第一太平戴维斯：：2022年上半年大湾区甲级写字楼指数报告（12页）.pdf

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1、中国写字楼-2022 年 9 月第一太平戴维斯研究部报告大湾区甲级写字楼指数大湾区甲级写字楼指数定义&说明大湾区甲级写字楼研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区，其中根据城市发展差异而选定不同的有效研究时间跨度。香港、深圳、广州研究时间自 2009年至今；其它七个内地城市研究时间自 2013年至今。澳门暂未被纳入取样范围。价格指数反映了各城市写字楼市场售价的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。大湾区甲级写字楼指数于 2019 年 10 月首次发布，并定期进行半年度更新。第一太平戴维斯大湾区甲级写字楼指数旨在为区域内甲级写字楼市场参与者，如投资者、开发商、业主和企业租户等，提供可

2、靠的参考性指标以掌握大湾区内各个城市甲级写字楼市场的变动。租金指数反映了各城市写字楼市场租金的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。总租用成本包含净有效租金、物业管理费以及相关税费等。大湾区数据取样范围价格指数更新周期背景租金指数甲级写字楼市场总租用成本2 年上半年，受全球及国内经济形势严峻、多城疫情反复、阶段性供过于求等问题的影响，大湾区甲级写字楼租金及价格指数同时下降，环比降幅分别为 0.9%和 0.8%。期内，尽管当前的诸多挑战已然对区域写字楼租赁及销售市场产生影响，但大湾区仍持续录得新增供应入市，这进一步加剧了市场近年持续的供过于求状况。且与 2021 年相较，大湾区整体租赁市场有所放缓

3、，多数用家在企业房地产策略及写字楼需求决策的制定上更为谨慎。区域净吸纳量大幅下降，同时空置率上升。截至期末，大湾区半年度净吸纳量环比下降 77.1%、同比下降 72.4%，至 26.9 万平方米；区域平均空置环比上升 1.0 个百分点、同比上升 1.1 个百分点，至 22.4%。受大量新增供应入市和租金下降的共同影响，市场中可供选择的物业数量增加，同时写字楼总租用成本有所降低。尽管这在一定程度上利好写字楼租户，但却亦成为业主的隐忧。因多数租户在计算企业房地产成本时需考虑资本性支出，而在当前的经济及金融环境下，其潜在的扩张及搬迁需求随之受到一定抑制。同期，鉴于多个城市疫情的反复及其对诸如实地考察

4、、交易审查、交易洽谈等活动的影响，投资者亦普遍推迟了投资计划。同时，受融资环境严峻及物业资产表现欠佳的共同影响，众多业主不得不降低其价格预期出售资产。因此，2022 年上半年大湾区所有城市均进入下降初期市场阶段。2022 年下半年，全球和国内经济面临挑战、防疫措施从严、企业房地产策略谨慎、多个城市大量新增供应之于大湾区写字楼租赁和投资市场的影响预计延续。而政策层面，市场犹有较大空间，且可以预见其在第四季度前后将有效助力提振经济，提升市场信心。换言之，新增供应或将再次成为导致下半年甲级写字楼租金及价格指数下降的重要因素。摘要大湾区甲级写字楼指数 3 4 2022 年上半年末，大湾区甲级写字楼租金

5、指数因此环比下降0.9%、同比下降2.8%，至142.6。尽管如此，其降幅仍环比收窄1.0 个百分点、同比收窄1.3个百分点。期内，由于港币对人民币汇率的上升，香港成为区域唯一以人民币计价呈租金指数正增长的城市，其租金指数环比上升0.7%，至 135.7。但若以港币计价，其租金指数实际仍环比下降3.8%。同期，大湾区内其它城市租金指数均下降，环比降幅介于 0.1%至 2.8%。租金指数大湾区甲级写字楼指数 5 20132020201720142021202220182015201920161H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H大湾区甲级写字楼价格指数（1H

6、/2013-1H/2022）来源：第一太平戴维斯研究部，202290120150180210240270香港广州深圳肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海大湾区1H/2009=100/1H/2013=100期内，部分负债率较高的大型开发商及业主的融资难度及债务风险继续增加，这迫使他们降低价格预期出售资产，以期增强企业资金流动性并提高偿债能力。而另一方面，部分投资者则继续对收购具有潜在升值空间的优质项目保持兴趣，但物业的价格需极富竞争优势，以满足投资者在主要市场中已提高的门槛收益率要求。因此，大湾区甲级写字楼价格指数延续 2021 年以来的下跌趋势，并于2022 年上半年环比下降 0.8%，至 189.8