中海物业(02669.HK)-港股公司跟踪报告：盈利能力有所改善关联房企经营稳健-250920（3页）.pdf

1、 敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2025 年 9 月 20 日 公司研究公司研究 盈利能力有所改善，关联房企经营稳健盈利能力有所改善，关联房企经营稳健 中海物业（2669.HK）跟踪报告 买入（维持）买入（维持）事件：事件：公司公司 25H125H1 营收同比营收同比+3.7%+3.7%，归母，归母净利润同比净利润同比+4.3%+4.3%。1、2025H1 公司实现营收 71 亿元，同比+3.7%；毛利 12 亿元，同比+4.7%；归母净利润 7.7 亿元，同比+4.3%,宣派 2025 年中期+特别股息每股 10 港仙。2、关联方中海地产 8 月全口径销售额 184 亿元，同比

2、-0.3%；权益销售额 169亿元，同比+2.0%；1-8 月累计全口径销售额 1503 亿元（排名行业第 2），同比-16.5%；累计权益口径销售额 1383 亿元（排名行业第 2），同比-14.6%。1-8月，中海地产新增土地价值 664 亿元，新增土地面积 316 万方，均排名行业第 1。点评：点评：物管增长保持韧性，盈利能力有所改善，中期分红比例提升物管增长保持韧性，盈利能力有所改善，中期分红比例提升。1）物管增长保持韧性，开发商相关业务短期调整物管增长保持韧性，开发商相关业务短期调整。2025H1 公司基础物管/业主增值/非业主增值业务分别实现收入 56.0 亿/6.1 亿/8.6

3、亿元，同比增速分别为+8.3%/-11.6%/-5.9%，得益于管理规模持续扩张，基础物管业务增速保持平稳；截至 2025 年 6 月 30 日，公司在管面积 4.4 亿平，其中住宅占比 72.6%，商写园区类项目占比 10.6%，城市运营类项目占比 16.8%，考虑住宅增量市场规模收缩，存量市场外拓竞争日益激烈，公司加大非住宅业态拓展力度，2025 年上半年公司新增物业管理订单中，住宅和非住宅项目面积占比分别为 41%/59%。业主增值服务中，零售消费及美居业务受宏观经济和房地产影响需求较弱，非业主增值服务则由于开发商相关业务（包括交付前服务、销项查验服务及顾问咨询服务）受到房地产市场影响，

4、业务规模减少。2 2）盈利能力有所改善）盈利能力有所改善。2025H1 公司基础物管/业主增值/非业主增值毛利率分别为 15.5%/35.2%/13.4%，同比变化分别为+0.1pct/+5.0pct/-0.7pct，上半年公司持续优化业务结构及项目治理，综合考虑规模与效益，退盘 2680 万平，经营效率提升；得益于毛利率较高的社区资产经营服务业务量增加，业主增值服务毛利率也同比提升。2025H1 公司整体毛利率为 17.0%，同比提升 0.2pct。3 3）应收账款控制较好应收账款控制较好，中期分红比例提升。，中期分红比例提升。截至 2025 年 6 月 30 日，公司贸易应收款总额 35

5、亿元，扣除减值后的贸易应收款净值为 32 亿元，贸易应收款/营业收入比重为 45.4%，应收账款规模总体可控；公司宣派中期股息及特别股息合计 3 亿元，派息率 39%，同比提升 4.8pct。盈利预测、估值与评级盈利预测、估值与评级：公司背靠中国海外发展及中国建筑集团，物管增长保障性较强；考虑增值业务增速下滑，下调公司 2025-2027 年归母净利润预测至16.1/17.7/19.1 亿元，下调幅度 4%/5%/6%，央企物管，业绩增长稳健，估值仍具备较强的吸引力，维持“买入”评级。风险提示：风险提示：外拓竞争加剧导致毛利率下滑，增值服务开展不及预期。公司盈利预测与估值简表公司盈利预测与估值

6、简表 指标指标 20232023 20242024 2025E2025E 2026E2026E 2027E2027E 营业收入（百万元）13,051 14,024 14,617 16,067 17,411 营业收入增长率 15.1%7.5%4.2%9.9%8.4%归母净利润（百万元）1,343 1,511 1,614 1,770 1,911 归母净利润增长率 18.0%12.5%6.8%9.7%8.0%EPS（元）0.41 0.46 0.49 0.54 0.58 ROE（归属母公司)（摊薄）32.6%29.6%26.3%24.3%22.5%P/E 11.4 10.1 9.5 8.7 8.0 P