【中诚信国际】个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（四）资产处置难度有所增加，回款仍以处置完毕资产为主，且回收率保持较高水平-250116（7页）.pdf

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1、1 个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（四）tchhouccxi.c （）作者：中诚信国际 结构融资一部 作者：中诚信国际 结构融资一部 杨 威 中诚信国际 结构融资一部 评级总监 中诚信国际 结构融资一部 评级总监 王 立 个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（四）资产处置难度有所增加，回款仍以处置完毕资产为主，且回收率保持较高水平 前三篇文章提到，个人住房抵押贷款不良资产支持证券（以下简称“房贷 NPL”）基础资产情况各异，实际处置过程较为复杂，发起机构与借款人协商的结果包括如借款人清偿欠款、贷款回迁至正常，借款人自行筹措资金结清贷款，借款人自行处置或通过诉讼处置房产偿还

2、贷款等。从存续期披露的资产池回款来看，房贷 NPL产品资产池回收款主要分为两类，即处置完毕回款和处置中回款。处置完毕回款处置完毕回款指发起机构已穷尽处置手段与流程，完成了抵押物的处置，或者借款人自行清偿全部贷款。处置中回款处置中回款则包括所有抵押物未处置完毕与债权未全部结清下的回款。近两年，在房地产市场波动和房产价格下行的背景下，房贷 NPL产品回收承压，房贷不良资产处置进程有所放缓。那么，实际回款中两类回款的构成有什么变化？处置完毕资产的回收率如何？本文进一步收集整理了房贷 NPL 产品的回收数据，对其构成情况及变化趋势进行了分析。专题研究专题研究 2 个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观

3、察系列（四）（1 1）房贷房贷N NPLPL产品产品回款以回款以处置完毕资产回款为主，处置完毕资产回款为主，在全部回款中在全部回款中占比占比六六成成左右左右；近近年来年来随着随着处置难度增加，处置难度增加，在相同观测期，在相同观测期，处置完毕处置完毕资产资产户数占比有所下降户数占比有所下降 统计房贷 NPL 产品的回收款来源可以看出，不论产品存续期的长短，处置完毕资产回款整体高于处置中资产回款。截至 2024年末，房贷 NPL产品处置完毕回款在全部回款中占比基本在 50%70%之间，处置中回款主要集中在 40%左右。发行时间较早的产品，回收处置期较长，其处置完毕回款占比也整体较高。从户数占比来

4、看，处置完毕户数与处置时间也具有较高的相关性。回收处置期越长的产品，其处置完毕户数的占比越高。封包时间在 2016 年的产品，截至 2024 年末，其处置完毕户数占比最高接近 70%，而封包时间在 2022 年的产品，其处置完毕户数占比平均约 20%。图图1：处置完毕与处置中处置完毕与处置中资产资产回款回款构成构成 注：横坐标为封包日，下同。资料来源：wind，中诚信国际整理 图图2：处置完毕与处置中户数处置完毕与处置中户数构成构成 资料来源：wind，中诚信国际整理从处置进度来看，近年来发行的房贷 NPL 产品在同样处置期限下，相较早年发行的产品，处置完毕户数占比整体呈下降趋势。这说明，自行

5、处置或者诉讼处置房屋难度在上升，这与国内住宅类司法拍卖成交率持续下行基本一致。从不同类型发起机构来看，国有大行的处置完毕户数随着处置期数呈上升趋势，但股份制银行处置完毕的进度则趋于平缓，主要是受股份制银行早期发行的房贷 NPL产品少，受单个产品回收表现影响较大所致。20%30%40%50%60%70%80%90%2016/1/12017/12/31 2019/12/31 2021/12/30 2023/12/30处置完毕回款占比处置中回款占比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2016/1/1 2017/12/312019/12/312021/12/302023/

6、12/30处置完毕户数占比处置中户数占比 3 个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（四） 图图3：处置完毕户数处置完毕户数占比占比情况情况 注：数据披露中存在个别产品累计处置完毕的户数下降的情况。资料来源：wind，中诚信国际整理 图图4：不同类型发起机构处置完毕户数对比不同类型发起机构处置完毕户数对比 资料来源：wind，中诚信国际整理（2 2）处置完毕与处置中资产的处置完毕与处置中资产的期初期初户均户均O OPBPB差异差异较小，较小，但不同类型发起机构期初但不同类型发起机构期初O OPBPB差异较大；差异较大；户均回款户均回款随着处置随着处置时间的推移时间的推移呈下降趋势呈下降趋