【研报】物管行业系列报告之四：从九千万户微观数据看住宅物管行业空间-20200616[39页].pdf

1、请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行行 业业 研研 究究 行 业 深 度 研 究 报 行 业 深 度 研 究 报 告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 推荐推荐 ( 维持维持 ） 重点公司重点公司 重点公司重点公司 2020E 2021E 评级评级 招商积余 0.58 0.76 审慎推荐 南都物业 1.08 1.35 审慎推荐 新大正 1.84 2.39 审慎推荐 相关报告相关报告 物管行业系列报告之三： 规模 效应下， 科技赋能持续降低成本 提升业主满意度2020-05-14 物管行业系列报告之二： 轻资 产模式强化资本回报 2020-04

2、-05 物管行业系列报告之一： 机构 物业成长空间广阔2020-03-05 分析师： 阎常铭 S0190514110001 郭毅 S0190518010003 徐鸥鹭 S0190519080008 研究助理： 靳璐瑜 投资要点投资要点 以以 86 城市城市 12 万个小区万个小区 9088 万户万户微观数据微观数据为基础，为基础，分析分析发现优质物管尤发现优质物管尤 其是上市物管公司市占率较低，未来成长空间广阔。其是上市物管公司市占率较低，未来成长空间广阔。样本中，样本中，目前目前优质物优质物 管公司在管户数市占率管公司在管户数市占率为为 22%， 上市物管公司市占率仅， 上市物管公司市占率仅

3、 7%， 全部户数中，全部户数中， 2 元元/平米月以上物管费占比仅平米月以上物管费占比仅 23%。 样本数据分析，样本数据分析，起始起始物管费物管费加速上升，优质物管加速上升，优质物管服务服务愈加愈加得到市场认可得到市场认可。 有别于市场普遍认为物管费较难提价的传统印象， 越来越多的案例体现出 通过更换优质物管公司的方式也能提价。在一部分低楼龄小区中，因为优 质服务的提供，物管费较高，优质物管占比达 48%；但在另一部分低楼龄 小区中，因为没有优质服务，所以物管费价格较低，优质物管占比仅 7%。 在一部分高楼龄小区中，因为优质服务的提供，物管费较高，优质物管占 比达 45%；但在另一部分低楼

4、龄小区中，因为没有优质服务，所以物管费 价格较低，优质物管占比仅 11%。近期通过的民法典有利于优质物管公司 拓展存量项目。 未来优质物管公司营业收入增长来自三方面：存量市场未来优质物管公司营业收入增长来自三方面：存量市场市占率持续提高市占率持续提高， 增量市场承接增量市场承接房企房企竣工，增值服务量价齐升。竣工，增值服务量价齐升。拆解分层市场，细化拓展策拆解分层市场，细化拓展策 略，估算略，估算 2025 年优质物管公司营收规模年优质物管公司营收规模，： 营收规模营收规模 1 存量市占率提升存量市占率提升，优质物管优质物管存量存量住户的住户的基础物管规模达基础物管规模达 3400 亿元， 市

5、占率由亿元， 市占率由 22%提升至提升至 52%。 当前我国城镇住房存量为 3.43 亿套，估算是未来 5 年增量套数的近 6 倍，通过优质物管不断提升新 房市占率和老旧小区改造政策得以实现。 营收规模营收规模2增量承接竣工增量承接竣工， 优质物管优质物管新增住户的新增住户的基础物管规模达基础物管规模达2400 亿元。亿元。预计百强房企销售面积稳定在 9 亿平方米，2025 年优质物管 新增在管面积达到 48.6 亿平方米，一二三线城市的物业费增速平均 为 5%，优质物管营收将超过 2400 亿元。 营收规模营收规模 3 增值服务量价齐升增值服务量价齐升 ，优质物管优质物管增值服务规模达到增

6、值服务规模达到 3400 亿元，量价齐升。亿元，量价齐升。目前上市物管户均增值服务消费额增速为 38%，估 算 2025 年户均增值服务支出将突破 2000 元， 在存量市场庞大基本盘 的支持下，预计 2025 年增值服务收入累计达 3400 亿元。 估算估算 2025 年年国内国内优质物管市值规模优质物管市值规模将达将达 1.6 万亿，万亿，约为当前市值的约为当前市值的 5 倍，倍， 未来五年未来五年 CAGR 约约 30%。优质物管公司的服务户数达到 2.08 亿套，平均 物管费 2.6 元/平米月，户均增值服务收入约 2300 元。 投资建议：投资建议：优质物管公司市场空间广阔，存量市场