中 泰 证 券 研 究 所专 业 领 先 深 度 诚 信2 0 2 5.1.1 6证券研究报告2025年房地产行业年度策略分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email： 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email： 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email： 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：目录目录CONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所政策回顾及未来展望行业基本面数据及房企销售数据行业土地市场数据板块财务分析01.02.03.04.投资建议05.风险提示06.gZ9UnZpYmUoPnP8OdN8OmOmMnPtOjMqQrQeRrQsN7NpPxOvPmOxPuOmMoMCONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所1政策回顾及未来展望政策回顾及未来展望政策回顾及未来展望 回顾2024年，房地产行业的政策定调出现了明显的转向，4月30日，政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产聚焦去库存”；9月26日，政治局会议首次提要“促进房地产市场止跌回稳”，这两轮的政策定调非常积极。以430和926时点提出的政策为纲领，中央及各地方层面推动房地产行业筑底回稳的决心更加明确，相应的放松政策持续推出。从全国层面来看，包括下调首套房和二套房首付比例，下调房贷和公积金贷款利率，税费减免，收购存量房，允许专项债用于收储存量房和土地，通过货币化安置实施100万套城中村及危旧房改造，加大“白名单”贷款力度等。从地方层面来看，各地持续放松限购政策，下调房贷利率下限等。展望2025年，“稳楼市”和“止跌回稳”的积极定调，凸显中央对于推动房地产市场筑底企稳的决心。我们认为，政策有望从三个方向发力，一是“加大收储力度”，即各地加码收储存量房和土地的力度，并以此为抓手推动构建房地产发展的新模式；二是需求端多措并举，进一步降低购房门槛和购房成本、满足不同层面的购房需求和提升住房品质，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足及支持房企的合理融资需求。预测2025年，考虑到当前行业供需两端仍面临一定压力，需求端的购买力和信心较弱、供给端的有效土地供应较少，拿地规模依旧下滑，预计2025年行业数据仍然弱势，筑底修复并非一蹴而就。我们预计2025年，商品房销售面积增速为-5%、商品房销售金额增速为-6%、房地产开发投资完成额增速为-9.5%、新开工面积增速为-15%、竣工面积增速为-15%。51 1-6 6月中央月中央&地方政策回顾地方政策回顾时间施政主体政策内容1月中央央行、金融监管总局、住建部：住房城乡建设部与金融监管总局联合发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知。地级及以上城市需建立融资协调机制，支持正常开发和暂时困难但资金平衡的项目融资需求，房地产融资协调机制落地央行：人民银行继续落实差别化住房信贷政策，指导金融机构有序降低存量首套房贷利率，配合城市政府因城施策调整房贷利率下限，支持刚性和改善性住房需求；央行重启大规模抵押补充贷款（PSL），投放规模超3500亿元，支持保障性住房建设、城中村改造和平急两用基础设施2月中央央行：2024年2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整至3.95%，为2019年以来最大单次降幅，房贷利率进一步接近历史最低水平自然资源部、国资委、税务总局、金融监管总局：推进“全程网办”，创新项目建设全生命周期登记，优化企业涉不动产登记服务，免收小微企业登记费3月中央政府工作报告:一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式，推进保障性住房建设与供给地方北京：废止“离异3年内限购”政策，离婚后购房不再受限购时间约束；杭州：购买二手房不再审核购房人资格，增值税征免年限统一为2年；4月中央中央政治局会议：强调统筹消化存量房产与优化增量住房政策，推动房地产发展新模式，持续防范化解房地产风险，做好保交房工作，保障购房人合法权益人民银行、金融监管总局：推动利率市场化改革，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，降低居民信贷成本，促进刚需和改善性需求释放地方郑州、烟台、福州等：郑州、烟台、福州等地宣布阶段性取消首套住房商业贷款利率下限，实际房贷利率由商业银行市场化确定，以支持购房需求；长沙、成都宣布放开限购政策。5月中央住建部、自然资源部：推动在建已售项目交付，允许地方政府以“收回、收购”等方式处置闲置存量住宅用地，并用于保障性住房央行、金融监管总局：首套房商业贷款最低首付款比例降至15%，二套房降至25%；取消全国层面首套和二套住房商业贷款利率下限，调控权下放地方地方杭州：全面取消住房限购6月中央国务院常务会议：强调要统筹消化存量房产、盘活土地资源，推进已出台政策措施落地见效，探索稳市场新举措，构建房地产发展新模式地方北京：首套房：首付款比例调整为20%，房贷利率最低为LPR-45BP；二套房：五环外首付比例降至30%，支持多子女家庭改善性需求，认定第二套住房为首套资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所67 7-1212月中央月中央&地方政策回顾地方政策回顾时间施政主体政策内容7月中央三中全会：强调加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房供给，满足刚性和改善性住房需求，赋予城市房地产调控自主权，允许取消或调减住房限购政策中共中央政治局：坚持消化存量与优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，持续做好保交房工作，防范化解房地产风险央行：5年期以上LPR下调10BP至3.85%，进一步降低购房成本，释放需求潜力8月中央央行：扎实落实3000亿元保障性住房再贷款政策，推动建立租购并举的住房制度，支持保障性住房建设与供住建部：全国已筹集112.8万套保障性住房，完成年度计划的66.2%，投资金额达1183亿元，进一步推进保交房工作9月中央中共中央政治局：提出加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活闲置土地，推动完善土地、财税、金融等政策，推动房地产发展新模式央行、金融监管总局：央行降准0.5个百分点，公开市场逆回购利率下调20BP，释放中长期资金约1万亿元，降低居民与企业资金成本地方全面优化限购与首付政策：-广州：全面取消住房限购政策。-上海：非沪籍居民外环外社保年限降至1年，外环外首套房首付降至15%，二套降至25%。-深圳：非核心区限购取消，首套房首付降至15%，二套降至20%，并支持多孩家庭按首套政策贷款大连、呼和浩特、沈阳市政府：支持居民提取住房公积金账户余额用于支付购房首付款，减轻居民置业资金压力合肥、青岛市政府：合肥、青岛两地发布政策支持国有企业收购商品住房，用作保障性住房，缓解市场存量压力资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所77 7-1212月中央月中央&地方政策回顾地方政策回顾时间施政主体政策内容10月中央财政部：允许专项债券用于土地储备，支持收购存量房用于保障性住房，优化税收政策，研究调整普通住宅和非普通住宅标准央行：1年期和5年期以上LPR均下调25BP，分别降至3.1%和 3.6%，房贷利率再创新低，降低购房成本住建部：取消限购、限售、限价、普通住宅标准；下调首付比例至15%，降低存量房贷利率与换购税费地方天津市政府：取消本市新建商品房和二手房限购政策，最低首付款比例统一为15%，不再设置价格上限优化限售与限价政策：-杭州：取消新出让土地的限价要求，限售政策放松。-成都：新房与二手房取得产权证后即可上市交易。-西安：取消价格指导，降低购房限制11月中央全国人大常委会：通过化债议案，增加6万亿元地方政府专项债务限额，用于置换存量隐性债务，推动经济平稳发展财政部、税务总局、住建部：对购买家庭唯一住房的契税税率降至1%（140以下）或1.5%（140以上）；取消普通住宅和非普通住宅标准，统一增值税政策自然资源部：发布通知允许使用专项债资金回购闲置存量土地，优先收回企业无力开发的住宅和商服用地，改善土地供求关系地方北京市、上海市、深圳市政府：优化住房税收政策，取消普通住房与非普通住房标准，销售2年以上住房免征增值税，促进住房市场流通长沙市政府：全面取消商品住房限售，取得不动产权证书后可上市交易，促进二手房市场活跃12月中央中共中央政治局：加力实施城中村和危旧楼改造，充分释放刚性和改善型住房需求潜力；合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作；推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所8与与20142014年的政策周期对比年的政策周期对比资料来源：中指研究院综合整理、中泰证券研究所政策类型政策类型20142014年周期年周期本轮周期本轮周期限购2014年6月至9月，多数城市解除限购，至10月仅余北上广深限购未取消多数城市解除限购，当前仅北上深、海南省部分城市限购未全部取消首付比例2016年2月，非限购城市首套首付比例最低20%二套最低首付30 24年9月全国最低要求：首套及二套房商贷比例不低于15%；北京、上海、深圳执行最低首套15%，二套20%-25%；房贷利率贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2016年个人首套房贷利率下限约为3.43%除北上深外，其余城市取消利率下限。2024年10月新发放个人住房贷款利率约为3.15%。多个城市首套房贷利率已低于3%。交易税费契税：契税：唯一住房：90m2及以下，1%税率；90m2以上，1.5%税率。二套住房：90m2及以下，1%税率；90m2以上，2%税率；北上广深契税税率3%。增值税：增值税：北上广深购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的另作规定，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。契税：契税：唯一住房：140m2及以下的，1%税率；140m2以上，1.5%税率。二套住房：140m2及以下，1%税率；140m2以上，2%税率。增值税：增值税：北上广深取消普宅和非普宅标准后，与全国其他地区适用统一增值税政策，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。去库存政策2014年央行创设PSL为棚改提供长期稳定资金2014-2018年PSL净新增3.4万亿元2015.8：要求棚改货币化安置不低于50 15-2018：棚改实际开工量超2400万套 2024.5：3000亿元保障性住房再贷款收购存量房，盘活闲置土地 2024.10：通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造 融资政策2014.9:支持房企在银行间市场进行债务融资2015.9:下调房地产项目最低资本金比例（其他开发项目由30%降为25%）2022.9、2023.1:共推出3500亿保交楼专项借款资金2022.11：推出2000亿保交楼贷款支持计划；出台“金融16条”2024.1、2024.10：建立城市房地产融资协调机制，“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元9CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所2行业基本面数据及房企销售情况102.2.行业基本面行业基本面2024年1-11月，行业景气度持续下行，市场情绪较弱，整体销售表现不佳；房地产开发投资降幅持续扩大，新开工相对弱势，竣工数据表现较弱，资金来源数据下滑。在政策定调放松后，年末行业销售数据有所企稳。具体数据方面：2024年1-11月商品房销售面积同比-14.3%，较2024年1-10月的增速上升1.5pct，商品房销售金额同比-19.2%，较2024年1-10月的增速上升1.7pct。2024年1-11月房地产投资同比-10.4%，较1-10月增速下降0.1pct。2024年1-11月新开工增速同比-23.0%，较1-10月增速下降0.4pct。2024年1-11月竣工面积同比-26.2%，较1-10月增速下降2.3pct。2024年1-11月房地产开发企业到位资金同比-18.0%，较1-10月增速上升1.2pct。112.1.2.1.行业基本面行业基本面-销售销售2024年1-11月，商品房销售面积同比-14.3%，较2024年1-10月的增速上升1.5pct，销售金额同比-19.2%，较2024年1-10月的增速上升1.7pct。当前行业销售增速仍处下滑阶段，但在“止跌回稳”及“稳楼市”的政策基调下，行业基本面开始企稳，年末整体市场热度开始回升。展望2025年，在中央政治局会议的重要定调后，市场对政策的宽松预期有望进一步提升，我们预计，在“止跌回稳”的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步回稳。展望2025年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-6%。图表：房地产销售金额当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：房地产销售面积当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所122.1.2.1.行业基本面行业基本面-销售销售展望2025年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-6%。2024年在行业政策持续放松的背景下，行业销售仍旧不振，年末销售面积增速有所回升，此外，2024年房企拿地意愿仍低，2025年有效供应受限，因此，我们预测行业在供需仍弱的背景下，销售面积同比下滑5%。2024年行业销售金额也出现显著下滑，各地打折项目持续增多，对未来整体销售均价造成冲击，我们预计，在房企持续打折售房的背景下，2025年行业销售均价将小幅下滑，并使得全年销售金额同比下滑6%。资料来源：Wind、中泰证券研究所资料来源：Wind、中泰证券研究所132.1.2.1.行业基本面行业基本面-销售销售分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-13.7%、-14.5%、-15.7%和-11.5%，东北区域表现最强，东部次之，各区域销售增速均表现不佳，东北和东部地区相对优于其他区域。从销售均价来看，2024年1-11月商品房累计销售均价为9884.7元/平方米，较1-10月上升约22.7元/平方米。图表：2024年1-11月房地产分区域销售情况资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：房地产当月销售均价及累计销售均价资料来源：Wind、中泰证券研究所142.2.2.2.行业基本面行业基本面-投资投资2024年1-11月，房地产开发投资额为93634亿元，同比-10.4%，较1-10月下降0.1pct。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。展望2025年，我们预计，房地产开发投资额同比-9.5%。图表：房地产开发投资额当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所投资方面：受房企拿地减少所影响，市场供给将减少，预计新开工同比下滑15%，同时过往较低的新开工数据将拖累竣工，预计竣工同比下降15%，综合来看，投资受拿地、新开工、竣工等因素的综合影响，预计房地产投资开发完成额同比下滑9.5%。152.2.2.2.行业基本面行业基本面-开竣工开竣工2024年1-11月，新开工增速同比-23.0%，较1-10月下降0.4pct，其中11月单月新开工面积同比-26.5%，较10月回升0.06pct；1-11月竣工面积同比-26.2%，较1-10月增速下降2.3pct。展望2025年，我们预计，新开工面积同比-15%，竣工面积同比-15%。我们认为，房企拿地强度下滑及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据及新开工增速将维持低位，未来仍难走强。竣工方面，表现同样弱势，一方面是前期较弱的新开工面积传导所致，另一方面是保交楼政策的力度逐步下降。图表：新开工面积当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：竣工面积当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所162.3.2.3.行业基本面行业基本面-到位资金到位资金2024年1-11月，房地产开发企业到位资金同比-18.0%，较2024年1-10月增速上升1.2pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-6.2%、-11.0%、-25.2%及-30.4%，各项数据均同比负增长，个人按揭贷款下滑幅度最大。当前，供需不振同时房企债务压力较大，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，4万亿“白名单”政策的释放，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。图表：到位资金当月同比（右轴）及累计同比（左轴）资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：资金来源当月同比及累计同比资料来源：Wind、中泰证券研究所172.4.2.4.房企销售表现房企销售表现根据克而瑞发布的中国房地产企业销售TOP100排行榜，1-11月百强房企累计实现销售金额37123亿元，同比下降-32.9%，11月单月TOP100房企销售同比-9.8%，下滑幅度有所收窄。综合来看，中央政治局会议定调“止跌回稳”和“稳楼市”后，重点城市进一步放开限购政策，同时，全国下调房贷利率、首付比例、调低税费，政策端保持发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。图表：全国商品房及TOP100房企累计销售金额及同比资料来源：克而瑞、中泰证券研究所182.4.2.4.房企销售表现房企销售表现 房企销售表现-TOP30图表：TOP100房企月度销售金额及同环比资料来源：克而瑞、中泰证券研究所CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所3行业土地市场数据203.1 3.1 推出建面与土地出让金推出建面与土地出让金土地推出建面方面，2024年Q3全国供给土地规划建面8.27亿方，同比增速为-14.2%。土地出让金方面，2024年Q3全国实现土地出让金0.72万亿，同比增速为-29.16%。土地推出规划面积和成交金额同比下滑，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，市场目前正在经历冷却期。图表：全国累计供给建面及同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：全国累计出让金及同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.00.0000000200000300000400000500000600000700000供给规划建面(万)同比(%)-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.00.00P.0000002000030000400005000060000700008000090000土地出让金(亿元)同比(%)213.1 3.1 推出建面与土地出让金推出建面与土地出让金从Q3单月表现来看，2024年7-9月全国全口径推出建面分别为2.40亿平、2.67亿平、3.20亿平，同比 7.53%、-18.66%、-22.42%。各月全口径成交用地建面分别为1.36亿平、1.28亿平、1.37亿平，同比-8.55%、-7.51%、-14.20%。全口径出让金分别为2057.35亿元、2228.04亿元、2920.38亿元，同比-31.70%、-39.94%、-15.35%。图表：全国单月推出和成交建面及同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：全国单月出让金及其同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00.00 .000.0000002000030000400005000060000700008000090000100000推出规划建筑面积(万)成交建设用地面积(万)推出规划建筑面积-同比(%)成交建设用地面积-同比(%)-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00 .00.000004000600080001000012000土地出让金(亿元)土地出让金-同比(%)223.1 3.1 推出建面与土地出让金推出建面与土地出让金从城市能级来看，2024年Q3一线城市的土地出让金为1066.96亿元，同比-37.40%，占全国比重14.81%，二线城市的土地出让金为2474.51亿元，同比-37.26%，占全国比重34.34%，三四线城市的土地出让金为3664.3亿元，同比-18.99%，占全国比重的50.85%。总体来看，2024年Q3一线城市土地出让同比下降幅度较大，二线城市和三四线城市的土地出让占全国比重较大。重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2024年Q3全口径累计土地出让金分别为311.92亿元、385.78亿元、331.38亿元、37.89亿元，同比分别为-28.23%、-43.93%、-31.29%、-61.88%。图表：2024Q3各线城市土地出让金及其同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：2024Q3一线城市土地出让金及其同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所1066.962474.513664.37205.77-40.00%-35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.000002000300040005000600070008000一线城市二线城市三四线城市全国2024Q3（亿元）同比-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.000040060080010001200北京上海广州深圳一线城市2024Q3（亿元）同比233.1 3.1 推出建面与土地出让金推出建面与土地出让金图表：2024Q3各线城市土地出让金及其同比资料来源：中指研究院、中泰证券研究所-300-200-10001002003004002023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09一线城市同比（%）二线城市同比（%）三线城市同比（%）全国同比（%）243.2 3.2 溢价率溢价率从溢价率数据来看，2024年Q3土地出让平均溢价率3.75%，相比2023年Q3下降0.15个百分点。从城市能级来看，2024年Q3一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看，2024年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。分区域来看，2024年Q3珠三角的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2024年9月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为0.22%、10.34%、3.10%、4.01%、1.52%。图表：各线城市单月全口径土地溢价率资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：各区域城市单月全口径土地溢价率资料来源：中指研究院、中泰证券研究所0.00%2.00%4.00%6.00%8.00.00.00.00 22-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09一线城市二线城市三四线城市全国0.00%2.00%4.00%6.00%8.00.00.00 22-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09东北珠三角中西部长三角环渤海253.2 3.2 溢价率溢价率图表：各线城市单月全口径土地溢价率资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：各区域城市单月全口径土地溢价率资料来源：中指研究院、中泰证券研究所0.00%2.00%4.00%6.00%8.00.00.00.00 22-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09一线城市二线城市三四线城市全国0.00%2.00%4.00%6.00%8.00.00.00 22-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09东北珠三角中西部长三角环渤海263.2 3.2 溢价率溢价率图表：2024Q3各城市溢价率大于20%的地块数（全口径）资料来源：中指研究院、中泰证券研究所01020304050607080901002024Q3 超过20%溢价率的地块数（个）273.2 3.2 溢价率溢价率图表：2024Q3重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径)资料来源：中指研究院、中泰证券研究所地块名称地块名称地块编号地块编号城市城市用地性质用地性质规划建筑面积规划建筑面积()成交价成交价(万元万元)溢价率溢价率(%)嘉峪关市与玉门市交界处312线北侧2024JX-04号国有建设用地使用权嘉峪关市供电用地216671570.8615708500石洞街道510504-2024-C-001泸州市商业/办公用地8781410010.813072.11严陵镇桂花社区1-1-19-269内江市住宅用地8306123940.1812702.24护国镇510503-2024-B-013泸州市住宅用地341971222.541621.89上合示范区规划东西大通道南侧、规划温州路东侧370281006231GB00248W00000000青岛市工业用地2959924390615.48临海市东塍镇灯城村（22-2-2地块）331082101226006临海市工业用地159464180553.13临海市东塍镇灯城村（22-2-1地块）331082101226005临海市工业用地167133980494.03温州市丰双片区鞋都单元E-12-1地块温州市丰双片区鞋都单元E-12-1地块温州市工业用地83612375.54483.67临海市括苍镇括苍山米筛浪区块（24-7地块331082107212102临海市商业/办公用地74495210415.84温州湾新能源科技产业园A-06c-3地块温州湾新能源科技产业园A-06c-3地块温州市工业用地120042470384.31283.3 3.3 流拍率流拍率图表：全国土地单月流拍率（%）资料来源：中指研究院、中泰证券研究所0102030405060流拍率(%)293.4 3.4 高总价及高溢价率地块的城市分析高总价及高溢价率地块的城市分析2024年Q3高总价地块数共有4宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q3总价超过50亿元的地块北京有1块、上海有2块、广州1块。图表：2023年以来地价50亿元地块按城市分布资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：2023年以来地价50亿元地块按月分布资料来源：中指研究院、中泰证券研究所17145322111024681012141618北京 上海 广州 厦门 深圳 杭州 天津 武汉 南京超过50亿元的地块数（个）303.4 3.4 高总价及高溢价率地块的城市分析高总价及高溢价率地块的城市分析图表：2024Q3土地总价超过50亿元地块概览资料来源：中指研究院、中泰证券研究所宗地名称宗地名称城市城市规划用途规划用途成交总价成交总价(万元万元)规划建筑面积规划建筑面积()天河区临江大道北侧AT080722地块广州市二类居住用地R2兼容 商业用地B1,商务用 地B21175509175561北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地北京市二类城镇住宅用地、零售商业用地890100162895静安区灵石社区N070402单元094a-14地块上海市居住用地,办公楼63656193228静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块上海市居住用地56598749585东延路南、西华林街东苏州市普通商品住房用地51988189635313.4 3.4 高总价及高溢价率地块的城市分析高总价及高溢价率地块的城市分析从高溢价率城市数量来看，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为17城（8月、9月分别为15、15城）；溢价率超过30%的城市数目为6城（8月、9月分别为9、10城）。住宅口径土地溢价率方面，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为22城（8月、9月分别为14、17城）；溢价率超过30%的城市数目为14城（8月、9月分别为9、13城）。图表：按全口径溢价率的城市数目分布情况资料来源：中指研究院、中泰证券研究所图表：按住宅溢价率的城市数目分布情况资料来源：中指研究院、中泰证券研究所0510152025303540452023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/2023/2023/2024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/110 0%大于30101520253035402023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/10/12023/11/12023/12/12024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/110 0%大于3023.5 3.5 各省市土地出让金统计各省市土地出让金统计图表：2024年Q3各省市全口径出让金及增速资料来源：中指研究院、中泰证券研究所-100%-50%0P00 0%00050004006008001000120014001600山东福建河南河北新疆建设兵团重庆湖南湖北海南江西黑龙江天津陕西贵州新疆江苏安徽上海吉林宁夏甘肃山西四川广西浙江云南内蒙古辽宁广东北京青海土地出让金（亿元）同比33CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所4板块财务分析344.1.4.1.板块财务分析板块财务分析-营业收入营业收入我们选取申万房地产板块的117家公司，以2024年三季报数据作为板块数据的样本，另选取5家A股上市公司中销售排名靠前的大中型房企，作为5家大中型房企进行着重分析，这5家包括：万科A、招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份。2024年前三季度，板块整体营业收入同比增速-26.21%，5家大中型房企营业收入同比增速-15.23%，2024年前三季度，5家大中型房企的收入表现强于板块。图表：板块营业收入及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企营业收入及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所354.2.4.2.板块分析板块分析-归母净利润归母净利润2024年前三季度，板块整体归母净利润同比-53.44%，5家大中型房企归母净利润分别同比为-112.91%。前三季度，5家大中型房企的业绩表现明显弱于板块。图表：板块归母净利润及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企归母净利润及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所364.3.4.3.板块财务分析板块财务分析-销售回款销售回款2024年前三季度，板块整体销售商品及提供劳务收到的现金同比-34.91%，5家大中型房企销售商品及提供劳务收到的现金同比-33.58%，5家大中型房企的销售回款表现强于板块。整体来看，行业销售数据下滑的背景下，房企在未来一段时间内销售回款方面仍将面临较大压力。图表：板块销售商品、提供劳务收到的现金及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企销售商品、提供劳务收到的现金及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所374.4.4.4.板块财务分析板块财务分析-盈利能力盈利能力2024年前三季度，板块整体销售毛利率13.30%，销售净利率为-3.61%，5家大中型房企销售毛利率为12.11%，销售净利率为0.39%，板块整体盈利能力有所下滑，而5家大中型房企的盈利能力明显好于板块。总体来看，5家大中型房企盈利能力及运营能力显著优于板块，在行业政策持续放松的背景下，未来有望率先受益于行业的复苏。图表：板块销售毛利率及销售净利率资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企销售毛利率及销售净利率资料来源：Wind、中泰证券研究所384.5.4.5.板块财务分析板块财务分析-费用管控费用管控2024年前三季度，板块整体期间费用率为10.70%，5家大中型房企期间费用率为6.24%。总体来看，三季度，板块整体费用率有所下降，而5家大中型房企的费用管控能力显著优于板块。图表：板块期间费用率资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企期间费用率资料来源：Wind、中泰证券研究所394.6.4.6.板块财务分析板块财务分析-少数股东损益占比少数股东损益占比2024年前三季度，板块整体少数股东损益占比同比0.29%，5家大中型房企少数股东损益占比同比为0.62%，5家大中型房企的少数股东损益占比较多。图表：板块少数股东权益及占比资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企少数股东权益及占比资料来源：Wind、中泰证券研究所404.7.4.7.板块财务分析板块财务分析-货币资金货币资金2024年前三季度，板块整体在手货币资金同比-22.56%，5家大中型房企在手货币资金同比-16.00%，三季度，5家大中型房企在手货币资金的降幅小于板块。图表：板块货币资金及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企货币资金及同比增速资料来源：Wind、中泰证券研究所414.8.4.8.板块财务分析板块财务分析-现金短债比现金短债比2024年前三季度，板块整体的现金短债比为0.82，5家大中型房企的现金短债比为1.39。总体来看，板块整体短期偿债压力增加，而5家大中型房企的短期偿债能力明显优于板块。图表：板块现金短债比资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企现金短债比资料来源：Wind、中泰证券研究所424.9.4.9.板块财务分析板块财务分析-财务杠杆率财务杠杆率2024年前三季度，板块整体资产负债率为74.67%，5家大中型房企资产负债率分别为72.59%。2023年前三季度，板块整体剔除预收账款后的资产负债率为56.88%，5家大中型房企剔除预收账款后的资产负债率为63.98%。总体来看，板块整体杠杆率有所下降，而5家大中型房企的杠杆率优于板块，在“去杠杆”政策的指引下，房企的负债率普遍得到了改善。图表：板块资产负债率资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企资产负债率资料来源：Wind、中泰证券研究所434.10.4.10.板块财务分析板块财务分析-净负债率净负债率2024年三季度，板块整体净负债率为105.61%，5家大中型房企净负债率为60.25%。总体来看，过去几年，受制于货币资金的快速减少，板块整体净负债率趋于上升，而5家大中型房企的净负债率相对于板块更低。图表：板块净负债率资料来源：Wind、中泰证券研究所图表：5家大中型房企净负债率资料来源：Wind、中泰证券研究所42.77Q.65R.09.25%0 0Pp 21202220232024Q3大中型房企净负债率（大中型房企净负债率（%）74.35.900.695.61PTXbfptx260 21202220232024Q3板块净负债率（板块净负债率（%）44CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所5投资建议45投资建议投资建议2024年，房地产行业延续了自2021年下半年以来的下滑态势，行业基本面数据全面下行，销售端表现不佳，房企在资金端承压。在供求关系发生重大变化的背景下，行业和公司的发展都面临了前所未有的挑战。当前从中央到地方的各级政府，政策均保持着较强的支持力度，各项宽松政策的持续推进有助于扭转当前楼市的预期，我们预计，随着政策端的持续放松，行业的新模式持续探索，未来房地产行业将实现健康平稳的发展。从行业基本面来看，当前房地产行业仍处于下行调整期，销售和投资等各项数据均持续回落。但在政策放松力度持续加大的情况下，行业下行趋势减缓，未来基本面将探底回稳。从板块财务表现来看，2024年前三季度房企的盈利能力与现金流普遍承压，但随着政府让利以及集中供地利润空间的改善，行业的利润率有望得到改善；同时随着供需两端政策的密集出台，房企资金链的紧张也有望逐步得到缓解。从房企来看，头部央企、国企和安全稳健的部分民企的市场份额有望进一步提升。在“稳楼市”和“止跌回稳”的积极定调下，政策端持续推动房地产市场筑底企稳，宽松政策持续推进，未来有望推动整体行业复苏与估值修复。我们建议重点关注业绩稳定性强、经营能力土储、信用优势明显的头部房企，如招商蛇口、中华企业等，并关注滨江集团、保利发展、华发股份、城投控股等，港股相关受益标的包括贝壳、绿城中国等，并维持板块“增持”评级。46CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所6风险提示47风险提示风险提示 房地产政策放松力度不及预期：受调控政策所影响房地产政策放松力度不及预期：受调控政策所影响，行业销售规模低于预期行业销售规模低于预期。居民购买力下滑导致销售不佳：受宏观经济影响居民购买力下滑导致销售不佳：受宏观经济影响，居民收入下降居民收入下降，使得可用于购房及还贷的金额减少使得可用于购房及还贷的金额减少。各地城中村政策执行力度不及预期：如地方财政收入不及预期各地城中村政策执行力度不及预期：如地方财政收入不及预期，将间接影响到前期的投入规模将间接影响到前期的投入规模。研报使用信息更新不及时：研报发布的信息可能与实时信息存在更新不及时的情况研报使用信息更新不及时：研报发布的信息可能与实时信息存在更新不及时的情况。行业规模测算偏差风险：本报告主观假设数据较多行业规模测算偏差风险：本报告主观假设数据较多，受宏观及政策影响较大受宏观及政策影响较大，存在测算有偏差的风险存在测算有偏差的风险。48重要声明重要声明中泰证券股份有限公司中泰证券股份有限公司（以下简称以下简称“本公司本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅本报告仅供本公司的客户使用供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。
2025-01-17
