开源证券保障房REITs专题报告从资产配置视角分析了保障房REITs在低利率环境下的配置价值。REITs资产与股票市场及债券市场短期相关性均较低，作为分散风险的资产配置性价比极高。保障房REITs年化分派率约4%，P/FFO稳定于25-35倍，在“资产荒”深化演绎背景下，叠加社保金和养老金入市预期，配置价值有望持续提升。

当前中国正经历利率中枢的持续下行。10年期国债收益率已处于历史低位，银行理财收益率逐年走低，定期存款利率已降至2%以下。传统固定收益类资产的收益率持续压缩，机构投资者面临越来越严峻的“资产荒”——大量配置型资金面临“收益不足”困境。

“资产荒”的本质是优质资产的供给无法满足配置需求的增长。保险资金、养老金、社保基金等长期资金规模持续扩大，而高评级信用债、利率债等传统低风险资产的收益率持续走低，权益市场波动加大。在这一背景下，寻找与股债低相关、收益相对稳定的资产类别成为机构配置的核心诉求。

REITs资产与股票市场及债券市场短期相关性均较低，这是其作为资产配置工具的核心优势。从统计角度看，REITs的收益来源与股票市场（企业盈利增长预期）和债券市场（利率变动预期）存在本质差异——REITs收益源于底层资产经营现金流和资产价值重估，受宏观经济短周期波动影响相对较小。

保障房REITs的低相关性特征更为突出。保障房租金收入具有“类刚需”属性——无论经济周期如何波动，居民对租赁住房的需求相对刚性。同时保障房租金受政策管控，波动幅度远小于市场化租赁。收入现金流的可预见性使保障房REITs成为投资组合中“稳定器”角色的理想选择，能有效降低组合的整体波动率。

保障房REITs的收益特征可概括为“中低风险、中等收益、高确定性”。年化分派率约4%，在当前低利率环境下显著高于10年期国债收益率和银行理财收益率，且分派收益的确定性较高——招商蛇口保租房REIT底层资产时点出租率96.59%，近三年出租率和租金均呈上升趋势。

估值方面，保障房REITs的P/FFO稳定于25-35倍，估值区间明确且各产品之间差异较小。中金厦门安居REIT为34.80倍，红土创新深圳安居REIT为29.85倍，华夏基金华润有巢REIT为35.84倍，国泰君安城投宽庭保租房REIT为31.29倍，招商基金蛇口租赁住房REIT为32.30倍。稳定的估值区间反映了市场对保障房资产基本面和成长性的一致性预期。

2024年以来，监管层多次表态推动社保基金、养老金等长期资金进入REITs市场。社保基金和养老金具有资金期限长、风险偏好低、追求稳定收益的特征，与保障房REITs的资产属性高度匹配。

若社保金和养老金入市节奏加快，保障房REITs将直接受益于增量资金配置需求。当前保障房REITs总市值仅占REITs市场6%，供给相对有限。在“资产荒”背景下，优质保障房REITs资产可能面临供不应求局面，估值水平有望得到支撑甚至进一步提升。

REITs资产与股票、债券市场相关性特征

资产类别	与股票市场相关性	与债券市场相关性	年化分派率
保障房REITs	低	低	约4%
仓储物流REITs	较低	较低	约5-6%
产业园区REITs	较低	较低	约4-6%
高速公路REITs	低	较低	约5-12%

保障房REITs的投资逻辑可归纳为“三个确定性”：资产质量的确定性——核心城市核心区位保障房资产供不应求，出租率和租金稳定性高；现金流的确定性——保障房租金收入具有政策保障和刚性需求双重支撑，可预测性强；政策方向的确定性——“租购并举”住房制度方向明确，保障房REITs作为盘活存量资产的重要工具将持续获得政策支持。

在具体配置策略上，建议关注三点：一是精选核心城市核心区位的保障房REITs，区位是保障房资产价值的最核心变量；二是关注原始权益人运营能力，具备丰富公寓运营经验的机构更能保障长期收益；三是结合分派率和P/FFO估值水平进行择时，在估值合理区间分批配置。随着保障房REITs市场持续扩容，板块作为低利率环境下的优质配置选择，配置价值有望持续提升。