数据研究院：2022年长江中游城市群仓储市场分析报告（47页）.pdf

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1、物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc物联云仓数据研究院研究及绘制2022.3 50yc Inc物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc目录01宏观环境与城市基本面分析02城市群仓储整体市场与高标仓市场分析03城市物流发展潜力模型构建与分析CONTENTS城市物流市场活跃度与进驻建议04060701 城市群物流格局 经济，人口，产业 城市群占位 物流交通规划物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc城市物流竞争力指数0-1010-2020-3030-4040-7070-100京津冀城市群北京成渝城市群重庆-成都粤港澳大湾区广州-深圳长

2、三角城市群上海长江中游城市群武汉-长沙-南昌中国城市集群化发展趋势明显，“五极时代”格局基本显现：京津冀城市群，北京-天津。长三角一体化，上海。粤港澳大湾区，广州-深圳。成渝城市群，成都-重庆。长江中游城市群，武汉-长沙-南昌。贯通南北，东西五大通道带：南北沿海物流带，长江物流带，丝绸之路物流带，西部陆海新通道，京港澳物流通道。1.1 中国物流竞争格局：“五极”时代，中国城市物流集群化特征明显城市群代表城市五极时代京津冀城市群北京长三角城市群上海粤港澳大湾区深圳-广州成渝城市群成都-重庆长江中游城市群武汉 -长沙-南昌五大物流通道南北沿海物流带长江物流带丝绸之路物流带西部陆海新通道京港澳物流通

3、道带物流枢纽分类代表城市强枢纽物流城市上海枢纽物流城市广州，深圳，重庆，北京，苏州，天津，成都，武汉，杭州，郑州，宁波等58个城市消费型物流城市泰州，湖州，台州，盐城等15个城市口岸型物流城市日照，镇江，商丘，沧州，淄博等15个城市一般物流城市213个城市* 备注：资料来源中国城市物流竞争力报告2021。中国物流竞争空间格局分析物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc* 备注：各城市群常住人口来源各城市群包含城市的第七次全国人口普查公报。其中长江中游城市群数据来源于国家统计局以及地方统计局（2021年数据不全面，故采用2020年数据作为参考）1.2 城市群占位：长江中游城市

4、群常住人口排第二，GDP排第二，人均GDP排第三常住人口五大城市群中，长江中游城市群常住人口位居第二位。国民生产总值五大城市群中，长江中游城市群GDP总值位居第二位。人均GDP五大城市群中，长江中游城市群人均GDP位居第三位。城市群名称常住人口（万人）占全国人口比重GDP（亿元）占全国比重人均GDP（元）城市定位京津冀城市群11341 8%71394 7%62950以首都为核心的世界城市群长三角城市群16509 12%166872 16%101082要建设面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群珠三角城市群7801 6%69157 7%88645建设世界级城市群成渝城市群10261 7%54

5、605 5%53213引领西部开发开发的国家级城市群长江中游城市群12731 9%94330 9%70046 长江经济带发展与中部绝地的重要增长极城市群格局划分：中国城市发展主流呈现四大城市群，长江中游城市群提出以后，呈现五大城市群格局。排名：常住人口五大城市群排第二，国民生产总值排第二，人均GDP排第三。长江中游城市群与国内四大城市群对比物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc1.3 长江中游城市群简介：3大城市群+3大核心城市+31个主要城市。长江经济带发展与中部绝地的重要增长极长江中游城市群构成核心城市：武汉，长沙，南昌武汉都市圈：武汉，黄石，鄂州，黄冈，孝感，咸宁，

