【研报】房地产行业深度报告：公募REITs终破冰产业园与物流地产先行试点在制度完善后商业地产落地可期-20200506[37页].pdf

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1、1 研究创造价值 公募公募 REITsREITs 终破冰，产业园与物流地产先行试点，终破冰，产业园与物流地产先行试点，在制在制 度完善后商业地产落地可期度完善后商业地产落地可期 方正证券研究所证券研究报告方正证券研究所证券研究报告 行业深度报告 行业研究 房地产行业房地产行业 2020.05.06/推荐 分析师分析师 夏亦丰 执业证书编号： S1220518100001 E-mail： 重要数据：重要数据： 上市公司总家数上市公司总家数 140 总股本总股本( (亿亿股股) ) 3013.77 销售收入销售收入( (亿元亿元) ) 6803.00 利润总额利润总额( (亿元亿元) ) 1012

2、.95 行业平均行业平均 PEPE 27.93 平均股价平均股价( (元元) ) 7.85 行业相对指数表现行业相对指数表现： 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 成交继连续 14 周负增长后转正，4 月百强 房 企销售 基本 恢复至 去年同 期水平 2020.05.04 周转速度继续加快，现金管理能力提升 2020.04.28 5 年期 LPR 再次下调，厦门百亿地块成交； 周度新房成交回暖趋势持续2020.04.26 业绩增速提升，融资成本优势显著 2020.04.26 品质与利润导向下盈利能力提升，降杠杆 卓有成效2020.04.24

3、核心观点核心观点： 4 4 月月 3030 日，证监会和国家发改委日，证监会和国家发改委联合发布了两个文件，联合发布了两个文件，标志着标志着 境内基础设施公募境内基础设施公募 REITsREITs 试点正式启动。试点正式启动。试点试点要求为要求为 3 3 个聚焦个聚焦 和和 1 1 个加强：个加强：聚焦聚焦京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大 湾区、海南、长江三角洲，以及国家级新区、有条件的国家级 经济技术开发区。聚焦聚焦 3 大基础设施补短板领域、信息网络等 新基建，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特 色产业园区等。聚焦聚焦权属清晰、有稳定现金流的优质项目。加加 强强融资用途，

4、鼓励良性循环投资。 在各国或地区推行在各国或地区推行 REITsREITs 的时候，当期的宏观经济的运行特点的时候，当期的宏观经济的运行特点 基本是：经济增速放缓、利率基本是：经济增速放缓、利率水平较低水平较低、城镇化率较高、城镇化率较高。1 1）经）经 济济增速放缓：增速放缓：如新加坡、日本、香港等地推出 REITs 重大政策 主要是为了提振萎靡的经济活力，而中国经济目前受疫情影响 严重。2 2）利率下行或维持）利率下行或维持低位低位：低利率或者利率快速下降，有 利于提高 REITs 作为稳健投资资产的相对吸引力，中国目前利 率处于下行通道中。3 3）中高水平的城镇化率：中高水平的城镇化率：

5、较高的城镇化率 下，房地产进入相对存量市场，不动产运营发展壮大，资产价 格和物业持有收益率倒挂减轻，有利于 REITs 市场发展，中国 目前城镇化率突破 60%。 此次此次推行推行 REITsREITs 能够向社会资本募集资金投资基建，扩大资金能够向社会资本募集资金投资基建，扩大资金 来源来源；同时有效；同时有效降低政府或企业负债，将成熟的专项债券项目降低政府或企业负债，将成熟的专项债券项目 证券化证券化， 化解政府隐性债务问题化解政府隐性债务问题， 提升经济运行效率， 提升经济运行效率。 尽管REITs 的推出方案已经讨论了很久， 但此次的时间点意义也比较明确。 我国基建项目主要以政府和国有

6、企业来投资建设，目前有一些 政府类的基建基金也参与其中，但总体来说主体比较单一。在在 推行推行 REITsREITs 之后，能够有效的盘活存量资产、拓宽资金来源、之后，能够有效的盘活存量资产、拓宽资金来源、 降低宏观杠杆率，同时也能够给未来的基建项目完善“建设降低宏观杠杆率，同时也能够给未来的基建项目完善“建设- - 运营运营- -退出退出- -再投资再投资”的市场化模式。”的市场化模式。 收益率和税收制度仍然是尚待收益率和税收制度仍然是尚待解决解决的两个重要问题。的两个重要问题。首先是我 国的基础设施底层资产平均收益率较低，缺乏投资吸引力；第 二，目前仍然没有明确税收优惠制度，存在双重税收的