全年第二次录得负值。四季度无新增供应，空置率受退租影响出现回升。年末在建工程均进入停工状态，多个已建成项目寻求大宗交易契机不断延迟入市。至四季度末，全年甲级办公楼供应量仅为13.6万平方米，达三年最低。新租暂停，退租频发，引发甲级办公楼市场空置率环比上升0.5个百分点至27.5%。租金跌幅同比增加，酒店投资者为旅游复苏提前积极布局，抄底乙级办公楼资产。在退租情绪影响下，部分项目为缓解租赁压力，并冲刺年末业绩开启降租模式吸引企业客户，四季度重庆甲级办公楼平均租金环比下跌0.6%，同比下跌1.7%，同比跌幅扩大，报76元/平方米/月。随着年末中国政府宣布新冠感染实施“乙类乙管”，全国城市人员流动、边境管控等将有序放开。部分酒店投资者开始积极布局重庆市场，为旅游复苏作准备，录得两例在建乙级办公楼改作酒店案例。2023年重庆办公楼市场将迎来供应高峰，中央公园将迎来首批项目入市。预计重庆甲级办公楼在2023年将迎来近70万平方米供应，供应区位多点开花江北嘴、大石化、照母山、以及中央公园均将陆续迎来项目交付。其中，中央公园板块以龙湖、新城控股为代表的首批项目将陆续完工交付，带动城市商务版图再度北扩。在新增供应激增的背景下，短期空置率的上涨或不可避免。而伴随全国疫情防控政策调整叠加一系列稳增长政策相继出台，市场信心也在逐步提振，为办公楼市场复苏注入动力。每平方米每月有效租金基于建筑面积76元-1.7%租金周期跌幅放缓重庆备注：重庆办公楼市场是指重庆甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q204Q214Q224Q234Q1960708090100110120130140总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率181920212223F-5%5%5EU%百分比0100200300400500600700800租金同比增长率注：增长率为同质比变化24二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“办公楼市场供需走弱，租金继续下行。”齐旋婷，沈阳研究部分析师沈阳办公楼租赁市场动力不足。受疫情反复影响，沈阳优质办公楼市场整体需求持续放缓。新增需求疲软是导致市场去化速度放缓的主要原因。租赁需求主要来自内资企业的搬迁和扩租，外资企业活跃度相对较低。专业服务、TMT、金融类企业保持着稳定的需求。2022年，全市整体办公楼净吸纳量录得5.4万平方米，同比下降39.4%。其中，甲级办公楼净吸纳量较去年同期增长41.4%。部分企业租户利用租金下行的市场环境积极寻求搬迁及空间升级机会。本季度无新项目入市，全市新增供应短暂放缓。2022年，沈阳优质办公楼市场共迎来新增供应13.4万平方米，同比增长148.1%，推高全市总存量至365万平方米。由于新项目去化速度较缓，全市整体空置率上行至32.2%，同比增长1.0个百分点。第四季度，沈阳甲级办公楼市场无新增项目，短期新增供应的回落推动甲级办公楼市场空置率持续下行，环比下降0.5个百分点至37.0%。租金承压继续下滑趋势。随着市场压力的增加，市场整体租金水平呈持续下滑趋势。截至第四季度末，整体市场租金录得60元/平方米/月，环比下降1.1%。甲级办公楼市场租金环比下降1.3%至75元/平方米/月，降幅较上季度扩大0.4个百分点。去化压力增加的情况下业主担忧情绪加重，继续提供租金折扣以稳定项目表现。中期内市场仍将面临去化压力，租金下行恐将持续。未来四年，沈阳办公楼市场将持续迎来新项目入市，预计整体市场空置率水平将逐步升高，但优质供应也为租户带来升级机会。面对市场压力，租金的复苏或将放缓，然而随着防疫措施的转变以及经济逐步复苏，市场活跃度将逐步回暖，预计将有效刺激市场需求。每平方米每月有效租金基于建筑面积75元-2.9%租金周期跌幅加快沈阳备注：沈阳办公楼市场是指沈阳甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指沈阳城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率181920212223F-5%5%5EU00200300400租金同比增长率注：增长率为同质比变化25二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“受益于前三季度的招商成果于本季度落地，四季度武汉优质办公楼市场需求稳健，市场租金降幅收窄。”冯莉，武汉研究部经理四季度第三方办公运营持续扩张，科技互联网行业需求有所回升。虽然四季度武汉受到疫情影响，但受益于前三季度洽谈的租赁需求在第四季度落定，市场需求表现较为稳健。第三方办公运营抄底扩张，持续活跃，占甲级市场成交的19%。此外，科技互联网行业较第三季度成交需求小幅回升至18%，以科技新媒体和互联网电商平台为主。从成交板块来看，汉口区域占第四季度租赁成交的66%，尤其是建设大道和汉口滨江子市场，受益于新入市项目无论是价格、品质还是招商政策都极具竞争优势，催生了租户搬迁和升级需求。四季度优质办公楼市场供应小幅回落，光谷子市场迎来一栋甲级办公楼入市。继前三季度的集中供应之后，四季度武汉优质办公楼市场共计录得3栋办公楼入市。全市新增供应约为16.7万平方米，其中甲级办公楼市场新增供应4.5万平方米。截至到12月，武汉优质办公楼总体量达到798.8万平方米，而甲级办公楼总体量为280.9万平方米。第四季度全市空置率环比下降0.2个百分点至39.2%，甲级和乙级办公楼市场空置率均下降0.2个百分点至34.5%和41.7%。全市吸纳量为11万平方米，其中甲级办公楼约为5.0万平方米。第四季度优质办公楼市场租金逐步回稳，年底的工抵有望带动投资需求。租金方面，在上半年办公楼市场租金承压下降后，下半年租金水平呈回稳趋势。全市甲级办公楼净有效租金为92元/平方米/月，环比下降0.2%；乙级办公楼净有效租金依旧保持平稳，为69元/平方米/月。2023年武汉优质办公楼市场依然处于供应高峰，市场持续承压。2023年武汉优质办公楼市场的新增供应依然处于高位，预计将达到129万平方米，其中甲级新增供应为65万平方米。武汉甲级办公楼市场将迎来绿地中心、长江航运中心以及华润置地大厦T1多个体量较大的项目入市，届时市场将短期承压。从需求来看，近期召开的中央经济工作会议指出，2023年的工作重心将逐步往经济领域转移，中国经济有望迎来新一轮的显著复苏。在政府一揽子的稳经济促发展的政策驱动下，科技互联网行业、金融业以及第三方联合办公将会进一步扩张，持续支撑市场需求。每平方米每月有效租金基于建筑面积*92元-6.7%租金周期跌幅加快武汉箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指武汉中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、净吸纳量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率181920212223F-5%5%5EU00200300400500600700800900租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：武汉办公楼市场是指武汉甲级办公楼市场。26二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“第四季度甲级净吸纳量得以回升，但市场空置压力仍处高位，且需求端较疫情前仍有增长空间。”敬硕桐，西安研究部分析师全市办公楼市场净吸纳量突破3万平方米，环比上季度增长30.1%。由于防控政策的优化，市场对宏观经济的预期逐步向好，且上季度部分带看因疫情爆发而推迟转化，因此本季度市场需求好于预期。从行业结构看，金融业为本季度最大的需求来源，占总增量需求的21.1%。专业服务则占比17.7%，其中大部分为商务服务。从细分行业看，由于部分国有银行的研发部门积极入驻甲级办公楼，传统金融较非传统金融略胜一筹。而专业服务类需求中，律师事务所自第一至第三季度持续活跃，因此，本季度其需求有所放缓，但纵观全年，商务服务板块中近三分之一的增量需求均源于律所。本季度市场仅录得1个新项目入市，供应端缩小，空置压力小幅趋缓。受前三季度疫情多点爆发的影响，多个拟交付项目施工进度有所推迟。因此，本季度新增供应远低于预期，仅录得6万平方米的境商未来中心入市，位于高新南板块。放眼全市，本季度办公楼市场空置率录得31.8%。分子市场看，作为老城区的南二环及小寨板块的空置率上升较为显著，主要原因在于其楼龄偏老，加之平均租金高于高新区等新兴商务区，因此许多既有租户向高新区迁移，导致老城区内空置率攀升。空置率高企使得租金仍维持下行通道，跌幅较上季度有所收窄。由于市场空置率仍处于较高的水平，市场整体去化压力仍维持高位，全市平均租金环比下跌0.3%。本季度城北租金降幅较为突出，环比下降0.7%。究其原因，城北并非传统商务区，商业配套的发展较为不成熟，因此业主更倾向于降低租金以留存租户。资本价值方面，在不将新项目纳入统计样本的情况下，全市办公楼平均资本值与租金走势一致，环比降低0.2%。然而，由于新入市项目地理位置较好，且物业管理及硬件水平较高，其预估资本值高于市场均值，带动全市实际平均资本值环比上升0.1%。2023年预计将迎来集中供应潮，能源及地产建筑仍将成为需求端的支柱。由于2022年下半年疫情频繁爆发，多个项目延期交付，因此2023年或将迎来超过40万平方米的集中供应潮。绝大部分新增供应均集中于高新南板块，加剧区内存量竞争，因此高新南子市场空置率涨幅预计将持续扩大。随着“十四五”规划的出台与落地，预计能源和科技互联网将持续引领增量需求。同时，西安都市圈的建设发展也将使得建筑工程与基建类企业保持活跃。2023年西安办公楼市场净吸纳量或将突破10万平方米。虽然租金仍存在下行压力，但随着需求逐渐复苏，租金跌幅预期将收窄。每平方米每月有效租金基于建筑面积*88元-1.7%租金周期跌幅放缓西安箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指西安中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率181920212223F-5%5%5EU00200300400500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：西安办公楼市场是指西安甲级办公楼市场。27二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“2022年四季度杭州办公楼市场录得一个甲级办公楼项目入市，整体空置率略有上升。”孙懿文，杭州研究部经理专业服务发展更趋成熟，衍生出新的市场需求。四季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为20,184平方米。其中，录得甲级办公楼净吸纳量-4,842平方米，而乙级办公楼的净吸纳量为25,026平方米。从行业需求表现来看，科技互联网需求占比28%，环比略有下降；金融行业的需求占比19%，其在下半年呈现回暖的态势。随着杭州资本和人才市场的不断成熟，对专业服务机构的需求日益增长，律师事务所、咨询、人力资源等机构不断衍生出新的租赁需求。四季度杭州办公楼市场热度一般，整体空置率有所上升。四季度杭州甲级办公楼空置率上升1.1个百分点至21%。位于武林核心商圈的国大城市广场于四季度入市，带来约2.9万平方米的新增供应。有一个乙级办公楼新增供应入市，为位于钱江新城的万潮星汇大厦，为市场带来约2.2万平方米的新增供应。新项目的吸纳表现较好，带动乙级办公楼的空置率微降至19.2%。2022年四季度，杭州办公楼整体空置率上升0.4个百分点达到20.1%。四季度杭州甲级办公楼市场租金有所下降。截至2022年12月底，杭州甲级办公楼平均净租金为134元/平方米/月，同比下降1.4个百分点。同时，乙级办公楼租金为104元/平方米/月，较去年同期下降0.8个百分点。杭州办公楼市场的租金目前仍处于下行周期，但市场的供应压力已在逐步缓和。预计2023年，杭州将有近90万平方米的新增供应入市。短期来看，受到国内外经济大环境的影响，以及疫情曲线的快速上升，预计2023年上半年，办公楼市场仍将受到一定程度的冲击，市场需经历一定阶段的“信心重建期”，方可开启复苏之路。随着国内防控政策的松绑，经济社会活动的回暖未来可期，杭州优质办公楼的租金在中长期拥有较强的回升预期。而由于较多项目陆续进入交付阶段，预计杭州甲级办公楼的空置率将会呈缓慢升高的趋势。优质项目将为杭州办公楼市场带来良性竞争，同时市场格局也将进一步优化升级。每平方米每月有效租金基于建筑面积135元-1.4%租金周期跌幅放缓杭州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指杭州中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、未来供应、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q238090100110120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%5EU1920212223F0100200300400租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：杭州办公楼市场是指甲级办公楼市场。28二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“传统金融行业赋能南京办公楼市场。”高悦，南京研究部高级分析师金融和专业服务行业贡献第四季度主要租赁需求。受到12月末疫情爆发造成的短暂停工影响，部分租赁活动延后，第四季度整体市场办公楼净吸纳量仅录得1.64万平方米，甲级办公楼录得净吸纳量约0.91万平方米，与二季度持平，但低于去年同期水平。第四季度，金融和专业服务类公司抓住市场下行机会进行扩租或升级，表现相对活跃，在甲级办公楼市场承租能力较强，需求比例分别约为22.8%和17.9%。第四季度南京办公楼市场未录得新增项目入市。2022年第四季度，整体办公楼市场未录得新增项目入市，办公楼体量维持在500万平方米。部分项目由于疫情相关政策影响工期，有所推迟未能如期入市，整体空置率环比下降0.3个百分点至24.2%，与去年同期持平。甲级办公楼平均空置率下调至33.1%，环比下降0.4个百分点，同比上升2.4个百分点；乙级办公楼空置率环比下降0.3个百分点至15.3%，同比下降2.6个百分点。2022年末甲级办公楼租金同比下降5.2个百分点。截至2022年末，南京甲级办公楼市场的净有效租金录得110元/平方米/月，环比下降0.8个百分点，跌幅持续收窄；乙级办公楼市场的净有效租金录得89元/平方米/月，环比下降0.2个百分点，同比下降2.8个百分点。受疫情反复和经济不稳定的影响，全年市场租赁需求低迷，下半年租赁需求相较于上半年有所回升，租户对于选址的条件与要求更为严苛，业主通过“以价换量”的租赁策略来争抢客户，降租对今年众多降本增效的租户无疑于有着更为直观有效的说服力。全年整体办公楼市场空置率将波动上浮，租金则维持下行态势。2023年南京优质办公楼市场预计将有5个项目约57.7万平方米的体量迎来交付，均位于河西板块，河西板块去化压力增加，其中甲级办公楼项目金鹰世界B塔将于第一季度入市，体量约为9.3万平方米。2023年南京办公楼市场将是充满挑战与机遇的一年，随着房地产政策的持续松绑以及疫情政策的调整，加之业主调整租金预期与之配合，预计将有效刺激市场活跃度，2023年下半年市场租赁需求复苏将更为明显。每平方米每月有效租金基于建筑面积111元-5.2%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指南京中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比181920212223F-5%5%5EU00200300400500600租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。29二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“各分区市场均录得轻微租金跌幅;受新项目落成推动，写字楼市场录得正净吸纳量。”黄志辉，研究部执行董事租赁活动有限。第四季度整体甲级写字楼市场录得317,400平方尺净吸纳量，主要来自于新增供应中预租楼面的落实。临近年底市场租赁活动有限。扩张性需求因经济表现持续低迷而减弱。租户需求主要由搬迁和升级需求驱动。较瞩目的成交个案包括，柯尼卡美能达商业系统由鲗鱼涌东达中心升级并搬迁至新落成的启德AIRSIDE项目，租用整层36,000平方尺楼面（建筑面积）。六栋写字楼于本季度落成。六栋甲级写字楼于本季度落成，为市场提供近230万平方尺的新增写字楼楼面。其中较为瞩目的新落成项目包括鲗鱼涌太古坊二期，观塘The Millennity（巧明街98号）和元朗朗壹广场。瑞银已预租将于2026年落成的西九龙高铁站上盖项目约25万平方尺楼面（建筑面积）。该银行将从香港多个办公点迁出并整合其香港业务。租金及资本值略微下降。整体市场租金环比下降1.7%，所有分区市场均录得轻微跌幅。值得注意的是，中环和湾仔/铜锣湾的租金分别环比下跌1.7%和1.2%。整体市场租金于2022年下跌3.7%。2022年第四季度整体市场资本值环比下跌2.5%，而投资回报率略升至2.9%。受一宗重大交易推动，本季度投资额在季末显著增加。太盟投资和丰树产业的合资公司以56亿港元向高银金融的接管人收购九龙湾高银金融国际中心。随着本地经济回暖，净吸纳量将有所改善。展望未来，在2023年香港全面通关后，写字楼需求预计将逐步复苏，尤其是在下半年。随着内地取消大部分防疫措施，来自中资企业的需求将迎来反弹。受寻求更高质量和更新写字楼楼面的租户推动，写字楼市场的升级需求将有所改善。由于2023年新增写字楼供应量将高达300万平方尺，空置率预计将小幅上升。尽管整体市场租金预计将保持平稳，新供应的出现将令部分分区市场租金受压。每平方尺每月有效租金基于净楼面面积90港元-1.8%租金周期跌幅放缓香港箭头指示未来12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的未来供应是年底预计值。硬性指标为香港整体市场资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q236065707580859095100105千平方尺百分比净吸纳量落成量未来供应空置率181920212223F-3,000-2,000-1,00001,0002,0003,0004,0005,0006,000-9-6-30369121518租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。30二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“本季优质办公室的需求持续强劲 平均租金突破历史新高 但不确定因素导致租赁活动放缓。”徐家祥，台北研究部负责人由于供应有限，企业对优质办公空间的需求保持强劲。随着台北市政府目标于2030年实现减少碳排放40%，企业对符合永续标章的优质办公空间的需求正在提高。目前，台北绿色建筑供应不足，租户很难找到合适的空间出租，需等到有新供应释出，强烈的需求才有机会缓解。统计至2022年底，台北优质办公室总面积约为241万平方米，其中，30年以上建筑面积超过66万平方米，占总供应量的27%以上。这些建筑物中的租户可能需要在不久的将来进行办公室升级，届时租赁活动将提升。新甲级办公室的供给将于2023年开始率续释出。截至 2022 年第四季度，整体空置率保持在 2.6%的偏低水平。台北市连续四年空置率低于3%，显示市场上的优质办公空间供不应求。尽管如此，预计从2023年起，新供应将投放市场，届时租户将有更多的租赁选择。2023 年台北 CBD 将新增超过 148,000 平方米的办公空间。另外，从 2024 年到 2026 年，将释出近 300,000 平方米的新供给。面对即将到来的大量新空间，未来几年的净吸纳量数据将是决定优质办公空间需求是否继续强劲的关键。本季度的净有效租金创下每平方米新台币900元的历史新高。2022年，优质办公空间的平均租金较去年同期上涨3.31%，达每平方米900新台币的历史新高。其中，信义区的平均租金已超过每平方米1,090元，成为租金增长的最大贡献者。预计未来租金上涨趋势将持续。投资者持续锁定租金收入稳定的物业，尤其是优质的办公空间。由于加息和通货膨胀带来的经济不确定性，投资者们倾向于采取更具防御性的投资策略，因此更倾向将金流稳定的商业地产纳入其投资组合中。整体经济的不确定性导致市场环境充满挑战。预期2023年，宏观经济的不确定性使台北办公室市场充满挑战。央行预测2023年GDP增长率将低于3%，表示经济活动将会放缓。但优质办公室的刚性需求仍然持续，2023年底净吸纳量仍然有望为正值。因此，市场预期将波动不定，趋势尚未明朗。由于新供应即将进入市场，2023 年的空置率应该会增加，可略微缓解目前企业对绿色认证建筑的需求，与前三年相比，租户将有更多的办公空间选择。由于环保意识的日益抬头，未来几年，台北市原本承租老旧商办的租户们，预期将陆续升级办公空间，使得租赁市场更加活络。每平方米每月基于建筑面积新台币900元3.2%租金周期涨幅放缓台北箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指台北(信义区)的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率181920212223F0%500200300租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：台北办公市场为A级商业办公室市场。31二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|零售地产二零二二年第四季度大中华区物业摘要 32|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“2022年末新冠疫情，暂时性阻断了零售市场复苏，租金持续下探。”米阳，华北区研究部总监社会零售消费总额进一步下滑，北京零售市场显著承压。四季度，北京零售市场在十一月受疫情短期爆发影响，市场需求减弱。例如，餐饮与时尚板块持续出现利润收缩、扩张放缓，甚至退租掉铺的趋势。以上两个品类占比第四季度全市退租面积的50%以上。与此同时，仍有部分品类在逆势扩张，户外运动和新能源汽车均在四季度寻求扩张机会。临近年末，防疫政策优化调整，预计帮助市场活力在中短期内提振。部分新项目宣布延期入市。四季度未录得新增供应，原计划将于第四季度入市的几个商场受疫情扰动均未能顺利开业。一些未来项目的计划入市时间也因工期延误或预租活动受阻而延后。此外，四季度仍有大量店铺退租，全市零售项目的租赁表现走弱，市区市场空置率环比上升0.8个百分点至7.9%，郊区市场空置率录得10.1%，环比上升1.0个百分点。全市租金在低迷的市场环境中持续走低。由于市场租赁需求疲弱，全市租金连续下跌。多数业主提出降租或更灵活的商务条款来吸引零售商入驻，从而维持项目的稳定表现。市区租金录得全年最大降幅，环比下降2.6%（同比下降4.4%），郊区市场的租金环比跌幅为2.9%（同比跌幅为6.2%）。防疫政策的放开预计将在2023年上半年带动零售消费市场进入修复通道。尽管短期内市场仍受疫情抑制，但十二月底已出现一些消费回暖的积极信号，例如，餐饮店铺的客流量较此前已有回升。这将有助于提振零售市场信心与未来预期，全市租金预计将于2023下半年逐步回暖。2022年共有超过600家品牌首店落地北京。“首店首发”有显著品牌溢出和消费升级效应，为商场催生新的消费场景和话题热点，撬动新人群消费潜力。每平方米每月有效租金基于可租赁面积746元-4.4%租金周期跌幅加快北京备注：北京零售市场是指北京城区零售市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2350658095110落成量未来供应千平方米18212223F20190150300租金同比增长率注：增长率为同质比变化33二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“我们预计零售市场短期内承压，将于2023年内逐步恢复。”姚耀，中国区研究部总监疫情持续给消费市场带来压力。疫情爆发进一步打击消费者信心，上海零售市场继续承压。2022年第四季度上海优质零售物业净吸纳量录得-140,700平方米，全年净吸纳量为-523,100平方米。全年来看，餐饮，时尚零售，儿童教育及影院等线下娱乐业态均受到较大冲击。尽管需求整体放缓，部分业态仍保持韧性并贡献了部分新租赁面积。四季度的新增租赁主要来自奢侈品、护肤和香水品牌、运动户外服饰及装备、新能源汽车展厅、宠物服务等业态。此外，价格具有竞争力的快餐和烘培租赁需求也较为活跃。2022全年供应降至2004年以来最低水平。四季度核心商圈有2个项目入市-张园（西区）和MOHO，共交付100,000平方米。张园（西区）经过四年的改造于2022年11月底开业，其经过修复翻新的历史建筑吸引了一系列国际知名品牌入驻。第四季度核心商圈空置率上涨0.6个百分点至14.3%。2022全年核心商圈有4个项目入市，共计159,000平方米。位于非核心区的东虹桥中心于2022年四季度开业，为市场带来30,000平方米新增供应。在疫情对租赁需求的持续影响下，非核心商圈空置率上升0.9个百分点至13.2%。2022全年非核心商圈有3个项目入市，共计153,000平方米。四季度租金跌幅放缓。第四季度核心商圈首层租金环比下降1.3%，较前一季度降幅收窄，全年租金同比下跌6.8%。非核心商圈首层租金环比下降1.5%，在空置持续上升的压力下，全年租金同比下跌8.0%。市场的不确定性导致投资者对零售物业投资要求更高的风险补偿。我们预计2022-2023年交易量将维持低位。展望：零售市场预计于2023年内稳步复苏。随着疫情管控的放松和近期感染病例的增加，未来几个月内零售市场将进一步受到疫情冲击。预计市场活动将于2023年第二至第三季度逐渐恢复，在此之前品牌将持续采取观望态度。因此，整体租赁势头有望在2023年内稳步回升。由于非核心商圈大量供应推迟至2023年，空置率和租金将继续承压。展望2023年，随着疫情影响的逐渐消退，新兴新能源汽车品牌、国内外护肤品牌、本土服饰品牌以及户外运动品牌等业态将引领核心商圈的租赁需求复苏。每平方米每月有效租金基于可租赁面积1,448元-6.8%租金周期跌幅放缓上海备注：上海零售市场包括上海核心和非核心市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120落成量未来供应千平方米181920212223F0150300450600750租金同比增长率注：增长率为同质比变化34二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“受11月疫情爆发的影响，本季度广州零售市场表现不佳。”曾丽，华南区研究部总监受新冠疫情影响，零售市场租赁需求大幅减少。11月，广州部分行政区实施严格疫情防控政策，许多线下零售门店暂停营业，餐厅停止堂食服务，消费者出行受限，导致商场客流量急剧减少。由于新冠疫情爆发导致各业态零售收入骤降。部分零售商因持续亏损，纷纷缩减线下门店规模，关闭经营不善的门店，对市场保持观望态度，等待疫情管控政策的放松以及零售收入的恢复。因此，本季度整体零售租赁需求较为冷淡。四季度市区迎来新项目。广州零售市场迎来入市的购物中心是位于天河的信达金茂广场，新增供应面积14万平方米，由于附近无同质商场竞争加上轻资产运营管理模式，取得了95%以上的开业率。另外，部分业主愿意提供租金减免以及天河区整体受疫情影响相对较小，因此本季度市区空置率保持稳定。郊区项目空置表现两极分化。受疫情影响较小的行政区如番禺区，空置率基本保持稳定。受疫情影响较大的区域如白云区，空置率大幅上升。因此，整体郊区空置率从7.1%攀升至7.7%。本季度零售项目租金持续承压。一方面部分商场因疫情封控关闭近一个月，另一方面在12月疫情管控政策放松后迎来感染潮，商场客流量骤减，以及人手不足，零售商销售收入骤减对其租售比造成压力。部分业主加大租金折扣力度以保证入驻率，所以本季度租金录得十年来单季最大环比跌幅。随着租金下行，广州零售资产整体的投资回报率较低，导致市场上投资者数量也相对较少。投资者对零售资产投资回报率要求维持不变，本季度由于租金下行，部分愿意出售资产的业主基于本季度的情况更愿意在价格上做出让步。广州零售市场将逐步恢复。随着防疫政策放松，内地与境外全面通关，入境隔离取消等积极因素影响下，广州境内外人员流动将大幅提升，从而刺激消费需求。消费回暖将提振零售商信心，租赁需求预计会逐渐回暖，预期租金跌幅收窄或重回上升轨道。未来12个月零售市场预计将有五个新项目入市，其中两个项目位于市区，其余三个项目位于市郊，新增供应面积达50万平方米。随着租赁需求回升，预计2023年整体空置率相比2022年会有所降低。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,190元-0.3%租金周期跌幅加快广州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数809095851001051101151204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F20190150300450600750900租金同比增长率*注：增长率为同质比变化备注：广州零售是指广州整体优质零售市场。*指市区首层租金。35二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“消费需求修复尚待时日，深圳零售市场仍处筑底阶段。”曾丽，华南区研究部总监经营收益下滑，零售商多持消极或观望态度。四季度线下消费活动和商业活动节奏依旧被疫情干扰，全市租赁氛围较为低迷。十二月以来，新冠肺炎疫情防控政策调整导致商场客流量锐减。零售商经营压力陡然上升，使其进一步谨慎规划线下业务布局。由于大众消费意愿尚未修复，消费增长放缓，中高端品牌运营商营收承压明显。因此，四季度深圳中高档服饰、正餐、亲子娱乐等细分业态租赁需求表现尤为疲软。岁末全市迎来四座新项目入市，空置承压小幅上扬。租赁需求疲软叠加疫情等不利因素，本季度C Future City中洲湾及仁恒梦中心等部分新增供应开业率受明显负面影响。因此，全市空置率小幅上升0.2个百分点。虽然大部分存量项目面临客流量下降、退租率上升的困境，但得益于新能源车、快餐小吃、游戏厅、大型室内娱乐场馆等业态积极填补，存量项目空置率未明显抬升。四季度全市租金大幅下挫。由于全市租赁需求疲软，零售商承租能力下降，业主为稳定出租率普遍选择降租。因此，四季度全市租金环比下跌2.8%，创下近年来单季度最大跌幅。由于租金收入承压，短期内投资者对零售项目回报率期望并无松动迹象，本季度全市范围回报率较上季度基本不变。零售市场规模性恢复仍受制于宏观经济条件。随着新冠疫情管控措施调整、香港与内地逐步恢复正常通关，区域内外人员生活和商务出行的恢复将有效带动深圳商场客流回升，预计2023年深圳商业活动将渐回正轨。但零售商重启线下业务拓展计划，仍需等待消费意愿逐步恢复，商户营收逐渐回归正常区间。2023年全市新增供应将突破90万平方米的历史高位，其中近一半新增供应面积将落户仍待进一步建设的市郊商圈，从而进一步小幅度推高全市空置率。租金方面，预计市区核心商圈的优质零售项目业主率先重塑信心，全市租金水平筑底期有望于2023年末迎来尾声。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,061元-4.3%租金周期跌幅加快深圳箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应为年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数80901101001204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F201902004006008001000租金同比增长率*注：增长率为同质比变化备注：深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场。*指市区首层租金36二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“交子公园商圈迎商业新地标，重新定义成都高端商业格局，城南商业迈入新时代。”卢晓曦，成都研究部高级经理疫情冲击引致消费低迷，高端小众香氛快速崛起。受疫情影响，2022年成都社会消费品零售总额为9,096.5亿元，同比下降1.7%。消费低迷令商家租赁需求减弱，大面积主力店租户退租较多，全市空置率同比上升3.5个百分点至12.4%，为2007年来最高值。香水成为美妆新增长点，高端小众香氛快速崛起。疫情以来，香水替代口红成为表达个性的社交符号，Tiziana Terenzi、La Perla Beauty、LArtisan Parfumeur等品牌积极进驻成都。标杆项目入市，引入更多国际一线品牌，重新定义成都高端商业格局。四季度，全市迎来5个新开项目，共计约68万平方米。其中，备受关注的成都SKP也于季内开业，并凭借强劲的品牌号召力和稳定的产品线输出，引入超1,300个一线品牌入驻，其中涵盖222个首店品牌，完成了城南商业从“潮奢”到“重奢”的高端品牌矩阵全覆盖。至此，SKP与in99共同形成了交子公园商圈高端商业组团，城南高端零售商业体量升至34.1万平方米，比肩市中心春盐商圈（IFS和太古里）的31万平方米，共同构成全市两大高端商业聚集区，成都高端商业“双核”格局成型。退租增多导致租金继续下探，优质零售物业交易迎来窗口期。租户流失令商场营收下滑，业主普遍采取“以价换量”策略以稳租户。全市优质购物中心首层平均租金报378.7元/平方米/月，同比下降2.7%，降幅超2020年。四季度，成都录得两宗涉及零售物业的大宗交易，分别是太古地产收购成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权和香港置地收购成都环球汇整体项目，成都优质零售物业交易迎来窗口期。随着疫情管控的逐步优化，客流带动商流实体商业将迎来稳步复苏。尽管成都的优质商业存量已高居全国第三，但未来仍有大量优质供应入市，足见投资者对成都消费市场的信心。在消费品牌、业态与场景的创新上，成都已先人一步，本土零售势力开始走出成都，“成都设计”开始在国内占有一席之地。商业格局亦在变革中孕育生机，将传统与现代融合的春熙路商圈将在游客回归中重现人流盛景；交子公园商圈在SKP加持下谱写国际城南新乐章。未来将有更多创意无限的消费场景在成都演绎无界消费新可能。每平方米每月有效租金基于可租赁面积379元-2.7%租金周期涨幅放缓成都箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951201151101051004Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F201901503004506007509001,050租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：成都零售物业市场指成都优质零售物业市场。37二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“受疫情防控接连的重大政策调整，天津社会零售消费总额进一步下滑。”米阳，华北区研究部总监市场全年显著承压，餐饮及服务品类需求稳定。四季度服务品类新增需求主要集中在大面积门店，例如，恒隆广场引进了鑫力得健身及铂爵照相馆；LB海菲秀飞顿首入天津，分别在海信广场及万象城开设黑标店；金茂汇也在四季度引进引力空间艺术厂牌店，为天津打造了一处新的网红打卡地。餐饮品类方面，美国咖啡Peet s Coffee和星巴克甄选作为河东首店入驻金茂汇；继三季度在天津开出首店后，楠火锅在继续布点四家新店，选址遍布各大商圈。在出行受限的情况下，餐饮及服务业态易推动顾客的目的性消费，从而强化项目的引流能力，推动消费回暖。四季度迎来新项目入市，市场活跃度仍在恢复进程中。2022年第四季度，天津优质零售市场迎来了金茂汇的入市。金茂汇位于海河沿岸，由原天津第一热电厂老厂房升级改建而来，为市场带来了4.6万平方米的新增供应，该项目也是天津零售市场四个季度以来的首个新增供应。天津金茂汇依据周边消费特性，营造多元消费业态，并着力于“天津首店”、“河东首店”的引入，为区域消费带来新的元素。与此同时，存量项目受到市场压力的影响，小幅推高市场空置率，于季度末录得市场空置率为13.4%，环比上升0.2%，同比下降1.6%。疫情反复影响市场情绪，整体租金小幅下调。在静态防疫管理对客流量造成持续影响的情况下，市场情绪依旧低迷。面临不断积累的空置压力，部分项目表现欠佳的业主进一步下调租金，拉低四季度天津优质零售市场租金环比下降0.2%。本季度市场无大宗成交，资本化率暂时保持不变。释放“首店经济”效应，新兴商圈加速发展。作为首批国际消费中心城市之一，天津市统筹发展首店经济，首店数量连年攀升。未来两年，市场将迎来超过73万平方米的新增供应。超过半数项目将坐落于非核心商圈，为新品牌入津提供新选择，预计市场需求活跃度将在新入市项目的带领下有所回升，市场回归健康轨道。市场压力逐渐缓解，2023年平均租金下降幅度将有明显降低。随着市场供需关系逐渐改善，以及新疫情防控政策的实施，消费信心将逐步提振，推动市场租金止跌企稳。每平方米每月有效租金基于可租赁面积310元-0.2%租金周期跌幅放缓天津箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110落成量未来供应千平方米18212223F20190150300450租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：天津零售市场是指天津城区零售市场。资产表现仅包含购物中心项目。38二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“虽然整体市场需求走弱，全年仍迎来8个新开业项目，新增供应量达历史峰值。”陈晨，青岛研究部负责人大众消费需求表现疲软，高端消费需求热度不减。回顾2022年，虽然青岛零售地产市场净吸纳量在新项目的带动下大幅提升，但整体空置面积较2021年增加了超过15万平方米，疫情反复导致租赁需求持续减弱。餐饮和时尚类业态仍为市场需求的主要来源，在全年新开店铺总量中各占三分之一。正餐类品牌整体放缓，除新开业的商场外，全年在优质零售项目中的新开店铺数量不足50家。但高端消费需求热度不减，全年共有13个奢侈品牌在海信广场及华润万象城开出新店。全年新增供应量达历史峰值，主要位于非核心商圈。2022年共8个项目入市，共计新增供应82.5万平方米。全年新开业的项目包括龙湖胶州天街、西海岸万达广场、丽达茂、崂山万象汇、大悦春风里、玺悦汇、未来城万科广场以及金茂览秀城，推高年供应量达历史峰值，且为近五年平均年供应量的两倍。受此影响，整体市场空置率同比上升1.6个百分点至9.2%。全市租金在低迷的市场环境中持续走低。第四季度全市优质零售物业首层平均租金为206元/平方米/月，排除新项目的影响后，环比下降1.6%，同比降幅扩大至4.1%。复杂疲软的消费市场环境加之大量新增供应入市给市场租金带来持续的下行压力。本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。供应高峰过后，防疫政策优化为零售市场带来积极信号。随着防疫政策的优化，年轻消费群体预计将率先回到市场，带动餐饮及娱乐业态客流回弹，但整体消费力的全面复苏仍需要一定时间。在零售消费市场逐步进入修复通道后，预计2023年市场租金将进一步触底，进而止跌企稳。每平方米每月有效租金基于可租赁面积206元-4.1%租金周期跌幅放缓青岛箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951001051101151204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F201901503004506007509001,050租金同比增长率注：增长率为同质比变化39二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“四季度突发疫情，商业供需两端承压，商业活跃度有所下降。”吴晓川，重庆研究部分析师 疫情下，业态表现分化，消费者更重视性价比和健康生活。传统服饰品牌承压。但受疫情管控催化的健康生活方式，助长了户外运动品牌的活跃势头，诸如Salomon、Descente等户外运动品牌均有所扩张；受疫情影响，传统正餐品牌经营风险加大，但咖啡茶饮类品牌成长较快，例如茶颜悦色在重庆一年内开出20家新店，M Stand、Manner等品牌也在积极扩张。随着绿色出行理念的深入，新能源汽车成为消费热点。且整体市场呈现出以传统车企、造车新势力、互联网造车为主的多元化竞争趋势；疫情反复下，社会基本面的短暂下行引发即预防性储蓄存款力度加大，性价比成为重要考虑因素。奥特乐、嗨特购、叁省货仓等折扣超市加速布局。新增项目数低于预期，龙湖商业成全年供应主力。今年来疫情叠加极端天气，对零售市场造成较大冲击，不少项目延期至明年。市场下行也导致重庆优质零售物业市场平均空置率连续四个季度上升，至年末报16.0%，同比上升2.4个百分点。四季度本地头部开发商龙湖录得两个天街项目，成为全年供应主力。自此，龙湖商业在重庆已开业9座天街、两个星悦荟项目，继续深耕重庆大本营。在资金流收紧和经济下行的背景下，头部优质开发商继续托底市场，成为未来消费市场格局塑造的重要一环。存量项目经营压力加大，整体租金继续下探。租金方面，随着需求减弱，运营方租金议价弹性增加，整体市场租金继续下探。本季度重庆优质零售物业首层平均有效租金为354元/平方米/月，租金同比承压下跌2.5%。地标型项目入市带动市场提质升级，防疫政策调整助力消费复苏。展望2023年，预计有超80万平方米的新增供应入市，其中不乏万象城二期、重庆100 Mall等地标型优质项目。届时，重庆优质零售物业总体量有望突破950万平方米，回归全国前四规模，优质供应将带动重庆零售市场的提质升级。随着疫情防控转移重心，以及一系列政策见效出台，商流、人流都将出现反弹。从人流来看，旅游和跨区消费人群回归，将为重庆零售市场带来显著的消费增量。每平方米每月有效租金基于可租赁面积354元-2.5%租金周期跌幅加快重庆箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120落成量未来供应千平方米18212223F201901503004506007509001,0501,200租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：重庆零售物业市场指重庆优质零售物业市场。40二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“疫情致市场活跃度下降，市场分化表现加剧。”齐旋婷，沈阳研究部分析师本季度租赁需求走弱，餐饮业保持韧性。疫情反复对市场活跃度造成较大影响，品牌拓店计划明显放缓，因此本季度沈阳零售市场租赁需求较上季度减弱。需求主要来自于餐饮及时尚业态，如星巴克、和府捞面等连锁餐饮品牌延续扩张趋势。此外，首店热度不减。本季度Manner在万象城开出东北首店，摩托车制造商杜卡迪、Livehouse品牌原料库分别在大悦城E馆开出首店。四季度录得1个项目开业，新增供应5.5万平方米。第四季度，位于中街商圈的大悦城E馆开业。E馆的启用使大悦城项目的各馆实现互通，有效提升项目聚合力。同时，传统百货加速退出市场，铁西友谊奥莱于本季度宣布闭店。2022年，持续的新项目入市推升全市优质零售物业总体量至667万平方米，同比增加4.7%。新增供应对整体空置率造成上行压力，截至四季度末，全市空置率环比上升0.5个百分点至19.3%。租金延续下滑趋势，轻资产模式表现积极。受疫情压力影响，市场租金持续下行。本季度，沈阳优质零售物业首层租金同比下降1.7%，至242元/平方米/月。随着市场需求减弱，项目间的租金分化走势明显。市场表现优异的头部项目租金保持韧性，而持续面对招商运营压力的项目继续下调租金预期。随着市场竞争愈发激烈，轻资产模式正成为诸多开发商缓解资金压力、优化市场布局的有效方式。本季度，大悦城控股以轻资产模式接管沈阳FTC金融中心购物广场项目。未来新增供应保持高位，空置率仍将承压上升。2023年新增供应仍将保持高位，约40万平方米将入市，年底总体量或将突破545万平方米。随着城市消费活力的恢复，市场需求或将出现回暖，但空置率受项目集中入市的影响将继续攀升。在供需双重影响下，非核心区的租金表现或将持续与核心区拉开差距。未来，多个核心子市场或热门区域将见证改造项目进入市场，包括天润吾悦广场和浑南万象汇，业态品牌及消费体验的提升将有助于推动沈阳优质零售市场的提质升级。每平方米每月有效租金基于可租赁面积235元-1.7%租金周期跌幅加快沈阳箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数100110115105120908085954Q184Q194Q204Q214Q224Q23千平方米落成量未来供应18212223F20190150300450600750租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：沈阳零售物业市场指沈阳优质零售市场。41二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“武汉优质零售物业市场发力首店经济,新项目的集中入市驱动首店经济和租赁需求。”冯莉，武汉研究部经理开业潮带动首店经济，时尚零售和娱乐业态表现活跃。在新项目开业的带动下，市场需求得到释放，时尚零售业态为本季度市场主力需求，其中户外运动品牌以及高端美妆品牌积极布局为武汉优质零售业市场带来多家华中和武汉首店，包括户外运动服饰品牌Spoonyard以及高端护肤品牌Augustinus Bader等。此外，娱乐业态的表现同样抢眼，华中首家城市中心室内滑雪场在武商梦时代热雪奇迹正式迎客；同时华中地区最大的室内动力乐园WS梦乐园、华中首个3层立体卡丁车赛道等均已在商场围挡，积极筹备开业，开启武汉优质零售业市场“游乐 零售”的新格局。四季度录得五个新项目集中开业，武汉优质零售业市场迎来供应小高峰。四季度优质零售市场迎来供应小高峰，全市优质零售业市场新增商业面积81.8万平方米，总体量升至883.8万平方米。得益于新开业项目的超大体量和较高开业率，全市优质零售业的净吸纳量达71.8万平方米，创历史新高，空置率为12.3%，整体保持稳定。新项目主要集中在武昌，其中备受瞩目的超大型纯商业体武商梦时代于11月正式亮相，引入超600家品牌，开业率达到90%。而白沙洲商圈也迎来龙湖天街和万科广场双双开业，进一步完善了城市非核心区的商业配套。光谷商圈的鲁巷广场升级改造重新开业。受疫情影响各商场客流下滑，整体租金小幅微降。第四季度，受疫情多点频发影响，各商场客流下滑，餐饮堂食和零售活动受限，全市优质零售物业首层净有效租金环比微降0.2个百分点至384元/平方米/月。而投资和收并购方面，12月底，华夏幸福拟与华润置地签署 华夏幸福南方总部资产包整体转让协议，其中包括武汉长江中心项目，预计将成为近几年来武汉最大宗的商办交易。2023年武汉优质零售业市场新增供应将依旧处于高位，市场短期承压。2023年武汉优质零售业市场新增供应依然较高，预计将有11个优质新项目开业，为市场带来约147万平方米的新增供应。武昌优质零售业市场将迎来SKP、武汉长江中心和龙湖滨江天街等多个优质项目集中入市，尤其是SKP，有望填补武昌高端商业空白，带来更多首店。在“新十条”等疫情防控政策的积极调整和武汉加速国际消费中心城市建设的大背景下，拉动内需和提振消费也将成为武汉未来发展的重要方向。预计未来一年品牌方将会重启扩张需求，零售物业市场的租金有望止跌回稳，并于未来长期恢复稳健增长的态势。每平方米每月有效租金基于可租赁面积384元-0.1%租金周期租金平稳武汉箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为一季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951001201101051154Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F201902505007501,0001,2501,5001,750租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。武汉零售物业市场指武汉优质零售物业市场。42二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“新项目入市带动净吸纳由负转正，但疫情仍使市场承压、空置上升；随防疫政策优化，零售市场将稳步恢复。”甘甜，华西区研究部高级分析师疫情的反复冲击使消费需求减弱，零售租赁市场持续低迷。10月和11月，西安再遭疫情冲击，12月又因防疫优化迎来感染高峰，导致商场营业时间缩短，娱乐体验业态间歇性关停，餐饮业态数次暂停堂食，因此消费减少；同时，居民消费意愿随收入预期的不确定性增加而降低，故全市消费品零售额同比增速由正转负。伴随消费减弱，品牌方减少其租赁行为，服饰餐饮业态多有退租，整体租赁市场活跃度不高。但随着新项目入市，四季度仍录得不少城市首店亮相，如Manner、麦隆咖啡等。除仍旧火热的咖啡茶饮赛道外，迎合“性价比”消费观的折扣店也录得不少新店开业。四季度迎来两个新入市项目，推动市场总存量升至676.9万平方米。疫情影响修建和招商进度，使全年的新增供应远小于年初预计，四季度仅新开两个项目合生汇和轻资产项目益田假日天地，分别位于钟楼和高新子市场，带动净吸纳由负转正。除入市项目外，也录得新世界百货退出西安市场，虽原商场仍在运营，但空置率已超70%。由于新需求动力不足，整体租赁市场疲软，叠加品牌退租频现，空置率保持上升势头，西安零售物业市场平均空置率连续五个季度上升，至季末报11.9%，环比上升0.5个百分点。租赁需求持续减弱，租金延续下滑趋势。零售物业租赁市场整体承压，西安优质购物中心首层平均租金同比下降2.3%，报364.0元/平方米/月。除降低租金以吸引品牌入驻外，部分商业如中大国际、MOMOPARK等对外发布公告，针对暂停营业及暂停堂食的已有商户，进行不同程度的租金减免，让利租户。本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。国家调整防疫政策，西安零售物业市场整体复苏在即。国家陆续出台优化落实疫情防控的相关规定，国际和国内人口流动限制放宽，消费潜力和旅游需求有望得以释放，助推零售商业的恢复和发展。预计2023年西安优质零售物业将稳步恢复，2022年未能如期开业的项目将于2023年陆续呈现，为西安零售商业发展注入活力。商业开发迎来地标项目在建时期，太古里将于2023年动工，电视塔万象的施工进度亦备受关注，上述地标项目的加入将重塑西安高端商业格局。此外，宜家荟聚、Sam s Club、盒马X会员店等重点商业亦同步布局西安，助推西安建设国际消费中心城市。每平方米每月有效租金基于可租赁面积364元-2.3%租金周期跌幅放缓西安箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含SKP和赛格以外的百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数808590951001201101051154Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F201902505007501,0001,2501,500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：西安零售物业市场指西安优质零售物业市场。43二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“四季度没有新增零售供应入市，奢侈品品牌在杭州的开店步伐不减。”孙懿文，杭州研究部经理奢侈品品牌开店步伐不减，冰雪运动掀起城市零售新潮流。从业态来看，时装行业仍主导四季度的租赁需求，占四季度新开业商铺的34%，需求第二位为餐饮行业，占比23%。但餐饮行业的开店节奏有所放缓，四季度餐饮品牌的开店选址更加审慎，多布局在人气较高的商业项目中。从时尚及服装业态来看，奢侈品品牌对杭州市场依然有长足信心，开店步伐不减。多家在国内门店数不多的奢侈品牌也进入了杭州市场。随着全民冰雪运动的热情逐步高涨，杭州各大购物中心也纷纷发力冰雪“赛道”。Hopo Snow等城市滑雪空间在一年间开出数家门店。四季度没有新增零售物业项目入市，总体空置率有所下降。四季度，杭州没有新增项目入市，全市优零售物业的空置率为7.4%，较上季度下降了0.6个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为8.3%，环比下降了0.7个百分点至9.0%左右。从区域市场表现来看，滨江商圈的空置率上升较为明显，而钱江新城及城东商圈在四季度的空置率有所下降，商圈内项目的开业率表现较好。核心商圈租金表现更为稳健，非核心商圈持续下跌。受到市场需求收缩的影响，四季度全市零售物业租金有所下降，首层净有效租金同比下降1.8个百分点至533元/平方米/月。其中，核心商圈零售市场平均净有效租金达958元/平方米/月，表现较为稳定；而非核心商圈的租金则保持下跌趋势，净有效租金环比下降2.3个百分点。2023年，杭州零售物业市场预计将迎来6个项目的开业。未来一年的新增供应以购物中心为主，预计全年待入市总体量将达到58万平方米。新增供应主要集中在滨江、城东及城北等非核心商圈。而2024年以后，核心区域将迎来多个优质零售物业项目入世，并以高端购物中心为主。展望未来，杭州的零售物业市场仍将承受一定的压力，品牌的新旧更迭加快。但随着防疫政策的放宽，居民消费势必加快复苏，市场对于未来信心也在恢复当中。预计到2023年末至2024年，零售物业市场整体的租金将会有所回升，潜在的新消费机会正在迎接春天到来。每平方米每月有效租金基于可租赁面积533元-1.8%租金周期跌幅放缓杭州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应为年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110115120落成量未来供应千平方米18212223F20190150300450600租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。杭州零售物业市场指杭州优质零售物业市场。44二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“零售物业市场消费需求放缓。”高悦，南京研究部高级分析师受疫情影响南京零售物业市场线下消费需求乏力。年末疫情多点散发，对线下消费冲击较为严重，南京第四季度净吸纳量转负。优质零售物业市场整体空置率环比小幅上升至 4.1%，较去年同期下降0.3个百分点。需求端弱化导致品牌对于扩店节奏更为审慎，各大商圈均有新开店和品牌退租的现象发生。市场租赁需求增长乏力，其中餐饮以及时尚类业态新开数量最多，开店占比所有业态超7成，支撑第四季度主要租赁需求。南京优质零售市场项目新增供应暂缓。2022年第四季度，由于疫情爆发，零售项目施工和招商进程受到一定影响，南京优质零售商业总存量维持约617万平方米，整体市场空置率4.1%，环比微幅上升0.02个百分点，较去年同期下降0.3个百分点。购物中心平均空置率为3.9%，环比上升0.03个百分点，同比下降0.5个百分点。整体市场租金持续下调态势。南京全市优质零售物业首层净有效租金略有下降，录得482元/平方米/月，环比小幅下降0.9个百分点，同比下降1.0个百分点。核心商圈租金小幅下调，净租金约为633元/平方米/月，同比下降0.个百分点。次级商圈租金环比下降2.9个百分点至344元/平方米/月。预计2023年零售市场租金水平将随着经济环境的改善回归健康水平。随着2023年经济回暖，线下消费需求的上升将带来更多人流回归购物、旅游、休闲等活动。具有体验属性的零售项目将更受消费者欢迎，尤其对于拥有社交属性以及宠物友好的商业类型。预计2023年租金将同比小幅上涨0.1个百分点。预计迎来三个核心商圈项目和五个次级商圈项目开业，合计约102.5万平方米的体量入市，整体空置率预计上升至4.7%，各商圈商业氛围将得到有效提升。商场须及时捕捉市场趋势，优化商业运行模式并积极调整招商策略来吸引租户，才能掌握更多的议价空间与谈判主动权。每平方米每月有效租金基于可租赁面积482元-0.4%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q238085909510010511011512001503004506007509001,0501,200落成量未来供应千平方米18212223F2019租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：南京零售物业市场指南京优质购物中心市场。45二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|住宅二零二二年第四季度大中华区物业摘要 46|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“尽管四季度交易活跃度受阻，全年总成交量仍创五年新高。”米阳，华北区研究部总监北京高端住宅市场在第四季度遇冷。北京高端住宅市场成交量明显收缩，第四季度环比下滑32.7%。受近期疫情影响，住宅成交活动陷入滞缓。但在前三季度高规模的支撑下，2022年全年成交同比大增66.9%，创下近五年的新高。受一手市场供应紧缺影响，部分需求回流至二手市场，推动二手高端住宅成交量小幅上涨。开发商推盘意愿减弱，新增供应减少。第四季度，受疫情影响，开发商推盘受阻，影响供应端表现。市场供应规模有所下降，共录得2,178套新增供应，环比下降14.5%。但全年累计新增供应量达到9,610套，同比增长5.2%。由于缺乏大型新盘入市，四季度成交主要去化现有库存。本季度，第四次土地集中拍卖共计成交6幅地块，较前几轮有所减少，但平均溢价率继续升至10.0%，创去年土地集中拍卖以来的新高。北京稳定的市场表现吸引开发商积极拿地。本季度高端住宅售价和租金相继下行。第四季度，受开发商年末出台优惠政策的影响，北京高端住宅新房价格环比下调0.3%。受季节性因素和疫情反复影响，本季度全市高端租赁市场需求平淡，部分业主做出价格让步以吸引租客，整体租金环比小幅下跌 0.2%。市场传递积极信号，需求或将持续释放。持续的利好政策向市场传递较为积极的信号，买家预期或将有所改善，市场活跃度的回温会吸引观望中的买家入市，疫情期间积压的需求将在短期内逐步释放，支撑市场成交量保持稳定。北京市城市更新条例 将于2023年3月1日正式实施。由于严格避免大拆大建，北京核心地区的新房仍将供不应求，或将推动价格维持上涨趋势。一手高端住宅供应稀缺将使部分需求转移至二手高端市场，预计高端二手住宅价格有望企稳增长。每平方米每月基于建筑面积149元-0.5%租金周期租金平稳北京备注：北京住宅市场是指北京豪宅及高端住宅市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数801401601201004Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应套数18212223F201901,0002,0003,0004,0005,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化47二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“市场购买情绪降温，住宅项目成交表现分化。”姚耀，中国区研究部总监商品住宅成交速度放缓。受疫情反复和上海整体楼市政策维持紧缩影响，四季度住宅市场成交势头降温明显。一手商品住宅成交量仅录得266万平方米，环比下降27.5%。2022 年全年一手商品住宅共计成交 1,027 万平方米，较 2021 年全年总成交量下降 4.0%。高端市场方面，不同项目之间的成交表现呈现分化态势。地处优质地段的高品质住宅项目需求保持旺盛，但其他项目则出现了认购率下降和去化速度放缓的情况。四季度共录得1,050套一手高端商品住宅成交，环比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共计成交4,090套，同比增长26.0%。四季度五个高端楼盘取证入市。受二十大召开影响，十月份住宅新项目入市节奏放缓，但此后两个月里新盘加速入市，使得四季度整体市场新增供应录得414万平方米，环比上涨15.1%。2022年整体市场新增供应充足，全年新增供应量达 1,154万平方米，同比增长 41.6%。在高端住宅市场，第四季度共有五个新项目合计1,067套住宅入市，环比增长35.9%，新项目平均售价在人民币12.5万元至人民币14.5万元区间内。其中，由复地打造，位于徐汇西岸的御江廷受到了购房者的热烈追捧，在开盘当日即取得了亮眼的销售成绩。限价松动下高端一手价格小幅上涨。一手住宅限价松动之下，四季度高端一手价格环比小幅上涨1.4%至人民币129,700元每平方米。高端二手市场方面，由于一二手价格倒挂现象仍然明显，大部分购房者首选新房，加上新房市场供应充足，使得二手市场整体需求转淡。受此影响，高端二手市场价环比下跌1.6%至人民币107,000元每平方米。租赁市场方面，受传统租赁淡季叠加疫情感染数量大增，导致四季度租客数量明显减少，高端租赁活动呈放缓态势。因此，四季度录得平均租金环比下降1.1%至人民币173.2元每平米每月。市场成交势头有望于2023年年内企稳回升。近期疫情管控全面放开带来较大市场冲击，我们预估未来几个月住宅市场活动将放缓，但随着度过疫情感染高峰期，人们生活逐渐步入正轨，加上支持性政策的持续发力，预计住宅市场有望在2023年年内稳步复苏。一手房限价有望延续小幅松动，短期内高端一手价格将继续迎来小幅增长。但高端二手价格在2023年上半年可能进一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢复正常生产生活秩序、置业信心回暖后止跌企稳。每平方米每月基于建筑面积173元-0.3%租金周期跌幅加快上海箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q238090100110120落成量未来供应套数18212223F20190100020003000400050006000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：上海的住宅市场是指上海高端住宅市场。48二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“广州住宅市场明年有望回暖。”曾丽，华南区研究部总监受疫情影响，高端住宅需求疲软。11月广州爆发的疫情及随后的大面积防控措施使得人员流动和经济活动的正常开展受到影响。12月疫情管控措施放松后，感染人数大幅攀升，大量人员需休息或居家办公，导致租赁及销售活动减少。四季度带看量及成交量均有所下降，市场需求疲软。四季度二手高端住宅需求依然主要集中在珠江新城等核心区域。但受疫情影响，市场前景不明朗，潜在买家普遍保持观望态度。多个高端项目在本季度入市。四季度多个高端项目及加推项目进入市场，合共新增供应2,128套。其中，琶洲南TOD项目的新期凭借较强的产品力，于12月开盘后立即售罄。本季度共有8个项目新竣工，总存量增加1,989套。受需求影响，本季度一手、二手高端住宅资本值均有所下降。面对疲弱的市场需求，部分竞争力较弱的项目开始降价以吸引观望的潜在买家。但是，核心地段的优质项目价格仍然保持相对稳定。整体而言，一手高端住宅资本值环比小幅下降0.7%。对于二手高端住宅市场，持观望态度的买家仍占多数，资本值环比下降1.9%。由于疫情爆发，租赁需求下降。此外，临近年底大量租约到期，部分租户选择不再续租。尽管面临压力，但部分房东不愿大幅降价或选择来年寻找新租户。整体而言，本季度租金环比下降1.1%。广州高端住宅市场明年有望逐步回暖。四季度以来，中央政府发布了一系列旨在稳定和重振房地产行业的政策。“金融十六条”等政策有望缓解国内房地产开发商的流动性压力，使得“保交楼”问题得到一定程度的解决，楼宇的顺利竣工落成将给予买家更多信心，有利于提振需求。随着疫情管控措施的优化，疫情对经济的影响将会逐步减少，租赁和买卖活动将会恢复正常。随着明年经济复苏和内需恢复，整体住宅市场有望逐步回暖。由于经济的恢复需要一定时间，预计明年下半年广州高端住宅市场会有较好的表现。每平方米每月基于建筑面积92元-1.0%租金周期跌幅放缓广州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数801001201401604Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应套数18212223F201901,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化49二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“购买情绪低迷，房价将于一季度延续跌势。”黄志辉，研究部执行董事按揭利率高企令负担能力恶化。一手市场成交量在10月和11月分别大幅下降至672套和365套。新盘开售速度放缓，而开盘项目销售表现疲软。长沙湾“连方”开盘首日推出30个单位，仅售出7伙。同时，油塘“朗誉”首日推售128个单位，仅售出10伙。2022年住宅成交量创历史新低。由于香港与中国大陆的全面通关改善了经济预期并强化了投资信心，住宅市场成交量预计将在2023年反弹。然而，按揭利率预计将在2023进一步上升并居高不下，从而阻碍潜在买家入市。私人房屋土地供应超年度目标25%。根据政府卖地计划，2023财年第四季度的私人房屋土地供应预计可支持兴建3,120个单位，其中包括一幅位于荃湾的住宅用地(TWTL 427)和八个完成地契修订的项目。2023财年的私人房屋土地供应总量预计可支持约16,070个单位的建设，超过年度目标（12,900个单位）25%。2022年第三季度，豪宅落成量由第二季度的228个减少至55个，包括屯门青霞里8号的36个单位和半山宝珊路23号的16个单位。第四季度成交量进一步下跌。由于豪宅租赁市场需求低迷以及空置率持续上升，业主普遍通过提供租金优惠和额外免租期以达成交易。豪宅租金本季度环比下跌1.8%，2022年全年下跌2.7%。2022年豪宅市场成交量较上一年减少65%，跌至九年来最低水平。在较瞩目的豪宅交易中，石硖尾“缇山”的一栋别墅以5.08亿港元易手（70,841港元每平方尺，实用面积）。豪宅资本值在上季度环比下跌0.9%后，本季度跌幅扩大至2.2%。房价将于2023年第一季度进一步下跌 高企的利率和大量待售单位预计将对房价施加压力。由于买家印花税和内地的外汇管制，南向资金流动在短期内仍会受限。如果楼市需求管理措施保持现状，我们预计2023年豪宅资本值将下跌5-10%。两地通关将带来人口流动和住宅需求的增加。同时，随着商业活动恢复常态，外籍雇员的调动能够为豪宅租赁市场提供支持。然而，这些需求端的利好因素恐将被充足的豪宅供应和当下的高空置率所抵消。2023年豪宅租金预计将下跌0-5%。每平方尺每月基于实用面积38港元-2.7%租金周期跌幅加快香港箭头指示未来12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q236065707580859095100105110落成量未来供应套数18212223F20190100200300400500600700800租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：香港住宅指香港整体高端住宅市场。50二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“澳门疫情已经受控，经济活动恢复正常将有助楼市健康发展。”黄嘉良，物业估价部董事澳门于2022年内因发生多次疫情爆发,严重压制了住宅买卖成交。根据澳门财政局数字显示，2022年第四季共录得785宗住宅买卖成交，按年下跌33.1%；楼花销售有184宗，占住宅成交量23.4%。2022年首全年合共有2,950宗住宅成交，按年同比大幅减少50.6%，为过去十年录得最低的住宅成交量。澳门在疫情间多年已没有大型住宅新盘开售，一手市场有助提振楼市。2022年全年共有10个工程项目获发在建楼宇(楼花)预先许可，其中共有约971个住宅单位可销售供应，建筑面积约63,592平方米。相信部份发展商在取得预售许可后于来年开展销售工作,主要大型项目有佳源国际的氹仔住宅发展项目和信置中华胶袋生产及房地产发展有限公司的路环住宅发展项目。2022年底疫情最为严竣，有业主在年关前较市价大幅割让出售住宅物业。租金表现持续下跌，2022年高级住宅租值按年下跌15.5%，中小型住宅租值则按年下跌12.8%。资产表现方面，2022年高级住宅资产价格按年下跌9.6%，中小型住宅资产价格则按年下跌10.1%，投资回报率均维持约1.5%。疫情受控后住宅物业市场有望来年走出困窘。澳门在2023年一月初已陆续与中国内地及香港逐步放宽通关限制措施，新春期间旅客量复苏速度十分理想。经济及市面畅旺提升了业主信心，同时亦观察到有部份业主反价。