2025年仓储报告合集（共43套打包）

1、差异化市场空间大，竞争壁垒较强制造业包括31个大类，191个中类，525个小类。其中每一类的制造环节及流程又各不相同，因此对移动机器人的需求存在差异，为仓储物流机器人厂商创造了差异化的市场竞争空间。在制造业领域，移动机器人需要与产线进行接驳，配合不同的制作工序与生产节奏。这就导致不同细分领域的解决方案不同，且难以相互迁移。因此科技厂商需要寻找合适的领域深耕，由此建立自身的竞争壁垒。需求场景复杂，技术难度较大制造业的场景较为复杂，有时需要移动机器人实现跨厂区、跨楼层的搬运，且随着柔性生产的发展，对移动机器。

2、催化3：制造业与物流业深度融合是大势所趋制造业与物流业的深度融合是我国长期以来重点支持的方向。截至 2021 年 7 月，我国制造业与物流业联动发展大会已经开展至第 14 届;且政策层面，顶层亦多次出台相关政策支持智慧物流的发展及两业联动，于 20 年 9 月，13 部门进一步深化方案，印发推动物流业制造业深度融合创新发展实施方案，提出两业的深度融合、创新发展，在 5G、AIot、 AR 等技术高速发展的背景下，物流业的智能化升级将成为我国制造产业向高端、智能方向升级上的重要拼图。制造业向 4.0 模式发展，而智慧物流是智能制造的基础。

3、中国的迷你仓用户年龄层分布广,类型多样。从年龄上看,用户大多在20- 35岁之间。在用户类型方面,他们可以从大学生到已婚夫妇。一些用户甚至是退休人员,有趣的是,许多用户是女性。中国的迷你仓企业用户,也是来自于各行各业。有些公司可能会临时使用迷你仓设施,例如在搬迁办公室时。而其他公司,如律师事务所和会计师事务所,可能会选择长期使用迷你仓来储存文件。在国际上,如前所述,迷你仓的发展已经有一段时间了。在美国,迷你仓在20世纪70年代迅速发展,帮助公共仓储(Public Storage)成为世界上最大的房地产投资信托(REITs)之一。该公司位于美。

4、期间费用率方面京东物流控制较好。除了营业成本端在持续优化外，公司期间费用端也表现出明显的规模效应，期间费率从 2018 年的 10.2%下降到 2020 年的 7.6%，并且比顺丰低 2pcts+。不过随着公司采取市场份额和收入规模优先的策略，预计后续公司将会增加市场销售及研发投入，期间费率或将提升。具体到细分费用项目，京东物流过去几年管理费率要明显低于顺丰，管理费用是造成两家公司期间费率差异的最重要的因素。2020 年调整净利大幅回正，但是短期亏损仍不可避免。2017 年公司转型三方物流公司，由于外单业务处于起步拓展阶段，因此公司过。

5、期间费用率方面京东物流控制较好。除了营业成本端在持续优化外，公司期间费用端也表现出明显的规模效应，期间费率从 2018 年的 10.2%下降到 2020 年的 7.6%，并且比顺丰低 2pcts+。不过随着公司采取市场份额和收入规模优先的策略，预计后续公司将会增加市场销售及研发投入，期间费率或将提升。具体到细分费用项目，京东物流过去几年管理费率要明显低于顺丰，管理费用是造成两家公司期间费率差异的最重要的因素。2020 年调整净利大幅回正，但是短期亏损仍不可避免。2017 年公司转型三方物流公司，由于外单业务处于起步拓展阶段，因此公司过。

6、判断我国公募REITs投资收益主要有三大来源来源一：产品端之长期可供分配现金分派价值。根据国家发改委关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知，试点项目预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。从首批9单公募REITs看，预计现金流分派率最高可达约12%。回归本质，仍然在于底层资产的品质。来源二：产品端之短期系统性市场因素造成交易价格扰动。公募REITs债性、股性兼具，整体受宏观货币政策(利率)、其他大类资产价格、市场情绪等系统性因素影响程度较大。具体。

