第一太平戴维斯：2020武汉写字楼二级租赁市场专题报告（43页）.pdf

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1、- 1 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 - - 20202020年年7 7月月 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 武 动格局 - -20202020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 - 2 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 武汉写字楼二级租赁市场调研综述武汉写字楼二级租赁市场调研综述 调研调研样本样本：根据第一太平戴维斯写字楼等级划分标准，楼宇品质达到甲级及乙级写字楼水准且于2020年第 二季度已交付使用的写字楼项目。 研究对象研究对象（写字楼二级租赁市场写字楼二级租赁市场）：在符合上述标准的武汉写

2、字楼项目中，从单一业权业主方或大业主方 获取房源，且由非业主方管理或运营的办公空间，主要包括商务中心、联合办公和包租公司。 负面清单负面清单：由于武汉写字楼市场中散售型楼宇众多，部分运营商也通过获取散售房源提高市场占有率。同 时，部分知名二级租赁运营商将项目布局在非写字楼项目中。第一太平戴维斯会依据具体情况判断此类二级 租赁房源是否纳入统计范围。 面积定义面积定义：本文租赁面积均指建筑面积。 统计时间截至统计时间截至：2020年第二季度。 采样方法采样方法：业主信息、二级租赁运营商信息、实地考察及第一太平戴维斯内部数据。 数据来源数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部。 - 3 - 第一太平戴维斯

3、 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 - 交通网络通达性提升、城市更新持续推进共同助力武汉房地产市场的发展。作为商业房 地产的主体之一，武汉写字楼市场已从增量市场转变为存量市场，楼宇发展也向办公场所 的内部运营延伸。与此同时，办公模式也随世代更迭，作为2020年的全球主要劳动力，以 80后为主的千禧一代对工作模式的选择更具包容性和灵活性。 -千禧一代灵动办公理念助力写字楼二级租赁市场发展 办公模式的革新办公模式的革新 - 4 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 千禧一代仍是2020年的全球主要劳动力 薪资薪资安全安全假期假期办公团

4、队办公团队灵活度灵活度 9292% %8787% %8686% %8080% %7979% % 千禧一代千禧一代* * 3535% % X X世代世代 3535% % Z Z世代世代 2424% % 婴儿潮婴儿潮 6 6% % 全球劳动力市场（2020） 千禧一代* X世代 Z世代 婴儿潮 虽然以95后为主力的Z世代在全球劳动力市场的比重逐年提升，但根据万宝盛华千禧一代： 2020愿景报告指出，2020年全球劳动力的主场仍属于以80后为主的千禧一代，他们将占全球 劳动力的1 1/ /3 3。 而较于以70后为主的X世代，千禧一代在择业时所考量的需求也有所不同。在求职过程中，我们 可将薪资收入、

5、办公安全性、相关福利和办公团队等看作传统的择业选项。而除此之外，千禧一 代对工作模式灵活性的期许明显升高。根据统计，近八成八成的千禧一代求职者将工作灵活性灵活性纳入 求职最看重的五大因素之一。 20202020年全球劳动力市场（按世代分类）年全球劳动力市场（按世代分类）千禧一代择业最关注的五大因素千禧一代择业最关注的五大因素 注：报告中千禧一代泛指出生于1982年至1996年之间的人。 数据来源：Manpower Group, Millennial Career: 2020 Vision，第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 - 5 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼

6、二级租赁市场专题报告 千禧一代愿意尝试多样的办公模式 73% 21% 16% 12% 9% 4% 3%3% 71% 30% 28% 34% 14% 12% 8% 16% 全职 兼职 自由职业者 / 合同工 自雇 非正式雇佣 季节性雇佣 零工 两种以上 工作方式 目前的工作模式未来工作模式的预期 多年来，合同工、自由职业者等非全职工作都被视为“非传统用 工”，作为传统工作模式的后备军。如今，这部分劳动力也已经成 为市场上的主流劳动力之一。未来，利用和管理“非传统劳动力” 将对企业的业务战略性发展起到至关重要的作用。 作为全球劳动力市场的中坚力量，千禧千禧一代秉承传统模式工作的同一代秉承传统模式工