在澳门旅游娱乐行业复苏带动下，本地消费和投资信心将会增强，可望带动房地产市场表现持续优化。但外围经济环境仍然存在不确定性，房地产市场短期内将以稳定发展为主。每平方米每月基于建筑面积72元-15.5%租金周期跌幅放缓澳门箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23507090110130150落成量未来供应套数0100020003000400018212223F2019租金同比增长率注：增长率为同质比变化51二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|物流地产二零二二年第四季度大中华区物业摘要 52|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“尽管北京物流市场迎来供应放量，但稳健需求仍推动租金平稳增长。”米阳，华北区研究部总监物流市场需求结构保持稳定，生物医药相关需求略有增加。在经济下行压力下，四季度整体市场需求仍保持稳健。顺义空港物流园和通州物流园需求明显高于其他区域，且呈现增长态势。这两个区域在本季度均录得大体量新租成交。电商、供应链和制造业持续主导市场需求，占比70%左右。“双十一”等大型电商活动也推动了上下游行业的短期租赁需求。此外，四季度录得国药集团1.2万平方米租赁成交，进一步推高生物医药行业租赁需求占比。新供应面积大幅去化，市场空置率录得5.8%。四季度共有三个新增项目入市，总建筑面积超过24万平方米。新项目预租率均达90%左右，入市后被迅速吸纳，给市场带来的供应压力十分有限。因此，本季度空置率仅小幅上升0.4个百分点至5.8%。市场各方对冷链仓储需求和ESG理念更加关注。优质项目倾向于为租户提供定制化冷库服务。绿色建筑也越来越受到业主的青睐，众多标杆项目已启动该领域相关认证申请流程。例如，四季度新项目瀚溥北京机场物流园在入市前已取得美国绿色建筑委员会的LEED金级认证。2022年北京工业物流市场租金同比增长4.4%。四季度全市租金持续平稳增长，环比增长1.1%。相比零售和办公楼，工业物流是2022年北京商业地产市场中唯一逆势增长的板块。稳健的需求大幅缓解了新增供应压力，保障2022全年租金稳步攀升。几个主要子市场的优质项目领涨全市平均租金。与此同时，平谷等价格洼地也进入租金大幅上涨阶段。2023年的新增供应将达到历史峰值。2023年预计将有55万平方米的新增供应入市，其中60%分布在大兴国际机场子市场。大规模供应释放或将改变北京物流市场现有格局，新增子市场大兴国际机场预计将在2023年趋于成熟。市场空置率预计被推高至9.7%左右，较2022年增加3.9个百分点。尽管市场迎来供应波峰，但由供应链、电商和制造业组成的核心需求将持续支撑新项目平稳去化。2023年，北京物流市场预计将继续保持健康发展态势，租金增速微幅放缓至3.8%左右。每平方米每天基于建筑面积1.78元 4.4%租金周期涨幅加快北京备注：北京工业地产是指北京优质非保税物流市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指北京非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q238090100110120130140150160170落成量未来供应千平方米0200400600181920212223F租金同比增长率注：增长率为同质比变化53二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“尽管全年受新冠肺炎疫情反复的影响，但上海物流地产市场整体保持平稳。”姚耀，中国区研究部总监四季度租赁需求保持平稳。2022年第四季度上海物流地产租赁活动保持稳定，净吸纳量录得10万平方米，全年上海物流地产净吸纳量为33.4万平方米。尽管2022年疫情反复扰乱整体经济活动，使得净吸纳量与2021年的历年最高水平相比出现回落，但整体物流地产仍展现出韧性。四季度租赁活动主要由第三方物流租户的扩租主导。例如，一家本地第三方物流企业在松江子市场租赁了6,000平方米面积，同时，多家第三方物流企业也在奉贤子市场租赁了总计超过10,000平方米的面积。上海物流地产整体空置率也因此由9.8%下降至9.6%。2022年全年共录得33万平方米新增供应。东久新宜交付了四季度唯一的新增供应，即位于金山子市场的金山新材料供应链基地，该项目总建筑面积超过6万平方米。2022年全年共录得5个新项目完工入市，交付了超过33万平方米的物流空间。与2021年大部分新增供应集中在金山子市场相比，2022年的新增供应分布在松江、青浦、奉贤和金山等多个子市场。租金保持上涨势头，但涨幅放缓。稳定的租赁需求使物流地产租金在2022年第四季度保持正增长。四季度，上海物流地产租金环比上涨0.86%，达到人民币1.57元每平方米每天。但是，自2021年以来的大量新增供应导致整体租金增长收窄，2022年全年租金同比上涨2.9%，低于2021年同期的3.7%。本季度上海物流地产市场未录得大宗成交，但是，来自境内外的投资者对核心物流资产仍保持热情，特别是包括上海在内位处节点城市的优质物流资产。2023年的新增供应预计仍将保持高位。2023年将有总体量接近66万平方米的6个新项目交付入市，这些新增供应将分布于青浦、松江和金山等子市场。然而，我们预计随着上海度过疫情高峰期，对物流地产的租赁需求也将逐步复苏。每平方米每天基于建筑面积1.57元 2.9%租金周期涨幅放缓上海备注：上海物流市场是指上海高标准仓储设施市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数80150140130120110100904Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米181920212223F02004006008001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化54二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“租赁需求相对稳定，租金温和增长。”曾丽,华南区研究部总监年底疫情突发，非保税市场需求整体企稳。四季度，广州遭遇了近三年来最为严重的新冠疫情冲击，严格的社会面防控措施和持续上升的感染人数对经济社会运行造成了较大影响。在此情形下，广州非保税物流市场显现出较强的韧性，租赁需求总体保持稳定，多数存量项目仍维持满租。第三方物流行业依然是广州非保税市场重要的需求来源之一。来自某第三方物流公司的、超10万平方米的短租成交成为了四季度广州市场的主要亮点，全市非保税净吸纳量也因此接近12万平方米，与三季度相比有所上升。新竣工项目去化不力，非保税空置率小幅上扬。本季度共两个非保税项目入市，合计面积逾15万平方米。受四季度广州疫情影响，新入市项目的招商工作受阻，截至2022年底两个项目除自用部分外均未录得成交。不过，由于存量空置有一定去化，全市非保税空置环比仅微升0.9个百分点至8.9%。保税市场方面，四季度仅有一个面积约5万平方米的新项目竣工。另外，由于某第三方物流公司在白云片区完成了近5万平方米的租赁成交，全市保税空置率环比下降约1.3个百分点。广州非保税租金维持温和增长。四季度，对于满租的非保税项目，其业主仍保持了较稳健的租金增长。但是，对本季度未能实现去化的存量项目而言，这些业主议价能力有所减弱。另外，四季度去化的逾10万方仓储空间将于6个月后重新进入市场，市场仍面临一定的去化压力，四季度非保税租金因此环比微升约0.5%。保税市场方面，在保税需求保持稳定的背景下，多数业主心态较平稳，因此四季度全市保税租金环比稳步增长约0.5%。供应放量，非保税租金涨幅预计趋缓。未来12个月，疫情防控措施的持续优化有望促进各类社会活动逐步恢复正常，消费市场的逐渐复苏将持续支持广州非保税物流仓储租赁市场。但是，短期内广州非保税新增供应的集中入市或将加剧部分业主的去化压力，全市租金增长或将进一步放缓。保税市场方面，市场供应在短期内相对稳定，存量空置的逐步去化将推动全市保税空置率逐步下行。另外，外部环境的不稳定仍可能造成广州保税仓储需求的波动，不利于全市保税租金的稳定增长。每平方米每天基于建筑面积1.34元 2.5%租金周期涨幅放缓广州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指广州非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数80901001101201301401504Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米181920212223F02004006008001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：广州工业地产是指广州优质物流仓储市场。55二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“成都高标库供需关系趋于健康，物流地产投资属性增强。”张潇嘉，华西区研究部董事电商去中心化，年末零售消费回暖。零售商及其快递快运企业长期作为成都高标库最大需求行业，然而受2022年疫情及极端高温天气影响，零售消费增速大幅放缓，年内零售商贸及其物流服务企业新增仓储需求不同程度收窄。但危机中仍存机遇，成都及四川线上商品零售额仍维持两位数增长。据星图数据发布的2022年“双十一”成交数据显示，购物节活动期间全网电商平台累积销售额为11,154亿元，较上年增长13.7%，增速较2021年保持稳定。但电商平台的销售额表现高度分化，综合电商平台增长天花板已现，而以抖音、快手、点淘为代表的直播电商正以146.1%的同比高增速快速蚕食综合电商的增长空间，直播电商平台借助第三方物流企业拓展云仓业务，快速布局全国区域分拨中心，接棒综合电商跻身高标库需求主力行业。物流地产的民生保障属性，具有较强的逆周期和抗经济波动能力。2022年第四季度，广通龙泉物流园投入使用，新增仓储面积2.3万平方米。在多轮疫情防控以及极端天气的强压下，第四季度仍实现24.8万平方米的净吸纳量，全年净吸纳量达51.4万平方米，较去年71.2万平方米的需求高峰回落27.9%，展示出极强的需求稳定性。面对年末复杂多变的消费环境，成都高标库市场突破电商产业链主导的租户结构，形成电商、传统零售、制造业、物流运输四大行业齐头并进的需求格局，全市整体空置率环比下降3.5个百分点至10.6%，平均租金于年末企稳，报0.64元每平方米每天。供需关系趋于健康，物流地产投资属性增强。2022年将是成都高标库集中供应的最后一年，2023-2025年三年年平均供应量不足20万平方米，整体空置率将于2023年降至7.6%。随着市场供需进入健康区间，未来成都高标库资产价格的看多预期渐浓。2022年成都高标库市场投资活动频繁，全年成交面积达50.2万平方米，同比增长约1.9倍。除健康的供需关系外，物流地产资产较强的逆周期、抗经济波动属性，以及金融化程度高，物流地产基金运作成熟，使其成为近期投资者追逐的热点。同时，过去四年成都物流地产投资市场卖方行业中，地产与机构投资人比例增加，资本退出使得通道进一步拓宽，显示出较强的资产流动性。产业 仓储主导未来一级土地市场。仲量联行结合国家 “十四五”现代物流发展规划 重点任务分析研判，未来“仓库 ”的投资方式将主导一级土地市场。面向产地市场，农产品出村带来中国低线城市在地农副产品初加工、筛选、预冷作业需求，以及制造业集聚区外溢的汽配件、电子产品装配需求；面向销地市场，成熟消费市场快速增长的生鲜和预制菜生产、存储和分拨配送所需的冷库及冷链服务需求，以及医药品下乡带来的高标准存储需求，将使得“仓储 装配制造”、“仓储 冷链”、“仓储 食品加工”成为撬动一级土地市场的关键支点。每平方米每天基于建筑面积0.64元-1.7%租金周期租金平稳成都2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行落成量未来供应千平方米181920212223F02004006008001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：高标库租金为平均净有效租金不含物业费，不含税。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23758085909510010556二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|酒店二零二二年第四季度大中华区物业摘要 57|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给北京“伴随防疫措施的优化调整和出入境管控的放开，酒店市场有望在2023年进入快速恢复期；当前应充分梳理在手酒店资产，找准市场定位，在后疫情时期充分利用市场恢复契机，改善运营坪效，做好资产管理。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部受出行限制与疫情扩散影响，第四季度本地市场持续低迷。受疫情影响，北京市场四季度休闲需求依赖于本地市民近郊游。据北京市文化和旅游局数据显示，国庆小长假期间内北京共接待旅游总人数约690万人次，其中“近郊游”旅客人次约400万，同比增长47.1%。由于10月及11月的出入京限制以及12月本地疫情爆发，各类客源需求在第四季度均受影响。第四季度仅成功举办一场大型会展。北京雁柏山庄与北京悉昙酒店仍处于试营业阶段；2023年第一季度没有新增供给。在第三季度开始实施试营业的北京雁柏山庄与北京悉昙酒店仍处在试营业阶段中，尚未宣布正式开业时间。预计2023年第一季度没有新增高端及以上的酒店供给。原计划2023年3月开业的北京大兴凯悦酒店，现推迟至2025年开业。第四季度北京市场整体持续低迷。第四季度北京市场整体处在低迷状态，由于全国各主要城市的疫情爆发，第四季度入住率均低于25%。12月为北京本地的疫情感染高峰，进一步导致入住率下降。2022年北京年度高端市场的平均房价与入住率分别为988元和32.9%，每间可出租客房收入同比下降30.5%至325元，占2019年同期的38.9%。近期出台的出入境防疫政策优化措施和对流量限制取消的决定利好酒店行业复苏；在后疫情时代及时梳理酒店资产将成为提升资产价值的关键点。自12月以来，中央政府通过调整各类疫情防控政策，进一步放宽国内出行限制。此外，自2023年1月8日开始，我国入境旅客无需集中隔离，同时取消国际客运航班数量管控措施。一系列的疫情防控政策调整将刺激市场需求回升，为旅游和酒店业的恢复创造机会。伴随防疫措施的优化调整和出入境管控的放开，酒店市场有望在2023年进入快速恢复期。酒店资产的价值回归也有望随之到来。在当前的窗口期，应充分梳理在手酒店资产，找准市场定位，在后疫情时期充分利用市场恢复契机，改善运营坪效，做好资产管理。每间可出租客房收入325元-30.5%每间可出租房收入恢复至2019年同比的38.9%备注：北京市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应。来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息。入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0 04006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23新增供给未来供应房间数2018201920202021202220232024及以后05001,0001,5002,0002,5003,000每间可出租房收入同比2021年增长率58二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给上海“随着中国国门的重新开放，上海酒店业绩有望迎来强劲增长。”Mike Batchelor，首席执行官，酒店与旅游地产投资咨询部2022年度上海入境人次同比下降，境内游客仍为酒店需求主力。受到疫情防控政策持续影响，2022年上海共接待了约63.2万海外游客，同比下降约38.8%，不到2019年水平的10%。2022上半年疫情的持续蔓延也导致了相关防疫政策的进一步收紧，境内旅行为主流，酒店住宿需求也主要来源于国内游客；第四季度的节假日和大型会展活动也为上海酒店市场提供了丰富的住宿需求，包括国庆长假和中国国际进口博览会等。2022年约1,500间客房入市。2022年全年共计1,470间客房入市。其中，值得关注的新开业酒店为前滩雅辰尚酒店（210间）及上海大华长风华邑酒店（312间）。预计2023年将有3,915间客房入市。一些值得关注的酒店项目为上海阿丽拉酒店（188间客房）和上海北外滩索菲特酒店（384间客房），两家酒店皆为重新定位及改造项目。2022年上海酒店业绩表现遭遇挑战。全国各地不间断的封控政策对于酒店业绩表现造成了一定的影响。2022年，每间可出租客房收入同比下降32.1%至人民币346.2元，入住率和日均房价分别大幅下降13.4个百分点和10.2%，至41.6%和人民币832.4元。上海于2022年第一季度录得中国大陆酒店交易的最大份额，占总交易量的80%。这主要归于外滩茂悦大酒店的出售，该资产由世茂集团以45亿元出售至上海地产集团。年末的酒店交易仍旧低迷。旅行限制的结束有望带动酒旅业的强劲复苏。展望未来，我们预计上海酒店业绩将大幅回暖。中国政府已于2023年1月正式取消了旅行限制。基于上海对休闲及商务客源的吸引力，预计上海将迎来大量出行需求从而促进其酒店市场的业绩攀升。此外，得益于入境隔离政策的取消，上海也将陆续迎来海外客源。在年末的宏观经济挑战下，投资者多采取谨慎的投资策略，且价格预期也在回归理性。随着旅游限制的取消，国内城市和度假酒店市场的前景和恢复力将重新点燃投资者的信心，预计2023年的酒店交易市场将会迎来复苏。每间可出租客房收入346.2元-32.1%每间可出租客房收入恢复至2019年同期的44.4%备注：数据速览酒店市场数据为上海高端酒店市场。来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内中高端及以上酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据或有不同。来源:仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率0 0Pp0004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23新增供给未来供应房间数2018201920202021202220232024及以后01,0002,0003,0004,0005,0006,000每间可出租客房收入同比增长率59二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给广州“2022年四季度因本地疫情的反复，广州大型会议会展举办数量骤减，本地高端酒店市场受到一定的影响；随着国内疫情防控政策的优化，2023年将为本地旅游市场创造复苏机会。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部国庆假日期间本地“近郊游”更受休闲游客青睐；第四季度会议会展需求走低。2022年国庆小长假期间，广州累计接待游客总数超856万人次，对比2021年同期下降25.7%。旅游总人次受疫情影响有所下滑，但据携程发布的 2022年国庆假期旅游总结报告 数据显示，广州位列本地周边游10大热门目的地榜单前五，全市“近郊游”旅客人次逾440万，占所接待游客总数的52%，同时乡村酒店及民宿预订率高于市区酒店。自十月底，受新一轮疫情反复影响，多数会展活动延期或转至线上举办，其中10月15日开幕的广州“秋交会”也完全采用了线上参展的模式。受线上办展或展会延期影响，会议会展住宿需求也随之减少。第四季度新增1家高端酒店，2023年上半年预计有3间高端酒店入市。广州增城碧桂园希尔顿逸林酒店于2022年12月开业，向市场新增232间客房。酒店坐落于增城商务区核心地带，设计风格运用岭南特色文化元素，并配套有户外泳池等设施。2023年上半年预计将有3间高端酒店入市广州海心沙英迪格酒店，广州金地美憬阁酒店和位于白云区的万豪酒店，三家酒店正式开业后将为市场新增1,162间客房。广州高端酒店市场受疫情影响恢复较为缓慢。得益于国庆节假日利好，十月酒店业绩为第四季度最佳。单月入住率达56.8%，相当于2019年同期的72%。但自十月末起，受到全国主要城市疫情扩散影响，高端酒店业绩下滑，十一月的入住率与平均房价分别为39.5%与668元，环比十月分别下降27%与23%。2022年广州高端酒店市场受疫情反复影响，业绩恢复情况并不乐观。全年入住率与平均房价分别为52.9%与755元，每间可出租客房收入仅为399元，同比2021年下降9.4%，且为2019年同期的53.5%。旅行限制放宽和会展市场回暖将利好酒店业绩复苏。2023年1月8日起，中国大陆正式放宽入境检疫措施和隔离要求，同时取消国际客运航班数量管控措施。得益于入境管控政策的调整，国际游客数量将快速增长，有望利好酒店需求恢复。拟定于4月15日举办的的春交会有望全面恢复线下展，目前已先期开启全球宣传推广。2023年广州将近一步聚集省内外会议会展活动，随着会议会展需求的稳步回升，广州高端酒店业绩也将迎来复苏机会。每间可出租客房收入399元-9.4%每间可出租房收入恢复至2019年同期的53.5%备注：广州市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应。来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23新增供给未来供应房间数2018201920202021202220232024及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000每间可出租客房收入同比增长率60二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给深圳“四季度深圳酒店市场仍受疫情影响。近期香港通关等防疫政策优化将利好2023年各类需求恢复，为本地高端酒店创造复苏的机会。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部四季度深圳休闲需求以周边游及短途游为主；疫情对各类需求的影响持续。今年国庆假期各地倡导居民“就地过节”。本地游、周边游、短途游主导深圳国庆假期旅游市场。据深圳市文化广电旅游体育局的数据显示，国庆七日小长假中，深圳市共接待游客416万人次，旅游收入达32亿元。据携程所出具的国庆报告显示，深圳本地周边订单占全市业绩的约八成，周边地区酒店人均消费同比增长10%。四季度深圳跨省商务及会展需求均受疫情影响。四季度深圳国际会展中心约五成会展延期举办，整个季度仅11月单月未受影响，成功举办约20场会展项目。2022年第四季度新开业一家高端及以上酒店。由深铁集团与中国中铁联袂打造的深圳深铁铂尔曼酒店于10月盛大开业，向市场新增271间客房。该项目坐落于龙华区地标建筑汇德大厦的高区，毗邻深圳北站东广场。原计划于2023年1月开业的深圳康莱德酒店，开业时间推迟至5月。预计2023年第一季度香格里拉集团旗下Jen酒店将于深圳前海开业，为市场带来369间客房的新增供给。截至12月，深圳高端酒店每间可出租客房收入为2019年同期的五成左右。截至2022年12月，深圳高端酒店市场入住率与平均房价分别为45.8%和911元，同比下降13.2个百分点与11.5%；每间可出租客房收入为417元，同比下降31.3%，恢复至2019年同期水平的45.7%。10月深圳本地疫情得到一定控制，每间可出租客房收入回升至410元，较9月环比增长25.8%。11月则延续了10月的复苏趋势，每间可出租客房收入为477元，环比增长16.2%。12月受新一轮疫情影响，每间可出租客房收入下降至447元，环比下降6.3%。防疫政策的优化为本地旅游业创造复苏机会，跨境及跨省旅游需求将在感染高峰期后持续恢复。我国于2023年1月8日起正式解除边境封锁政策，取消国际客运航班数量管控措施，同时取消入境旅客集中隔离的防控要求。深圳作为大陆连接香港的重要入境城市，防疫政策的优化利好跨境商务旅客的出行。跨境与跨省商务交流的复苏将为本地高端酒店创造快速恢复的机会。预期2023年1月底，深圳将度过“新冠初期感染高峰期”，该月业绩仍将受一定影响。得益于防疫政策的优化，各类需求将于2023年2月开始稳步恢复。每间可出租客房收入417元-31.3%每间可出租房收入恢复至2019年同期的45.7%备注：深圳市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0 0Pp0004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23新增供给未来供应房间数2018201920202021202220232024及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000每间可出租客房收入同比增长率61二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|主要酒店供给奢华酒店经营表现香港“2022年底香港入境限制逐步放宽利好旅游业复苏，但全面复苏仍需时间。”Mike Batchelor，亚太区首席执行官，酒店及旅游地产投资咨询部新冠疫情管控政策的解除利好抵港人次持续回升。截至2022年11月，香港抵港人次共计为443,986人次，同比去年上涨441.8%，这一增长主要得益于中国大陆及香港地区的入境政策呈逐步开放趋势，以及香港地区新冠防疫政策相关的社交活动限制令的解除。同时，来自中国大陆的抵港人次位居榜首，远超其他客源地的抵港人次；中国大陆抵港旅客共计307,886人次，同比上涨约419.9%，约占香港总入境人次的69.3%。新增市场供给保持低位。在第四季度中，值得关注的新开业酒店项目为位于荔枝角的怡亨酒店（119间客房）和位于红磡的城木酒店（250间客房），两者都位于九龙半岛。2023年新增市场供给仍处于低位，仅有五家酒店计划入市并将为香港酒店市场增加约1,516间客房。香港旅游业呈缓慢复苏趋势。2022年香港奢华酒店市场的每间可出租客房收入同比上年增长26.8%至993港元。随着年内香港旅行限制的放宽，其入住率也随之上涨，以奢华酒店市场为例，入住率相较2021年上涨约13.2%。2022年12月单月，香港奢华酒店市场平均房价约为3,035港元，相较于去年同期上涨约1%，入住率上涨7.8个百分点至46.1%。随着中国大陆出入境政策的放宽，香港旅游市场预计于年中全面复苏。2022年12月15日，香港正式宣布隔离政策放宽，对于抵港的外国及中国大陆旅客仅需完成“0 3”的自我隔离，此项举措促进了香港休闲客源及商务访客数量的回升。但由于香港此前并未完全放宽检疫要求，旅游市场还未出现以无检疫要求为前提的明显业绩回升。鉴于香港旅游市场对中国大陆的强烈依赖，以及中国大陆自12月开始的新冠感染率上升情况，同时考虑到大陆往返香港的航班数量仍待恢复，预计大陆赴港旅游人次的大幅回升将不会早于2023年第二季度。每间可出租客房收入993港元26.8%每间可出租房收入恢复至2019年同期的44.4%备注：数据速览酒店市场数据为香港奢华酒店市场。来源：STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：市内全领域酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据或有不同。来源:香港旅游局，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率日平均房价(港币)出租率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(港币)0 0Pp000015005002,0003,0002,5003,5004,0004,5005,000Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23新增供给未来供应房间数2018201920202021202220232024及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,500每间可出租客房收入同比增长率62二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|仲量联行仲量联行2022年版权所有。保留所有权利。此处所载 所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码 100004电话 86 10 5922 1300成都四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021电话 86 28 6680 5000 传真 86 28 6680 5096重庆重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010电话 86 23 6370 8588 传真 86 23 6370 8598广州广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623电话 86 20 2338 8088 传真 86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 江干区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话 86 571 8196 5988 传真 86 571 8196 5966南京江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018电话 86 25 8966 0660 传真 86 25 8966 0663 青岛山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071电话 86 532 8579 5800 传真 86 532 8579 5801上海上海市 静安区石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041电话 86 21 6393 3333 传真 86 21 6393 3080沈阳辽宁省沈阳市 沈河区北站路61号 财富中心A座21层 邮政编码 110013电话 86 24 3195 8555深圳广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码 518048电话 86 755 8826 6608 传真 86 755 2263 8966天津天津市 和平区南京路189号 津汇广场2座3408室 邮政编码 300051电话 86 22 5901 1999武汉湖北省武汉市 硚口区京汉大道688号 武汉恒隆广场办公楼3908-09室 邮政编码 430030电话 86 27 59592100 传真 86 27 59592155西安陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065电话 86 29 8932 9800 传真 86 29 8932 9801香港香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼电话 852 2846 5000 传真 852 2845 9117 .hk澳门澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室电话 853 2871 8822 传真 853 2871 8800 .mo台北台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049电话 886 2 8758 9898 传真 886 2 8758 9899 .tw仲量联行微信号仲量联行小程序

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卷首语2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，加快构建具有中国特色的房地产新发展模式意义重大。全国两会上，习近平总书记强调，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。对房地产行业而言，新时代的首要任务，就是要以新发展模式推动行业更高质量发展。房地产是一门“政治经济学”。“房住不炒”作为不动产行业的“基本国策”，从党中央2016年底提出到现在已经6年，带来行业底层逻辑的变化。2022年我们提出房地产行业“五化”（去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化），深刻洞察了行业的变化趋势。当前，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。中央对房地产行业提出了新的期望和要求，房地产行业的支柱地位得到重申。各方面要准确把握房地产行业新阶段的特征和规律，上下联动、多方参与、共同推进，加快构建新发展模式。展望中长期，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。中国式现代化说到底是为了人民的安康和幸福，住房则是幸福感的重要指标。在中国式现代化建设过程中，房地产行业仍将发挥支柱作用，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。一是趋势修复，步入成熟稳健发展轨道。未来5年，房地产市场规模仍然巨大，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上，新房及二手房年销售额合计将超20万亿元。二是结构优化，形成更高水平的动态平衡。结构性的增长潜力集中于经济人口排名靠前的城市，这些主要城市的人口规模与最大的发达经济体基本相当，经济、人口持续增长，房地产市场仍处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。三是动能转换，由“量的扩张”转向“质的提升”。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”，“居住品质”“发展质量”上升到更高层面，我们必须顺应这一发展主线的转变。行业层面，“三稳”目标已经形成共识。要完整、准确、全面理解“房住不炒”定位的深刻内涵，坚持“市场的归市场，保障的归保障”原则，畅通住房流通体系，保障居民财富稳健增长，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。同时盘活挖潜存量房源，调动社会各方力量加快实现“租购并举”。企业层面，高质量发展成为必由之路，不能再走“三高”的粗放式发展道路。要回归真实居住需求，保持“质的有效提升和量的合理增长”，持续提高精益管理能力，全面升级和优化开发模式。总的来说，我们坚定看好中国房地产行业。未来房企的核心竞争力，关键在于能否精准把握城市分化带来的结构性机会，能否准确匹配客户品质需求的提升。低水平重复建设和单纯数量扩张没有出路，房企必须坚持长期主义导向，重塑“以客户为中心”的商业模式，通过体系化建设提高综合竞争力，才能实现长期持续健康发展。第一部分准确把握房地产新发展阶段POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS2022年，由于超预期因素频发，房地产市场出现深度调整。房企“暴雷”，购房人“停贷”，“三稳不稳”引起中央的高度重视。这一年，从部委到地方，稳市政策贯穿全年，成为房地产市场调控频率最高的一年。2022年底，中央经济工作会议明确提出，着力改善预期，扩大有效需求，确保房地产市场平稳发展。供给端政策应出尽出，一系列金融支持政策持续发力。需求端将“住房改善”作为“三大内需”之首，以更大力度支持刚性和改善性住房需求。开年以来，广东等多个省份召开高质量发展大会，迅速打响“稳经济”保卫战。近期，我国经济运行出现企稳回升态势，一些国际组织调高了2023年中国经济增速的预期。房地产主要经济指标出现积极变化，市场热度有所恢复。但我们也要认识到，市场修复是一个长期艰巨的过程，保持预期稳定仍然重要，要谨慎出台收缩性政策。图1：2021年以来70城新建商品住宅价格走势（个、%）数据来源：国家统计局短期看，虽然市场完成筑底仍需时日，但发生系统性金融风险的可能性不大。中长期看，由于人口拐点的到来，社会各界对房地产的预期并不一致。房地产与经济如何重回良性循环？进一步发展的空间和机会在哪里？本次白皮书将从真实客户的视角出发，探讨潜在需求、价格预期、结构性矛盾和发展质量等问题，旨在厘清我国房地产行业当前阶段的关键特征和逻辑。一、趋势修复，有望步入成熟稳健发展轨道我们在去年提出，行业总量规模见顶，但整体仍处于成熟期，有可能开始构筑成熟期“右肩”。2022年市场规模从18.2万亿的峰值降至13.3万亿，这是自2017年我们提出“峰值时代”以来，全国商品房销售金额首次出现减量。随着“房住不炒”深入人心，本轮投机类需求已基本出清，入市的基本都是真实的居住需求。当前规模接近全国房地产市场潜在需求的中枢水平，甚至已经出现一定程度的“超跌”。保利发展去年底对部分主要城市的市场需求、土地供应和库存情况进行了详细盘点和测算，得到以下结论：2023年主要城市的整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强的支撑，后续市场容量不会出现单边持续下滑，将保持在一定的规模区间内合理波动。（一）中国式现代化加速推进，行业基本面仍有支撑房地产市场就是经济、人口等基本面的映射。房地产与宏观经济是一个相辅相成、相互促进的关系。回顾发达国家房地产发展史，经济、人口是不同市场形态背后的根本支撑。比较2008年美国、1991年日本两次房地产市场下行，可以发现美国的恢复力更强，而日本的调整幅度大、持续时间长。主要原因在于，2008年后美国经济保持中速增长，海外移民持续流入，总人口年均增长200万，基本面有良好的支撑。房地产市场从峰值滑落后，并没有持续萎缩，而是在2012年开始温和回升，2020年已恢复至接近峰值九成。新房年销售套数从2009的40万套恢复至近两年的60-70万套，二手房年销售套数从400万套恢复至500-600万套。而日本经济长期维持年均仅1%左右的增长，人口总量负增长、结构恶化，导致房地产市场复苏的内在动力衰减。图2：2000-2022年美国新房、二手房销售情况（万套）数据来源：WIND，美国房地产经纪人协会我国经济有希望、有能力保持长期平稳发展。党的二十大报告提出基本实现中国式现代化的目标，到2035年人均国内生产总值将达到中等发达国家水平；有望实现经济总量、人均收入翻一番，每年仍将贡献全球30%的经济增长。我国头部城市将进入世界一线城市序列，千万级人口城市将增加至9个，五百万级人口城市增加至18个，经济发展、产业和人口流动仍有巨大空间。城镇人口仍处于较快增长阶段。从常住人口城镇化率看，我国与发达国家相比仍有15个百分点的提升空间，将新增3亿城市人口，每年仍有千万级的进城人口。从户籍人口城镇化率看，我国仅46%，离全球平均水平仍有12个百分点的距离。户籍地与居住地分离的人口达到3.9亿，户籍制度改革加快新市民在城市落户。大规模的“乡-城”“城-城”的人口迁移下，住房的区域不平衡和结构性短缺问题突出，带来结构性增长潜力。人口质量将显著提升。李强总理指出，我国接受高等教育的人口已超过2.4亿，“人才红利”正在形成。中等收入群体在未来15年将翻一番，超过8亿。从发达国家的现代化进程看，随着城镇化率的提升，人均收入将实现快速增长。我国新型城镇化与共同富裕有望实现同步发展，带动支付能力持续提升。经济发展、人口迁移和质量提升仍将对住房消费形成支撑，房地产市场仍将是一个巨大的市场。未来5年，新房市场规模将维持10万亿元以上，新房及二手房市场规模合计将超20万亿元。（二）成长型经济体的房价长期趋势向上根据经济学财富积累的“仓库理论”，“财富仓库”一般是指收藏品、不动产等实物资产，但其财富价值并不受物理限制，可以跟随社会财富的增长而同步增长，能够抵御通货膨胀，不会变相贬值。住房作为一种成熟的资产配置手段，天然具有保值功能。美国等大多数国家的房价长期匹配经济发展、居民收入和物价水平。从中长期看，房价大部分时间都呈现稳中略升趋势，上升速度与名义经济增速和物价指数成正比。（国家信息中心经济预测部，对房价上涨的仿真测算及调控建议）图3：主要发达国家实际房价指数走势（2015年=100）数据来源：WIND图4：美国房价指数、CPI及GDP增速走势（%）数据来源：WIND，标准普尔，美国经济分析局，美国劳工部图5：中国房价指数、CPI及GDP增速走势（%）数据来源：WIND，国家统计局我国近十年的房价涨幅，也处于GDP与CPI之间，围绕人均可支配收入合理波动。不动产价格保持长期向上的根本原因在于稀缺性、刚性成本及内生调整力。首先，人多地少是我国基本国情，土地资源是粮食安全的基础和稳定“内循环”的基石，必须严守18亿亩耕地红线，从根本上来讲土地是稀缺的。其次，征地成本存在刚性，土地出让支出主要是征地拆迁补偿、土地整理等。如果土地价格无法覆盖转化成本，土地难以形成供应。最后，土地和住房供应具有较强的内生调节机制：各地政府会根据地价、商品房库存及去化情况调整供地节奏；房企也会根据市场售价和成本调整供应，当售价低于盈亏平衡线时，投资开发自然会减少。（三）房价稳定对经济和民生有重要意义国际经验充分证明了房价下跌、资产价值“缩水”将形成严重的负面外溢效应。从美国次贷危机、日本“失去的30年”看，如果任由资产价格持续下跌，会引发资产负债表衰退及一系列的恶性循环，对社会各方利益造成不良影响：金融机构抵押物价值缩水，将降低金融资源支持实体经济的能力；持有房产的家庭财富“缩水”，负面的财富效应抑制消费能力；实体经济受到冲击，所有人的就业和收入都将受到影响。住建部部长倪虹指出，我国房地产可以概括为“456”：房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上。一方面，房地产作为支柱产业“牵一发动全身”，对稳定经济大盘有重要意义。另一方面，住房是我国居民重要的财富。保持资产价格稳中略升，符合最广大人民的根本利益，能更好保障人民群众的获得感、幸福感和安全感。“房住不炒”，强调住房的居住属性，但并不是否定住房的资产属性。“有恒产者有恒心”，住房在较长的时间周期中，为居民在结婚、教育、养老等不同人生阶段，提供了必要的生活载体和有力的财富支撑。居民通过持有合理数量的住房，进行家庭资产配置，增加财产性收入，有利于扩大中等收入群体规模，推动实现共同富裕的目标。作为行业龙头企业，我们始终强调，有效的行业调控是必要的。要防止价格出现大涨大跌，避免像日本、美国那样由于非理性高热而酿成危机。我们坚信，在“房住不炒”定位下，市场回归真实居住需求，波动性将明显减少，行业中长期稳健发展的确定性更强。二、结构优化，形成更高水平的动态平衡我国住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，主要体现为空间错配和业态失衡。（一）由“全面牛市”进入“结构性长牛”前几轮周期中，城市分化主要呈现“一线城市引领，三四线跟随”的“雁行模式”；2017年开始呈现“三四线城市攀高、一二线城市承压”的“二八轮转”特征；到2020年，出现跨能级、跨区域的“超级分化”。2022年，我们提出“有效市场边界”收缩，具有真实居住需求的主要城市住房需求更加旺盛。图6：2019-2022年主要城市人口、GDP、市场容量占比数据来源：各地统计局、住建局，保利发展研究团队测算如果我们单看综合实力排名前10%的城市，常住人口占全国30%左右，经济总量占全国40%以上；新房规模占全国50%以上，一二手市场合计容量更是达近60%，并且近四年占比仍在不断提升。房地产市场的不平衡远超过经济和人口的不平衡。这些主要城市的人口规模与最大的发达经济体基本相当，经济持续增长、人口持续流入、资源持续导入，城市生命周期仍在往上，房地产市场处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。表1：中国主要城市与美国基本面数据对比从总量看，区域的结构性矛盾逐渐缓解，正在走向更高水平的供求均衡。近年土地供应向主要城市、核心区域集中，低能级城市土地成交规模占比下降，带动市场规模进一步集中，供需结构呈现优化趋势。以上海为例，在新增供应的带动下，2022年新房市场规模同比实现了正增长。图7：全国100大中城市住宅类用地成交总价占比数据来源：WIND 从房价看，分化特征更加明显。主要城市近10年房价涨幅高于全国水平，即使是2022年均价仍实现结构性上涨，市场表现更加平稳健康。（二）区域经济和产业发展，是城市分化的核心推手今年我们尝试从区域经济和产业角度，深化“有效市场边界理论”，寻找住房需求背后的深层次决定因素。一个城市或区域经济总量、产业结构的趋势性变化，一方面决定了城市筑巢引凤的能力，吸纳更多、更高层次的人才留存；另一方面决定了城市的造富能力，居民收入水平的高低取决于支柱产业的发展水平。两者叠加，最终决定了住房需求的增量空间和支付水平。因此，城市分化是常态，也是动态。未来70%-80%经济新增长动能将发生在城市群、都市圈。但“三十年河东、三十年河西”，区域经济和产业发展是一个动态演变的过程。一些城市通过抓住产业新趋势、新赛道，提升城市价值。以合肥为例，凭借“风投城市”模式，形成“芯屏汽合”(集成电路 新型显示 新能源汽车 智能合成)急终生智”(应急安全 智能终端 生物医药 人工智能)的新兴产业格局，吸引了丰富的高素质人才，产生了大量的市场需求和购买力，本轮市场表现更加稳定。另一些城市尽管暂时面临经济增长压力，但仍具备后发优势，可凭借区域重大战略承接产业转移，形成增量人口和住房需求。（三）业态分化难以逆转，供需错位存在改善空间全国商办物业已经超前供应。商办市场比住宅市场提前四年见顶回落，去化周期不断延长，部分核心城市的商办业态也出现空置率高企。商业性质的公寓，明显供过于求，与住宅价格的比值持续下降。不合理车位配比造成资源浪费，不符合高质量发展要求。当前老城区、中心区域存在车位不足的问题，但郊区、低能级城市的车位规划和供应已经超过发展需求，形成了大量资源闲置和库存积压。业态失衡的局面需要及时扭转。增量方面，要尊重市场真实需求，降低一二线中心区域的商办比例，新增资源更多用于住宅用地，推动职住平衡；合理规划车位配置，降低城市外围的车位配比要求。存量方面，部分地方正采用“红地”（商业用地）变“黄地”（住宅用地）的方式，调整过剩的商业用地，逐步有条件转为住宅用地，释放更多优化空间。三、动能转换，由“量的扩张”转向“质的提升”过去我国房地产市场主要由金融拉动，房价与M2强相关，现在增长动能则更多来自于经济增长和收入提升。住房需求量与质的均衡提升，将为中国房地产市场带来新的空间和机会。从“有房住”到“住好房”，人民群众对住房功能的需求正从满足基本居住，转为满足高品质生活需要，对居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求。（一）需求端：“中位数”揭示真实居住水平，品质提升潜力较大我们尝试从“中位数”打开我国居民住房的真实结构。“中位数”是联合国、世界银行、国际货币基金组织等国际机构通行的房价统计方法。房价中位数是居于排列中间位置的房价（将所有成交案例从高到低排序，选择位于中间位置的样本值）。相比起“平均数”，中位数不易受极高值或极低值影响。过去20多年房地产市场快速发展，平均房价持续上涨，大家理所当然地认为居民住房已经很贵，品质也足够好。但保利发展作为长期深耕主流城市、主流需求的代表性企业，从真实的客户视角出发，看到的事实并不一样。“中位数”比“平均数”更能客观反映实际情况。特别是在极端数值较多的情况下，房价中位数能够更准确地反映一般老百姓购买的主流商品房面积和价格水平。正如大家对平均收入的“认知偏差”一样，我国居民人均可支配收入达到3万元以上，但实际上6亿人每月平均收入也就1000元左右，仅1亿人月收入超过5000元。从保利发展成交数据看，住宅产品成交单价、总价的中位数比平均数分别低了5000元、70万元，呈现明显的“哑铃型”结构。从重点城市成交数据看，在2022年所有成交的住房中，成交总价低于平均数的套数占比为62%。在共同富裕背景下，人民群众消费能力和意愿将不断提升，产生海量的居住品质改善需求，为行业稳健发展提供源源动力。图8：总价在平均数之下的成交套数占比数据来源：保利发展研究团队、克而瑞数据库（二）供应端：居住品质受供给制约，难以满足美好生活需要我国住房早期粗放式发展解决了“有房住”的问题，但离“住得好”还有漫长的路程。大量存量房建成于2000年以前，商品房占比低，质量较差。2000年以后，商品房快速发展。但前10年，房价一直保持在低位，受限于成本，房屋建造标准普遍不高，品质也较低。后10年，房价快速上涨，但开发商缺乏动力和能力提升品质。缺乏动力是因为核心区域供不应求，只要品质不是太差，都“不愁卖”；缺乏能力，是受各种限制性政策影响，“房地价缝差”太窄，品质提升空间受限。图9：1998-2022年商品房均价及土地成本走势数据来源：国家统计局（三）商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡品质居住需求的供需矛盾带来巨大的结构性机会。从发达国家看，美国、英国、澳大利亚的存量房流通率峰值在5%-6%，而我国当前仅1%-2%。以房屋30年生命周期考虑，预计平均每年将产生超过800万套改善需求。图10：存量住房建成时间占比备注：数据来源2020年人口普查数据，为家庭户住房建成时间情况，占比为户数占比。当前限价政策逐渐放开，为提高住房品质创造了空间。在右肩的“品质时代”，房地产市场将进入买方时代，客户在房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面都还存在诸多改善诉求。如何更好地发现并满足这些需求，将是房企接下来要解决的重大课题。第二部分构建中国特色房地产新发展模式POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS 一、行业层面，建立住房梯级消费体系，形成良性循环机制“先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系逐步形成：保租房和市场化长租房满足新市民、青年人的过渡性需求；二手房、共有产权房等更多满足“首置”等刚性需求；而新建商品房则更多满足品质居住需求。（一）维护“大树生态系统”，增强多层次市场的稳定性存量占比提升是成熟期右肩阶段的重大特征，将对市场运行逻辑产生重大影响。可以用“大树生态系统”来理解：其中，二手房、新房市场是树干和枝叶，存量房是地下的根系，根系的分布范围可以达到树冠的2-4倍大小。在现阶段存量房将发挥更重要的稳定器作用，在合理的波动范围之内，通过释放或回收供给，平抑价格过快上涨或托住价格下行，整体市场更趋稳定。因此，各方面要形成新的“生态思维”，呵护市场的稳定预期，避免“树冠”波动幅度超出安全阈值，防止大树“根基”被破坏以及自身调节机制失灵，共建行业健康生态。（二）畅通住房流通体系，充分发挥价格信号意义新发展阶段中，不同层次市场之间高度联通，活跃的二手房交易将为新房市场输送改善需求，二手房的顺畅有序流通和供求平衡，又会关系到新房、土地市场的稳定。如北京、上海等城市二手房市场规模大、交易活跃，改善客户的“卖一买一”链条顺畅，新房市场表现亦较稳定。取消“四限”等行政性措施、推广“带押过户”、简化“连环单”流程等，既有利于畅通房地产市场的“血液循环”，又能推动价格回归合理，向市场传递积极信号。图11：2022年部分主要城市二手房、新房销售套数比例（二手房/新房）数据来源：中指数据库，克而瑞数据库，各地住建局、房管局等，保利发展研究团队整理（三）盘活挖潜存量房源，形成“租购并举”新格局目前租赁住房市场呈现市场化和保障性“双轨并行”的局面。市场化企业参与的租赁住房市场，土地成本过高，缺乏可持续的商业模式；地方政府主导的保障性租赁住房，发展仍面临资源、资金等方面的挑战。从长期看，多数城市核心地段新房的供应越来越稀缺，核心区居住需求的满足需要依靠弹性更大的存量房。发展租赁住房不应占用过多的新增供地，而应该在存量上做文章，满足新市民、青年人的居住需求。图12：住房梯级消费体系在需求端，可以加大财税支持力度，通过发放“租赁券”等方式，降低租金支付压力，提升资产回报水平，从而构建可持续的市场化机制。在供给端，发挥政府投资带动作用，推广河南、广东中山等地的做法，按合理价格收购企业和居民的存量住房，特别是城市中心区域的存量房，进行更新改造；鼓励地方平台引进市场化房企，发挥其投资、开发和运营优势，实现城市闲置资源的高质量再利用。二、企业层面，高质量发展成为必由之路对于房企而言，在成长期，没有规模就没有优势，只有做大规模，才能赢得客户、供应链和更多金融资源。进入成熟期，企业在达到一定规模后，必须转向高质量发展，增强核心竞争力，构筑护城河。（一）优化资产负债，由“外延式”向“内涵式”发展模式转变必须通过高质量发展防范化解风险。我国上市房企的平均资产负债率接近80%，超过日本、美国头部房企的历史高点75%、66%。在住房短缺时代，“三高”模式有利于提高供给效率，带动了商品房市场发展和快速城市化。但行业进入成熟期后，部分房企仍一味加大杠杆，负债率甚至超过90%，严重透支未来，风险暴露是一种必然。桉树是我国南方地区广泛种植的经济作物，具有快速生长的优点。但大面积种植的“桉树林”可能会导致地下水位下降，加剧土地的侵蚀，影响当地生态系统的平衡，导致生物多样性的丧失。过去几年，这些房企如同“桉树林”一般大肆扩张，导致盲目投资和重复建设，大量产品在空间位置、功能品质上都跟客户真实需求不匹配，形成巨大浪费，损害了行业的生态和长期健康。“桉树林”模式已经不能适应品质时代的要求。在土地投资上，这种模式以资源获取为导向，不考虑真实居住需求，盲目在远郊拿地，甚至下沉五六线城市，需求退潮下陷入困境；在产品定位上，以成本最低为导向，热衷于充当“价格杀手”，不对客户需求进行研究，产品“千盘一面”；在生产建造上，一味迷恋高周转，不追求品质口碑，房子“交付即贬值”，更不要说为客户创造价值。优质房企必须“瘦身健体”，在控制负债规模的情况下，保持“质的有效提升和量的合理增长”。上市房企再融资重启，通过定增、配股等方式优化资本结构，将降低资产负债率。优质房企可以通过提升资产经营和资本使用效率，发挥品牌和信用优势，提高盈利能力和投资回报率，从而实现经营质量的大幅提升。（二）精准把握结构性机会，在主要城市成为引领者这一轮市场调整中，凡是资源分布相对合理、聚焦主要城市的房企，业绩都实现快速反弹，而选错赛道、盲目进入低线城市的房企，后劲越来越弱。我们前面也强调，城市分化是不断动态变化的，考验房企的战略洞察力和执行力。这一方面要求房企能准确把握行业中长期趋势，深刻理解城市分化背后的推动力量，并能动态跟踪不同城市产业、人口的流动变化。另一方面，投资体系要与战略体系紧密结合，投资管控行之有效。既能长期保持战略的连续性和稳定性，又能准确、灵活把握中短期节奏，避免“诸侯割据”“分猪肉”导致的投资失控。成熟市场的集中度将持续提升，只有准确认知区域经济、客户和市场的企业才有机会成为引领者。以香港为例，1500亿的市场容量中，第一名占300亿，前十名占据整体容量的百分之七八十。城市冠军的资源吸纳能力将越来越强，如滨江在杭州、建发在厦门，保利发展在广州、佛山等多个城市。随着市场容量迅速向最有价值的10%城市集中，竞争将更加白热化，对房企读懂城市、认知市场的能力提出更高要求。（三）准确匹配客户品质需求，创新升级人居产品新一代居住产品的研发和创新能力，将成为优质房企的护城河。房地产开发要从“生产者思维”转向“客户思维”，引领整个开发流程向“以客户为中心”转变。房企要捕捉客户需求的变化和品质提升的要点，推动居住产品跨越式发展，形成差异化竞争优势。健康人居方面，满足人们对健康生活、健康社区的需求。绿色低碳方面，探索开发生态住宅，改进新设计、新材料、新工艺和新科技，减少污染，保护环境。智能住宅方面，应用无接触通行，智慧家居系统解决方案等。（四）提供全生命周期服务，开发业务和资产运营“双轨驱动”人民对美好生活的向往，要求房企提供全年龄段、综合配套和资产管理的全生命周期服务。高质量发展的房企要具备资产运营、资本运作等核心能力，从单纯“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变。在物业、租赁、商业、酒店、文旅和养老等综合业态的运营服务之外，抓住城市更新、公共服务等新机遇，挖掘更大客户价值。（五）坚持长期主义导向，为客户创造长期价值部分严重危害购房者合法权益的“三高”房企已经退出，房地产行业将逐渐形成由信用、品牌和公司治理能力构成的竞争壁垒。当前房企的信任度已经成为购房决策的关键因素，同一地段相似定位的两个楼盘，因为开发商的信用、品牌美誉度差异，销量流速可以相差近五倍。这种信任度不仅仅看第三方信用评级机构的评级，也不只看当地市场的占有率，而是看这家企业是不是长期坚持稳健、审慎的财务风格，是不是一家治理规范的现代企业。只有为客户创造长期价值的房企，才能实现可持续的高质量发展。图13：“桉树林”与新发展模式对比总而言之，一个平稳健康的房地产市场，是一个经济体健康、稳健、可持续发展的标志，也是一个国家经济成就和社会财富的体现。在新发展阶段，房企只有坚持“房住不炒”，稳健经营，建立以真实客户需求为基础的商业模式，打造极具竞争力的专业能力和管理能力，才能实现高质量发展，在行业变革之中行稳致远。欲渡黄河冰塞川，将登太行雪满山。行路难，行路难，多歧路，今安在？长风破浪会有时，直挂云帆济沧海！

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月酝知风之地产行业月酝知风之地产行业房企资产盘活再添助力，小阳春热度持续房企资产盘活再添助力，小阳春热度持续平安证券研究所地产研究团队2023年年3月月28日日证券研究报告证券研究报告行业评级：行业评级：强于大市强于大市（维持（维持）请务必阅读正文后免责条款2核心摘要核心摘要本月观点：本月观点：小阳春热度持续，百城住宅价格止跌，销售预期回暖带动房企积极补货，核心城市土拍回暖。供给主体端方面，不动产私募投资基金试点工作启动，住房租赁再迎金融支持，公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活；多家房企推进股权再融资计划，用于保交楼、偿债、补充运营资金等。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。政策：首套房贷款利率动态调整政策：首套房贷款利率动态调整，优化房企资产负债表优化房企资产负债表。2月涉房类政策46项，出台偏松类政策均为41项，政策延续偏松基调。中证协启动不动产私募投资基金试点工作，积极改善优质房企资产负债表；住房租赁投融资渠道拓宽，公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活。资金：年内首次降准资金：年内首次降准，房企股权再融资持续推进房企股权再融资持续推进。2月M2同比增速环比升0.3pct；社融存量同比增速环比升0.5pct，居民中长期贷款同比多增，年内迎来首次降准，巩固经济回稳向上势头。境内融资保持良好势头，多家房企推进股权再融资计划，随着70大中城市新房价格指数筑底修复，预计后续首套房贷利率将保持平稳。楼市：小阳春热度延续楼市：小阳春热度延续，房企推货略显不足房企推货略显不足。3月（截至26日）重点50城新房、重点20城二手房月日均成交环比升18.5%、31.2%，同比升26.4%、92.9%，二手房交易复苏好于新房。2月房企普遍新推货不足，以去化存货为主，预计房企3月、4月将加快取证推货节奏，把握传统旺季“小阳春”行情。百城住宅价格止跌，一线城市率先企稳。地市：成交量缩价涨地市：成交量缩价涨，房企投资聚焦核心城市优质地块房企投资聚焦核心城市优质地块。1-2月供地活动较少，供应成交规模维持低位，百城土地溢价率4.19%，环比回升1.1pct；部分城市加大优质地块供应带动下，流拍率仅为15%，降至近一年最低位。3月以来南京、北京等地土拍竞争激烈，郑州土拍则相对冷清，房企投资仍主要聚焦核心城市优质地块。房企：百强单月销售额增速转正房企：百强单月销售额增速转正，优质房企为拿地主力优质房企为拿地主力。2月单月百强房企销售额环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正；剔除春节错期影响，1-2月百强房企累计销售额同比下降12.5%、销售面积同比下降20.5%，较1月收窄19.3个、15.9个百分点。50强房企拿地销售金额比21%、拿地销售面积比23%，环比增长19.7pct、20.4pct，除华润、越秀等财务稳健、信用资质较好的央国企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。板块板块表现表现：2月申万地产板块下跌2.02%，跑赢沪深300（-2.1%）；截至2023年3月27日，当前地产板块PE（TTM）13倍，高于沪深300的11.98倍，估值处于近五年91.94%分位。风险提示：风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。rRnMZV8ZbZdXqU8ZzWbR8QbRmOmMmOnOjMoOnOlOmOvM9PmNoOvPoMpNwMtOzQ本月报告精选之一：销售竣工明显回暖，投资开工延续疲弱本月报告精选之一：销售竣工明显回暖，投资开工延续疲弱3报告主要观点：报告主要观点：投资小幅下滑投资小幅下滑，全年或延续负增全年或延续负增。1-2月地产投资同比降5.7%，降幅较2022年全年（-10%）有所收窄；其中东部、中部、西部、东北部分别下滑3.5%、5.9%、11.7%、12.7%。往后看，考虑2022年土地成交价款同比降48.4%、房企当前拿地仍较谨慎，后续土地购置费或存下行压力；同时部分房企资金偏紧制约建安表现，全年地产投资或延续负增长。新开工持续疲弱新开工持续疲弱，竣工同比转正竣工同比转正。1-2月新开工同比降9.4%，降幅较2022年全年（-39%）收窄。考虑上年土地成交下滑幅度大、多数房企对后续销售复苏相对谨慎、新开工意愿有限，维持年度策略判断，预计全年新开工同比降10%。竣工方面，1-2月竣工同比增8.0%，2022年以来单月增速首次转正。近期地产产业链调研反馈，多地保交房项目有序复工、但进展不宜过度乐观，后续随着保交付政策持续发力，全年竣工仍相对乐观。住宅销售额同比转正住宅销售额同比转正，后续销售或延续改善后续销售或延续改善。1-2月全国商品房销售面积、销售额同比降3.6%、0.1%，其中住宅销售面积下滑0.6%、销售额增长3.5%，住宅销售额增速自2021年7月以来首次转正。销售回暖与近期调研反馈较为一致，主要因疫后居民生活工作逐步恢复、上年积压购房需求释放、同时收入与房价预期亦逐步改善，叠加房贷等政策环境友好。分区域看，东部、中部、西部、东北地区1-2月销售面积增速分别为-2.2%、-5.5%、-4.3%、2.6%，销售均价较上年12月分别增5.9%、4.0%、-5.6%、4.2%，销售均价提升或主要源于销售结构变化（市区优质楼盘销售好于郊区项目），叠加楼市回暖下、部分楼盘项目折扣力度减弱。往后看，随着收入、房价预期延续改善，三四月传统销售旺季、房企推盘增加，后续销售有望延续改善，全年商品房销售面积表现或有望好于此前预期（-4.5%）。到位资金同比下滑到位资金同比下滑，优质房企支持政策有望加大优质房企支持政策有望加大。1-2月房企到位资金同比降15.2%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比降11.4%、15.3%、15.0%。尽管“金融16条”、“三支箭”政策推进，金融机构在房地产领域支持力度有所加大，但非央国企类的房企资金环境仍偏紧，制约投资开工意愿。3月7日倪虹部长表示用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险，一视同仁支持优质央国企与民企，同时针对出险房企将严格依法依规处置。未来优质民企资产负债表支持政策有望加大，行业信用风险有望渐缓、洗牌渐进尾声，高信用的优质房企有望凭借融资优势持续扩大市场份额。更多报告内容参见：更多报告内容参见：行业点评：销售竣工明显回暖行业点评：销售竣工明显回暖，投资开工延续疲弱投资开工延续疲弱本月报告精选之二：公募本月报告精选之二：公募REITsREITs再扩容，支持消费基础设施再扩容，支持消费基础设施REITsREITs发行发行4报告主要观点：报告主要观点：拓宽试点资产类型拓宽试点资产类型，支持购物中心等消费基础设施支持购物中心等消费基础设施REITsREITs发行发行。本次发改委、证监会文件均提及研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2022年12月8日证监会副主席在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上视频致辞，提出研究推动REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域，此次试点类型拓宽为该提法的执行与落实，利于相关存量资产盘活。同时发改委、证监会强调项目发起人（原始权益人）不得从事商品住宅开发业务，且应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，避免为商品住宅开发项目变相融资。分类调整项目收益率与资产规模要求分类调整项目收益率与资产规模要求，房企存量资产盘活再添助力房企存量资产盘活再添助力。对于不同类型基础设施REITs项目情况，发改委、证监会规定，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%；首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。对照此前要求（发改投资2021958号），净现金流分派率由4%降至3.8%，特许经营权、非特许经营权项目分类规定，体现差异化估值思路；保租房项目首次发行目标不动产评估净值要求由10亿元降至8亿元。于具备相关资产房企而言，一方面试点类型拓宽有助于扩大受益受众，另外净现金流分派率、目标不动产评估净值要求降低亦有助于持有资产发行，增厚短期利润、改善资产负债水平。更多报告内容参见：更多报告内容参见：行业点评：公募行业点评：公募REITs再扩容再扩容，支持消费基础设施支持消费基础设施REITs发行发行本月报告精选之三：防风险促需求，两会指引行业方向本月报告精选之三：防风险促需求，两会指引行业方向5报告主要观点：报告主要观点：肯定房地产发展趋势肯定房地产发展趋势，扎实推进保交楼工作扎实推进保交楼工作。在回顾过去一年和五年工作时，政府工作报告指出过去一年来，出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作；过去五年来持续推进以人为核心的新型城镇化，坚持房住不炒，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。“防风险防风险”仍为当下重点仍为当下重点，需求端延续精准施策需求端延续精准施策。对于2023年政府工作建议，在有效防范化解重大经济金融风险部分，政府工作报告提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，延续2022年中央经济工作会议的整体定调。未来针对优质房企金融支持力度有望进一步加大，已出台政策有望加紧落实，同时“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，高速扩张将向有质量发展转变。需求端，政府工作报告仍旧强调支持刚性和改善性住房需求，施政群体严格限定，未来刚需政策力度有望延续，改善政策内容有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大需求释放；同时需求端调控仍将因城施策、动态调节。完善顶层设计完善顶层设计，加强住房保障体系建设加强住房保障体系建设。保障性租赁住房为新市民、青年人等住房问题解决重要手段之一，亦为房地产新发展模式重要一环。政府工作报告再次强调加强住房保障体系建设。此前央行、银保监已就金融支持住房租赁市场发展公开征求意见，后续在加大保障性租赁住房供给同时，相关金融支持力度亦有望持续加强。更多报告内容参见：更多报告内容参见：行业点评：防风险促需求行业点评：防风险促需求，两会指引行业方向两会指引行业方向政策：住房租赁与不动产私募基金迎支持，公募政策：住房租赁与不动产私募基金迎支持，公募REITsREITs再扩容再扩容6资料来源：各政府网站，平安证券研究所 据不完全统计，2月涉房类政策（含中央及地方）分别为46项，出台偏松类政策41项，政策延续偏松基调。住房租赁与不动产私募基金迎支持，改善房企资产负债表。住房租赁与不动产私募基金迎支持，改善房企资产负债表。习总书记在当前经济工作的几个重大问题中，肯定房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定的重大影响；中证协启动不动产私募投资基金试点工作，积极改善优质房企资产负债表；住房租赁迎金融支持，投融资渠道再拓宽，有助于消化房企存量房源，利于减轻轻资产模式住房租赁企业资金负担；公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活。