7、(五)竞争格局：物流地产行业外资领跑，市场呈现“一超多强”的格局国内仓储物流市场一家独大，百家争鸣。目前国内仓储物流市场仍处于普洛斯一家独大的状态，根据智研咨询数据显示，2019 年物流地产市占率前四位分别为普洛斯、万纬、宇培、嘉民，CR4 为48.9%，CR8 为68.3%。国际巨头普洛斯 2002 年进入中国市场，目前市占率达到 30.7%，主要依靠杠杆扩张拿地、出售给 REITs 回笼资金，代管物业形成业务循环，但当前面临拿地难度增加，扩张速度放缓的局势。国内参与者包括万科万纬、易商、深圳宝湾、嘉民、宇培等国有及民营企业，各自市占率。

8、仓储会员店指以会员制为基础， 精选高性价比商品，库存和销售合一的零售业态。仓储会员店起源于美国，战后美国城镇化率提高、中产阶级群体扩大、城市外围商业圈发展催生了仓储会员店业态。仓储会员店目标客群为中高消费家庭，主打低价优质的商品，采取仓储式销售。仓储会员店一般选址于交通便利的城郊地区，营业面积较大，并设有大规模的停车场。自仓储会员店业态在美国兴起后，行业迅速增长、竞争激烈，最终形成了以Costco、山姆、BJs Wholesale为主的三寡头格局。仓储会员店秉持用户“受托人”的服务心态。传统零售核心在于赚取商品差价。

9、稀缺自有码头资源巩固有限竞争环境。石化码头属稀缺资源，拥有自有码头是保障和促进综合仓储业务发展的关键因素。公司拥有 11 座优良的自建码头，地理位置优越，码头可靠泊能力与储罐容量匹配度高，码头及储罐可最大程度地得到合理利用，为公司综合仓储服务提供有力支撑，为公司效益最大化提供有力保障。 太仓阳鸿码头、长江石化码头位于江苏省苏州市太仓港口开发区，均最大可靠泊8万吨级船舶，太仓阳鸿码头是长江入海口第一座液体化学品公用码头; 南通阳鸿码头位于江苏省南通市如皋港区，最大可靠泊8 万吨级船舶; 常州宏川位于常州市新北。

10、整体来看，我们认为，多样化的租户组合方式优于关联方背书的方式。首先，在多样组合下依然能够保持较高的出租率，能够更为体现资产的优质程度和管理人的管理能力。管理人的管理能力强，才意味着未来仓库经营表现有继续保持或提升的可能，也才意味着基金未来的扩募能够有优秀的管理能力支撑。其次，多样租户能够更好的抵抗风险，虽然会面临阶段性换租导致的空置率上升，但在优秀管理能力支撑下，一般在短期都能回到原先水平，而关联方背书的方式，虽然能够保证其整租部分为 100%的出租率，但长期来看过于依赖单一客户总是有风险的。当然，。

11、 另一方面，低标仓改造为高标仓亦困难重重。 一是大量的低标仓库是零散的小型仓库，其本身所有土地面积已不足以支持改建; 二是有足够大的面积，改建过程亦需要重新规划审批，其效率相对亦较慢。 而需求端，随着互联网零售崛起，高标仓储需求与日俱增 电商零售及快递业务量仍保持中高速增长趋势 预计未来电商仍将是物流仓储的重要推动力。

12、社区团购共享仓缘起于何?共享仓是专业的供应商服务商，其起源于兴盛优选对社区团购模式的迭代，是社区团购平台为保证履约时效性，建议供应商提前备货入库的地方，不属于平台后续分拣履约中的一环，此外，生鲜类共享仓还承担了商品初级加工、打包、分拣、配送的重要作用，由于生鲜供应商自身没有标准化的分拣打包经验，社区团购平台要求送往中心仓的商品是打包成份的标准产品，共享仓可以提供该项服务，集约化生产效率更高。在商品方面，一般共享仓主要是针对生鲜商品及部分标品(有些标品直接入中心仓)，这里货权仍归属于供应商。在配送方。

