中国物流地产投资发展报告

1、 公司公司报告报告 | 首次覆盖报告首次覆盖报告 1 南山控股南山控股（002314） 证券证券研究报告研究报告 2020 年年 07 月月 03 日日 投资投资评级评级 行业行业 房地产/房地产开发 6 个月评级个月评级 买入（首次评级） 当前当前价格价格 4.16 元 目标目标价格价格 6.64 元 基本基本数据数据 A 股总股本(百万股) 2,707.78 流通A 股股本(百万股)。

2、中国人工智能+物流 发展研究报告 2020年 2 摘要 近年来，中国物流业在互联网经济的催动下发展较快，在成本不断攀升、效率提升 缓慢的背景下，物流业最迫切的需求即“降本增效”。
人工智能技术及相关软硬件 产品的加入能够在运输、仓储、配送、客服等环节有效降低物流企业的人力成本， 提高人员及设备的工作效率，是缓解物流业顽疾的一味良药。
人工智能在物流中的应用方向可以大致分为两种，一是以AI技术赋能的如。

3、物流支付行业安全发展报告 2019年 2 2020.1 iResearch I 摘要 来源：艾瑞研究院自主研究及绘制。
个人端第三方支付步入稳步发展阶段，支付机构转向企业端寻求机会 2017年以前第三方支付行业整体快速增长的主要动力来源于个人端的快速增长，随着人们线上 支付习惯养成，个人端高增长阶段告一段落，支付机构在企业端寻求增量市场成为支付机构接 下来的竞争关键。
物流领域对第三方支付机构的进。

4、展中普遍共性的重大瓶颈问题为己任， 围绕政策保障及技术创新两个层面的六大方向进行目标分解， 其中军民融合研究是国家战略目标板块的重要组成部分。
在此背景下， 工程实验室对物流领域军民融合发展战略做了较为全面系统的分析。
通过梳理当前我国物流领域军民融合发展现状及过程中存在的瓶颈问题， 借鉴美国军事物流军民融合发展经验， 分析未来发展机遇， 并提出进 步 推进物流领域军民融合发展的可行措施建议。
该报告主要面向广大的社会物流企业从业者、 对物流领域军民融合感兴趣的读者， 作为对该领域的入门研究， 亦对企业的业务规划具有一定的参考价值。

5、1 研究创造价值 公募公募 REITsREITs 终破冰，产业园与物流地产先行试点，终破冰，产业园与物流地产先行试点，在制在制 度完善后商业地产落地可期度完善后商业地产落地可期 方正证券研究所证券研究报告方正证券研究所证券研究报告 行业深度报告 行业研究 房地产行业房地产行业 2020.05.06/推荐 分析师分析师 夏亦丰 执业证书编号： S1220518100001 E-mail： 。

6、中国房地产创新发展报告 德勤研究中心 2020年3月 行业转型驱动创新 1 政策鼓励房地产科技创新 1 供给告别“黄金时代” 2 品质生活驱动创新 2 房地产科技迈入3.0时代 3 科技重塑行业与生活 5 智慧开发 5 智慧建造 6 智慧营销 6 智慧运营 7 科技引领理想生活 7 中国房地产科技生态 8 全生命周期行业生态图谱 8 传统房企的科技转型实践 11 竞争与风险挑战 14 行业竞争加剧。

7、 2020 年6月版 国际机构投资者仍然积极地寻求国内的写字楼、 物流地产和数据中心等物业产品的投资机会 中国商业房地产投资市场 主题研究报告 23 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版） 目 录 疫情对中国房地产市场的影响 中国内地投资市场 北京投资市场 上海投资市场 广州投资市场 深圳投资市场 总结及未来展望 01 02 0。