中央层面主要政策、会议中央层面主要政策、会议时间时间文件文件/会议名称会议名称主要内容主要内容2月16日当前经济工作的几个重大问题防范房地产业引发系统性风险；肯定房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响2月20日不动产私募投资基金试点备案指引（试行）启动不动产私募投资基金试点工作2月24日关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，要求项目资本金比例不低于开发项目总投资20%，贷款期限3-5年；鼓励商业银行向符合条件主体发放租赁住房团体购房贷款，贷款额度不超过物业评估值80%、期限不超过30年；支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券、支持住房租赁企业发行住房租赁担保债券（Covered Bond）、支持房地产投资信托基金（REITs）试点等3月24日关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs3月27日于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点涉房类政策以偏松政策为主涉房类政策以偏松政策为主521010313001009726354837283138193134414101020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月项中性偏松偏紧7资料来源：各政府网站，平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总近期地方楼市调控政策汇总政策：核心城市需求端发力，政策风向加速转变政策：核心城市需求端发力，政策风向加速转变 2月以来，四川、杭州进一步放宽落户限制，长沙、常州、扬州、惠州松绑限售、沈阳、厦门购房政策向多子女家庭倾斜，南京、安徽优化二手房交易政策。一线城市中深圳放松公积金贷款额度，需求端政策已开启渐进式调整模式，政策风向加速转变。时间时间城市城市主要内容主要内容2月6日哈尔滨二手房公积金贷款房龄年限由20年提高到30年；单职工贷款最高额度由50万元提高至60万元，双职工贷款最高额度由70万元提高至80万元。二孩、三孩家庭购买首套或第二套新房可享1.5万、2万元的一次性购房补贴2月7日河南进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售2月10日贵阳鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策；对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策2月17日惠州限售年限由3年调整为1年2月20日扬州取消二手房3年限售政策，首套房贷利率由4.1%降至3.8%2月20日沈阳对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在我市限购区域内再购买1套新建商品住房。对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍2月27日四川调整优化成都市落户政策，其他城市和县城全面取消落户限制2月27日南京购买南京市存量住房的购房职工符合购房提取条件的，可以与卖方签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金3月2日南京增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式3月3日厦门拥有二孩及以上的我市户籍家庭符合条件的，可购买第3套自住商品住房3月6日长沙市内五区调整限售政策，商品住房网签满四年可上市交易3月7日常州取消新房2年限售期，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易3月8日安徽全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程3月13日杭州对已在杭州市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户；45周岁以下普通高校硕士研究生可以“先落户后就业”；全面放开县域落户政策3月24日深圳生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，贷款最高额度可以上浮30%资金：居民中长期贷款同比多增，年内迎来首次降准资金：居民中长期贷款同比多增，年内迎来首次降准8资料来源：Wind，平安证券研究所2 2月月M2M2同比增速上行同比增速上行3 3月月5 5年期年期LPRLPR报价较上月持平报价较上月持平2 2月社融存量同比增速上行月社融存量同比增速上行 2月M2同比增长12.9%，增速环比升0.3个百分点；社融存量同比增长9.9%，增速环比升0.5个百分点。3月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.65%、4.3%，较上月持平。根据平安宏观组观点，2月居民中长期贷款同比多增1322亿元，一是上年2月基数低，二是得益于2月销售边际回温。央行决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。两会新一届政府任期开始，年内首次降准释放积极政策信号，巩固经济回稳向上势头。3.65 3.65 3.65 3.65 3.65 3.65 3.65 3.65 4.30 4.30 4.30 4.30 4.30 4.30 4.30 4.30 3.03.23.43.63.84.04.24.42022-082022-102022-122023-02%贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年8%9 02202402602803003203403603802021-012021-05 2021-09 2022-01 2022-05 2022-09 2023-01万亿元社会融资规模存量同比678910111213142020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-02%M2:同比M2:同比资金：境内债发行利率延续低位，首套房贷利率微降资金：境内债发行利率延续低位，首套房贷利率微降9资料来源：Wind，用益信托网，贝壳研究院，平安证券研究所 2月单月境内债、境外债平均发行利率分别为3.61%、5.47%，环比降0.15pct、升1.37pct。3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.02%，环比微降2bp，二套房房贷利率4.91%，环比持平。当前房贷利率处在低位，70大中城市新房价格指数筑底，后续随着市场修复，预计首套房贷利率将保持平稳。房企境内债、境外债与信托发行成本房企境内债、境外债与信托发行成本重点城市首套房贷利率、二套房贷利率（贝壳研究院）重点城市首套房贷利率、二套房贷利率（贝壳研究院）6.66.87.07.27.47.67.88.08.28.435791113152021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-01%境内债平均发行利率境外债平均发行利率集合信托平均年收益率（右轴）4.02%4.91%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0 22-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-03首套房房贷利率二套房房贷利率资金：境内融资保持良好势头，多家房企推进股权再融资计划资金：境内融资保持良好势头，多家房企推进股权再融资计划10资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所 2月房企境内债、境外债、集合信托融资规模分别为321亿元、8.2亿美元、87亿元，环比增加4.5%、（剔除1月华夏幸福债务重组基数影响）下滑38.6%、增加127.6%。境内融资保持良好势头，但信用债发行仍多以优质房企为主；多家房企推进股权再融资计划，用于保交楼、偿债、补充运营资金等。房地产债券及信托发行规模走势（月）房地产债券及信托发行规模走势（月）2023Q12023Q1房企信用债迎来到期高峰房企信用债迎来到期高峰435 279 543 245 697 587 514 422 582 552 454 220 265 297 0100200300400500600700800亿元到期规模-5005010015020002004006008001000120014002020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-12境内债发行金额（亿元）集合信托发行金额（亿元）海外债发行金额（亿美元，右轴）楼市：成交持续回暖，小阳春热度持续楼市：成交持续回暖，小阳春热度持续11资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所；图表3月数据为截至3月26日成交数据 3月（截至26日）重点50城新房月日均成交5207套，环比升18.5%，同比升26.4%；重点20城二手房月日均成交3589套，环比升31.2%，同比升92.9%；二手房交易复苏好于新房。5050城商品房月日均成交套数同比城商品房月日均成交套数同比2020城二手房月日均成交套数同比城二手房月日均成交套数同比-80%-60%-40%-20%0 22.32022.52022.72022.92022.112023.12023.3新房月日均成交同比一线同比二线三线-60%-40%-20%0 00000010001500200025003000350040002022/012022/032022/052022/072022/092022/112023/012023/03二手房月日均成交（套数）二手房月日均成交套数同比楼市：楼市：2 2月房企以去化存货为主，后续或加大推货力度月房企以去化存货为主，后续或加大推货力度12资料来源：中指院，平安证券研究所 注：35城中一线城市4个、二线10个、三四线21个；商品房销供比=当月商品房备案面积/当月批准预售面积 2月35城商品房平均批准上市面积27.7万平米，环比升5.5%，供给延续低位；由于上年销售预期低迷叠加房企拿地力度整体较弱，春节后销售回暖，房企普遍新推货不足，以去化存货为主，销供比进一步上行至174.2%，环比升31.5个百分点。2月35城商品房平均出清周期36.7个月，环比降0.3个月，其中一线城市仅为26.5个月，远低于二线城市（35.4个月）、三线城市（39.4个月），预计房企3月、4月将加快取证推货节奏，把握传统旺季“小阳春”行情。3535城商品房平均批准上市面积城商品房平均批准上市面积3535城商品房平均销供比城商品房平均销供比3535城商品房平均出清周期城商品房平均出清周期0501001502002502021-012021-072022-012022-072023-01万平一线平均二线平均三四线平均35城平均10152025303540月一线平均二线平均三四线平均整体平均4000000 0 22-032022-052022-072022-092022-112023-01一线平均二线平均三四线平均35城平均楼市：百城住宅价格止跌，城市间房价表现分化楼市：百城住宅价格止跌，城市间房价表现分化13资料来源：Wind，平安证券研究所 2月百城住宅平均价格16174元/平米，环比持平，结束7个月连续下跌；环比下跌城市数量共45个，较上月减少17个。分城市能级看，2月一、二、三线城市住宅平均价格，环比分别升0.01%、持平、降0.04%，一二线城市住宅价格止跌企稳，其中一线城市住宅价格结束5个月连续下跌。百城住宅平均价格走势百城住宅平均价格走势百城住宅价格上涨、持平与下跌城市数量百城住宅价格上涨、持平与下跌城市数量百城中一二三线城市住宅价格环比变化百城中一二三线城市住宅价格环比变化01020304050607080901002022/032022/10个环比下跌环比持平环比上涨-0.1%0.0%0.1,15516,16016,16516,17016,17516,18016,18516,19016,19516,20016,20516,2102022/022022/052022/082022/112023/02百城住宅平均价格（元/平方米）环比-0.20%-0.15%-0.10%-0.05%0.00%0.05%0.10%0.15%0.20 22/072022/092022/112023/01一线价格环比二线价格环比三线价格环比14土地：成交量缩价涨，后续成交有望提速土地：成交量缩价涨，后续成交有望提速资料来源：Wind，平安证券研究所百城土地供应与成交情况百城土地供应与成交情况百城土地成交均价走势百城土地成交均价走势 1-2月供地活动较少，供应规模维持低位。2月百城土地供应建面1亿平米，环比降1.8%；成交建面0.9亿平米，环比降0.6%。预计后续随着各地加大推地力度以及楼市回温下房企补仓情绪上涨，土地成交量有望逐步回升。溢价率上升，流拍率下降：2月百城土地溢价率仅为4.19%，环比回升1.1pct；百城地价1457元/平米，环比上涨69.2%；部分城市加大优质地块供应带动下，流拍率仅为15%，降至近一年最低位。3月以来南京、北京等地土拍竞争激烈，郑州土拍则相对冷清，房企投资仍主要聚焦核心城市优质地块。百城土地成交溢价率百城土地成交溢价率0.00.51.01.52.02.505,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002022-022022-052022-082022-112023-02百城供应土地建面（万平米）百城成交土地建面（万平米）供销比（右轴）02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002022-022022-052022-082022-112023-02百城成交均价（元/平米）一线成交均价（元/平米）二线成交均价（元/平米）三线成交均价（元/平米）024681012142022-022022-052022-082022-112023-02百城土地成交溢价率（%）一线成交溢价率（%）二线成交溢价率（%）三线成交溢价率（%）15房企：百强单月销售额增速转正，三四月小阳春可期房企：百强单月销售额增速转正，三四月小阳春可期 2月单月百强房企销售额环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正；销售面积环比增长32.4%，同比下降1.9%，降幅较1月收窄34.4个百分点。剔除春节错期影响，1-2月百强房企累计销售额同比下降12.5%、销售面积同比下降20.5%，较1月收窄19.3个、15.9个百分点。受疫情管控全面松绑、购房预期扭转等因素影响，百强房企前2月销售明显改善，后续随着传统供应旺季到来、二手房热度向新房传导，三月、四月小阳春值得期待。克而瑞百强房企单月销售增速克而瑞百强房企单月销售增速资料来源：克而瑞，平安证券研究所克而瑞百强房企累计销售增速克而瑞百强房企累计销售增速-12.5%-20.5%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0 22年1-2月2022年1-5月2022年1-8月2022年1-11月2023年1-2月克而瑞百强销售额累计增速克而瑞百强销售面积累计增速11.8%-1.9%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0 22年2月2022年4月2022年6月2022年8月2022年10月 2022年12月2023年2月克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售面积单月同比16房企：房企：2 2月拿地力度环比改善，企业间投资态度分化月拿地力度环比改善，企业间投资态度分化资料来源：克而瑞，中指院，平安证券研究所；注：拿地数据来自中指院，销售数据来自克而瑞 2月北京、杭州、苏州等热点城市相继完成土拍，50强房企整体拿地销售金额比21%、拿地销售面积比23%，环比增长19.7pct、20.4pct；除华润、越秀等财务稳健、信用资质较好的央国企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。尽管行业融资收紧周期已过，但房企销售回款压力仍大，预计短期拿地房企仍将主要以稳健型央国企、优质民企以及城投平台公司为主，企业间投资态度明显分化。5050强房企拿地销售比强房企拿地销售比2 2月月5050强房企拿地销售金额比、面积比强房企拿地销售金额比、面积比0 0Pp%华润置地越秀地产新城控股滨江集团建发房产中国金茂招商蛇口保利发展拿地销售金额比拿地销售面积比0 0Pp%拿地销售金额比拿地销售面积比17股市：单月下跌股市：单月下跌2.02%2.02%，估值处于近五年，估值处于近五年91.94.94%分位分位资料来源：Wind，平安证券研究所 2月申万地产板块下跌2.02%，跑赢沪深300（-2.1%）；截至2023年3月27日，当前地产板块PE（TTM）13倍，高于沪深300的11.98倍，估值处于近五年91.94%分位。2月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为华发股份、建发国际集团、越秀地产，排名后三房企为弘阳地产、时代中国控股、旭辉控股集团。2 2月行业涨跌幅情况月行业涨跌幅情况房地产房地产PEPE（TTMTTM）处于近五年）处于近五年91.94.94%分位分位2 2月上市月上市5050强涨跌幅排名前三及后三房企强涨跌幅排名前三及后三房企-2.02-2.10-10-8-6-4-2024681012通信轻工制造计算机纺织服装钢铁传媒机械设备休闲服务化工建筑装饰国防军工公用事业食品饮料农林牧渔家用电器医药生物建筑材料综合采掘电子交通运输汽车房地产沪深300商业贸易非银金融有色金属银行电气设备月涨跌幅（%）-30%-20%-10%0 0W911131517192018/3/202020/3/202022/3/20房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM)18重点覆盖标的及估值重点覆盖标的及估值股票名称股票名称股票代码股票代码股票价格股票价格（元）（元）EPSP/E评级评级2023-3-272021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E万科万科A A000002.SZ15.47 1.94 2.03 2.15 2.33 8.0 7.6 7.2 6.6 推荐保利发展保利发展600048.SH14.15 2.29 2.40 2.48 2.56 6.2 5.9 5.7 5.5 推荐金地集团金地集团600383.SH8.50 2.08 2.21 2.32 2.40 4.1 3.8 3.7 3.5 推荐招商蛇口招商蛇口001979.SZ13.23 1.34 0.55 0.72 0.98 9.9 24.1 18.4 13.5 推荐新城控股新城控股601155.SH16.83 5.57 3.91 4.22 4.49 3.0 4.3 4.0 3.7 推荐滨江集团滨江集团002244.SZ9.14 0.97 1.14 1.29 1.42 9.4 8.0 7.1 6.4 推荐天健集团天健集团000090.SZ5.43 1.03 1.26 1.45 1.63 5.3 4.3 3.7 3.3 推荐中国海外发展中国海外发展0688.HK16.74 3.67 3.76 3.85 3.92 4.6 4.5 4.3 4.3 推荐越秀地产越秀地产0123.HK9.96 1.16 1.28 1.41 1.54 8.6 7.8 7.1 6.5 推荐绿城中国绿城中国3900.HK8.54 1.78 2.00 2.23 2.42 4.8 4.3 3.8 3.5 推荐保利物业保利物业6049.HK36.55 1.53 1.90 2.35 2.89 23.9 19.2 15.6 12.6 推荐招商积余招商积余001914.SZ15.29 0.48 0.56 0.67 0.82 31.9 27.3 22.8 18.6 推荐新城悦服务新城悦服务1755.HK4.75 0.60 0.79 1.22 1.57 7.9 6.0 3.9 3.0 推荐星盛商业星盛商业6668.HK1.54 0.18 0.22 0.28 0.37 8.6 7.0 5.5 4.2 推荐注：招商积余、招商蛇口、越秀地产2022年EPS为实际值资料来源：Wind，平安证券研究所19风险提示风险提示1 1）供给充足性降低风险：供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2 2）房企大规模减值风险：房企大规模减值风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值风险。3 3）政策呵护不及预期风险：政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。地产团队地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGAN.COM.CN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGAN.COM.CN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGAN.COM.CN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGAN.COM.CN证券投资咨询S1060522070003平安证券综合研究所投资评级：平安证券综合研究所投资评级：股票投资评级股票投资评级:强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级行业投资评级:强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示：公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。

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目录CONTENTSECTION ISECTION IISECTION IIISECTION IVSECTION VSECTION VI010309213547序言城市乡村主义城五乡二数字游牧候鸟双栖驻村创变在城市里，做一个连接乡村的自然人乡村是城市生活的良药，也是未来生活的见习城市的工作 乡村的自然 低成本的消费在城市与乡村之间频繁切换和流动在乡村扎根，探索新生活和实现自我价值SECTION I序言带着对“乡村是另一种生活的可能性”的向往，年轻人开启了来去城乡的探索。来去城乡，并不意味着必须离开城市或驻扎乡村，而是在城市和乡村的流动中，探寻适合自己的位置。通过持续的乡村走访和对年轻人乡村生活实践前沿案例的研究，我们发现年轻人接入乡村的方式正变得越来越多元，有人从事农业相关工作，如生态农业、农产品电商；有人在第二、第三产业就业/创业，如民宿、咖啡、自然教育、文创设计、传统文化/手工艺等；有人在不同的乡村间流动探索，如间隔年探索、候鸟村民、短期驻村研学、数字游牧、乡建志愿者等；还有人沉浸式体验轻量型的乡村生活，如周末农夫等。基于对来去城乡多元生活方式的观察与深入了解，我们提炼出五种最具代表性的新乡村生活趋势，并根据该生活方式的“含乡率”对其进行呈现，希望为对乡村感兴趣、渴望探索乡村生活、计划去乡村发展的年轻人提供一些灵感和方向。/SECTION II/城市乡村主义在城市里，做一个连接乡村的自然人0506SECTION II 城市乡村主义城市乡村主义意味着在城市的日常生活里，过着与乡村有联结感的生活。它可以是自己种菜、制作酵素，体验成为一个自给自足的食物生产者；也可以是通过消费建立和食物生产者、乡土风物、传统文化之间的联系，比如订购社区支持农业的蔬食建立与农人的关系，有意识选择地方风物并去了解背后的传统，或者不定期前往城市近郊的乡村参加在地文化体验活动等。这些实践让年轻人即便身在城市，也能过上相对接地气、可持续的乡村感生活。#城市乡村主义Persona在城市里，做一个连接乡村的自然人生活方式描述0506壹个袋子是一名居住在上海的可持续博主。在她的观察里，很多居住在城市的上班族，在城市里过着压力很大的生活，放假就跑到乡村去释放压力。对她来说，在城市里也可以过上和乡村有联结的幸福生活。首先是动用“自然人”的身份去观察、去劳动。在城市里，袋子常常会假装自己是个小猴子，去发现、感受身边的自然。她会去认识身边的植物，辨识它们的特性，甚至从自然中获得食物的原料，比如采摘桂花做茶，捡拾银杏果烤了吃。在上海封控期间，她无法出门与自然建立联系，就在阳台用堆肥和自然建立联系，观察不同的食物/生物在分解的过程中发生的变化。其次是用“社会人”的身份去建立连接。袋子很喜欢发酵也经常和朋友分享自己的康普茶酵种还有泡菜的老汤。过去一年，虽然有的朋友有些已经搬离了上海，但她们厨房里的坛子里还保留着和袋子同根的“上海菌宝宝”。通过食物的分享她和朋友产生了更亲密的连接。米糠酱菜在夏天的室温仅需 4小时就可以发酵完成，到了冬天却需要用上整整 2 天。等待和观察发酵的同时也让她对气温的变化有了更强的感知。除此之外，在城市里还可以做一个有思考的“经济人”，多思考自己的消费行为会给环境、生产者带来的影响。袋子选择从 CSA(社区支持农业)的农场中订菜，一方面让自己吃上更健康的蔬菜，另一方面也能支持生态农业，让农场更有韧性。在钢筋水泥森林里接上地气儿SECTION II 城市乡村主义身份：可持续博主，素食 Up 主年龄：90 后座标：上海乡村接入方式：支持 CSA(社区支持农业)0708幽草自称是城市里的乡村果民。2015 年，她和先生卤蛋在上海创办了果篓果汁铺，开始在城市做“果实的搬运工”；在五原路二十多平米的店，卖鲜榨的果汁，也搜罗不同的乡村风物进行售卖。除此之外，他们也通过做果实课堂、甜聊会、果篓小刊、展览等活动，帮助居住在城市里的人联结那些创造果实的人。上海疫情之后，幽草在浙江安吉短居三周，把城市的经验和制作果汁、果酱的家当一并带入乡村，在安吉一个数字游牧社区的厨房落地了“果酱工坊”。沉浸式居住在乡村的经历，让幽草对乡村风物有了更多的了解。结合在地元素，她开发了白茶味的果酱。虽然很喜欢乡野的生活，但因为工作、孩子的教育等原因，幽草无法搬到乡村，选择继续回到城市做果实的搬运工。她期待能每个周末都上山去采果子，做一名假日农人，然而，这个愿望却因为疫情的不确定性不能如期实现。但她还是找到各地有故事的果实，结合不同的节气、心情创造不同风味的果酱。带着用心制作的果酱，幽草去参与各种市集，“把自然晨光搬运给对乡村感兴趣的城里人”。对她来说，市集是一个非常好的链接的场域，因为来的都是对自然、对乡土感兴趣的同好。一方面，可以认识更多有意思的人，形成想法的交换，获得新的灵感，另外也能和抱着对土地、对乡村的好奇而来的消费者发生直接的对话和交流，把果酱背后的故事分享给他们。假日农人，搬运自然晨光给城里的人身份：城市里的乡村果民年龄：80 后座标：上海乡村接入方式：创始果篓品牌，把来自乡村的果实制成果酱在城市售卖SECTION II 城市乡村主义SECTION III/城五乡二乡村是城市生活的良药，也是未来生活的见习1112SECTION III 城五乡二城五乡二，意味着在五天的城市生活之余，利用周末时间开展沉浸式的乡村生活。在近郊的乡村租一块地，进行种菜实践，体验耕种的快乐；或是投身大自然，在山野间观察、行走，放慢生活的节奏对于因工作、子女教育等离不开城市的年轻人来说，城五乡二的生活是忙碌城市生活的一剂良药，既舒缓身心，也帮助他们在与土地的链接中找到踏实感；这样的生活也为孩子们创造了获得自然教育的机会，了解食物从哪里来，如何吃得健康，认识各种植物和动物等。此外，城五乡二也是真实乡村生活的见习，为他们将来完全搬到乡村生活做好准备。#城五乡二Persona乡村是城市生活的良药，也是未来生活的见习生活方式描述见习乡村生活学习耕种健康食物1314小鹿原来从事的是保险行业的工作，在准备创业的时候她开始思考，保险可以解决生病经济上的损失，却没法解决如何不生病的问题。那到底是什么让大家生病，活得不开心？在探索这个问题的过程中，她接触到了生态文明、可持续的理念，由此获得了启发，开始追求生态、生命、生意合一的状态。要了解生态，建立和土地的链接是第一步在学习生态知识的过程中，小鹿了解到要更了解生态，建立和土地的链接是第一步。于是她开始了她的种菜实践。除了家里的 2 个无土栽培的家庭种植箱 TS4 小菜基、1 个蘑菇包，小鹿也在城郊租了一个 3 平方的菜地。每周，小鹿都到菜地里打理她种的各式蔬菜，一去地里能待半天。她把种菜当作一种互动和观察，比起结果，更重视过程的参与，而她也惊喜地发现“带着爱去滋养土地的话，土地会给你爱的回报”。在成都经历了干旱，停水停电、疫情困在家里的她，隔了两个月回到菜地，发现经历了两个月的放养，菜地像荒草一样，红薯却长得特别好。虽然自己耕种的菜并不能满足日常所需，但在照顾它们的过程中，小鹿觉得“自己心中的田也开始在耕耘”，一方面对食物变得更为珍惜和感恩，“以前在吃的上面贪念较多，总是吃饱了还要继续吃，或者做很多菜但是又剩下，现在量入为出，在吃每口食物的时候都心怀感恩，因为自己种植后知道它们到来的多么不容易，要面临多少的考验才会进入我们的餐盘”；另一方面会选择支持身边的生态农人，从他们那里购买蔬菜包补充自己不能自给自足的部分。从种菜开始，渐渐沉浸到农人的世界中去SECTION III 城五乡二身份：拾光有机生活平台创始人年龄：80 后座标：成都乡村接入方式：周末农夫，乡村生活方式推广1516 城市与乡村渐渐合一除了个人的实践，小鹿也成立了拾光有机生活平台，把同样关注生态、追求更健康更可持续生活的同好们聚集起来，在社群里交流生态知识，在周末组织参访附近农场的活动，也把生态农人的产品放到平台上供大家购买。在这个过程中，在城市居住的她，慢慢感受到自己的心离乡村越来越近。“以前感觉城市是城市，乡村是乡村，它们是二元对立的；现在感觉城市和乡村是合一的”。对小鹿来说，现在的实践也是在为未来做准备。因为城市里的社区条件有限，房价很贵，没有太多的土地可以用于种植，没有办法实现自给自足，未来的理想还是搬到乡村去居住。她希望未来能在乡村实现从消费者到生产者的转变，有应对不确定（极端的天气、疫情等）的能力，让自己的生活变得更确定。SECTION III 城五乡二1718Sonia是一位资深城市规划师，也是两个孩子（女孩九岁，男孩六岁）的妈妈。因为希望孩子有更多接触自然的机会，过去几年她从北京的市区逐渐搬离，甚至搬到了五环外。疫情之后，她搬到了“更加接近自然的城市”-珠海。Sonia 选择了在一个城乡结合的地方居住，家正门出去就是森林，步行 5 分钟就能走到森林深处，小区的背面是填海区，所以离海滩也很近。距离她住的地方，每隔几公里就会有个村庄，这些村庄松散地嵌套在城市肌理之中，融为一体。几乎每个周末，只要天气好，Sonia 就会带着两个孩子去附近的森林和村庄闲逛，虽然孩子们经常迷路，但迷路之后总会发现一些特别的地方，比如森林深处的神龛、废弃的游乐园、水库古镇等等。孩子们甚至根据自己迷路的经历编成了“getlost”故事，并为周边几个村庄都设置了守护精灵。后来小区内的其他家庭也带着孩子一起，根据故事重新探索城市周边的森林和村庄，他们惊讶地发现即便已经在这个小区住了很久，之前却并没有发现这些地方。这些家庭逐渐形成了一个小小的社区，希望可以给孩子们课余生活带来更多的创意活动。目前 Sonia 在尝试跟小区这 10 个家庭一起在村子里面找个空间，把它打造成适合小朋友和家庭的创客空间。Sonia 对未来担心主要集中在孩子们的教育上面，随着孩子们的成长需要进入学校开始读书。虽然她已经选了相对来说比较宽松的私立学校，但是还是觉得课程设置上有很多不合理的地方。因此她希望将来可以从现在 5 2 的模身份：城市规划师年龄：80 后座标：珠海乡村接入方式：城五乡二，周末和孩子探索乡村每个周末探索村庄，让孩子在森林里迷路SECTION III 城五乡二1920式可以逐渐过渡到 4 3 甚至 3 4 的模式，让孩子可以有更多跟自然互动的时间。目前她也在尝试跟小区这 10 个家庭一起在村子里面找个空间，把它打造成适合小朋友和家庭的创客空间。不过 Sonia 一直强调小朋友在学前是需要大部分时间跟大自然接触的，但是随着年龄的增长，还需要在城市和乡村之间找到平衡，因为孩子们对科技的掌握还是未来很重要的能力。SECTION III 城五乡二SECTION IV/数字游牧城市的工作 乡村的自然 低成本的消费2324SECTION IV 数字游牧数字游牧意味着工作的灵活性，只要带着电脑，生活和工作的时空便可以随心所欲地在不同城市、乡村，乃至国家间切换，这类生活方式的实践者通常被称为“数字游民”。由于不再有地理位置的限制，乡村因其优美的自然环境、更低的生活成本，成为数字游牧生活的首选。他们青睐交通便利、基础设施完善，且具备社群基础的乡村，如此一来，他们的工作、生活、度假、社交便都可以在乡村里实现，与此同时，这也让他们得以自由地流动在城乡之间。#数字游牧Persona城市的工作 乡村的自然 低成本的消费生活方式描述边工作边度假先看夕阳再工作乡野生活2526Daniel 是 IT 独立开发者，同时也是大理古城共享办公空间 Dalihub 的联合创始人，今年是他正式成为数字游民的第三年整。Daniel 对于边工作边旅行的向往其实从大学的时候就开始了。为了积攒实力，刚毕业的他决定直接在旅行的目的地吉隆坡找份工作。对他来说，吉隆坡的英语普及程度较高，物价天气也相对适宜，由于工作时间短、假期也多，所以 Daniel 就把吉隆坡当做大本营，一有时间就去东南亚其他地方旅行，一直工作了 3 年左右。2019 年，他发现自己副业的收入已经慢慢赶超工作的收入，于是辞了职，开始践行数字游民的生活。起初，Daniel 在东南亚数字游牧了一段时间，因为疫情，他回到了国内，可却发现大家都在 996 上班，难以找到和他一样自由职业的数字游民，这让他感觉孤单。于是，Daniel 希望能在国内宜居的地方也开设一个自己的共享办公空间，他想到了一直在他印象中有非常多自由职业的大理，决定去那儿进行筹备。在大理，Daniel 和朋友 yeye 一起创办了第一家数字游民共享办公空间 DaliHub，他们定期举办分享会和沙龙，与全国各地的数字游民分享经验。由于大理很冷，冬天的时候他们就去温暖的西双版纳过冬，徘徊在当地的各个咖啡馆办公。这之后，他们还计划了好几期“浪游计划”，丽江、版纳、贵州、成都、海南，边旅行边工作。一年有一半的时间完全践行数字游民的生活状态。在旅行过程中，他们自成社区，抱团取暖，在宜居的地方就多呆一会儿，平均 1-2 周换一个地点。剩下的一半时间，他们就在大理，去风景好的地方办公，一时兴起去酒吧听现乡村越来越有吸引力，未来会有越来越多大理出现SECTION IV 数字游牧身份：DaliHub 联合创始人年龄：90 后座标：大理乡村接入方式：数字游牧2728场演出，或是去比较靠近自然的地方，比如洱海边跑步、草地上玩飞盘等。Daniel 觉得现在自己的生活很理想，对他来说，未来理想的城市和乡村关系就是有一半重合在一起的两个圆：城市的圆更靠近商业，乡村的圆更多是生活，而他们重合的那部分是大城市的人，以及他们带来的更软性的展览、音乐、舞蹈、戏剧等方面的文化内容。他认为整个大环境会让更多人对城市失去信心，乡村会变得更有吸引力，未来会有“越来越多大理在中国出现”。SECTION IV 数字游牧2930林安是自由职业陪伴式成长社区“自由会客厅”的发起人。在 2022 年以前，她定居在上海，不定时会进行一两周的短途旅行和工作。但在体验了到乡村进行数字游牧生活之后，她开始想象在乡村共居的生活。因为看到身边的朋友们陆续到安吉一个数字游牧社区去生活，她也好奇地前往体验。在当地待了两周后，林安打消了此前对于去到乡村可能会降低生活品质的顾虑，当地的基础设施可以满足大城市年轻人日常的各方面需求，比如办公的有好几个区域，娱乐区可以打台球，晚上可以看电影唱KTV，运动区有一个迷你健身房，户外也有篮球场以及其他开阔地带可以做各种运动，建筑设计的风格也符合城市年轻人的审美。而且，在这个数字游牧社区的年轻人很多，不会有和本地村民没有共同话题的顾虑，因此社交上的担忧也不复存在。后来，林安又和团队成员一起再次前往安吉的这个数字游牧社区。白天，她们在共享空间一起办公，晚上工作结束后，就去附近的店里露营聊天，吃饭全在村民食堂解决。林安认为，在城市里工作“会容易进入一种一工作起来就停不下来的状态”，而乡村的数字游牧社区则是一个可以较好平衡工作、生活与社交的地方。自己和团队同事的关系变得更亲近了，因为工作和生活都在一起，深入的话题可以随时随地自然地展开，拉近了彼此之间的距离。通过这两次去安吉的经历，从小在城市里长大的林安不再对乡村感觉到陌生与疏离，她改变了以前关于农村破败、不便利的刻板印象，有了一些“破冰”的实感。乡村已经不再是疏离的、不可触及的地方。今年，她打算在国内外其他地方看看有没有类似安吉的数字游牧社区这样的地方，希望可以在体验不同的社区之后，找到自己认为比较理想的乡村，召集身边的朋友开启共居，吸引更多的年轻人一起生活、探索与创造。从数字游牧开始，“破冰”乡村生活刻板印象身份：自由会客厅主理人年龄：90 后座标：杭州/安吉周边，不定期四处游动乡村接入方式：数字游牧SECTION IV 数字游牧3132江江是里斯本大学文化研究与传播系的研究生。2020 年春天，因为疫情她回到了国内，日夜颠倒的网课、忙碌的学业与不清晰的未来就业选择都让她感觉到焦虑、悬浮与迷茫。她不知道自己能做什么，也不知道未来在何方。机缘巧合，江江了解到斯坦福大学人生设计课这本书，她被书中“利用设计思维找到自己的生活目标，大胆尝试，创造更多的可能性”的理念所吸引。于是，她拉上了自己的好朋友，两个人围绕这本书的练习，进行了一对一的、长达三个月的深入对话与探索，尝试去更好地思索并回答“我是谁？我的人生观与工作观是什么？我做什么事情更擅长或更有能量？我该前往何方？”等人生问题。江江认为，这本书改变了她对待职业与人生的看法，因为她以前总认为职业是规划出来的，因此在上学期间就应该选定职业目标，定下长达 5-10 年的职业规划，这给她带来了非常大的行动压力与负担。但现在，她觉得人生是设计出来的，职业是可以创造出来的，因为无论是世界还是自我的变化都太多了，我们永远都无法一直不出错地做“确定的事情”，而是要在自我认知的基础上，勇于探索，不断做小规模的试错，就像产品设计的“迭代”一样去更新自己。这种思维的转变，使她认识到可以在行动中更轻盈地不断调整自己的方向。同时她在讨论中，也发现自己向往的是一种“可灵活自由移动”的工作与生活状态，再结合书中“小规模试错”的启发，她抛弃了原本“想太多却不行设计自己的人生，与风险及不确定性和解SECTION IV 数字游牧身份：研究生年龄：90 后座标：大理乡村接入方式：数字游牧3334动”的完美主义惯性，转向了“边走边想”的新模式。于是，她决定利用自己可以远程工作的机会，前往“数字游民的聚集地”大理旅居了 5 个月，做了一次数字游牧的人生实验。在旅居工作期间，江江与许多数字游民建立了联系，也更深入地了解到了他们的状态与这种生活方式的优劣势。这是江江人生中一段重要的经历，她开始与风险与不确定性和解，以一种更勇敢与饱满的姿态直面生活中的困境，在思考中不断调整与重新设计自己的人生方向。对于未来，她表示自己并没有完全决定要继续数字游民的生活方式，而是想要在一个城市长期全职上班一段时间，以此作为第一次人生实验的参照。SECTION IV 数字游牧SECTION V/候鸟双栖在城市与乡村之间频繁切换和流动3738SECTION V 候鸟双栖候鸟双栖意味着城乡双向流动的生活，像候鸟一样在城市和乡村之间切换，不定期往返栖息。对于候鸟村民来说，他们生活在城市，通常又在乡村有家人、工作或需要投身的事业。一方面，他们享受城市生活的多元、丰富、创新、持续不断的灵感，以及更完善的教育、医疗、文化艺术等资源；另一方面，他们享受乡村慢节奏的生活，和丰富的自然与生产资源。他们将城市的见闻和经验带到乡村，同时又将在乡村创造的成果，以及平衡的身心状态带回城市。#候鸟双栖Persona在城市与乡村之间频繁切换和流动生活方式描述城市活力乡村慢节奏3940BottleDream 创始人阿菜的另一个身份是铁牛村的候鸟村民。从 2016 年开始，在上海工作的阿菜每年会前往铁牛村 7-8 次，每次去 1-2 周，甚至 20天或更长。如此频繁的往返，一方面是因为 BottleDream 有两位设计师长期驻扎在铁牛村，探索基于乡村场景的社会创新，比如游学营开发、乡村导视系统设计等；另一方面是阿菜作为麦昆塔社区的共建成员，以城市和乡村的链接者身份参与到社区日常事务中，比如乡村人才机制设计等。麦昆塔社区是一群由城市返乡的新村民在成都蒲江县西来镇铁牛村组建的创新创业平台。虽然远程协作变得普及，但在阿菜看来，这些都是很在地性的工作，需要不断地回到村里去见社区的家人朋友，感知大家的状态、村里的发展，发现潜在的需求，进而推动事情的进展。此外，候鸟切换对他来说也是一种更主动的选择，为自己创造一个有别于城市的生活场景和“时差感”。得益于麦昆塔社区推崇的可持续生活方式，回到村里的阿菜会不自觉慢下来，身体和大脑都变得松弛，吃得更健康，作息更规律，做事反而会打开一些新思路；同时，麦昆塔社区有爱的伙伴和欢愉的氛围，也让阿菜在集体生活中感受到身心的滋养。城乡生活的流动，对阿菜来说是一种互补和充电。正因如此，他也更能理解为何当下越来越多年轻人向往离大自然更近、节奏更慢、同时有更多时间探索生活本身的生活方式。最近，阿菜参与设计的麦昆塔社区候鸟人才计划已进入内测阶段，它将为更多人深度体验乡村生活和参与社区工作打开入口。身份：BottleDream 创始人、铁牛村候鸟村民年龄：80 后乡村探索时间：7 年座标：上海；成都铁牛村返乡契机：可持续乡村社区探索乡村接入方式：城乡链接者返乡路径：城市乡村城市往返乡村除了工作的需要，也是创造身心的切换SECTION V 候鸟双栖4142不同于社区过往组织的大型节日的轻度游玩或研学体验，候鸟计划可以让参与者在自我探索的同时，为在地社区献。一己之力，形成双向滋养的循环。此外，阿菜还非常开放地支持员工展开身心平衡的探索，比如搬到大理、成都去在地生活，同时和上海的团队保持远程协作。在上海的办公室，阿菜也为团队和自己留出了一个私密冥想空间，大家可以在忙碌的工作中暂停手头的工作，一起喝茶静心。对阿菜来说，乡村事业和城市工作并非割裂的两件事，而是逐渐合一汇入同一条河流，开拓了探寻生命真相的道路。SECTION V 候鸟双栖4344从小就对陶瓷感兴趣的 Jackie 在尝试了不同的工作之后，考虑开始一个和陶瓷相关的创业。他用工作之余的时间，去有陶瓷工艺的乡镇转了一圈，“想要膜拜一下陶瓷的发源地”。在走访了广东潮州、云南建水、河北蔚县，浙江龙泉、江西景德镇等地之后，最后选择了景德镇浮梁作为他的创业基地。Jackie 认为相对别的乡镇来说，景德镇在文化上有一些积累，旅游体量很大，国家批了很多文化旅游项目，博物馆、歌剧厅修了很多，而且每一周都有各种市集，在这里的生活不会太枯燥；另一方面，创业初期生产陶瓷产品的规模并不大，景德镇当地的工厂比较灵活，比较适合他目前的状态。Jackie 的乡村生活/工作经历了几个阶段。从最开始“像旅游一样去一些比较网红的地方打卡”，去别人推荐的民俗景点，看到的主要是乡村为外来游客准备的、经过修饰和美化的一面；到他开始去拜访工厂、和工厂开展合作，和当地人有了更多的接触，他们会带他们去更多当地人会去的地方，也帮他了解当地的状况；再到他开始在浮梁租了一个房子，一年中一半的时间都住在这里，他对乡村生活才真正地有了自己的观察与感受。他在当地淘了一些老家具，按照自己的想法“随便地布置”，因为这里“没有大城市那么多的规则，也不用关心周围人的眼光”。租下的这个房子，既是他住的地方，也是他制作产品样品的工作室。作为一名候鸟村民，浮梁对于 Jackie 来说更是一个工作的地方，而不是生活的地方。在这里他接触最多的就是“一起干活的兄弟”，和陶瓷厂的工人一起打磨产品，还有其它做陶瓷的同行和朋友。不工作的时候，他开着车到附近去探索。因为过于无聊，他利用小红书召集了当地第一个飞盘兴趣小组，一半时间在乡村搞研发一半时间在城市找创新SECTION V 候鸟双栖身份：创业候鸟年龄：90 后乡村探索时间：3 年座标：江西景德镇浮梁村返乡契机：从事陶瓷创业，需要到陶瓷产业发达的地方制作产品乡村接入方式：陶瓷创业返乡路径：城市乡村4546也因此认识了一群本地玩飞盘的朋友。然而，目前的乡村对 Jackie 来说仍然缺乏多元性。以食物为例，当地并没有太多不同菜系的选择，“每次住在这里都会变瘦”。此外，虽然当地有越来越多频繁的市集，但真正体验下来，这些市集往往缺乏独创性。对Jackie来说，现在一半时间待在乡村、一半时间待在城市是最合适的状态。他希望做出来最创新、最引领潮流的陶瓷作品，让中国的陶瓷和世界上最好的品牌去竞争。浮梁有着富有经验的老师傅，是他的研发基地。每当有了新的想法，他会在当地与老师傅一起研发打样，完成生产制作。但同时，城市是他的创新灵感发源地，他要去展会、艺术展、画展，要在深圳、上海、甚至国外亲身捕捉潮流的趋势，获取最新的灵感，遇到潜在的合作伙伴。SECTION V 候鸟双栖SECTION VI/驻村创变在乡村扎根，探索新生活和实现自我价值4950SECTION VI 驻村创变驻村创变意味着一个人将生活和工作都搬到了乡村，在那里长期扎根，创造新的可能，并从中实现自我价值。他们可能来自乡村，在去城市求学或工作后返乡，寻找自己的“根”和回得去的乡愁；或是从小在城市长大，在乡村振兴的大背景下来到乡村，探索新的事业或志业。他们的到来，带来了新思维和新视野，为乡村注入了新的活力和创造力。无论是实践可持续农业、挖掘在地文化资源、农产品电商创业，还是乡村社区营造，系统深入开展乡村振兴，驻村探索和创变丰富了年轻人的生活选择，也拉近了城乡间的距离，带来了城乡融合的新气象。#驻村创变Persona在乡村扎根，探索新生活和实现自我价值生活方式描述新“上山下乡”新村民5152被群山环绕的江西杨雅村虽风景秀丽，但曾一度偏僻闭塞。末儿，是在父母强烈的“走出乡村”期待中长大的。毕业后，她如愿在城市找到了一份国有银行的工作，并凭借着出色的工作能力快速升迁。不过，每到橙子的丰收季，她还会抽时间帮家里的果园卖橙子。这也让她看到了作为农人的被动和不易，果商会根据市场行情毁约，父母辛辛苦苦种的橙子可能会烂在果园里。尽管如此，她并没有一开始就放弃所有回到乡村，而是用 2-3 年时间摸索社交媒体和电商，等到她 2015 年准备辞职时微博已积累 2 万粉丝。她认真评估了卖橙子作为返乡创业的可行性，而后注册品牌（朵儿庄园），正式接手经营父母的果园。返乡最初的动力是来自于“拯救”父母的果园和探索更自由的工作方式。一开始她只卖橙子，慢慢地她开始修缮自家的房子和院子作为朵儿庄园的生活空间，打造田园生活的场景和美学体验。随着橙子订单越来越多和影响力的扩大，末儿开始以合理的价格收购符合要求的、其他村民的橙子。这也是她创业时秉持的两个原则：1）生产者是不可以摆烂的，品牌的出品必须坚持高品质和高标准；2）不要在村民那里压缩成本，而是走向市场去赚钱。此外，作为人大代表的末儿还参与组建杨雅蜜蜂养殖专业合作社，发展蜂蜜等特色产业，带领乡亲一起致富。未来，她希望六米宽开车进村的柏油路可以修好，这样不仅可以降低橙子的物流成本和运输的安全性，还可以吸引更多年轻人走进杨雅村，共同创建一乡村不止是乡愁的终点，也可以是治愈一切的起点SECTION VI 驻村创变身份：朵儿庄园创始人年龄：80 后乡村探索时间：从小座标：江西赣州杨雅村返乡契机：社交电商兴起 经营父母的果园乡村接入方式：农产品电商返乡路径：乡村城市乡村5354个有活力的乡村社区。在她看来，杨雅村有着得天独厚的原生态自然环境，是农产品创业、乡村体验营销和内容创作的理想场景；她也很乐意在杨雅村推动乡村 DAO 组织的愿景，为年轻人来村里提供创业孵化、运营、就业、低成本生活配套等资源支持。对末儿来说，乡村是她生活和工作的场所；她也并未离开城市，女儿在城里上学，公司的仓库和办公室也在城市。城市和乡村是一种选择，也可以同时选择。乡村不止是乡愁的终点，也可以是治愈一切的起点。SECTION VI 驻村创变5556云谷农场位于上海市金山区枫泾镇中洪村，由一群学习和实践朴门永续设计，热爱自然生态的公益人和新农人共同创办经营。在来到村里扎根做生态农业之前，海涛曾是一名高尔夫球教练。大约十年前，他对日复一日的工作和城市生活失去了热情和动力，希望探索乡村生活方式的可能性。一开始，他在阳台种植蔬菜，启动自给自足的实验；后来他索性辞职，花了一年时间前往不同的乡村、山里、庙里，去解答他心中对于从事农业的疑惑，以及寻找最适合自己的回村之路。在海涛看来，之所以选择农业，一方面，土地的反馈和互动是非常真实的，看到一块土地从不好变好，是一件很单纯的幸福的事儿；另一方面，这也是乡村生活的基础，如果对农业和种植缺乏了解，就很难跟在地的村民达成共识，与土地的相处方式决定了能在乡村扎根的深度。来到村里如何活下来是海涛第一个需要面对的问题，因为一棵菜的生长需要3 个月，水稻是 6 个月，果树是 3 年.这也意味着当下的投入未必马上就会产生收获。其次，农业对海涛来说完全是陌生的领域，投身农业的他需要学习不同的农法知识和技能。幸运的是，作为高尔夫教练的教学技能让他能够边学边教边实践，快速掌握了生态种植的技巧。云谷的种植理念是不打农药、不施化肥，用自然农法的方式把土地恢复到最健康的状态，从而产出健康美味的蔬果。一开始，他种的菜主要卖给在上海的外国人，因为他们更愿意为生态种植的溢价买单；等积攒了些现金流后，海涛开始承包更多的土地，同时也有更多志愿者加入进来一起做生态食物教育。慢慢地，生态种植的理念也开始影响到本地村民，从一开始的冲突，到身份：云谷农场创始人年龄：80 后乡村探索时间：10 年座标：上海云谷农场返乡契机：寻找城市生活之外的可能性乡村接入方式：生态农业返乡路径：城市乡村永续的土地形成永续的文化，才能形成永续的教育SECTION VI 驻村创变5758平缓、融合的状态。在海涛看来，很多人来到乡村大量修路、美化环境等，其实在破坏乡村的肌理，自然而然也会发生冲突。而他更愿意回归土地，专心恢复和培育健康的土壤，如此，他并不是跟老村民抢夺，而是释放更多的养分到这个生态中。在他看来，只有新老村民的融合和共生，才会让乡村真正有活力，乡村的生活才会生根。对于未来，海涛希望围绕土壤和种植构建一个自运转的生态系统，让不同的人加入云谷农场时都可以找到自己生命生长的生态位。每个人在社区中的职能和角色并不是固定的，而是流动的、互补的、有机切换的，就好比森林中的一棵红松，它会把养分通过树根输送给较弱的树木，同时它又从整个大森林生态系统中获得滋养。即便一把大火把森林烧掉，它依然在不断演化并孕育新的系统。SECTION VI 驻村创变5960阿亮大概为数不多的 90 后村长。在来到千岛湖自然农法生态村之前，他曾是一名经常熬夜的城市打工人，这也直接导致了他肝胃受损，身体处于极度的亚健康状态。医生建议他多参与户外运动，多去大自然里走走。与此同时，出于养生的目的，他开始接触传统文化，听郭永进老师讲道德经，对自然农法和天人合一的理念产生了好感。2014 年，24 岁的阿亮决定离开广州，搬到千岛湖自然农法生态村生活。这是一个主张“道法自然、天人合一”的可持续生态农耕社区。新村民们来到这里就像是生活在一个大家庭，大家共同劳作、学习和生活，并获得一定的生活补助。有人在这里实践自然农法的耕种，如不打农药化肥、发酵堆肥等；有人负责推动环保相关的实践，如自制天然无患子为原料的环保洗衣液、可重复利用的手绢、搭建自然建筑等；在农闲的时候，大家还会组织公开的生态教育、朴门永续等课程，把生态村生活方式的理念传播给更多人。一开始，阿亮的父母非常反对他搬去村里生活的决定，担心他未来的养老怎么办，甚至建议他移民投奔国外亲戚。但因为抱着疗愈自我、找寻向往生活方式的迫切之心，阿亮还是不顾反对在村里住了下来。对他来说，这里生活简单，个人时间充裕，既没有城市买房的贷款压力，也无需戴着面具生活；同时这里也提供了丰富的个人学习成长空间。每天的集体生活里，除了劳作我也是半农半 X，一半农人一半生活，而 X 代表了生活的各种可能性SECTION VI 驻村创变身份：千岛湖自然农法生态村村长年龄：90 后乡村探索时间：8 年座标：杭州千岛湖自然农法生态村返乡契机：探寻身心健康的生活方式乡村接入方式：生态村共建返乡路径：城市乡村6162之外，还会有瑜伽太极等静心共修、不同主题的文化课共学等。他笑称自己也是半农半 X，农是农夫，X 是生活的可能性，比如学习尤克里里、在农田里闻稻香弹吉他。这里的实践让阿亮意识到年轻人是可以在乡村生活下来的。出于一个偶然的契机，阿亮被推荐为村长。对他来说，当村长并不是一件容易的事儿，因为村不同于一般的企业或机构，村长不是领导，而是服务者，需要聆听大家的声音并时刻自省和调整。作为村长，他需要操心还不少事儿，比如如何处理新村民之间因生活习惯不和带来的冲突；如何让生态村创收或开源节流，无论是以产品、课程、还是募捐的方式；如何让新老村民之间如何形成有效的交流这些挑战都需要他在持续的摸索中慢慢寻找答案。这几年，阿亮也开始逐渐影响家人，比如用村里制作的酵素调养爸爸的肺，父母看到他在村里的变化也逐渐放下心来。在阿亮看来，中国有 40 多万个乡村等着大家去看见和打造，而每个人都是生态人，未来也会有更多的生态村和生态社区在中国出现。SECTION VI 驻村创变6364对于从小在浙江农村长大的于建刚来说，他的来去城乡探索之路已经走了近12 年。一开始，就像从农村来到城市求学和工作的大多数年轻人一样，于建刚毕业后便在北京一家知名广告公司工作，但是令他痛苦的是无法在城市找到自我身份认同。于是在 2011 年，他便辞去工作开启了间隔年探索，他去了生态农场当实习生、参与乡村发展公益组织做志愿者，同时因为乡土中国引发学术志趣而前往一个壮族古村落，开展人类学田野调查。那时的他已经在思考，乡村是否可以作为另一种生活方式？带着这样的思考，同时受到北京小毛驴市民农园和CSA社区支持农业的影响，他便义无反顾地直接返乡做生态农业。这在当时是一种完全脱离主流的选择，尽管父母极力反对儿子从城市回农村，于建刚还是决定“与父母对着干”。他去农村种了半年的地之后还是放弃了，这次失败的体验也让他意识到原来自己回到村里是真的“一无所有”。于是，他又回到城市，寻得一份做商业咨询的工作。但是，他心里还是没有放下对返乡的渴望，于是便以半农半X的方式开始了城市和乡村之间的流动。这次，他没有再一头扎进农田，而是从自己熟悉的乡土文化和家乡风物开始。桐乡，是古老的桑蚕之乡，以前这里家家户户种桑养蚕，从事丝织生产，这里也被誉为蚕丝被之乡。正好于建刚的父母也是地道的养蚕人，有自己的小身份：梅和鱼品牌主理人养蚕人年龄：80 后乡村探索时间：12 年座标：浙江桐乡荣星村返乡契机：作为农民的身份认同乡村接入方式：手工蚕丝被，杭白菊返乡路径：乡村城市乡村城市乡村看到蚕桑文化被连根拔起，我的内心感受了迫切回乡的召唤。SECTION VI 驻村创变6566型家庭农场。他便和妻子决定创立一个手工蚕丝被品牌梅和鱼，灵感取自他俩名字的组合。那时的他在桐乡和上海两地跑，半农半 X 的方式让他的生活非常充实。随着对家乡桑蚕文化的了解和关注，他逐渐意识到，桑蚕文化正在消失，越来越少的农民愿意种桑养蚕，桑树被砍掉或连根拔起。这也召唤他完完全全地回到乡村，扎根土地。他笑称自己是“最后的养蚕人”，希望以身体力行为方法，改变大家对蚕农的固有认知。除了沿用家乡传统工艺、用纯蚕丝制作蚕丝被外，他还希望恢复家乡的可持续农桑系统，种桑树，养湖羊，桑叶作为羊的食物，羊粪又可以作为桑树的肥料。他们还会桑树底下套种榨菜，以及以有机的方式种植和传统工艺制作杭白菊等。此外，他还发起公共养蚕项目，在社交媒体上直播养蚕的过程和观察，向更多人传播蚕桑文化。作为较早一批开启城乡探索的年轻人，于建刚跌跌撞撞的返乡之路或许会给不少人带来启发。他也作为一档返乡农人播客（团力结构）的主创人员，持续分享一手的返乡经验和挑战。个体与乡村的关系到底是什么？这个问题值得每个渴望返乡的年轻人认真思考。SECTION VI 驻村创变6768Jill 是一个在人生的不同阶段一直想要探索不同可能性的年轻人，本科金融的她，毕业之后在 IT 行业/国际教育/互联网公司待过，在 30 岁的时候，她从阿里辞职，来到青山村。构建乡村人际地图最开始来到青山村，Jill 并不是因为渴望乡村生活，而是作为志愿者参与龙坞水库的水源保护公益项目。要动员村民一起保护水源乃至环境，光靠说教并不奏效。她花了不少时间与精力摸索如何与村民打交道，也和更多像她这样来到村里的城市青年一起，构建了新的村内社交网络。在 Jill 的乡村人际地图中，有当地的政府、村一代、村二代，还有村三代。她遇到了想要做一些新的尝试的公务员，他们比较开放，愿意支持创新的想法，一起共创的方式在社会服务领域一起做一些事情；也遇到了 90 后/00 后村二代，他们在外工作，周末会回村，因为给新村民们提供各种生活服务而产生交集。虽然不一定有太多共同语言，很多村二代仍然愿意支持 Jill 和新村民举办的活动。在他们看来，像 Jill 这样的志愿者在做的事情，是他们财富自由后才敢想的事情，没想到这么多普通人在参与。曾有二代分享说，希望他们的孩子未来也能过这样的生活。村三代则非常喜欢和Jill这样的新村民待在一起，放学之后他们会到自然学校、融设计图书馆这些由新村民们带来的空间学习交流，暑假会参加夏令营，会问说自己长大以后能不能来这里工作。和村一代的沟通则经历了更多起伏，最开始最容易接触的是他们，遇到新的变化和挑战的时候最难理解的也有可能是他们。但后来 Jill 发现，只要和他们一起跳舞、微笑、种地拔草、捡垃圾，彼此之间的关系就拉近了，“要让他们接受你的想法，先成为他们的朋友吧”。帮助村民构建自己的乡村SECTION VI 驻村创变身份：青山自然学校主理人，青山村文旅顾问年龄：80 后乡村探索时间：6 年座标：杭州青山村返乡契机：作为志愿者参与水源保护的公益项目乡村接入方式：水源保护，社群营造，自然教育返乡路径：城市乡村6970野生 6 年，看见自己生长的无限可能从水源保护的志愿者工作开始，Jill 开始逐渐建立与村民的联结。伴随着对村子和村民理解，她渐渐参与发起更多公共性的事情，比如鼓励村民分享自己的多余房间，不做过多的装修升级，用更朴素的方式和更合理的价格去迎接城市访客，并将收入的一部分捐回给本村的水保护项目，这套方法后来变成了村里的“自然好邻居”计划；参与筹建和运营青山自然学校，持续开展“公益与自然”研学活动和户外活动。她没有把自己看作一个乡建者，作为一个新村民，她关注的是自己在这里的生活，如何能够把环境友好的生活方式变成这里的一部分，以及如何可以鼓励村民构建自己的乡村，以及让政府、企业、社会组织、村民、访客各自发挥自己的力量。六年过去了，曾经担心在职业的黄金时期选择留在乡村会困在这里的 Jill，在青山村把很多事情从 0 到 1 构建出来的过程中获得了自己的职业安全感，在野生的环境中看到了自己生长的可能性。她在青山村租了 15 年的房子，也渐渐过上了理想的乡村生活通勤方便，工作时间灵活（天气好可以看夕阳），有大量的时间做有意义的工作，每天都可以接触大自然，而且还有足够的时间和朋友家人在一起。探索未来乡村Jill 曾经问过青山村的村民，他们想要的理想生活是什么样的，大部分人的回答除了美丽的自然风景，就是希望能拥有城市的一切KTV、大商场、酒吧商业街，等等。这让她开始思考，当大部分人脑海中对于更好生活的定义是现在城市里的一切的时候，未来的乡村到底可以有什么。这个问题没有标准答案，每个人或许都有一个自己的理想。在她看来，在城市几乎消失的生态文化、传统文化和农业文化，或许在乡村会有更多的发展可能性，更多的研究和输入，与城市的文化一起，更完整地构建每个人的生活。在她看来，当有一天，一位大学毕业生在考虑城市和乡村的工作或生活时，不再用“舍弃”这样的词，而是平等地思考哪种更是他需要的生活，这才是乡村的未来。接下来，Jill 希望能探索一个让各方资源都能更好链接来支持乡村发展的平台，也希望能进行更多的学习，从更多视角来了解和探索延续乡村独特文化的道路。*村里的年轻人跟着专业伙伴一起观鸟SECTION VI 驻村创变7172婉莹是个土生土长的城市姑娘，在成长的过程中，在乡村待的时间“总共不超过 8 小时”。大学毕业工作了一段时间想辞职去旅行，正好大学同学推荐了友成小鹰计划，彼时想要探索世界探索自己的她因此有机会在乡村开展实践。注：小鹰计划是友成企业家扶贫基金会2011年发起的青年发展与培育项目，支持有志青年用一年时间沉潜乡村，认识社会超越自我。先学先帮，再亲力亲为在跟随小鹰计划来到乡村之前，婉莹对乡村的印象还停留在很苦很穷，但真实的乡建经历，让她改变了对乡村的看法。婉莹在小鹰期间的项目点是上海岑卜村一个以环保作为切入点的生态农场，项目期间她住在水泥船上，做的主要工作是协助农场的活动、销售农场品。小鹰计划中遇到的从城市返乡的新农人开阔了她的视野，“他们在城市里面其实是已经有有所作为的，他们有技术有方法。让他们回到农村的话，也可以做得很好”。留在乡村工作也变成了间隔年的她找到的一个方向。在小鹰计划的中期，婉莹开始到成都附近的村子去帮忙。当地的村委希望推动生态种植，几百亩的柠檬都没有用农药，采集水果皮做酵素来给柠檬补充营养。婉莹帮忙这些产品做整体规划、包装，想办法销售，但发现很难成功。生态种植在当地从一开始就是至上而下的推动，村民并没有参与其中的过程，身份：汩汩家庭生态农场创始人年龄：80 后乡村探索时间：8 年座标：成都郫县宝华村返乡契机：参与友成小鹰计划，开始接触乡村生态农场乡村接入方式：创办和经营家庭生态农场返乡路径：城市乡村在乡村做家庭生态农场，是事业，也是生活SECTION VI 驻村创变7374他们只看到结果种出来的东西又丑又卖不出去。由此，他们对生态种植并没有多大热情。小鹰计划结束后，经过仔细的考虑，婉莹决定自己做一个生态农场。她首先判断她和先生有一些客户资源，农场的销售已经有一些潜在用户，会有盈利的可能性。另一方面，通过亲自做一个家庭农场作为示范，可以让村民看到这件事情用小的投资、一个家庭的投入即可做成。为此，在建设农场的时候，婉莹事事亲力亲为，”如果别人想做一个类似的小农场。我想铺一块地做地坪，用水泥沙子还是砖？测算一个平方多少钱？我都可以给到他们最细致的建议”。建立城乡链接很重要花了近一个月的时间，婉莹和家人一起把农场建设起来，然后就开始建立销售渠道，“这是一个农场存活下去的根本，不卖出去商品，谁也不会相信我们”。回想起小鹰计划项目时看到的农场会员很分散的状态，婉莹认为建立城乡链接很重要。“城市的细胞是社区，乡村的细胞是农场”，通过和城市里的社区店、社区大学的合作，婉莹定点、定量地给城市供应蔬菜，共建城市里的社区农园，建立他们与农场之间的联系。与此同时，她也邀请城市里的生态农耕共创者，一起来到农场做农场主，通过把一亩地建设成一个食材花园感受土地、食物和人之间最单纯的链接；也通过在农场举办活动，为城市里的人服务乡村提供机会。家庭生态农场对婉莹来说是一份事业，这份事业在稳步上升。从2017年的2.5亩地开始，到 2020 年，扩到了 15 亩，目前已经在探索 75 亩规模生态种植的模式。除此之外，家庭生态农场对婉莹来说更是生活，在她的朋友圈里，充满了农场的日常。老一辈帮忙卖农场的食物，闲时改造厨房；用农场自己种植的食物烧的菜，色香味俱全；婉莹三岁多的孩子，在农场里一起做自然观察、植物栽种、和来农场的小朋友一起玩儿。问婉莹农场生活给她最大的改变，她感觉“整个人和家庭的生活因为简单而更富足了”。SECTION VI 驻村创变7576从广州来到成都铁牛村做乡村建设，93 年生的高晓欣从来没有想过自己会当选铁牛村的党委副书记，参与并带领村集体经济的发展。因为对自然田园生活的向往，4 年前，高晓欣进入了可持续生活生态社区麦昆塔。在此之前，她在北辰青年担任创意总监，擅长策划品牌活动与传播，穿着时尚，热爱潮流与酒吧文化，是个不折不扣的城市女孩儿。3 年前，高晓欣带着一个小团队进驻铁牛村，开始了乡村振兴的探索。虽然从小就在广州周边自家50亩的农场里长大，对乡村生活的脏乱、不方便并不陌生，彼时 25 岁的她，对于乡村事业的开启，坦言“以前因为向往自然生活来社区，但不会全身心投入。因为以前根本不认可乡村的价值。”正是在铁牛村扎根的 3 年，她看到乡村承担着这中国的未来，并臣服于这个事实。同时开展乡村工作丰富的经历激发出了她不同维度的能力，看到自己未来的无限可能性。一开始她语言不通，操着一口广普与老百姓的蒲江话摆龙门阵，如今能听懂大半，被铁牛村的党委书记连连称赞厉害。她从在地的村民融合、阿柑品牌传播开始，参与设计丑美生活节、低碳生活节等活动，逐渐承担更多与在地各级政府的沟通与合作，为铁牛村的多方共创共建打下了扎实的基础。2023 年，29 岁的她当选了成都市的人大代表，想为农村的生态果园建设与农业产业生态化建言献策。如今和高晓欣一样在村里生活的年轻人被村里称为“新村民”。这群新村民来自北上广深等大城市，背景专业多元，为了推动当地的柑橘产业生态化，未来乡村生活是具有创造性的新生活方式SECTION VI 驻村创变身份：铁牛村党委副书记，成都市人大代表年龄：90 后乡村探索时间：3 年座标：成都铁牛村返乡契机：向往乡村自然生活乡村接入方式：成为村里的党支部副书记，参与创建村集体经济发展返乡路径：城市乡村7778打造“中国生态柑橘第一村”，一开始租赁了 9 亩果园开始不打农药、不施化肥的自然农法实践，把果园变成乐园，做出样板给当地的老百姓看，团队伙伴们种出耙耙柑，打造了一个“阿柑”的品牌，围绕着一颗生态柑橘展开了一二三产的在地融合实践酿阿柑果酒，做阿柑巧克力，与蒲江当地的特产米花糖合作阿柑米花糖，办阿柑周末与研学活动等。在这一实践过程中，新村民所在的运营机构与村集体经济合作成立村企联合体，创新建立合作机制，实现联农带农，共同打造铁牛村的未来。在高晓欣看来，城市和乡村之间的关系，暂时还没有连在一起，中间有很多条线，包括政府、很多致力于乡村振兴的青年，以及像麦昆塔社区这样的组织与机构，共同努力把两者拉在一起，找到路径合力把这两个圈拉在一起。未来乡村生活是具有创造性的新生活方式。她和团队伙伴来到乡村不是为了过上传统意义的乡村生活，而是探索新的生活方式，打破现在城乡的界限，融合城乡不同的部分，创造更加真实与直接的生活。未来理想的乡村生活典型场景在高晓欣的想象中，是很多年轻人，在这里与本地人和谐地在一起工作与生活。大家彼此链接，各有分工，可以开乡村咖啡馆、生态建筑工作室、甚至有知名基金公司的森林大本营，在这里常设办公室，上午农耕，下午在聊几个亿的工作。本地的生态农人和城市出没的基金人，在乡村咖啡馆遇到，一起喝咖啡，大家互相习以为常。在这种习以为常里，打破城乡二元对立，让城市和乡村有更多的融合。SECTION VI 驻村创变7980项目介绍项目团队来去城乡人物故事集是年轻人未来乡村生活趋势研究的产物之一，希望透过不同年轻人真实而具体的乡村生活实践，为更多年轻人提供城乡探索的灵感。如想了解来去城乡的研究背景和洞察发现，欢迎阅读同期发布的年轻人未来乡村生活趋势研究白皮书。故事集内容团队：Lynn林丹，CandyYang，程大富，思含，江江，Bin胡镔故事集视觉设计：Kylan，大胆来去城乡研究发起方特别支持联合出品方BottleDream是一个推动年轻人关注社会与环境议题的文化品牌，是一家共益企业（BCORP）。我们擅长联结不同文化圈层的品牌、合作伙伴与年轻受众，通过多媒介、跨圈层的内容生产和文化表达，激发年轻人的公共意识和公共行动，以此共建一个更可持续更包容未来。未来学家俱乐部（FuturistCircle)是国内首个传播未来思维、共创多元未来的影响力社群。我们汇聚未来学家，探讨未来远景；联结先锋机构和创变者，探索未来实践；支持青年组织和个体，提升未来素养。自 2020 年起，我们开始走访全国各地乡村展开趋势猎游，持续观察未来城乡生活和乡村社区的发展趋势。Candy 杨雁清是一名有着资深定性研究和共创专家，在业内超过十年经验。在商业研究咨询创新的工作之外，她热衷于观察青年文化，提出和年轻人息息相关的社会议题/可持续议题，并通过共创的方式，引进更多相关方的讨论与协作，促进“共同看见”的同时，产出更多能激发行动的点子与洞察。麦昆塔未来乡村研究院，扎根成都市蒲江县西来镇铁牛村，由一群来自北上广成的新村民发起，以自己为研究对象，以深入乡村生产生活为研究方法，汇聚更多有志之士，共同探索和创建中国式现代化未来乡村。上海雨萌公益基金会 2018 年 8 月 27 日经上海市民政局审批正式成立，成立之初即深耕成都蒲江一线乡村，从扶贫扶智到乡村系统生态链的研究创新。遵循小而美、少即是多的可持续方式，专注社区营造、赋能乡村人才、城乡融合。公益创业联动一二三产，系统修复乡村的生态、生产、生活和文化。Candy Yang

