华泰证券报告重点分析了奥特莱斯业态的突出表现。华夏首创奥莱2024年营收同比+24%，预测营收完成率125.4%为板块最高，EBITDA完成率141.7%领跑所有消费REITs，派息完成率109.5%亦为板块最高。奥特莱斯业态受益于相对稀缺的市场供应以及高性价比优势，在消费愈加重视性价比的趋势下运营效能突出。月租金坪效同比+30.5%，2024Q4租金单价同比+64.6%，量价齐升趋势最为强劲。股息率4.1%，自上市以来股价涨幅38.6%（超额31.7%），运营超预期表现已兑现为显著估值溢价。

华夏首创奥莱底层资产为济南首创奥特莱斯（2015年开业）和武汉首创奥特莱斯（2016年开业），总可租面积9.88万平方米。奥特莱斯业态受益于相对稀缺的市场供应以及高性价比优势，在消费愈加重视性价比的趋势下运营效能突出。在2024年零售市场总体平淡、线下社零增速仅1.8%的背景下，奥特莱斯业态逆势增长验证了其穿越周期的能力。

济南首创奥特莱斯位于济南市长清区长清大学城板块，武汉首创奥特莱斯位于武汉市江夏区纸坊板块。两项目均位于长江中游城市群核心城市，区位优势叠加奥特莱斯业态稀缺性，构筑了较强的竞争壁垒。出租率同比+3.7个百分点，加权平均剩余租期保持健康水平，后续运营稳定性有保障。

华夏首创奥莱2024年月租金坪效同比+30.5%，2024Q4租金单价同比+64.6%，在所有消费REITs中表现最为强劲。量价齐升的趋势反映奥特莱斯业态在消费降级趋势下的结构性受益——消费者更倾向于在奥特莱斯渠道购买品牌商品，推升了奥特莱斯项目的客流和租金水平。

2024年引入品牌包括精品买手店The Balancing、国际品牌Tommy Hilfiger/HAZZYS/LACOSTE、户外运动品牌骆驼户外运动城、宠物行业超级鸟岛、电竞AG绿树超玩、潮流娱乐屋有岛等，积极顺应消费热点切换。新品牌的引入不仅丰富了业态组合，也为后续租金上涨奠定基础。

华夏首创奥莱2024年预测营收完成率125.4%为板块最高，EBITDA完成率141.7%领跑所有消费REITs，派息完成率109.5%亦为板块最高。超预期幅度最大反映了奥特莱斯业态在2024年零售环境中的结构性优势，也体现了管理团队主动运营的能力。

对应股息率4.1%，自上市以来股价涨幅38.6%（较REITs指数超额31.7%），2025年以来超额收益12.1%。超预期的运营表现已通过股价上涨兑现为估值溢价。需关注2025年武汉同城竞品分流影响，但奥特莱斯业态的稀缺性及高性价比定位有望持续支撑其运营效能。

2025年消费REITs行业展望中，奥特莱斯业态仍有望持续受益于消费性价比趋势。Euromonitor和CBRE预测2025-2027年运动服饰、宠物用品、玩具和游戏等品类销售额增速较高，门店规模扩张领先。华夏首创奥莱已引入户外运动品牌骆驼、宠物行业超级鸟岛等，积极布局高增长品类。

华泰证券看好华夏首创奥莱在奥特莱斯赛道上的持续表现。收入仍在上行通道，租金单价持续提升，出租率保持高位，4.1%股息率提供稳定回报。在产权类REITs中，消费板块最具有前周期属性，宏观环境改善进程中有望率先受益，奥特莱斯业态作为消费REITs中的α品种值得重点关注。

华夏首创奥莱核心运营指标

指标	2024年表现	板块排名
营收同比	+24%	第2
月租金坪效同比	+30.5%	第2
营收完成率	125.4%	第1
EBITDA完成率	141.7%	第1
派息完成率	109.5%	第1