13、SF REIT 三项物业资产目前的租户基本为顺风关联方，按面积算，顺风关联方占总已出租面积的 89.2%。考虑到单一客户占比较大，该资产组合的风险抵抗能力可能不如拥有多样化租户组合的第三方物流仓储设施。当然，顺风作为中国最有实力的物流企业之一，依然能够为其提供强大的支撑和背书作用。京东集团：自建与租赁并举，科技化运营能力极强京东集团是较早开始自建仓储设施的电商集团之一。京东集团在 2007 年开始自建物流网络并筹划全国布局;2014 年，公司在上海启动首座亚洲一号大型智能仓库。截止 2020年 12 月 31 日，京东集团经营逾 900 。

14、现如今西部城市终于等来了区域洗牌的机遇，这机遇是” 而与此高度呼应的是2020年我们迎来了RCEP和中欧地理标-带一-路”创造的，也是“西部陆海新通道”创造的，这两项志协议的签订，使区城内货物和服务贸易的展开更加便利行动方略一个打通东西大陆，使西部地区商品可以自由流通畅，为以上两大商贸物流通道开辟了更加广阔的市场。向中西亚、欧洲; -个连接南北铁水，通过铁海联远，将贸易深入东南亚腹地。原本在外贸区位条件上极度劣势的中欧班列自开行以来，货品从中国到欧洲运输时间仅为海西部地区因此拥有了与沿海比肩的港口条件- 即国际。

15、物流地产行业中，通常会将业务分为为开发、基金管理、投资三个板块。三板块运营特点不同、轻重特点不同，因此比较适合于采用分部估值法。以各部门价值之和减去净负债和少数股东权益，就得到相应的股权价值。EV既包括了股权价值，也涵盖了债券价值，契合于物流地产企业的金融属性。以ESR为例，基金管理、开发部门和投资部门分别赋予25、8、25倍EV/EBITDA。NAV估值即净资产价值法，是目前地产行业的主流估值法。在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔 除负债后，即为净资产价值。P/FFO和P/AFFO。

16、化学品仓储及装卸风险管控 讲师：杨历军 1、原：国家安监总局对外交流中心过程安全（PSM）特聘专家 2、中国化学品协会专家组成员（至今） 3、上海市金山区安全生产委员会咨询顾问专家组成员（至今） 4、上海投资咨询公司（环境评价专家）（至今） 5、浙江省嘉兴市危险货物道路运输专家（至今） 6、浙江省平湖市应急管理局危险化学品专家组成员（至今） 7、浙江省平湖市独山镇人民政府安全环保特聘顾问（至今） 8、上海市化工行业协会危险化学品，受限空间、高处作业、 安全ABC类教师，均持有教师证 9、上海市职业培训教育机构教师 10、国。

17、物联云仓数据研究院研究及绘制2020.9 50yc Inc 物联云仓数据研究院研究及绘制2020.9 50yc Inc 物联云仓数据研究院研究及绘制2020.9 50yc Inc 目录 01 市场总览 02 宏观市场 03 土地市场 CONTENTS 供应市场 04 需求市场 05 租金情况 06 市场研判 07 01 物联云仓数据研究院研究及绘制2020.9 50yc Inc 2020年上半年西南区域 GDP为53,293.78亿元， 第三产业为主导产业。 2016-2020年西南区域工矿 仓储用地供应总量丰富，成 都独高一格，昆明相对较少。 西南区域仓库总面积约为4,056.39 万，主要分布在成都、重庆、昆 明等城市，2020年上半年仓。

18、证券研究报告 跨境电商 核心区位仓储产能释放，联手菜鸟加码跨境电商 20212021 年年 0101 月月 1 19 9 日日 嘉诚国际（嘉诚国际（603535603535）深度研究报告）深度研究报告 公司评级：增持公司评级：增持( (首次首次) ) 公司具备证券投资咨询业务资格公司具备证券投资咨询业务资格 相关报告 1、 跨境电商行业系列报告一： 短期爆发源 自疫情，长期发展取决人口 2020.12.15 核心观点：核心观点： 1) 综合物流服务综合物流服务与供应链商品与供应链商品采购采购分销双主业并进分销双主业并进。 综合物流服务 是通过自有及外协车辆、 仓储等。