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中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023ASSET LIGHT OPERATION IN CHINAS HOUSING LEASING INDUSTRYWHITE PAPER中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023丁祖昱 刘 辉王 伟 杨 稷李见林 邵笑欣郑怡雯 代彩云 陈相峰 刘艳苹总 编主 编责任编辑编 辑-编委会-版权声明免责声明本刊物所刊登内容的版权均为上海克而瑞信息技术有限公司所有，未经我司书面许可，任何第三方不得擅自转载、截取、修改本刊物所刊登内容！本刊中部分专家及机构观点均源自公开报道，本刊仅作整理、分享所用，不代表我司观点。本刊所刊登内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对任意第三方因参考使用本刊所刊登内容所做出的任何决策、或导致的直接或间接损失概不负责。出品单位百瑞纪 克而瑞租售国内长租公寓轻资产模式受酒店行业的发展影响较大，因此，酒店系的运营商借助酒店行业的管理经验，发展轻资产模式，迅速占领市场。但轻资产模式管理输出门槛较高，对“品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力”的要求均比较高。百瑞纪集团旗下窝趣品牌诞生于铂涛集团，首创长租公寓轻资产运营，在住客管理和项目运营方面具备丰富的经验，并充分应用于轻资产运营的实践。自 年 月，保障性租赁住房建设成为各地发力重点，轻资产运营与保障性租赁住房发展具有强适配性，轻资产运营管理有助于真正盘活存量，提供有效租赁住房供应，助力各地“保租房”筹建目标达成，各方协同互补，利于行业的健康发展。随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资产运营需求也越来越多，但同时轻资产模式也面临融资受限、无法享受资产升值红利、运营能力要求高等挑战。未来，“资产 运营商”的新模式将成为主流，基金与机构化运营商合作也将成为必然，REITs 长期稳定增长盈利亦可通过资管分离强强联合，轻资产运营企业规模化发展迎来新的机遇。摘 要自“十九大”起，中国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，多渠道保障和租购并举的制度安排相继提出，住房租赁自此受到市场的广泛关注。随着中国城镇化进程的加速，大量人口向城市流动，催生出庞大的租赁需求。同时，随着晚婚晚育现象的加剧以及生育率的降低，城镇居民家庭结构逐渐小型化，首次置业年龄也不断推迟，一二线城市消费者对租房接受度增加，以及租房客群的多元化等，导致租赁需求进一步扩大。加之购房成本的提升、购房难度的加大，更大程度增加了居民租房需求。中国住房租赁需求展示出强劲的基本面。与国际成熟住房租赁市场相比，中国整体住房租赁市场仍处于起步、发展和探索的阶段，市场“供不应求”的矛盾突出，机构化长租公寓比例较低。为进一步帮助新市民、青年人缓解住房困难，在“租售并举”的政策指导下，国家已将发展住房租赁市场提上中央政府的工作日程，并通过土地供应、市场规范、财务税收、资本市场各方面的政策强力支持加速发展住房租赁市场。住房租赁市场上商业模式分为轻资产、中资产、重资产三种。重资产模式由于对资金投入、项目获取、设计建设能力有很高的要求，模式不易复制；中资产模式即包租模式，受周期影响较大，随着市场专业化分工的加剧，现正逐步向轻资产模式聚焦。轻资产模式虽然整体看起来较轻，但门槛相对较高，需要坚守长期主义精神，不断修炼内功，方能在市场上抢占先机。对比国内外轻资产发展路径，国外住房租赁市场租赁需求旺盛、政策支持力度大，市场秩序规范，且通过运营能力和成本控制实现高租金收益，加之，高效的融资渠道助力住房租赁市场的可持续发展。国内住房租赁市场政策体系不断完善，市场向规范发展，金融端、土地端等支持力度加码，专业化市场主体不断增加。随着国家保租房的大规模筹建、个人房源和二房东房源的入市，都将为市场化住房租赁企业尤其是专业化运营商提供了轻资本模式发展的蓝海空间。（一）中国住房租赁行业发展背景分析、中国宏观经济向好，租赁住房需求基本面强劲、城市化进程加快，发展住房租赁正当其时、购房压力大、住宅投资价值减弱，居住需求向住房租赁市场转移、一二线重点城市首次置业年龄后延，住房租赁需求期延长（二）中国住房租赁行业发展概况、中国住房租赁行业发展历程及跨国对比、政策支持加速发展租赁住房、住房租赁市场城市格局分析、住房租赁市场租赁房源供应分析（三）中国住房租赁市场需求变化、长期的人口结构变化驱动中国住房租赁市场的变化、一二线城市消费者住房观念：对租房接受度增加，从“有其居”转化为“优其居”、中国租户的客户分析：客群多元化，租客开始青睐高品质房源、家庭群体租赁需求特征分析CONTENTS01中国住房租赁市场发展现状分析、轻资产运营的定义及表现形态、轻资产运营的早期发展模式、轻资产运营发展的跨国比较、轻资产运营模式的必要条件、大型租赁社区出现，轻资产模式迎来发展新契机、轻资产运营合作方式、轻资产运营模式的核心优势，以及企业对应能力的构建、国内轻资产模式案例（二）轻资产运营模式角色洞察、中国轻资产运营参与者和行业竞争格局、国内轻资产运营模式为主的主要企业分析（一）轻资产运营模式更有利于各地保障性筹建目标的实现、保障性租赁住房与轻资产运营的适配性-国家连续出台“保租房”发展政策，轻资产运营助力各地“保租房”筹建目标达成、轻资产运营在保障性租赁住房发展中的实际运用、轻资产运营中各方协同作用分析（二）保租房对轻资产运营发展的影响、保租房和公募 REITs 加速了资产方与轻资产运营商合作、保障性租赁住房和市场化租赁住房共同发展（三）轻资产运营模式的前景预测、轻资产运营的风险与挑战、轻资产运营模式的创新探讨、轻资产运营模式的前景与未来03保障性租赁住房对轻资产运营的机遇与挑战以及轻资产模式的发展前景（一）住房租赁市场三种主要运营模式的优劣势分析以及轻资产运 营模式的发展轨迹、三种资产运营模式现状及优劣势分析02中国住房租赁市场轻资产运营模式探究PART 01中国住房租赁市场发展现状分析2023WITHE PAPER003004一、中国住房租赁市场发展现状分析（一）中国住房租赁行业发展背景分析、中国宏观经济向好，租赁住房需求基本面强劲（）中国 GDP 总量和增速均保持稳步增长近十年，中国 GDP 总量保持稳步增长，年经济规模突破 万亿元，达到.万亿元。自 年以来，我国经济总量超过日本连年稳居世界第二，仅次于美国成为世界第二大经济体。从 GDP 增长率来看，中国 GDP 增长率高于世界及主要国家增长率，根据国家统计局发布数据，从 年到现在，中国对世界经济增长的年均贡献率始终保持在%左右，稳居世界第一位。近两年全球疫情反复、国际环境复杂多变，世界经济呈下行趋势。中国经济展现出强劲韧性，GDP 持续向好，增速喜人，继 年破百万亿之后，年又突破 万亿关口。年中国是全球主要经济体里唯一增长的国家，年更是实现了.%的增速，两年平均增长.%，在全球主要经济体中名列前茅。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：国家统计局，世界银行数据来源：国家统计局图：2010-2021 年中国 GDP 总量情况（万亿）（）中国正在引领经济复苏走出 Covid-Covid-对全球经济造成了前所未有的冲击，各国为抑制疫情蔓延采取封锁、保持社交距离等一系列举措，迫使全球经济活动急剧下降。年之后随疫情逐渐得到控制，全球经济逐步复苏，根据世界银行发布的数据，年世界经济增长.%，全球主要经济体均实现正增长，中国经济增速达到.%，是地区经济复苏的引领者之一。年初中国国内出现新一轮疫情，上半年经济增速放缓，但随着国内疫情好转及一揽子刺激措施的实施，中国经济正逐渐从最近的新冠疫情中恢复，中国第二季度经济有望实现正增长，下半年中国经济可能出现显著回升。部分外媒认为，中国经济复苏强于预期，在全球经济形势复杂严峻背景下，中国已成为“投资者的避风港”，将继续为全球经济复苏提供强大动能。根据世界银行在最新发布的全球经济展望对世界经济增长的预期，预数据来源：世界银行（）中国居民人均可支配收入持续上升-年，我国居民人均可支配收入稳步增长，从 元增长到 元，年间居民可支配收入增长了.%。年比上年名义增长.%，年比上年名义增长.%，两年平均名义增长.%，扣除价格因素，两年平均实际仍增长.%。由此可见，即使这几年疫情影响，我国居民人均可支配收入仍保持增长步伐，而且这个增长速度和频率，与整体经济形势类似。图：2012-2021 年全国居民人均可支配收入及其增长速度（元，%）图：2010-2021 年中国 GDP 增长率与世界及主要国家比较（%）005006测 年中国 GDP 增速达.%，年增速将达.%，中国依然是主要经济体中增速最快的国家。随着疫情防控进入新阶段，经济的逐渐复苏也带来了租赁需求的释放，长租房市场开始回暖。与此同时，租客对于租住空间的需求也在发生变化，品质、安全、服务成为重要关注点，厨房、卫生间等功能齐全的房源更受市场欢迎。例如，上海疫情解封后，迎来了一批换租热潮，从合租转为整租，或是更换更高品质的居住环境。集中式公寓租户的生活便利性、安全性等优势也在疫情下凸显，越来越多的年轻人愿意租住集中式公寓。、城市化进程加快，发展住房租赁正当其时（）中国城镇化率逐年上升，且仍有较大增长空间随着我国新型工业化、信息化和农业现代化的深入发展和农业转移人口市民化政策落实落地，我国新型城镇化进程稳步推进，从 年第一次普查开始,我国城镇人口比重逐年上升,最近的 年开始快速城镇化,增长了近%。年末，我国常住人口城镇化率达到.%，已高于.%的世界平均水平，但与一些主流发达国家城镇化率的对比来看，中国的城镇化率还有较大的增长空间。（）人口向一二线城市飞速集中全国第七次人口普查调查数据显示，过去十年，我国人口加速向一二线大城市集聚。截至 年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超 万，十年常住人口增量排名前十五名如下表：随着我国经济社会的持续发展和促进城镇化发展各项改革措施的持续推进，城镇化率仍将会保持持续上升的趋势。相关专家预测，中国城镇化到年将达到%左右。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：公开资料整理数据来源：国家统计局 图：中国城镇化率与世界城镇化率对比情况（%）图：中国城镇常住人口比重（%）数据来源：世界银行表：全球主要经济体年度 GDP 增速及预测（%）经济体世界发达经济体美国欧盟日本新兴市场与发展中经济体中国2018年3.22.33.01.90.64.66.82019年2.51.62.21.30.03.86.02020年-3.5-4.7-3.5-6.6-4.7-1.72.32021年6.15.25.75.31.66.88.12022年E2.92.62.52.51.73.44.32023年E3.02.22.41.91.34.25.2007008（）伴随着城镇化进程加快，流动人口规模不断增加，催生租赁需求 世纪 年代初至 年代初，随着国务院关于农民进入集镇落户问题的通知（年）的发布，国家放宽了农村劳动力和农村人口进入中小城镇务工和生活的要求，虽然政策仍具有限制性，却在很大程度上促进了农村人口向城镇的转移。此后，我国流动人口政策经历了以限制为主的政策“谨慎期”、以培训为主的政策“摇摆期”，以及诸多社会福利逐步惠及流动人口的政策“普惠期”。在此背景下，全国流动人口的规模不断增加。年的“三普”表明，当时我国仅有万流动人口，占全国人口的.%；而年数据表明，流动人口增加到了,万人，占全国人口的.%。除了城市与城市之间的人口流动性在提高，城市内部的短距离人口流动也显著增强。七普数据显示，年市辖区内人户分离人口规模约为.亿，与 年的.亿相比增加了约.亿，增长.%。人户分离占总人口的比重也从 年的%增长至.%。这表明，即便在同一城市内，现代人已不会长期仅居住在一处所，而是根据工作地点的变化来灵活选择便利的居住场所。注：1、流动人口定义：流动人口是指人户分离人口中扣除市辖区内人户分离的人口。人户分离人口是指居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口。2、1982、1990、2000、2010、2020年为全国人口普查年份，1987、1995、2005、2015为全国1%人口抽样调查年份。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：国家统计局图：中国流动人口数量及流动人口占全国总人口比例情况（万人，%）数据来源：各城市发布的第六次、第七次人口普查数据表：2010-2020 年中国人口增长城市排名排序123456789101112131415城市深圳广州成都西安郑州杭州重庆长沙武汉佛山苏州北京东莞南宁昆明2010年（万人）1042.40 1270.08 1511.88846.78862.65 870.04 2884.62 704.1978.54719.43 1045.991961.24 822.02 666.16 643.22 2020年（万人）1756.01 1867.66 2093.781295.291260.06 1193.60 3205.42 1004.791232.65949.89 1274.832189.31 1046.66 874.16 846.01 增量（万人）713.61 597.58 581.89448.51397.41 323.56 320.80 300.7254.11230.46 228.84228.07 224.64 208.00 202.81 增长率（%）68.4647.0538.4952.9746.0737.1911.1242.7125.9732.0321.8811.627.3331.2231.53年均增长率（%）5.353.933.314.343.863.211.063.622.342.822.01.12.452.752.78009010由于受制于购买力、个人居留意愿等多方面因素，绝大多数流动人口的居住需求往往依靠租房来解决。据国家卫健委在对流动人群的调研数据统计，约有三成流动人口在流入地拥有住房，也就是说有 亿流动人口在流入地拥有自购房，据此计算，我国租赁人口有近.亿人，这成为推动我国租赁行业发展的底层因素。、购房压力大、住宅投资价值减弱，居住需求向住房租赁市场转移（）核心城市房价收入比：居高不下，购房压力增大，激发租赁需求房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。我国的四大一线城市中房价收入比在 以上，远高于国际主流城市-左右的区间水平。居民购房压力增大，这将势必推动核心城市居民的租赁住房需求。此外，近年来中国一、二线城市限购限贷政策不断收紧，一线城市多有社保缴纳年限要求，且贷款首付比例提高。严苛的限购限贷政策致使居民购房难度增加，间接促进住房租赁市场需求增加。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：CRIC城市租售系统数据来源：公开资料整理数据来源：第七次人口普查图：市辖区内人户分离人口及占比情况图：全国流动人口在当前流入地拥有住房情况图：2020 年全球主要城市房价收入比（倍）房价收入比=（商品住宅成交均价 城镇居民人均住房建筑面积）/城镇居民人均可支配收入注：首付比例是指商业贷款的首付比例数据来源：国家卫健委表：2022 年中国重点城市购房要求首付比例（首套）305000%城市北京上海广州深圳杭州首付比例（二套）70ppp%非户籍人口限购套数1套1套1套1套1套非户籍人口购房需缴纳社保年限连续5年连续5年连续5年连续5年连续4年011012数据说明：1、租金薪酬比反映各城市租金承受能力；租金为个人租赁房源平均租金，以人均30平米居住面积计算；2、薪酬数据清洗标准：招聘公告中薪酬为3k-100W的职位数据；3、一线城市：北京、上海、广州、深圳；新一线城市：成都、杭州、南京、武汉（）月供租金差：核心城市月供租金差距大，购房需求外溢住房租赁市场随着房价一路高歌猛进，房租也跟着水涨船高。月供租金差始终是横亘在买房或租房之间的一根刺。然而从数据上看，房价涨幅整体大于租金上涨，城市租赁基本面稳步向上。全国重点城市中，上海、深圳月供与租金差超 元/月，新一线城市厦门的月供租金差也超过 元/月。受疫情影响，这些城市的新房和住房租赁市场需求均出现一定的萎靡，新房价格和住宅租金一度下跌。但二季度后，新房市场开始发力，快速复苏，供应带动成交迅速升温，拉开了月供与租金之间的差距，部分购房需求会外溢至租房市场，城市租赁基本面表现向好。（）租金收入比：重点八城租金薪酬比均值.%，租房承受度尚可一线城市平均租金薪酬比达到%，新一线城市平均租金薪酬比约%；近年来随着新一线城市在城市配套完善度迅速提升，择业理想度方面相对优势提升，越来越多的大学毕业生选择“新一线城市”作为“城市移民”的首选。（）房价涨幅收窄甚至出现回调，住宅投资价值减弱近年来，在“房住不炒”定位之下，楼市调控政策不断收紧，调控体系也开始逐步完善。过去房子除了居住属性之外，还拥有很多附加属性，比如投资属性、与教育挂钩、与户籍挂钩等，甚至大多数人买房根本就不是为了居住，而是因为房子的这些附加属性。近年来国家出台了各种有关学区房的新政策以及户籍政策，争取降低房子与教育以及户籍的关联度，让房子真正逐渐回归居住属性。过去 年，我国房地产行业高速发展，住房供应越来越来多，但购房需求并没有同步增加，住房过剩的趋势已经显现。目前已经有多项数据表明了住房过剩的事实，比如央行公布的住房拥有率数据，城镇家庭%的住房拥有率，基本上意味着每个城镇家庭都拥有属于自己的住房；同时人均住房面积也已经超过 平米，同样证明大多数人已经不缺房子住；另外超过%的住房空置率也表明了我国现在有大量的空置房存在。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023图：2020 年中国各城市月供与租金差情况数据来源：CRIC城市租售系统数据来源：CRIC城市租售系统表：2022 年中央及地方出台的购房新政策城市/单位人民银行银保监会汕尾市日期5月15日9月29日6月10日图：2021 年租赁重点城市个人房源租金薪酬比文件名称关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知主要内容2022年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。降低公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买一手商品住房的，首付比例最低为20%；第二次申请公积金贷款，首付款比例最低为30%。013014供需关系失衡下，近几年，房价涨幅收窄甚至出现回调，房子的投资价值开始逐渐减弱。年，全国有 个城市的房价出现下跌，年全国百城房价也普遍下跌。尽管央行多次下调房贷利率，各地积极出台稳楼市政策，从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策，但需求端仍然疲软，房价并未回升甚至持续下跌。住宅投资价值减弱，甚至面临亏损，更多的人愿意租房生活。（）中国住宅租售比、售租比远远偏离国际合理区间，租房成为更多人的选择当前我国的租售比远远偏离国际合理区间，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 -。中国由于房价的高企，租金还无法追上房价上涨的步伐。年全国 个重点城市平均租售比为，远远偏离国际标准，且偏离程度有所扩大。年住房租赁市场在疫情防控常态化下有所恢复，但仍不及房价涨幅，导致租金和房价偏离度进一步扩大。具体来看，年重点 城平均房价为 元/，同比上涨.%，租金水平为.元/月，同比上涨.%。比为:，三四线城市租售比为:。整体来看，二线城市租售比更接近合理区间，其次为三四线城市，一线城市偏离合理区间强度最大。对比各等级城市的租售比，年一线城市平均租售比为:，二线城市平均租售与租售比相比，售租比更能形象反映出民居收回买房成本的年数。通常来看，售租比越高，说明通过出租收回成本年限越长。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，年全国 个大中城市的平均售租比为.年，年增加了.年。也就是说当前全国大中城市的居民想要用租金收回买房成本需要.年，且呈现上涨趋势。住房投资价值在不断减弱，促使了更多人愿意将租房变为一种生活方式。、一二线重点城市首次置业年龄后延，住房租赁需求期延长（）晚婚晚育成为普遍趋势，刚需置业后延中国城镇居民的晚婚晚育现象进一步加剧，根据第七次人口普查数据，年全国平均初婚年龄已上涨到了.岁，年间平均初婚年龄推后了近 岁。部分地区平均初婚年龄甚至突破了 岁大关，平均初婚年龄推迟成为普遍趋势，初育年龄也随之向后推迟。一直以来，结婚及生育是首次置业的重要推动因素，而晚婚晚育则会导致首次置业年龄推迟，住房租赁需求期延长。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：公开资料整理数据来源：诸葛找房（注：租售比=单位月租金/单位房价）数据来源：七普数据表：2020-2021 年重点 50 城租售比襄阳市重庆市6月13日6月15日关于做好促进城区房地产业健康发展工作的通知关于印发重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知首套房首付款比例由不低于30%调整为不低于20%，二套房首付款比例由不低于50%调整为不低于30%。首套住房贷款首付款比例不低于20%；二套住房的，首付款比例不低于40%。租金水平（元/）33.5633.64时间2020年2021年房价（元/）2042020699租售比1:6091:615数据来源：诸葛找房（注：租售比=单位月租金/单位房价）表：2021 年各等级城市租售比、售租比情况租金水平（元/）84.2831.6026.15城市等级一线城市二线城市三四线城市房价（元/）5508418936161132020年租售比1：6481：5941：6062021年租售比1：6541：5991：616图：2010-2020 年中国平均初婚年龄走势图（单位：岁）015016（）一二线城市购房门槛高，首次置业年龄后延一二线城市房价高企，购房门槛较高。从 年 个主要城市刚需上车套均总价来看，一线城市套均总价约为 万，新一线城市套均总价约为.万，二线城市套均总价约为.万。北京、深圳、上海平均需要 万以上才能买到一套上车盘。按照智联招聘 年第四季度各城市平均薪酬，以套均总价的%作为首付，即便拿全部薪酬凑首付，平均上车年限也在 年以上，而现实生活中则需要更久。受限于较高的“上车”门槛，一二线城市客群购房压力较大，因此，反映在置业年龄结构上，一二线城市的置业年龄明显偏高。年全国 个主要城市的首次刚需置业年龄均超过了 岁，集中在-岁区间。一线城市首套刚需置业年龄约为.岁，新一线.岁、二线城市.岁。按照 岁本科毕业来计算，一二线城市新青年需要租赁住房 年。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：贝壳研究院表：一二线主要城市刚需“上车门槛”及“上车时长”图：2022 年 30 个重点城市刚需客群首次置业平均年龄（单位：岁）数据来源：贝壳研究院、智联招聘序号1234567891011121314151617181920212223城市厦门北京深圳上海杭州广州南京福州宁波东莞青岛苏州武汉珠海济南天津佛山石家庄合肥西安郑州无锡成都刚需套均总价(万元)289354323300234215209174190175148176158165140134138116136130121128124三成首付(万元)86.7106.296.99070.264.562.752.25752.544.452.847.449.54240.241.434.840.83936.338.437.2平均年薪(万元)11.7416.0915.1315.8313.7512.7612.6610.6712.1211.9110.5112.5311.6212.2110.7710.3711.349.5411.2410.9410.4311.2411.82上车时长(年)7.396.606.415.685.105.064.954.894.704.414.224.214.084.053.903.883.653.653.633.563.483.423.1524252627282930昆明南宁太原大连南昌重庆长沙109108941001091099732.732.428.23032.732.729.110.4410.479.189.8810.8211.0411.663.133.093.073.043.022.962.50北京深圳广州济南长沙合肥惠州宁波西安天津重庆佛山长春大连烟台东莞杭州昆明南通青岛厦门郑州石家庄上海沈阳成都无锡苏州武汉南京017018（二）中国住房租赁行业发展概况、中国住房租赁行业发展历程及跨国对比（）中国住房租赁市场虽起步较晚，但目前处于快速成长阶段美国、日本住房租赁市场发展较早，至今，美国住房租赁市场已发展近五十年，日本住房租赁市场已发展近三十五年，两国的住房租赁市场发展已趋于成熟。年，美国租赁类 REITs 诞生，大量资金投资于住房租赁市场，在给投资者带来稳定收益的同时，也增加了机构化供应，美国的二房东模式很快被规范的机构化运作的集中式长租公寓所替代。年随着权益型 REITs 的上市流通，美国长租公寓行业进入“机构化”的成熟发展阶段，年，EQR 成为全美第一家上市的公寓型 REITs。作为世界上最成熟的住房租赁市场之一，美国规范的制度、完善的底层法律、多样的融资渠道以及优惠的税收政策，激励了市场主体参与房屋租赁的开发投资；而在次贷危机后，住房自有率的不断下降、房屋买卖市场的低迷、千禧一代生活观念的改变、以及移民的不断增加，也大大刺激了租赁住房的需求，住房租赁市场得以进一步发展。年，日本与美国签订“广场协议”后，大量国际资本进入日本的房地产业，加之日本央行采取宽松的货币政策并且鼓励资金流入房地产，日本房价呈现快速上涨状态，买不起房的人选择租赁住房，租赁业务开始起步。年代，日本房地产市场泡沫破裂，房价持续下跌，与此同时，尽管日本城镇化率趋向稳定，但人口在城市之间的结构性流动持续进行，流动人口持续向都市圈导入，并由此带动了旺盛的租赁需求。年，日本政府实施了特殊目的公司实现特定资产流动化法，当资产证券化从政府层面得到大力支持后，开发商以及银行等金融机构持有的租赁住宅纷纷证券化，REITs 支持建设的租赁住宅数量显著增加，住房租赁市场进入快速成长期。年，次贷危机波及日本，失业率开始攀升，租金水平也随之下降，公寓的空置率大幅度上升，因此许多长租公寓开始细化租赁业务，使得日本的住房租赁市场向有序化、规范化发展，逐步趋于成熟。综上可见，美国、日本住房租赁市场的成熟发展，都离不开政策的支持以及资本市场的助推。政策方面，政府为住房租赁市场发展提供了多重政策和法律保障，包括顶层设计、监督管理、税收优惠和金融支持等。资本助推方面，以美国为例，美国住房租赁市场发展初期，大量私募资本进入，加上后期 REITs 的助推，解决了公寓企业的资金需求问题，为投资者带来稳定的收益和退出渠道，同时也增加了供应，推动了市场机构化的发展。数据显示，美国住房租赁市场大发展的时点与美国 REITs 爆发性增长时点同步且吻合。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：公开资料整理，克而瑞租售表：美、日租赁相关立法保障与支持内容顶层设计管理机构设立金融创新税收优惠美国1974年制定了住房和社区发展法，并以法律形式明确了政府的各项补贴、税收优惠措施和房租标准等，清楚界定了住房租赁市场各方的权益和义务。1965年，美国政府成立了住房与城市发展部(HUD)，执行联邦政府的低收入公共住房计划和与之相关的开发与管理项目;1937年设立公众房产管理局(PHA)，负责具体实施住房租赁市场的管理和公共租赁住房优惠政策的执行落实。1967年，美国开始设立REITs，促成了美国住房租赁市场的第一次发展。20世纪90年代，通过Low Income Housing Tax Credit法案，以房租补贴、减免不动产税、减免抵押贷款记录税等支持面向低收入群体的租赁住房供给；通过差别税率来鼓励经营租赁住房；美国REITs是免税主体。日本日本政府先后颁布了住房金融公库法公营住宅法城市住房计划法等20余部系列住房租赁相关法律法规。2004年，日本依据独立行政法人都市再生机构法设立政府全资的独立行政法人机构都市再生机构，其主要服务对象为低收入家庭和高龄人群;此外，日本地方政府还下设住宅供给公社，负责本辖区公共租赁、出售住房的建设工作。1998年，日本政府实施了特殊目的公司实现特定资产流动化法，REITs助推日本住房租赁市场供应。在日本，土地或建筑物等房地产持有者将缴纳固定资产税和都市计划税。其中固定资产税是根据市区镇村发表的土地和建筑物的固定资产税评价额和对象房地产利用状况来决定征税标准额，税率为1.4。但是，如果在持有土地上建造租赁住宅，固定资产税将会得到一定减免。另外，在继承土地或建筑物时需要缴纳继承税。如果继承人将继承土地或建筑物进行租赁住宅经营的话，其继承税标准额可以得到1824%的减免。019020相较于美国和日本，中国的住房租赁市场起步较晚，直到 年才出现一批针对中低收入人群的长租公寓。但近年来，中国秉持“求同存异”的态度积极向美、日成熟住房租赁市场学习，在国家“租购并举”“租售同权”的顶层设计下，年以来，中国住房租赁市场在土地供应、财政税收、资本市场等各方面得到进一步政策支持。中国住房租赁企业的盈利模式与资产管理模式将得到进一步突破，住房租赁市场将进一步向机构化、规范化、专业化发展。目前，中国住房租赁市场发展阶段与美、日 年代发展初期相近，正处于快速成长阶段初期。、政策支持加速发展租赁住房（）顶层设计：“租购并举”仍是行业发展的长期基本面住房问题是重大民生问题，安居才能乐业。为更好应对住房供需的结构性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从“房住不炒”的定位到“住房长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，明确了住房“回归居住属性”的改革导向，为未来住房发展定下总基调。年 月，中央经济工作会议在北京举行，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。并提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。此外，中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。至 年 月，具体的实施规划、扶持政策快速落地，包含了筹集方式、主体参与、税收优惠、资产证券化各个方面。中央从“保障”的角度重新思考租赁性住房，成为租售并举的新方向。年两会首提“良性循环”，发展形成“商品房 住房保障体系 老旧小区改造 社区养老服务”多维协同发展格局，房地产行业从粗放式向精细化过渡。（）利好政策密集出台，修正的颗粒度不断变细近年来，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，包括鼓励地产商参与、增加土地供给、税费优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。“十四五”时期，租赁住房上升至国家战略，各地相继发布了“十四五”期间租赁住房供应规划，租赁住房利好政策密集出台，包括对租赁企业向个人出租住房减征增值税及房产税，将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点行业，银保监会宣布将指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持等，支持力度不断加大。01|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：NAREIT数据来源：公开数据整理，克而瑞租售图：1971-2017 年美国 REITs 数量与市值规模发展历程（年，百万美元，个）图：中国、美国和日本长租公寓发展历程图02102201|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023表：2017-2022 年中国住房租赁行业中央层面相关政策汇总情况数据来源：公开资料整理，克而瑞租售时间2017年7月2018年6月2019年1月2019年12月2020年9月2021年4月2021年5月2021年7月要点鼓励国有、民营的机构化，规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场，并明确保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展规范住房租赁市场主体经营行为支持发展REITs，支持住房租赁市场发展，第二批试点入围城市：天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安通知涉及加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷等方面。严格把握非居住类建筑改建为集中式租赁住房的条件。非居住类建筑改建前应对房屋安全性能进行鉴定，保证满足安全使用的要求；土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为集中式租赁住房。从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展政策类型鼓励房地产开发商开展住房租赁业务金融支持机构培育规范市场金融支持市场规范市场规范土地支持金融支持税收优惠政策名称关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知关于保险资金参与长租市场有关事项的通知进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见住房租赁条例征求意见稿关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见关于集中式租赁住房建设适用标准的通知关于加快发展保障性租赁住房的意见2021年7月2021年7月2021年8月2022年2月2022年2月2022年5月2022年5月27日通知指出，各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税住房租金年度涨幅不超过5%构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度从聚焦盘活存量资产重点方向、优化完善存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控举措、建立工作台账强化组织保障六方面提出具体要求严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域金融支持税收优惠市场规范金融支持金融支持金融支持金融支持关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知关于完善住房租赁有关税收政策的公告关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知02302401|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023数据来源：CRIC城市租售系统从政策发布量来看，近四年租赁住房相关政策出台频繁，发布量逐年上升。根据不完全统计数据，年上半年，中央和地方已发布 条住房租赁相关政策。从政策指引方向来看，近四年政策重心从市场监管到权益保障再到租赁供应，近几年国家针对租赁住房的政策倾斜力度不断加强，支持多渠道筹建租赁住房，从中央到地方密集发布了多项租赁供应类支持政策，尤其是 年 月国务院发布关于加快发展保障性租赁住房的意见之后，地方政府陆续发布本地保租房实施意见及“十四五”供应计划，预计在接下来租赁住房供应将会大大增加，对于稳定租金水平、缓解住房压力有着重要作用。下，租赁住房发展政策不断细化。如 年国办发 号文件发布之后，截至 年 月，全国已有北京、上海、厦门、成都、武汉等 个省市出台了关于推动保租房发展的地方性文件，各地围绕保租房出台认定规则、建设标准、运营与管理办法以及非居住存量改建保租房实施办法、产业园建设保租房实施意见等细化政策。未来支持和规范租赁住房发展的相关配套政策将不断细化，各项政策逐步形成合力，促进租赁住房市场健康发展。、住房租赁市场城市格局分析（）个人房源租赁市场活跃度一般，三大城市群租赁活跃度相对较高 年全国 城个人房源新增供应量为.万间，在前三年整体呈现下降趋势后，年，个人房源新增供应量出现回升。但全年来看，整体受房地产行情下跌、疫情和保租房入市影响，个人房源供应从下半年开始持续下跌趋势，尽管同比来看有所增长，但新增供应依旧维持低位。根据 年全国个人房源新增供应量核密度图显示，个人房源供应量主要集中在长三角、珠三角和环渤海，其中长三角供应最为聚集，主要由于长三角城市的均好性佳，整体市场化程度较高，市场也最为活跃。珠三角受广深区域城中村属性影响，整体也有较高的个人房源新增供应量，而环渤海区域主要依靠北京的虹吸效应影响，住房租赁市场存在较高的活跃度。政策颗粒度不断变细，“组合拳”叠加效应逐步释放。在房住不炒、租购并举的住房制度数据来源：公开资料整理，克而瑞租售整理数据来源：公开资料整理，克而瑞租售整理图：2019-2022 年 6 月政策发布情况（单位：条）图：2019-2022 年 6 月政策分类占比情况图：2022 年全国个人房源新增供应量核密度02502601|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023 年，全国 城个人房源平均租金为.元/平米/月，较 年小幅下跌。受经济下行压力加大、新冠疫情反复等因素影响，市场租金波动较为显著。城中仅 城租金同比出现上涨，其中，北上广杭等租赁热点城市依旧维持租金的稳步上升。整体来看，年受疫情反复影响，各城市租金波动较为显著，由于 年春节较早，节后随着新一轮的租赁旺季来临，租金有望企稳回升。（）集中式公寓运营商主要发力一二线核心城市根据克而瑞租售监测，集中式公寓头部运营商主要集中在全国 余个城市，其中项目布局主要以一线和强二线城市为主。随着行业集中度地不断提升，头部企业效应逐渐显现，布局的城市也更为聚焦。深圳居头部企业进驻项目数首位，其次是上海、北京、广州，而二线城市中，杭州是目前运营商布局项目最多的二线城市。、住房租赁市场租赁房源供应分析（）个人租赁房源新增供应：同比负增长，一线、二线重点城市不同程度下跌近五年来，中国 城个人租赁房源新增房源量整体呈现下跌趋势，年由于疫情影响，整体下跌显著，同比下降近三成。年新增供应.万套，同比下跌超%，较疫情前的 年跌幅更是超过了%。近年来供应量的持续走低，一方面是持续性的群租房监管、个人房源的管控加严所致，另一方面，源自城中村改造导致部分房源拆除，以及部分城市二手房市场的火热，原本用于出租的房屋转为销售或者处于观望市场的状态，直接导致了市场上可用于租房的房源减少。年上半年以来，房源供应已超过 年全年的一半，除了部分城市受疫情反复影响出现封控，但大多城市处于恢复中，且 年的高校毕业生数量将首次突破千万，也在一定程度上激发了租赁的供应。数据来源：CRIC城市租售系统图：2022 年全国个人房源租金坪效同比变化图图：2017-2022 年上半年中国 55 城个人房源新增供应（万间）数据来源：CRIC城市租售系统，数据截至2021年底数据来源：CRIC城市租售系统一线城市强二线城市图：头部企业进驻城市及项目数（家）02702801|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023分城市看，年上半年，重点 城个人租赁房源新增供应量同比趋势分化显著。其中杭州、南京、上海三个城市新增供应量同比均呈现下跌趋势，而北京、成都、广州、深圳、武汉同比则是上涨，其中武汉 年作为疫情的风暴眼，个人房源供应相对较少，新增供应同比上升.%，成都受成渝经济圈影响，以及近来的人才引进相关政策，激发了潜在的租赁供应。（）中国分散式长租公寓供应：自如大规模领跑，分散式因管理困难遭频繁“暴雷”年，中国住房租赁市场最大规模的分散式长租公寓自如，已经发展至以“百万”为规模计数单位。但 年今年受疫情影响，自如在全国的整体出租率不到%，主要是受除北京、上海之外的非一线城市业务拖累，与 年公开的 万间房源对比，自如目前的房源数量已经降到 万间，减少了 万间。与此同时，近年来，分散式公寓因“高收低租”“租金贷”等商业模式弊端暴露，遭遇频频爆雷，-年，蛋壳公寓、青客公寓等下架房源，退出市场，自如逐步控制甚至缩减规模，开始慢慢发力集中式公寓自如寓。（）集中式长租公寓供应：开业规模持续稳步增长，TOP 管理规模超百万间相较于分散式公寓市场的不稳定，集中式长租公寓则呈现稳健的增长。截至 年二季度，TOP 集中式公寓累计开业规模达 万间，同比增长.%，环比增长.%，主要由于上海、北京、深圳等租赁热点城市相继实行封城管控，尤其是上海，-月 开业，也直接导致了整体开业规模的放缓。从管理规模来看，TOP 集中式公寓累计管理规模达.万间，较上一季度，新增管理房源超.万间；管理规模环比增长.%。在扶持政策相继落地、市场行业不断规范的背景下，越来越多的行业参与者及行业关注者重拾对租赁行业的信心，由相对谨慎观望的态度转向积极展开住房租赁相关业务。与此同时，国家层面号召大力发展保障性租赁表：2022 年上半年中国核心八城个人租赁房源新增供应及同比图：2020-2022 年 Q2 中国 T0P20 集中式长租公寓企业开业规模（间）数据来源：我爱我家2022年一季度报，网上公开资料，克而瑞租售整理数据来源：CRIC城市租售系统数据来源：克而瑞租售表：分散式公寓管理规模城市北京成都广州杭州南京上海深圳武汉2022年上半年新增供应（间）24092912146812425515405719020425053916299888629同比（%）0.753.96.51%-9.47%-7.56%-17.86(.00.34%类型分散式公寓品牌自如蛋壳公寓相寓管理规模102万间（2021年数据）85万间（2022年6月网上数据）43.8万间（2020年暴雷，下架房源）25.9万间（2022年Q1数据）02903001|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023住房，国企承接的建设任务，不管是新建租赁用地还是存量改造，都需要专业的机构化运营商的介入。目前，中国 TOP 集中式长租公寓管理规模约.万间，远低于美国、日本专业机构运营管理房间规模。相较之下，中国未来还有极大的机构化发展、资源整合空间。（）整体机构化率较低，存在较大的提升空间我国住房租赁行业的供应主体主要包含政府、国企、个人房东和机构化运营商，由于各自的背景和资源能力不同，不同主体供应的租赁产品也有所不同。个人房东和机构运营商整体为市场化操作，目前，我国住房租赁市场以个人房东提供的房源产品占据绝对主导，而机构化运营商提供的具有运营服务的产品，占据市场的比重仅约%。由政府及国企之前主导的租赁类住房，例如公租房、廉租房等产品，其更多的是担任公共物品提供者以及引导行业规范的角色。政府及国企主导的保障性质的租赁住房主要分为公租房、廉租房等租赁产品，但这部分产品多面向与特定的租赁群体，申请需具备一定条件，并不完全属于市场化的租赁产品。从 年开始，国家针对城市新青年、新市民提出大力发展保障性租赁住房，这部分保障性租赁住房属于相对市场化的租赁产品。从房源供应角度来看，市场化的租赁产品供应也会随之增加。不过，目前来看，保障性租赁住房主要分为新增供应和存量改造两部分，而承接保障性租赁住房建设任务的多为地方国企，地方国企和专业运营商各司其职，强强联合，助力保租房筹集目标达成，这也为未来机构化运营商提供更多政企的合作机会。此外，年 月 日，我国首个住房租赁基金建信住房租赁基金在北京正式成立，建信住房租赁基金收购项目后，与专业运营商合作，发挥机构租赁运营优势，为新市民新青年提供高品质的租住服务，未来基金与机构化运营商合作也将成为必然。而对于国家而言，需要更好地监管住房租赁市场，只有提高机构化率才能更好地规范住房租赁市场发展。因此，未来对于住房租赁市场来说，机构化的运营机构还存在较大的发展空间。（三）中国租赁住房市场需求变化、长期的人口结构变化驱动中国住房租赁市场的变化近年来，我国城镇人口的比重正在逐年上升，年，我国城镇化率达.%，已经高于世界平均水平，但较发达国家仍有较大的增长空间。伴随着城镇化进程的加快，流动人口规模也在不断增加，这些流动人口开始向一线及核心二线城市流入，但由于购买力的限制、房地产市场的限购限贷等多种因素，绝大多数的流动人口通过租房来解决居住问题。根据全国第七次人口普查，家庭小型化趋势日益显著。平均每个家庭户的人口为.人，比 年前减少.人。在过去，往往一个大家庭的几代人一起居住，但随着现代人对居住品质要求提高和对个人空间要求的提高，年轻人和父母分开居住的现象已十分普遍。此外，结婚率下降、单身独居人口上升、以及生育养育成本过高带来的生育率走低也推动了家庭小型化发展趋势。两人及以下的“小家庭”往往因为工作变动较大导致在一个地方留存时间较短，以及在消费升级的新时代当下“租赁”已经成为城市青年习惯的生活方式，由此，小家庭刚需人群的居住需求通常通过租房来解决。近几年来，中国正面临前所未有的人口生育危机。一方面是逐渐朝深度老龄化社会转变，仅在 年，国内超 岁以上的老年群体就达.亿。另一方面，中国新生儿出生率屡跌新低，年出生率只有.，死亡率则是.，二者以极度接近。从国图：第五、六、七次全国人口普查家庭户规模和平均家庭户人口对比（万户，人）数据来源：2000年第五次、2010年第六次、2020年第七次人口普查03103201|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023外来看，同为亚洲国家的日本、新加坡、韩国，近年来出生率的下降较中国比严重很多，然而这并未影响其新房市场及住房租赁市场的发展，核心城市的房价及租赁依旧稳步上涨。压力越大，生活越难，人口就越往中心城市聚集，毕竟核心城市的机会更多。此外，为了有效抑制老龄化的加剧及出生率的下跌，我国开始鼓励二胎、开放三胎，对于大家庭而言，需要有更大的空间容纳下更多的人，因此他们的改善需求可能通过租赁来解决。将现有的房屋出租，家庭租住在更大的房屋内，这样的月消费压力也会较小，这也催生了家庭型租赁需求的诞生。、一二线城市消费者住房观念：对租房接受度增加，从“有其居”转化为“优其居”后、后面临的中国是高速发展的，可以说他们正在经历中国经济快速发展，所以说他们的消费观跟老一辈的消费观是完全不同的。也正是因为有了国家高速的发展，年轻人各方面的需求都不断高涨。过去人们可能以生存为第一要务，但现在当温饱不是问题的时候，年轻人的权利意识就开始张扬。老一辈更多的是注重储蓄，拥有一套自己的房子成为生活的必须，而对于当下消费的主力群体，随着自身消费观念的升级和住房租赁政策的完善，他们追求及时行乐，因此对于这部分年轻消费群体，他们的置业观已经悄然改变，这些年轻人对于租房的接受程度不断增加，“只租不买”或将逐步流行。对于居住的选择，越来越多年轻白领的心态发生了变化。随着租房市场的健康发展和居住观念的变化，白领们对买房的执念也在松动。调研显示，租房生活的白领人群占比最高，为.%，随着一线及二线城市房价的不断高企，这部分群体更为庞大，北京租房生活的白领占比.%，上海为.%，深圳则高达.%。以窝趣公寓为例，通过对 户租户调研发现，.%租户换一次租住地在 年及以上，由此可见租户大多选择长期租住，且更换租住地的主要原因是工作地点变更。大多数人更倾向于长期在同一地点租住，占.%的租户没有未来的购房计划，.%的租户表示有计划，但不好说。对大多数的租户来说，租房仍是现一阶段的主要方式，并且认为自己未来将以租房代替购房。、中国租户的客户分析：客群多元化，租客开始青睐高品质房源（）客群结构多元化发展，超五成 后愿意租房结婚，需求增量加大目前中国一、二线城市的新一代租客群体以-岁以下的 后、后群体为主，占比超%。但近年来，租赁人群年龄分化越发明显，从 年与 年租住人群年龄构成变化可以看出，-岁的城市租客占比由%上升到%，岁以下的租客也由%上涨到%，这意味着，我国租房人群正在向全年龄段发展，租房需求将进一步增加。图：租户未来是否有购房计划（人）图：2017 年中国租客年龄结构（%）数据来源：窝趣内部调研数据03303401|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023从职业来看，中国租赁需求来源仍以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，但过去两年里长租公寓的需求来源已逐渐拓宽到更多租客群体，如企业中层人员、陪读家庭、小企业主、自由职业者、在校学生及短期过渡型需求等，这些新型需求的出现意味着作为新兴业态的租赁公寓在中国正逐渐被更广泛的人群所接受，而租赁需求也会更加多元。调查显示，千禧一代正推迟结婚和生育时间，家庭计划的推迟导致购房时间延后，年轻人愿意花更长时间租房；后群体对租房生活的态度变化，接受租房结婚的比例达到-成。如今中国的客户构成已逐步趋向于美国租房人口结构。美国的租赁人口分布较为多元，岁以下的单身年轻人占据市场主体，但其他年龄段租赁人群也相对平衡。（）租客需求升级，对租住品质提出更高要求，机构管理的优质集中式长租公寓成为新生代租客的首选自中国经济发展模式由投资驱动逐步转为重视消费驱动以来，国民消费水平一直保持着稳定的增长速度。年，中国城镇居民人均消费支出,元，与 年相比增长了.%，其中.%为居民居住性消费支出。近年来，中国城镇居民居住消费支出绝对值与占比皆有所增加，尽管受新冠疫情影响，居住消费支出依然有所上升，我国国民居住消费升级、居住条件改善、租房意愿强烈。图：中国租赁需求来源示意图图：2021 年中国租客年龄结构（%）图：2021 年租住人群各年龄层愿意租房结婚占比（%）数据来源：公开资料，克而瑞租售数据来源：公开资料整理，克而瑞租售数据来源：公开资料，克而瑞租售03503601|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023随着 后成为消费主力，高品质的租住生活也成为了普遍追求，机构化运营商的房源在居住产品和服务上都带来了品质的提升和模式的创新，让更多城市年轻人将长租房作为首选。根据自如发布的 中国城市租住生活蓝皮书数据指出，有%的租客在选择称心如意的房子时，将“机构化长租房”位列首位，这一数据相较 年调研时上升%，主要由于在疫情中，机构化长租房居住体验相对稳定，服务更全面，同时通过APP 等线上工具找房更便捷。此外，租客选择长租房的另一个原因是，普通租房充满不确定性，房东也有随时解约的问题，而长租房则可以让租客住得更安心。住房租赁行业是一个有“厚度”的行业，“厚度”的本质来源于不同结构的租赁需求主体，也来源于不同层次的人群。随着消费升级，以及随着年龄的增长与社会、家庭角色的差异和改变，租赁住房使用者对于“住”的理解和需求也会发生变化，这也即将带来城市住房租赁品质化需求、多元化需求的新一轮增长。、家庭群体租赁需求特征分析在我国部分大中城市里，由于孩子上学地点变动、工作岗位变化等因素，部分有房家庭对成套住房租赁需求也在快速上升，但这部分客群的租赁需求具备较强的过渡性特征。随着城市房价的高企，房地产市场的限购限贷，也在一定程度上推迟了家庭购房计划。因此，住房租赁市场上，家庭型的租赁客群在不断增加。此外，由于近年来我国出生率的下降以及老龄化现象的加剧，开始鼓励二胎，开放三胎，由于家庭成员数量的增加，改善类需求愈发凸显，而自有住房不能满足需求，这部分家庭客群多属于互换式需求，在形成租赁需求的同时，也会将自有住房选择对外出租，原先的收入加之房租收入作为支撑，这部分家庭客群的租金承受力也较高。家庭群体与单身、情侣的租赁需求会存在一定的差别，租金价格肯定是首要考虑因素，已婚已育家庭考虑到孩子的养育支出，同样对于租金价格敏感度最高，除了各类群体都在意的租金因素外，我们还发现家庭群体租赁需求有这些特征。（）多居、大户型需求显露根据贝壳研究院数据，年全国重点 城租赁成交房源中，三室及以上的成交占比达到.%，相比于 年增加了.个百分点，其中三室占比增加了.个百分点。租赁成交中多居室户型比例增加，在多居户型成交量上涨的同时，大面积段的房源成交占数据来源：国家统计年鉴资料来源：克而瑞租售图：2013-2022 年中国城镇居民消费性支出（元，%）图：不同层次和人群租赁需求情况注：居住消费支出是指与居住有关的支出，包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。03703801|中国住房租赁市场发展现状分析中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023比也在上升。由于一线及二线重点城市房地产的各类限制，导致目前有很多的家庭推迟购房计划，租房则成为他们解决住房需求的必要选择。此外，在经历疫情后，家庭型租赁群体更愿意租赁多居室的户型，方便日常生活所需，以保障租赁居住的品质。（）对居住环境有一定要求根据自如 年中国城市租住生活蓝皮书 中调研显示年轻人“租购”意愿更趋理性，%的城市租客通过租房结婚来完成“小家”，机构化长租房租客对租房结婚的接受度高达%。越来越多的年轻人接受租房结婚，但对于家庭型客群来说，不管是夫妻还是已婚已育的家庭都对居住环境有一定的要求，周边的学校、商业、医疗资源都要完善。此外，对于家庭客群来说，小区的社区氛围也是必不可少的。如今，大型租赁社区产品也逐渐受到青睐。有别于此前的长租公寓，租赁社区针对多元化的租客年龄，满足日益变化的各年龄层的租客需求，提供从单身居住、情侣居住、家庭型居住甚至是三代同堂的各种不同面积的户型，满足全生命周期的租房需求。此外，目前的租赁社区运营都是由专业的租赁运营机构运营，能够更好的提升租客的居住氛围，也能在一定程度上满足家庭型租客对于服务和居住环境的高要求。小结通过以上对中国住房租赁市场发展现状的分析，我们发现，随着我国人口流动性持续增强，外加晚婚晚育及家庭小型化等人口结构变化特点，那些房价高企的人口净流入大的一二线城市，年轻群体的居住需求存在很大缺口。因此，在市场基本需求面的有力支撑下，外加“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台，长租市场的未来是值得期待的。我国的机构化住房租赁房源供应类型主要包含集中式房源和分散式房源，其中，集中式公寓相较于分散式公寓管理效率更高、收费更加透明，品质和服务也更好，因此，近年来，集中式公寓呈现稳健增长，但相较于发达国家，我国机构化率依然较低。因此，未来机构化的运营机构还存在较大的发展空间。在国家“租售并举”大的住房体系下，只有加快培育专业化、规模化的住房租赁企业才能更好地规范租赁市场发展。住房租赁行业从跑马圈地、依靠资本扩张、追求规模增长的阶段已经逐渐进入到精细化运营的阶段，以经营的内生型增长为主。在市场完成起跑阶段后，形成初步的竞争格局，具备品牌和规模优势的头部企业，开始着力于优化产品和提升运营能力，尤其是近些年租赁相关用地逐渐入市，形成租赁住房供应，整个住房租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求大大增加，不少运营商转变商业模式，“轻装上阵”纷纷布局轻资产赛道。轻资产模式的集中式公寓租赁企业由于具备连锁化的经营管理能力，可快速扩大市场规模，将更有利于引领住房租赁市场规范发展。PART 02中国住房租赁市场轻资产运营模式探究2023WITHE PAPER表：三种资产运营模式对比分析图：三种资产模式的侧重点分析04104202|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023二、中国住房租赁市场轻资产运营模式探究（一）住房租赁市场三种主要运营模式的优劣势分析以及轻资产运营模式的发展轨迹、三种资产运营模式现状及优劣势分析目前，从长租公寓企业的商业模式来看，包含重、中、轻三种模式。重资产模式：企业通过收购或自建获得资产所有权，通过持有运营后，实现退出。此模式下，企业拥有资产所有权和经营权，企业可以获得资金收益和资产升值收益。这种模式小企业一般无法参与，主要适合开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等参与。中资产模式：目前长租公寓普遍采取方式，包租一定年限的物业，投入装修改造，然后溢价出租，我们俗称为“二房东”模式，主要赚取的是租金差及部分服务费。轻资产模式：利用自己成熟的品牌价值、运营体系、产品标准和供应支持系统等，通过委托管理赋能给投资人，让投资人以最小的成本，获得成熟品牌和运营能力的最大价值。国内酒店行业最早采用这种方式，比如希尔顿、铂涛集团、万豪、华住集团等。由于不同背景运营商自身优势、资源和运营目的不同，在商业模式的选择组合上也不同，三种商业模式也各有其优劣势。值得一提的是，轻资产模式是三种租赁公寓商业模式中投入成本最低、回收周期更长的一种，原因在于管理输出模式下拓展公寓项目没有前期房源投入成本，但需投入大量资金和时间成本建设品牌、总部运营体系、IT 系统、会员体系等，对管理规模的要求比重、中资产的要求更高，当管理规模不足时，企业长期亏损甚至倒闭的风险更高。因此，轻资产模式在具体运作中存在多种、多重因素的制约，对于企业的品牌价值、管理能力以及资源聚合能力都有极高的门槛，需坚守长期主义精神，不断塑造自身核心竞争力，方能在市场立足。亿级重资产运营模式 单项目资金要求投入比例盈利点优势劣势典型参与者前期拿地、建安成本租金收益 资产增值房源获取相对容易，具备资产价值和租金双重收益前期资本沉淀大，对资本运作要求高开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等百万-千万级具体看细分模式中资产改造装修成本剪刀差模式：租金差、增值服务、供应链可快速复制拓展利润对租金依赖度较大创业系、中介机构千万级-打造品牌、产品、运营体系、IT系统等费用轻资产品牌建设、产品标准建设、运营体系搭建、IT系统建设、供应链体系建设收取加盟费、管理费为主前期项目沉淀资金相对较少，可快速拓展规模对运营能力要求高酒店系如：百瑞纪（窝趣）、华住集团城家等数据来源：公开资料整理04304402|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023、轻资产运营的定义及表现形态轻资产运营是市场竞争加剧后分工专业化输出的必然选择，纵观全国的泛地产领域发展历程，从商业地产、酒店、住宅发展，本质上都是资产的管理，在市场竞争加剧后，对专业化要求更加高，产生了分工。酒店行业企业是不动产领域里最早完成由“重资产”向“轻资产”模式迭代转型的细分行业。不仅如此，一些公司还实现了资产管理与运营管理完全、彻底的分离，甚至分家。以喜达屋（Starwood）为例，“资产端”有 Starwood Capital（喜达屋资本）一个专事不动产资产投资的 PE；“服务端”则为 Starwood Hotels and Resorts Worldwide Inc（喜达屋酒店及度假酒店国际集团），专事酒店管理服务。两者股权分离，并且后者（喜达屋酒店）在 年售予 Marriott International（万豪国际）。在酒店行业已经发展成熟的模式，开始逐步推广至其他行业，例如购物中心/奥特莱斯、租赁住房、仓储物流、旅游地产等，以及住宅物业等。以房企为例，许多房地产背景的轻资产公司（例如商管/物管公司）都在致力于对外拓展第三方管理能力。在大环境下，房地产企业（尤其是民营企业）也在着力探索“轻资产模式”，希望系统性地减少业务对自有资金及资产负债表的依赖，寻求对业主输出自己的执行经验及管理能力。而对于住房租赁企业而言，官方定义的轻资产模式之前也有所提及，在 年 月 日，住房和城乡建设部等六部门联合印发住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见中提到，轻资产企业主要是指收取个人房源经过改造后或直接转租，賺取租金差价，持有周期为 到 年。由此可见，目前市场上的（官方定义的）轻资产模式其实很多还是介于重和轻之间的中资产模式，并没有完全剥离前期对装修资金的依赖，且部分二房东利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。同时，中资产模式受周期影响较大，如果在下行周期承租物业，且装配、运营成本可控，盈利能力还是有指望的，但如果反过来，则模式容错度很低。在一些伪轻资产运营的长租公寓中，以长租公寓的运营方与投资方签下对赌协议，承诺如果在委托运营管理后一定时间内达不到相应出租率和月租收入，则需要退还部分管理费用以及金钱补偿等，但这种对赌的模式注定无法融入长期经营。对赌协议中不利的一面是，运营方作为管理公司有大量数据做支撑，能够很好地测算出来对赌数据的安全值。而对于普通投资人而言，相关数据不大容易获得，投资人只能靠自己的经验、预期去跟运营商去商谈，而最终结果导向大概率还是以运营商提供的数据为主，从而承受不必要的损失。另外，运营方为了获取项目夸大收益目标，当实际运营结果达不到承诺后，运营商就会撤场，留下投资人独自煎熬。对于资产投资人更应该了解的是管理企业的运营能力、产品品质的把控和持续迭代，以及管理人员的专业能力上。对于运营商来说，对赌协议确实能够在短时间内更加迅速地扩张规模，吸纳更多加盟商的加入并给予租金优惠，但也存在业绩未达标损失资金的风险，同时更加忽视了对于运营商来说关键是打造自身运营能力以长远稳健性发展，只有产品品质提升、服务能力提升、团队管理水平提升才能加强运营商核心运营能力的护城河。对于租客来说，对赌协议因为追求高出租率和盈利，一定会用不同的手段减租或免管理费等方式，以相对较低的价格和高性价比为卖点来吸引租客签下较长时限的租期，而被忽视的产品品质和运营能力也将影响租客的租住体验，最终一定影响公寓的续签率。真正的轻资产模式是指通过品牌价值和管理体系输出获得管理收益，一般是公寓在后期运营体系成熟，品牌树立后，代替中资产包租模式拓展规模。因此，真正的轻资产运营企业更需要锻造自己的核心竞争力，如：运营能力，市场占有率等，塑造良好的品牌形象和影响力，使得品牌成为承诺，成为保险，从而取得市场的信任。总体来看，轻资产模式门槛相对较高，但一旦突破规模、品牌以及运营能力的壁垒，后期经营起来，总体风险较小，营收和利润的增长预期较好。04504602|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023联系，在商业模式、运营管理等方面具备许多相似之处。放眼全球酒店行业，国际酒店集团如希尔顿、万豪、凯悦等，都经历过玻璃旗下的酒店地产业务并将其转成 REITs 的过程。借鉴酒店行业的发展规律，近年来，酒店系长租公寓凭借得天独厚的酒店基因优势，如：关注品牌价值体验、服务的标准化、管理的精细化，会员制的社群关系，获客的便利性等，在住房租赁市场上占据一定的份额。、轻资产运营发展的跨国比较众所周知，美国、日本住房租赁市场发展较早，至今，美国住房租赁市场已发展近五十年，日本住房租赁市场已发展近三十五年，两国的住房租赁市场发展已趋于成熟，而中国住房租赁市场起步较晚，目前受政策红利影响，处于快速发展阶段。我们挑选美国、日本两个住房租赁市场发展成熟的国家，深入研究其轻资产发展道路，以及租赁巨头企业 Greystar、大东建托的轻资产运营经验，通过对比分析发现国外轻资产的生意逻辑，并为国内轻资产发展模式提供借鉴。（）美国轻重并举的发展模式美国自由市场的经济模式和“市场优先”的住房租赁政策，使其住房租赁市场化程度较高，租赁人口超过%，专业机构渗透率超过%。美国的长租公寓专业机构主要分化为持有机构和运营机构两大类，包括 REITs、房地产开发商和公寓运营商等，REITs 和开发商大多采用“持有 运营”重资产模式，公寓运营商多以轻资产模式运营，以运营为主、持有为辅。虽然美国住房租赁市场中重资产模式占比较高，但专业的公寓运营商是美国长租公寓市场持续健康发展的重要因素，且由于轻资产模式易于扩张，也使得运营机构的龙头企业运营规模普遍高于持有机构的持有规模。美国金融体系对住房租赁市场的强大支持是市场发展的关键。美国金融体系对住房租赁市场的支持工具和手段丰富多样，住房租赁市场的金融支持可适当应用政策性金融工具，比如低于市场利率的债务基金。此外，机构投资者发挥着重要的作用，由于大部分的租赁住宅集中在大都市区，租金较高，这就需要规模化经营的机构投资者；在融资方面，证券化以及上市交易是帮助机构投资者募集大规模资金的重要制度安排，REITs 为租赁住房运、轻资产运营的早期发展模式国内早期住房租赁行业的轻资产发展模式相对模糊，基本是以包租的中资产模式进行，随着行业的纵深发展，包租模式受市场波动影响较大。我国租赁企业开始尝试经营模式的转变，在宏观调控的影响下，住房租赁市场将逐步优化行业的经营模式，进入轻资产经营模式，推进资产管理的金融化、专业化，全面改善企业的资产配置。虽然，纯轻资产模式早期存有争议，但由于资金利用效率较高，运营稳定受到不少玩家的青睐，酒店系、创业系、房企系纷纷试水，其中，酒店系运营商借助酒店行业的管理经验，发展轻资产模式，迅速占领市场。国内长租公寓轻资产模式受酒店行业的发展影响较大，酒店行业轻资产的商业模式已然成为了行业发展的主流。酒店行业作为成熟的“先行者”，与长租公寓之间存在着天然的表：重资产、轻资产和伪轻资产模式对比数据来源：公开资料整理资金需求进入门槛对标企业类型规模利润前期改造费用盈利来源人员成本中资产高较低二房东（小B、大B）大低公寓运营商承担租金差（单一）项目运营团队、总部各职能团队轻资产较高较高具有良好品牌影响力和运营经验的规模化租赁企业较大稳定合作方承担品牌使用费加盟费管理费（多元）品牌、产品研发、IT等多种总部专业团队伪轻资产较低低输出运营管理经验为主的租赁企业大低合作方承担管理费（单一）运营、销售单一团队备注：这里的中资产模式指的是以包租为主的运营模式，伪轻资产模式指的是长租公寓的运营方与资产方签下对赌协议，运营方承诺一定的出租率和月租收入给到资产方的一种商业模式。图：Greystar 项目各产品线规模占比04704802|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023营商提供了长期的融资机制。REITs 是推动美国住房租赁市场发展的重要推动力，从美国住房租赁市场大发展的时点与美国 REITs 爆发性增长时点是同步和吻合的可以见证。REITs 为开发商提供了退出渠道，解决了资产过重的问题；通过 REITs 架构，可以转向轻资产运营，通过资金快速回笼来增加租赁物业运营的收益。同时，REITs 也促进了美国住房租赁行业的机构化发展，优化资源配置，提高住房租赁市场运营效率。美国 REITs 变得更有吸引力，与低成本的债权融资工具支撑是密不可分的。REITs爆发时，债权融资规模也同步在激增，尤其是配套低成本的 CMBS 融资工具的发展。因为在国外，长租物业回报率也只有%左右，需要使用低成本融资工具类似 CMBS，形成正杠杆，放大收益，才能达到%左右的 REITs 回报，吸引更多的中性收益中性风险的长期权益资本进入市场，解决公寓市场发展的核心资金难题。除了通过 REITs 退出是实现轻资产运营以外，与投资机构合作发起专项投资基金用来收并购长租物业，才是美国专业运营机构以轻资产模式拓展规模的重要方式。如美国第一大公寓运营商 Greystar，正是通过与大型投资机构合作收并购物业来实现规模的快速扩张。代表案例：美国最大公寓运营商Greystar Greystar 是美国最大的公寓运营商，管理超过.万套公寓及学生床位，业务集房屋管理、投资管理和住宅开发于一体；作为非上市公司，联合养老基金、金融机构、私募等投资人进行收购等资本运作，逐渐将版图扩张至美国 个州及特区，拉丁美洲、欧洲和亚太地区。Greystar 的业务涵盖了房屋管理、投资管理和开发管理，为客户所有种类的房屋提供服务。Greystar 以委托管理的轻资产模式为主，委托管理模式的公寓占比约%。布局策略：完成全国化布局，并搭建国际化资产组合Greystar 的资产遍布全球，美国的 个洲及特区，欧洲的英国、荷兰、西班牙和法国，拉美洲的智利、墨西哥以及亚太地区的中国、日本和澳大利亚。其中，美国的资产类型最为多样，包含多户住宅、学生公寓、出租公寓等，欧洲的资产类型以学生公寓为主，拉美及亚太地区以租赁房屋为主。城市进入策略上，Greystar打造垂直一体化的专业本土团队，产品策略：多产品线，针对不同群体，设立不同品牌Greystar 的服务范围涵盖了所有的房产类型，如传统住宅、高层、学生住宅、混合用途住宅、经济适用房、老年住宅、不良资产接管以及短租公寓等。针对不同群体，设立不同的品牌，为之提供服务：Overture 是面向 以上中老年人群的公寓社区品牌，向其传递年轻化的生活理念；学生公寓是 Greystar 的主营业务之一，除了是美国最大的学生公寓管理公司之外，Greystar 还在海外为学生提供多种类、可供选择的学生公寓品牌，如伦敦高端学生公寓品牌 Chapter；Greystar 还与 Urbandoor 合作短租公寓品牌，为需要短期居住的商务人士及其他租客提供服务。产品线的细分使 Greystar 渗透每个市场的多个需求池，从而形成规模优势和多元化业务。发展模式：与大型投资机构联手收并购，迅速扩大规模并注重运营服务Greystar 作为非上市企业，与养老基金、金融机构、私募等等大型投资机构紧密合作，适时进行收并购，不断扩大公寓管理规模，运营着近七十万间不同门类的长租资产，保持了充分的行业话语权和活跃度。Greystar 在做大规模的同时，注重托管运营服务。Greystar 拥有 多名专业人士，区域投资管理团队与 Greystar 物业管理和资本项目团队密切合作，寻找、执行和处置交易，重点是通过卓越运营和战略举措提高资产价值。作为租房领域的全球领导者,Greystar 为住宅、公寓式住宅、带家具的公司住房和包含零售空间的混合用途房地产提供端到端的物业管理服务，并充分结合当地市场，配置专业团队，高标准提供多项物业服务。由本土团队牵头，并结合睿星资本于全球其他地区积累的专业经验、客户网络和资本支持，在目标城市中有策略的挑选优质的投资机会，迅速拓展资产规模。04905002|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023客户服务：长短租结合，丰富管理能力Greystar 结合长短租期的灵活租赁方式，可采月租、季租或年租，将短租期与长租期客源进行有效搭配。并且在个别公寓项目上允许租户将自己的房间用作 Airbnb 出租，管理方式十分灵活。在物业管理上，引用当地团队，深入挖掘租客需求，高标准提供多项租客服务。经过近 年的发展，睿星资本从单纯的租赁住房运营服务商逐步成长为管理超 亿美元资产的资产管理机构，并扩张到全球各地。从其发展历程可以看出，深入与投资机构合作，提升资产管理能力将是轻资产模式运营服务商的重要发展方向。（）日本：典型的包租模式与美国相比，日本是典型的包租模式，即公司接受业主委托代其管理房屋，与业主签订房屋租赁协议，承担房屋租赁空置期风险，为业主提供寻租及租后管理服务以获取稳定租金差。日本的城市化率较高，早已达到%以上，而大城市土地房屋供给有限，为日本住房租赁市场发展提供了条件。目前，日本租赁类住房约占存量住房总量的/，其住房租赁市场中，接近%的房屋由业主委托 Leopalace、大东建托和旭化成等专业的不动产机构进行包租代管。这些专业机构为客户提供完备的租赁前房屋修缮及设计、招租、运营等一体化服务。高包租占比背后对应的是相对均衡的供需市场、利好的政策支持、土地估值制度，其核心在于土地私有制。需求端土地主对包租模式的需求不断上升。一方面是单个房东拥有租赁房屋数量不断上升。据日本国土交通省租赁环境调查报告表明，截至 年，日本单个房东拥有租赁房屋数量在 套以上占比高达.%，个人业主难以管理如此大规模的租赁物业。另一方面，人口老龄化大背景下，房东对房屋管理有心无力。据统计，岁以上房东占房东总人数%，-岁房东约%，日本土地神话破灭前土地主陆续步入老年阶段，对包租需求上升。供给端建筑商向多元化业务模式转型需求。包租业务的供给端通常是大型的建筑商，在业务模式上易于向包租业务渗透，日本房地产市场也迫使传统的建筑商向多元化业务转型。