7、作的同 时时，也也愿意尝试非传统的工作方式愿意尝试非传统的工作方式。目前，近四分之三的千禧一代 受聘为企业的全职员工，但就未来趋势看，在接受全职雇佣模式的 同时，千禧一代表现出愿意尝试非传统的灵活工作模式的意愿。 千禧一代对于传统全职工作模式表示接受认同但也寻求改变与突破。 他们希望在工作与生活中需求平衡点，在获取工作认可和鼓励的同 时，也期待对工作模式与时间划分拥有更为灵活的支配权。 千禧一代目前工作模式以及对未来工作模式的选择千禧一代目前工作模式以及对未来工作模式的选择 注：报告中千禧一代泛指出生于1982年至1996年之间的人。 数据来源：Manpower Group, Millenni

8、al Career: 2020 Vision，第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 - 6 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 租赁模式的更迭：“双方”到“三方” 随着写字楼市场规模化的推进，写字楼租赁市场的交易模式也悄然 发生改变。目前市场上存在着两种主要的租赁模式，分别称之为一 级租赁和二级租赁。一级租赁一级租赁即传统租赁模式，是业主方与终端用 户直接产生租赁关系的双方运营模式。而随着二房东市场活跃度的 提升，租赁市场中出现了由非业主方运营管理的租赁模式，写字楼 二级租赁二级租赁市场随之产生。 广义上，二房东泛指从业主方获取房源后，再以面积或者

9、工位的形 式转租给终端用户的“业主”，终端用户不与业主方直接签署租赁 合同。因此，商务中心、联合办公与包租公司三类运营商都可称之 为写字楼市场的二房东。在写字楼存量市场中，“三人行”租赁模 式的常态化推动了武汉二级租赁市场的发展进程。 商务中心商务中心 联合办公联合办公 包租公司包租公司 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 业主方业主方终端用户终端用户 获取房源获取房源转租转租 获取房源、租赁关系获取房源、租赁关系 二房东二房东 业主直租、专业中介 写字楼租赁市场：从传统租赁的两人行，到二房东参与其中的的三方运营模式写字楼租赁市场：从传统租赁的两人行，到二房东参与其中的的三方运

10、营模式 对写字对写字楼市楼市场租赁关系中场租赁关系中 “二房东”“二房东”的再定义：广义上的的再定义：广义上的二房东二房东 广义上的“二房东”：广义上的“二房东”： 从业主方获取房源，将其从业主方获取房源，将其转租转租，终端租户终端租户不与不与业主方直接签订业主方直接签订租赁合同。租赁合同。 传统租赁模式：两方参与传统租赁模式：两方参与 二级二级租赁模式：三方参与租赁模式：三方参与 - 7 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 二级租赁市场的“业主方” 各类型运营商 01010202030304 商务中心商务中心 Business Business Ce

11、ntreCentre 联合办公联合办公 CoCo- -workingworking 包租包租公司公司 SubSub- -lessorlessor 选址以标准选址以标准写字楼市写字楼市场场为主为主 众创中心众创中心 Maker SpaceMaker Space 选址以选址以商务园区为主商务园区为主 私密性高 以小型办公空间租赁为主 如：雷格斯 会员制、多种租赁模式 公共区域、按工位出租 如：wework、优客工场 面积切割、精装修 拎包入驻 以本地运营商为主 如：中赫品创 多位于商务园区 享受政府政策优惠 租金补贴 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 二级二级租赁市场的租赁市场的

12、运营商类型运营商类型 - 8 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 写字楼二级租赁市场运营商的服务本质 VS 包租公司包租公司 SubSub- -lessorlessor 商务中心商务中心 Business CentreBusiness Centre 联合办公联合办公 CoCo- -workingworking 办公办公工位工位 多重服务多重服务 会员社区会员社区 一价全包一价全包 办公面积办公面积 租金利差租金利差 有限服务有限服务 租金租金+ +物业费物业费 面积面积 服务服务 目前，武汉写字楼市场中的二级租赁主要由三类运营商主导，包括 商务中心商务