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2024年第四季度，位于中关村与丽泽区域的两个新项目交付，新增办公面积12.9万平方米。全年新增供应总量仅录得19.2万平方米，同比降幅达74%，市场供应的扩充步伐显著放缓。本季度新租交易面积总量环比下降13%。全年新租需求总面积同比减少5%，但搬迁交易持续增加，占全年新租面积的80%，占比再破历史纪录。从行业来看，TMT板块成为驱动新租需求的主力军，人工智能、大数据与平台互联网等关键赛道发挥支柱作用；金融行业紧随其后，受行业整合深入推进的影响，缩减面积现象持续，新租需求下降明显；专业服务需求稳列第三，律所、咨询类客户的升级搬迁动作不断。此外，以快消品、汽车及食品为主的消费品制造业的需求稳步提升，跻身前四大行业。得益于国有及头部企业的多笔大面积成交落位，以及退租数量同比回落，全年全市净吸纳量达34万平方米，带动全市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0%。其中甲级市场贡献净吸纳量总量的81%。新兴区域以及中关村、望京等科技中心去化表现位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分金融、科技、医药企业整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高。租金方面，以价换量的局面持续，各级降幅进一步扩大；年末全市平均租金面价同样本比环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅10.7%。其中，超甲级办公楼租金降幅在各级市场中最为显著。受高租金楼宇占比较多、空置率较高等因素影响，金融街、王府井、CBD、望京等区域全年跌幅高于市场平均。2024年第四季度，北京零售物业市场迎来四大商场盛大启幕，总体量42.9万平方米，使得全年新增供应逼近100万平方米。其中两座为外围的区域购物中心，两座为次级商圈的城市更新项目。此外，诸多老牌项目如金源新燕莎MALL、双安商场、当代商城等陆续启动调改升级，未来将通过增加餐饮与生活配套占比来应对市场消费格局的转变。2024年1-11月北京社销总额同比下降2.8%，其中餐饮收入和穿类商品零售同比分别下降5.1%和3.9%，可选消费面临更大的下行压力，消费者在选择商家品牌时对人均花费的考量更趋敏感。餐饮商家更趋倚赖直播、团购等渠道获客引流，新增门店也更集中于平价品牌。全年餐饮新增店铺占比48%，其中烘焙甜品（如石头先生的烤炉、Kumo Kumo、祐禾面包）及小吃快餐（如寿司郎、肉肉大米、滨寿司）均有增长。非核心商圈的新增项目和调改中的老牌项目给予了餐饮品牌更多的可选空间。运动户外、奢侈品等“穿类商品”品牌布局有所放缓，全年服饰鞋包新增店铺占比同比下滑4.2个百分点至25%。同样提供情绪价值、但人均花费更低的杂货礼品、二次元等生活方式业态热度上涨明显，体现当前的消费平替现象。珠宝首饰及儿童业态拓店稳健。美容保健、娱乐体验等生活服务类业态有所缩窄。在各项目积极调整和丰富业态、品牌结构之下，全年净吸纳量同比提升38%至87.5万平方米，季末空置率同比下降0.7个百分点至7.3%。在性价比较低的项目调改带动下，季末全市购物中心首层平均租金同样本比环比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累计下跌1.2%，非核心商圈由于品牌调整或装修调改项目较多，招商方向以吸引客流为首要目的，其更换的网红餐饮及生活配套占比增加后一定程度上限制了业主租金报价水平。CBD、王府井、西单等核心商圈优质项目虽仍然为品牌布局首选，但租赁谈判期也有延长，租金开始松动。2024年第四季度，北京连续两季无新增高标仓储物流项目交付，全年合计放量33.2万平方米。以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流占全年总新租面积的35%，而高新电子及医药类企业回流至自用园区导致制造业需求有所下滑。全年净吸纳量历史首次为负值达-9.3万平方米。在企业业务缩减及成本考量、老牌物流基地转型提速等因素的影响下，存量租户换迁至区位、品质条件相近、租赁成本更低的项目，成为市场需求主旋律。在此影响下，大兴京南、顺义其他成为租户迁出现象最集中的子市场。与此同时，大兴京南、马驹桥及通州等子市场内率先调低租金的高标仓凭借性价比优势，吸引了更多来自邻近农民仓、低标仓的租户迁入。年末全市空置率维稳在24.4%的历史高位。平均租金连续第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同样本比跌幅走阔至-9.2%。平谷马坊、顺义其他、大兴京南等空置率较高的子市场领跌；顺义空港、马驹桥、亦庄经开区等传统核心子市场亦有小幅下跌。廊坊本季度自2021年供应浪潮初始以来首次单季无新增项目交付，全年合计放量58.3万平方米，同比减少一半。季内净吸纳量录得22.0万平方米，新租需求以第三方物流为主、传统制造业为辅。核心子市场北三县表现亮眼。全年业主以价换量策略持续激发市场活力，第三方物流、传统制造业分别录得新租占比47%及31%，助推全年净吸纳量攀升至历史新高点达85.5万平方米，由近京子市场固安领跑，北三县、霸州、廊坊经开区亦表现活跃。季末全市空置率同比下滑12.1个百分点至近三年半的最低水平。天津本季度于宁河有新增项目交付，带来5.6万平方米，全年合计放量50.2万平方米，同比减少近60%。季内应对春节备货的短期承租活跃，净吸纳量录得25.8万平方米。全年第三方物流新租复苏明显，占新租总面积的49%。全市净吸纳量创历史纪录达71.7万平方米，同比提升125%，武清区域表现最佳；津南及宝坻亦有表现。全市空置率全年稳步下行，季末同比下降5.1个百分点至28.2%。2024年第四季度，北京商务园区市场未录得新项目交付使用。年内新项目延迟入市较为普遍，致使全年新增供应量同比下降78%至20.9万平方米，其中超过六成的体量来自纯办公项目，进一步加大了办公面积去化的挑战。本季度全市净吸纳量由负转正录得2.9万平方米。新租需求超过七成均来自TMT，除了头部互联网企业大面积扩租以外，租金持续下行也刺激了中小型科技企业释放搬迁需求。医药及生命科学板块占比15%位居第二，其中制药相关企业加速专项园区去化。全年整体市场净吸纳量同比下降78%录得6.0万平米，3/4新租需求来自TMT和医药及生命科学板块，而制造业和能源及公共事业紧随其后且需求占比均有所提升。其中TMT在泛中关村集群以及电子城区域，医药及生命科学在亦庄经开区和大兴子市场，能源及公共事业在丰台子市场。以及芯片和3C电子产品等制造业在亦庄经开区和北清路子市场集聚，进一步强化了这些区域的产业定位。本季度全市空置率环比下降0.3个百分点至23.6%，同比爬升1.3个百分点。在以价换量策略的刺激下，中关村软件园成为唯一全年空置率显著下行的子市场，丰台、北清路受到科技企业面积腾退以及国企整合的影响，空置率同比上升均在6个百分点以上。全市生物医药专项园区空置率亦同比攀升4.1个百分点至22.2%，其中北清路子市场受到研发类医药企业需求放缓以及企业整合或业务萎缩的影响，空置率大幅走高12.8个百分点，而亦庄经开区受到新项目交付的影响，空置率也呈上升态势。本季度全市平均租金报价同样本比环比下降1.6%，全年降幅达到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市场降幅均较去年走扩，其中泛中关村集群降幅继续领先。2024年第四季度，北京物业投资市场一共录得16笔交易，共计交易总额99.3亿元，环比增长129%。全年累计交易达成46笔，总金额372.6亿元，同比增长12%。本季度近六成交易额来自自用买家，其中包括季内单笔金额最大的交易，标的为一栋位于西城区、总价达28亿的办公楼。全年来看，自用买家交易金额占比同比下滑，而机构投资者占比由24%上升至51%。除了物业投资以外，购置办公自用、股权增持等也是机构投资者重要的交易方式和目的。从卖家类型来看，全年持续录得地产基金在改造提升增值型资产后实现退出的案例，包括本季度一宗酒店改长租公寓的交易，体现了地产基金主动管理的成果和价值。从交易资产类别看，本季度办公和零售板块分别录得占比74%和17%。全年综合体、零售物业、工业物流交易金额同比提升较为明显，推动资产类型分布更显均衡。其中底商或裙楼商业愈发受到企业买家的关注，机构投资者则加强在零售物业、工业物流以及酒店公寓板块的布局。另外，由于核心区域资产因其区位稀缺性，受到企业和个人买家的青睐，加上可投物业增加，全年成交活跃度显著提升。随着越来越多的优质资产涌现到市场，以及买卖双方价格预期进一步收窄，各板块的资本化率持续走高，对交易达成起到促进作用。链接浏览下载完整报告CBRE2024年北京房地产市场回顾及2025年展望
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州全年新增五个办公楼项，共34万平的优质积，同减少52%。新供应分布在琶洲、融城和万博区，是近五年的新低。但在企业降本增效的运营思路主导下，办公楼整体需求谨慎，空置率仍录得幅同上升0.5个百分点，年末的18.7%。其中，第四季度录得年内供应峰，三个项共18.1万平的办公积投市场，季内空置率上升0.8个百分点。去化，全年净吸纳量同回落，共录得20.4万平的去化。其中第四季度贡献约6.6万平。另外区域表现分化，琶洲和融城成为办公楼空置去化主，分别在2024年录得13.1万平和11.3万平的净吸纳量。珠江新城年内则租赁承压，第四季度录得负吸纳，全年区域空置率同上升2.1个百分点年末的13.3%。业表现，2024年TMT、融业、消费品制造业和专业服务业在办公楼的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT、融业和专业服务业的占均同下降，但以快消为代表的消费品制造业成交占则同上升两个百分点。TMT成交中，46%的成交积来软件系统开发，包括互联 和AI对于营销和制造业等的持应，并且超过76%的搬迁案例扩张了积，或者搬迁到了更好的办公楼。游戏业成交保持活跃，成交占幅攀升，其中琶洲录得某游开发公司区内搬迁扩租成交，共6,900平。融业成交积中，其他融服务占36%，如额贷款、不良资产管理和财富管理等；除此以外，保险业排名第位，占融业成交积28%。表现活跃的还有快消品业，尽管录得的成交积仅较2023年幅增，但成交宗数显著增加，是往年的2.6倍，其中超过五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妆品总部从园区升级到优质办公楼7,500平。尽管2024年供应量不及预期，但来新兴商务区未来供应项积极的预租活动，以及恢复缓慢的需求和个别退租事件，都给现楼招商施加了不少的压。办公楼业主对于租户的争夺趋于热化，“以价换量”是主要租赁策略。全市租价跌幅逐季扩，第四季度录得2.7%的年内最季度跌幅。全年租价同下跌6.2%年末的每每平135.0元。2024年州录得两个项投市场，分别是位于番禺的华丰汇和海珠区的州塔场，共约19.7万平。近三年州年均优质零售物业供应量仅为23.7万平，较2019-2021年均值下降37%。究其原因，在电商持续冲击下，实体零售招商难度显著增加，对于需要经历培育期的新购物中尤其具有挑战性，定程度上影响了供应。另，近年来标物业硬件设计和运营的不断创新，在成为购物中的有益补充之外，也分流了部分品牌和消费者的关注。州1-11社会消费品零售总额同增0.3%，较2023年全年6.7%的增幅显著下调，显示消费趋于谨慎。同时，以超市、电影院和健身中为代表的传统主租户持续调整，业态迭代变化期间产的空置，给优质商业招商带来压。州商业租承压，年末层租同下调3.5%每天每平23.3元。其中核商圈年度跌幅3.2%，核商圈同下跌3.8%。部分连锁餐饮品牌借此租下契机拓展店铺，部分优质物业以空置去化作为其运营的要标，带动2024年州空置率同下降0.9个百分点年末的7.4%。成交，2024年全年餐饮、零售和服务类业态成交占分别为46%，37%和16%。餐饮成交占同上升1.4个百分点，连续第四年增。但区域存在分化，天河路商圈录得显著于全市的零售成交占49%，显示出该商圈对连锁零售品牌的吸引。细分业态，餐饮业态中表现最活跃的是特餐饮，43%的新店来该类别，包括落址于天环的州家，年底开业的州塔场也引多家餐饮的州店。另外，包烘焙在餐饮新店中占9.2%，较2023年显著提升4.1个百分点，是餐饮业态中增最快的类别。KUMO KUMO年内在州快速扩张，好利来也在州塔场围板其州店。零售，时尚服装、电产品和家电、以及珠宝配饰新店数量占排名前三。其中最值得关注的是，珠江新城K11年内陆续围板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce&Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都将被带动提升。天河路商圈中，表现最突出的是成交显著提升的运动品牌，录得的新店达到商圈零售新店数量的18.5%，较2023年增加了15.7个百分点。2024年州仅录得增城的新增供应，共约23.7万平，较2023年幅减少77.9%。尽管如此，由于需求复苏未如理想，如汽制造业仓储需求收缩，及部分租户建库落成等因素，空置去化放缓，全年空置率上升4.5个百分点年末的7.0%，但仍能保持在个位数的空置平。纵观全年，跨境电商对州标仓的新增需求已从峰回落，尽管上半年仍能录得跨境巨头在埔和增城的成交，但下半年未继续扩张，整体成交积远低于2023年的峰值平。为此，业主积极调整租赁策略，全年租同下跌1.3%年末的每每平38.5元。其中增城和从化的租调整幅度较，分别同下调6.8%和5.3%。租调整吸引了租户的搬迁，下半年录得某零售商从标库搬迁升级从化标库。服务于某快消品牌的第三物流也从埔搬迁从化新租标库。除此以外，根据州市统计局发布的数据，在以旧换新及家电国补政策带动下，州1-11限额以上家电器和像器材实现零售额同增4.2%，增速前个上升了4个百分点，带动了国内电商季节性仓储需求，如某电商在增城新租了标库等。佛物流市场2024年迎来共66.5万平的新增供应，其中第四季度共两个标仓落成，分别位于南海区和顺德区，可租赁积共计达26万平，均被跨境电商整租。全年新增供应幅增，是2023年供应量的三倍多。其中南海区供应量最，占超五成。与州不同，2024年跨境电商在佛标仓市场依然保持活跃，除了新项普遍被预租外，已有项也录得积成交。但其他业的需求仍有待恢复，佛优质仓储设施年末空置率为7.1%，同幅上升0.2个百分点。全年租保持稳定。州2024年宗物业投资成交显著减少。全年共录得21宗交易，总成交额84.6亿元币，同减少54.4%，但成交宗数仅同减少16.0%，少四宗，显示平均每宗成交的成交额有所下降。州商办物业租赁市场仍处于复苏阶段，且优质物业的价格或物业条件未达投资者预期，这些都影响了投资者的投资意愿。办公楼交易的减少影响了总成交量。在总成交额中，商场成交占最，达到29%，其次为办公楼的21%和业物业的16%。其中，办公楼成交占显著下滑，成交额同减少85.4%，最宗交易的成交额不到6亿元币。相之下，2023年成交额超过10亿元的办公楼交易便有六宗。除了交易宗数减少外，缺少整售交易是今年办公楼成交额下降的主要原因。尽管商场全年成交额同下降35%，但太古收购州化中的成交额，仅次于萝岗万达场，在近三年录得的州商场成交中位列总额第位。业的成交总额为14.0亿元币，同增56%，成交类别以房为主，另外还录得宗从化物流园的成交。从买家类型来看，按成交额统计，开发商占为28%，同上升12个百分点，主要得益于太古对化中的收购。另外，地产业的企业买家本年度成交额占达到35%，除购置办公物业外，还录得酒店、租公寓和房的交易。机构投资者在2024年成交占中有所下滑，主要投资的物业类型是物流园和房。
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国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2025 年年 01 月月 13 日日宏观深度研究宏观深度研究研究所：证券分析师：夏磊STable_Title房地产市场新变化房地产市场新变化宏观深度研究宏观深度研究最近一年走势相关报告专项债的新变化*夏磊2025-1-72025 年房地产展望*夏磊2024-12-22中央经济工作会议体现六大重要政策内涵*夏磊2024-12-13转折点下 的中 国经 济 新平 衡*夏 磊 2024-12-04近期宏观政策解读：拐点之际*夏磊2024-09-30房屋养老金的国际经验新加坡视角*夏磊2024-09-12房屋养老金的国际经验日本视角*夏磊2024-09-05新起点下 的宏 观经 济 新平 衡*夏 磊 2024-08-29历史回顾：美联储降息初期居民房地产配置规律*夏磊2024-08-257 月 PMI 数据点评：PMI 指数季节性回落*夏磊2024-08-02三中全会哪些经济领域改革值得期待？*夏磊2024-07-23如何衡量房地产对经济的贡献？*夏磊2024-07-03寻找房价周期之锚一个日本视角*夏磊2024-06-25房地产与新质生产力*夏磊2024-04-25开年看地产系列：一线城市房地产市场怎么走*夏磊2024-03-182024 年 12 月中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2024 年 10 月以来房地产市场开始出现积极的回温迹象。本文基于近期市场调研，并通过新房和二手房的成交量、价等指标来反映房地产市场的变化情况。新变化一：楼市成交显著增加新变化一：楼市成交显著增加通过新房、二手房成交数据，来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。新房市场表现如何？新房市场表现如何？一线城市中深圳房地产市场升温较快。一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024 年 10 月深圳新房成交套数环比增长 146%，11 月环比仍保持 94%的增长幅度，12 月成交量小幅下降环比减少 16%。深圳市场呈现三个现象，一是放开限购深圳市场呈现三个现象，一是放开限购的区域市场热度显著增加的区域市场热度显著增加。深圳自 9 月 29 日优化限购区域以来，共诞生 4 个日光盘，均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区，龙华区因近深圳北站，且往来深圳核心区交通便利，所以吸引外地客户相对较多，受益较大。二是二是适用设计新规适用设计新规项目受购房者认可。项目受购房者认可。2024 版深圳市建筑设计规则，修订了包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊；计一半面积的阳台进深可超过 2.4 米；凸窗进深从 0.6 米增加到 0.8 米等内容，使得住宅的使用率有了提升空间。根据调研，按照新规设计的项目具有销售优势，受购房者认可。三是三是新房销售折扣陆续收回新房销售折扣陆续收回。根据调研，尽管 12 月后新房项目到访量有一定下滑，但新房折扣已经逐渐减少。北京北京 2024 年四季度新房成交量较前三季度增长明显。年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024 年 10月新房成交套数环比增幅 53%（9 月为-39%），11 月环比小幅下降1%，12 月环比增长 9%。其中改善型住房成交增加更为明显其中改善型住房成交增加更为明显，四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅，新房的套均面积由 2023 年10 月的 114 增长至 2024 年 12 月的 128。上海新房成交增加，外环外成交居多。上海新房成交增加，外环外成交居多。2024 年 10 月新房成交套数环比增幅 38%（9 月为-17%）。11 月新房成交套数环比增幅 11%，新房市场成交活跃度持续提升。12 月新房成交套数环比小幅下降3%。受限购政策放松的影响，外环外的新房成交占主力，四季度外证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式*夏磊2024-03-052024 年房地产市场怎么走（政策篇）*夏磊2023-12-252024 年房地产市场怎么走需求篇*夏磊2023-12-212024 年房地产市场怎么走（供给篇）*夏磊2023-12-19能生万物是春风2024 年宏观经济形势与政策展望*夏磊2023-12-17城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大？*夏磊2023-09-25城中村改 造的 四大 经 济意 义*夏 磊 2023-08-27当前房地产如何破局？*夏磊2023-07-01地方政府如何破解债务难题财政专题研究报告之二*夏磊2023-06-26债务管理的国际经验 财政专题研究报告之一*夏磊2023-06-10三四线房地产市场怎么走？开年看地产系列*夏磊2023-04-16 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式*夏 磊 2023-04-03二线房地产市场怎么走？开年看地产系列*夏磊2023-03-17一线房地产市场怎么走？开年看地产系列*夏磊2023-02-16 2023 年房地产市场展望（政策篇）*夏磊2023-01-09 2023 年房地产市场展望（需求篇）*夏磊2022-12-23 2023 年房地产市场展望（供给篇）*夏磊2022-12-21 曙光乍现2023 年中国宏观经济政策展望*夏磊2022-12-10 房地产这十年六普七普数据对比*夏磊2022-09-22下 半 年 房 地 产 政 策 展 望*夏 磊 2022-06-23再 论 房 地 产 的 八 大 行 业 价 值*夏 磊 2022-05-29 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久？*夏 磊 2022-03-13开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-14开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何*夏环外新房成交量占比全市的 79%。广州因限购放开彻底，新房成交量提升明显。广州因限购放开彻底，新房成交量提升明显。2024 年 9 月 30 日广州取消限购，10 月新房成交套数同比增幅 59%（9 月为-24%），环比增幅 119%（9 月为 1%）。11 月优化户籍迁入管理规定，拟增加购房落户，新房成交套数同比增幅 72%，环比增幅-26%，12 月同比、环比分别为 82%、44%。环环深深的四线城市新房市场同步回温，的四线城市新房市场同步回温，楼市反弹力度远低于深圳楼市反弹力度远低于深圳。以调研的惠州大亚湾开发区板块为例，该板块主要客群为深圳外溢刚需群体。2024 年 10 月国庆期间，新房市场与深圳同步升温，但 11月成交与到访情况同步下滑，楼市反弹力度远低于深圳。二手房市场回温更显著。二手房市场回温更显著。深圳二手住宅成交量处于高位深圳二手住宅成交量处于高位。根据深房中协统计，深圳 2024 年四季度月均成交超 8000 套，12 月成交量创近 47 个月以来新高，回到深圳 2020 年 7 月限购前水平。根据调研，12 月实时成交已有所下滑，但仍高于 5000 套/月的荣枯线水平，表明经历需求集中释放后，市场逐步回归到一个健康且稳定的状态。北京北京二手住宅网签量连续三个月创年内新高。二手住宅网签量连续三个月创年内新高。2024 年 10 月二手住宅网签量 17367 套，同比增幅 63%（9 月为-6%），环比增幅 30%（9 月为-7%），11 月为 18763 套，同比增幅 50%，环比增幅 8%，12 月为 21556 套，同比增幅 66%，环比增幅 15%，增幅远高于新房市场。10-12 月新房与二手住宅成交量之比为 26%，是全国典型的存量市场城市。上海上海 12 月月二手二手房房网签量网签量创创 45 个月以来新高。个月以来新高。二手房网签量 2024年 10 月为 24376 套，同比增幅 64%（9 月为 62%），环比增幅 53%（9 月为-11%），11 月为 27050 套，同比增幅 72%，环比增幅 11%，12 月为 29711 套，同比增幅 81%，环比增幅 10%。10-12 月新房与二手房成交量之比为 41%，也是全国典型的存量市场城市之一。新变化二：一线城市房价有企稳趋势新变化二：一线城市房价有企稳趋势由于新房价格受实时推盘节奏等因素影响较大，我们主要以二手房价评估市场情况。依据为国家统计局的二手房价格指数、安居客二手房挂牌价格以及中原领先指数。一线城市一线城市房价出现房价出现企稳企稳趋势趋势。根据国家统计局的二手房价格指数，北京、上海、深圳 2024 年 10、11 月连续两个月环比上涨。根据安居客二手房挂牌价格，深圳 12 月挂牌均价环比增长 0.42%，广州挂牌均价在 12 月前两周有小幅上涨。从中原领先指数看，11 月北京、广州、深圳价格指数均有小幅回升。hY8VhXtUlXoPoM6M8Q8OsQnNpNqNeRoOnMkPrQtP8OoOwPNZmQsQxNmQnR证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分3磊2022-02-12开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何*夏磊2022-02-08新变化三：去库存正在进行中新变化三：去库存正在进行中新房、二手房库存通过新房可售套数以及二手房挂牌量两个指标来观测市场变化。新房可售套数是各地房管局统计目前尚未正式签订商品房买卖合同并经备案的商品住宅数量，可以用以反映新房的库存量。二手房挂牌量，取用链家外网公开数据，用以反映存量房市场的供给情况。一线城市新房一线城市新房可售套数可售套数下降下降。受政策影响，深圳 2024 年新房去库存速度分为三个阶段，926 之前的缓慢去化期，10 月、11 月的快速去化期，以及 12 月的去化减速期。截至 12 月底，深圳，商品房可售套数 38225 套，是 21 个月以来最低值，较 2024 年 3 月高点下降29%。北京商品房可售套数 75362 套，是 63 个月以来最低值，较2022 年 9 月高点，下降 32%。上海商品房可售套数 65337 套，回到 2024 年 4 月前水平。广州在一线城市中仍属于高库存，商品房可售套数 97433 套，是 40 个月以来最低值，较 2022 年 12 月高点下降 16%，但库存绝对数量较高。二手房挂牌量减少。二手房挂牌量减少。自 2024 年 10 月以来，一线城市二手房挂牌量不断减少。北京挂牌量减少较多北京挂牌量减少较多，北京二手房挂牌量自 2023 年 9 月出台认房不认贷政策之后迅速增加，在2024年4月到达挂牌量高点。2024 年 12 月链家挂牌量下降至 12.8 万套，远低于 2024 年 4 月的14.6 万套，回到 2023 年 8 月水平。深圳在放松限购、降低首付比深圳在放松限购、降低首付比例等一系列政策后才迎来挂牌量高点，例等一系列政策后才迎来挂牌量高点，2024 年 12 月链家挂牌量小幅下降，低于 9 月末的 5 万套。从挂牌量来看二手房供给情况，仍处于买方卖方博弈时期。广州二手房仍有较多挂牌，广州二手房仍有较多挂牌，2024 年 12 月链家挂牌量为 14.4 万套，较同年 9 月的 15 万套有所下降，但仍在高位。风险提示风险提示房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限，不足以反映市场主体。数据可得性受限，部分数据口径不是完全一致，斟酌比对使用。历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。货币政策或财政政策刺激不及预期。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分4内容目录内容目录1、新变化一：楼市成交放量明显.61.1、新房市场表现如何？.61.2、二手房市场回温更显著.92、新变化二：一线城市房价有企稳趋势.113、新变化三：去库存正在进行中.133.1、新房库存下降.143.2、二手房挂牌量下降.144、风险提示.15证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分5图表目录图表目录图 1：深圳新房周度网签量小幅下滑，但同比仍为近 5 年最高.6图 2：北京新房周度网签热度不减.7图 3：上海新房周度网签年底翘尾.8图 4：12 月广州新房成交热度不减，最后一周网签量仍为全年前 12%分位.8图 5：一线城市新房成交在 2024 年 10 月-12 月维持在相对高位.9图 6：深圳二手住宅周度网签仍处于高位，回到 2020 年 7 月前水平.10图 7：2024 年 10-12 月北京二手住宅周度网签仍处于近 5 年同期高位.10图 8：上海二手房周度网签量仍处于高位，政策效果显著.11图 9：12 月深圳挂牌均价环比增长.12图 10：11 月深圳中原领先指数环比小幅回升.12图 11：北京挂牌均价降幅趋缓.12图 12：11 月北京中原领先指数环比小幅回升.12图 13：11 月上海中原领先指数环比持平.13图 14：广州挂牌均价降幅趋缓.13图 15：11 月广州中原领先指数环比小幅回升.13图 16：深圳年内新房去库存的三个阶段.14表 1：北京、广州、深圳链家挂牌情况.15证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分62024 年 12 月中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2024 年 10 月以来房地产市场开始出现积极的回温迹象。本文基于近期市场调研，并通过新房和二手房的成交量、价等指标来反映房地产市场的变化情况。1、新变化一：楼市成交放量明显新变化一：楼市成交放量明显通过新房、二手房成交数据，来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。1.1、新房市场表现如何？新房市场表现如何？一线城市中深圳房地产市场升温较快一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024年10月新房成交套数同比增幅56%（9 月为-19%），环比增幅 146%（9 月为-34%），11 月新房成交套数同比增幅 191%，环比增幅 94%，12 月新房成交套数同比增幅 228%，环比降幅 16%。从新房周度网签量来看，深圳 11 月以来周度成交均为近五年最高值，12 月成交相较 11 月有小幅下降。图图 1：深圳新房周度网签量小幅下滑，但同比仍为近深圳新房周度网签量小幅下滑，但同比仍为近 5 年最高年最高资料来源：Wind，国海证券研究所注：单位，套根据调研，深圳市场有三个现象，一是放开限购区域市场热度明显增加。根据调研，深圳市场有三个现象，一是放开限购区域市场热度明显增加。深圳自 9 月 29 日优化限购区域以来，共诞生 4 个日光盘，均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区，龙华区因近深圳北站，且往来深圳核心区交通便利，所以吸引外地客户相对较多，受益较大。日光盘的共性除均位于非限购区外，还具有近地铁、高折扣等特点。二是二是适用设计新规适用设计新规项目受购房者认可项目受购房者认可。深圳过去商品房多以塔楼为主，使用率较低，适用建筑新规后使用率可以达到 90%以上，增证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分7加了住户的居住舒适度。特别说明，使用率是指房屋的实际使用面积与总使用面积之间的关系，而得房率是指套内面积与建筑面积之间的关系。2024年5月2024版深圳市建筑设计规则正式发布。修订内容包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊；计一半面积的阳台进深可超过 2.4 米；凸窗进深从 0.6 米增加到0.8 米等，使得住宅的使用率有了提升空间。根据调研，按照新规设计的项目具有销售优势，受购房者认可。三是新房销售折扣陆续减少三是新房销售折扣陆续减少。根据调研，12 月后新房的到访量有一定下滑，但新房折扣已经开始陆续收回。北京北京 2024 年四季度新房成交量较前三季度增长明显年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024 年 10 月新房成交套数同比-5%（9 月为-45%），环比增幅 53%（9 月为-39%）。11 月新房成交套数同比增幅 11%，环比增幅-1%，政策持续性较好。12 月新房成交套数同比下降 13%，环比增幅 9%。从新房周度网签量来看，北京新房成交热度不减。改善改善型住房成交增加明显型住房成交增加明显，四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅，新房的套均面积由 2023 年 10 月的 114 增长至 2024 年 12 月的 128。图图 2：北京新房周度网签热度不减北京新房周度网签热度不减资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套上海新房成交增加上海新房成交增加，外环外成交居多外环外成交居多。2024 年 10 月新房成交套数同比增幅 23%（9 月为-32%），环比增幅 38%（9 月为-17%），新房月度成交套数再次突破1 万套。11 月新房成交套数同比增幅 13%，环比增幅 11%，新房市场活跃度持续提升。12 月新房成交套数同比增幅 6%，环比下降 3%。从新房周度网签量来看，上海年底成交量翘尾。受限购政策放松的影响，外环外的新房成交占主力，四季度外环外新房成交量占比全市的 79%。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分8图图 3：上海新房周度网签年底翘尾上海新房周度网签年底翘尾资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套广州因限购放开较彻底，新房成交量提升明显。广州因限购放开较彻底，新房成交量提升明显。2024 年 9 月 30 日广州取消限购，10 月新房成交套数同比增幅 59%（9 月为-24%），环比增幅 119%（9 月为 1%），11 月优化户籍迁入管理规定，拟增加购房落户，11 月新房成交套数同比增幅 72%，环比增幅-26%。12 月新房成交套数同比增幅 82%，环比增幅44%。从新房周度网签量来看，12 月广州新房成交热度不减，最后一周网签量仍为全年前 12%分位。图图 4：12 月月广州新房成交热度不减，最后一周网签量仍为全年前广州新房成交热度不减，最后一周网签量仍为全年前 12%分位分位资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分9图图 5：一线城市新房成交在一线城市新房成交在 2024 年年 10 月月-12 月维持在相对高位月维持在相对高位资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套环环深深的四线城市新房市场同步回温，的四线城市新房市场同步回温，楼市反弹力度远低于深圳楼市反弹力度远低于深圳。以调研的环深惠州惠阳区大亚湾开发区板块为例，该板块主要客群为深圳外溢刚需群体。根据调研，2024 年 10 月国庆期间，新房市场与深圳同步升温，但 11 月成交与到访情况同步下滑，楼市反弹力度远低于深圳。1.2、二手房市场回温更显著二手房市场回温更显著深圳二手住宅成交量处于高位深圳二手住宅成交量处于高位，2024 年 10 月二手住宅网签 6320 套，同比增幅125%（9 月为 35%），环比增幅 93%（9 月为-16%），远高于 2024 年 1-9 月的月均 3740 套。11 月为 7356 套，同比增幅 129%，环比增幅 16%。12 月为8516 套，同比增幅 191%，环比 16%。从二手住宅周度网签量来看，成交仍处于高位，回到深圳 2020 年 7 月限购前水平。根据深房中协统计口径，10 月、11 月、12 月成交为 8269、8770、9115 套，2024 年 12 月成交量创近 47 个月以来新高。网签数据相较实时成交数据存在一定的滞后性，根据调研，12 月实时成交已有所下滑，但仍高于 5000 套/月的荣枯线水平，表明经历需求集中释放后，市场逐步回归到一个健康且稳定的状态。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分10图图 6：深圳二手住宅周度网签仍处于高位，回到深圳二手住宅周度网签仍处于高位，回到 2020 年年 7 月前水平月前水平资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套北京北京二手住宅网签量连续三个月创年内新高。二手住宅网签量连续三个月创年内新高。2024 年 10 月二手住宅网签量为17367 套，同比增幅 63%（9 月为-6%），环比增幅 30%（9 月为-7%），11月为 18763 套，同比增幅 50%，环比增幅 8%，12 月为 21556 套，同比增幅66%，环比增幅 15%，增幅远高于新房市场。12 月二手住宅网签量超 2 万套存在政策影响，12 月 1 日起北京市取消普通住房和非普通住房标准政策落地，部分二手房业主的交易契税和增值税有所减少，会导致有成交的网签时间后移。但四季度北京二手房市场火热的整体趋势十分明显，从二手住宅周度网签量来看，北京二手住宅成交量处于近 5 年同期高位。从新房市场与存量房市场成交规模来看，北京四季度新房与二手房成交量之比为 26%，是全国典型的存量市场城市。图图 7：2024 年年 10-12 月北京二手住宅周度网签仍处于近月北京二手住宅周度网签仍处于近 5 年同期高位年同期高位资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分11上海上海 12 月月二手二手房房网签量网签量创创 45 个月以来新高。个月以来新高。2024 年 10 月二手房网签量为24376 套，同比增幅 64%（9 月为 62%），环比增幅 53%（9 月为-11%），11月为 27050 套，同比增幅 72%，环比增幅 11%，12 月为 29711 套，同比增幅81%，环比增幅 10%。上海二手房周度网签量仍处于高位，政策效果持续性好。从新房市场与存量房市场成交规模来看，上海 10-12 月新房与二手房成交量之比为 41%，也是全国典型的存量市场城市之一。图图 8：上海二手房周度网签量仍处于高位，政策效果显著上海二手房周度网签量仍处于高位，政策效果显著资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套2、新变化二：新变化二：一线城市房价有一线城市房价有企稳企稳趋势趋势由于新房价格受实时推盘节奏等因素影响较大，我们主要以二手房价评估市场情况。依据数据为国家统计局的二手房价格指数、安居客二手房挂牌价格以及中原领先指数。深圳房价出现企稳趋势，2024 年 10、11 月深圳的国家统计局的二手房价格指数环比上涨，11 月中原领先指数环比小幅回升，12 月安居客挂牌均价环比增长0.42%。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分12图图 9：12 月深圳月深圳挂牌均价挂牌均价环比增长环比增长图图 10：11 月深圳月深圳中原领先指数中原领先指数环比环比小幅回升小幅回升资料来源：安居客，国海证券研究所资料来源：Wind，国海证券研究所注：中原领先指数是指以中原实际成交数据和监测数据为基础，反映房地产市场价格走势的指数体系。该指标采用的是二手住宅价格指数。北京的国家统计局二手房价格指数在 2024 年 10、11 月连续两个月环比上涨，11 月中原领先指数环比小幅回升，12 月安居客挂牌均价环比仍为负值。图图 11：北京北京挂牌均价挂牌均价降幅趋缓降幅趋缓图图 12：11 月北京月北京中原领先指数中原领先指数环比环比小幅回升小幅回升资料来源：安居客，国海证券研究所资料来源：Wind，国海证券研究所上海的国家统计局二手房价格指数同样在 2024 年 10、11 月连续两个月环比上涨，中原领先指数仍处于低位，11 月指数环比持平。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分13图图 13：11 月上海月上海中原领先指数中原领先指数环比持平环比持平资料来源：Wind，国海证券研究所广州的国家统计局二手房价格指数在 2024 年 10、11 月同比降幅收窄，11 月的中原领先指数环比小幅回升，安居客挂牌均价在 12 月前两周有小幅上涨。图图 14：广州广州挂牌均价挂牌均价降幅趋缓降幅趋缓图图 15：11 月广州月广州中原领先指数中原领先指数环比环比小幅回升小幅回升资料来源：安居客，国海证券研究所资料来源：Wind，国海证券研究所3、新变化三：去库存正在进行中新变化三：去库存正在进行中新房、二手房库存通过新房可售套数以及二手房挂牌量两个指标来观测市场变化。新房可售套数是各地房管局统计目前尚未正式签订 商品房买卖合同 并经备案的商品住宅数量，可以用以反映新房的库存量。二手房挂牌量，取用链家外网公开数据，用以反映存量房市场的供给情况。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分143.1、新房库存下降新房库存下降一线城市一线城市商品房可售套数商品房可售套数下降。下降。受政策影响，2024 年深圳新房去库存速度分为三个阶段，“926”政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”之前的缓慢去化期，10 月、11 月的快速去化期，以及 12 月的去化减速期。截至 12 月底，深圳，商品房可售套数 38225 套，是 21 个月以来最低值，较 2024 年 3 月高点下降 29%。北京商品房可售套数 75362 套，是 63 个月以来最低值，较 2022 年 9月高点，下降 32%。上海商品房可售套数 65337 套，回到 2024 年 4 月前水平。广州，商品房可售套数 97433 套，是 40 个月以来最低值，较 2022 年 12 月高点下降 16%，但在一线城市中仍属于高库存。图图 16：深圳年内新房去库存的三个阶段深圳年内新房去库存的三个阶段资料来源：Wind，国海证券研究所 注：单位，套3.2、二手房挂牌量下降二手房挂牌量下降北京二手房挂牌量北京二手房挂牌量减少较多减少较多，北京市场的二手房挂牌量自 2023 年 9 月出台认房不认贷政策之后迅速增加，主要原因是业主通过出售现有住房获得首套房资格，为未来购房享受低房贷利率和低首付提供便利。2024 年 4 月北京挂牌量达高点，12 月链家挂牌量下降至 12.8 万套，远低于 2024 年 4 月的 14.6 万套，回到 2023年 8 月水平。深圳在放深圳在放松松限购限购、降低首付降低首付比例比例等一系列政策后才迎来挂牌量高点等一系列政策后才迎来挂牌量高点，2024 年 12月链家挂牌量小幅下降，低于 9 月末的 5 万套。从挂牌量来看二手房供给情况，仍处于买方卖方博弈时期。广州二手房仍有较多挂牌广州二手房仍有较多挂牌，2024 年 12 月链家挂牌量为 14.4 万套，较 2024 年 9月的 15 万套有所下降，但仍在高位，挂牌小幅波动。证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分15表表 1：北京、广州、深圳链家挂牌情况北京、广州、深圳链家挂牌情况月份月份北京北京广州广州深圳深圳2023-06119579134800348592023-07123895134120344082023-08125909133443350122023-09138917140000399772023-10143566140810421762023-11144365142991422522023-12141160143000500002024-01140834141825400002024-02140306142000381722024-03145612145085431292024-04146168146522481192024-05140777146187479562024-06137704148380482392024-07134720149920474402024-08134926149758483222024-09137320151166503252024-10131467147679500662024-11130134144010490072024-1212799014412348909资料来源：链家，国海证券研究所 注：单位，套4、风险提示风险提示1）房地产市场超预期下行风险。当前市场持续性有待观察。2）对政策解读偏差。房地产周期不同，分线城市基本面差异，导致政策解读判断时存在局限性。3）调研样本有限，不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象，报告仅反映了可观测样本情况。分析师调研采用的方式方法具有局限性，调研结果与实际存在一定偏差。4）数据可得性局限。数据可得性受限，部分数据口径不是完全一致，斟酌比对使用。5）历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。房地产市场的运行具有一定的历史规律，但过度追求历史经验的适用性可能忽视当下市场的特殊情况和制度环境的变化，导致政策推断存在偏差。投资者应注重对市场现状的独立分析，辅以历史经验和市场研究成果，以更准确地预测未来的市场走势和政策影响。6）货币政策或财政政策刺激不及预期。国海证券股份有限公司国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分【政策研究小组介绍】【政策研究小组介绍】夏磊，国海证券首席经济学家易炜林，国海政策&地产分析师庞欣，国海政策&地产分析师【分析师承诺】【分析师承诺】夏磊,本报告中的分析师均具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立，客观的出具本报告。本报告清晰准确的反映了分析师本人的研究观点。分析师本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收取到任何形式的补偿。【国海证券投资评级标准】【国海证券投资评级标准】行业投资评级推荐：行业基本面向好，行业指数领先沪深 300 指数；中性：行业基本面稳定，行业指数跟随沪深 300 指数；回避：行业基本面向淡，行业指数落后沪深 300 指数。股票投资评级买入：相对沪深 300 指数涨幅 20%以上；增持：相对沪深 300 指数涨幅介于 10 %之间；中性：相对沪深 300 指数涨幅介于-10%之间；卖出：相对沪深 300 指数跌幅 10%以上。【免责声明】【免责声明】本报告的风险等级定级为 R2，仅供符合国海证券股份有限公司（简称“本公司”）投资者适当性管理要求的客户（简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。客户及/或投资者应当认识到有关本报告的短信提示、电话推荐等只是研究观点的简要沟通，需以本公司的完整报告为准，本公司接受客户的后续问询。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于公开资料及合法获得的相关内部外部报告资料，本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，不保证其中的信息已做最新变更，也不保证相关的建议不会发生任何变更。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。报告中的内容和意见仅供参考，在任何情况下，本报告中所表达的意见并不构成对所述证券买卖的出价和征价。本公司及其本公司员工对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等服务。本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务。【风险提示】【风险提示】市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向本公司或其他专业人士咨询并谨慎决策。在任何情况下，国海证券股份有限公司国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。【郑重声明】【郑重声明】本报告版权归国海证券所有。未经本公司的明确书面特别授权或协议约定，除法律规定的情况外，任何人不得对本报告的任何内容进行发布、复制、编辑、改编、转载、播放、展示或以其他任何方式非法使用本报告的部分或者全部内容，否则均构成对本公司版权的侵害，本公司有权依法追究其法律责任。
