什么是商业地产？和住宅地产的区别是什么？开发模式介绍

城市商业化程度一定程度上影响了城市经济发展的速度，而随着我国社会现代化逐渐加快，商业地产的开发也逐渐成熟;那么到底什么是商业地产?和住宅地产有什么区别?其具体开发模式又有哪些?下面的文章将对商业地产进行简单介绍。

什么是商业地产

商业地产是用于办公、住宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产。表现形式多种多样，主要包括购物中心、超市、大卖场、商业街主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆、娱乐类商业地产(如电影院)、写字楼和住宅的底层商铺等。

商业地产与住宅地产的区别

(1)市场结构：住宅地产只要消费者完成购买行为，开发商的项目运营就基本结束(有些后续“物业管理”)，项目的“总体收益”也就最终体现出来。而商业地产结构中涉及到销售收益、租金收益、商业经营收益等，项目的“总体收益”是分层次体现的。

(2)产业模式：住宅地产的开发模式是容易拷贝、容易产业化、容易连锁发展的。即一种开发模式很容易在同一城市的不同区域、属性相近的不同城市重复使用，并且容易收到良好的效果。而商业地产的开发模式通常是难以拷贝的;城市发展水平不同，同一城市不同区域，同一区域不同商圈，以及行业竞争强度不同，都决定着商业地产的开发模式会有很大的差异性和特殊性。

(3)专业要求程度不同：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范，即商业规范。从过程上看，住宅地产销售后就进入了价值链终端，而商业地产的开发结束只是运营的开始，还需要招商、开业和经营管理。后续的运营管理对商业专业性的要求极高，需要专业的商业地产运营商来操作。

中国商业地产发展阶段及各阶段特点

(1)阶段一：改革开放前：商业设施与网点的建设完全依赖于政府的商业发展计划。特点：计划经济体制下，商业地产进入壁垒多，商业用房的开发被严控。

(2)阶段二：20世纪80年代：以满足居民需求为主导建设配套商业。特点：对临路临街的民居，围墙、企事业单位门面房进行小规模改造，使其成为商用物业，规范化程度较低。

(3)阶段三：20世纪80年代末和90年代初：以政府为主导发展城市商业。特点：为适应经济发展，城市规模扩大的需要，在政府主导下，全国掀起了新城区商业建设以及旧城区商业改造的高潮。

(4)阶段四：20世纪90年代初期到中期：以零售商为主平扩张商业规模。特点：传统百货业的黄金时代，零售商发展连锁经营，并突破传统行政地城划分的格局，开始尝试异地投资建设。

(5)阶段五：90年代中后期至今：以地产开发商为主导开发商业地产。特点：房地产开发商利用其拥有土地资源和资金实力的优势，普遍热衷于投资建设底层商铺，大型购物中心和商业街。

商业地产的开发模式

(1)只售不租：内容：开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。优势：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。劣势：经营权分散，无法进行统一的招商和经营管理，业种业态组合混乱，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。

(2)只租不售：内容：由开发商进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。优势：经营得力，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。劣势：对开发商的资金实力要求高，资金压力大。

(3)不售不租：内容：一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租,采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。优势：开发商自主经营，既是所有者，也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势;同时零售超市百货能够提供流动资金。劣势：房地产开发商不具备商业经营能力，经营失败。

(4)租售结合：内容：开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。优势：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，将高楼层整体出租给品牌商家经营，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店+辅营区”的模式。该模式可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾。

(5)证券化模式：内容：开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分募集资金，同时保留部分以享受分红和物业升值之利。一般，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过REITs回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自已的REITs。优势：通过证券化工具的使用，可以大大加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。

延伸阅读

头部房企战略中涉及商业地产的表述

(1)华润置地：公司战略：坚持深化“2+X”商业模式，向城市综合投资开发运营商转型。“2”是开发物业和投资物业(即商业地产)，“X”是城市更新、物业服务、康养地产等业务。

(2)龙湖集团：坚持地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务。

(3)新城控股：坚持住宅地产与商业地产双轮驱动的战略模式，即以住宅开发为主，同时选取优质地块进行商业综合体的开发运营。

(4)旭辉控股集团：“一体两翼”战略: “一体”是地产，“两翼”是“房地产+”和“地产金融化”;“房地产+” 包括商业管理、物业与社区服务、教育、公寓租赁等。

(5)大悦城：坚持“双轮双核”发展模式，以“持有+销售”双轮驱动，以“产品+服务”双核赋能。

(6)宝龙地产：坚持1+1+N的战略布局、地产与商业双轮驱动的业务模式;两个1分别代表长三角区域和粤港澳大湾区，N代表其他城市圈。

(7)中骏集团：“一体两翼”的转型协同发展战略;“一体”是住宅开发， “两翼”是中骏世界城新零售购物中心和方隅长租公寓。

以上就是有关于商业地产的定义、与物流地产的区别、发展阶段及开发模式的全部内容，如果还想了解更多地产行业的相关内容，敬请关注三个皮匠报告的行业知识栏目。

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参考资料

《茂业商业-深耕零售主业调改升级提升竞争力-220514(26页).pdf》

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