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1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 13 页起的免责条款和声明页起的免责条款和声明 REITs 组合投资的收益和风险特征初探组合投资的收益和风险特征初探 REITs 研究专题报告2023.3.10 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 孙明新孙明新 基础材料和工程服务行业首席分析师 S1010519090001 李想李想 公用环保行业首席分析师 S1010515080002 扈世民扈世民 物流和出行服务行业首席分析师 S1010519040004 张全国张全国 房地产和物业服务

2、 本文探讨了本文探讨了 REITs 市场的组合投资策略。总体而言，我们注意到在平均配置除市场的组合投资策略。总体而言，我们注意到在平均配置除高速公路以外的高速公路以外的 REITs，在新发产品当日即完成调仓，在新发产品当日即完成调仓且持有至今且持有至今的的投资投资组合组合修修正后收益率正后收益率 5.4%，波动风险相对可控。在设定，波动风险相对可控。在设定持有时间持有时间的组合策略中，我们观的组合策略中，我们观察到察到 3 个月的中期组合，个月的中期组合，排排除高速公路以外除高速公路以外标的标的平均配置投资策略收益相对较平均配置投资策略收益相对较佳，年化收益率达到佳，年化收益率达到 32.0%

3、。我们。我们建议建议配置配置大大资金资金体量体量的机构投资者的机构投资者考虑以考虑以组组合投资的方式配置合投资的方式配置 REITs 市场。市场。C-REITs 市场市场组合投资正当其时组合投资正当其时。我国 REITs 市场仍处于发展初期，总规模较小，截至 3 月 8 日，总市值 870 亿元，流通市值 381 亿元，占比约 44%；C-REITs产品平均市值与海外成熟 REITs 市场相比仍有较大差距。当前，以保险类资金为代表的长久期、大体量资金具备配置 REITs 大类资产的要求。同时，C-REITs上市审核标准严格，产品预期现金分派率稳定，也基本不会出现混业 REITs，产品行业特征鲜

4、明。我们相信，机构投资人以组合投资形式配置 C-REITs 产品的策略，在未来可能受欢迎。我们构建了我们构建了 6 个个投资投资组合，总体而言组合，总体而言 C-REITs 具备组合具备组合投资投资价值。价值。我们以投资标的池范围和调仓时间作为主要变量构建了 6 个配置组合，在不考虑 REITs 现金分派收益的前提下（下同，我们预计实际收益将较仅计算价格变动的收益上浮3%-7%），自首批 REITs 产品上市持有至今（截至 2023 年 3 月 7 日，下同）计算，组合 1-6 年化收益率介于 6.9%-15.0%之间，均优于沪深 300 及中证全债同期收益表现，波动率介于 13.7%-15.

5、7%之间，最大回撤介于 20.6%-23.1%之间，夏普比率介于 0.40-0.88 之间。历史数据显示，历史数据显示，平均配置所有平均配置所有非高速公路标的非高速公路标的（或全部产权类标的，差异不明（或全部产权类标的，差异不明显）显），新发行产品当日调仓新发行产品当日调仓，中期阶段，中期阶段持有持有的的配置配置组合表现更佳。组合表现更佳。我们以 3 个月、6 个月和 12 个月作为分类标准计算在所有可执行时点随机买入对应的投资组合的平均年化收益率、平均夏普比率和平均最大回撤。我们发现，投资标的池为非高速公路类 REITs 产品和仅产权类 REITs 产品的组合在不同持有时间下平均年化收益率较

6、投资标的池为所有 REITs 产品的组合分别提升 7.9%和 8.7%；由每月固定时间调仓改为新发行产品当日调仓，组合年化收益率平均提升 4.6%；保持投资标的池一致，持有组合 3 个月平均年化收益率较持有 6 个月和 12 个月分别提升了 5.0%和 10.4%。回测发现，回测发现，对不设退出期限的投资策略而言，聚焦非高速公路标的对不设退出期限的投资策略而言，聚焦非高速公路标的 REITs 产品产品，或产权类或产权类 REITs 组合投资，年化收益组合投资，年化收益表现较佳表现较佳。中短期限的 REITs 组合表现较佳，一个重要原因是 REITs 推出至今时间较短，尚未经历几轮完整周期，而中