从业务来看，由于建筑商为土地主提供租赁物业建造业务，为其向包租业务渗透提供了天然的契机。另一方面核心区可建筑面积越来越少，传统的房屋建筑收入也随之减少，发展包租模式是多元化业务的拓展需求。且日本新建木质房屋越来越少，钢筋混泥土的房屋占比越来越高，日本房屋的质量越来越优，为长租期的包租模式发展提供了契机。市场租金回报高，租期稳定。日本住房租赁市场的租金回报率一般在%-%左右，日本的包租租期通常是 年，少数租期是 年，以旭化成为例，年租期房源占比仅%。同时，日本住房租赁市场租客与业主同权，且对租客权利保护力极强。法律规定租客连续半年不缴房租的情况下，业主方有权对租客起诉索赔租金，通常从起诉到最终给出判决结果需要半年时间，这也是租户信用保险产生的重要原因。代表案例：大东建托日本最大公寓运营商，一站式承建 包租大东建托的运营模式是典型的施工 建后代租，其业务的基础离不开日本私有土地制度。大东建托的客户群体中有.%的人是为了合法规避高遗产税、.%的人是为了获得稳定的租金收入。伴随着日本遗产税的修改和持续走低的利率，大东建托的潜在客户群体越来越多，为公司收入带来持续上涨动力。大东建托成立于 年，是目前日本最大的公寓运营商，自 年起不断优化业务结构，从住宅建造开发高利润业务往租赁托管高周转业务转型。布局策略：精准选择进入市场大东建托在城市布局策略上坚持两大原则，第一，不进入任何租赁房供大于求的市场，前期通过 名专业分析师，每年两次调查全市场的空置率、市面上存量、租户构成、出租类住房新开工，将区域分为优先进入市场、有条件进入市场、暂停进入市场三个等级；第二，不进入任何获客渠道匮乏的市场，大东建托只进入有大东集团旗下 Datio Trust Construction Leasing、Datio Building Management、Housecom 三大获客渠道以及与其他地产中介有合作的区域。图：大东建托发展模式05105202|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023产品策略：创新拓展多样化产品线目标客群锁定家庭、年轻夫妇、单身人士，产品线分为高级公寓、公寓、独栋住宅三大系列，以高级公寓、公寓为主力。在公寓产品上，允许租客根据生命阶段的变化更改房间布局，从而可以让租客长时间舒适居住生活，不必搬家。同时，通过使用材料控制热量和气流的方法，倡导绿色低碳生态住宅。发展模式：“一站式承建 包租”，构建“以租兴建”的核心竞争力大东建托业务特色在于一站式承建 年包租管理模式，采取轻资产商业模式。大东建托主营业务分为开发建造和租赁管理两大部分。其主要的运营模式是，首先向土地所有者提供建造和租赁方案，签订长期租约获得土地；其次开发建造，然后再通过房地产中介子公司推广和租赁出租房。由于单纯的租金差很难维持一家公司良好运营，必须找到其他的盈利突破口。纵观大东建托业务，围绕包租业务上的多元化发展，打造了“建筑服务 包租管理“一站式资产管理。其在包租的基础上衍生建筑业务、中介、担保、金融等，其中营收收入和利润最高的建造业务，构建了“以租兴建”的核心竞争力。客户服务：灵活的租赁 完善的租后服务大东建托结合长短租期的灵活租赁方式，可采月租、季租或年租，押金与其他物业费用也提供多元的套餐选择满足不同客户需求；租后服务包含三大实惠服务(合同免费更新、搬家折、推荐好友奖赏)和四大业务支持(住宅和家产保护升级、小时服务、生活贴心服务、更换居住生育)。通过精细化的运营管理出租率保持在%。（）美日发展经验总结美国、日本住房租赁市场发展经验总结。第一，租赁需求旺盛、政策支持力度大，市场秩序规范。美国、日本的租赁住房占比均超过%，租赁需求大。在住房租赁方面也都出台了较为完善的政策，包括法律层面、金融方面等。第二，高租金收益率是重要前提，运营能力和成本控制决定企业盈利水平。可观的租金收入是国外长租公寓企业获得高毛利率和高利润率水平的先决条件。一方面，平均租金偏高，租金回报率较高，收益稳定；另一方面，海外标杆企业均在运营端打造精细多元的增值服务，甚至有全流程管理服务保障，提升客户体验感及满意度，进一步提高出租率及租金溢价空间。在保证高租金收益率的基础上，营运效率和成本控制是长租企业将租金收入转化为利润增长的关键。第三，高效融资渠道助力重资产型企业低成本扩张。受益于成熟的资本市场环境，国外头部长租公寓企业能够通过 REITs、股权融资、债权融资等方式获取低成本资金，为公司初期业务规模扩张奠定基础。从美日代表企业来看，租赁企业依据当地国情，跑通了不同的运营模式，但依然存有共性：）先求规模是租赁企业发展前提：规模化有助于提高客户忠诚度并降低运营成本，进而提供更多元的增值服务。Greystar 通过与大型投资机构联手收并购，迅速扩大规模。）开拓“租赁 ”延伸服务，构建行业多元化服务：Greystar 业务涵盖了房屋管理、投资管理和开发管理，为客户所有种类的房屋提供服务；大东建托围绕包租业务上的多元化发展，打造了“建筑服务 包租管理“一站式资产管理，构建“以租兴建”的核心竞争力；表：美日案例发展经验对比05305402|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）聚焦重点城市的布局策略：聚焦租赁需求旺盛、租金水平高、人口增长快、租房空置率低是共同的选址特性。）多元产品线，高品质房源：多产品线布局，覆盖面广的租住客群，Greystar 涵盖了所有的房产类型；同时聚焦品质化住房，大东建托研发可移动隔间、绿色低碳住宅。、轻资产运营模式的必要条件包租模式由于进入壁垒相对较低，在行业发展的初期阶段占据主导地位。但是随着国反观国内市场，租赁需求旺盛，政策体系不断完善，市场向规范发展，金融端、土地端等支持力度加码，专业化市场主体不断增加。年，中央提出大力发展保障性租赁住房，鼓励多主体参与、多渠道供给。在政策红利加持下，众多从未涉足租赁业务的企业也纷纷加入进来，但保租房是一个微利的民生行业，对企业的运营管理能力要求较高，而市场化专业租赁企业长期积累的管理经验和社区运营技术，这为拥有强运营的专业化租赁机构提供众多合作机会。随着国家保租房的大规模筹建、个人房源和二房东房源的入市，都将为市场化租赁住房企业尤其是专业化运营商提供了轻资本模式发展的蓝海空间。民租住品质需求提升、租赁商业模式迭代，中国住房租赁市场商业模式由“包租模式”向“轻”转化。包租模式主要是从业主手中取得房源，然后房子经过装修和管理后提升原有的租金水平，赚取租金差价。在如今租金管控的市场环境下，租金差越来越小，而企业承担的成本较高，经营和盈利的压力较大。尤其，在面临疫情冲击的情况下，企业的抗风险能力较弱。由于在相同规模下，包租模式占用资金量更大，资金使用效率相对不高，加之，随着市场化竞争加剧，专业化分工合作的需求逐渐显现，部分企业开始转向探索轻资产模式。轻资产模式对于资产持有方来讲，是一种投入更低、收益更稳健的全新合作模式，只需将现有空间托管给运营方，即可打包获取专业的空间运营服务、数字化管理系统、全方位的资产管理等资源，双方优势互补，共享收益。轻资产模式主要的收入来源有品牌授权、管理费用、业绩奖励、招租收入和场景创新收入等，可有效解决包租模式下的盈利难、资金压力大等问题，帮助资产持有者或投资人规避项目运营风险。同时，结合国内住房租赁行业的特性，近年来，土地端出现大量的租赁用地和自持用地，使重资产持有模式成为市场的重要组成部分，也将催生运营经验不足或企业发展重心不在租赁运营的资产持有方对轻资产运营的需求，促使轻资产模式占比的提高。预计，未来轻资产模式的渗透率将有明显提升。但轻资产模式管理输出门槛较高，对“品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力”的要求均比较高。）品牌力，轻资产运营的基石从租客角度来说，品牌往往是通过产品和服务，向租客传递强烈共鸣的品牌价值。公寓企业创造出独特的品牌体验感，让顾客对品牌产生认同，同时对品牌形成偏好。对于投资人或加盟商来说，公寓运营企业拥有良好的品牌形象是双方达成合作意向的敲门砖，而品牌力的形成需要轻资产企业坚持输出稳定的规范化管理，并最终确保项目通过持续的精细化运营能力获得良好的收益，为租客、投资方、轻资产企业发展构建良性循环。因此，品牌形成并产生效应是管理输出的前提，也是轻资产运营的基石。数据来源：公开资料整理案例公司定位运营模式布局策略产品策略服务体系其他借鉴美国Greystar美国最大轻资产公寓运营商轻资产模式（委托管理占比80%）全国化布局多产品线并行长短租结合收并购扩大市场占有率本土团队专业运营日本大东建托多元化租赁公寓运营商中资产模式（房屋代建 长期包租）租赁需求城市（租赁供应需求，有获客渠道区域）全客群覆盖租赁灵活、住宅转换、日常服务、贴心服务“租赁 ”的多元盈利模式可灵活变化的租赁产品绿色低碳的建筑05505602|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）产品力，投入产出的保障 从租客角度来说，好的租住产品可以带来良好的居住体验，解决租客的居住痛点，从而提升租客的满意度；对于投资人来讲，公寓运营商拥有多条产品线和高品质房源，可以覆盖不同场景的居住需求，有利于降低项目空置率，提升项目的续租率，从而带来更好的收益。此外，在产品力方面，不仅要体现产品的产品线广、品质感强，还要体现出产品的投入产出比合理，品质感好的产品可以带来良好的居住体验，而投入产出的平衡，则可以带来良好的收益。在产品线方面，需要针对市场做一些覆盖，包括高中低档的不同用户、不同场景的全产品线，来满足不同租客或者合作伙伴在不同时期、不同阶段的租住需求；在产品的投入产出方面，要充分权衡投入和产出，才能有更好的收益，切不可仅靠高投入来做产品，这就不是真正的产品力。）运营管理能力，运营效率的体现轻资产企业要想做好，需要建设标准化的运营体系和良好的管理能力，包括提升出租率、续约率、会员占比、客户满意度、拉新等营销体系，以及拥有良好的收益管理、完善的人才管理和培训能力等，以满足多方需求，提升运营效率。同时以科技助力公寓运营降本增效，才是品牌公寓企业的核心价值所在。同时，这些方面可以通过一些量化的指标去衡量运营能力是否达到标准。以窝趣为例，托管加盟方式有三种：在营托管、委托管理以及管理直营。通过托管前后收益对比数据，我们发现窝趣可以大大提高门店的运营效率和租金收益。以在营托管为例，选取门店城市各区经营稳定门店，已经顺利渡过爬坡期进入稳定运营阶段，且与窝趣的合作时间大于个月，出租周期参考数据大于个月。在营成熟门店的平均出租率为.%，平均出租率较托管之前提升%，接管后租金较之前也有了一定程度的提升。根据目前在营门店托管实际情况，在数据链路完整情况下对在营托管收入增幅及收入进行对比发现，收入平均增幅为.%，收入平均增幅绝对值为元，作为在营门店较托管之前收益增幅较明显。标准化的体系对于公寓运营至关重要，也是运营效率的重要体现。从标准的建立，到规范的培训，训练门店每个岗位的工作怎么执行，以及比较完善的督导和检查机制，不断地循环优化，形成一个良好的闭环管理和流程。实现门店管理的一致性，提高管理效率，对整个连锁体系的推动是最重要的。05705802|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）获客能力，变现的基础出租率是最大的生产力，客源是变现的基础。获客能力的提升要注重在渠道和转化两端发力。渠道端通过各种方法获得租客流量，比如各种中间渠道及 OTA，线下客源的推广、自有渠道建设以及管理，包括一些大客户以及企业客户，以及会员营销等，来实现一定数量潜在租客看房；转化端，通过良好的带客看房体验、营销活动以及其他优惠措施，提高租客的带看转化率，从而提升出租率。、大型租赁社区出现，轻资产模式迎来发展新契机在我国政策导向与住房租赁行业顺势发展的双重推动下，大型租赁社区应运而生，是真正落实“租售并举”“租购同权”的产物。作为新兴业态，我国大型租赁社区不再仅仅是物业层面的集合，而是“多业态”的集合，除居住之外，更关注人群共享、生活、交流、健康以及精神需求，配套办公、商业、教育、医疗、艺术、娱乐等多业态融合的公共活动空间，构建满足大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住群体生活全链条甚至于全生命周期需求的租住生活共享空间，因此是未来租赁产品发展的风向标。从土地端来看，截至年上半年，上海市累计出让纯租赁住宅用地幅，按照套均面积的规划，-套规模的中型社区占比%，-套规模的大型社区占比%；而小型社区和超大型社区的占比则相对较低。未来，伴随租赁住宅用地项目的建成入市，中、大型租赁社区形态势必将成为租赁产品的主流。从年上半年纯租赁用地拿地企业类型来看，纯租赁用地仍是以国企、央企拿地为主导，占比达%，起着“压舱石、稳定器”的作用。民企在纯租赁用地的拿地形式更倾向于与国有开发商合资拿地，共同建设运营。图：上海市租赁用地项目规模占比（单位：%）图：产品标准化体系数据来源：克而瑞租售图：2022 年上半年纯租赁用地拿地企业类型数据来源：克而瑞租售05906002|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023但由于国企在公寓运营端经验缺乏或主营方向不是公寓运营，因此寻求具备运营经验丰富的运营机构合作成为目前市场的主流模式，政企合作应运而生。如：张江纳仕国际社区旭辉瓴寓携手张江集团为高科技人员量身定制的智慧租赁社区项目。可见，轻资产模式不仅是酒店系、创业系运营商的必修课，也将是未来优质房企系公寓运营商品牌竞争力强化提升后的发展方向。、轻资产运营合作方式轻资产运营的本质是持续、显性化的价值输出。在轻资产运营中首先要寻求特定的市场机会，其中国企、开发商、投资机构以及中小公寓业主手上均持有大量的物业资源，寻求与他们合作，有利于扩大市场规模，形成运营闭环。、轻资产运营模式的核心优势，以及企业对应能力的构建轻资产的核心优势是以全链条为核心的价值体系。随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显。以运营管理为基础，衍生相关资产交易、供应链及金融服务，打造闭环的的资产服务能力；以运营管理为依托，为租客提供优质的租住和生活服务，实现租住生活场景的全覆盖；与异业合作伙伴跨界合作，实现互利共赢。那么企业对应需要构建哪些能力呢？以下参考在公寓轻资产领域深耕年的百瑞纪集团的发展之道。百瑞纪致力于做住房租赁行业价值赋能者，百瑞纪提供体系化资产运营管理，帮助投资人提高租赁住宅的投资收益和管理水平，同时百瑞纪为租客提供专业、优质的公寓管理服务，深入消费者研究，助力品牌、产品的开发与创新，通过提供优质产品和运营服务等实现“租房需求”和“商品消费”的即时满足，提升资产价值的同时，借助产业基金衍生金融产品，实现真正意义上的资产保值增值。目前，市场上轻资产运营的合作模式有以下几种：管理直营模式：按照合作公寓品牌标准和要求打造产品，并委托公寓品牌运营管理，真正实现“全标准输出 全链条运营”；委托管理：投资人将公寓委托给公寓运营商进行出租和租后管理，在托管模式中，公寓运营商通过人才 系统 会员 销售，形成专业运营、有效输出委托管理；模块化输出：根据投资人需求，将全链条运营中的不同服务单独或组合模块化输出；表：以百瑞纪为代表的轻资产合作方式列表图：轻资产模式的合作对象数据来源：公开资料整理轻资产合作方式合作经营管理直营委托管理模块化输出合作对象国企投资机构/中小公寓投资人中小公寓投资人地产商国企代表项目窝趣长沙湘江科创园轻社区窝趣上海松江九亭地铁站轻社区窝趣深圳清湖北地铁站轻社区窝趣桂林罗汉果小镇人才公寓输出服务内容全链条整体输出全标准输出 全链条运营 全周期管理人才 系统 会员 销售根据需求定制个性化运营方案06106202|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）注重品牌、产品、服务的提升品牌、产品、服务的提升是获得收益的根本。通过产品、服务可以映射品牌的核心价值，从而激发消费者购买意愿，而品牌的提升又可促进产品、服务的不断跟进，从而形成良性循环。百瑞纪深谙其道，入行年以来，不断做好租客和资产持有者的服务，提升租客满意度和资产价值，实现合作共赢。在产品方面，因为客户需求是多样的，所以百瑞纪以轻资产模式进入住房租赁行业时，就开始布局产品结构和品牌结构的多元化，百瑞纪成为行业内少数在公寓全产品、全模式上都发展良好的企业。百瑞纪旗下拥有三大公寓品牌：瑰悦、窝趣、华舍，涵盖服务式公寓、白领公寓以及企业公寓，满足不同消费需求。能形成量变的基石。需要企业既能保证单店收益，又能保证在规模化扩张过程中可复制。惟有此，才能实现规模化越强，边际成本会下降、边际收益上升，企业发展速度加快的目标。在体系的构建上，百瑞纪融合铂涛集团、集团、华平投资中国实体的赋能，以及自身在公寓行业的领先优势，设计了一套一站式公寓运营管理体系全链条运营体系，并且拥有很强大的IT运营系统，这是其他新进品牌无法复刻的。通过品牌化运营管理和科学系统化运作，帮助公寓投资人/机构获得品牌赋能，全面提升项目收益。百瑞纪的全链条运营体系从“项目前期开发、产品定位、项目筹建、运营管理”等方面，把控项目运营的每个节点，确保每个项目收益的最大化。在公司运营层面，百瑞纪构建了产品标准、筹建支持、人才培养、运营STEP管理、IT系统支持、会员管理/销售等六大体系，来支持全链条运营体系的运行和发展。百瑞纪全链条的运营能力在市场上得到很好的验证，旗下窝趣公寓稳定期门店的平均出租率达到.%，投资回报周期最快可缩短到.年，百瑞纪集团也上榜克而瑞租售发布的年中国租赁企业盈利能力十佳榜单。在服务租客方面，百瑞纪类比酒店行业，围绕租客满意度推出了各个维度服务体系。百瑞纪是国内最早一家将客户对各个服务环节全部用系统管理、将客户的各种评价公开在网上的长租公寓企业，并且直接用客户的评价作为门店管理人员绩效考核的依据。目前百瑞纪各门店的客户满意度能够达到.%以上。）构建全链条运营管理体系轻资产盈利的关键在于运营方是否拥有一个成熟的运营管理体系，这也是轻资产企业图：百瑞纪全链条运营体系数据来源：公开资料整理06306402|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）建立获客渠道多渠道触达消费者，降低获客成本。百瑞纪将Saas.系统作为主销售交易平台，系统建立之初就与很多主流平台建立直连，如贝壳租房、同城、安居客、巴乐兔等各大租房平台，此外，还与携程、美团等众多OTA平台连接，并积极拓展众多微信公众号。除了线上渠道，线下根据项目的目标群体特点进行狙击，如与企业进行合作，为企业员工提供租房优惠券；与周边的商家合作，摆放招租资料等，并发展以会员为基准的私域流量支持，不断提升自有会员的贡献率。窝趣提出的“会员运营”可理解为是指作为客户前期的沟通工具、营销工具。通过线上线下的数据获取，快速建立会员流量池，同时引入会员营销的概念。窝趣搭建窝趣平台数字营销功能，增加窝趣平台数字营销手段提高会员营销触达，促进会员签约转化。包括企业微信私域发展，窝趣品牌小程序、官网，定向人群标签营销，线上微信客服等功能。目前平均门店新签会员贡献率达%，随着营销系统的升级改良，未来会员贡献率将为持续提高。）以科技助力公寓运营降本增效窝趣是国家级高新技术企业，在系统和科技化方面保持创新发展。首先，窝趣公寓SAAS系统有不同的端口，在租客端以小程序、APP的方式呈现，在窝趣公寓内部有社区端、总部端，在项目投资人端则是业主端，不同的端口根据使用者角色的不同展现不同的功能。其次，SAAS系统可实时监测信息流，全面管理租客合同，实时呈现出租率、租金差等核心运营指标，同时，SAAS系统可实时监管现金流，租客在线上交租付费，系统自动清分结算，实现资金封闭运作，既避免线下收款的繁琐操作，还保障资金的安全。在门店层面，门禁、门锁和智能水电表支持联网，并且直连SAAS系统，省去人工抄录水电表读数的操作，同时，门店工作人员可实时查看房源状态，以及门店代办事宜；根据用户实际支付情况和入住时间，科学管理合同；并根据用户租约，提前安排房间售卖，对房源进行运营维护管理；盘点门店资产，资产调动和分配入库，检测运营资产日常损耗；发布活动和视频，维护在住用户，提高用户活跃性。在总部层面，以结算为导向的财务报表、以运营营收为导向的运营报表、和以用户为导向的会员报表，可以支持总部人员在财务结算、运营决策、会员营销等方面的工作。第三，组建销售中台项目及窝趣平台分销系统，经由总部统一接待会员租房咨询，有效调配平台会员流转，并推进分销系统发展门店签约，快速提升门店出房效率；最后，借助窝趣公寓SaaS系统的大数据分析，能够完成有效的数字化营销。天时间就可以测试出最有效的展位、流量最大的商圈，最高的到店率、最高的签约转化率，窝趣运营人员再根据数据，最终决定投放计划，去获取最好的流量。06506602|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）做大规模轻资产企业的规模化越强，其边际成本会随之下降、边际收益则会上升，从而所产生的边际利益就越大;另一方面，实现规模化后，企业发展速度也会加快，比如品牌化、组织效率、信息化、多城市与多品类发展速度，以及兼并收购改变增长逻辑等等各个方面都十分占优势。因此，只有突破规模关后，轻资产运营企业才能体现更高的生态价值。截止年月，百瑞纪集团发展足迹已迈向全国城，管理 项目，开业房量超过间，签约房量超过间，长期稳定位于克而瑞租售发布的集中式公寓开业规模榜TOP。、国内轻资产模式案例典型案例：窝趣上海松江九亭地铁站轻社区（管理直营项目）项目位于九亭商圈核心地段，周边购物出行方便，距离虹桥机场、高铁仅分钟。投资人从事餐饮及数码行业，年投资公寓板块，并开始找寻优质的长租公寓品牌合作，经过筛选和不断的考察，投资人认可窝趣公寓品牌的运营专业性，选择加盟窝趣品牌，并希望可以与窝趣品牌强强联手，在九亭商圈打造一个品质好、运营标准的标杆公寓，达成双赢的项目。经过窝趣运营团队的打磨，窝趣上海松江九亭地铁站轻社区项目从年平均出租率%，上涨到年月的%，租金上涨%，总营收上涨%，并且实现了-月的持续满房。通过窝趣便捷的IT系统，提升了运营效益；通过窝趣团队服务的不断优化，良好的社群文化氛围，增长了客户粘性，最终实现项目业绩总营收的增长。投资人也表示，“初期在不断的考察中最后让我选择加盟窝趣，是因为相信品牌的运营专业性，认同品牌的文化。确实在后期的合作中，让我更加确信窝趣的品牌价值，派驻的店长很棒，清晰的逻辑思维和管理能力让我很放心，并且门店的业绩也一直稳定，相信相信的力量！”。典型案例：窝趣桂林罗汉果小镇人才公寓（国企项目模块化输出 委托管理）窝趣桂林罗汉果小镇人才公寓由经开控股与窝趣公寓共同打造，是由国企与民企共同合作的成功案例。该项目于年月开业，共有房间数间，客户满意度达%，NPS净值%。在启动前，窝趣公寓就为窝趣桂林罗汉果小镇人才公寓项目提供了模块化输出服务，为其从历史沿革、产业现状、公寓产品标准、公寓运营标准等多个维度分析桂林经开区现状公寓的问题、以及未来的发展规划，并进行了大量用户的调研，针对性地进行产品打磨。在合作中，经开区提供项目物业，窝趣公寓则负责品牌价值输出、运营管理输出、产图：百瑞纪全国布局情况06706802|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023品研发、IT 系统、会员管理销售体系支持等全链条服务，以及为项目提供房屋管理、租客管理、产业园区内企业管理等全方面管理赋能。本项目的合作对政府、企业、租客三方都具有显著效益：）帮助开发区打造丰富的园区配套，提升招商引资的吸引力，吸引更多优质企业进驻；）引入专业运营团队，解决数万员工的基本住房需求问题，也能提高住房服务的质量，提高企业员工归属感，降低企业员工流失率；）将运营管理从管委会剥离，一方面解决管理专业化，另一方面解决管委会的尴尬身份，帮助园区解决入驻企业拖欠房租的问题。（二）轻资产运营模式角色洞察、中国轻资产运营参与者和行业竞争格局（）窝趣首创长租公寓轻资产运营，租赁企业纷纷入局轻资产赛道-轻资产模式早期参与者:酒店、窝趣早期轻资产管理模式来源于酒店行业中，酒店专门组成运营部门进行租赁管理服务。继承铂涛集团基因的酒店系长租公寓窝趣，在其他长租公寓企业依靠重资产自持以及包租的方式扩大规模时，窝趣首次以品牌输出和托管运营的纯轻资产模式进入到住房租赁行业当中。-轻资产模式中期参与者：魔方、泊寓等越来越多的租赁企业看到了轻资产模式的优势，开始布局轻资产的模式。其中，创业系的魔方和房企系的泊寓等传统以中资产包租运营的租赁企业，抓住行业发展机遇开始布局轻资产的运营模式。轻资产租赁企业的竞争开始加剧，越来越多的创业系和房企系租赁企业加入到轻资产运营管理的赛道中来。至今 轻资产模式参与者持续增加住房租赁行业受到了企业暴雷及疫情的冲击，因此抗风险能力较强的轻资产模式开始受到更多的租赁企业的重视。并且在长租公寓资管分离的大趋势下，中资产包租模式的租赁企业逐渐开始转型，输出品牌价值和托管服务。而像窝趣这类早期就布局轻资产运营的企业，因为在政策把握准确、精细化运营体系、模式创新等优势下，仍然保持着良好的发展势头。图：轻资产租赁企业发展历程06907002|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023（）中国轻资产运营行业竞争格局从轻资产运营的长租公寓企业来看，在第一梯队中仅有两家，窝趣、乐乎开创了住房租赁企业的轻资产托管运营模式，在 年的时间中迅速扩大了管理房源规模，轻资产房源管理规模远超其他长租公寓企业。在第二梯队中，以魔方、泊寓、城家和瓴寓等头部租赁企业为主，头部租赁企业在资管分离的趋势下，选择开始进入轻资产运营的赛道，输出品牌运营管理能力。轻资产托管的房源占比在总房源的-%之间，相对房源规模低于轻资产运营第一梯队。随着头部租赁企业对运营管理能力的重视，未来将逐步加速对轻资产运营赛道的发展。在第三梯队的长租公寓中，侣行家、麦家公寓、维也纳公寓等长租公寓由于轻资产房源管理规模相对较少，创立时间较晚发展时间较短等原因，暂居第三梯队。、国内轻资产运营模式为主的主要企业分析（）管理规模在长租公寓或租赁住房的头部企业中从管理规模上来看，房企系的万科泊寓位居第一，开业房源 万间，管理规模达.万间，远超其他长租公寓。从轻资产管理房源的占比情况来看，创业系的魔方轻资产房源仅占%，房企系的万科泊寓仅占%。而酒店系的窝趣轻资产房源占比高达%，轻资产管理房源数量远超魔方和泊寓。从进驻城市来看，轻资产运营的头部企业的布局较广。其中，窝趣的进驻城市从一线城市的北上广深到佛山和杭州等二线城市，布局达 城超过了魔方和泊寓。窝趣与各地方的小业主和国资平台进行合作，通过轻资产的托管模式扩大市场占有率。（）轻资产头部企业核心优势案例分析窝趣广州 JD 人才公寓JD 人才公寓项目由广州国企承接，围绕科技人才安居的核心需求，坚持“吸引人才、留住人才、服务人才”，聚焦解决全市人才安居问题，拓展人才管家服务和生活配套服务等合理化市场增值服务，广州国企引入优秀的品牌公寓运营商窝趣为项目提供运营和管理工作。窝趣标准化、透明化的租住产品打造能力和运营服务能力，落实人才住房政策，开拓住房租赁市场，整合社会优质资源，实现国有资产保值增值；帮助企业留住优质的人才；更好满足新一代消费者对租住产品及服务的需求，为各类人才在广州生活提供专业化服务。图：轻资产长租公寓发展现状资料来源：CRIC表：截止 2022 年 H1 头部轻资产长租公寓企业管理房源规模情况资料来源：CRIC表：窝趣广州 JD 人才公寓项目名称项目地址产品定位出租率窝趣广州JD人才公寓广东省广州市黄埔区人才公寓99.2%开业时间房间数面积租金2018年11月620套（1488间）35-402174元/月头部企业进驻城市（个）开业门店（家）管理房源数量（万间）轻资产管理房源规模占比（%）窝趣38186890魔方263947.734泊寓3437521.52007107202|中国住房租赁市场轻资产运营模式探究中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023品牌价值该项目 年客户满意度高达.%，NPS 净值达到%，窝趣独创的“全链条运营管理体系”，品牌化运营管理和科学系统化运作，为合作企业更好地留住人才，实现品牌价值。品质提升专业化运营的品质物业，保证物业的保值增值；低成本打造受租客欢迎的装修风格。数字化系统窝趣继承了铂涛集团的酒店管理基因，更新打造的 Saas.系统，聚焦租客服务体验提升，在门店运营与财务效率上运营效率综合提升%以上。精细化运营管理能力窝趣有贴心细致的管家服务、丰富多彩的的社区活动、安全可靠的安保系统、智能高效的 IT 体系。谊 魔方公寓上海吴泾华师大店谊 魔方公寓上海吴泾华师大店项目是魔方与上海华谊集团资产管理有限公司（简称：华谊）联合推出的国有“非改居”项目，由华谊提供资产，魔方负责出租、装修、运营等环节，将闲置厂房改造为长租公寓。改造后的谊 魔方公寓总面积达到.平方米，由 幢独栋物业构成。其中原本的两栋宿舍楼，一栋食堂以及一栋浴室全部改造为房间，分为-平方米的单间以及蓝领宿舍；原本的锅炉房则改造为一个有近 平方米的公区，原有的化工堆场则改建为羽毛球场、篮球场，改造后的谊 魔方公寓总房源量达到 间，可供 人同时居住。品牌价值魔方公寓通过商业化的管理，使门店管理达到更高的效率，这是魔方与政府合作的一个优势。通过魔方的运营，使得物业增值以及客户得到更好的体验。大数据选址能力魔方公寓通过大数据的积累，总结了十多种标准的选址方法，即魔方七维测量模型。该模型将经验评估转化为动态数据评估。评估项目属性，交通舒适度，房地产属性和结构，所有权和其他指标。品牌盈利能力魔方公寓整合开发了一套动态定价系统，该系统使用算法来控制精细化管理，企业可以最大化其收入。该项目坪效约.元/月/，对比周边个人房源的租金溢价相对较高，达到%。资料来源：公开资料整理表：谊 魔方公寓上海吴泾华师大店情况项目名称项目地址产品定位出租率谊魔方公寓上海吴泾华师大店上海市闵行区龙吴路5395号a栋白领公寓及企业宿舍95.6%开业时间房间数面积租金2021年7月323间25-402625-4070元/月073074中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023深圳泊寓坪山燕子岭店泊寓坪山燕子岭店是泊寓首个在深圳为企业人才定制的长租公寓,同时也是首个面向Z 世代、与 Z 世代共创的产品项目,并携手李宁跨界打造国潮运动主题社区,是泊寓定制化公寓的一个新开端。定制化公共空间,结合年轻人对健康生活的追求,泊寓与李宁携手,对户外运动场地进行全面升级,定制了篮球场、羽毛球场、乒乓球场,提供丰富多元的运动设施;在室内的运动区域设计中,将有氧运动、力量训练和瑜伽进行了分区,新增换衣区与淋浴区。将运动生活更加常态化,增添了租住生活的活力。小结纵观全国的泛地产领域发展历程，轻资产运营是市场竞争加剧后分工专业化输出的必然选择。相对于重资产和中资产，轻资产更需坚守长期主义精神，更需提升自身的品牌价值、管理能力以及资源聚合能力。因此，轻资产模式管理输出门槛较高，对“品牌力、产品力、连锁运营管理能力以及获客能力”的要求均比较高。随着近些年以地方国企主导的 R 用地的集体入市，轻资产运营模式的运营商迎来新的发展机遇。轻资产模式不仅是酒店系、创业系运营商的必修课，也将是未来优质房企系公寓运营商品牌竞争力强化提升后的发展方向。轻资产运营的本质是持续、显性化的价值输出。目前，市场上轻资产运营的合作模式有管理直营、委托管理和模块化输出。以在租赁住房轻资产领域深耕年的百瑞纪集团为例，百瑞纪注重品牌、产品、服务的提升，不断做好租客和资产持有者的服务，提升租客满意度和资产价值，实现合作共赢。在体系的构建上，百瑞纪设计了一套一站式公寓运营管理体系全链条运营体系，把控项目运营的每个节点，确保每个项目收益的最大化；在获客渠道上，多渠道触达消费者，降低获客成本；在规模上，做大规模，降低边际成本，体现更高生态价值。此外，窝趣是高新技术企业，以科技助力公寓运营降本增效。目前，市场上轻资产模式的参与者，早期以酒店、窝趣为代表，中期以魔方、泊寓为代表，如今越来越多的租赁企业看到了轻资产模式的优势，开始布局轻资产的模式。未来在资管分离的大趋势下，轻资产运营模式的运营商将迎来良好的发展势头。品牌价值提升坪山燕子岭店将李宁的国潮运动风，和泊寓的产品与服务能力相结合，打造全新风格的高品质租住社区。泊寓与运动品牌李宁携手，突破传统长租公寓的公区设计，在大堂打造了中国李宁潮牌展示专区。品质提升泊寓发起了“产品体验官计划”，招募了约 多名在 年之后出生的“Z 世代”客户，参与到产品的研发当中。他们反馈的 余条有效建议，使得这个门店的房间在家具配置、收纳功能上都有明显的提升。定制化社区泊寓坪山燕子岭店是深圳首个为企业人才定制的长租公寓，其中租户主要来自坪山区各大企业，如荣耀、比亚迪、中芯国际等，泊寓为深圳人才提供专业化服务。资料来源：公开资料整理表：深圳泊寓坪山燕子岭店情况项目名称项目地址产品定位出租率泊寓坪山燕子岭店坪山区龙田街道金牛西路与燕子岭四路交叉口人才公寓100%开业时间房间数面积租金2021年12月854间26-461310元/月起PART 03保障性租赁住房对轻资产运营的机遇与挑战以及轻资产模式的发展前景2023WITHE PAPER07707803|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023（一）轻资产运营模式更有利于各地保障性筹建目标的实现、保障性租赁住房与轻资产运营的适配性-国家连续出台“保租房”发展政策，轻资产运营助力各地“保租房”筹建目标达成在建党百年、“十四五”开局之年的特殊节点上，国家首次明确了住房保障体系的顶层设计，指出，“十四五”期间，要发展保障性租赁住房，促进产城融合，达到供需匹配、职住平衡的基本原则，使得新市民、新青年在人口净流入的大城市真正“租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好”。保障性租赁住房，关系着民生福祉，关系着城市未来的发展，因为它直面的是城市新青年，解决的是城市未来核心竞争力的“安居”问题。年 月 日，国务院办公厅印发了关于加快发展保障性租赁住房的意见，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，月 日，国务院召开电视电话会议，专门对发展保障性租赁住房工作作出全面部署。年 月 日，住房和城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、自然资源部、国家税务总局印发了关于做好 年度发展保障性租赁住房情况监测评价工作的通知，明确表示在“十四五”期间应大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到%及以上。对此，各个城市积极部署，纷纷出台“十四五”保障性租赁住房筹建计划。除建设目标外，各城市同时因城施策，提出切实可行的多元化筹集路径，我国保障性租赁住房多元供应可行的路径主要为以下五种。五种方式都能不同程度的增加保障性租赁住房的供应。其中（）涉租赁用地建设租赁住房；（）产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由%提高到%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；这两种方式属于新增供应。（）非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房；（）市场中现存的各类集中式、分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统；（）传统的保障性住房体系中未售，空置的房屋进入保障性租赁住房体系。这三种方式属于存量进保障性租赁住房体系。房源、资本、轻资产运营管理是助力存量资产进入保障性租赁住房的“三驾马车”。在国家扶持发展下，后面三种方式获取租赁的房源会不断增加，特别是非改租的部分，房源空间是极其巨大的。数据来源：公开资料，克而瑞租售整理图：十四五时期各城市新增保障性租赁住房供应计划（万套/间）图：保障性租赁住房多元供应渠道图：存量资产进入保障性租赁住房的“三驾马车”07908003|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023当前，中国房地产结束了 年的野蛮生长，由“开发时代”向“运营时代”转换。在房地产领域，人口红利和城镇化红利逐步消退，而在更细分的商办市场，年全国的商办用地供应和成交量出现明显的降温，全国 城共推出商办用地.亿平方米，同比下降.，成交.亿平方米，同比下降.。而从全国存量市场来看，截止目前，全国一线及强二线重点城市商办库存量超 万平方米，以上海商办市场为例，上海商办库存量约 万平方米，去化周期达 个月，商办存量市场巨大。年 月 日，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，主要投向房企自持住宅、存量商办物业两类存量资产，通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，住房租赁基金是探索形成新的可持续发展模式的一次有益尝试：第一，大城市房价很高的情况下通过租金获得回报的收益率很低，租售比并不合理，很难实现市场化运作，基金这种方式通过在市场调整的时候收购一些存量商业办公资产，可以拿到相对合理的价格，有助于提升后续的资产回报率；第二，由于盘活存量，通过改建的方式有利于优化租赁住房的供给结构，不仅会提升租赁住房的品质，更重要的是降低了租赁住房的租金；第三，因为它会引进专业化的运营机构，有助于提升租赁住房服务的品质，这会更加适应年轻人，特别是一些新就业大学生的需求；第四，在很多城市，商业办公市场存在很明显的供过于求，盘活存量资源不仅增加了租赁住房的供应，也改善了存量商业办公市场的供求关系。资金也在以各种方式涌入长租市场，中央预算内投资新设立保障性租赁住房专项，要求中央资金支持保障性租赁住房建设。“两会”要求提升财政住房保障资金效能，发挥撬动社会资本作用，大力发展保障性租赁住房。月财政部、住建部联合印发中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法，将租赁住房保障纳入中央财政城镇保障性安居工程补助资金支持范围。月中央层面下发了 年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知，提出 年中央财政将补助.亿元用于租赁住房保障，相较 年中央预算补助的 亿元，年支持力度大幅提升。数据来源：CRIC2020图：截至 2022 年 6 月全国重点城市商办库存量情况（单位：）表：地方财政支持保障性租赁住房发展举措统筹从土地出让收益(10%以上)或土地出让收入总额(2%以上)中提取的保障性住房建设资金、从土地出让收入中提取的“腾笼换鸟”专项经费等，用于支持发展保障性租赁住房。每年安排 2 亿元省级财政资金支持发展保障性租赁住房，并按照下达到省的中央预算内投资补助资金额度 1:1 给予省级配套资金，重点支持新建、改建保障性租赁住房。同时，支持各地级以上市按规定统筹利用土地出让净收益和住房公积金等现有资金发展保障性租赁住房。对市辖区和县级市国有企业投资新建的保障性租赁住房项目，分别按总投入的 10%、20%给予财政奖补资金。浙江省城市具体举措广东省苏州市对中心城区符合规定的保障性租赁住房建设项目，由当地财政按建筑面积每平方米 100元的标准给予奖补，市级财政给予一定支持。预计“十四五”期间，全市保障性租赁住房地方财政奖补资金达 3.5 亿元以上。改建保障性租赁住房可申请财政补贴，奖补标准为建安成本、工程建设其他费、装修装饰费总和的 30%，且最高不超过 600 元/平方米。办理商业银行贷款用于改建保障性租赁住房项目的，可申请贴息奖补，奖补标准为相应贷款当年实际发生利息的 30%，且贴息利率最高不超过 2 个百分点。对认定的重点项目，还可享受最高不超过 10 元/月 平方米的运营奖补。对纳入保障性租赁住房建设任务的项目,可依申请,区分新建、改建、改造项目,按不超过建安成本、工程建设其他费、装饰装修费用总和的 30%予以资金补助。赣州市天津市南昌市信息来源：公开资料整理对于国有专营企业投资建设运营保障性租赁住房的，给予不少于 30%的资本金支持，帮助企业达到融资贷款条件。项目建设资金中，仅有 10%-20%需要有企业自筹，其余部分将由各种奖补和优惠政策贷款补足。新建类项目(含回购类)项目，按照建筑面积 1375 元/平方米标准给予奖补；改建类项目按照建筑面积 900 元/平方米的标准给予奖补。西安市太原市在国家层面，存量房源以及资金支持都能比较快速到位的背景下，轻资产运营管理能力成为是否能真正盘活存量、提供有效租赁住房供应的通关法宝。存量物业以及资本都具备的情况下，轻资产运营模式与保障性租赁住房具备极高的适配性，轻资产运营模式成为各地保障性租赁住房完成的关键。08108203|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023、轻资产运营在保障性租赁住房发展中的实际运用保障性租赁住房的发展离不开一个优质的运营主体，行业中也不乏轻资产运营商与各地政府及国企合作成功的案例。对各地缺乏运营经验的保租房资产方来说，与轻资产运营商合作是提高保租房运营效能的不二选择。其中，作为轻资产运营的佼佼者窝趣，充分发挥运营经验，赋能各地保租房发展，从项目定位到产品设计以及最终的落地运营，窝趣的全链条模块化的运营服务能力，为地方盘活资产发展保障性租赁住房保驾护航。窝趣广州西门口地铁站轻社区政企银合作，助力保租房建设窝趣广州西门口地铁站轻社区是窝趣以轻资产模式在保障性租赁住房中的实际运用。该项目位于广州市中心核心商圈，原为广州日报社职工住宅配套，随着广州日报社总部办公外迁，该栋职工住宅逐渐空置。窝趣抓住产业园区内员工租住困难的痛点，利用自身专业化的运营能力盘活空置房源，帮助解决员工职住难题。窝趣对物业进行全新设计，装修改造为高品质的保障性租赁住房，获得广州住建部门的认定，成功领取租赁住房专项奖补，并成为首批使用公积金交房租的试点项目。窝趣充分利用自身优势，结合项目实际情况，打造最为合适的产品和服务，为保障性租赁住房让新青年和新市民“租得好”添一份力。优势一：打造职住平衡的广州样本。广州市越秀区的集中式品牌公寓非常稀缺，周边工作的年轻人要么通勤时间超过 分钟，要么居住在附近环境和管理都不尽人意的老旧小区。窝趣充分考虑青年人的职住需求，在产业园区中作为租住配套为青年人打造品质生活和趣味社交于一体的生活空间。优势二：精细化运营打造品质租住产品。针对广报阡陌间文创园特色，窝趣公寓团队秉承持续改善年轻人的租房生活体验理念，充分利用了园区提供的饭堂、咖啡厅、中心花园等公共配套，进一步提升年轻租客的归属感和幸福感。窝趣以“小空间，多场景”的居心地概念进行产品设计，在客房的 大功能区 X 多功能场景上给租客提供个性 DIY 软装模块组合，自主展现趣味性的空间氛围;并精心打造暖窝、趣堂、趣社区等核心产品和服务。通过标准化、透明化的运营，窝趣团队提高了项目打造能力和运营服务能力的同时，更好地满足了新一代消费者对租住产品及服务的需求。资料来源：公开资料整理表：窝趣广州西门口地铁站轻社区项目信息项目名称项目地址产品定位22年客户满意度窝趣广州西门口地铁站轻社区广州市越秀区观绿路43号人才公寓96%开业时间房间数面积22年NPS净值2021年12月206间18-6695%图：存量改造进入住房租赁市场流程图：窝趣广州西门口地铁站轻社区从商业模式来看，该项目由政企银三方共同参与，其中物业是由广州日报社提供，改造资金支持由建设银行提供，窝趣负责设计总包、运营服务、采购装修等，窝趣的专业化运营管理最终促成三方合作。通过窝趣的精细化运营，一方面可以帮助国企解决自建团队的问题，提供更安全更规范的运营服务；另一方面，也可帮助国企把存量资源盘活，助力保值增值，达到强强联合的效果。窝趣长沙湘江科创园轻社区项目政企合作，国资平台资产盘活窝趣长沙湘江科创园轻社区位于长沙市岳麓区湘江科创园 栋，为湘江科创园配套公寓，定位为保障性租赁住房项目，助力园区企业引才留才。项目拥有现代北欧风户型、格调北欧风户型等多种户型，房间均配有内阳台，采光极好，家电家具齐全，配备公共区域，有影音区、健身房、公共厨房等。社区配备完善，租客可直接拎包入住。此次，窝趣公寓与湘江集团下属全资子公司大科城公司进行合作，通过创新运营模式，帮助园区实现商业模式增值运营的变革，提高盈利能力。窝趣公寓在刚开始合作时，就在产品打造、营销方案、安全管理、门店运营、租客服务等方面提供了专业合理建议，让园区少走弯路，弥补了国企产业园区在长租公寓运营中的经验不足。通过窝趣的精细化运营，湘江科创园项目在解决职住平衡、青年人租住问题的同时，兼顾运营效率和服务品质，打造超高门店人效比。月中下旬开业的窝趣长沙湘江科创园公寓，截止目前均价 元/月，已有十多家企业预订超过%的房间，覆盖周边近百家企业；试营业不到一个月，已完成房价和预订率双重目标，效益方面大大超出预期。伴随着存量市场的扩展，产业园区行业竞争愈发激烈。越来越多的园区敏锐地发现单单依靠自身很难在同质化严重的行业市场占有一席之地。针对复杂的行业和市场情况及需求，窝趣开始以其自身深耕多年的运营服务经验为依托，用专业力量帮助园区盘活存量资产，其运营逻辑深度贴合租住生活场景，在提升物业品质的同时，助力不动产资产保值增值，发挥物业更大的商业价值。、轻资产运营中各方协同作用分析以窝趣为例，轻资产项目占比%，中资产项目占比%。窝趣致力于做租赁住宅行业价值赋能者，窝趣提供体系化资产运营管理，帮助投资人和业主提高租赁住宅的投资收益和管理水平，同时窝趣为租客提供专业、优质的公寓管理服务，深入消费者研究，助力品牌、产品的开发与创新，通过享乐商品化、趣味化运作，实现“租房需求”和“商品消费”图：窝趣长沙湘江科创园轻社区08308403|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023优势三：品牌公寓赋能园区创造新价值。窝趣公寓通过专业的全链条、模块化输出，帮助配置合适的产品和加强园区管理，打造丰富的园区配套，提升产业园区的招商引资的吸引力，吸引更多优质企业，吸纳更多优秀人才。（二）保租房对轻资产运营发展的影响、保租房和公募 REITs 加速了资产方与轻资产运营商合作随着保租房的大规模建设和公募 REITs 的加速推进，为轻资产模式发展的运营商提供了发展新机遇。窝趣这类市场化的长租企业运营商，长期积累了大量的管理经验和社区运营管理能力，可以为保租房提供高质量的管理服务；公募 REITs 发行的前提条件是“原始权益人能力、现金流稳定性、未来的估值”，优质的资产和运营能力正是保租房 REITs 投资价值所在，而现金流的稳定和物业的保值增值离不开优质的运营主体。）保租房大规模建设成为轻资产运营商新的发展蓝海。各地方政府纷纷响应国家号召，明确“十四五”时期保障性租赁住房供应目标，以五种方式进行房源筹集、纳管。其中，非改居和新建租赁住房（租赁用地、集体用地）的资产方基本以各地方国企和央企为主，少数为民企。地方国企租赁运营经验相对缺乏或主营业务不在住房租赁的运营管理，而轻资产模式的运营商拥有着长期积累的经验，能够为资产方提供全流程的建设和运营方案，双方强强联合，共同为各地民生发展作出贡献。图：轻资产运营各方合作模式图：北京保租房项目中不同筹集方式占比情况资料来源：CRIC）公募 REITs 的加速推进催生了对优质运营主体的需求。月 日上午，华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居 REIT 和红土深圳安居 REIT 同步上市，上市首日，三只保租房公募 REITs 全部触及%的涨停限制，显示出投资机构对优质资产极大的买入热情。三只保租房公募 REITs 的原始权益人分布为厦门安居和深圳安居、北京保障房中心负责运营本地的公租房和人才租赁住房，是具有丰富的租赁住房运营经验的机构。08508603|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023的即时满足，提升资产价值的同时，借助产业基金衍生金融产品，实现真正意义上的资产保值增值。资产方：一般是政府、企业或个人，持有或租赁物业资产向运营方提供房源，通过委托运营方式进行运营管理，收取固定出租收益，并借由运营方专业的运营管理实现资产升值或投资增值。运营方：为资产方提供资产的改造工程、项目设计、筹建管理、运营管理等服务，向资产方收取前期的工程设计和专项服务费，以及后期的管理费。通过输出运营体系和 IT 管理系统进行房源管理，为租客提供专业的租赁服务。租客：通过运营方租到房源，向运营方支付租金和服务费，享受运营方租赁服务和增值服务。资产方、运营方、房源和租客，在轻资产运营的过程中满足了各方的需求，资产方实现了资产增值，运营方收获了委托管理费用，租客匹配了需求房源。各方协同合作满足各方的利益和住房需求形成了良性的轻资产运营循环。、保障性租赁住房和市场化租赁住房共同发展保障性租赁住房和市场化租赁住房是相互依存、共生的关系。保租房很大一部分来源于市场化租房，是市场化租房的存量转化。市场化租赁房源只要愿意接受纳管，服从保租房的相关规定，比如租金涨幅、限定供应对象等，就可以成为保租房。保租房与市场化房源也是相互竞争的关系。保租房作为住房租赁市场的压舱石和稳压器，稳定的租金涨幅，相比市场化房源较低的租金，会促使市场化房源提升品质来吸引租客。保租房和市场化租房虽然在供应对象上存在一些差别，但更多时候是面向共同的群体新市民和刚毕业大学生。因此保租房与市场化租赁住房同样都需要优质的运营机构，对房源进行建设、管理、运营。事实上，保租房的大规模建设，为市场化租赁机构提供了轻资产模式发展的蓝海空间，而轻资产租赁企业长期积累的管理经验和社区运营技术，为保租房高起点、高质量发展提供了保障。此外，对于部分计划自建运营团队的国企，与外部专业运营商合作可以加快其运营团队提升专业化水平，并能共享这些专业运营商的成熟运营体系和 IT 系统等资源。（三）轻资产运营模式的前景预测、轻资产运营的风险与挑战轻资产的核心优势是以运营为核心的价值体系。随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资产运营需求也越来越多，但同时轻资产模式也面临市场挑战：）无法享受资产升值红利。轻资产运营收益是指通过品牌植入和管理体系输出获得管理收益，若轻资产企业不持有物业产权或不参与资产投资，将无法享受货币超发、房价上涨背景下的资产升值红利。）对运营能力要求高，并且需持续积累。随着品牌长租公寓的崛起，竞争加大，租客对精细化运营的要求越来越高，运营方一方面需要一系列增强客户黏性的品牌培养计划，另一方面需要通过产品、服务提升租金溢价，还有一方面要持续通过自身运营系统和 IT 系统、会员营销系统来降低运营成本占比，提高运营效率。因为只有这样，才可以突破市场化的回报周期。）专业运营人才招聘难。住房租赁行业本身是个薄利的行业，而轻资产运营的核心是精细化运营，需要一支专业的运营团队。但现实中，公寓企业普遍出现招人难、培训难、留人难的问题，尤其适合自己企业发展的专业运营人才更是难上加难。轻资产运营企业应做好产品、服务、用户运营、用户体验的精细化，并且深入到维度中做到分级迭代，将每一项维度形成延伸，然后触及到用户内心最为深处的需求体系中，同时，轻资产运营企业应加大人才队伍、管理流程和品牌等软实力的建设力度。总体而言，表：三只保租房公募 REITs 项目情况分类基金简称上市首日涨幅项目名称项目所在地房间数平均租金（元/平方米/月）红土深圳安居REIT厦门安居REIT京保REIT3000%安居百泉阁深圳市福田区594360210666272226142051149959.7444.3814.5217.235232.3530.5260深圳市罗湖区深圳市大鹏新区深圳市坪山区厦门市集美区滨水北里小区厦门市集美区珩琦二里小区北京市海淀区文龙家园一里北京市朝阳区朝阳北路82号院安居锦园保利香槟苑凤凰公馆园博公寓珩琦公寓文龙家园熙悦尚郡红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金信息来源：公开资料整理投入运营时间截至2022.3.31出租率2022年1月2021年11月2020年7月2020年11月2020年11月2020年11月2015年2月2018年10月990.42.11.80.80708803|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023优质运营主体的运营能够使项目保持高出租率，带来稳定的现金流，为资产带来保值增值，这些是公募 REITs 发行的前提条件。但部分建设保租房项目的地方国企缺乏专业的运营租赁住房经验，运营能力无法达到公募 REITs 的发行前提，这也催生出了国企资产方对优质运营主体的需求。08909003|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023商业区、健身房、超市等生活设施配套，打通从居住端、社区商业到健身房等多空间载体，满足未来租户在衣食住行方面的全方位需求。而反观市场上，目前各个业态由各个板块单独运营。对于资产方而言，为各版块找独立的运营商合作将会增加资产方大量协调工作；对于各独立业务运营方而言，因大家工作方式、业务逻辑，相互间工作界面等问题，将会存在大量协同困难。基于此，这就会对各业务的独立运营方提出挑战，一是可以发展自身能力，锻造自身的综合业务运营能力，二是做资源整合商，整合出匹配的业务合作伙伴。随着客户消费理念的升级和互联网方面的高速发展，客户租房除基本居住需求之外更加关注品质、安全、服务配套、社交共享等方面。因此，跨界联合，整合多种业态将会是未来的趋势，也是机遇。未来，有平台搭建能力和资源整合能力的公司将具有更大的竞争优势。对于轻资产运营企业而言，大都是以价值链拆分、集成、重构的方式整合资源，通过自身的核心资源作为杠杆撬动整条价值链合作伙伴大多是资源和能力的补缺者，不仅决定着价值创造过程，更是轻资产企业利润的重要来源。因此，未来轻资产运营企业除了强化自身能力较强的住房租赁运营外，同时也催生能力延伸或机构联盟合作，如：租赁社区综合运营商或公寓运营商 社区商业运营商 联合办公运营商。公寓运营商作为业态整合者，不仅要思考业态并存的价值还要考虑业态的入市时机以及未来业态的升级等，这也将对公寓运营商提出更高要求。）轻资产运营商聚焦细分赛道，塑造核心优势随着租赁群体基数的扩大，客户需求多样性的增加，集中式长租公寓市场出现了越来越多的细分产品，比如针对客户的收入、年龄、消费偏好、生活方式等，定制化的衍生出服务式公寓、女神公寓、企业员工公寓、人才公寓、养老公寓、宠物公寓等。市场的细分，也必将催生专业化的分工合作，未来，轻资产运营商也将以客户需求为导向，聚焦细分赛道，塑造核心优势，提升运营整体服务水平。以宠物公寓为例，轻资产运营商要注重宠主和爱宠在公寓内居住的长期感受，实实在在解决“人宠和谐共存”的问题。轻资产运营商需从设计到配套、到主题房、宠物专属楼层、宠物主题社交等方方面面入手，营造轻松社交氛围，提升服务温度。因此，处理好宠物这件事，就不只是解决麻烦的排雷，更可以是差异化产品的打磨，精细化运营的体现，以及公寓利轻资产运营企业“轻”的是资产形态，“重”的是团队、管理、科技和品牌等软实力，唯有此，方能在市场上立于不败之地。、轻资产运营模式的创新探讨）保租房公募 REITs 方兴未艾，资管分离成趋势，“资产 运营商”的新模式将成为主流。近年来，监管层积极探索、加大力度推进我国 REITs 发展，相关监管部门、主管部委等积极推进公募 REITs 发展。在 年 月，发改委发布通知，将保租房纳入公募REITs 试点行业范围。REITs 如何实现运营利润稳定增长的长期盈利就非常考验运营机构的运营能力，与轻资产模式的运营商合作，将是未来的主要方向之一。资产方直接将项目委托给专业的轻资产运营商运营，共享轻资产运营商的品牌、运营体系、会员体系等，这将是未来的主要发展方向。随着公寓企业面临的市场竞争加剧，供求关系发生转变，租客方的选择越来越多，专业化的分工越来越受欢迎，优质的大中型项目与运营能力强的运营商合作，经营权和所有权将进一步分离，市场对托管的需求日益增加，REITs 长期稳定增长盈利亦可通过资管分离强强联合。目前，我国保障性租赁住房仍是住房系统的主要短板之一，将保障性租赁住房纳入公募基础设施 REITs 的试点范围将有效支持保障性租赁住房的发展，成为扩大保障性租赁住房建设的主要金融工具。年 月 日上午，华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居REIT 和红土深圳安居 REIT 同步上市，从底层资产来看，目前上市的三支 REITs 底层资产的经营权和所有权并未剥离。随着国内 REITs 制度的完善，经营权和所有权将进一步进行剥离，未来，“资产 运营商”的新模式将成为主流。资产持有方和运营商强强联手，相辅相成，聚集资本收购优质项目，聚集专业人才管理项目，促使资产长期稳定增长。）轻资产运营商的角色转变，从公寓运营商到多元业态的整合者“十四五”规划明确指出，大力发展租赁住房，新增租赁用地供给，随着地块供给增加，大型租赁社区将成发展趋势。不同于集中式公寓或分散式公寓，租赁社区的体量一般很大，房源数量多数在 以上，物理空间更加集中。从功能分区上看，租赁社区以空间为载体，将传统居住空间融入物业服务、商业服务、商务服务等，如：配备一定的学校、共享办公空间、09109203|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）数字化创新价值凸显。在数字经济时代，租赁住房的运营离不开数字化科技手段。目前，市场上的优秀租赁企业，都加大了对数字科技运用的投入，借力科技赋能，系统化管理，提升居住品质和运营管理效率。）一家优秀轻资产企业的应该拥有自身的壁垒。在剧烈的产业变革、激烈的行业竞争中,依托全面深入的产品升级和用户洞察,以及有温度的精细化运营,这需要长时间的品牌建设和经验的积累，不是任何企业想一蹴而就即可进入的赛道。因此，轻资产企业需要不断巩固着自己的护城河的同时,保持创新的能力，始终保持着自己的核心竞争力，才能一直形成差异化。集中式公寓轻资产发展模式最终会对具备什么样基因的企业会更加有利？比如酒店系，创业系，房企系，还是国家队？行业专家认为：门槛是体系化建设，长期稳定的运营管理体系和系统的建立，其实核心是连锁化经营管理能力。因此，从基因的角度，酒店系在连锁化行业中锤炼时间长，应该优势更大。房企系的优势，类似于从房企的物业公司角度出发，但其实目前国内的物业公司管理相对粗放，应该只有头部的个别企业较为有优势。国家队进入租赁行业相对较晚，多以重资产模式介入，对于轻资产模式，当前处于探索阶段。房企系代表认为：房企系在轻资产发展模式上更有利。目前来看，房企有着大量的自持用地以及存量资产，绝大多数的房企系租赁运营商的资产都是由地产板块持有，由租赁运营品牌去运营，因此对于房企系租赁运营商来说，有着先天的优势。在政企合作的项目上，房企系租赁运营商多以轻资产管理输出的模式介入，此外，得益于地产板块在业内的品牌知名度和口碑，房企系运营商同样具有优势。尽管进入行业初期，房企系租赁运营商多以重资产和中资产模式切入，企业在积累了良好的口碑，形成标准化的产品以及精细化的运营能力之后，也开启管理输出模式。泊寓、冠寓等头部企业，与多地政府、国企共同打造人才公寓，保障性租赁住房等，提供轻资产管理输出服务。润的新增长点，这也非常考验轻资产运营企业的专业化运营能力。、轻资产运营模式的前景与未来随着国家对租赁住房标准化统筹的脚步加快，运营的链接价值逐步凸显，市场对轻资产运营需求也越来越多，关于集中式公寓轻资产运营模式的思考也越来越深入。我们特此采访多位不同行业背景的从业者，针对轻资产运营模式，给出他们的宝贵思考。集中式公寓轻资产模式这个蛋糕是不是所有企业都能吃？如果不能，您觉得门槛或者差异化在那里体现？集中式公寓轻资产模式不是所有企业都能做好。对于以重资产为主的租赁运营商而言，从拿地、建设再到后期的运营，更注重的是前期对于成本的投入，包括拿地成本、建安成本等，控制了成本才有可能盈利。而对于中资产包租为主的企业来说，他们注重控制装修成本和物业租金成本，将改造部分和物业租金的支出减少才能够尽快实现盈利。而轻资产企业注重的是品牌建设、运营体系、产品设计改造等能力，直接对接 C 端客户群体，这也体现了租赁作为服务业的本质。长租公寓投资人认为：做轻资产运营的企业还是需要一定门槛的。）好的运营能为资产提升价值。资产价值是运营能力的体现，好的运营能带动租金的上涨，实现高溢价，高质量的运营与高质量的回报也将在一定程度上提升资产的价值，创造更多盈利空间。）优秀企业文化为品牌赋能。目前，住房租赁市场的参与方鱼龙混杂，运营能力也是参差不齐，头部企业具有一定的优势，在前期积累了规模和经验，业内形成了良好的口碑，为轻资产管理输出做铺垫。租赁运营商代表认为：目前住房租赁企业开始往轻重两端发力，做轻资产管理输出的企业数量逐渐增加，因此企业还是需要形成一定的差异化。）具有单城市深耕能力。深耕型企业在区域内可以透析当地相关政策，深入客户研究,产品也更能契合城市特征，能够形成一定的差异化。09309403|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023培训服务等。例如，某公寓品牌就通过联合饿了么 NOW 零食架、美团大众洗衣服务、公园盒子无人健身舱、携程超级班车、EVCARD、ofo、支付宝等外部资源，拓展公寓服务内容，增加收入来源。与此同时，好的运营服务也是提升租客满意度、租金水平的关键，新一代的年轻租客更愿意为好的服务买单，好的运营服务能提升租客对续租时租金上涨的接受度。行业专家认为：轻资产托管模式从单房的角度看，收益非常低，但是由于打造了运营体系和系统，所以边际成本很低，因此只有规模化才能产生可观收益。但是，在成长的初期，由于需要通过投资直营门店打造运营体系，在这个过程中对于扩张的压力巨大，因此这个阶段风险较大。但一旦产品模型、运营模型稳定后，优势就逐渐产生，随着托管的比例不断增加，后续经营的抗风险能力会非常强。因此整体来看，轻资产模式资金投入小、使用效率高、沉没成本低，抗周期、抗风险能力较强。盈利模式方面，如果从单房的角度来看，轻资产托管模式的收益是非常低的，但是由于其打造了标准化的运营体系和管理系统，进行规模化扩张的边际成本很低，且轻资产模式进行规模扩张速度也相对较快，所以，规模化发展是轻资产企业产生可观收益的关键。近年来，保障性租赁住房处于风口期，对于保障性住房，您觉得是不是更需要轻资产运营公司来运营会比较好？因为安全性对于保障性住房来说，比收益更加重要？对于这个行业保障性住房的发展趋势和轻资产托管的关系，您有什么看法？地方国企认为：保障性住房更需要专业的轻资产运营公司来运营的原因，有以下几点：）服务意识。目前大部分保障性租赁住房是国企建设，其中大部分属于资源性企业，服务意识上不是强项，民企反而更有优势。）安全性。轻资产运营公司，面对项目较多，在安全问题上，能够给到业主方更多支持，双方共同努力提升安全性。）防火墙。公寓运营，是跟 C 端打交道，国企人事体系和运营方式，在跟 C 端打交道上是比较吃亏的，完全可以增加运营公司一道防火墙，自己作为裁判员处理问题，在解决争端和客诉上更游刃有余。酒店系公寓运营商认为：酒店系的优势在于对客户的理解，产品的把控能力和 IT 技术的应用能力，特别是在经营层面的管理难度、经营颗粒度和对营销的要求比其他派系的长租公寓做的好。得益于这些优势，酒店系公寓运营商也较早切入轻资产赛道，通过成熟的托管经验和完善的管理系统，以及自身庞大的会员体系，积累了丰富的轻资产运营经验。长期来看，酒店系运营商在轻资产的道路上会更容易走的长远。创业系公寓运营商认为：创业系是最早涉足长租公寓领域的企业类型，对如何运营长租公寓有着深刻的理解，并且相对房企系和国家队较早地就开始了对轻资产委托管理模式的探索。运营管理能力一直是创业系的核心抓手，高度标准化的运营流程、产品和服务为创业系在轻资产发展模式中奠定了基础。创业系企业将精细化运营管理的功力整合为解决方案，为合作方提供了更优质的委托管理服务。地方国企认为:国有企业进入长租行业相对较晚，在公寓运营管理方面经验不足，当下，国家大力发展保障性租赁住房，地方政府纷纷发布筹建目标，国有企业承担了主要任务，短期内国企的重点是加快完成政府筹建任务，运营不是现阶段的重点，以与运营商合作为主；但从长期来看，运营还是很重要的，未来国有企业也会逐渐补齐在运营管理方面的短板，这点从各地国有企业纷纷建立自有公寓品牌中也可以看出。集中式公寓轻资产托管模式是风险小且回报高的吗（短平快）？还是风险较高回报较低，但是抗周期、抗风险能力强？对于轻资产托管的盈利模式，您有什么看法？住房租赁运营商认为：集中式公寓轻资产托管模式风险较低、回报较低，但是抗周期、抗风险能力强。轻资产要想盈利，必须形成标准化、可复制的运营管理体系，同时还要有足够的规模，在中国的规模门槛是 万间。轻资产企业除了运营公寓外，也开始参与投资、拿地、与各方共建合资公司等其他创新商业模式，那么盈利则不仅仅是以往所说的管理费了。除此之外，还需要增强收入来源，拓展多元的增值服务，基于线下社区，可以通过线上平台提供社交服务和增值服务，在租客们养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等与工作、生活息息相关的服务。如果是面向B端客户项目，还可拓展员工招聘、095中国住房租赁行业轻资产运营白皮书2023）REITs 上市考虑。REITs 的特点就是将资产的所有权和运营权分离，那么选择更有专业能力的运营公司进行管理，可以有效提升经营坪效和降低运营成本，因此保障性住房的开发商，也更有机会享受到资产升值的收益。租赁运营企业认为：保障性租赁住房的建设，近期利好专业化的轻资产运营商，远期或将对市场化轻资产运营商产生一定挑战，原因如下：）近期来看，由于目前保障性租赁住房处于建设的风口，各地政府都领取了一定的目标，目前的主要任务在于完成房源筹集与建设，运营经验的培育暂不是现阶段的目标。在公寓运营端缺乏经验的国企，寻求运营经验丰富的运营机构合作成为目前市场的主流模式。因此，近期将利好专业化的轻资产运营商。）远期来看，公寓运营作为租赁行业业务增收的一个重要利润点，加之，国家队具备自有物业的优势，大大降低被市场选择的风险。因此，未来国家队将会不断补齐自我运营能力，在自有物业的情况下，国企将通过建立自有品牌，输出轻资产运营经验。随着轻资产运营企业的增多，未来将对市场化轻资产运营商产生一定的挑战。总结自 年保障性租赁住房成为年度关键词后，各地为积极响应中央政府号召，发展住房租赁市场，解决大城市新市民、新青年住房问题，地方政府、国资银行也积极投身到租赁事业发展中。随着保租房的大量入市，房源市场托管的需求也在不断增加，保障性租赁住房与轻资产运营表现出极强的适配性。在国家层面，存量房源以及资金支持都能比较快速到位的背景下，轻资产运营管理能力成为能否提供有效租赁住房供应的通关法宝。此外，随着住房租赁公募 REITs 的成功发行，保租房和公募 REITs 加速了资产方与轻资产运营商合作，也将加速推进催生了对优质运营主体的需求。轻资产运营模式作为三种经营模式中最轻的一种，在市场上更需要不断构筑自身的护城河，未来，具有强运营能力的轻资产运营的企业方能脱颖而出。如：未来，轻资产运营商聚焦细分赛道，塑造核心优势，同时也将不断促进自我角色转变，从公寓运营商到多元业态的整合者。在住房租赁这盘大棋中，资产和运营都是必不可少的“棋子”，只有分工明确但又相互配合，才能最大化发挥各方优势，有效激发资产潜能。未来，公寓运营方与政府方、资金方的合作将会进一步加深，输出精细化运营管理服务，实现资源共享、互惠共赢。09603|保障性租赁住房对轻资产运营的机遇 与挑战以及轻资产模式的发展前景