6、仙桃，潜江，天门，襄阳，宜昌，荆州，荆门。环潘阳湖都市圈：南昌，九江，景德镇，上饶，鹰潭，新余，宜春，萍乡，抚州，吉安。环长株潭都市圈：长沙，岳阳，益阳，常德，株洲，湘潭，娄底，衡阳。2021年9月，江西、湖南、湖北三省宣布，组建长江中游三省协同发展联合办公室，并签署了长江中游三省协同推动高质量发展行动计划等多份文件，明确到2025年，长江中游三省成为全国重要增长极和“双循环”重要空间枢纽。到2035年，长江中游三省建成具有全球影响力的科技创新中心，具有国际竞争力的集群优势全面形成。长江中游城市群要打造长江经济带发展和中部地区崛起的重要支撑、全国高质量发展的重要增长极、具有国际影响力的重要城市

7、群。产业：中部地区仍以粮食生产基地、能源原材料基地、装备制造及高新技术产业基地为重点和抓手，拓展产业门类，形成以先进制造业为支撑的现代产业体系。3大都市圈：武汉都市圈，环长株潭都市圈，环潘阳湖都市圈。3大核心城市：武汉，长沙，南昌。31个主要城市：武汉都市圈13个。环长株潭都市圈8个，环潘阳湖都市圈10个。长江中游城市群空间格局湖北湖南江西长沙南昌武汉长江武汉都市圈环长株潭都市圈环鄱阳湖城市群物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc20162017201820192020GDP（亿元）7171078213859959393494330GDP同比增幅9.1%10.0%9.2%

8、0.4%00.060.12050000100000GDP（亿元）GDP同比增幅GDP：2020年GDP总量94330亿元，同比增幅0.4%。疫情对于经济的影响较大（2021年部分城市的统计年鉴未出，暂时采用2020年数据），增幅减缓。2020年三大城市群武汉都市圈GDP排名第一，依次为武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈。人均GDP：2020年人均GDP70046元/，同比增幅1.4%，增幅减缓。2020年武汉都市圈人均GDP排名第一，依次为武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈。1.4 经济发展：GDP，人均GDP持续增长，但增幅减缓。武汉都市圈GDP/人均GDP排名第一，整体呈现武汉都市

9、圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈20162017201820192020人均GDP（元）5430158457634456907670046人均GDP同比增幅7.7%8.5%8.9%1.4%00.060.1204000080000人均GDP（元）人均GDP同比增幅22448 32384 39498 0 30000 60000 环潘阳湖城市群环长株潭城市群武汉都市圈22448 32384 39498 0 30000 60000 环潘阳湖城市群环长株潭城市群武汉都市圈2020年三大城市群GDP对比分析2020年三大城市群人均GDP对比分析2016-2020年长江中游城市群GDP统计分析2016-202

10、0年长江中游城市群人均GDP统计分析* 备注：数据来源中国统计年鉴报告2016-2021以及省级统计年鉴报告2016-2021。由于2021年数据不齐全，所以宏观数据统计统一截止到2020年。物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc长江中游城市群：三产占比逐年增加，一产低位维稳，二产占比有逐年降低的趋势。2020年三产占比51%。二产占比41%，一产占比8%。武汉都市圈：三产占比逐年增加，一产低位维稳，二产占比有逐年降低的趋势。2020年三产占比51%。二产占比40%，一产占比9%。环长株潭都市圈：三产占比逐年增加，一产低位维稳，二产占比有逐年降低的趋势。2020年三产占比

11、51%。二产占比41%，一产占比8%。环潘阳湖都市圈：三产占比逐年增加，一产低位维稳，二产占比有逐年降低的趋势。2020年三产占比49%。二产占比43%，一产占比8%。1.5 产业结构：三产占比逐年增长，二产逐年降低，一产低位维稳。整体呈现5：4：1的趋势47%46%44%42%41%43%46%48%50%51%0%50%100%20162017201820192020三产占比二产占比一产占比45%44%44%42%40%45%47%48%50%51%0%50%100%20162017201820192020三产占比二产占比一产占比47%44%41%40%41%44%48%52%53%51%

