房地产不良资产处置正从“保交付”走向“价值修复”。平安证券研究报告显示，多个出险房企纾困项目已成功入市销售——泰禾深圳院子2024年10月开盘，备案均价13.8万元/平米，首批63套别墅销售超40套、金额约13亿元；融创董家渡外滩壹号院二期2024年4月入市，三开三罄清盘，总成交215亿元，为上海单盘销售TOP2。中国信达2025年1月设立200亿元纾困盘活基金，创新基金化运作模式。中国长城资产在深圳院子纾困中总结出“政府赋能、管理重塑、引入帮手”三大经验。房地产不良资产处置正从“债务重组”走向“股权重组+代建代管+销售回款”的全链条价值修复。

多个纾困项目已完成从复工到入市销售的完整闭环。泰禾深圳院子：2017年中国长城承接泰禾项目公司60亿元债权，成为项目大债权人；2018年合作深化至资产管理、基金、产业投资并购、银行业务、金融租赁、信托业务等维度；2023年5月南区全面复工；2024年初建筑方案重新设计招标。2024年10月开盘，新推63套别墅（建面约209-232平米），备案均价13.8万元/平米，套均总价约3008万元，开盘总销售套数超过40套，销售金额约13亿元。项目成功验证了“债务重组+股权重组+代建代管”纾困模式的可行性。融创董家渡外滩壹号院二期：中信金融资产牵头向项目公司注资85亿元，融创保留小股及操盘权、符合条件下的股权回购权。项目2024年4月入市仅6个月，三开三罄完成清盘，总成交215亿元，成为上海年内单盘销售额TOP2。广州增城海石洲悦：2022年1月信达地产签订代建协议并进驻接管复工，3月全面复工复产，5月实现项目再次开盘销售，首次开盘79套联排别院销售额达5亿元。中信城开红树湾：采用服务信托模式，中信银行为债权人，中信城开为融资代建方提供盘活资金，项目权益收回后仍归佳兆业。

中国长城资产在泰禾深圳院子、佳兆业东山小区等项目纾困中总结出系统性经验。政府赋能：纾困项目通常面临底层资产价值不足、规划设计与市场需求不符等问题，需协同调整规划、设计、预售政策等，提升项目售价或货值（可类比收储调规）；财政、税收部门应介入作出严谨测算和市场研判，并对项目运营全程监管。管理重塑：受困房企和项目不仅面临债务等资金问题，还有统筹协调能力弱化、品牌受损、市场号召力缺失等难题，中国长城资产一般直接派员或引入代建机构对项目的设计、成本、工程、营销等重要环节进行实质把控，重塑项目经营管理机制。泰禾深圳院子中长城资产全资子公司长城国富置业派出管理团队全面接手项目运营管理，对原有泰禾员工择优考核留用保障产品技术和经营延续性，同时市场化招聘引入深耕深圳市场优秀人才。引入帮手：根据纾困项目盘活需要，灵活引入研判、资金、监管等帮手，优化提升盘活方案。三项经验缺一不可，政府赋能为项目价值修复创造条件，管理重塑为项目运营提供保障，引入帮手为项目盘活提供资源支持。

中国信达拥有其他AMC不具备的独特优势——旗下信达地产可作为代建代管平台和上市融资平台。在项目纾困中，信达地产提供代建服务（如广州增城海石洲悦、中南建设深圳项目）；在基金化运作中，信达地产参与200亿纾困基金的设立；在资本运作中，信达地产可通过上市公司平台进行再融资和资产注入。这种“AMC+地产上市平台”的双轮驱动模式，使中国信达在纾困地产时具备其他AMC不具备的完整产业链能力：不良债权收购（中国信达）→项目盘活代建（信达地产）→资产证券化退出（信达地产上市平台）。2025年1月设立的200亿纾困盘活基金，期限8年，投资方式既可直投具体项目，亦可搭建母子基金形式引入产业投资人、其他资金方和合作方。基金期限长达8年，意味着中国信达有足够的时间进行不良资产的价值修复和价值提升，而非急于退出。

房地产不良资产处置仍面临多重挑战。第一，项目筛选难度大——成功纾困项目集中于区域优质、有阶段性流动性问题但预期具备盈利性的项目，大量资产质量差、债务结构复杂的项目仍难以盘活。第二，AMC自身约束——两家上市AMC资产负债率维持高位，不良资产减值压力较大，限制纾困意愿和规模。第三，多方协调成本高——纾困涉及政府、AMC、原股东、债权人、施工单位、代建方等多方利益，协调成本高、周期长。未来趋势：第一，纾困基金化运作将成为主流，信达200亿基金模式有望被其他AMC复制；第二，“AMC+代建”模式将更加成熟，信达地产、中信城开等代建平台的角色将更加重要；第三，出险房企母公司重整（金科模式）将提供全盘化债新路径，AMC直接参与母公司重整有望帮助出险房企全面改善资产负债结构。

表：主要纾困项目成功案例对比

项目	参与AMC	纾困方式	入市时间	销售成绩
泰禾深圳院子	中国长城资产	债务重组+股权重组+代建代管	2024年10月	首批63套销售超40套、金额13亿
融创外滩壹号院二期	中国中信金融资产	AMC注资+融创操盘+股权回购权	2024年4月	三开三罄，总销215亿，上海TOP2
广州增城海石洲悦	中国信达	代建协议+接管复工	2022年5月	首开79套联排销售额5亿
中信城开红树湾	中信城开	服务信托+融资代建	—	—