在销售端持续承压的背景下，土地市场却呈现出“冰火两重天”的格局。中邮证券周报显示，2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%。央企凭借资金优势逆势加仓，核心城市优质地块竞争激烈，住宅用地溢价率维持在8.65%的高位。土地市场的结构性分化，正在重塑房企的竞争格局。

2025年1-7月，TOP100企业拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，增幅较上月提升1个百分点。这一增速远高于同期销售端的表现（-13.3%），反映出房企投资策略的显著分化。

央企是本轮拿地的主力军。在行业下行期，央企凭借较低的融资成本和较强的资金实力，逆势加大土地储备。从近期拿地情况看，中国海外发展等央企在核心城市持续获取优质地块，货值储备充足。中邮证券建议关注近期拿地货值较高的中国海外发展。

从土地市场的供需关系看，近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.72，商服类为0.91。供销比低于1说明土地市场仍处于供大于求的状态，但较前期已有回升。

住宅类土地成交/供应比从更长的周期看，2024年多数月份该比值在0.5-0.6之间，2025年以来逐步回升至0.7以上。这一变化反映出土地市场活跃度的边际改善，核心城市的优质地块对房企仍有较强的吸引力。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6794.75元/平方米，溢价率为8.65%。溢价率是衡量土地市场竞争程度的核心指标。

8.65%的溢价率处于中等偏高水平，反映出核心城市优质地块的竞争依然激烈。相比之下，商服类土地溢价率仅为2.27%，明显低于住宅类土地。这反映出房企的投资策略高度聚焦——只争核心城市的优质住宅用地，对商服用地和三四线城市用地保持谨慎。

央企在核心城市的拿地竞争中占据明显优势。中海、保利、华润等央企凭借资金实力和品牌优势，在多个核心城市获取了优质地块，进一步强化了其在核心城市的市场地位。

央企拿地积极与民企拿地谨慎形成鲜明对比，这一分化正在重塑房地产行业的竞争格局。

央企的优势体现在三个方面：融资成本低（央企平均融资成本3-4%，民企普遍6-8%）、资金实力强（央企资产负债率普遍低于民企）、品牌信誉好（购房者对央企项目更有信心）。这些优势使央企在市场下行期能够逆势扩张，而民企则被迫收缩战线。

从长期看，这一趋势将推动行业集中度进一步提升。央企和优质国企的市场份额将持续扩大，而高杠杆民企的市场份额将进一步萎缩。土地市场的结构性分化，正在为下一轮周期的行业格局埋下伏笔。

表：2025年1-7月土地市场核心指标

指标	数值	环比变化	同比变化	趋势判断
TOP100拿地总额	5783亿元	+1pct	+34.3%	增速上行
住宅类土地供销比	0.72	—	回升	活跃度改善
住宅用地楼面均价	6794.75元/㎡	—	—	维持高位
住宅用地溢价率	8.65%	-0.09pct	—	竞争激烈