2025-01-14
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5星级
2024年度房地产市场总结泉州保利和润研究院POLY HARMONY2025年1月目录Contents01政策异动|土地市场|商品房市场|市场展望 24年泉州市场分析&25年市场展望02土拍地图&明细|楼市排名附件泉州市场分析及25年市场研判政策分析、一级市场分析、二级市场分析PART 01181519151212161391515100 5 10 15 20 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月泉州24年月度商品住宅月度供销价走势 上半年试水微松，效果不显：放宽限购、公积金阶段性支持、以旧换新、跟进517政策降低购房成本等组合拳救市，频频放松但力度稍弱，多为小幅的优化调整。下半年强效松绑，持续营造宽松环境：松绑力度明显加大，跟随大市场止跌回稳，跟进926新政全面覆盖放宽限购、限售、限价等工具，降低客户的购房门槛，促进新一波购房需求的释放，助力楼市回稳。5.18下调公积金5.23下调商贷利率及首付比例6.14晋江卖旧买新各地购房补贴政策松绑力度加大，全面取消四限，政策有效性时效短1.16晋江解除限售9.20石狮购房补贴备注：数据截止2024年12月31日，源于克而瑞，范围大泉州不含安永德，商品住宅旧房成交佣金在原有佣金优惠基础上额外享受8.5折优惠。新房享受售楼部原有优惠基础上额外享受购房总价9.8折优惠。强化人才购房优惠：购房将享受原优惠基础上额外总价最高9.65折优惠。2.1住房公积金支持政策继续实施10.11全面取消限购限售限价、金融政策支持10.15公积金首付比例下调10.22商贷利率上调8.12公积金再放松购买一手商品住宅的，给予购房款总额1%的购房补贴，执行期：2024年9月20日-2025年6月30日11.29德化优化生育政策补充对生育三孩的德化县户籍家庭给予一次性生育补贴1万元。对二、三孩购买商品房给与，购房总价5%-10%的优惠（最高优惠20万）。有效期至2026年12月31日。政策土地市场微观二手政策泉州特征24年泉州政策全面放松，跟进国家性政策从年初晋江放开限购限售，到跟进517全国性金融政策，10.11再次跟进926政策全面放开四限，放宽金融政策，支持居民购房。政策调控基调持续放松，公积金、商贷首付、利率下调等，降低购房门槛，但对市场刺激力度有限。政策户籍条件限购所有购房人群全面接触限购：鲤城区、丰泽区、泉州开发区新出让的房地产住宅用地项目不再执行公证摇号政策，由开发企业自行销售，不设置购房条件。已出让的房地产住宅用地项目根据相关文件要求，认筹总人数超过总房源套数200%的，触发摇号销售（原：除鲤城区、丰泽区、泉州开发区部分房源外，在泉州市全域新购买一手、二手住房不限购。认筹达120%以上进行公开摇号）限售所有购房人群自2024年10月1日起，在泉州市行政区域范围内新购买的一、二手住房不再执行限售政策。有特定销售要求的商品住房从其规定执行。属于改善性需求，再次新购买一手商品住房后，可将第1套取得不动产权证未满限售年限的商品住房转让。（原：自2023年4月14日起，在泉州市全域新购买的一手、二手住房不限售。此前买入的被限售房源，限售年限根据购买时间分阶段调整，由5年缩短至2年或1年。自2023年4月14日起，在鲤城区、丰泽区、泉州开发区新购买的二手住房，限售1年。）限贷购房情况住房公积金贷款差别化信贷政策首套/二套最低首付比例15%：自2024年10月1日起，泉州市住房商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。本市拥有2套或以上暂停发放贷款利率限泉州首套/二套房贷利率为3.1%（LPR-50bp）。取消泉州市首套住房商业性个人住房贷款利率下限和第二套住房商业性个人住房贷款利率下限。价1）全市根据辖区内房地产市场实际情况，新出让的房地产住宅用地在招拍挂时不再限制商品住宅、车位销售价格。2）已出让的房地产住宅用地根据土地出让合同约定和相关文件要求继续执行商品住房“限房价”要求。公积金1）首次申请公积金贷款，最低首付比例15%；第二次申请公积金贷款或购买第二套住房的，最低首付款比例20%（原30%）2）使用公积金贷款购买保障性住房的最低首付比例为15%（原20%）3）夫妻双方最高贷款额度为100万元；单方最高贷款额度为60万元；二孩及以上家庭贷款额度可再另加10万元。备注：数据截止2024年12月31日政策土地市场微观二手政策泉州一览表 五区市场分析及25年市场研判 整体缩量明显，楼面价持续提高：受供应节奏与大环境走冷影响，全年供销下滑，供应89万（环比下降21%）。共成交8幅地块，总建约89万（环比下降21%），成交规模连降5年。边界收缩，洛江、台商乡镇等地供应减少，集中核心板块，楼面价持续攀升。成交均价8527元/（环比上升4%）。政府推地信心不足，节奏先慢后快：一、二季度供应缓慢，均只成交1宗地块，核心区城东南滨江地块由城建底价获得，整体拉高了区域楼面价。三季度土地市场供应加速占全年7成，成交占比超6成。四季度土地市场放缓，仅供应1宗，底价成交2宗。供应量缩质升，土地节奏先快后慢备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商品房供应总建(万)22326019221521511289成交总建(万)17417018717413411289成交幅数1011141311108楼面价（元/）435742095017542469758199852718年19年20年21年22年23年24年435742095017542469758199852700100200五区19-24年土地供销价走势供应总建(万)0868544051620165635成交总建(万)041173602458101655513楼面价（元/）09579 5046 614506463 8408 1663013149 8165 8179 4413成交幅数06230451114222Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3 23Q4 24Q1 24Q2 24Q3 24Q4095795046614506463840816630131498165 817944130200000100200五区22-24年季度土地供销价走势政策土地市场微观二手土地泉州五区特征一 聚焦核心区，边界回收明显：土拍聚焦核心区，东海、城东、桥南三个热门板块供销6幅，占比75%；外围台商、经开区域持续断供，边界回收明显。房企拿地愈加审慎，基本底价成交：房企预期不足拿地谨慎，品牌房企和民企积极性低，成交以城建为代表的本地国企主导。多数地块底价成交，仅鲤城万达地块省五建溢价1.6%获得，为今年唯一溢价地块。聚焦核心区、房企参拍意愿低、国企为拿地绝对主力地块编号住宅限价成交时间区域板块总建面积()成交总价（亿元）楼板价(元/)溢价率房企丰2023-7号精装338002024/2/22丰泽城东15.97 21131490%泉州城建集团鲤2023-10号17000（改善型22000）2024/6/27鲤城桥南4.62 3.7781651.6%省五建建设集团（泉州发展）鲤2023-8号17000 2024/7/31鲤城桥南18.27 11.4062400%泉州市第一建设丰2024-3号22800（改善型29900）2024/8/2丰泽东海16.81 10.916491（住宅12679.8）0%泉州城建集团丰2022-11-1号华润城建悦府23000 2024/08/06 丰泽东海14.37 15.827534（住宅11007）0%泉州城建集团丰2024-19号23800（改善型29900）2024/09/12 丰泽东海5.85 7.10121360%省五建建设集团（泉州发展）洛2023-6号不限价2024/10/16 洛江万安双阳7.42 2.5434210%泉州市开源房地产丰2023-8号2024/11/27 丰泽西湖5.45 3.145764 0%泉州市交发建设工程政策土地市场微观二手泉州五区特征二土地东海37万地价9136元/中心板块城东16万地价13149元/西湖5万地价5764元/桥南23万地价6629元/万安双阳7万地价3421元/洛江城区经济开发区洛阳板块白沙板块高铁新区板块张板板块湖东学园板块金融商务区板块百崎湖板块惠安县城板块备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房及安置商品房，地价为综合楼面价无成交5-10万方10-20万方20-30万方30万方以上24年五区土拍分布图表：五区24年土地成交明细表品质住房强制入市、土拍规则放松、限价延续双轨制 支持房企打造好房子，促进市场供应质量提升：市区第四代住宅正式推出及精装交付重回市场，强制住房品质提升。南滨江、桥南、东海等地块均可做第四代住宅。同时要求用于建设住房户型面积144以上，其中180以上的不少于50%的改善型住宅。南滨江、东海地块精装交付，由有住房到住好房进行转变。（南安、永春、石狮等地均推出第四代住宅，推动品质改善住房加速建设。）限价延续双轨制，继续优化土拍规则，市区开启不限价时代：限价延续设置双轨制，改善性住房在限价基础上上浮不超过30-50%。市区不再限制触顶摇号，土拍规则改为竞现房 价高者得。下半年丰泽和洛江地块均开始不设置限价，自17年土拍限房价后首次取消，自此开启不限价时代。（新政规定：全市根据辖区内房地产市场实际情况，新出让的房地产住宅用地在招拍挂时不再限制商品住宅、车位销售价格。）区域项目产品限价是否入市城东城建南滨江丰2023-7号泉州首个第四代住宅，住房户型面积144以上，其中180以上的不少于50%，同时全项目采取全装修交付（装修标准不低于3K）33800（精装）否东海华润城建悦府东海首个第四代住宅，130-2024房、143以上为第四代23000（毛坯）12月开盘城建丰2024-3号不低于30%的商品住房（整栋）采取全装修交付（装修标准2/3/5K)、要求做第四代住宅144以下22800/144以上29900（毛坯）否省五建丰2024-19号不低于30%的商品住房(整栋)采取全装修交付，（装修标准2/3/5K)144以下23800(毛坯)，144以上29900元/(毛坯)否桥南省五建鲤2023-10号户均144以上，其中180以上的不少于50%的改善型住宅、可做第四代144以下17000/144以上22000（毛坯）否泉州一建鲤2023-8号可做第四代住宅17000（毛坯）否特征三政策土地市场微观二手泉州五区土地限房价、竞地价、价高者得不限地价、不限房价、价高者得限房价、限地价、竞现房销售严格放松放开24年土拍规则变化城建南滨江丰2023-7号、城建丰2024-3号华润城建悦府、省五建鲤2023-10号、泉州一建鲤2023-8号、省五建丰2024-19号洛2023-6号、丰2023-8号表：五区第四代及改善地块明细容量紧缩四连降，下探新低，供销相对平衡，成交价达历史新高 年度供销价下滑3成创新低：24年供应55万（环比下降23%）。成交为50万（环比下降25%），容量持续缩减，为近10年新低。市场维持供求平衡态势，成交均价19588元/（环比上升35%）。月度受应市场波动大，四季度多项政策加持成交翘尾：受新项目供应影响，呈现结构性突涨突降。上半年一二季度多项目入市加持，热点项目摇号售罄，助推成交高位。下半年三季度传统淡季，少量项目入市加推。四季度受各项政策支持加码，国庆热销带动，整体成交量有所回升，达年度最高。年底受华润首开集中备案，成交翘尾，整体月均去化量与上半年持稳。供应（万）1351471352401651932061277255成交（万）1061951812321921802051636750总额（亿元）1061961862792152172482359798均价（元/）993010047 10260 12000 11218 12087 12115 14490 14523 1958815年16年17年18年19年20年21年22年23年24年99301004710260120001121812087 1211514490 1452319588050001000015000200002500005010015020025030015-24年泉州五区商品住宅供销价分析供应（万）3596010050279成交（万）653533431468总额（亿元）1110695776371117月均成交4.24.24.24.24.24.24.24.24.24.24.24.2均价（元/）19491 20410 16674 17774 18002 22830 18325 19919 20441 20196 19176 212881月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010000200003000002468101214161824年泉州五区商品住宅月度供销价分析政策土地市场微观二手泉州五区成交走势市场备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅东海多盘助推丰泽逆袭榜首，鲤城退出热销，其余区域持续低位 丰泽成交走高超2倍，其他区容量下滑超7成：丰泽区多项目同步推出，东海、城东板块主力供应板块，助力丰泽成交逆袭首位，容量占比79%。鲤城区在23年集中推售后，24年仅一盘在售，退出热销舞台。台商无新盘供应，多项目尾盘续销，持续以价换量，供销价均下滑，热度维持低位。洛江配套欠佳，各项目低位缓慢走量。东海热度强势回归，城东退居二线：热度维持在市区核心区，东海板块24年7盘推售，多项目取得亮眼表现，热度远超其他板块，成交占比过半。城东板块三足鼎立，中海、国贸、保利多盘在售，但热度不及东海，退居二线。桥南板块仅一盘在售，难以支撑。其余板块未有起色。供应 6250422446431343495995622029411612007200成交 59484611383116173365688791733345195117020价格131813881560203219571017124312711369154610851095110712641113934010551047896894339570894310751132113620丰泽2122232420鲤城2122232420台商2122232420洛江2122232420经开212223241318613880156062032319574101741243612710154691085910958 1107012640111359340105511047089689433957089431075711327113600 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 20-24年五区商品住宅供销价走势环比 238%环比-82%环比-84%环比-72%政策土地市场微观二手泉州五区市场区域分析桥南板块12%中心板块0%西湖板块0%城东板块25%东海板块54%万安双阳板块1%洛江城区板块1%罗马河市板块1%经济开发板块0%台商投资板块6%桥南板块中心板块西湖板块城东板块东海板块万安双阳板块洛江城区板块罗马河市板块经济开发板块台商投资板块24年五区各板块成交占比东海多项目首开表现亮眼，其余板块项目开盘转顺销，打折潮盛起 东海区域项目表现亮眼，其余新项目开盘去化不佳：自年初水墨观海、万科四期后，泉州市区多个新盘入市，认筹量均未达到总房源数的1.2倍，无需公证摇号由开发商自行销售。从高峰期疯狂的“千人摇、万人摇”，回到“开盘转顺销”正常速度，市场格局转变明显。年末华润城建悦府凭借第四代住宅和高性价比首推售罄为下半年开盘增加亮点。限价形同虚设，城东桥南项目开盘降价为常态，市场进入新一轮降价潮：开盘9折/92折、开盘前启动分销或开盘后立马开分销等优惠不断加码。各项目也不再顶着限价销售，开发商开始卷价格、卷优惠、卷分销，利用简单粗暴的“促销手段”吸引众多客户买单。市场新房“价格战”愈演愈烈，成交价远低于限价。数据范围：泉州五区，截止2024年12月31日数据；数据口径：保利和润研究院海西整理，含项目首开及加推，除安置商品房0 0Pp0000200030004000500060007000800020上20下21上21下22上22下23上23下24上24下开盘推量开盘去化率年平均去化率表：五区2024年主力项目开盘分析表开盘时间片区项目总套数认筹数(组)去化率限价(元/m)近6月备案(元/m)2024/1/24东海城建水墨观海6825400组(摇号)100 500203042024/1/31城东国贸天琴樾287近400组(摇号)23$980188782024/3/22东海万科城市之光4001277组(摇号)85%（返场去化100%）18000179912024/4/13城东中海臻如府335约55组（未到摇号标准）12#000183002024/4/13城东国贸天琴樾（加推改善型产品）103未到摇号标准217470293532024/4/13江南国贸江南璟上358约230组（未到摇号标准）51000153772024/6/28东海珑玺台178160 组（未到摇号标准）44000184262024/6/22东海保利天瓒135未到摇号标准89)900291072024/11/30东海晋悦万祥瑞景湾280自行组织开盘29000217562024/12/25东海华润城建悦府220自行组织开盘100#00022517政策土地市场微观二手泉州五区市场开盘分析图：泉州五区住宅开盘走势图五区19588元/改善住宅时代来临，核心区优质项目成交表现亮眼：改善产品180以上占比17%（上涨15%），300万以上产品占比23%，（上涨20%），成为市场新宠。主要集中在东海板块，由保利天瓒、东海珑玺台、城建水墨观海、泉州悦府四个项目贡献近9成。改善型楼盘托举带动新房价格：180以上成交均价可达2.36万，五区均价1.96万，较180以下产品均价高出30%。其中保利天瓒均价2.75万，悦府2.45万，改善楼盘整体托举新房市场价格。多项目含大平层产品，同时未来竞争压力增大：未来改善型产品从规划上强势要求配置，叠加早期未推库存，多项目含大平层产品在售或待入市，整体竞争压力增大。主要集中在市区核心区东海、城东、江南板块。微观透析一政策土地市场微观二手泉州五区改善产品成为市场新宠，180/300万以上产品均上涨明显，大平层产品托举市场价格高20%高300以上23598元/鲤2023-10号南滨江2023-7号清源瑧悦国贸天琴樾金紫荆山庄万科城市之光二期珑玺台云玺台万科城湾壹号上实海上海待售在售鲤2023-8号省五建2024-19号城建2024-3号华润城建悦府25年市区新房改善型产品分布图4%2%3%9%7%9%7#%6%8%3%2%4%-700%-70%-50%-30%-100P0万元以下100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250-280万元280-300万元300万元以上23-24年五区总价段占比情况对比2023年2024年微观7%2%2%6%8%7%0%3%-700%-70%-200以下90-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上23-24年五区面积段占比情况对比2023年2024年刚改占比45%刚需占比21%初改/改善占比34%下降6%下降6%上升11%刚需占比18%下降33%刚改占比35%下降5%初改/改善占比47%上升380以下18133元/改善产品均价托举市场微观透析二政策土地市场微观二手微观泉州五区成交集中在130-140&250-280万产品，其次为180-200&300万以上产品 成交面积段分析：市场需求以中高面积产品为主，100以下刚需产品逐渐退出市场。120-140刚改/初改面积段青睐度较高占比34%，主要为城建水墨观海、国贸江南璟上、保利隆恩百宏清源瑧悦贡献。其次刚需产品100-120，主要以万科城市之光、城建水墨观海为主力成交。受核心区改善项目集中供应，180-200产品成交较好，占比9%，以保利天瓒、东海珑玺台贡献为主。成交总价段分析：市区为刚改、改善客户主阵地，低总价产品市占低。中高总价产品开始显露，随着市区改善项目供应，主力300万以上产品占比23%，保利天瓒、泉州悦府、城建水墨观海为主。其次200-230万之间产品占比19%，万科城市之光、城建水墨观海、国贸江南璟上为主。备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅面积/总价段100万元及以下100-120万元 120-150万元 150-180万元 180-200万元 200-230万元 230-250万元 250-280万元 280-300万元 300万元及以上汇总占比90以下83331015162477-1003718101106720-11041932165581491910456130-1202910151040246226378110-1303836259418779142265605170-140135147551223145848627170-160115372873123158157556150-18013525620-2001342903079 0-220101616320-25078782%0以上21521544%合计158621073222586723156092488433594/占比4%2%3%9%7%9%7#0%/表：2024年泉州五区住宅成交面积段&总价段交叉分析微观透析三政策土地市场微观二手微观泉州五区 19年正式启动精装推售，集中试点台商投资区：泉州精装交付政策自2019年正式实施，执行精装交付的楼盘主要集中在台商投资区，如美的云玺台、保利时光印象、中海学府世家等，在19-21年期间推出，22年后无精装交付的土地推出。24年重启精装交付土拍要求，集中在东海、南滨江核心区域：24年再次推出土拍精装交付要求，南滨江、东海活力区，均集中在热门核心板块。随着消费者对居住品质要求的提高，精装交付能够更好地满足市场需求，提高开发商竞争力，提高住房品质，适应市场趋势。项目土拍时间首开时间精装标准限价金茂阳光城檀悦2018/03/282018/102000毛坯11000、精装13000泉州星河城2018/03/282018/102000毛坯11000、精装13000美的公园天下2019/02/212019/122000毛坯11000、精装13000龙湖春江悦茗2019/07/242020/042000毛坯11000、精装13000力高大港樾澜山2019/08/192020/112000毛坯9000、精装11000保利时光印象2020/01/082020/082000毛坯10000、精装12000南飞鸿乐荟港2020/02/142021/102000毛坯10500、精装12500阳光城公园壹号2020/07/032021/092000毛坯9900、精装11900美的云玺台2020/12/022021/052000毛坯12500、精装14500中海学府世家2021/03/102021/122000毛坯12500、精装14500表：台商投资区历年精装交付项目表：24年丰泽区精装推出项目项目土拍时间精装要求限价丰2023-7号2024/2/22 项目采取全装修交付 装修标准不低于3K精装33800丰2024-3号2024/8/2 不低于30%的商品住房（整栋）采取全装修交付 装修标准2/3/5K毛坯22800丰2024-19号 2024/09/12毛坯23800装修标准可选档位（2/3/5k）限价不再区分精装、毛坯可分楼栋精装交付，非全盘交付要求调整：精装重回市场，增强品质住房，提高开发商竞争力，适应市场趋势备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅政策土地市场微观二手微观泉州五区城建水墨观海-东海中央活力区首个商品房、开局炸场首开售罄、最后一个千人摇号项目基本情况：2022年12月29日，城建底价竞得，总建21万，毛坯限价20500 元/，配备商业综合体、7幢办公、12幢住宅。住宅规划12栋23-26层，涵盖110-185三-五房刚改、改善产品共758套。营销亮点：水墨观海为城建地产“水墨系”定位为高端住宅品牌，是东海活力区首个商品房，首发摇号住宅项目，拥有明显的区位价值。也是24年泉州市区最后一个千人摇号售罄项目，房票、高层次人才、刚需&非刚需，合计认筹近6000组，刚需非刚需认筹比高达11.9，创造多个历史性成绩。全年18.39亿，稳居大泉州一季度、半年度、三季度以及全年商品住宅金额榜冠军。取地时间营销中心开放取证房票选房高层次人才选房刚需非刚需认筹开盘售罄2022年12月29日2023年9月16日2023年12月12日2024年1月5日2024年1月9日2024年1月10日2024年1月24日1月5日152套房票房源全部售罄，去化率100%。152套房票房源报名超286张房票，同时高溢价购买房票获取选房资格，创下房票报名新高。1月9日76套高层次人才房源全部售罄，去化率100%。76套高层次人才房源报名超300组，创下高层次人才报名新高。1月10日启动认筹，合计认筹超5400组，其中刚需认筹约3200 组，非刚需认筹约2000 组，创下24年认筹数最高。1月24日选房售罄，项目刚需与非刚需合计454套，认筹比11.9，为近两年最高。亮点项目一政策土地市场微观二手微观泉州五区保利天瓒-首个纯改善项目、半年清盘、新房价格天花板、超出均线41%基本情况：2023年10月31日，山西星河房地产溢价15%摇号竞得，总建6万，容积率3，毛坯限价23000 元/。项目用于建设改善型住房，单套房屋建筑面积不低于180，销售价格在“限房价”23000元/(毛坯)基础上上浮不超过30%。规划6栋22-25层住宅，193-351四房纯粹大平层，仅270席。社区配置酒店式艺奢豪门、精装双入户大堂和风雨归家连廊等，匠造“双轴、七庭、十八园一街”气质园林。营销亮点：保利天瓒泉州第一个保利天字号产品，从2024年3月的宣传，6月开盘，12月收官，仅仅半年时间售罄。全新豪宅作品，成为了泉州乃至整个福建豪宅榜单上不可忽视的当红之作。首次开盘的7亿热销，一举刷新了泉州纯粹大平层豪宅的首开记录，全年15.8亿，连续7个月霸榜泉州180以上大平层豪宅成交总价、成交面积、成交套数三大榜单。同时凭一己之力拉高泉州市区成交均价，备案均价27538元/，高于五区均价41%，新房主力在售中的价格天花板。取地时间入市双展厅开放异地营销中心开放开盘实景展示区开放收官2023年10月31日2024年3月30日2024年4月13日2024年5月1日2024年6月23日2024年8月24日2024年12月29日151天165天236天189天亮点项目二亮点项目三政策土地市场微观二手微观泉州五区华润城建悦府-市区首个在售四代宅、137天开放展示区、一期220套首推售罄基本情况：2024年8月6日，城建底价竞得，总建20万，毛坯限价23000 元/。由城建集团与华润置地共同打造，规划有万象商业 四代生态住宅 五星级酒店 写字楼等多元业态于一体的综合体项目。住宅规划15栋25-32层，涵盖130-330天空平墅产品，共902套。其中163以上为第四代住宅。营销亮点：华润置地引入旗下高端“悦系”泉州悦府，打造东海及市区首个入市的高端四代住宅产品，社区配套下沉式会客厅、泳池、架空层泛会所等。配套齐全，产品新颖，涵盖范围广，市场接受度高。取地到开放实景展示区仅不足5个月。商业地块，将落地泉州首座华润万象商业，引入【万象汇】超级IP。12月25日一期220套住宅及240个车位双双售罄，12月热销金额8个亿，荣登大泉州12月面积、金额、套数三大冠军。取地时间入市异地营销中心开放取证实景展示区&样板房开放开盘2024年8月6日2024年9月20日2024年10月1日2024年12月19日2024年12月21日2024年12月25日45天56天137天141天135天倒挂红利消失，二手房成交量远超新房，丰泽区仍为成交主力 量涨价跌，倒挂消失，二手成交量远高于新房：24年五区二手挂牌库存1.9万套，新增挂牌量1.6万套（环比上升1.4倍）。二手成交套数约8560套，是新房成交套数2.38倍。二手成交均价1.71万元/（环比下降11%），挂牌均价1.95万元/（环比持平），以价换量明显，一二手倒挂消失。丰泽区仍是二手主力成交，其余区域成交量一般：丰泽作为泉州中心市区热门板块，2024年二手住宅成交超4500套，较23年上涨6%。主要依靠东海、城东两大高价值板块，凭借地段佳、配套优、次新小区品质较优等优势，在二手房市场中关注度高，同时限售放开，以价换量明显，带动整体交易活跃度。鲤城2024年二手住宅成交1800余套，较2023年成交有所回落。台商投资区近两年大批量交房，早期投资需求旺盛，新政取消限售后，成交量有所释放，较23年成交量上涨1倍。政策土地市场微观二手二手二手走势0500010000150002000025000050001000015000200002500023.12345678910111224.12345678910111223-24年五区成交挂牌量价走势挂牌套数成交套数二手挂牌均价二手成交均价一手成交均价0200040006000800010000120002019年2020年2021年2022年2023年2024年19-24年五区二手成交占比丰泽鲤城洛江台商开发区泉州五区备注：数据截止2024年12月31日；一手数据源于克而瑞，口径为普通住宅,别墅，二手数据源挂牌于贝壳外网（住宅 别墅），成交套数源于住建局，均价源于脉策24年市区挂牌套数24年市区成交套数6409套 3% 19%1.39万套房企推货谨慎，供销持稳，核心区热门板块改善产品带动维持成交均价供应潜力值测试显示，按照目前待入市及主力在售量与23年土地入市率及各项目供应系数计算，在市场稳定情况下，25年预计将有50万供应，结合24年各个性质的的开盘去化率、供求比、月均流速等计算，25年整体中性成交量约为55万左右，环比微升；城东、东海核心高价项目增加，带动价格提升，外围持续以价换量，整体价格持平，预计25年成交均价2万元/，环比持稳。展望25年供销价预判725567501454319588200000501001502002502011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年泉州市区2011-2025年市场供销价走势供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)泉州五区主力供销东海板块、城东，台商区库存高去化缓慢 以东海为主力成交，城东维持第二：东海量稳价微降：目前25年主力在售盘仅2盘（华润城建悦府、瑞景湾），城建及省五建双盘推出，预计整体与24年持稳。天瓒项目备案基本结束，价格回归区域限价2.3万以下。城东量稳价微涨：25年主力去化清源瑧悦进入尾盘，中海国贸稳步去化，城建双盘低位维稳，城建南滨江地块预计入市热销，精装及第四代产品价格带动区域价格微涨；鲤城桥南量涨价稳：25年国贸江南璟上预计下半年进入尾盘，新增一盘可能会量涨价稳。土地端供销平衡、楼面价/溢价维持现状或小幅上升：25年预计仍聚焦核心区，或将推出优质地块带动土地市场，前期本地国企开发缓慢较难短时间内全部推出，整体推盘量有所下滑。展望25年市场竞争备注：数据截止2024年12月31日；扣除尾盘、死盘东海板块24年在售3个库存65万城东板块24年在售4个库存37万西湖板块24年在售1个库存38万桥南24年在售1个库存27万洛江城区板块在售1个库存8万中心板块24年在售0个库存1.6万经济开发区台商投资区24年在售4个库存72万25年市区核心板块容量分布图泉州五区板块24年总存量（万）在售库存预计成交量预计去化周期城东板块37 16 17 17 东海板块65 8 20 9 丰泽北峰38 5 1 50 桥南板块27 4 12 24 中心板块2 0 0 0 洛江城区板块8 8 1 24 洛江罗马河市29 4 1 21 万安双阳板块33 3 1 22 台商投资区72 14 313 总计311 64 55 13 表：库存明细表 晋江市场分析及25年市场研判备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房供应总建(万)372911483105391525335287257149176237130213成交总建(万)361809952403541635335272245143169217123185成交总价（亿元）379352574205876754690916573成交幅数184151528178626241919191917楼面价1084114857310422100125096323102794306932155305418553063932溢价率11%6%0%5I)PRa%5%2 10年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年3793525742058767546909165731084114857310422100125096323102794306932155305418553063932010002000300040005000600002004006008001000晋江10-24年土地供销走势供应量增质减，节奏先松后紧，四季度供应狂飙，占全年供销9成 整体量增质减，楼面价回落明显：供应总建213万（环比上升63%），成交总建185万（环比上升86%），综合成交楼面价3932元/（环比下降27%），主要为乡镇地块供应较多，拉低楼面价。房企拿地谨慎，溢价率仅2%（环比下降13%），为近10年最低。上半年供应停滞，下半年提速：24年上半年供销低位，仅供应1宗商品宅，位于外围安海镇，总建28万方，素质较差，无人报名流拍。下半年三季度供应提速，成交2宗8万方；四季度供应狂飙，成交占比超全年9成。时间成交总建 成交幅数楼面价平均溢价率拿地房企一季度无成交二季度无成交三季度8.17 21267 0%个人 本土国企四季度176.63154055 2%民企 本土国企合计184.817 3932 2%/晋江土地市场微观二手土地土地供销价走势表：晋江24年季度土地成交表 政府回收长期未开发土地，二次土拍模式推出：回收四宗前期已出让未进行开发地块，主要位于环住城区域。提高地价、取消限价重新拍卖，旨在迎合市场合理销售定价。做大资产，回收成本，同时可按照新规做第四代住宅试点。土拍市场低迷，推地谨慎，无优质地块提振市场：市区供应逐年下滑，无优质地块推出，热门板块晋东仅成交1宗，聚焦环主城、郊区等地。板块指标首次成交重拍变化新塘编号P20229号晋江市P2024-53号调整成交时间2022/08/172024/11/26时隔超2年地价2600033800限价11643无成交价2870033800获地公司晋江市兆丰建设开发晋江市兆丰建设开发不变西园编号P2022一39 号晋江市P2024-52号调整成交时间2023/11/082024/11/26时隔一年地价5700059500限价16100无成交价5700059500获地公司晋江新丝路文旅实业晋江新博悦地产开发（新丝路文旅）不变灵源编号P2022-34号、P2022-10号晋江市P2024-51号调整成交时间2023/11/302024/11/26时隔一年地价36400、1970065400限价15423、15981无成交价38900、2100065400获地公司晋江市芯未来开发晋江市芯科开发不变0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0222324晋江市区晋东池店环住城乡镇市区占比39%市区占比29%市区占比26%市区：青阳，梅岭，西园，罗山，环主城：新塘，灵源，乡镇：永和，龙湖，英林，深沪，金井，内坑，安海，东石，紫帽，磁灶、晋东：陈埭，西滨，回收土地二次土拍模式推出，供应聚焦环住城、郊区晋江土地市场微观二手土地特征一表：晋江24年回收地块二次土拍对比情况图：22-24年各区域成交总建走势图房企拿地谨慎，成交分化，个别高溢价，多数底价成交 土拍两极分化，市场仍较为低迷：供应18宗土地中，仅晋东新区、金井第四代住宅、安海学区房存在溢价，最高溢价57%。其余地块均底价成交，占比超7成，房企参拍意愿低。均为本地民企/国企获得：知名国央企拿地谨慎，民企拿地意愿增高，2宗溢价地块均为民企获得，本土国企仍为土拍市场主力。央企占比10%国企占比65%民企占比25#年拿地企业24年拿地企业央企占比0%国企占比71%民企占比29279111212321197354652105101520252019年2020年2021年2022年2023年2024年晋江历年出让商住地块房企占比（地块数量）本地国企外来国企央企本土民企外来民企晋江土地市场微观二手土地特征二备注：数据截止2024年12月31日；口扣除安置房 市场表现持续低迷，成交量价齐跌：24年供应25万（环比下滑63%）。成交45万（环比下滑20%），供求比0.52。受晋东多盘集中供应，板块内促销严重，价格战激烈，均价12654元/（环比下降2%）。上半年多盘供应放量，下半年供应放缓，全年成交较为稳定：一季度多盘集中供应，占全年7成。中海学仕里、晋东建发湾海、龙湖青云阙等项目集中首开，带动一季度成交上行。二、三季度项目进入续销期，供应放缓，仅3盘少量加推，成交量下滑明显。四季度供应再次下滑，供应不足2万方。10月新政出台，刺激楼市小幅反弹，年末迅速降温，无利好释放，成交回落。供应量腰斩，成交量价齐跌，月均去化量3.7万方供应（万）175121178336215246151776825成交（万）133235185296214255229575645总额（亿元）92162157290206254241627357均价（元/）6946690184879798963599391048710839129471265415年16年17年18年19年20年21年22年23年24年694669018487979896359939104871083912947126540200040006000800010000120001400005010015020025030035040015-24年泉州晋江商品住宅供销价分析供应（万）494202101020成交（万）447333333644总额（亿元）559434333854月均成交4.04.04.04.04.04.03.53.53.53.53.53.5均价（元/）12255 13091 12628 11370 11310 13408 11665 12512 12609 13827 13162 128181月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0100002000001234567891024年泉州晋江商品住宅月度供销价分析晋江土地市场微观二手市场成交走势备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅晋江土地市场微观二手市场区域分析核心主城17%环主城3%池店20%晋东40%晋南10%晋西9%晋北1%核心主城环主城池店晋东晋南晋西晋北 市场下滑明显，板块间持续分化：24年各板块之间分化加剧，核心主城、池店重启供应，整体上涨明显。晋东区域虽多盘在售，但整体供销量不及去年龙湖单盘，缩量明显。其余板块底部摩擦，成交量不足5万方。各板块均价0.7-1.4万元/，除池店外，其余板块价格均有小幅下跌。成交核心区有所上升，晋东区域仍为主力贡献区：24年晋江市区供应有所增加，成交环比有所回升。其中晋东区域仍为市场主力，成交18万位居榜首占比四成，但较23年市占下滑15%。池店成交9万位列其次。市区供应量最高，供应9万。