12、0%50%100%20162017201820192020三产占比二产占比一产占比51%51%48%45%43%39%41%45%47%49%0%50%100%20162017201820192020三产占比二产占比一产占比2016-2020年长江中游城市群三大产业占比分析武汉都市圈2016-2020年产业占比分析环上株潭城市圈2016-2020年产业占比分析环潘阳湖都市圈2016-2020年产业占比分析* 备注：数据来源中国统计年鉴报告2016-2021以及省级统计年鉴报告2016-2021。由于2021年数据不齐全，所以宏观数据统计统一截止到2020年。物联云仓数据研究院研究及绘制2022

13、.03 50yc Inc长江中游城市群人口流动分析：整体呈现人口净流出趋势，最近五年年均人口流出270万左右，其中2020年人口流出349万人且人口流出有逐年增长的趋势。2020年武汉都市圈常住人口4893万，占比38%。环长株潭常住人口4133万，占比32%。环潘阳湖都市圈常住人口3704万，占比29%。2020年武汉都市圈人口流出263万，环长株潭都市圈人口流出52万，环潘阳湖都市圈人口流出34万。长江中游城市群2016-2020年人口流动分析1.6 人口流动：长江中游城市群呈现人口流出趋势，年均人口流出270万。武汉都市圈常驻人口与人口流出呈现双高趋势3704 4133 4893 环潘阳

14、湖城市群环长株潭城市群武汉都市圈2020年三大城市群常住人口对比户籍人口（万人）常住人口（万人）人口流动人口流动/常住人口环潘阳湖都市圈3739 3704 -34 0.9%环长株潭都市圈4185 4133 -52 1.2%武汉都市圈5156 4893 -263 5.4%2020年三大城市群人口流动分析* 备注：数据来源中国统计年鉴报告2016-2021以及省级统计年鉴报告2016-2021。由于2021年数据不齐全，所以宏观数据统计统一截止到2020年。13057130591312913094130801277212820128711286612731-285-239-258-228-349-

15、200020006000100001400020162017201820192020人口流动（万人）常住人口（万人）户籍人口（万人）物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc1.7 交通网络武汉都市圈：形成五纵四横的综合运输大通道，加强与国内四大城市群的有机衔接，打造长江、汉江综合立体交通，加快中欧班列的能力建设，拓展国际国内航线推进高速公路优化扩容，强化省际高速公路通道衔接，加密中心城市对外放射线和都市圈环线，力争高速公路通车里程达到8000公里。加快建设全省“五纵四横四斜”高铁骨架，加快实施一批货运支线铁路、铁路专用线，有序实施一批市域（郊）铁路、城市轨道交通，进一步完善

16、都市圈、城市群轨道交通网络。加快水运提能增效，推进江汉平原水网连通工程，加快推进长江、汉江支流航道建设，完善内畅外联的水运网络。优化支线机场布局，大力发展通用航空，进一步完善机场布局体系。健全邮政普遍服务网络，促进邮政快递业健康发展。公路铁路航运航空* 备注：数据来源湖北十四五规划文件资料物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc1.7 交通网络环长株潭都市圈：建设七纵七横高速公路网，建设轨道上的长株潭，构建“一小时通勤圈”“一小时经济圈”，打造“一江一湖四水”水运网，构筑“一枢纽一干九支多点”航空网，建成长沙机场改扩建工程，构建长沙四小时航空经济圈“七纵七横”高速公路网，加

17、速推进新增国高网、繁忙路段扩容、出省通道、路网优化等项目建设，加速形成长株潭1小时经济活力圈。建设轨道上的长株潭，构建“一小时通勤圈”“一小时经济圈”。以建设国家综合交通枢纽为目标，加快实施渝长厦通道常益长、长赣高铁，推动呼南高铁顺畅连接长沙。研究建设长九高铁、长沙至岳阳、长沙至衡阳（包含长沙西至湘潭北至株洲西）城际铁路。打造“一江一湖四水”水运网，基本贯通湘江、沅水高等级航道，有序推进资水、澧水等级航道建设和涟水复航，打通洞庭湖入长江第二黄金水道（松虎），建设连通工业集中地的重要支线航道。构筑“一枢纽一干九支多点”航空网，建成长沙机场改扩建工程，构建长沙四小时航空经济圈。建设娄底机场、谋划迁

