房地产供应链ABS是什么？特点、主要政策梳理

2022-02-17 11:35:11 作者：云闲 5082

供应链 ABS 是什么？

供应链 ABS 融资方式是以真实的交易背景为基础，然后将供应商的应收账款债权卖给原始债权人，并借助于供应链上核心企业良好的信用，将入池的资产进行一系列规范性的整理，通过特殊目的机构发行资产支持证券化产品进行融资。实施供应链 ABS 融资方式的主体可分为互联网公司和传统行业核心企业。目前，我国实施供应链 ABS的主体以房地产企业为主。

目前按照原始权益人的不同，可以将供应链 ABS 融资模式分为三类：应收账款 ABS、银行主导的供应链 ABS、保理 ABS 三类。这三类供应链 ABS模式分别以核心企业或下属项目公司、商业银行、保理商作为原始权益人。保理ABS 又分为正向保理和反向保理，正向保理即发起人为债权人，反向保理即发起人为债务人。

供应链 ABS 的操作流程

房地产供应链ABS是什么？有什么特点？最新政策一览

房地产创新的融资方式——供应链ABS

目前房企发行ABS主要包括如下5类：供应链ABS，物业租金ABS，物业管理费ABS，购房尾款ABS以及保障房ABS。

中国的供应链 ABS 融资方式起步较晚，但是随着应收账款的逐渐衍变和互联网的发展，供应链 ABS 融资方式渐渐发展起来并且成为了房地产企业竞相追逐的对象，究其原因，是由于供应链 ABS 融资方式可以绕开市场对房地产行业和中小企业的融资限制，其本质是将供应链上的房地产企业与供应商(中小企业)互相结合起来，并依靠房地产企业良好的信用，从而改善了中小企业融资难的问题，也缓解了房地产企业的应付账款压力。

房地产供应链 ABS 的特点

1.融资方式以反向保理为主。

反向保理即以供应链核心企业良好的信用为依靠，朝着供应链的反方向向供应链上游企业即供应商提供反向的保理服务，这里的供应商是与核心企业有着密切业务往来的企业，他们通常是中小企业，存在着信用较低，融资较困难的问题，而反向保理就正好利用了这一点，以核心企业的信用为主导，将核心企业的良好信用转变为供应商自身的信用，从而实现较低成本的融资。与正向保理相比，主要差别就是其主导的对象不同，正向保理通常以债权人为主导对象，而反向保理是以债务人为主导对象。

2. 融资方式以核心企业的主体级别为主导。

因为在房地产项目开发的初期，都会建立特定的项目公司来专门负责房地产项目的开发，所以房地产企业的应付账款实际上是由下属项目公司所欠供应商的款项形成的。在供应链 ABS 融资方式中，下属的项目公司才是直接的债务人，但是由于项目公司的信用等级通常较低，融资能力不足，而且房地产企业下属的项目公司数量众多，单独进行融资比较困难。

因此，房地产核心企业将下属多个项目公司的应付账款归集起来作为自身的应付账款，并将自身的信用镶嵌到供应链 ABS 融资产品之中以提高信用等级，这也导致了最终付款方其实是核心企业。

3.融资方式为平层结构，并且不从外部进行信用增级。

平层结构即在发行供应链 ABS 融资产品时只采用优先级，不采用优先级和次级分层结构。这是由于供应链 ABS 融资方式对核心企业的准入要求比较高，且其主要以核心企业为主导，不管是还款能力还是还款意愿都依赖于核心企业，将产品分成优先级和次级结构对于优先级的证券信用级别并不会起到提升的作用。

因此，除了少数信用级别达不到 AAA 级别的核心企业会设置小部分的次级证券结构之外，绝大多数房地产企业在发行供应链 ABS 融资产品时都是采用平层结构。也正因为这种融资方式主要依靠核心企业良好的信用等级，所以供应链 ABS 融资产品的信用评级无法超过核心企业的信用。

房地产ABS主要监管政策

房地产 ABS 的发展受益于政策的支持，已成为房地产企业融资的重要补充。房地产资产证券化作为盘活资产、培育住房租赁市场的重要融资方式，监管层总体持鼓励态度，自 2016 年以来，出台的多项政策都鼓励发展住房资产证券化、供应链 ABS、住房租赁 ABS。

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