商业综合体

商业综合体是城市综合体的细分，具有开放的商业形态，并越来越多的承载城市的功能。它是以商业为基础，通过与餐饮、娱乐、文化、办公、酒店、居住及交通等功能进行组合，形成的功能协同复合、用地集约高效的商业空间。购物中心、时尚街区、特色商场都属于商业综合体的范围，新兴的生活方式中心也是商业综合体的一种表现形式。商业综合体具有多元的价值，并日益成为了人们生活的重要组成部分。此研究所涉及的商业综合体多数是以购物中心为商业功能的主要存在，与商业建筑不同的是，商业综合体强调的是商业与其他多种功能的协同复合，而商业建筑类型较为广泛，包含商业综合体但不等同于商业综合体。

1、按建筑规模划分

(1)根据建筑面积的大小，小于5万平方的是社区型商业综合体，社区商业综合体的规模较小，投资较低，位于大型社区的中心地区或多数中小型社区的中心区域，可以满足以家庭为单位的日常休闲、消费、娱乐等，它与居民生活息息相关，是小区便利店等小型商业的补充，并且以整个社区为辐射面，带动区域经济增长

(2)商圈服务半径5—10公里之间；小于10万平方的是区域型商业综合体

(3)商圈半径在10—20公里之间，大于10万平方的是城市型商业综合体。城市商业综合体的规模较大，投资较多，位于城市核心区域或未来核心区域，结合当地的发展进程，形成多项功能为一体的复合型建筑群，大多可以作为项目所在地的商业文化中心。

这种划分的标准并不绝对，综合体的实际开发规模和服务等级往往需要根据区域消费需求、经营内容、所处区位等多种因素决定。

2、按建筑形态划分

(1) 街道式商业综合体接近于传统步行商业街，有室内和室外之分，如万达汉街。相比于传统步行商业街，街道式商业综合体功能和业态更为丰富，除购物和餐饮外，还包括影城、健身会所、游乐园等设施。此外，街道式商业综合体在行人通道两侧的建筑规模也更大，可由多层线型或环型商业空间构成，并由开发企业进行统一招商和物业管理。

(2) 广场式商业综合体一般由多个风格统一的单体建筑排列构成，开敝空间较大，多位于城市外围，如奥特莱斯，其建筑高度较低，单体建筑规模也较小，由众多商店、餐厅、娱乐设施等相互联系组成散落型或以开敞式广场为核心的合围型商业空间。广场式商业综合体相比于其他类型，能够提供充足的休憩空间和设施，开敞的设计也利于建筑与外部景观的协调互动，尤其是与周边河流、绿地等自然景观的融合。

(3)复合式商业综合体的出现频率最高，多位于市中心。其结构立体，能够通过地下、地表和空中三层基面综合开发，更好的实现空间利用。在空间设置上，低层购物中心与高层商务办公楼或酒店式公寓相结合是此类商业综合体的主要特点，部分规模较小的商业综合体则以多层的购物中心为主，且多设有室内或室外的开敞中庭作为枢纽把众多商店、休闲设施联系起来[]。

3、按照建筑的功能属性

(1)主题式商业综合体，包括商业文化综合体、商业交通综合体、商业娱乐综合体等等。主题式商业综合体一般特色鲜明

(2)大型复合商业综合体，体量大，辐射范围广，例如东京六本木综合体，北京三里屯商业综合体。

4、建筑的形态表征

主要通过对综合体建筑不同的体积形态，一般可以划分为两种模式：一种是形态比较完整的集中式商业综合体，体量较大，功能集中宛如城中之城；另一种则是体量感较小，功能分散的街区式商业综合体，扩展商业界面的同时让自然环境融入共生。两种形态有时也相互组合出现

5、城市的区位属性

根据商业综合体在城市中的地理坐标进行分类，分为三类：城市中心型，区域中心型，社区综合性和城郊中心型。城市中心型，区域中心型，近几年发展较好，国内外建设增多。例如成都太古里，南京水流城，日本新涩谷PARCO，美国纽约洛克菲勒中心等。后两者因为各种条件的限制，缺少吸引力，发展动力不足。

