2021年非住宅物管企业新大正经营状况及财务分析报告（24页）.pdf

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1、截至 2020 末，新大正管理项目个数 369 个，同比+13.5%;签约面积 8,000 万平，同比+14.3%，2015-2020 年，公司签约面积 CAGR 达 16%。公司作为完全独立第三方的物业公司，在没有开发商背景下，上市前，其规模扩张相对较稳定，今年以来，随着管理团队的进一步完善，以及激励机制的推出，公司规模扩张明显提速。作为非住宅主导型物业服务企业，公司核心业务聚焦于政府机关、公众物业(包括航空业态)及企业总部物业，并在学校、航空、政府机关等物业细分领域占据市场领先地位。公司具体在管非住宅项目包括，贵州省高级人民法院、中国联通重庆分公司等政府及办公物业;重庆江北机场、北京大兴机

2、场等航空物业;重庆大学、广西大学等高等院校;重庆、苏州、贵阳、长沙的轨道交通、重庆国际博览中心等公众类物业。近年来公司外拓积极，规模扩张明显提速。2019 年，公司开发的新项目和业务合同总金额超 6 亿元，签约金额同比增长约 50%，重庆地区以外市场占比约 70%。2020 年，公司新开发项目和业务合同签约总金额超 9.2 亿元，年合同金额约 4.7 亿元，签约总金额同比增长约 54%，省外地区(除成渝地区外)占比达 78%，公司全国化布局已经初见成效。 2021Q3，公司新拓展项目中标总金额约 14 亿元，新签约合同年金额约 6.4 亿元，同比增长超过 160%，重庆以外区域市场拓展量占比超

3、 80%。航空业态方面，公司新中标深圳宝安国际机场、南通兴东国际机场等 4 个机场。办公业态方面，公司新中标深圳市国银金融中心、北京市中国再保险大厦及中国地震局等重要标志性项目及多地干休所项目。同时，公司在市政环卫类项目取得突破，中标重庆市涪陵新城区市政环卫项目;在医养物业、交通类项目中标包神铁路和贵阳、洛阳、合肥等地轨道交通的部分线路，以及襄阳市中医医院等医院项目;场馆物业方面，新中标的国家体育总局冬季运动管理中心承担保障 2022 年北京冬奥会的备战参赛任务，将成为新大正发展历程中体育场馆业态新标杆。从公司新中标项目大多为全国化项目，表明公司全国化布局进一步加速。我们认为，对于第三方物业公

4、司来说，大部分房企都有自己的物业公司，因而住宅的市场化拓展相对较难。公司战略性地将更多的业务拓展聚焦到非住宅业态，而早期非住宅业态的市场尚不成熟，市场化物业管理企业相对较少，公司积极投入研究、拓展项目资源，形成错位经营，并在重庆市场做出一定的品牌效应后，建立业务壁垒，在西南地区项目招投标占据一定优势，帮助其更快速的获取政府机关等机构类项目。此外，随着刘文波、高文田等高管的加入，公司管理团队进一步完善，同时公司市场化资源优势进一步扩大，并且公司年初发布激励计划，有望推动市场化拓展的快速扩张。展望后续，一方面随着我国后勤社会化的推进，公司非住宅物管业务有望逐步由西南地区扩张至全国;另一方面，目前非

5、住宅业态的服务内容渗透并不深，以航空业态为例，目前公司与重庆机场集团签订的合同服务内容主要包括停车场服务、T2 航站楼保洁及旅客手推车服务、部分区域保洁等服务，2019 年新增了飞行区安全哨巡场业务，后续仍有大量潜在区域的服务内容可开放。2020 年 10 月13 日，公司以现金 9,700 万元收购四川民兴物业 100%股权，对应 PE3.1倍。民兴物业成立于 1996 年，注册资本 1,500 万元。民兴物业以国企总部办公楼、政府行政办公楼、综合写字楼的专业物业管理为核心业务，延伸至为商业银行各支行及营业网点、大型商场、三级甲等医院、别墅、电梯公寓及多层住宅提供规范的物业管理服务。民兴物业以成都市区为中心，辐射至郊县和省内 12 个地市州，以及重庆、云南、安徽、甘肃等省市，服务总面积达 350 多万平方米。2019 年，标的公司实现营业收入 2.62 亿元。公司并购民兴物业，聚焦优势业态突破，同时提升公司四川区域影响力，实现区域拓展突破，并提升公司的外拓能力。