18、建永州机场，统筹推进张家界、岳阳、衡阳、邵阳等机场改扩建。深化低空空域管理改革试点，建设“1+13+N”通用机场体系，大力发展通用航空。公路铁路航运航空* 备注：数据来源湖北十四五规划文件资料物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc1.7 交通网络环潘阳湖都市圈：“十纵十横”为主骨架的高速公路网，力争时速250公里以上的高铁通车里程突破2000公里，普通铁路通车里程接近4000公里，打造“两横一纵多支”水运网，构筑“一主一次七支”民用机场布局航空网构建以“十纵十横”为主骨架的高速公路网，坚持扩容繁忙通道、加强省际通道、完善纵向通道，实施2000公里高速公路建设工程。力争时速

19、250公里以上的高铁通车里程突破2000公里，普通铁路通车里程接近4000公里。建成赣深、安九、兴泉、昌景黄、昌九、长赣、瑞梅等铁路项目。开工建设吉武温、常岳昌等铁路项目。推进昌厦（福）、六安景、景鹰瑞、咸修吉、九池、赣郴永兴等铁路项目前期工作，做好赣广、长九、赣龙厦、吉武温西延至井冈山等铁路项目规划研究工作。打造“两横一纵多支”水运网，加快建设以九江港、南昌港、赣州港为主体的现代港口群，高等级航道里程达到1200公里以上，形成现代化港口体系，规划建设赣粤运河。构筑“一主一次七支”民用机场布局航空网，推进昌北国际机场扩建、瑞金机场等机场项目建设，新建抚州机场及一批通用机场，实现全省机场旅客吞吐

20、量达3500万人次。公路铁路航运航空* 备注：数据来源湖北十四五规划文件资料铁路规划示意图物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc城市小结 “五极”时代，中国城市物流集群化特征明显。城市群物流格局1 三产占比逐年增长，二产逐年降低，一产低位维稳。整体呈现5：4：1的趋势。城市群占位2 武汉打造陆港型国家级物流枢纽。 南昌建设陆港型国家物流枢纽 长沙打造国家商贸物流枢纽。经济，人口3 长江中游城市群常住人口排第二，GDP排第二，人均GDP排第三。 3大城市群+3大核心城市+31个主要城市。长江经济带发展与中部绝地的重要增长极。 经 济 GDP ， 人 均 GDP持续增长，但增

21、幅减缓。 武汉都市圈GDP/人均GDP排名第一，整体呈现武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈。产业4物流交通502 城市群可租面积，租金与空置率分析 高标仓租金与空置率分析 城市群需求分析物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc可租面积：武汉都市圈可租面积排名第一，总面积347万m2，占比67%。其次为环长株潭都市圈102万m2，占比20%，环潘阳湖都市圈65万m2，占比13%。长江中游城市群武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈长江中游城市群园区可租面积分析（万）* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包

22、含的所有城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。2.1 长江中游城市群-市场体量：长江中游城市群可租面积514万m2，其中武汉都市圈可租面积最大，体量347万m2，占比67%102 347 65 0 100 200 300 400 环长株潭都市圈武汉都市圈环潘阳湖都市圈湖北湖南江西武汉都市圈环长株潭都市圈环鄱阳湖城市群武汉长沙南昌武汉都市圈可租面积:347万m2占比:67%环鄱阳湖城市群可租面积:65万m2占比:13%环长株潭都市圈可租面积:102万m2占比:20%物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc25 22 20 13.12%15.50%16.82%0.00