13、中心、联合办公联合办公以及包租公司包租公司。虽然三类运营模式都是基于满 足终端用户办公需求的同时，提供多样化增值服务，但实际运营过 程中，各类运营商的服务侧重点不尽相同。 包租公司包租公司提供的“商品”为写字楼中的可租赁面积，并且从付费方 式上，终端用户承租包租公司房源的付费方式与传统租赁基本一致， 都是以按建筑面积为单位计量的租金、物业费及其他附加费组成。 虽然终端用户可以省去装修和添置办公用品的部分成本，但包租公 司提供的装修和布局大多为固定模式。 商务中心商务中心及联合联合办公办公主要采用工位出租、一价全包的模式租赁，运 营上更加注重服务与配套，包括公共空间的使用、会议室租赁及会 员网络

14、等。相较于其他二级租赁运营商，运营成熟的联合办公品牌 在会员互动与资源联动上的优势明显。 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 写字楼二级租赁市场中“业主方”运营本质写字楼二级租赁市场中“业主方”运营本质 - 9 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 灵活办公、空间运营、多元化办公需求等共同催生二级租赁市场 一级租赁供应端：一级租赁供应端：业主业主终端用户终端用户 直接租赁关系直接租赁关系 写字楼市场规模化，市场度成熟度逐步上升催生楼宇内部办公空间理念的转变。灵活办公、空间运营、多元化办公需求等多因素共同助力武汉写字楼二级租 赁市场的发展。

15、 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 获取承租优惠获取承租优惠 私密性高、以小型办公空间租赁为主。 多位于商务园区、享受政策优惠、租金补贴等。 会员制、灵活租赁、公区共享、增值服务。 面积切割、拎包入驻，以本地运营商为主。 大面积去化大面积去化 一级租赁供应端：业主一级租赁供应端：业主终端用户终端用户 一级租赁关系一级租赁关系二级租赁关系二级租赁关系 节省承租成本，承租更为灵活节省承租成本，承租更为灵活 第三方办公服务运营商第三方办公服务运营商 以工位形式出租为主以工位形式出租为主 强调空间运营与服务强调空间运营与服务 以面积形式出租为主以面积形式出租为主 弱化空间运营与服务弱

16、化空间运营与服务 转租产生租金溢价转租产生租金溢价 商务中心商务中心 联合办公联合办公 众创空间众创空间 包租公司包租公司 二级租赁供应端二级租赁供应端 注：本文特指的第三方办公服务运营商强调办公空间的运营与服务，因此纯转租的二房东、转租公司不包含其中。 - 10 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 - 近十年，武汉写字楼市场已经从初现规模、供需平稳发展到当前的第一轮市场供应高峰。 除了传统写字楼高速发展之外，以商务中心、联合办公和包租公司为代表的二级租赁市场 运营模式也应时而生，成为武汉写字楼市场的新生力量。 -二级租赁在武汉写字楼市场的发展现状 武

17、汉写字楼二级租赁市场武汉写字楼二级租赁市场 - 11 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 武汉优质写字楼及二级租赁市场数据速览 总存量总存量 75 平均入驻平均入驻率率平均平均租金租金水平水平 优质写字楼（全市）优质写字楼（全市）5 5, ,268268, ,40400 0平方米 平方米6262. .7 7% %9090. .8 8元元/ /平方米平方米/ /月月 优质写字楼（甲级）优质写字楼（甲级）1 1, ,906906, ,900900平方米 平方米6565. .7 7% %108108. .8 8元元/ /平方米平方米/ /月月 一级租赁市场：

18、优质写字楼市场一级租赁市场：优质写字楼市场 二级二级租赁市场：租赁市场：商务中心、联合办公及包租公司商务中心、联合办公及包租公司 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 联合办公联合办公5353, ,420420平方米 平方米6161. .5 5% %883883. .8 8元元/ /工位工位/ /月月 包租公司包租公司23236 6, ,81810 0平方米 平方米6161. .2 2% %8888. .0 0元元/ /平方米平方米/ /月月 商务中心商务中心6 6, ,240240平方米 平方米6060. .0 0% %1,8811,881. .4 4元元/ /工位工位/ /月

19、月 总存量总存量平均转租平均转租率率平均租金平均租金水平水平 - 12 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 近十年首个供应高峰，疫情带来新挑战 武汉写字楼市场新增供应、净吸纳量与空置率（武汉写字楼市场新增供应、净吸纳量与空置率（20052005年至年至20202020年上半年，全市）年上半年，全市）武汉优质写字楼市场发展武汉优质写字楼市场发展历程历程 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% -200,000 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 2005 2006 2007 2008 2

