【研报】远东资信：2021年中国住宅地产行业信用展望（38页）.pdf

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1、本文对住宅地产的定义是指商品住宅的开发、销售等活动。其中，商品住宅又细分为普通住宅、别墅1、公寓等。 2020 年 112 月，住宅地产行业承住了疫情的冲击，经济刺激政策对住宅市场形成了有力支撑，全年销售规模保持了增长。2020 年 23 月，楼市在疫情爆发后出现了断崖式下滑。自 4 月起，国内疫情逐步得到控制，同时在中央出台货币宽松政策的背景下，楼市迅速回暖，土地拍卖溢价率亦明显上升，部分城市甚至出现过热现象。随后中央再次强调“房住不炒”的政策基调，从 7 月起地方调控、融资管控全面升级，商品住宅销售增速回落，房企拍地热度降温。8 月份“三道红线”出台后，房企为了降低负债率，积极推

2、盘加速回款，住宅竣工面积迅速上涨。总体来看，全年住宅地产行业运行“先抑后扬”，预计未来 12 个月在政策调控下会保持平稳。 （一）住宅销售：疫情下销售仍实现正增长，住宅库存进一步去化，不同城市分化明显2020 年在疫情的冲击下，总体住宅销售超预期实现了增长。其中一季度销售出现了断崖式下滑，但在疫情得到逐步控制后房企销售迅速恢复了增长。112 月，全国商品住宅累计销售额 15.46 万亿元，同比增长 10.80%。其中，现房累计销售额 1.49 万亿元，同比增长 5.00%；期房累计销售额 13.97 万亿元，同比增长 11.50%。112 月，全国商品住宅累计销售面积15.49 亿平

3、方米，同比增长 3.20%。其中，现房累计销售面积1.57 亿平方米，同比减少13.60%；期房累计销售面积 13.91 亿平方米，同比增长 5.50%。 近年来，商品住宅销售额和销售面积整体变化趋势一致，但销售额比销售面积的增幅更大，原因是房价在不断上升。从构成来看，期房在总销售中的占比在逐年上升，2020 年销售的商品住宅中期房占比约为 90%。 根据Wind 30 城2数据，2020 年样本城市商品住宅成交面积受新冠疫情影响出现了剧烈波动，其中2 月份数据断崖式下滑至 243 万平方米，远低于 2018、2019 年同期 700 多万平米的水平，反映出疫情封锁对住宅市场销售活动的巨大冲击。但在国内疫情好转和低利率政策的带动下，4 月份开始住宅销售迅速恢复，并在 10 月实现了累计同比的正增长。但一线城市的恢复情况远好于二三线城市（图 2）。其中，一线城市的累计商品住宅成交面积从 9月起已实现同比正增长，并且增幅不断上升。而二三线城市的累计同比始终为负，全年的成交面积小于 2019 年。