2024年房地产行业整体净利率为-8.31%，但剔除减值后的核心净利率为1.49%，尚能维持正值。2025年一季度，资产减值损失同比下降8.35%，减值压力开始收窄。随着老项目的充分减值与新项目的陆续补充，行业核心净利率有望见底回升。东兴证券认为，推动行业“止跌回稳”的政策不断推出，短期关注政策增量落地带来的估值修复，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股。

2024年板块核心净利润为295亿元，同比增速为-31.8%。核心净利润的下滑幅度远小于归母净利润（-3230%），说明行业亏损主因是减值等非经常性项目。核心净利率1.49%虽处于历史低位，但仍保持正值。

从趋势看，核心净利率自2021年的5-6%持续下滑至2024年的1.49%，已连续四年下降。但下滑幅度逐年收窄——2022年下降约2个百分点，2023年下降约1.3个百分点，2024年下降约0.2个百分点。核心净利率的下降速度已明显放缓，接近底部区域。

2025年一季度，板块毛利率14.4%，扣税毛利率11.6%，虽同比仍有下滑，但扣税毛利率已较2024年全年（11.3%）略有回升。毛利率的企稳是核心净利率见底的前置条件。随着新项目（地价回归理性）逐步进入结算，毛利率有望止跌回升。

2025年一季度，板块资产信用减值损失为15.4亿元，同比增速为-8.35%，减值规模开始收窄。虽然减值损失的绝对规模仍不小，但同比已由增转降，趋势性变化值得关注。

减值压力的缓解基于两个逻辑。其一，存量高价地块的结算高峰已过。2021-2022年获取的高价土地在2023-2024年集中结算，随着这部分项目陆续出清，存货跌价准备的压力将逐步减轻。其二，房价下行趋势减缓。政策推动“止跌回稳”的背景下，核心城市房价已出现企稳迹象，资产价值预期趋于稳定。

投资收益的改善同样值得期待。2025Q1板块投资收益6.51亿元，同比-90.2%，仍处于极低水平。但合联营项目的盈利能力有望随着市场回暖而改善，投资收益对利润表的拖累有望减轻。

2025年一季度，板块销售费用率为6.26%，较2024年的5.87%有所上升，但较2024年同期的6.68%下降0.42个百分点。核心城市的高端改善型需求的复苏以及新货销售占比的提升，带来了销售效率的改善。

财务费用率方面，2025Q1为5.94%，与2024年全年（4.07%）相比有所上升，但与2024Q1持平。随着行业融资环境的边际改善和利率下行，财务费用率有望逐步回落。

毛利率的企稳是盈利修复的核心。2024年板块毛利率14.6%，较2023年的17.7%下降3.1个百分点。2025Q1毛利率14.4%，降幅已明显收窄。随着新项目（地价合理、产品定位准确）结算占比提升，毛利率有望在2025年下半年至2026年逐步回升。

政策层面，推动行业“止跌回稳”的政策不断推出。2025年4月中央政治局会议提出“加力实施城市更新行动，加大高品质住房供给”，奠定了以城中村改造为核心抓手、以高品质住房为发展方向的政策基调。政策短期正聚焦行业流动性修复和城中村改造发力，长期推动行业向高质量发展转型。

房企盈利能力修复将呈现明显的结构性分化。具备核心城市优质产品资源的房企（保利发展、华润置地等），将率先受益于改善型需求复苏。具备不动产运营能力的房企（新城控股、龙湖集团等），将通过持有型物业的稳定现金流平滑周期波动。

推荐关注两条主线：一是短期政策增量落地带来的估值修复机会，二是中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业。推荐保利发展、新城控股；华润置地、龙湖集团等也有望受益。

房企盈利能力修复核心指标展望

指标	2024年	2025Q1	展望趋势
核心净利率	1.49%	-	见底回升
毛利率	14.6%	14.4%	企稳
扣税毛利率	11.3%	11.6%	小幅回升
减值损失同比	+69.1%	-8.35%	收窄
销售费用率	5.87%	6.26%	有望下降
财务费用率	4.07%	5.94%	高位企稳