长租公寓模式有哪些？运营主体是谁？优劣势比较

1 什么是长租公寓

长租公寓，又名白领公寓，是指长租公寓企业通过租赁现有房屋、收购已有物业然后进行统一装修改造，或者按照正常房地产开发程序直接拿地进行租赁住宅开发，再以单间的形式出租出去。

长租公寓有别于简单以赚取租金差价为主要赢利点的传统模式，而是有专业机构介入的专业化服务模式。此类公寓更多的是从人的角度去考虑效益，房子只是个载体，更重要的是社区运营和管理。租客用私人小空间去换取社交大空间，长租公寓企业则通过增加黏性从各种衍生需求挖掘额外收益。

2 长租公寓的运营模式

长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种。

集中式公寓是较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造，其关键就在于获取低价物业后的精细化开发改造;

分布式公寓则是从分散的房东手里取得房屋，通过对房屋进行标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，为消费者提供全新的租住体验。

无论是集中式还是分布式，空置率、续租率和利润率是公寓企业的重要指标，企业的发展必须结合这些运营指标来看发展速度，并选择适合自身的业态。

3 集中式公寓和分布式公寓的比较

(1)盈利指标:集中式公寓由于更容易打造标准化产品，故使其更能在短时间内产生效益，而分布式公寓则更容易做出高溢价产品。

(2)违约率和管理难度:产品定位准确的集中式公寓表现更为出色，而且未来也更容易做出强社交产品，分布式公寓房源分散，因此管理范围较大，需要较好的运营能力。

(3)规模：分布式更容易扩大规模，因为分布式房源是小业主的，但是分布式公寓企业需要解决拿房速度与战略、空置率和运营成本的问题，集中式公寓由于楼宇供应量有限，谈判周期比较长，故前期开发改造的时间和成本较多。

(4)物业特征和获取方式：集中式一般获取整栋物业，采取收购包租和开发商合作的方式，分散式是各物业片区零散房源，主要从个人手中租入分散的房源。

(5)管理成本：集中式由于是规模化装修，降低单位成本，分布式分散装修，较难压低单位成本。

(6)租金议价能力：集中式整栋包租，能收取相对较高的溢价，分布式只能通过装修和服务等获取租金溢价，相对比较受限。

4 长租公寓的运营主体及优劣势分析

(1)以万科泊寓、龙源冠寓、朗诗寓等为主开发商背景的运营商：房源充足，拥有成熟的供应链、工程家装产业链和产业研发资源，但是其对长租公寓所需要的线下销售和租客需求掌握少,经验不足。

(2)以链家自如、世联红璞、我爱我家相寓等为主的中介背景的运营商：掌握房源和客源的庞大流量入口，对租客需求较了解，但是融资渠道少品牌影响力研发及运营能力弱。

(3)以魔方、You+、蛋壳公寓、蘑菇租房等专业的公寓运营商：多为互联网创业公司，经营方式灵活，运营管理经验丰富,专注品牌渠道建设，但是由于装修及家具重资产投入，运营成本高,资金成本高。

(4)以铂涛-窝趣轻社区、华住-城家、如家-逗号公寓等酒店背景的运营商：丰富的住房管理和存量物业运营经验，成本控制能力、管控能力强，但是房源缺乏，资金上无优势。

5 长租公寓资本运作产业链

主要分布在资本运作和资产运营两个方面

(1)股权融资：开发和收房阶段

(2)供应链融资：设计装修和营销签约阶段

(3)租约证券化、消费分期、租金贷款：日常运营阶段

(4)股权退出：项目推出阶段

6 长租公寓相关政策

推荐阅读：

《最新长租公寓行业报告-VCSAAS-2017.11（30页）.pdf》

《仲量联行：中国长租公寓市场最新白皮书（34页）.pdf》

《Fastdata：2019年中国长租公寓行业发展分析报告(37页).pdf》