国盛证券房地产周报覆盖2025W35（8.25-8.31）房地产市场表现与政策动态。上海调整房地产限购、房贷利率、税收、公积金等政策，苏州取消两年限售。报告认为本轮最终政策力度将超过2008、2014年，当前仍处于政策途中。本报告基于国盛证券研究数据，深入分析房地产政策演变与投资前景。

本周房地产政策迎来重要调整。上海新政定向放松外环外限购——对符合购房条件的居民家庭（含上海户籍和满足社保个税年限的非上海户籍），在外环外购房不限套数；成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。公积金政策方面，购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金最高贷款额度上浮15%，同时允许公积金"又提又贷"。贷款利率不再区分首套和二套住房。对符合条件的非本市户籍家庭购买的第一套住房暂免征收房产税，第二套及以上给予人均60平方米免税面积扣除。

苏州同步取消市区范围内新建商品住房取得不动产权证书满2年方可转让的限制措施（有特殊限制转让要求的住房除外），进一步满足居民改善性住房需求。上海新政在北京之后落地，深圳购房政策也有望跟进调整。

报告认为本轮最终政策力度将超过2008、2014年，当前尚在途中。政策受基本面倒逼进入深水区，地产作为早期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。

从政策工具看，需求端已覆盖限购、限贷、公积金、税收等多维度；供给端收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，一二线城市更为受益。上海本轮政策调整后，深圳有望跟进，一线城市政策空间仍在。整体来看，政策方向明确、力度持续加码，为板块提供beta支撑。

表1：2025W35核心政策变动对比

城市	政策方向	核心内容
上海	限购放松	外环外购房不限套数（符合条件家庭）
上海	公积金	最高贷款额度上浮15%，又提又贷
上海	利率	不再区分首套和二套住房
上海	房产税	首套暂免，二套及以上给予人均60㎡免税面积
苏州	限售取消	取消新房取得不动产权证满2年方可转让限制

本周30城新房成交181.0万方，环比+14.3%但同比-5.9%，8月累计同比-12.3%。年初至今累计同比-2.2%，其中一线+1.7%、二线-5.1%、三线-0.3%。一线城市中广深表现优于京沪（广州+12.8%、深圳+4.3%、北京-5.6%、上海-1.8%）。

二手房市场景气度显著优于新房。本周14城二手房成交186.3万方，同比+12.2%；年初至今累计同比+16.6%，一线+19.8%、二线+15.5%、三线+11.1%。二手房"以价换量"效应持续，一线城市累计同比接近20%的增幅反映改善性需求正在释放。

报告维持行业"增持"评级，认为2025年仍以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更为重要。配置方向：基本面alpha公司（H股绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份）；地方国企/城投/化债（城投控股、城建发展、信达地产）；中介（贝壳）；物业（华润万象生活、保利物业等）。行业竞争格局改善逻辑仍适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企有望在未来格局中更受益。