物业行业的估值分化正在加剧。东吴证券研报显示，截至2025年2月28日，华润万象生活PE（2025E）16.5倍领跑行业，绿城服务12.8倍、万物云11.9倍、保利物业9.8倍。当前时点物业公司给予10-15倍PE是相对合理估值区间，到达或接近重估临界点的公司理应给予更高估值。行业已出现诸多向好趋势但仍未达系统重估临界点，部分优秀公司已率先触及临界点：基本摆脱地产关联方影响、收入利润稳定增长且利润率企稳回升、分红率持续提升。华润万象生活和绿城服务是当前最为看好的标的。

物业行业已经出现诸多向好的趋势，但仍不足以到达行业系统重估的临界点。三大向好趋势正在积累：1）收入结构优化——物业服务业务收入占比持续提升，民企提升10-40个百分点，行业回归基础物业服务本源；2）利润率分化中企稳——绿城服务、中海物业、万物云等部分公司2023年物业服务毛利率已企稳回升，“增效类”举措正替代“降本类”措施成为利润改善的主流方式；3）股东回报持续提升——受红利风格影响，越来越多物业公司逐年提升分红比例，绿城服务73%、滨江服务70%、华润万象生活55%。

部分优秀的公司领先行业率先触及了重估临界点。这些公司具备三大特征：1）基本摆脱地产关联方的影响，关联交易收入占比极低，业务独立性增强；2）收入利润稳定增长，利润率企稳或回升，经营质量持续改善；3）分红率持续提升，股东回报能力不断增强。华润万象生活和绿城服务是其中最为典型的代表。

当前时点，物业公司给予10-15倍的PE是相对合理的估值区间。但不同公司因基本面差异估值分化明显：华润万象生活（16.5倍）和绿城服务（12.8倍）接近或超过区间上限；万物云（11.9倍）、保利物业（9.8倍）、中海物业（8.9倍）位于区间内或偏低位置；部分民企物业公司PE仅5-9倍，估值折价明显。

华润万象生活的高估值源于其稀缺性——商管+物管双轮驱动模式，商业运营管理能力突出，收入利润稳定增长，分红率持续提升。绿城服务的估值重估则受益于利润率拐点确立（物业服务毛利率已企稳回升）、分红率行业领先（73%）、基本摆脱关联方依赖三重因素叠加。估值分化反映了市场对物业公司质量差异的有效定价。到达或接近重估临界点的公司理应给予更高的估值。

物业行业投资应聚焦率先触及重估临界点的优质标的。当前时点，华润万象生活和绿城服务是东吴证券最为看好的标的。华润万象生活凭借商管+物管双轮驱动的稀缺商业模式，PE 16.5倍位居行业首位，其商业运营管理能力构筑了深厚的护城河。绿城服务受益于利润率拐点确立、73%分红率行业领先、基本摆脱关联方影响三重催化，当前PE 12.8倍仍有提升空间。

此外建议关注中海物业（PE 8.9倍，低估值+毛利率改善）、万物云（PE 11.9倍，科技赋能+品牌优势）、滨江服务（PE 8.2倍，70%高分红的区域龙头）。风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；地产销售复苏不及预期；社会总需求恢复缓慢；外拓规模不及预期；关联方大股东对资金占用的风险。