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2023年节后返城租房调查报告2023年节后返城租房调查报告2023年节后返城租房调查报告2023年节后返城租房调查报告 本次调研人群针对在 2023 年 4 月份之前有租房需求的人。这些意向租客工作生活在一线及新一线城市，以 80 后 95后为主，其中 90 后租客占比 33.3%，85 后租客占比23.9%。学历方面，调研人群中拥有本科学历的租客占比66.7%，研究生以上学历的租客占比 2.9%。1)意向租房人群以 80-95 为主 约七成租客拥有本科学历 5000 元及以下5001-8000 元8001-10000 元10001-15000 元15001-20000 元20001元以上5.92.6.9!.8%7.2%4.7%意向租房人群个人月收入范围*数据来源：58 安居客研究院整理汇总自有住房租住普通小区房源租住品牌公寓/长租公寓租住保障性租赁住房其他（宿舍、借住等）53.86.0%7.8%2.1%0.3%意向租房人群现阶段居住情况*数据来源：58 安居客研究院整理汇总调研中，有 50.9%的意向租房人群倾向选择租住普通住宅小区的房源，有 27.3%的意向租房人群更愿意选择租住品牌公寓/长租公寓。月收入对于租住房源类型的选择有一定影响，个人月收入在 1.5 万元以上的意向租房人群，选择租住品牌公寓/长租公寓的占比高于租住普通住宅小区的人群占比。对于为什么选择品牌公寓/长租公寓，其房源的真实性、良好的居住氛围、优秀的公共空间配置及令人满意的居住服务是大家选择租住的主要原因。参与调研的意向租房人群中，有 9.8%的人更想选择租住保障性租赁住房。选择租住保障性租赁住房的人群中，90 后占比相对较高，有 33.8%，85后、95后占比均在 20%左右。根据 58 同城、安居客 2022 年全国租赁市场报告 统计，各地因地制宜推出相关政策，并将完善监管、支持推进保障性租赁住房落地作为主要方向。报告数据指出，23 省及75 城已发布“十四五”保障性租赁住房筹集目标，总量约 760.7 万套。保障性租赁住房的供应主要以人口净流入的大城市为重点。其中，一线城市规划总量占比约 24.6%，城市筹集规模基本在 40 万套以上，广州规划目标更是达到 60 万套。二线城市的数量相对较多，规划总量占比达到 58.9%。随着保障性租赁住房的供应增加，相信未来会较大程度的缓解新市民、青年人的住房困难。租 客 画 像本次参与调研的意向租房人群均在 4 月份之前有明确的租房需求，其中有 39.8%的人表示希望春节后（2月份）马上开始租房，45.5%的意向租房人群打算在 3 月份开始租房。多数意向租房人群希望可以长租，选择租住半年一年的意向租客占比 40.1%，希望租住一年以上的意向租客占比 33.9%。1)意向租房人群多数希望在一季度租好房 超七成租客倾向租住半年以上租 房 倾 向意向租房人群工作生活城市级别分布*数据来源：58 安居客研究院整理汇总一线城市21.2%新一线城市78.8%本次参与调研的意向租房人群中，有 74.0%的人为一家三口/两孩家庭，单身独居的租客占比 18.5%。月收入方面，32.6%的意向租房人群每月收入在 5001-8000 元之间，66.4%的租客月收入低于 1 万元。有 53.8%的意向租房人群目前已自有住房，36.0%的人群租住在普通小区，7.8%租住在品牌/长租公寓，2.1%的人群租住保障性租赁住房。2)有娃家庭成为租房主力 半数意向租房人群自有住房意向租房人群家庭居住人员分布*数据来源：58 安居客研究院整理汇总单身独居18.5%恋人/已婚没有小孩7.4%一家三口/两孩家庭74.0%意向租房人群性别分布*数据来源：58 安居客研究院整理汇总男49.7%女50.3%意向购房人群年龄段分布*数据来源：58 安居客研究院整理汇总80 后（80-84 年）20.1 后（85-89 年）23.9 后（90-94 年）33.3 后（00 年之后）23.9 后（95-99 年）17.7%租住保障性租赁住房的人群年龄段占比*数据来源：58 安居客研究院整理汇总80 后21.3 后33.3 后35.2 后1.9 后8.3%意向租房人群学历分布*数据来源：58 安居客研究院整理汇总研究生及以上2.9%本科66.7%高中/中专/技校4.4%专科26.1%春节后马上租房（2月份）3月份4月份39.8E.5.7%意向租房人群打算租房的时间*数据来源：58 安居客研究院整理汇总3 个月以下租住半年左右租住半年一年长租一年以上2.0$.0.13.9%意向租房人群打算租房的时长*数据来源：58 安居客研究院整理汇总多数意向租房人群希望租住在工作地点附近，上下班更为方便。对于有小孩的家庭，他们选择租住房源时，有 29.8%的人群希望租住在子女学校附近，方便上下学接送。在预算有限的情况下，有 34.1%的意向租房人群更希望选择小区整体环境更好的房源；有 26.7%的意向租房人群更注重周边生活配套，17.1%的人群希望租住房源中能有更好的装修/家具家电，13.8%的意向租房人群希望拥有更大的居住面积。不同居住成员来看，没有小孩的单身独居租客及两人家庭，租房时相对更注重小区整体环境及房间内部装修家具家电等，对居住生活品质要求较高；而有小孩的家庭则更侧重居住实用性，对于小区环境、周边配套及居住面积有一定要求。2)六成租房人群希望租住在工作地附近 租房时注重小区整体环境3)半数意向租房人群选择租住普通小区房源 离工作地点更近离子女的学校更近离地铁/公交站点更近无所谓57.1.1.5%2.4%意向租房人群倾向选择的租住地点*数据来源：58 安居客研究院整理汇总普通住宅小区的房源品牌公寓/长租公寓的房源无所谓，哪个合适选哪个保障性租赁住房50.9.3.0%9.8%意向租房人群倾向选择租住的房源类型*数据来源：58 安居客研究院整理汇总单身独居恋人/已婚没有小孩一家三口/两孩家庭离工作地点更近离地铁/公交站点更近离子女的学校更近无所谓76.4q.4P.7.8.4%0.8(.6).8%3.0%*数据来源：58 安居客研究院整理汇总小区整体环境周边生活配套装修/家具家电居住面积小区物业34.1&.7.1%8.3.8%意向租房人群倾向选择哪方面更好的房源*数据来源：58 安居客研究院整理汇总房源真实性居住氛围好公共空间配置好居住服务好统一标准的装修68.3f.4e.6%.2a.8%意向租房人群倾向选择租住品牌/长租公寓的原因*数据来源：58 安居客研究院整理汇总本次调研中，有 85.7%的意向租房人群选择整租一套房，选择合租的人群占比仅14.3%。单身独居人群中，选择合租的占比为 40.7%。在选择合租的人群中，他们选择合租对象时不仅仅把目光局限在亲戚朋友等熟人上，选择和同性的陌生人合租一套房的占比 40.0%。对于合租对象的要求，多数人希望合租室友物不良嗜好、爱干净，且不要带其他人回家过夜。4)85.7%的意向租房人群选择整租 希望合租室友无不良嗜好整租合租（租单间）合租（与人同住一间房）85.7.7%0.6%意向租房人群倾向选择整租/合租占比*数据来源：58 安居客研究院整理汇总同性的陌生人亲戚朋友等熟人无所谓40.05.8$.2%意向租房人群倾向选择的合租对象*数据来源：58 安居客研究院整理汇总爱干净、无不良嗜好（抽烟、酗酒等）不带其他人回家过夜作息规律有相同爱好没有宠物66.3A.17.9.86.8%意向租房人群对于合租对象的要求*数据来源：58 安居客研究院整理汇总单身独居恋人/已婚没有小孩一家三口/两孩家庭小区整体环境周边生活配套装修/家具家电居住面积小区物业36.6.20.1B.9.4&.52.71.0.6.0.6.4%7.9%6.1%6.1%*数据来源：58 安居客研究院整理汇总1000 元以下1001-2000 元2001-3000 元3001-4000 元4001-5000 元5001-8000 元8001-10000 元10000 元以上4.7#.42.9.2.6%3.8%0.8%0.8%意向租房人群倾向选择的月租金范围*数据来源：58 安居客研究院整理汇总开间一居室二居室三居室LOFT2.3.8Q.7(.8%0.5%意向租房人群倾向选择的户型*数据来源：58 安居客研究院整理汇总10%以下10-20 -300-40%以上16.3G.2(.5%8.1%0.0%意向租房人群希望租金与个人收入的占比*数据来源：58 安居客研究院整理汇总10%以下10-20 -300-40%以上9.4R.33.0%5.2%0.2%意向租房人群希望租金与家庭收入的占比*数据来源：58 安居客研究院整理汇总单身独居恋人/已婚没有小孩一家三口/两孩家庭开间一居室二居室三居室LOFT7.3C.91.7%2.0 .4a.2.3%1.0%9.5.4U.8%1.63.5%0.2%*数据来源：58 安居客研究院整理汇总单身独居恋人/已婚没有小孩一家三口/两孩家庭1000 元以下1001-2000 元2001-3000 元3001-4000 元4001-5000 元5001-8000 元8001-10000 元10000 元以上5.7F.3 .3&.02.76.7.3.2%1.0.84.3%1.6.2.2%4.5%1.0%6.1%*数据来源：58 安居客研究院整理汇总对于意向租房人群选择的户型，有 51.7%的人群倾向选择租住两居室，有 28.8%的人选择租住三居室。对于理想的月租金范围，32.9%的人希望可以在 2001-3000 元之间，约半数的人认为租金占月收入的 10-20%为最佳。单身独居人群选择租住一居室的占比 43.9%，期望月租金在1001-2000 元的占比最多，为 46.3%；两人家庭及有孩家庭多数选择租住两居室，选择月租金在 2001-3000 元的占比相对较多。5）两居室更受意向租房人群欢迎 租金占月收入的10-20%为最佳月付季付半年付年付22.23.80.0.0%意向租房人群希望的付款方式*数据来源：58 安居客研究院整理汇总不接受涨价5%以内5%-10-15-20 %以上21.6B.6.2%7.2%1.4%0.0%工作及收入稳定的情况下，续签合同时，能接受房租上浮的幅度*数据来源：58 安居客研究院整理汇总对于房租的支付方式，33.8%的意向租房人群接受季付的方式，三成意向租房人群选择半年付，有 22.2%的意向租房人群希望可以月付租金。对于房租的上浮空间，在工作及收入稳定的情况下，续签合同时，大家普遍能接受 5%以内的租金上涨，占比 42.6%；接受 10%以上租金上涨的人群占比不足10%。此外，也有超两成的人群表示不能接受租金上涨。6)意向租房人群接受季付房租 希望续签时房租涨幅不超过 5%租 客 心 声仅在线上找房，去实地看房签约线上找房及看房，去实地签约线上找房看房签约一条龙 省心租33.0H.8.2%意向租房人群会在线上进行哪些租房流程*数据来源：58 安居客研究院整理汇总意向租房人群在寻找房源时，依然最喜欢使用专业的线上找房平台，占比 54.1%；有 24.8%的人会选择通过线下中介门店找房。选择线上找房平台时，意向租房人群更关注的是房源品类是否齐全（包括房东直租房源、经纪人房源、品牌公寓/长租公寓房源等）、房源的真实性以及房源的整体数量。此外，完善的服务保障体系也是大部分租房人群考量的因素之一。线上租房时，有 33.0%的人会仅在线上寻找合适的房源，之后需要去实地看房，决定是否租房；有 48.8%的人会选择在线上找房及看房，通过实拍视频或 VR 等选定房源，直接去线下实地签约；也有部份人群会选择省心租，在线上找房看房签约一条龙，足不出户解决租房问题。大家在租房及居住过程中，或多或少都遇到过一些不顺心的事情。在找房租房时，有 60.5%的人表示遇到过合适的房源少、选择面窄的问题，有43.4%的人表示遇到过房源信息不真实的情况。也有 35.1%的人在租房时碰到不专业的中介，产生不必要的麻烦。居住在租到的房子中，大家也遇到了一些麻烦。有 57.5%的租客表示遇到房屋设备损坏的问题，44.7%的租客遇到过噪音问题，29.0%的人表示租房安全难以保障，还有随意涨价、押金问题、合租室友的问题等等。但在租房的过程中，也有很多令人满意的体验。41.9%的人表示在租房时找到了离公司近的房源，上下班很方便；有25.1%的人在租房时最满意房子的室内设施。13.5%的人表示租到了划算的房子，租金较为便宜；也有人觉得“租房流程很省心”，调研数据显示，选择此项的租客中有65.8%的人选择通过专业线上找房平台找房租房，省心的租房流程带来了良好的租房体验；还有人觉得合租虽然牺牲了一部分居住空间，但找到了合拍的室友，也是租房时带来的不错的收获。7)找房时主要通过线上找房平台 更关注平台房源种类是否齐全新一线城市一线城市月付季付半年付年付19.23.31.6.83.35.5$.1%7.1%*数据来源：58 安居客研究院整理汇总新一线城市一线城市不接受涨价5%以内5%-10-15-20%.0.6&.3%7.2%1.0%9.2P.40.5%7.1%2.8%*数据来源：58 安居客研究院整理汇总专业的线上找房平台（安居客等）找线下中介门店线上社交平台（豆瓣小组、小红书、微信朋友圈等）朋友介绍其他54.1$.8.4%6.6%0.2%意向租房人群使用的找房方式*数据来源：58 安居客研究院整理汇总房源品类多（包括房东直租房源、经纪人房源、品牌公寓/长租公寓房源等）房源真实性高房源数量多完善的服务保障体系便捷的线上化租房流程71.1.1X.6R.90.9%选择线上找房平台时关注的因素*数据来源：58 安居客研究院整理汇总合适的房源少房源信息不真实中介不专业合同问题60.5C.45.1#.4%在找房租房过程中曾遇到的问题*数据来源：58 安居客研究院整理汇总房屋设备损坏噪音问题租房安全不能保障随意涨价/不退押金合租室友难相处宠物问题71.1.1X.6R.90.90.9%在租房居住过程中曾遇到的问题*数据来源：58 安居客研究院整理汇总房子离公司近 上下班方便实用的室内设施便宜的租金租房流程很省心找到合拍的室友41.9%.1.5.4%8.1%在以往的租房过程中最满意的一点*数据来源：58 安居客研究院整理汇总从春节后一周（1.28-2.3）的城市租房热度数据来看，一线城市及部分二线城市的租房热度排名靠前，如北京、成都、重庆、上海、深圳等城市；重点40 城中绝大部分春节后一周的租房热度环比翻倍，成都、深圳、郑州、苏州、武汉、杭州等城市的春节后一周租房热度环比涨幅超过 200%。167.4#4.88.49.8%7.73.85.8$0.0!9.18.8%7.3#4.3.17.17.38.32.46.05.14.6%城 市周环比涨幅周环比涨幅北京成都重庆上海深圳青岛郑州苏州武汉杭州长沙合肥哈尔滨沈阳西安广州长春天津济南南京222.09.52.90.1!1.81.89.61.30.0$5.99.43.30.36.4!7.28.68.06.29.1V.8%城 市宁波东莞石家庄福州无锡贵阳昆明南宁乌鲁木齐佛山南昌呼和浩特大连太原厦门兰州温州中山海口三亚*数据来源：58 安居客研究院整理汇总排序春节后一周（1.28-2.3）城市租房访问热度排行及周环比涨幅2122232425262728293031323334353637383940排序12345678910111213141516171819201)租房热度：春节后一周重点城市租房热度环比翻倍新一线城市一线城市一居室二居室三居室四居室42.02.6!.1%4.3B.45.5.4%5.7%*数据来源：58 安居客研究院整理汇总新一线城市一线城市1000 元以下1001-2000 元2001-3000 元3001-4000 元4001-6000 元6001-8000 元8001-10000 元10000 元以上15.70D.50%.10%8.10%4.00%1.10%0.60%1.00%3.90%9.90.20.30.60.80%5.80.60%*数据来源：58 安居客研究院整理汇总租房供应方面，春节后一周（1.28-2.3）重点城市的租房供应也出现大幅增长，一线城市中上海、北京、深圳租房供应排名前三，杭州、重庆、成都、南京、苏州、广州、长沙位列前十。周环比涨幅方面，春节期间租房供应处于低谷，节后挂牌房源大幅增加，以满足节后租客租房需求。从不同户型的租房供应来看，春节后一周（1.28-2.3）一线城市及新一线城市的租房供应中一居室占比超过40%，一线城市二居室供应量占比 35.5%，三居室占比 16.4%，对比调研中租客的需求来看，单身租客及无孩家庭的租房需求基本可以满足。月租金价格段方面，春节后一周（1.28-2.3）一线城市租房供应中 4001-6000 元的房源占比 27.6%，2001-4000 元的房源占比 25.5%；新一线城市中，1001-2000 元的房源占比最多，为 44.5%，2001-3000 元的房源占比 25.1%。460.11.8S9.7S9.6u6.9x2.2R6.9b8.6c1.9a6.6a1.259.707.395.165.508.2U0.593.6w5.01.3%城 市周环比涨幅周环比涨幅上海北京深圳杭州重庆成都南京苏州广州长沙沈阳西安济南合肥昆明武汉郑州天津青岛南宁704.7b0.387.5&86.72.3r0.28.5f0.5w1.7I8.8F0.4R2.881.7R0.282.290.418.3c5.40.9 6.3%城 市无锡宁波东莞兰州石家庄福州厦门南昌佛山哈尔滨贵阳长春太原大连中山海口温州呼和浩特乌鲁木齐三亚*数据来源：58 安居客研究院整理汇总排序春节后一周（1.28-2.3）城市租房供应热度排行及周环比涨幅春节后一周（1.28-2.3）一线及新一线城市新增供应房源户型分布春节后一周（1.28-2.3）一线及新一线城市新增供应房源价格段分布2122232425262728293031323334353637383940排序12345678910111213141516171819202)租房供应：春节后挂牌房源大幅增加市 场 表 现

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走进法国SHOPLINE国家地理系列CONTENTS录1、法国概况2、法国市场选品介绍3、SHOPLINE、讯梦国际、派安盈产品介绍2地理概况法国，首都巴黎，位于欧洲西部，北邻比利时、卢森堡、德国、瑞士，东接意大利、摩纳哥，南连西班牙、安道尔，西北隔英吉利海峡与英国相望。海洋性、大陆性、地中海型和山地气候并存。地势东南高西北低。总面积550000平方千米（不含海外领地），海岸线2700千米，陆地线2800千米，本土划为13个大区、94个省。截至2022年1月，总人口为6563万人（不含海外领地），主要为法兰西民族，大多信奉天主教，官方语言为法语。法国位于最适宜人类活动的区域之一的中心地带。它处于中纬度地区（北纬51 42间，包括科西嘉岛），享有温和的气候和分明的四季，就世界范围内看，法国面积不算大（是中国面积的1/17），但它是欧洲最辽阔的国家。法国与“三”有着不解之缘：1）法国是欧洲第三大经济体，仅次于德国、英国。电商市场也是如此；2）法国人口6700万，排在欧洲第三，仅次于俄罗斯与德国；3）法国国土面积550000平方公里，排在欧洲第三，仅次于俄罗斯与乌克兰。Tips气候概况法国西北部濒临大西洋，受西风影响较大，冬暖夏凉，气温年差较小，终年湿润多雨，云雾比较多，日照相对来说比较弱。法国东部距海较远，受大陆影响较强，冬季寒冷，夏季较热，雨量显著集中夏季，具有大陆性气候特点。法国南部，冬季温暖多雨，夏季炎热干燥，高温是南部气候区的特点和优点。法国中部高原介于前三个气候区之间，为过渡性气候，特点是气温较低，温差较大，雨量较多。户外装备、健身服装和用品、滑雪装备、足球、自行车等用品普遍深受法国消费者的喜爱。目前因疫情原因，户外装备销量受到影响，但室内运动产品却在此阶段崛起。Tips民族与宗教民族构成：法兰西民族约占总人口的90%，其他少数民族有布列塔尼族、巴斯克族和科西嘉族、日耳曼族等。法国人认为核桃、绿色花、纸花、菊花、杜鹃花不吉利，认为黄色花不忠诚，孔雀为祸鸟，讨厌仙鹤图案，认为黑桃是死人的象征，以上提到的样式都忌用。另外，法国女性爱粉色，男性喜欢蓝色，忌用墨绿色（前纳粹军服色）Tips法国宗教：法国居民中64%信奉天主教，3%信奉伊斯兰教，3%信奉新教，1%信奉犹太教，28%自称无宗教信仰。法国是穆斯林信徒、犹太教徒和佛教徒人数最多的欧洲国家。节假日与购物季情人节FEBJUN父亲节DEC圣诞节NOV黑色星期五主题装饰相关服饰美妆护肤品高利润产品家用电器3C巧克力饰品贺卡主题周边产品母亲节MAY创意礼品（57%的法国人庆祝母亲节，用于礼物的预算平均为52欧）复活节APR巧克力（家庭聚餐和儿童庆祝活动的重点）JUL国庆节暑期结尾国庆主题周边产品沙滩用品、露营用品、烧烤用具AUG返校季文具3C用品OCTcosplay用品、南瓜元素的产品万圣节法国节假日消费情况在法国推动购物潮的主要节日包括圣诞节、情人节、母亲节（五月的最后一个星期日）和父亲节（六月的倒数第二个星期日）。季节性销售往往会持续6周左右。由于疫情持续性存在，2021年的圣诞节比往年都更加冷清。这也是越来越多的法国消费者使用互联网购买节日礼物的部分原因，超过三分之二（67%）的消费者表示自己会选择线上渠道。（数据来源：Statista）法国消费者选择线上购物的其他因素还包括可随时购物的便捷性（49%）更优惠的价格（47%）能够更轻松地货比三家（41%）法国的季节性旺季在第二季度，相比英国和美国会提前一些，第二季度中，搜索量最大的同样是头皮护理和面部护理，T恤、身体护理、防晒等产品也有较大的销量，第一季度皮肤护理和脸部护理占整体购物量的大部分，第四季度还是同英美一样，香水的销量较高Tips消费者与市场洞察预计到2025年，法国电商市场将达到720亿美元，高于2017年的400亿美元和2021年的590亿美元。法国的互联网普及率（92%）和电商普及率（74%）非常可观，到2023年，互联网月活用户数量预计将达到5280万。主力消费者年龄段：35-44岁和45-54岁（各占18%）消费目标：服装（79%）、鞋子（75%）和食品和饮料（62%）等品类大约50%的法国消费者表示，他们会使用互联网来进行主要的购物决策。41%的人表示消费者评价很有帮助。56%的法国消费者在网上购物的主要原因是价格更便宜，对于37%的法国消费者来说，丰富的产品选择是一个消费关键驱动因素，34%的消费者认为网购更方便。肯锡的研究发现，全渠道购物前是主流趋势，但杂货、家居和个护理等品类消费，消费者更喜欢选择实体店。电商平台是圣诞节购物最受消费者欢迎的选择，选择占35%，普通站占24%，社交媒体渠道占6%。Tips（数据来源：Statista）时尚美妆类在法国市场持续瞩目法国人对美的追求是刻在他们骨子里的，所以我们称巴黎为“时尚之都”。时尚品类在众多类目的销售额中，购买力遥遥领先。法国消费者对商品的舒适感和美感有更高要求。手机是法国电商消费者消费的主要设备，卖家们要注意网页适配性。Tips服装鞋帽类是法国最受欢迎的网购类目（数据来源：Statista）服装鞋类（54%）家电数码（36%）运动休闲（34%）图书与电子读物（34%）美妆护肤（32%）食品饮料（27%）家具家居（25%）儿童玩具（23%）选品建议时尚美妆法国的美妆个护市场，化妆品是竞争程度最高、而增长最慢的类目。若选择法国的时尚美妆品类，只能走更垂的场景和人群的路线。4/5的法国美妆网购用户会通过社媒购买美容个护的商品，社媒是美容个护不容忽视的投入战场！No 1.假睫毛（Faux cils）法国的假睫毛市场从中世纪开始就是法国最大的美妆时尚产品之一，而假睫毛行业的链路过于漫长，导致假睫毛品牌较少，品牌红利空间很大。假睫毛的周边产品还有：睫毛膏、睫毛夹、睫毛纤维、睫毛增长液。No 2.美甲贴片（Faux ongles）由于法国高昂的人工费用，比起去美甲店花大价钱做指甲，法国人更喜欢自己在家里DIY。美甲贴片的周边产品还有：美甲贴纸，光疗机等。No 3.假发（Extensions capillaires）法国女生们的头发多为细软发质，为了使头发看起来更多，更蓬松，很多法国人在精心打扮时都会选择“嫁接”这类延长式假发。家装市场潜力巨大装饰与家具市场在法国，装饰和家具市场加起来有近260亿欧元的市值，而家具（2020年IPEA数据：127.3亿欧元）和装饰（Les Echos Etudes数据：132亿）两大部分，几乎平分秋色。装饰家具（32.3%）整体厨房（28.8%）沙发、扶手椅和长椅（17.9%）床上用品（12.8%）花园家具（4.4%）浴室家具（3.8%）家具类装饰类墙面和地板的装饰覆面（50%）家纺（19%）餐具（18%）灯具和其他装饰品（14%）选品建议装饰与家具法国人非常热爱家庭装饰，据Les Echos Etudes报道，法国人在室内装饰品的平均花费，644欧元，而女性是434欧元，46%的购买者每年至少要对居家生活空间的装饰元素，进行一次更新。而超过一半的法国人每年甚至会购买多次，超过10%的人每个月都会进行相关消费。他们买得最多的，要数小型家用亚麻布（垫子套、格子）、物品（镜子、框架、花瓶等）和纺织品（窗帘、地毯等）。No 1.家庭装饰物品家具产品多以大件货为主，想要做好品牌出海生意，的确有一些门槛，随着海外消费者对于品质、个性的追求越来越高，也为精品型卖家，产品具有核心竞争力的卖家打开了市场机会。如由艺术家、设计师和手工艺人操刀的产品，偏向女性消费者设计的产品，主打“有机、环保”理念的产品等越来越受法国消费者的欢迎。No 2.家具法国消费者以改善精神和身体健康为驱动力，受亚洲生活方式的启发，正在自己的家里打造SPA环境追求更好的睡眠，设计偏好带有天然原材料和天然颜色的风格深受消费者青睐，鲜花或叶子图案、绿色以及印花，与天然生态相关的组合越来越受欢迎，材质选择上更偏向丝绸，亚麻，纯棉等。No 3.家纺选品建议3C科技与智能设备根据Gartner的数据显示，全球智能设备中的可穿戴设备销量激增，其中智能手表是消费者的最爱。只有3%-12%的法国人在居家环境中安装了家庭自动化系统，但人们对这些设备的兴趣正在增长。2020年OnePoll在法国人中做了一次关于物联网产品购买状况的抽样调查。其中购买最多的是智能照明设备占65%。其次是智能安保设备48%，如摄像头、烟雾侦测器等。智能家电设备43%，如扫地机器人、智能音箱等。智能节能设备35%，如控温设备等。21%的智能庭院园艺设备，如智能除草机等。其中有87%的消费者表示，对智能园艺产品很满意，还有34%的人有意愿购买该类产品。影响智能设备购买决策的因素：1、希望看到市场上有性价比更高的智能设备；2、个人隐私数据的保护。Tips提升竞争力 制胜法国语言本地化提高物流配送时效合法化&合规化语言是沟通最基础的保障，正确通顺的法语是进入法国电商市场的最最基本的要求。法国电商形态发展多样化，用户对配送时效要求高。法国人民“线上下单门店自提”的普及度已经达到世界前列，消费者在物流偏好上选择配送点自提占比高达42%。特别对运费和附加服务特别敏感。对于进军法国独立站的卖家来说，提高物流配送时效，尤其是尾端派送尤为重要。提升售后服务质量在法国的买家对售后服务的要求的标准已经被以亚马逊为主的商家抬到了一个非常高的标准，优秀的售后服务不但可以减少纠纷率，同时也是向消费者展示卖家的诚意的绝佳机会，有利于更好地增加客户忠实度。法国电商平台对于卖家的规章制度都是十分严格的，甚至可以说是严苛。对于卖家的侵权、欺骗、违规行为都是零容忍，电商产业的合法化及正规化是一个不可逆转的大趋势。竞争虽剧，DTC赛道前景广阔外部环境利好跨境电商，对于法国消费者在购物时追求的高性价比，在众多商品的同质化竞争中能够使其脱颖而出的就是沉淀品牌价值，同时在众多出海平台中，能够最快做好品牌，沉淀品牌用户的的方式之一就是独立站。相较于三方的平台的listing售卖逻辑而言，独立站则更适用于复购率高、非标准化的产品，实现真正的品牌溢价。塑造企业品牌通过独立站域名或者APP，可以不断累积企业品牌，既可以提升产品的消费者信赖度。避免规则制约自主权高，避免规则制约，由于平台是自营，灵活性非常高。实现数据安全和增值降低成本将数据100%留存在自己手里，实现数据安全和增值。交易佣金成本低，减少了向第三方平台缴纳的交易佣金或年费，同时在支付端的服务费用也相对低廉。极致转化极速建站多元流量户全命周期价值挖掘独站业务链路SHOPLINE助商家打造转化店铺，挖掘户命周期价值选品订单履约博客运营告再营销邮件营销会员运营分销裂变社媒运营短信营销结算响应时间1s内-业内最优更适合中国卖家的后台交互和功能丰富营销具营造爆购物氛围灵活结算式弃购户召回海量热业品类模板业界最优的加载速度多站点、多语海量热业品类模板个性化定制站点次开发多币种、多机型适配告社媒搜索红盟灵活建站2s内打开店铺多品类模板样式丰富多级联动录导航超级菜单级菜单的分类封多维度筛选器多样化商品排布智能排序搜索建议Quick View款多图可灵活配置详情布局（最近浏览、附加、布局左右调换-放notes）尺码表板多玩法营销氛围展现可配置的结算流程地址动联想超商电地图跳转付打开店铺品类浏览详情浏览下单顾客Buy Now智能商品推荐从访问到下单，将消费者体验做到最佳极致转化访客数加购物到达结账添加付信息完成结账复购极速访问：全球部署，站秒开，移动端友好结账由配置：结账、三结账丰富促销具：结账安全及信任：安全信任图标，社媒图标，带在线IM具地址秒填：内付款跳转：裂变增：五级会员体系、积分换购、邮件营销结算响应快：结算响应时间于1sAdd to Cart，满减活动，捆绑销售，带图评论，优惠码，第M件折扣，倒计时，公告栏，订阅，营销弹窗，购物动态串联 Google、Facebook 和 PayPal 地址库，动联想快速填充地址PCI 标 准 接 钱 海（oceanpayment）、Asiabill、Stripe、WorldPay等收款渠道跳转营造营销氛围、优化结算体验，细节成就订单流量增玩转具，打造滚雪球效应Hidream 跨境品牌运营 助力出海商家实现品效合一的高效增长讯梦国际 跨境卖家海外数字营销的第一选择n对1全案运营服务 专业操盘 全案营销作为品牌出海产业服务商，Hidream团队深耕海外营销10余年，致力于为中国品牌提供一站式出海营销服务，基于不断迭代的营销推广理念，为客户提供以数据为核心的合作支持，通过独立站建设、海外效果营销、跨境品牌运营等服务，帮助中国企业提升品牌影响力和销售竞争力。电商营销培训品牌策略规划KOL网红营销广告优化运营社媒运营策略创意素材设计Hidream服务用户画像分析社媒矩阵搭建网站营销策划本地化营销YTB/TT视频制作市场/竞品调研社媒粉丝管理数据分析复盘品牌营销策略生意增长机会分析私域流量打造产品运营规划“支付是订单转化最重要的环节之一。而一个流畅且稳定的支付通道便是提高支付成功率的关键”支持主流专人拒付管理服务5大原币结算0汇损行业顶级反诈欺解决方案PCI-DSS 一级证书认证行业最高资料安全标准本地支持团队的拒付处理专家协助卖家处理每一笔拒付订单多种整合模式与专人协助iFrame,HPP 以及 plugins的多种整合模式更高结账转化率针对美金，欧元，英镑，日元，港币信用卡，原币收款无汇损3DSecure 刷卡验证大幅降低消费者付款风险，提高结账意愿和转化直接整合世界顶级收单公司既有产品，安全无忧采用国际顶级收单机构成熟解决方案已经足以覆盖海外95%的信用卡交易额*Statista 2017，不含银联信用卡更透明更优惠收费无隐形收费，提供极具竞争力的收单费率更快结算优质商户可享受最快T 2每日结算的超优条款除非适用法律允许，Payoneer 实体不会在未获得许可或授权的司法管辖区开展支付服务业务.请注意，Payoneer Checkout 由Payoneer Hong KongLimited 提供，目前仅适用于香港实体，此服务受客户与 Payoneer Hong Kong Limited 签署的任何条款和条件的约束。

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免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 以消费之名，迎接证券化黄金时代以消费之名，迎接证券化黄金时代 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 (86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 (86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 (86)21 2897 2087 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 华润置地 1109 HK 44.29 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 招商蛇口 001979 CH 18.78 买入 万科 A 000002 CH 24.36 买入 新城控股 601155 CH 22.99 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 3 月 27 日中国内地 专题研究专题研究 消费基础设施消费基础设施 REITsREITs 即将开启证券化黄金时代即将开启证券化黄金时代 2023 年 3 月 24 日，国家发改委和证监会同时发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。我们认为消费场景被纳入 REITs 的底层资产，打通相关不动产“融投管退”周期中缺失的最后一环，将重塑持有运营的商业逻辑。由于行业内优质消费基础设施相对集中在优质房企手中，同时运营管理优势也将更为直观地兑现估值溢价，我们认为充分利好优质持有运营商，行业将迎来证券化黄金时代。以消费之名，商业以消费之名，商业 REITsREITs 启航启航 本次政策出台的背景主要来自两方面：1、2023 年两会工作报告中明确指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置，2、去年年末“第三支箭”政策以来，围绕商业不动产领域证券化的讨论也开始增多，在此背景下，消费类基础设施公募 REITs 的启动时机已经成熟。新政有两大关注要点：1.强调消费基础设施底层资产以及回流资金与开发业务严格隔离；2、多角度促进扩大REITs 规模。如将产权类 REITs 现金分派率下限从 4.0%下调至 3.8%、优化募集资金用途等。我国消费基础设施规模可观，类我国消费基础设施规模可观，类 REITsREITs 已打下坚实基础已打下坚实基础 在消费基础设施纳入基础设施 REITs 之前，类 REITs 已发展多年。截止至2022 年末，国内以消费基础设施等商业不动产为底层资产的类 REITs 金额达 1599 亿元，规模可观。从收益上来看，2022 年零售板块发行的类 REITs利率区间为 4.0%-4.4%，高于本次文件规定的 3.8%的现金分派率下限，因此成功发行后有望实现溢价。存量市场可观，具备充裕证券化空间。2021年我国商业不动产存量市值约为 3540 万亿元。业态方面，考虑到市场化程度和管理溢价水平，我们认为购物中心是基础设施 REITs 中最为优质的品类。城市能级方面，高能级城市的购物中心具备更强的品牌溢价。消费基础设施将打开优质运营商估值空间消费基础设施将打开优质运营商估值空间 政策利好打破桎梏，消费基础设施纳入 REITs 将对优质资产运营商带来利好。主要体现在如下几方面：1、目前全国优质消费基础设施主要集中在头部优质房企手中，有助于优质房企盘活存量资产。2、伴随着投资性物业的出表，有助于增厚相应持有运营房企的估值；2、提升估值。由于存量资产潜在流动性提高，有利于估值改善；3、促使开发商进行运营管理能力的培养建设，商管运营效率与商业资产的估值直接挂钩，具备更强运营能力的房企将脱颖而出。4、促使更多房企模式由重向轻转变，从而促使行业向新模式转变。5、将孕育出部分以轻资产运营为核心模式的企业。以消费之名，迎接证券化黄金时代以消费之名，迎接证券化黄金时代 我们认为消费基础设施 REITs 的启航将重塑持有运营的商业逻辑。短期而言，资产出表获取流动性开始，伴随而来的是低估投资性物业出表实现净资产增厚，长期而言，我们认为房企的商管能力会更多的在公募 REITs 的估值中得以体现，优质管理运营商可实现更为强劲稳定的租金收入，进而更受到市场青睐。我们认为主要利好如下几类房企：1）持有大量优质消费基础设施的优质房企，如华润置地、龙湖集团、招商蛇口、万科 A、新城控股；2）具备轻资产运营能力和输出管理能力的企业，如华润万象生活、招商积余以及其他具备轻资产运营能力的上市公司。风险提示：REITs 进一步推进节奏不及预期，疫情导致资产盈利能力下降。(31)(20)(10)112Mar-22Jul-22Nov-22Mar-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 正文目录正文目录 以消费之名，商业以消费之名，商业 REITs 启航启航.3 两部委齐声推动，消费基础设施 REITs 应运而生.3 政策背景：扩大消费为锚，丰富 REITs 体系为缆.4 政策要点：与开发业务严格隔离，优化收益率等要求促进扩大 REITs 规模.5 我国消费基础设施规模可观，类我国消费基础设施规模可观，类 REITs 已打下坚实基础已打下坚实基础.6 消费基础设施类 REITs 发展多年.6 存量市场可观，具备充裕证券化空间.7 消费基础设施将打开优质运消费基础设施将打开优质运营商估值空间营商估值空间.9 投资建议投资建议.11 重点推荐标的.11 万科 A（000002 CH，买入，目标价 24.36 元）.11 招商蛇口（001979 CH，买入，目标价 18.78 元）.11 新城控股（601155 CH，买入，目标价 22.99 元）.11 华润置地（1109 HK，买入，目标价 44.29 港元）.11 龙湖集团（0960 HK，买入，目标价 32.17 港元）.12 华润万象生活（1209 HK，买入，目标价 46.63 港元）.12 招商积余（001914 CH，买入，目标价 18.98 元）.12 风险提示.13 aV8XcWdX8X9WcWaY9PdN8OnPpPsQsReRmMoNlOpNvN8OqQmNMYmPsOvPnPxP 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3 房地产房地产 以消费之名，商业以消费之名，商业 REITs 启航启航 两部委齐声推动，消费基础设施两部委齐声推动，消费基础设施 REITs 应运而生应运而生 3 月 24 日晚，国家发改委官网发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知。同日，证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知。两部委同时发布通知，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs，这也意味着公募 REITs边界再次扩容，全球 REITs 品类中最为重要的消费场景业态被纳入范围。图表图表1：发改委通知文件主要内容发改委通知文件主要内容 方向方向 指引指引 具体措施具体措施 认真做好项目前期培育 充分认识前期培育工作的重要性；确保申报材料真实客观；组织做好部门协调 合理把握项目发行条件 支持消费基础设施建设 研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。合理把握项目收益与规模 申报发行基础设施 REITs 的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来 3 年每年净现金流分派率原则上不低于 3.8%。首次发行基础设施 REITs 的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 8 亿元 严把投资管理合规性 切实提高申报推荐效率 规范项目申报受理流程；完善中央企业申报流程；及时开展咨询评估；加快做好项目推荐 充分发挥专家和专业机构作用 发挥专家前期辅导作用；确保咨询评估客观公正；督促中介机构履职尽责 用好回收资金促进有效投资 严格把握回收资金用途 基础设施 REITs 净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过 30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过 10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用 督促回收资金尽快使用 加快基础设施 REITs 净回收资金的投资进度，尽快形成投资良性循环，更好支持实体经济发展。基础设施REITs 购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不低于 75%，3 年内应全部使用完毕。建立回收资金使用直报制度 为确保回收资金尽快用于项目投资、有效支持实体经济发展，已上市基础设施 REITs 项目发起人（原始权益人）应于每季度结束后 5 个工作日内向我委投资司直接报送回收资金使用情况 切实加强运营管理 充分认识运营管理的重要性；注重项目运营可持续性；加强资产运营管理指导 资料来源：国家发改委官网，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。4 房地产房地产 政策背景：扩大消费为锚，丰富政策背景：扩大消费为锚，丰富 REITs 体系为缆体系为缆 本次本次 REITs 拓展至消费基础设施的背景来自于两个方面，首先是我国去年以来重点支持消拓展至消费基础设施的背景来自于两个方面，首先是我国去年以来重点支持消费复苏。费复苏。自 2022 年底以来促消费政策频出。2023 年两会工作报告中明确指出，着力扩大国内需求。把恢复和扩大消费摆在优先位置，足见其重要意义。消费基础设施纳入 REITs即通过提升社会资源投入，提升消费场景的品质，进而扩大内需。与此同时，也进一步完善了整个 REITs 体系，扩充了潜在的优质资产池。另一方面，则在于去年末“第三支箭”政策以来，围绕商业不动产领域另一方面，则在于去年末“第三支箭”政策以来，围绕商业不动产领域证券化证券化的讨论也开的讨论也开始增多。始增多。2022 年 12 月 8 日，证监会副主席李超在首届“长三角 REITs 论坛暨中国 REITs论坛 2022 年会”致辞中提出：研究推动试点范围扩展到市场化的长租房和商业不动产等领研究推动试点范围扩展到市场化的长租房和商业不动产等领域域。REITs 试点项目一路走来，交易组织形式从最初的类 REITs 发展为公募 REITs，底层资产类型从最初的基础设施领域（诸如高速公路、仓储物流和产业园等）以及保租房，未来更进一步将扩展到市场化长租房和商业不动产领域。在房地产“房住不炒”的主旨已逐步实现、调控重心切换至稳需求防风险的背景下，我们认为，消费类基础设施公募 REITs 的启动时机成熟。这也意味着，消费场景被纳入 REITs的底层资产，新增退出渠道，打通“融投管退”周期中缺失的最后一环。图表图表2：2022 年年 12 月以来促进消费的相关政策月以来促进消费的相关政策 时间时间 会议会议 内容内容 2022 年 12 月 14 日 扩大内需战略规划纲要（20222035 年）全面促进消费，加快消费提质升级。持续提升传统消费，提高吃穿等基本消费品质。加强引导、强化监督、支持创新，推动增加高品质基本消费品供给，推进内外销产品同线同标同质。积极发展服务消费。优化现代商贸体系。提升城市商业水平，发展智慧商圈，构建分层分类的城市商业格局，打造“一刻钟”便民生活圈。加强县域商业建设，建立完善农村商业体系。2022 年 12 月 15-16 日 中央经济工作会议 会议指出，着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。要通过政府投资和政策激励有效带动全社会投资，加快实施“十四五”重大工程，加强区域间基础设施联通。政策性金融要加大对符合国家发展规划重大项目的融资支持。鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。2022 年 12 月 30 日 商务部就恢复和扩大消费有关举措等答问 商务部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，和相关部门一道积极采取措施，努力恢复和扩大消费，不断增强消费对经济发展的基础性作用。一是巩固提升传统消费。汽车、家电、家居、餐饮占社零总额四分之一左右，是消费的顶梁柱。我们将着力稳定汽车消费，支持新能源汽车购买使用，加快活跃二手车市场。支持餐饮等行业恢复发展，促进家电家居消费，推动绿色智能家电下乡和以旧换新。二是加快发展新型消费。我们将促进新业态新模式健康有序发展，推动生活服务数字化转型，促进线上线下融合。顺应消费升级趋势，促进绿色消费、智能消费、健康消费，发展首店首发经济，打造更多消费新场景，释放消费新活力。三是优化消费平台载体。城市方面，我们将加快推进国际消费中心城市培育建设，稳妥有序推进步行街改造提升，统筹开展智慧商圈、智慧商店示范创建，更好满足多样化消费需求；加快建设一刻钟便民生活圈，提升居民日常生活便利度。农村方面，加快推进县域商业体系建设，促进农民收入和农村消费双提升。此外，我们将适时组织开展系列促消费活动，以节兴商聚势，促进消费持续恢复。2023 年 1 月 31 日 中共中央政治局第二次集体学习 习近平总书记在中共中央政治局第二次集体学习时指出：“建立和完善扩大居民消费的长效机制，使居民有稳定收入能消费、没有后顾之忧敢消费、消费环境优获得感强愿消费。”消费是社会再生产动态循环过程的重要组成部分，在畅通经济循环、加快构建新发展格局中发挥着重要作用。着力扩大国内需求，需要建立和完善扩大居民消费的长效机制，加强各项举措的系统集成、协同高效，让居民能消费、敢消费、愿消费。2023 年 3 月 14 日 两会政府工作报告 着力扩大国内需求。把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入。稳定汽车等大宗消费，推动餐饮、文化、旅游、体育等生活服务消费恢复。政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券 3.8 万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长，继续加大对受疫情冲击较严重地区经济社会发展的支持力度，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间投资活力。2023 年 3 月 15 日 国务院新闻办公室举行新闻发布会 国务院新闻办公室新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍，从后期走势看，消费回升向好值得期待，主要表现在我国 14 亿人口超大规模市场优势明显，人均 GDP 已经超过 1 万美元，人民对美好生活的期望蕴藏着巨大的消费潜力。随着经济逐步恢复，就业增加，居民收入增加，消费能力会逐步增强。同时，过去一年疫情对消费的限制作用会逐步消除，这些都有利于释放消费潜力。今年在扩大消费方面政策还会持续发力，去年中央经济工作会议提出要把恢复和扩大消费摆在优先位置。今年，相关部门在积极推进，1-2 月份以来，各地也在积极出台相关政策，促进消费增长，全年消费恢复向好有很多有利条件。资料来源：中国政府网，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。5 房地产房地产 政策要点：与开发业务严格隔离，政策要点：与开发业务严格隔离，优化收益率等要求促进扩大优化收益率等要求促进扩大 REITs 规模规模 本次针对消费基础设施发行 REITs 的一大要求，是做好与开发业务的隔离，主要体现为：一方面，从业态上规避与开发的关联。一方面，从业态上规避与开发的关联。消费基础设施的业态包括：百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。另一方面，项目公司法人以及回流资金用途杜绝与开发业务关联。另一方面，项目公司法人以及回流资金用途杜绝与开发业务关联。开展相关业务的独立法人主体不得从事商业住宅的开发业务。具体而言：1）独立法人主体：集团公司开发的事业部、分公司等都可以作为原始权益人，但要和开发业务隔离开。2）不得从事商业住宅的开发业务：项目公司的股东不能有房地产开发资质，没有开发业务收入。3）严禁规避房地产调控的相关要求，为商业住宅开发变相融资。同时，从两部委的发文中可看出，通过扩大 REITs 规模达成盘活存量资源的政策导向坚定，为进一步完善 REITs 体系的搭建，本次文件还在这些方面作出要求：1.强调项目前期培育。强调项目前期培育。根据 985 号文，基础设施 REITs 上市原则上需要满足运营满三年的要求，对于大部分消费基础设施而言，从 Pre-REITs类 REITs公募 REITs 的进程有利于市场检验，同时也有利于资产的成熟，促进市场的发展，这也是监管层强调培育的出发点。2.降低项目的规模和收益率门槛。降低项目的规模和收益率门槛。产权型 REITs 的现金分派率原则上的下限由 985 号文制定的 4%降至 3.8%，同时对于保障房也单独降低了首发规模，不动产评估净值从 10个亿降至 8 亿。这些调整有利于扩充资产池，同时考虑到目前 REITs 市场的投资热情，下调规模以及收益率门槛有利于提升市场的活跃度。3.调整募集基金的使用方式。调整募集基金的使用方式。新政主要有如下要求：1）调整回流资金用途。调整回流资金用途。不超过 30%的净回收资金用于盘活存量资产项目，还有 10%可以用于自有资产小股东的退出或补流。在实操环节中，小股东对于成为原始权益人（资产需被锁定）的意愿会成为 REITs推进的阻力，新政提出可用 10%的资金配合小股东退出，减少 REITs 发行障碍。2）调调整回流资金使用区域和行业。整回流资金使用区域和行业。在符合政策和主营业务的条件下，资金可以跨区域、跨行业使用。增加了募集资金投向的灵活性，尤其是跨行业属于一大突破。4.督促回收资金的尽快使用，督促回收资金的尽快使用，要求新购资产的募集资金，理论上应该在三年内全部使用完毕，进度不符合预期的，扩募将会遇到阻碍。即通过扩募审查的方式督促相应回收资金的使用，增强 REITs 资产的周转效率。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。6 房地产房地产 我国消费基础设施规模我国消费基础设施规模可观可观，类类 REITs 已打下坚实基础已打下坚实基础 消费基础设施类消费基础设施类 REITs 发展多年发展多年 由于 2021 年以前，国内公募 REITs 的法律基础、业务规范一直未落地，从 2014 年起，房企以类 REITs 的形式开展资产证券化。自首单类 REITs“中信启航专项资产管理计划”发行以来，截止至 2022 年末，全市场共发行 137 只、合计发行金额达到 2560.42 亿元。其中，包括消费基础设施在内商业地产为底层资产的类 REITs 金额达 1599 亿元，占比高达62%，这也是这类资产证券化的主要方式。图表图表3：2014 年以来我国类年以来我国类 REITs 发行数量及金额发行数量及金额 图表图表4：根据发行金额类根据发行金额类 REITs 行业结构行业结构 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 收益率角度，零售板块的类 REITs 发行利率一直高于一年及两年期 3A 级公司债，2022 年发行的类 REITs 利率区间为 4.0%-4.4%，这一利率高于 3.8%的现金分派率下限。图表图表5：零售业态类零售业态类 REITs 发行利率发行利率 资料来源：CNABS，Wind，华泰研究 可以说，我国相关消费基础设施的证券化实际上已经经过了多年的实践，打下了良好的基础。但我国类 REITs 依然存在很多问题，如无法实现主动管理，一般到期清盘，不存在扩募和资产更新。同时，在制度层面也存在与产品不匹配的问题，由于类 REITs 融资用途未做出固定限制，因此原始权益人无需将资金用作资产质量提升和增值服务的改善，从而难以实现资产-收益的良性循环。而此次消费基础设施公募而此次消费基础设施公募 REITs 的放开，将有助于过去的一的放开，将有助于过去的一些问题得到改善，从而进一步释放这些资产的证券化潜力。些问题得到改善，从而进一步释放这些资产的证券化潜力。05001,0001,5002,0002,5003,0000204060801001201401602014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022(亿元）累计发行数量累计发行金额（亿元）商业地产62%工业35%公用事业2%信息技术及其他1%2%3%4%5%6%7%8%9 11-12-192012-10-192013-08-192014-06-182015-04-142016-02-022016-11-302017-09-212018-07-202019-05-212020-03-202021-01-292021-12-132022-11-08一年期公司债(AAA)两年期公司债(AAA)类REITs发行利率 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。7 房地产房地产 图表图表6：公募公募 REITs 与类与类 REITs 差异对比差异对比 发行方式发行方式 公募公募 REITs 类类 REITs 产品属性 以权益 REITs 为主，抵押和混合型为辅 以固收产品为主，权益和混合型为辅 交易结构 公募基金 资产支持证券 资产支持证券 私募基金 产品期限 长期或永续 有存续期，期限较短 资产管理方式 对底层物业的资产组合可进行主动管理，可以新增投资或出售物业 对物业组合以被动管理为主 流动性 较强，投资者退出方式以二级市场交易为主 退出方式主要是到期通过主体回购或者处置物业退出，一般采取私募基金封闭期到期开放模式，市场流动性弱 收益分配方式 应税收入的 90%以分红的形式分配给投资者 出现了优先级、次级等多种类别的收益分层 募集范围 公募 多为私募形式 资料来源：关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知，华泰研究 图表图表7：公募公募 REITs 交易结构交易结构 图表图表8：类类 REITs 交易结构交易结构 资料来源：华泰研究 资料来源：华泰研究 存量市场存量市场可观可观，具备充裕证券化空间，具备充裕证券化空间 我国消费基础设施领域已经进入存量时代，存量盘活空间我国消费基础设施领域已经进入存量时代，存量盘活空间可观可观。据 EPRA 统计，2021 年我国商业不动产存量市值约为 3540 万亿元，公募 REITs 将是盘活该类资产，实现资产退出的重要渠道。考虑到市场化程度和管理溢价水平，我们认为考虑到市场化程度和管理溢价水平，我们认为购物中心购物中心是消费是消费基础设施基础设施 REITs 中最为优质中最为优质的品类。的品类。据赢商网数据，截至 2022 年末，全国购物中心存量项目达 5685 个，体量达 5.03亿平。据戴德梁行数据，截至 2022H1，中国主要 16 城优质零售物业存量已经达到 9720.2万平。图表图表9：2011-2022 购物中心市场存量与增量体量购物中心市场存量与增量体量 图表图表10：全国重点城市购物中心租金及空置率水平（全国重点城市购物中心租金及空置率水平（2022H1）资料来源：赢商网，华泰研究 资料来源：戴德梁行，华泰研究 0%5 %0523456201120122013201420152016201720182019202020212022（亿方）体量存量体量增量存量增速0%5 %001,0001,5002,0002,500北京上海广州深圳天津沈阳大连青岛南京杭州重庆成都西安武汉长沙厦门租金（元/平米/月）空置率 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。8 房地产房地产 同时，一二线城市中，品牌运营商运营的购物中心占比显著高于三四线城市，这也意味着高能级城市的购物中心具备更强的品牌溢价，叠加区位稀缺属性，兑现为租金溢价。截至2022H2，一线城市的平均租金为 1470 元/平/月，二线城市平均租金为 491 元/平/月。其中北京、上海租金分别高达 2300、1944 元/平/月。空置率方面，一线城市均值为 7.9%，二线城市为 11.4%。其中空置率最低的城市分别为南京、深圳、广州。随着疫情影响的消退，消费基础设施的经营状况也已经开始步入复苏通道。据赢商大数据监测的5194家3万以上的购物中心客流数据：1月客流量迅速回弹，环比涨幅高达36.1%，同比去年春节增长 16.8%。分线级看，商业二线城市增速表现最好，环比高达 33%；回顾近三年数据，今年春节商业一线城市工作日客流水平首次恢复至正增长，并且购物中心档次越高，同比恢复程度越好。我们认为购物中心存量市场广阔，其中近 20%为一二线城市稀缺优质资源，同时，随着扩大消费政策举措频频发力和持续发酵，我们认为消费复苏也将推动消费场景的盈利提升，这意味着消费基础设施 REITs 具备丰厚的发展空间。图表图表11：2021 年各线城市购物中心区位分布年各线城市购物中心区位分布 图表图表12：2021 年各线城市各区位购物中心评分年各线城市各区位购物中心评分 资料来源：赢商网，大众点评，华泰研究 资料来源：赢商网，大众点评，华泰研究 图表图表13：2021 年各线城市购物中心区位分布年各线城市购物中心区位分布 图表图表14：2021 年各线城市各区位购物中心评分年各线城市各区位购物中心评分 资料来源：赢商网，大众点评，华泰研究 资料来源：赢商网，大众点评，华泰研究 0 0Pp0%商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区一线城市二线城市三线城市四线城市品牌运营商非品牌运营商012345商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区一线城市二线城市三线城市四线城市品牌运营商非品牌运营商0 0Pp0%商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区一线城市二线城市三线城市四线城市品牌运营商非品牌运营商012345商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区商业密集区非商业密集区一线城市二线城市三线城市四线城市品牌运营商非品牌运营商 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。9 房地产房地产 消费基础设施将打开优质运营商估值空间消费基础设施将打开优质运营商估值空间 政策利好打破桎梏，消费基础设施纳入政策利好打破桎梏，消费基础设施纳入 REITs 将对优质资产运营商带来利好。将对优质资产运营商带来利好。主要体现在主要体现在如下几方面：如下几方面：1)目前全国优质消费基础设施主要集中在头部优质房企手中，有助于优质房企盘活存量目前全国优质消费基础设施主要集中在头部优质房企手中，有助于优质房企盘活存量资产。资产。购物中心业态已经形成品牌效应，以万达、华润置地、龙湖集团、万科、招商蛇口、新城控股等头部企业已经形成全国化布局，REITs 渠道打通将利于品牌运营商的资产盘活。2)伴随着投资性物业的出表，有助于增厚相应持有运营房企的估值伴随着投资性物业的出表，有助于增厚相应持有运营房企的估值。对于房企报表端，我们认为消费基础设施证券化将带来 2 方面利好：1、直接贡献利润。REITs 出表将意味着公允价值转化为投资收益等，有利于房企当期利润兑现；2、提升估值。由于存量资产潜在流动性提高，有利于估值改善，尤其考虑到当前部分房企的投资性房地产依然以成本法入账。3)促使开发商进行运营管理能力的培养建设，商管运营效率与商业资产的估值直接挂钩，促使开发商进行运营管理能力的培养建设，商管运营效率与商业资产的估值直接挂钩，具备更强运营能力的房企将脱颖而出具备更强运营能力的房企将脱颖而出。过去很多房企在商业不动产领域的投入是被动配置，相应团队建设并不积极，而随着消费基础设施 REITs 的展开，“投融管退”的路径打通，将会很大程度提高房企对运营管理能力的投入和运作。而且与同质化严重的开发业务不同，运营管理能力的差异将很大程度上拉开房企之间的差距，这将是房企 alpha的重要体现，其中在运营管理领域沉浸多年的房企将具备更强的优势。4)促使更多房企模式由重向轻转变，从而促使行业向新模式转变。促使更多房企模式由重向轻转变，从而促使行业向新模式转变。近年来国家持续鼓励房地产行业向新模式转型，其中“由重转轻”是必由之路。商业不动产证券化之路的启动将使得这种转型更加顺畅，房地产行业轻资产运营的空间将进一步打开。5)将孕育出部分以轻资产运营为核心模式的企业。将孕育出部分以轻资产运营为核心模式的企业。在 REITs 模式下，除了加快房企向轻资产转型，也将孕育出专注于轻资产运营和管理输出的企业，具备管理溢价的基金管理公司将成为市场上的一个新的选择。图表图表15：重点房企购物中心运营情况重点房企购物中心运营情况 房企名称房企名称 运营项目数运营项目数 运营面积运营面积 运营收入运营收入 出租率出租率 个个 万方万方 亿元亿元%万达商管 425 6008 135 新城控股 133 1248 86 97.6 万科 A 105 875 52 95.3 龙湖集团 70 594 97.2 华润万象生活 69 738 21 宝龙地产 59 华润置地 54 669 139 97.0 保利发展 35 248 5 招商蛇口 33 288 13 79.8 华侨城 31 79-83.6 中海地产 18 171 11 94.8 大悦城 18 138 94.3 金融街 12 34 18 世茂股份 10 111 4 北京金隅-175-81.0 陆家嘴 6 46 中国金茂 5 26 保利置业 1 14-100.0 注：招商蛇口为 2022 年末数据，万达商管为 2022H1 末数据，其余为 2021 年末数据 资料来源：公司公告，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。10 房地产房地产 图表图表16：各企业轻资产项目各企业轻资产项目个数占比个数占比（2021 年末）年末）资料来源：公司公告，华泰研究 图表图表17：商业地产企业商业地产企业 2021 和和 1H22 租金收入情况租金收入情况 图表图表18：2012-2022 年购物中心轻资产开业项目数量年购物中心轻资产开业项目数量 资料来源：公司公告，华泰研究 资料来源：赢商网，华泰研究 图表图表19：商业地产房企投资性房地产概况商业地产房企投资性房地产概况 公司公司 投资性房地产账面价值（亿元）投资性房地产账面价值（亿元）涉及资产业态涉及资产业态 计量方法计量方法 2021 2022H1 华润置地 2175 2224 零售、写字楼、酒店、公寓 公允价值法 龙湖集团 1748 1805 零售、写字楼、公寓及其他 公允价值法 招商蛇口 1091 1106 工业、仓储、写字楼、零售、酒店、公寓 成本法 新城控股 1070 1123 零售、综合体 公允价值法 万科 A 860 878 仓储物流、公寓、零售、酒店 成本法 宝龙地产 783 796 办公楼、酒店、公寓、零售 公允价值法 世茂股份 555 556 零售、写字楼 公允价值法 金融街 387 393 写字楼、零售、酒店 公允价值法 陆家嘴 385 388 写字楼、零售、酒店及其他 成本法 大悦城 319 330 零售、写字楼、酒店、公寓 成本法 中国金茂 316 316 零售、酒店 公允价值法 绿地控股 208 193 基础设施、酒店及其他 成本法 资料来源：公司公告，华泰研究 32)%9%2%0%0%5 %05%万达商管华润置地大悦城金融街新城控股龙湖集团陆家嘴020406080100120140160180200华润置地龙湖集团新城控股万科A陆家嘴招商蛇口大悦城宝龙地产金融街中国金茂绿地控股世茂股份（亿元）20211H2202040608010012020122013201420152016201720182019202020212022E（个）免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。11 房地产房地产 投资建议投资建议 我们认为消费基础设施 REITs 的启航将重塑持有运营的商业逻辑。短期而言，资产出表获取流动性开始，伴随而来的是低估投资性物业出表实现净资产增厚，长期而言，我们认为房企的商管能力会更多的在公募 REITs 的估值中得以体现，商业不动产将会通过管理运营实现强劲稳定的租金收入的方式更受到市场青睐。我们认为主要利好如下几类房企：1）持有大量优质消费基础设施优质消费基础设施的优质的优质房企房企，如，如华润置地、龙湖集团、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、招商蛇口、万科万科 A、新城新城控股控股；2）具备轻资产运营能力和管理输出能力的公司，如华润万象生活、招商积余以及其，如华润万象生活、招商积余以及其他具备轻资产运营他具备轻资产运营能力的上市公司。能力的上市公司。重点推荐标的重点推荐标的 万科万科 A（000002 CH，买入，目标价，买入，目标价 24.36 元）元）公司 2 月 12 日发布定增预案，募资总额不超过 150 亿，募资用途用于公司位于郑州、鞍山、中山、西安等地的 11 个项目开发，以及补充流动资金 45 亿元。“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，此次定增彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持 2022-2024 年 EPS 为 2.00/2.10/2.34 元的预测，参考可比公司 2023 年 PE均值 11.6x（Wind），予以 2023 年 11.6xPE，予以目标价 24.36 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 2 月 13 日）风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。招商蛇口（招商蛇口（001979 CH，买入，目标价，买入，目标价 18.78 元）元）公司 3 月 20 日发布年报，2022 年实现营收 1830 亿，同比 13.9%，归母净利 42.6 亿，同比下降 58.9%，符合我们此前预期，公司扩储销售积极，我们预计 2023-2025 年归母净利分别为 54.5/100.0/110.9 亿元，参考可比公司 2024 年 10.8 倍 PE 估值（Wind 一致预期），公司融资优势显著，我们认为 2024 年合理 PE 估值为 14.6 倍，目标价 18.78 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 3 月 21 日）风险提示：定增事项推进不及预期；行业销售下滑。新城控股新城控股（601155 CH，买入，目标价，买入，目标价 22.99 元）元）3 月 13 日公司发布非公开发行 A 股股票预案，由于方案尚需等待证监会核准，我们维持2022-2024 年 EPS 分别为 1.13/1.83/2.42 元的预测，参考可比公司 2024 年 9 倍 PE 估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业外拓积极，双轮驱动路径日益清晰，中债增信成功发债以及本次再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性，分红计划顺延至 2025 年彰显公司诚意，我们认为公司 2024 年合理 PE 估值为 9.5 倍，目标价 22.99 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 3 月 14 日）风险提示：行业销售下滑风险；三四线商业地产竞争加剧。华润置地（华润置地（1109 HK，买，买入，目标价入，目标价 44.29 港元）港元）公司 1H22 营收同比-1%至 729 亿元，核心净利润同比 2%至 102 亿元，毛利率同比-4.4pct至 26.9%。我们预计 2022-2024 年 EPS 为 4.69/5.18/5.88 元。可比公司 2022PE 均值为6.9 倍（Wind 一致预期），考虑公司公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理 2022PE 为 8.3 倍，目标价 44.29 港币，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022年 9 月 2 日）风险提示：疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；盈利能力和销售增速不及预期。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。12 房地产房地产 龙湖集团（龙湖集团（0960 HK，买入，目标价，买入，目标价 32.17 港元）港元）公司公布 22 年报：1）总营收同比增长 12%至 2506 亿元（投资性物业和物业管理收入同比增长 25%至 236 亿元）；2）综合毛利率 21.2%，同比-4.1pct，核心净利润为 225.4 亿元，同比 0.5%。3）22 年每股分红 1.13 元，分红比例 30%。参考开发业务的结转情况，我们预计 23/24/25 年 EPS 为 3.85/4.10/4.54 元。可比公司平均 2023 年 PE 为 6.7 倍（Wind 一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理2023 年预测 PE 为 7.4 倍，目标价 32.17 港币，维持“买入”。（最新报告日期：2023 年 3月 19 日）风险提示：疫情影响业务开展；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期。华润万象生活华润万象生活（1209 HK，买入，目标价，买入，目标价 46.63 港元）港元）公司隶属于华润集团，着力构建商管、物管和大会员生态体系一体化发展的“2 1”业务模式。短期来看，21 下半年以来几大压制因素宏观经济环境、地产预期、港股流动性正在逐步改善，商业不动产 REITs 的推进也将构成催化。长期来看，公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒，物管的清晰发展路径，以及大会员体系的探索，有望实现中高速业绩增长。我们预计 2022-2024 年 EPS 为 0.92/1.26/1.61 元，可比公司平均 2023PE 为 19 倍（Wind 一致预期），考虑公司的稀缺性和历史估值，我们认为合理 2023PE 为 33 倍，目标价 46.63 港币，给予“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 12 月 19 日）风险提示：宏观经济和防控政策的不确定性，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。招商积余（招商积余（001914 CH，买入，目标价，买入，目标价 18.98 元）元）公司 3 月 17 日发布年报，2022 年实现营收 130 亿元，同比 23%；归母净利润 5.9 亿元，同比 16%，低于我们预期（6.9 亿元）。考虑到第三方项目的竞争压力，我们调低营收和毛利率，预计 23-25 年 EPS 为 0.73/0.88/1.05 元。可比公司 23 年平均 PE 为 20 倍（Wind一致预期），考虑到公司轻重资产分离、收并购持续取得进展，非住宅竞争壁垒突出，央企母公司经营稳健，我们认为合理 23PE 估值水平为 26 倍，目标价 18.98 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2023 年 3 月 18 日）风险提示：疫情扰动，房地产市场下行，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。图表图表20：重点公司一览表重点公司一览表 03 月月 26 日日 EPS(元元/港元港元)P/E(倍倍)公司名称公司名称 公司代码公司代码 评级评级 收盘价收盘价(当地币种当地币种)目标价目标价(当地币种当地币种)2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 万科 A 000002 CH 买入 15.81 24.36 1.94 2.00 2.10 2.34 8.15 7.91 7.53 6.76 招商蛇口 001979 CH 买入 13.48 18.78 1.34 0.55 0.70 1.29 10.06 24.51 19.26 10.45 新城控股 601155 CH 买入 17.36 23.23 5.59 1.13 1.83 2.42 3.11 15.36 9.49 7.17 华润置地 1109 HK 买入 35.40 44.29 4.54 4.69 5.18 5.88 6.82 6.60 5.98 5.27 龙湖集团 0960 HK 买入 22.25 32.17 3.93 3.84 3.85 4.10 4.95 5.07 5.06 4.75 华润万象生活 1209 HK 买入 39.45 46.63 0.76 0.92 1.26 1.61 45.41 37.52 27.39 21.44 招商积余 001914 CH 买入 15.39 18.98 0.48 0.56 0.73 0.88 32.06 27.48 21.08 17.49 资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。