19、莱坊（Knight Frank）发布了2020年印度仓储市场报告。至2020年，印度的GDP增长率低达4.2% ，经济已经在压力之下摇摇欲坠。然后是席卷全球经济的新冠肺炎危机，进一步加剧影响了印度整体经济，尤其是房地产行业。然而，房地产次级部门的命运有很大的不同，其中商业房地产，特别是仓储部门，在需求、供应和投资方面达到了新的基准。由于2017年实施商品和服务税(GST) ，高效供应链的生态系统受到影响，该国的仓储部门在过去4-5年中获得了突出地位。从那时起，这个部门的制度化经历了一个迅速的转变。从供应方面来说，以前由无组织的参与者主。

20、请务必阅读正文之后的免责条款部分 摘要： 碎片化的供需信息，是中国农产品流通高成本的核心来源。与流行的认知不同，我 们认为中国农产品流通巨大的损耗，并非源自物流，而是源自信息成本。中国人地 比为美国 100 倍的小农经济供给体系，决定了供给信息的碎片化。 “绿叶菜、鲜猪 肉、口味多元化”的消费特征，决定了需求信息的碎片化。碎片化的供需信息，造 就了中国多层次的农产品分销体系，导致中国农产品流通的信息成本居高不下。 农产品流通革命，最底层的逻辑是降低信息成本。碎片化的供求信息经过多层次分 销系统的衰减，不仅带来。

21、并购与自建双轮驱动，液体石化仓储龙头大展宏图 Table_CoverStock 宏川智慧(002930)公司深度报告 Table_ReportDate 2020 年 01 月 07 日 相关研究 7 com 2 证券研究报告 公司研究 公司深度报告 宏川智慧宏川智慧(002930)(002930) 投资评级投资评级买入买入 上次评级上次评级 资料来源：万得，信达证券研发中心 Table_BaseData 公司主要数据 收盘价（元）19.45 52 周内股价波动区间 (元) 23.99-10.77 最近一月涨跌幅() -14.24% 总股本(亿股)4.44 流通 A 股比例()100.00 总市值(亿元)86.35 资料来源：信达证券研发中心 自建与并购双轮驱动，。

22、 再启航，迈向智能化的仓储物流龙头 Table_CoverStock 东杰智能(300486)公司深度报告 Table_ReportDate 2020 年 12 月 21 日 罗政 刘崇武 S1500520030002 S1500520100001 请阅读最后一页免责声明及信息披露 2 证券研究报告 公司研究 公司深度报告 东杰智能东杰智能(300486)(300486) 投资评级投资评级 买入买入 上次评级上次评级 资料来源：万得，信达证券研发中心 Table_BaseData 公司主要数据 收盘价（元） 15.15 52 周内股价波动区间 (元) 28.50-15.13 最近一月涨跌幅() -84.85 总股本(亿股) 2.71 流通 A 股比例() 100.00 总市值(亿元) 。

23、? ? ? ? ? ? ? ? p ? ? ? ? ? ? p ? ? p ? ? ? ? ? p ? ? p ? ? ? ? p ? ? p ? ? ? p ? ? ? p ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?。

24、宁浮洁宁浮洁 ningfujiecmschina. S1090518090002 丁浙川丁浙川 dingzhechuancmschina. S1090519070002 证券研究报告证券研究报告|行业专题报告行业专题报告 可选消费可选消费|零售零售 2020年年12月月07日日 履约重构提效率，仓储物流迎变局履约重构提效率，仓储物流迎变局 社区社区团购系列报告之四团购系列报告之四 李秀敏李秀敏 lixiumin1cmschina. S1090520070003 徐锡联徐锡联 研究助理研究助理 xuxiliancmschina. - 2 - 核心观点：社区团购的核心价值在于基于集中化订单重构履约环节提升整体履约效率，因此核心观点：社区团购的核。