20、009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 H1 2020 空置率 新增供应/净吸纳量（平方米） 新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）近五年年均新增供应（左轴） 近五年年均净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 2005 2005 - - 20102010 起步起步初期初期 始于90年代后期的建设大道。 以新世界国贸大厦等为代表的首批单一业权 甲级写字楼交付使用。 2011 2011 - - 20152015 成长成长阶段阶段 市场规模化，楼宇硬件差异化。 首个提供架空地板的甲级写字楼产品平安金 融中心交付使用。 2016 2016 - -

21、20192019 进入新增供应进入新增供应高峰高峰 近十年内的首轮供应高峰，空置率徘徊高位。 非核心商务区持续迎来新增供应。 20202020“黑天鹅”事件，疫情带来市场挑战“黑天鹅”事件，疫情带来市场挑战 年初疫情的突然爆发对市场带来巨大冲击， 上半年武汉写字楼市场迎来退租潮。 全年市场需求预计将处于历史低谷。 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 2015至2019年武汉写字楼市场表现 年均新增供应：660,800660,800平方米 年均净吸纳量：380,800380,800平方米 2020年上半年，受疫情冲击，市场掀起退租潮 全市优质写字楼净吸纳量：- -30,100 3

22、0,100 平方米 - 13 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 0 100,000 200,000 300,000 400,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020年6月 市场存量（平方米） 商务中心联合办公包租公司 武汉写字楼二级租赁数据概览 武汉写字楼二级租赁市场存量（武汉写字楼二级租赁市场存量（20122012年至年至20202020年第二季度）年第二季度）武汉写字楼二级租赁市场数据概览武汉写字楼二级租赁市场数据概览 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 规模存量规模存量 （

23、截至（截至20202020年第二季度）年第二季度） 规模占比规模占比 （在二级租赁市场中）（在二级租赁市场中） 二级租赁总二级租赁总规模规模296,470296,470平方米平方米 商务中心商务中心6,2406,240平方米平方米2.12.1% % 联合办公联合办公5353, ,420420平方米平方米18.018.0% % 包租公司包租公司2 23636, ,81810 0平方米平方米79.979.9% % 疫情加速洗牌疫情加速洗牌 行业现退租潮行业现退租潮 疫情冲击下疫情冲击下，市场需求断崖式下滑市场需求断崖式下滑。截至截至20202020年第二季度年第二季度，已录已录 得多家空间退场关闭

24、得多家空间退场关闭，预计年内二级租赁市场总规模会持续缩减预计年内二级租赁市场总规模会持续缩减。 20122012 20142014 二级租赁初现市场二级租赁初现市场 20152015 20172017 稳健发展期稳健发展期 20182018 20192019 增量增量期期 - 14 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 2012-2014年：2012年，外资商务中心品牌雷格斯进入武汉写字楼市场，拉开了武汉写字楼二级租赁市场的序幕。随后几年间，雷格斯稳步扩张，与此同时，世鳌国际 作为内资服务式办公品牌的代表也入驻市场。2014年，全市优质写字楼市场的存量不

25、足200万平方米，甲级写字楼更为市场上相对稀缺的楼宇资源，对于初入武汉的外资 企业，商务中心凭借优质的硬件标准、专业化的服务配套和灵活的办公空间，颇受其亲睐，成为此类企业短期办公及过渡性办公的首选策略之一。 阶段一：阶段一：20122012 - - 20142014年年，商务中心开启武汉二级租赁市场的序幕商务中心开启武汉二级租赁市场的序幕 代表品牌代表品牌 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 武汉写字楼二级租赁发展阶段一：二级租赁市场序幕开启 武汉写字楼二级租赁市场发展历程（武汉写字楼二级租赁市场发展历程（20122012年至年至20202020年上半年）年上半年） 20122

26、01220132013201420142016201620152015 201720172018201820192019 第三方办公第三方办公首进武汉首进武汉，商务中心开始布局，商务中心开始布局 雷格斯开设武汉首个运营空间 联合办公初见雏形联合办公初见雏形 氪空间、优客工场、3W COFFICE 商务商务中心持续拓展，内资服务式办公品牌初现中心持续拓展，内资服务式办公品牌初现 雷格斯、世鳌国际 20202020 开发商试水联合办公、打造自有品牌开发商试水联合办公、打造自有品牌 绿地、中海、越秀 市场供需失衡，包租规模加速增长市场供需失衡，包租规模加速增长 美百年、火凤、中赫品创、新时代寰宇 国

