2016-2017年全国商品住宅市场年度报告84p（84页）.pdf

1、 I 目 录 前言 . 1 1 负利率时代的全球经济 . 3 1.1 “黑天鹅”频出的外部经济 . 3 A. “英国脱欧”造成中期内人民币贬值压力增大 . 4 B. 美国大选增加短期汇率波动，美元加息致使中国应对外部环境能力下降 . 5 1.2 “中等收入陷阱”威胁下的中国经济 . 7 A. 私人部门杠杆高企、利润水平下降，再投资意愿较低 . 8 B. 国际收支平衡表存赤字风险，出口拉动经济已难持续 . 9 C. 私人杠杆转政府杠杆，但操作空间不大 . 10 1.3 房地产与经济增长，本质存在“三元悖论” . 12 2 资产配置潮下的楼市 . 14 2.1 本轮楼市发展特征 . 14 A. 本

2、轮楼市的发展经历了四个阶段 . 14 B. 2016 年房地产市场基本面 . 15 C. 2016 年上半年组合宽松政策致使核心一二线城市量价齐升 . 18 D. 不同能级城市及经济圈之间楼市分化加剧 . 20 E. 核心城市楼市分化加剧 . 24 2.2 本轮房地产市场“价涨”的发展演进轨迹 . 26 2.3 本轮房地产市场“价涨”的主要逻辑 . 30 2.4 三大经济圈房地产市场驱动模式研究 . 31 A. 京津冀房地产市场驱动因素发生转变 . 32 B. 长三角区域内人口驱动交替增强 . 34 C. 珠三角区域以深圳外溢影响下的人口驱动增长 . 36 2.5 推动本轮房价上升的两大主要动

3、力 . 39 3 资产配置潮渐褪后的楼市 . 42 3.1 火热楼市的落幕 . 44 A. 一二线核心城市集中出台调控政策 . 44 B. 25 个城市调控政策强度分析 . 45 3.2 火热楼市落幕后的市场反应 . 47 3.3 未来 1-2 年房地产市场面临的挑战与机会 . 49 A. 挑战：四重危机叠加 . 49 B. 机会：重点城市房地产市场将现窗口期 . 54 C. 机会：“黑马”城市投资价值待体现 . 59 D. 机会：品牌房企规模化扩张 . 62 4 楼市结构性机会和房企应对策略 . 67 4.1 周期规律下城市布局时机. 67 4.2 周期规律下城市营销时机. 68 4.3 价

4、值投资下的“黑马”城市布局 . 69 4.4 部分三四线“机会型”城市的布局策略. 70 4.5 项目转让，房企并购机会出现 . 71 4.6 强强联合、合作拿地的开发模式趋势增强 . 74 附 录 I 重点城市量价周期显著性检验表（调和分析） . 75 II 图表目录 图表 1-1 2012Q1-2016Q3 美国、日本及欧元区实际 GDP 累计增长 . 3 图表 1-2 2012 年-2016 年 11 月金砖 5 国 PMI 走势 . 3 图表 1-3 截至 2016 年 11 月人民币兑美元、英镑中间价 . 4 图表 1-4 2003 年-2015 年中国对欧洲、英国直接投资额（亿美元

5、）. 4 图表 1-5 2016 年 8-11 月美国总统民意支持率差距和美元兑瑞郎 . 5 图表 1-6 2016 年 8-11 月美国总统民意支持率差距和美元指数 . 5 图表 1-7 美元指数走势 . 6 图表 1-8 在岸、离岸人民币兑美元即期汇率 . 6 图表 1-9 中国外汇储备余额及环比增速（亿美元） . 7 图表 1-10 香港同业拆借利率（Hibor 隔夜） . 7 图表 1-11 2010 年-2016 年 3 季度非金融企业贷款余额及占 GDP 比重（亿元） . 9 图表 1-12 2008 年-2015 年国有及规模以上非国有工业企业利润总额及增速（亿元） . 9 图表

6、 1-13 2010 年-2016Q3 经常账户、资本和金融账户差额（亿元） . 10 图表 1-14 2008 年-2016Q3 国际收支总差额及占 GDP 比重（亿元） . 10 图表 1-15 国家审计署预计地方政府性债务余额偿还时间（亿元） . 11 图表 1-16 第一、二次审计署普查地方债务情况（亿元） . 11 图表 1-17 2007 年-2016Q3 实际及政府预期 GDP 增速、房地产对实际 GDP 贡献（%） . 12 图表 1-18 房地产拉动经济背景下的“三元悖论 . 12 图表 2-1 2005 年-2016 年 1-11 月全国商品住宅开发投资额及累计同比（亿元）