晋东下滑明显，但仍为成交主力，池店市区有所回升备注：数据截止2024年12月31日，核心主城：青阳，梅岭，西园，罗山，环主城：新塘，灵源，晋南：永和，龙湖，英林，深沪，金井，晋西：内坑，安海，东石，晋东：陈埭，西滨，晋北：紫帽，磁灶0 0 19年2020年2021年2022年2023年2024年19-24年晋江城区及外围成交占比核心主城乡镇板块（晋西南北）晋江24年成交容量占比供应 68 43 92951 52 67023 5 25 47 647 11 14 5722 11 13 1019 770416 21 260成交 59 61 10 5755 58 84121 12 6 31 1867 27 11 3917 29 11 3018 15 54518 26 654价格11513111613412582094910610310210511310214414111813014614314578180998410787462468678966668778582874511110220核心主城21 22 23 2420环主城21 22 23 2420晋东21 22 23 2420池店21 22 23 2420晋北21 22 23 2420晋南21 22 23 2420晋西21 22 23 241158513110116151348912553820694911062810263105321137910240144341414811801130791465014360145227810809698491073587476240686778946664687378558280745711181102270 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20-24年晋江商品住宅供销价走势环比 43%环比-43%环比 217%环比 18%环比-67%环比-25%环比-85%成交量：以初改善140-160产品为主，总价150-230万之间 初改善产品为主，主力在核心区项目：以140-160产品为主，占比达27%，以龙湖双盘为主力（御湖境、青云阙）。其次为110-120，占比18%，龙湖青云阙、自在海等为成交主力。再次为130-140，占比15%，中海学仕里、建发泉州湾海、晋悦柏悦府为主力。其余面积段均占比10%以内。180以上占比13%，主要由龙湖华越盛天御湖境、建发泉州湾海、龙湖青云阙为主力。低总价仍是主力，集中在150万-230万之间：总价段230万以内为主力，占比超8成。其中为150-180万，占比17%，建发泉州湾海、龙湖青云阙为成交主力。再者100万以下，占比为16%，乡镇项目较多，整体拉低总价，以保利自在海、晋悦柏悦府力为成交主力。此外180-230万总价段，亦有较好的成交表现，合计占比29%。300万以上产品占比9%，由龙湖华越盛天御湖境、建发泉州湾海为主力。晋江土地市场微观二手微观住宅成交结构面积段/总价段100万元以下 100-120万元 120-150万元 150-180万元 180-200万元 200-230万元 230-250万元 250-280万元 280-300万元 300万元以上 合计占比90以下903481414-10032802713940-1109251102525080-120141281212888586180-13055464232111118860-140791115157182330477150-160248585821642151863270-180192192831157211440以上135041011625427742713%汇总5143263705414304939477612793185/占比16%3%2%2%9%/备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅表：2024年晋江市住宅成交面积段&总价段交叉分析晋江土地市场微观二手微观住宅成交结构受核心区价格下行，面积刚改/初改产品有所提升，刚改总价段上升明显 成交面积段分析：市场需求以中端面积产品为主，刚需产品逐渐退出市场。中端面积110-160仍为市场供销主力，青睐度较高，整体持稳。其次是受核心区改善项目集中供应影响如晋东、池店等板块，如青云阙、湾海等供应大平层，整体初改善面积持稳并小幅上升。成交总价段分析：晋江以中低总价段为主。低总价150万以下产品占比38%，下滑5%。刚改150-230万之间占比46%，为区域主力，连续三年上涨，由22年占比26$年占比46%，环比23年上涨8%。高总价段产品有所下滑，占比16%，下滑3%。4%4%8%6%4%6%6%8$%5%-700%-70%-50%-30%-100P以下90-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上23-24年晋江面积段占比情况对比2023年2024年16%3%2%2%9%6%4%2%8%-700%-70%-50%-30%-100P0万元以下100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250-280万元280-300万元300万元以上23-24年晋江总价段占比情况对比2023年2024年备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅刚改占比66%刚需占比17%初改/改善占比17%下降6%上升5%上升1%刚需占比38%下降5%刚改占比46%下降3%初改/改善占比16%上升8%一二手倒挂消失，库存存量上涨至超9千套，成交持续上涨 成交持续上涨，一二手倒挂消失：晋江挂牌库存较为稳定，库存套数约9000套，主要集中在晋江市区。晋江23年二手住宅成交约6300套，超过2019年以前的水平。2024年二手住宅成交约8200套，再创新高。成交均价逐渐回落，已完全低于新房价格，“以价换量”明显。目前晋江二手成交主要集中在四个区域：晋江市区的万达板块、宝龙板块、池店桥南、池店南板块，成交价格基本回落至1-2万/。晋江二手走势02000400060008000100001200002000400060008000100001200014000160002023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-1223-24年晋江二手成交挂牌量价走势挂牌套数成交套数二手挂牌均价二手成交均价一手成交均价土地市场微观二手二手备注：数据截止2024年12月31日；一手数据源于克而瑞，口径为普通住宅,别墅，二手数据源挂牌于贝壳外网（住宅 别墅），成交套数源于住建局，均价源于脉策486%3%2%0%晋江主城板块池店板块晋西板块晋东板块新塘板块晋南板块4%4%3 %8%6%安海镇宝龙广场陈埭镇磁灶镇晋江万达池店南SM广场紫帽镇泉州桥南主力区域挂牌套数主力区域成交套数晋江展望25年市场预判预计25年量跌价稳微降，板块格局不变，政策短期内维持宽松6825205645401294712657120000501001502002503003504002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年晋江2011-2025年市场供销价走势供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)供应潜力值测试显示，按照目前待入市及主力在售量与24年土地入市率及各项目供应系数计算，在市场稳定情况下，25年预计将有20万供应，结合24年各个性质的的开盘去化率、供求比、月均流速等计算，25年整体中性成交量约为40万左右，环比微降。主要因为热门板块土储多数以城建为代表的本地国企获得，推售节奏缓慢，预计25年仅少量2-3个盘推出，综合评估，整体去化量较24年微降。核心区推售放缓，成交以外围乡镇去库存以价换量为主，价稳微降，预计25年成交均价1.2万元/。晋江展望25年市场预判备注：数据由保利和润研究院海西分院整理。数据截止12月31日统计口径：晋江。数据剔除部分尾盘项目和少量未完成备案的存量1.21.19.312.61.24.91.20.02.04.06.08.010.012.014.00.050.0100.0150.0200.0250.0300.0池店核心主城环主城近郊晋北晋东晋南晋西泉州晋江各区域库存情况显性库存隐形库存去化周期（年）图：晋江23年12月板块总库存150万以上50-100万30-50万30万以下陈埭镇梅岭永和镇龙湖镇青阳晋东36万晋南145万晋西24万池店43万晋北73万核心主城27万100-150万库存集中环住城近郊、晋南区域，去化周期均1年以上 全区总库存629万，其中显性库存88万，去化周期约24个月，隐性库存542万。库存主要集中在晋南五镇及核心主城近郊，多地块含安置部分及高铁新区和科创新区，配套待落地，主力为本地国企待开发，后市待入市时间漫长，去化压力较大。环主城环主城281万 南安市场分析及25年市场研判 成交腰斩，回撤至2015年，楼面价溢价率双线再降低：2024年南安供应41万（环比下降68%）。成交总建41万（环比下降66%）。成交楼面价持续均下滑，均价2246元/（环比下降5%）。溢价率维持0%，土拍市场热度延续寒冬。0溢价抄底土拍，本土企业兜底市场：6幅地块均是0溢价成交，拿地房企以本地国企为主，外地企业难进驻，房企拿地谨慎。源昌、武夷继续深耕市区。土拍热度延续寒冬，国企底价托底市场备注：数据截止2024年12月31日，扣除安置房供应总建(万)68909491201012141982381707612641成交总建(万)1593049104631791471901374811841成交总价（亿元）170512143625414313289成交幅数1905781471111696楼面价6946990971 1112 2293 1999 1716 2158 3135 2615 2358 2246溢价率22%7%0%7%40%9%3%0.2%0%0 12年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年1705121436254143132896946990971111222931999171621583135261523582246050010001500200025003000350040000200400南安10-24年土地供销走势地块编号区域总建（万）成交总价（亿元）成交楼面价（元/）溢价率限房价（元/）房企古山村2024P01石井镇2.90 0.21 7360%不限价源昌置业福溪社区2024P04南安市区4.62 1.41 30540%中国武夷福溪社区2024P05南安市区4.48 1.37 30580%中国武夷三梅村2024P03洪梅镇6.50 0.87 13310%新区投资建设梅新社区2024P02洪梅镇5.45 0.51 9360%发展投资集团古山村2024P06石井镇16.83 4.79 2847 0%能源工贸投资合计/40.779.16/0%/南安土地市场微观土地土地供销价走势表：南安24年土地成交明细表 市场表现冷淡，供销价下线下降，连降四年：24年供应22万（环比下降62%）。成交30万（环比下降47%）。供需逆转，供小于求，房企推货缓慢，市场持续缩量明显。成交均价8095元/（环比下降4%），市区无热门高价项目带动。月均2.5万，成交先扬后抑制，年末翘尾：年初多盘集中供应，叠加春节返乡潮需求释放，上半年整体表现较好，同时核心区建发多盘加推，带动价格和成交持稳，月均2.7万方。下半年，各项目进入续销阶段，缺少热盘支撑，整体成交水平低位徘徊，整体量价回落，月均2.3万方。南安土地市场微观市场成交走势供销价三线下滑，成交腰斩，市场容量连降四年备注：数据截止2024年12月31日，范围克而瑞商品住宅供应（万）315788210103145137715922成交（万）437799134113134156865630总额（亿元）22436510389111132714724均价（元/）516055926628767279008278846683178406809515年16年17年18年19年20年21年22年23年24年5160559266287672790082788466831784068095010002000300040005000600070008000900005010015020025015-24年泉州南安商品住宅供销价分析供应（万）801212002113成交（万）333322212324总额（亿元）223222211223月均成交2.72.72.72.72.72.72.32.32.32.32.32.3均价（元/）8465829282398369818077067799765976958152810979431月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010000012345678924年泉州南安商品住宅月度供销价分析 市场低位，各板块成交均不同程度下滑：2024年南安仅成交30万，各板块均下滑13%-58%不等。其中市区成交12万位居榜首，占比41%，南安建发璞云、美的智慧城、南安华创和璟园成交为主。南安乡镇以多板块聚集，成交9万位列其次，占比31%，以源昌银河天悦、坤发香槟城成交为主，但整体各乡镇成交不足万方。其次为官水石，成交6万方，占比21%，以明发商业城、官桥建发和玺为主。价格市区受改善项目带动持稳，其余板块持稳小幅下跌：市区均价9412元/位居第一，官水石均价8344元/位列第二。南安土地市场微观市场区域分析市区为热点板块，领衔市场成交，建发、明发为成交主力备注：数据截止2024年12月31日，范围克而瑞商品住宅供应68493422115344201601838101111667100成交57623423124658231562123231591013532价格 8322 8214 9023 9387 94129676 10014 9871 9294 83445656 5957 5914 6041 63386914 7085 7264 7627 713220年市区21年 22年 23年 24年20年官水石21年 22年 23年 24年20年南安乡镇21年 22年 23年 24年20年丰霞21年 22年 23年 24年8322 821490239387 94129676100149871834456565957 5914604163386914 70857264762771320 5,000 10,000 15,000 20,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20-24南安各板块商品住宅供销价走势环比-48%环比-58%环比-13%环比-40%成交量：各板块24年成交容量占比南安市区41%官水石21%丰霞7%南安乡镇31%南安土地市场微观微观住宅成交结构成交集中110-120&60-100万，其次为90-100&60-80万 市场上刚需刚改客户为主，总价承价低：集中在110-140之间，其中110-120占比最多，占比25%，以源昌银河天悦、明发商业城、保利源昌百宏朗阅贡献为主。此次为90-100，主力总价为60-80万占比最多，以美的智慧城、坤发香槟城贡献最大。面积段/总价段60万元以下60-80万元80-100万元 100-120万元120-150万元150-180万元180-200万元200-230万元230-250万元250万元以上合计占比90以下15840581923010-100471806029316130-11024109545181247100-1201525125349104582250-130113813744252257110-1401434655410744282120-1502555401342141116470-16028872510-180313498241310140以上116557232323661607%汇总27466964429023668524024672364/占比12(%3%2%2%1%3%备注：数据截止2024年12月31日；口径为普通住宅,别墅表：2024年南安商品住宅面积段与总价段交叉分析南安展望25年市场预判预计2025年成交量延续量价齐跌态势，主要在于：政策端政策已至底部，后市趋于稳定：或将持续增加购房补贴或多孩补贴，降低购房门槛 土地端供地放缓，房企储地意愿低：24年土地供应放缓，房企拿地意愿低，土储存量大，预计25年推地节奏持稳，成交低位运行，延续24年土地市场低温态势；供应端延续去库存为主，房企推货谨慎：整体库存量较大，房企推货谨慎，市区仍为市场供应主力，乡镇底部摩擦；成交端低位维稳，板块分化竞争加剧：市场下行明显，区域成交维持低位运行，板块间分化加剧，仍以市区去化为主，整体维持或将持续缩量。其余乡镇项目仍以去库存为基调，低位震荡。价格端市区改善项目价格主导，整体持稳：市区改善项目主导市场供求，但整体较24年持稳。去库存为主、市区主导市场供需、板块分化加剧附件土拍地图&明细|楼市排名PART 02丰泽区鲤城区洛江区附件1：2024年泉州五区土地出让分布图在售待售售罄地块丰2022-11-1号项目名华润城建悦府，城建&华润计容总建14.37万楼面价11007（0%）限价23000地块丰2024-19号项目名未定，省五建计容总建5.85万楼面价12136（0%）限价23800（改善29900）地块丰2024-3号项目名未定，泉州城建计容总建16.81万楼面价12680（0%）限价22800（改善29900）地块丰2023-7号项目名未定，泉州城建计容总建15.97万楼面价13149（0%）限价精装33800地块洛2023-6号项目名未定，泉州开源计容总建7.42万楼面价3421（0%）限价不限价地块丰2023-8号项目名未定，泉州交发计容总建5.45万楼面价5674（0%）限价不限价地块鲤2023-10号项目名未定，省五建计容总建4.62万楼面价8165（0%）限价17000（改善22000）地块鲤2023-8号项目名未定，泉州一建计容总建18.27万楼面价6240（0%）限价17000城建水墨观海助力泉州城建霸榜冠军，保利双盘在售位居第二排行名称成交金额（亿元）占比成交面积(万)成交套数（套）1泉州城建22.79 23.128022保利发展20.46 21%8.415083国贸地产16.12 16%8.596594菲莉集团5.31 5%2.911765华润置地4.03 4%1.791096中海宏洋3.93 4%2.211677万科地产3.06 3%1.71378万祥集团2.30 2%1.06919东海开发1.28 1%0.623510美的置业0.95 1%0.984表：五区2024年各房企商品住宅成交金额排行榜排行名称板块成交面积(万)占比成交套数（套）成交均价（元/）成交金额(亿元)1城建水墨观海东海板块9.0618g32030418.39 2保利隆恩百宏清源瑧悦城东板块6.1112P91955511.95 3保利天瓒东海板块5.7611&42753815.86 4国贸江南璟上桥南板块5.0910A0159488.12 5万科城市之光东海板块4.861091179918.74 6国贸天琴樾城东板块4.018)0219678.82 7泉州悦府东海板块3.517!4225177.90 8东海珑玺台东海板块2.6454184264.86 9中海臻如府城东板块1.8441184893.39 10万祥瑞景湾东海板块1.062217562.30 表：五区2024年商品住宅成交面积排行榜 项目成交面积：TOP3为城建水墨观海、清源瑧悦、保利天瓒凭借板块稀缺性及产品设计等优势表现亮眼，分别市占18%、12%，11%。top3市占42%，top10市占87%，业绩高度集中，项目主要集中在丰泽区东海和城东板块。房企成交金额：TOP10市占81%，TOP3市占60%，头部房企进一步集中。城建凭借水墨观海和悦府跃升榜首，市占23%。保利、国贸双盘在售，助力挤进前三。建发、江南城建无在售楼盘，退出前三行列。附件2：五区商住排行及房企排行情况备注：保利和润研究院海西分院整理，数据范围：泉州五区，截止2024年12月31日数据 数据口径：普通住宅,别墅，权益排行地块编号公告时间成交时间板块土地用途土地面积()容积率总建面积()出让底价（万元）成交总价（万元）楼板价(元/)溢价率房企性质晋江市P2023-35号2024/4/82024/4/30安海纯住宅1172422.4128255363700流拍晋江市P2024-32号2024/7/222024/8/15英林纯住宅111662.224565210021008550%洪肇设民企晋江市P2024-17号2024/8/302024/9/24青阳纯住宅215632.65571428250825014440%福建育才投资民企晋江市P202317号2024/9/202024/10/11罗山纯住宅760651.398884406004060041060%晋江新丝路文旅实业国企晋江市P2023-12号2024/10/172024/11/8晋东纯住宅525611.7893544300055000615528%泉州市开源置业国企晋江市P2022-13号2024/11/32024/11/26罗山商住832531.8149855540005400036030%晋江茂新置业国企晋江市P2024-51号2024/11/32024/11/26灵源商住442322.9128273654006540050990%晋江市芯科开发国企晋江市P2024-52号2024/11/32024/11/26西园商住570292114058595005950052170%晋江新博悦地产国企晋江市P2024-53号2024/11/32024/11/26新塘商住507812.4121874338003380027730%晋江市兆丰建设国企晋江市P2024-55号2024/11/182024/12/10金井商住127572.63316838306030181857%晋江骏盈置业民企晋江市P2023-4号2024/11/182024/12/10池店商住400763.2128243731007310057000%晋江市晋北建设国企晋江市P2021-51号2024/11/182024/12/10紫帽商住888871.8159997632006320039500%晋江兆瑞建设国企晋江市P2024-57号2024/11/182024/12/10安海商住808271.6129323383603896030132%启新(福建)置业民企晋江市P2023-2号2024/11/182024/12/10池店商住400142.9116041667006670057480%晋江市晋北建设国企晋江市P2022-18号2024/11/182024/12/10新塘商住768922.84218373617006170028250%晋江市芯恒开发民企晋江市P2022-12号2024/11/202024/12/11罗山纯住宅566812.5141702483004830034090%晋江市坤鸿投资国企晋江市P2023-14号2024/11/222024/12/13罗山纯住宅372182.9107932391003910036230%晋江茂新置业国企晋江市P2023-15号2024/11/222024/12/13灵源商住9741329223109001090037300%晋江茂新置业国企合计956985/18480077118407266403932.022%附件3：2024年晋江土地出让明细表金井镇深沪镇龙湖镇英林镇东石镇安海镇内坑镇磁灶镇紫帽镇池店镇陈埭镇西滨镇永和镇灵源街道西园街道罗山街道新塘街道青阳街道梅岭街道地块晋北建设P2023-4号项目名/计容总建12.82万楼面价5700（28%）地块兆瑞建设P2021-51号项目名/计容总建16万楼面价3950（0%）地块晋北建设P2023-2号项目名/计容总建11.6万楼面价5748（0%）地块兆瑞建设P2021-51号项目名/计容总建16万楼面价3950（0%）地块育才投资P2024-17号项目名天骏阳光里计容总建5.71万楼面价1444（0%）地块新博悦P2024-52号项目名/计容总建11.41万楼面价5217（0%）地块骏盈P2024-55号项目名/计容总建3.32万楼面价1818（57%）地块个人P2024-32号项目名/计容总建2.46万楼面价855（0%）地块启新P2024-57号项目名/计容总建12.93万楼面价3013（0%）地块P2023-35号项目名/计容总建12.93万楼面价流拍地块兆丰建设P2024-53号项目名/计容总建12.19万楼面价2773（0%）地块芯恒开发P2022-18号项目名/计容总建21.84万楼面价2825（0%）地块茂新P2023-15号项目名/计容总建2.92万楼面价3739（0%）地块芯科P2024-51号项目名/计容总建12.83万楼面价5099（0%）地块茂新P2023-14号项目名/计容总建10.79万楼面价3623（0%）地块新丝路P2023-17号项目名/计容总建9.89万楼面价4106（0%）地块茂新P2022-13号项目名/计容总建14.99万楼面价3603（0%）地块坤鸿投资P2022-12号项目名/计容总建14.17万楼面价3409（0%）附件4：2 0 2 4年晋江土地出让分布图附件5：晋江商住排行及房企排行情况龙湖双盘成交霸榜，助力龙湖稳居房企第一排行名称区域成交面积(万)占比（%）成交套数（套）成交均价（元/）成交金额(亿元)1龙湖华越盛天御湖境陈埭板块6.9115B21522310.51 2龙湖青云阙池店板块5.651387146358.27 3建发泉州湾海 陈埭板块5.381234149018.01 4中海学仕里罗山板块4.18959123455.16 5龙御君安安海板块2.2253126212.81 6建发和悦池店板块2.0159145492.93 7保利湖心璞悦 陈埭板块1.9749136882.70 8保利自在海深沪板块1.584457360.91 9晋悦柏悦府英林板块1.584582231.30 10晋兴御峯罗山板块1.5238139472.12 项目成交面积：TOP10市占74%，TOP3市占40%，头部集中度有所下滑。龙湖双项目位居前列，御湖境进入尾盘降低至7万方，整体去化量差异较小。主要集中在陈埭和池店、罗山板块，其余环主城及乡镇板块项目低位运行，成交均个位数，后市竞争压力加大。房企成交金额：TOP10市占73%，TOP3市占54%，头部房企进一步提高。市占差距较大，仅龙湖、建发20%左右，其余公司市占率仅个位数。龙湖凭借双项目，成交14.24亿，市占25%，稳居第一，遥遥领先其余房企。随着房地产市场止跌回稳，建发保利中海等知名国央企重回榜单。备注：保利和润研究院海西分院整理，数据范围：泉州晋江，截止2024年12月31日数据 数据口径：普通住宅,别墅，权益排行排行名称成交金额（亿元）占比（%）成交面积(万)成交套数（套）1龙湖集团14.24 25%9.66282建发房产10.94 19%7.395033中海宏洋5.16 9%4.183594保利发展3.47 6%3.042305福建晋兴集团2.24 4%1.621296晋江融投房地产1.32 2%0.93737晋江悦晟置业1.30 2%1.581158中南置地0.93 2%0.67419中骏集团0.91 2%1.269010力标集团0.86 2%0.9986表：泉州晋江2024年各房企商品住宅成交金额排行榜表：泉州晋江2024年商品住宅成交面积排行榜地块编号公告时间成交时间板块用地面积()建设用地()容积率总建面积()出让底价（万元）成交总价（万元）楼板价(元/)房企溢价率古山村2024P012024/07/312024/08/23石井镇12066289582.402895821302130736南安市源昌置业发展0%福溪社区2024P042024/09/282024/10/22 南安市区18470184702.504617514100141003054中国武夷0%福溪社区2024P052024/09/282024/10/22 南安市区17922179222.504480513700137003058中国武夷0%三梅村2024P032024/09/282024/10/22洪梅镇32506325062.0065012865086501331南安市新区投资建设0%梅新社区2024P022024/09/282024/10/22洪梅镇21792217922.505448051005100936南安市发展投资集团0%古山村2024P062024/10/312024/11/22石井镇60097600972.8016827247900479002847 南安市能源工贸投资发展集团0%合计162853 179745040770240.77091580/附件6：2024年南安土地出让明细表地块古山村2024P06房企能源工贸计容总建16.83万楼面价2847（0%）地块梅新社区2024P02房企南安市发展投资计容总建5.45万楼面价936（0%）地块三梅村2024P03房企南安市新区投资建设计容总建6.5万楼面价1331（0%）地块福溪社区2024P05房企中国武夷计容总建4.48万楼面价3058（0%）地块福溪社区2024P04房企中国武夷计容总建4.62万楼面价3054（0%）地块古山村2024P01房企源昌置业计容总建2.90万楼面价736（0%）石井水头官桥东田英都翔云柳城霞美溪美美林省新仑苍金淘码头诗山蓬华眉山九都向阳乐峰罗东洪濑洪梅梅山康美丰州附件7：2024年南安土地出让分布图整体差距较小，市场去化冷淡，TOP10进一步下滑至1.1万方附件8：南安商住排行及房企排行情况项目成交面积：TOP10市占60%，TOP3市占25%，市场聚集度进一步下滑。无亮眼项目支持，榜首由23年建发7.5万方下降至建发璞云3.2万方。整体去化冷淡，TOP10由2.3万进一步下滑至1.1万。房企成交金额：TOP10市占78%，TOP3市占52%，头部房企进一步集中。建发多项目持销，遍地开花，以6.47亿元市占27%领衔市场，霸占榜首。源昌深耕南安稳居第二，市占17%。其余企业低位运行，市占均低于10%。排行名称成交金额（亿元）占比%成交面积(万)成交套数（套）1建发房产6.47 27%6.074292源昌地产4.07 17%5.914203明发集团1.92 8%2.892674福建华创置业1.35 6%1.691515美的置业1.30 5%1.641496南安金座置业0.92 4%1.26957南安市霞美房地产0.73 3%0.9828福建坤木房地产0.70 3%1.131069弘桥集团0.68 3%0.614510湖北首信控股集团0.60 3%0.7943表：泉州南安2024年各房企商品住宅成交金额排行榜排行名称区域成交面积(万)占比%成交套数（套）成交均价（元/）成交金额(亿元)1南安建发璞云南安市区3.2411%9112603.65 2源昌银河天悦罗东镇2.318560011.38 3明发商业城官桥镇2.027767451.36 4美的智慧城南安市区1.96379411.51 5建发璞玥云山南安市区1.676120482.01 6南安华创和璟园南安市区1.636780071.31 7保利源昌百宏朗阅霞美镇1.415665030.92 8官桥建发和玺官桥镇1.365080101.09 9金座唐道636南安市区1.26472770.92 10坤发香槟城洪濑镇1.134662370.70 表：泉州南安2024年商品住宅成交面积排行榜备注：保利和润研究院海西分院整理，数据范围：泉州南安，截止2024年12月31日数据 数据口径：普通住宅,别墅，权益排行
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24年0.9%2%0.3%0.1%0.6%数据来源：保利和润研究院海西分院整理数据来源：保利和润研究院海西分院整理
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请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告行业跟踪报告 Table_InvestInfo 房地产行业土地市场房地产行业土地市场 2024 年总结：年总结：土地市场供需双降，投资强度持续低迷土地市场供需双降，投资强度持续低迷 Table_Summary 投资要投资要点：点：2024 年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，土地溢价率同比下降。土地溢价率同比下降。2024 年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市供地同比均下年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市供地同比均下降。降。2024 年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市分别累计推地 14.06、0.20、2.70、11.16 亿平，同比分别-21.75%、-36.37%、-26.87%、-20.06%。2024 年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市土地成交建面年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市土地成交建面同比均下降。同比均下降。2024 年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交建面分别为 11.25、0.19、2.34、8.72 亿平，同比分别-17.35%、-31.93%、-21.05%、-15.9%。2024 年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交均价均同比下降。均价均同比下降。2024 年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交楼面均价分别为 2856、23817、4747、1896 元/平，同比分别-6.67%、 9.62%、-11.62%、-0.32%。2024 年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交年全部统计城市中，除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交溢价率均较前一年同期下溢价率均较前一年同期下降。降。2024 年，全部统计城市、一线城市、二线统计城市、三四线统计城市土地成交溢价率分别为 3.74%、6.85%、3.93%、3.62%，分别较 2023 年底-0.34、 0.6、-0.13、-0.4 个百分点。2024 年，一、二、三梯队开发商土地投资额均同比下降。年，一、二、三梯队开发商土地投资额均同比下降。2024 年，一、二、三梯队开发商累计土地投资额分别为 2285.90、2862.29、194 亿元，同比分别-46.53%、-38.74%、-48.97%。2024 年，除第三梯队，一、二梯队开发商土地投资强度（土地投资年，除第三梯队，一、二梯队开发商土地投资强度（土地投资/销售额）销售额）均较均较 2024 年三季度末提年三季度末提升。升。2024 年，开发商一、二、三梯队累计土地投资/累计销售额比值分别为 20.06%、21.27%、5.52%，较 2024 年三季度末分别 9.34、 3.91、-1.97 个百分点。各梯队房企整体土地投资强度与销售增速基本正比趋势。各梯队房企整体土地投资强度与销售增速基本正比趋势。其中，华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团等房企拿地强度高于统计房企平均水平，中海地产、保利发展、招商蛇口、万科 A 等房企拿地强度低于统计房企平均水平。投资建议：投资建议：持续看好房地产板块持续看好房地产板块。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。风险提示：风险提示：行业预期风险、基本面下行风险。备注：备注：上文“ ”和“-”分别表示“增加”和“减少”。本文全部统计城市为中指院土地库收录 355 个城市；一线城市为北京、上海、广州和深圳；二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、无锡、苏州、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市等 36 个城市；三四线城市是中指院土地库中其余的 315 个中小城市。本文统计城市土地数据包含住宅用地、综合用地（含住宅）和商业/办公用地。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 1.全年统计城市土地供需同比下降，楼面价同比下降全年统计城市土地供需同比下降，楼面价同比下降 2024 年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，土地溢价年，全部统计城市土地市场供需同比下降，土地成交价格同比下降，土地溢价率同比下降。率同比下降。2024 年，全部统计城市累计推出土地 14.06 亿平，同比下降 21.75%。2024 年，全部统计城市土地成交楼面均价为 2856 元/平，同比下降 6.67%。图图1 全部统计城市土地推出面积变化全部统计城市土地推出面积变化 资料来源：中指院，HTI 图图2 全部统计城市全部统计城市土地成交楼面均价变化土地成交楼面均价变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，全部统计城市土地成交建面累计 11.25 亿平米，同比下降 17.35%。2024年，全部统计城市土地成交溢价率为 3.74%，较 2023 年下降 0.34 个百分点。图图3 全部统计城市土地成交建面变化全部统计城市土地成交建面变化 资料来源：中指院，HTI 图图4 全部统计城市土地平均溢价率全部统计城市土地平均溢价率 资料来源：中指院，HTI 1.1 全年各线城市供地普遍下滑，一线城市土地成交均价同比上升全年各线城市供地普遍下滑，一线城市土地成交均价同比上升 2024 年全部统计城市中，一线城市、二线城市、三四线城市供地同比下降；除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交均价均同比下降。2024 年，一线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比上升。2024 年，一线城市累计推出土地 2036.88 万平，同比下降 36.37%。2024 年，一线城市土地成交楼面均价为23817 元/平米，同比上升 9.62%。2024 年第四季度，一线城市土地供应同比上升，土地成交均价同比上升。2024 年第四季度，一线城市推出土地 737.44 万平，同比上升 6.97%，环比上升 11.51%。2024 年第四季度，一线城市土地成交楼面均价为 24976 元/平米，同比上升 18.77%，环比上升18.95%。zWbWjZcX8XkWeVaQ8Q9PtRrRoMsPkPmMrQjMqRpM9PmNpPNZnPtRwMnPsN 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图图5 一线城市土地推出面积变化一线城市土地推出面积变化 资料来源：中指院，HTI 图图6 一线城市土地成交楼面均价变化一线城市土地成交楼面均价变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，全部统计城市中的二线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比下降。2024 年，全部统计城市中的二线城市累计土地推出量 26956.57 万平，同比下降 26.87%。2024 年，全部统计城市中的二线城市的土地成交楼面均价为 4747 元/平米，同比下降11.62%。2024 年第四季度，全部统计城市中的二线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比上升。2024 年第四季度，全部统计城市中的二线城市累计土地推出量 12110.90 万平，同比下降 23.12%，环比上升 102.57%。2024 年第四季度，全部统计城市中的二线城市的土地成交楼面均价为 4646 元/平米，同比上升 3.08%，环比上升 1.84%。图图7 二线城市土地统计推出面积变化二线城市土地统计推出面积变化 资料来源：中指院，HTI 图图8 二线城市土地统计成交楼面均价变化二线城市土地统计成交楼面均价变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，全部统计城市中的三四线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比下降。2024 年，全部统计城市中的三四线城市累计推出土地 111591.96 万平，同比下降 20.06%。2024年，全部统计城市中的三四线城市土地成交楼面均价为1896元/平，同比下降0.32%。2024 年第四季度，全部统计城市中的三四线城市土地供应同比下降，土地成交均价同比上升。2024 年第四季度，全部统计城市中的三四线城市累计推出土地 52388.82万平，同比下降 17.55%，环比上升 94.48%。2024 年第四季度，全部统计城市中的三四线城市土地成交楼面均价为 2094 元/平，同比上升 4.8%，环比上升 15.24%。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 图图9 三四线城市土地统计推出面积变化三四线城市土地统计推出面积变化 资料来源：中指院，HTI 图图10 三四线城市土地统计成交楼面均价变化三四线城市土地统计成交楼面均价变化 资料来源：中指院，HTI 1.2 全年各线城市土地需求同比下降，一线城市溢价率同比上升全年各线城市土地需求同比下降，一线城市溢价率同比上升 2024 年全部统计城市中，一线、二线、三四线城市土地成交同比均下降；除一线城市外，二线城市、三四线城市土地成交溢价率同比均下降。2024 年，一线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比上升。2024 年，一线城市土地成交建面累计 1874.55 万平，同比下降 31.93%。2024 年，一线城市土地成交溢价率为 6.85%，较 2023 年上升 0.6 个百分点。2024 年第四季度，一线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比上升。2024年第四季度，一线城市土地成交建面累计 797.50 万平，同比下降 16.71%，环比上升66.28%。2024 年第四季度，一线城市土地成交溢价率为 8.46%，较 2023 年第四季度上升4.17 个百分点，环比 2024 年第三季度上升 0.51 个百分点。图图11 一线城市土地成交建面变化一线城市土地成交建面变化 资料来源：中指院，HTI 图图12 一线城市土地平均溢价率一线城市土地平均溢价率 资料来源：中指院，HTI 2024 年，全部统计城市中的二线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比下降。2024年，全部统计城市中的二线城市土地成交建面累计23440.70万平，同比下降21.05%。2024 年，全部统计城市中的二线城市土地实际成交溢价率为 3.93%，较 2023 年下降 0.13个百分点。2024 年第四季度，全部统计城市中的二线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比上升。2024年第三季度，二线城市土地成交建面累计11510.40万平，同比下降18.8%，环比上升 129.83%。2024 年第四季度，二线城市土地成交溢价率为 3.81%，较 2023 年第四季度上升 0.91 个百分点，环比 2024 年三季度上升 0.63 个百分点。