23、%6.00%12.00%18.00%0102030环长株潭都市圈武汉都市圈环潘阳湖都市圈租金-元/月空置率2.2 长江中游城市群-租金/空置率：环长株潭都市圈租金最高，空置率最低。租金25元/m2月，空置率13.12%租金/空置率：环长株潭都市圈租金最高25元/m2月，其次为武汉都市圈租金22元/m2月，环潘阳湖都市圈20元/m2月。空置率最低为环长株潭都市圈13.12%，武汉都市圈空置率15.50%排名第二，环潘阳湖都市圈16.82%，空置率最高。长江中游城市群租金/空置率分析* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有

24、城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。长江中游城市群武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈湖北湖南江西武汉都市圈环长株潭都市圈环鄱阳湖城市群武汉长沙南昌武汉都市圈租金:22元/m2月空置率:15.50%环鄱阳湖城市群租金:20元/m2月空置率:16.82%环长株潭都市圈租金:25元/m2月空置率:13.12%物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc050100150200250鄂州市黄冈市黄石市荆门市荆州市天门市武汉市仙桃市咸宁市襄阳市孝感市宜昌市鄂州市 黄冈市 黄石市 荆门市 荆州市 天门市 武汉市 仙桃市 咸宁市 襄阳市 孝感市 宜昌市面积占比10%2%4%0

25、%6%1%67%0%0%1%6%3%园区可租面积（万）3481312122320052010长江中游城市群武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈2.3 武汉都市圈-市场体量:武汉都市圈中武汉可租232万m2，占比67%。其次为鄂州可租34万m2，占比10%，荆州可租21万m2，占比6%武汉都市圈分城市园区可租面积分析（万）* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。武汉城市圈大武汉都市圈武汉市域鄂州可租面积：34万m2占比：10%武汉可租面积：232万m2占比：67%荆州可租

26、面积：21万m2占比：6%物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc租金：武汉都市圈租金中位值15元/m2月,租金区间12-18元/m2月。咸宁租金48元/m2月，远高于其他区域。空置率：武汉都市圈空置率中位值19.23%，空置率区间8.62%-22.79%，黄石空置率40.18%，远高于其他区域，仙桃最低。长江中游城市群武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈2.4 武汉都市圈-租金/空置率:租金中位值15元/m2月，空置率中位值19.23%。咸宁租金最高，黄石空置率最高，仙桃空置率最低武汉都市圈各城市租金/空置率分析* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至20

27、22年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。0.00%15.00%30.00%45.00%0204060鄂州市黄冈市黄石市荆门市荆州市天门市武汉市仙桃市咸宁市襄阳市孝感市宜昌市空置率20.92% 21.09%40.18%3.69%20.32%8.90%14.44%0.00%23.72%8.53%18.13% 23.36%平均租金（元/m2月）1813121815824848141415物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc166005000850095003000094804800200000400000600

28、0008000001000000常德市衡阳市娄底市湘潭市岳阳市长沙市株洲市常德市衡阳市娄底市湘潭市岳阳市长沙市株洲市园区可租面积（）16600500085009500300009480480环长株潭分城市园区可租面积分析（万m2）* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。长江中游城市群武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈2.5 环长株潭都市圈-市场体量:长沙可租94万m2，占比93.2%。其次为岳阳可租3万m2，占比2.9%，常德可租1.66万m2，占比1.6%永州郴州衡

29、阳株州长沙邵阳怀化娄底湘潭张家界益阳常德岳阳湘西常德可租面积：1.66万m2占比：1.6%岳阳可租面积：3万m2占比：2.9%长沙可租面积：94万m2占比：93.2%物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc长江中游城市群武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈2.6 环长株潭都市圈-租金/空置率:租金中位值19元/m2月，空置率中位值9%。娄底租金最高，常德空置率最高，株洲空置率最低租金：环长株潭租金中位值19元/m2月,租金区间15-26元/m2月。娄底租金28元/m2月，远高于其他区域。空置率：环长株潭都市圈空置率中位值9%，空置率区间3%-15%，常德空置率83%，远高

