研报】城市测量师行：房地产行业存量市场：租赁住宅、长租公寓市场-210207（17页）.pdf

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1、公寓租赁市场 一、全市租赁住房交易行情   1、 年度住宅租赁市场整体情况 从 2020 年各月全市租赁住房的挂牌供应量情况来看，受到春节假期、尤其是疫情的影响，年初 1、2月的租赁挂牌表现低迷、处在年内的较低位，两个月的挂牌量均不足 2.9 万套。随着后期疫情得到有效控制、外来流动人口抵沪数量逐渐回升，同时叠加传统毕业季，租赁住房市场的行情被重启，使得全年的租赁挂牌高峰出现在 37 月，期间月度挂牌量持续维持在高位、单月总量处在 4.14.8 万套之间，而由于后续有效房源的补给不足，全市租赁住房的挂牌量自 8 月份起开始回落，直到年底挂牌情况持续低迷，

2、月度挂牌量重新回到 3 万套以下的水平。 从挂牌租赁房源的租金均价走势来看，全年的租金整体维持了较为平稳的走势，年底 12 月的租金相较年初 1 月的租金整体上涨约 210 元/月、全年挂牌租金的涨幅约为 2.6%，涨势温和。值得注意的是，挂牌租金均价与挂牌量的走势出现了较明显的背离，自 8 月份起挂牌租金均价开始上涨，主要是由前期中小户型的低租金房源被大量去化所致，这点从租赁住房的成交情况可见一斑。 2 月租赁成交处在明显低位，其中 2 月份的成交量仅略超 4,000 套、为年内单月最低。随着租赁挂牌量的释放，全年租赁住房的成交也主要集中在了 38 月份，单月租赁成交量维

3、持在 1.462.3 万套的水平，其中 7 月份的租赁成交达到了年内的最高位、约为 2.3 万余套，毕业季租赁需求放量的态势显现，当月租赁 成交的租金均价环比也出现约 3.5%的上涨。受到租赁挂牌不济的影响，912 月的租赁成交量也陷入颓势、单月成交量约在 0.821.1 万套的水平。 不过从租赁成交的租金走势来看，整体维持着小幅的波动，由于样本量相较租赁挂牌明显更小、因此单月的租金水平受到当月成交结构的影响会更大，表现不如挂牌均价那般平稳。其中，租赁成交量最大的 7月、当月成交平均租金为 7,914 元/月、并非年内平均租金最高的月份，源于租赁成交结构中有大量毕业生的租房行为、基本以中小套型、中低端的房源为主。三季度末至年底，全市租赁成交的平均租金持续呈现小幅向下的走势，表明其中中低端房源的租赁成交仍占比较大，由此也造成了租赁挂牌租金均价与成交租金均价完全相反的走势。 从年度租赁住房的热门板块的情况来看，挂牌量前十的板块与成交量前十的板块高度重合，其中有 8个板块同时位于两份榜单。全市租赁热门板块基本也是存量住宅交易活跃度较高的传统成熟居住型板块，尤其是学区概念热度较高的板块，也相应带动了由陪读催生的租赁住房需求。如陆家嘴滨江板块、花木板