商业综合体以功能互补、空间协作、共抗风险为特点，表现出充沛的发展潜力和极大的生命力。因其功能齐全，规模宏大、商业综合体常被称为“城中之城”。另外，商业综合体还有以下几种特征体现。

(1)交通通达。为了保证后期商业运营的良好发展，确保零售客源良好的发展，选址地点多为交通枢纽交集路段附近，具有通达的交通设施。

(2)区域规划建设高密度性、集约型。这类建筑通常都会选择人口密度和交通网络密度较高或者未来规划人口密度大、交通路网发达的区域，以此保证足够的客流量，支持商业的高效运转。

(3)设施设备具有科技型、前沿性。商业综合体选用基础设施时一般会多采用高科技智能产品，既能集约资源、提高效率，又能体现城市文明的精神面貌。

(4)空间宽阔。商业综合体功能较多，所需室内外面积均较大，且商业综合体的规模是需要与城市发展规模相匹配的。因此，面积均超过十万方。

(5)树型联通体系。项目自身需要增设较多的互动空间及连廊以适应较大量客流。我国商业综合体目前大多参照树型联通体系进行交通设计，包括外室外的天桥、天街、人车车道和室内的电梯、走廊，确保整个综合体能够有效的互通。

(6)现代设计理念。商业综合体代表了城市发展形象，代表了地域特色，设计方面需运用当地文化，并融入现代化城市设计理念，结合项目实际情况进行外立面、景观、结构等全方位设计。

一个成熟稳定的商业综合体，应当具备以商业带动区域整体价值的能力，通常需具有以下几种功能：

(1)商业：与人们的日常生活关系最密切，、外向型功能最强、最有活力、最能吸引注意力，自发形成市场后吸引、支持和协调其他功能。商业能够满足人们的多样化选择，满足各类阶层的消费需求，更主要的是提供体验性性、丰富性和愉快性，逐步形成热闹繁荣的街区。

(2)商务办公：城市形象最主要的功能之一，一般具有较高的建筑高度及现代化的公建立面，是商业综合体设计的亮点，对提升城市形象有重要作用。商业综合体的高度决定了入驻企业的级别和高度。

(3)居住公寓：商务型居住作为居住类型的补充，优先解决了前期城市中心区域内白领、创业人士等的居住问题，大大减少了生活和办公成本，满足了适合商业综合体各功能分区各个阶层人士的需求。

(4)酒店：是城市活力的发动机，促进流动人口的数量，丰富城市夜间活动，也为项目带来长期稳定的收益，是商业综合体中能够持续赢利的部分。

(5)其他公共商务活动功能如电影院、会展中心、交通枢纽、商务会所等^[1]。

与传统建筑群的简单组合不同，商业综合体的价值核心在于综合体的运营，它已超越建筑本身，形成了一个新的系统，因此，商业综合体和传统建筑群的区别在于以下几点：

(1)空间特征方面：不同于传统建筑群的空间狭窄，商业综合体内外空间一般较大，内部空间较大是为了协调功能的复杂性，也为了容纳更多功能设施。外部空间较开阔是为了能容纳与之相匹配的各项功能，此外，相较于传统建筑群外部交通的单一化，商业综合体项目外部交通相互贯穿，有机地联系在一起，形成了四通八达的交通空间。

(2)内部设施方面：不同于传统建筑群单一的内部设施、设备，商业综合体功能的多样性决定了建筑内部设施的完善性，例如高速电梯、安全系统、监听设备等，需要先进的设施、设备和科学技术来惠及大众或满足各项功能的要求。

(3)项目开发方面：一方面，不同于传统建筑群只需要分析项目环境、定位服务人群，商业综合体项目还需要分析城市区域的经济发展，探讨业态布局与产业功能的结合，构建居民生活与消费的新系统。另一方面，传统建筑群可以分工期、分阶段地开发，根据当地市场走向及时调整开发进度，而商业综合体项目的各个部分联系较为紧密，很多基础设施、设备都需要统一安排，一次性完成，这对于商业综合体项目来说也是一个巨大的挑战。