8、计金额都远高于 2017 年同期。
2018 年下半年，由于与美国贸易战的压力，政府对于经济去杠杆的态度出现一定程度松动；不仅准备金率下调，境内债券的发行量也有所上升。
然而，中小企业的融资问题仍然充满挑战。
面对巨大的融资困难，房地产开发商尤其是中小型开发商和投资者继而转向海外债券市场以及夹层贷款等成本更高的融资方式。
在 2018 年前四个月，中国上市开发商境外债券发行额达到人民币996 亿元，平均融资成本相比 2017 年上升 1 个百分点达到 6.98%。
雪上加霜的是，在一些核心城市，开发商面临政府限购限价政策，住宅销售速度迟缓。
另外，很多开发商以往利用高杠杆拍地开发，通过预售提前收拢资金，但一些城市已开始试行取消预售制，或规定土拍前须资金到位，从而令开发商面临更大的贷款偿还压力。
预计房地产行业 2019 年第一季度到期的债券将达到230 亿美元，如果有投资者要求提前偿还债券，金额或将达到 430 亿美元。
中国开发商偿债能力达到三年来最低水平。
根据彭博数据来看，其统计的 80多家上市房地产公司 2018 年上半年的平均短期偿债能力比率达到 133%，为2015 年上半年以来最低，较一年前的297% 有显著下滑；有约四分之一的开发商比率在 50% 以下。

9、计金额都远高于 2017 年同期。
2018 年下半年，由于与美国贸易战的压力，政府对于经济去杠杆的态度出现一定程度松动；不仅准备金率下调，境内债券的发行量也有所上升。
然而，中小企业的融资问题仍然充满挑战。
面对巨大的融资困难，房地产开发商尤其是中小型开发商和投资者继而转向海外债券市场以及夹层贷款等成本更高的融资方式。
在 2018 年前四个月，中国上市开发商境外债券发行额达到人民币996 亿元，平均融资成本相比 2017 年上升 1 个百分点达到 6.98%。
雪上加霜的是，在一些核心城市，开发商面临政府限购限价政策，住宅销售速度迟缓。
另外，很多开发商以往利用高杠杆拍地开发，通过预售提前收拢资金，但一些城市已开始试行取消预售制，或规定土拍前须资金到位，从而令开发商面临更大的贷款偿还压力。
预计房地产行业 2019 年第一季度到期的债券将达到230 亿美元，如果有投资者要求提前偿还债券，金额或将达到 430 亿美元。
中国开发商偿债能力达到三年来最低水平。
根据彭博数据来看，其统计的 80多家上市房地产公司 2018 年上半年的平均短期偿债能力比率达到 133%，为2015 年上半年以来最低，较一年前的297% 有显著下滑；有约四分之一的开发商比率在 50% 以下。
积极因素中国基本养老保险基金（以下简称“养老保险基金”）投资潜力巨大。
全国社会保障基金理事会从 20。

10、评估并给出投资建议。
零担与同城货运行业市场规模大，但在规模化能力与总体进入壁垒上存在一定劣势。
零担将随着货物化整为零与大件快递需求的增长而具有较大的发展潜力，同时小票市场竞争格局正逐步成型，大票市场极度分散。
同城货运市场增长潜力一般，B端业务玩家集中度非常低，而C端和小B端市场已经形成头部玩家。
快递和B2C仓配一体服务为相互替代的关系，得益于电商的驱动均有不错的增长潜力。
随着头部玩家在成本和服务端的不断优化，快递行业进入壁垒极高。
B2C仓配一体在时效与末端服务质量上优势明显，仓储环节的人员操作效率是关键壁垒，目前主流电商的自营仓配服务以及电商体系内的头部服务商占据了大部分市场份额。

11、市场部特别发起了投资者意向调查。
问卷以一对一访谈形式，邀请在中国大陆最活跃的投资机构的高层参与调研 , 收获122 份有效问卷并进行分析 , 供商业地产投资人以及社会各界进行参考。
调研结果彰显了充足的市场信心。
超 60% 的受访者认为投资活动将在疫情结束后 6 个月内得到反弹，并有 99% 的受访者表示疫情过后依然会继续在中国大陆的投资。
城市方面，投资者对一线城市热情更为高昂，其中尤以外资为甚，100% 外资受访者均表示未来 12 个月内有投资上海的计划。
虽然中国目前正受到疫情影响，但大部分投资人都对市场持有信心，并看好中国内地商业地产市场的长期发展。
北京供应稀缺、上海国际大都会、深圳大湾区概念支撑、广州高出租率回报稳定，短期的疫情，对比这些城市多年成熟的基础以及未来庞大的发展潜力，只是个插曲。
今时今日，大部分投资者见惯风浪，过去几年资产价值直线上升让投资者一直等待市场回调的入市机会。
这次“黑天鹅”的出现，睿智的投资者应该拥抱机会。

