产业园区

9我国产业园区发展历程
10产业园区发展规模

产业园区是什么

产业园区(Industrial Park)是指“以为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式”。据联合国环境规划署(UNEP)定义，产业园是一大片土地上聚集若干工业企业的区域。它具有如下开发较大面积的土地；进行详细的区域规划；制定长期发展战略与相关政策；对入驻公司有明确准入条件；对园区环境规定了限制标准；为控制与适应企业进入园区提供必要的管理条件。

在我国，从行业细分的角度看，产业园区运营一般是采用对工业用地的开发和工业房产项目的投资建设，建设完成后主要以出租方式获得长期稳定回报的经营模式。

以下是产业园区与开发区、特色小镇、产业新城的区别

产业园区分类

(1)按照属性，产业园区分为科技园区、一般工业园区和专业园区

科技园区：主要指聚集高新技术企业的产业园区，是吸引高新技术产业、促进经济发展的重要载体。

一般工业园区：国家或政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出专门区域，使之成为适应市场竞争和产业升

专业园区：由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理的

(2)按照承载功能，产业园区分为国家级开发区、省(县)级开发区、专业园区

国家级开发区：由国家层面批准的经济技术开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监管区域、边境经济合作区等，大都位于各省、市、自治区的省会等中心城市。

省(县)级开发区：由省、自治区、直辖市人民政府批准，在规模、实力、优惠政策上次于国家级开发区，多数位于县或县级市。

专业园区：由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理的园区。

(3)按照开发模式，产业园区分为政府主导园区、企业主导园区、政企合作园区

政府主导园区：政府机构利用政府资源进行园区建设和管理运营；但可能存在灵活性低、效能较差等问题。

企业主导园区：园区运作由企业控制，一般为重资产模式，经营效率较高、周期短；但可能存在税收优惠政策低等问题。

政企合作园区政企共同运营，有效调动政企资源，一般以PPP模式和特许经营模式为主。

(4)按照参与主体，产业园区分为政府平台企业、专业开发商、制造实体企业、互联网企业、金融企业机构

政府平台企业：由张江高科、上海临港、中关村发展集团等“国家队”开发建设，土地成本较低，国家政策支持力度大。

专业开发商：由万科、恒大、招商蛇口、华夏幸福等房地产开发商开发建设，融资能力及商业地产开发能力较强。

制造实体企业：由海尔集团、三一重工、长春高新等制造型实休企业开发建设，具有良好产业链资源，易实现产业集聚。

互联网企业：由腾讯、字节跳动、京东、阿里、百度等互联网巨头企业开发建设，资本雄厚，业态丰富，易实现产业集聚。

金融企业机构：由复兴集团、华融集团等金融类企业机构开发建设，拥有较强的资本运营能力。

产业园区主要类型

(1)国家新区：承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区。如重庆两江新区、河北雄安新区

(2)经济特区：划定一定范围，在对外经济活动中采取较国内其它地区更加开放和灵活的特殊政策的特定地区。如深圳、珠海、厦门、海南岛、汕头等

(3)自由贸易试验区：中国自主在境内设立的特殊经济区域，重点以制度创新为核心，以可复制可推广为基本要求，在加快政府职能转变、探索体制机制创新、促进投资贸易便利化等方面进行先行先试。如中国(上海)自由贸易试验区、中国(广东)自由贸易试验区、中国(天津)自由贸易试验区

(4)国家经济技术开发区：中国在沿海开放城市和部分内陆城市划出明确的地域界限，旨在集中力量完善基础设施，创建与国际接轨的投资环境。通过外引内联发展新兴工业和科研项目，成为所在城市及周围地区发展对外经济贸易的特殊区域。如广州经济技术开发区

(5)国家高新技术开发区：中国国务院批准成立的国家级科技工业园区，重点依托智力密集和开放环境条件，依靠国内的科技和经济实力，充分吸收和借鉴国外先进科技资源、资金和管理手段。如南京高新技术产业开发区