27、际联合办公品牌布局武汉国际联合办公品牌布局武汉 wework 疫情冲击，行业加速洗牌疫情冲击，行业加速洗牌 市场需求断崖式下跌 - 15 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 2012201220132013201420142016201620152015 201720172018201820192019 第三方办公第三方办公首进武汉首进武汉，商务中心开始布局，商务中心开始布局 雷格斯开设武汉首个运营空间 联合办公初见雏形联合办公初见雏形 氪空间、优客工场、3W COFFICE 商务中心持续拓展，内资服务式办公品牌初现商务中心持续拓展，内资服务式办公品牌

28、初现 雷格斯、世鳌国际 20202020 开发商试水联合办公、打造自有品牌开发商试水联合办公、打造自有品牌 绿地、中海、越秀 市场供需失衡，包租规模加速增长市场供需失衡，包租规模加速增长 美百年、火凤、中赫品创、新时代寰宇 国际联合办公品牌布局武汉国际联合办公品牌布局武汉 wework 疫情冲击，行业加速洗牌疫情冲击，行业加速洗牌 市场需求断崖式下跌 武汉写字楼二级租赁发展阶段二：联合办公和开发商的行业试水 代表品牌代表品牌 阶段二：阶段二：20152015 - - 20172017年年，“双创双创”风潮助力联合办公风潮助力联合办公，开发商试水自有品牌开发商试水自有品牌 2015-2017年：

29、伴随“大众创业、万众创新”的浪潮席卷全国，武汉作为汇及众多企业、高校和科研院所示范基地的创业摇篮，众多初创企业在此三年间创立。以初创企 业为主要目标客群的联合办公品牌，如氪空间、优客工场、3WCOFFEE，也顺应“双创”热潮迅速入汉布局市场。与此同时，开发商凭借楼宇资源优势、积极试水创立自 有联合品牌并在中部布局，中海Office zip即为一例。 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 武汉写字楼二级租赁市场发展历程（武汉写字楼二级租赁市场发展历程（20122012年至年至20202020年上半年）年上半年） - 16 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级

30、租赁市场专题报告 武汉写字楼二级租赁发展阶段三：包租公司的市场崛起 代表品牌代表品牌 阶段三：阶段三：20182018 - - 20192019年年，weworkwework进入市场进入市场，包租包租公司公司加速扩张加速扩张，并采取差异化竞争并采取差异化竞争 2018年是包租公司“攻城略地”的一年。写字楼供应快速攀升，面对高企的楼宇空置率，业主方在租赁策略更为灵活，频频接触承租面积远高于市场平均水平的二级租 赁市场行业“新贵”包租公司。即便步入需求大幅萎缩的2019年，包租公司依然保持扩张势头。同期，wework凭借长期累积的资本优势在武汉打开市场局面。二级 市场规模的快速攀升致使市场同质化和

31、两极化，二级租赁市场已逐渐进入存量时期，差异化和资源整合成为二级租赁市场的新主题。 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 武汉写字楼二级租赁市场发展历程（武汉写字楼二级租赁市场发展历程（20122012年至年至20202020年上半年）年上半年） 2012201220132013201420142016201620152015 201720172018201820192019 第三方办公第三方办公首进武汉首进武汉，商务中心开始布局，商务中心开始布局 雷格斯开设武汉首个运营空间 联合办公初见雏形联合办公初见雏形 氪空间、优客工场、3W COFFICE 商务中心持续拓展，内资服务式办

32、公品牌初现商务中心持续拓展，内资服务式办公品牌初现 雷格斯、世鳌国际 20202020 开发商试水联合办公、打造自有品牌开发商试水联合办公、打造自有品牌 绿地、中海、越秀 市场供需失衡，包租规模加速增长市场供需失衡，包租规模加速增长 美百年、火凤、中赫品创、新时代寰宇 国际联合办公品牌布局武汉国际联合办公品牌布局武汉 wework 疫情冲击，行业加速洗牌疫情冲击，行业加速洗牌 市场需求断崖式下跌 - 17 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 资本红利收缩，第三方办公步入存量时代 二二级租赁市场级租赁市场* *新增供应及联合新增供应及联合办公行业资本风投

