集中式长租公寓

1、方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足 5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在 20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约 3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。
核心问题在于供需失衡，租购并举政策引领市场走向平衡。
一线、强二线城市强大的人口吸附力与人均收入的快速增长导致了我国租赁市场长期处于供小于求的状态，带来了租金的逐年稳步增长；短期内，拆违工作和应届生毕业两大因素叠加带来了年中的租金快速上升。
考虑长租公寓市场占比的提升导致房源品质提升与有效供应的长期不足，未来房租将保持上升态势；未来待由政府主导的租赁用地入市对市场形成有效供应后，租赁市场供需关系有望得到改善。
多方机构混战租赁市场，短期内盈利成难题。
目前已有多方机构加入长租公寓蓝海市场，在政策的推动与帮助下，各类租赁住宅相关融资工具也得到了蓬勃发展，然而在当前的租金水平与融资利率下，长租公寓盈利仍成困局。
随着租赁住宅融资手段的逐渐开放与各地租赁用地出让总量的增加，重资产模式的土地成本、融资问题已得到一定改善。
我们认为后续土地和金融的政策支持力度将会进一步加大，从长期来看，重资产型长租公寓运营商未来的发展潜力、市占率的提升将更为巨大。
重点推荐：提前布局长租公寓领域，且自身开发业务运营效益良好的龙头企业：万科 A、招商蛇口、保利地产、旭辉。

2、先试。
国有企业积极将原有旗下闲置用地进行整合，推出多样化的长租公寓产品；此外，国企还在土地市场上竞拍租赁市场用地，预计未来国企在长租公寓市场上扮演者重要角色。
趋势3：互联网巨头合作各地政府，推出官方租赁平台在2017年住建部开展的住房租赁试点过程中，阿里、腾讯、京东以及银联都有涉及，几大互联网巨头承担了部分城市的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。
依托互联网企业的技术优势，各地官方租赁平台得以迅速搭建完成。
随着市场的迅速发展，官方租赁平台的流量也将逐渐增加，有望成为几大互联网企业新的流量入口。
长租公寓行业发展趋势金融化和信息化：融资需要以各个金融机构机构为媒介，各大银行机构出台了相关的金融扶持政策；此外，利用互联网信息技术，让运营管理更简便化。
未来的长租公寓产业将以金融化和信息化的手段得以更迅速的发展。
品牌化和社群化：品牌推广、运营效率是未来最核心的竞争力；租客社群将作为长租公寓的增值服务。
租约证券化：租约证券化是一种建立在长租公寓收取租金基础上的衍生金融产品，现已成为盘活存量资产，将未来收入现值化的重要手段。
长租公寓市场容量预测均衡状态下，我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿；长租公寓需求大约1000万间，到2020年长租公寓潜在营业收入近2200亿元，总体净利润规模在250亿元左右。
在如此大的市场。

3、行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市的长租公寓市场进行了调研，六个城市长租公寓的体量目前仍较为有限，未来供应则有望加速入市，产品品质也将进一步升级，不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式。
从发展阶段看，中国长租公寓市场已快速度过了“引入期”、接近“发展期”末端，并即将迈入“快速成长期”。
结合自身特色以及美国和日本等成熟长租公寓市场的经验来看，未来中国长租公寓的加速发展将有赖于宏观基本面、租客权利、资产获取、金融与税收和市场透明度这五大因素的改善。
在成熟市场，长租公寓已是一种具有明显优势的投资级资产租金回报稳定、 投资回报率高、资产流动性强。
在中国，长租公寓投资的市场化程度还比较低， 目前的流动性也较为有限。
但受益于广阔的租赁人口、有效供应的相应短缺、政府对支持性政策的不断探索，以及未来各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场或将迎来新一轮机遇。
中国长租公寓市场发展现状及未来趋势自1998年房改以来，房地产在中国获得了前所未有的迅猛发展，并逐步成为重要的支柱产业。
房地产行业的发展大大改善了居民的居住条件和生活品质，也助推了中国的经济腾飞；但与此同时，部分城市房价高企的问题在近些年来也日益显现。
住房是民生之要，在此背景下，十九大确定了“租售并举”的住房制度，建立长效机制，鼓励发展租赁 市场。
中国有近2亿的租房。

