克而瑞：2025上半年房企存货管理专题——典型房企计提减值准备仍在继续（13页）.pdf

1、版权所有克而瑞集团研究中心1/13克而瑞专题2025 上半年房企存货管理专题典型房企计提减值准备仍在继续典型房企计提减值准备仍在继续中国房地产专题2025 年 5 月版权所有克而瑞集团研究中心2/13克而瑞专题目目 录录一、房企存货总量连续四年下滑，竣工存货短期收缩一、房企存货总量连续四年下滑，竣工存货短期收缩.3 31、存货总量下滑步入第四年，2025 上半年降幅为 4.6%.42、开发中存货降幅与去年持平，竣工存货短期降 3.4%.5二二、近、近 3 3 成存货为现房库存，现房存货成存货为现房库存，现房存货压力增速趋缓压力增速趋缓.7 71、现房占比创五年新高，增幅较去年同期收窄 1.2

2、个百分点.72、56%房企现房占比提升，头部与高压力房企分化显著.8三三、存货计提规模仍处高位，存货跌价比接近、存货计提规模仍处高位，存货跌价比接近 5%5%.9 91、存货跌价比持续走高，民营房企攀升至 13.12%.92、存货跌价比最高已超出 30%，5 家房企存货跌价超百亿.10四四、投资、投资继续继续缩表，库存管理为核心竞争力缩表，库存管理为核心竞争力.11111、存货占总资产比重降至 47.7%，“轻装上阵”仍是行业共识.112、“老项目让利+新项目高周转”，房企以时间换空间.11版权所有克而瑞集团研究中心3/13克而瑞专题2022025 5 上半上半年房企存货管理专题年房企存货管理

3、专题典型房企计提减值准备仍在继续典型房企计提减值准备仍在继续研究员/沈晓玲近年来，房地产行业进入深度调整周期，“去库存、降杠杆、稳现金流”成为房企经营核心关键词。存货作为房企流动性资产的核心组成，其规模变动、结构合理性及减值风险，直接决定企业资金周转效率与经营安全边界。开发中存货关乎未来货值储备，已竣工存货（现房）则直接关联短期现金流回笼，而存货跌价计提更是反映市场信心与资产质量的关键指标。为厘清行业存货管理现状及趋势，本专题以筛选的本专题以筛选的 5050 家典型上市房企家典型上市房企（涵盖央企、国企、民营及混合所有制企业，覆盖 TOP10 至 TOP100+各梯队）为研究样本为研究样本，聚

4、焦 2025 年上半年三大核心维度三大核心维度：一是存货总量及细分品类一是存货总量及细分品类（开发中、已竣工）的变动特征；二是现房二是现房库存占比库存占比的变化及企业分化；三是存货跌价计提的规模三是存货跌价计提的规模和梯队差异；四是房企在投资缩表背四是房企在投资缩表背景下的库存管理策略景下的库存管理策略。通过数据对比，揭示行业在“规模收缩”与“风险缓释”中的实践路径，为房企优化库存结构、投资者研判行业风险提供参考。一、一、房企存货总量连续四年下滑，竣工存货短期收缩房企存货总量连续四年下滑，竣工存货短期收缩从存货整体结构来看，房企存货主要包括拟开发产品、在建开发产品、已完工未售产品，为研究房企存

5、货结构，我们将存货分成开发中存货、已竣工存货和其他存货三部分，其中开发中存货包开发中存货包括拟开发产品、在建开发产品括拟开发产品、在建开发产品，已竣工存货包括开发产品、出租开发产品已竣工存货包括开发产品、出租开发产品，其余均属于其他存货。一般而言，开发中存货代表企业未来可销售的货值，开发中存货规模大、占比越高，证明企业货量越充足；已竣工存货也可称为现房库存，则代表企业较难去化的存量，规模越庞大、占比越高的已已竣工存货也可称为现房库存，则代表企业较难去化的存量，规模越庞大、占比越高的已版权所有克而瑞集团研究中心4/13克而瑞专题竣工存货会压缩企业流动性竣工存货会压缩企业流动性，因此存货结构是否合

6、理是衡量企业安全、可持续发展的重要考量标准。1 1、存货总量下滑步入第四年，、存货总量下滑步入第四年，20252025 上半年降幅为上半年降幅为 4.6%4.6%从典型企业公布的 2025 上半年数据来看，存货存货账面价值总计账面价值总计 8.148.14 万亿元万亿元，较较 2 202024 4 年末的年末的 8.58.53 3万亿元万亿元下降下降 4.64.6%。存货规模自 2022 年以来，已经连续多年呈现负增长趋势，今年已步入第四年。从半年时间的下降幅度来看，对比 2024 上半年较期初下降 5.1%的降幅，存货总量规模下降节奏略存货总量规模下降节奏略有减缓有减缓。图：图：2 20 0