美国住房可负担性正滑向历史最差水平。华泰证券研究报告显示，6月美国住房购买力指数94.4，处于2000年以来2.9%分位，已低于2008年次贷危机前的最低值100.4。2025Q2购买中位价独栋住宅的年供款占平均工资33.7%，远超贷款机构普遍认为的可负担基准28%。超过半数城市房价涨幅快于工资增速，购房者压力持续上升。在高房价与高利率双重夹击下，住房可负担性探底成为抑制需求的核心变量。

6月美国住房购买力指数94.4，处于2000年以来2.9%分位，已低于2008年次贷危机爆发前的最低值100.4。购买力指数自2022年以来持续下行，反映高房价与高利率的叠加效应正以前所未有的速度侵蚀居民购房能力。

购买力指数跌破100意味着中位数收入家庭的购房能力低于购买中位价住房所需的收入水平。在2008年次贷危机前，该指数最低为100.4，当前94.4的水平说明购房负担已超过金融危机前的最极端时期。

从趋势看，购买力指数自2023年Q3以来在94-96区间低位震荡，未见明显改善迹象。即使美联储启动降息，抵押贷款利率的下降幅度可能不足以在短期内显著提升可负担性。

据Attom统计，2025Q2购买一套中位数价格的独栋住宅或公寓的年供款成本占美国平均年工资的33.7%，远超贷款机构普遍认为的可负担基准28%。这意味着典型美国家庭需将超过三分之一的税前收入用于偿还房贷。

不同城市间差异显著。高房价城市（如加州湾区、纽约、洛杉矶等）的供款占收入比普遍超过40%，部分城市甚至超过50%。而中西部和南部部分城市仍维持在25%-30%的可负担区间。

超过半数城市房价涨幅快于工资增速，购房者压力持续上升。工资增长未能跟上房价上涨步伐，导致首次购房者进入市场的门槛不断提高，刚需购房需求被持续压制。

在购房成本高企的背景下，租房相对购房更具经济性。2025年1-4月，美国50大都市区租房平均成本均低于按揭支付，其中38个都市区租购差距较去年扩大。

从全国范围看，平均每月按揭支付的供款比租金高38%。这一差距在2021-2022年利率上升前曾一度收窄，但当前已重新扩大至近年高位。租购经济性的逆转进一步削弱了购房需求，尤其是对价格敏感的首次购房群体。

购房需求被抑制的同时，租房需求增加对租金形成支撑。租金价格的稳定对通胀形成一定支撑，这也使美联储在降息决策上面临通胀与就业的权衡。

美国住房可负担性关键指标

指标	数据
住房购买力指数（6月）	94.4（2.9%分位）
2008年次贷危机前最低值	100.4
月供占工资比例	33.7%（基准28%）
月供比租金	高38%