30、于其他区域，株洲最低。环长株潭都市圈各城市租金/空置率分析0%20%40%60%80%100%051015202530常德市衡阳市娄底市湘潭市岳阳市长沙市株洲市空置率83%3%15%6%9%14%0%平均租金（元/m2月）13192815182625* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc102437030510152025303540吉安市景德镇市九江市南昌市新余市宜春市吉安市景德镇市九江市南昌市新余市宜春市面

31、积占比2%0%37%57%0%5%园区可租面积（）10243703环潘阳湖分城市园区可租面积分析（万m2）* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。2.7 环潘阳湖都市圈-市场体量:南昌可租37万m2，占比57%。其次为九江可租24万m2，占比37%长江中游城市群武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈南昌抚州宜春萍乡吉安赣州鹰潭上饶景德镇九江新余九江可租面积：24万m2占比：37%宜春可租面积：3万m2占比：5%南昌可租面积：37万m2占比：57%物联云仓数据研究院研究及绘

32、制2022.03 50yc Inc长江中游城市群武汉都市圈环长株潭都市圈环潘阳湖都市圈空置率13%0%67%11%0%24%平均租金（元/m2月）1230142110140%20%40%60%80%010203040吉安市景德镇市九江市南昌市新余市宜春市环潘阳湖都市圈各城市租金/空置率分析* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。租金：环潘阳湖租金中位值14元/m2月,租金区间12-23元/m2月。景德镇租金30元/m2月，远高于其他区域。空置率：环长株潭都市圈空置率中位值

33、12%，空置率区间0-35%，九江空置率67%，远高于其他区域，新余最低。2.8 环潘阳湖都市圈-租金/空置率：租金中位值14元/m2月，空置率中位值12%。景德镇租金最高，九江空置率最高，新余空置率最低物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年需求面积（万）263966151131113426 39 66 151 131 113 4 0204060801001201401602016-2022.2长江中游城市群需求面积分析（万m2）22 32 29 80 63 52 2 0 50 100 2016年201

34、7年2018年2019年2020年2021年2022年武汉都市圈2016-2022.2需求面积分析（万m2）4 4 24 38 24 33 0 20 40 2016年2017年2018年2019年2020年2021年环长株潭都市圈2016-2022.2需求面积分析（万m2）0 2 12 33 44 28 1 0 30 60 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年环潘阳湖都市圈2016-2022.2需求面积分析（万m2）2.9 需求总量：最近三年长江中游城市群年均需求量132万m2，2021年需求总量113万m2，其中武汉都市圈需求52万m2，环长株潭都市圈需求3

35、3万m2，环潘阳湖都市圈需求28万m2* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc长沙市 武汉市 南昌市 襄阳市 宜昌市 荆州市 鄂州市 衡阳市 荆门市 九江市 黄冈市 吉安市 宜春市 常德市 娄底市 天门市 黄石市 岳阳市 株洲市 仙桃市需求面积（万） 30.8529.2925.968.27 4.95 3.51 2.60 1.83 1.65 1.46 1.20 0.80 0.22 0.12 0.11 0.08 0.

36、06 0.04 0.01 0.01 面积占比27.3% 25.9% 23.0%7.3%4.4%3.1%2.3%1.6%1.5%1.3%1.1%0.7%0.2%0.1%0.1%0.1%0.1%0.0%0.0%0.0%30.85 29.29 25.96 8.27 4.95 3.51 2.60 1.83 1.65 1.46 1.20 0.80 0.22 0.12 0.11 0.08 0.06 0.04 0.01 0.01 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00长江中游城市群各个城市2021年需求与

37、占比分析（万m2）2.10 需求区域分布：需求量呈现较强的集中度，马太效应明显，第一梯队长沙，武汉，南昌省会级城市，年均需求量29万m2。第二梯队各省强经济地级市，襄阳，宜昌，荆州，年均需求量6万m2* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。年均需求量29万m2左右需求第一梯队年均需求量6万m2左右需求第二梯队年均需求量1.5万m2左右需求第三梯队年均需求量0.2万m2左右需求第四梯队物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc0-9991000-19992