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 图图13 二线城市土地成交建面变化二线城市土地成交建面变化 资料来源：中指院，HTI 图图14 二线城市土地平均溢价率二线城市土地平均溢价率 资料来源：中指院，HTI 2024 年，全部统计城市中的三四线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比下降。2024 年，全部统计城市中的三四线城市土地成交建面累计 87183.64 万平，同比下降 15.9%。2024 年，全部统计城市中的三四线城市的土地成交溢价率为 3.62%，较 2023年下降 0.4 个百分点。2024 年第四季度，全部统计城市中的三四线城市土地成交同比下降，土地成交溢价率同比上升。2024 年第四季度，三四线城市土地成交建面累计 47921.20 万平，同比下降11.32%，环比上升 191.43%。2024 年第四季度，三四线城市土地成交溢价率为 3.7%，较2023 年第四季度上升 0.33 个百分点，环比 2024 年三季度上升 0.21 个百分点。图图15 三四线城市土地成交建面变化三四线城市土地成交建面变化 资料来源：中指院，HTI 图图16 三四线城市土地平均溢价率三四线城市土地平均溢价率 资料来源：中指院，HTI 总体上，2024 年，我们所统计城市的土地成交面积同比下降 17.35%，成交楼面均价同比下降 6.67%。因此 2024 年，全部统计城市中土地成交金额同比下降 22.86%。从结构上看，一线、二线、三四线城市的土地成交建筑面积均同比下降；除一线外，二线、三四线城市的土地成交楼面价同比下降。表表 1 全国土地市场成交情况全国土地市场成交情况 城市 累计成交建筑面积累计成交建筑面积(万平）万平）累计成交金额累计成交金额(亿元）亿元）成交楼面价（加权）（元成交楼面价（加权）（元/平）平）加权溢价率加权溢价率(%）2024 年年 2023 年年 同比同比(PCT)2024 年年 2023 年年 同比同比(PCT)2024 年年 2023 年年 同比同比(PCT)2024 年年 2023 年年 同比同比(PCT)汇总 112499 136110-17.352131 41653-22.86(56 3060-6.67%3.74 4.07-0.34 一线城市 1875 2754-31.93D65 5983-25.38#817 21726 9.62%6.85 6.25 0.60 二线城市 23441 29690-21.05137 15949-30.17G47 5371-11.62%3.93 4.06-0.13 三四线城市 87184 103666-15.90529 19721-16.1896 1902-0.32%3.62 4.02-0.40 资料来源：中指院，HTI 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 2.土地投资整体回落，投资强度环比回暖土地投资整体回落，投资强度环比回暖 为研究方便，我们根据克而瑞公布的 2023 年开发商全口径销售金额进行划分，选取2023年全口径销售金额 3000亿元以上为第一梯队，1000-3000亿元为第二梯队，600-1000亿元以下的为第三梯队。由此，我们选出第一梯队 4 家开发商，分别为保利发展、万科A、中海地产、华润置地。第二梯队 12 家开发商，分别为招商蛇口、碧桂园、绿城中国、建发房产、龙湖集团、金地集团、滨江集团、越秀地产、中国金茂、华发股份、中国铁建、绿地控股。第三梯队 9 家开发商，分别为融创中国、新城控股、旭辉集团、中交房地产、中国中铁、美的置业、首开股份、中国恒大、卓越集团。表表 2 不同梯队开发商样本选取情况不同梯队开发商样本选取情况 第一梯队第一梯队 第二梯队第二梯队 第三梯队第三梯队 开发商开发商 2023 年全口径年全口径金额金额(亿元）亿元）开发商开发商 2023 年全口年全口径金额径金额(亿元）亿元）开发商开发商 2023 年全口年全口径金额径金额(亿元）亿元）开发商开发商 2023 年全口径年全口径金额金额(亿元）亿元）开发商开发商 2023 年全口年全口径金额径金额(亿元）亿元）保利发展 4246 招商蛇口 2936 滨江集团 1535 融创中国 847 首开股份 615 万科 A 3755 碧桂园 2169 越秀地产 1425 新城控股 758 中国恒大 603 中海地产 3098 绿城中国 1943 中国金茂 1412 旭辉集团 700 卓越集团 603 华润置地 3070 建发房产 1891 华发股份 1260 中交房地产 698 龙湖集团 1736 中国铁建 1216 中国中铁 697 金地集团 1536 绿地控股 1135 美的置业 659 注：根据 2023 年开发商全口径销售金额进行划分，选取 2023 年全口径销售金额 3000 亿元以上为第一梯队，1000-3000 亿元为第二梯队，600-1000 亿元为第三梯队。资料来源：克而瑞数据库中国房地产企业销售排行榜单，HTI 2024 年，第一梯队开发商累计土地投资额同比下降，土地投资强度较 2024 年三季度末提升。2024 年，第一梯队开发商累计土地投资额 2285.90 亿元，同比下降 46.53%，增速较 2024 年三季度末上升 23.37 个百分点。截止 2024 年年底，第一梯队开发商累计土地投资/累计全口径销售额比值为 20.06%，较 2024 年三季度末上升 9.34 个百分点。图图17 第一梯队开发商土地投资额变化第一梯队开发商土地投资额变化 资料来源：中指院，HTI 图图18 第一梯队开发商土地投资第一梯队开发商土地投资/销售额比值变化销售额比值变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，第二梯队开发商累计土地投资额同比下降，土地投资强度较 2024 年三季度末提升。2024 年，第二梯队开发商累计土地投资额 2862.29 亿元，同比下降 38.74%，增速较 2024 年三季度末上升 14.80 个百分点。截止 2024 年年底，第二梯队开发商累计土地投资/累计销售额比值为 21.27%，较 2024 年三季度末上升 3.91 个百分点。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 图图19 第二梯队开发商土地投资额变化第二梯队开发商土地投资额变化 资料来源：中指院，HTI 图图20 第二梯队开发商土地投资第二梯队开发商土地投资/销售额比值变化销售额比值变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，第三梯队开发商累计土地投资额同比下降，土地投资强度较 2024 年三季度末下降。2024 年，第三梯队开发商累计土地投资额 194 亿元，同比下降 48.97%，增速较 2024 年三季度末下降 23.93 个百分点。截止 2024 年年底，第三梯队开发商累计土地投资/累计销售额比值为 5.52%，较 2024 年三季度末下降 1.97 个百分点。图图21 第三梯队第三梯队开发商土地投资额变化开发商土地投资额变化 资料来源：中指院，HTI 图图22 第三梯队开发商土地投资第三梯队开发商土地投资/销售额比值变化销售额比值变化 资料来源：中指院，HTI 2024 年，以上总结各梯队房企整体土地投资强度与销售增速基本正比趋势。其中，华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团等房企拿地强度高于统计房企平均水平，中海地产、保利发展、招商蛇口、万科 A 等房企拿地强度低于统计房企平均水平。图图23 2024 年各家房企投资销售情况年各家房企投资销售情况 资料来源：中指院，HTI 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 3.投资建议投资建议 投资建议：投资建议：持续看好房地产板块持续看好房地产板块。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。4.风险提示风险提示 行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 APPENDIX 1 Summary Investment Highlights:In 2024,land supply and demand,transaction prices,and premium rates in all cities decreased YoY.First,second,and third-tier cities all saw a decline in land supply.Total land supply in all cities was 1.41 billion square meters,down 21.75%YoY.Land transaction areas in all cities decreased YoY.Total transaction area was 1.13 billion square meters,down 17.35%YoY.Except for first-tier cities,average land transaction prices in second and third-tier cities decreased YoY.Average prices were RMB 2856 per square meter,down 6.67%YoY.Land transaction premium rates in second and third-tier cities decreased compared to the previous year.Premium rates were 3.74%,down 0.34 percentage points from the end of 2023.Land investment by developers in all tiers decreased YoY.Total investment was RMB 228.59 billion,down 46.53%YoY.Land investment intensity increased for first and second-tier developers compared to Q3 2024.Ratios were 20.06%,up 9.34 percentage points.Overall,land investment intensity is proportional to sales growth.Companies like China Resources Land and Greentown China Holdings exceeded the average,while COLI and China Vanke were below average.Investment advice:Maintain Outperform rating.The stable growth environment remains unchanged,highlighting the advantages of quality companies.Focus on:1)Development:A-Shares-China Vanke,Poly Developments,China Merchants Shekou,Gemdale Corporation;H-Shares-China Overseas Land&Investment,Country Garden Holdings;2)Commercial/Residential:China Resources Land,Longfor Group Holdings,Seazen Holdings;3)Property:Onewo,Country Garden Services Holdings,China Resources Mixc Lifestyle Services,China Overseas Property Holdings,Poly Property Services,China Merchants Property Operation&Service,ChongQing New DaZheng Property Group;4)Cultural Tourism:Shenzhen Overseas Chinese Town.Remarks: and-indicate increase and decrease.Data includes residential,mixed-use(including residential),and commercial/office land.Risk Warning:Industry expectation risk,fundamentals downside risk.1 Table_disclaimer 附录附录APPENDIX 重要信息披露重要信息披露 本研究报告由海通国际分销，海通国际是由海通国际研究有限公司(HTIRL)，Haitong Securities India Private Limited(HSIPL)，Haitong International Japan K.K.(HTIJKK)和海通国际证券有限公司(HTISCL)的证券研究团队所组成的全球品牌，海通国际证券集团(HTISG)各成员分别在其许可的司法管辖区内从事证券活动。IMPORTANT DISCLOSURES This research report is distributed by Haitong International,a global brand name for the equity research teams of Haitong International Research Limited(“HTIRL”),Haitong Securities India Private Limited(“HSIPL”),Haitong International Japan K.K.(“HTIJKK”),Haitong International Securities Company Limited(“HTISCL”),and any other members within the Haitong International Securities Group of Companies(“HTISG”),each authorized to engage in securities activities in its respective jurisdiction.HTIRL分析师认证分析师认证Analyst Certification:我，涂力磊，在此保证（i）本研究报告中的意见准确反映了我们对本研究中提及的任何或所有目标公司或上市公司的个人观点，并且（ii）我的报酬中没有任何部分与本研究报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关；及就此报告中所讨论目标公司的证券，我们（包括我们的家属）在其中均不持有任何财务利益。我和我的家属（我已经告知他们）将不会在本研究报告发布后的3个工作日内交易此研究报告所讨论目标公司的证券。I,Lilei Tu,certify that(i)the views expressed in this research report accurately reflect my personal views about any or all of the subject companies or issuers referred to in this research and(ii)no part of my compensation was,is or will be directly or indirectly related to the specific recommendations or views expressed in this research report;and that I(including members of my household)have no financial interest in the security or securities of the subject companies discussed.I and my household,whom I have already notified of this,will not deal in or trade any securities in respect of the issuer that I review within 3 business days after the research report is published.我，周博，在此保证（i）本研究报告中的意见准确反映了我们对本研究中提及的任何或所有目标公司或上市公司的个人观点，并且（ii）我的报酬中没有任何部分与本研究报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关；及就此报告中所讨论目标公司的证券，我们（包括我们的家属）在其中均不持有任何财务利益。我和我的家属（我已经告知他们）将不会在本研究报告发布后的3个工作日内交易此研究报告所讨论目标公司的证券。I,Bonnie Zhou,certify that(i)the views expressed in this research report accurately reflect my personal views about any or all of the subject companies or issuers referred to in this research and(ii)no part of my compensation was,is or will be directly or indirectly related to the specific recommendations or views expressed in this research report;and that I(including members of my household)have no financial interest in the security or securities of the subject companies discussed.I and my household,whom I have already notified of this,will not deal in or trade any securities in respect of the issuer that I review within 3 business days after the research report is published.利益冲突披露利益冲突披露Conflict of Interest Disclosures 海通国际及其某些关联公司可从事投资银行业务和/或对本研究中的特定股票或公司进行做市或持有自营头寸。就本研究报告而言，以下是有关该等关系的披露事项（以下披露不能保证及时无遗漏，如需了解及时全面信息，请发邮件至ERD-D）HTI and some of its affiliates may engage in investment banking and/or serve as a market maker or hold proprietary trading positions of certain stocks or companies in this research report.As far as this research report is concerned,the following are the disclosure matters related to such relationship(As the following disclosure does not ensure timeliness and completeness,please send an email to ERD-D if timely and comprehensive information is needed).0960.HK目前或过去12个月内是海通的客户。海通向客户提供非投资银行业务的证券相关业务服务。0960.HK is/was a client of Haitong currently or within the past 12 months.The client has been provided for non-investment-banking securities-related services.评级定义评级定义（从（从2020年年7月月1日开始执行）日开始执行）：海通国际（以下简称“HTI”）采用相对评级系统来为投资者推荐我们覆盖的公司：优于大市、中性或弱于大市。投资者应仔细阅读HTI的评级定义。并且HTI发布分析师观点的完整信息，投资者应仔细阅读全文而非仅看评级。在任何情况下，分析师的评级和研究都不能作为投资建议。投资者的买卖股票的决策应基于各自情况（比如投资者的现有持仓）以及其他因素。分析师股票评级分析师股票评级 优于大市优于大市，未来12-18个月内预期相对基准指数涨幅在10%以上，基准定义如下 中性中性，未来12-18个月内预期相对基准指数变化不大，基准定义如下。根据FINRA/NYSE的评级分布规则，我们会将中性评级划入持有这一类别。弱于大市弱于大市，未来12-18个月内预期相对基准指数跌幅在10%以上，基准定义如下 各地股票基准指数：日本 TOPIX,韩国 KOSPI,台湾 TAIEX,印度 Nifty100,美国 SP500;其他所有中国概念股 MSCI China.Ratings Definitions(from 1 Jul 2020):Haitong International uses a relative rating system using Outperform,Neutral,or Underperform for recommending the stocks we cover to investors.Investors should carefully read the definitions of all ratings used in Haitong International Research.In addition,since Haitong International Research contains more complete information concerning the analysts views,investors should carefully read Haitong International Research,in its 评级分布评级分布Rating Distribution 2 entirety,and not infer the contents from the rating alone.In any case,ratings(or research)should not be used or relied upon as investment advice.An investors decision to buy or sell a stock should depend on individual circumstances(such as the investors existing holdings)and other considerations.Analyst Stock Ratings Outperform:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to exceed the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.Neutral:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to be in line with the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.For purposes only of FINRA/NYSE ratings distribution rules,our Neutral rating falls into a hold rating category.Underperform:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to be below the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.Benchmarks for each stocks listed region are as follows:Japan TOPIX,Korea KOSPI,Taiwan TAIEX,India Nifty100,US SP500;for all other China-concept stocks MSCI China.截至截至2024年年9月月30日海通国际股票研究评级分布日海通国际股票研究评级分布 优于大市优于大市 中性中性 弱于大市弱于大市(持有)海通国际股票研究覆盖率 91.8%7.8%0.4%投资银行客户*3.5%4.4%0.0%*在每个评级类别里投资银行客户所占的百分比。上述分布中的买入，中性和卖出分别对应我们当前优于大市，中性和落后大市评级。只有根据FINRA/NYSE的评级分布规则，我们才将中性评级划入持有这一类别。请注意在上表中不包含非评级的股票。此前的评级系统定义（直至此前的评级系统定义（直至2020年年6月月30日）：日）：买入，未来12-18个月内预期相对基准指数涨幅在10%以上，基准定义如下中性，未来12-18个月内预期相对基准指数变化不大，基准定义如下。根据FINRA/NYSE的评级分布规则，我们会将中性评级划入持有这一类别。卖出，未来12-18个月内预期相对基准指数跌幅在10%以上，基准定义如下各地股票基准指数：日本 TOPIX,韩国 KOSPI,台湾 TAIEX,印度 Nifty100;其他所有中国概念股 MSCI China.Haitong International Equity Research Ratings Distribution,as of September 30,2024 Outperform Neutral Underperform(hold)HTI Equity Research Coverage 91.8%7.8%0.4%IB clients*3.5%4.4%0.0%*Percentage of investment banking clients in each rating category.BUY,Neutral,and SELL in the above distribution correspond to our current ratings of Outperform,Neutral,and Underperform.For purposes only of FINRA/NYSE ratings distribution rules,our Neutral rating falls into a hold rating category.Please note that stocks with an NR designation are not included in the table above.Previous rating system definitions(until 30 Jun 2020):BUY:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to exceed the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.NEUTRAL:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to be in line with the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.For purposes only of FINRA/NYSE ratings distribution rules,our Neutral rating falls into a hold rating category.SELL:The stocks total return over the next 12-18 months is expected to be below the return of its relevant broad market benchmark,as indicated below.Benchmarks for each stocks listed region are as follows:Japan TOPIX,Korea KOSPI,Taiwan TAIEX,India Nifty100;for all other China-concept stocks MSCI China.海通国际非评级研究：海通国际非评级研究：海通国际发布计量、筛选或短篇报告，并在报告中根据估值和其他指标对股票进行排名，或者基于可能的估值倍数提出建议价格。这种排名或建议价格并非为了进行股票评级、提出目标价格或进行基本面估值，而仅供参考使用。Haitong International Non-Rated Research:Haitong International publishes quantitative,screening or short reports which may rank stocks according to valuation and other metrics or may suggest prices based on possible valuation multiples.Such rankings or suggested prices do not purport to be stock ratings or target prices or fundamental values and are for information only.3 海通国际海通国际A股覆盖股覆盖：海通国际可能会就沪港通及深港通的中国A股进行覆盖及评级。海通证券（600837.CH），海通国际于上海的母公司，也会于中国发布中国A股的研究报告。但是，海通国际使用与海通证券不同的评级系统，所以海通国际与海通证券的中国A股评级可能有所不同。Haitong International Coverage of A-Shares:Haitong International may cover and rate A-Shares that are subject to the Hong Kong Stock Connect scheme with Shanghai and Shenzhen.Haitong Securities(HS;600837 CH),the ultimate parent company of HTISG based in Shanghai,covers and publishes research on these same A-Shares for distribution in mainland China.However,the rating system employed by HS differs from that used by HTI and as a result there may be a difference in the HTI and HS ratings for the same A-share stocks.海通国际海通国际优质优质100 A股股（Q100）指数指数：海通国际Q100指数是一个包括100支由海通证券覆盖的优质中国A股的计量产品。这些股票是通过基于质量的筛选过程，并结合对海通证券 A股团队自下而上的研究。海通国际每季对Q100指数成分作出复审。Haitong International Quality 100 A-share(Q100)Index:HTIs Q100 Index is a quant product that consists of 100 of the highest-quality A-shares under coverage at HS in Shanghai.These stocks are carefully selected through a quality-based screening process in combination with a review of the HS A-share teams bottom-up research.The Q100 constituent companies are reviewed quarterly.盟浪义利（盟浪义利（FIN-ESG）数据通免责声明条款：）数据通免责声明条款：在使用盟浪义利（FIN-ESG）数据之前，请务必仔细阅读本条款并同意本声明：第一条 义利（FIN-ESG）数据系由盟浪可持续数字科技有限责任公司（以下简称“本公司”）基于合法取得的公开信息评估而成，本公司对信息的准确性及完整性不作任何保证。对公司的评估结果仅供参考，并不构成对任何个人或机构投资建议，也不能作为任何个人或机构购买、出售或持有相关金融产品的依据。本公司不对任何个人或机构投资者因使用本数据表述的评估结果造成的任何直接或间接损失负责。第二条 盟浪并不因收到此评估数据而将收件人视为客户，收件人使用此数据时应根据自身实际情况作出自我独立判断。本数据所载内容反映的是盟浪在最初发布本数据日期当日的判断，盟浪有权在不发出通知的情况下更新、修订与发出其他与本数据所载内容不一致或有不同结论的数据。除非另行说明，本数据（如财务业绩数据等）仅代表过往表现，过往的业绩表现不作为日后回报的预测。第三条 本数据版权归本公司所有，本公司依法保留各项权利。未经本公司事先书面许可授权，任何个人或机构不得将本数据中的评估结果用于任何营利性目的，不得对本数据进行修改、复制、编译、汇编、再次编辑、改编、删减、缩写、节选、发行、出租、展览、表演、放映、广播、信息网络传播、摄制、增加图标及说明等，否则因此给盟浪或其他第三方造成损失的，由用户承担相应的赔偿责任，盟浪不承担责任。第四条 如本免责声明未约定，而盟浪网站平台载明的其他协议内容（如盟浪网站用户注册协议盟浪网用户服务（含认证）协议盟浪网隐私政策等）有约定的，则按其他协议的约定执行；若本免责声明与其他协议约定存在冲突或不一致的，则以本免责声明约定为准。SusallWave FIN-ESG Data Service Disclaimer:Please read these terms and conditions below carefully and confirm your agreement and acceptance with these terms before using SusallWave FIN-ESG Data Service.1.FIN-ESG Data is produced by SusallWave Digital Technology Co.,Ltd.(In short,SusallWave)s assessment based on legal publicly accessible information.SusallWave shall not be responsible for any accuracy and completeness of the information.The assessment result is for reference only.It is not for any investment advice for any individual or institution and not for basis of purchasing,selling or holding any relative financial products.We will not be liable for any direct or indirect loss of any individual or institution as a result of using SusallWave FIN-ESG Data.2.SusallWave do not consider recipients as customers for receiving these data.When using the data,recipients shall make your own independent judgment according to your practical individual status.The contents of the data reflect the judgment of us only on the release day.We have right to update and amend the data and release other data that contains inconsistent contents ordifferent conclusions without notification.Unless expressly stated,the data(e.g.,financial performance data)represents past performance only and the past performance cannot be viewed as theprediction of future return.3.The copyright of this data belongs to SusallWave,and we reserve all rights in accordance with the law.Without the prior written permission of our company,none of individual or institutioncan use these data for any profitable purpose.Besides,none of individual or institution can take actions such as 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International(Japan)K.K.（“HTIJKK”）的协助下发行，HTIJKK是由日本关东财务局监管为投资顾问。印度证券的研究报告：印度证券的研究报告：本报告由从事证券交易、投资银行及证券分析及受Securities and Exchange Board of India（“SEBI”）监管的Haitong Securities India Private Limited（“HTSIPL”）所发行，包括制作及发布涵盖BSE Limited（“BSE”）和National Stock Exchange of India Limited（“NSE”）上市公司（统称为印度交易所）的研究报告。HTSIPL于2016年12月22日被收购并成为海通国际证券集团有限公司（“HTISG”）的一部分。所有研究报告均以海通国际为名作为全球品牌，经许可由海通国际证券股份有限公司及/或海通国际证券集团的其他成员在其司法管辖区发布。本文件所载信息和观点已被编译或源自可靠来源，但HTIRL、HTISCL或任何其他属于海通国际证券集团有限公司（“HTISG”）的成员对其准确性、完整性和正确性不做任何明示或暗示的声明或保证。本文件中所有观点均截至本报告日期，如有更改，恕不另行通知。本文件仅供参考使用。文件中提及的任何公司或其股票的说明并非意图展示完整的内容，本文件并非/4 不应被解释为对证券买卖的明示或暗示地出价或征价。在某些司法管辖区，本文件中提及的证券可能无法进行买卖。如果投资产品以投资者本国货币以外的币种进行计价，则汇率变化可能会对投资产生不利影响。过去的表现并不一定代表将来的结果。某些特定交易，包括设计金融衍生工具的，有产生重大风险的可能性，因此并不适合所有的投资者。您还应认识到本文件中的建议并非为您量身定制。分析师并未考虑到您自身的财务情况，如您的财务状况和风险偏好。因此您必须自行分析并在适用的情况下咨询自己的法律、税收、会计、金融和其他方面的专业顾问，以期在投资之前评估该项建议是否适合于您。若由于使用本文件所载的材料而产生任何直接或间接的损失，HTISG 及其董事、雇员或代理人对此均不承担任何责任。除对本文内容承担责任的分析师除外，HTISG 及我们的关联公司、高级管理人员、董事和雇员，均可不时作为主事人就本文件所述的任何证券或衍生品持有长仓或短仓以及进行买卖。?HTISG 的销售员、交易员和其他专业人士均可向?HTISG 的相关客户和公司提供与本文件所述意见相反的口头或书面市场评论意见或交易策略。HTISG 可做出与本文件所述建议或意见不一致的投资决策。但?HTIRL 没有义务来确保本文件的收件人了解到该等交易决定、思路或建议。请访问海通国际网站，查阅更多有关海通国际为预防和避免利益冲突设立的组织和行政安排的内容信息。非美国分析师披露信息：非美国分析师披露信息：本项研究首页上列明的海通国际分析师并未在?FINRA 进行注册或者取得相应的资格，并且不受美国?FINRA 有关与本项研究目标公司进行沟通、公开露面和自营证券交易的第?2241 条规则之限制。IMPORTANT DISCLAIMER For research reports on non-Indian securities:The research report is issued by Haitong International Research Limited(“HTIRL”),a wholly owned subsidiary of Haitong International Securities Group Limited(“HTISGL”)and a licensed corporation to carry on Type 4 regulated activity(advising on securities)for the purpose of the Securities and Futures Ordinance(Cap.571)of Hong Kong,with the assistance of Haitong International(Japan)K.K.