商品住宅政策

1、动。
“多元化+存量市场+市占率提升”为海外普遍趋势：随着城镇化率的完成，海外楼市均呈现新房市场的萎缩、二手房存量市场的崛起；同时市场的调整及成熟加速了行业集中度提升及带来房企的多元化布局。
美英二手房成交占比超过80%；英国TOP10市占率达到近60%。
尽管各国房企均开启多元化布局，但从收入结构来看，美英房企传统开发类收入占比90%以上，日本随着租赁、商管等业务崛起，物业开发类收入占比已不到40%。
“中期需求稳定+多元化+区域分化”为国内中期趋势：随着城镇化率持续提升，改善及更新需求释放，中期国内住宅需求规模仍有望维持年均12.5亿平左右，同时在稳地价稳房价背景下，行业盈利中枢将逐步回归至市场平均水平。
龙头房企凭借融资、拿地等优势，有望持续扩大市场份额，且积极开展多元化试水，但住宅开发中期仍将是传统房企的主要收入来源。
区域布局上，一二线城市尽管兼具人口及产业支撑，但面临竞争激烈、地价高企、供应少等问题，而大多数三四线城市人口净流出、产业基础较为薄弱，缺乏中长期支撑，未来以一二线为中心的城市圈将成为房企争夺的主战场。

2、度地方政策分析中央发布中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标的建议、中共中央政治局召开会议等材料。
地方政策：2020上半年：疫情期间各地政府扶持稳定市场发展、通过出台人才政策、公积金政策等措施，有限放宽调控。
2020下半年：疫情影响逐渐减退，调控出现分化，部分过热区域开始收紧调控，主要集中在珠三角、长三角。
具体地方政策如图1所示。
二、金融货币政策全年宽松，增速收窄图2 金融货币资金分析2020年1月6日，降准0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元;2020年3月16日实施普惠金融定向降准0.5至1个百分点，共释放长期资金5500亿元。
2020年公开市场操作，净投放为-1680亿元。
合计约1.3万亿元。
三、流动性新政降企业、银行杠杆，收紧企业、个人贷款图3 商品住宅流动性新政：房地产贷款要求2020年12月31日，央行与银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产 贷款集中度管理制度的通知，将根据银行 业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。
第一档为中资大型银行，第二档为中资中型银行，第三档为中资小型银行和非县城农合机构，第四档是县城农合机构，最后一档为村镇银行。
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数据来源：世联行：粤港澳大湾区商品住宅市场年度报告(101页)。

3、湾区的整体销售情况为求大于供，形成价格上行整体格局。
2020年，湾区9城住宅供应面积7601万平米，成交面积共计7814万平米，分别同比增2%、8%;成交金额共计14994亿元，同比20%; 成交价格19188元/平米，同比11%。
直接对冲了全年M2的增速。
图2 大湾区9城住宅供应与销售面积及销售金额与销售均价分析2020年，市场供求面积过1000万平米的城市有广州、佛山、惠州;市场供求低于500万平米的城市有深圳、珠海;2020年供应增长较快 的城市广州、东莞、深圳、江门、惠州;销售增长较快的城市有广州、东莞、深圳。
总的来说广佛惠成为供应主体，广州供销两端突出。
图3 大湾区9城住宅销售金额与销售均价分析大湾区销售排名前15的房企有9家在广州销售占比过24%，有5家在佛山销售占比过30%，有5家在深圳销售占比过20%，有5家在东莞 销售占比过20%，有4家在惠州销售占比过20%。
大湾区9城，销售金额过2000亿的有广州、佛山、深圳、惠州第一梯队;销售金额1000-2000的有东莞、珠海;销售在1000亿以下 的有中山、江门、肇庆。
2020年销售金额增长较快的城市有东莞、广州、深圳、惠州、江门、珠海、佛山;销售价格增长较快的城市有东莞、珠海、佛山、惠州。
综上， 广佛深莞，是房企主要出货城市，销售金额广州深圳依旧领先。
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4、五大新城3月2日，上海印发了关于本市十四五加快推进新城规划建设工作的实施意见的通知，在嘉定青浦松江奉贤南汇等五个新城探索出台与中心城区差异化的购房政策，涉及放宽落户，五大新城再迎重磅利好，未来新落户人群将向五大新城迁移，中心城区产业人口压力。

5、从区域市场分析。
2021Q3精装修市场壁挂炉配套中，华东市场为主力。
精装项目有101个，规模达到6.39万套,市场份额在73.0;在增速方面，华南区增速较快，同比增长为100.0，华北下降较多，同比下降100.从区域市场分析，2021Q。

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