4、间分布上可分为集中式和分散式。
集中式大多以整栋楼为基本单位，分散式则以房间为基本单位，分散于城市不同区域。
回顾过去的几年，作为一个整体，长租公寓已经成为一个标准化的行业，且已经初具规模，形成多层次、广覆盖的供给体系。
不少代表性的品牌公寓已经有七八年的历史，这些在“盐碱地”上成长起来的企业，基本经历了一个相对完整的运营管理周期，运营能力得到一定程度的验证，因而也获得了资本市场的认可，估值超过 200 亿的企业已经出现，估值超过 10 亿的创业公司已经不在少数。
这是行业初步形成的第一个标志，即出现了一批被验证、可持续运营的品牌机构。
第二个重要标志是公寓产业链的形成，在房源、开发、运营、资金、管理等关键节点都已出现相对完整的服务链条，围绕着运营效率和租客体验衍生出了租赁信息平台、管理系统、租赁金融、保洁维修等各细分行业，以租住服务为核心的产业链闭环逐渐形成。

5、非户籍人口占比均超三成，住有所居是他们来到都市亟需解决的问题拥有丰富的工作机会和完善的基础设施的一线城市吸弓了大批高校毕业生和外来务工人员;上海市常住非户籍人口达9了6.21万，居一线城市之首，占常住人口的40.3%;深圳常住非户籍人口占65.3%，四个一线城市中常住非户籍人口的比例最高；在大城市打拼，首要任务是寻找居住空间;近年来，高企的房价和严格的户籍管制让许多外来人口优先选择租房。
都市青年居住理想理想的居住环境是都市青年进入城市生活的基本需求列斐伏尔在1967年提出城市权(Right to the city)的概念，涵盖了一个人进入城市、居住在城市、参与城市生活、平等使用和塑造城市的权利;居住是都市青年进入城市后首先面对的问题；在刚开始的时候，居住空间仅代表一个睡觉的地方;随着都市青年不断融入城市生活，居住空间成为他们身心休憩的港湾和享受城市生活的起点，更多的居住需求开始出现;功能更全面的公寓成为满足这些都市青年居住需求的一种方式。

6、长租公寓长租公寓市场市场月度报告月度报告 中指研究院 2020年9月  政 策 动 向 市 场 概 况 企 业 动 态  oPoRoRtPoQqMsOnQoMsMtMaQcMbRnPrRmOmMkPrQpPfQpOsR7NnMpQxNmRxONZoPtQ  住建部：发布住.。

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8、pstrong公寓租赁市场nbsp;strongppstrong一全市租赁住房交易行情nbsp; nbsp;strongppstrong1 年度住宅租赁市场整体情况nbsp;strongpp从 2020 年各月全市租赁住房的挂牌供应量情况来。

9、重资产运营模式重资产运营模式的企业往往具有雄厚的资金实力。
标的物业的产权及运营权为同一方。
运营机构在获取物业的产权后，进行该物业的租赁运营，既获得了租金收益，又拥有的资产增值收益，对于具备资金实力的企业来说，具有较大吸引力。
重资产运营模式下。

10、对于大部分机构型投资人而言，存量改造成为了进入国内长租公寓投资市场的主流模式。
但是，国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本投资回报率往往低于机构投资者的预期，导致投资人最后不得不无奈放弃收购。
但此类机遇不应局限在核心区。

11、更多元的参与主体在投资阶段，需要利用融资平台引入外部资本方，以减轻资金压力。
在开发运营阶段，随着项目开发的专业性增强，参与主体也需要从单一向多元转变，这无形中将提升文旅项目的准入门槛。
尤其在IP赋能的文旅项目中，IP运营方的参与对项目至关重。

12、01 存量市场：2021 社会租赁住房长租公寓市场 社会租赁住房市场 1年度社会租赁住房市场整体情况 从 2021 年全市社会租赁住房市场的挂牌情况看，月度挂牌量的高位出现在 4 月总量达到超过 3.4 万套。
来到年中，全市社会租赁房源的挂。

13、 战略管理部 地产轻资产研究 长租公寓专题 战略管理部 目录 一 专题前瞻 . 3 二 长租公寓行业市场背景 . 5 三 长租公寓行业市场现状 . 7 四 长租公寓市场格局 . 8 一 分散式公寓层级分化. 8 二 集中式公寓成规模 . 9。