33、个数（办公行业资本风投个数（20152015年至年至20202020年上半年）年上半年） 8 20 26 28 10 1 0 6 12 18 24 30 36 0 30,000 60,000 90,000 120,000 150,000 180,000 201520162017201820192020年上半年 风投个数 新增供应（平方米） 二级租赁新开业空间面积（左轴）联合办公资本风投个数（右轴） 数据来源：根据公开资料整理，第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 *包含商务中心、联合办公和包租公司三类二级租赁运营空间。 以二级租赁市场中备受瞩目的联合办公为例，品牌扩张与资本风投 联系紧密。

34、根据公开资料整理统计，2016至2018年，以联合办公 为投资标的的风投个数年均超过20笔，而2019年风投迅速收缩。 回顾2019年全年，联合办公行业的风投仅发生10笔，累计融资金 额同比减少近七成。 转看武汉写字楼二级租赁市场，市场规模化、品质化助力二级租赁 市场规模迅速扩张。从写字楼发展周期上看，二级租赁市场的规模 扩张在市场供求失衡下持续加速。2016年至2019年间，武汉写字 楼二级租赁市场的规模复合增长率达到101101. .4 4%。市场新增供应在 2018年达到顶峰，全年二级租赁新增供应达1414. .1 1万平方米。截至 2020年第二季度，武汉写字楼二级租赁市场规模达到29

35、29. .6 6万平方 米，占全市优质写字楼总存量的5 5. .6 6%。与此同时，二级租赁市场 的运营商也已经从单一的商务中心发展到目前市场上商务中心、联 合办公和包租公司三足鼎立的市场格局。 20182018 联合办公市场风投：2828笔 二级租赁新增供应：14.114.1万平方米 - 18 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 武汉写字楼二级租赁发展阶段四：疫情冲击下，二级租赁加速洗牌 武汉写字楼二级租赁市场发展历程（武汉写字楼二级租赁市场发展历程（20122012年至年至20202020年上半年）年上半年） 阶段四：步入阶段四：步入2020202

36、0年年，疫情冲击下疫情冲击下，市场需求步入低谷市场需求步入低谷，二级租赁行业加速洗牌二级租赁行业加速洗牌 新冠疫情发生前，2020年武汉写字楼市场本预计迎来稳健上升的市场需求，但疫情的爆发使全国经济受到重创。而对于作为疫情“风眼”的武汉，2020年更将是艰难前 行的一年。正如2020年3月发布的逆风起航，破浪前行2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望所预计的，疫情对抗风险能力差的中小微企业带来巨大挑战，更 有众多中小企业因此而倒闭，而以中小微企业为主要客户来源的二级租赁市场，复工后也陆续有客户提前退租，行业迎来前所未有的新挑战 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 201220

37、1220132013201420142016201620152015 201720172018201820192019 第三方办公第三方办公首进武汉首进武汉，商务中心开始布局，商务中心开始布局 雷格斯开设武汉首个运营空间 联合办公初见雏形联合办公初见雏形 氪空间、优客工场、3W COFFICE 商务中心持续拓展，内资服务式办公品牌初现商务中心持续拓展，内资服务式办公品牌初现 20202020 开发商试水联合办公、打造自有品牌开发商试水联合办公、打造自有品牌 绿地、中海、越秀 市场供需失衡，包租规模加速增长市场供需失衡，包租规模加速增长 美百年、火凤、中赫品创、新时代寰宇 国际联合办公品牌布局武

38、汉国际联合办公品牌布局武汉 wework 疫情冲击，行业加速洗牌疫情冲击，行业加速洗牌 市场需求断崖式下跌 - 19 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 运营商洞察：商务中心品牌与分布 雷格斯雷格斯 武汉天地企业中心武汉天地企业中心 所在楼宇所在楼宇平安金融中心 楼宇等级楼宇等级甲级 所属商务区所属商务区汉口沿江 交通交通地铁1号线/ 地铁8号线 雷格斯雷格斯 保利广场保利广场 所在楼宇所在楼宇保利广场 楼宇等级楼宇等级甲级 所属商务区所属商务区中南中北路 交通交通地铁2号线/ 地铁4号线 雷格斯雷格斯 武汉群光中心武汉群光中心 所在楼宇所在楼宇群光中