12、级需求以及高标库物业的未来运营策略等方面进行梳理，并展望物流地产投资市场发展前景。
仲量联行认为中国物流地产市场在未来十年将呈现三大趋势:从长期来看，中国消费市场提质扩容将保持向好态势。
与过去相比，中国消费增速有所放缓，虽然短期受到新冠肺炎疫情的不利影响，但长期内消费规模仍将稳步扩大。
随着消费市场提质扩容以及消费结构优化升级，物流地产投资者和开发商必须适应零售消费市场的新变化，从而相应调整其投资策略。
另外，鉴于部分大型电商和流通企业出于业务需求自建物流仓储中心，物流地产运营商也应积极适应租户结构调整，并挖掘新兴行业的租赁需求。
中国大力推进城市群发展，为物流地产市场带来新的城市机遇。
以城市群和都市圈为核心的区域经济发展格局将成为支撑未来经济高质量发展的主要平台，同时也是推动区域消费市场和投资市场进一步发展的重要保障。
粤港澳大湾区(大湾区)、长三角、京津冀和成渝地区在过去十年间成绩斐然，而政府推动城市群发展的宏伟计划将提速这些地区的进一步发展，同时也将培育新兴城市群。
科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器。
自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。
这一趋势将有效推动庞大的非高标库租户群体考虑升级高标库。
此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。
2020年初，新冠肺炎疫情的暴发为。

13、cial & Business trends未来5年内:全渠道、生鲜冷链即将进入常态，全新组织工作及协作方式物流交易市场可持续物流新增重新思考包装、大规模个性化未来5-10年:管道物流升级至空间物流下一代安全性、多元采购进入影响圈物联网技术框架及特征物联网是通过无线射频识别RFID)装置、红外感应器、全球定位系统GPS、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议，把任何物品与互联网相连接，进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。
物联网主要特征:全面感知:利用RFID、传感器、二维码等随时随地获取和采集物体的信息。
可靠传递:通过无线网络与互联网的融合，将物体的信息实时准确地传递给用户。
智能处理:利用云计算、数据挖掘以及模糊识别等人工智能技术，对海量的数据和信息进行分析和处理，对物体实施智能化的控制。
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14、物流仓储设施，并实现全球化的物流地产网络，能够实现全球范围内的货物流通。
物流地产行业是经济发展和消费生活的基础支撑，当前绿色经济发展绿色化与低碳化环境下，对物流地产也提出了绿色低碳发展要求，为实现行业的可持续发展，对污染发生源、交通量、交通流等方面提出合理约束。
中国物流地产细分领域发展趋势参与主体多元化除原有传统物流地产商以外，房地产商、电商龙头、快递企业和境外投资机构纷纷下场，主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新。
投融资策略多样化2020年中国物流地产REITs开始试点，企业可通过多样的投融资策略来缓和固定资产投资多、回收期长、运营困难等发展难题，实现盘活手头闲置资源，提高资金周转率。
基础设施向高标仓转型高标仓是未来的发展方向。
新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。
细分市场成为新的增长点目前物流地产已经进入优化调整阶段，原有的运营模式在新的经济发展环境下有待进一步拓展提升，各方参与者都在关注新兴需求创造的机遇，将注意力重点放在新领域和细分市场，如冷链物流、医药物流、融入国家物流枢纽建设等。
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15、资本和被压抑的资产需求，进一步加速的条件已经成熟。
与COVID-19之前相比，预计将有更加多样化的交易结构。
3.虽然周期和流行病主导着人们的思维，但企业和社会行为的结构性转变必须在战略中加以考虑更多地将由ESG主导。
资本市场概述：过去一年，资本市场艰难前行。
2021年有望逐步减轻这一负担，较低的基准利率、较高的债务和股权资本可用性，以及相对于其他资产类别具有吸引力的估值，表明经济复苏要比过去的衰退时期快得多。
交易量：2020年第4季度全球经济活动加速，但多数情况下仍同比下降。
与第三季度相比，美洲的增长尤为强劲，而欧洲则相对较弱。
投资者可能会推迟第一季度的交易，因为流感疫情压力再度爆发，市场前景越来越明朗。
随着写字楼行业的复苏，预计到年底流动性将加速增长。
股票：预计随着全球对更广泛复苏的信心增强，流入房地产的资金将恢复。
房地产投资信托基金价格将继续回升，使房地产投资信托基金变得更加活跃，同时资金流趋于稳定，然后在开放式核心基金转为正。
债务：与各地区的股票相比，债务市场的复苏要快得多。
然而，流动性集中在贷款价值比较低的最受欢迎的产品类型。
2021预计交易概况和贷款人池将扩大，例如，预计银行在美国将变得更加活跃。
定价：全球工业、生命科学和精选住宅类资产的估值普遍上升，而办公和零售类资产则面临下行压力，部分被基准利率的下降所抵消。
在欧洲、亚太地区和人口结构有。