38、000-29993000-39994000-49995000-59996000-69997000-79998000-89999000-1000010000需求面积（万）56644742310634%,55%,66%,63%,44%,46%,73%,42%,23%,39%,1056%,63010203040506070长江中游城市群分城市分面积段需求量与占比分析（万m2）2.11 分面积段需求量与占比分析:需求第一梯队10000m2以上，需求量63万m2，占比56%。需求第二梯队9000-10000m2，10万，占比9%。需求第三梯队5000-5999m2，7万m2，占比6%* 备注：数据来源物

39、联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有城市。筛选维度全部已建成仓，非重复仓，非二房东。物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc鄂州市黄石市九江市南昌市武汉市孝感市长沙市租金（元/月）18122225271927空置率28.35%48.00%69.08%44.89%34.13%27.36%23.95%18.40 12.00 22.00 25.23 27.30 19.00 27.17 28.35%48.00%69.08%44.89%34.13%27.36%23.95%0.00%10.00%20.00%30.00%40.0

40、0%50.00%60.00%70.00%80.00%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.00高标仓市场分析（数据截至2022.2）2.12 高标仓市场租金/空置率分析租金：高标仓租金中位值22元/m2月，区间范围集中在18-27元/m2月，武汉，长沙，南昌27元/m2月。空置率：高标仓空置率中位值34.13%，区间27.36%-48%，武汉，长沙，南昌空置率远低于中位值，市场需求旺盛，九江空置率69.08%远高于其他地方。* 备注：数据来源物联云仓平台数据库，以上数据统计截至2022年2月28日，城市选择范围为长江中游城市群所包含的所有城市。* 高标仓的筛选维度：筛选

41、维度高标仓，园区可建面积5000，常温仓，有月台，全部已建成仓，非重复仓，非二房东。物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc市场小结：整体可租347万m2，武汉都市圈占比68%。整体租金15元/m2月，高标仓租金22元/m2月，溢价系数47%。整体空置率12-19%，高标仓空置率34%左右 租 赁 面积：长江中 游城市群可租面积514万m2，主要集中在武汉都市圈，可租347万m2，占比67%。 租 金 / 空 置 率 ： 武 汉 都 市 圈 15元 /m2 月 ， 空 置 率 19.23% （ 取 中 位值 ， 下 同 ） 。 环 长 株 潭 租 金 19元/m2月，空置率

42、9%。环潘阳湖租金14元/m2月，空置率12%。租赁市场1需求市场2 租金：高标仓租金中位值22m2月，区间范围集中在18-27元/m2月，武汉，长沙，南昌27元/m2月。 空 置 率 ： 高 标 仓 空 置 率 中 位 值34.13%，区间27.36%-48%，武汉，长沙，南昌空置率远低于中位值，市场需求旺盛，九江空置率69.08%远高于其他地方。 长江中游城市群年均需求量132万m2，其中武汉都市圈52万m2，环长株潭都市圈33万m2，环潘阳湖都市圈28万m2。 需求呈现较强的马太效应，第一梯队年均需求量29万m2左右，第二梯队6万m2左右。需求第一梯队10000m2以上，需求量63万m2

43、，占比56%。需求第二梯队 9000-10000m2， 10 万 m2， 占 比9%。高标仓市场303 相关因素选择 城市发展潜力类型划分 城市发展潜力模型打分物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc市租金（元/m2月）需求面积（m2）GDP（亿元）一产（亿元）二产（亿元）三产（亿元）人均GDP（元）常住人口（万人）社会消费品零售总额城市发展潜力武汉24.372928921561640255579657125531124433846.1100襄阳13.56827004601513210419848747152611502.545宜昌14.604945042614591828