(6)海关特殊监管区：在中国海关境内，由海关为主实施封闭监管的特定经济功能的区域，并具有承接国际产业转移、连接国内国际两个市场的特殊功能和政策。如北京天竺综合保税区

(7)边境经济合作区：中国沿边开放城市发展边境贸易和加工出口的区域。如丹东边境经济合作区

(8)国家旅游度假区：有明确的地域界限，集中设配套旅游设施，旅游度假资源丰富，客源基础较好的区域，如无锡太湖国家旅游度假区、武夷山国家旅游度假区、大连金石滩国家旅游度假区^[1]。

产业园区的特征

(1)政策主导性较强，主导产业与产业园建设体系逐渐完善：我国产业园区在推动产业升级和经济结构调整中占有重要地位，因此当前我国大部分园区仍以政府主导的开发模式为主，产业园区内的主导产业通常会较大程度上受到国家宏观产业政策及当地政府具体产业规划的影响，并不断贴合产业园自身建设体系。

(2)提供配套运营服务、追求多元长期稳定回报：相较于传统土地运营模式，增值服务及金融投资联动服务更加贴合产业园升级扩张诉求，也逐渐成为产业园盈利新增长极，同时产业园提供的配套环境及服务也一定程度上增加了客户黏性。

(3)产业载体空间的需求形态日益多元，由传统工业大厂房拓展至产业片区、产业社区、产城融合模式：随着高科技产业和服务业的快速发展，产业园区对空间载体的需求也日益增加，逐渐引入办公、文化、商业、休闲等要素。值得注意的是，产业园内同一片区成本不同的经营性用地(商服类用地)和非经营性用地(工业用地)在实际使用上或无较大差异。

(4)产业集聚效应呈区域化差异：受产业转移、区域特点及地理环境等因素影响，产业集聚呈区域化差异；我国东部地区受益于良好经济基础，以新兴产业研发和金融、信息等高端服务产业园为主；中西部地区通过承接产业转移以传统制造业园区为主。

(5)在存量改革+创新发展期，传统园区正经历升级整合和角色转变，而新型产业园的打造更加追求特色化。部分存量产业园仍以第一、二产业为主，因前期追求粗放式发展而导致园区配套设施不完备、耗能大、污染高；同时部分产业园在发展中追求短期经济效益指标而导致主导产业定位模糊、价值生产链单一。随着存量园区升级改造及新型特色园区的打造，以及公募REITs启航引导园区价值关注点重回运营管理与资产升值的底层逻辑，预计我国产业园将从粗犷式发展向专业特色化的投融研一体模式转变，真正实现地区产业精细化发展^[2]。

产业园区的功能

产业园具有资源聚集、技术渗透、企业孵化、示范带动以及外围辐射五大功能，通过为企业提供一站式服务和益于创新的环境，促进大量的中小企业走向专业化、规模化、创新化，进而带动地方经济、社会发展。

(1)资源集聚功能：可汇聚人力、物理、财力、信息、政策等多方资源，发挥协同作用和规模效应

(2)技术渗透功能：新技术向传统产业、相关产业及社会其他领域渗透，如微电子技术促进机械工业领域的电子化和自动化、机器人技术与人工智能技术相互融合等

(3)企业孵化功能：对初创企业、科技型中小企、创新研发技术成果进行培育和孵化，使其逐步成熟和具备市场竞争力

(4)示范带动功能：园区的组织架构、产品、技术等方面的创新和突破将会对产业园区外企业和组织产生积极影响，促进技术发展

(5)外围辐射功能：促进地方商业、科技、教育、交通等方面的发展，为当地创造就业机会^[3]。

产业园区盈利模式

产业园区主要通过土地运营、金融投资、多元服务及税收和政府补贴等方式盈利

产业园区的发展

最初的产业园区主要通过集聚效应，根据产业的不同类型，按主营业务及规划用途建设在同一特定区域，进行产业资源共享，更加快速的共同发展，最初的产业园区大多数为发展第一阶段的工业产业园区。