25、仓储物流机器人属于工业机器人的范畴，是指应用在仓储环节，可通过接受指令或系统预先设置的程序，自动执行货物转移、搬运等操作的机器装置。仓储物流机器人作为智慧物流的重要组成部分，顺应了新时代的发展需求，成为物流行业在解决高度依赖人工、业务高峰期分拣能力有限等瓶颈问题的突破口。随着中国智慧物流的推进速度不断加快，将有更多行业使用AGV 机器人替代传统叉车，预计到2023 年，AGV 机器人销量将达到6.3 万台。物流智能化促进仓储物流机器人行业发展。在“工业4.0”的大背景下，物流行业也开始引进智能化设备（仓储物流机器人。

26、2020年区域仓储市场分析报告 华南 在粤港澳大湾区发展规划纲要及华南区域各省市交通建设规划推动下，华南区域交通网络布局不断完善， 交通通达性进一步提升，物流配送效率得以提高。华南区域仓储物流格局进一步调整，中心城市加速战略转移，周 边新兴城市仓储业获得发展机遇，推动华南区域仓储市场辐射范围扩大，从而催生新的发展方向。 注：华南区域范围包括广东省、广西壮族自治区（以下简称广西）、海南省、香港特别行政区、澳门特别行政区。本报告香港与澳门未统计数据。 Introduction 卷首语 市场概况 宏观市场 土地市场 供应市场 需。

27、1 2020年 中国智能仓储行业概览 概览标签 ：现代仓储、智能仓储、立体仓库、AGV 报告提供的任何内容（包括但不限于数据、文字、图表、图像等）均系 头豹研究院独有的高度机密性文件（在报告中另行标明出处者除外）。 未经头豹研究院事先书面许可，任何人不得以任何方式擅自复制、再造 、传播、出版、引用、改编、汇编本报告内容，若有违反上述约定的行 为发生，头豹研究院保留采取法律措施，追究相关人员责任的权利。头 豹研究院开展的所有商业活动均使用“头豹研究院”或“头豹”的商号、商标 ，头豹研究院无任何前述名称之外的其他分支。

28、 敬请阅读末页的重要说明 证券证券研究报告研究报告 | 行业行业深度报告深度报告 交通运输交通运输 | 物流物流 推荐推荐（维持维持） 疫情催化下方兴未艾疫情催化下方兴未艾， 优质赛道优质赛道孕育新生力量孕育新生力量 2020年年09月月23日日 仓储物流行业仓储物流行业专题专题报告报告 上证指数上证指数 3274 行业规模行业规模 占比% 股票家数（只） 36 0.9 总市值（亿元） 6803 0.9 流通市值 （亿元） 6246 1.1 行业指数行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 3.5 43.6 31.0 相对表现 5.3 16.7 13.2 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告相。

29、 敬请阅读末页的重要说明 、证券证券研究报告研究报告 | 行业行业深度报告深度报告 交通运输交通运输 | 物流物流 推荐推荐（维持维持） 疫情催化下方兴未艾疫情催化下方兴未艾， 优质赛道优质赛道孕育新生力量孕育新生力量 2020年年09月月20日日 仓储物流行业仓储物流行业专题专题报告报告 上证指数上证指数 3338 行业规模行业规模 占比% 股票家数（只） 36 0.9 总市值（亿元） 6950 0.9 流通市值 （亿元） 6384 1.1 行业指数行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 7.4 47.2 36.0 相对表现 9.0 17.0 14.8 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告。

30、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告证券研究报告 公司研究/首次覆盖 2020年09月09日 交通运输交通运输/物流物流 当前价格(元)： 18.37 目标价格(元)： 20.49 沈晓峰沈晓峰 SAC No. S0570516110001 研究员 SFC No. BCG366 021-28972088 袁钉袁钉 SAC No. S0570519040005 研究员 SFC No. BPL233 021-28972077 资料来源：Wind 液体化工仓储液体化工仓储龙头，切入龙头，切入固体固体赛道赛道 宏川智慧(002930) 切入新赛道，业绩快速增长切入新赛道，业绩快速增长 公司主营液体化工品仓储，外延并。