(“HTIJKK”),a wholly owned subsidiary of HTISGL and which is regulated as an Investment Adviser by the Kanto Finance Bureau of Japan.For research reports on Indian securities:The research report is issued by Haitong Securities India Private Limited(“HSIPL”),an Indian company and a Securities and Exchange Board of India(“SEBI”)registered Stock Broker,Merchant Banker and Research Analyst that,inter alia,produces and distributes research reports covering listed entities on the BSE Limited(“BSE”)and the National Stock Exchange of India Limited(“NSE”)(collectively referred to as“Indian Exchanges”).HSIPL was acquired and became part of the Haitong International Securities Group of Companies(“HTISG”)on 22 December 2016.All the research reports are globally branded under the name Haitong International and approved for distribution by Haitong International Securities Company Limited(“HTISCL”)and/or any other members within HTISG in their respective jurisdictions.The information and opinions contained in this research report have been compiled or arrived at from sources believed to be reliable and in good faith but no representation or warranty,express or implied,is made by HTIRL,HTISCL,HSIPL,HTIJKK or any other members within HTISG from which this research report may be received,as to their accuracy,completeness or correctness.All opinions expressed herein are as of the date of this research report and are subject to change without notice.This research report is for information purpose only.Descriptions of any companies or their securities mentioned herein are not intended to be complete and this research report is not,and should not be construed expressly or impliedly as,an offer to buy or sell securities.The securities referred to in this research report may not be eligible for purchase or sale in some jurisdictions.If an investment product is denominated in a currency other than an investors home currency,a change in exchange rates may adversely affect the investment.Past performance is not necessarily indicative of future results.Certain transactions,including those involving derivatives,give rise to substantial risk and are not suitable for all investors.You should also bear in mind that recommendations in this research report are not tailor-made for you.The analyst has not taken into account your unique financial circumstances,such as your financial situation and risk appetite.You must,therefore,analyze and should,where applicable,consult your own legal,tax,accounting,financial and other professional advisers to evaluate whether the recommendations suits you before investment.Neither HTISG nor any of its directors,employees or agents accepts any liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from any use of the materials contained in this research report.HTISG and our affiliates,officers,directors,and employees,excluding the analysts responsible for the content of this document,will from time to time have long or short positions in,act as principal in,and buy or sell,the securities or derivatives,if any,referred to in this research report.Sales,traders,and other professionals of HTISG may provide oral or written market commentary or trading strategies to the relevant clients and the companies within HTISG that reflect opinions that are contrary to the opinions expressed in this research report.HTISG may make investment decisions that are inconsistent with the recommendations or views expressed in this research report.HTI is under no obligation to ensure that such other trading decisions,ideas or recommendations are brought to the attention of any recipient of this research report.Please refer to HTIs website for further information on HTIs organizational and administrative arrangements set up for the prevention and avoidance of conflicts of interest with respect to Research.Non U.S.Analyst Disclosure:The HTI analyst(s)listed on the cover of this Research is(are)not registered or qualified as a research analyst with FINRA and are not subject to U.S.FINRA Rule 2241 restrictions on communications with companies that are the subject of the Research;public appearances;and trading securities by a research analyst.分发和地区通知：分发和地区通知：除非下文另有规定，否则任何希望讨论本报告或者就本项研究中讨论的任何证券进行任何交易的收件人均应联系其所在国家或地区的海通国际销售人员。香港投资者的通知事项：香港投资者的通知事项：海通国际证券股份有限公司(“HTISCL”)负责分发该研究报告，HTISCL是在香港有权实施第1类受规管活动（从事证券交易）的持牌公司。该研究报告并不构成证券及期货条例（香港法例第571章）（以下简称“SFO”）所界定的要约邀请，证券要约或公众要约。本研究报告仅提供给SFO所界定的“专业投资者”。本研究报告未经过证券及期货事务监察委员会的审查。您不应仅根据本研究报告中所载的信息做出投资决定。本研究报告的收件人就研究报告中产生或与之相关的任何事宜请联系HTISCL销售人员。美国投资者的通知事项：美国投资者的通知事项：本研究报告由HTIRL，HSIPL或HTIJKK编写。HTIRL，HSIPL，HTIJKK以及任何非HTISG美国联营公司，均未在美国注册，因此不受美国关于研究报告编制和研究分析人员独立性规定的约束。本研究报告提供给依照1934年“美国证券交易法”第15a-6条规定的豁免注册的美国主要机构投资者（“Major U.S.Institutional Investor”）和机构投资者（”U.S.Institutional Investors”）。在向美国机构投资者分发研究报告时，Haitong International Securities(USA)Inc.（“HTI USA”）将对报告的内容负责。任何收到本研究报告的美国投资者，希望根据本研究报告提供的信息进行任何证券或相关金融工具买卖的交易，只能通过HTI USA。HTI USA位于340 Madison Avenue,12th Floor,New York,NY 10173，电话（212）351-6050。HTI USA是在美国于U.S.Securities and Exchange Commission（“SEC”）注册的经纪商，也是Financial Industry Regulatory Authority,Inc.（“FINRA”）的成员。HTIUSA不负责编写本研究报告，也不负责其中包含的分析。在任何情况下，收到本研究报告的任何美国投资者，不得直接与分析师直接联系，也不得通过HSIPL，HTIRL或HTIJKK直接进行买卖证券或相关金融工具的交易。本研究报告中出现的HSIPL，HTIRL或HTIJKK分析师没有注册或具备FINRA的研究分析师资格，因此可能不受FINRA第2241条规定的与目标公司的交流，公开露面5 和分析师账户持有的交易证券等限制。投资本研究报告中讨论的任何非美国证券或相关金融工具（包括ADR）可能存在一定风险。非美国发行的证券可能没有注册，或不受美国法规的约束。有关非美国证券或相关金融工具的信息可能有限制。外国公司可能不受审计和汇报的标准以及与美国境内生效相符的监管要求。本研究报告中以美元以外的其他货币计价的任何证券或相关金融工具的投资或收益的价值受汇率波动的影响，可能对该等证券或相关金融工具的价值或收入产生正面或负面影响。美国收件人的所有问询请联系：Haitong International Securities(USA)Inc.340 Madison Avenue,12th Floor New York,NY 10173 联系人电话：(212)351 6050 DISTRIBUTION AND REGIONAL NOTICES Except as otherwise indicated below,any Recipient wishing to discuss this research report or effect any transaction in any security discussed in HTIs research should contact the Haitong International salesperson in their own country or region.Notice to Hong Kong investors:The research report is distributed by Haitong International Securities Company Limited(“HTISCL”),which is a licensed corporation to carry on Type 1 regulated activity(dealing in securities)in Hong Kong.This research report does not constitute a solicitation or an offer of securities or an invitation to the public within the meaning of the SFO.This research report is only to be circulated to Professional Investors as defined in the SFO.This research report has not been reviewed by the Securities and Futures Commission.You should not make investment decisions solely on the basis of the information contained in this research report.Recipients of this research report are to contact HTISCL salespersons in respect of any matters arising from,or in connection with,the research report.Notice to U.S.investors:As described above,this research report was prepared by HTIRL,HSIPL or HTIJKK.Neither HTIRL,HSIPL,HTIJKK,nor any of the non U.S.HTISG affiliates is registered in the United States and,therefore,is not subject to U.S.rules regarding the preparation of research reports and the independence of research analysts.This research report is provided for distribution to“major U.S.institutional investors”and“U.S.institutional investors”in reliance on the exemption from registration provided by Rule 15a-6 of the U.S.Securities Exchange Act of 1934,as amended.When distributing research reports to“U.S.institutional investors,”HTI USA will accept the responsibilities for the content of the reports.Any U.S.recipient of this research report wishing to effect any transaction to buy or sell securities or related financial instruments based on the information provided in this research report should do so only through Haitong International Securities(USA)Inc.(“HTI USA”),located at 340 Madison Avenue,12th Floor,New York,NY 10173,USA;telephone(212)351 6050.HTI USA is a broker-dealer registered in the U.S.with the U.S.Securities and Exchange Commission(the“SEC”)and a member of the Financial Industry Regulatory Authority,Inc.(“FINRA”).HTI USA is not responsible for the preparation of this research report nor for the analysis contained therein.Under no circumstances should any U.S.recipient of this research report contact the analyst directly or effect any transaction to buy or sell securities or related financial instruments directly through HSIPL,HTIRL or HTIJKK.The HSIPL,HTIRL or HTIJKK analyst(s)whose name appears in this research report is not registered or qualified as a research analyst with FINRA and,therefore,may not be subject to FINRA Rule 2241 restrictions on communications with a subject company,public appearances and trading securities held by a research analyst account.Investing in any non-U.S.securities or related financial instruments(including ADRs)discussed in this research report may present certain risks.The securities of non-U.S.issuers may not be registered with,or be subject to U.S.regulations.Information on such non-U.S.securities or related financial instruments may be limited.Foreign companies may not be subject to audit and reporting standards and regulatory requirements comparable to those in effect within the U.S.The value of any investment or income from any securities or related financial instruments discussed in this research report denominated in a currency other than U.S.dollars is subject to exchange rate fluctuations that may have a positive or adverse effect on the value of or income from such securities or related financial instruments.All inquiries by U.S.recipients should be directed to:Haitong International Securities(USA)Inc.340 Madison Avenue,12th Floor New York,NY 10173 Attn:Sales Desk at(212)351 6050 中华人民共和国的通知事项：中华人民共和国的通知事项：在中华人民共和国（下称“中国”，就本报告目的而言，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾）只有根据适用的中国法律法规而收到该材料的人员方可使用该材料。并且根据相关法律法规，该材料中的信息并不构成“在中国从事生产、经营活动”。本文件在中国并不构成相关证券的公共发售或认购。无论根据法律规定或其他任何规定，在取得中国政府所有的批准或许可之前，任何法人或自然人均不得直接或间接地购买本材料中的任何证券或任何实益权益。接收本文件的人员须遵守上述限制性规定。加拿大投资者的通知事项：加拿大投资者的通知事项：在任何情况下该等材料均不得被解释为在任何加拿大的司法管辖区内出售证券的要约或认购证券的要约邀请。本材料中所述证券在加拿大的任何要约或出售行为均只能在豁免向有关加拿大证券监管机构提交招股说明书的前提下由Haitong International Securities(USA)Inc.（“HTI USA”）予以实施，该公司是一家根据National Instrument 31-103 Registration Requirements,Exemptions and Ongoing Registrant Obligations（“NI 31-103”）的规定得到国际交易商豁免（“International Dealer Exemption”）的交易商，位于艾伯塔省、不列颠哥伦比亚省、安大略省和魁北克省。在加拿大，该等材料在任何情况下均不得被解释为任何证券的招股说明书、发行备忘录、广告或公开发行。加拿大的任何证券委员会或类似的监管机构均未审查或以任何方式批准该等材料、其中所载的信息或所述证券的优点，任何与此相反的声明即属违法。在收到该等材料时，每个加拿大的收件人均将被视为属于National Instrument 45-106 Prospectus Exemptions第1.1节或者Securities Act(Ontario)第73.3(1)节所规定的认可投资者（“Accredited Investor”），或者在适用情况下National Instrument 31-103第1.1节所规定的许可投资者（“Permitted Investor”）。新加坡投资者的通知事项：新加坡投资者的通知事项：本研究报告由Haitong International Securities(Singapore)Pte Ltd（“HTISSPL”）于新加坡提供。HTISSPL是符合财务顾问法2001（“FAA”）定义的豁免财务顾问，可（a）提供关于证券，集体投资计划的部分，交易所衍生品合约和场外衍生品合约的建议（b）发行或公布有关证券、交易所衍生品合约和场外衍生品合约的研究分析或研究报告。本研究报告仅提供给符合证券及期货法2001第4A条项下规定的机构投资者。对于因本研究报告而产生的或与之相关的任何问题，本研究报告的收件人应通过以下信息与HTISSPL联系：Haitong International Securities(Singapore)Pte.Ltd 10 Collyer Quay,#19-01-#19-05 Ocean Financial Centre,Singapore 049315 电话:(65)6713 0473 6 日本投资者的通知事项：日本投资者的通知事项：本研究报告由海通国际证券有限公司所发布，旨在分发给从事投资管理的金融服务提供商或注册金融机构（根据日本金融机构和交易法（“FIEL”）第61（1）条，第17-11（1）条的执行及相关条款）。英国及欧盟投资者的通知事项：英国及欧盟投资者的通知事项：本报告由从事投资顾问的Haitong International Securities Company Limited所发布，本报告只面向有投资相关经验的专业客户发布。任何投资或与本报告相关的投资行为只面对此类专业客户。没有投资经验或相关投资经验的客户不得依赖本报告。Haitong International Securities Company Limited的分支机构的净长期或短期金融权益可能超过本研究报告中提及的实体已发行股本总额的0.5。特别提醒有些英文报告有可能此前已经通过中文或其它语言完成发布。澳大利亚投资者的通知事项：澳大利亚投资者的通知事项：Haitong International Securities(Singapore)Pte Ltd,Haitong International Securities Company Limited和Haitong International Securities(UK)Limited分别根据澳大利亚证券和投资委员会（以下简称“ASIC”）公司（废除及过度性）文书第2016/396号规章在澳大利亚分发本项研究，该等规章免除了根据2001年公司法在澳大利亚为批发客户提供金融服务时海通国际需持有澳大利亚金融服务许可的要求。ASIC的规章副本可在以下网站获取：www.legislation.gov.au。海通国际提供的金融服务受外国法律法规规定的管制，该等法律与在澳大利亚所适用的法律存在差异。印度投资者的通知事项：印度投资者的通知事项：本报告由从事证券交易、投资银行及证券分析及受Securities and Exchange Board of India（“SEBI”）监管的Haitong Securities India Private Limited（“HTSIPL”）所发布，包括制作及发布涵盖BSE Limited（“BSE”）和National Stock Exchange of India Limited（“NSE”）（统称为印度交易所）研究报告。研究机构名称:Haitong Securities India Private Limited SEBI 研究分析师注册号:INH000002590 地址:1203A,Floor 12A,Tower 2A,One World Center 841 Senapati Bapat Marg,Elphinstone Road,Mumbai 400 013,India CIN U74140MH2011FTC224070 电话: 91 22 43156800 传真: 91 22 24216327 合规和申诉办公室联系人：Prasanna Chandwaskar；电话: 91 22 43156803;电子邮箱:“请注意，SEBI 授予的注册和 NISM 的认证并不保证中介的表现或为投资者提供任何回报保证”。本项研究仅供收件人使用，未经海通国际的书面同意不得予以复制和再次分发。版权所有：海通国际证券集团有限公司2019年。保留所有权利。Peoples Republic of China(PRC):In the PRC,the research report is directed for the sole use of those who receive the research report in accordance with the applicable PRC laws and regulations.Further,the information on the research report does not constitute production and business activities in the PRC under relevant PRC laws.This research report does not constitute a public offer of the security,whether by sale or subscription,in the PRC.Further,no legal or natural persons of the PRC may directly or indirectly purchase any of the security or any beneficial interest therein without obtaining all prior PRC government approvals or licenses that are required,whether statutorily or otherwise.Persons who come into possession of this research are required to observe these restrictions.Notice to Canadian Investors:Under no circumstances is this research report to be construed as an offer to sell securities or as a solicitation of an offer to buy securities in any jurisdiction of Canada.Any offer or sale of the securities described herein in Canada will be made only under an exemption from the requirements to file a prospectus with the relevant Canadian securities regulators and only by Haitong International Securities(USA)Inc.,a dealer relying on the“international dealer exemption”under National Instrument 31-103 Registration Requirements,Exemptions and Ongoing Registrant Obligations(“NI 31-103”)in Alberta,British Columbia,Ontario and Quebec.This research report is not,and under no circumstances should be construed as,a prospectus,an offering memorandum,an advertisement or a public offering of any securities in Canada.No securities commission or similar regulatory authority in Canada has reviewed or in any way passed upon this research report,the information contained herein or the merits of the securities described herein and any representation to the contrary is an offence.Upon receipt of this research report,each Canadian recipient will be deemed to have represented that the investor is an“accredited investor”as such term is defined in section 1.1 of National Instrument 45-106 Prospectus Exemptions or,in Ontario,in section 73.3(1)of the Securities Act(Ontario),as applicable,and a“permitted client”as such term is defined in section 1.1 of NI 31-103,respectively.Notice to Singapore investors:This research report is provided in Singapore by or through Haitong International Securities(Singapore)Pte Ltd(“HTISSPL”).HTISSPL is an Exempt Financial Adviser under the Financial Advisers Act 2001(“FAA”)to(a)advise on securities,units in a collective investment scheme,exchange-traded derivatives contracts and over-the-counter derivatives contracts and(b)issue or promulgate research analyses or research reports on securities,exchange-traded derivatives contracts and over-the-counter derivatives contracts.This research report is only provided to institutional investors,within the meaning of Section 4A of the Securities and Futures Act 2001.Recipients of this research report are to contact HTISSPL via the details below in respect of any matters arising from,or in connection with,the research report:Haitong International Securities(Singapore)Pte.Ltd.10 Collyer Quay,#19-01-#19-05 Ocean Financial Centre,Singapore 049315 Telephone:(65)6713 0473 Notice to Japanese investors:This research report is distributed by Haitong International Securities Company Limited and intended to be distributed to Financial Services Providers or Registered Financial Institutions engaged in investment management(as defined in the Japan Financial Instruments and Exchange Act(FIEL)Art.61(1),Order for Enforcement of FIEL Art.17-11(1),and related articles).Notice to UK and European Union investors:This research report is distributed by Haitong International Securities Company Limited.This research is directed at persons having professional experience in matters relating to investments.Any investment or investment activity to which this research relates is available only to such persons or will be engaged in only with such persons.Persons who do not have professional experience in matters relating to investments should not rely on this research.Haitong International Securities Company Limiteds affiliates may have a net 7 long or short financial interest in excess of 0.5%of the total issued share capital of the entities mentioned in this research report.Please be aware that any report in English may have been published previously in Chinese or another language.Notice to Australian investors:The research report is distributed in Australia by Haitong International Securities(Singapore)Pte Ltd,Haitong International Securities Company Limited,and Haitong International Securities(UK)Limited in reliance on ASIC Corporations(Repeal and Transitional)Instrument 2016/396,which exempts those HTISG entities from the requirement to hold an Australian financial services license under the Corporations Act 2001 in respect of the financial services it provides to wholesale clients in Australia.A copy of the ASIC Class Orders may be obtained at the following website,www.legislation.gov.au.Financial services provided by Haitong International Securities(Singapore)Pte Ltd,Haitong International Securities Company Limited,and Haitong International Securities(UK)Limited are regulated under foreign laws and regulatory requirements,which are different from the laws applying in Australia.Notice to Indian investors:The research report is distributed by Haitong Securities India Private Limited(“HSIPL”),an Indian company and a Securities and Exchange Board of India(“SEBI”)registered Stock Broker,Merchant Banker and Research Analyst that,inter alia,produces and distributes research reports covering listed entities on the BSE Limited(“BSE”)and the National Stock Exchange of India Limited(“NSE”)(collectively referred to as“Indian Exchanges”).Name of the entity:Haitong Securities India Private Limited SEBI Research Analyst Registration Number:INH000002590 Address:1203A,Floor 12A,Tower 2A,One World Center 841 Senapati Bapat Marg,Elphinstone Road,Mumbai 400 013,India CIN U74140MH2011FTC224070 Ph: 91 22 43156800 Fax: 91 22 24216327 Details of the Compliance Officer and Grievance Officer:Prasanna Chandwaskar:Ph: 91 22 43156803;Email id:“Please note that Registration granted by SEBI and Certification from NISM in no way guarantee performance of the intermediary or provide any assurance of returns to investors”.This research report is intended for the recipients only and may not be reproduced or redistributed without the written consent of an authorized signatory of HTISG.Copyright:Haitong International Securities Group Limited 2019.All rights reserved.