随着产业革命的更迭，产业不断升级，最初的单一的集聚产业已经不能满足产业园区的发展需求，第二阶段的混合产业阶段逐步取代了原有的产业园区。该阶段产业园区不仅在满足相关产业集聚的同时，还要满足产业链的发展。这一阶段的产业园区主要通过孵化器的功能和手段，实现上游产业集聚效应，从而吸引中游产业和下游产业入住园区，形成上、中、下产业链闭环，共享各自的信息和资源，更加有效的发展产业。该阶段产生了众多创意园区和物流园区，不再是单一的工业产业园区，而是混合型产业园区。

现阶段因科技变革和5G等技术的迅猛发展，新旧动能转换的产业升级需求日益增长，混合型产业园区要想不被科技淘汰，产业园区面临科技转型，该阶段大批智慧园区产生，同时产城融合模式也大受欢迎

产业园区发展局限

(1)效率低下。部分产业园流于形式，产业特点不鲜明，审批流程不规范，占地过多，产出较少，对经济发展助力不大。发展缓慢。部分产业园区虽然选址得当，也具备产业集聚的基础，但基础设施发展水平较低，建成区占比较低，新区域发展迟缓。园区主体回款来源单一，杠杆率较高，融资能力不足。

(2)扩张受限。部分产业园经过多年的开发建设，已经主体建成，空间资源上缺乏占地空间，部分区域需要开展城市更新，土地整备，升级改造。而城市的更新又需要大量盘活存量资产，需要大量资金的投入。

(3)产业落后。随着经济发展，产业升级，一部分产业园在产业定位方面需要调整，一些传统产业园区需要向高新技术转型，而转型需要加大投入。

(4)投融困难。投融资渠道制约较多，是目前产业园区的核心问题，导致不少产业园区的经营重心放在投融资上，疏于对园经营管理，园区企业服务工作不能令人满意^[4]。

我国产业园区发展历程

中国产业园经历了初创培育期、高速成长期、稳定调整期及创新发展期四大阶段。具体来看:

(1)初创培育期(1979-1991年):初步建设产业园，园内产业结构主要为以低附加值、中低端技术为主的轻工业。

(2)高速成长期(1992-2002年):南方谈话后，产业园进行产业转型，从以劳动密集型为主的产业转变至以化工金属、电器机械等中等技术制造业为主的技术密集型产业。(3)稳定调整期(2003-2008年):从2003年开始，我国对产业园进行针对性清理和整顿调整，园区内产业过渡到以精密仪器、电子信息、空港商务等为主的中等高技术和资本密集产业。

(4)创新发展期(2009年至今):随着我国技术水平和信息化水平的提升，我国产业园也升级为以高新技术、信息科技、文创等知识密集型为主的高附加值产业^[5]。

产业园区发展规模

根据中国开发区网、头豹研究院等数据，随着产业升级及国家政策等利好因素推动，园区经济产业近年呈现高速增长。2020年，我国217个国家级经开区及169个国家级高新区地区生产总值达11.6万亿元及13.6万亿元，占GDP比重分别达11.4%及13.3%。截至2022年2月末，我国共有各类国家级开发区665家，多涉及化工、汽车等产业；省级开发区2069家，以新材料、节能环保等行业为主；各类广义专业产业园区约8万余个2。其中，我国国家级产业园区以国家级经开区、国家级高新区及海关特殊监管区为主，个数合计占比约84.8%(数据截至2022年2月末)。从区域分布来看，国家级产业园区主要分布于华东地区(个数占比40.7%，本段同)、中南地区(22.0%)的省会及中心城市，而以省份来看，江苏(10.7%)、广东(6.9%)、浙江(6.9%)、山东(6.8%)、福建(5.1%)等沿海省份的国家级产业园分布较为密集。