16、目目 录录 CONTENT 0101 0202 0303 0404 冷链物流行业发展环境 冷链物流行业发展现状 冷链物流细分市场现状 冷链物流发展前景展望 冷链物流行业发展环境冷链物流行业发展环境 1.1 行业概念界定及发展意义 1.2 行。

17、2021 中国物流科技发展报告 罗戈研究 物流科技产品与服务框架 2 基础设 施平台 传感器托盘轮胎视觉仓库挂车运力车后电子面单 物流科 技产品 仓储机器人无人车无人机无人货柜 订单协同库存协同智能调度运输协同网络规划计划协同 供应链控制塔。

18、pSF REIT 三项物业资产目前的租户基本为顺风关联方，按面积算，顺风关联方占总已出租面积的 89.考虑到单一客户占比较大，该资产组合的风险抵抗能力可能不如拥有多样化租户组合的第三方物流仓储设施。
当然，顺风作为中国最有实力的物流企业之。

19、整体来看，我们认为，多样化的租户组合方式优于关联方背书的方式。
首先，在多样组合下依然能够保持较高的出租率，能够更为体现资产的优质程度和管理人的管理能力。
管理人的管理能力强，才意味着未来仓库经营表现有继续保持或提升的可能，也才意味着基金未来。

20、中国虽然近几年在持续推进基础设施建设，完善港口配套基础设施，推进解决铁路进港最后一公里，但是在铁水公铁的衔接方面，以及多式联运的物流枢纽建设方面依然落后欧美发达国家。
pp同时设备标准缺失箱子尺寸集卡车型规定双层箱火车枢纽装卸设备也会导致集。

21、从融资次数和融资金额可以看出，虽然2019年融资次数相较于2017年大幅下降，但融资金额逐年递增，2019年融资金额达132亿元，同比增长15.8，投资企业加大对智慧物流的投资力度，助力智慧物流的快速发展。
在细分物流技术领域中，投资分布集中。

22、 城镇综合开发项目投资模式中，PPP模式占据多数。
PPP模式成熟合规性强。
并根据合作内容等发展出PPP产业服务PPPEPC等衍生模式。
采用类PPP模式的城镇综合开发项目比例较少，各种模式仍在探索中，应用较多的模式包括ABO模式投资合作模式。

23、疫情反复及其带来的经济影响占比高达2相较2020年，全球主要经济体疫苗的研发及接种初见成效。
但德尔塔及拉姆达变异毒株的快速传播为疫情再添新的不确定性，再度趋严的封锁措施持续影响各国经济复苏前景。
此外，美联储持续偏鸽，回访者对通胀及美联储。

24、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 物流分拣系统龙头，竞逐全球物流自动化大市场物流分拣系统龙头，竞逐全球物流自动化大市场 中科微至688211.SH投资价值分析报告2022.3.10 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点。

25、I 中国物流标准化发展监测分析报告 2017 年度 商务部流通业发展司 商务部研究院 中国商贸物流标准化行动联盟 2018 年 5 月 II 目 录 一全国物流标准化总体情况 . 3 一标准托盘产量占比持续提高 . 3 二托盘标准化比率达到。

26、01智慧物流是世界物流业的发展趋势，是物流从业者共同追求的目标。
2016 年是我国智慧物流发展具有标志性意义的一年。
7 月，国务院常务会议部署推进互联网 高效物流，以现代信息技术为标志的智慧物流已成为物流业供给侧结构性改革的先行军。
特别是电。