龙头房企是房地产周期中的“聪明钱”，其拿地行为往往领先行业拐点。广发证券研报显示，14家头部房企2025年1-7月拿地金额4118亿元（同比+79%），拿地面积1798万方（同比+50%），金额口径拿地力度37%（同比+19pct）。24年“924”新政后，企业拿地意愿明显增强。14家房企在核心5城（北上深杭成）的拿地市占率从2024年的45%上升至2025年上半年的57%，24城整体从29%升至45%。核心一二线城市成为企业投资的一致选择。本文将从拿地规模、市占率变化、投资动因三个维度，解析龙头房企的投资行为与周期信号。

14家头部房企2025年1-7月拿地金额4118亿元，同比增长79%；拿地面积1798万方，同比增长50%。金额口径的拿地力度（拿地金额/销售金额）达37%，同比上升19个百分点。拿地金额增速远高于面积增速，反映企业聚焦核心城市高单价地块，投资“提质缩量”特征明显。个股层面分化显著：中国海外宏洋集团拿地面积+438%、拿地金额+347%；中国金茂拿地面积+431%、拿地金额+922%；中国海外发展拿地面积+121%、拿地金额+213%；保利发展拿地金额+304%；招商蛇口拿地金额+142%。权益补货力度（权益拿地货值/权益销售金额）是衡量企业是否等量拓展的关键指标。25H1滨江集团172%、建发股份118%、绿城中国110%、中国海外宏洋集团96%，均为增量或等量拓展。14家房企平均补货力度56%，较2024年的47%提升9个百分点。头部房企从“收缩防守”转向“积极补库”的态势明确。

龙头房企在核心城市的市占率持续提升。14家房企在核心5城（北京、上海、深圳、杭州、成都）的拿地市占率从2024年的45%升至25H1的57%，24个主要城市整体从2024年的29%升至45%。具体城市看，25H1市占率较高的城市包括杭州67%、北京65%、沈阳65%、大连55%、深圳54%、厦门51%、东莞47%、青岛44%、上海43%。这些城市多为一线和强二线，市场基本面较好、去化有保障。与此同时，14家房企平均拿地城市数量从2021年32.7个降至2025H1的7.7个，下降76%。部分房企如滨江集团25H1仅布局2个城市、金地集团1个、华发股份4个，投资极度聚焦。核心一二线城市土地市场竞争加剧，但龙头房企凭借资金和品牌优势市占率持续提升，形成“强者恒强”格局。

龙头房企加大拿地力度具有基本面支撑。第一，新房价格趋稳。70城新房价格环比24M1-10平均-0.6%，24M11-25M6平均-0.2%，降幅明显收窄。没有增量投资的房企（新城控股、世茂集团）销售均价过去12个月基本企稳，价格趋稳改善项目盈利预期。第二，新盘去化率回升。11城新开盘去化率从24Q3的41%升至25Q1的61%，25年1-7月纯新盘去化率65%（回到20-21年水平），新盘流速加快、资金回笼效率提升。第三，“好房子”政策推动产品迭代，新项目去化率、利润率有保障，同时对老项目形成挤压，企业需要持续“换仓”以维持竞争力。第四，企业在手资源下降，24年主流房企货值覆盖倍数平均2.4年，实际覆盖更低，24年拿地力度为21年以来低点，维持销售规模需要补库。以上动因中，房价趋稳和去化回升具备持续性，好房子政策仍在推进，补库需求短期难以满足，龙头房企拿地增长有望持续。

拿地-开工传导效率的持续提升，使当前拿地增长将更快体现为开工改善。主流房企拿地-首开时间从16-18年16.9个月降至22-24年6.2个月，24年5.3个月，25年约3.8个月。传导效率提升受政策支持（拿地即开工、预售门槛降低）和企业主动提速（价格下行期需尽快开盘保证价格兑现度）双重驱动。14家房企拿地面积增速（+50%）已显著高于非城投拿地累计增速（-7%），说明龙头房企正在逆势扩张市场份额。若25H2新开工同比降幅从H1的-20%收窄至-5%，25年全年新开工面积6.4亿平（同比-12.8%）。26年新开工有概率同比正增长，龙头房企拿地增长是最重要的前瞻信号。

14家龙头房企拿地力度与补货情况

表4：14家龙头房企25H1权益补货力度及拿地增速

房企	25H1补货力度	拿地金额同比	拿地面积同比	拿地城市数量
滨江集团	172%	+43%	+10%	2
建发股份	118%	+34%	+37%	8
绿城中国	110%	+126%	+63%	17
中国海外宏洋集团	96%	+347%	+438%	7
中国金茂	74%	+922%	+431%	10
中国海外发展	73%	+213%	+121%	12
华润置地	70%	+75%	-27%	17
招商蛇口	70%	+142%	+108%	14
保利发展	66%	+304%	+96%	17
14家平均	56%	+79%	+50%	7.7