​UC资产有限合伙企业：2021年美国房地产市场需求分析

UC资产有限合伙企业发布了《2021年房地产市场管理白皮书》。

报告指出，2020年的美国房屋市场脱离了经济和就业趋势，当地经济萎缩2%以上，就业萎缩5.7%，而亚特兰大房价指数上涨7.1%。尽管经济萎缩和就业下降，但不仅在2020年房价上涨，而且其上涨速度也快于前三年。

例如，从2018年10月到2019年10月的12个月中，亚特兰大指数仅增长了4.1%，当时当地经济实际上有所增长。如果将2020年与类似经济状况的过去几年进行比较，则异常情况更加明显。当在2008年和2009年发生类似的GDP下降时，亚特兰大指数分别下降了10.5%和7.6%。

图1 亚特兰大房价与当地GDP与就业之间的相关性

住宅价格上涨由需求增加推动

亚特兰大住宅房价的上涨。在覆盖亚特兰大市区的所有FMLS地区，2020年的房屋销量比其他任何一年都多，甚至是2019年，当时住宅关闭达到了创纪录的高数字。

4月和5月，美国爆发新冠肺炎疫情，需求暂时下降，但很快恢复并弥补了6月和7月失去的需求。在今年剩余的时间里，对住宅物业的需求一直保持强劲，并最终创下了历史新高。

图2 每个月在亚特兰大都会售出的房源

抵押贷款利率变动

随着房价上涨归因于需求增加，下一个问题是：尽管经济萎缩，就业减少和个人收入减少，为什么对住宅物业的需求在2020年如此之高?整个2021年这种需求是否可持续?一个简单的答案是，这是由于创纪录的低利率。但是这不是正确的解释。从未见过如此低的抵押贷款利率，但这不是新事物。实际上，自从1980年代初达到历史最高水平以来，过去40年来抵押贷款利率一直是一个趋势。

图3 30年期固定抵押贷款利率

家居装修需求旺盛

由于新冠肺炎，人们在自己的住所度过了前所未有的时间，有时会感到“被困住了”。他们感到“被困”的时间越长，他们就越渴望改善现有的空间，或者只是“得到一个更好的空间”。2020年，家居装修活动大幅增加，这可以通过家居装修产品市场的增长来衡量。根据家装研究所的数据，2020年家装产品销售的增长率达到了历史新高，高于前任何一年，根据HIRI的预测，也将高于未来5年。

图4 家居装修产品市场的规模及增长率

商业地产价值发生变化

虽然住宅地产在新冠疫情期间表现出普遍升值，但商业地产在疫情下的表现差异很大。总的来说，商业地产处于看跌市场，但不同的资产差异很大。土地和工业地产表现得很好，而酒店/酒店和购物中心的地产遭受了显著的损失，办公室和露天中心的零售店也表现不佳。这很可能是这次疫情的直接后果。人们减少了旅行，减少了夜生活，转到网上购物，在家工作。这些社会和工作行为的变化严重反映在某些商业财产价值的贬值中。

图5 截至2020年第四季度，销售价格的同比变化

报告小结

商业物业的表现相对较差，由于商业和社会活动的减少，某些类别的商业物业受到了很大的冲击。 同时，住宅物业的价值飞涨，这是疫情在经过长时间的在家遮蔽之后，人们通过改建现有房屋或购买新房屋而产生了改善居住空间的强烈愿望。

尽管房价上涨，但是建筑成本的快速上涨使投资者在建造或翻新房屋方面的利润无效。

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数据来源：《UC资产有限合伙企业：2021年房地产市场管理白皮书》。