13 房地产房地产 图表图表21：报告提及公司信息报告提及公司信息 公司公司 彭博代码彭博代码 公司公司 彭博代码彭博代码 保利地产 600048 CH 世茂股份 600823 CH 万达商管 H01708 HK 光大嘉宝 600622 CH 宝龙地产 1238 HK 陆家嘴 600663 CH 华侨城 A 000069 CH 光大嘉宝 600622 CH 金融街 000402 CH 大悦城 000031 CH 中国金茂 1238 HK 保利置业集团 0119 HK 金隅集团 601992 CH 资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究 风险提示风险提示 公募公募 REITs 进一步进一步推进节奏不及预期。推进节奏不及预期。回顾 REITs 的发展历史，对于任何一个国家或地区而言，创设 REITs 需要建立和完善与之相配套的法律制度、税收制度、交易制度，需要理顺与过往制度相冲突的部分，需要监管层、发行方、投资者的学习和适应，是一个非常复杂的过程。这使得我国公募 REITs 的试点在进一步推进节奏方面存在不确定性。疫情导致资产盈利能力下降：疫情导致资产盈利能力下降：短期内海外疫情蔓延、国内疫情反复、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性影响资产的盈利性。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。14 房地产房地产 免责免责声明声明 分析师声明分析师声明 本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露一般声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司（已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”）制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是 FINRA 的注册会员，其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注册资格。华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并需在使用前获取独立的法律意见，以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求，同时注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港中国香港 本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股（香港）有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股（香港）有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管，是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股（香港）有限公司联系。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。15 房地产房地产 香港香港-重要监管披露重要监管披露 华泰金融控股（香港）有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。招商蛇口（001979 CH）：华泰金融控股（香港）有限公司、其子公司和/或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的 1%或以上。有关重要的披露信息，请参华泰金融控股（香港）有限公司的网页 https:/.hk/stock_disclosure 其他信息请参见下方“美国“美国-重要监管披露”重要监管披露”。美国美国 在美国本报告由华泰证券（美国）有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发。华泰证券（美国）有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局（FINRA）的注册会员。对于其在美国分发的研究报告，华泰证券（美国）有限公司根据1934 年证券交易法（修订版）第 15a-6 条规定以及美国证券交易委员会人员解释，对本研究报告内容负责。华泰证券（美国）有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管（FINRA）分析师的注册资格，可能不属于华泰证券（美国）有限公司的关联人员，因此可能不受 FINRA 关于分析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。华泰证券（美国）有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。任何直接从华泰证券（美国）有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士，应通过华泰证券（美国）有限公司进行交易。美国美国-重要监管披露重要监管披露 分析师陈慎、刘璐、林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事或顾问。分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。本披露中所提及的“相关人士”包括 FINRA 定义下分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬，包括源自公司投资银行业务的收入。招商蛇口（001979 CH）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告发布日之前 12 个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬。招商蛇口（001979 CH）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达 1%或以上。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具，包括股票及债券（包括衍生品）华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具，包括股票及债券（包括衍生品）。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或其高级管理层、董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券（或任何相关投资）头寸，并可能不时进行增持或减持该证券（或投资）。因此，投资者应该意识到可能存在利益冲突。评级说明评级说明 投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力（含此期间的股息回报）相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数），具体如下：行业评级行业评级 增持：增持：预计行业股票指数超越基准 中性：中性：预计行业股票指数基本与基准持平 减持：减持：预计行业股票指数明显弱于基准 公司评级公司评级 买入：买入：预计股价超越基准 15%以上 增持：增持：预计股价超越基准 5%持有：持有：预计股价相对基准波动在-15%5%之间 卖出：卖出：预计股价弱于基准 15%以上 暂停评级：暂停评级：已暂停评级、目标价及预测，以遵守适用法规及/或公司政策 无评级：无评级：股票不在常规研究覆盖范围内。投资者不应期待华泰提供该等证券及/或公司相关的持续或补充信息 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。16 房地产房地产 法律实体法律实体披露披露 中国中国：华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J 香港香港：华泰金融控股（香港）有限公司具有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格，经营许可证编号为：AOK809 美国美国：华泰证券（美国）有限公司为美国金融业监管局（FINRA）成员，具有在美国开展经纪交易商业务的资格，经营业务许可编号为：CRD#:298809/SEC#:8-70231 华泰证券股份有限公司华泰证券股份有限公司 南京南京 北京北京 南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼/邮政编码：210019 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层/邮政编码：100032 电话：86 25 83389999/传真：86 25 83387521 电话：86 10 63211166/传真：86 10 63211275 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 深圳深圳 上海上海 深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼/邮政编码：518017 上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼/邮政编码：200120 电话：86 755 82493932/传真：86 755 82492062 电话：86 21 28972098/传真：86 21 28972068 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 华泰金融控股（香港）有限公司华泰金融控股（香港）有限公司 香港中环皇后大道中 99 号中环中心 58 楼 5808-12 室 电话： 852-3658-6000/传真： 852-2169-0770 电子邮件： http:/.hk 华泰证券华泰证券（美国美国）有限公司有限公司 美国纽约公园大道 280 号 21 楼东（纽约 10017）电话： 212-763-8160/传真： 917-725-9702 电子邮件:Huataihtsc- http:/www.htsc- 版权所有2023年华泰证券股份有限公司

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北京上海深圳广州杭州南京武汉苏州成都天津青岛重庆宁波长沙无锡香港郑州厦门西安济南佛山合肥东莞珠海福州昆明南昌沈阳常州大连澳门烟台南通泉州太原贵阳石家庄长春唐山南宁徐州哈尔滨中山海口惠州呼和浩特乌鲁木齐兰州江门保定肇庆高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。城市是现代化建设的“火车头”，是高质量发展的重要载体。过去五年，中国的城镇化取得瞩目成就，常住人口城镇化率从2017年的58.52%提升至2022年的65.22%，城镇化质量不断提升。近年来，我国第一产业占GDP的比重已降至7%左右，绝大部分经济活动主要发生在城市。当前，疫情防控进入新阶段，居民的生活消费、旅游消费意愿逐步回暖，城市经济活力在快速恢复，对带动经济复苏和稳健增长具有积极作用。中共二十大报告提出，要“以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局”。中心城市和城市群通过发挥规模经济和集聚效应，已成为引领区域发展的动力源和增长极，成为我国高质量发展的关键抓手。2022年，中国经济规模最大的前50个城市的经济总量占全国的比重超过50%，京津冀、长三角、粤港澳三大城市群经济总量占全国的比重约为40%。成渝、武汉、长株潭、中原等中西部城市群也在快速崛起，成为区域经济发展的重要引擎和经济版图重塑的重要推动力量。今年是机遇之城报告发布的第十年，中国发展研究基金会与普华永道密切合作、共同努力形成了这一系列性的城市观察成果，见证了中国城市逐步迈向高质量发展的新征程，报告成果也成为许多城市管理工作的参考。十年来，报告的城市观察选择从15个逐步扩展到今年的51个城市，涵盖中国主要城市群的中心城市和重要城市。报告的十个观察维度也随着中国城市的发展进程和发展目标进行与时俱进的创新和调整，近年来增加对城市高质量发展的关注，如“城市韧性”、“新能源普及率”、“数字城市”、“城市环保”、“绿色低碳”等领域，报告始终坚持综合的观察和分析，发掘城市的比较优势和潜力，帮助城市实现追赶和超越，也希望能够对关注城市发展机遇的读者有所助益。借此机会，我想对普华永道团队多年来积极承担企业社会责任表示感谢，期待双方团队能够保持密切合作，持续为城市的决策者和投资者提供前瞻性的观点和洞见，助力中国城市新的发展时期。方晋中国发展研究基金会 秘书长积极推动城市经济复苏积极推动城市经济复苏和高质量稳步增长和高质量稳步增长机遇之城 20231唤醒城市活力唤醒城市活力驱动城市变革驱动城市变革变化和不确定性是过去几年间全球的共同关键词。宏观经济波动、通货膨胀、劳动力紧缺等多重因素使得企业和个人所面临的环境充满挑战。未来数年，各种不确定性或将持续存在，在变革中谋求激发经济活力和可持续发展，重新唤醒城市活力，或许是应对不确定性的机遇所在。城市作为企业和居民生产、生活的空间载体，承载着大量消费需求，同时也是刺激生产的驱动力。全球企业非常重视中国庞大的消费市场，中国新的公共卫生政策也给企业带来了新的信心，中国拥有的消费者基础可以创造强劲的消费需求，并在科技创新和应用方面做到全球领先。激发城市的消费活力，提振居民对消费经济的信心和需求，恢复服务经济的增长动力，是非常有利于经济恢复的有效举措，也给市场带来更多开放合作的新机遇。从中长期的持续稳定发展诉求来看，数字化、绿色低碳、可持续发展将是驱动城市变革的几个重要议题。通过数字化变革使得产业得以转型升级，使得城市生产、生活环境实现数字化赋能，总体来看，数字化经济是极具发展潜力的新机遇。另一方面，绿色低碳城市将是未来城市的主要形态，从供应链、企业生产到居民消费、生活，绿色理念和低碳举措将逐渐辐射影响到方方面面，人们的关注和重视程度也在逐步提升，技术创新和技术推广也在这一过程中形成多种发展机遇。可以说，多维度、多元化的创新推动是实现城市可持续发展的源动力，也是未来我们最为关注并将持续进行深入观察分析的城市发展方向。值得一提的是，今年是普华永道团队与中国发展研究基金会合作开展机遇之城的第十年，回顾这十年以来中国城市的飞跃发展和巨大变迁，我们非常荣幸能有机会深入观察和见证这一历史性的发展阶段，希望我们对中国城市的观察分析能够在一定程度上对城市管理者和投资者有所助益。十年来我们与基金会团队保持着良好的紧密合作，在此也要向中国发展研究基金会表示诚挚的感谢。未来双方团队将继续关注和研究中国城市的新的高质量发展阶段，为各方提供不同视角的城市洞察分析。罗浩智普华永道 全球主席机遇之城 20232目录概述城市选择调研方法观察结果关于访谈十年 回顾机遇之城2023维度排名及分析一、智力资本（访谈）杨伟民：城市政府推动经济好转的三个着力点二、技术与创新（访谈）郑磊：推动高校与城市融合创新高质量发展三、区域重要城市四、城市韧性（访谈）鲁元平：韧性城市建设的推进路径五、交通和城市规划六、可持续发展（访谈）沈和：突出抓好中国式城镇现代化“三个重点”七、文化与生活（访谈）李晓江：城镇化/城市视角的服务与消费经济思考八、经济影响力九、成本十、宜商环境变量说明鸣谢进一步联络信息04040505060711131517192123252729313335373941435354机遇之城 20233城市的发展变迁承载了社会经济发展和人民生产生活的诸多印记，每个历史阶段的发展成就和经验积累指引着我们寻找新的发展周期所蕴含的发展机遇。时间迈入2023年，尽管外部环境的挑战和不确定性依然存在，但是寻求稳健的发展机遇、发掘经济复苏和增长的潜力，是当前中国城市的关注重点。长远来看，中国城市在完成城镇化的初步目标之后，进入一个全新的高质量发展阶段，发挥领先城市在区域城市群中的带动、示范作用，促进不同区域间的均衡、协调发展，鼓励城市的绿色低碳发展、数字化转型等议题，将是新的发展周期中的重点关注方向。自2014年至2022年，普华永道中国与中国发展研究基金会已共同发布了九期机遇之城报告。这份报告是观察中国城市发展历程和机遇的系列研究，从全球城市的观察视角并结合中国城市的发展特色和实际情况，进行综合性的多角度观察。今年第十期的报告在保持往期城市观察内容的基础上，对这十年来的城市观察结果也进行了梳理回顾。城市选择随着中国新兴城市的不断崛起，许多城市呈现出具有吸引力的发展机遇，今年我们对中国城市的观察范围扩大到51座城市，力求在地理区位和综合发展水平角度上覆盖更多的城市。从区域上来说，51座城市覆盖了中国多个主要城市群的中心城市和节点城市，如京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、山东半岛城市群、中原城市群、关中平原城市群等。从发展程度上来说，机遇之城报告的观察角度一直试图在城市体量和城市发展水平上取得一定的平衡，观察城市的独特发展脉络和维度优势，寻找潜在机遇，是机遇之城报告一直以来的坚持。机遇之城2023的51座城市分别是（大致按由北到南、由西到东排列）：哈尔滨、长春、沈阳、大连、乌鲁木齐、兰州、西安、呼和浩特、太原、北京、天津、石家庄、唐山、保定、济南、青岛、烟台、郑州、南京、武汉、徐州、常州、南通、无锡、苏州、上海、杭州、宁波、合肥、福州、泉州、厦门、长沙、南昌、广州、深圳、肇庆、佛山、江门、中山、东莞、惠州、珠海、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁、海口，以及香港和澳门。新增城市为烟台、徐州、南通、泉州。概述机遇之城 20234调研方法机遇之城的调研方法采用普华永道城市评估工具对选定的城市进行观察。这个评估工具包括十个观察维度，涵盖经济发展、社会民生、城市基础设施、自然环境、人口、城市治理及城市影响力等多个层面。城市的发展日新月异，我们的观察体系也不是一成不变的，我们更希望跟随中国城市快速发展的脚步能够与时俱进的反映城市的发展成就和潜在机遇，因此在十个观察维度下在通过丰富的变量进行细化观察，并在保持基础原则和体系不变的前提下，适度跟随社会经济的发展进行调整。当然，现实社会和城市形态都是丰富多彩的，历史积淀、人文风貌、着眼未来发展的战略和智慧等等都是无法用数据模型简单衡量的，也受到数据来源和计算方法的限制，我们更多的是希望通过这一工具为观察城市提供更为丰富的视野和多元化的观察角度。城市的观察结果排序不具备与往年比较的基础，本期报告的结果是一个相对独立的观察。本期报告共设十个观察维度，每个观察维度下设5个变量共计50个变量。部分变量下设子指标，主要是考虑到每个维度下各类型变量的数量均衡，同时单个变量下的数据指标能够贴切反映该变量的发展水平。变量及子指标同时衡量人均数据及总量数据，综合考量城市的发展基础和潜在机遇，在同口径比较所有城市的同时，亦考量规模体量带给城市的发展优势。鉴于部分数据统计口径变化和城市观察角度的改进，本期报告相较上一年在“可持续发展”维度使用“绿色低碳”变量替代了“劳动力”变量，在“文化与生活”维度使用“博物馆”替代了“文化产业从业人员”变量。所有的变量设计角度和数据来源均在本报告的“变量说明”中有详细阐述。普华永道评估工具的数据取值采用位序计分的方法，变量、维度均不设权重，每一座城市在变量中的位序构成积分，每一个位序积一分，对应位序的分值按降序排列，即在51座城市中排第一位的积最高分51分，排末位的积最低分1分，并列排名的积分相同。但个别维度，例如成本，则按对应位序的升序排列，即积分等同于位序。按位序计分，使得城市之间复杂的绝对值差别简化为等距为1的分值。每一个维度中各城市不同变量的积分之和，构成在维度中的排名；所有维度下所有变量的积分总和构成所观察城市的总排名。数据来源以客观、公正、严谨、适用为原则，主要源自公开渠道，包括国家统计局数据、政府部门统计数据及信息公开、各城市统计年鉴及统计公报、权威智库、大学、研究机构的调研数据或大数据调研结果，统计数据时点为2021年，部分调研数据时点为2022年，数据采集时点截止至2023年2月。个别城市数据披露不足的，结合省级数据或同口径数据辅助计算。观察结果机遇之城2023观察结果排在前四位的是北京、上海、深圳、广州这四个城市。其后十位依次是：杭州、南京、武汉、苏州、成都、天津、青岛、重庆、宁波、长沙。随后是：无锡、香港、郑州、厦门、西安、济南、佛山、合肥、东莞、珠海。再次是：福州、昆明、南昌、沈阳、常州、大连、澳门、烟台、南通、泉州。最后为：太原、贵阳、石家庄、长春、唐山、南宁、徐州、哈尔滨、中山、海口、惠州、呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、江门、保定、肇庆。机遇之城 20235从观察结果来看，城市的总体表现依然依托于其发展积累和各维度综合表现。北京、上海、深圳、广州继续保持在中国城市中的领先优势，杭州、南京、武汉、苏州、成都、天津紧随其后进入前十名。杭州和南京在均衡发展优势方面表现突出，分别有7个和8个维度表现进入前十。武汉保持了强劲的发展势头，在“智力资本”等多个维度位列前十。苏州在“技术与创新”、“交通和城市规划”、“文化与生活”和“宜商环境”均进入前五，反映出城市“宜居宜业”的发展优势，成都和重庆在“区域重要城市”进入前五，“经济影响力”均位于十名左右，体现出成渝双城经济圈的发展水平在快速提升。天津在多个维度表现与总排名位次相当，发展态势均衡稳健。篇幅有限，我们仅就总排名靠前的城市做简要点评，具体维度排名和分析可参见内文以获得进一步的了解。总体来看，京津冀、长三角、粤港澳大湾区是目前最具领先优势的三大城市群，中心城市的发展带动作用在未来一定时期内仍是关键的驱动力。同时，中心城市的引领、示范作用对于其它区域中心城市的发展路径具有重要的借鉴意义。值得欣喜的是，长江中游经济带、成渝双城经济圈等区域也在中心城市的带动下快速崛起。这些区域经济的振兴和稳健发展，对于整体中国经济的稳定向好发展是重要的支撑力。关于访谈机遇之城2023有幸邀请到了以下专家分享他们在相关领域的观点和见解。中国国际经济交流中心副理事长杨伟民先生，对城市政府推动城市经济好转提出了城市政府推动经济好转的三个着力点。合肥工业大学校长郑磊先生，结合高校实践经验，分享了推动高校与城市融合创新高质量发展方面的真知灼见。中南财经政法大学财政税务学院教授鲁元平先生，针对韧性城市建设的多方路径提出相关观点和见解，分享了韧性城市建设的推进路径。江苏省城市经济学会会长、中资智库首席专家、江苏省政府研究室原副主任沈和先生，结合国际城市群发展规律，建议突出抓好中国式城镇现代化“三个重点”。中国城市规划设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师李晓江先生从城市消费经济角度分享了城镇化/城市视角的服务与消费经济思考。我们的报告是社会责任式的，访谈人以同样的角度参与。在中国城镇化的高质量发展、城市经济、智力资本与创新等领域，通过他们的洞察和分享，为我们的报告扩展了视野、增添了多元化观点和思考的深度。机遇之城 20236十年 回顾观史而知今，此次十年回顾是对机遇之城观察系列的一个概要性回顾，也是希望能够通过这样一个方式去阶段性总结我们的观察结果和从时间线角度再次观察城市的发展变迁。由于机遇之城的观察城市范围和指标框架在十年间是动态变化的，北京、上海、香港、澳门自2019年加入综合排名，因此我们将这4座城市与深圳、广州共6城一起进行五年回顾分析，其它城市进行十年回顾分析。回顾分析重点关注在维度层面的领先城市，主要观察城市发展实力和特点的持续性变化，相信这些城市的特色优势维度也是其长久的发展机遇所在。回顾回顾“北上深广港澳北上深广港澳”主要发现主要发现“北上深广港澳”六城在过去五年的观察中经常位居多个维度的前列，是中国城市中实力很强、国际化程度很高的领先城市。因此我们将六城在过去五年报告中排名维度第一的城市列举出来，可以发现在指标体系中具体变量随年份动态变化的情况下，“技术与创新”、“区域重要城市”、“城市韧性”、“文化与生活”存在领先优势非常明显的城市，分别是深圳、上海、香港和上海。在“智力资本”维度，北京与广州均呈现一定的相对优势，在“经济影响力”维度，北京与香港呈现相对优势，在“宜商环境”维度深圳近年来优势较明显，香港、上海也呈现一定优势水平。这个回顾发现与我们普遍印象中对这几个城市的定位印象似乎也比较契合，实际而言，这六个城市的经济发展水平总体较好，各项发展都是较为均衡的，在上述维度上未能位居第一的城市也基本在维度前五，在单个维度上的领先优势更多凸显了城市的优势领域，也是其独特的发展特色和机遇所在。机遇之城 20237当然，全球所有超大型城市、发达城市所面临的“交通与城市规划”和“成本”难题也是这几个城市一样面临的挑战。对于城市建成区面积较大、绿化覆盖率较好的大城市而言，通过有效规划道路及多元化通行方式，仍可提升城市运转效率，在一定程度上仍能够呈现优势，但是对于常住人口较多，建成区面积相对较小的大城市而言，挑战将持续存在。同样的还有来自于“可持续发展”领域的挑战，常住人口集聚的大型城市如何解决资源与发展之间的矛盾，绿色低碳理念和高效集约化发展是当前的答案。不过，挑战与机遇总是共存的，通过新能源方案、数字化转型手段等新型生产力来保持城市的可持续发展和长久动力，是这些城市正在引领的新型发展机遇。2019-2023年维度排名第一的城市20192020202120222023智力资本北京北京 广州广州北京广州技术与创新深圳深圳深圳深圳深圳区域重要城市上海上海上海上海上海城市韧性香港香港香港香港上海 香港交通与城市规划-深圳北京-可持续发展-深圳-文化与生活澳门上海上海上海上海经济影响力北京北京香港香港香港成本-宜商环境香港深圳上海深圳深圳机遇之城 20238回顾回顾 其它城市主要发现其它城市主要发现十年来，机遇之城的观察城市从15个扩大到51个，这也是中国城市飞速崛起的十年。在“北上深广”之外，诸多“新一线”城市在这十年间成为了中国新型城镇化进程中的中坚力量。此次回顾，我们将各个维度中除“北上深广港澳”以外的前三名城市梳理呈现出来，并观察总结这些城市在时间线上的动态变化。总结来看，“智力资本”、“技术与创新”和“区域重要城市”维度中，南京、杭州、重庆分别是比较有明显优势的城市，这也是城市发展侧重、历史积累、区域产业特色和地理枢纽位置等因素共同作用的结果。其它维度多存在23个相对有优势的城市，如“经济影响力”维度的杭州和武汉，“宜商环境”维度的杭州和苏州，这也反映出近十年来新兴城市的崛起和发展速度较快，城市间实力竞争比较激烈，并且在维度内观察变量有动态调整的情况下，均能有持续性的优异表现。“成本”维度上主要的上榜城市集中在北方城市，区域发展相对不平衡的问题在一定历史时期内存在，充分利用成本优势空间，通过区域协调发展等举措获得发展机遇是未来关注的方向。一些城市是在比较后期的报告中才纳入观察的，也呈现出持续性的比较优势，如宁波在“可持续发展”和“宜商环境”维度均多次进入前列。一些城市在维度的某些年份上榜，由于指标体系在不同年份之间存在动态调整，侧面反映该城市在此维度有一定优势，但尚未形成全面性的优势水平，依然存在发展空间和潜力。例如海口在19年和23年的“可持续发展”维度有优异表现，珠海在17-19年的“交通与城市规划”、17-18年的“文化与生活”均位列前茅，相信随着时间推移，这些城市也会在自己的优势领域获得更加全面的发展。在近年来较为关注的区域经济发展角度，回顾发现所有上榜城市分布区域涵盖了主要的城市群如京津冀、长三角及粤港澳大湾区，以及多个重要区域，如长江中游经济带，成渝双城经济圈，西部重要的区域性中心城市西安也在多个维度上榜。这些中心城市对于所在区域的城市群发展带动作用尤为重要，它们保持强劲的发展动能对于达成未来区域协调发展、平衡发展等目标有关键影响。2014201520162017201820192020202120222023智力资本南京南京杭州杭州南京南京长沙长沙武汉武汉杭州杭州武汉南京杭州长沙南京南京南京南京天津武汉南京苏州成都武汉西安西安长沙杭州2014201520162017201820192020202120222023技术与创新西安杭州杭州杭州杭州杭州杭州杭州杭州杭州南京南京南京南京武汉苏州苏州苏州南京苏州杭州厦门苏州武汉南京中山成都东莞苏州南京厦门维度层面2014-2023年前三名城市（不含北上深广港澳）机遇之城 202392014201520162017201820192020202120222023区域重要城市重庆成都重庆重庆重庆重庆重庆重庆重庆重庆武汉重庆成都成都成都成都成都成都成都成都天津武汉西安西安杭州杭州武汉武汉杭州杭州南京2014201520162017201820192020202120222023城市韧性武汉武汉成都成都杭州太原天津厦门天津杭州杭州成都杭州武汉成都成都郑州珠海杭州天津南京杭州沈阳杭州西安郑州成都天津武汉青岛2014201520162017201820192020202120222023交通与城市规划沈阳沈阳大连珠海珠海珠海南京南京南京厦门天津西安西安南京南京南京苏州苏州厦门南京南京南京南京厦门杭州西安厦门武汉苏州佛山武汉2014201520162017201820192020202120222023可持续发展厦门青岛苏州武汉长沙海口宁波宁波宁波海口重庆南京杭州杭州杭州佛山长沙珠海东莞福州青岛厦门厦门成都厦门厦门厦门南京苏州惠州2014201520162017201820192020202120222023文化与生活南京哈尔滨长沙珠海珠海长沙南京杭州杭州杭州沈阳兰州南宁南京厦门福州杭州南京南京苏州西安长春厦门福州南京武汉长沙苏州苏州南京苏州长沙2014201520162017201820192020202120222023经济影响力天津天津天津杭州杭州杭州成都杭州杭州杭州重庆武汉武汉武汉天津成都西安成都南京南京大连杭州杭州南京成都西安武汉南京武汉苏州武汉天津2014201520162017201820192020202120222023成本西安沈阳昆明太原太原保定呼和浩特唐山呼和浩特唐山郑州乌鲁木齐乌鲁木齐昆明石家庄石家庄唐山太原唐山呼和浩特沈阳南京沈阳石家庄沈阳唐山保定呼和浩特保定保定昆明保定2014201520162017201820192020202120222023宜商环境厦门杭州苏州苏州苏州厦门苏州苏州苏州苏州武汉天津杭州南京南京宁波杭州杭州杭州杭州杭州青岛武汉郑州杭州杭州宁波南京宁波宁波机遇之城 202310机遇之城2023维度排名及分析机遇之城 202311机遇之城 2023121.智力资本“智力资本”维度综合观察城市的智力资本储备能力和科技研发支撑能力，共包含五个变量：“高等教育规模”与“文化程度”变量分别衡量了城市的人才储备规模和人口文化水平；“企业R&D经费”、“国家重点实验室”、“科技支出”变量分别评价了企业科研竞争力以及城市基础研究水平积累和科技资源投入程度。广州、北京、武汉、上海和南京位列本维度排名前五位。区域中心城市杭州、长沙、西安、深圳、天津、郑州、成都、重庆、合肥、青岛依次位列第6至15名，这些城市不仅具备扎实的基础科研能力，同时在科研成果向产业转化领域投入也较多，其中多个城市在五个变量中均有较高积分，呈现出综合、全面的智力资本实力。长三角城市群和粤港澳大湾区城市群在“企业R&D经费”和“科技支出”变量中均表现亮眼。长三角城市苏州、上海、无锡、杭州、宁波、常州，以及首次纳入观察的南通均位于“企业R&D经费”变量积分前列，积极推进科研资源与企业深度协同合作的模式，高质量培育科技创新动能。粤港澳大湾区城市澳门、深圳、珠海、广州、佛山均位列“科技支出”变量前15名，强劲的区域经济实力能够有效反哺和支撑科技研发投入，“十四五”阶段，广东省将继续全面加强基础研究投入，加快大湾区综合性国家科学中心建设，进一步凸显科技支撑经济高质量发展的作用。中西部城市在“高等教育规模”、“国家重点实验室”变量有较好表现，得益于历史积累和国家政策长期投入，良好的人才基础对于带动区域社会经济发展具有长期战略意义。传统教育资源强市郑州、武汉、重庆、成都、西安在“高等教育规模”变量排名领先，哈尔滨、昆明、长沙凭借其较高的高等学校在校生数量亦跻身前十。其中，长沙积极推进产教融合试点，充分发挥在长四大名校的资源优势，辐射带动周边城市，服务强省会战略和长株潭一体化发展。“国家重点实验室”变量中，西安在网络通讯、人工智能、光子与微电子等前沿领域培育力度较大，着力推进了西北大学和西安科技大学省部共建国家重点实验室的筹建落地。同为西部城市的兰州在此变量排名第15，优于维度排名，其主要聚焦能源科学、生态环境、文化遗产保护等具有甘肃特色的优势领域。“文化程度”变量从大专及以上学历人口占比和文盲率两个子指标衡量城市的高素质人才资源和教育普及程度，北京、深圳、西安、太原位列前四名。人才是推动实现东北产业升级转型、全面振兴的重要基础。作为东北地区重要城市，沈阳、大连、长春排在第5、14、16名，优于维度排名。沈阳坚持教育优质均衡发展，义务教育优质资源覆盖率达到100%，获批东北首个基础教育综合改革国家实验区。机遇之城 202313机遇之城 202314城市经济是全国经济的主体，城市经济好转了，全国经济才能整体好转。今年，城市政府着力抓好以下三个影响经济好转的关键点。一、着力扩大城市居民消费疫情三年来，需求端受影响最大的是居民消费。目前的需求收缩，主要是居民消费收缩，内需不足，主要是居民消费不足。城市是不是坚持了以人民为中心的发展思想，坚持了在经济发展基础上改善民生，最终的实践标准是看城市居民的消费是不是增长了。城市政府要把恢复和扩大消费摆在优先位置，摆在扩大投资之前。改变长期以来扩大内需就是扩大投资的思维定势。提高城市居民收入，实行给居民让利、给居民减税降费和加大转移支付的政策，改变在住房、汽车以及部分服务领域的消费抑制政策。二、促进房地产业稳定最近十几年，很多城市逐渐形成了以房价上涨为龙头，房地产企业、金融机构、地方政府（城投平台）三个主体相互促进、相互支撑拉动城市经济增长的格局。目前，随着全国人口总量达峰，特别是跨区域的大流动，加上房价上涨动力减弱，房地产企业、金融机构、地方政府的风险敞口增多，以及多年的行政性调控和严监管等，房地产出现行业性衰退。房地产在不少城市的经济总量中占有较大比重。房地产在人口流入的城市还不是夕阳产业，无论是租赁住房，还是购置住房仍有刚需。稳步扩大居民住宅的供应量，仍是人口流入城市的重要任务。城市政府短期要重点做好保交楼工作，同时，要瞄准党的二十大确定的新的住房制度和新的房地产发展模式，继续支持刚性和改善性住房需求，特别要解决好新市民、青年人等的住房问题，并在房地产相关的土地、金融、公积金、预售、租赁、租售同权等制度方面积极稳妥推进改革。访谈城市政府推动经济好转的三个着力点杨伟民杨伟民中国国际经济交流中心副理事长机遇之城 202315三、促进民营经济发展壮大民营经济是城市经济的主体，在推动城市发展、促进创新、提供税收、扩大出口、创造就业、实现共富、繁荣城市等方面发挥着无可替代的作用。目前民营经济发展预期减弱，民间投资和民营经济增长放缓。党的二十大首次提出促进民营经济发展壮大，中央经济工作会议要求，坚持“两个毫不动摇”。城市政府要落实二十大和中央经济工作会议精神，助力扭转民营经济预期。依法引导社会舆论，对不正确议论，毫不含糊地亮明态度。依法保护各种所有制企业的所有权，确保各类市场主体的产权都神圣不可侵犯。废除对民营经济不公平的文件和特殊监管，破除隐性壁垒。完善政商沟通机制，制定政策要坚持听取企业家意见，应事先征求民营企业家意见。建立领导干部联系企业制度。完善公职人员问责追责机制。机遇之城 202316高新技术的变革与进步为城市产业结构优化催生出更多机遇，是城市数字化转型建设的有效支撑。“技术与创新”维度着重考察城市技术发展的成熟度与数字化领域的技术创新水平，包含5个变量，分别是“专利授权”、“高新技术企业”、“新能源汽车普及率”、“移动互联”、“数字城市”。在维度排名前十位中，长三角城市上海、杭州、苏州、南京、无锡占据5席，粤港澳大湾区城市深圳、广州、东莞占据3席，京津冀城市北京、天津占据2席，体现出城市技术发展的区域聚集化效应。“专利授权”变量中深圳、苏州分别位列前二，珠海、无锡、常州紧随其后，表现优于维度排名。珠海现已搭建国家级知识产权保护中心和公共服务运营平台，以打通知识产权创造、运用、保护、管理和服务全链条，赋能城市支柱产业集群高质量发展，以科技服务功能在大湾区城市的科技创新发展领域形成自己的独特城市定位。苏州、杭州、天津、武汉、成都、南京、东莞等城市在“高新技术企业”变量表现不俗。武汉实施高技术企业培育行动计划以来，光电子信息、汽车及零部件、生物医药等万亿产业集群蓬勃发展，集成电路等战略新兴产业强势崛起。成都在近年来出台了多项科技成果转化举措，强化企业创新主体地位，高新技术企业数量快速增长。新能源汽车汇集新能源、新材料和互联网、大数据、人工智能等多种变革性技术，是衡量城市应对气候变化，推进绿色转型的核心路径。除财政部出台购置税减免政策外，各地政府也相继发布绿色消费刺激政策，以进一步提振新能源汽车产业发展。“新能源汽车普及率”变量中，海口、厦门、太原、合肥表现亮眼，分别位列第2、8、11、15名。海口积极推进世界新能源汽车体验中心建设，通过举办高级别展览活动打造新能源汽车领域的前沿高地，加快形成高端智能制造产业集群。合肥则是锚定“新能源汽车之都”的建设目标，现已集聚包括比亚迪、蔚来、大众（安徽）等6家整车制造企业，及国轩高科、中创新航、巨一科技等关键配套企业，新能源汽车全产业链呈现强劲发展势头。数字化转型是当今城市探索和实践的前沿方向。“移动互联”变量重点观察城市信息基础设施和应用。郑州、中山、昆明、太原、西安在此变量的表现优于维度排名。“数字城市”变量中，互联网产业发展先驱城市依托其雄厚的数字化基础和竞争优势，在城市治理数字化应用和数字经济领域快速发展，深圳、广州、上海、杭州、南京、北京位列前茅。东莞在这一变量排名第7，表现可圈可点，借助云计算、大数据等数字化技术构建全智能的城市生命系统，加快推进数字政府建设落地，激活扁平化管理效能，推力城市经济的高质量发展。2.技术与创新机遇之城 202317机遇之城 202318近年来，合肥坚持下好创新“先手棋”，奋力在高质量发展中闯出新路，从一座默默无闻的城市，一跃成为各方追捧的明星。经济快速增长的背后，合肥的先进制造业尤其亮眼，以建设新型显示器件、集成电路、人工智能3个国家级战略性新兴产业集群为牵引，推动“芯屏汽合”“集终生智”新兴产业成为现象级产业地标。高校作为人才第一资源、科技第一生产力、创新第一动力的重要结合点，在推动城市高质量发展方面具有不可替代的作用。在合肥快速发展过程中，合肥工业大学充分利用自身学科布局与其产业结构高度契合优势，在推进城校融合、产教融合、育引融合等方面作出了重要的贡献。学校每年有约2800人留肥就业，其中70%以上主要服务于制造业、电子信息产业、电力行业和科技服务业等，一大批校友成为阳光电源、江淮汽车、蔚来汽车、京东方、长鑫存储等地标企业中的骨干和中坚力量。学校“十三五”以来累计授权发明专利5077项，先后服务安徽企事业单位2500余家（次），合作项目超4000余项，其中近七成在合肥。学校建构“工大智谷合工大智能院高新技术产业园区”三级贯通的企业孵化成长体系，联合共建各类科技创新平台41个，累计培育、孵化企业140余家（其中27家企业获国家高新技术企业认定，5家在安徽省股权交易中心科创板挂牌），成为合肥市科技企业的重要策源地。城市的发展离不开高校的教育、科技和人才资源，高校的发展也需要城市的资金、土地、产业和政策支持。两者之间关系密切，是融合共生的发展共同体。一所大学与一座城市有着同样的梦想，就会形成双向赋能、相互成全的发展新格局。因此，一个城市的发展品质和发展内涵，需要高校的智力支持；而高校支撑能力的发挥，需要城市的全方位支持，二者才能相得益彰。面向未来，合肥工业大学将紧紧围绕国家重要战略需求，综合学科结构优势，聚焦集成电路、新型显示、人工智能、新能源暨智能网联汽车、高端装备制造、绿色食品、生命健康、信息技术、新材料等重点领域，全面发挥教育、科技、人才的基础性战略性支撑作用，为“芯屏汽合”“集终生智”集聚发展提供强大的智力支持和人才支撑。推动高校与城市融合创新高质量发展郑磊郑磊合肥工业大学校长访谈机遇之城 202319一是强化有组织的科研，提升科研创新能力，助力打造科技创新策源地。要加强一流学科建设，以具有学科前瞻性和技术创新性的大项目为依托，加强高水平学科基地建设；推进科研平台建设，加快推进基础科学中心建设，做好国家重点实验室等国家级基地平台的筹建工作，加强合肥综合性国家科学中心人工智能研究院、能源研究院等平台建设；推进科技成果转化，探索城校共生、产教城融合发展新模式，建设一批“科技成果转移转化 产业孵化”科技成果转化平台；深化科研体制改革，建立以学术质量为导向的资源配置机制实施以中长期目标为导向的考核评价机制。二是发挥学科专业优势，加强急需人才培养，助力打造新兴产业聚集地。要加大紧缺本科专业人才培养力度，建立人才培养与产业需求的联动机制；提升高端人才培养水平，完善科教融合的学术学位研究生培养模式，深化专业学位研究生培养制度改革；加强优势特色学科建设，调整、撤并、整合部分学科，制定重点支持的学科专业清单，推动学科专业与产业需求精准对接；促进学科交叉融合，做实做特一批新的交叉学科和新兴学科。同时，探索推进育引融合，依托国家高层次人才项目和地方人才政策，加快培养和引育一批活跃在国际学术前沿的一流拔尖人才、领军人物和创新团队。三是推动低碳经济发展，服务全面绿色转型，助力打造美丽中国样板区。遵循党的二十大“推动绿色发展，促进人与自然和谐共生”战略要求，坚持系统观念，顶层谋划绿色教育，构建绿色学科体系，完善绿色课程体系，打造绿色教育教学体系，倡导绿色低碳生活，加强复合型绿色专门人才培养；大力发展绿色科技，聚焦节约利用、节能降耗、污染治理以及绿色产品等重点领域，实施基础研究突破行动，组织绿色关键技术攻关，加强绿色创新领军人物、拔尖人才引育，充分发挥学校绿色科技的基础研究主力军和重大科技创新策源地作用，为实现碳达峰碳中和目标提供人才与科技支撑。总之，高校是一个城市文化最先进的聚集地，也是一个城市文明的重要展示窗口，更是一个城市发展智力支撑的重要源泉。振兴高校教育，以其自身的文化、教育、科技优势推动城市文化、经济、科技创新发展，进而提升城市的繁荣发展，从而提高城市的发展内涵和居民的文明素质，高校的作用不可忽视。机遇之城 202320城市群和中心城市作为带动全国发展的动力源，引擎作用不断增强，逐渐形成优势互补高质量发展的区域经济布局。“十四五”时期，如何促进大中小城市和小城镇协调发展，形成疏密有致、分工协作、功能完善的区域空间结构，仍然是新型城镇化发展所面临的挑战与机遇。“区域重要城市”维度借助“星级酒店”、“飞机起降航班”、“客运总量”、“货运总量”及“会展经济”共5个变量综合考察城市在旅游、交通、物流等领域所发挥的地理性和经济性枢纽功能。上海、广州、北京、深圳在本维度排名前列。重庆、成都均跻身前五，展现出成渝双城经济圈乘势而上的发展实力。长三角、粤港澳大湾区和京津冀这三个主要城市群保持了一贯的领先优势。此外，武汉、西安、济南和青岛也持续发力，其所处的长江中游城市群、关中平原城市群、山东半岛城市群是推动东中西部地区均衡发展的重要区域，中心城市的带动和示范作用尤为关键。西南地区门户城市在各个变量中也体现了较强的区位优势，为区域经济的高质量发展提供了有力保障。成渝城市群地处西部陆海新通道的起点，是“一带一路”与长江经济带的重要战略支撑。重庆在“星级酒店”和“货运总量”变量积分领先，是西部地区经济贸易往来与物流运输的开放高地；成都在“客运总量”和“会展经济”变量优势明显，具有较强的文化创新发展活力和国际影响力。二者作为中心城市统筹发展，优势互补，促进要素流动和高效集聚，形成了西部高质量发展的区域经济布局。贵阳作为黔中城市群的代表，在“客运总量”和“货运总量”变量中继续保持领先，依托西部陆海新通道、沪昆通道和粤港澳成渝主轴三条国家交通主骨架，推动形成了三条城镇发展带，彰显出较大的发展张力。“飞机起降航班”变量中，昆明、长沙、郑州、乌鲁木齐等中西部区域中心城市表现均优于维度排名，在航空运输领域体现出较为明显的极点作用，同时也增强了各个城市间的粘性。东部地区在强化区域中心城市资源和产业优势的同时，着力完善城市群与都市圈协同发展的机制。江苏省建立南京、苏锡常、徐州三大都市圈，放大重要城市的影响力，形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构。南京在各个变量中表现均衡；苏州在“星级酒店”和“客运总量”也表现较好；今年首次纳入观察的徐州在“货运总量”中表现亮眼，位列第8。依托地理区位优势加快构建现代综合交通运输体系，徐州致力于成为策应京津冀协同发展、长三角区域一体化的多式联运门户枢纽。总体来看，都市圈辐射带动力是区域城市群一体化发展的主动力，也是增强各个城市群协同发展的粘合剂。3.区域重要城市机遇之城 202321机遇之城 202322随着城市群对人口、经济的集聚能力日益增强，自然与社会风险也随之出现高耦合性与级联性。建设韧性城市是城市通过自身能力应对风险、抵御灾害、减缓损失并从冲击中快速恢复的必然需求。在“城市韧性”这一维度中，我们通过“医疗资源”、“卫生健康”、“养老保险”、“公共安全”、“灾害防治及应急管理”五个变量评价城市运行管理体系的完善程度和政府投入水平。当城市面临疫情等特殊阶段，大型城市虽因其枢纽地位易受到较重的疫情冲击，但坚实的经济基础与高效的城市管理服务能力进一步强化了中心城市的比较优势。上海、香港并列维度第一，北京、深圳、杭州、天津、澳门、广州、青岛、南京依次位列第3名至第10名，重庆紧随其后，厦门和宁波并列第12名。厦门在卫生健康、公共安全、应急管理等方面加大财政投入，着力健全卫生服务体系，加强安全韧性城市建设，筑牢城市生命线，补齐基础设施和公共服务短板。宁波地区生产总值保持增速稳定且增量可观，体现出较强的经济韧性，同时加大医疗卫生、公共安全等领域的政府投入和资源配置，健全风险识别和闭环管控机制，提升城市的韧性水平。“医疗资源”变量采用三甲医院总数、执业医师总数及每万人执业医师数、医院床位总数及每万人拥有医院床位数作为子指标，衡量城市的医护资源及医疗设施水平。排名前五的城市依次为成都、北京、杭州、郑州、济南。成都优质医疗资源快速增长，逐步构建全国一流的医院集群，扩大县域医疗共同体覆盖面，促进成都平原区域一体化发展。济南发挥强省会作用，加快建设国家区域医疗中心，推动高水平医院到新城区建设分院或整体迁建，提升区域辐射带动能力，实现优质医疗资源均衡布局。“卫生健康”、“公共安全”、“灾害防治及应急管理”衡量城市在维持公共卫生、安全生产等日常工作运行，保障疫情防控等应急管理行动及时开展的资金投入情况。得益于其较强的经济基础和政府财政收入能力，澳门包揽“卫生健康”、“公共安全”两项排名第一，“灾害防治及应急管理”紧随天津位列第二，特区政府鉴于新冠疫情的反复冲击，推出多项公共财政资源援助措施，以纾缓民生困难和经济压力。新增观察城市南通在“卫生健康”、“灾害防治及应急管理”变量中表现优于维度排名，分别为列第10、14名，不仅深入推进健康南通目标，硬件提档与软件省级同步，而且积极提升城市防汛排涝能力，优化河网布局，稳步实现高水平韧性城市建设。“养老保险”变量借助养老保险覆盖率考察城市社会保障体系的建设水平，北京、香港、济南、重庆位居前四，唐山致力于全面推进养老服务体系建设，充分发挥社会保险、社会救助、社会福利政策的协同效应，老年人基本生活保障水平持续提高，变量排名第五名。青岛、成都、长沙、以及首次纳入观察的烟台在此变量表现出色，均高于其维度排名。随着城市建设逐渐集聚化，社会各个系统紧密相连，灾害链和受灾范围都有所延展，因此提升城市韧性是应对复杂不确定因素的关键战略决策。4.城市韧性机遇之城 202323机遇之城 202324“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性城市，核心就是城市发展要有效应对各种变化或冲击，减少发展过程的不确定性和脆弱性。全球风险已进入多发频发期，如何促使一座城市能够凭自身的能力抵御灾害冲击、减轻灾害损失，并合理的调配资源以从灾害中快速恢复过来，仍是各个城市的长官需要下大力气探索实践的。加强韧性城市顶层设计提升城市本质安全。本质安全是通过设计使生产设备或系统本身具有安全性，即使在误操作或发生故障的情况下也不会造成事故的功能。在建设现代化超大城市过程中，要追求的目标是通过全周期管理模式、优化城市产业模式、源头危机治理、多主体共同参与以及完备的治理体系，统筹城市安全与韧性发展的诸多物理空间要素，使各种风险因素及其所可能产生的危害处于受控制状态，进而趋于恒久型、韧性化的安全目标。强化城市不同系统基础设施建设规划兼容性。在进行海绵城市规划时，需要与水系生态修复、老旧小区改造、产业转移优化等问题等规划衔接整合。在基础设施与城市建设的土地规划中，未来的城市建设要考虑到生态环境涵养、土地规划与“留白”的长远价值，如严格禁止湿地、草地、林地破坏、探索开放空间的多功能用途等。探索区域“留白”的奖惩与协调机制，可与安全生产、应急管理、韧性指数等排名等相挂钩，激励以韧性理念推动区域发展。构建多部门协调机制以充分激发治理效能。成立由应急管理、公安、民政、卫健委、水务等多部门联合组成的城市安全管理委员会，由行政主官担任一把手。主要负责统筹应对重大突发灾害事件，在更大的权限范围内整合资源并调动工作积极性，有效解决部门之间协调不足、互相推诿、管理碎片化的问题。扎实推进定应急管理部门“三定”方案的调整与完善，进一步规范应急管理部门的职能范围，遵循统一领导、综合协调、分类管理、分级负责、属地管理等原则，建立运转有效的应急管理体制。韧性城市建设的推进路径鲁元平鲁元平中南财经政法大学财政税务学院教授、博士生导师访谈机遇之城 202325优化城市数字资源聚合共享和综合运用能力。大力推进智慧城市基础设施与数字基础设施同步规划、设计和推进，构建以“城市大脑”为核心的新型智慧基础设施格局。建立健全城市治理数据资源共享体系，以需求为导向，依法推进数据共享和业务协同，让数据在流动中发挥价值。通过不同政府部门之间信息共享和信息共护的有机协调，保持城市系统正常运行和保护民生服务信息系统安全营造城市网络安全保障生态环境。积极调动社会公众参与网络安全治理积极性，逐步形成全社会网络安全协同体制，保障网络信息安全和提升城市数字治理能力。推动社区基层治理体系改革和治理效能提升。现有城市社区治理体制无法满足群众日益复杂多样的利益诉求，更难以应对一些突发事件。积极探索成立“社会治理委员会”，将社区由“行政末梢”转变为“治理枢纽”。牵头建立资源统筹协调机制，推进街道的体制改革，坚持法定事项部门负责，综合性、协调性、改革性事项统一集中，解决城乡社区发展治理职责分散、多头管理的问题。基于“平战结合”思路，在基层党组织的领导下，建立以“基层党组织、基层政府、居民委员会”为主体，物业公司和自愿者服务组织为辅助的立体化多元社区防控体系。机遇之城 202326现代化高质量综合立体交通网络是经济社会发展的纽带和支撑，“十四五”时期，城市交通发展面临更加复杂的形势，区域经济布局、生态环境保护格局、人口结构分布、要素供给方式等发生变化，对城市公共交通体系和城市发展规划提出新的需求。“交通和城市规划”维度由五个变量组成，“道路资源”、“公交出行”、“轨道交通”、“交通效率”从道路基础资源、交通承载能力、拥堵情况与通行效率等方面描述城市的交通现状，“绿化”主要是指城市建成区的绿化覆盖率，反映城市资源禀赋和建设规划的情况。厦门、南京、佛山、苏州依次位居维度排名前四位，武汉和宁波并列第五名，青岛和大连并列第七名，北京、无锡分列其后。南京在此维度连续名列前茅，高标准推动城市交通基础设施建设及规划管理，入选国家“十四五”重点建设国际性综合交通枢纽城市。武汉在2021年新增通车3条地铁线路，轨道交通运输能力得到极大提升。长三角城市群在此维度整体表现突出，秉承“协同建设一体化综合交通体系”的目标，构建以上海、杭州、宁波、合肥、苏州、无锡等中心城市为核心的多层级轨道交通体系，完善区域内部都市圈高效通勤网络。苏州在“道路资源”变量位居第一，积极推进全市跨区域路网建设、打通市域板块间的断头道路，最大能力保障公众出行需求。此外，长三角城市南京、无锡、常州也跻身前十。在“双碳”目标下，城市群和都市圈交通体系规划建设应融入绿色低碳理念，打造以公共交通为主的城市绿色出行体系。“公交出行”变量中，澳门、香港、兰州、乌鲁木齐、珠海、北京、广州等城市表现亮眼，排名高于维度排名。乌鲁木齐高质量实施城市更新，清洁能源及新能源公交车占比超九成，以建设“绿色交通城市”为目标，持续提升公交服务水平。“轨道交通”变量排名前十依次为上海、北京、成都、武汉、南京、宁波、大连、苏州、深圳、杭州，包含八座超大特大城市。随着人口密度的增大和汽车保有量的上升，大城市道路资源逐渐饱和，交通拥堵问题日益严重。超大特大城市着力构建以轨道交通为骨干的快速公交网络，将重点都市圈中心城区轨道交通适当向周边延伸贯通，改善城市交通运行效率并提高公众出行体验。相比之下，大中型城市在综合立体交通体系具有更多的拓展空间和优势，肇庆、常州在“交通效率”变量排名中分列前两名，南昌、南通、呼和浩特并列第三名，泉州、保定、南宁、郑州、唐山依次排在第6至第10名，表现均优于维度排名。“绿化”变量借助建成区绿化覆盖率描述城市的绿地系统规划情况。粤港澳大湾区城市珠海、佛山、江门、东莞在前十名中包揽四席，结合各个城市特性加大留白增绿力度，科学优化城市生态空间，同步推进绿化工程和主体工程建设，为绿美粤港澳大湾区筑牢生态屏障。北方城市北京、大连、太原在这一变量也表现突出，分别位列第1、6、10位。5.交通和城市规划机遇之城 202327机遇之城 202328随着全球人口的增长，应对气候变化、自然资源紧缺等问题是城市可持续发展的迫切任务。“十四五”期间，总体规划强调践行“双碳”目标，加快推动经济社会向绿色低碳转型。因此，今年“可持续发展”维度在通过“水资源”、“城市环保”、“空气质量”的角度考察城市对自然资源的开发利用情况，通过“人口流动”的角度考察城市的人口变动情况的基础上，采用“绿色低碳”变量来衡量城市单位能源产出效率及产业结构的绿色低碳转型趋势。海口在维度排名中拔得头筹，生态文明建设成效显著，获评全国黑臭水体治理示范城市，实现生活垃圾零填埋，空气质量持续领跑全国。福州坚持降碳、减污、扩绿、增长协同推进，并于去年成功举办金砖国家可持续发展高层论坛，各项变量表现均衡，位列第二。排名紧随其后的均为东南地区沿海城市：广州、惠州、深圳、南宁、珠海、佛山依次位列第3至8名，北京排名第9名，重庆、厦门并列第10名。重庆、哈尔滨、杭州、宁波、肇庆得益于沿江城市的天然优势与较为完善的水资源管控保护体系，依次位列“水资源”变量前五位。随着粤港澳大湾区城市群产业转型升级的加快，高端制造业、电子信息等新兴产业迅速崛起，深圳、东莞、中山、珠海、广州、佛山吸纳了大量流动人口，在“人口流动”变量中位列前十，为城市的劳动力可持续发展提供有效支撑。“城市环保”包含垃圾焚烧率和污水处理率两个子指标，保定深入推进绿色低碳提升工程，强化垃圾焚烧发电项目及污水处理工程建设，位列第一。珠海、太原紧随其后，无锡、石家庄、沈阳、青岛、泉州、济南等城市在这一变量也表现不俗，远优于维度排名。贵阳近年来全力筑牢生态屏障，统筹山水林田湖草一体化保护和修复，在空气质量综合指数和空气质量优化程度两个子指标上彰显优势，位列“空气质量”变量第一位。呼和浩特在两项变量排名中均位列前十，深入推进黄河流域生态保护和高质量发展，基本消除重度及以上污染天气，创建成为国家生态文明建设示范市。“绿色低碳”是今年新增变量，在“双碳”目标下，产业结构转型升级是城市实现碳减排的核心途径之一。区域中心城市的产业结构特征一定程度地反映在能源产出效率上，随着产业结构的优化，高耗能、高排放产业将逐渐减少，取而代之的是低耗产业的兴起。因此我们引入单位用电支撑的地区生产总值和城市绿色低碳水平排名作为子指标，综合观察城市建设的能耗水平与产业的可持续发展水平。北京、深圳、广州、成都、武汉等城市表现优异，以第三产业为主要支撑产业的中心城市能够在单位能耗下获得较高的经济产出，体现出发达城市能源利用的高效性以及经济结构调整的积极进展。6.可持续发展机遇之城 202329机遇之城 202330党的二十大报告强调，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。贯彻落实好这一战略部署，必须突出抓好“三个重点”。一是遵循发展规律，把城市群建设作为主攻方向。城市群是城镇化的高级形态和主导力量。当年欧洲率先实现现代化，以伦敦为中心的英伦城市群和以巴黎为中心的西北欧城市群发挥了重要作用。二战后，美国现代化后来居上，以纽约为中心的美国东北部大西洋沿岸城市群、以芝加哥为中心的北美五大湖城市群发挥了重要作用。新时代以来，中国布局长江经济带建设、京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设等区域重大战略，就是要打造包括长三角、京津冀、粤港澳等一批世界级城市群，从而支撑中华民族伟大复兴中国梦的顺利实现。要因势利导，科学规划，以建设世界级城市群为主攻方向，以特大城市和中心城市为重要依托，以促进跨区域要素合理流动为抓手，着力完善以新基建为支撑的重大基础设施和战略性新兴产业建设，提升城镇现代化建设整体水平。把握时代特征，把新型城镇化作为重中之重。新型城镇化是以人为核心、中国式现代化的重要标志。全球工业化进入4.0时代，其核心是智能制造，意味着提升城市创新能力和人才支撑能力，意味着产业发展形态和政府治理形态进入数字化时代，也意味着必须适应数字化要求，加快运用物联网、云计算、大数据等新一代信息技术，促进城市规划、建设、管理和服务智慧化，增强创新驱动发展能力。要推进资源节约、环境友好、生态保育和空间优化，加快建成美丽中国。要推进城乡、产城、区域和多规融合，推动城镇现代化取得重大突破。要推进经济、城镇、社会等加快转型升级。要着力推动社会治理创新，推进治理体系和治理能力现代化。突出抓好中国式城镇现代化“三个重点”沈和沈和江苏省城市经济学会会长、中资智库首席专家、江苏省政府研究室原副主任访谈机遇之城 202331着力补齐短板，把推进乡村振兴作为关键抓手。城镇化水平越高越要重视乡村发展，乡村永远是城镇现代化不可分割的重要组成部分。必须着力补齐乡村落后这一短板，加快缩小城乡差别、区域差别和收入差别，实现城乡协调发展、人民共同富裕、社会公平正义，让美丽乡村成为现代化重要标志。要优化乡村发展布局，推动大中小城市与镇乡村布局更加科学合理、资源管理利用效率更高。要改善乡村环境，加快形成新型工农城乡关系。要释放乡村发展活力，全面推动乡村振兴，加快建设农业全国，为推进中国式城镇现代化夯实基础。机遇之城 202332以人为本的发展理念应贯穿于城市治理与建设的全过程。高品质生活城市着重满足人民群众对美好生活的需求，以推动服务性消费为关键抓手，创建服务水平更优质、业态布局更丰富、消费体验更满意的生活场景。而提升人民生活品质、促进经济结构优化升级、激活城市发展动能，文化是重要支点。本维度综合考察城市文化建设成果与居民生活品质，共涵盖“居民收入”、“博物馆”、“电影院”、“公共藏书”、“消费活力”五个变量。总体来看，城市文化建设与经济发展具有良性互促作用，维度排名前十五位均为地区生产总值超万亿城市。维度排名第一的上海在“电影院”、“消费活力”两项变量中位居榜首，北京在“博物馆”、“公共藏书”两项变量中拔得头筹。杭州、广州、苏州、深圳、南京、武汉依次位列第3名至第8名，重庆和无锡并列第9名。“十四五”文化发展规划强调深入实施中华优秀传统文化传承发展工程，健全文化遗产保护传承利用体系。博物馆作为考古研究成果、中华文化典籍的主要传播载体，在推动文化建设过程中起着至关重要的作用，因此今年在沿用“电影院”和“公共藏书”变量的基础上，新增“博物馆”变量，更为全面的描述城市公共文化资源的配置情况和服务水平。西安、重庆、青岛、武汉、哈尔滨、天津在此变量中位居前十，且优于维度表现。天津积极培育文化消费，依托文化单位扩大优质文化产品和服务供给，与京津冀城市群共同推进大运河文化带建设，在“公共藏书”变量中也名列前十。城市居民生活品质的高质量发展既需要通过提高居民收入来夯实人民群众的物质基础，也需要依靠发展生活性服务业来提升人民群众的生活质量。“居民收入”和“消费活力”变量从居民收入水平和消费水平的角度反映城市内需潜力和经济循环情况。香港、澳门、上海、北京、苏州在“居民收入”变量位居前五，长三角城市宁波、常州，东南沿海城市厦门、珠海、东莞，在变量排名中均表现亮眼，高于维度排名。“消费活力”变量排名中，南京、青岛、泉州、济南、合肥、福州以优于维度表现的排名位列前15名。其中排在第8名的新增观察城市泉州，入选国家文化和旅游消费试点城市名单，通过积极推动现代服务业提质扩量，着力打造国家级夜间文化和旅游消费聚集区。7.文化与生活机遇之城 202333机遇之城 202334发展服务经济、消费经济不仅是后疫情时代恢复经济、提振信心、激发活力的需要，也是我国转变经济增长方式，优化经济结构，满足居民美好生活需要的必然选择。经过三十年的快速增长，中国社会已经从一个低收入/贫困国家转变成一个中高收入国家。伴随着这个变化，城市发展的逻辑和人的迁徙的动力发生了变化；居民的消费需要求和服务的供给模式发生了变化。城乡居民收入水平的提高，使居民就业、生活安家的选择能力增强，城镇化人口流动的动力已从获得非农就业机会、提高收入转向了获得更好的公共服务和生活服务，寻找适合安放家庭的高性价比城市。因此，服务经济发达，公共服务质量高而成本相对较低的城市可以吸引更多的人口，尤其是大学毕业的专业人才。随着收入水平的提高，一方面，社会消费形式发生了深刻的变化。改革开放以来，居民消费经历了从解决温饱，满足基本生活需求，转向追求品质、品牌的产品消费进程，又从产品消费转向提高生活质量的服务消费，满足精神需求的体验消费的过程。消费的形式和内容发生了巨大变化。另一个方面，由于收入阶层分化，社会角色差异和兴趣偏好差异，消费需求越来越多元化、个性化。因此，服务与消费经济发展应当具有预见性和前瞻性，以满足不断增长的新的消费需求；应当为不同收入阶层，不同角色/身份人群和不同偏好个体提供差异化、多样化的供给。发达国家的经验表明，随着经济发展水平提高，国家的经济结构必然会从一产、二产为主转向包括生产性服务业和生活性服务业的第三产业为主。但是居民消费在中国的经济结构中占比长期低于30%，仅为发达国家和同等收入国家的一半，居民的消费能力不强，服务经济发展缺乏动力。城镇化/城市视角的服务与消费经济思考李晓江李晓江中国城市规划设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师机遇之城 202335访谈在国家层面“十四五”规划提出了经济结构优化的方向，提出了财政、税收制度改革的方向。通过这些制度性改革，摆脱经济恢复和增长对于基本建设投资的依赖，地方财政对于土地收入和房地产业的依赖，实现真正意义上的动能转换，从而使居民消费能力不断提高，潜力不断释放。在地方层面，应当正确认识本地区的发展阶段特征，居民的收入水平，生活成本承受能力和消费能力，细致分析不同阶层、不同群体的消费能力，对产品、服务、体验消费的需求偏好，组织有效的服务与消费供给。在城镇化领域，应当以公共服务，尤其是优质公共服务的均衡配置，以生活性服务、消费经济的充分发展引导不同需求和消费能力人口向不同层级的城市、县城聚集，形成大中小城市人口结构、经济结构优化；应当重视县城的服务与消费经济发展，促进县（市）域城镇化，提升广大乡村地区生活品质。应当充分鼓励自然与文化遗产资源聚集地区更加积极地发展旅游、休闲（户外）等体验经济，促进欠发达地区特色发展，满足快速增长的体验消费需求。在城市发展领域，应当积极鼓励服务经济、消费经济的充分发展，尤其要关注消费偏好的分化，从重视大众消费转向关注“分众”消费。城市规划建设要从关注宏大空间形象转向人性化尺度、活力空间建设，营造多元化的消费场所和场景。城市管理需更加开放，要包容非正规经济活力，重视城中村、城乡结合部的治理与改善，为中低收入人群和新市民创造包容性就业、创业和生活环境，提高他们的收入水平，生活水平和消费能力。机遇之城 202336面对深刻复杂变化的国际经济形势和艰巨繁重的国内改革发展稳定经济等任务，我国的经济发展仍处于疫情等冲击后的恢复阶段，“经济影响力”维度借助“知名企业”、“外商投资”、“金融机构存贷款”、“地区生产总值”、“人均地区生产总值”变量描述在这一阶段城市应对诸多风险及挑战，所展现的经济综合实力与影响力。香港在这一维度拔得头筹，体现了其强劲的经济韧性和抗风险性，同时在“外商投资”和“人均地区生产总值”变量以绝对优势保持领先。上海、北京维度排名分列其后，在“知名企业”、“金融机构存贷款”和“地区生产总值”变量中包揽前二。地区生产总值十强城市深圳、杭州、广州、南京、苏州、武汉、成都、重庆均排名靠前，在多个变量中凸显了超大体量城市在经济上充沛的发展动力。“知名企业”变量选用各城市拥有的2022年中国500强企业总部数量，来评价城市的招商吸引力和经济影响力。厦门在这一变量位居前列，不仅持续加大招商引资力度，而且运用“财政政策 金融工具”的方式纾解企业流动性困难，帮扶企业更好发展。另外，西部城市乌鲁木齐在丝绸之路经济带核心区建设上取得积极进展，聚焦发展特色产业，培育引进龙头企业，表现远优于维度排名。香港、澳门作为国际化的区域节点城市，拥有优异的地缘禀赋和高度开放的经济基础，虽然受到疫情一定程度的影响，但依然是重要的国际交往和经济往来枢纽。除深圳、广州延续强势引领作用外，粤港澳大湾区重要极点城市佛山、东莞也体现了坚实的经济基础和良好的金融服务实体经济能力，在“金融机构存贷款”变量中保持前列。粤港澳三地相互协同，借助港澳作为对外交流的窗口作用，对接国际需求，创造更多发展机遇，扩大湾区辐射效应。中西部地区也在建设高水平对外开放经济新体制方面持续发力。西安、武汉、南昌、长沙、贵阳、郑州等中西部省会城市作为区域性的金融中心，有序推动贸易投资自由化便利化，积极完善各地自由贸易试验区布局，在“外商投资”变量中均表现较好，反映其对外商投资较强吸引力和发展潜力。人均地区生产总值方面，长三角作为全国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，人均优势十分突出。在这一变量积分前十五位中占据8位，分别是无锡、苏州、上海、南京、常州、宁波、杭州、南通。长三角城市群充分发挥了示范作用，中心城市在保留自有特色优势的同时，产业发展深度融合，协同推进科技成果转化，从而实现合作共赢，带动区域整体经济发展水平的快速提升。机遇之城 2023378.经济影响力机遇之城 202338近年来，超大特大城市因规模扩张过快、人口密度过大，使得民众在交通、居住等方面的生活成本过高。而大中城市基础设施建设、公共服务能力及产业发展水平仍有待提升，城市吸引力和成长性相对不足。如何发挥成本较低的城市的优势，承接超大特大城市产业转移和功能疏解，增强城市群一体化发展协调性，是区域发展下一步亟需解决的难题。在成本这一维度中，我们通过生活侧的“物价指数”、“出行成本”、“住房租金”变量与经营侧的“写字楼租金”、“平均工资”变量，两个侧面来展现城市综合成本情况。为体现低成本城市的成长空间与发展潜力，本维度采用升序排名的方式，成本越低的城市排名越高，唐山、呼和浩特、保定、石家庄、太原、烟台、肇庆依次位居前七位，兰州、长春、泉州并列第八名。“物价指数”变量采用2017年至2021年五年内居民消费价格指数的总体变化率，反映城市自身物价水平及居民生活成本的波动情况。兰州、昆明、澳门、香港、重庆依次排名前五位，在这五年时间内的消费价格变动幅度较小，成本控制较为稳定。南宁、济南、苏州、南通、广州依次排名倒数第一至第五位，在大力释放消费潜力的同时，物价指数呈现较大涨幅。“出行成本”、“住房租金”与“写字楼租金”分别观察了各城市乘坐出租车所需出行成本、生活住房成本、以及商业用房成本。“住房租金”和“写字楼租金”变量中，唐山均位列榜首，反映出在企业经营和人才居住方面存在低成本优势。香港在这两项变量中均排名末位，主要由于经济的持续稳定增长以及租赁需求的改善。劳动力成本的合理上涨是经济社会发展过程中产业结构向高端制造业升级转型的重要标志之一。“平均工资”变量借助职工平均工资水平衡量城市的用工成本，人口密集城市北京、上海、香港、深圳积分最低，反映出劳动力成本与城市经济发展在一定程度上的正相关性。工资水平即用工成本的提高将进一步释放内需发展潜力，人民群众倾向于高附加值、高技术的产品及服务，新产业新业态也会顺应消费的提质升级而发展壮大，从而带动市场与经济的平稳健康发展，为劳动力报酬的持续优化提供保障。此变量排名靠前的保定、石家庄、唐山、肇庆、江门等城市，在京津冀、粤港澳大湾区城市群中仍然具有劳动力成本优势，能够承接符合自身功能定位、发展方向的中心城市外溢产业，对劳动力人口也具有较高的吸引力。城市群一体化协同发展水平的提高离不开健全的成本共担和利益共享机制，区域城市间的资源互通、产业共创、环境共治，是优化城镇化产业布局的必经之路。机遇之城 2023399.成本机遇之城 202340宜商环境主要观察城市在商业环境及各类制度建设等软性实力方面的水平，宜商环境不仅直接反映当地企业的发展环境，城市的经济活力和发展潜力，同时也是对投资者吸引力、孵化创业企业能力的侧面反映。本维度从“创业活力”、“外贸依存度”、“快递物流”、“收支平衡”、“营商环境”五个变量来观察城市对企业经营发展的外部环境和软环境，前三个变量更多的是反映在城市各类政策鼓励和驱动下创新创业氛围、吸引外资能力、硬件支撑水平等，后两个变量则是更多体现城市管理者对城市软实力的建设和运营能力。在本维度中，位居前四名的城市是深圳、上海、苏州、杭州。这4个城市呈现一个共性特点就是各单项变量实力均衡位居前列。北京位列第五并且在“创业活力”变量拔得头筹，与其“国际科技创新中心”的目标定位和发展方向高度一致。多个长三角城市和粤港澳大湾区城市均在本维度取得了优于总排名的较好表现，这些经济活跃、商业基础完备、经营环境友好的城市对于内外资投资者有足够的吸引力，也是在经济复苏中首先发力的主要支撑力量。