31、请务必阅读正文之后的免责条款部分 摘要： 春秋末期，战国逼近。春秋时代，电商快递 Top5“通达百”集体出线；战国时代， Top5 企业将一决胜负。战国时代的必要条件将在 2020 年末被满足。未来三年， Top5 企业中，龙头企业将扩大领先优势，部分企业将出现份额萎缩。 战国终局，高度集中。从经济学的视角，电商快递行业的三重属性2B 类工业 品、强规模经济和高管理瓶颈，将推动行业持续走向高度集中，甚至“一家独大” 的终局。而考虑市场份额一家独大带来的负面影响，龙头企业需要寻求经济学最优 与社会学最优之间的平衡。战国的终局，大。

32、请务必阅读正文之后的免责条款部分 摘要： 春秋末期，战国逼近。春秋时代，电商快递 Top5“通达百”集体出线；战国时代， Top5 企业将一决胜负。战国时代的必要条件将在 2020 年末被满足。未来三年， Top5 企业中，龙头企业将扩大领先优势，部分企业将出现份额萎缩。 战国终局，高度集中。从经济学的视角，电商快递行业的三重属性2B 类工业 品、强规模经济和高管理瓶颈，将推动行业持续走向高度集中，甚至“一家独大” 的终局。而考虑市场份额一家独大带来的负面影响，龙头企业需要寻求经济学最优 与社会学最优之间的平衡。战国的终局，大。

33、 敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2020 年 8 月 16 日 交通运输仓储 快递物流日新月异，离岛免税异军突起 从交运角度看内循环投资方向 行业深度 如何如何理解“理解“内循环”。内循环”。理想的“内循环”场景下，生产端全产业链都应 该实现自给自足，也就是说从原材料到生产设备，再到生产技术都能够实 现自主可控；而消费端需求都产生于国内，生产企业不需要去寻找海外客 户对接，只需要服务国内消费者并实现收入。强调“内循环”并不是说要 放弃“外循环”，而是通过发挥内需潜力，使国内市场和国际市场更好地 联通、促进。

34、 敬请阅读末页的重要说明 证券证券研究报告研究报告| 公司公司深度报告深度报告 工业工业 | 通用设备通用设备 强烈推荐强烈推荐-A（维持维持） 诺力股份诺力股份 603611.SH 目标估值：31.80-34.00 元 当前股价：21.26 元 2020年年08月月10日日 中鼎验收确认加速，智能仓储凸显成长属性中鼎验收确认加速，智能仓储凸显成长属性 基础数据基础数据 上证综指 3354 总股本（万股） 26754 已上市流通股（万股） 26718 总市值（亿元） 57 流通市值（亿元） 57 每股净资产（MRQ） 6.2 ROE（TTM） 15.1 资产负债率 66.7% 主要股东 丁毅 主要股东持。

35、2020年区域仓储市场分析报告 ? 华东 ? 华东区域经济发达?工业基础实力?厚，是我国经济增?的主要推动力和改?开放的前沿?地，?三角洲 区域?体化发展规划纲要?的印发实施更是为华东区域打造增?极带来了巨大潜能，为物流仓储业发展提供了先决 条件?着华东区域经济快速发展，部分地区土地资源稀缺与城市发展之?的矛盾尖?，仓储用地供应逐渐减少并 向?区迁移趋势明显，仓储业运行方式?待进?步转变?在2020年国内外新冠?情影响下，华东区域仓储行业受到 冲击，仓储市场呈现新特征? 注：本报告华东区域地理范围包括（上海?苏?安徽?福建?西?山东?台。

36、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 宏川智慧宏川智慧(002930) 有望成为液体危化品仓储领域的“密尔克卫”有望成为液体危化品仓储领域的“密尔克卫” 宏川智慧首次覆盖报告宏川智慧首次覆盖报告 鲍雁辛鲍雁辛(分析师分析师) 0755-23976830 证书编号 S0880513070005 本报告导读：本报告导读： 宏川智慧宏川智慧危化品仓储危化品仓储扩张边界大，扩张边界大，产能产能迅速迅速扩张扩张，预计在供需紧平衡下，盈利波动性，预计在供需紧平衡下，盈利波动性 较低，业绩较低，业绩有望快速有望快速增长。首次覆。