上海易居房地产研究院：2021住宅物业管理发展报告（14页）.pdf

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1、2020年，百强企业社区收入总值为317.55亿元，同比增长25.26%。2015年到2020年复合增长率为40.18%，社区服务收入近年来增长迅速。2020年，百强企业社区服务收入占500强企业社区服务收入比例为81.37%，头部企业占据大部分市场。百强企业社区服务收入占百强企业总收入比例为11.44%。2015年到2020年，百强企业社区收入均值由0.92亿元增长至3.69亿元，年复合增长率为32.14%。行业处于快速发展阶段，各物业企业加快第三方拓展。随着未来新开发交付楼盘增量下降，关联房企可提供管理比例下行，培育第三方市场化拓展能力成为大势所趋。典型以住宅物业管理为主的头部物企，凭借资

2、金、管理、品牌等多重优势，将第三方拓展纳入推动增长的重要一极。碧桂园服务2021年上半年新增合同管理面积中，55.7%来自于第三方外拓。聚焦重点区域，快速提升市场化能力，以品牌拓展实现内生增长。凭借丰富管理经验、专业化服务能力和品牌实力，实现有质量的对外拓展。恒大物业也在2021年中报批露，公司在管面积由第三方开发商开发的物业管理面积1.38亿平方米,较2020年末新增1.28亿平方米，与去年同期比较增长了137倍。雅生活服务2021年上半年来自住宅物业项目收入16.39亿元，同比增加33.3%。企业发挥住宅及旅游大盘管理经验优势，获取大连、武汉等多地多个大型住宅及综合项目。开启“繁城计划”,

3、着力提升单城市市占率,实施城一策灵活拓展及合作策略。截至2021年6月30日，在管建筑面积4.24亿平方米中，80.8%来自于第三方项目。凭借市场化发展先发优势,上半年新增合约面积(不含收并购)0.35亿平方米。保利物业住宅物业第三方拓展保持良好势头,来自于第三方的住宅合同管理面积较2020年底新增约680万平方米至约9440万平方米。公司坚持重点城市深耕战略,依托服务品质和品牌影响力，加大市场化拓展力度。收并购推动企业跨越式增长，如果实现有效整合，可以助推优秀物业管理公司走向规模化、品牌化道路，打造运营生态平台。尤其是住宅物业管理,通过收并购提高单区域的住宅管理密度,提升运营效率。并购区域型

4、物业公司，快速拓展新地域市场。对于跨区域、规模化管理经验较成熟的头部企业，收并购后以强管控能力、企业科技平台加速并购整合，实现高效率运营，成为企业发展加速器。2021年初，以碧桂园服务并购上市物企蓝光嘉宝服务、合景悠活并购管理规模大于自身的雪松物联为代表，并购市场节奏加快、规模升级。2021年2月碧桂园服务发布公告，拟定42.1105元每股价格收购蓝光嘉宝服务1.1509亿股,约占蓝光嘉宝服务总股份64.62%。蓝光嘉宝自2021年8月19日撤销在联交所上市地位。截至2020年12月30日，蓝光嘉宝以住宅管理为核心,物业管理服务收入中住宅物业管理收入14.92亿元，占比53.08%。成渝城市群

5、是碧桂园服务五大区域中在管面积比例最低的区域，蓝光嘉宝管理项目49.58%主要集中在西南地区。碧桂园服务并入蓝光嘉宝后，总在管规模将超过5亿平米，合约规模超10亿平米，分别带来34.83%、25.58%的增幅，补充西南地区的不足，发挥协同效应，实现扩规模补短板。合景悠活成立于2004年，定位“综合物业管理服务供应商”。雪松智联则拥有多个全国及区域市场知名物业企业品牌,在住宅及其他基础设施细分领域拥有较强的市场号召力及影响力，例如上海文化银湾物业是中国领先的独立第三方物业和社区生活综合服务提供商。并购为合景悠活补充了市场化拓展能力和智慧社区服务能力。融创服务完成对彰泰服务并购，以7.3亿元完成彰泰服务80%股权收购,获取在管建筑面积1222万平米，合约建筑面积2595万平米。彰泰服务是在广西壮族自治区处于领先地位的综合性物业管理服务提供商，收购彰泰服务将有效实现融创服务在西南地区重点城市物业项目布局,扩大在管面积及物业管理收入。另外，彰泰服务的销管费用率控制在较低水平，收购完成后，融创服务可以学习彰泰服务管理控制能力，降低销管