首次纳入观察的泉州和南通也取得了优于其总排名的表现，与城市的经济发展水平比较匹配。“创业活力”重点关注城市中非国有上市企业和独角兽企业数量，创新创业是城市经济发展的重要源动力，良好的创业便利性和创新企业孵化能力是城市发展潜力的综合反映。常州、东莞、珠海等城市在该变量均跻身前列，在产业转型升级的过程中，城市活力通过创新创业得到迸发。“外贸依存度”变量中，香港继续拔得头筹，体现了其作为亚洲金融中心的实力基础。东莞、珠海、中山、惠州、佛山、江门这些大湾区城市表现较好，外贸对保持经济稳健增长发挥了关键作用。“快递物流”主要观察城市对商业活动的基础条件支撑水平，石家庄在此变量位列第10，优于其维度表现和总排名，作为国家物流枢纽布局中的重要节点城市，表现可圈可点。经过近些年的重点工作，中国城市的“营商环境”得到了充分的优化和提升，企业经营便利性得到极大改善，在中央到省级政府的主动引导和领先城市的积极示范带动作用下，多数城市的政务流程得到精简和规范，电子政务服务水平得到跃升，在未来这些进步都将转化为吸引企业和投资者的重要发展机遇。总体而言，城市宜商环境的建设是长久之计，在后疫情时代的城市经济复苏和恢复活力、稳健发展的过程中将起到关键的助推作用。机遇之城 20234110.宜商环境机遇之城 202342变量说明一、智力资本企业企业R&D经费经费该变量采用2021年各城市规上工业企业R&D经费内部支出，以衡量全社会中企业对研发的投入情况。内地城市数据来自各城市的统计年鉴和科技局，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。高等教育规模高等教育规模高等教育在校生是城市未来人力资本的重要储备，该指标选取各城市2021年普通高等学校本专科在校生的数量作为未来人力资本储备的衡量。内地城市数据来自各城市统计年鉴及公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。国家重点实验室国家重点实验室通过拥有各类国家重点实验室的数量，衡量各城市在科技创新方面的基础设施条件与发展水平。内地城市数据来自国家科学技术部发布的相关统计报告，香港及澳门地区数据获取自公共信息。科技支出科技支出该变量使用各城市2021年科学技术财政支出决算数除以年末常住人口数量，衡量各城市政府对科技研发相关领域的投入情况。内地城市数据来自各城市统计局、财政局，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。文化程度文化程度人口文化程度通过计算第七次人口普查中各城市大专及以上学历人口占常住人口的比例，以及文盲人口占常住人口的比例，综合分析评价各城市整体人口文化程度情况。内地城市数据来自各城市第七次人口普查数据，香港数据来自统计处人口普查数据结果，澳门数据来自统计暨普查局人口普查数据结果及联合国2016年识字率数据。机遇之城 202343二、技术与创新专利授权专利授权该变量用各城市每万人专利授权量来衡量城市的创新发展水平，计算方法为2021年专利授权量除以年末常住人口数量。内地城市数据来自各城市统计年鉴及公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。高新技术企业高新技术企业该变量选取各城市2021年末的高新技术企业数量，衡量城市的科技与产业创新能力。内地城市数据来自各城市统计公报、政府工作报告及省市科技部门公开数据。新能源汽车普及率新能源汽车普及率该变量通过计算城市新能源汽车保有量占汽车保有量的比例及每千人新能源汽车保有量，衡量城市的新能源汽车普及程度。内地城市数据采用公安部及大搜车智云平台的2022年末数据，香港数据来自香港运输署，澳门数据来自统计暨普查局。移动互联移动互联该变量选取各城市2021年移动电话用户数除以年末常住人口数的比值和赛迪顾问编制的2022中国数字城市竞争力研究报告中的城市新型信息基础排名两个子指标，综合衡量城市移动互联网和数字基础设施的发展及应用程度。移动电话用户数据来自各城市统计年鉴及公报。数字城市数字城市该变量包括中央党校电子政务研究中心发布的2021省级政府和重点城市一体化政务服务能力调查评估报告排名和赛迪顾问编制的2022中国数字城市竞争力研究报告中的数字城市排名两个子指标，综合衡量各城市在数字治理、数字经济方面的发展水平。机遇之城 202344三、区域重要城市星级酒店星级酒店该变量选取各城市的星级酒店数量，以衡量各地星级酒店的供应能力与发展水平。内地城市数据来自文化和旅游部2021年星级酒店统计公报及各城市统计年鉴、统计公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。飞机起降航班飞机起降航班飞机起降航班数量反映各城市的航空客货运输情况。基于城市各主要机场空中交通工具的起降航班数进行排名，包括民用国际及国内航班、货运飞机航班及非营收航班，但不包括军用飞机。内地城市数据来自2021年全国民用运输机场生产统计公报，尚无机场的城市积1分。香港数据来自香港民航处，澳门数据来自澳门国际机场统计资料。客运总量客运总量客运总量包括铁路、民航、公路、水运等渠道的旅客运输量，反映各城市2021年的客运业务规模与承载能力，间接体现城市在所处区域中的枢纽功能。内地城市数据来自各省统计年鉴、各城市统计年鉴及公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。货运总量货运总量货运总量包括铁路、民航、公路、水运等渠道的货物运输总量，反映各城市2021年的货运业务规模与承载能力，间接体现城市在所处区域中的枢纽功能。内地城市数据来自各省统计年鉴、各城市统计年鉴及公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。会展经济会展经济该变量为会展经济发展指数，数据采用中国会展经济研究会发布的2021年度中国展览数据统计报告中披露的城市展览业发展综合指数，衡量各城市会展业的综合发展水平。香港、澳门排名是根据展览数量、展览面积、展馆数量等多项指标进行对标和计算，数据来自香港贸发局披露的香港会展服务业概况、香港展览会议业协会资料、澳门统计年鉴等。机遇之城 202345四、城市韧性医疗资源医疗资源该变量用2021年各城市执业医师总数、医院床位总数、每万人医疗机构执业医师人员数、每万人拥有医院床位数以及各城市拥有三甲医院总数作为子指标，综合衡量各城市整体医师资源、医疗设施水平。内地城市数据来自各城市统计年鉴及公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。卫生健康卫生健康该变量使用各城市2021年卫生健康财政支出决算数除以年末常住人口数量，衡量各城市人均卫生健康相关财政投入水平。内地城市数据来自各城市统计年鉴和财政局，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。养老保险养老保险该变量为养老保险覆盖率即城市中参加基本养老保险的人口占常住人口的比例，参保人口包括城镇职工基本养老保险参保人数和城乡居民基本养老保险参保人数，该变量用来衡量2021年各城市的基本养老公共服务发展水平。内地城市数据来自各城市统计年鉴及公报，香港、澳门数据来自公开信息。公共安全公共安全该变量使用各城市2021年公共安全财政支出决算数除以年末常住人口数量，衡量各城市人均公共安全相关财政投入水平。内地城市数据来自各城市统计年鉴和财政局，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。灾害防治及应急管理灾害防治及应急管理该变量包括2021年人均灾害防治及应急管理财政支出决算数和亿元GDP生产安全事故死亡率两个子指标，衡量各城市在灾害防治及应急管理方面的财政投入水平及生产安全防治程度。内地城市数据来自各城市统计年鉴、公报、应急管理局以及城市财政局，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。机遇之城 202346五、交通和城市规划道路资源道路资源该变量以各城市的人均道路面积和人均汽车保有量作为子指标，用以衡量各城市道路基础资源和承载能力。内地城市数据采用2021年城市建设统计年鉴和公安部及大搜车智云平台2021年末数据，香港数据来自运输署，澳门数据来自交通事务局。公交出行公交出行该变量以各城市的2021年人均公共汽（电）车客运总量，衡量各城市的公交出行情况。内地城市数据来自交通运输部和各城市统计年鉴，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自交通事务局。轨道交通轨道交通该变量采用轨道交通运营线路长度除以城市建成区面积，反映各城市的轨道交通发展现状。内地城市数据来自2021年城市建设统计年鉴，香港数据来自港铁集团和规划署，澳门数据来自地图绘制暨地籍局。交通效率交通效率该变量采用百度地图2022年度中国城市交通报告中的交通拥堵指数排名和高德地图2022年度中国主要城市交通分析报告中的城市交通健康指数排名作为子指标，用以综合衡量各城市的道路拥堵情况和交通通行效率。香港、澳门参照内地评价体系依照同口径数据计算。绿化绿化该变量以2021年城市建设统计年鉴中的建成区绿化覆盖率衡量各城市建成区的绿化水平。香港数据来自规划署，澳门数据来自环境保护局。机遇之城 202347六、可持续发展水资源水资源该变量采用各城市2021年水资源总量以衡量城市水资源总体情况，间接反映其可持续发展能力。内地城市数据来自于各城市水利部门水资源公报，香港数据来自水务署，澳门数据来自海事及水务局。城市环保城市环保该变量包括垃圾焚烧量占无害化处理垃圾总量的比例和污水处理率两个子指标，以衡量城市在环保方面的运营效率。内地城市数据来自于2021年城市建设统计年鉴中的垃圾分类处理数据，香港数据来自政府统计处和渠务署，澳门数据来自统计暨普查局和环境保护局。空气质量空气质量该变量包括空气质量和空气质量优化两个子指标。其中空气质量数据来自于中国环境监测总站全国城市空气质量报告2021年9月至2022年8月的月度报告。空气质量优化数据通过计算综合指数排名的提升幅度反映各城市的空气质量改善情况。计算方法是将各城市在报告中2021年9月至2022年8月、2020年9月至2021年8月的综合指数的排名相减。香港、澳门排名采用粤港澳珠三角区域空气监测网络的监测结果报告进行人工计算得出。人口流动人口流动该变量取值为2021年各城市常住人口与户籍人口的比值，以及2021年与2020年户籍人口的比值，综合衡量各城市的人口流入或流出情况。内地城市数据来自第七次人口普查公报、统计年鉴及公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。绿色低碳绿色低碳该变量包括2021年各城市地区生产总值与全社会用电量的比值、中国社会科学院和中国气象局联合发布的应对气候变化报告（2021）中的城市绿色低碳发展状况评估结果两个子指标，综合衡量城市能源消耗情况及产业结构的绿色低碳转型趋势。内地城市数据来自各城市统计局，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。机遇之城 202348七、文化与生活居民收入居民收入该变量采用2021年城镇居民可支配收入衡量各城市的居民收入水平。内地城市数据来各城市统计公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。博物馆博物馆该变量取值为各城市2021年末博物馆总数，以衡量城市历史文化产业的发展规模与社会服务能力。内地城市数据来自各城市统计年鉴及公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。电影院电影院该变量采用截至2023年2月各城市的电影院总数，衡量各城市的影视文化发展规模与活力。内地城市数据来自猫眼电影网站上公布的电影院数量信息，香港、澳门数据来自公开统计数据。公共藏书公共藏书该变量包括2021年公共图书馆藏书总量和人均拥有公共图书馆藏书量两个子指标，综合衡量各城市的公共文化资源水平。内地城市数据来自各省统计年鉴、各城市统计年鉴及公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。消费活力消费活力该变量包括各城市2021年社会消费品零售总额和人均社会消费品零售额两个子指标，以综合衡量各城市的消费水平与消费潜力。内地城市数据来自各城市统计公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。机遇之城 202349八、经济影响力知名企业知名企业该变量用各城市的500强企业总部数量排名来衡量城市的总部经济发展程度，进而评价其经济影响力。企业总部数量取自财富中文网公布的2022年中国500强排行榜。外商投资外商投资该变量采用2021年实际利用外资金额与地区生产总值的比值，衡量各城市对外商投资的吸引能力和外向型经济发展水平。内地城市数据来自各城市统计年鉴及公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。金融机构存贷款金融机构存贷款该变量包括2021年末金融机构本外币各项存款余额、贷款余额和存贷比三个子指标，用以综合衡量各城市的金融机构存贷款情况，进而反映其金融影响力。内地城市数据来自各城市统计年鉴及公报，香港数据来自统计署，澳门数据来自统计暨普查局。地区生产总值地区生产总值该变量采用2021年地区生产总值，衡量各城市的整体经济规模。内地城市数据来自各城市统计年鉴及公报，香港数据来自统计署，澳门数据来自统计暨普查局。人均地区生产总值人均地区生产总值该变量采用2021年按常住人口计算的人均地区生产总值，衡量各城市的经济发展水平。内地城市数据来自各城市统计年鉴及公报，香港数据来自统计署，澳门数据来自统计暨普查局。机遇之城 202350九、成本物价指数物价指数该变量采用2017年至2021年五年内居民消费价格指数的总体变化率，衡量各城市的整体物价以及居民生活成本的变化情况，按照由低到高进行排序。内地城市数据来自各城市统计年鉴及公报，香港数据来自统计署，澳门数据来自统计暨普查局。出行成本出行成本该变量采用2023年2月各城市巡游出租车的价格标准，以及各城市的平均出行半径数据，计算乘坐出租车出行的每公里平均单价，进而衡量各城市的出行成本，按照由低到高进行排序。内地城市数据来自各城市发展和改革委、滴滴出行大数据及百度地图，香港、澳门数据来自公开信息和同口径数据计算。住房租金住房租金该变量采用2022年各城市市区每平方米的住房平均租金以衡量住房成本情况，按照由低到高进行排序。内地城市数据来自中国房地产业协会，香港、澳门数据来自公开信息。写字楼租金写字楼租金该变量采用2022年各城市市区每平方米的办公写字楼平均租金以衡量商业用房成本情况，按照由低到高进行排序。内地城市数据来自中国房地产业协会，香港、澳门数据来自公开信息。平均工资平均工资该变量采用2021年城镇单位在岗职工平均工资水平，衡量各城市的用工成本，按照由低到高进行排序。内地城市数据来自国家统计局，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。机遇之城 202351十、宜商环境创业活力创业活力该变量包括2020至2022年各城市沪深A股上市的非国有企业增量和在美股或港股上市的非国有企业增量，以及截至2023年2月的独角兽企业数量三个子指标。上市公司数据来自万得（Wind）数据库，独角兽企业数量来自IT桔子数据库。外贸依存度外贸依存度该变量计算各城市2021年货物进出口总额与地区生产总值的比值，用于衡量城市对外贸易活动的规模与发展水平，进而反映城市的宜商程度。内地城市数据来自统计年鉴及公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自统计暨普查局。快递物流快递物流该变量为包括2021年快递业务量和人均快递业务量两个子指标，综合衡量城市的物流规模与物流效率。内地城市数据来自国家邮政局及统计公报，香港数据来自政府统计处，澳门数据来自澳门邮政年报。收支平衡收支平衡该变量以各城市2021年地方一般公共预算收入和地方一般公共预算支出的比值，作为财政收支平衡的衡量标准。内地城市数据来自统计局、财政局，香港数据来自香港统计处，澳门数据来自统计暨普查局。营商环境营商环境该变量采用中国社会科学院财经战略研究院发布的中国城市竞争力报告No.19:超大、特大城市:健康基准与理想标杆中2021年中国城市营商软环境竞争力排名和工信部中小企业发展促进中心发布的2022年度中小企业发展环境评估报告中各城市中小企业发展环境评估得分作为子指标，综合衡量城市营商环境水平，未发布指数的城市采用同口径数据计算。机遇之城 202352普华永道、中国发展研究基金会的以下人员，为本报告的出版做出了贡献：专家委员会专家委员会俞建拖俞建拖中国发展研究基金会副秘书长北京博智经济社会发展研究所所长梁伟坚梁伟坚普华永道全球客户及市场执行委员会委员普华永道中国市场主管合伙人李丹李丹普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）首席合伙人普华永道全球审计领导团队成员普华永道亚太及中国审计主管合伙人周星周星普华永道中国北部市场兼北京主管合伙人黄佳黄佳普华永道中国中部市场兼上海主管合伙人张立钧张立钧普华永道中国南部市场兼深圳主管合伙人陈静陈静普华永道中国国企业务主管合伙人金军金军普华永道中国交易咨询合伙人项目研究团队项目研究团队张旸张旸（普华永道）刘耿华东刘耿华东（普华永道）向子期向子期（普华永道）李帆李帆（中国发展研究基金会）李奇文李奇文（中国发展研究基金会）闫晓旭闫晓旭（中国发展研究基金会）项目管理团队项目管理团队冀菲冀菲（普华永道）杨婧杨婧（普华永道）胡自强胡自强（中国发展研究基金会）王雪王雪（中国发展研究基金会）编辑团队编辑团队蓝澜蓝澜（普华永道）梁杉梁杉（普华永道）吴婧怡吴婧怡（普华永道）设计团队设计团队何霖何霖（普华永道）黄黄璐璐（普华永道）鸣谢机遇之城 202353进一步联络信息普华永道多年来持续关注中国城市的发展机遇和城镇化进程，在城市及区域发展战略、综合评估、营商环境提升、韧性城市建设、城市可持续发展等方面形成了科学严谨的体系化方法论，以及积累了丰富的实践经验。我们希冀可以在城市发展过程中，提供具有实践基础和前瞻性的深度分析，为城市提升发展质量和提高治理水平提供助力。如您希望了解我们在城市发展研究方法或上述领域的实践经验，敬请联络我们。城市发展研究团队城市发展研究团队金军金军普华永道中国交易咨询合伙人 86（10）6533 张旸张旸普华永道中国交易咨询业务总监 86（10）6533 调研合作咨询调研合作咨询冀菲冀菲普华永道中国政府事务总监 86（10）6533 蓝澜蓝澜普华永道中国市场推广及传讯部高级经理 86（10）6533 媒体联系人媒体联系人梁丽梁丽普华永道中国市场推广及传讯部高级经理 86（10）6533 机遇之城 本文仅为提供一般性信息之目的，不应用于替代专业咨询者提供的咨询意见。2023 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2022202220222|2023.202220211213223.2145.7CBDCBD20232023202220223|2022.Top10昆明1月，中老铁路“澜湄快线”首发10012月，129个重大产业项目集中开工1296043025G027月，昆明建设国际消费中心城市056月，昆明市将长期托管磨憨镇036月，昆明-成渝招商引资推介会举行202270351,118.8048月，昆明发展新能源电池全产业链20241,000069月，昆明暑期游客量全国第三20225,633202160.3i7.5202151.512月，新成昆铁路全线贯通运营1226109月，贝泰妮生产基地建设完成200811月，南博会昆明签约千亿大单1694,000093|2023.20224|2023.20222022202250.960.643.558.654.70.310.430.310.660.62-0.40.10.6202220212020201920180.020.040.060.080.00.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.01/01/20221/02/2022 1/03/20221/04/2022 1/05/20221/06/2022 1/07/20221/08/20221/09/2022 1/10/20221/11/2022 1/12/2022暑期旅游热潮，客流恢复，达全年峰值五一小长假第一波客流高峰春运期间12昆明市内疫情散点多点复发MetroDB.org202315|2023.202220221-11 2.2% 2.2% 7.1% 3.2%-4.9%3,018.33,018.3-0.3%0.3%2,485.1-0.4S3.2-0.3%-4.3%4.3% 43.3% 19.6%-31.5%*1,751.71,751.7 37.7% 37.74.3 35.47.4-39.9%*1-1020221-11GDP:5,711.92022GDP2.0%:846.02021202316|2023.202220222020GDPGDPGDP3.1%4.7%0%2%4%6%8 11201220132014201520162017201820192020202120222023-2%0%2%4%6%8 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2112202319223.2145.7202262022420228202512,0003,000GDP112|2023.“2022202213|2022.2022202213|2023.149.5149.5175.7175.7396.5396.5103.1103.19.89.815.315.30.00.02.02.03.13.1-8.88.8-1.41.430.30.3&.2&.2.5.5.5.5%/76.776.755.555.5361.3361.3690.8690.8“20222023114|2023.15|2023.20222022202242023202016.815410253126,559120228,255383022020202211RCEP6“16|2023.2022202230.330.3&.2&.2 22325.2149.5175.725.19.815.35.12.03.128.1% 4.3 3.4 5.1/64.4-3.1v.7-2.8U.5-3.4 23117|2023.2022202220221502022GDP202220231Top1Top2Top3Top4Top505,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00003006009001,2001,5001,8002,100*2022GDP202219|2023.2022202250 2220222023120222.074.5(.1 |2023.-100102030405060708090 100 110 120 130 140 150 16020212022-40.2%-65.2.4%-81.2%-76.2%-57.0%-64.9#.0%-47.1U.2%-67.0A.4%-87.0%-71.9%-60.2%-74.5%-82.5%-90.2%-106.3%-142.8.0#.1.6 .8.3.5(.1.6 .5!.0!.61.88.7.4 2120220 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21人已浏览 2023-03-26 104页 5星级

2022202220222022202320222120222022(M1)2023202220232|2023.01050216035804119051433|2023 仲量联行版权所有.202201Top10西安0205030406071008093月，西安都市圈发展规划获批3月，三一集团落户西咸新区651007月，“十西欧”国际货运班列首开 177月，首家超导重离子基地落户西安7月，比亚迪新项目签约西安1503,9098月，西安太古里启动招标10020233123,815.2453,31220258月，丝博会签订项目2,309个1.5389月，西安将设哈萨克斯坦总领事馆9月，隆基绿能单晶电池项目投产202330041012月，西安东站进入正式施工阶段39.44|2023.5|2023.20220501001502002503003504001.011.101.191.282.062.152.243.053.143.234.014.104.194.285.075.165.256.036.126.216.307.097.187.278.058.148.239.019.109.199.2810.0710.1610.2511.0311.1211.2111.3012.0912.1812.276*7810113、42023112224.7280.3247.6260.40.811.111.041.650.01.02.03.00.0100.0200.0300.02022279.02021252.62020239.02019158.0126|2023.20227|2022 仲量联行版权所有. 9.5%-24.9% 24.2% 7.1% 13.1% 51.9% 39.5%2,191.2-7.1%-6.7 95.9-15.4.34,072.3 1.2% 17.8%2,551.3-18.2%1,521.0GDP:8,262.72022GDP4.0%:1,295.3202120221-117|2023.20223.1%4.7%0%2%4%6%8 1120122013201420152016201720182019202020212022*2023*GDP2022GDP3.0%4.0%GDP*202220232023GDP5.2%5.5%*0%2%4%6%8 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00406080201220132014201520162017201820192020202120222023*2024*2025*-5%0%5 14201520162017201820192020202120222023*2024*2025*20231141|2023.*2023-202520221240GDP50%“142|2023.143|2023.2022202313.1%4.7%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9 112012201320142015201620172018201920202021 2022*2023*GDP0%5 % 11-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09144|2023.*2023-2023202220222022429(00997)145|2023.Real Capital Analytics2023115.6605101520250102030405060708090100201720182019202020212022 20226115.62.620220 0Pp0 17201820192020202120220 0Pp0 1720182019202020212022100 226113620221203146|2023.Real Capital Analytics2023120225REITS0 0Pp0%REITS2017-20192020-202120220 0Pp0%REITS2017-20192020-202120225147|2023.Real Capital Analytics20231516202220222022100B.915.665202220220100.38|2023.2022REITs 4110.255,000AMCREITs5REITs12REITs5AMC12IPOAMC792,000149|2023.2022REITsAMC150|2023.Jacky ZDonna Zhang|Ting Du|Sissi Lu|Harold Wan|Rebecca Long|Tina Gan|Jonathan Wu|Chenrui CLucy WYanglin LRex TShuotong Jing|仲量联行大中华区分公司北京广州青岛深圳西安台北北京市广东省广州市天河区山东省青岛市广东省深圳市陕西省西安市台湾台北市信义路5段7号23珠江新城珠江东路6号市南区香港中路61号福田区中心四路1号雁塔区南二环西段64号台北101大楼20楼之1B广州周大福金融中心2801-03单元远洋大厦A座2308室嘉里建设广场第三座19楼凯德广场2202-03室邮政编码 11049邮政编码100004邮政编码 510623邮政编码 266071邮政编码 518048邮政编码 710065电话 886 2 8758 9898电话 86 10 5922 1300电话 86 20 2338 8088电话 86 532 8579 5800电话 86 755 8826 6608电话 86 29 8932 9800传真 886 2 8758 9899传真 86 20 2338 8118传真 86 532 8579 5801传真 86 755 2263 8966传真 86 29 8932 .tw杭州上海天津香港四川省市浙江省杭州市上海市静安区天津市香港鲗鱼涌英皇道979号红星路3段1号江干区新业路228号石门一路288号和平区南京路189号太古坊一座7楼国际金融中心1座29层杭州来福士中心T2办公楼802室兴业太古汇香港兴业中心一座22楼津汇广场2座3408室电话 852 2846 5000邮编 610021邮政编码 310000邮政编码 200041邮政编码 300051传真 852 2845 9117电话 86 28 6680 5000电话 86 571 8196 5988电话 86 21 6393 3333电话 86 22 5901 .hk传真 86 286680 5096传真 86 571 8196 5966传真 86 21 6393 3080澳门重庆南京沈阳5A重庆市江苏省南京市辽宁省沈阳市68816H渝中区民族路188号中山路18号德基广场613908-09 853 2871 8822环球金融中心45楼办公楼2201室A21430030 853 2871 8800邮政编码 400010邮政编码 210018110013 86 27 5959 .mo电话 86 23 6370 8588电话 86 25 8966 0660 86 24 3195 8555 86 27 5959 2155传真 86 23 6370 8598传真 86 25 8966 2023

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韧性更新既有建筑气候应对升级城市土地学会（ULI）简介城市土地学会是一个会员制的全球性组织，由超过45,000 名房地产和城市开发专业人士组成，致力于推动学会的宗旨：为全球社区塑造与时并进的建设环境。城市土地学会会员均为来自行业不同领域不同学科的代表，包括开发商、业主、投资人、建筑师、城市规划师、公务人员、房地产经纪人、评估人、律师、工程师、金融人士和专业学者。学会成立于 1936 年，在美洲、欧洲和亚太区均设有分支机构，会员遍及 80 个国家和地区。欲知更多信息，请访问 uli.org，也可以通过 Twitter、Facebook,、LinkedIn 及 Instagram 关注 ULI。ULI城市韧性项目简介ULI 城市韧性项目专注研究建筑、城市及社区如何更好抵御气候变化的影响、避免其他环境因素导致的弱点。该项目与 ULI 会员合作，提供技术援助，通过研究拓展知识，并促进房地产及土地使用政策采用变革性的操作。韧性土地使用系列活动简介韧性土地使用系列活动（“RLUC”）是一连串韧性技术援助及学习机会，范围较广，本报告即为其中一部分。RLUC 网络由 ULI 国家/地区分会、会员专家及社区合作伙伴组成。他们遍及七个城市，共同努力制定韧性加强战略，以应对气候变化及其他因素包括洪水、极端风暴、干旱、野火和极端高温，以及相关社会、环境和经济的影响。RLUC 采用 ULI 标志性的技术援助模式咨询服务专家组及技术援助专家组，提供实地技术支援。这些专家组利用 ULI 会员的专业知识，就与气候韧性相关、复杂的房地产及土地使用挑战提供建议，同时处理规划、区域划分、土地使用、发展战略、住房及基础设施建设等问题。ULI 城市韧性项目定期开展活动，学习本国最佳实践，讨论同类城市通过土地使用政策及发展战略促进韧性的下一步行动。该援助及活动资金由 ULI 基金会提供，并得到了摩根大通公司的支持。2022 城市土地学会西北大街 2001 L号 2001 室，华盛顿特区，邮编 20036-4948版权所有未经版权方书面许可，不得复制或使用本报告的整体或任何部分。推荐文献引用城市土地学会韧性更新：既有建筑气候应对升级华盛顿特区：城市土地学会，2022 年ISBN：978-0-87420-475-9封面图：马德里开厦银行广场当代艺术馆（CaixaForum），由发电站改建而成。3韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录报告综述 4导言 5报告要点 8韧性更新的商业案例 11设计：针对不同气候风险的韧性更新策略 14政策：韧性更新规划 45财务：韧性更新开支 49结论 54报告团队 55韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会4目录/报告综述韧性更新：既有建筑气候应对升级 面向房地产商、设计师、政策制定者及财务专业人士，介绍若要使既有建筑能够应对与日俱增的物理气候风险，人们将面临何种机会和挑战。这些风险包括极端气温、洪水、风暴和大风、地震风险、缺水/干旱和野火。报告包括如下内容：韧性更新的商业案例针对各物理气候风险的多种设计策略汇总影响更新环境的公共部门政策选择适合更新项目的融资方案难以计数的建筑面临气候变化的风险，但韧性更新技术可适用于几乎所有的建筑类型及物理风险。随着设计知识、支持政策和融资工具的进一步统一，韧性更新将可能成为主流操作，从而提高建筑价值和使用寿命，也利于健康和可持续发展。本报告要点列于下文，并在导言中有进一步详细探讨。社会公平贯穿各个要点，人们应在更新规划实施中全程优先考虑这一因素。报告要点设计韧性更新策略可应对各类主要灾害。业主应针对多种灾害进行全面规划。韧性更新应同时处理适应环境和减灾问题。韧性更新规划应全面，但应渐进实施。政策/规划投资组合及城市政策方面，建筑物韧性更新法规/程序仍属新兴战略。韧性更新带来了巨大的政策挑战。社区参与是成功实施的关键。财务韧性更新是潜在的经济转型机会。韧性更新的潜在商业价值巨大，可通过政策及市场变化进一步加强。5韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/导言导言随着洪水和野火等气候风险的加剧，既有建筑必须得到加固。这是绕不开的问题：既有建筑到 2040 年仍将占全球建筑总量的三分之二。对建筑进行更新改造以应对气候风险是一项艰巨的挑战：与简单设计新建筑、应对自然灾害相比，韧性更新这一任务涵盖更广、难度更大。在成本、涉及复杂性、政策、社会公平及市场惯性方面，扩大更新改造规模以适应主流实践的方式面临重大障碍。然而，韧性更新的需求也将成为一代人的机遇：他们有机会、有责任改造世界各地易受影响的建筑，使其能够更好地面对各类灾害。本出版物介绍了更新改造建筑时，针对极端气温、洪水、风暴和大风、地震风险、缺水/干旱和野火应考虑哪些基本的设计、政策及财务情况，并指出业主、设计师和政策制定者为何、又应如何采取行动，以保护居住者的健康和建筑物的价值。除案头研究、访谈及焦点小组外，本报告亦借鉴了“韧性土地使用系列活动”的经验。“韧性土地使用系列活动”作为技术支援及同行学习网络，由 ULI 城市韧性项目管理，为美国各城市，如纽约、纳什维尔及休斯顿的韧性更新改造提供建议。6韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/导言何为韧性更新韧性更新方案包含各样规模、成本及防护水平从相对简单的技术，如反光屋顶或防火壁板，到更换建筑围护结构、抬高底楼或更换机械设备等全面升级。本报告中，韧性更新包括任何为增强建筑应对物理气候风险能力而进行的改造。报告将主要关注建筑仍在使用时进行的改造重新定位或适应性再利用期间完成的大修，性质上有时更接近新建建筑，因为在此期间，建筑往往没有住户，且存在重大设计变化的机会。建筑更新目的可以各异例如新的入住类型、审美考量或更高性能。对许多以高性能为目标的项目而言，“更新”一词主要指能源效率或建筑脱碳能力改善，如LED 照明或供暖、通风及空调（暖通空调，“HVAC”）系统升级。这些调整能够显著减少建筑碳排放量（由此可能最终降低所有建筑面临的气候风险严重程度）。此外，它们还能带来重要的、与韧性相关的协同效益，如改善备用电源的运行时间，或协助应对极端高温和干旱等长期性天气风险。然而，能源改造本身无法保证建筑能够抵御飓风或地震等物理冲击。因此在策略及性能结果方面，韧性更新与能源改造有所重叠，但并非完全相同。韧性更新种类美国能源部“建筑优化中心”（Better Buildings Solution Center）将韧性改造分为三类：1.结构加固（发生灾难时，减轻财产损失、减少伤害、降低系统中断影响）：抗震改造 防风屋顶和窗户 防洪减灾2.节约资源（降低建筑的能源及水需求，延长其依靠备用电源运行的时间，并降低活动中断的影响）：高效的照明和供暖、通风、空调系统 提高用水效率的措施 建筑维护结构修缮，例如加强保温3.能源供给（有助于确保关键的建筑系统在电网或燃料供应中断时仍能继续运行）：可再生能源 热电联产 蓄电池 备用发电机 微电网 电动车充电7城市土地学会韧性更新：既有建筑气候应对升级目录/导言韧性更新为何必要？近期研究表明，仅美国国内，就有 1240 万套住宅和90 万座商业地产面临洪灾风险。世界资源研究所估计，全球范围内，7200 万人口及 1740 亿美元的城市资产已面临沿海及河流洪灾风险。加之地震、大风或野火等其他风险造成的损失和对生命安全的威胁，对建筑物进行更新改造以缩小风险敞口的必要性愈发突出。目前的建筑规范无法实现这一目标。建筑规范中，有多条安全标准旨在于自然灾害发生时保护住户。设立这样的标准理所应当，但它们并不能确保建筑能够迅速恢复使用，不能避免持续性损害，甚至无法保证建筑物本身不受重大破坏而这些正是韧性设计的目标。按照上述高于规范的目标应对某些灾害、进行更新改造可能十分昂贵；例如，通常只有在长期占有，以及资产属于机构或政府的情况下，高于规范的防震改造费用才可能合理，但这一改造又是将直接和间接损失降至最低的关键。街区规模的基础设施，如自然堤岸、公园和树冠层，对降低脆弱性至关重要。然而，建筑层面的解决方案是对这些大型项目的重要补充。它能够提供额外保护，或处理最好能在资产层面进行管控的灾害风险。韧性建筑作为社会性基础设施，其作用重大：学校或图书馆等社区建筑往往成为实际抗灾中心，在气候事件中提供庇护、传递信息、进行协调等功能。急速升级、日益严重的气候风险要求公共及私营行动人采取全方位、多层面的方法。此外，更新改造能够保护并提高建筑价值，产生多种金融、社会及环境回报。国家建筑科学研究所(NIBS)发现，韧性更新能为社会带来 4:1 的收益/成本比，在高风险地区，这一比例甚至可能更高。现在开展投资，将能确保地产及住户做好长期准备（见“韧性更新的商业案例”）。最后，建筑业主已经分配了大量资源，用于维护、改善地产。例如，仅住宅领域，每年有超过 100 万户美国家庭更换壁板，600 万户家庭更换屋顶和窗户这些均为针对野火、大风与极端高温进行的更新改造。翻修早已通过年度维护的形式不断发生，人们完全可以利用它们产生更高的韧性红利。8韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/报告要点报告要点追求韧性更新将引发一系列复杂、互相影响的设计、政策、融资与社会公平方面的相关考量。报告以下部分包含若干要点，供各领域利益相关者在开展韧性更新时参考。首先，韧性更新应优先考虑社会公平。通常，为低收入人群、黑人、原住民及有色人种（BIPOC）社区服务的地产，暴露于气候灾害中的程度更高。由于历史性投资缩减及结构性种族主义，上述社区在获取资本以适应气候方面也面临障碍。小规模业主同样缺乏时间和人力，来管理复杂的更新改造过程。最后，韧性更新可能增加建筑价值，也会导致买方无力负担对价的潜在风险。韧性更新规模扩大时，应优先考虑解决上述问题的设计、政策及财务方案。设计韧性更新策略可应对各类主要灾害。业主应针对多种灾害进行全面规划。资产往往容易受到多重风险的影响。全面规划资产生命周期内面临的所有危险，较单独规划更具成本效益，因其突出了寻求协同效益（如选择既防洪又防火的材料）和解决矛盾（例如，若建筑可能遭受地震及洪灾，应将机械设备置于地下室还是屋顶）的机会。韧性更新应同时处理适应环境和减灾问题。将物理风险相关更新与能源改造结合，无论在成本或时间方面效率都更高。该方式能减轻停电带来的后果，并创造节约成本的机会以支持更新改造的商业应用。韧性更新规划应全面，实施可渐进。全面的长期计划并不代表业主需要一次性解决所有问题。根据短期、中期和长期战略分段实施的方法，与年度维护需求相一致。从实际操作和财务角度，它使更新改造变得易于管理，并允许业主优先考虑建筑物或投资组合最紧迫的需求。政策/规划投资组合及城市政策方面，建筑物韧性更新法规/程序仍属新兴战略。在地震和飓风多发的美国地区，韧性更新项目已成功运行数十年。随着新技术和气候风险数据的出现，更新设计相关知识也在不断完善。众多个人业主及政策制定者已经开始实施改造，相关案例屡见不鲜。然而，全面、多灾并防的组合或城市改造政策战略尚未成为商业地产和公共部门的主流手段。随着建筑性能标准（BPSs）的普及，上述情况可能有所转变。9韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/报告要点“市场现状是，许多公司都在进行韧性风险评估，但尚未步入改造实施阶段。”Verdani Partners 创始人、首席执行官 Daniele Horton韧性更新带来了巨大的政策挑战。政府无论规模大小，在制定建筑改造政策/方案时都面临着挑战，即如何反映城市或区域中多样的的建筑类型、设计背景、气候风险，以及社会经济/文化挑战与偏好。现有法规无论地方、州（如区划和建筑要求，或历史保护规则），还是国家层面（如洪泛区要求）亦可能阻碍或支推动更新改造，同时影响政策制定。社区参与是成功实施的关键。韧性更新须协调各个利益相关者的需求、利益和贡献，使其在目标和手段上达成一致。这与处理任何大型建筑项目的方法相同。除业主外，当地的利益相关者可能包括租户、物业/资产管理经理、维修人员、承包商和贷款人。随着实施范围扩大至街区、城市或投资组合，利益相关者也将扩展。公共领域的社区组织、城市官员，和房地产公司内部的环境、社会和公司治理（ESG）团队、风险管理团队及投资委员会均可能包含其中。“投资社区外展团队，其价值不可估量。在诸多项目中，社区参与不仅是锦上添花之物，其作用远不止如此。遇到颇具颠覆性的项目，社区参与便成为了保证项目延续、使之不受利益相关者阻拦的关键所在。”纽约市住房管理局复原及韧性部门副总裁 JoySinderbrand财务韧性更新是潜在的经济转型机会。全球范围内，数不清的建筑需要更新改造以应对气候风险，这一需求本身的规模，及其为多个行业制造的相关就业机会、人力发展机遇，创造了巨大的投资和增长前景。此外，气抬高沿海建筑是一种改造策略，可降低洪灾风险、减轻风暴潮的破坏。10韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/报告要点候风险对房地产定价的影响程度，以及业主是否采取手段通过更新改造降低风险，都将广泛影响地产价值。若管理上述变化时兼顾公平，这一转型的财务利益可以帮助处于社会经济边缘的社区积累财富。韧性更新的潜在商业价值巨大，可通过政策及市场变化进一步加强。韧性更新成本因多重因素而异。然而，除前述收益/成本比之外，研究及项目概况显示，更新改造能为房地产价值链上的各个利益相关者带来财务及其他方面的好处。韧性建筑也最容易避免在销售时出现“旧楼折让”。如果建筑不够坚固、无法满足市场预期，这一折让可能影响交易。相关收益包括：价值、销路、资本获取渠道增加；保险费减少；避免损害或干扰造成的损失；降低合规成本；社会/社区回报。此外，如果在韧性更新中采取措施，将建筑加固与能源效率结合，还能直接节省资金。若气候风险未被计入建筑价值、市场评估或保险支出，投资回报可能受到限制。然而，上述情况正逐渐发生改变（详见 ULI 的“气候风险系列”及“投资基金Heitman 谈地产投资”）。随着气候风险的恶化及气候风险披露的演进，确保建筑物能够抵御极端天气事件很可能成为维护投资回报、保证投资资金、保护建筑用户的先决条件。加强的韧性激励和融资工具也可协助创造更好的回报。在结构基础上增加绿色外墙，有助于减少得热，保持室内温度适宜。11韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/韧性更新的商业案例相较考虑传统建筑升级，评估韧性更新的回报率需要更广阔的视野和更长远的打算。人们要证明韧性升级的前期成本合理，将面临两个重大障碍：（a）潜在或可见的短期回报缺失，及（b）不确定性，即气候风险是否会在持有期间实际影响资产、影响程度又有多大。这两点尤其影响了短期持有者。更新改造可能十分昂贵，尽管激励措施、专项拨款，以及改造直接节约的开支能够抵消部分成本。然而，随着气候风险的加剧，若不曾投资韧性升级，未来成本可能会更高。而且，并非所有建筑都需要更新改造（参见“风险与脆弱性评估”)。此外，韧性更新的回报韧性更新的商业案例“在此过程中，我们必须认识到，财务压力是根本问题。当前，房地产开发商面临的财务压力，通常为 24 到 36 个月的开发周期。.如果真要解决建成环境、更新改造以及韧性的问题，你就必须按照大多数开发商的规模（即 36 个月以内）进行操作。”Public Square 创始人 Clay Haynes来源多种多样，随着人们对韧性的兴趣增加，市场力量可能相应调整，以支持更广泛的来源。ULI 韧性项目简报资料库“发展城市韧性”已记录了诸多上述回报。为外墙增添矿棉保温材料，以提高能源效率，也有利于热量管理。12韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/韧性更新的商业案例价值、销路、资本获取渠道增加。韧性建筑脱颖而出，创造了竞争优势。这一优势体现在：出租及出售速度加快；吸引租户和顾客的能力加强；转售价格提高；以及取得融资更优。的确，获取资本的渠道增加是重要增值因素，因为投资人越来越希望业主通过诸如全球房地产可持续评估体系（GRESB）或气候相关财务信息披露工作组等披露系统披露、处理气候风险。像LBA Realty 这样行业领先的房地产公司已开始在收购前的尽职调查中评估资产韧性，并将升级成本纳入资本支出计划，促进韧性投资，甚至鼓励短期持有者进行此类投资。严重的气候风险可能简化等式；若建筑物的持续使用功能长期遭受严重的气候风险威胁（如海平面上升），而建筑物如历史建筑、重要人文建筑或政府财产必须继续使用，那么无论成本大小，更新改造都十分必要。保险费减少、保证能够获得保险。随着气候事件造成损失的增加，保险供应商为那些积极行动加固地产的客户提供了折扣。例如，美国国家洪水保险计划（NFIP）长期就防洪减灾措施向业主提供保费折扣；位于野火频发地区如加利福尼亚的部分保险公司为更新了屋顶及其他设施的房屋提供近 20%的折扣。美国许多州要求保险公司为那些提升房产抗飓风能力的住宅及商业地产业主提供大幅折扣，在某些情形下，该类折扣可高达 50%。随着气候风险的加剧，以及保费与可保性的波动，进行更新改造以获取实惠的保险将更加重要。这对低收入业主和长期持有地产的业主而言尤为重要。避免损害或干扰造成的损失。气候影响会造成财产损失、提高维护费用，并破坏商业及住宅建筑的连续性。然而，主动的更新改造投资所需的资金往往远少于未经改造的建筑产生的损失。尽管支出因更新措施和建筑类型而异，美国法特瑞互助保险公司（FM Global）佛罗里达州南部的一个度假村采取韧性措施，使年度保费减少约50 万美元，显著降低了年度营业成本。洪水对历史性建筑形成了独特威胁。13韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/韧性更新的商业案例发现：“公司每花 1 美元保护建筑结构免遭飓风、大风和洪水的破坏，平均损失预计减少 105 美元，原因是财产损失及业务中断风险的降低。”而 NIBS 估计，野火防护改造，每 1 美元的投资可避免 8 美元的损失。飓风/大风防护改造也能提供类似的投资与损失回避比例；减轻河流区洪灾危害的更新改造策略，如垫高建筑、暖通空调或湿式防洪，每投入1 美元便可避免 2 美元的损失；且为提高防震韧性而进行的软层改造，每投入1 美元，可避免 12 美元的损失。“为降低韧性风险进行的投资，其金额将远小于地产可能面临的潜在经济损失。”Verdani Partners 创始人、首席执行官 Daniele Horton合规成本降低。无论是由于加大支持力度以采纳气候相关财务信息披露工作组的建议，还是由于地方政府立法，韧性相关的要求日益增多。例如波士顿等地区已要求高风险区域建筑符合韧性规定，而奥克兰等城市正审议通过新的条例，规范美国西部地震多发地区的抗震更新改造。由于更新改造项目应从风险及脆弱性评估着手（可见“风险与脆弱性评估”），业主及公司如尽早采取这一步骤，了解风险状况，便能将所需的升级改造纳入资本性支出计划，也能更好地满足合规要求。多方利益相关者的回报。根据 NIBS 在 韧性激励路线图中的建议，广义的投资回报也包括租户、贷款人、投资人、承保人、政府及广大公众获得的回报：租户希望生活和工作环境安全可靠，压力和干扰减少，并可能愿意为此支付溢价；贷款人、投资人、承保人希望确保其资金安全；政府及广大公众则承担了因气候影响而增加的成本。尤其在公共部门回报方面，近期城市土地学会发布报告，涉及多伦多和纽约市针对老化的公共住房塔楼进行的更新改造。报告发现，“衡量应急服务（消防、救护车及临时安置）、医疗照护（医院就诊及精神卫生资源）以及其他保障生命安全和生活质量的社会项目支出的减少，量化其经济效益”将显著促进投资回报的提升。FM Global 发现，“公司每花 1 美元保护建筑结构免遭飓风、大风和洪水的破坏，平均损失预计减少105 美元，原因是财产损失及业务中断风险的降低。”14韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：针对不同气候风险的韧性更新策略设计：针对不同气候风险的 韧性更新策略协助既有建筑应对气候风险的设计路径多种多样，方法屡屡创新。本节将介绍一系列应对极端气温、洪水、风暴和大风、地震风险、缺水/干旱和野火的策略，供建筑业主以及建筑、工程和施工专家探索。在设计过程中，许多技术都具有协同效益，也各有利弊需要考量。一些解决方案适用于多种灾害（如备用电源），因此在各个部分均有提及。尽管飓风及其他风暴同时涉及洪水与风力的影响，但因其所需的设计路径不同，我们将针对上述风险分别进行讨论。社会公平应为防灾设计的关键考量。与受物理气候风险影响最大的利益相关者合作，制定符合其文化的策略，将有助于确保他们的需求和关切被纳入更新改造全程。美国建筑师协会搜集了一系列韧性设计资源，指导人们应对本指南提到的各个气候风险，也包含了更多其他内容。可由此查看具体指南，了解应对物理气候风险的设计方案。15韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：针对不同气候风险的韧性更新策略评估风险与脆弱性针对气候风险进行更新改造的第一步，是确定某个投资组合或区域将面临哪些物理灾害。许多组织从多灾害风险评估或脆弱性评估着手（后者往往包含社会经济信息，表明哪些人群受灾害威胁最大）。各类资源，如美国建筑师协会的“开展脆弱性评估”课程，能为设计师提供更多细节。新建及既有建筑风险评估：来自新世界发展公司的观点 总部位于中国香港的新世界发展公司（NWD）正在将气候相关风险纳入其企业风险管理，并通过持续的评估和监测，提高物业的气候韧性及适应性。NWD目前致力于制定气候韧性设计指南。该指南将多种气候缓解及适应措施与新开发项目及重大更新建设活动相结合，内容涵盖整个物业生命周期从收购、重新开发到设计、建设、设施管理及建筑用户参与，无所不包。该指南目前即将定稿，将包括各类与主要商业地点相关的气候风险，如洪水、缺水、极端气温和极端风力等，并提出韧性改善措施。基于政府间气候变化专门委员会提出的两种情景(a)中等风险情景（即“典型浓度路径（RCP）”6.0）：全球平均气温上升不低于2.5摄氏度，及(b)气温上升超过4.0摄氏度的极端情景（即RCP 8.5）NWD评估了不同情景下气候相关的风险（洪水、缺水、极端气温和极端风力）对中国大湾区14座主要地产的影响。NWD越来越认识到洪灾风险的压力，开始进行详细的洪灾风险评估，包括检查既有公共排水记录、二维水力模型、沿海堤顶越浪模型，并在香港两座大楼内生成洪水范围地图。根据评估结果，NWD确定了具有潜在洪灾风险的地点，并相应于地下停车场、机房、建筑物入口等处安装水闸，同时设立定期检查和维护规定。新世界发展公司 可持续部门经理 Jackson Cheung16韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：针对不同气候风险的韧性更新策略免费资源，如联邦紧急事务管理署（FEMA）的国内风险指数，亦可作为了解当地风险的有效起点。FEMA 在全国范围内提供针对 18 种主要灾害的脆弱性评估，精确到各个人口普查分区，同时也评估社会脆弱性以及社区韧性。归根结底，资产甚至建筑构件层面的数据往往最为实用。该数据可从气候风险分析供应商处获得。房 地 产 ESG 领 军 企 业，如 新 世界发 展 公司（New World Development）及 LBA Realty，已开始将气候风险评估及战略纳入尽职调查甚至企业层面的风险管理，进而影响整体业务及投资策略。上述评估应根据风险暴露程度、建筑条件和使用寿命、社会脆弱性或，更新改造投资的收益/成本分析等，确定优先改造的建筑。由于风险评估可能并不包括改造策略建议，人们或许需要进一步研究，考虑如何针对多种风险进行更新改造寻找协同效应或解决需求间的互相冲突至关重要。后续章节将提出多种战略。这些战略间的协同效益或权衡取舍将影响多种灾害的应对。“我们将开发项目翻修视为整体，而非逐一对各部分进行考量。纽约市住房管理局（NYCHA）对此经验丰富：“彻底翻修需要包含哪些因素？”我们不仅修缮建筑，或使建筑符合规范，我们也降低风险、营造场所，从而改善居民的生活。”纽约市住房管理局负责建筑物修缮与韧性事务的副总裁Joy Sinderbrand许多风险评估方法可以作为起点。例如，设计、规划和工程公司奥雅纳（Arup）正在开发一个名为“韧性路线图”的框架。该框架列出了多个步骤，可用于任何行业领域的各类风险应对：1.了解并量化建筑物风险（包括损坏的可能性及严重性、维修费用、停工时间、人员伤亡，以及对更大范围社区的影响，如建筑物内的工作岗位、人口情况、企业迁移、税基侵蚀等）；2.制定减灾策略（包括物理干预及操作措施）及相关支出预算，进行成本/收益分析；以及3.优先考虑并进行相应的更新改造投资，制定政策框架以指导未来决策。如果风险无法降低，也许可以考虑收购策略。这一策略在城市土地学会报告 安全之处：洪泛区收购与社区韧性中有所提及。“我们（根据剑桥净零碳行动计划）正在进行的升级改造将能源效率、电气化与韧性相结合。一方面，将二者分而治之通常会更容易，但实际上业主并不这么认为。你不能先让他们处理电气化、效率和可再生能源问题，再回过头来提出需要增加防洪功能；这一切都必须通盘考虑。”马萨诸塞州剑桥市环境规划师John Bolduc17韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：针对不同气候风险的韧性更新策略业主何时应进行更新改造？更新改造时机包括：收购过程中；随资本性支出时间表或融资周期而定；设备达到使用寿命时；重新定位期间；资产处置前；及经历气候事件后，其他工作开展期间。Verdani Partners 创始人、首席执行官 Daniele Horton指出，当前的最佳实践是在建筑生命周期的各个阶段（包括针对新收购、既有资产及新开发项目的尽职调查）进行韧性风险评估、加入减灾策略。此外，Horton 建议，投资组合可采取三至六年的实施策略：第一年：制定计划、目标、指标及战略，确定责任方，实施韧性政策 第二年：进行案头工作，评估、了解投资组合风险，识别高风险资产第三年：对高风险资产进行额外的现场风险评估第四年之后：实施风险消减策略，确保采取最佳运营实践 第六年：发展公共/私营伙伴关系，合作寻找区域解决方案 然而，建筑师 Satpal Kaur 强调：“对绝大多数建筑而言，更新改造的时机可遇不可求。鉴于改造在所难免，不如从现在开始规划，仔细考虑干扰较小的系统性方案。”紧急时刻，沙袋可作为低技术含量的“临时改造”方案，和加强防洪措施的奠基石。18韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温 极端气温 无论是平均气温上升还是更严重的热浪与寒潮，极端气温都可能造成广泛的影响。例如，2021 年欧洲夏季热浪及美国太平洋西北地区“热盖”造成了数以千计的非正常死亡；当年 2 月，极端严寒天气扰乱了美国德州及南部其他地区秩序，造成数百人死亡，导致近2000 亿美元的损失。针对极端气温的韧性更新策略着重：提高建筑围护结构能力，以维持室内温度舒适；提供有效制冷或制热；增加被动生存能力，即停电时建筑保持可居住环境的能力。例如，加拿大安大略省的肯 索布尔（Ken Soble）塔楼更新改造项目增加了保温层。如遇停电，建筑在冬季可保暖两天，在夏季可连续四天保持凉爽，而通常情况下，建筑在冬季仅可保暖两个小时，夏季也仅能保持半天凉爽。意料之中的是，与本指南中讨论的其他气候风险相比，针对极端气温的更新改造和能源效率改造策略重合度较高。图表 1 列出了一系列更新改造策略；下列设计指南提供了更为详细的信息：抵御高温：纽约市高温脆弱型社区韧性研究 城市设计论坛写給建筑师的建筑性能指南 美国建筑师 协会炙烤：极端高温与房地产 城市土地学会被动式节能屋更新改造（建造蓝色建筑）可大大增强对极端气温的抵抗能力，使建筑在炎热和寒冷天气中仍然提供舒适环境。19韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温图表 1 极端气温更新改造策略降温屋顶/降温外墙 浅色或反光表面可以反射太阳热量，降低室内温度，减少降温所需的制冷量。颜色各异的反射涂层及材料可用于增加反射率。绿色屋顶/绿色外墙覆盖植被的屋顶或墙壁能够减少太阳热量的吸收，并提供局部蒸发冷却，从而降低室内及建筑四周气温（绿色外墙尤其能够达成该效果），同时增加生物多样性。若住户或公众能够安全出入，绿色屋顶还能提供建筑物现场的绿色空间。协同效益与利弊权衡：除抗高温、节省能源的益处外，绿色屋顶亦能协助储存暴雨积水，降低当地洪灾风险。高性能建筑围护结构被动式围护结构策略如增强或连续的墙体及屋顶保温、双层或三层窗户、细致的空气密封及智能玻璃均有助于建筑在炎热和寒冷天气中保持舒适的室内温度，且无需使用任何能源。可考虑被动式节能屋或类似设计（根据当地气候因地制宜）。协同效益与利弊权衡：高性能的围护结构是净零碳建筑的关键组成部分，因为它们可以大大减少建筑供热和制冷所需的能量。选择建筑材料，特别是保温材料时，需考虑其中的隐含碳。例如，绵羊毛或干草包等天然材料的隐含碳排放量远低于喷涂泡沫保温材料。可开启式窗户建筑如缺少面向室外开放的窗户，一旦停电将迅速过热。外部遮阳设施悬臂、遮阳篷及外部活动护窗、遮帘或固定百叶窗都能阻止热气进入建筑，从而降低室内温度。与室内窗帘或遮帘相比，外部设施阻热效果更好。经设计，这些设施可以在冬季吸收太阳热量，以降低温和气候下的供热能耗。协同效益与利弊权衡：缓和热增量也能减少供暖及制冷所需的能源。高效的暖通空调系统（如热泵）现代的暖通空调系统，特别是热泵，在降低能源成本的同时提供了高效的供暖及制冷。随着极端气温情况的恶化，上述系统很可能成为被动式设计策略的必要补充。可考虑在温和气候下增加室内吊扇以促进空气流通。协同效益与利弊权衡：全电动暖通空调系统，如热泵，并无现场碳排放。一切屋顶或外部设备都必须固定，以防遭遇大风时造成危害。定期维护可防止碎屑堆积、引发野火。20韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温考量与挑战建筑整体设计。成功的极端气温更新改造需考虑建筑的各个系统。在保持气温适宜方面，每个系统都会严重影响其他系统的能力。调整某一系统将影响其他更新改造的时间和细节。例如，凭借构建更为高效的围护结构，人们能够使用更小型的暖通空调系统，因此围护结构策略应予以优先考虑。此外，若未通盘考虑整个建筑的调整，人们将面临多种复杂情况。例如某些多业主公寓或多租户办公楼允许个别单位进行更新改造，忽视更大范围的影响。建筑类型的影响。人们更容易对造型和特征简单的建筑（如“大盒子”式工业建筑）进行更新改造，也更容易针对包含多个同类建筑的投资组合开展批量改造。此外，建筑用途会导致改造过程复杂化。例如，医院和学校通风需求较高，这可能使得更新改造变得更为复杂。LBA Realty 的热管理效果立竿见影“我们存在降温方面的问题，尤其是在西南阳光照射的上方楼层。为平衡气温，LBA为全部窗户安装玻璃贴膜。这些窗户原先仅由单层玻璃构成，并无热阻特性。我方工程师根据长期建筑经验，坚定地认为玻璃贴膜将大幅降低能耗，减少基础的暖通空调设备磨损，同时减少约15%的租户舒适度投诉。项目完成后，我方接到的暖通空调相关紧急求助显著减少，这使建筑工程师能够专心处理其他相关问题。玻璃贴膜的性能超出预期，节能效果也得到了显著改善。”LBA Realty ESG与可持续发展部门总监Michelle German图表 1 极端气温更新改造策略智能建筑系统（物联网及连网传感器）智能建筑系统可以精准管理室内热舒适度及环境质量，例如，系统可依靠温度或湿度传感器自动调节暖通空调系统，或根据室外温度或空气质量自动打开或关闭窗户。协同效益与利弊权衡：配备上述系统的建筑可大大降低众多系统的能源使用量和运营成本。例如，系统可在房间无人时关闭照明或暖通空调，也可识别失灵部件。能源效率相关更新改造除改进围护结构和暖通空调外，也可考虑其他能源效率提升，如安装高效照明和电器等。高效建筑可减少对能源网格的影响，协助确保需求高峰期（如热浪来袭时）能源网格的持续运行。现场备用电源（如太阳能加蓄电池）遭遇较大范围停电时，备用电源能使建筑保持舒适。现场可再生能源，如太阳能电池板和蓄电池，能够确保能源低碳，并保护当地的空气质量常见替代品如柴油发电机则截然不同。（续）21韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温可用的技术。新的改造方式，如构建预制和面板化外墙系统，目前尚未覆盖所有市场。新方式也可能需要其他先进技术如激光扫描（以对建筑外形进行建模），而多数小型建筑业主并无机会接触上述技术。从大型建筑入手、开发标准化改造模式用于广泛实施，将有助于降低成本、提高普及率。同理，某些替代技术如保温外墙饰面系统，不建议用于野火多发地区。建筑之外的益处。高效建筑中，空调等机械系统向周围环境排放的废热较少，绿色外墙等植被覆盖策略也提供了局部降温效果。最大化广义回报的关键，在于思考上述更新改造如何支持舒适社区的实现。历史建筑保护及其他政策障碍。存在历史性建筑保护要求的地区，建筑外墙改造可能受限，设计灵活性随之受到制约。同样，涉及区域规划的限制，如地块边界限制，可能需要区规变通，允许安装新的保温外墙。人们可以从建筑内部为外墙加添保温材料，或与区划官员及邻近业主合作，获准进行变通调整。不过，这些步骤可能对租户造成更大干扰，使审批进度放缓。项目概况新加坡星展银行纽顿绿色建筑（DBS Newton Green）新加坡地处热带，极易受到极端高温的影响；然而，这一城市国家也已走在了绿色建筑前列。星展银行是新加坡领先的金融服务集团。为应对气候挑战，银行重新开发了位于纽顿的办公大楼。该楼拥有 30 年历史，即将成为新加坡首个净零碳银行建筑。该建筑名为“星展银行纽顿绿色建筑”，预计将于 2022 年第一季度完工。它包含若干抗高温设计特点：板条式的外墙结构和加宽的挑檐，可遮蔽建筑、减少日照得热（solar heat gain），并促进自然通风覆盖半座大楼的本地植物形成了具有生物亲和力的外观，提供了额外的荫蔽和蒸发冷却效果；人们选取能够为本地濒危物种提供栖息地的植物，并以空调冷凝水浇灌(Kaia Architects Pte Ltd.)22韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温大厅和走廊的吊扇提供低能耗的冷却功能，能源再生通风机受二氧化碳传感器控制，利用已冷却的空气为室外新鲜空气预冷，如有需要，则可排出新鲜空气，以改善室内空气质量10%的楼层面积由空调覆盖转换为自然通风，降低了制冷的能源成本上述因素结合该建筑的能源效率特色，如敷设于屋顶的 25 万千瓦发电量的太阳能板阵列、热泵热水器和太阳能冰箱，以及基于空间占用情况的照明与空调自动调节系统，使该建筑每年减少 58 万千瓦时以上的能源消耗，从而达到净零排放，同时提高能源韧性。星展银行为该项目投资 500 万新元（370 万美元），也得到了新加坡建设局针对政府“绿色建筑创新集群项目”提供的拨款支持。这体现出，在促成建筑韧性并可持续性方面，公共/私营部门合作颇具价值。更新改造不会止于星展银行纽顿绿色建筑。星展银行地产战略及管理部门集团主管 Erwin Chong 指出：“我们相信办公空间需要可持续的未来，而我们的最终目标，是将这些创新技术推广至集团内其他办公室、分行及大堂。”荷兰能源跳跃（Energiesprong）组织与纽约市 RiseBoro 伙伴关系更新改造建筑围护结构可以保护住户免受室外极端气温（无论炎热还是寒冷）的影响，同时也对建筑能源使用及碳排放影响巨大。然而，深入改造围护结构通常是时间密集型、成本密集型工程，令人望而生畏。Energiesprong 组织在荷兰开发的更新改造模式提供了一种替代方案，可迅速扩大规模，将改造过程缩短至几周，即使大型建筑改造也不例外。该方案运用激光扫描建筑围护结构，随后在旧外墙基础上安装预制的、高度保温的墙板及屋顶板，同时将热泵技术用于供热、制冷及热水。预制的保温板可以调节热量，加快更新改造进程。(Energiesprong 国际及 Fabrice Singevin)23韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：极端气温上述更新改造可减少近 80%的能源用量，帮助建筑达到净零排放或被动式节能屋的标准。针对小型建筑的改造可在一天之内完成。保温板有时有时厚达 8英寸也大大增强了建筑对气温变化的抵抗力，当加入太阳能等现场可再生能源时，将提高停电时建筑的被动生存能力。荷兰已有超过 5700 个家庭进行了更新改造。该项目已逐步拓展至欧洲和美国后者境内的拓展，部分应归功于试点的开展，如落基山研究所的 REALIZE 平台，也有住房相关非营利组织方案落地（如 RiseBoro 伙伴关系）的原因。RiseBoro 是一家提供保障性住房及社会服务的非营利组织，于 2013 年建造了全国第一座被动式建筑一座经认证的经济型多户（multifamily）建筑。此后，RiseBoro 始终致力于运用基于 Energiesprong 方法和被动式节能屋原则的技术，对其包含 150 座建筑的资产组合进行更新改造，改造内容包括：(a)用绝热、气密的组件重新包覆（欧洲使用的预制板在美国尚未商业化）；(b)使用高性能的门窗；(c)通过热泵和电磁炉使建筑系统电气化；(d)增加能源再生通风机与新风管道；以及(e)将机械设备和配电线路移至建筑外部。针对特定开发区 Casa Pasiva 的升级改造，预计每年可为该组织节省 18 万美元。其平均单位成本约 12.5万美元，包括内部装修，如新地板、浴室及厨房。“多数被动式节能屋的实质，仅仅是建设质量控制控制空气、湿度，抑制霉菌、害虫、异味。这些因素都会影响人们的居住生活，但往往在建造多户住宅时被人们所忽略。现在，我们必须正视这一问题。许多成果（如更优的室内空气质量）均来自质量控制，但它们对租户影响很大。”RiseBoro社区合伙企业可持续发展和建设总监Ryan Cassidy大部分工作可在建筑外部进行，这对租户的干扰要小得多干扰租户往往是更新改造最令人忧虑的方面。上述改造不仅能够提高建筑对极端气温的抵抗力，而且能够大大改善室内空气质量。实施改造的较大障碍之一，是禁止越过地块边界的政策增加几英寸的保温材料便可能超出区划的允许范围，有时还必须取得邻近地产的法定许可，使得改造进程大大放缓。此外，持续扩大改造规模，需不断与租户、管理层以及施工团队进行协调。24韧性更新：既有建筑气候应对升级城市土地学会目录/设计：洪水 洪水 在本指南讨论的所有风险中，针对洪灾风险的更新改造可能具有重塑建成环境的最大潜力。长期的洪水侵袭有时会迫使人们采取某些重要举措，如洪涝灾害高发地区，人们会抬高或重新定位大量建筑的底层。建筑业主、使用人和设计者需全面考虑具体的洪水风险，思考维持建筑物功能和通达性的最佳方式，尤其要关注沿海地区，因为当地洪水难免深入发达地区。本节讨论的洪水包括沿海洪水（风暴潮、海平面上升及潮汐洪水）、河流区洪灾或暴雨。更新改造设计方案通常分为两类：(a)阻挡水流（干式防洪）或(b)让水流安全进入，同时尽量减少损失（湿式防洪）。图表 2 列出了一系列更新改造策略；下列设计指南提供了更为详细的信息：沿海抗洪韧性设计指南，波士顿建筑防洪改造，纽约市应战：多户住宅韧性策略 企业绿色社区不可抬高的住宅建筑如何降低洪水风险 联邦紧急事务管理署对某些较小的独立建筑而言，将建筑物抬高至洪水水位之上完全可行（左图）；其他建筑可能需要防洪屏障（右图）。“自然规律无论如何不会改变，但我们需要帮助建筑应对。我们可以进行相应设计，.选择能使建筑逐渐干燥的系统。即便我们试图实现全面防洪，水流也总会渗入。因此最好的方法是，让水流进入、通风、然后干燥。