2025-01-13
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5星级
房地产房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/26 房地产房地产 2025 年 01 月 10 日 投资评级：投资评级：看好看好（维持维持）行业走势图行业走势图 数据来源：聚源 研究推进城市更新工作，存量用地加速盘活行业点评报告-2025.1.6 央行提出择机降准降息，国常会研究 推 进 城 市 更 新 行 业 周 报-2025.1.5 新房成交面积环比增长，充分释放住房城乡建设稳增长潜力行业周报-2024.12.29 止跌企稳专题二：去库存的止跌企稳专题二：去库存的测算及测算及未来展望未来展望 行业深度报告行业深度报告 齐东（分析师）齐东（分析师）胡耀文（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人）杜致远（联系人） 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790524070001 证书编号：S0790124070064 供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长 2023 年 7 月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和库存规模都更大，2024 年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超 30 个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。库存及去化周期测算：分为狭义库存及去化周期测算：分为狭义库存、库存、广义广义库存和超广义库存库存和超广义库存 我们测算截至 2024 年 10 月，（1）狭义库存指竣工现房：商品住宅待售面积 3.75亿平，同比 20%；现房去化周期为 21.6 个月，同比持平；（2）广义库存指已开工未售库存：估算约 20 亿平，去化周期为 30.2 个月；（3）超广义库存指已拿地未售库存：基于住宅拿地建面和待开发土地面积两种方式，测算已拿地未售面积约 31 亿平，超广义未售库存去化周期约 42 个月。去库存展望：预测去库存展望：预测 2026 年末去化周期明显年末去化周期明显压降压降 当前去库存措施主要以地方政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地为主，我们测算（1）收储：假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，按照套均 70平米估算，预计能帮助去化约 2 亿平米库存；（2）旧改按照套均 100 平米、100%货币化安置、75%新房购买转化率测算，预计 100 万套货币化城中村改造能够帮助去化 0.75 亿平米库存；（3）土地回收：过往土储专项债发行期间平均占比约25.9%，以 10 万亿地方化债资源计算，将消化未开工土地建面 8.53 亿平，占当前未开工土地建面的 77.6%。最终测算得出：截至 2026 年末，已开工未售库存约 9.8 亿平，去化周期 13.9 个月，较 2024 年 10 月降低 16 个月，处于历史较低水平；未开工 已开工未售库存约 15.4 亿平，去化周期 21.8 个月，较 2024 年 10月降低 20 个月。投资建议投资建议 我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转，销售数据下滑导致商品房供过于求，住房库存高企，去化周期拉长。在市场量价均下行的环境下，启动去库存政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措，我们预计政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地等多项措施将有效推动去库存进程，将商品住宅去化周期控制在合理范围内。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。风险提示：风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。-29%-14%0)C 24-012024-052024-092025-01房地产沪深300相关研究报告相关研究报告 开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报告 行业深度报告行业深度报告 行业研究行业研究 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/26 目目 录录 1、供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长.4 1.1、中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑.4 1.2、地产政策接近底部，本轮周期量价下行时间更长.6 2、库存及去化周期测算：分为狭义、广义、超广义库存.9 2.1、狭义库存：商品住宅待售面积 3.75 亿平.10 2.2、广义库存：估算已开工未售面积约 20 亿平.12 2.3、超广义库存：估算未开工 已开工未售面积约 31 亿平.12 3、去库存展望：预计 2026 年末库存将显著下降.14 3.1、开工销售剪刀差：截至 2026 年末预计减少新开工未收库存 7.4 亿平.14 3.2、收储进程加快，未来两年预计去库存约 2 亿平.16 3.3、新增 100 万套旧改，预计能够去库 0.75 亿平米.19 3.4、限制高去化周期城市供地，重启专项债回收土地.20 4、投资建议.23 5、风险提示.24 图表目录图表目录 图 1：2021 年后宅地和商品住宅成交均下降.5 图 2：截至 10 月末，三四线城市去化周期相对更加缓慢.5 图 3：二手房挂牌量自 2024 年 6 月以来不断攀升.6 图 4：2023-2024 年周期新开工和销售面积降幅持续时间更长（%）.8 图 5：2023-2024 年周期房价下行降幅持续时间更长（%）.9 图 6：2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势.9 图 7：2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势.10 图 8：截至 10 月末商品住宅待售面积处于历史相对高位.10 图 9：2024 年以来商品住宅现房去化周期呈下降趋势.11 图 10：2022 年以来商品住宅现房销售占比明显提升.11 图 11：自 2021 年中旬以来，已开工广义库存呈下降趋势.12 图 12：我们预测 2025-2026 年商品住宅成交增速分别为 2%、3%.14 图 13：我们预测 2025-2026 年住宅土地成交面积增速分别为-12%、-6%.15 图 14：我们预测 2025-2026 年住宅土地成交面积增速分别为-12%、-6%.15 图 15：我们预测保障房收储至 2026 年末预计能帮助去化约 2 亿平米库存.18 图 16：我们预测城中村改造至 2026 年末预计能帮助去化约 0.75 亿平米库存.19 图 17：2021 年以来城投托底拿地占比较高.21 图 18：2021 年以来城投拿地未开工占比较高.21 图 19：土地储备专项债主要发行阶段为 2017 年 7 月至 2019 年 9 月.22 图 20：我们预测土储专项债回收土地规模约 8.5 亿平.22 表 1：2023 年 7 月以来中央政治局会议涉及去库存的表述较多.4 表 2：2023-2024 年周期房地产政策接近底部.6 表 3：2023-2024 年周期货币政策宽松力度已和前两轮周期相当.7 表 4：2023-2024 年周期财政政策支持规模相对更大.8 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/26 表 5：2023-2024 年周期房地产指标下行周期更长.8 表 6：2024 年 10 月库存去化周期大幅高于 2021 年末.10 表 7：我们基于宅地成交面积-商品住宅销售面积测算出广义未售面积约 31 亿平.12 表 8：我们基于待开发土地面积测算出广义未售面积约 31 亿平.13 表 9：我们测算至 2026 年商品住宅去化周期将降至合理范围内.14 表 10：我们测算 2025-2026 年商品住宅销售面积同比将实现增长.16 表 11：代表城市收储政策以中小套型为主.16 表 12：11 月合肥存量房收储落地.17 表 13：保障性住房再贷款截至 2024Q3 已经投放 162 亿元.17 表 14：2021-2024 年上半年末保障性租赁住房累计开工建设和筹集 685 万套.18 表 15：城中村改造政策支持范围由 35 个城市扩大到全部地级市.19 表 16：2024 下半年以来各城房票政策加速落地.20 表 17：2024 年 4 月自然资源部重申限制高去化周期城市供地.20 表 18：2017-2019 年土储专项债主要为土地前期开发提供资金支持.21 表 19：2024 年 8 月以来越秀连退广州三块土地.23 表 20：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企.23 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4/26 1、供求关系发生变化，供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长本轮周期量价下行时间更长 1.1、中央层面定调去库存，中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑住宅供应成交均下滑 2023 年 7 月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。2024 年 4 月和 7 月中央政治局会议提出“消化存量和优化增量住房”，去库存措施加速出台。2024 年 9 月，政治局会议在去库存政策外，提出“促进房地产市场止跌回稳”，在去库存周期中仍然要保持量价平稳。表表1：2023 年年 7 月以来中央政治局会议涉及去库存月以来中央政治局会议涉及去库存的表述较多的表述较多 日期日期 政治局会议去库存表述政治局会议去库存表述 2023/7/24 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2024/4/30 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新式，促进房地产高质量发展。2024/7/30 要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。2024/9/26 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2024/12/9 稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。资料来源：经济日报、新华社等、开源证券研究所 我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转，销售数据下滑导致商品房供过于求，住房库存高企，去化周期拉长，而供求关系变化导致的新房二手房降价让购房者对未来的房价走势感到担忧，购房信心减弱。在市场量价均下行的环境下，启动去库存政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措。新房层面，Wind 322 城宅地成交面积自 2019 年达到峰值 19.9 亿平后开始逐步下降，2024 年前 10 月成交 3.85 亿平，同比-19%；商品住宅销售面积自 2021 年达到峰值 15.7 亿平后开始下滑，2024 年前 10 月成交 6.54 亿平，同比-18%。宅地成交规模在 2011-2015 年显著高于商品住宅成交面积，2017-2020 年略高于商品住宅成交面积，导致了宅地供应面积高于商品住宅需求面积，而 2022 年至今商品房成交收缩加速了供求剪刀差的规模。2016 年以来，住宅土地和商品住宅之间的剪刀差为 7.81 亿平，仍有较多土地处于未动工或停工状态。行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 5/26 图图1：2021 年后宅地和商品住宅成交均下降年后宅地和商品住宅成交均下降 数据来源：Wind、开源证券研究所 根据克而瑞重点 30 城库存及去化周期数据，截至 2024 年 10 月，一线城市中上海，二线城市中杭州、成都、西安、合肥去化周期在 15 个月以内，重点 30 城平均去化周期为 23.2 个月，三四线城市去化周期相对更加缓慢。图图2：截至截至 10 月末，三四线城市去化周期相对更加缓慢月末，三四线城市去化周期相对更加缓慢 数据来源：克而瑞、开源证券研究所 二手房层面，挂牌量自 2024 年 6 月以来不断攀升，截至 2024 年 12 月中旬，我们跟踪的 60 城挂牌量达 379.95 万套，较 2023 年 6 月增长 11%，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。-40%-20%0 0000000100000150000200000250000300000商品住宅销售面积（万方）322城宅地成交面积（万方）商品房yoy宅地yoy051015202530354045020040060080010001200140016001800广州北京深圳上海武汉成都天津青岛西安长春重庆郑州苏州南京南宁杭州济南长沙无锡昆明宁波合肥厦门福州惠州佛山珠海常州徐州嘉兴库存（万方）去化周期（月）行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 6/26 图图3：二手房挂牌量自二手房挂牌量自 2024 年年 6 月以来不断攀升月以来不断攀升 数据来源：链家、开源证券研究所 1.2、地产政策接近底部，地产政策接近底部，本轮周期量价下行时间更长本轮周期量价下行时间更长 2008 年以来，国内房地产行业主要经历三轮宽松周期，分别是：（1）2008-2009 年周期：美国次贷危机导致全球经济低迷，房地产成为国内经济企稳的抓手，购房契税下调、印花税土增税免征，国常会提出“四万亿”稳增长计划。（2）2014-2016 年周期：在上一轮紧缩地产政策的作用下，房地产数据量价下行，于是本轮政策以各城取消限购、开启认贷不认房、降息降准和降低首付比为主，在棚改推进的助力下，地产数据量价涨幅明显。（3）2023 年至今周期：2022 年之前在房住不炒定调下，购房政策持续收紧，后续购房信心不足，地产数据持续下行。本轮政策主要以保障房企合理融资、全国层面购房政策放松及降息降准为主，“去库存”和“止跌回稳”成为房地产行业主基调。从房地产政策来看，比较三轮地产周期，2024 年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，限购政策仅京沪深三城仍有较大限制，首付比例和房贷利率均为历史最低，税费和普宅认定标准也进一步优化。表表2：2023-2024 年周期房地产政策接近底部年周期房地产政策接近底部 房地产政策房地产政策 2008-2009 年周期年周期 2014-2015 年周期年周期 2023-2024 年周期年周期 需求端：放松限购 无限购政策 北上广深、三亚未取消限购；其他城市放开限购 北上深均有所放松，广州和其他二三线城市放开限购 需求端：放松限贷 下调首套首付比例最低至 20%二套认贷不认房，不限购城市商贷首套房最低首付比例 25%，二套最低 40%。将公积金贷款申请条件从连续 12 个月放宽至连续缴存 6 个月 首套最低 15%，二套最低 15%（一线城市为 20%）375.54 371.20 379.95 31032033034035036037038039023/0623/0823/1023/1224/0224/0424/0624/0824/1024/1260城市整体挂牌量（万套）行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 7/26 房地产政策房地产政策 2008-2009 年周期年周期 2014-2015 年周期年周期 2023-2024 年周期年周期 需求端：放松限价 无限价政策 无限价政策 取消地价上限，取消限价（但政府仍审核预售证）需求端：放松限售 无限售政策 无限售政策 除京沪外基本取消限售 需求端：放松税费 对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。将现行个人购买普通住房超过 5 年免征营业税改为超过 2 年免征营业税。个人购买普通住房超过 5 年免征营业税改为超过 2 年免征营业税。增值税征免年限从 5 年调整为 2 年 享受契税优惠的面积界限下调至 90 平 一线城市增值税解绑普宅 土增税预征率统一下调 0.5pct 需求端：放松普宅标准 无普宅认定标准 一线城市开始设置普宅标准；二三线城市无 取消普宅认定标准 供给端：压缩供给 无限制供给政策 有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模 库存周期超 36 个月暂停供地 资料来源：央行、新华社、财政部等、开源证券研究所 从货币政策来看，本轮新发放贷款利率由 2021 年四季度 5.63%降至 2024 年二季度 3.45%，累计下调 218BP，叠加 7 月和 10 月五年期 LPR 35BP 的降幅，预计本轮新发放贷款利率降幅将超 250BP，较前两轮宽松周期更多。2023 年以来存量按揭利率平均下调 75BP，2024 年四季度预计平均下调 50BP，整体降幅也超过 2008-2009年 112BP。本轮公积金贷款利率也下调至历史最低的 2.85%，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当。表表3：2023-2024 年周期货币政策宽松力度已和前两轮周期相当年周期货币政策宽松力度已和前两轮周期相当 货币政策货币政策 2008-2009 年周期年周期 2014-2015 年周期年周期 2023-2024 年周期年周期 存量按揭利率降幅 个人住房贷款利率的下限从 0.85 倍调低至0.7 倍。参考 5 年以上中长期贷款利率7.47%，调整力度为 112BPs 未进行调整 2023 年存量平均下调 75BP 2024 年预计平均下调 50BPs 左右 新发放按揭贷款利率 基准利率由 7.83%下调至 5.94%，考虑下限调整，累计下降 249BPs 6.96%（2014Q3）下行至 4.55%（2016Q2），累计下降 241BPs 5.63%（2021Q4）下行至 3.45%（2024Q2），累计下降 218BPs 公积金贷款利率降幅 5 年以上 0.09%，5 年以内 0.18%（2008.9.16）0.27%（2008.10.9）0.27%（2008.10.27）0.54%（2008.11.27）0.25%（2015.3.1）0.25%（2015.6.28）0.25%（2015.8.26）0.25%（2024.5.18）准备金率 1.0%（2008.9.25）0.5%（2008.10.15）0.5%（2014.6.16）0.5%（2015.2.5）0.5%（2015.9.6）0.5%（2015.10.24）0.5%（2024.2.5）0.5%（2024.9.27）资料来源：央行、新华社、财政部等、开源证券研究所 从财政政策对于去库存的支持来看，前两轮周期分别有 4 万亿投资计划和棚改计划，而本轮周期住房和库存规模都更大，财政政策支持力度也相对更大，包括保障房再贷款资金、城中村改造专项借款、100 万套旧改货币化安置、4 万亿白名单融行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 8/26 资支持和 10 万亿专项债支持收储及土地回收等。表表4：2023-2024 年周期年周期财政财政政策政策支持规模相对更大支持规模相对更大 财政政策财政政策 2008-2009 年周期年周期 2014-2015 年周期年周期 2023-2024 年周期年周期 去库存措施 4 万亿投资计划 棚改去库存，棚改总投资8-9万亿，PSL 峰值规模 3.55 万亿 保障性住房再贷款 3000 亿 城中村旧改 100 万套货币化安置 10 万亿专项债支持收储及土地回收 资料来源：央行、新华社、财政部等、开源证券研究所 从三轮周期量价下行持续的时间来看，本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超 30 个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。表表5：2023-2024 年周期房地产指标下行周期更长年周期房地产指标下行周期更长 2008-2009 年周期年周期 2014-2015 年周期年周期 2023-2024 年周期年周期 新开工下行时间（月）8 21 38 新开工最大降幅-16.2%-27.4%-39.4%商品房销售下行时间（月）12 15 32 销售最大降幅-19.7%-16.3%-24.3p 城新房价格下行时间（月）-15 32 新房价格最大降幅-6.6%-6.2p 城二手房价格下行时间（月）4 13 34 二手房价格最大降幅-0.7%-5.2%-8.9%数据来源：Wind、开源证券研究所 图图4：2023-2024 年周期新开工和销售面积降幅持续时间更长（年周期新开工和销售面积降幅持续时间更长（%）数据来源：Wind、开源证券研究所 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002007-022007-112008-082009-052010-022010-112011-082012-052013-022013-112014-082015-052016-022016-112017-082018-052019-022019-112020-082021-052022-022022-112023-082024-05中国:房屋新开工面积:累计同比中国:商品房销售面积:累计同比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 9/26 图图5：2023-2024 年周期房价下行降幅持续时间更长（年周期房价下行降幅持续时间更长（%）数据来源：Wind、开源证券研究所 2、库存及去化周期测算：分为狭义库存及去化周期测算：分为狭义、广义广义、超广义库存、超广义库存 对于商品房库存主要有两方面的解读：一是狭义层面，即已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积，由每月统计局房地产数据公布。二是广义层面，一类是含宅用地建面与销售面积的差值，包含了已开工和未开工面积中所有未售面积；一类是新开工与销售面积的差值，包含了已开工面积中所有未售面积。图图6：2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势 数据来源：Wind、开源证券研究所 2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势。截至 2024 年 10 月末，商品住宅狭义库存 3.75 亿平，狭义去化周期为 21.6 个月；我们测算得出商品住宅广义库存面积（已开工未售口径）20.3 亿平，广义去化周期为 30.2 个月；商品住宅超广义库存面积（未开工 已开工未售口径）约 31 亿平，超广义去化周期约 42 个月。-15-10-50510152007-012007-092008-052009-012009-092010-052011-012011-092012-052013-012013-092014-052015-012015-092016-052017-012017-092018-052019-012019-092020-052021-012021-092022-052023-012023-092024-0570城新房价格指数同比70城二手房价格指数同比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 10/26 表表6：2024 年年 10 月库存去化周期大幅高于月库存去化周期大幅高于 2021 年末年末 库存库存 定义定义 库存量库存量（亿平）（亿平）2021 年年 12 月月去化周期去化周期(月月)2024 年年 10 月月去化周期去化周期(月月)狭义库存 已竣工可供销售的商品住宅建面 3.75 16.7 21.6 广义库存 已开工可供销售的商品住宅建面 20.3 21.2 30.2 超广义库存 未开工 已开工可供销售的商品住宅建面 31 29.5 42 数据来源：Wind、开源证券研究所 图图7：2021 年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势年以来，三种口径的库存去化周期均呈现上升趋势 数据来源：Wind、开源证券研究所 2.1、狭义库存：商品住宅待售面积狭义库存：商品住宅待售面积 3.75 亿平亿平 截至 10 月末，商品住宅待售面积 3.75 亿平，同比 20%，处于历史相对高位，但累计同比增速自年初以来有下降趋势，一方面是去库存措施起效，另一方面伴随宅地供应锐减，住宅供应有所减少。图图8：截至截至 10 月末商品住宅待售面积处于历史相对高位月末商品住宅待售面积处于历史相对高位 数据来源：Wind、开源证券研究所 22.230.242.001020304050602000-022001-012001-122002-112003-102004-092005-082006-072007-062008-052009-042010-032011-022012-012012-122013-112014-102015-092016-082017-072018-062019-052020-042021-032022-022023-012023-12狭义去化周期广义去化周期超广义去化周期-10-505101520253005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-092021-112022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-052023-072023-092023-112024-022024-042024-062024-082024-10商品住宅累计待售面积（万方）累计同比(%)行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 11/26 商品住宅库存走高叠加销售下滑，使库存去化周期不断拉长。我们以商品住宅现房去化周期=商品住宅月度待售面积过去 12 个月月均现房销售面积，算出 2024年 10 月全国商品住宅狭义去化周期为 21.6 个月，同比基本持平。图图9：2024 年以来商品住宅现房去化周期年以来商品住宅现房去化周期呈下降趋势呈下降趋势 数据来源：Wind、开源证券研究所 2022 年以来，购房者对期房交付问题担忧情绪加重，在保交楼框架下现房销售占比提升，由 2021 年中旬的 9%上升至 2024 年 10 月的 27%。2023 年以来，多地政府提出探索商品房预售制度改革，有力有序推行现房销售，后续我们预计现房销售占比有望持续提升，狭义库存和去化周期的重要程度也越来越大。图图10：2022 年以来商品住宅年以来商品住宅现房现房销售占比明显提升销售占比明显提升 数据来源：Wind、开源证券研究所 05101520253002004006008001000120014001600180020002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-092021-112022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-052023-072023-092023-112024-022024-042024-062024-082024-10过去12月现房月均销售面积（万方）狭义去化周期（月，右轴）9%0%5 %05 07-022007-102008-062009-022009-102010-062011-022011-102012-062013-022013-102014-062015-022015-102016-062017-022017-102018-062019-022019-102020-062021-022021-102022-062023-022023-102024-06现房销售占比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 12/26 2.2、广义库存：广义库存：估算估算已开工未售面积约已开工未售面积约 20 亿平亿平 我们将 1999 年 2 月的住宅施工面积 1.2 亿平，累加之后每月新开工住宅面积，得到 1999 年以来每月累加的已开工供应面积；将 1999 年 2 月以来每月销售住宅面积相加得到累加的销售去化面积，二者差额为月度商品住宅已开工未售面积，除以过往 12 个月住宅销售面积均值，可算出商品住宅广义去化周期。由最后计算结果可以发现，因为新开工面积的下降，自 2021 年中旬以来，已开工广义库存呈下降趋势，截至 2024 年 10 月，已开工广义库存为 20.3 亿平，但因为销售去化速度放缓，因此已开工广义去化周期呈上升趋势，10 月广义去化周期为 30.2 个月，较 2015 年去化速度稍快。图图11：自自 2021 年中旬以来，已开工广义库存呈下降趋势年中旬以来，已开工广义库存呈下降趋势 数据来源：Wind、开源证券研究所 2.3、超广义库存：估算未开工超广义库存：估算未开工 已开工未售面积约已开工未售面积约 31 亿平亿平 我们采取两种方式，计算得出未开工 已开工未售商品住宅库存约 31 亿平，按照过往 12 个月销售面积 0.73 亿平测算，广义未售库存去化周期约 42 个月。（1）基于宅地成交面积）基于宅地成交面积-商品住宅销售面积商品住宅销售面积 我们根据 Wind 322 城宅地成交建筑面积作为商品住宅供应来源，由于宅地包含城镇单一住宅用地和城镇混合住宅用地，我们粗略估算住宅整体占比 95%，则 2008年至 2024 年 10 月，322 城住宅成交建筑面积约 224.09 亿平，同期商品住宅销售面积约 192.86 亿平，算出 2024 年 10 月广义未售面积约 31.23 亿平。表表7：我们基于我们基于宅地成交面积宅地成交面积-商品住宅销售面积商品住宅销售面积测算出测算出广义未售面积广义未售面积约约 31 亿平亿平 年份年份 商品住宅销售商品住宅销售面积（万方）面积（万方）商品房商品房 yoy 322 城宅地成城宅地成交面积（万方）交面积（万方）宅地宅地 yoy 差值（万方）差值（万方）2008 59280 29570 (31189)2009 86185 45V220 90%(32776)2010 93377 8718 49%(13845)0.05.010.015.020.025.030.035.040.0050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0002008-022008-112009-082010-052011-022011-112012-082013-052014-022014-112015-082016-052017-022017-112018-082019-052020-022020-112021-082022-052023-022023-112024-08已开工未售面积（万方）广义去化周期（月，右轴）行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 13/26 年份年份 商品住宅销售商品住宅销售面积（万方）面积（万方）商品房商品房 yoy 322 城宅地成城宅地成交面积（万方）交面积（万方）宅地宅地 yoy 差值（万方）差值（万方）2011 96528 39676 115t164 2012 98468 21768 1t212 2013 115723 18%9398 430705 2014 105188 -96024 -28q535 2015 112412 72894 -23#337 2016 137540 220093 -9%(13951)2017 144789 57217 21E68 2018 147760 26938 19)832 2019 150144 29195 79091 2020 154878 35505 -12852 2021 156532 19743 -15%(14277)2022 109564 -309335 -20804 2023 94819 -13049 -30%(15922)2024 年 1-10 月 65368-188461-19%(28830)数据来源：Wind、开源证券研究所 （2）基于待开发土地面积）基于待开发土地面积 截至 2022 年末，统计局发布的待开发土地面积为 4.98 亿平。根据统计局数据，2011-2023 年住宅销售面积占商品房销售面积平均比例约 87%，则我们估算 2022 年末待开发住宅土地面积为 4.34 亿平。根据 Wind 322 城历年成交宅地数据，建筑面积与占地面积的比值为平均容积率，2011-2023 年宅地成交平均容积率约 2.34，则我们估算 2022 年末待开发土地建筑面积为 10.18 亿平，加上截至 2022 年末已开工未售库存 24.97 亿平，算出 2022 年末未开工 已开工未售面积约 35.15 亿平。2023 年 1 月至 2024 年 10 月，Wind 322 城成交宅地建面 12.15 亿平，商品住宅销售面积 16.02 亿平，去化库存面积 4.48 亿平，算出广义未售面积约 30.69 亿平。表表8：我们基于待开发土地面积测算出我们基于待开发土地面积测算出广义未售面积广义未售面积约约 31 亿平亿平 指标指标 面积（万方）面积（万方）备注备注 待开发土地面积 49828 统计局口径 待开发宅地面积 43426 住宅占比 87%待开发宅地建筑面积 101770 宅地容积率 2.34 已开工未售面积 249,698 2022 年末 未开工 已开工未售面积 351468 2022 年末 2023-2024 年去化库存面积-44752 累计拿地*95%-累计销售 广义未售面积 306716 2024 年 10 月 数据来源：Wind、开源证券研究所 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 14/26 3、去库存去库存展望展望：预计预计 2026 年末库存将显著下降年末库存将显著下降 我们通过预测 2024 年 11-12 月、2025-2026 年新开工、销售和土地成交面积，算出无外界政策措施下自然去库存的规模，叠加去库存措施消耗的库存面积，最终测算得出：截至 2026 年末，已开工未售库存约 9.8 亿平，去化周期 13.9 个月，较 2024年 10 月降低 16 个月，处于历史较低水平；未开工 已开工未售库存约 15.4 亿平，去化周期 21.8 个月，较 2024 年 10 月降低 20 个月，去库存效果较明显。