南山控股-深度研究报告：大物流时代系列（十一）被低估的物流地产核心标的公募Reits及“园区+”探索发展新路径-20220405（41页）.pdf

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 公司研究公司研究 住宅物业开发住宅物业开发 2022 年年 04 月月 05 日日 南山控股（002314）深度研究报告 推荐推荐 （首次）（首次） 被低估的物流地产核心标的： 公募被低估的物流地产核心标的： 公募 Reits 及 “园区及 “园区+”探索发展新路径探索发展新路径大物流时代系列（十一）大物流时代系列（十一） 目标价：目标价：7.05 元元 当前价：当前价：4.79 元元 南山控股：南山控股：A 股物流地产股物流地产核心标

2、的核心标的。公司主业包括仓储物流、房地产开发和产城综合开发，2018-20 年收入分别为 71、72 及 112 亿，归属净利分别为 5、4及 13 亿，21 年前三季度收入 52 亿，净利 3.8 亿。地产收入占比约 7-8 成。 物流地产：物流地产：宝湾物流有望享受行业发展红利。宝湾物流有望享受行业发展红利。1）高标仓高标仓缺口明显，缺口明显，具备快速具备快速发展潜力发展潜力，我们测算预计我国当前实际高标仓或仅约 8000 万方，测算缺口或达 7000 万平方米以上。2）公司旗下宝湾物流）公司旗下宝湾物流：国内知名物流园区开发商和运国内知名物流园区开发商和运营商营商。截至 21 年 6 月

3、底，宝湾物流在全国拥有并管理 69 个智慧物流园区，运营管理和规划在建仓储面积共 760 万平方米。2018-20 年营业收入分别为 7.5、9.6 及 11.8 亿，保持 20%以上的增速，毛利率稳定在 54%以上；18-20 年归母净利分别为 0.71、 0.41、 9.27 亿元， 2020 年大幅增长主要由于成功发行类 REITs从而确认投资收益。 房地产开发业务房地产开发业务：区域深耕、布局重点城市区域深耕、布局重点城市。2018-20 年收入分别为 47.9、50.1及 87.6 亿。受政策调控加码影响，房地产业务毛利率逐步下滑，但从合同销售面积看，19-20 年销售面积（平均 4

4、9 万平）显著高于 15-18 年（平均 36 万平） ，显示公司加强回款的策略。公司坚持“区域深耕、布局重点城市”的发公司坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，抗风险能力相对较强。 未来看点：未来看点：公募公募 Reits 及及“园区“园区+”探索。”探索。1）公募公募 REITs 预计可预计可提供全新退出提供全新退出方式：海外经验看，方式：海外经验看，物流仓储公募 REITs 是优质投资资产，我国首批我国首批仓储物流仓储物流公募公募 REITs 上市后市场表现良好。上市后市场表现良好。a）顺丰控股通过）

5、顺丰控股通过多渠道盘活产业园资产，多渠道盘活产业园资产，获取可观投资收益获取可观投资收益。b）南山控股南山控股 2020 年年发行类发行类 Reits，可视为公司对成熟运营的物流园区进行产融结合的重要尝试， 有利于盘活存量资产， 优化资产结构，实现物流园区项目的滚动开发。2） “园区“园区+”的探索：”的探索：光伏业务光伏业务，拟，拟利用自身利用自身仓储资源开展的业务延伸仓储资源开展的业务延伸。公司拥有丰富的屋顶资源，我们预计共可有约共可有约 600万方面积万方面积用于铺设屋顶分布式光伏用于铺设屋顶分布式光伏，可实现装机，可实现装机 0.6GW。公司公告公司公告拟参与中参与中国核能科技定增，国

6、核能科技定增， 标的公司在分布式光伏领域深耕多年， 有较为完整的分布式光伏供应链，双方一旦成功合作，可以优势互补，协同拓展。 投资建议：投资建议：1）盈利预测：盈利预测：我们预计公司 2021-23 年盈利分别为 7.2、8.7 及 10.5亿，对应 EPS 分别为 0.27、0.32 及 0.39 元，对应 PE 分别为 18、15 及 12 倍。2）分部估值：分部估值：我们对我们对房地产业务房地产业务进行进行 NAV 估值法估值估值法估值：测算折合价值 53 亿；对对宝湾宝湾物流物流使用使用 EBITDA 估值倍数估值倍数：预计宝湾物流 22 年 EBITDA 为 9.7 亿元，参考可比公