美国二手房市场在经历2023-2024年的持续低迷后，正站在周期转折的临界点。国联民生证券研究所最新研报显示，2024年美国二手房销量约406万套，同比仅微降0.9%，但绝对量较2021年峰值下滑近34%。随着美联储开启降息周期，积累的潜在购房需求有望逐步释放。本文基于国联民生证券研报，深入分析美国二手房销量走势及未来趋势。

全美地产经纪商协会（NAR）数据显示，2024年美国二手房销量约为406万套，同比减少0.9%，连续第三年处于历史低位。2021年销量高达613万套，此后逐年下滑。2024年12月成屋签约销售指数为74.2，同比下降5.0%，预示2025年初成交可能继续低迷。

新房市场表现相对稳健，2024年新房销量68.6万套，同比增长3.1%。但新房成交量仅占住宅市场总成交量的约15%，二手房仍为主导交易品种。2024年二手房销量占总销量比例约85%，较2021年有所下滑，主要因二手房供给受限而非需求萎缩。

MBA市场综合指数2024年均值为211，较2023年增长5.1%，但仍处于1990年以来极低水平。购房贷款需求持续低迷，2024年9月下旬再融资活动曾因利率上升预期而短暂激增，但10月后迅速回落。30年期固定抵押贷款利率全年维持在6.1%-7.2%之间，较2021年的2.7%-3.2%大幅抬升。

利率走高直接抑制了购房者的贷款意愿和负担能力。2024年住房购买力指数均值为98.8，处于近20年低位。高利率环境下，每月房贷支出显著增加，许多潜在购房者被迫推迟购房计划。适龄购房人口虽持续增长（2023年25-44岁人口达8993万人），但购买力受限导致成交量未能匹配人口增长。

表1：美国二手房销量与利率对比（2021-2024年）

年份	二手房销量（万套）	30年期利率区间
2021年	613	2.7%-3.2%
2022年	约500	5.0%-7.0%
2023年	409	6.0%-7.5%
2024年	406	6.1%-7.2%

2024年12月二手房库存115万套，同比增长16.2%，但可供销售月数仅3.3个月，远低于历史均值5个月。挂牌量月均106.1万套，同比增长16.7%，但仍较2019年月均156.5万套低32%。新增挂牌量月均32.1万套，同比增长仅5.8%。

利率锁定效应是供给短缺的根本原因。大量房主在2020-2021年以3%以下的超低利率锁定房贷，当前6.5%以上的新贷款利率意味着置换房产的月供将翻倍，因此房主普遍缺乏出售意愿。新增挂牌量增幅逐季收窄，2024年下半年部分城市新增挂牌量同比转负。供给端的刚性约束使得即便有需求回暖，成交量也难以快速放量。

Realtor预测2025年二手房成交量将微增至407万套，较2024年增加约1万套。推动因素包括：一是美联储于2024年9月开启降息周期，2025年若持续降息，房贷利率有望逐步下行至6.3%左右；二是适龄购房人口持续增长，叠加前期积累的刚性需求，有望部分释放；三是库存虽仍偏低但边际改善，2025年待售库存量预计同比增长11.7%。

但反弹幅度有限。美国GDP增速已从高位放缓，通胀回落，居民购房能力虽有所改善但仍处于历史低位。房价涨幅预计小于2024年，销量回升将是温和且渐进的过程。