城市测量师行：2022年上海新增商品住宅市场报告（8页）.pdf

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1、 01 2022 年上海新增商品住宅市场 图：近六年全市商品住宅供求价走势 2022 年上海新增商品住宅市场 2022 年全年，全市新房市场新增供应量达 1,151.66万平方米、同比 2021 年大幅增加 42.08%；成交量为 1,017.74 万平方米、同比小幅减少 3.47%；成交均价为 64,060 元/、同比上涨 15.5%。尽管遭遇了疫情的冲击影响，但上海的新房市场依旧表现出较强的韧性，新增供应量创出自 02 2016 年以来的新高，在供应的大力提振下，成交量虽较 2021 年略有收窄，但超千万方的体量仍然达到了近六年来的第二高位。受到供应结构以及购房者心态的影响，全年中高端改善

2、型购房需求涨势较强，这也导致全市新房年度成交均价明显走高，首次突破 6 万大关，且同比涨幅也为 2018年以来的最高值。下半年供应集中释放形成翘尾，成交略显后劲不足 从全年整体走势来看，年初市场行情实现高开，一季度供应、成交量分别达到 272.73 万和 265.14 万平方米，成交量为 图：2021-2022 年各季度商品住宅供求价走势 2021 年三季度以来最高。受到疫情封控的影响，4、5 两个月市场整体基本陷入停摆状态，导致二季度供求双双迅速下探，依靠 6 月份的恢复期，季度供求量仅略超过百万方。下半年，随着社会生产生活秩序的逐渐恢复，新房市场的活跃度也明显提升，供应呈爆发式增长，第三、

3、第四季度新增供应量分别达到 352.75 万和 419.02 万平方米，在供应的提振下，三季度成交量接近 380 万平方米，是上半年积压的购房需求在短期内大量释放的结果。下半年以来，在稳经济的大背景下，中央层面对于房地产政策的态度开始有所转向，主要涉及“保交楼”、金融纾困、房贷利率松绑等方面，对于提振市场信心起到了非常关键的作用，尤其是央行全年三次下调 LPR，进一步传导至房贷利率降低，降低了购房者的置业门槛。不过需要注意的是，在四季度新增供应量进一步释放的情况下，成交量已增长乏力，在经济下行的背景下，市场难以挖掘更多潜在的购房需求。03 在新增供应大幅放量的情况下，2022 年全市新房市场中

4、止了延续两年供不应求的态势，全年整体供需比重回 1 以上、达到 1.13:1。当前，新房市场冷热 图：近六年商品住宅供需比走势 不均的现象尤为明显，在缺少轨交网络覆盖、各类生活配套条件不足的远郊地区，新房需求不足，仅能吸引本地刚需及刚改客户，尚难从全市层面吸引购房者，导致不少新盘去化表现不佳，这些新盘在一定程度上拉高了整体的供需比水平，而传统市区、规划利好不断释放的“五大新城”的新盘仍面临供不应求的状况。市区新房供求明显放量，中高端市场表现活跃 2022 年，市区新房市场交投活跃，新增供应方面，内中环供应总量同比涨幅居首、明显高于全市平均水平，且占比较 表：2022 年各环线供求情况 2021

5、 年扩大 2.8 个百分点，中外环供应量涨幅次之、占比同比扩大 1.6 个百分点。成交量方面内环内、内中环与全市整体走势相背离、不减反增，同比涨幅均超过 30%，总占比较 2021 年扩大约 4.8 个百分点，与之相对，郊环外成交量萎缩明显，同比降幅较全市平均水平要多约 13.73 个百分点、成交占比同比减少约 4.4 个百分点。也正是由于市区新房成交的发力，促使全年成交均价水平明显提升。04 结合各环线成交占比变化来看，内环内成交占比达到近六年来的最高位，足见 2022 年高端改善型需求释放力度之大，内中环、中外环的成交总占比相较前两年维持平稳，整体来看，今 图：近六年全市各环线商品住宅成交

6、占比情况 年外环以内的成交总占比为 28%，处在近几年的中等水平。随着“五大新城”的新房市场被激活，郊环外的成交占比达到 2019 年以来最大值，具体来看，今年临港新城表现颇为亮眼，郊环外年度成交量前十的项目中，有达八个项目均来自临港新城。市区项目成交有所抬头，年度热门板块不再郊区独大 与 2021 年相比，2022 年度成交热门板块的类型相对更多元，不再是外围远郊板块占据榜单全部席位，四川北路、四平路板块以及东外滩板块双双上榜。四川北路、四平路板块全年新增供应量同比涨幅与全市平均水平相当，而成交量同比则大幅增加了 86.3%，与全市整体走势相背离，板块的年度主力成交项目为瑞安瑞虹新城，个案成