中国房地产市场正加速从期房主导转向现房销售占比持续提升的新阶段。国联民生证券房地产行业报告指出，2025年第一季度全国商品住宅现房销售面积6045万方，占商品住宅总销售面积的32.7%，较2020年低点10.2%提升了22.5个百分点。分省市看，海南现房销售占比65.5%居全国首位，西藏57.5%、天津56.3%、黑龙江55.6%均超过50%。现房销售占比的快速提升，既反映了购房者对交付风险的担忧加剧，也体现了政策端推动现房销售改革的持续发力。现房销售正从“政策试点”走向“市场常态”。

2005年以来，全国商品住宅现房销售比例经历了“降-稳-降-升”四个阶段。2005年至2010年现房占比持续下降，2011年至2016年保持稳定，2017年至2020年棚改货币化安置推动期房销售主导，2020年现房占比降至10.2%的历史低点。

2021年下半年起，房地产市场景气度降低，叠加2022年交付风险事件的催化，购房者偏好从期房转向现房。现房销售占比进入快速上升通道。2025Q1现房销售面积6045万方，占比32.7%，较2020年低点提升22.5个百分点，五年间实现了跨越式增长。

从销售均价看，现房价格长期低于期房价格。2005年以来，现房价格通常是期房价格的7-8折。2025年1-3月，现房销售价格8283元/方，期房10739元/方。价格差异主要源于当前现房多为滞销房源或尾盘，期房去化难度较大转为现房后以价换量，而非现房本身的价值折价。

现房销售占比变化核心数据

指标	2020年	2025Q1	变化
现房销售面积占比	10.2%	32.7%	+22.5pct
现房销售均价	—	8283元/方	—
期房销售均价	—	10739元/方	—

分省市看，现房销售占比呈现显著的区域分化。2025Q1，海南现房销售占比65.5%居全国首位（较2020年提升46.0个百分点），西藏57.5%、天津56.3%、黑龙江55.6%均超过50%。此外，吉林49.5%、北京44.7%、辽宁43.7%、重庆43.3%、江苏42.9%等省市现房占比也处于较高水平。

从变化幅度看，2020年至2025Q1，海南（+46.0pct）、西藏（+47.4pct）、天津（+42.9pct）、重庆（+35.8pct）、云南（+33.3pct）5个省市现房销售面积占比提升超过30个百分点。上海是唯一现房占比下降的省市，从2020年的33.8%降至2025Q1的32.8%，反映了上海市场期房销售依然活跃的特殊性。

现房销售占比的省际差异，一方面反映了各省市政策推进节奏的不同（海南2020年率先全面推行现房销售），另一方面也反映了市场供需状况的差异——库存压力较大的地区，现房销售占比提升更快。

现房销售占比快速提升由三重因素驱动。首先是政策驱动，二十届三中全会明确“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，各地现房销售试点政策密集出台，2024年已有6省32市发布相关细则。

其次是市场驱动，2022年以来部分房企交付风险暴露，购房者对期房交付的担忧加剧，主动选择现房或准现房产品。现房“所见即所得”的特性在市场调整期成为核心竞争优势。第三是房企策略调整，部分房企主动加大现房推盘力度，通过现房销售建立品牌信任。

展望未来，现房销售占比有望继续提升。2025年5月信阳已对新出让土地全面实行现房销售，更多城市有望跟进。我们预计去化周期较长的低能级城市推行现房销售政策较快，市场表现良好的高能级城市（如杭州、上海、成都）将逐步试点推行。现房销售从“政策试点”走向“市场常态”的趋势不可逆转。