39、心 楼宇等级楼宇等级甲级 所属商务区所属商务区新兴商务区（街道口） 交通交通地铁2号线 图例图例 核心商务区 次级商务区 新兴商务区 二级租赁商务中心市场数据概览二级租赁商务中心市场数据概览 平均转租率平均转租率：60.60.0 0% 平均租金：平均租金：1,881.1,881.4 4元/工位/月 总体规模总体规模：6,240 6,240 平方米 商务中心占二级租赁规模：商务中心占二级租赁规模：2.2.1 1% 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 商务中心作为最早进入武汉写字楼市场的二级租 赁运营商，经过数年的沉淀，其运营经验在三类 运营商中最为成熟。而伴随着联合办公概念在中

40、国日趋成熟，商务中心、包租公司也在项目操盘 中借鉴了联合办公的运营特征和优势。但相较于 其他运营商，商务中心在项目布局和选址优化上 依然保留了其显著特征。根据运营商的运营经验 和品牌，武汉写字楼二级租赁市场中的商务中心 品牌以雷格斯为代表。 雷格斯雷格斯 铂仕汇三阳国际中心铂仕汇三阳国际中心 所在楼宇所在楼宇山东高速汇金中心 楼宇等级楼宇等级甲级 所属商务区所属商务区汉口沿江 交通交通地铁1号线/ 地铁7号线 - 20 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 运营商洞察：商务中心服务业支撑租赁需求 商务中心选址商务中心选址特征特征 所入驻楼宇平均入驻率：8

41、5.85.6 6% 高出全市甲级写字楼平均入驻率近20个百分点 楼宇平均租金人民币120.120.8 8元/平方米/月 较全市甲级写字楼平均租金水平溢价11.0% 所在物业具有地铁通达性，交通便利 平均楼龄：超过5 5年 楼宇运作成熟，租户结构稳定 武汉二级租赁市场最早以商务中心的模式进入武汉市场。2012至2017年间，商务中心扩张平稳。而当包租公司和联合办公空间拓展版图时，商务中心布局策略相对谨慎。 选址上，商务中心布局特征明显，选址偏好甲级写字楼甲级写字楼，且项目均已运营成熟运营成熟，并具有优越的通达性优越的通达性，毗邻地铁。租户需求上，服务业服务业（包括消费服务业与专业服 务业）是商务

42、中心的主要需求来源。 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 商务商务中心前四大租户类型中心前四大租户类型 No.1No.1 消费服务 No.2No.2 专业服务 No.3No.3 传统金融 No.4No.4 零售贸易 主要需求来源：服务业 - 21 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 运营商洞察：商务中心运营成熟铸就其抗风险能力 商务中心自2012年进入武汉市场，至今已运营近10年，其运营能力在武汉写字楼二级租赁市场中最为成熟。受疫情冲击，写字楼市场遭遇了需求寒冬，业主方和运营方 采用降低租金和延长免租期等方式刺激成交。截至2020年第二

43、季度，武汉全市标准写字楼市场租金水平较2019年年底同样本下降7.9%。深入二级租赁市场分析，按不同 运营商类型，商务中心租金下跌3.1%，租金抗跌性与联合办公和包租公司相比市场表现更好。而从租赁方式来看，按照工位出租、一价全包的租赁模式更利于抵抗风险。 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 疫情前后标准写字楼市场与二级租赁市场疫情前后标准写字楼市场与二级租赁市场的的租金变化（租金变化（20202020年第二季度对比年第二季度对比20192019年第四季度）年第四季度） -7.9% -5.1% - -3.1%3.1% -11.4% -13.7% -15% -10% -5% 0%

44、全市甲级商务中心联合办公包租公司 *注：租金增长率指租金指数同样本增长率。 二级二级租赁市场租金变化租赁市场租金变化- -按租赁模式按租赁模式标准写字楼市场租金变化标准写字楼市场租金变化二二级租赁市场租金变化级租赁市场租金变化- -按运营按运营商类型商类型 以以工位为单位出租工位为单位出租 （以以商务中心、联合办公为主）商务中心、联合办公为主） 以面积为单位出租以面积为单位出租 （以以包租公司包租公司为主为主） 下降下降9. 9.2 2% % 下降下降13 13.7 7% % - 22 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 运营商洞察：联合办公多类型运营

