房地产行业专题：华夏中证全指房地产ETF投资价值分析把握政策历史性机遇迎接房地产行业新生-221130（27页）.pdf

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1、请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告|20222022年年1111月月3030日日超配超配房地产行业专题房地产行业专题把握政策历史性机遇把握政策历史性机遇，迎接房地产行业新生迎接房地产行业新生华夏中证全指华夏中证全指房地产房地产 ETFETF 投资价值分析投资价值分析核心观点核心观点行业研究行业研究行业专题行业专题房地产房地产超配超配维持评级维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001证券分析师：王静证券分析师：王静021-S09805221

2、00002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告房地产行业 2022 年 12 月投资策略-转向性政策频出，把握修复性大机会 2022-11-29房地产行业重大事件点评-转向性政策持续演绎，股权融资全面放开 2022-11-28房地产行业 2023 年度策略-幽而复明 2022-11-25房地产行业双周报-基本面尚待修复，但政策拐点已现 2022-11-17统计局10月房地产数据点评-基本面持续恶化，政策力度可期2022-11-15地产基本面犹待复苏地产基本面犹待复苏，但政策历史性拐点已现但政策历史性拐点已现。销售复苏缓慢销售复苏缓慢，房价尚未企房价尚未企稳，稳，202

3、2 年1-10 月，商品房销售面积累计同比-22.3%；销售均价累计同比-4.9%；10 月单月，销售面积同比-23.2%；销售均价9687 元/，环比-3.0%。从城市角度，百城住宅销售面积 1-10 月累计同比-35%。从房企角度，百强房企全口径销售额1-10 月累计同比-45%。投资持续走低投资持续走低，开竣工表现较弱开竣工表现较弱，2022 年 1-10 月，房地产开发投资完成额累计同比-8.8%，新开工累计同比-37.8%，竣工面积累计同比-18.7%；10月单月，开发投资完成额同比-16.0%，新开工同比-35.1%，竣工面积同比-9.4%。从土地市场看，2022 年1-10 月，

4、300 城住宅土地成交建面同比-39%；10月单月，300城住宅土地成交溢价率为1.10%，维持低位。融资改善有限融资改善有限，关键还是销售回款关键还是销售回款，2022 年1-10月，房企到位资金同比-24.7%，呈现磨底企稳态势；其中国内贷款部分累计同比-27%。政策持续加码，历史性拐点已现，政策持续加码，历史性拐点已现，尤其11 月以来，地产转向性政策频出，继信贷、债权融资放开后，“第三支箭”股权融资的放开也已落地，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。复盘本轮危机的起承转合复盘本轮危机的起承转合。本轮危机的根源是以过度快周转为核心特点的房本轮危机的根源是以过度快周转为核心特点的房企金融化

5、企金融化，房企通过无息负债实现报表扩张，房企成为坐收左右息差的“土地银行”。20212021 下半年预售资金监管的突然收紧下半年预售资金监管的突然收紧，是危机的导火索是危机的导火索，阻塞了阻塞了房企的现金流量表房企的现金流量表。而收入预期下降、房价预期回落、烂尾担忧扰动这三座大山对冲了需求端政策放松的作用，房价下跌致使房企权益受损，风险蔓延风险蔓延至资产负债表。至资产负债表。但随着疫情影响逐步减弱、收入预期边际好转、“保交楼”实质性推进，转机已经不远转机已经不远。需求是行业存在的根本理由需求是行业存在的根本理由，我们估算，2022至2030 年，年均住宅需求仍有15亿平方米，远期亦不会低于9

6、亿平方米，没有必要对行业过度悲观，期待需求回归常态。没有必要对行业过度悲观，期待需求回归常态。地产股：幽而复明，值得拥有。地产股：幽而复明，值得拥有。博弈策略依然有效，博弈策略依然有效，我们认为自金融16 条启动后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期，不排除有更多供给端、需求端的放松政策出台。同时同时基本面的基本面的配合也很重要配合也很重要，随着收入信心改善、烂尾担忧缓和，基本面的改善值得期待。重磅政策的持续落地重磅政策的持续落地，配合基本面回暖带来的困境反转配合基本面回暖带来的困境反转，地产股修复的大机地产股修复的大机会到来会到来。不论是在危机中久经考验的优