中泰证券报告指出，零售物业租金持续下行是城市奥莱快速扩张的重要推动力。2024H1北京/上海/深圳/成都/南京/广州/杭州优质零售物业租金较2019年初分别下降1%-27%，2023年以来租金趋势继续向下。空置率虽整体修复但尚未恢复至2019年水平。“以价换量、稳固客流”仍是零售物业核心运营策略，更低租金成本与自带客流的运营思路与服装特卖不谋而合。物业方以价换量窗口期，为城市奥莱提供了低成本扩张的战略机遇。

优质零售物业租金延续下行趋势。根据wind数据，2024H1北京/上海/深圳/成都/南京/广州/杭州优质零售物业租金较2019年初分别变化-12%/-8%/-16%/-1%/-1%/-27%/-9%，2023年以来租金整体趋势继续向下。降幅最大的为广州（-27%）、深圳（-16%）、北京（-12%），一线城市整体下行幅度大于二线城市。空置率方面，2024H1北京/上海/深圳/成都/南京/广州/杭州优质零售物业空置率较2019年初分别变化+2.6%/-0.2%/+1.5%/+3.6%/持平/+1.9%/+1.5%，多数城市空置率仍高于2019年初水平。结合空置率与租金趋势，“以价换量、稳固客流”仍是零售物业核心运营策略。

零售物业租金下行为城市奥莱提供了扩张红利。城市奥莱多处于近郊和市区，单体运营面积3000-2万㎡不等，能够灵活填补购物中心的空置面积。低租金成本使城市奥莱可以以更低价格向消费者提供品牌商品，形成“低成本—低售价—高客流”的正向循环。物业方引入城市奥莱的核心诉求在于“自带客流”——服装特卖业态能够为购物中心带来稳定的客流量，提升整体商业氛围。在电商冲击和消费习惯变化的背景下，购物中心对自带客流业态的需求持续提升。更低租金成本+自带客流的运营思路与服装特卖不谋而合，物业方与城市奥莱形成双向奔赴的共赢关系。

零售物业租金下行期为城市奥莱提供了低成本扩张的战略窗口。从荟品仓和bigoffs的开店节奏看，2024年6月以来新开门店分别占总量38%和26%，扩张明显提速。低成本租金环境下，企业可以以更低的单店投入进行市场验证和网络布局。单一城市兼具租金、面积、良好地理位置的优质物业有限，率先入局者可建立起物业、成本优势和本地用户心智的先发优势。头部企业荟品仓上海19家（51%）、bigoffs北京19家（40%）的高密度布局，正是在租金下行窗口期快速占位的战略体现。

租金下行能否持续是影响城市奥莱扩张节奏的重要因素。短期看，2024H1租金仍处下行通道，叠加空置率尚未修复至疫情前水平，物业方以价换量策略将延续。中长期看，随着消费复苏和零售业态结构调整到位，租金有望逐步企稳。这意味着当前是城市奥莱低成本扩张的黄金窗口期。对于京东奥莱等新进入者而言，在租金低位阶段快速建立门店网络、形成规模效应，是构筑竞争壁垒的关键。对于已形成区域优势的荟品仓和bigoffs，租金下行期同样是跨区域扩张的有利时机。城市奥莱行业正处于从区域深耕到全国扩张的跑马圈地阶段，物业租金趋势是影响行业扩张节奏的重要外部变量。

表：核心城市优质零售物业租金变化（2024H1 vs 2019年初）

城市	租金变化	空置率变化
北京	-12%	+2.6%
上海	-8%	-0.2%
深圳	-16%	+1.5%
成都	-1%	+3.6%
南京	-1%	持平
广州	-27%	+1.9%
杭州	-9%	+1.5%