45、商市场角逐，租赁模式多样化 联合办公运营商联合办公运营商 具有丰富资产运营经验具有丰富资产运营经验 品牌溢品牌溢价明显价明显 采用运营输出的模式，与业主利益采用运营输出的模式，与业主利益共享共享 71.5% 开发商自有品牌开发商自有品牌 主营业务依然以地产开发主营业务依然以地产开发为主为主 具有空间及成本资源优势具有空间及成本资源优势 服务服务多元化、楼内布局互补多元化、楼内布局互补 13.5% 提供联合办公服务的包租公司提供联合办公服务的包租公司 增添空间中租赁增添空间中租赁模式多样化模式多样化 运用公区或者部分楼层提供运用公区或者部分楼层提供工位出租工位出租 主营业务依然以主营业务依然以出

46、租面积为主出租面积为主 15.0% 以wework、优客工场、氪空间为代表的专业联合办公运营商联合办公运营商；专业的联合办公运营商专业的联合办公运营商 包租公司包租公司以转租面积为主、提供部分工位出租的包租公司包租公司； 房地产开发商房地产开发商利用自身楼宇资源优势的开发商开发商自有联合办公品牌； 联合办公模式分类、特征和市场占比联合办公模式分类、特征和市场占比 受资本红利与“双创”风潮的联合驱动，联合办公自2015年后在中国写字楼市场中快速扩张，一时成为市场热点。除了专业的联合办公运营商外，包租公司、房地产开 发商都在空间运营上增添了联合办公的一席之地。本报告根据主营业务的不同将武汉联合办公

47、空间的运营商分为以下三类： 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 - 23 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告 运营商洞察：联合办公偏好新兴市场，寻求成本与发展的平衡点 核心商务区核心商务区 新兴商务区新兴商务区 次级商务区次级商务区26.0% 16.7% 57.3% 联合办公联合办公模式选址偏好及区域市场分布模式选址偏好及区域市场分布 核心商务区核心商务区 16.16.7%7% 建设大道 中南中北路 汉口沿江商务区 次级商务区次级商务区 26.26.0%0% 光谷 航空路 徐东大街 新兴商务区新兴商务区 57.57.3%3% 武汉中央商

48、务区21.5% 街道口14.9% 江汉路11.8% 武昌滨江6.0% 汉阳1.9% 古田1.2% 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年7月 在空间布局的区位选择上，二级租赁市场中不同运营商之间的市场表现差异明显。如前文所提及的商务中心，其运营商更亲睐运营成熟的写字楼产品、商业配套及交通通 达性，因此大多商务中心的项目都位于核心商务区。与此不同，联合办公更偏好新兴商圈，看重商圈未来的发展潜力。根据所运营面积统计，截至2020年第二季度，超 过半数的联合办公空间位于新兴商圈，其中wework在武汉中央商务区的布局，即为一例。 - 24 - 第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写

49、字楼二级租赁市场专题报告 截至2020年第二季度，武汉联合办公市场总存量达到5353, ,420420平 方米，中资品牌占据市场的主导地位。2019年，wework两个办公 空间相继开业拉开了外资联合品牌在武汉的发展序幕。从区域分布 来看，联合办公已在武汉各个主要的写字楼商务区中获得一席之地。 其中，武汉中央商务区、街道口和光谷区域的联合办公市场存量均 超过7,000平方米。而wework的布局使武汉中央商务区成为武汉唯 一联合办公规模超过1010, ,000000平方米的商务区。从终端用户的租赁 成本上看，全市联合办公工位的平均出租成本为每工位每月883883. .8 8 元。联合办公出租价格的差异化主要来自于品牌、运营能力和配套 服务。外资品牌凭借更为成熟的运营能力，价格定位远高于全市平 均水平，溢价率达2222. .9 9% 。 运营商洞察：联合办公区域分布与租金 武汉中央商务区武汉中央商务区 街道口街道口 光谷光谷 建设大道建设大道 航空路航空路 武昌滨江武昌滨江 中南中北路中南中北路 汉口沿江汉口沿江 徐东大街徐东大街 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 气泡大小代表联合办公存量规模 （人民