表表9：我们测算至我们测算至 2026 年商品住宅去化周期将降至合理范围内年商品住宅去化周期将降至合理范围内 单位：亿平单位：亿平 已开工未售层面已开工未售层面 未开工未开工 已开工未售层面已开工未售层面 库存面积 2024 年 10 月 20 31 去化面积 新开工-销售-7.4-拿地-销售-4.4 收储-2-2 城中村改造-0.75-0.75 专项债回收土地-8.53 库存面积 2026 年末 9.84 15.36 月均销售 2026 年末 0.71 0.71 去化周期（月）13.9 21.8 数据来源：Wind、开源证券研究所 3.1、开工销售剪刀差开工销售剪刀差：截至截至 2026 年末预计减少新开工未收库存年末预计减少新开工未收库存 7.4 亿平亿平 我们对 2024-2026 年销售面积、住宅土地成交面积和住宅新开工面积进行预测。（1）销售面积销售面积 9 月底政策以来，销售成交数据明显改善，10 月商品住宅成交面积同比降幅收窄至-1.3%，我们预测 2024 年 11-12 月商品住宅单月销售面积同比-1%，那么 2024年全年商品住宅成交面积为 8.06 亿平。同时我们预测 2025-2026 年商品住宅成交增速分别为 2%、3%，对应成交面积 8.22、8.47 亿平。图图12：我们预测我们预测 2025-2026 年商品住宅成交增速分别为年商品住宅成交增速分别为 2%、3%数据来源：Wind、开源证券研究所-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%500004000060000800001000001200001400001600001800002021202220232024E2025E2026E商品住宅销售面积（万方）yoy行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 15/26 （2）住宅土地成交面积）住宅土地成交面积 根据克而瑞数据，当前重点城市中一半以上去化周期超过 18 个月，土地供应端仍在收缩，1-10 月住宅土地成交面积增速同比-19.1%，我们预计 2024-2026 年住宅土地成交面积增速分别为-18%、-12%、-6%。图图13：我们预测我们预测 2025-2026 年住宅土地成交面积增速分别为年住宅土地成交面积增速分别为-12%、-6%数据来源：Wind、开源证券研究所 （3）新开工面积）新开工面积 新开工面积受住宅拿地面积影响较大，土地端供应收缩也会影响新开工数据。1-10 月住宅新开工面积同比-22.7%，我们预计 2024-2026 年住宅土地成交面积增速分别为-20%、-10%、-5%。图图14：我们预测我们预测 2025-2026 年住宅土地成交面积增速分别为年住宅土地成交面积增速分别为-12%、-6%数据来源：Wind、开源证券研究所 -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%000004000060000800001000001200001400001600002021202220232024E2025E2026E322城宅地成交面积（万方）宅地同比-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%000004000060000800001000001200001400001600002021202220232024E2025E2026E住宅新开工面积（万方）新开工同比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 16/26 表表10：我们测算我们测算 2025-2026 年商品住宅销售面积同比将实现增长年商品住宅销售面积同比将实现增长 单位：万方单位：万方 商品住宅销商品住宅销售面积售面积 商品住宅商品住宅同比同比 322 城宅地成城宅地成交面积交面积 宅地同比宅地同比 住宅新开工住宅新开工面积面积 新开工同比新开工同比 2021 156532 19743 -156379 -11 22 109564 -309335 -20135 -40 23 94819 -13049 -30i286 -21 24 年 1-10 月 65368-188461-19D569 -23 24E 80624-15.0h100-18U428-20 25E 82237 2Y928-12I886-10 26E 84704 3V333-6G391-5%数据来源：Wind、开源证券研究所 3.2、收储进程收储进程加快，加快，未来两年未来两年预计去库存约预计去库存约 2 亿平亿平 2024 年 5 月，国新办国务院政策例行吹风会上，针对“切实做好保交房工作配套政策有关情况”，中国人民银行将设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。9月 24 日，央行表示将资金支持比例将由 60%提高至 100%。10 月 12 日，在财政部发布会上，财政部也表态用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。截止 10 月末，已经有超过 30 个城市发布相关征集公告，多个城市已落地首批房源征集细则，存量商品房收储政策逐步进入落地期。表表11：代表城市收储政策以中小套型为主代表城市收储政策以中小套型为主 城市城市 发布时间发布时间 收购区域收购区域 套型面积套型面积 收购价格收购价格 重庆 2024/5/9 中心城区 90 平米以内 取测算基础价和市场价的加权平均值(分别为 60%和 40%)，确定收购测算价格。大连 2024/7/26 行政区 70 平米以内 以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润。深圳 2024/8/7 深圳市（不含深汕特别合作区）范围内 65 平方米以下 未提及 长沙 2024/8/20 长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市行政区域内 120 平方米以下 未提及 兰州 2024/8/22 全市范围内 小于 120 平方米 以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5的利润。哈尔滨 2024/10/28 市区范围内 不超 120 平 以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润。杭州 2024/10/31 上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区 配租型不超 70 平为主，配售型不超 125 平为主 以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过 5%的利润。郑州 2024/11/7 郑州市内八区及登封市、巩义市、上街区、新密市、新郑市、荥阳市、中牟县。原则上控制在 120 平米以内 以同地段保障性住房重置价格为参考上限 广州 2024/11/29 市区范围内 90 平以下 未提及 资料来源：各城市住建部、证券时报等、开源证券研究所 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 17/26 2024 年 9 月，合肥安居集团发布关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告，拟开展收购已建成存量商品房用作配售型或配租型保障房工作。11 月，合肥城建发布公告，三家租赁公司拟收购公司旗下三个项目共 2318 套商品住宅，合同金额累计 33.32 亿元。此次参与商品房买卖的合美租赁、宾享家租赁和承悦租赁均是合肥安居集团全资控股的国企，大股东为合肥城建集团，本次收购房源后续大概率用于配售型或配租型保障性住房。同时，本次交易明确了收购的金额并签订了交易合同，根据我们对收购房源面积端和市场备案价的预估，本次收购房源单价为备案价 9 折左右。表表12：11 月合肥存量房收储落地月合肥存量房收储落地 收购主体收购主体 收购项目收购项目 收购套数收购套数（套）（套）交易金额交易金额（亿元）（亿元）商品房价商品房价格（元格（元/平）平）收购价格预收购价格预估（元估（元/平）平）收购折价收购折价 合美租赁 菁华里 869 12.69 16000 14603 91%宾享家租赁 东樾里 665 13.58 20000 18565 93%承悦租赁 尚阳里 784 7.05 11000 9466 86%数据来源：华夏时报、安居客、开源证券研究所 从各地收储的落地情况看，推进速度仍然较慢，主要堵点在于能够达到收储条件的项目较少，主要困难在于当前租金回报率无法实现“商业可持续”。可以预期的是，在未来增量财政支持下，各个城市可以因地制宜，在税收、贴息、房源类型上做一些微调，提升收储项目的回报率。如果未来能够进一步扩大收储范围，假设能够对期房也进行收储，则对行业中期供需格局改善将会有一定助力。从收储的资金来源看，前期的主要工具是央行给出的保障性住房再贷款。2024年 6 月，人民银行创设保障性住房再贷款，发放对象为 21 家全国性金融机构，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。对于符合要求的贷款，按贷款本金的 60%予以低成本资金支持。截至 2024 年 9 月，该项工具投放金额为 162 亿元。表表13：保障性住房再贷款保障性住房再贷款截截至至 2024Q3 已经投放已经投放 162 亿元亿元 涉及房地产领域的结构性货币政策工具涉及房地产领域的结构性货币政策工具 保交楼贷款支持计划保交楼贷款支持计划 房企纾困专项再贷款房企纾困专项再贷款 保障性住房再贷款（包含此保障性住房再贷款（包含此前的租赁住房贷款支持计前的租赁住房贷款支持计划）划）支持领域 向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款 对受困房地产企业项目并购化险 支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房 发放对象 工农中建交、邮储，可扩展至 18 家全国性金融机构 5 家全国性资产管理公司 21 家全国性金融机构 利率（1 年期）0%1.75%1.75%创设时间 2022 年 12 月 2023 年 1 月 2024 年 6 月 额度（亿元）2000 800 3000 资金支持比例 100P%时间时间 发布日期发布日期 累计使用额累计使用额（亿元）（亿元）累计使用额累计使用额（亿元）（亿元）累计使用额累计使用额（亿元）（亿元）行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 18/26 涉及房地产领域的结构性货币政策工具涉及房地产领域的结构性货币政策工具 保交楼贷款支持计划保交楼贷款支持计划 房企纾困专项再贷款房企纾困专项再贷款 保障性住房再贷款（包含此保障性住房再贷款（包含此前的租赁住房贷款支持计前的租赁住房贷款支持计划）划）2023Q1 2023/4/24 5 0 0 2023Q2 2023/7/19 5 0 0 2023Q3 2023/10/25 56 0 0 2023Q4 2024/1/26 56 0 0 2024Q1 2024/4/23 86 209 20 2024Q2 2024/7/24 141 209 121 2024Q3 2024/11/4 127 209 162 资料来源：央行、开源证券研究所 展望未来，除了央行给与的再贷款支持外，地方专项债收储也将是重要抓手。在 2024 年 10 月 12 日国新办发布会上，财政部表态将“用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房”。“十四五”期间我国计划建设筹集保障性租赁住房 870 万套（重点 40 城 650万套，其中一线四城 207 万套），预计可解决 2600 多万新市民、青年人的住房困难。2021年至2024上半年末，我国累计开工建设和筹集了685万套保障性租赁住房。2024年下半年和 2025 年预计能够帮助去化库存 185 万套，2026 年假设筹集 100 万套，截至 2026 年末累计筹集 285 万套。假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，按照套均 70 平米估算，至 2026 年末预计能帮助去化约 2 亿平米库存。表表14：2021-2024 年上半年末保障性租赁住房累计开工建设和筹集年上半年末保障性租赁住房累计开工建设和筹集 685 万套万套 时间时间 开工建设和筹集开工建设和筹集 口径口径 年度原计划年度原计划 完成度完成度 2021 94.2 保障性租赁住房 93.6 101 22 265 保障性租赁住房 240 110 23 213 保障性租赁住房 204 104 24H1 112.8 保障性住房 170.4 66%合计 685 数据来源：经济日报、中国新闻网等、开源证券研究所 图图15：我们预测保障房收储我们预测保障房收储至至 2026 年末年末预计能帮助去化预计能帮助去化约约 2 亿平米库存亿平米库存 资料来源：经济日报、中国新闻网等、开源证券研究所 行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 19/26 3.3、新增新增 100 万套旧改，预计能够去库万套旧改，预计能够去库 0.75 亿平米亿平米 2024 年 10 月 17 日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上提出要通过货币化安置方式新增实现 100 万套城中村和危旧房改造，其中 35 城市有 170 万套城中村改造需求，全国需要改造的危旧房有 50 万套，改造需求较大，货币化安置方式也将进一步释放购房需求，实现存量商品房去库存。两类项目将获得支持：（1）群众改造意愿强烈、安全隐患突出的要做重点选择；（2）征收安置房方案和资金平衡方案成熟扎实的项目。将通过五项政策支持货币化安置房：（1）重点支持地级以上城市，（2）开发性、政策性金融机构给予专项借款，（3）允许地方发行专项债，（4）给予税费优惠，（5）商业银行根据评估发放贷款。2024 年 11 月 16 日，住建部通知明确扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35 个城市扩大到全部地级市。我们认为本次城改支持城市扩围后，将有效破解地方政府的资金筹措难题，有力推动去化周期较长的城市去库存。假设按照套均 100 平米、100%货币化安置、75%新房购买转化率测算，预计 100 万套货币化城中村改造能够帮助去化 0.75 亿平米库存。表表15：城中村改造政策支持范围城中村改造政策支持范围由由 35 个城市扩大到全部地级市个城市扩大到全部地级市 城中村和危旧房改造城中村和危旧房改造 细则细则 新增套数 100 万套 安置方式 100%货币化安置 支持范围 由最初 35 城扩大到全部地级市 支持项目 群众改造意愿强烈、安全隐患突出的项目；征收安置房方案和资金平衡方案成熟扎实的项目 资金来源 开发性、政策性金融机构给予专项借款 允许地方发行专项债 给予税费优惠 商业银行根据评估发放贷款 资料来源：住建部、上观新闻、开源证券研究所 图图16：我们预测城中村改造我们预测城中村改造至至 2026 年末年末预计能帮助去化预计能帮助去化约约 0.75 亿平米库存亿平米库存 资料来源：住建部、上观新闻、开源证券研究所 从落地情况看，货币化安置包括货币支付、房票支付等。广州于 11 月明确所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房，郑州首批房票试点的两个项目已完成首批房票兑付，共涉及 81 张房票。行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 20/26 表表16：2024 下半年以来各城房票政策加速落地下半年以来各城房票政策加速落地 日期日期 城市城市 房票落地情况房票落地情况 2024/8/12 上海 上海首张房票落地金山区，拥有首张房票的业主凭房票在“房源超市”中购买了一套位于金山滨海城区的商品房住宅，并按照 7%比例获得了约 20 万元的奖励。2024/8/30 昆明 首张房票在西山区落地，票面金额为 101 万余元。2024/10/25 厦门 厦门首张“开票即购房”房票落地湖里。2024/11/1 沈阳 沈阳市于洪区 304 周边片区城中村改造项目发行沈阳市首张房票，房票金额 58.95 万元，首批已发放房票 5 张，房票金额约 531 万元，标志着沈阳市城中村改造房票安置全面启动。2024/11/11 广州 广州市所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。2024/11/19 郑州 位于郑州市惠济区的正商家河宽境、绿都上璟苑两个项目已完成首批房票兑付，两个项目首批兑付房票共 81 张，到位资金 9904.9 万元。2024/11/30 南通 崇川区于青年中路城市更新项目率先试点跨区房票。截至 11 月 29 日，该项目已签约居民中，有 70%以上选择通过房票方式结算。2024/12/16 上海 青浦区是继金山区之后上海又一个宣布试点房票安置办法的新区。资料来源：澎湃新闻、乐居好房等、开源证券研究所 3.4、限制高去化周期城市供地限制高去化周期城市供地，重启专项债回收土地，重启专项债回收土地 2024 年 4 月 30 日，自然资源部发布关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知，明确指出去化周期在 18 个月以上的城市要控制、36 个月以上的城市要停止供地。实际上，关于商品住宅供地调控政策实施已久，早在 2017 年已出台相关政策，是调控房地产市场的常规手段。表表17：2024 年年 4 月自然资源部重申月自然资源部重申限制高去化周期城市供地限制高去化周期城市供地 日期日期 部门部门 限制供地措施限制供地措施 2017 年 4 月 住房城乡建设部、国土资源部 各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地；36-18 个月的，要减少供地；12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。2019 年 4 月 自然资源部 消化周期在 36 个月以上的，应停止供地；36-18 个月的，要适当减少供地；18-12 个月的，维持供地持平水平；12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，要显著增加并加快供地。2024 年 4 月 自然资源部 商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降 36 个月以下。商品住宅去化周期在 18 个月（不含）-36 个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。资料来源：自然资源部、开源证券研究所 2024 年 11 月 11 日，自然资源部通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，推动专项债券资金加快落地。从执行层面来看，将优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。土储专项债曾于 2017-2019 年发行，用途是为新增土储前期开发提供资金，一般涉及土地征拆，后于 2019 年 9 月被国务院常务会议叫停，要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 21/26 表表18：2017-2019 年土储专项债主要为土地前期开发提供资金支持年土储专项债主要为土地前期开发提供资金支持 土储专项债土储专项债 2017-2019 年发行年发行 2024 年重启年重启 背景 规范土地储备融资行为，建立土地储备专项债券与项目资产、收益对应的制度，促进土地储备事业持续健康发展。调节土地市场供需关系，减少闲置土地；增强开发商资流动性，助力保交房；收储后土地补齐公共服务设施短板，支持实体经济发展，促进有效投资。主体 土地储备机构 土地储备机构 资金用途 新增土地储备，依法取得土地进行前期开发、储备、供应。一般涉及土地征拆。收回收购符合条件的存量闲置土地确有需要的才可以用于新增土地储备项目。资金成本 土地征拆和前期开发的直接投入。经对比市场估价、企业士地成本集体决策下调幅度并与土地使用权人协商一致的最终收购价格。偿还来源 土地出让金 土地再次出让金 资料来源：华尔街见闻、开源证券研究所 本次土储专项债重启主要由于各地闲置未开发的土地相对较多。据克而瑞统计，从 2021 年至 2024 年 5 月，30 个重点一二线城市成交的含宅用地中，有 46%的地块由城投公司竞得，其中 2023 年拿地百强企业近半数为城投平台类公司；而城投拿地全部开工的项目占比仅 20%，加上部分开工地块，整体开工率 22%。图图17：2021 年以来城投托底拿地占比较高年以来城投托底拿地占比较高 图图18：2021 年以来城投拿地未开工占比较高年以来城投拿地未开工占比较高 数据来源：克而瑞、开源证券研究所 数据来源：克而瑞、开源证券研究所 从过往土地储备专项债来看，主要发行阶段为 2017 年 7 月至 2019 年 9 月，期间共发行13922亿元，2017年9月土储专项债发行量占地方政府专项债比例超50%，平均发行量占比 25.9%。278T6HRh5)EfCQ%0 0Pp0城城投拿地占比70s%0 00 21202220232024城投土地未开工量占比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 22/26 图图19：土地储备专项债土地储备专项债主要发行阶段为主要发行阶段为 2017 年年 7 月至月至 2019 年年 9 月月 数据来源：Wind、开源证券研究所 土地回收资金：11 月 8 日，财政部提出增加地方化债资源 10 万亿元，参照过往土储专项债占比 25.9%，预计未来三年用于土地回收的资金约 2.59 万亿。土地回收价格：自然资源部明确闲置土地的回收价格，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。Wind 322 城 2019-2023 年宅地成交平均楼面价 3373 元/平，我们假设政府回收土地价格为平均价格的 9 折，即 3036 元/平。土地回收规模：土地回收建筑面积=土地回收资金/土地回收价格，即 8.53 亿平，根据之前的测算，截至 10 月未开工土地建筑面积约 11 亿平，能去化当前未开工库存的 77.6%。图图20：我们我们预测预测土储专项债土储专项债回收土地规模约回收土地规模约 8.5 亿平亿平 资料来源：Wind、开源证券研究所 越秀地产广州土地被收储。越秀地产广州土地被收储。2024 年 11 月 13 日，越秀地产全资子公司及广州市土地开发中心订立大干围土地收储协议，同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，用地面积 15491 平米，代价为 15.29 亿元，以现金方式补偿。地块于 11 月 21 日重新挂牌，性质由商业用地调整为二类居住用地，挂牌起始0.0.0 .00.0.0P.0.0%0.0500.01,000.01,500.02,000.02,500.03,000.0土地储备专项债总发行量（亿元）占比行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 23/26 价 20.234 亿元，折合起拍楼面价 3.35 万元/平方米，地块于 12 月 23 日重新由越秀底价摘得。2024 年 8 月底，越秀集团旗下白云和番禺区地块被退回，但并没有换取到现金而是换成等价的票据，而票据本身可以用于支付未来广州土地市场上所出让符合条件的地块，这意味着越秀地产两次退地后，获得了 120 亿元在广州换仓的机会。从三次退地的土地折价来看，基本为原价退款或小幅折让，整体收回价格较高。表表19：2024 年年 8 月以来越秀连退广州三块土地月以来越秀连退广州三块土地 退地时间退地时间 拿地时间拿地时间 地块地块 代价（亿元）代价（亿元）补偿方式补偿方式 土地折价土地折价 2024 年 11 月 2021 年 7 月 广州大干围地块 15.29 现金（需等新买家支付土地出让金）除税前亏损约 106 万元 2024 年 9 月 2021 年 9 月 番禺区暨南大学北侧地块二 50.03 等价应付票据 原价退款 2024 年 8 月 2021 年 4 月 白云区广龙地块 70 等价应付票据 原价退款 资料来源：自然资源部、开源证券研究所 4、投资建议投资建议 我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转，销售数据下滑导致商品房供过于求，住房库存高企，去化周期拉长。在市场量价均下行的环境下，启动去库存政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措，我们预计政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地等多项措施将有效推动去库存进程，将商品住宅去化周期控制在合理范围内。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。表表20：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企 股票代码股票代码 公司名称公司名称 评级评级 总市值总市值(亿亿人民币人民币)归母净利润归母净利润（亿元）（亿元）P/E 2025/1/10 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E A 股 600048.SH 保利发展 买入 1,013.9 120.7 132.0 142.5 151.6 8.4 7.7 7.1 6.7 001979.SZ 招商蛇口 买入 890.7 63.2 63.9 70.3 74.3 14.1 13.9 12.7 12.0 000002.SZ 万科 A 增持 746.4 121.6-196.9-19.9 17.5 6.1-3.8-37.5 42.6 600153.SH 建发股份 买入 281.4 131.0 50.5 64.3 78.0 2.1 5.6 4.4 3.6 601155.SH 新城控股 买入 251.1 7.4 11.8 16.7 21.6 34.1 21.3 15.0 11.6 600383.SH 滨江集团 买入 191.4 25.3 30.8 38.3 44.1 7.6 6.2 5.0 4.3 H 股 0688.HK 中国海外发展 买入 1,207.4 256.1 278.8 298.5 316.5 4.7 4.3 4.0 3.8 1908.HK 建发国际集团 买入 220.3 43.4 53.2 64.5 78.3 5.1 4.1 3.4 2.8 3900.HK 绿城中国 买入 197.8 30.9 36.5 44.0 50.7 6.4 5.4 4.5 3.9 0123.HK 越秀地产 买入 175.5 31.9 35.2 39.7 44.3 5.5 5.0 4.4 4.0 数据来源：Wind、开源证券研究所（截至 2025 年 1 月 10 日，港元汇率 1 港元=0.92 人民币）行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 24/26 5、风险提示风险提示（1）宏观经济下行：经济下行或将导致收入和购买力下降，购房需求受到冲击。（2）资金到位不及预期：各项去库存措施资金不到位，落地速度不及预期，整体建设进度滞后。（3）行业竞争加剧：竞争加剧可能导致价格下行，侵蚀企业利润，行业分化加剧。行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 25/26 特别特别声明声明 证券期货投资者适当性管理办法、证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。分析师承诺分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。股票投资评级说明股票投资评级说明 评级评级 说明说明 证券评级证券评级 买入（Buy）预计相对强于市场表现 20%以上；增持（outperform）预计相对强于市场表现 5 %；中性（Neutral）预计相对市场表现在5%5%之间波动；减持（underperform）预计相对弱于市场表现 5%以下。行业评级行业评级 看好（overweight）预计行业超越整体市场表现；中性（Neutral）预计行业与整体市场表现基本持平；看淡（underperform）预计行业弱于整体市场表现。备注：评级标准为以报告日后的 612 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中 A 股基准指数为沪深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。分析、估值方法的局限性说明分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。行业深度报告行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 26/26 法律声明法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接，开源证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。开源证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。开开源证券源证券研究所研究所 上海上海 深圳深圳 地址：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号 楼3层 邮编：200120 邮箱： 地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号 楼45层 邮编：518000 邮箱： 北京北京 西安西安 地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层 邮编：100044 邮箱： 地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层 邮编：710065 邮箱：
2025-01-13
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研究报告 （2025 年第 1 期 总第 51 期）2025 年 1 月 3 日 中国不动产首席展望中国不动产首席展望 20252025 调研报告调研报告 中国不动产首席展望 2025课题组 不动产.
2025-01-09
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5星级
识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/2121 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 回首与展望，地产年度总结回首与展望，地产年度总结：房企：房企销售销售 下行压力一.
2025-01-08
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识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/2222 Table_Page 深度分析|房地产 证券研究报告 回首与展望，地产年度总结回首与展望，地产年度总结：土地市场：土地市场 一边是海水.
2025-01-07
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请务必阅读正文后的重要声明部分 2024 年年 12 月月 27 日日 证券研究报告证券研究报告宏观宏观专题专题报告报告 宏观宏观专题专题 降息后美国地产该如何展望降息后美国地产该如何展望?需求、供.
2025-01-07
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编者按编者按 增长，是亘古不变的未来话题。人们总是习惯性的向新而行，因此，增量思维始终具有压倒性的优势。然而，随着越来越多的行业转入存量竞争，人们却往往陷入彷徨之中内卷，似乎已成为终局的标准答案，于是.
2025-01-06
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1 2024 年房地产企业 数智化转型报告 2024 年房地产企业数智化转型报告 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:；2 目录 报告提要：.3 一、数字中国建设加速，数据基础设施.
2025-01-06
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目录 序言.3 第 1 章 地产至暗已过，先稳后立，修复之年曙光初现.4 1.1 政策：暖风劲吹，适度“矫枉过正”方能助力市场重回正轨.4 1.2 土地：地产投资下滑拖累固投增速，土地市场分化向上聚.
2025-01-06
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请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分公募公募 REITs2025REITs2025 年度策略报告：于变局中寻新局年度策略报告：于变局中寻新局房地产证券研究报告/行业投资策略.
2025-01-06
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房地产行业土地增值税合规报告（2025）房地产行业土地增值税合规报告（2025）前言前言近年来，房地产市场不复 2019 年前的繁荣盛况，受经济下行影响，我国房地产开发投资呈下滑态势，全国及各省份土地.
2025-01-03
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证券研究报告证券研究报告房地产行业深度研究报告重启土储专项债，存量用重启土储专项债，存量用地地加速去库存加速去库存2024/12/31徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：戴梓涵.
2025-01-02
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Cushman&Wakefield|3202495.04.8%7.9%5.6%20249%7REITsCushman&Wakefield|420241.2497.70.918.04%1.1%31.22.
2024-12-30
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