戴德梁行：新冠肺炎疫情后的复苏 12 — 上海住宅物业(24页).pdf

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1、新冠肺炎疫情后的 复苏 上海住宅物业在可持续的基础上 进行更新， 以提高居民的福祉 2020年5月 戴德梁行大中华区租户研究 目录 第一章 摘要 P01 P03 P04 P14 P19 P20 新冠肺炎疫情的影响 2020 年初至今， 上海已出台了三个将对住宅市 场产生深刻影响的政策措施， 它们分别是 : 部分银行对符合监管要求的特定人群， 允 许延期偿还住房按揭贷款； 降低贷款市场报价利率 （LPR） ； 上海市扩大有效投资稳定经济发展的 若干政策措施 以及其它相关措施。 简而言之， 这些政策措施并不会让上海住宅市场 陷入房价急剧上涨的局面。 但可以预见上海的房 价在未来仍将保持平稳的涨幅。

2、 根据中指数据， 2020 年前四个月内， 上海共成交 了 38 块住宅用地， 建设用地面积共计 227 万平 方米， 规划建筑面积 477 万平方米， 平均成交价 格为人民币 13,663 元每平方米。 二手房市场的活跃度可以很好地反应上海住宅 市场的整体表现。 受新冠肺炎疫情的影响， 今年 前四个月， 上海二手房交易量较去年同期持续下 降。 尽管如此， 自三月份以来， 二手房交易量环比 上涨， 上海住宅市场有了回暖迹象。 从上海二手房的成交均价来看， 今年市场的均价 维持稳定， 其中， 2 月份的均价略有上涨。 进一步分析上海 17 个区域的二手房市场在 4 月 的表现情况， 可以发现，

3、与 3 月份相比， 大部分区 域的二手房成交量出现了不同程度的上升， 仅有 1 个区域下滑。 就 4 月份的二手房房价而言， 17 个区域中， 9 个 区域的成交均价较上个月有所增长或保持稳定。 此外在 4 月份， 青浦区、 原闸北区、 杨浦区和奉贤 区这四个区域的成交均价呈现同比上涨态势。 简而言之， 新冠肺炎疫情给上海住房市场带来了 显著的影响， 尤其是今年前两个月的成交量和成 交价。 然而， 近期住宅市场已开始逐步回暖。 随 着 3、 4 月国内疫情得到有效控制， 以及相关政策 入场， 我们可以看到， 上海住宅市场上各类买家 再次活跃， 量价齐升。 展望未来 未来， 受新冠肺炎疫情的影响

4、， 上海住宅市场将 发生一些变革， 包括 : 更多地利用在线物业参观技术; 居家办公的需求会推进户型设计优化; 摘要 1 1 在住宅小区安装使用更多智能快递投递 箱; 在政策推动下， 更多老旧小区改造更新将 提上日程， 提升居民的幸福感。 上海整体住宅市场的未来肯定还是坚定不移地 跟着 “房住不炒” 的政策趋势。 因此， 未来我们希 望相关政策继续推动上海住宅物业的可持续发 展， 无论是新建住宅还是旧改住宅， 都将提升居 民的幸福感作为首要任务。 2 新冠肺炎在中国的爆发是一次空前的事件。 它的 影响遍及全国各地， 广泛影响了社会、 经济和房 地产市场。 本报告将解析上海住宅市场， 并解析：

5、上海住宅市场受到新冠肺炎疫情的影响； 上海住宅市场的未来展望。 3 报告介绍 2 期记录报送征信部门。 公积金贷款利率自2015年8月截至到目前未有 变动， 公积金贷款利率五年期以上3.25%； 五年 期以下 （含） 2.75% （图1） 。 在本章节， 我们将分析以下内容： 上海住宅市场相关最新的政策措施； 近期市场动态对上海住宅市场的影响; 受新冠肺炎疫情的影响， 上海住宅市场将 发生的变革。 近期住宅政策 今年截止目前， 我们已经看到有三条新政策是与 上海住宅市场相关， 它们包括： 部分银行对符合监管要求的特定人群， 允 许延期偿还住房按揭贷款； 降低贷款市场报价利率 （LPR） ； 上

6、海市扩大有效投资稳定经济发展的 若干政策措施 以及其它相关措施。 住房公积金可申请延期支付 在此政策下， 企业可按规定申请在2020年6月30 日前缓缴住房公积金。 此外， 员工在此期间不能 正常归还住房公积金贷款的， 可以向市公积金中 心提出申请， 经认定后， 不作逾期处理， 不作为逾 4 上海住宅市场新冠肺炎 疫情的影响 3 图 1: 中国公积金贷款利率（1999 年 10 月2020 年 4 月） 资料来源：中国人民银行，戴德梁行研究部 LPR降低 尽管公积金贷款利率在过去几年未有变动， 但 LPR在近几个月逐渐走低。 2020年4月20日， 1年 期LPR为3.85% （下降20个基准