【公司研究】招商积余-2019年年报点评：物管业务稳定增长强强联手成就非住宅物业龙头-20200415[18页].pdf

1、 1 研究创造价值 物管业务稳定增长，强强联手成就非住宅物业龙头物管业务稳定增长，强强联手成就非住宅物业龙头 20192019 年年报点评年年报点评 方正证券研究所证券研究报告方正证券研究所证券研究报告 招商积余(001914) 公司研究 房地产行业房地产行业 公司财报点评 2020.04.15/推荐(首次) 分析师分析师 夏亦丰 执业证书编号： S1220518100001 E- 历史表现：历史表现： -14% 23% 60% 97% 134% 171% 2019/4 2019/7 2019/10 2020/1 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 10

2、00 成交金额(百万)招商积余 沪深300 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 事件：事件： 公司公布 2019 年年报，实现营业收入 60.78 亿元，同比下降 8.7%；归母净利润 2.86 亿元，同比下降 66.6%; 扣非归母净利 润 2.9 亿元，同比增加 4.4 亿元。公司拟每 10 股派发现金股息 1 元（含税） ，分红率为 37.1%。 核心观点：核心观点： 物管业务稳健增长，业绩下滑主要物管业务稳健增长，业绩下滑主要系系地产业务波动地产业务波动；业绩和利；业绩和利 润率润率均均有望实现提升有望实现提升。总营收随业务结构调整有

3、所波动，但物 管板块始终保持稳定增长，19 年物管业务营收 51.5 亿元，仅次 于碧桂园服务、绿城服务和保利物业，同比增长 32.8%，占总 营收的比重从 18 年的 58.3%大幅提升至 84.7%。资产管理业务 营收 6.2 亿元，同比下降 2.4%，占总营收的 10.2%，主要是因 为减少了已转让的上海天盛广场的租金收入。 其他业务营收 3.1 亿元，同比下降 85.5%，占总营收的 5.1%，主要是因为公司已 不再从事新的房地产开发。 利润同比大幅下降主要是因为 18 年 公司转让三家房地产项目公司取得投资收益 12.5 亿元所致。此 外，公司 19 年业绩中仅并表招商物业 12 月

4、业绩，若合并其全 年业绩，物管板块净利润总计约 4 亿。招商物业 12 月实现净利 润 3876 万元，远超公司整体月均利润。目前公司利润率较行业 仍有较大提升空间，19 年毛利率、净利率和归母净利润率分别 为 18.3%、4.4%和 4.71%。三费率下降 0.3 个百分点至 11.4%， 财务费用率随地产业务的剥离逐步下降，管理费用率在可比公 司中也处于低位；同时考虑到后续增值业务拓展、非住宅物业 占比提升所带来的毛利率提升，利润率有望实现改善。 在管规模在管规模大幅大幅提升，规模和区域协同优势更加凸显。提升，规模和区域协同优势更加凸显。截止 19 年年末，公司在管项目 1198 个，较

5、18 年年底增长了 18.7%； 管理面积达 1.53 亿平米，较 18 年年底增长了 24.9%，跃居行业 前列，仅次于第一梯队的彩生活、保利物业、碧桂园服务、雅 生活服务、绿城服务，有望在短期内冲击第一梯队。中航物业 与招商物业均重点精耕广深区域，19 年深圳仍是公司物业管理 收入的最主要贡献区域。深圳和华南区域合计收入占比高达 46.6%，较 18 年提升 2.2 个百分点，同时深圳也是毛利率最高 的区域（12.1%） 。重组后城市覆盖范围将更加广泛，重点深耕 区域可实现项目协同管理，管理密度有所提升。 招商物业与中航招商物业与中航物业两大央企平台积极融合，机构类物业有望物业两大央企平台

6、积极融合，机构类物业有望 进一步壮大进一步壮大；房企母公司支撑住宅类物业增长。；房企母公司支撑住宅类物业增长。中航物业深耕 非住宅物业（住宅、非住宅占比 31%、69%） ；招商物业服务业 2 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 态则更加丰富（住宅、非住宅占比 65%、35%） 。重组后强强联 手，机构类物业领域占据领先地位。19 年新签项目 81.3%为非 住宅物业，涵盖了企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、 场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态，更在城市服务项 目取得突破。截至 19 年年底，公司非住宅物业在管面积 7613 万平米，同比增长 35.4%，占总在管面