(4)收益方式方面：传统建筑群的利润主要由土地溢价决定，在项目前期，拍卖土地后，成为成熟土地，项目后期，地价上涨，房价也随之上涨。而在商业综合体项目中，土地价格的影响不大，主要依托前期住宅的销售和后期运营的收益来盈利^[2]。

(1)商业综合体BC，即Business Complex的英译。该种商业综合体中是以超市、购物、休闲娱乐等商业活动为核心的运营策略。国内以万达广场、东方新天地、华润万象城为代表。

(2)旅游综合体TC，即Tour Complex的英译。该种商业综合体主要是以旅游地产为驱动力，突出旅游功能的聚客能力，进而进行商业地产开发。国内以欢乐谷和芙蓉古城为代表，欢乐谷作为著名房地产企业华侨集团的核心板块，是以主题游乐园为主；芙蓉古城则是由成都置信实业团旗下开发，目前是我国西南地区最大的休闲度假、商务会展、生态旅游为主的多功能商业综合体。

(3)商务综合体OC，即Office Complex的英译，该种商业综合体主要是以白领为主的写字楼、办公楼为核心驱动，增加其他商业开发活动，实现价值最大化。国内以大中华IFC、和英湖商务港为典型代表，其中位于深圳市福田区的大中华IFC商务综合体的开发面积约为二十万平方米，由大中华国际集团兴建而成，商务区内主要有希尔顿酒店、26席环球集团总部、总裁公寓和企业公园混合式商务空间组成。位于长春西城的英湖商务港则是属于绿地集团旗下，主打休闲娱乐、餐饮购物等板块，力求成为消费者心目中的一站式、业态齐全的商务生活区。

(4)专业市场综合体SMC，即Special Markets Complex的英译。这种商业综合体主要是以专业市场为核心驱动，在客流稳定的传统交易市场基础上，增加创新因素附加增值功能。国内比较成熟的专业市场综合体位于深圳市长城国际物流中心和武汉市汉口国际商品城市综合体，其中长城国际物流中心开发面积约为三十八万平方米，主要通过国际电子采购中心和先进的物流信息管理，打造成为国际物流的中转枢纽、国际物流的会展中心、国际物流的短期公寓等形式。

(5)产业园区综合体IC，即Industrial Complex的英译。该商业综合体主要是为了迎合创意文创产业的兴起而产生的，区别于以往的旧工业园区，产业园区综合体是把服务产品与服务进行深度融合的社区，以特定的产业为核心带动力，配套以酒店、公寓、会展、物流等附件功能，成为有体系、有体量的城市建筑综合区域。国内的突出代表是武汉智谷和上海联东U谷，武汉智谷是我国中部地区创业高地，由融科智地耗时五年打造而成，定位为华中创意产业园区，上海联东U谷则是在上海金山区占地超过1500余亩，由联东投资出资兴建。

(6)地下综合体UCC，即Underground City Complex的英译。这种商业综合体朱涛侧重于地下商城的开发利用，地价成本较低将资金集中于街区的打造上，通过地下空间满足消费者百货购物、休闲消费、餐饮娱乐等需求，加之仓库和车库等配套设施的完善，能够与地面交通实现精准对接，使得土地开发利用的效率进一步提升，仁和商业投资修建的仁芳地下商业项目和蒙特利尔地下城都是地下综合体的突出代表^[4]。

参考资料：

[1]谢君.群星城商业综合体营运管理优化研究

[2]盛晶晶.XCH商业综合体地产项目营销策略研究

[3]李宸宸.IPD模式下商业综合体项目风险分担博弈模型的研究

[4]李渊略.互联网背景下兰花城商业综合体运营策略研究

本文由@Y-L发布于三个皮匠报告网站，未经授权禁止转载。