44、197310953738910652.540黄石11.75601164111679872866720246578123鄂州17.6026000100599435471930771084885.6620荆门17.75165001906251849806736072595505.2524荆州14.983510523694538061110452975235922.626黄冈13.25120002170438750981368975886149.7825仙桃7.90808289735837372963113590413天门8.2575061790274253532961161852.4713长沙26

45、.083084951214342347396980123297100636427.5680株洲25.00100310625614371413795993909317.446衡阳19.00183003509442115919085255066410525.533岳阳18.304004002460162219197886750512004.6540常德12.5012003749465154417417049652811247.3940娄底28.0011201680200650830439133835039.8221南昌21.322596165746235267728339269762017236.

46、5360九江14.3814600324122915341478654654959721.535吉安12.0080002169235960973483074496506.4919宜春14.002150319132011401731580235509573.8431影响租金的相关系数分析相关系数租金（元/月）1.00 GDP（亿元）0.55 一产（亿元）0.19 二产（亿元）0.55 三产（亿元）0.54 人均GDP（元）0.40 常住人口（万人）0.53 社会消费品零售总额0.56 城市发展潜力0.61 影响需求面积的相关系数分析相关系数需求面积（）1.00 GDP（亿元）0.88 一产（亿元）

47、0.24 二产（亿元）0.90 三产（亿元）0.87 人均GDP（元）0.74常住人口（万人）0.76社会消费品零售总额0.90 城市发展潜力0.88 长江中游城市群租金/空置率与城市宏观指标相关性分析相关系数说明： 相关系数0：代表正相关 0-0.3：低度相关。 0.3-0.6：中度相关 0.6-1：高度相关。3.1 物流发展潜力模型分析（相关性分析）影响因素筛选：根据相关性分析城市物流竞争指数依次选择城市发展潜力，社会消费品零售总额，GDP，二产，三产，常住人口，人均GDP七个指标租金相关性分析：影响租金的正相关因素按照相关系数排序依次为城市发展潜力社会消费品零售总额GDP二产三产常住人口

48、。需求面积相关性分析：影响需求面积段的正相关系数排序依次为二产=社会消费品零售总额城市发展潜力=GDP三产常住人口。物联云仓数据研究院研究及绘制2022.03 50yc Inc市城市发展潜力社会消费品零售总额GDP二产三产常住人口租金潜力指数需求面积潜力指数武汉100100 100 100 100 100 100 100 襄阳4534 29 38 21 42 35 37 宜昌4031 27 33 20 31 32 31 黄石2317 11 14 8 20 16 17 鄂州2014 6 8 5 9 12 11 荆门2416 12 15 8 21 17 18 荆州2617 15 15 11 42

49、19 25 黄冈2518 14 13 10 47 19 27 仙桃1317 5 6 4 9 10 9 天门135 4 5 3 9 7 8 长沙80108 78 85 72 81 83 83 株洲4628 20 26 15 31 30 30 衡阳3331 22 21 20 53 28 35 岳阳4035 26 29 20 41 32 34 常德4033 24 28 18 42 31 34 娄底2115 11 12 9 31 15 19 南昌6051 37 48 29 50 47 48 九江3529 21 28 15 40 27 31 吉安1919 14 17 10 36 17 22 宜春3128

50、 20 21 18 44 26 31 租金潜力相关指标权重：结合前面影响因素的相关系数，城市发展 潜 力 权 重 30% ， GDP 权 重20%，二产权重15%，三产权重15%，常住人口权重5%，社会消费品零售总额权重15%。需求面积潜力相关指标权重：常住人口权重30%，城市发展潜力权重20%，GDP权重15%，二产权重10%，三产权重10%，社会消费品零售总额权重10%，人均GDP权重5%。3.2 物流发展潜力模型分析：根据筛选因子赋值打分长江中游城市群租金以及需求面积潜力分析* 备注：各个权重计算的方法分别以武汉作为参考，长江中游城市群中武汉GDP等综合指标排名第一，参考分数100分，其