2016-2017年上海商品住宅市场研究趋势报告（70页）.pdf

1、同策咨询研究部 2016年8月 2016-2017年上海商品住宅市场研究趋势报告 “沪九条”出台，加速成交量倒“V”型反转趋势 2014年一季度至三季度 2014第四季度至2016年一季度 2016年二季度之后 政策未实质放松 房地产市场需求 受抑制 市场迎来政策窗口期， 需求集中释放， 但透支较严重 “沪九条”出台，加速成交量倒“V”型反转趋势 1 2 3 2016年二季度后上海商品住宅市场判断 报告分为3部分：第一部分主要对2016年上半年上海商品住宅市场进行回顾；第二部分针对2016年下半年及2017年上海商品住宅市场进行研判；第三部分“沪九条”出台背景下，提出部分应对策略和建议 本报告

2、结构 “沪九条”出台，加速成交量倒“V”型反转趋势 政策面趋紧 市场需求集中释放与倒“V” 趋势出现 改善型需求放量明显 区域市场分化 2016年上半年上海商品住宅市场的五个特点 1 2 4 5 政策持续宽松促 房地产市场需求恢复 第一部分 商办与住宅市场冰火两重天 3 政策转向期：2015年韩正两次有关楼市讲话及年底上海十三五规划也透漏出未来楼市调控的走向，2016年伊始上海房管局处长再次强调防范房价快速上涨、违规操作对楼市的金融风险及防止经济对楼市的过度依赖，目前已着手对土地和商品房市场进行调整 2015年下半年，政策层面开始警示房价已经很高，下半年要抑制投资投机需求，官方对于楼市调控政策

3、层面开始出现转向，开始出现收紧的信号 政策宽松 政策收紧 2015年10月10日 上海政府再次明确控制房价是重要调控目标 政策转向期 2015年7月15日 上海政府提出防止市场炒作激发非理性需求 政策宽松期 政策收紧期 2014年9月-2015年6月 2015年7月-2015年12月 2016年1月之后 2015年10月15日 杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块出让被政府紧急叫停 政策收紧：“沪九条”出台 2015年12月23日 上海十三五规划建议控制常住人口 减少建设用地增量 2016年1月12日 上海房管局处长蒋慰如表示：2016年上海楼市严格执行限购，严格执行二套房贷

4、，加强中介管理 2016年2月14日 上海土地新政：增加中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年 2016年3月25日 上海楼市新政：社保要求2年变5年；二套房首付提高至50%以上；首付款必须为自有资金 1、建立联席会议制度，进一步加强本市房地产市场监管工作； 2、增加中小套型配比与供应； 3、外地人购房必须连续缴纳社保/个税满5年，企业购买的商品房再次上市交易需满3年及以上； 4、二套普通住宅首付提高至50%，二套非普通住宅首付提高到70%； 5、购强化市场监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消

5、费者交易等违法违规行为；有关首付贷消费金融的业务监管会强化； 6、推进廉租住房和公共租赁房并轨运行； 7、多渠道筹措人才公寓住房； 8、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理； 9、加快旧区改造和“城中村”改造。 政策面收紧: “沪九条”新政正式出台 政策全面调控：由于目前一线城市房价维持在高位，叠加住宅库存小、土地价格偏高及开发商涨价等预期，短期内一线城市房价仍将维持向上走势。所以严格执行楼市限购政策是主基调，2016年3月25日，上海“沪九条”新政正式出台 2016年 上海城市政策调控新政 市场需求集中释放与倒“V” 趋势出现 商品住宅市场：2016年上半年上海商品住宅面积累计成交754

6、.36万平米，同比大幅增长24%，2016年上半年商品住宅成交均价为35137元/平米，同比增长16%，沪九条政策落地后，需求释放窗口关闭，倒“V” 趋势出现 数据来源：佑威数据、同策咨询研究部 2014-2016年6月 上海商品住宅供应、成交及均价走势 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 50 100 150 200 250 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 201