什么是商品房预售资金监管？模式有哪些？

1.商品房预售资金监管

商品房预售资金监管是指在监管主体对房地产开发商在进行商品房预售时所收集和使用的资金款项是否符合法律法规的用途，并对相关行为进行监督和管理，如果发现了违法行为，监管主体还要依法进行惩罚的一系列法律措施。

2.商品房预售资金监管模式

(1)银行监管模式

银行监管模式是在我国出现最早的监管模式，主要运行模式是如果开发商根据其建设项目需要办理按揭贷款或者购房者有办理按揭的需求，必须要在商业银行内开设专门的商品房预售资金账户，与商业银行签订监管协议，具体监管账户应该包括：贷款、预售款和购房人的按揭贷款，并且对于该账户内的资金进行封闭式的监管。

然而银行在预售资金监管方面，其发挥的作用是不可或缺的，随着当前商品房预售资金监管的要求越来越严格，资金的用途越来越广泛，银行监管模式逐渐开始向银行参与监管模式转变。目前来讲，银行参与监管模式就是在利用银行熟悉资金运作的优点，将关于资金方面的监管权力授权外化，这样不仅能够有效地节约监管成本，并且同时还可以做到提高监管效率。

(2)政府主导监管模式

政府部门主导监管模式以其机构的权威性，监管的全面性可谓是最为有力的监管，但是其也存在一些不足之处，其中最突出的问题就是政府部门会滥用监管权力和发生权利寻租问题，阻碍房地产市场的发展。因为政府部门监管属于行政监管的范畴，这就要求有法可依，权责统一的执法精神融入贯穿到整个监管过程中，但就目前的法律规定，仅仅只赋予了政府部门监管权力，但一旦发生政府主管部门滥用监管权，出现不正当甚至违反法律的行为时，按照权责统一的原则，监管部门势必要承担相关行政赔偿责任，可关于赔偿标准和规范都没有明确规定，这也是相关部门滥用权力的原因之一。政府主导监管模式主要是是政府在经济活动中去干预市场，干预过度则会对经济市场的运行产生影响，造成监管成本的增加，故而当前首要考虑的因素是如何正确的把握监管的力度。

(3)企业法人监管模式

这里企业法人监管模式大多是监理公司和担保公司监管的形式，目前极少数城市曾尝试采取这种企业法人监管模式，监理公司监管的模式的首次应用重庆市在之前所提及的银行监管模式上大胆采取监管公司的模式，组合成银行加监理公司的新形式，关于预售款专款专用的使用情况上，都是由拥有合法资质的工程监理公司负责，同时这些监理公司会根据工程进度和施工情况作出书面意见，预售人需要拿着监管公司的书面意见去银行申请拨付预售资金。担保公司监管同样是要配合银行监管来完成，这种模式是继监管公司监管后的另一做法，这种模式加入了购房者的参与，通过购房者与担保公司签订担保协议，形成了房地产开发商、商业银行及担保公司三方监管的模式。

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