物流行业大物流时代系列研究（十）：高标仓、冷库供不应求公募REITs助力物流地产行业发展新机遇-20220305（34页）.pdf

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 行业研究行业研究 物流物流 2022 年年 03 月月 05 日日 物流行业深度研究报告 推荐推荐 （维持）（维持） 高标仓、冷库供不应求，公募高标仓、冷库供不应求，公募 REITs 助力助力物流地产物流地产行业发展行业发展新机遇新机遇大物流时代系列研究（十）大物流时代系列研究（十） 物流地产：行业发展空间大、供需趋紧推动物流地产：行业发展空间大、供需趋紧推动价格上行价格上行。1）需求端：多元物流需求端：多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力。需求正在激活行业巨大发展潜力。

2、a） 我国物流地产行业存在“总量多、 人均少”的矛盾。我国仓储物流设施约 10 亿平方米（美国 12.5 亿） ，但人均不及 1 平方米，不及美国和日本的 20%，尤其人均中高标准仓差距更为明显。b）多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力。电商、第三方物流、制造业支撑了需求底盘。 近年来电商平台与第三方物流均在快速扩张仓储能力， 而未来我国制造业从大到强，制造业与服务业的双业融合会进一步推动仓储物流的发展。2）供给端： 行业集中度较高， 核心区域仍然供不应求。供给端： 行业集中度较高， 核心区域仍然供不应求。 我国物流地产行业呈现“一超多强”格局，20 年 TOP10 占比 73%，但普洛斯市占

3、率接近 30%。土地供给则紧张，热门城市尤为明显。3）供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨。供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨。 高标仓、冷库：物流地产最具潜力投资方向。高标仓、冷库：物流地产最具潜力投资方向。1）高标仓）高标仓：需求旺、缺口大。：需求旺、缺口大。高标仓能够大幅提升单位面积的存储货量、 缩短分拣货物时间，从而降低单位成本，提升运营效率。预计我国当前实际高标仓或仅约 8000 万方，测算缺口或达 7000 万平方米以上。2）冷库）冷库:政策支持，发展迅速政策支持，发展迅速。此前报告我们提出：生鲜电商与速冻食品消费会成为我国冷链需求潜在爆发点， 未来 3-5 年的维度看，两大市场

4、增量预计在千亿之上。近期十四五冷链物流规划落地，扶持冷链物流发展，推动基础设施建设。 公募公募 REITs 提供全新退出方式：提供全新退出方式：1）海海外经验看，外经验看，物流仓储公募 REITs 是优质投资资产。2）我国首批）我国首批仓储物流公募 REITs 上市后市场表现良好。 相关标的分析：顺丰房托、中金普洛斯、南山控股相关标的分析：顺丰房托、中金普洛斯、南山控股。 顺丰房托：顺丰控股盘活资源新模顺丰房托：顺丰控股盘活资源新模式。式。1）顺丰房托基金于 21 年 5 月在香港联交所上市， 其投资组合最初包括了位于中国香港以及中国内地佛山、芜湖的三项现代物流物业，可出租面积的 80%已租予

5、顺丰控股。2）顺丰控股：多渠道）顺丰控股：多渠道盘活产业园资产，获取可观投资收益。盘活产业园资产，获取可观投资收益。公司视“先发布局稀缺物流场地资源，助力产业升级”为核心竞争力之一，顺丰产业园致力于成为基于现代物流的产业园运营商，截至 21H1，顺丰控股已成功布局 53 个城市的产业园项目，物流场地土地面积约 9300 亩，已建成运营项目建筑面积约 204 万平米，预计未来三年管理运营面积超 600 万平米。顺丰房托基金的设立， 则是进一步支持公司物流产业园可持续健康发展，拓宽融资渠道，搭建产业园资本运作平台。2018-2020 年：年：顺丰顺丰通过通过 ABS（标的资产土地面积合计约 845

6、 亩，建筑面积合计约 67 万平米） ，累计实现投资收益约累计实现投资收益约 18 亿元亿元；2020 年设立物流地产开发基金；2021 年顺丰房托上司年顺丰房托上司，公司投资收益约 9 亿人民币。 中金普洛斯中金普洛斯 REIT：我国境内第一批上市公募 REITs。底层资产由 7 个仓储物流园构成， 分别位于京津冀、 长三角和大湾区三大城市群， 盈利能力稳步提升。 南山控股：南山控股：A 股第一家上市物流地产公司。股第一家上市物流地产公司。公司主业包括仓储物流、房地产开发和产城综合开发，地产收入占比约 8 成，而仓储物流毛利贡献近半。控股子公司宝湾物流宝湾物流开展仓储物流业务，打造国内领先的